LV Chiến lược Marketing cho khu đô thị Sunrise Đông Kiều - Phần 4 pps

Khu công nghệ và đô thị và Công nghệ Sunrise Đông Kiều được xây dựng như một trung tâm đô thị nhỏ với gần đầy đủ các chức năng chính của các đô thị lớn như các cơ sở nghiên cứu – đào tạo

4.1 Môi trường vĩ mô:

Môi trường vĩ mô thường chụi ảnh hưởng bởi các yếu tố sau:

4.1.1 Môi trường kinh tế:

Ngày nay xã hội ngày càng phát triển, tốc độ phát triển kinh tế và khoa học

kỹ thuật rất nhanh chóng Cuộc sống của đa số người dân ngày càng được cải thiên

vì thu nhập của họ được tăng lên đáp ứng được nhu cầu bản thân và gia đình của

họ

Nền kinh tế Viêt Nam đang phát triển nhờ vào đóng góp của lực lượng lao động trẻ Với số lượng lao động khoảng 40 triệu dân và con số nay đang tăng lên Chỉ số phát triển :

Lạm phát ( % p.a.) 8.3 7.5 8.3 23.1 6.9Chỉ số tăng trưởng (% p.a.) 31.7 25.4 53.9 25.4 37.7

(Nguồn: IMF to 2008, 2009 lưu trữ bởi GSO)

Bảng 4.1 Biểu đồ tăng trưởng của Việt Nam so với Ấn Độ và Trung Quốc

(Nguồn: IMF to 2008, 2009 lưu trữ bởi GSO)

Tốc độ tăng trưởng kinh tế ở Tỉnh Vĩnh Long năm 2004 là 9,7%, tăng trưởng bình quân giai đoạn 2001-2005 là 8%

Thu nhập bình quân đầu người năm 2004 ước 357,3 USD

Cơ cấu kinh tế: Khu vực I 54,76%; khu vực II: 14,63%; khu vực III: 30,62%

Tỉ lệ hộ dân sử dụng điện 95,09% (năm 2003); Tỉ lệ hộ sử dụng nước sạch đạt 60% (năm 2002)

Sản lượng lúa: 963674 tấn (năm 2004); Sản lượng thủy sản đánh bắt và nuôi trồng: 31 ngàn tấn

Tổng kim ngạch xuất khẩu: 94,234 triệu USD (năm 2004)

Khu công nghệ và đô thị và Công nghệ Sunrise Đông Kiều được xây dựng như một trung tâm đô thị nhỏ với gần đầy đủ các chức năng chính của các đô thị lớn như các cơ sở nghiên cứu – đào tạo, nhà ở, các công trình thương mại dịch vụ, công trình phục vụ công cộng … với tiêu chuẩn đặc biệt, chất lượng cao Phù hợp với mục tiêu định hướng phát triển lâu dài cho toàn khu vực

BẢNG CÂN ĐỐI ĐẤT ĐAI

Quy mô dân số: 5000 người

TÍCH (ha)

TỶ LỆ (%)

CHỈ TIÊU (m2/ng)

3 ĐẤT GIAO THÔNG ĐƠN VỊ Ở 6.23 13.84 12.46

4 ĐẤT CÂY XANH – MẶT NƯỚC 4.80 10.66 9.60

Bảng 4.2 Bảng cân đối đất đai

( Nguồn: Bảng dự án khu đô thị Sunrise Đông Kiều)

Dự án Sunrise Đông Kiều không những là một bổ sung quan trọng cho huyện bình minh nói riêng và vĩnh long nói chung, mà còn là điểm du lịch tham quan hấp dẫn cho khách du lịch đến từ thành phố cần thơ, thành phố hồ chí minh

và các nơi khác

Tính chất của khu quy hoạch là lập một khu phức hợp đô thị, với các công trình trung tâm thương mại – dịch vụ, và các khu nhà ở kết hợp thương mại nơi đây còn tập trung các hãng sản xuất sản phẩm công nghệ, các viện nghiên cứu , trung tâm đào tạo, vườn ươm doanh nghiệp, trung tâm hỗ trợ doanh nghiệp và một

số văn phòng giao dịch, khu phục vụ cho sinh hoạt, giao dịch của cộng đồng những cá nhân và tổ chức làm việc tại khu liên hợp và khu dân cư lân cận

4.1.2 Môi trường khoa học kỹ thuật:

Hiện nay tốc độ phát triển khoa học rất nhanh chống ở các nước phát triển và

ở các nước đang phát triển cũng phát triển rất mạnh mẽ

Ở Việt Nam trình độ khoa học kỹ thuật không ngừng phát triển, các công trình khoa học được đưa vào sản xuất đạt hiệu quả rất cao Cụ thể như nghành ngân hàng sự ra đời của máy ATM là một đột phá mới đem lại sự thuận tiện tối đa cho khách hàng tạo cho nghành ngân hàng phát triển nhanh hơn, một số phần mềm quản lý giúp cho công việc kiểm tra và lưu trữ rất dễ dàng và nhanh chóng…

Ở lĩnh vực xây dựng đầu tư địa ốc, khoa học được đưa vào rất nhiều giai đoạn tạo ra hiệu quả rất cao và rất chính xác

Do tác động của quá trình đô thị hóa, làm cho người dân có xu hướng ra thành phố để làm việc và sinh sống ngày tăng

Thu nhập của người dân ngày càng được cải thiện, mức sống của người dân ngày được tăng cao Nhu cầu của người dân cũng thay đổi, họ muốn có cuộc sống dầy đủ tiện nghi hơn, cụ thể như là được ăn ngon, mặc đẹp và có nơi sinh sống tốt nhất đây là cơ hội rất lớn cho các công ty xây dựng địa ốc nói chung và công ty cổ phần và công nghệ I&T với dự án Sunrise Đông Kiều có nhiều điều kiện phát triển

4.1.4 Môi trường chính trị - pháp luật:

Hiện nay đất nước ta đang từng bước chuyển dịch phát triển nền kinh tế theo hướng thương mại – dịch vụ, trong đó lĩnh vực xây dựng đang được nhà nước đầu

tư và phát triển thành nghành công nghiệp mũi nhọn nhờ vào sự định hướng của nhà nước như thế, công ty cổ phần đầu tư và công nghệ I&T đã thiết lập khu công nghệ Sunrise Đông Kiều với mục đích tạo sự kết nối với các nơi trong khu vực, tạo môi trường hiện đại để xây dựng và phát triển nguồn nhân lực ngoài ra còn cung cấp nơi ở cho các chuyên gia và người dân trong khu vực

Chính phủ đã ban hành nhiều công văn – nghị quyết về lĩnh vực xây dụng, mua bán đất đai, nhằm phát triển một cách có kiểm soát lĩnh vực xây dựng hiện nay

- Thông tư số 10/2010/TT-BXD ngày 10-08-2010 của Bộ Xây Dựng quy định hồ sơ của từng loại quy hoạch đô thị

- Nghị định số 37/2010/NĐ-CP ngày 07/04/2010 của Chính Phủ về lập, thẩm định, phê duyệt và quản lý qui hoạch đô thị

- Nghị định 12/2009/NĐ-CP ngày 10/02/2009 của Chính Phủ về quản lý dự

án đầu tư xây dựng công trình

- Căn cứ thông tư số 07/2008/TT-BXD ngày 07/04/2008 của Bộ Xây Dựng hướng dẫn lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch xây dựng

- Các tiêu chẩn, quy chuẩn áp dụng QCXD-VN 01:2008, các TCVN về quy hoạch xây dựng

- Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 03/04/2008 của Bộ Xây Dựng về việc ban hành quy chuẩn kỹ thuật Quốc Gia về quy hoạch xây dựng

- Quyết định số 03/2008/QĐ-BXD ngày 31/03/2008 của Bộ Xây Dựng về quy định nội dung thể hiện bản vẽ, thuyết minh đối với nhiệm vụ và đồ án quy hoạch xây dựng

- Thông tư số 08/2007/TT-BXD ngày 10/09/2007 của Bộ Xây Dựng về hướng dẫn lập, phê duyệt quy chế quản lý kiến trúc đô thị

- Công văn số 356/UBND của UBND Huyện Bình Minh gửi sở kế hoạch đầu

tư Tỉnh Vĩnh Long ngày 02/08/2006 về thỏa thuận điạ điểm khu liên hợp công nghệ và đô thị thương mại – dịch vụ tập trung Sunrise Đông Kiều của công ty I&T tại xã Mỹ Hòa

- Nghị định 08/2005/NĐ-CP ngày 24/01/2005 của Chính Phủ về quy hoạch xây dựng

- Nghị quyết số 21/2005/QĐ-BXD ngày 22/07/2005 của Bộ Xây Dựng ban hành quy định hệ thống ký hiệu bản vẽ trong các đồ án quy hoạch xây dựng

- Luật xây dựng số: 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003

- Quyết định số 1052/QĐ- UBND của UBND tỉnh VL ngày 12/05/2010, về phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chi tiết xây dựng khu liên hợp công nghệ và đô thị thương mại – dịch vụ tập trung Sunrise Đông Kiều tỷ lệ 1/500

- Thông báo kết luận số 65/TB-UBND của UBND Tỉnh VL ngày 03/09/2009

về việc thay đổi chức năng, vị trí, quy mô khu công nghệ Sunrise tại Huyên BM

- Nghị quyết số 2181/UBND-CN của UBND Tỉnh VL ngày 22/11/2005 v/v chấp thuận cho xây dựng khu liên hợp Sunrise tại xã Mỹ Hòa Huyện BM

- Quyết định số 3572/QĐ-UBND của UBND Tỉnh VL ngày 18/10/2004 v/v phê duyệt đồ án và quy hoạch chung xây dựng khu đô thị công nghệ Sunrise đến năm 2020

- Việt Nam hiện nay được xếp vào những nước có nền chính trị ổn định cao Điều này cho thấy sự ổn định của môi trường đầu tư, từ đó tạo niềm tin cho các nhà đầu tư, các doanh nghiệp muốn mở rộng quy mô đầu tư của mình

- Luật doanh nghiệp đã được sửa đổi bổ sung ngày càng hoàn thiện, cơ chế thông thoáng khuyến khích các nhà đầu tư và các doanh nghiệp phát triển đây là một sự thuận lợi đối với lĩnh vực xây dựng cũng như là sự phát triển của nền kinh

tế nói chung

- Chính phủ khuyến khích phát triển các doanh nghiệp vừa và nhỏ, đây thực

sự là cơ hội rất lớn đối với nghành vì sự ra đời của nhiều doanh nghiệp làm cho quy mô thị trường ngày càng lớn, điều này khuyến khích các doanh nghiệp mở rộng đầu tư để nắm bắt cơ hội này

- Vĩnh Long chú trọng đầu tư để phát triển mạnh lĩnh vực xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật nhằm đưa Vĩnh Long phát triển nhanh chóng

4.1.5 Môi trường văn hóa, xã hội – địa lý:

4.1.5.1 Văn hóa, xã hội:

Thu nhập bình quân của người dân Việt Nam đã tăng lên đáng kể trong những năm gần đây, song song với đó là thu nhập bình quân của người dân Tỉnh

VL cũng tăng lên Khi thu nhập của người dân tăng lên thì nhu cầu về: vui chơi, giải trí, ăn ở…cũng thay đổi đáng kể trước đây, khi kinh tế khó khăn thì người

dân chỉ quan tâm vào công việc và quan niệm chỉ cần “ ăn no, mặc ấm”, nhưng khi đời sống ngày một khá hơn thì họ chú ý nhiều về nơi ở, vui chơi, giải trí… và quan niệm “ ăn no, mặc ấm” cũng dần dần thay đổi mà thay vào đó là “ ăn ngon, mặc đep” không chỉ dừng lại ở đó mà nhu cầu của con người ngày càng cao hơn và thường xuyên thay đổi vì vậy đã tạo điều kiện cho lĩnh vực xây dựng nói riêng và nền kinh tế nói chung ngày càng phát triển để đáp ứng được nhu cầu ngày càng cao đó của con người đây là cơ hội phát triển rất lớn của khu công nghệ Sunrise Đông Kiều nhưng cũng là một thách thức không nhỏ để có thể đáp ứng được nhu cầu của người dân Vì vậy khu công nghệ sunrise cần phải vừa mang bản sắc riêng vừa đáp ứng được nhu cầu hiện nay của người dân

Xây dựng bản sắc độc đáo của khu công nghệ Sunrise Đông Kiều cho khu vực:

- Tạo dấu ấn cổng vào và tầm nhìn hấp dẫn thu hút khách du lịch từ phía cầu Cần Thơ ( Phía Tây Nam) và đường cao tốc TP HCM ( Phía Đông Nam)

- Tạo dấu ấn cổng vào từ phía trung tâm hành chính Huyện Bình Minh ở Phía Đông Bắc

- Tận dụng địa thế sông nước để tạo bản sắc độc đáo và khí hậu trong lành nơi đây

- Xây dựng bản sắc riêng cho khu công nghệ ứng dụng vào đời sống

- Xác định được các công trình chính làm điểm nhấn trong không gian khu quy hoạch theo các hướng và tầm nhìn chính

- Giữ lại các công trình tín ngưỡng tôn giáo trong khu vực quy hoạch

Phát triển khung sườn giao thông công cộng:

- Xây dựng hệ thống khung sườn giao thông công cộng có hiệu quả cao, nhằm giảm thiểu nhu cầu sử dụng xe ô tô và gắn máy cá nhân trong khu vực nhờ

sự phối hợp liên hòa chặt chẽ giữa các tuyến đường

- Hệ thống giao thông công cộng đối nội kết nối các khu vực quan trọng trong khu xây dựng

Đảm bảo mọi nơi trong khu vực đô thị đều có thể đi đến trạm xe trong vòng tối đa 5 phút đi bộ

- Hệ thống bãi xe thuận tiện nằm khuất sau các công trình và dưới các tầng cây xanh, gần các trạm xe công cộng và các tuyến đi bộ, nhằm khuyến khích

người dân rời các xe cá nhân tìm đến các phương tiện giao thông công cộng hoặc

KÍCH THƯỚC

CHIỀU DÀI

DIỆN TÍCH

Hè phải (m)

Lề đường (m)

Hè phải (m)

Giao thông (m2)

Lề đường (m2)

Bảng 4.3: Bảng tổng hợp đường giao thông

( Nguồn: bảng dự án khu đô thị Sunrise Đông Kiều)

Kích thích sự gia tăng giá trị địa ốc của từng khu vực:

- Dựa trên cơ sở phân tích giá trị tương đối của các vị trí để có phương án phân khu chức năng hiệu quả và hợp lý

- Tổ chức hệ thống trục chính giao thông Bắc – Nam sao cho vừa tránh kẹt

xe vừa tăng giá trị địa ốc cho khu vực

- Cân nhắc giải pháp phân kỳ xây dựng

- Tổ chức đất ở theo phong cách đa dạng đáp ứng với lợi thế về vị trí đất và nhu cầu tương ứng của người sử dụng: đất ở mật độ thấp như biệt thự được bố trí tại các phần đất ven sông và ven rạch; đất ở đa chức năng (kết hợp thương mại và dịch vụ) mật độ vừa và cao bố trí tại các tuyến giao thông đối nội và đối ngoại chính của đô thị

- Tổ chức nhóm công trình tập trung với chức năng nhiệm vụ và thương mại dọc theo các trục đối ngoại chính của đô thị nhằm tạo không khí sầm uất cho khu trung tâm và gia tăng giá trị địa ốc

Các giải pháp chiến lược đối phó với vấn nạn biến đổi khí hậu và nguy cơ ngập nước:

- Cân nhắc các cao độ san nền của các khu vực chiến lược trong khu đất để đảm sự an toàn không bao giờ ngập nước trong mọi tình huống

- Dự trù các giải pháp tình thế khi có ngập nước để đảm bảo an toàn về tính mạng và tài sản của người dân trong khu vực

STT HẠNG

MỤC

KHỐI LƯỢNG

Bảng 4.4 bảng dự trù kinh phí các giải pháp chống ngập nước

( Nguồn: bảng dự án khu đô thị Sunrise Đông Kiều)

Kết nối chặt chẽ với mọi khu vực xung quanh và các trung tâm quan trọng trong khu vực xây dựng mối quan hệ hỗ trợ bổ xung cho nhau các bên điều có lợi:

- Dự án Sunrise Đông Kiều kết nối thuận tiện với các nơi lân cận, tận dụng các ưu điểm của khu đất

- Các giai đoạn phát triển dự án phối hợp chặt chẽ với chương trình phát triển của HBM

- Tổ chức không gian đô thị hiện đại, kết hợp với các trung tâm cấp vùng theo định hướng quy hoạch chung của TVL

- Kết nối các trục chính khu vực và trục khu chức năng đô thị

- Kết nối với các dự án hạ tầng quan trọng trực tiếp liên quan đến khu vực

Xây dựng và phát triển trong mối tương quan gắn bó với việc bảo vệ môi trường sinh thái:

- Hạn chế tối đa san lắp các con rạch, vốn là đặc điểm sông nước của đô thị Nam bộ và tuân thủ nguyên tắc phát triển đô thị bền vững về môi trường Tận dụng Rạch Tra cho giao thông về đường thủy của khu đất quy hoạch

- Kết hợp các hạng mục công trình du lịch sinh thái với các hạng mục công trình công nghệ ứng dụng như: vườn ươm, hồ cá…

Xây dựng chất lượng sống và làm việc cao cấp:

- Đảm bảo không gian, môi trường sống và làm việc tốt nhất

- Cung ứng sự đa dạng phục vụ phù hợp cho nhiều đối tượng sử dụng và khả năng kinh tế khác nhau

- Đảm bảo hệ thống hạ tầng cao cấp và độc lập, đảm bảo hoạt động tốt ngay

cả khi hệ thông cung cấp điện nước của khu công nghệ gặp sự cố

4.1.5.2 Môi trường địa lý:

Vị trí:

- Huyện Bình Minh nằm dọc bờ sông hậu, phía Tây Nam của Tỉnh Vĩnh

Long, trên tuyến đường quốc lộ 1A nối với Thành phố Hồ Chí Minh và Thành phố

Cần Thơ và các tỉnh miền Tây khác Cách thị xã Vĩnh Long khoảng 30km, Phía Bắc và Phía Tây giáp tỉnh Đồng Tháp, Phía Đông giáp Huyện Tam Bình và Huyện Trà Ôn của Tỉnh Vĩnh Long, Phía Nam và Phía Tây Nam được ngăn cách với Thành phố Cần Thơ bởi Sông Hậu

- Khu đất nằm tại đầu mối giao thông thủy và bộ quan trọng ở cửa ngõ Phía Tây Nam Tỉnh Vĩnh Long, sau khi cầu Mỹ Thuận và cầu Cần Thơ được xây dựng xong Khu đất nằm trên tuyến quốc lộ 1A, tuyến giao thông quan trọng nối với TP

Hồ Chí Minh ở Phía Bắc và kề cận Thành phố Cần Thơ ở Phía Nam qua Sông Hậu

+ Phía Tây Bắc: giáp đường khu đất dự kiến xây dựng khu du lịch sinh thái

và khu tái định cư của Huyên Bình Minh Khu vực này có cầu vượt qua Sông Đông Thành sang phía trung tâm Vĩnh Long

+ Phía Tây Nam: giáp rạch tra, đất dân còn lại và khu vực dự kiến xây dựng

dự án giáo dục và đào tạo ( trường đại học Bình Dương ) Xa hơn là cầu vượt Sông Hậu đi về phía Thành phố Cần Thơ bên kia sông

+ Phía Đông Bắc: giáp Sông Đông Thành, theo đó thuyền bè có thể ra Sông Hậu

+ Phía Đông Nam: giáp khu cây xanh cách ly, đường dẫn lên cầu Cần Thơ

và đường cao tốc

Đặc điểm, điều kiện tự nhiên:

- Địa chất:

+Bùn lẫn xác động thực vật

+ Đất sét pha cát có chiều dày khá lớn, độ chụi tải kém, vì vậy khi xây dựng

các công trình cần phải gia cố nền móng mới đảm bảo độ ổn định cho công trình

+ Sức chịu tải của nền đất ở những nơi đất thấp có thể >0.7kg/cm2 Ở những đất cao, đất cát pha sét nền đất có độ chụi tải hơn khu vực đất trũng thấp, tuy nhiên vẫn cần phải gia cố nền móng

+ Khu vực Huyện Bình Minh Vĩnh Long nằm trong vùng cảnh báo có động đất cấp 5 ( theo tài liệu dự báo của viện khoa học địa cầu thuộc Viện Khoa Học Việt Nam), vì vậy khi xây dựng các công trình cần tính toán đảm bảo độ ổn định

an toàn cho công trình khi có động đất cấp 5

- Địa hình: