A bán nhà cho B với giá 80 lượng vàng pptx

sản là lúc Đăng ký quyền sở hửu.theo k2 điều 439- BLDS 2005-Còn theo Luật nhà ở thì thời điểm chuyển giao quyền sở hửu là lúc hợp đồng được công chứng chứng thực hợp pháp.theo khoản 5 đ

A bán nhà cho B với giá 80 lượng vàng, B đặt cọc trước 8 lượng.Hợp đồng

đã được ký kết và công chứng hợp pháp, nhưng các bên chưa làm thủ tục chuyển quyền sở hữu ngôi nhà nói trên cho nhau Sau đó giá nhà biến động nên A không bán nhà cho B nữa, mà tiếp tục ký hợp đồng bán nhà đó cho C với giá 180 lượng vàng, đồng thời A chấp nhận bồi thường gấp đôi số vàng đặt cọc cho B là 16 lượng vàng Hỏi: 1 Theo quy định của pháp luật , A có được phép hủy hợp đồng với B không, vì sao?

2.Cũng tình huống trên , nhưng các bên mới làm giấy tay, chưa đêm công chứng thì hợp đồng có hiệu lực không?A có phải bồi thường tiền đặtc cọc cho B không, vì sao?

Trả lời với trích dẫn Đưa lên Facebook

Uhm, tranh luận thì theo quan điểm như vậy, hơn nữa cách lập luận của em

cũng chỉ là lập luận theo quan điểm chứ không phải theo điều luật, tuy nhiên, ủng hộ những quan điểm dù không có trong luật còn khi làm bài tập thì có 1 điều tối kỵ đối với dân luật là nghiêm cấm không được làm là "Theo em là ",

có 1 "giai thoại" (do GV kể) là có 1 chiến sĩ khi vào phòng thi vấn đáp được GV hỏi đã bắt đầu câu trả lời bằng "Theo em thì " và chỉ đọc thêm được vài chữ

nữa thì đã được thông báo hoàn thành phần thi của mình

@nguoidienyeu: Em đọc cái đoạn trích của anh trích ở báo Pháp luật bên trên

đó sẽ thấy lập luận sao cho hợp lý và cũng có thể ngang nữa

Ta là một, là riêng, là duy nhất Chẳng có ai bè bạn nổi cùng ta NGU DỐT LỚN NHẤT CỦA ĐỜI NGƯỜI LÀ KHÔNG BIẾT MÌNH NGU DỐT

Trả lời với trích dẫn Đưa lên Facebook

 Thành viên đã gửi lời cảm ơn tới alexnguyen vì bài

viết bổ ích này nguoidienyeu (01-01-2010)

 27-12-2009 09:07 PM #12

laogiathongminh

Trả lời với trích dẫn Đưa lên Facebook

Bài viết yêu thích

Nói cảm ơn: 97 lần

Được cảm ơn: 75 lần

theo khoản 2 điều 439 BLDS 2005: “Đối với tài sản mua bán mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì quyền sở hữu được chuyển cho bên mua kể

từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu đối với tài sản đó.

Ở đây Nhà có phải là tài sản PHẢI ĐĂNG KÝ QUYỀN SỞ HỬU không ? Trong khi đó Điều 167: “Quyền sở hữu đối với bất động sản được đăng ký theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đăng ký bất động sản Quyền sở hữu đối với động sản không phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”

Rõ ràng pháp luật không bắt buộc nhà PHẢI đăng ký quyền sở hữu!

vậy có mâu thuẫn với điều 167?! nhà là bất động sản! điều đó không cần bàn thêm! nhưng muốn áp dụng khoản 2 điều 93 thì nhà Ở Đây PHẢI ĐƯỢC ĐĂNG KÝ QUYỀN SỞ HỮU!!

Pháp luật chỉ bảo hộ quyền lợi của chủ thể khi nhà đó đã đăng ký quyền sở hữu! ngược lại là không bảo hộ! muốn áp dụng k2 điều 439 cho trường hợp chúng ta đang tranh luận thì căn nhà này phải được đăng ký quyền sở hửu!!

Trong vấn đề này Laogiathongminh nêu quan điểm, mà VN nói là không có trong luật VN bị thiếu sót chỗ này!

chẳng qua là chưa thật sự nắm hết các điều luật mà thôi!

laogiathongminh nói : “nhưng theo em thì theo xu hứng chỉ khi chuyển giao quyền sh xong thì mới được coi là chủ sh lấy ví dụ như trên bà anh đăng đó mới cong chứng xong chưa kịp chuyển quyên sh xong thì đã giao bán nếu có người mua luôn thì sao?!!”

quan điểm này là nội dung khoản 2 điều 439! ok chưa các bác?

bạn NGUOIDIENYEU nói:

“Theo em được biết thì hiện nay:

-Theo Bộ luật dân sự thì thời điểm chuyển giao quyền sở hửu đối với bất động

sản là lúc Đăng ký quyền sở hửu.(theo k2 điều 439- BLDS 2005)

-Còn theo Luật nhà ở thì thời điểm chuyển giao quyền sở hửu là lúc hợp đồng được công chứng chứng thực hợp pháp.(theo khoản 5 điều 93 Luật nhà ở) Như Vậy, vấn đề em đang boăn khoăn là không biết áp dụng luật nào để điều chỉnh trong trường hợp này đây”

khi giải quyết một vụ việc mà có sự điều chỉnh của luật chung và luật riêng!( ở đây là luật Dân Sự và luật NHà ở) ! chúng ta áp dụng luật riêng để giải quyết! bởi lẽ chúng ta có NGUYÊN TẮC ÁP DỤNG LUẬT RIÊNG ( cô giáo thảo luận của tớ giảng như thế! nếu có gì thắc mắc thì liên hệ cô để hỏi tiếp- cô dạy môn luật hôn nhân gia đình mà thiệt tình tớ chưa nhớ ra tên!^^)

vì vậy cho nên trong vấn đề này ta áp dụng khoản 5 điều 93 luật nhà ở: B đã là chủ sở hữu của căn nhà trên kể từ khi hợp đồng được công chứng hợp pháp! trở lại câu hỏi của bài tập này : câu hỏi đưa ra là A có được phép hủy hợp đồng với B không?

theo khoản 1 điều 425: “Một bên có quyền huỷ bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện huỷ bỏ mà các bên

đã thoả thuận hoặc pháp luật có quy định”

+A có quyền hủy hợp đồng với B khi và chỉ khi B vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà A và N đã thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà! hoặc pháp luật có quy định khác!

Ở đây, rõ ràng ai cũng có thể nhìn thấy mục đích muốn hủy bỏ hợp đồng của A!

là vì giá nhà tăng! A hủy hợp đồng sẽ có lợi cho A!

( giá bán cho B chỉ có 80 lượng! hủy hợp đồng A phải đền gấp đôi cọc là 32 lượng! ai tính giùm xem ông A có lợi bao nhiêu khi có quyền hủy hợp đồng??)

^^

Nếu B vi phạm hợp đồng, B vi phạm điều khoản mà các bên đã thỏa thuận thì A

có quyền hủy!

+Pháp luật quy định khác: vấn đề này tớ chưa biết!!

Rõ ràng là bất công nếu pháp luật quy định cho A được hủy hợp đồng trong trường hợp này!

vì để chỉ hỏi có quyền không thôi! nên chỉ trả lời tới chỗ này ^^

câu 2:Cũng tình huống trên , nhưng các bên mới làm giấy tay, chưa đêm công

chứng thì hợp đồng có hiệu lực không?A có phải bồi thường tiền đặtc cọc cho B không, vì sao?

các bên mới làm giấy tay, chưa đem công chứng: áp dụng điều 450, điều 134 BLDS 2005 nếu sau một thời gian ( là bao lâu thì tớ chưa biết) mà A và B không thực hiện quy định về hình thức do tòa án, hoặc cơ quan có thẩm quyền yêu cầu thì hợp đồng này vô hiệu về hình thức ( làm theo điều 134 nhá).

Khi gia dịch vô hiệu: áp dụng khoản 2 điều 137 BLDS 2004: Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những

gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường

ở đây bạn hỏi là bồi thường tiền đặt cọc là sao??? mình không hiểu?

theo nguyên tắc thì chỉ khi nào có thiệt hại mới bồi thường! không có thiệt hại không bồi thường!

trường hợp này A và B trả cho nhau những gì đã nhận!

Trường hợp câu 2 này đặt ra một hướng để tiếp tục tranh luận: khi một bên có lỗi làm giao dịch không tuân thủ quy định về hình thức mà dẫn tới vô hiệu thì có phải bồi thường không?

theo Nguyễn Như Quỳnh, trong xữ lý hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu, Tạp chí nghiên cứu lập pháp tháng 3 năm 2005 thì cho rằng phải bồi thường thiệt hại Theo tiến sỹ Đỗ Văn Đại: theo điều 137 BLDS 2005 quy định về hậu quả pháp

lý của giao dịch dân sự vô hiệu thì quy phạm này áp dụng cho tất cả các trường hợp vô hiệu, trong đó có vô hiệu về hình thức.

Ai có quan điểm gì nhảy vào đây tranh luận! ^^

( tình hình là bây giờ là 2h17 phút sáng roài! nhớ hồi trước cũng làm 1 bài hợp đồng đến 1h30, up lên thì HCMLS kêu là bạn chưa đăng nhập! lúc đó chưa lưu bài lại, làm trực tiếp lên 4room, sau đó là mất luôn! thế là tớ chẳng làm lại luôn! lần này chắc cú! đánh trong word sau đó copy lên! khừa khừa

p/s: lần sau ai làm bài thì nêu cơ sở pháp lý giùm cái! không những để bà con dễ nhận ra, mà còn vì diễn đàn của chúng ta là diễn đàn liên quan tới luật pháp, chúng ta đọc có thể hiểu! nhưng một số khách vào tham khảo thì chẳng hiểu cái

mô tê gì đâu!!

Trả lời với trích dẫn Đưa lên Facebook

  28-12-2009 09:41 PM #14

miss_chuong

Góp ý thêm

Trả lời với trích dẫn Đưa lên Facebook

  29-12-2009 08:13 AM #15

JCulaw

nguoidienyeu đã viết

A bán nhà cho B với giá 80 lượng vàng, B đặt cọc trước 8 lượng.Hợp đồng đã được ký kết và công chứng hợp pháp, nhưng các bên chưa làm thủ tục chuyển quyền sở hữu ngôi nhà nói trên cho nhau Sau đó giá nhà biến động nên A không bán nhà cho B nữa, mà tiếp tục ký hợp đồng bán nhà đó cho C với giá 180 lượng vàng, đồng thời A chấp nhận bồi thường gấp đôi số vàng đặt cọc cho B là 16 lượng vàng Hỏi: 1 Theo quy định của pháp luật , A

có được phép hủy hợp đồng với B không, vì sao?

2.Cũng tình huống trên , nhưng các bên mới làm giấy tay, chưa đêm công chứng thì hợp đồng có hiệu lực không?A có phải bồi thường tiền đặtc cọc cho B không, vì sao?

1.

Có sự khác biệt trong việc xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu của hợp

đồng mua bán nhà ở giữa BLDS 2005 và Luật Nhà Ở Cụ thể, khoản 2 Điều 439 BLDS 2005 quy định " thời điểm quyền sở hữu dc chuyển cho bên mua kể từ thời điểm đk quyền sở hữu ", khoản 5 Điều 93 Luật Nhà Ở thì quyền sở hữu chuyển cho bên mua kể từ thời điểm được công chứng.

Tuy nhiên, câu hỏi ở đây là "A có đc phép hủy hợp đồng với B ko?" Vậy việc cần xác định là hợp đồng đã có hiệu lực chưa? Và nếu hợp đồng đã có

hiệu lực thì có được phép hủy hay ko? chứ ko phải xác định thời điểm chuyển giao quyền sở hữu cho bên mua Vì khi đã chuyển giao quyền sở hữu

thì mặc nhiên thừa nhận hợp đồng đã có hiệu lực rồi.

-Hợp đồng đã có hiệu lực chưa?

Vì hợp đồng là 1 giao dịch dân sự nên hợp đồng có hiệu lực khi thỏa mãn đầy

đủ các yếu tố dc nêu trong Đ122, ngoài ra, theo Điều 405 thì " hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa

thuận khác hoặc pl có qd khác" "Quy định khác" phải chăng là quy định về

hình thức của hợp đồng?Hơn nữa, tại khoản 2 Điều 122 cũng quy định "hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong tr.h pl

có quy định" Cụ thể với hợp đồng mua bán nhà ở thì theo Điều 450 " hợp đồng

mua bán nhà ở phải được công chứng chứng thực ".

Hợp đồng giữa A và B đã thỏa mãn tiêu chí dc nêu ra tại Điều 122, giữa A và B

ko có thỏa thuận khác, và yếu tố hình thức làm cho hợp đồng có hiệu lực (phải

ra công chứng chứng thực) cũng đã được thỏa mãn Vậy trong trường hợp này

hợp đồng đã có hiệu lực.

-Có được quyền hủy hợp đồng ko?

BLDS có quy định về quyền đơn phương hủy bỏ hợp đồng của 1 bên Cụ thể, trong phần chung liên quan đến hợp đồng: Điều 417 và 425, trong phần hợp đồng thông dụng, Điều 435, 436, 437, 550 ( còn cái nào nữa ko ko bít )

Qua các điều trên, ta thấy trong mọi hợp đôg song vụ, điều kiện tiên quyết để

hủy hợp đồng là phải có vi phạm (trừ hợp đồng gia công) Điều này có nghĩa

là nếu trên thực tế ko có sự vi phạm của bên kia thì 1 bên ko thể đơn phương yêu cầu hủy hợp đồng.

Xét trường hợp trên, ko cho thấy B có vi phạm trong việc thực hiện hợp đồng

nên A ko có quyền đòi hủy hợp đồng.

2.

Cũng trong tình huống trên nhwng các bên mới làm giấy tay, chưa công chứng

chứng thực thì hợp đồng chưa có hiệu lực ( cũng theo cách giải thích như trên

)

Tình huống trên ko nêu rõ việc đặt cọc có được lập thành văn bản hay ko Tuy nhiên nếu ngầm hiểu việc đặt cọc đã được thể hiện trong hợp đồng thì dù hợp đồng chưa được công chứng vẫn phát sinh nghĩa vụ hoàn trả và bồi thường tiền cọc nếu bên nhận cọc ko thực hiện hợp đồng (theo Điều 358:" nếu bên nhận cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và 1 khoản tiền tương đương giá trị ts đặt cọc ")

P/s: Sun giải vậy ko bít có đúng hok?! mọi ng góp ý nhé^^

Trả lời với trích dẫn Đưa lên Facebook

Mọi người lưu ý ở đây có 2 quyền là quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất

ở (trong 1 đoạn trích ở bài trước mình có trích rồi đó), vấn đề chính là ở điểm này Và cũng đừng có ai nói với mình là cái hợp đồng đó chỉ bán quyền sở hữu nhà mà không bán quyền sử dụng đất nha, mình sẽ bảo hoặc người ra đề hoặc nhân vật trong đề có vấn đề đó

Trả lời với trích dẫn Đưa lên Facebook

  01-01-2010 11:44 AM #18

nguoidienyeu

có 1 "giai thoại" (do GV kể) là có 1 chiến sĩ khi vào phòng thi vấn đáp được GV hỏi đã bắt đầu câu trả lời bằng "Theo em thì " và chỉ đọc thêm được vài chữ nữa thì đã được thông báo hoàn thành phần thi của mình

@nguoidienyeu: Em đọc cái đoạn trích của anh trích ở báo Pháp luật bên trên

đó sẽ thấy lập luận sao cho hợp lý và cũng có thể ngang nữa

Nhưng theo anh, vào phong thi có cần chia ra hai trường hợp để làm k?Nếu vậy thì điểm có cao hơn k?

Bổ sung nội dung

-"Hợp đồng đã có hiệu lực chưa?

Vì hợp đồng là 1 giao dịch dân sự nên hợp đồng có hiệu lực khi thỏa mãn đầy

đủ các yếu tố dc nêu trong Đ122, ngoài ra, theo Điều 405 thì " hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pl có qd khác" "Quy định khác" phải chăng là quy định về hình thức của hợp đồng?Hơn nữa, tại khoản 2 Điều 122 cũng quy định "hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong tr.h pl

có quy định" Cụ thể với hợp đồng mua bán nhà ở thì theo Điều 450 " hợp đồng mua bán nhà ở phải được công chứng chứng thực ".

Hợp đồng giữa A và B đã thỏa mãn tiêu chí dc nêu ra tại Điều 122, giữa A và B

ko có thỏa thuận khác, và yếu tố hình thức làm cho hợp đồng có hiệu lực (phải

ra công chứng chứng thực) cũng đã được thỏa mãn Vậy trong trường hợp này hợp đồng đã có hiệu lực" TRICH BOI RITA.

Mình thấy bạn có nhầm lẩn ở đây, nếu bạn dựa vào điều 122 và 450 để nói rằng

hợp đồng có hiệu lực là chưa đúng.Vì theo điều 450 thì chỉ đề cập đến hình thức của hợp đồng mà thôi, hình thức của hợp đồng là quy đình khác của pháp luật

đó là suy luận của bạn.

Còn ở đây A có được quyền hủy hợp đồng khồng đồng nghĩa với việc A đã chuyển giao quyền sở hữu

của mình hay chưa?và vấn đề này đang được các bạn bình luận trên diển đàn Ý kiến của mình mong các bạn bổ sung.

Trả lời với trích dẫn Đưa lên Facebook

sunshine đã viết

"Vì hợp đồng là 1 giao dịch dân sự nên hợp đồng có hiệu lực khi thỏa mãn đầy đủ các yếu tố dc nêu trong Đ122, ngoài ra, theo Điều 405 thì " hợp đồng

được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pl có qd khác" "Quy định khác" phải chăng là quy định về hình thức của hợp đồng?Hơn nữa, tại khoản 2 Điều 122 cũng quy định "hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong tr.h pl

có quy định" Cụ thể với hợp đồng mua bán nhà ở thì theo Điều 450 " hợp đồng mua bán nhà ở phải được công chứng chứng thực ".

Hợp đồng giữa A và B đã thỏa mãn tiêu chí dc nêu ra tại Điều 122, giữa A và B

ko có thỏa thuận khác, và yếu tố hình thức làm cho hợp đồng có hiệu lực (phải

ra công chứng chứng thực) cũng đã được thỏa mãn Vậy trong trường hợp này hợp đồng đã có hiệu lực"

Bạn lưu ý là việc phải ra công chứng chức thực là yếu tố bắt buộc để hợp đồng mua bán nhà ở có hiệu lực theo khoản 2 Điều 122 Mình thêm vào câu " phải chăng " chẳng qua là để nhấn mạnh đến việc quan trọng của yếu tố hình thức; quan trọng là hợp đồng thỏa mãn các yếu tố trong Điều 122, khi đó sẽ có hiệu lực.

nguoidienyeu đã viết

Còn ở đây A có được quyền hủy hợp đồng khồng đồng nghĩa với việc A đã chuyển giao quyền sở hữu

của mình hay chưa?

Còn về vấn đề khi đã chuyển quyền sở hữu hay chưa có ảnh hưởng đến việc được hủy hợp đồng hay ko? Theo mình là ko, bởi vì một khi hợp đồng đã

có hiệu lực mà ko có vi phạm trong việc thực hiện hợp đồng thì đã ko dc quyền đơn phương hủy hợp đồng (xem lại phần giải thích của mình ở bài trên), huống hồ j khi đã chuyển quyền sở hữu rồi thì lại càng ko (trong trg hợp ko có vi phạm) vì, như mình đã nói " điều kiện tiên quyết để hủy hợp đồng là phải có vi phạm"(trừ hợp đồng gia công).

Quay trở lại vs việc xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng, mình xin trích

1 đoạn trong trang Hãng luật - SHLAW Mình ko dám nói ý kiến này là chuẩn mực hay mang tính đúng đắn, hay mang tính bắt buộc phải nghe theo; chỉ là một

ý kiến đồng tình với quan điểm của mình, mong các bạn tham khảo:

2.2.2 Hiệu lực của hợp đồng được xác lập bằng văn bản, phải được công chứng

và phải thực hiện thủ tục đăng ký với cơ quan có thẩm quyền (nếu có quy định)

Để làm rõ thời điểm có hiệu lực của nhóm hợp đồng, trước tiên, tôi phân chúng

ra thành nhiều loại khác nhau dựa vào quy định cụ thể về hình thức của hợp đồng:

2.2.2.1 Hợp đồng bằng văn bản mà pháp luật chỉ buộc thực hiện thủ tục công

chứng Điển hình là hợp đồng mua bán nhà ở - Điều 450 Bộ luật Dân sự, khoản 3 Điều 93 Luật Nhà ở: “Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực” Hợp đồng chuyển quyền sử

dụng đất (Điều 689 Bộ luật Dân sự) Và các hợp đồng khác mà pháp luật quy

định phải có công chứng chứng nhận hoặc chứng thực của Cơ quan Nhà nước

có thẩm quyền.

Việc xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng này không được ghi nhận

một cách trực tiếp trong Bộ luật Dân sự cũng như Luật Nhà ở và các quy định

khác Theo khoản 3 Điều 4 Luật Công chứng thì thời điểm có hiệu lực của

hợp đồng mua bán nhà ở không phát sinh từ thời điểm giao kết hợp đồng mà

được xác định kể từ khi các bên hoàn thành thủ tục công chứng: “văn bản được công chứng (hợp đồng, giao dịch và lời chứng của công chứng viên) có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và có đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng” Nếu các bên thỏa thuận với nhau thời điểm phát sinh hiệu

lực của hợp đồng là một thời điểm khác với thời điểm công chứng viên ký công chứng và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng, theo tôi thỏa thuận như thế là vô hiệu, bởi đây là là trường hợp “pháp luật quy định khác” theo Điều 405 BLDS.

Luật Công chứng đã không ghi nhận các trường hợp khác có thể làm phát sinh hiệu lực của hợp đồng – cụ thể trong trường hợp này, Luật Công chứng đã không ghi nhận quyền tự do thỏa thuận giữa các bên giao kết hợp đồng Bởi hiểu theo khoản 3 Điều 4 thì những văn bản được công chứng (cụ thể là hợp đồng mua bán nhà ở đang được đề cập) chỉ có thể phát sinh hiệu lực kể từ ngày được công chứng.

2.2.2.2 Hợp đồng bằng văn bản, các bên phải thực hiện thủ tục công chứng và đăng ký với cơ quan có thẩm quyền.

Có thể kể đến hợp đồng cho thuê nhà ở (Điều 492 Bộ luật Dân sự); Hợp đồng thế chấp các tài sản như: Quyền sử dụng đất, Quyền sử dụng rừng, Quyền sở hữu rừng trồng, Tàu bay, Tàu biển và các tài sản khác thế chấp bảo đảm nhiều nghĩa vụ; và hợp đồng tặng cho bất động sản mà pháp luật yêu cầu phải đăng ký quyền sở hữu (Điều 467 Bộ luật Dân sự) và các hợp đồng khác Thủ tục đăng ký với cơ quan có thẩm quyền đối với những loại hợp đồng trong nhóm này, có hại loại thời điểm có hiệu lực khác nhau:

(i) Việc đăng ký hợp đồng là một trong những điều kiện bắt buộc trong hình thức của hợp đồng.

Nghĩa là hợp đồng đó chỉ được xem là hoàn thiện về hình thức khi được lập

bằng văn bản, được công chứng và đã đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền Việc đăng ký là một trong những điều kiện để hợp đồng có hiệu lực – khoản 2 Điều

122 Bộ luật Dân sự.

Bộ luật Dân sự cũng như các quy định của Luật Nhà ở cũng như các quy phạm pháp luật khác không có quy định nào trực tiếp xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng dang này Vì đây là hợp đồng buộc phải thực hiện thủ tục công chứng, nên thời điểm có hiệu lực của hợp đồng có thể được xác định dựa vào khoản 3 Điều 4 Luật Công chứng – kể từ khi công chứng viên ký công chứng và

có dấu của tổ chức, cơ quan hành nghề công chứng Và như đã phân tích tại mục 2.2.2.1 thì Luật Công chứng không thừa nhận thời điểm có hiệu lực của hợp đồng theo sự thỏa thuận của các bên.

(ii) Việc đăng ký hợp đồng là một trong những điều kiện bắt buộc trong hình thức của hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm đăng ký.

Khác với hợp đồng được nêu ở mục (i), tại Khoản 2 Điều 467 Bộ luật Dân sự đã xác định: “Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký;

…” Nghĩa là kể từ khi hợp đồng hoàn thiện về mặt hình thức thì mới phát sinh thời điểm có hiệu lực của hợp đồng Nói một cách khác, theo quy định này, mặc

dù hợp đồng đã được công chứng, nhưng nếu chưa thực hiện thủ tục đăng ký thì vẫn chưa phát sinh hiệu lực Điều này đã mâu thuẫn với khoản 3 Điều 4 của Luật Công chứng Như vậy, việc xác định thời điểm có hiệu lực trong trường hợp này sẽ dựa vào quy định nào? – khoản 3 Điều 4 Luật Công chứng hay khoản 2 Điều 467 Bộ luật Dân sự.

Không giống như Luật Nhà ở, xác định nguyên tắc áp dụng luật chuyên ngành - Điều 3 Luật Nhà ở xác định: ”Trường hợp có sự khác nhau của Luật này với pháp luật có liên quan về sở hữu nhà ở, phát triển, quản lý việc sử dụng, giao dịch về nhà ở và quản lý nhà nước về nhà ở thì áp dụng quy định của Luật này”) Bộ luật Dân sự và Luật Công chứng không xác định nguyên tắc áp dụng luật chuyên ngành Do vậy, trong trường hợp này phải áp dụng Khoản 3 Điều 4 Luật Công chứng để xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng tặng cho bất động sản trong trường hợp này Bởi tại Khoản 3 Điều 80 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 1996, đã quy định: “Trong trường hợp các văn bản quy phạm pháp luật về cùng một vấn đề do cùng một cơ quan ban hành mà có quy định khác nhau, thì áp dụng quy định của văn bản được ban hành sau” Nguyên tắc này cũng được Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật hiện hành xác định lại tại Khoản 3 điều 83

Các bạn có thể xem chi tiết tại trang này: Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng - SHLAW

Lưu ý 1 điểm, tại K4 Điều 146 NĐ 181/2004/NĐ-CP quy định “Hợp đồng

chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng hoặc

văn bản tặng cho quyền sử dụng đất; hợp đồng thế chấp, bảo lãnh, góp vốn

bằng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Thứ tự ưưu tiên thanh toán nghĩa vụ liên quan đến

quyền sử dụng đất được xác định theo thứ tự đăng ký tại Văn phòng đăng ký

quyền sử dụng đất" Tuy nhiên, theo Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật, nếu có quy định khác nhau thì phải áp dụng Luật BLDS 2005 ban hành sau và là Luật mẹ nên phải áp dụng theo BLDS!

Đó là ý kiến của mình, mong các bạn góp ý thêm!

Trả lời với trích dẫn Đưa lên Facebook

  01-01-2010 10:39 PM #20

nguoidienyeu