GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ ĐẤT - TS. HỒ THỊ LAM TRÀ - 3 docx

Ðịnh giá đất đai là người định giá căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp định giá đất trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường đất đai, căn cứ vào những thuộc tính kinh tế và tự nhiên của đất

CHƯƠNG III: ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ NGUYÊN TẮC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT

Nội dung của chương III gồm các vấn đề:

- Định giá đất;

- Thông tin trong định giá đất;

- Nguyên tắc định giá đất;

- Định giá đất trên thế giới và Việt Nam Yêu cầu sinh viên học xong chương III phải nắm được các vấn đề cơ bản liên quan đến định giá đất, đặc biệt phải hiểu và biết vận dụng các nguyên tắc trong quá trình định giá đất

1 KHÁI NIỆM ĐỊNH GIÁ ĐẤT

Định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế-kỹ thuật, tính pháp lý, vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật Hoạt động định giá hình thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường Định giá tài sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng Nhiều khái niệm sử dụng trong lý thuyết định giá là những khái niệm kinh tế tuy có một số khác biệt Ngày nay, theo đà phát triển của kinh tế thị trường, lý thuyết định giá ngày càng được hoàn thiện và trở thành một ngành chuyên sâu trong nền kinh tế

Ðịnh giá đất đai là người định giá căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp định giá đất trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường đất đai, căn cứ vào những thuộc tính kinh tế và tự nhiên của đất đai theo chất lượng, và tình trạng thu lợi thông thường trong hoạt động kinh tế thực tế của đất đai, xem xét đầy đủ ảnh hưởng của các yếu tố về phát triển kinh tế, xã hội, phương thức sử dụng đất, dự kiến thu lợi từ đất và chính sách đất đai, đối với việc thu lợi từ đất, rồi tổng hợp để định ra giá cả tại một thời điểm nào đó cho một thửa hoặc nhiều thửa đất với một quyền đất đai nào đó

Ðịnh giá đất đai phải căn cứ vào nguyên tắc và phương pháp định giá đất Ðất đai tuy cũng có thể giao dịnh như là hàng hóa, nhưng không phải là sản phẩm của lao động con người làm ra nên không có giá trị Giá cả của nó chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố kinh tế, xã hội và

tự nhiên, khác với giá cả của các loại hàng hóa thông thường Ðiều đó quyết định rằng định giá đất tự có nguyên tắc và phương pháp đặc biệt của riêng mình Chỉ có tuân thủ nguyên tắc định giá đất đai, cân nhắc đầy đủ ảnh hưởng của các nhân tố đối với giá đất mới có thể chính xác đưa ra giá cả của đất đai

Ðịnh giá đất đai phải dựa vào tài liệu đầy đủ về thị trường đất đai, sự hình thành giá cả cuối cùng của đất đai là quyết định bởi hai bên giao dịch Có thể nói rằng giá cả đất đai hình thành từ thị trường, không nắm đầy đủ tình hình giao dịch của thị trường đất đai, không biết được tình hình cung cầu của đất đai, không nắm vững được xu thế phát triển của quá khứ hiện tại và tương lai, sẽ không định được giá cả công bằng chính xác và khách quan

Ðịnh giá đất phải cân nhắc đầy đủ ảnh hưởng của chính sách đất đai của Chính phủ, như quy hoạch đô thị của Chính phủ có ảnh hưởng lớn đến giá đất Cùng một loại đất quy hoạch có thể làm tăng lên một trăm lần sau một đêm và cũng có thể làm cho chẳng ai hỏi tới Nếu không cân nhắc chính sách của Chính phủ thì kết quả định giá đất khó lòng nói rằng công bằng và hợp lý

Ðịnh giá đất phải biết đầy đủ tình trạng các loại quyền của đối tượng định giá Cùng một loại đất, quyền lợi không giống nhau thì giá cả có thể cách nhau rất lớn Cho nên trước

khi định giá phải thông qua việc điều tra tài liệu đăng ký đất đai và khảo sát thực tế để làm rõ tình trạng các loại quyền lợi của đối tượng đất đai định giá

Giá đất do công tác định giá ra là giá cả đất đai ở một thời điểm nhất định, đó là vì giá đất lên xuống thay đổi không ngừng theo sự phát triển của kinh tế, xã hội Nếu không biết được giá cả đất đai được định là giá cả của thời điểm nào, thì giá cả được định ra không ý nghĩa

2 THÔNG TIN TRONG ĐỊNH GIÁ ĐẤT

Định giá bất động sản (đất và công trình trên đất) cần dựa trên các thông tin thu thập

về bất động sản đó Thông tin càng chính xác, càng cụ thể, đảm bảo độ tin cậy thì định giá càng chính xác

Thông tin thu thập được chính là những yếu tố quyết định đến giá trị bất động sản, thu thập thông tin không đầy đủ sẽ dẫn đến định giá sai lệch giá trị của bất động sản

2.1 Giá trị của thông tin trong định giá

Những quyết định mà người mua hàng hoá đưa ra thường trong những điều kiện bất định Nếu có được nhiều thông tin hơn thì người mua hàng hoá có thể dự đoán chính xác hơn

và giảm được rủi ro Thông tin là một loại hàng hoá có giá trị nên người ta sẵn sàng trả tiền để mua chúng Giá trị của thông tin đầy đủ là khoản chênh lệch giữa giá trị kỳ vọng của phương

án lựa chọn khi có đầy đủ thông tin và giá trị kỳ vọng khi thông tin không đầy đủ

Thông tin thực: là các thông tin hợp thức, đúng quy định của pháp luật, bao gồm:

a) Quyền sở hữu về đất đai

+ Giấy chứng nhận sở hữu đất, nhà

b) Đặc điểm về đất đai

+ Diện tích + Kích thước + Vị trí + Địa hình

c) Những thông tin khác liên quan đến giá trị của đất đai

+ Thông tin về quy hoạch sử dụng đất + Thông tin về kế hoạch sử dụng đất + Thông tin về những hạn chế của tài sản Tất cả những thông tin này đều được cấp có thẩm quyền xác nhận

2.2 Phương pháp xác định thông tin

Nguồn thông tin là nơi phát ra các tin tức, tín hiệu Nguồn tin chia thành nhiều loại: nguồn liên tục, nguồn đứt quãng, nguồn bên trong, nguồn bên ngoài, nguồn đầu tiên, nguồn cấp hai

Nguồn tin quyết định nội dung tin tức và là tiền đề sinh ra tin tức Chúng ta xem xét đến các nguồn tin về đất đai như sau:

- Các văn tự do các cơ quản lý, bảo quản và lưu giữ

- Văn tự, thông tin do chủ sở hữu cung cấp

- Ngoài ra cần điều tra trong quần chúng để xác minh thêm về những thông tin đã thu được theo định lượng và chất lượng, nguồn gốc và dư luận Đặc biệt là chú ý đến tranh chấp nếu có

Các thông tin cần thu thập theo các nội dung:

+ Văn tự về đất: sở hữu, thuê mướn…

+ Tên và địa chỉ chủ nhân + Mô tả về đất: kích thước, diện tích, đặc điểm + Những hạn chế hoặc giới hạn

+ Những chi tiết về chuyển nhượng: giá cả, lý do, mục đích, thời gian

+ Định giá các công trình đầu tư theo từng chi tiết

+ Khả năng sử dụng đất hiện tại và dự kiến

+ Đặc điểm và khả năng các cơ sở dịch vụ, phục vụ, giao thông, tưới tiêu điện nước…

3 NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ ĐẤT

Giá đất được hình thành bởi sự tác động qua lại và ảnh hưởng lẫn nhau của ba mặt là hiệu quả, tính khan hiếm tương đối và yêu cầu hữu hiệu, mà những nhân tố này lại luôn luôn

ở thế biến động, định giá đất cần phân tích tỷ mỷ điểm này và phán đoán chính xác xu hướng biến động, hiểu biết các nhân tố cấu thành giá cả đất đai và sự tương tác giữa các nhân tố, mới

có thể định giá chính xác

Trước khi chúng ta nghiên cứu về phương pháp định giá, đầu tiên cần nắm vững nguyên tắc cơ bản của định giá đất đai, lấy đó làm kim chỉ nam, phân tích cẩn thận các nhân

tố ảnh hưởng đến giá cả đất đai, sử dụng một cách linh hoạt các phương pháp định giá đất đai, đưa ra những phán đoán phù hợp đối với giá cả đất đai

Các nguyên tắc cơ bản trong định giá đất trước hết được hiểu đó là những nguyên tắc kinh tế, chúng có liên quan mật thiết tới học thuyết kinh tế và thường được thừa nhận có ảnh hưởng trực tiếp đến quan niệm hiện đại về giá thị trường Sau nữa cũng cần phải nhấn mạnh rằng những nguyên tắc này rất ít khi được xem xét một cách riêng rẽ mà người ta thường sử dụng các nguyên tắc này trong mối liên quan chặt chẽ với nhau, bởi vì chúng luôn đi với nhau

và bổ sung cho nhau Trong nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường, việc định giá đất tuân thủ theo các nguyên tắc cơ bản sẽ được trình bày dưới đây:

3.1 Nguyên tắc thay thế

Giá đất tuân thủ quy luật thay thế Thay thế trong định giá đất được hiểu, đó là sự áp đặt về mặt giá trị của thửa đất chủ thể với giá bán của những thửa đất so sánh trong cùng một vùng giá trị với điều kiện những thửa đất so sánh được bán trong khoảng thời gian gần với

thời điểm định giá thửa đất chủ thể

Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường của một thửa đất chủ thể có khuynh hướng bị

áp đặt bởi giá bán một thửa đất thay thế khác tương tự về giá trị và các tiện dụng so với thửa đất chủ thể, với giả thiết không có sự chậm trễ trong việc thoả thuận giá cả và thanh toán Hay nói cách khác, giá cả của một thửa đất nào đó chịu sự ràng buộc với giá cả thửa đất có giá trị

sử dụng tương đồng cùng loại hình có khả năng thay thế nó

Căn cứ vào các nguyên tắc nói trên, khi xác định giá đất là có thể thông qua các điều kiện đất đai, có nghĩa là so sánh giá trị sử dụng đất đai để định giá cả đất đai Như trong vòng cung cầu của cùng một thị trường, có thể thông qua điều tra những giao dịch mới phát sinh cùng với giá đất của những thửa đất có khả năng thay thế cho thửa đất đang chờ định giá, rồi thông qua so sánh với nó để xác định giá cả cho thửa đất đang chờ định giá, nghĩa là phương pháp so sánh thường dùng trong định giá đất là lấy nguyên tắc thay thế làm cơ sở Điều cần chú ý là, do đặc điểm về tính cố định, tính cá biệt và số lượng giao dịch ít của đất đai, khi định giá đất rất khó tìm được thửa đất thay thế có điều kiện chất lượng hoàn toàn giống nhau như thửa đất chờ định giá, vì vậy thường phải sau khi tiến hành hiệu chỉnh thời gian và điều kiện đất đai mới có thể sử dụng phương pháp so sánh thị trường để xác định giá cả cho các thửa đất chờ định giá theo nguyên tắc thay thế

Có thể thấy rằng nguyên tắc thay thế là một trong những nguyên tắc cơ bản biểu hiện hành vi kinh tế hợp lý Phạm vi thích nghi của nguyên tắc này rộng, là một trong những nội dung trung tâm của nguyên tắc định giá

3.2 Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất

Một thửa đất có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, trong số đó có sử dụng là hợp pháp, có sử dụng bị coi là không hợp pháp, sử dụng trái với các qui định của chính quyền địa phương Xét về mặt giá trị, có sử dụng cho thu nhập ròng thấp và kéo dài, có

sử dụng cho thu nhập ròng cao nhưng thời gian diễn ra rất ngắn Trong số rất nhiều các sử dụng khác nhau, thông thường một thửa đất bao giờ cũng có một sử dụng vừa hợp pháp vừa đem lại giá trị thu nhập ròng lớn nhất và trong khoản thời gian xác định Loại sử dụng đó, lý thuyết định giá gọi là sử dụng hiệu quả nhất

Một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy thửa đất đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất; sử dụng hiệu quả nhất đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định

Sử dụng hiệu quả nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quan trọng nhất của định giá đất

Hầu hết các thửa đất đều trải qua những “tranh chấp” về mục đích sử dụng Đất nông nghiệp trải qua sự tranh chấp giữa mục đích trồng trọt và chăn nuôi Đất đô thị trải qua nhiều

sự tranh chấp hơn, như để làm nhà ở, cửa hàng, khách sạn hoặc văn phòng giao dịch Khi một người ước tính giá trị thị trường của thửa đất, người đó phải thu thập, phân tích thông tin thị trường, thu thập và đánh giá tình trạng pháp lý của thửa đất và những qui định về qui hoạch của chính quyền địa phương để đánh giá sử dụng nào là sử dụng có hiệu quả nhất Tuy nhiên, một sử dụng được đánh giá là sử dụng hiệu quả nhất phải có triển vọng, mang tính khả thi và phải đáp ứng những nhu cầu về thời gian duy trì sử dụng đó trước mắt cũng như một giai đoạn được dự tính tuỳ theo

Thị trường bất động sản, các tài sản đất đai, nhà cửa và các tài sản khác gắn liền với đất không được bán một cách riêng rẽ mà chúng thường được bán chung với nhau Vì vậy, sử dụng hiệu quả nhất phải đem lại lợi nhuận nhiều nhất cho toàn bộ tài sản gồm đất đai, nhà cửa

và những tài sản khác gắn liền với đất nếu có Một vấn đề nữa cần phải lưu ý khi ước tính sử dụng hiệu quả nhất đối với một bất động sản thuộc sở hữu chung, người định giá không được kết hợp kết quả tính toán từ các sử dụng mang tính độc lập để ước tính cho các mục đích sử dụng khác với sử dụng mang tính độc lập đó

Ví dụ: Một bất động sản là nhà ở 4 tầng (mỗi tầng có 3 phòng) thuộc sở hữu chung của 4 người Bất động sản có vị trí mặt tiền đường phố Người sở hữu 3 phòng tầng 1 đã lợi dụng ưu thế này đã sử dụng 2 phòng để làm cửa hàng, phòng còn lại để ở Khi định giá, người định giá không được sử dụng kết quả ước tính thu nhập ròng từ việc kinh doanh cửa hàng của người sở hữu tầng 1 để tính toán cho số phòng sử dụng để ở còn lại của ngôi nhà

Thời gian kéo dài một sử dụng hiệu quả nhất phải được nhà đầu tư căn cứ kết quả phân tích đánh giá thị trường, dự báo và chấp nhận Theo thời gian, sử dụng hiệu quả nhất đối với tài sản có thể thay đổi Những thay đổi cơ bản của khu vực lân cận có thể tạo nhu cầu đối với những sử dụng khác Cán bộ định giá phải định kỳ xem xét và điều chỉnh những kết luận cho là sử dụng hiệu quả nhất Sử dụng hiệu quả nhất có thể là sử dụng hiện tại hoặc một sử dụng hoàn toàn khác với sử dụng hiện tại, thậm chí nó là một sự kết hợp của các sử dụng trong một giai đoạn

Giả thiết trong khu đất nào đó xây nhà cao tầng, số tầng tăng lên thì thu nhập ròng tăng theo tương ứng, nhưng sau khi vượt quá một số tầng nào đó thì thu nhập khó có thể tăng theo cùng tỷ lệ, số tầng đạt được thu nhập cao nhất đó, về kinh tế là có lợi nhất Để xác định được điểm này, cần phải tính toán tổ hợp về giá thành tất yếu của các kiến trúc có chiều cao khác nhau, dự toán thu nhập, chi phí, kinh doanh để tìm ra được điểm ngoặt tăng giảm của tổng thu nhập Vận dụng nguyên tắc này có thể tìm ra điểm sử dụng tới hạn của đất đai, tức là điểm thu lợi tối đa, cũng có thể gọi là điểm sử dụng hiệu quả nhất

Như vậy khi tiến hành định giá theo nguyên tắc sử dụng đất hiệu quả nhất, thì không nên chịu sự hạn chế của hiện trạng sử dụng thực tế mà phải phán đoán chính xác trong tình hình nào thì thửa đất đó được sử dụng hiệu quả nhất Khi xem xét đất đai đã được sử dụng hiệu quả nhất hay chưa thì những nhân tố cần phải nghiên cứu là: phương thức sử dụng tốt nhất của thửa đất đó là gì; phương thức sử dụng trước mắt có phải là hiệu quả nhất hay không; nếu không được thì khả năng chuyển nó sang sử dụng có hiệu quả nhất như thế nào; phương thức sử dụng có hiệu quả nhất có khả năng duy trì được bao lâu Trong đó việc phán định tính liên tục của phương thức sử dụng hiệu quả nhất có vai trò quan trọng, vì ảnh hưởng trực tiếp đến số lượng thu lợi và phương thức sử dụng trong tương lai có liên quan đến nguyên tắc dự đoán

Tóm lại, sử dụng hiệu quả nhất cần phải dựa trên cơ sở của nguyên tắc dự tính và nguyên tắc biến động, nghĩa là được xác định sau khi xem xét một cách lâu dài về quá khứ, hiện tại cho đến tương lai

3.3 Nguyên tắc biến động

Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi của nhân tố cấu thành giá Nó là kết quả tác động lẫn nhau giữa các nhân tố hình thành giá đất, mà các nhân tố hình thành giá thì luôn nằm trong thế biến động, cho nên giá cả đất đai là được hình thành trong quá trình tác động lẫn nhau của những nhân tố này và những biến động chung của chúng

Khi định giá đất, cần phải phân tích tính hiệu quả, tính khan hiếm, tính cá biệt, và nhu cầu về hiệu quả trên mảnh đất đó, cùng với những nhân tố nhân tố và sự biến động của những nhân tố này Vì các nhân tố này luôn thay đổi nên phải nắm vững mối quan hệ nhân quả giữa các nhân tố và quy luật biến động để căn cứ giá đất hiện tại mà dự tính giá đất cho tương lai

Do đó nguyên tắc biến động và nguyên tắc dự tính có quan hệ mật thiết với nhau Trong việc định giá đất, không những phải dự tính chính xác sự biến động giá đất trong tương lai, mà đồng thời còn phải theo nguyên tắc biến động để điều chỉnh tư liệu giá đất đang dùng về mức tiêu chuẩn của thời gian định giá thì mới có thể xác định giá đất hợp lý, chính xác

Điều cần chú ý là các nguyên tắc này không đứng đơn lẻ, giữa chúng có mối quan hệ trực tiếp hoặc gián tiếp với nhau Do đó, khi định giá đất, ngoài việc cần phải hiểu biết đầy đủ những nguyên tắc trên, còn phải nắm vững mối quan hệ giữa chúng vận dụng một cách tổng hợp, mới nắm được giá cả đất đai chính xác

4 ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI

4.1 Định giá đất và bất động sản tại một số nước Đông Nam Á và Trung Quốc

Trong nền kinh tế thị trường, người ta quan niệm thửa đất và ngôi nhà xây dựng trong khuôn viên thửa đất đó là một tài sản gọi là BĐS Pháp luật nhiều nước như ở Anh, Pháp, Malaysia, Singapore coi BĐS là một chế định pháp luật và có cả một bộ luật riêng để điều chỉnh, gọi là bộ luật BĐS Trong lĩnh vực định giá, định giá BĐS nói chung và định giá đất nói riêng đã được các nước tư bản phát triển và nhiều nước đang phát triển trên thế giới quan tâm đầu tư, nghiên cứu từ nhiều thập kỷ qua, cho đến nay nhiều nước đã ổn định về hệ thống

tổ chức cơ quan định giá bất động sản từ trung ương đến địa phương với chức năng, nhiệm vụ

và cơ chế rõ ràng và rất có hiệu quả; với một đội ngũ cán bộ khoa học, cán bộ chuyên môn gồm hàng ngàn người được đào tạo chính quy trong các trường đại học chuyên ngành, đang làm việc trong các cơ quan định giá của Nhà nước và của tư nhân, tạo ra nguồn thu lớn hàng năm cho ngân sách quốc gia Dưới đây là một số mô hình tổ chức cơ quan định giá bất động sản và cơ chế hoạt động của nó tại một số nước Đông Nam á và Trung Quốc Đây là các nước

có nhiều điểm tương đồng với Việt Nam để nghiên cứu

a)Tổ chức

Thái Lan

Hệ thống cơ quan định giá của Nhà nước về bất động sản được tổ chức tại một cấp trung ương gọi là: "Cơ quan định giá Trung ương" viết tắt là CVA, cấp tỉnh và cấp huyện không có cơ quan định giá CVA được thành lập từ năm 1978 hiện có 201 cán bộ, gồm 5 phòng: phòng Hành chính; phòng Định giá; phòng Bản đồ phục vụ công tác định giá; phòng Truy cập số liệu và lưu giữ giá đất; phòng tích tụ (thu hồi, mua, khai thác đất đai) và điều phối quỹ đất công (đưa sử dụng đất vào các mục đích công cộng, bán, cấp không thu tiền cho những người không có đất hoặc ít đất)

Malaysia

Nhà nước Malaysia là Nhà nước Liên bang, hệ thống cơ quan định giá của Nhà nước

về bất động sản được tổ chức tại cả ba cấp: Liên bang; Bang; và quận (huyện)

- Tại trung ương (Liên bang): Cơ quan định giá có tên gọi là: "Cục Dịch vụ định giá bất động

sản " gọi tắt theo tiếng Malaysia là JPPH JPPH trực thuộc Bộ Tài chính, Giám đốc JPPH do

bộ trưởng bộ Tài chính bổ nhiệm và chịu trách nhiệm trước bộ trưởng về toàn bộ các hoạt động của cơ quan mình

- Tại cấp Bang (Malaysia có 13 Bang): Mỗi bang có một chi nhánh của JPPH Giám đốc chi nhánh do Tổng giám đốc của JPPH bổ nhiệm và chịu trách nhiệm trước Tổng giám đốc về toàn bộ hoạt đọng của cơ quan mình

- Tại cấp Quận (Huyện): Có một số ít Quận (huyện) được JPPH đặt văn phòng định giá, còn hầu hết là thành lập các văn phòng định giá vùng, mỗi văn phòng chịu trách nhiệm quản lý Nhà nước và làm dịch vụ định giá BĐS một vùng, bao gồm một số quận (huyện) nhất định, Giám đốc văn phòng định giá do giám đốc chi nhánh JPPH Bang bổ nhiệm

Singapore

Hệ thống cơ quan định giá của Nhà nước về BĐS được tổ chức tại một cấp trung ương gồm 2 cơ quan: Văn phòng Đất đai trực thuộc bộ Tư pháp và văn phòng Định giá bất động sản trực thuộc cơ quan thuế - Bộ Tài Chính

Trung Quốc

Vấn đề định giá bất động sản được Nhà nước Trung Quốc quan tâm từ đầu thập kỷ 90 của thế kỷ 20 Tháng 8/1992 "Trung tâm tư vấn và định giá bất động sản" gọi tắt tiếng Anh là CRECAC được thành lập CRECAC có 8 phòng, 1 văn phòng và 3 viện với 44 cán bộ chuyên môn, ngoài ra CERCAC còn có 30 chi nhánh ở trong nước và nước ngoài với khoảng 300 cán

bộ chuyên môn

Chức năng

Các cơ quan định giá bất động sản của Thái Lan, Malaysia, Trung Quốc và văn phòng

Đất đai trực thuộc Bộ Tư pháp của Singapore về cơ bản có chức năng tương tự nhau đó là:

Thực hiện quản lý Nhà nước về định giá bất động sản trên phạm vi cả nước (ở Trung Quốc

gọi là cung cấp các dịch vụ phát triển và chuẩn hoá thị trường BĐS)

JPPH của Malaysia và CRECAC của Trung Quốc ngoài chức năng chính nói trên, còn được giao thêm chức năng thực hiện một số dịch vụ liên quan tới việc định giá bất động sản, quản lý và tư vấn các giao dịch mua bán bất động sản

Riêng Singapore, văn phòng định giá bất động sản trực thuộc cơ quan thuế - Bộ Tài chính chỉ thực hiện việc định giá bất động sản và dịch vụ về bất động sản, không có chức năng quản lý Nhà nước về bất động sản

Nhiệm vụ

Các cơ quan định giá bất động sản của 4 nước nói trên có những nhiệm vụ cơ bản tương tự nhau, tuy nhiên đối với JPPH của Malaysia, những nhiệm vụ được chính phủ Malaysia giao rõ ràng và chi tiết hơn, cụ thể gồm 4 nhiệm vụ sau đây:

- Thực hiện công tác định giá bất động sản phục vụ các mục đích thu thuế và lệ phí theo quy định của pháp luật, gồm: Định giá bất động sản ban đầu; Định giá bất động sản phát sinh mới trong năm; Định giá bất động sản có sự tăng, giảm về giá trị trong năm; Định giá bất động sản định kỳ (5 năm một lần); Đánh giá doanh thu hàng năm từ bất động sản (giá trị hàng năm của bất động sản) hỗ trợ việc đánh thuế thu nhập

- Thực hiện việc định giá tư vấn về bất động sản cho các mục đích sau: Tích tụ đất đai (thu hồi đất, mua đất, khai thác đất hoang); Cho thuê bất động sản; Tín dụng nhà ở; Bảo hiểm bất động sản; Chuyển đổi mục đích sử dụng đất; Xây dựng đường điện; Tư nhân hoá và hợp tác hoá bất động sản; Xây dựng các dự án khả thi về bất động sản; Quản lý tài sản; Môi giới bất động sản

- Đào tạo cán bộ định giá bất động sản ở trình độ đại học và trên đại học

- Dịch vụ thông tin về: Đánh giá hàng năm về thị trường bất động sản (đối với những bất động sản có giá trị trên 1 triệu RM (Đồng tiền Malaysia); Bán đất đai; Các vụ chuyển nhượng bất động sản; Bảng danh mục về giá nhà; Thông tin về bất động sản có giá trị trên 1 triệu RM

b) Cơ chế hoạt động

Ở Thái Lan và Trung Quốc, cơ quan định giá bất động sản trực thuộc Cục Đất đai, ở Malaysia cơ quan định giá trực thuộc bộ Tài chính, còn ở Singapore các cơ quan định giá trực

thuộc bộ Tư pháp và bộ Tài chính Tuy có sự khác nhau về cơ quan trực thuộc, nhưng cơ chế hoạt động của định giá bất động sản tại mỗi nước cũng gần tương tự nhau

Cơ quan định giá bất động sản tại bốn nước là những cơ quan độc lập về tổ chức và quản lý chuyên môn trực tuyến; Người đứng đầu cơ quan định giá trung ương của mỗi nước

do bộ trưởng cơ quan chủ quản trực tiếp của nước đó bổ nhiệm và chịu trách nhiệm trước Bộ trưởng về toàn bộ hoạt động quản lý Nhà nước về định giá bất động sản của cơ quan mình

Riêng các nước Thái Lan, Malaysia, Singapore trong một số lĩnh vực chuyên môn như: phê duyệt quy trình quy phạm định giá bất động sản; thẩm định và phê duyệt lần cuối bảng giá trị bất động sản hàng năm của các địa phương trong cả nước; hoặc giá trị những bất động sản mới phát sinh trong năm (do sự tách nhập), Cơ quan định giá trung ương về bất động sản của mỗi nước còn chịu sự chi phối của một tổ chức Nhà nước goị là "Uỷ ban Định giá trung ương" UB định giá trung ương do chính phủ của mỗi nước thành lập gồm các thành viên là đại diện của một số Bộ, Ngành và tổ chức khác có liên quan như: bộ Tài chính; bộ Tư pháp; Ngân hàng trung ương; Cục Đất đai; đại điện cơ quan định giá trung ương; đại diện các

tổ chức định giá tư nhân Uỷ ban định giá trung ương là một tổ chức liên ngành hoạt động độc lập có tính chất thời vụ Trong hoạt động định giá bất động sản, các cơ quan định giá bất động sản có mối liên hệ trực tiếp thường xuyên với cơ quan đăng ký đất trong việc tiếp nhận các thông tin về bất động sản như: bằng khoán đất, tình trạng pháp lý của các thửa đất, lô đất,

hồ sơ kỹ thuật thửa đất kèm theo bản đồ địa chính làm nền cho bản đồ giá đất

c) Đối tượng

Ở Thái Lan, Malaysia, Singapore các cơ quan định giá bất động sản chỉ định giá các tài sản thuộc đối tượng điều chỉnh của Luật bất động sản ở Trung Quốc các tài sản định giá là tài sản được Bộ luật Dân sự quy định là bất động sản Việc định giá được tiến hành theo từng thửa đất hoặc từng bất động sản (đối với đất đô thị ở một số thành phố lớn) Riêng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp việc định giá được thực hiện đối với từng khu vực lớn gọi là

"BLOCK"

d)Phạm vi

Chủ yếu định giá các bất động sản thuộc đối tượng phải đánh thuế, thu lệ phí hoặc để

Nhà nước đền bù khi thu hồi đất

4.2 Định giá đất của Nhật bản

Định giá đất ở Nhật bản gọi là bình giá địa sản và giám định, hệ thống phương pháp

và chế độ quản lý đều tương đối thành thục và hoàn chỉnh

Cơ sở của bình giá giám định địa sản ở Nhật bản Lúc đầu việc bình giá giám định địa sản ở Nhật bản là do Ngân hàng làm đại lý thực hiện, thuộc về phạm vi nghiệp vụ của Ngân hàng Trước đại chiến Thế giới lần thứ II, nhiệm

vụ bình giá đất đai ngoài việc thoả mãn nhu cầu mua bán của tư nhân trong một bộ phận của

xã hội ra, chủ yếu là để đáp ứng yêu cầu của cơ quan Chính phủ tính toán đền bù trong trưng dụng đất Sau đại chiến Thế giới lần thứ II, nghiệp vụ có liên quan đến định giá dần dần thoát

ly khỏi Ngân hàng, nhiều địa phương đều thành lập các tổ chức hiệp hội giám định bất động sản, Sở nghiên cứu bất động sản chuyên môn hoạt động nghiệp vụ bình giá giám định bất động sản bao gồm cả đất đai, đối tượng yêu cầu định giá giám định cũng là từ phía các cơ quan nhà nước, đất đai công cộng quan trọng, rồi nhanh chóng mở rộng ra đến các xí nghiệp

tư nhân dân gian và cá nhân

Chế độ định giá giám định đất đai hiện hành của Nhật bản là xác lập trên cơ sở của

“Luật bình giá giám định bất động sản” thông qua ngày 16.7.1963 và chính thức thực hiện năm 1964

Vào những năm 60, giá cả đất đai Nhật bản tăng đột biến, cho nên, phát sinh nhiều vấn

đề xã hội như khó có được đất đai sử dụng công cộng, đầu tư vào đất đai quá nóng Để giải quyết những vấn đề và mâu thuẫn đó, ngày 6.3.1963 hiệp hội đã đề xuất với đại thần xây dựng “Tờ trình về xác lập chế độ bình giá giám định bất động sản”, trên cơ sở đó, Nhật bản lập ra “Luật giám định bất động sản”, năm 1964 định ra “Tiêu chuẩn cơ bản bình giá giám định bất động sản” Từ đó các chế độ có liên quan đến bình giá giám định đất đai ở Nhật bản dần dần được chính thức hoá và trở thành chế độ

Cái gọi là bất động sản trong “dân pháp” (luật dân sự) của Nhật bản giải thích là đất đai và vật gắn liền, còn bình giá giám định bất động sản là việc phán định giá trị kinh tế đối với đất đai, vật kiến trúc và các loại quyền lợi ngoài quyền sở hữu đất đai và vật kiến trúc, và dùng hình thức tiền tệ để thể hiện những giá trị đó Về mặt vật lý thì bất động sản là đất đai và vật kiến trúc phụ thuộc vào đất đai, còn bình giá giám định bất động sản là lấy việc phán đoán giá trị làm mục đích, nghĩa là nặng về việc phán đoán những lợi ích mà quyền lợi đối với nó

có thể sản sinh ra Loại quyền lợi có thể sản sinh ra lợi ích kinh tế đó chủ yếu có hai mặt nội dung sau đây:

Thứ nhất, quyền sở hữu đất đai và vật kiến trúc Loại quyền sở hữu này không chỉ bao gồm quyền sở hữu hoàn toàn, không bị ràng buộc, mà còn bao gồm cả quyền sở hữu về những quyền lợi khác Ví dụ có phụ thêm quyền sở hữu về quyền mượn đất (đất để)

Thứ hai, quyền lợi tài sản ngoài ra độc lập với quyền sở hữu đất đai, vật kiến trúc, như quyền mượn đất, quyền trên đất, quyền thuê, quyền đầu tư đất đi kèm với quyền sở hữu

Bình giá giám định bất động sản chính là việc phán đoán chuẩn xác đối với những quyền lợi nói trên trong hoạt động kinh tế cụ thể, đặc biệt là tiến hành bình giá một cách rõ ràng đối với lợi ích kinh tế mà các loại quyền lợi có thể sản sinh ra

Trong bình giá giám định bất động sản ở Nhật bản, người ta đã tiến hành bình giá giám định một cách tương đối độc lập giữa đất đai và vật kiến trúc, điểm này là tương đối đặc sắc Chủ yếu là vì ở Nhật bản quyền lợi về đất đai và quyền lợi về vật kiến trúc chia ra tương đối rõ ràng, kỹ thuật bình giá đất đai và kỹ thuật bình giá vật kiến trúc khác nhau tương đối lớn; giá cả đất đai của Nhật bản rất cao, giữ vị trí chủ đạo trong cấu thành giá cả bất động sản; ngoài ra, lần theo truyền thống mà xem thì đại đa số cơ cấu bình giá giám định bất động sản đều đặt trọng tâm vào bình giá đất đai, chính vì những mặt trên đây nên bình giá giám định bất động sản của Nhật bản chủ yếu thiên về bình giá giá cả đất đai

Trong vấn đề nghiên cứu giá cả đất đai, nghiên cứu lý luận bất động sản Nhật bản cho rằng, giá cả đất đai là phản ánh của giá trị kinh tế đất đai, mà giá trị kinh tế đất đai là được quyết định bởi 3 yếu tố hiệu quả sử dụng đất, tính khan hiếm tương đối và yêu cầu hữu hiệu cùng tác động Cái gọi là bình giá đối với giá cả đất đai chính là phải giải thích cơ chế tác dụng lẫn nhau, kết hợp lẫn nhau giữa 3 mặt hiệu quả sử dụng đất đai, tính khan hiếm tương đối và yêu cầu hữu hiệu, rồi từ đó để phán đoán giá trị kinh tế; đồng thời còn phải căn cứ vào

kỹ thuật bình giá nhất định để nắm được và phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị kinh

tế của đất đai được phản ánh trên giá cả, và mức độ ảnh hưởng của các các loại nhân tố, cuối cùng tiến hành phán đoán một các hợp lý, chính xác đối với giá cả đất đai

4.3 Định giá đất của Đức

Định giá đất đai là nói về việc xác định một giá cả giao dịch mua bán mỗi mét vuông đất đai trong khu vực xây dựng và khu vực phi xây dựng Ở Đức, giao dịch địa sản cũng như giao dịch các hàng hoá và thương phẩm khác, là tuân theo quy định kinh tế thị trường một cách độc lập, căn cứ vào cung cầu để điều tiết giá cả, mọi người đều có thể mua vào hoặc bán

ra theo giá cả công bố trên thị trường địa sản

Giá cả giao dịch trên thị trường địa sản được quyết định bởi các loại nhân tố Đối với người chủ địa sản và người mua, thì thường họ không nắm vững lắm các thông tin trên thị trường địa sản, và cũng không có đủ những tri thức chuyên môn có liên quan đến việc mua bán địa sản Cho nên, họ không thể xác định giá cả giao dịch địa sản một cách tương đối chính xác Do đó để có thể xác định giá cả giao dịch một cách chính xác, cần phải có một số chuyên gia thông qua việc quan sát liên tục động thái của thị trường địa sản, thông qua quan sát và nghiên cứu các yếu tố về cơ cấu tài sản, nhà cửa, giá trị kinh tế của vị trí tài sản, xu thế phát triển từ nay về sau để định giá Các chuyên gia này bao gồm kỹ sư định giá, kiến trúc sư, công trình sư, kỹ sư kinh tế và luật sư Để làm công việc này một cách có hiệu quả và chính đáng, cần phải xây dựng một cơ cấu chuyên môn với chức quyền tương ứng Căn cứ vào sổ tay “Luật xây dựng” của Đức thì việc định giá địa sản là do một cơ quan chuyên môn độc lập phụ trách, đó là Uỷ ban định giá đất đai Vị trí của Uỷ ban này ở các bang là không hoàn toàn giống nhau Ví dụ: ở Bang Saxe thì bố trí trong Cục địa tịch, lãnh đạo Cục địa tịch là chủ tịch của Uỷ ban; còn ở bang Morson thì nằm trong Cục tài chính Nhưng xu thế sau này, cũng sẽ chuyển từ Cục tài chính sang Cục địa tịch Bất luận là Uỷ ban nằm trong Cục địa tịch hay Cục tài chính thì chức quyền của nó đều hoàn toàn độc lập, không chịu sự ràng buộc hoặc can thiệp của bất kỳ ai Để tránh thiên lệch, thành viên của Uỷ ban được thay đổi 4-5 năm một lần Dưới Uỷ ban định giá là văn phòng phụ trách công việc hàng ngày, văn phòng này là cơ quan thường trực, thường đóng ở Cục địa tịch, các huyện (thị trấn) của Đức đều có Uỷ ban định giá và văn phòng, ở Bang và Vùng thì có Uỷ ban định giá cao cấp phụ trách công tác định giá của khu vực trực thuộc

1 Thành phần của Uỷ ban định giá: Uỷ ban này gồm trên 20 người hợp thành, bao gồm 1 Chủ tịch và một số chuyên gia, họ đều là những chuyên gia về định giá địa sản và định giá các loại tài sản khác, trong lĩnh vực định giá thu thuế cần có một quan chức của bộ môn tài chính có kinh nghiệm

2 Nhiệm vụ của Uỷ ban định giá:

(1) Nếu những cơ quan hoặc cá nhân sau đây đề xuất xin phép định giá thì Uỷ ban định giá cần phải tiến hành định giá đối với thửa đất có kiến trúc, thửa đất phi kiến trúc và quyền lợi địa sản: A Cơ quan chủ quản phải hoàn thành nhiệm vụ định giá theo quy định của

“Sổ tay luật xây dựng” B Cơ quan chủ quản phải tiến hành xác định giá cả địa sản, mức tiền đền bù địa sản hoặc quyền lợi về địa sản theo các quy định khác của pháp luật; C Chủ địa sản, người có cùng quyền lợi, người có lợi ích khác, người thừa kế tài sản, luật sư tư nhân và người công chứng; D Cơ quan toà án và tư pháp

Kết quả định giá loại đất của Uỷ ban định giá chủ yếu là có tác dụng trong việc xác định giá cả giao dịch khi giao dịch địa sản; khi mua bán trao tay địa sản, đối với Nhà nước là

có tác dụng trọng tài; khi đất đai bị trưng dụng thì có tác dụng xác định mức đền bù; ngoài ra, kết quả định giá còn thường được sử dụng trong việc xử lý tài sản công hữu tư nhân (như thừa

kế, phân chia)