Tài liệu tập huấn bồi dưỡng nghiệp vụ quản lý nhà nước về tài nguyên môi trường part 3 doc

Các quy định này là những biện pháp để thực thi các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai được đề cập tại Điều 6, bao gồm các hoạt động: - Ban hành các văn bản pháp luật về quản lý, sử d

Tài liệu tập huấn bồi dưỡng nghiệp vụ quản

lý nhà nước về tài nguyên môi trường part 3

CHUYÊN ĐỀ 3: QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI

BÀI 1: MỞ ĐẦU

1 Sự cần thiết phải sửa đổi Luật Đất đai 1993

1.1 Kết quả thực hiện Luật Đất đai năm 1993

Luật Đất đai năm 1993 (bao gồm cả Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998 và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2001) là một trong những đạo luật quan trọng thể hiện đường lối đổi mới của Đảng

và Nhà nước ta Những kết quả đạt được trong việc thực hiện Luật Đất đai năm

1993 là tích cực, thúc đẩy phát triển kinh tế, góp phần ổn định chính trị - xã hội

1.2 Những hạn chế của Luật Đất đai năm 1993

Tuy nhiên, trước tình hình phát triển nhanh chóng về kinh tế - xã hội, pháp luật về đất đai cũng bộc lộ rõ những hạn chế, đó là:

- Pháp luật về đất đai chưa xác định được rõ nội dung cốt lõi của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước với vai trò đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai chưa được thể hiện đầy đủ

- Pháp luật về đất đai chưa đủ tầm giải quyết một cách có hiệu quả những vấn đề về đất đai để đáp ứng yêu cầu đẩy nhanh sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước trong thời kỳ mới

- Pháp luật về đất đai chưa thực sự theo kịp với tiến trình chuyển đổi nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa và chủ động hội nhập kinh tế quốc tế có hiệu quả Luật Đất đai quy định tương đối tập trung vào biện pháp quản

lý hành chính và vẫn còn mang nặng tính bao cấp, trong khi các mối quan hệ về kinh tế được đề cập, điều chỉnh còn ít Chưa có đủ các chế định cần thiết về định giá đất, về điều tiết địa tô chênh lệch, về điều tiết lợi nhuận qua chuyển nhượng quyền sử dụng đất và bất động sản khác, về bồi thường khi thu hồi đất, về đấu thầu, đấu giá quyền sử dụng đất, điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất, về định hướng và kiểm soát có hiệu quả sự chuyển nhượng quyền sử dụng đất

và thị trường bất động sản, chuyển mục đích sử dụng đất

- Pháp luật về đất đai chưa giải quyết được những tồn tại lịch sử trước đây

về đất đai, cũng như những vấn đề mới nảy sinh Trong thực tế, vấn đề đòi lại nhà, đất vẫn tiếp tục xảy ra và còn có ý kiến khác nhau trong xử lý Tình trạng vi phạm pháp luật, khiếu nại về đất đai vẫn tiếp tục là vấn đề bức xúc, chưa có các quy định

và chế tài cần thiết để giải quyết

- Nhiều nội dung của pháp luật về đất đai mới dừng ở mức độ quy định nguyên tắc, quan điểm mà thiếu các văn bản quy định cụ thể nên hiểu pháp luật và thực thi pháp luật còn khác nhau giữa các ngành, các cấp Hệ thống pháp Luật Đất đai hiện hành rất phức tạp, cồng kềnh, nhiều tầng nấc và kém hiệu lực

2 Quan điểm và căn cứ ban hành Luật Đất đai 2003

2.1 Quan điểm

Để khắc phục những thiếu sót nêu trên, thực hiện Nghị quyết số QH11 về chương trình xây dựng luật, pháp lệnh của Quốc hội khoá XI (2002 -2007), tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội Khoá XI đã thông qua Luật Đất đai mới - Luật Đất đai năm 2003 thay thế Luật Đất đai năm 1993

12/2001-Quan điểm và nguyên tắc chỉ đạo xây dựng Luật Đất đai năm 2003:

1 Nội dung của các điều luật phải bảo đảm phù hợp với nguyên tắc cơ bản

mà Hiến pháp đã quy định - đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, đồng thời thể chế hoá các quan điểm đã được xác định trong Nghị quyết Hội nghị lần thứ VII Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá IX

2 Xác định đất đai là tài nguyên, là tư liệu sản xuất, là nguồn vốn quan trọng

3 Khai thác, sử dụng đất đai tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trờng để phát triển bền vững

4 Gắn việc sửa đổi Luật Đất đai với yêu cầu đổi mới việc ban hành văn bản quy phạm pháp luật và cải cách nền hành chính Nhà nước

2.2 Căn cứ

Căn cứ xây dựng Luật Đất đai năm 2003:

1 Nghị quyết số 07-BCHTWĐCSVN khoá IX: Tiếp tục đổi mới chính sách,

pháp luật đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh CNH, HĐH đất nước

2 Kế thừa những quy định tích cực của Luật Đất đai năm 1993; “luật hoá” các quy định của văn bản dưới Luật mà phù hợp với nội dung đổi mới, đã được cuộc sống chấp nhận, đồng thời đưa vào Luật những nội dung mới cần sửa đổi,

bổ sung nhằm tạo lập một hệ thống pháp luật đáp ứng cho thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước

3 Giải quyết, xử lý những vấn đề do lịch sử để lại, những vấn đề mới phát sinh trong thực tế

BÀI 2: NHỮNG QUY ĐỊNH CHUNG

Tại chương II và chương VI của Luật Đất đai đã đề cập đến những quy định chủ yếu, thiết lập chế độ quản lý nhà nước về đất đai Các nội dung quản lý nhà nước đối với đất đai đã được bổ sung nhằm đáp ứng những yêu cầu của nhiệm vụ quản lý đất đai trong tình hình mới

Các quy định này là những biện pháp để thực thi các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai được đề cập tại Điều 6, bao gồm các hoạt động:

- Ban hành các văn bản pháp luật về quản lý, sử dụng đất và tổ chức thực hiện các văn bản đó;

- Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính;

- Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy nhoạch sử dụng đất;

- Quản lý quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất;

- Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất;

- Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Thống kê, kiểm kê đất đai;

- Quản lý tài chính về đất đai;

- Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản;

- Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất;

- Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai

và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai;

- Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong việc quản lý và sử dụng đất đai;

- Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai

Nhà nước thực hiện các nội dung trên nhằm:

+ Thực hiện quyền của Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân

về đất đai, như quyền giám sát về quản lý, sử dụng đất, quyền quyết định về tài

chính đất đai, về thẩm quyền của Nhà nước trong giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, quy định các thủ tục hành chính trong quản lý đất đai

+ Nắm và quản lý đất đai về số lượng (diện tích đất - thông qua việc xác định địa giới hành chính, đo đạc, lập bản đồ, lập hồ sơ địa chính), về chất lượng (lý, hoá tính của đất) và về việc sử dụng (thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất cho các chủ sử dụng)

+ Xác lập một cơ chế sử dụng đất hợp lý, có hiệu quả và bền vững

+ Xác lập một cơ chế về kiểm tra, giám sát quá trình sử dụng đất

Tất cả các quy định trên được đề cập trong chương II và chương VI của Luật Đất đai năm 2003 đều xuất phát từ mục tiêu là bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, bảo đảm sự quản lý thống nhất của Nhà nước, bảo đảm cho việc khai thác,

sử dụng đất đai tiết kiệm, ngày càng có hiệu quả cao, bảo đảm đất đai được sử dụng bền vững

Quản lý Nhà nước đối với đất đai là tổng hợp các hoạt động của cơ quan Nhà nước về đất đai; đó là các hoạt động trong việc nắm và quản lý tình hình sử dụng đất đai; trong việc phân bố đất đai vào các mục đích sử dụng theo chủ trương của Nhà nước; trong việc kiểm tra, giám sát quá trình sử dụng đất

Muốn đạt được mục tiêu quản lý, Nhà nước phải xây dựng hệ thống cơ quan quản lý đất đai có chức năng, nhiệm vụ rõ ràng, đủ thế và lực để thực thi có hiệu quả trách nhiệm được Nhà nước phân công; đồng thời ban hành các chính sách, chế độ, thể chế phù hợp với từng giai đoạn phát triển của đất nước, đáp ứng được nội dung quản lý nhà nước đối với đất đai

Nguyên tắc quản lý nhà nước về đất đai thể hiện chức năng của Nhà nước xã hội chủ nghĩa là quản lý mọi mặt đời sống kinh tế, xã hội, trong đó có quản lý đất đai Mục đích cuối cùng của Nhà nước và người sử dụng đất là làm sao khai thác

có hiệu quả tiềm năng của đất, bảo đảm phát triển bền vững, phục vụ cho các mục tiêu kinh tế, xã hội của đất nước Vì vậy, đất đai cần phải được thống nhất quản lý theo quy hoạch và kế hoạch chung

BÀI 3: NỘI DUNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI

1 Hoạt động của Nhà nước trong việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai

Để thực hiện chức năng quản lý, Nhà nước phải ban hành các quy định, chế độ, chính sách, pháp luật Việc ban hành các quy định, chế độ, các văn bản pháp luật là một trong các bước của quy trình quản lý nhà nước Đối với đất đai, Nhà nước phải ban hành các văn bản với nội dung phải thể hiện được quyền của Nhà nước - đại diện chủ sở hữu - đối với đất đai, nhằm bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai; quy định chế độ quản lý, sử dụng, bảo vệ đối với từng loại đất, nhằm khai thác mọi khả năng của đất, đồng thời bảo đảm việc sử dụng đất

ổn định, tiết kiệm, có hiệu quả cao, bền vững; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, đồng thời Nhà nước cũng quy định các biện pháp xử lý đối với những hành vi vi phạm pháp luật về đất đai bằng các biện pháp như kỷ luật, hành chính, hình sự

Văn bản pháp luật cần phải được ban hành kịp thời, đáp ứng được đòi hỏi của thực tế cuộc sống Chính vì vậy, trong thời gian qua văn bản pháp luật về đất đai thường xuyên được sửa đổi, bổ sung, thay thế để điều chỉnh các quan hệ đất đai một cách kịp thời, bảo đảm sự quản

lý chặt chẽ của Nhà nước đối với đất đai

Thẩm quyền ban hành các văn bản pháp luật nói chung được Luật thẩm quyền ban hành các văn bản pháp luật quy định như sau:

1 Hiến pháp, luật, nghị quyết của Quốc hội

2 Pháp lệnh, nghị quyết của Uỷ ban thường vụ Quốc hội

3 Lệnh, quyết định của Chủ tịch nước

4 Nghị định của Chính phủ

5 Quyết định của Thủ tướng Chính phủ

6 Nghị quyết của Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao, Thông tư của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao

7 Thông tư của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tối cao

8 Thông tư của Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang bộ

9 Quyết định của Tổng Kiểm toán Nhà nước

10 Nghị quyết liên tịch giữa Uỷ ban thường vụ Quốc hội hoặc giữa Chính phủ với cơ quan trung ương của tổ chức chính trị - xã hội

11 Thông tư liên tịch giữa Chánh án Toà án nhân dân tối cao với Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tối cao; giữa Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang

bộ với Chánh án Tòa án nhân dân tối cao, Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tối cao; giữa các Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang bộ

12 Văn bản quy phạm pháp luật của Hội đồng nhân dân, Uỷ ban nhân dân

Văn bản quy phạm pháp luật của Hội đồng nhân dân, Ủy ban nhân dân phải

có đầy đủ các yếu tố sau đây:

a) Do Hội đồng nhân dân ban hành theo hình thức nghị quyết, Ủy ban nhân dân ban hành theo hình thức quyết định, chỉ thị;

b) Được ban hành theo thủ tục, trình tự quy định tại Luật;

c) Có chứa quy tắc xử sự chung (quy phạm pháp luật), được áp dụng nhiều lần đối với mọi đối tượng hoặc một nhóm đối tượng và có hiệu lực trong phạm vi địa phương;

d) Được Nhà nước bảo đảm thực hiện bằng các biện pháp theo quy định của pháp luật

Để thi hành Luật Đất đai, Chính phủ, các Bộ, ngành, các địa phương đã và đang hoàn thiện các văn bản để triển khai thi hành Luật Đất đai mới một cách đồng

bộ, kịp thời, đáp ứng yêu cầu của thực tiễn

2 Hoạt động của Nhà nước trong việc tổ chức thực hiện các văn bản pháp luật Đất đai

2.1 Quy định về việc xác định địa giới hành chính; lập, quản lý hồ sơ địa giới hành, lập bản đồ hành chính; khảo sát, đo đạc, đánh giá phân hạng đất, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất, bản đồ quy hoạch sử dụng đất

Đây là một trong những nhiệm vụ về quản lý nhà nước đối với đất đai Trên cơ sở nội dung Chỉ thị số 364/TTg và Nghị định số 119/CP của Chính phủ về quản lý địa giới hành chính, Luật Đất đai năm 2003 luật hoá trách nhiệm của Chính phủ, Bộ Nội vụ, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Uỷ ban nhân dân các cấp trong việc xác định địa giới hành chính các cấp, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính Cụ thể, Điều 16 của Luật quy định:

“1 Chính phủ chỉ đạo việc xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ

sơ địa giới hành chính các cấp trong phạm vi cả nước

Bộ Nội vụ quy định về trình tự, thủ tục xác định địa giới hành chính; quản lý mốc địa giới và hồ sơ địa giới hành chính

Bộ Tài nguyên và Môi trường qui định về kỹ thuật và định mức kinh tế trong việc cắm mốc địa giới hành chính, lập hồ sơ địa giới hành chính các cấp

2 Uỷ ban nhân dân các cấp tổ chức thực hiện việc xác định địa giới hành chính trên thực địa, lập hồ sơ địa giới hành chính trong phạm vi địa phương.”

Để đánh giá đúng số lượng, chất lượng đất phải thông qua việc điều tra các yếu tố tự nhiên, kinh tế, xã hội liên quan đến đất đai; khảo sát, đo đạc và phân hạng đất Trong đó: công tác điều tra, khảo sát, lấy mẫu phân tích hàm lượng thành phần các chất hữu cơ, vô cơ, vi lượng có trong đất, xác định những yếu tố thuận lợi cho việc khai thác tiềm năng của đất là biện pháp chủ yếu để nắm chất lượng đất - phân hạng đất cho từng mục đích sử dụng (trồng trọt, xây dựng) của từng lô, khoảnh, khu, vùng đất cụ thể

Đây là việc làm hết sức quan trọng vì nó tạo cơ sở ban đầu (gọi là công tác điều tra cơ bản về đất) cho công tác quản lý đất đai trên 2 phương diện: lập các quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và xác định giá đất

Số liệu diện tích, chất lượng đất chính xác thì việc lập quy hoạch, kế hoạch

sử dụng đất mới bảo đảm tính khả thi

Số lượng diện tích, chất lượng đất và việc xác định những yếu tố thuận cho trồng trọt, xây dựng chính xác là một trong những điều kiện quyết định hình thành giá đất sát với thực tế

Khác với các tư liệu sản xuất khác là đất đai có vị trí cố định cho nên các số liệu của nó xuất xứ từ một vị trí không gian cố định, vị trí không gian này được thể hiện trên bản đồ (trước hết là bản đồ địa chính và để thuyết minh cho bản đồ địa chính phải có sổ địa chính kèm theo) Vì vậy một tài liệu đất đai hoàn chỉnh bao giờ cũng có 3 phần: số liệu, bản đồ và thuyết minh kèm theo Tài liệu này là một trong những cơ sở để giúp Nhà nước quản lý chặt chẽ vốn đất đai; giải quyết các tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai; xác định rõ ranh giới đất đai của từng chủ

sử dụng cụ thể

Nói chung việc đánh giá đất, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất, bản đồ quy hoạch sử dụng đất chủ yếu được thực hiện bởi các biện pháp kỹ

thuật nghiệp vụ nên Điều 19 và Điều 20 của Luật Đất đai năm 2003 chỉ quy định

về trách nhiệm của cơ quan Nhà nước và đề ra một số nguyên tắc trong quá trình thực hiện các lĩnh vực nghiệp vụ nói trên, cụ thể là:

- Bộ Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo và tổ chức việc lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất, bản đồ quy hoạch sử dụng đất trong phạm vi cả nước Bản đồ địa chính được lập theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn và được quản lý, lưu trữ tại cơ quan quản lý đất đai tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh và Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn

- Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương chỉ đạo và tổ chức việc lập bản đồ địa chính ở địa phương mình

Uỷ ban nhân dân có trách nhiệm thực hiện việc kiểm kê đất đai ở địa phương nào thì có trách nhiệm tổ chức thực hiện việc lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất của địa phương đó

Uỷ ban nhân dân có trách nhiệm tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch sử dụng đất của địa phương nào thì có trách nhiệm tổ chức thực hiện việc lập bản đồ quy hoạch sử dụng đất của địa phương đó

Bản đồ địa chính là một loại bản đồ chuyên ngành, là tài liệu quan trọng phục vụ việc quản lý nhà nước đối với đất đai Cho nên bản đồ địa chính được quản lý, lưu trữ tại Sở Tài nguyên và Môi trường, phòng Tài nguyên và Môi trường

và tại Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn

2.2 Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Việc phân bố đất đai vào các mục đích sử dụng là biện pháp quan trọng để thực hiện quyền

sử dụng của Nhà nước đối với đất đai (một trong 3 quyền năng của quyền sở hữu Nhà nước

về đất đai) và bảo đảm cho việc quản lý đất đai được thống nhất, đi vào nề nếp, quy chế chặt chẽ

Ở đây, quyền định đoạt đất đai của Nhà nước cũng được thể hiện trực tiếp và

cụ thể Chỉ có thực hiện tốt các biện pháp này mới đưa được đất đai vào sử dụng một cách hợp lý, tiết kiệm và đúng mục đích theo ý định của Nhà nước Việc phân

bố đất đai vào các mục đích sử dụng được thông qua tiến trình quy hoạch - kế hoạch hoá việc sử dụng đất đai, tiến trình giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất

Quy hoạch sử dụng đất đai là sự tính toán, phân bổ đất đai cụ thể về số lượng, chất lượng, vị trí, không gian cho các mục tiêu kinh tế - xã hội Nó là sự bảo đảm cho các mục tiêu kinh tế - xã hội có cơ sở khoa học và thực tế, bảo đảm cho việc sử dụng đất phù hợp với điều kiện tự nhiên và xã hội đối với từng loại mục đích sử dụng

Quy hoạch sử dụng đất bao giờ cũng gắn liền với kế hoạch sử dụng đất Bởi

vì kế hoạch sử dụng đất chính là việc xác định các biện pháp, thời gian để sử dụng đất theo quy hoạch Nói quy hoạch sử dụng đất đai tức là đã bao hàm cả kế hoạch

sử dụng đất đai

Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất có ý nghĩa to lớn trong công tác quản lý

và sử dụng đất Đối với Nhà nước, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đảm bảo cho việc sử dụng đất hợp lý và tiết kiệm, đạt các mục tiêu nhất định và phù hợp với các quy định của Nhà nước Đồng thời tạo ra cho Nhà nước biện pháp theo dõi, giám sát được quá trình sử dụng đất

Chính vì vậy mà Điều 18 Hiến pháp 1992 quy định: “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả”

Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất gắn với trách nhiệm của các cơ quan quản lý đất đai và người sử dụng đất, đặc biệt là Uỷ ban nhân dân các cấp - cơ quan thực hiện chức năng quản lý nhà nước đối với đất đai ở địa phương

Pháp luật điều chỉnh hoạt động quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất bằng cách quy định trách nhiệm của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, của cơ quan quản lý đất đai trong xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đồng thời bảo đảm cho các quy hoạch và kế hoạch đó có hiệu lực pháp luật, được thực hiện trong thực tế

Những đặc trưng cơ bản của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là:

+ Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tính thống nhất giữa quy hoạch của các cấp, các ngành và phù hợp với trình độ phát triển của nền kinh tế xã hội của từng vùng lãnh thổ và của cả nước;

+ Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất vừa chứa đựng những chỉ tiêu mang tính pháp lệnh vừa có những chỉ tiêu mang tính hướng dẫn;

+ Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được thể hiện thông qua số liệu và bản

đồ (bản đồ quy hoạch) và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được coi là sự “mô

hình hoá” - “hình tượng hoá” - “trực quan hoá” một bộ phận của pháp Luật Đất đai

Để bảo đảm cho quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai được thống nhất trong

cả nước, Điều 25 và Điều 26 của Luật Đất đai năm 2003 quy định một cơ chế về lập, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, trên tinh thần là gắn quản lý, sử dụng với quy hoạch, kế hoạch, nâng cao trách nhiệm của các cấp trong xây dựng quy hoạch sử dụng đất đai

Luật Đất đai năm 2003 dành riêng một mục (mục 2 Chương II) bao gồm 10 điều (từ Điều 21 đến Điều 30) quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, trong

đó nêu rõ các nội dung:

2.2.1 Nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải đảm bảo các nguyên tắc:

- Phù hợp với chiến lược, quy hoạch tổng thể, kế hoạch phát triển kinh tế -

xã hội, quốc phòng, an ninh;

- Được lập từ tổng thể đến chi tiết; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp dưới phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp trên; kế hoạch sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, xét duyệt;

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp trên phải thể hiện nhu cầu sử dụng đất của cấp dưới;

- Sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả;

- Khai thác hợp lý tài nguyên thiên nhiên và bảo vệ môi trường;

- Bảo vệ, tôn tạo di tích lịch sử - văn hoá, danh lam thắng cảnh;

- Dân chủ và công khai;

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của mỗi kỳ phải được quyết định, xét duyệt trong năm cuối của kỳ trước đó

Nhiệm vụ của quy hoạch sử dụng đất là phân bổ quỹ đất nhằm đáp ứng cho các nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội Đồng thời việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải quán triệt các chính sách và các quy định có liên quan đến đất đai

Do đó việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải bảo đảm phù hợp với các

mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội đã được nêu ra trong chiến lược, quy hoạch tổng thể, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai là công cụ để Nhà nước thực hiện quản

lý nhà nước về đất đai, do đó việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải bảo đảm việc sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả và khai thác, sử dụng đất đai hợp lý, bảo đảm phát triển bền vững

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của mỗi kỳ phải được quyết định, xét duyệt trong năm cuối của kỳ trước đó thay vì trước đây phải trình vào năm đầu của

kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những các quy hoạch, kế hoạch sử dụng nguồn lực, do vậy không thể quyết định, xét duyệt sau quy hoạch tổng thể, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội)

2.2.2 Nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

a) Nội dung quy hoạch sử dụng đất:

- Điều tra, nghiên cứu, phân tích, tổng hợp điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội

và hiện trạng sử dụng đất; đánh giá tiềm năng đất đai;

- Xác định phương hướng, mục tiêu sử dụng đất trong kỳ quy hoạch;

- Xác định diện tích các loại đất phân bổ cho nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh;

- Xác định diện tích đất phải thu hồi để thực hiện các công trình, dự án;

- Xác định các biện pháp sử dụng, bảo vệ, cải tạo đất và bảo vệ môi trường;

- Giải pháp tổ chức thực hiện quy hoạch sử dụng đất

Cụ thể, quy hoạch sử dụng đất phải bao gồm các nội dung sau:

- Điều tra, nghiên cứu, phân tích, tổng hợp điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội trên địa bàn thực hiện quy hoạch;

- Đánh giá hiện trạng và biến động sử dụng đất trong kỳ quy hoạch trước theo các mục đích sử dụng;

- Đánh giá tiềm năng đất đai và sự phù hợp của hiện trạng sử dụng đất so với tiềm năng đất đai, so với xu hướng phát triển kinh tế - xã hội, khoa học - công nghệ: đối với đất đang sử dụng thì đánh giá sự phù hợp và không phù hợp của hiện trạng sử dụng đất so với tiềm năng đất đai, so với chiến lược, quy hoạch tổng thể,

kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, khả năng áp dụng tiến bộ khoa học - công nghệ

trong sử dụng đất; đối với đất chưa sử dụng thì đánh giá khả năng đưa vào sử dụng cho các mục đích

- Đánh giá kết quả thực hiện các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất đã được quyết định, xét duyệt của kỳ quy hoạch trước

- Xác định phương hướng, mục tiêu sử dụng đất trong kỳ quy hoạch và định hướng cho kỳ tiếp theo phù hợp với chiến lược, quy hoạch tổng thể phát triển kinh

tế - xã hội của cả nước, của các ngành và các địa phương

- Xây dựng các phương án phân bổ diện tích các loại đất cho nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh trong kỳ quy hoạch gồm 2 nội dung cơ bản là:

+ Khoanh định trên bản đồ hiện trạng sử dụng đất các khu vực sử dụng đất nông nghiệp theo mục đích sử dụng đất, loại đất mà khi chuyển mục đích sử dụng phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; các khu vực sử dụng đất phi nông nghiệp theo chức năng làm khu dân cư đô thị, khu dân cư nông thôn, khu hành chính, khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế, khu dịch vụ, khu di tích lịch sử, văn hoá, danh lam, thắng cảnh, khu vực đất quốc phòng, an ninh và các công trình, dự án khác có quy mô sử dụng đất lớn; các khu vực đất chưa sử dụng

Việc khoanh định được thực hiện đối với khu vực đất có diện tích thể hiện được lên bản đồ quy hoạch sử dụng đất;

+ Xác định diện tích đất không thay đổi mục đích sử dụng; diện tích đất phải chuyển mục đích sử dụng sang mục đích khác, trong đó có diện tích đất dự kiến phải thu hồi để thực hiện các công trình, dự án

- Phân tích hiệu quả kinh tế, xã hội, môi trường của từng phương án phân bổ quỹ đất;

- Căn cứ vào kết quả phân tích hiệu quả kinh tế, xã hội, môi trường các phương án để lựa chọn phương án phân bổ quỹ đất hợp lý;

- Thể hiện phương án quy hoạch sử dụng đất được lựa chọn trên bản đồ quy hoạch sử dụng đất

- Xác định các biện pháp sử dụng, bảo vệ, cải tạo đất và bảo vệ môi trường cần phải áp dụng đối với từng loại đất, phù hợp với địa bàn quy hoạch

- Xác định giải pháp tổ chức thực hiện quy hoạch sử dụng đất phù hợp với đặc điểm của địa bàn quy hoạch

b) Nội dung kế hoạch sử dụng đất:

- Phân tích, đánh giá kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất kỳ trước;

- Kế hoạch thu hồi diện tích các loại đất để phân bổ cho nhu cầu xây dựng kết cấu hạ tầng; phát triển công nghiệp, dịch vụ; phát triển đô thị, khu dân cư nông thôn; quốc phòng, an ninh;

- Kế hoạch chuyển diện tích đất chuyên trồng lúa nước và đất có rừng sang

sử dụng vào mục đích khác, chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất trong đất nông nghiệp;

- Kế hoạch khai hoang mở rộng diện tích đất để sử dụng vào các mục đích;

- Cụ thể hoá kế hoạch sử dụng đất năm năm đến từng năm;

- Giải pháp tổ chức thực hiện kế hoạch sử dụng đất

Cụ thể, kế hoạch sử dụng đất phải bao gồm các nội dung sau:

- Đánh giá, phân tích kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất kỳ trước bao gồm đánh giá cả về mặt số lượng cũng như chất lượng việc thực hiện các chỉ tiêu sử dụng đất;

- Lập kế hoạch thu hồi diện tích các loại đất để phân bổ cho nhu cầu xây dựng kết cấu hạ tầng; phát triển công nghiệp, dịch vụ; phát triển đô thị, khu dân cư nông thôn; quốc phòng, an ninh; đối với các công trình, dự án đã có chủ đầu tư thì lập danh mục kèm theo quy mô sử dụng đất, địa điểm, dự kiến tiến độ thực hiện và tiến độ thu hồi đất

- Lập kế hoạch chuyển diện tích đất chuyên trồng lúa nước và đất có rừng sang sử dụng vào mục đích khác, xác định khu vực được chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất trong đất nông nghiệp được cụ thể về diện tích, địa điểm và tiến độ thực hiện nhằm đảm bảo cho việc quản lý thực hiện kế hoạch sử dụng đất được chặt chẽ

- Lập kế hoạch đưa đất chưa sử dụng vào sử dụng cho các mục đích bao gồm việc xác định địa điểm, diện tích và tiến độ khai hoang đưa đất chưa sử dụng vào

sử dụng cho mục đích nông nghiệp, phi nông nghiệp

- Cụ thể hoá việc phân bổ diện tích các loại đất trong kế hoạch sử dụng đất đến từng năm

- Dự kiến các nguồn thu từ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, các loại thuế có liên quan đến đất đai và chi phí cho việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

- Xác định giải pháp tổ chức thực hiện kế hoạch sử dụng đất bảo đảm thực hiện đúng tiến độ kế hoạch

2.2.3 Kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

- Kỳ quy hoạch sử dụng đất là 10 năm;

- Kỳ kế hoạch sử dụng đất là 5 năm

2.2.4 Điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

a) Việc điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất chỉ được thực hiện trong các trường hợp sau đây:

- Có sự điều chỉnh mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh

đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, xét duyệt mà sự điều chỉnh

đó làm thay đổi cơ cấu sử dụng đất

Phương án quy hoạch sử dụng đất phải bảo đảm phù hợp với chiến lược, quy hoạch tổng thể, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, do đó khi mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh đã được cơ quan nhà nước

có thẩm quyền quyết định, xét duyệt được điều chỉnh mà làm thay đổi cơ cấu sử dụng đất thì quy hoạch sử dụng đất phải được điều chỉnh cho phù hợp

- Do tác động của thiên tai, chiến tranh làm thay đổi mục đích, cơ cấu, vị trí, diện tích sử dụng đất;

- Có sự điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất của cấp trên trực tiếp làm ảnh hưởng tới quy hoạch sử dụng đất của cấp mình

Quy hoạch sử dụng đất được lập từ tổng thể đến chi tiết; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp dưới phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp trên và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp trên phải thể hiện nhu cầu

sử dụng đất của cấp dưới Do đó khi có sự điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất của cấp trên trực tiếp làm ảnh hưởng tới quy hoạch sử dụng đất của cấp mình thì phải điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất của cấp mình

- Có sự điều chỉnh địa giới hành chính của địa phương

b) Việc điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất chỉ được thực hiện khi có sự điều

chỉnh quy hoạch sử dụng đất hoặc có sự thay đổi về khả năng thực hiện kế hoạch

Sở, ban, ngành của tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương và Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh có trách nhiệm phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường trong việc xác định nhu cầu sử dụng đất của ngành, địa phương

- Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương, quy hoạch sử dụng đất chi tiết, kế hoạch sử dụng đất chi tiết của phường, thị trấn và xã thuộc khu vực quy hoạch phát triển đô thị Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm giúp

Ủy ban nhân dân cùng cấp thực hiện nhiệm vụ lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Phòng, ban của huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh và Ủy ban nhân dân phường, thị trấn, Ủy ban nhân dân xã thuộc khu vực quy hoạch phát triển đô thị có trách nhiệm phối hợp với Phòng Tài nguyên và Môi trường trong việc xác định nhu cầu sử dụng đất của ngành, địa phương

- Ủy ban nhân dân xã nơi không thuộc khu vực quy hoạch phát triển đô thị

có trách nhiệm tổ chức lập quy hoạch sử dụng đất chi tiết, kế hoạch sử dụng đất chi tiết của xã

Nghị định cũng quy định việc thuê các tổ chức tư vấn trong việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: Cơ quan, tổ chức có nhiệm vụ lập quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch sử dụng đất chi tiết, kế hoạch sử dụng đất chi

tiết được thuê các tổ chức được phép hoạt động trong lĩnh vực lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất làm tư vấn trong việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Nghị định quy định cụ thể những trường hợp không phải lập quy hoạch sử dụng đất cho kỳ tiếp theo, đó là đối với huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh,

xã, phường, thị trấn mà việc sử dụng đất trong kỳ quy hoạch sử dụng đất tiếp theo của địa phương không có thay đổi; trong trường hợp có thay đổi mục đích sử dụng giữa các loại đất trong cùng một nhóm mà diện tích đất phải thay đổi mục đích sử dụng dưới mười phần trăm (10%) so với kỳ quy hoạch trước thì chỉ quyết định việc điều chỉnh phần diện tích đất phải chuyển mục đích sử dụng

2.2.6 Tổ chức lấy ý kiến đóng góp của nhân dân đối với quy hoạch sử dụng đất chi tiết

Điều 25 Luật Đất đai quy định quy hoạch sử dụng đất của xã, phường, thị trấn được lập chi tiết gắn với thửa đất được gọi là quy hoạch sử dụng đất chi tiết Trong quá trình lập quy hoạch sử dụng đất chi tiết, cơ quan tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch sử dụng đất phải lấy ý kiến đóng góp của nhân dân

Quy định cụ thể việc tổ chức lấy ý kiến đóng góp của nhân dân đối với quy hoạch sử dụng đất chi tiết:

- Dự thảo quy hoạch sử dụng đất chi tiết phải được giới thiệu đến từng tổ dân phố, thôn, xóm, buôn, ấp, làng, bản, phum, sóc và các điểm dân cư khác; đồng thời phải được niêm yết công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi

có đất;

- Tổ chức tiếp nhận ý kiến đóng góp trực tiếp của nhân dân hoặc ý kiến đóng góp thông qua đại diện của điểm dân cư, Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và các tổ chức đoàn thể ở địa phương; lấy ý kiến của Thường trực Hội đồng nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất

- Thời hạn lấy ý kiến đóng góp của nhân dân quy định tại khoản 1 Điều này là

ba mươi (30) ngày

- Cơ quan lập quy hoạch sử dụng đất chi tiết của xã, phường, thị trấn có trách nhiệm tổng hợp, tiếp thu ý kiến đóng góp của nhân dân để hoàn chỉnh dự thảo quy hoạch sử dụng đất chi tiết

2.2.7 Xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Nghị định quy định cụ thể việc xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, xã, phường, thị trấn (4 điều, từ Điều 19 đến Điều 22) bao gồm các quy định

về hồ sơ xét duyệt và trình tự xét duyệt

Về trình tự thẩm định hồ sơ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có thay đổi so với trước: trước đây hồ sơ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được trình Hội đồng nhân dân trước khi trình cơ quan cấp trên trực tiếp xét duyệt; nay quy định hồ sơ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trình cơ quan chuyên môn của cấp trên trực tiếp thẩm định trước, sau đó chuyển hồ sơ lại cho cơ quan lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để hoàn chỉnh, trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua, sau đó trình cấp có thẩm quyền xét duyệt

Về trình tự lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có thay đổi: trước đây kế hoạch sử dụng đất năm (05) năm đầu của kỳ quy hoạch sử dụng đất (kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu) được lập riêng, nay được lập đồng thời với việc lập quy hoạch sử dụng đất

2.2.8 Công bố quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Cụ thể hóa việc công bố quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quy định tại Điều

28 Luật Đất đai, Nghị định quy định việc công bố quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của các cấp như sau:

- Bộ Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm công bố công khai toàn bộ tài liệu về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cả nước đã được Quốc hội quyết định tại trụ sở cơ quan Bộ trong suốt kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; đăng Công báo; công bố trên mạng thông tin quản lý nhà nước của Chính phủ và trích đăng trên một báo hàng ngày của Trung ương

- Sở Tài nguyên và Môi trường, Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm công bố công khai toàn bộ tài liệu về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương đã được xét duyệt tại trụ sở cơ quan mình trong suốt kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; công bố trên mạng thông tin quản lý nhà nước của tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương và trích đăng trên báo của địa phương

- Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn có trách nhiệm công bố công khai toàn

bộ tài liệu về quy hoạch sử dụng đất chi tiết, kế hoạch sử dụng đất chi tiết và các

dự án, công trình đầu tư đã được xét duyệt tại trụ sở Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn trong suốt kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

- Toàn bộ tài liệu về điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch sử dụng đất chi tiết, kế hoạch sử dụng đất chi tiết đã được xét duyệt phải được công bố công khai như việc công bố quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch sử dụng đất chi tiết, kế hoạch sử dụng đất chi tiết

2.2.9 Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Nghị định quy định cụ thể trách nhiệm của Uỷ ban nhân dân các cấp (đặc biệt là đối với cấp xã), cơ quan tài nguyên và môi trường và cán bộ địa chính xã, phường, thị trấn trong việc quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, cụ thể như sau:

- Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất phải theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

đã được xét duyệt

Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, Chủ tịch

Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh có trách nhiệm phát hiện và xử lý kịp thời các trường hợp vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại địa phương

- Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn có trách nhiệm theo dõi việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại địa phương Khi phát hiện những trường hợp

sử dụng đất không đúng quy hoạch, kế hoạch đã được công bố thì xử lý theo thẩm quyền hoặc đề nghị với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để xử lý

Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn chịu trách nhiệm chính về việc không ngăn chặn, không xử lý kịp thời, để xảy ra trường hợp sử dụng đất không đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt tại địa phương

- Sở Tài nguyên và Môi trường, Phòng Tài nguyên và Môi trường và cán bộ địa chính xã, phường, thị trấn tổ chức kiểm tra, thanh tra việc thực hiện quy hoạch,

kế hoạch sử dụng đất tại địa phương; phát hiện và xử lý theo thẩm quyền hoặc đề

nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý các vi phạm về quy hoạch, kế hoạch

sử dụng đất Trường hợp phát hiện vi phạm về thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh thì Sở Tài nguyên và Môi trường có văn bản gửi Bộ Quốc phòng, Bộ Công an để xem xét xử lý

Trường hợp phát hiện nhu cầu thực tế cần điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thì báo cáo Ủy ban nhân dân cùng cấp về nhu cầu đó

- Hàng năm, Ủy ban nhân dân các cấp có trách nhiệm báo cáo kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất của địa phương đến ngày 31 tháng 12

- Báo cáo kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất hàng năm đối với năm cuối của kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu thì phải kèm theo báo cáo tổng hợp việc thực hiện cả kỳ kế hoạch sử dụng đất

Báo cáo kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất hàng năm đối với năm cuối của kỳ quy hoạch sử dụng đất thì phải kèm theo báo cáo tổng hợp việc thực hiện cả

kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối và báo cáo tổng hợp việc thực hiện cả kỳ quy hoạch

sử dụng đất

2.2.10 Xử lý kế hoạch sử dụng đất không được thực hiện

Cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được phép điều chỉnh vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất kỳ này hoặc kỳ tiếp theo đối với diện tích đất đã được xác định phải thu hồi hoặc phải chuyển mục đích

sử dụng trong kế hoạch sử dụng đất đã được công bố mà sau ba (03) năm không được thực hiện trong các trường hợp sau:

- Diện tích đất để thực hiện các công trình, dự án đầu tư phục vụ mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng nhưng chưa đủ kinh phí để thực hiện;

- Diện tích đất để thực hiện các công trình, dự án đầu tư phục vụ mục đích phát triển kinh tế mà xác định được nhà đầu tư vào năm cuối của thời hạn ba (03) năm phải công bố điều chỉnh hoặc huỷ bỏ kế hoạch sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 Điều 29 của Luật Đất đai

Các trường hợp khác ngoài hai trường hợp nêu trên thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải công bố huỷ bỏ kế

hoạch sử dụng đối với diện tích đất đã được xác định phải thu hồi hoặc phải chuyển mục đích sử dụng

Nhằm bảo đảm sự phù hợp với việc quản lý đất đai tại đô thị và tính thống nhất trong sử dụng đất phát triển đô thị, khoản 3 và khoản 4 Điều 25 Luật Đất đai quy định:

“3 Uỷ ban nhân dân huyện thuộc tỉnh tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch,

kế hoạch sử dụng đất của địa phương và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của thị trấn thuộc huyện

Uỷ ban nhân dân huyện, quận của thành phố trực thuộc trung ương, Uỷ ban nhân dân thị xã, thành phố thuộc tỉnh tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của các đơn

vị hành chính cấp dưới, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 Điều này

4 Uỷ ban nhân xã không thuộc khu vực quy hoạch phát triển đô thị tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương.”

Như vậy các, phường, thị trấn và xã thuộc khu vực quy hoạch phát triển đô thị không phải lập quy hoạch sử dụng đất

- Nhằm nâng cao tính khả thi của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, làm cơ

sở cho việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, Luật Đất đai năm

2003 quy định:

+ Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của xã, phường, thị trấn được lập chi tiết gắn với thửa đất thể hiện trên bản đồ địa chính (gọi là quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết);

+ Trong quá trình lập quy hoạch sử dụng đất chi tiết, cơ quan tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch sử dụng đất phải lấy ý kiến đóng góp của nhân dân

Về thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án, công trình hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau ba năm không được thực hiện theo

kế hoạch thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh hoặc huỷ bỏ Quy định như vậy để tránh tình trạng quy hoạch, kế hoạch

sử dụng đất “treo” như hiện nay

2.3 Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

Giao đất, cho thuê đất là một nội dung quan trọng của quản lý Nhà nước đối với đất đai, là hoạt động của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để chuyển giao trên thực tế đất và quyền sử dụng đất cho các tổ chức, cơ sở tôn giáo, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân sử dụng

Những quy định của pháp luật trong lĩnh vực giao đất rất chặt chẽ và cụ thể, bao gồm những quy định chung và những quy định về thẩm quyền cụ thể cho từng

cơ quan Những quy định chung là các quy định mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi giao đất phải triệt để tuân theo, đó là các nguyên tắc, các căn cứ, các trình tự, thủ tục … do pháp luật quy định Những quy định về thẩm quyền cụ thể nhằm giới hạn phạm vi, các quyền hạn về giao đất, nhằm làm cho các thẩm quyền này thống nhất và hợp lý, vừa không phân tán, thả nổi cho cấp dưới, vừa không tập trung quan liêu ở bên trên, làm cho mỗi cơ quan thấy được trách nhiệm của mình trong lĩnh vực giao đất

Điều 31 Luật Đất đai nêu 2 căn cứ để giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

Một là phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị, xây dựng nông thôn đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt

Hai là phải căn cứ vào nhu cầu sử dụng đất ghi trong dự án đầu tư; đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất

Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong các văn bản sau:

a) Dự án đầu tư của tổ chức có sử dụng nguồn vốn từ ngân sách nhà nước đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc dự án có vốn đầu tư nước ngoài đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy phép đầu tư

b) Văn bản thẩm định về nhu cầu sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư của

tổ chức kinh tế không sử dụng vốn ngân sách nhà nước hoặc không phải là dự án

có vốn đầu tư nước ngoài Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì phối hợp với các

Sở, ban, ngành có liên quan thẩm định về nhu cầu sử dụng đất trên cơ sở xem xét

hồ sơ dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư

c) Dự án xây dựng cơ sở tôn giáo đã được Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xét duyệt

d) Đơn xin giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân

có xác nhận của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất về nhu cầu sử dụng đất đối với trường hợp xin giao đất nông nghiệp trong hạn mức giao đất hoặc giao đất làm nhà ở

đ) Đơn xin giao đất của cộng đồng dân cư có xác nhận của Ủy ban nhân dân

xã, phường, thị trấn nơi có đất về nhu cầu sử dụng đất

Về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất Luật phân cấp cho địa phương, Chính phủ không quyết định giao đất như quy định của Luật Đất đai năm 1993:

+ Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức; giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với cơ sở tôn giáo; giao đất, cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài; cho thuê đất đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài

+ Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân; giao đất đối với cộng đồng dân cư

+ Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn

Chú ý: Cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật không được uỷ quyền

Trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư mà phải chuyển mục đích

sử dụng đất do điều chỉnh dự án đầu tư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt thì Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

Về thẩm quyền điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất đối với đất đã giao, đã cho thuê trước ngày 01 tháng 7 năm 2004, cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất quy định tại Điều 37 của Luật Đất đai là cơ quan có thẩm

quyền quyết định điều chỉnh đối với trường hợp người sử dụng đất đã có quyết định giao đất, cho thuê đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2004

Đối với đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng có thời hạn, pháp luật quy định khi hết thời hạn sử dụng đất, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng, nhận chuyển quyền sử dụng được tiếp tục sử dụng đất với thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai, trừ trường hợp Nhà nước có quyết định thu hồi đất

Việc gia hạn thời hạn sử dụng đối với các loại đất sử dụng có thời hạn không phải là đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân được thực hiện theo quy định:

- Trước thời điểm kết thúc thời hạn sử dụng đất 06 tháng, nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất thì người sử dụng đất làm đơn gửi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất để xem xét, giải quyết theo quy định tại các khoản 1, 3

và 4 Điều 67 của Luật Đất đai;

- Thời hạn gia hạn sử dụng đất đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân thuê đất nông nghiệp được xác định theo quy định tại khoản 1 Điều 67 của Luật Đất đai;

- Thời hạn gia hạn sử dụng đất đối với trường hợp tổ chức kinh tế sử dụng đất vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ

sở sản xuất, kinh doanh; tổ chức kinh tế sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xác định theo dự án bổ sung đã được

cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt nhưng không vượt quá thời hạn đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất

Trường hợp người sử dụng đất không có nhu cầu tiếp tục hoặc xin gia hạn

sử dụng đất hoặc không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép gia hạn

sử dụng đất thì Nhà nước thu hồi đất đối với trường hợp đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn mà không được gia hạn khi hết thời hạn

Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất được Luật Đất đai quy định chặt chẽ, bảo đảm quyền tự chủ, năng động của cấp dưới, đồng thời bảo đảm tập trung ở cấp trên, tạo cơ sở cho cấp trên nắm được các hoạt động của cấp dưới và quyết định những vấn đề quan trọng

2.4 Thu hồi đất, trưng dụng đất

Thu hồi đất là một trong những chức năng quản lý của Nhà nước đối với đất đai, là biện pháp pháp lý quan trọng nhằm bảo vệ quyền sở hữu Nhà nước đối với đất đai Luật Đất đai quy định các trường hợp bị thu hồi đất, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thu hồi và nguyên tắc chung khi thu hồi đất, trưng dụng đất trong những trường hợp cần thiết và việc đền bù thiệt hại khi thu hồi đất

Để bảo đảm quyền lợi của người có đất bị thu hồi, Luật quy định Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương lập và thực hiện các dự án tái định

cư trước khi thu hồi đất để bồi thường bằng nhà ở, đất ở cho người bị thu hồi đất ở

…và các chính sách khác như bồi thường bằng tiền, được ưu tiên mua hoặc thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, hỗ trợ ổn định đời sống, đào tạo chuyển đổi ngành nghề, bố trí việc làm mới

2.4.1 Các trường hợp thu hồi đất

Theo quy định tại Điều 38 của Luật Đất đai thì có 12 trường hợp Nhà nước thu hồi đất, cụ thể như sau:

a) Nhà nước sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế;

b) Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất;

c) Sử dụng đất không đúng mục đích, sử dụng đất không có hiệu quả;

d) Người sử dụng đất cố ý huỷ hoại đất;

đ) Đất được giao không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;

e) Đất bị lấn chiếm trong 2 trường hợp sau: Đất chưa sử dụng bị lấn, chiếm; đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;

g) Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế;

h) Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất;

i) Người sử dụng đất cố ý không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước;

k) Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn mà không được gia hạn khi hết thời hạn;

l) Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liền; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liền; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liền;

m) Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng l ền hoặ t ến độ sử dụng đất chậm hơn 24 tháng so với t ến độ ghi trong dự án đầu tư, kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất đó cho phép

2.4.2 Các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng

a) Sử dụng đất cho mục đích quốc phòng, an ninh;

b) Sử dụng đất để xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất;

c) Sử dụng đất để xây dựng trụ sở của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao;

d) Sử dụng đất để xây dựng các công trình công cộng không nhằm mục đích kinh doanh;

đ) Thu hồi đất để thực hiện các dự án khu dân cư (bao gồm dự án hạ tầng khu dân cư và dự án nhà ở), trung tâm thương mại, khách sạn cao cấp trong các trường hợp sau đây:

- Các dự án trong khu đô thị hiện có được thể hiện trong quy hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và được Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt chủ trương đầu tư đối với từng dự án;

- Các dự án trong khu vực mở rộng khu đô thị hiện có hoặc khu đô thị mới được thể hiện trong quy hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch chung xây dựng đô thị

hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

- Các dự án trong khu dân cư nông thôn hiện có, khu dân cư nông thôn mở rộng hoặc khu dân cư nông thôn xây dựng mới được thể hiện trong quy hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

e) Sử dụng đất để phát triển rừng phòng hộ, rừng đặc dụng;

g) Sử dụng đất cho các cơ sở tôn giáo;

h) Sử dụng đất làm nghĩa trang, nghĩa địa

2.4.3 Các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế

a) Sử dụng đất để đầu tư xây dựng khu CN quy định tại Điều 90 của Luật Đất đai, khu CNC quy định tại Điều 91 của Luật Đất đai, khu KT quy định tại Điều

92 của Luật Đất đai;

b) Sö dông đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế quan trọng trong các trường hợp sau:

- Dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư;

- Dự án quan trọng do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư c) Thu hồi đất để xây dựng các khu kinh doanh tập trung có cùng chế độ sử dụng đất quy định tại khoản 1 Điều 40 và khoản 1 Điều 90 của Luật Đất đai bao gồm:

- Khu thương mại - dịch vụ tổng hợp với nhiều loại hình mua bán, dịch vụ

và có nhiều chủ thể cùng kinh doanh;

- Khu du lịch có mối liên kết về kết cấu hạ tầng, về loại hình kinh doanh và có nhiều chủ thể cùng kinh doanh (không bao gồm khu du lịch sinh thái);

- Khu vui chơi giải trí ngoài trời phục vụ rộng rãi các đối tượng thuộc mọi lứa tuổi với nhiều loại hình vui chơi, giải trí có đông người tham gia và có nhiều chủ thể cùng kinh doanh;

- Khu chăn nuôi gia súc, gia cầm tập trung theo hình thức chăn nuôi công nghiệp, có hạ tầng đồng bộ và có nhiều chủ thể đầu tư chăn nuôi

d) Sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư có nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức (ODA);

đ) Sử dụng đất để thực hiện dự án có một trăm phần trăm (100%) vốn đầu

tư nước ngoài đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc cho phép đầu tư mà dự án đó không thể đầu tư trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

e) Sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư thăm dò, khai thác khoáng sản theo quy định của pháp luật về đầu tư và pháp luật về khoáng sản; sử dụng đất để làm mặt bằng di dời các cơ sở sản xuất, kinh doanh dịch vụ theo yêu cầu bảo vệ môi trường hoặc theo quy hoạch mà không thể bố trí vào khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế

g) Sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư kết cấu hạ tầng phục vụ công cộng bao gồm các công trình giao thông, điện lực, thuỷ lợi, cấp nước, thoát nước,

vệ sinh môi trường, thông tin liên lạc, đường ống dẫn xăng dầu, đường ống dẫn khí, giáo dục, đào tạo, văn hoá, khoa học kỹ thuật, y tế, thể dục, thể thao, chợ

h) Thu hồi đất đối với trường hợp sử dụng đất do Ban quản lý khu công nghệ cao, khu kinh tế giao lại hoặc cho thuê theo quy định tại khoản 2 Điều 91 và khoản 2 Điều 92 của Luật Đất đai trong các trường hợp sau:

- Người sử dụng đất được Ban Quản lý khu CNC, khu KT giao lại đất hoặc cho thuê đất mà đã hết thời hạn sử dụng đất nhưng không được gia hạn sử dụng đất

- Tổ chức sử dụng đất bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng mà tiền sử dụng đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước

- Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất theo quy định tại khoản 8 Điều 38 của Luật Đất đai

- Người sử dụng đất có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai quy định tại các

khoản 3, 4, 5, 6, 9, 11 và 12 Điều 38 của Luật Đất đai

i) Thu hồi đất hoặc gia hạn sử dụng đất đối với trường hợp quy định tại khoản 12 Điều 38 của Luật Đất đai

k) Thu hồi đất trong trường hợp đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của

xã, phường, thị trấn

l) Thu hồi đất trong trường hợp người đang sử dụng đất không có các quyền chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

m) Thu hồi đất trong trường hợp đất thuộc diện Nhà nước thu hồi mà nhà đầu tư đã chủ động đề nghị và được phép thỏa thuận nhưng không đạt được sự thoả thuận với người sử dụng đất

Các trường hợp thu hồi đất nêu trên đều phải nằm trong quy hoạch, kế hoạch

sử dụng đất chi tiết; quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt

2.4 4 Thẩm quyền thu hồi đất:

+ Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định thu hồi đất đối với tổ chức; cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam; tổ chức, cá nhân nước ngoài

+ Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân; cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại

Việt Nam

2.4.5 Trưng dụng đất

Để bảo đảm quyền lợi của người sử dụng đất và của Nhà nước, đồng thời bảo đảm sự quản lý thống nhất của Nhà nước đối với đất đai, Điều 45 của Luật Đất đai năm 2003 và Nghị định số 181/2004/NĐ-CP quy định các trường hợp được trưng dụng đất, thẩm quyền trưng dụng đất, thời hạn trưng dụng đất, khi hết thời hạn trưng dụng đất hoặc đã thực hiện xong mục đích trưng dụng đất, Nhà nước trả lại đất và bồi thường thiệt hại cho người bị trưng dụng đất do việc trưng dụng đất gây ra

Cụ thể, Nhà nước trưng dụng đất trong các trường hợp:

- Nhà nước ban bố tình trạng khẩn cấp theo quy định của pháp luật về tình trạng khẩn cấp;

- Tình trạng khẩn cấp của chiến tranh;

- Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương

- Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh

Quyết định trưng dụng đất phải ghi rõ mục đích trưng dụng đất và thời hạn trưng dụng đất

Để bảo đảm quyền lợi của người có đất bị trưng dụng, Nghị định số 181/2004/NĐ-CP quy định khi hết thời hạn trưng dụng đất mà chưa thực hiện xong mục đích trưng dụng đất thì cơ quan nhà nước đã trưng dụng đất ra quyết định kéo dài thời hạn trưng dụng đất; thời hạn kéo dài trưng dụng đất không vượt quá thời hạn đã trưng dụng đất Cơ quan nhà nước đã trưng dụng đất có trách nhiệm trả lại đất và bồi thường thiệt hại do việc trưng dụng đất gây ra cho người có đất bị trưng dụng khi đã thực hiện xong mục đích trưng dụng đất hoặc đã hết thời hạn trưng dụng đất; việc bồi thường thiệt hại được thực hiện trong thời hạn không quá 06 tháng kể từ ngày hết thời hạn trưng dụng đất

Trường hợp việc trưng dụng đất ảnh hưởng đến thu nhập bảo đảm đời sống của người bị trưng dụng đất thì việc bồi thường phải được thực hiện không quá 03 tháng một lần đối với thiệt hại do việc trưng dụng đất gây ra Các quy định về thu hồi, trưng dụng đất là nhằm tiếp tục khẳng định vai trò của Nhà nước - đại diện chủ sở hữu đất đai, đáp ứng yêu cầu của sự nghiệp công nghiệp hoá đất nước, hiện đại hoá đất nước, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, bảo vệ quyền lợi của Nhà nước, quyền lợi của xã hội

Các quy định về thu hồi, trưng dụng đất là nhằm tiếp tục khẳng định vai trò của Nhà nước - đại diện chủ sở hữu đất đai, đáp ứng yêu cầu của sự nghiệp công nghiệp hoá đất nước, hiện đại hoá đất nước, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, bảo vệ quyền lợi của Nhà nước, quyền lợi của xã hội

Đối với dự án phát triển kinh tế thuộc diện Nhà nước thu hồi đất mà nhà đầu

tư đề nghị và được Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có văn bản chấp thuận cho thực hiện theo phương thức tự thoả thuận với những người sử dụng đất thuộc phạm vi dự án để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuê quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất nhưng sau 180 ngày, kể từ ngày có văn bản chấp thuận mà còn người sử dụng đất không đồng thuận với nhà đầu tư thì Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định thu hồi diện tích đất mà nhà đầu tư chưa thoả thuận được với người sử dụng đất; việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được thực hiện theo quy định của pháp luật Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định giao đất hoặc cho nhà đầu tư thuê đất đối với diện tích đã thu hồi

Như vậy, pháp luật quy định các trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định thu hồi đất để phục vụ cho mục đích phát triển kinh tế Đối với các dự án phát triển kinh tế khác mà không thuộc ác trường hợp được Nhà nước thu hồi đất để giao hoặc cho thuê, chủ đầu tư phải tự thỏa thuận với người sử dụng đất thông qua các hình thức nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất Đồng thời Nhà nước không thực hiện việc thu hồi đất vào mục đích phát triển kinh tế trong trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất Pháp luật cũng quy định Ủy ban nhân dân các cấp và các cơ quan nhà nước không được ra quyết định thu hồi đất hoặc thực hiện các biện pháp không phù hợp với quy định của pháp luật để can thiệp vào việc thoả thuận giữa nhà đầu tư và người sử dụng đất trong trường hợp đất không thuộc diện thu hồi Trong trường hợp dự án phát triển kinh tế không thuộc diện Nhà nước thu hồi đất, Ủy ban nhân dân các cấp, trong phạm vi chức năng, nhiệm vụ được giao, có trách nhiệm:

- Chỉ đạo việc cung cấp các văn bản về chính sách, pháp luật, các hồ sơ về thửa đất có liên quan đến việc thoả thuận;

- Chủ trì việc tiến hành thoả thuận giữa nhà đầu tư và người sử dụng đất nếu

có đề nghị của một hoặc các bên có liên quan;

- Chỉ đạo việc thực hiện các thủ tục về chuyển nhượng, thuê đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Để bảo đảm diện tích đất mà Nhà nước đã thu hồi để sử dụng đúng mục đích, Nghị định số 17/2006/NĐ-CP quy định không được chuyển đất đã giao để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, xây dựng khu công nghiệp, làm mặt bằng sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp sang mục đích xây dựng kinh doanh nhà ở, đất ở, trừ trường hợp được cơ quan nhà nước

có thẩm quyền quy định tại Điều 37 của Luật Đất đai cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và phù hợp với căn cứ chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại Điều 31 của Luật Đất đai

Quy định này thể hiện rõ tính dân sự, tính kinh tế của đất đai đã được pháp luật coi trọng, quyền lợi của người sử dụng đất được bảo vệ và từng bước, Nhà nước xóa bỏ chế độ bao cấp cho các dự án đầu tư, hạn chế các quan hệ hành chính trong quan hệ đất đai Cá trường hợp nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường

về đất

2.5 Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

2.5.1 Khi Nhà nước thu hồi đất, những trường hợp sau đây không được bồi thường về đất:

a) Thu hồi đất theo quy định tại các khoản 2,3,4,5,6,7,8, 9,10,11 và 12 Điều

38 Luật Đất đai, cụ thể như sau:

b) Đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng; đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất giao thông, thuỷ lợi; đất xây dựng các công trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng và các công trình công cộng khác không nhằm mục đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;

c) Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng;

d) Đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước;

đ) Đất thuê của Nhà nước;

e) Trường hợp không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quy định tại Điều 50 của Luật Đất đai;

g) Đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn

2.5.2 Xử lý một số trường hợp cụ thể về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất

a) Hỗ trợ đối với đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư và đất vườn, ao liền kề với đất ở trong khu dân cư khi Nhà nước thu hồi đất

Đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư và đất vườn, ao liền kề với đất ở trong khu dân cư được hỗ trợ về đất theo quy định tại khoản 2 Điều 10 của Nghị định

số 197/2004/NĐ-CP bao gồm các trường hợp:

- Diện tích được hỗ trợ là toàn bộ diện tích đất nông nghiệp, đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở nhưng không được công nhận là đất ở thuộc phạm vi các khu vực:

+ Trong phạm vi địa giới hành chính phường;

+ Trong phạm vi khu dân cư thuộc thị trấn, khu dân cư nông thôn đã được xác định ranh giới theo quy hoạch được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt; trường hợp khu dân cư thuộc thị trấn, khu dân cư nông thôn chưa có quy hoạch được xét duyệt thì xác định theo ranh giới của thửa đất có nhà ở ngoài cùng của khu dân cư

- Đối với diện tích đất vườn, ao thực tế đang sử dụng trong cùng thửa đất có nhà ở riêng lẻ, nhà ở dọc kênh mương, nhà ở dọc tuyến đường giao thông thì diện tích đất được tính để hỗ trợ bằng tiền của mỗi thửa không vượt quá 05 lần hạn mức diện tích giao đất ở quy định tại khoản 2 Điều 83 và khoản 5 Điều 84 của Luật Đất đai tại thời điểm có quyết định thu hồi đất

- Đối với diện tích đất thuộc thửa đất nông nghiệp tiếp giáp với ranh giới các khu vực nói trên thì diện tích được tính để hỗ trợ bằng tiền của mỗi thửa đất không vượt quá 05 lần hạn mức diện tích giao đất ở quy định tại khoản 2 Điều 83 và khoản 5 Điều 84 của Luật Đất đai tại thời điểm có quyết định thu hồi đất

- Diện tích đất được tính để hỗ trợ bằng tiền đối với các trường hợp nói trên do

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể

b) Bồi thường, hỗ trợ về đất khi Nhà nước thu hồi đất đối với đất sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

Trường hợp thu hồi đối với đất sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 nhưng chủ sử dụng đất không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không

có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 50 của Luật Đất đai, được

Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận đất đó không có tranh chấp thì việc bồi thường,

hỗ trợ về đất thực hiện theo quy định sau:

+ Trường hợp đất đang sử dụng là đất có nhà ở và không thuộc một trong các trường hợp sử dụng đất quy định tại khoản 4 Điều 14 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP thì người đang sử dụng đất được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng nhưng diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất ở theo quy định tại khoản 2 Điều 83 và khoản 5 Điều 84 của Luật Đất đai tại thời điểm có quyết định thu hồi đất Đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở và phần diện tích đất vườn, ao trên cùng thửa đất có nhà ở nhưng không được công nhận là đất ở (nếu có) thì được bồi thường, hỗ trợ về đất như đối với đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư;

+ Trường hợp đất đang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp không phải là đất ở và không thuộc một trong các trường hợp sử dụng đất quy định tại khoản 4 Điều 14 Nghị định 84/2007/NĐ-CP thì người đang sử dụng đất được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng Trường hợp trên thửa đất có cả phần diện tích đang sử dụng vào mục đích nông nghiệp thì phần diện tích đó được bồi thường, hỗ trợ về đất như đối với đất nông nghiệp;

+ Trường hợp đất đang sử dụng vào mục đích nông nghiệp mà người đang

sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì được bồi thường, hỗ trợ đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng nhưng diện tích được bồi thường, hỗ trợ không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 70 của Luật Đất đai và quy định tại khoản 1 Điều 69 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP;

+ Trường hợp đất đang sử dụng thuộc một trong các trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 14 Nghị định 84/2007/NĐ-CP hoặc diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất quy định tại Điều 70 của Luật Đất đai và khoản 1 Điều 69 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP thì người sử dụng đất không được bồi thường về đất; nếu

đất đang sử dụng là đất có nhà ở mà người có đất bị thu hồi không có chỗ ở nào khác thì được hỗ trợ về đất hoặc được giải quyết nhà tái định cư theo quy định của

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh

c) Bồi thường, hỗ trợ về đất khi Nhà nước thu hồi đất đối với đất sử dụng từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 trở về sau mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

- Trường hợp thu hồi đối với đất đã sử dụng trong khoảng thời gian từ ngày

15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 nhưng không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 1 Điều 50 của Luật Đất đai và được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận đất đó không có tranh chấp thì việc bồi thường, hỗ trợ về đất thực hiện như sau:

+ Trường hợp đất đang sử dụng là đất có nhà ở và không thuộc một trong các trường hợp sử dụng đất quy định tại khoản 4 Điều 14 Nghị định này thì người đang sử dụng đất được bồi thường về đất theo diện tích đất thực tế đang sử dụng nhưng diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất ở quy định tại khoản 2 Điều 83 và khoản 5 Điều 84 của Luật Đất đai tại thời điểm có quyết định thu hồi đất và giá trị bồi thường phải trừ đi tiền sử dụng đất phải nộp theo mức thu quy định tại điểm a khoản 3 Điều 8 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP Đối với phần diện tích vượt hạn mức đất ở và phần diện tích đất vườn, ao trên cùng thửa đất có nhà ở nhưng không được công nhận là đất ở thì được bồi thường, hỗ trợ về đất như đối với đất nông nghiệp;

+ Trường hợp đất đang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp (không phải

là đất ở) và không thuộc một trong các trường hợp sử dụng đất quy định tại khoản

4 Điều 14 Nghị định 84/2007/NĐ-CP thì người đang sử dụng đất được bồi thường

về đất đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng nhưng phải trừ đi tiền sử dụng đất phải nộp theo mức thu quy định tại điểm a khoản 3 Điều 8 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP Giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp cùng loại Trường hợp trên thửa đất có cả phần diện tích đang sử dụng vào mục đích nông nghiệp thì phần diện tích đó được bồi thường, hỗ trợ về đất như đối với đất nông nghiệp;

+ Trường hợp đất đang sử dụng thuộc nhóm đất nông nghiệp mà người đang

sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì được bồi thường, hỗ trợ đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng nhưng diện tích được bồi thường, hỗ trợ không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 70 của Luật Đất đai và khoản 1 Điều 69 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP;

+ Trường hợp đất đang sử dụng thuộc một trong các trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 14 Nghị định này hoặc diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất quy định tại Điều 70 của Luật Đất đai và khoản 1 Điều 69 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP thì người sử dụng đất không được bồi thường về đất; nếu đất đang sử dụng là đất có nhà ở mà người có đất bị thu hồi không có chỗ ở nào khác thì được giải quyết theo quy định tại khoản 2 Điều 14 Nghị định số 197/2004/NĐ-

CP

- Đất do lấn, chiếm và đất được giao, được cho thuê không đúng thẩm quyền

kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 trở về sau thì người có hành vi lấn, chiếm hoặc được giao đất, thuê đất không đúng thẩm quyền không được bồi thường về đất khi thu hồi đất

d) Bồi thường, hỗ trợ về đất khi Nhà nước thu hồi đối với đất được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 nhưng đã nộp tiền để được sử dụng đất mà chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Đất được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 nhưng người đang sử dụng đất đã nộp tiền để được sử dụng đất mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì việc bồi thường, hỗ trợ về đất được thực hiện theo quy định sau:

- Trường hợp sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì người đang sử dụng đất được bồi thường về đất đối với diện tích và loại đất được giao

- Trường hợp sử dụng đất trong khoảng thời gian từ ngày 15 tháng 10 năm

1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 thì người đang sử dụng đất được bồi thường, hỗ trợ về đất như sau:

+ Được bồi thường, hỗ trợ về đất đối với diện tích đất được giao là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở; đối với diện tích đất ở trong hạn mức giao đất quy định tại khoản 2 Điều 83 và khoản 5 Điều 84 của Luật Đất đai;

+ Được bồi thường về đất đối với diện tích đất được giao là đất ở ngoài hạn mức giao đất quy định tại khoản 2 Điều 83 và khoản 5 Điều 84 của Luật Đất đai nhưng phải trừ đi tiền sử dụng đất phải nộp theo mức thu quy định tại điểm a khoản 3 Điều 8 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP

d) Bồi thường, hỗ trợ về đất khi Nhà nước thu hồi đất đối với trường hợp diện tích đo đạc thực tế khác với diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất

Trường hợp thu hồi đất mà diện tích đo đạc thực tế khác với diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì được bồi thường theo quy định sau:

- Nếu diện tích đo đạc thực tế nhỏ hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì bồi thường theo diện tích đo đạc thực tế

- Nếu diện tích đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền

sử dụng đất do việc đo đạc trước đây thiếu chính xác hoặc do khi kê khai đăng ký trước đây người sử dụng đất không kê khai hết diện tích nhưng toàn bộ ranh giới thửa đất đã được xác định, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề, không do lấn, chiếm thì bồi thường theo diện tích đo đạc thực tế

- Nếu diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận diện tích nhiều hơn là do khai hoang hoặc nhận chuyển quyền của người sử dụng đất trước

đó, đất đã sử dụng ổn định và không có tranh chấp thì được bồi thường theo diện tích đo đạc thực tế

- Nhà nước không bồi thường về đất đối với phần diện tích đất nhiều hơn diện tích đất ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất mà diện tích đất nhiều hơn là

do hành vi lấn, chiếm mà có

2.6 Đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Luật Đất đai quy định việc đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

có chức năng tổ chức thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất, quản lý hồ sơ địa chính gốc và thực hiện thủ tục hành chính trong quản lý đất đai theo cơ chế

“một cửa”

Theo đó, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là tổ chức sự nghiệp thuộc

Sở Tài nguyên và Môi trường, có trụ sở chính và các chi nhánh được bố trí tại các huyện để tạo thuận lợi cho người tham gia thực hiện các thủ tục hành chính

+ Người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa

kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất;

+ Người nhận chuyển quyền sử dụng đất;

+ Người sử dụng đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà được phép đổi tên, chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi thời hạn sử dụng đất, thay đổi ranh giới thửa đất;

+ Người sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai đã được thi hành

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đai là chứng thư pháp lý xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để họ có cơ sở pháp lý thực hiện các quyền, nghĩa vụ theo quy định của pháp luật

Cần phân biệt ý nghĩa pháp lý của 2 khái niệm quyết định “giao đất” và “cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” Quyết định giao đất là cơ sở làm phát sinh quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, còn Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý thể hiện mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với người sử dụng đất

Về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Luật Đất đai quy định:

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho người sử dụng đất theo một mẫu thống nhất trong cả nước do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành đối với mọi loại đất;

Trường hợp có tài sản gắn liền với đất thì tài sản đó được ghi nhận trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; chủ sở hữu tài sản đăng ký quyền sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật về đăng ký bất động sản

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo từng thửa đất

Luật quy định như vậy là để bảo đảm thống nhất quản lý trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, khắc phục tình trạng như hiện nay, đất ở tại đô thị thì Giấy chứng nhận cấp theo quy định của Nghị định số 60-CP, các loại đất khác thì cấp giấy theo Luật Đất đai Tình trạng này gây không ít khó khăn cho

cơ quan quản lý các cấp

Để xử lý, giải quyết những vấn đề phát sinh trong thực tế mà Luật chưa điều chỉnh, Nghị định số 84/2007/NĐ-CP quy định Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong các trường hợp cụ thể như sau:

2.6.1 Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất sản xuất nông nghiệp

Đối với nơi đã thực hiện xong phương án cuối cùng của việc "dồn điền, đổi thửa" đối với đất sản xuất nông nghiệp thì UBND cấp huyện thực hiện việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trước đây cho nhiều thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận cho từng thửa đất phù hợp với quy định tại khoản 3 Điều 48 của Luật Đất đai

Đối với những nơi chưa thực hiện xong phương án cuối cùng của việc "dồn điền, đổi thửa" đối với đất sản xuất nông nghiệp, nếu hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có yêu cầu thì UBND cấp huyện cấp chung một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các thửa đất thuộc quyền sử dụng của cùng hộ gia đình, cá nhân đó; sau khi thực hiện xong phương án cuối cùng của việc "dồn điền, đổi thửa" thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho từng thửa đất phù hợp với quy định tại khoản 3 Điều 48 của Luật Đất đai

2.6.2 Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp sử dụng đất nông nghiệp để xây dựng trang trại tại khu vực nông thôn

Khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đất trang trại tại khu vực nông thôn thì người sử dụng đất trang trại không phải nộp tiền sử dụng đất cho