so sánh các phương pháp định giá bất động sản cơ bản thường gặp

Các phương pháp định giá bất động sản Theo luật định của nước ta, thẩm định giá nói chung và thẩm định giá trị bất động sản nói riêng được thực hiện bằng 5 phương pháp: * Phương pháp so

I So sánh các phương pháp định giá bất động sản cơ bản thường gặp

1 Các phương pháp định giá bất động sản

Theo luật định của nước ta, thẩm định giá nói chung và thẩm định giá trị bất động sản nói riêng được thực hiện bằng 5 phương pháp:

* Phương pháp so sánh

* Phương pháp chi phí

* Phương pháp thu nhập

* Phương pháp thặng dư

* Phương pháp lợi nhuận

Đồng thời theo luật định: “Các thẩm định viên có thể vận dụng các phương pháp được

áp dụng rộng rãi trên thế giới, phù hợp với thông lệ quốc tế” (Khoản 2 Điều 4 Chương I – Pháp lệnh giá, 40/2002/PL-UBTVQH)

Trong thực tế, việc thẩm định giá trị bất động sản tại Mỹ, Nga và các nước có nghiệp vụ thẩm định giá phát triển khác, chỉ được thực hiện trên 3 cách tiếp cận:

* Tiếp cận so sánh

* Tiếp cận chi phí

* Tiếp cận thu nhập

2 So sánh các phương pháp thẩm định giá bất động sản cơ bản thường gặp

Trong các phương pháp định giá bất động sản, có 3 phương pháp định giá bất động sản

cơ bản thường gặp đó là: Phương pháp so sánh, phương pháp chi phí, phương pháp thu nhập

tư)

PP chi phí giảm giá

Khái niệm Là phương pháp sử

dụng giá bán của các BĐS (BĐS chứng cứ)

đã được giao dịch trên thị trường làm

cơ sở để xác dịnh giá cho BĐS mục tiêu

Là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai

có thể nhận được từ việc khai thác tài sản thành giá trị hiện tại của tài sản

Là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo

ra một tài sản tương

tự tài sản cần thẩm định giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá

Cơ sở lý luận Giá trị thị

trường của TS

có mối liên hệ mật thiết với giá trị của các

TS khác tương

tự có thể so sánh được

trường

Đòi hỏi phải kiểm tra các

TS dã được giao dịch trên thị trường hiện hành và tương đối giống với TS cần định giá

Giá trị thị trường của một TS bằng với giá trị hiện tại của tất

cả các khoản lợi nhuận tương lai có thể nhận được từ TS

Quá trình chuyển đổi các dòng thu nhập tương lai thành giá trị vốn hiện tại được biết đến như là quá trình vốn hóa

Trong số những BĐS hiện có, có một

TS được thiết kế và

sử dụng cho mục đích riêng biệt để đáp ứng các yêu cầu

cụ thể, không có các

tổ chức thay thế khác cần đến TS đó không có tài liệu làm

cơ sở so sánh cho viêc định giá Việc định giá các

TS như vậy được hình thành từ nguyên tắc thay thế với giả định rằng giá trị TS hiện có vó thể được đo lường bằng chi phí làm ra một TS tương tự như thế

Trường hợp áp dụng Các TS có

tính đồng nhất

Các mảnh đất trống

Thường dùng để tính giá trị BĐS đang tạo ra lợi nhuận (giá đất hay công trình để cho thuê; các dự án đầu tư kinh doanh;

các TS sang nhượng

nhượng quyền sở hữu)

Đánh giá giá trị thị trường của các TS tạo ra thu nhập, thường áp dụng cho định giá trong lĩnh

Định giá các TS sử dụng cho mục đích riêng biệt như bệnh viện trường học, nhà thờ, thư viện… Định giá mục đích bảo hiểm

Là phương

người tham gia đấu thầu hay kiểm tra đấu thầu

Là phương pháp kiểm tra đối với các phương pháp khác

Nguyên tắc áp dụng Nguyên tắc thay

thế: một người mua

lý trí không trả giá cho một BĐS nhiều hơn chi phí để mua BĐS khác có cùng hữu ích như nhau

Nguyên tắc đóng góp: quá trình điều chỉnh có ước tính sự tham gia đóng góp của các yếu tố hay bộ phận của BĐS đối với tổng số giá trên thị trường của nó

Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất: sủ dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất để tạo

ra lãi ròng hay giá trị hiện tại thuần lớn nhất vào ngày thẩm

Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai:

triển vọng mang lại ích tương lai của một tài sản là cơ sở cho phương pháp vốn hóa thu nhập

Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất: tòa nhà hiện tại có giá trị tương đương với tổng số tiền mà sự có mặt của nó đóng góp vào giá trị khu đất Nguyên tắc thay thế: người mua thận trọng sẽ không trả giá cao hơn cho BĐS

so với chi phí để có được lô đất có vị trí tương tự và xây dựng trên đó công trình có tính năng tương đương BĐS cần thẩm định

đã được giao dịch trên thị trường tương tự với TS thẩm định giá

Tiến hành thực hiện những điều chỉnh thích hợp

để phản ánh sự khác biệt giữa chúng và tìm ra giá trị cho TS cần thẩm định giá

Thẩm định viên đánh giá giá trị của khu đất trống Ước tính giá trị hiện tại của công trình trên đất bằng cách trừ khỏi chi phí thay thế của công trình tổng mức hao mòn tích lũy (giá trị hiện tại của công trình được cộng vào giá trị của lô đất để

có giá trị ước tính

Chuyển hóa dòng tiền thu nhập trong tương lai được tạo ra

từ BĐS thẩm định về thời điểm có giá trị hiệu lực thông qua tỷ suất sinh lợi thích hợp Gồm 2 PP: PP vốn hóa trực tiếp và PP chiết khấu dòng thu nhập

của BĐS cần thẩm định)

Ứng dụng - Để định giá đất

hoặc giá nhà đất cho các yêu cầu: mua, bán, thế chấp, góp vốn, phân chia quyền lợi về tài sản

- Thích hợp cho những BĐS có tính đồng nhất cao: các căn hộ ở chung cư, các dãy nhà phố liên

kế được xây dựng cùng một kiểu; các BĐS liên kế hoặc cùng khu vực

- Áp dụng cho hầu hết các BĐS ngoại trừ các BĐS đặc biệt đặc biệt: trạm xăng dầu, khách sạn, cao ốc thương mại

- Để tính tiền thuê BĐS

- Áp dụng trong thẩm định giá các TS mang lại thu nhập hàng năm (doanh nghiệp, khách sạn, nhà hàng, rạp chiếu phim, đất nông nghiệp, đất rừng, lợi ích tài chính, tài sản cho thuê…)

- Áp dụng cho định giá trong lĩnh vực đầu

tư để lựa chọn phương án đầu tư

- Định giá các bất động sản có mục đích

sử dụng riêng biệt, ít

có trao đổi trên thị trường như: bệnh viện, trường học, nhà thờ, thư viện, nhà máy điện, nhà máy hoá chất, cơ sở lọc dầu

- Định giá cho mục đích bảo hiểm

- Định giá đất để tham gia đấu thầu các dự án, giải toả, đền bù đất

Các bước thực hiện - B1: Tìm kiếm thông

tin về những TS được bán trong thời gian gần đây mà có thể so sánh với TS cần định giá

- B2: Tiến hành kiểm tra các TS có thể so sánh để xác định giá trị của nó và đảm bảo rằng các TS này có thể so sánh được

- B3: Lựa chọn một số

-B1: Ước tính thu nhập trung bình hăng năm cho 1 TS có tính đến tất cả các yếu tố liên quan có tác động đến thu nhập

- B2: Ước tính tất cả các khoản chi phí để trừ khỏi thu nhập hàng năm như thuế

TS, sửa chữa, bảo hành,

- B3: Phân tích doanh

- B1: Ước tính giá trị của miếng đất mục tiêu cần định giá, coi như miếng đất đó là đất trống

- B2: Ước tính các giá trị hiện tại để xây dựng lại hoặc để thay thế những CTXD hiện

có trên đất

- B3: Ước tính tổng số tiền giảm giá tích lũy của các CTXD hiện có

TS có thể so sánh được thích hợp nhất

- B4: Phân tích các giá bán, xác định những

sự khác nhau của mỗi

TS có giá bán trên thị trường so với TS cần thẩm định giá và điều chỉnh giá bán của TS này so với TS mục tiêu

- B5: Ước tính giá trị của TS cần thẩm định trên cơ sở các giá bán của các TS có thể so sánh được sau khi đã điều chỉnh

số hoạt động của TS tương tự để tìm ra tỷ

lệ lãi thích hợp

- B4: Áp dụng công thức vốn hóa để tìm

ra giá trị hiện tại của

TS cần định giá

trên miếng đất xét trên tất cả mọi nguyên nhân

- B4: Trừ số tiền giảm giá tích lũy khỏi chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc để thay thế những CTXD hiện

có trên miếng đất để

có được giá trị hiện tại của

công trình

- B5: Ước tình chi phí giảm giá của bất kỳ CTXD phụ nào và các hạng mục bổ trợ nằm trên địa điểm

- B6: Tính tổng kết quả tìm được ở B1, B4, B5 sẽ được giá trị ước tính của TS cần định giá

ít khó khăn về mặt kỹ thuật, vì nó không cần thiết phải xây dựng các công thức hoặc mô hình tính toán, mà dự vào sự hiện diện của các giao dịch thị trường

- Phương pháp này

có sự đánh giá về giá trị thị trường giao dịch thực tế, vì vậy dễ dàng thuyết phục được khách hàng

- Công thức tính toán

rõ ràng, dễ hiểu

- Có độ chính xác tương đối cao khi có những thông tin chính xác

- Là phương pháp định giá được sử dụng hữu hiệu khi định giá các tài sản ít mua bán trên thị trường hoặc thiếu cơ

sở để dự báo thu nhập trong tương lai

- Phương pháp này tương đối đơn giản

về mặt toán học, số liệu dùng để tính toán tương đối cập nhật

Hạn chế - Cần thiết phải có

thông tin, phải có giao dịch BĐS tương

tự ở trong cùng khu vực thì mới so sánh được

- Các dữ liệu thường mang tính lịch sử, trong điều kiện thị trường nhiều biến động, những thông tin này nhanh trở nên lạc hậu, biến đổi

- Khó khăn trong việc xác định sử dụng tốt nhất và hiệu quả cao nhất

- Rất khó xác định lãi suất vốn hóa

- Khi phân tích, cần phải điều chỉnh nhiều mặt: tuổi thọ, chất lượng, thời hạn thuê, thay đổi tiền thuê trong tương lai,

- Cơ sở dự báo các khoản thu nhập tương lai không được đầy đủ

- Độ chính xác có thể

bị hạn chế, do thông tin dự đoán dễ bị cảm tính

-Khó thuyết phục khách hàng, do các

số liệu đã bị điều chỉnh, ít liên quan đến bằng chứng có thể nhìn thấy ngay được

- Chi phí không phải lúc nào cũng bằng với giá trị và có những chi phí không tạo ra giá trị

- Phải dựa vào các số liệu lấy trên thị trường nên cần có thông tin đầy đủ và chính xác về giá thành xây dựng

- Người định giá phải

có kiến thức nhất định về xây dựng, về giá thành xây dựng và phải có kinh nghiệm

để có thể áp dụng được phương pháp

- Ngoài ra khi áp dụng phương pháp so sánh thị trường để tính chi phí xây dựng sẽ có những mặt hạn chế như vừa nêu trên