Báo cáo nhận định thị trường việt nam

KINH TẾ VIỆT NAM• Dấu hiệu khởi sắc của kinh tế Việt Nam • Thay đổi khả quan của thị trường BĐS • Tăng tỷ lệ vốn ngoại trong ngân hàng nội địa CẬP NHẬT TÌNH HÌNH KINH TẾ TP.HCM CẬP NHẬT

Trang 1

Q4 2013 | TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG VIỆT NAM

BÁO CÁO NHẬN ĐỊNH THỊ TRƯỜNG VIỆT NAM

www.colliers.com/vietnam

Trang 2

KINH TẾ VIỆT NAM

• Dấu hiệu khởi sắc của kinh tế Việt Nam

• Thay đổi khả quan của thị trường BĐS

• Tăng tỷ lệ vốn ngoại trong ngân hàng nội địa

CẬP NHẬT TÌNH HÌNH KINH TẾ TP.HCM

CẬP NHẬT CƠ SỞ HẠ TẦNG TP.HCM

CẬP NHẬT TÌNH HÌNH KINH TẾ & CSHT HÀ NỘI

TÌNH HÌNH THỊ TRƯỜNG BĐS TP.HCM

Văn phòng

• Tổng quan thị trường

• Đánh giá thị trường

• Dự đoán

Bán lẻ

• Dự đoán

Nhà ở

• Dự đoán

THỊ TRƯỜNG KHU CÔNG NGHIỆP PHÍA NAM

TÌNH HÌNH THỊ TRƯỜNG BĐS HÀ NỘI

Văn phòng

• Dự đoán

Bán lẻ

• Dự đoán

Nhà ở

• Dự đoán

NỘI DUNG

LƯỚT QUA THỊ TRƯỜNG BĐS VIỆT NAM

1

2 3 5 6

8

10

12 13

14

15

Trang 3

VIỆT NAM | Q4 2013 | CẬP NHẬT KINH TẾ

Dự đoán

> Trong năm nay, tỷ lệ lạm phát được kì vọng

sẽ ở mức 7%, nguyên nhân do Chính phủ sẽ đẩy mạnh chi tiêu công, nới lỏng các chính sách tiền tệ để kích thích kinh tế tăng trưởng

dự kiến đạt 5,8%.

> Thúc đẩy tăng trưởng kinh tế với tỷ lệ lạm phát hợp lý là điều cần thiết đối với kinh tế Việt Nam hiện nay.

> Tái cơ cấu hệ thống ngân hàng, và các tập đoàn kinh tế nhà nước sẽ tiếp tục là tiêu điểm trong năm 2014.

P.1 | Colliers International

CHỈ SỐ CPI VIỆT NAM THEO THÁNG

VỐN FDI ĐĂNG KÝ VÀ THỰC HIỆN

Nguồn: Tổng Cục Thống Kê Việt Nam, Colliers International

Kinh tế Việt Nam có dấu hiệu hồi phục

Những Thay Đổi Tích Cực Trong Cải Cách Chính Sách Đất Đai

> Trong năm 2013, Quốc Hội đã chính thức thông qua Luật Đất đai sửa đổi

> Tồn kho bất động sản giảm hơn 26% so với quý 1/ 2013, hầu hết các giao dịch trên thị trường ở phân khúc căn hộ vừa và nhỏ với mức giá phải chăng

> Giá trung bình của thị trường nhà đất trong năm 2013 tăng nhẹ nhưng đã giảm từ 10 - 30% so với thời kỳ bùng nổ vào năm

2008 - 2010

> Nguồn vốn đầu tư nước ngoài vào bất động sản tiếp tục tăng trong năm 2013, ước đạt 951 triệu USD

Nâng Tỷ Lệ Sở Hữu Cổ Phần Của Nhà Đầu Tư Nước Ngoài Tại Các Ngân Hàng Trong Nước

> Chính phủ đã ban hành Nghị định số 01/2014/NĐ-CP quy định

về việc nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phẩn của tổ chức tín dụng (TCTD) Việt Nam

> Tổng mức sở hữu cổ phần tối đa của các nhà đầu tư nước ngoài đơn lẻ là 20% tăng so với quy định hiện hành là 15%

> Tuy nhiên, tổng mức sở hữu CP của các NĐT nước ngoài không được vượt quá 30% vốn điều lệ của một ngân hàng thương mại Việt Nam

> Luật Đất đai dự kiến sẽ có tác động thiết thực

đến các vấn đề về sở hữu đất đai, thu hồi đất, giá

đền bù, giải phóng mặt bằng, tái định cư, thành

lập cơ quan định giá đất độc lập.

> Thực tế, 20% cổ phần vẫn chưa đủ để các nhà

đầu tư nước ngoài kiểm soát ngân hàng Do đó

chúng tôi dự đoán hoạt động mua bán sáp nhập

sẽ không sôi động trong năm nay.

Trang 4

TP.HCM & HÀ NỘI | Q4 2013 | CẬP NHẬT KINH TẾ

CHỈ SỐ GDP TP.HCM - HN THEO THÁNG TĂNG TRƯỞNG CPI CỦA TP.HCM - HN

Kinh tế TP.HCM ổn định với dự đoán khả quan trong năm 2014

TP.HCM | Q4 2013 | CƠ SỞ HẠ TẦNG

Hà Nội đặt chỉ tiêu FDI thấp nhất trong vòng 2 năm qua

Dự đoán

> Trong năm 2014, TP.HCM sẽ tập trung thu hút các nguồn vốn ngoại thuộc các lĩnh vực như công nghệ xanh, công nghệ cao, và các ngành đòi hỏi vốn lớn, trong khi các dự án FDI gây ô nhiễm và các công ty sử dụng công nghệ lạc hậu sẽ bị hạn chế cấp phép đầu tư vào TP.

> Lượng vốn FDI đăng ký trong năm 2013 của

Hà Nội đạt $1,02 tỷ, chỉ đạt 87,2% kế hoạch năm

> Thành phố Hà Nội đặt chỉ tiêu thu hút $1,3

tỷ vốn FDI đăng ký trong năm 2014, mặc dù thành phố không đạt mục tiêu về vốn FDI trong 2 năm gần đây

Trang 5

TP.HCM & HÀ NỘI | Q4 2013 | CẬP NHẬT KINH TẾ TP.HCM | Q4 2013 | CƠ SỞ HẠ TẦNG

Mặc dù nền kinh tế phải đối mặt với nhiều khó khăn cũng như việc thắt chặt chi tiêu công do Chính Phủ đề ra, nhưng chính quyền TP vẫn hoàn thành xuất sắc thời gian thực hiện các dự

án giao thông trọng điểm

> 6 cây cầu vượt đều hoàn thành đúng tiến độ và đưa vào sử dụng trong năm nay

> Cầu Sài Gòn 2 chính thức được đưa vào sử dụng sau 18 tháng thi công, sớm 3 tháng so với kế hoạch

> Tuyến đường Tân Sơn Nhất - Bình Lợi - Vành đai phía Đông được tổ chức thông xe đợt 1

> Dự án đường cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây cũng

đã thông xe sau khi chính thức khởi công vào năm 2009 Việc hoàn thành các công trình CSHT trọng điểm được kỳ vọng cải thiện kết nối giao thông giữa thành phố và các vùng phụ cận

Dự Án Hạ Tầng Giao Thông Tương Lai

Dự án đường hầm tại vòng xoay An Sương (Quận 12) và ngã

tư Thủ Đức (Quận Thủ Đức) được xúc tiến nhằm cải thiện giao thông tại các cửa ngõ của TP Bên cạnh đó, các cơ quan ban ngành của TP cũng đang đẩy nhanh tiến độ của công trình Cấp thoát nước thành phố do Ngân hàng thế giới tài trợ Đây luôn là một trong những vấn đề bức xúc từ trước đến nay của TP.HCM Tuyến tàu điện ngầm và hệ thống xe buýt nhanh của TP.HCM đang được tái khởi động sau một thời gian dài trì hoãn do công tác đền bù giải tỏa Trong khi đó, khu dân cư Thủ Thiêm tái khởi động xây dựng 4 tuyến đường nội khu được dự kiến sẽ hoàn thành năm 2016

CẦU SÀI GÒN 2 SONG SONG VỚI CẦU HIỆN HỮU

MỘT SỐ CẦU VƯỢT HOÀN THÀNH TẠI TPHCM

CAO TỐC TP.HCM - LONG THÀNH - DẦU GIÂY

GĐ1 ĐƯỜNG TSN - BÌNH LỢI - VÀNH ĐAI NGOÀI

Đánh Giá Thị Trường

> Hiệu quả từ những dự án cầu vượt tạm còn đang gây nhiều tranh cãi, tuy nhiên những nỗ lực của chính quyền thành phố là không thể phủ nhận Dự kiến trong năm

2014, sẽ có thêm 6 cây cầu mới được xây dựng nhằm giải quyết vấn đề ùn tắc giao thông, ngoài ra dự kiến các công trình này cũng sẽ được rút ngắn thời gian thi công và tiết kiệm được chi phí đầu tư cho chính quyền TP

> Chính quyền TP.HCM khuyến khích các NĐT tư nhân tham gia vào các công trình công cộng thông qua hình thức PPP

Cửa ngõ thành phố thông thoáng và tình hình giao thông thuận lợi

Trang 6

TP.HCM & HÀ NỘI | Q4 2013 | CƠ SỞ HẠ TẦNG

Nguồn: Miền công cộng

QH ĐƯỜNG NỘI BỘ TẠI KHU ĐÔ THỊ THỦ THIÊM

Hà Nội đẩy nhanh tiến độ các dự án đang dở dang hoặc đình trệ

Trọng điểm của khu vực trung tâm Hà Nội (cũ) là các tuyến đường vành đai 1 và 2 Đối với Vành đai 1, việc thi công đoạn Ô Chợ Dừa - Hoàng Cầu đang được gấp rút hoàn thiện để có thể mở đường trước Tết Âm lịch, trong khi đó việc giải phóng mặt bằng đoạn Ô Đống Mác - Nguyễn Khoái đã được phê duyệt Việc chi trả bồi thường dự định hoàn thành trong Q4/2013 để có thể tiến hành giải phóng mặt bằng vào đầu năm 2014

Đối với Vành đai 2, đoạn Sông Lừ - Tôn Thất Tùng nối giữa Ngã Tư Sở

và Ngã Tư Vọng đang được xây dựng song song với việc giải phóng mặt bằng

Ở khu vực Hà Nội mở rộng, Quốc lộ 5 kéo dài là một trong những

dự án trọng điểm với rất nhiều sự hỗ trợ từ UBND TP Hà Nội

Vào cuối tháng 12/2013, Sảnh E, phần mở rộng của Nhà ga T1 sân bay Nội Bài đã đi vào hoạt động nhằm đáp ứng nhu cầu đi lại vào dịp Tết trong khi tiến độ của nhà ga T2 cũng được đẩy nhanh

> Vào tháng 12/2013, UBND Thành phố Hà Nội đã phê chuẩn việc thành lập hai quận Bắc Từ Liêm và Nam Từ Liêm, được

chia tách từ huyện Từ Liêm hiện tại

> Cụ thể, từ một huyện ven đô, huyện Từ Liêm được tách và lập thành hai quận Quận Bắc Từ Liêm ở phía Bắc của huyện

Từ Liêm hiện tại, với diện tích 4.355 ha và dân số khoảng 320.000 nghìn người Bắc Từ Liêm gộp 9 xã của Từ Liêm (cũ)

và một phần thị trấn Cầu Diễn, chia tách lại thành 13 phường Quận Nam Từ Liêm mở phía Nam của huyện Từ Liêm

hiện tại, với diện tích 3.227 ha và dân số khoảng 233.000 người Các xã hiện thuộc huyện Từ Liêm trở thành một phần

của Quận Nam Từ Liêm mới sẽ được chia tách lại thành 10 phường

TP.HCM | Q4 2013 | TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG

những ví dụ điển hình về sự phát triển của hình thức đầu

tư PPP

hay BT, mô hình PPP đòi hỏi trách nhiệm của Nhà nước trong việc giải phóng đền bù mặt bằng và bảo trì công trình giúp nâng cao chất lượng và rút ngắn thời gian thi công dự án

Kinh tế và Xã hội TP.HCM đến năm 2020, tầm nhìn 2025”

theo mô hình tập trung - đa cực, qua đó chia TP thành

6 khu vực hành chính bao gồm khu trung tâm, KĐT Thủ Thiêm và 4 khu vực ngoại vi Về mặt kinh tế sẽ có các khu vực nội và ngoại ô, KCN, khu du lịch sinh thái, khu nông nghiệp và khu bảo tồn

Trang 7

TP.HCM | Q4 2013 | TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG

Tổng quan

Thị trường Bất Động Sản

TP Hồ Chí Minh

Trang 8

TP.HCM | Q4 2013 | THỊ TRƯỜNG VĂN PHÒNG

HOẠT ĐỘNG CỦA HẠNG A, Q4 2013

HOẠT ĐỘNG CỦA HẠNG B, Q4 2013

Nguồn: Colliers International

PRESIDENT PLACE: TÒA NHÀ LEED CHUẨN GOLD

Nguồn: USGC

2013 2014F*

Giá chào thuê trung bình  

Nguồn cung thị trường  

Sự ổn định của các tòa nhà hạng cao

> Các tòa nhà Hạng A luôn giữ vững xu thế tăng khi giá chào thuê trung bình lẫn tỷ lệ lấp đầy của phân khúc này đều tăng 3% so với quý trước

> Các tòa nhà Hạng B cũng đạt tỷ lệ lấp đầy 3% sau khi giảm giá chào thuê xuống 2,3%

> Trong năm 2014, nguồn cung văn phòng mới khá đều đặn

Gần 75.000 m2 diện tích thực thuê sẽ được đưa vào thị trường, chủ yếu thuộc phân khúc Hạng A và các tòa nhà hàng đầu của Hạng B

việc áp dụng các chính sách giảm giá cũng như làm mới lại mình để giữ chân các khách thuê hiện tại Sự cạnh tranh khốc liệt từ vô số các tòa nhà Hạng C với mức giá thấp cũng đang là vấn đề đau đầu với các chủ tòa nhà Hạng B

> Để tạo sự khác biệt các chủ đầu tư cần thêm vào những giá trị chuyên biệt cho tòa nhà của mình để tăng sức cạnh tranh với các đối thủ như được quản lý bởi các tập đoàn quốc tế, thiết

kế ấn tượng và các đặc tính độc đáo cũng như giá thuê hợp lý

> Ví dụ điển hình là President Place là tòa nhà đầu tiên đi theo hình thức LEED (Đi Đầu Trong Lĩnh Vực Tiết Kiệm Năng Lượng Và Thân Thiện Với Môi Trường) Thực tế “Tòa Nhà Xanh” không phải là định nghĩa mới nhưng chưa được quan tâm đúng mức từ các nhà đầu tư địa phương

> Mặc dù vậy hầu hết các chứng chỉ thân thiện với môi trường hiện nay chỉ được dùng với mục đích quảng cáo, nhưng thực

tế năng suất sử dụng năng lượng hay tiết giảm chi phí sẽ là nhu cầu chính cho mục tiêu tiết kiệm trong dài hạn của chủ tòa nhà và khách thuê

Dự đoán

> Dự đoán giá thuê của các tòa nhà Hạng A sẽ tăng trung bình từ 2% - 3% theo quý trong năm 2014.

> Trong khi đó, tỷ lệ lấp đầy dự kiến cũng sẽ thay đổi nhưng

ở mức khá chậm.

> Diện tích thực thuê của nguồn cung mới tăng thêm 8%

trong năm 2014 dự kiến sẽ nhanh chóng được hấp thụ do nhu cầu của thị trường vẫn dồi dào Các dự án mới này đa phần tập trung ở khu vực trung tâm với diện tích sàn lớn.

Trang 9

Thị trường Văn phòng TP.HCM

* USD/ m2/ tháng (trên diện tích thực tế)

STT Dự án Vị trí hoàn Năm

thành

Diện tích thực tế (m2) Phí dịch vụ(*) Tỷ lệ thuê Giá chào thuê(*)

7 Bitexco Financial Tower 45 Ngô Đức Kế 2010 37,710 8.0 85% 34.0

2 Yoco Building 41 Nguyễn Thị Minh Khai 1995 5,000 5.0 100% 16.0

3 Somerset Chancellor

5 Saigon Riverside Office 2A-4A Tôn Đức Thắng 1997 10,000 5.0 98% 20.0

6 Saigon Trade Center 37 Tôn Đức Thắng 1997 31,416 6.0 97% 23.0

10 Bitexco Office Building 19-25 Nguyễn Huệ 2003 6,000 5.5 100% 22.0

13 Indochina Park Tower 4Bis Nguyễn Đình Chiểu 2006 2,145 4.0 96% 10.0

20 Sailing Tower 51 Nguyễn Thị Minh Khai 2008 16,910 5.0 99% 25.0

25 Vincom Center 68-70-72 Lê Thánh Tôn 2010 56,600 5.0 72% 25.0

28 Maritime Bank Tower 192 Nguyễn Công Trứ 2010 19.596 5.0 98% 19.0

Trang 10

TP.HCM | Q4 2013 | THỊ TRƯỜNG BÁN LẺ

HOẠT ĐỘNG CỦA THỊ TRƯỜNG, Q4 2013

HOẠT ĐỘNG THEO KHU VỰC, Q4 2013

PARKSON CANTAVIL PREMIER KHAI TRƯƠNG

TRONG THÁNG 12/2013

Nguồn: Colliers International

NGUỒN CUNG THỊ TRƯỜNG, Q4 2013

TP.HCM | Q4 2013 | THỊ TRƯỜNG BÁN LẺ

Sự do dự của nguồn cung mới trong giai đoạn khó khăn

Nhu cầu tiêu dùng nội địa yếu do sự thiếu ổn định của nền kinh tế

và các chỉ số không quá hứa hẹn Cả ba phân phúc của thị trường bán lẻ đều giảm giá thuê và tỷ lệ lấp đầy trong quý 4 Giá thuê trung bình của Khối đế thương mại (KDTM) giảm 5% trong khi giá của Trung tâm bách hóa (TTBH) cũng giảm 4% so với quý trước

Tỷ lệ lấp đầy của KDTM và Trung tâm thương mại (TTTM) rớt xuống mức 81% Trong khi đó, chủ đầu tư của các TTTM tiếp tục giảm giá chào thuê để ngăn đà giảm của tỷ lệ lấp đầy tại đây, hiện đang ở mức 86%

> Sàn TM tại Thảo Điền Pearl, Imperia An Phú và City Garden

sẽ khai trương trong Quý 1 năm 2014 Thực tế, CĐT của những dự án đang hoàn thiện cần đợi diện tích phủ đầy đạt mức tương đối trước khi chính thức khai trương

Doanh thu giảm tạo áp lực lên giá thuê

> Doanh thu bán lẻ suy giảm trong cả năm qua trừ hàng tiêu dùng hằng ngày, thể hiện qua sự mở rộng của các chuỗi cửa hàng tiện lợi và ăn uống trong thời điểm khó khăn

> CĐT của các dự án bán lẻ trong khu vực trung tâm TP vẫn giữ giá thuê cao dù diện tích trống đang tăng trong thời gian qua

Chính sách giá này ảnh hưởng bởi nguồn cung hạn chế trong các quý tới, đặc biệt trong khu vực trung tâm Ngược lại, các

dự án ngoài trung tâm vẫn chịu áp lực giảm giá nhằm tăng diện tích phủ đầy

Dự đoán

> Dù các chương trình khuyến mãi cuối năm đã thu hút được khách hàng và tăng doanh thu gần đây của các trung tâm bán lẻ, thị trường dự kiến sẽ ảm đạm sau Tết Âm Lịch.

> Trong năm 2014, dự kiến phân khúc bán lẻ sẽ tăng trưởng

ở mức vừa phải do sự phục hồi chậm của nền kinh tế

Quản lý của các TT bán lẻ cần tiếp tục điều chỉnh lại giá thuê để ứng phó với xu hướng chuyển sang mặt bằng trên các tuyến phố mua bán với giá thuê hợp lý hơn của khách thuê.

Định dạng
Số trang	20
Dung lượng	2,65 MB