báo cáo cập nhật dn ctcp phát triển đô thị từ liêm ngành xây dựng bất động sản cập nhật ngày 30 05 2013

Mặc dù Công ty đã có nỗ lực lớn trong việc cắt giảm chi phí quản lý, giảm tới 71% so với cùng kỳ 2012, nhưng do thị trường BĐS vẫn chưa có nhiều chuyển biến trong quý 1, tiến độ triển k

đồng, tăng 21%

BÁO CÁO CẬP NHẬT DN CTCP PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ TỪ LIÊM (HSX : NTL)

Ngành: Xây dựng – Bất động sản Cập nhật ngày : 30/05/2013

Trần Thế Anh

Chuyên viên phân tích

Email: anhtt@fpts.com.vn

Điện thoại : (84) – 8 6290 8686 – Ext : 759

2

Diễn biến giá cổ phiếu NTL

Thông tin giao dịch 30/05/2013

TÓM TẮT

Doanh thu thuần năm 2012 của Công ty đạt 695 tỷ 09/05/2011

so với năm 2011 Trong đó, doanh thu từ hoạt động kinh doanh BĐS đạt

457 tỷ đồng, tăng gấp 2,5 lần so với năm 2011 Doanh thu thuần q

uý 1/2013 đạt chưa tới 72 tỷ đồng, mới bằng 20% doanh thu cùng

kỳ

2012 09/05/2011

Tỷ suất lợi nhuận gộp/doanh thu thuần năm 2012 của Công ty đ

ạt 19%, thấp hơn so với mức 22% của năm trước do chi phí vốn hoá t ăng

mạnh và áp lực tăng chiết khấu, giảm giá bán để cải thiện thanh kh oản

giao dịch Nếu chỉ tính riêng hoạt động kinh doanh BĐS thì tỷ suấ

t lợi nhuận gộp của Công ty lên tới 50%

Lợi nhuận trước thuế quý 1/2013 chỉ đạt 7,7 tỷ đồng, bằng 34% l

ợi nhuận của cùng kỳ 2012 Mặc dù Công ty đã có nỗ lực lớn trong việc cắt

giảm chi phí quản lý, giảm tới 71% so với cùng kỳ 2012, nhưng do thị

trường BĐS vẫn chưa có nhiều chuyển biến trong quý 1, tiến độ triển k hai

các dự án còn chậm nên lợi nhuận trong quý này đạt được thấp

Tiền và các khoản tương đương tiền tính đến 31/03/2013 của Cô

ng Giá cao nhất 52 tuầ

n (đ/cp)

* 24.400 ty đạt 208 tỷ đồng, giảm 16% so với đầu năm Dòng tiền của Công t

y có Giá thấp nhấp 52 tuầ

n (đ/cp)

* 12.400 xu hướng giảm gần như liên tục kể từ quý 4/2010 đến nay

Số lượng CP niêm yết (CP) 63.600.000 Số lượng CP lưu hành (CP) 60.989.950

KLGD bình quân 30 phiên (CP) 559.029

Vốn hóa thị trường (tỷ đồng) 914,85

Chỉ tiêu (tỷ đồng)2010 2011 2012

Vốn điều lệ 328 636 636

Tổng doanh thu 1.390 573 695

Tỷ lệ lãi gộp (%) 54,5% 22,2% 19,2%

Danh sách cổ đông Tỷ lệ (%)

Tổng giá trị tồn kho dự án tính đến 31/03/2013 của NTL là 1.064

tỷ đồng, giảm 2% so với đầu năm Tồn kho chủ yếu tập trung ở 2 d

ự án trọng điểm của Công ty là: dự án Bắc QL32 (885 tỷ đồng) và dự án Dịch

Vọng (119 tỷ đồng) Nhìn chung, số lượng các dự án của NTL khá í

t và tập trung ở phân khúc biệt thự và nhà liền kế trong các Khu đô thị mới

Đòn bẩy tài chính tính đến 31/3/2013 ở khoảng 1,8 lần, thấp hơn so

với mức 2 lần của đầu năm Tuy nhiên, điểm lợi thế và an toàn hơn cả của

NTL chính là Công ty hầu như không đi vay nợ ngân hàng Điều nà

y đã giúp NTL giảm thiểu tối đa ảnh hưởng của lãi suất và sự phục thuộc vào

vốn vay của ngân hàng

NHẬN ĐỊNH

Mặc dù P/E của NTL khá cao nhưng trong bối cảnh thị trường BĐ S

đang gặp nhiều khó khăn mà Công ty vẫn hoạt động có lãi, dòng tiền khá tốt và cổ tức tiền mặt 10% là rất hấp dẫn so với các cổ phiế u

BĐS khác Do đó, mức giá giao động trong khoảng 15.000 – 16.00 0

đồng/cp được xem là hợp lý dành cho cổ phiếu NTL.

Khuyến nghị: Mua

Doanh thu thuần Quý 1/2013

Tỷ suất lợi nhuận gộp/doanh thu BĐS

Mã cổ phiếu: NTL

KẾT QUẢ KINH DOANH 2012 VÀ QUÝ 1/2013

1 Doanh thu thuần

Doanh thu thuần năm 2012 của Công ty đạt 695 tỷ đồng, tăng 21

%

so với năm 2011 Trong đó, doanh thu từ hoạt động kinh doanh BĐS đ ạt

457 tỷ đồng, tăng gấp 2,5 lần so với năm 2011 Tỷ trọng doanh t hu

BĐS/tổng doanh thu thuần tăng từ 22% lên 66% Tuy nhiên trong nă m

2012, Công ty không bán được sản phẩm nào từ dự án Bắc QL32 mà c hỉ

tập trung hoàn thiện 350 căn biệt thự và 108 nhà liền kế phía đông để

bàn giao cho khách hàng Công ty cũng gặp không ít khó khăn khi t hu

tiền do khách hàng hầu hết là các nhà đầu cơ tham gia lướt sóng nên k hi

thị trường BĐS gặp khó khăn, tín dụng thắt chắt khiến nhiều khách hà ng

không đủ năng lực đóng tiền tiếp cho dự án Giá bán tại dự án này l úc

mua vào với giá 48 triệu đồng/m2 nhưng đến nay giá đã giảm tới h ơn

50% nhưng giao dịch vẫn không diễn ra

Doanh thu thuần quý 1/2013 đạt chưa tới 72 tỷ đồng, mới bằng 20%

doanh thu cùng kỳ 2012 Nguyên nhân chính là do quý 1 không tiến hàn h

xây dựng nhiều nên doanh thu xây lắp sụt giảm mạnh (Công ty tự t hi

công xây lắp các dự án của mình thông qua các công ty con) Doanh th u

BĐS quý 1/2013 đạt gần 63 tỷ đồng, bằng 79% doanh thu cùng kỳ 2012

2 Tỷ suất lợi nhuận gộp/doanh thu thuần

Tỷ suất lợi nhuận gộp/doanh thu thuần năm 2012 của Công ty đạt

19%, thấp hơn so với mức 22% của năm trước do chi phí vốn hoá tă ng

mạnh và áp lực tăng chiết khấu, giảm giá bán để cải thiện thanh kho ản

giao dịch.

Nếu chỉ tính riêng hoạt động kinh doa

nh BĐS thì tỷ suất lợi nhuận gộp

của Công ty lên tới 50% Mặc dù tỷ suất

này có thấp hơn so với mức 61%

của năm 2011 nhưng so với một số côn

g ty cùng ngành thì NTL vẫn cho

thấy sự vượt trội Nguyên nhân là nhờ C

ông ty sở hữu những dự án có chi

phí đền bù thấp (do mua từ lâu, lúc thị

trường chưa sốt nóng) Ngoài ra,

NTL cũng tự mình thi công các dự án t

hông qua các công ty con nên giá

trị xây dựng được tính dựa trên khối lư

ợng thực tế nghiệm thu và có thể

điều chỉnh theo giá thị trường Điều này giúp công ty hạn chế được nhiề u

rủi ro biến động giá cả nguyên vật liệu đầu vào

3 Hoạt động tài chính

Doanh thu tài chính năm 2012 của Công ty chỉ đạt gần 24 tỷ đồng

, bằng 29% kết quả của năm 2011 Nguyên nhân chính là do tiền – c ác

khoản tương đương tiền của Công ty và lãi suất huy động của các NHT M

năm 2012 thấp hơn so với 2011 khiến lãi tiền gửi của NTL giảm mạn h

Doanh thu tài chính quý 1/2013 của Công ty chỉ đạt 2,85 tỷ đồng (lãi

www.fpts.com.vn

Mã cổ phiếu: NTL

Lãi vay thực trả trong kỳ tiền gửi), bằng 44% cùng kỳ 2012

Năm 2012 Công ty chỉ có vay ngắn hạn từ ngân hàng khoảng 1,8 tỷ đồng Trên báo cáo lưu chuyển tiền tệ lại cho thấy giá trị các khoản đi vay của NTL khá lớn Cụ thể, năm 2012 Công ty thu được 109 tỷ đồng từ các khoản đi vay và thanh toán vốn vay trong kỳ là 33 tỷ đồng Tuy nhiên,

Chi phí lãi vay thực trả năm 2012 của Công ty chỉ khoảng 6,4 tỷ đồng

và là một trong những công ty BĐS có chi phí lãi vay thấp nhất ngành Nguyên nhân có thể là nhờ Công ty tiếp cận được với các khoản vay ưu đãi hoặc chiếm dụng vốn từ phía khách hàng nên không phải trả chi phí lãi vay

4 Lợi nhuận trước thuế

Lợi nhuận trước thuế 2012 của Công ty đạt 100 tỷ đồng, giảm 17% so

với năm 2011 và chỉ hoàn thành 14% kế hoạch năm Mặc dù không đạt

kế hoạch nhưng trong bối cảnh thị trường BĐS 2012 gặp rất nhiều khó khăn, nhiều công ty BĐS quy mô hàng ngàn tỷ đồng nhưng lợi nhuận đạt chưa tới 10 tỷ đồng, thậm chí có công ty lỗ hàng trăm tỷ đồng như SJS và KBC thì kết quả kinh doanh của NTL vẫn được đánh giá khá tốt Kết quả kinh doanh 2012 được xem là có chất lượng khi cổ tức vẫn được Công ty chi trả đúng kế hoạch theo tỷ lệ 15% bằng tiền mặt

Lợi nhuận trước thuế quý 1/2013 chỉ đạt 7,7 tỷ đồng, bằng 34% lợi

nhuận của cùng kỳ 2012 Mặc dù Công ty đã có nỗ lực lớn trong việc cắt

giảm chi phí quản lý, giảm tới 71% so với cùng kỳ 2012, nhưng do thị trường BĐS vẫn chưa có nhiều chuyển biến trong quý 1, tiến độ triển khai các dự án còn chậm nên lợi nhuận trong quý này đạt được thấp

Lợi nhuận trước thuế năm 2011-2012 Lợi nhuận trước thuế theo Quý

www:

www.fpts.com.vn

2

Tỷ suất LNTT/Doanh thu thuần

Tiền và các khoản tương đương tiền/Tổng tài sản

Tồn kho/Tổng tài sản Vọng(119 tỷđồng). Tỷtrọng hàngtồn kho/tổngtài sảncủaCôngty khá

Mã cổ phiếu: NTL

5 Tỷ suất lợi nhuận sau thuế/

doanh thu

Tỷ suất lợi nhuận sau thuế trên doanh

thu thuần năm 2012 của NTL

chỉ đạt 11%, thấp hơn so với mức 18% củ

a năm 2011 do: Lợi nhuận gộp

và doanh thu tài chính giảm mạnh So với

một số công ty cùng ngành thì

tỷ suất lợi nhuận sau thuế của NTL vẫn

khá tốt Một nguyên nhân quan

trọng là nhờ cơ cấu nguồn vốn không lạ

m dụng đòn bẩy tài chính nên

Công ty không phải chịu áp lực chi phí lãi v

ay

TÌNH HÌNH TÀI CHÍNH QUÝ 1/2013

Tổng tài sản tính đến ngày 31/03/201

3 của Công ty đạt 1.623 tỷ

đồng, giảm 4% so với đầu năm do tiề

n mặt giảm 16%, tồn kho

giảm 3%.

1 Tiền và các khoản tương đương t

iền

Tiền và các khoản tương đương tiền tí

nh đến 31/03/2013 của Công

ty đạt 208 tỷ đồng, giảm 16% so với đầu

năm Dòng tiền của Công ty có

xu hướng giảm gần như liên tục kể từ qu

ý 4/2010 đến nay Cụ thể, tiền

và các khoản tương đương tiền trong quý

4/2010 của Công ty đạt 851 tỷ

đồng, chiếm tới 45% tổng tài sản đã giảm xuống còn 208 tỷ đồng tr ong

quý 1/2013 và chỉ còn chiếm 13% tổng tài sản Nguyên nhân là do tiền

thu được từ khách hàng bắt đầu giảm mạnh kể từ quý 2/2012 (bán h àng

chậm, khách hàng chậm đóng tiền) trong khi Công ty vẫn phải chi trả

công nợ cho các nhà cung cấp khiến dòng tiền kinh doanh bị âm tr ong

giai đoạn 2011 – 2012 và tiếp tục âm 43 tỷ đồng trong quý 1/2013 Mặt

khác, việc chi trả cổ tức bằng tiền mặt lên tới 263 tỷ đồng trong giai đ oạn

2009 – 2011, khiến số dư tiền của NTL có xu hướng giảm rõ rệt

Mặc dù số dư tiền giảm nhưng NTL vẫn là một trong những công ty BĐS

có số dư tiền/tổng tài sản cao nhất hiện nay

2 Khoản phải thu

Khoản phải thu tính đến 31/03/2013 của Công ty là 100 tỷ đồng, gi

ảm 1,2% so với đầu năm Khoản phải thu của NTL khá ổn định và c

ó xu hướng giảm đều kể từ quý 1/2012 Tỷ trọng khoản phải thu/tổng tài sản

trong quý 1/2013 là 6,2% Đây được xem là mức thấp so với các côn

g ty BĐS khác

3 Tồn kho

Tổng giá trị tồn kho dự án tính đến 31/03/2013 của NTL là 1.064

tỷ đồng, giảm 2% so với đầu năm Tồn kho chủ yếu tập trung ở 2 d

ự án trọng điểm của Công ty là: dự án Bắc QL32 (885 tỷ đồng) và dự án Dịch

www.fpts.com.vn

Mã cổ phiếu: NTL

cao so với bình quân của thị trường.

Nhìn chung, số lượng các dự án của NTL khá ít và tập trung ở phân khúc biệt thự và nhà liền kế trong các Khu đô thị mới Hai dự án lớn nhất hiện nay của Công ty là KĐT Bắc QL32-Trạm Trôi và KĐT mới Dịch Vọng đã được triển khai và khai thác kể từ 2005 nên diện tích còn lại không nhiều

Cụ thể, diện tích có thể kinh doanh còn lại của dự án Bắc QL 32 khoảng 5ha Nếu căn cứ vào giá bán tham khảo khoảng 20 – 25 triệu đồng/m2 thì doanh thu còn lại của dự án này đạt khoảng 1.000 – 1.300 tỷ đồng Hiện tại Công ty đang tìm kiếm thêm quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội hoặc chung cư dành cho người thu nhập thấp

Chi tiết tồn kho dự án của NTL tính đến 31/3/2013

Tồn kho dự án (tỷ đồng) 1/1/2013 31/3/2013

Trong đó;

CP xây dựng nhà liền kế, biệt thự 696 671

4 Đầu tư tài chính

Tổng giá trị đầu tư dài hạn của Công ty tính đến 31/3/2013 là 75,8 tỷ đồng Trong đó, Công ty đang nắm giữ 821.030 cổ phiếu SJS với giá trị khoảng 44,3 tỷ đồng, nắm giữ 649.000 cổ phiếu BHT với giá trị khoảng 26

tỷ đồng Các khoản đầu tư này không hiệu quả Giá cổ phiếu SJS và BHT liên tục giảm trong vòng 1 năm qua Cụ thể, so với cùng kỳ năm ngoái thì giá cổ phiếu SJS đã giảm tới 62% còn giá cổ phiếu BHT giảm tới 68% Tính đến hết quý 1/2013, NTL đã phải trích lập dự phòng giảm giá 2 khoản đầu tư này là 51 tỷ đồng, tăng thêm 2 tỷ đồng so với quý 4/2012 Ngoài ra, NTL cũng phải trích lập 3,6 tỷ đồng dự phòng giảm giá cổ phiếu SVS Như vậy, tổng chi phí dự phòng giảm giá đầu tư tài chính dài hạn đến hết quý 1/2013 của NTL là 61,8 tỷ đồng, tăng thêm 8 tỷ đồng so với quý 4/2012

Mặc dù các khoản đầu tư vào cổ phiếu của NTL đang thua lỗ nhưng nhờ trích lập dự phòng từ trước nên ảnh hưởng đến lợi nhuận của NTL là không đáng kể Hiện tại giá cổ phiếu SJS đã giảm khá mạnh và khó có thể

www.fpts.com.vn

www: 4

Đòn bẩy tài chính của các công ty BĐS

Dòng tiền Công ty qua các năm

Mã cổ phiếu: NTL

giảm sâu hơn được nữa (nhờ tình hình kinh doanh tốt lên và hưởng lợi t ừ

các chính sách hỗ trợ thị trường BĐS của Chính phủ) nên khả năng N TL

sẽ không phải trích lập thêm trong thời gian tới, thậm chí sẽ hoàn nh ập

một phần nếu giá cổ phiếu SJS tăng trở lại

5 Nợ phải trả

Nợ phải trả tính đến 31/03/2013 của Công ty khoảng 807 tỷ đồng, bằn

g 50% tổng tài sản, trong đó nợ ngắn hạn khoảng 774 tỷ đồng, chiếm t ới

96% nợ phải trả So với một số công ty BĐS có quy mô vốn CSH tươ ng

đồng thì đòn bẩy tài chính của NTL ở mức vừa phải Đòn bẩy tài chí nh

tính đến 31/3/2013 ở khoảng 1,8 lần, thấp hơn so với mức 2 lần của đầ u

năm Điểm lợi thế và an toàn hơn cả của NTL chính là Công ty hầu n hư

không đi vay nợ ngân hàng Trong số 807 tỷ đồng nợ phải trả thì có t ới

467 tỷ đồng từ người mua trả tiền trước và gần 221 tỷ đồng là các khoả n

phải nộp khác Vay ngắn hạn của Công ty chưa tới 2 tỷ đồng và không c ó

khoản vay dài hạn nào Như vậy, Công ty chủ yếu dựa vào nội lực (v ốn

chủ sở hữu của công ty) và ngoại lực từ phía khách hàng (người mua t rả

tiền trước ghi nhận các khoản tiền đóng theo tiến độ triển khai của dự án )

để triển khai hoạt động nên đã giảm thiểu tối đa ảnh hưởng của lãi su ất

và sự phục thuộc vào vốn vay của ngân hàng Tuy nhiên, cần lưu ý là hu y

động tiền từ khách hàng cũng ẩn chứa rủi ro Nhiều khách hàng của Côn g

ty đã đóng tiền cọc nhưng do khó khăn tài chính nên không có khả nă ng

đóng tiếp Thậm chí nhiều khách hàng

“bỏ của chạy lấy người” gây khó

khăn cho chủ đầu tư

PHÂN TÍCH DÒNG TIỀN CÔNG TY

Dòng tiền của Công ty cho thấy khó

khăn kể từ năm 2011 đến nay

Dòng tiền kinh doanh bị âm tới 407 tỷ đồ

ng và 205 tỷ đồng trong 2011 và

2012 do khách hàng chậm nộp tiền khiế

n khoản phải thu tăng Dòng tiền

đầu tư không đáng kể do Công ty khôn

g chuyển nhượng dự án và không

có những khoản đầu tư lớn bên ngoài

các dự án hiện có Dòng tiền tài

chính bị âm mạnh trong giai đoạn 2009 – 2011 do Công ty thực hiện c ác

đợt chi trả cổ tức Dòng tiền tài chính 2013 dự kiến tiếp tục âm do Cô ng

ty thực hiện chi trả cổ tức 2012 theo tỷ lệ 15% bằng tiền mặt (tươ ng

đương gần 100 tỷ đồng)

Dòng tiền trong quý 1/2013 có cải thiện so với cùng kỳ năm trước như ng

dòng tiền thuần vẫn bị âm 40 tỷ đồng

PHÂN TÍCH ROE

ROE 2012 theo phương pháp Dupont của NTL đạt 7,4%, giảm 5 điể

m

www.fpts.com.vn

Mã cổ phiếu: NTL

ROE của các công ty BĐS phần trăm so với ROE 2011 Nguyên nhân chính khiến ROE của Công ty

giảm là do tỷ suất lợi nhuận sau thuế/doanh thu thuần giảm, từ 18% trong năm 2011 xuống còn 11% trong năm 2012 So với một số công ty BĐS có vốn CSH tương đương thì ROE của NTL vẫn khá cao

CỔ TỨC

NTL có lịch sử chi trả cổ tức bằng tiền mặt khá tốt Mặc dù kết quả

kinh doanh 2012 đạt được thấp (LNTT chỉ hoàn thành 14% kế hoạch năm) nhưng Công ty vẫn chi trả cổ tức 15% theo đúng kế hoạch đầu năm

đã thông qua Tuy nhiên, với tình hình khó khăn hiện nay, dự báo khả năng chi trả cổ tức kể từ năm 2013 trở đi sẽ không còn hấp dẫn như trước nữa Năm 2012 Công ty chi trả cổ tức 15% nhưng dự kiến chia làm

2 đợt (đợt 1: 10%, đợt 2: 5%) và vẫn chưa chốt thời gian cụ thể Năm

2013 Công ty dự kiến chi trả cổ tức tiền mặt 10% Đây là mức cổ tức thấp nhất kể từ 2008 đến nay

Lịch sử chi trả cổ tức của NTL

2008 2009 2010 2011 2012 2013f

Cổ tức tiền mặt 25% 30% 30% 25% 15% 10%

-KẾ HOẠCH KINH DOANH 2013

Dự báo tình hình kinh doanh của Công ty vẫn tiếp tục gặp nhiều khó khăn trong năm 2013 nên Ban lãnh đạo không đặt mục tiêu cụ thể trong kinh doanh BĐS, đầu tư mới mà tập trung cho công tác xây lắp, hoàn thiện các hạng mục dở dang còn lại để bàn giao nhà cho khách hàng đúng tiến độ

và gấp rút thu hồi công nợ Nhìn chung, kế hoạch kinh doanh của NTL cho thấy sự thận trọng và đôi chút bi quan về khả năng phục hồi của thị trường BĐS trong năm 2013

Cụ thể, kế hoạch kinh doanh 2013 của Công ty mẹ như sau:

Chỉ tiêu (tỷ đồng) 2013

www.fpts.com.vn

Mã cổ phiếu: NTL

Hoạt động tài chính : 16

ĐỊNH GIÁ

EPS của Công ty có xu hướng sụt giảm mạnh trong 4 năm trở lại đây, từ mức 23.961 đồng/cp năm 2009 xuống chỉ còn 1.114 đồng/cp năm 2012 do: Lợi nhuận sụt giảm qua các năm và Công ty có 2 đợt tăng vốn trong giai đoạn 2009 – 2012

Năm 2012, giá trị sổ sách (BV) của Công ty đạt khoảng 13.957 đồng/cp Giá cổ phiếu NTL giao dịch bình quân trên thị trường trong năm 2012 là 17.611 đồng/cp Trên cơ sở dự báo lợi nhuận 2012 của Công ty đạt khoảng 100 tỷ đồng (dựa trên kế hoạch lợi nhuận trước thuế của Công ty

mẹ là 90 tỷ đồng) thì EPS năm 2013 ước đạt khoảng 1.312 đồng/cp Với