Tài liệu ôn thi chứng chỉ thuế chuyên đề Các khoản thu từ đất đai

Vai trò của các khỏan thu từ đất: Góp phần bảo đảm nguồn thu cho NSNN, là nguồn thu ổn định bền vững của NS xã, phường, thị trấn. Là công cụ quan trọng của nhà nước góp phần thực hiện quản lý đất đai, quản lý thị trường bất động sản. Tác động tới sản xuất kinh doanh, thu hút vốn đầu tư . Thực hiện chính sách công bằng xã hội.

C ác khoản thu từ đất đai

Người trình bày: Bùi Đức Hiền– Vụ Chính sách

Tháng 12/2013

VAI TRÒ, ĐẶC ĐIỂM CÁC KHOẢN THU TỪ ĐẤT ĐAI

 Góp phần bảo đảm nguồn thu cho

NSNN, là nguồn thu ổn định bền vững

của NS xã, phường, thị trấn.

 Là công cụ quan trọng của nhà nước

góp phần thực hiện quản lý đất đai,

quản lý thị trường bất động sản.

 Tác động tới sản xuất kinh doanh, thu

hút vốn đầu tư

VAI TRÒ, ĐẶC ĐIỂM CÁC KHOẢN THU TỪ ĐẤT ĐAI

 Đặc điểm các khoản thu từ

CÁC KHÁI NIỆM CƠ BẢN

♣ Phân loại đất: Điều 13 Luật Đất đai 2003:

- Nhóm đất nông nghiệp

- Nhóm đất phi nông nghiệp

- Nhóm đất chưa sử dụng: đất chưa xác

định mục đích sử dụng.

♣ Căn cứ để xác định loại đất trên thực địa:

- Hiện trạng sdđ phù hợp với quy hoạch

CÁC KHÁI NIỆM CƠ BẢN

 Quyền và nghĩa vụ của người SDĐ được quy định từ Điều 105 đến Điều 121 Luật Đất đai năm 2003.

Các quyền bao gồm:

 Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

 Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên

đất

 Được nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm

phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình.

 Được quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho

thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử

dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi

CÁC KHÁI NIỆM CƠ BẢN

 Quyền và nghĩa vụ của người SDĐ được quy định từ Điều 105 đến Điều 121 Luật Đất đai năm 2003 (tiếp).

Các nghĩa vụ của người sdđ:

 Sử dụng đúng mục đích, đúng ranh giới thửa

đất, bảo vệ các công trình công cộng trong

lòng đất và tuân theo các quy định của pháp luật

 Đăng ký quyền sử dụng đất, làm đầy đủ thủ

tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất

 Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định

của pháp luật

CÁC KHÁI NIỆM CƠ BẢN

 Nhà nước giao đất: trao quyền SDĐ bằng QĐ hành chính.

 Nhà nước cho thuê đất: trao quyền

SDĐ bằng hợp đồng.

 Nhà nước công nhận quyền SDĐ đối với người đang SDĐ ổn định: cấp GCN quyền SDĐ lần đầu.

 GCNQSD Đ là giấy chứng nhận do cơ quan NN có thẩm quyền cấp cho người

sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng.

Khái quát chung về các khỏan thu từ đất đai

HỆ THỐNG VĂN BẢN CÁC KHOẢN THU TỪ ĐẤT ĐAI

 Thu tiền sử dụng đất (NĐ198/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004; NĐ 44/2008/NĐ-CP ngày 9/4/2008; TT117/2004/TT-BTC ngày 7/12/2004; NĐ 120/2010/NĐ-CP; TT93/2011/TT-BTC)

 Tiền thuê đất, thuê mặt nước

(NĐ142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005,TTư 120/2005/TT-BTC ngày 30/12/2005, TTư 141/2007/TT-BTC ngày

30/11/2007; NĐ 121/2010/NĐ-CP và TTư

94/2011/TT-BTC)

 Thuế SDĐPNN (Luật số 48/2010/QH12; Nghị định số 53/2011/NĐ-CP, 153/2011/TT-BTC)

 Thuế sử dụng đất nông nghiệp (Luật, NĐ74/CP

CHÍNH SÁCH THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT

THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT

CHÍNH SÁCH THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1 Khái niệm:

Tiền sử dụng đất là khoản tiền mà người sử dụng đất phải nộp cho nhà nước khi được nhà nước giao đất; chuyển mục đích sử dụng đất; chuyển

từ thuê đất sang giao đất; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để được quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định

2 Đối tượng phải nộp tiền sử dụng đất:

♣ Người được NN giao đất sử dụng vào

mục đích:

+ Ở, XD nhà ở để bán hoặc cho thuê;

+ Thực hiện dự án đầu tư

+ Đầu tư XD KCHT để chuyển nhượng hoặc cho thuê;

+ Làm mặt bằng xây dựng cơ sở SXKD + Xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh theo qui định của Chính phủ;

+ Sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi

2 Đối tượng phải nộp tiền sử dụng đất:

♣ Người SDĐ được phép chuyển mục đích sử dụng đất:

Đất NN được giao Đất ở, có thu TSDĐ

Đất phi NN không thu TSDĐ Đất PNN

- Đất NN được giao có thu TSDĐ Đất phi NN có thu TSDĐ;

- Đất phi NN không phải đất được giao có thu TSDĐ đất ở;

giao đất ổn định lâu dài

- Chuyển từ thuê

2 Đối tượng phải nộp tiền sử dụng đất:

♣ Hộ gia đình, cá nhân đang sử

dụng đất ở mà đất đó được sử dụng từ ngày 15/10/1993 đến thời điểm cấp giấy CNQSDĐ, chưa nộp tiền sử dụng đất, nay được cấp giấy CNQSDĐ.

♣ Các trường hợp khác theo qui

định của Chính phủ.

3 Các trường hợp không phải nộp tiền sử dụng

3.4.Hộ gia đình, cá nhân được cơ quan có thẩm quyền giao đất ở trước 15/10/1993.

3.5.Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở có vườn, ao khi được cấp giấy CNQSDĐ theo Điều

3 Các trường hợp không phải nộp tiền sử

dụng đất

3.6 Sử dụng đất xây dựng kết cấu hạ tầng

sử dụng chung trong khu công nghiệp theo dự

án được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

3.7.Tổ chức kinh tế nhận góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất từ các tổ chức,

hộ gia đình, cá nhân hoặc nhận chuyển nhượng

từ người sử dụng đất hợp pháp bằng tiền không

có nguồn gốc từ NSNN, nay được cấp giấy CNQSDĐ

CHÍNH SÁCH THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT

4 Căn cứ tính thu tiền sử dụng

đất:

Tiền sử dụng đất được xác định căn cứ vào:

Diện tích đất, giá đất và thời hạn sử dụng đất

-Miễn giảm tiền SDĐ hoặc tiền bồi thường thiệt hại đất (nếu có)

Lưu ý: Không thu tiền SDĐ đối với:

- Diện tích đất sử dụng để xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng chung trong khu CN theo DA được cấp có thẩm quyền phê duyệt

- Diện tích đất sử dụng cho mục đích công cộng DA XD khu đô thị, khu dân cư, khu SXKD.

ghi trên quyết định giao đất

Giá đất

Giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất theo mục đích sử dụng đất được giao tại thời điểm có QĐ giao đất hoặc thời điểm bàn giao đất thực tế.

- Giao đất sử dụng ổn định lâu dài: Giá đất theo mục đích sử dụng đất ở.

Giao đất sử dụng có thời hạn: Giá đất theo mục đích sử dụng tương ứng

Lưu ý: Trường hợp tại thời điểm giao đất mà giá này chưa sát với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì UBND cấp tỉnh quyết định giá đất

cụ thể.

- Giá tính thu tiền sử dụng đất trong trường hợp đấu giá

Thời hạn sử dụng đất

Thời hạn sử dụng đất là khoảng thời gian được xác định trong quyết định giao đất, quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, quyết định gia hạn sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Có 2 loại thời hạn:

- Thời hạn sử dụng ổn định lâu dài

- Đất sử dụng có thời hạn cụ thể

của thời hạn 70năm

X (70-n) X 1.2%|

Chính sách thu tiền sử dụng đất

Ví dụ: Doanh nghiệp B được nhà nước giao 1000 m2 đất phi nông nghiệp làm mặt bằng sản xuất kinh doanh có thời hạn sử dụng 50 năm; Tại thời điểm giao đất giá đất nông nghiệp làm mặt bằng sản xuất kinh doanh là 3 triệu đồng/m2/năm, tiền

sử dụng đất được xác định như sau:

- Tiền sử dụng đất của thời hạn 70 năm là: 3 triệu đồng/m2x 1000m2 = 3.000 triệu đồng

- Tiền sử dụng đất của thời hạn 50 năm được xác định như sau:

Tiền sử dụng

đất của thời

hạn 50 năm = 3000 triệu đồng

-[ 3000 triệu đồng x (70-50) x

1.2%] = 2280 triệu đồng

Thu tiền SDĐ khi chuyển mục đích SDĐ

* Đối với tổ chức: Tổ chức chuyển mục đích SDĐ theo

QĐ của cấp có thẩm quyền (UBND tỉnh ):

- Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất NN, đất PNN được giao đất không thu tiền SDĐ sang giao đất có thu tiền SDĐ thì:

Tiền sử dụng đất = diện tích * (giá đất theo mục đích

sử dụng mới – giá đất theo mục đích sử dụng trước đó)

Lưu ý: giá đất xác định tại thời điểm chuyển mục đích sử dụng đất.

- Chuyển mục đích từ đất ở được giao đất sử dụng

ổn định lâu dài đã nộp tiền sang đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp thì không phải nộp tiền SDĐ

Thu tiền SDĐ khi chuyển mục đích SDĐ

(đối với hộ gia đình)

` * Đối với hộ gia đình: Hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích SDĐ theo quyết định của cấp có thẩm quyền:

- Chuyển đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang làm đất ở thì tính thu tiền SDĐ bằng 50% chêch lệch giữa thu tiền SDĐ tính theo giá đất ở với thu tiền SDĐ tính theo giá đất nông nghiệp

- Chuyển đất nông nghiệp được NN, đất PNN giao không thu tiền SDĐ sang đất ở thì tính theo giá đất của mục đích

sử dụng mới.

- Chuyển đất vườn, ao không được công nhận là đất ở hoặc đất nông nghiệp sang đất SXKD phi nông nghiệp thì thu bằng chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.

Thu tiền SDĐ khi chuyển mục đích SDĐ

(đối với hộ gia đình)

- Chuyển mục đích đất sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng của người sử dụng đất hợp pháp sang đất ở thì :

+ Đất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất NN thì thu bằng mức chêch lệch giữa giá đất ở với giá đất nông nghiệp.

+ Đất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) thì thu bằng mức chêch lệch giữa giá đất ở với giá đất phi nông nghiệp.

- Chuyển mục đích sử dụng từ đất ở được giao sử dụng ổn định lâu dài sang đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh thì không thu tiền SDĐ

- Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất giao có thời hạn sang đất ở thời hạn ổn định lâu dài thì tính theo giá đất ở trừ tiền sử dụng đất

đã nộp tính theo giá đất của loại đất được giao có thời hạn

Thu tiền SDĐ khi chuyển mục đích SDĐ

(đối với hộ gia đình)

- Chuyển từ thuê đất sang giao đất ở, sử dụng ổn định lâu dài thì giá đất tính tiền SDĐ là giá đất ở tại thời điểm chuyển từ thuê đất sang giao đất.

- Chuyển từ thuê đất sang giao đất có thời hạn thì giá tính tiền SDĐ là giá đất theo mục đích sử dụng tại thời điểm chuyển từ thuê đất sang giao đất.

Ví dụ:Doanh nghiệp C được nhà nước cho thuê 5000 m2 đất và thực hiện nộp tiền thuê đất hàng năm Năm 2010 Doanh nghiệp C lựa chọn hình thức giao đất và nộp tiền

sử dụng đất Biết giá đất sản xuất kinh doanh là 2 triệu đồng/m2 Vậy số tiền sử dụng đất doanh nghiệp C phải nộp là: 5000 m2 X 2 triệu đồng/ m2 = 10.000 triệu đồng

Thu tiền SDĐ khi cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho người đang sử dụng đât: (trong HM: giá UBND quy định, ngoài HM: giá UBND và hệ

số điều chỉnh).

* Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở từ ngày

15/10/1993 đến thời điểm cấp giấy CNQSDĐ nộp tiền sử

dụng đất theo giá đất tại thời điểm nộp đủ hồ sơ hợp lệ.

* Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở do tổ chức sử dụng đất được NN giao đất không thu TSDĐ, được NN cho

thuê đất, tự chuyển mục đích làm đất ở và đã phân phối đất

ở đó cho cán bộ, công nhân viên của tổ chức:

- Đất giao trái thẩm quyền trước 15/10/1993 khi đuợc cấp giấy CNQSDĐ thì thu tiền SDĐ theo giá đất tại thời điểm cấp GCN:

+ Bằng 40% theo giá đất do UBND cấp tỉnh quy định như bán nhà thuộc SHNN đối với diện tích trong hạn mức + Bằng 100% theo giá đất do UBND cấp tỉnh quy định,

Chính sách thu tiền sử dụng đất

- Trường hợp cấp trái thẩm quyền từ ngày 15/10/1993 đến khi đựợc cấp giấy CNQSDĐ thì thu tiền SDĐ theo giá đất do UBND cấp tỉnh qui định tại thời điểm cấp giấy như sau:

+ Bằng 50% tiền SDĐ đối với diện tích trong hạn mức giao đất ở; qui định này chỉ thực hiện một lần đối với hộ gia đình, cá nhân; lần giao đất sau thu 100% tiền SDĐ

+ Bằng 100% tiền SDĐ đối với diện tích vượt hạn mức giao đất ở

Câu hỏi thảo luận

1 Công ty A được nhà nước giao đất ngày 13/6/2009, công ty không đến cơ quan chức năng

để thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất Năm 2011 công ty A đến cơ quan chức năng để nộp hồ sơ kê khai tiền sử dụng đất Giá đất tính thu tiền sử dụng đất của công ty A ?

2 Công ty B sử dụng đất năm 2005 đến năm

2007 công ty được UBND cấp tỉnh ký quyết định

giao đất Vậy giá đất tính thu tiền sử dụng đất của công ty B?

Câu hỏi thảo luận

3 Trường hợp cá nhân được giao đất trước ngày Nghị định số 198/2004/NĐ-CP có hiệu lực thi hành, năm

2009 làm thủ tục nộp tiền sử dụng đất thì tính tiền sử dụng đất như thế nào?

Miễn giảm tiền SDĐ

* Nguyên tắc miễn giảm:

- Hộ gia đình, các nhân chỉ được miễn, giảm tiền SDĐ một lần trong trường hợp: Được NN giao đất để làm nhà ở; được chuyển mục đích sử dụng đất khác sang làm đất ở; được cấp giấy CNQSDĐ ở

- Trong hộ có nhiều thành viên thuộc diện được giảm thì cộng các mức giảm của từng thành viên thành mức giảm chung, nhưng tối đa không vượt quá

số tiền sử dụng đất phải nộp trong hạn mức đất ở

- Trường hợp một hộ gia đình hoặc một người được

hưởng nhiều chế độ miễn, giảm theo nhiều chính sách pháp luật khác nhau thì được hưởng mức ưu đãi cao

nhất

Các trư ờ ng hợp được miễn tiền SDĐ:

- Đất ở trong hạn mức giao đất, được chuyển mục đích sử

dụng, cấp giấy CNQSDĐ đối với người có công với cách mạng;

- Đất giao để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để thực hiện chính sách nhà ở đối với người có công với cách mạng;

- Theo pháp luật về khuyến khích đầu tư

(NĐ44/2008/NĐ-CP ngày 9/4/2008 và NĐ108/2006/NĐ-(NĐ44/2008/NĐ-CP ngày 22/9/2006);

- Đất giao: Xây dựng ký túc xá sinh viên bằng tiền NSNN; Nhà ở cho người phải di dời do thiên tai; Nhà ở của đồng bào dân tộc thiểu số ở vùng kinh tế-XH đặc biệt khó khăn; Nhà ở cho công nhân khu công nghiệp, KCX, KKT; Nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua đối với người có thu nhạp thấp tại đô thị.

- Hộ gia đình, cá nhân đã được cấp giấy CNQSDĐ đối với

Các trư ờ ng hợp được miễn tiền SDĐ (ti ếp)

- Đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh thuộc giáo dục, y tế, văn hoá, thể dục, thể thao (đáp ứng được các tiêu chí, tiêu chuẩn theo quy định) (Nghị định số 69/2008/NĐ-CP, Quyết định 1466/QĐ-TTg)

- Miễn TSDĐ trong HM đất ở khi cấp GCNQSDĐ lần đầu đối với đất do chuyển mục đích SD sang đất ở

do tách hộ đối với đồng bào dân tộc thiểu số, hộ nghèo tại các xã đặc biệt khó khăn vùng đồng bào dân tộc và miền núi (theo danh mục xã ĐBKK do TTg quy định)

- Miễn TSDĐ đối với diện tích được giao để sử dụng vào mục đích lòng hồ thuỷ điện

Trường hợp được giảm tiền sử dụng đất

Đất ở trong HM giao đất (gồm: giao, chuyển mục đích, cấp GCN) đối với người có công với Cách mạng:

- Thương binh, người hưởng chính sách như thương

binh, bệnh binh mất sức lao động từ 61% đến 80% được

giảm 90% tiền SDĐ

- Thương binh, người hưởng chính sách như thương

binh, bệnh binh mất sức lao động từ 41% đến 60%, cán bộ

CM tiền khởi nghĩa được giảm 80% tiền SDĐ

- Thân nhân liệt sỹ, người có công giúp đỡ CM đang

hưởng trợ cấp hàng tháng, thương binh và người hưởng

chính sách như thương binh bị mất sức lao động từ 21% -> 40% được giảm 70% tiền SDĐ

- Người hoạt động cách mạng, làm nghĩa vụ quốc tế

được tặng thưởng huân chương kháng chiến hạng I hoặc

huân chương chiến thắng hạng I được giảm 65% tiền SDĐ

Trường hợp được giảm tiền sử dụng đất

Giảm cho dự án theo pháp luật khuyến khích đầu tư

(Nghị định số 44/2008/NĐ-CP):

- Giảm 50% tiền sử dụng đất đối với:

+ Dự án thuộc lĩnh vực đặc biệt ưu đãi đầu tư đầu tư tại địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn

+ Dự án thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư đầu tư tại địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn

- Giảm 30% tiền sử dụng đất trường hợp:

+ Dự án thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư đầu tư tại địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn

+ Dự án thuộc lĩnh vực đặc biệt ưu đãi đầu tư không thuộc các địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc không thuộc các địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn

Trường hợp được giảm tiền sử dụng đất

Được giảm 20% tiền sử dụng đất trong các trường hợp:

+ Dự án thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tự không thuộc các địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc không thuộc các địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn

+ Dự án đầu tư tại địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn

+ Được NN giao đất đối với nhà máy, xí nghiệp phải

di dời theo qui hoạch của UBND tỉnh, TP (giảm tối đa

không quá diện tích tại địa điểm phải di dời)

+ Giảm 50% tiền SDĐ đối với đất trong hạn mức đất ở được giao của hộ gia đình nghèo (do Bộ LĐ-TBXH qui định)

Tiền bồi thường, hỗ trợ

- Trường hợp được giao đất ứng trước tiền bồi thường,

hỗ trợ, tái định cư và kinh phí tổ chức thực hiện giải phóng mặt bằng theo PA đã được xét duyệt thì:

+ Được trừ số tiền đã bồi thường đất, hỗ trợ đất vào tiền

sử dụng đất phải nộp mức được trừ không vượt quá số tiền sử dụng đất phải nộp (NĐ 17/2006/NĐ-CP ngày 27/1/2006)

+ Được trừ tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và kinh phí tổ chức thực hiện giải phóng mặt bằng theo PA đã được xét duyệt kể từ ngày 1/10/2009, mức được trừ không vượt quá số tiền sử dụng đất phải nộp (NĐ 69/2009/NĐ-CP)

Số chi vượt hoặc các trường hợp giao đất không thu, miễn thu TSDĐ hay tiền thuê đất thì được tính vào vốn đầu tư của DA.

Câu hỏi thảo luận

4 Doanh nghiệp A được Nhà nước giao đất và đã thực hiện chi trả tiền bồi thường hỗ trợ theo phương án được phê duyệt ngày 15/7/2008:

 Tiền bồi thường về đất 15 tỷ

 Tiền bồi thường về nhà 6 tỷ

 Tiền bồi thường về cây cối, hoa màu 500 triệu

 Tiền hỗ trợ về đất 1 tỷ

 Tiền hỗ trợ đào tạo đổi nghề 500 triệu

Công ty được khấu trừ tiền bồi thường hỗ trợ bao nhiêu vào tiền sử dụng đất phải nộp.