- Những điều kiện ràng buộc trong đối tượng thẩm định giá- Cơ sở của những điều kiện ràng buộc trong đối tượng thẩm định giá - Thời điểm thẩm định giá - Nguồn dữ liệu cần thiết - Cơ sở g
Trang 1I CƠ SỞ LÝ THUYẾT
1 Khái quát về hoạt động định giá BĐS
Định giá BĐS được hiểu là việc xác định (ước tính) giá trị của tìa sản là BĐS ở trên thị trường cho một mục đích cụ thể tại một thời điểm nhất định
2 Nguyên tắc của thẩm định giá
2.1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất
2.2 Nguyên tắc cung – cầu
2.3 Nguyên tắc dự đoán những thay đổi
2.4 Nguyên tắc thay thế
2.5 Nguyên tắc cân bằng/đồng bộ
2.6 Nguyên tắc thu nhập
2.7 Nguyên tắc phân phối thu nhập
2.8 Nguyên tắc đóng góp
2.9 Nguyên tắc tuân thủ/phù hợp
2.10 Nguyên tắc cạnh tranh
2.11 Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai
3 Quy trình thẩm định giá
Bước 1: Xác định vấn đề
- Nhận biết về tài sản
- Mục đích thẩm định giá của khách hàng
- Đối tượng khách hàng, yêu cầu của khách hàng
Trang 2- Những điều kiện ràng buộc trong đối tượng thẩm định giá
- Cơ sở của những điều kiện ràng buộc trong đối tượng thẩm định giá
- Thời điểm thẩm định giá
- Nguồn dữ liệu cần thiết
- Cơ sở giá trị của tài sản
Bước 2: Lên kế hoặch thẩm định giá
- Xác định yếu tố cung – cầu
- Xác định các tài liệu cần thu thập về thị trường, về tài sản, tài liệu so sánh
- Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu tin cậy
- Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập dữ liệu
- Lập đề cương báo cáo kết quả thẩm định giá
Bước 3: Thẩm định hiện trạng BĐS mục tiêu và BĐS so sánh
- Khảo sát hiện trường:
+ Khảo sát về vị trí thực tế, só sánh với bản đồ địa chính và các mô tả pháp lý khác có liên quan
+ Thu thập số liệu về bên ngoài và bên trong BĐS: diện tích đất, công trình kiến trúc, khung cảnh, …
+ Đối với công trình dở dang, cần khảo sát thực địa với báo cáo của chủ đầu tư
+ Thu thập sữ liệu thực địa như chụp ảnh tài sản theo các dạng (toàn cảnh, chi tiết, các hướng khác nhau, …)
- Thu thập thông tin:
+ Thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập của của tài sản so sánh
Trang 3+ Thông tin về yếu tố cung – cầu
+ Các thông số về tính pháp lý của tài sản
+ Các số liệu về kinh tế - xã hội, môi trường tác động đến giá trị tài sản
+ Các thông số về yếu tố tự nhiên tác động đến mục đích sử dụng tài sản
+ Xác định rõ nguồn thông tin đảm bảo độ chính xác, có kiểm chứng
Bước 4: Phân tích thông tin và ứng dụng các phương pháp
- Phân tích thông tin từ khảo sát hiện trường tài sản
- Phân tích đặc trưng của thị trường tài sản cần thẩm định giá
- Phân tích về khách hàng
- Phân tích việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất
Bước 5: Ước lượng giá trị thị trường/phi thị trường của BĐS mục tiêu
- Nêu rõ phương pháp được áp dụng để xác định giá trị của tài sản
- Phân tích rõ mức độ phù hợp của một hay nhiều phương pháp thẩm định giá
- Trong báo cáo, cần nêu rõ phương pháp nào được sử dụng làm căn cứ chủ yếu, phương pháp nào được sử dụng để kiểm tra chéo
Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư thẩm định giá BĐS
- Báo cáo thẩm định giá được trình bày rõ ràng, chính xác, sắp xếp đầy đủ các giả thiết, số liệu, phân tích, các tiến trình, các kết quả, các kết luận đạt được
- Kết quả của thẩm định giá được trình bày trong một bản báo cáo cần nêu ra:
+ Mục tiêu thẩm định giá
+ Mô tả chính xác tài sản
+ Thời hạn ước tính giá trị
Trang 4+ Số liệu minh họa, phân tích
+ Ước tính giá trị
+ Những điều kiện hạn chế
1 So sánh các phương pháp định giá bất động sản cơ bản thường gặp:
Thẩm định giá nói chung và thẩm định giá trị bất động sản nói riêng được thực hiện bằng
5 phương pháp:
* Phương pháp so sánh
* Phương pháp chi phí
* Phương pháp thu nhập
* Phương pháp thặng dư
* Phương pháp lợi nhuận
Trong các phương pháp định giá bất động sản, có 3 phương pháp định giá bất động sản cơ bản thường gặp đó là: Phương pháp so sánh, phương pháp chi phí, phương pháp thu nhập Nội
dung
PP so sánh PP thu nhập (PP đầu tư) PP chi phí giảm giá
Khái
niệm
Là phương pháp sử dụng
giá bán của các BĐS
(BĐS chứng cứ) đã được
giao dịch trên thị trường
làm cơ sở để xác dịnh giá
cho BĐS mục tiêu
Là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tài sản thành giá trị hiện tại của tài sản
Là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo
ra một tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá
Cơ sở
lý luận
- Giá trị thị trường của TS
có mối liên hệ mật thiết
với giá trị của các TS khác
tương tự có thể so sánh
được trên thị trường
- Đòi hỏi phải kiểm tra các
- Giá trị thị trường của một TS bằng với giá trị hiện tại của tất cả các khoản lợi nhuận tương lai có thể nhận được từ TS
- Trong số những BĐS hiện
có, có một TS được thiết kế
và sử dụng cho mục đích riêng biệt để đáp ứng các yêu cầu cụ thể, không có các tổ chức thay thế khác cần đến
Trang 5TS dã được giao dịch trên
thị trường hiện hành và
tương đối giống với TS
cần định giá
- Quá trình chuyển đổi các dòng thu nhập tương lai thành giá trị vốn hiện tại được biết đến như là quá trình vốn hóa
TS đó không có tài liệu làm
cơ sở so sánh cho viêc định giá
- Việc định giá các TS như vậy được hình thành từ nguyên tắc thay thế với giả định rằng giá trị TS hiện có
vó thể được đo lường bằng chi phí làm ra một TS tương
tự như thế
Trường
hợp áp
dụng
- Các TS có tính đồng
nhất
- Các mảnh đất trống
- Thường dùng để tính giá trị BĐS đang tạo ra lợi nhuận (giá đất hay công trình để cho thuê;
các dự án đầu tư kinh doanh; các TS sang nhượng không chuyển nhượng quyền sở hữu)
- Đánh giá giá trị thị trường của các TS tạo ra thu nhập, thường áp dụng cho định giá trong lĩnh vực đầu tư
- Định giá các TS sử dụng cho mục đích riêng biệt như bệnh viện trường học, nhà thờ, thư viện…
- Định giá mục đích bảo hiểm
- Là phương pháp của người tham gia đấu thầu hay kiểm tra đấu thầu
- Là phương pháp kiểm tra đối với các phương pháp khác
Nguyên
tắc áp
dụng
- Nguyên tắc thay thế: một
người mua lý trí không trả
giá cho một BĐS nhiều
hơn chi phí để mua BĐS
khác có cùng hữu ích như
nhau
- Nguyên tắc đóng góp:
quá trình điều chỉnh có
ước tính sự tham gia đóng
- Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất: sử dụng tốt nhất
và có hiệu quả nhất để tạo ra lãi ròng hay giá trị hiện tại thuần lớn nhất vào ngày thẩm định giá
- Nguyên tắc dự tính lợi
- Nguyên tắc sử dụng tốt nhất
và hiệu quả nhất: tòa nhà hiện tại có giá trị tương đương với tổng số tiền mà sự có mặt của
nó đóng góp vào giá trị khu đất
- Nguyên tắc thay thế: người mua thận trọng sẽ không trả giá cao hơn cho BĐS so với
Trang 6góp của các yếu tố hay bộ
phận của BĐS đối với
tổng số giá trên thị trường
của nó
ích tương lai: triển vọng mang lại ích tương lai của một tài sản là cơ sở cho phương pháp vốn hóa thu nhập
chi phí để có được lô đất có
vị trí tương tự và xây dựng trên đó công trình có tính năng tương đương BĐS cần thẩm định
Nội
dung
- Tìm kiếm các TS đã
được giao dịch trên thị
trường tương tự với TS
- Tiến hành thực hiện
những điều chỉnh thích
hợp để phản ánh sự khác
biệt giữa chúng và tìm ra
giá trị cho TS cần thẩm
định giá
- Thẩm định viên đánh giá giá trị của khu đất trống
- Ước tính giá trị hiện tại của công trình trên đất bằng cách trừ khỏi chi phí thay thế của công trình tổng mức hao mòn tích lũy (giá trị hiện tại của công trình được cộng vào giá trị của lô đất để có giá trị ước tính của BĐS cần thẩm định)
- Chuyển hóa dòng tiền thu nhập trong tương lai được tạo
ra từ BĐS thẩm định về thời điểm có giá trị hiệu lực thông qua tỷ suất sinh lợi thích hợp
- Gồm 2 PP: PP vốn hóa trực tiếp và PP chiết khấu dòng thu nhập
Ứng
dụng
- Để định giá đất hoặc giá
nhà đất cho các yêu cầu:
mua, bán, thế chấp, góp
vốn, phân chia quyền lợi
về tài sản
- Thích hợp cho những
BĐS có tính đồng nhất
cao: các căn hộ ở chung
cư, các dãy nhà phố liên
kế được xây dựng cùng
một kiểu; các BĐS liên kế
hoặc cùng khu vực
- Áp dụng cho hầu hết các
- Áp dụng trong thẩm định giá các TS mang lại thu nhập hàng năm (doanh nghiệp, khách sạn, nhà hàng, rạp chiếu phim, đất nông nghiệp, đất rừng, lợi ích tài chính, tài sản cho thuê…)
- Áp dụng cho định giá trong lĩnh vực đầu tư để lựa chọn phương án đầu
- Định giá các bất động sản có mục đích sử dụng riêng biệt,
ít có trao đổi trên thị trường như: bệnh viện, trường học, nhà thờ, thư viện, nhà máy điện, nhà máy hoá chất, cơ sở lọc dầu
- Định giá cho mục đích bảo hiểm
- Định giá đất để tham gia đấu thầu các dự án, giải toả, đền
Trang 7BĐS ngoại trừ các BĐS
đặc biệt đặc biệt: trạm
xăng dầu, khách sạn, cao
ốc thương mại
- Để tính tiền thuê BĐS
Các
bước
thực
hiện
- B1: Tìm kiếm thông tin
về những TS được bán
trong thời gian gần đây
mà có thể so sánh với TS
cần định giá
- B2: Tiến hành kiểm tra
các TS có thể so sánh để
xác định giá trị của nó và
đảm bảo rằng các TS này
có thể so sánh được
- B3: Lựa chọn một số TS
có thể so sánh được thích
hợp nhất
- B4: Phân tích các giá
bán, xác định những sự
khác nhau của mỗi TS có
giá bán trên thị trường so
với TS cần thẩm định giá
và điều chỉnh giá bán của
TS này so với TS mục tiêu
- B5: Ước tính giá trị của
TS cần thẩm định trên cơ
sở các giá bán của các TS
có thể so sánh được sau
khi đã điều chỉnh
-B1: Ước tính thu nhập trung bình hăng năm cho 1 TS có tính đến tất
cả các yếu tố liên quan
có tác động đến thu nhập
- B2: Ước tính tất cả các khoản chi phí để trừ khỏi thu nhập hàng năm như thuế TS, sửa chữa, bảo hành,
- B3: Phân tích doanh số hoạt động của TS tương
tự để tìm ra tỷ lệ lãi thích hợp
- B4: Áp dụng công thức vốn hóa để tìm ra giá trị hiện tại của TS cần định giá
- B1: Ước tính giá trị của miếng đất mục tiêu cần định giá, coi như miếng đất đó là đất trống
- B2: Ước tính các giá trị hiện tại để xây dựng lại hoặc để thay thế những CTXD hiện có trên đất
- B3: Ước tính tổng số tiền giảm giá tích lũy của các CTXD hiện có trên miếng đất xét trên tất cả mọi nguyên nhân
- B4: Trừ số tiền giảm giá tích lũy khỏi chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc để thay thế những CTXD hiện có trên miếng đất để có được giá trị hiện tại của
công trình
- B5: Ước tình chi phí giảm giá của bất kỳ CTXD phụ nào
và các hạng mục bổ trợ nằm trên địa điểm
- B6: Tính tổng kết quả tìm được ở B1, B4, B5 sẽ được
Trang 8giá trị ước tính của TS cần định giá
- Đây là phương pháp ít
khó khăn về mặt kỹ thuật,
vì nó không cần thiết phải
xây dựng các công thức
hoặc mô hình tính toán,
mà dự vào sự hiện diện
của các giao dịch thị
trường
- Phương pháp này có sự
đánh giá về giá trị thị
trường giao dịch thực tế,
vì vậy dễ dàng thuyết
phục được khách hàng
- Công thức tính toán rõ ràng, dễ hiểu
- Có độ chính xác tương đối cao khi có những thông tin chính xác
- Là phương pháp định giá được sử dụng hữu hiệu khi định giá các tài sản ít mua bán trên thị trường hoặc thiếu cơ
sở để dự báo thu nhập trong tương lai
- Phương pháp này tương đối đơn giản về mặt toán học, số liệu dùng để tính toán tương đối cập nhật
Hạn
chế
- Cần thiết phải có thông
tin, phải có giao dịch BĐS
tương tự ở trong cùng khu
vực thì mới so sánh được
- Các dữ liệu thường
mang tính lịch sử, trong
điều kiện thị trường nhiều
biến động, những thông
tin này nhanh trở nên lạc
hậu, biến đổi
- Khó khăn trong việc xác định sử dụng tốt nhất và hiệu quả cao nhất
- Rất khó xác định lãi suất vốn hóa
- Khi phân tích, cần phải điều chỉnh nhiều mặt:
tuổi thọ, chất lượng, thời hạn thuê, thay đổi tiền thuê trong tương lai,
- Cơ sở dự báo các khoản thu nhập tương lai không được đầy đủ
- Chi phí không phải lúc nào cũng bằng với giá trị và có những chi phí không tạo ra giá trị
- Phải dựa vào các số liệu lấy trên thị trường nên cần có thông tin đầy đủ và chính xác
về giá thành xây dựng
- Người định giá phải có kiến thức nhất định về xây dựng,
về giá thành xây dựng và phải
có kinh nghiệm để có thể áp dụng được phương pháp
- Ngoài ra khi áp dụng
Trang 9- Độ chính xác có thể bị hạn chế, do thông tin dự đoán dễ bị cảm tính
-Khó thuyết phục khách hàng, do các số liệu đã
bị điều chỉnh, ít liên quan đến bằng chứng có thể nhìn thấy ngay được
phương pháp so sánh thị trường để tính chi phí xây dựng sẽ có những mặt hạn chế như vừa nêu trên
2 Tại sao phải sử dụng kết hợp nhiều phương pháp
- Để ước tính giá trị bất động sản, người ta áp dụng nhiều phương pháp định giá khác nhau tuỳ theo loại bất động sản cần định giá Trong số các phương pháp kể trên, có phương pháp được
áp dụng phổ biến để định giá cho nhiều loại bất động sản, nhưng cũng có phương pháp chỉ sử dụng trong phạm vi hẹp để định giá một vài loại bất động sản đặc thù Tuy nhiên, trong hoạt động định giá, không phải mỗi phương pháp định giá chỉ sử dụng riêng để xác định giá cho một hay một số loại bất động sản nhất định và ngược lại và cũng không phải một loại bất động sản chỉ có một phương pháp định giá duy nhất
- Thực ra, mỗi loại bất động sản đều có thể sử dụng các phương pháp định giá khác nhau, trong đó bao giờ cũng có một phương pháp định giá phù hợp với nó nhất Một phương pháp được đánh giá là phù hợp khi các điều kiện để thực hiện phương pháp đó được đáp ứng dễ dàng, đầy đủ, chính xác và kịp thời
- Vì vậy, trong thực tế, để định giá một bất động sản, cần có bước lựa chọn phương pháp định giá phù hợp Nhưng cũng có thể sử dụng đồng thời các phương pháp khác nhau để kiểm tra kết quả tính toán giữa chúng Khi đó không thể nói kết quả của phương pháp này chính xác hơn kết quả của phương pháp kia và ngược lại, vấn đề quan trọng là phải kiểm tra các thông tin đầu vào cho mỗi phương pháp về độ tin cậy của nó
Cuối cùng, nếu công tác kiểm tra thông tin đầu vào không phát hiện ra điều gì sai sót dẫn đến
sự khác nhau về kết quả định giá thì việc lựa chọn hay điều chỉnh kết quả chính thức sẽ phụ thuộc vào kinh nghiệm của người định giá Trong lý thuyết định giá việc điều chỉnh kết quả định
Trang 10giá nói trên được gọi là quá trình “điều hoà” các kết quả thu được Đây cũng là một trong những nội dung của qui trình định giá nói chung và qui trình định giá bất động sản nói riêng
Tuy nhiên, trong quá trình triển khai thực hiện thì lại vi phạm một số nguyên tắc trong định giá, cụ thể:
- Thứ nhất: Việc phân loại đô thị là nhằm phục vụ cho hoạt động quản lý nhà nước trên nhiều lĩnh vực kinh tế, văn hoá, xã hội v.v… việc phân loại đô thị tuân thủ theo các nguyên tắc riêng, nhưng chắc chắn không phải là các nguyên tắc định giá đất, còn giá đất chủ yếu phụ thuộc vào quan hệ cung cầu trên thị trường tại thời điểm xác định Do vậy, xét cả về lý luận và thực tiễn thì loại đô thị không phải là yếu tố chính chi phối giá đất, sự mâu thuẫn về mặt phương pháp luận thể hiện rất rõ giữa tính khách quan của thị trường và ý chí chủ quan của nhà quản lý
- Thứ hai: Sử dụng các phương pháp định giá theo giá thị trường đối với đất đô thị, nhưng trong khung giá đất thì loại đường phố, loại vị trí lại được định hướng trước khi hoạt động định giá được các địa phương tổ chức triển khai Từ đó dẫn tới tình trạng giá đất Nhà nước quy định xa rời so với giá thực tế chuyển nhượng trên thị trường trong điều kiện bình thường tại địa phương
và khung giá các loại đất trở nên vô nghĩa
- Thứ ba: Thị trường bất động sản là loại thị trường bị chia cắt theo vùng và theo lãnh thổ, giá bất động sản chịu sự tác động bởi nhiều yếu tố như vị trí, quy hoạch, cơ sở hạ tầng, mục đích sử dụng v.v…, trong đó trên mỗi một vùng hay tiểu vùng sự tác động của các yếu tố kể trên là như nhau, từ đó tạo nên những vùng giá trị xác định Giá đất thị trường là kết quả tổng hợp sự tác động các yếu tố Vì vậy, sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp để định giá thì vấn đề giáp ranh không còn phải đặt ra
Một cách tổng quát hơn có thể nói việc sử dụng nhiều phương pháp định giá BĐS là việc cần thiết,sử dụng nhiều phương pháp định giá giúp thẩm định viên cân bằng được những yếu tố của thị trường,của tâm lý con người, của phong tục văn hóa từng vùng miền, từng yếu tố tình hình cụ thể của thị trường…Việc sử dụng nhiều phương pháp thẩm định giá còn được xem như bước cuối cùng để kiểm tra,cân bằng các yếu tố để tạo nên giá trị của bất động sản cần thẩm định,sao cho giá trị cuối cùng đưa ra là phù hợp nhất
3.Tình hình thị trường bất động sản Việt Nam 6 tháng đầu năm2012