Đề tài Những giải pháp chủ yếu cho sự phát triển thị trường bất động sản Hà Nội

Đề tài Những giải pháp chủ yếu cho sự phát triển thị trường bất động sản Hà Nội Thị trường bất động sản có vai trò rất quan trọng đối với sự phát triển kinh tế xã hội mỗi quốc gia. Trong những năm gần đây, thị trường bất động sản Hà nội đã trở thành một vấn đề quan trọng và ngày càng được sự chú ý của dư luận Thủ đô. Các phương tiện báo chí , truyền hình luôn đề cập tới thị trường bất động sản, tới những vấn đề cập nhập của thị trường này;

ộ

an van Luậ

Tình thành và p

ất đ, phát triển kinh t

Loi noi dau

Thị trường bất động sản có vai trò rất quan trọng đối với sự phát triển kinh tế xã hội mỗi quốc gia Trong những năm gần đây, thị trường bất động sản Hà nội đã trở thành một vấn đề quan trọng và ngày càng được

sự chú ý của dư luận Thủ đô Các phương tiện báo chí , truyền hình luôn

đề cập tới thị trường bất động sản, tới những vấn đề cập nhập của thị trường này; hoạt động thị trường bất động sản ngày càng sôi động cùng với sự phát triển kinh tế của cả nước nói chung và thủ đô nói riêng Điều

đó cho thấy rằng, tam quan trọng và ảnh hưởng của thị trường bất động

sản đến đời sông kinh tế xã hội là rất to lớn Thật vậy, bởi bất động sản

nhu cầu thiết yếu không thể thiếu được, nhất là đất ở, nhà ở vô cùng quan trọng đối với mỗi ngươì

Những vấn đề nóng bỏng, bất cập của thị trường bất động sản thường được đề cập đến như: vấn đề sốt đất, đầu cơ đất, mua bán trao tay cơn sốt đất ở Hà Nội khởi đầu từ hơn một năm qua đến nay vẫn chưa hạ nhiêt giá nhà đất tăng không chỉ vài chục phần | trăm mà tới vài trăm phần trăm hiên tượng không bình thường cuả nền kinh tế ; giá đất, giá nhà hien nay cao quá bất hợp lý so với thu nhập của đại đa số người lao

động; thị trường bat động sản còn đang ở giai đoạn sơ khai, là thị trường

không chính thức ( nhà nước không kiểm soát được) Từ đó cho thấy việc nghiên cứu thị trường bất động sản Hà nội là rất cần thiết và có ý nghĩa , nhằm tìm hiểu thị trường bất động sản qua đó có các giải pháp góp phần thúc đây hình thành và phát triển thị trường bất động sản Hà

nội, phát triển kinh tế xã hội của Thủ đô

Mục đích nghiên cứu đề tài nhằm:

Phân tích thực trạng thị trường bất động sản Hà Nội

M Đề xuất một số giải pháp nhằm phát triển thị trường bất động sản

Chuong I: Co so ly lu@n khoa hoc vé thi trường bắt động sản

D Tổng quan thị trường bất động sản

1.1) Các khái niệm

1) Bắt động sản

Điều 181 Bộ luật Dân sự đã xác định khái niệm bất động sản như sau:

+ Bất động sản là tài sản không đi dời được bao gồm:

- Dat dai

- Nha 6, cong trình xây dựn gan liền với đất đai, kể cả các rài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó

- Cac tai sản khác gan liền với đất đai

- Cac tài sanr khác đất ở pháp luật quy định

Cách phân loại trên đây là phù hợp với yêu cầu của công tác quản lý và hoạt động sản xuất kinh doanh Đất đai, nhà ở các công trình xây dựng

và các tài sản gắn liền với đất đai là những loại chủ yếu của bất động

sản Theo quy định của pháp luật, các loại tài sản đó phải được đăng ký

nhằm đảm bảo việc kiểm tra, kiểm soát của các cơ quan nhà nước có

Là hợp phần bắt buộc của kinh tế hàng hoá vì nó ra đời, phát triển cùng

với sự ra đời và phát triển của sản xuất hàng hoá, trong đó thông qua sự

trao đôi hàng hoá trên thị trường tạo ra sự gắn bó giữa thị trường và nền

kinh tế hàng hoá Vậy thị trường là một phạm trù của kinh tế hàng hoá,

và nó là kết quả của sự phân công lao động cuả nền kinh tế hàng hoá, là

một phạm trù khách quan tất yếu, là yếu tố nội tại của sản xuất hàng hoá.

Vay thi truong : ‘ 1a tong thể các quan hệ thực hiện hàng hoá và dịch vụ,

là nơi diễn ra quá trình trao đôi tác động qua lại lẫn nhau giữa người mua

và người bán hàng hoá, dịch vụ để nhằm thống nhất xác định về số

lượng, chất lượng, giá cả hàng hoá dịch vụ

Thị trường hết sức đa dạng, phức tạp chủ yếu đất ở qui luật thị trường

chi phối như: qui luật cạnh tranh, cung cầu, giá trị, gía cả

b) Phân loại thị trường

Dé nam bat bản chất thị trường , nhận biết từng loại thị trường , xư hướng

hình thành và vận động của từng loại thị trường Vì vậy cần phải phân loại thị trường , tức là phân chia thị trường theo các giác độ khách quan, căn cứ khoa học

Thị trường các yếu tố sản xuất: thị trường tài chính, sức lao động,

thông tin khoa học công nghệ

phân loại bô ngang hoặc bô dọc, tuỳ thuộc theo mức độ cạnh tranh và sô

người tham gia trên thỊ trường :

Thực tế người ta phân loại thị trường như sau:

+ thị trường cạnh tranh hoàn hảo — thị trường đa phương

+ thị trường không hoàn hảo thị trường đơn phương, thị trường cạnh tranh độc quyền

Thị trường cạnh tranh hoàn hảo: nhiều người cùng mua bán một loại

hàng hoá ở đây không một người mua và bán riêng lẻ nào tác động đến giá cả thị trường

điều kiện: - số người tham gia mua bán nhiều

-_ Không có sự hạn chế giả tạo tác động lên cung cầu

- _ Ra nhập hoặc rút lui rễ ràng

- _ Các doanh nghiệp đều có thông tin đầy đủ về thị trường

Thị trường độc quyền đa phương: số người bán đủ ít để có thể gây ảnh hưởng đến giá

Thị trường cạnh tranh độc quyền : có nhiều người bán một sản phẩm nhất

định, sản phẩm đó ít nhiều khác nhau ( khác biệt về mẫu mà, dịch vụ, địa

điêm )

d) Thị trường bắt động sản

Là địa điểm, là nơi tại đó những người mua và bán bắt động sản tác động

qua lại lẫn nhau, để xác định giá cả và số lượng bất động sản được thê

hiện

Thị trường bắt động sản bao gồm : thị trường mua bán bất động sản ; thị

trường cho thuê; thị trường thế chấp bảo hiểm bắt động sản

Theo trình tự thời gian chia thị trường bất động sản như sau:

-_ thị trường cấp I: là thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất

-_ thị trường cấp II: là thị trường xây dựng các công trình dé bán hoặc cho thuê

- _ Thị trường bán lại hoặc cho thuê lại những cônng trình đã được mua hoặc đã cho thuê.

1.2 ) Vai trò của thị trường bât động sản

Vai trò của thị trường bất động sản hết sức to lớn được thể hiện như

sau:

1) thị trường bất động sản là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản

xuất cho các nhà kinh doanh

Thị trường là nơi chuyển hoá từ hình thái hiện vật sang hình thái gía trị

đây là nhân tố quyết định tốc độ chu chuyền vốn, tốc độ gia tăng về kinh

doanh, hiệu quả kinh doanh Cho nên quyết địn h sự ra đời tồn tại của các

doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

Quá trình kinh goanh bất động sản là quá trình tạo ra các bất động sản quá trình đó được thê hiện bằng tiền tệ hoá các yếu tố sản xuất trong đó

có đất đai vào tông giá trị bất động sản Tốc độ chu chuyển nhanh hay chậm phụ thuộc vào tốc độ lưu thông hàng hoá và dung lượng thị trường

2) Thị trường bất động sản là cầu nối giữa người sản xuât và tiêu dùng

về bất động sản , giữa người xây dựng mua bán nhà và mua bán quyền sử dụng đất

3) Thúc đây áp dụng khoa học công nghệ nâng cao chất lượng nhà ở bảo vệ và nâng cao hiệu quả sử dụng đất

4) Góp phần đổi mới quản lý đất đai và nhà ở và các công trình gắn liền

với đất

5) Góp phần nâng cao trình độ hop tac và nâng cao trình độ xã hội hoá sản xuất kinh doanh

1.3) Đặc điểm thị trường bất động sản

1) Mang tính chất không tập trung

Trải rộng khắp nơi, trên phạm vi toàn lãnh thô quốc gia, đất đai có đặc điểm không thể di đời, tiêu huỷ đất ở vậy thị trường bất động sản mang

tính địa phương

Thị trường này bao ồm hang loạt thị trường nhỏ mang tính chất dia

phương, do điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội khác nhau, tạo nên thị

trường khác nhau, qui mô khác nhau ở đô thị sẽ có trình độ qui mô chất lượng cao hơn ở nông thôn

2) Là thị trường không hoàn hảo

- vi dat dai khéng tai tao dugc , vi vậy mang tinh chất độc quyền nhiều

hơn so với thị trường hàng hoá, biến động về giá đât mạnh hơn so

với giá hàng hoá khác

-_ đo các đặc tính của tài sản đất đai, sự thiếu thông tin vé giao dich bat

động sản góp phần tạo nên sự khong hoàn hảo trong cạnh tranh trên

thị trường bất động sản

- do cấu trúc của mỗi toà nhà, mõi thửa đất có đặc trưng , riêng bịêt,

đa số các giao dịch bất động sản đều tiến hành riêng rẽ

3) Cung trong thị trường bất động sản không thể phản ứng nhanh

chóng tương ứng với sự thay déi của cầu

Vì tính bền vững của bất động sản gây ra tính thích nghỉ kém trên hai mặt cung và cầu ở thị trường

Việc tăng cung một loại bất động sản nào đó đòi hỏi mất nhiều thời gian

như xin cập giây phép xây dựng và những biến động xảy ra chậm hơn

so với phần lớn các thị trường Vì không có khả năng điều chỉnh tăng cung kịp thời cho nên giá cả sẽ đột ngột tăng khi câu tăng Do vậy “ phải

đo được nhịp đập của chu kỳ kinh tế" gắn với sự biến động cơ cấu dân

cư, thu nhập dân cư ở một thời điểm, từ đó dự đoán được sự vận động

hợp lý trong các điều kiện thị trường, sự thay đổi của dòng thu nhạp tạo

nên cho một tài sản cho trước, ở một thời gian cho trước, trên cơ sở đó phục vụ xác định giá trị bất động sản

4) Tổng cung đất đai cho tẤt cả các mục đích là có định

Mặc dù sự cải tạo đất có thể gia tăng cung cận biên trong tông cung Cung không nhất thiết cố định cho từng mục đích sử dụng cụ thể, nhưng tổng đất là cố định và việc hạn chế bằng qui hoạch , kiểm soát sẽ ảnh hưởng lớn đến cung đất bố sung cho những mục đích cụ thể nào đó, vì vậy phải

1.4 ) Các tác nhân tham gia vào thị trường bât động sản

hiện nay

1) Nhà nước và người sử dụng đất

Đất đai là sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, nhà nước

giao đất cho các tô chức, cá nhân sử dụng ôn định, lâu dài, người sử dụng đất được các quyền sử dụng như: chuyên đổi , chuyển nhượng, cho thuê

và cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp vôn

2) Người kinh doanh bất động sản

Là người thông qua các quá trình kinh doanh bất động sản để tìm lợi nhuận Bao gồm các doanh nghiệp, tổ chức, c cá nhân , Hà nội hiện có 4 loại chủ đầu tư tham gia kinh doanh phát triển nhà: doanh nghiệp trực thuộc thành phô, doanh nghiệp trung ương, các tô chức đoàn thê, người dân

3) Chính phủ và các cơ cấu chính phủ

Chính phủ và các cơ cấu chính phủ quản lý, giám sát, ra các qui tắc đối với sự vận hành của thị trường bất động sản Sự tham gia của chính phủ thê hiện trên hai mặt chủ yêu: Thứ nhất, thông qua công cụ kế hoạch

và các đòn bẩy, chính phủ điều tiết vĩ mô tổng lượng của thị trường bất động sản; thứ hai, thông qua cơ chế thị trường chính phủ điều tiết quan

hệ cung — cau và gia cả bất động sản

4) Ngân hàng

Thông qua nguyên tắc kinh đoanh tiền , ngân hàng tổ chức kinh đoanh

bất động sản nhằm thúc đây mở rộng thị trường bất động sản (tạo vốn

cho các đoanh nghiệp, tổ chức, cá nhân kinh doanh bắt động sản ) 5) Nhà thầu xây dựng

Nhà thầu xây dựng nhận thầu thi công xây dựng công trình từ các chủ

đầu tư bất động sản

6) Chuyên gia tư vấn các loại

Các chuyên gia tư vấn như : kiến trúc sư, kỹ sư thiết kế, thi công , lắp

đặt công trình ; kế toán lo hạch toán kinh tế , tài vụ, nột thúê; chuyên

viên kinh tế và giá cả trong giao dịch mua bán, thuê nhà; luật sự; môi

công tác quản lý nhà nước định hướng, dẫn dắt các thành phần kinh tế tạo

môi trường và điều kiện thuận lợi cho hoạt động sản xúât kinh doanh bắt

động sản theo cơ chế thị trường , kiểm soát chặt chẽ và xử lý các vi

phạm pháp luật trong kinh tế bảo đảm sự kết hợp hài hoà trong sự phát

triển kinh tế- xã hội

- Thị trường bất động sản có nhiều thành phần kinh tế tham gia Các thành phần kinh tế bình đẳng với nhau trước pháp luật, hoạt động sản xuất kinh doanh trong môi trường hợp tác và cạnh tranh Các chủ thê kinh tế trong lĩnh vực kinh doanh bắt động sản là độc lập với nhau và họ

toàn quyền quyết định việc kinh doanh của mình

- Trinh độ phân công lao động xã hội và xã hội hoá phát triển đến mức

- _ Trình độ năng lực quản lý kinh doanh và sự hiểu biết về thị trường

bất động sản của các doanh nghiệp, cá nhân tham gia vào thị trường,

Điều kiên hình thành cung :

-_ người chủ sở hữu bất động sản có nhu cầu bán

-_ bất động sản phải đáp ứng được các yêu cầu của thị trường và được

thị trường chấp nhận về giá trị sử dụng

-_ giá cả phải phù hợp với sức mua, khả năng thanh toán

-_ phải có thị trường bất động sản xuất hiện, số lượng bất động sản

tham gia giao dịch trên thị trường là được thừa nhận

2) Các khu vực sản xuất và cung nhà ở

+ Khu vực công cộng

khu vực công cộng hay còn gọi là khu vực nhà nước là các hoạt động xây dựng phát triển nhà ở đo nhà nước hoặc các cơ quan, doanh nghiệp nhà nước đầu tư xây đựng bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước hoặc coi như nguồn vốn ngân sách nhà nước và các quỹ nhà ở khác thuộc sở hữu

nhà nước Khu vực công cộng được xem là tiêu điểm của chính sách

nhà ở vì nó là khu vực nhà nước có thê can thiẹp trực tiếp vào

+ Khu vực tư nhân

Khu vực phát triển nhà ở tư nhân là những hoạt động phát triển nhà ở

không bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước , do các tô chức, doanh nghiệp, cá nhân thực hiện và tuân thủ theo các quy tắc chính thức của nhà nước về quản lý xây dựng va phat triển nhà ở Nhà nước điều tiết khu vực này thông qua các qui tắc qui định và tiêu chuẩn xây dựng Chính phủ các nước thường điều tiêt thị trường nhà ở tư nhân theo

hai hướng là : thứ nhất: thực thi các chính sách nhằm hạn chế việc phát

triển các khu nhà có diện tích lớn, giá trị cao, khuyến khích phat triển

các khu nhà có diện tích nhỏ gía thành phù hợp với tầng lớp bình dân thông qua các qui địng về tỷ lệ và mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất

và mặt bằng xây dựng, các chính sách vê thuế đối với thu nhập xây dựng nhà ở cao câp có thu nhập cao Thứ hai: chính phủ tao điều kiẹn

để tàng lớp bình dân có thể tiếp cận được các khu vực nhà ở tư nhân

qua chính sách cho vay vốn bằng việc thế chấp chính ngôi nhà mà họ

mua

+ Khu vực nhà ở không chính thức

Khu vực nhà ở không chính thức hay còn gọi là khu vực bình dân, là

các hoạt động xây dựng nhà ở hoàn toàn độc lập với những khuôn khổ

quy tắc của chính phủ

2) Những nhân tố ảnh hướng đến cung

+ Qui nha đất trong quy hoạch của chính phủ

Nhà nước thực hiện quy hoạch và phân định các vùng đất đai dành cho các mục đích sử dụng khác nhau Đây là cơ sở quan trọng nhất quyết định đến tông cung nhà đất, nhất là tăng cung về nguồn nhà đất hợp pháp và tự nó làm triệt tiêu cung về nhà đất bất hợp pháp

+ Sự phát triển của hệ thống kết cau hạ tầng

Mức độ phát triển của kết cấu hạ tầng tác động rất lớn đến cung nhà đất Kết cấu hạ tầng có thê làm thay đôi công dụng và giá trị nhà đất

10

hiện có Đây là một công việc quan trong do chính phủ hoặc chính quyền địa phương quyết định

+ Các yếu tô đầu vào và chỉ phí phát triển nhà ở

Các yêu tố đầu vào, các nguyên liệu đầu vào, giá thành nguyên vật liệu

có vai trò quan trọng trong cung nhà ở, tác động đến kiểu dáng, chất

lượng, đặc điểm, tính đa dạng , phong phú của bắt động sản

+ Chính sách và pháp luật của nhà nước

Cung về nhà đất phụ thuộc vào chính sách của chính phủ về các chế độ quản lý đất đai và nhà ở, về chính sách sử dụng đất và các khoản đầu tư phát triển nhà đất

3) Độ co giãn của cung và sự dịch chuyển đường cung

a) Độ co giãn của cung

Sự thay đổi về cung trước hết bắt nguồn từ sự thay đôi của sản xuất Đất đai có nguồn gốc tự nhiên, cỗ định

11

Gia

lường cung

Tổng cung đất đai là cố định, đường cung hoàn toàn không co giãn, trong trường hợp này đường tổng cung về đất đai là một đương thẳng đứng

vuông góc với trục hoành

Qui luật chung của cung là lượng cung hàng hoá tăng lên khi giá cả hàng hoá đó tăng lên Quy luật này sẽ vận động như thế nào đối với cung hàng hoá la nhà đất? Tổng cung đất đai nói chung là một đường hoàn toàn không co giãn , song đó chưa phải là cung đất với tư cách là hàng hoá

Trong phạm vi và hoàn cảnh nhất định cung về nhà đất là một hàm co giãn đối với giá cả Tuy nhiên , độ co giãn của cung nhà đất đối với giá

cả nói chung là tương đối nhỏ, do vậy hàm cung nhà đất trên thực tế là

một đường tương đối dốc

Giá

Đường cung

lượng cung

b) Sự dịch chuyển đường cung

Có nhiều nhân tố tác động làm đường cung dịch chuyên hắn qua một bước qua trái hoặc phải Trong những trường hợp đó , sự thay đổi vê cầu

là không theo kịp và do vậy thường tạo ra những thay đôi đáng kế về giá

cả bất động sản Trong những trường hợp các nhân tố tác động đến cung

12

thay đổi thì lượng cung thay đổi căn bản thông qua sự chuyển dịch đường cung

Những tác nhân làm dịch chuyên đường cung nhiều nhất:

- các chỉnh sach của chính phủ về nhà đất: như cấp phép xây dựng,

các tiêu chuẩn về xây dựng nhà ở và đất ở thường làm cho đường

cung dịch chuyển về bên trái

- _ Mở rộng quy hoạch và chuyên đổi mục đích sử dụng đất làm đường cung dịch chuyển sang bên phải

2.2) Cầu về bất động sản

1) Khái niệm

Cầu về bất động sản là khối lượng bất động sản mà người tiêu dùng

sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán để nhận được khối lượng

hiện trên thị trường

Điều kiện hình thành cầu:

- Su xuất hiện của nhu cầu tiêu dùng về một dạng nhà đất nào đó

- _ Có nguồn lực tài chính đảm bảo khả năng thanh toán nhu cầu đó

-_ Phải có sự hoạt động của thị trường để nhu câù có khả năng thanh

toán có điều kiện gặp cung

Có rất nhiều loại cầu khác nhau về bất động sản, có thể phân như sau:

- cau về đất đai cho sản xuất

-_ cầu về đất đai cho công nghiệp, giao thông và các công trình công cộng

- cau vé nhà ở, đất xây dựng nhà ở và đất xây dựng các công trình bất

động sản khác

- cau gia tao trong quan hệ thương mại đất ở kỳ vọng lợi nhuận của

người đầu tư bất động sản

13

2) Các nhân tố ảnh hưởng đến cầu

a) Sự tăng trưởng về dân số và nhu các phát triển

Tăng tưởng dân số là nhân tố làm tăng mọi mặt nhu cầu của xã hội và

theo đó cầu về đất đai nhà ở tăng lên

Sự gia tăng dân số làm tăng nhu cầu về đất đai và nhà ở Dân số tăng làm tăng qui mô gia đình dẫn đến qui mô diện tích nhà ở của các hộ gia

đình tăng lên Sự gia tăng dân số cũng cũng kéo theo sự gia tăng của sô lượng hộ gia đình độc lập Kết cấu độ tuổi của dân số cũng là một yếu

tố tác động lớn đến sự thay đôi về cầu nhà ở Sự tăng dân số không chỉ

làm gía tăng nhu cầu về nhà ở mà còn làm tăng thêm nhu cầu về nhà đất

nhất là tại các trung tâm Vì vậy, cùng với sự gia tăng dân số, các vùng trung tâm cũng hình thành nhanh chóng và sự nhộn nhịp của thị trường

nhà đất cũng bắt đầu từ những trung tâm này

b) Sự thay đổi về tính chất và mục đích sử dụng đất đai

Tính chất và mục đích sử dụng đất đai cũng là nhân tố làm thay đổi

cung cầu về bắt động sản Đặc biệt là sự thay đổi mục đích sử dụng đất

sang phát triển nhà ở, các khu thương mại, các khu vui chơi giải trí c) Sự tác động của việc làm và thu nhập

Nếu như mức thu nhập càng tăng lên cho phép phần lớn nhu cầu trở thành nhu cầu có khả năng thanh toán thì rõ ràng cầu về nhà đất sẽ tăng lên Người ta đã chỉ ra mối quan hệ hết sức chặt chẽ giữa thu nhập và cầu về nhà đất, khi thu nhập còn thấp, các khoản thu nhập phải ưu tiên

đê thoả mãn các nhu cầu thiết yếu, khi chúng đã được đảm bảo thì phần thu nhập sẽ được chuyên sang giải quyết về nhu cầu nhà ở, do vậy khi thu nhập tăng lên cầu về nhà ở, đất ở tăng lên khá rõ nét

d) Đô thị hoá và quá trình phát triển của đô thị

Đô thị hóa là một quá trình phát triển tất yếu của mọi quốc gia trong

giai đoạn chuyên đổi cơ cấu các khu vực hoạt động kinh tế xã hội Đặc

trưng rõ nét của đô thị hoá qui mô tập trung dân số về các vùng đô thị

và sự phát triển qui mô bề rộng không gian đô thị Chính vì vậy, quá

trình đô thị hoá là quá trình có sự thay đôi căn bản nhất về cầu nhà ở đô thị Mất cân đối cung cầu về nhà ở đô thị cũng xuất hiện chủ yếu trong giai đoạn này Quá trình đô thị hoá không chỉ làm thay đôi vê tổng cầu nhà ở mà còn làm thay đôi kết cấu nhu câu nhà ở Vì vậy cầu nói riêng

và thị trường bất động sản nói chung diễn biến sôi động nhất trong qúa

trình phát triển của đô thị hoá

15

e) Mét va thi hiéu

Những thay đổi về kiến trúc, kiểu dáng và nhất là mốt tiêu dùng là

những nhân tố làm thay đổi đáng kể cầu về nhà ở

f) Sự phát triển và hoàn thiện của hệ thống kết cấu hạ tầng

Sự phát triển và hoàn thiện hệ thống kết cấu hạ tầng cũng làm tăng đáng

kể cầu về bất động sản đối với những vùng trước đây chưa có cơ sở hạ tầng, không có khả năng tiếp cận

ø) Những chính sách của Chính phủ

Những chính sách của chính phủ trung ương hoặc chính quyền địa phương cũng là những nhân tố tác động hết sức nhạy cảm đến cầu bất

động sản Trong đó, thái độ của chính phủ về quyền sở hữu nhà và

quyền sử dụng đất ở là một trong những tác nhân mạnh, và nhạy cảm đối với sự thay đổi về qui mô, kết cấu và tính chất cầu về bắt động sản h) Chính sách cung tiền tệ cũng có tác động đáng kê đến cầu về nhà ở

Do lượng tiền có sẵn nên nhu cầu tiêu dùng sẽ dễ dàng chuyên thành nhu cầu có khả năng thanh toán và trở thành cầu trên thị trường bất dong san

3) Độ co giãn của cầu

Độ thay đổi cuả cầu bất động sản nhà ở so với độ thay đổi của các yếu

tố xác định được gọi là độ co giãn của cầu về bất động sản

Độ co giãn của cầu về đất ở, nhà ở phụ thuộc rất lớn vào các biến số:

qui mô gia đình, thu nhập, giá cả Một mối quan hệ thuận chiều là : qui

mô gia đình tăng lên cũng kéo theo cầu về diện tích nhà và đất ở tăng theo, Tuy nhiên hệ số co giãn này khong chỉ phụ thuộc vào sự thay đổi của qui mô, mà còn tuỳ thuộc vào kết cấu của gia đình

16

cñu

BDS

cỏ con nhà mhy đối không đối

đê đành cho chỗ ở tăng lên khá nhanh và chiếm một tỷ lệ tương đối lớn

Độ co giãn của cầu so với giá cả là quan hệ so sánh giữa tốc độ biến động

của cầu so với tốc độ biến thiên của giá cả nhà ở Cầu về bất động sản có

độ giãn khá lớn đối với giá cả khi mức tiêu dùng nhà ở bình quân còn thấp, và độ co giãn sẽ giảm dần khi mức tiêu dùng đạt đến mức nhu cầu cân thiệt

17

dubog chu vé oba o

1) Khái niệm giá cả

Thế nào là giá cả bất động sản ? trong nền kinh tế thị trường , tức là

muốn nói đến * giá thị trường” của bất động sản Giá cả thị trường là giá bán có thể được thực hiện tốt nhất cuả một tài sản; là mức giá thịnh hành dưới các điều kiện thị trường xác định, trong đó các bên giao dịch mua và

bán đều tự nguyện, được thông tin đầy đủ về thị trường và tài sản- đối

tượng mua bán

Giá cả là biểu hiện bằng tiền của giá trị của mọt tài sản, là số tiên thoả

thuận giữa người mua va bán tại một thời điểm xác định ở các thời điểm

khác nhau giá cả có thê cao hoặc thấp; trong cơ chế thị trường mở, giá cả

là một phạm trù trung tâm của kinh tế hàng hóa

-_ Giá bảo hiểm

Gia bất động sản thương bao gồm :

Giá BDS = giá nhà + giá đất

18

Giá nhà phải căn cứ vào tiêu chuẩn kỹ thuật và vật liệu xây dựng nhà để

tính giá Giá đất phải dựa trên cơ sở mục đích sử dụng xác định và tại

mặt: tác động tiêu cực và tích cực

a) Những tác động tích cực

cùng với thị trường hàng hoá, thị trường dịch vụ, lao động ,vốn thị

trường bất động sản được hình thành và phát triển góp phần tạo lập

được một hệ thông các thị trường đầy đủ trong nền kinh tế

- Cơ chế thị trường có khả năng phân bổ, điều tiết các nguồn lực tớicác khu vực của nền kinh tế dưới sự tác động của qui luật giá trị,

cạnh tranh, cung cầu, giá cả thị trường tự động điều chỉnh các chức

năng sử dụng bất động sản có giá trị kinh tế cao, tự động phân bé vat tu,

lao động, vốn, vào các khu vực cần thiết

- — Cơ chế thị trường có vai trò là đon bây kích thích sự phát triển

khoa học công nghệ, kích thích sản xuất kinh doanh, tăng năng suất lao động, tăng cường trình độ chuyên môn sản xúât kinh doanh trong lính

vực kinh doanh bất động sản

- Co ché thi trường có khả năng sàng lọc, đào tạo , luyện những

người kinh doanh trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản

- Co chế thị trường kích thích tính năng động sáng tạo của các chủ

thể kinh tế trong hoạt động kinh doanh bất động sản , nhờ đó động viên khai thác có hiệu quả các tiềm năng đất, lao động, vốn, của doanh

nghiệp

b) Những tác động tiêu cực

- _ cơ chế thị trường chỉ có khả năng điều tiết cục bộ, trước mắt khôn

có khả năng điều tiết toàn cục, lâu dài Do vậy việc chuyên mục đích sử sụng đất đai, xây dựng và phát triển nhà cũng như các công trình kiến

trúc gắn liền với đất đai được thực hiện tự phát, không theo một mục

đích sử dịng chung của xã hội, dẫn đến tình trang mat cân đối nghiêm

19