GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ ĐẤT - TS. HỒ THỊ LAM TRÀ - 6 ppt

d Kỹ thuật tính toán áp dụng trong phương pháp: Trong khi phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thì cần xem xét đến mức độ ảnh hưởng của các yếu tố, xác định mối tương quan của yếu

5.3 Phương pháp phân tích hồi qui

a) Cơ sở lý luận

Phương pháp này dựa trên cơ sở của bài toán phân tích hồi qui, trên cơ sở các giao dịch thu thập trên thị trường có thể xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố lên giá bất động sản để từ đó dự báo cho các bất động sản khác

b) Phạm vi áp dụng và yêu cầu của phương pháp

- Phạm vi áp dụng: Phương pháp này áp dụng đối với những bất động sản thường xuyên giao dịch trên thị trường, các yếu tố tác động đến giá bất động sản dễ dàng được điều tra

- Yêu cầu của phương pháp: Các thông tin thu nhận được phải đầy đủ và chính xác, có thể kiểm chứng được trên thực tế

Vì là phương pháp mang tính chất toán học nên người định giá phải có kiến thức về toán học (Bài toàn hồi qui) và có thể sử dụng tin học trong việc thành lập mô hình định giá

c) Các bước tiến hành phương pháp

Bước 1: Điều tra giá bán của những tài sản tương tự, các yếu tố của bất động sản có thể tác động đến giá bất động sản

Bước 2: Lựa chọn mô hình hồi qui phù hợp để xem xét mức độ ảnh hưởng của các yếu

tố đến giá bất động sản

Bước 3: Xác định mô hình tốt nhất và đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố Bước 4: Xác định được các yếu tố của bất động sản cần định giá và đưa vào mô hình

để xác định giá bất động sản

d) Kỹ thuật tính toán áp dụng trong phương pháp:

Trong khi phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thì cần xem xét đến mức độ ảnh hưởng của các yếu tố, xác định mối tương quan của yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, kiểm định lại sự tương quan theo các chỉ số kiểm định (Tstat)

Sắp xếp các yếu tố và chạy mô hình hồi qui để sử dụng thành thạo, cần nắm bắt được tin học trong đó xác định các mô hình và trong mỗi một mô hình xác định được các giá trị kiểm định

e) Những điều cần chú ý trong phương pháp

Giá đất điều tra phải gần với thời gian định giá, số liệu điều tra nên theo cùng một đơn

vị thời gian hoặc có thể điều tra lúc giá bắt đầu tăng hoặc bắt đầu giảm

Cần xây dựng đồ thị mối quan hệ của giá đất với các yếu tố ảnh hưởng

BÀI TẬP CHƯƠNG 4

1.Giá trị cho thuê của một bất động sản là khách sạn biến động trong 10 năm như sau:

Giá trị cho thuê (triệu

Trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh nhà hàng khách sạn có rủi ro hơn rất nhiều việc gửi tiền vào ngân hàng, người đầu tư vào kinh doanh khách sạn yêu cầu lợi nhuận lớn hơn 5% năm so với đầu tư gửi tiền vào ngân hàng, biết lãi suất ngân hàng là 7% năm

a Nếu thuê khách sạn trên trong 10 năm, giá trả vào thời điểm hiện tại là bao nhiêu?

b Nếu như ước tính khách sạn này từ năm thứ 11 trở đi cho lợi nhuận là 40 triệu đồng một năm, anh chị mua khách sạn này với giá bao nhiêu?

2 Tại một thành phố nào đó, cần xác định giá cho thửa đất ký hiệu là H, hiện đã thu thập được 7 thửa đất có điều kiện tương tự với thửa đất chờ định giá, các điều kiện như trong bảng

Hạng

mục

Giá thửa đất giao dịch thành (triệu đồng/m2)

Thời gian giao dịch

Suất dung tích

So sánh

vị trí hình dáng So sánh

So sánh nhân tố khu vực

So sánh nhân tố

cá biệt

Giả thiết lấy giá đất của thành phố đó năm 2002 làm năm gốc, mức tăng trưởng hàng năm so với 2002 là 12% Đối với suất dung tích, thì suất dung tích của loại này thấp nhất là 1, theo phân tích thống kê, đất đai của loại đất này trong thành phố, mỗi khi suất dung tích tăng lên 0,1 tỷ lệ giá thửa đất với suất dung tích là 1, thì giá đất tăng 5% Việc hiệu chỉnh giá đất đối với nhân tố vị trí, hình dáng, khu vực, nhân tố cá biệt, đều so sánh với thửa đất chờ định giá, chữ số trong biểu là âm, thể hiện điều kiện của thửa đất giao dịch thành là kém hơn thửa đất chờ định giá, nếu số liệu trong biểu là dương thể hiện điều kiện của thửa đất giao dịch thành là tốt hơn thửa đất chờ định giá; con số thể hiện phạm vi hiệu chỉnh đối với giá cả đất đai của thửa đất

Căn cứ vào những điều kiện nêu trên, tính giá của thửa đất H năm 2005

CÂU HỎI ÔN TẬP CHƯƠNG 4

1 Phương pháp thu nhập dựa trên nguyên tắc gì? Tại sao? Hãy trình bày đặc điểm của phương pháp thu nhập Điều kiện nào thì thực hiện được phương pháp thu nhập?

2 Phương pháp so sánh trực tiếp dựa trên nguyên tắc gì? Tại sao? Hãy trình bày đặc điểm của phương pháp so sánh trực tiếp Điều kiện nào thì thực hiện được phương pháp so sánh trực tiếp?

3 Phương pháp thặng dư dựa trên nguyên tắc gì? Tại sao? Hãy trình bày đặc điểm của phương pháp thặng dư Điều kiện nào thì thực hiện được phương pháp thặng dư?

4 Phương pháp chi phí dựa trên nguyên tắc gì? Tại sao? Hãy trình bày đặc điểm của phương pháp chi phí Điều kiện nào thì thực hiện được phương pháp chi phí?

5 Phương pháp phân tích hồi quy đựoc tiến hành như thế nào? Điều kiện nào thì áp dụng được mô hình nhân quả?

CHƯƠNG 5: ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở VIỆT NAM

Nội dung của chương V là phương pháp định giá đất cụ thể đang được áp dụng tại Việt Nam:

- Những quy định có liên quan đến định giá đất của Việt Nam;

- Định giá nhóm đất nông nghiệp;

- Định giá nhóm đất phi nông nghiệp;

- Định giá đất ở khu vực giáp ranh

Yêu cầu sinh viên học xong chương này phải biết cách xác định giá đất trong điều kiện Việt Nam hiện nay, trong từng khu vực cụ thể

1 NHỮNG QUY ĐỊNH CÓ LIÊN QUAN ĐẾN ĐỊNH GIÁ ĐẤT CỦA VIỆT NAM 1.1 Giá đất

Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế Cho nên giá cả đất đai ở nước ta không giống các quốc gia thông thường có chế độ tư hữu đất đai, mà giá đất là giá phải trả để

có quyền sử dụng đất trong nhiều năm, mà không phải là giá cả quyền sở hữu đất, đồng thời

do thời gian sử dụng đất tương đối dài, nói chung đều trên dưới 20 năm, trong thời gian sử dụng cũng có quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn tương

tự như quyền sở hữu Do vậy Luật Đất đai quy định: Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất (Khoản 23 Điều 4 Luật Đất đai 2003)

Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây (Điều 55 Luật đất đai 2003):

1 Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá;

2 Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;

3 Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền

sử dụng đất

Giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước

Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất thường phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phục việc đầu cơ đất đai để kiếm lời

và các tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuê đất

Giá đất do người sử dụng đất thoả thuận với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất nó biểu hiện bằng tiền do người chuyển nhượng (bán) và người nhận chuyển nhượng (mua) tự thoả thuận với nhau tại một thời điểm xác định gọi là giá đất thị trường Giá bán quyền sử dụng của một mảnh đất nào đó phù hợp với khả năng của người bán quyền sử dụng đất trong một thị trường có tác động quy luật giá trị (trao đổi ngang giá), quy luật cung

cầu, quy luật cạnh tranh Giá đất này phản ánh đúng bản chất của các giao dịch dân sự về đất đai là tôn trọng sự tự do thỏa thuận ý chí giữa các bên, tính đúng giá trị thực của đất đai khắc phục sự áp đặt về giá đất của Nhà nước và phù hợp với việc sử dụng đất đai trong điều kiện kinh tế thị trường

1.2 Định giá đất

Tại điều 5 Luật đất 2003 quy định về sở hữu đất của nước ta:

“Đất thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất như sau:

1 Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất;

2 Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất;

3 Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;

4 Định giá đất.”

Như vậy định giá đất là một trong bốn quyền định đoạt đối với đất đai của Nhà nước

và là công cụ quan trọng trong việc thiết lập một cơ chế quản lý đất thích hợp theo định hướng kinh tế thị trường, nó là cơ sở cho chuyển nhượng quyền sử dụng có trả tiền theo đấu thầu, đấu giá, và hợp đồng thoả thuận giữa người quản lý và người sử dụng đất Hiện nay định giá đất ở Việt Nam được thực hiện ở một số lĩnh vực sau: xây dựng bảng giá quy định hàng năm cho các địa phương làm cơ sở thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; xây dựng giá khởi điểm khi thực hiện giao đất có thu tiền thông qua hình thức đấu giá; tính toán giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ các công trình phúc lợi

1.3 Nguyên tắc định giá đất

Để phù hợp với công tác định giá đất ở Việt Nam hiện nay ngoài các nguyên tắc chung

đã nêu ở chương III, việc định giá đất của Nhà nước phải bảo đảm các nguyên tắc (Điều 56 Luật Đất đai 2003) sau đây:

1 Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp;

2 Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau;

3 Ðất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau

Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất (nêu trên), phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất do Chính phủ quy định, Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương xây dựng giá đất cụ thể tại địa phương trình Hội đồng nhân dân cùng cấp cho ý kiến trước khi quyết định

1.4 Phương pháp xác định giá đất

Căn cứ vào tình hình cụ thể về thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hồ sơ về các loại đất, số liệu đã thu thập, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh lựa chọn phương pháp xác định giá

đất sau cho phù hợp; trong trường hợp cần thiết có thể sử dụng kết hợp cả hai phương pháp xác định giá đất này để kiểm tra, so sánh, đối chiếu các mức giá ước tính để quyết định mức giá cụ thể

a Phương pháp so sánh trực tiếp

Khái niệm

Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng đất, loại đô thị, loại đường phố

và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá (Điều 4 Nghị định 188-2004/NĐ-CP)

Điều kiện áp dụng

Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi trên thị trường có các loại đất tương tự đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất so sánh được với loại đất cần định giá Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của loại đất tương tự sử dụng để phân tích, so sánh với loại đất cần định giá phải là giá chuyển nhượng quyền sử dụng sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường (Điều 5 Nghị định 188-2004/NĐ-CP)

Trình tự tiến hành

Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin

- Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất so sánh được với thửa đất, khu đất cần định giá để thu thập thông tin

Lựa chọn từ 3 đến 5 thửa đất, khu đất tương đồng với nhau về loại đất, diện tích đất, kết cấu hạ tầng, cơ sở pháp lý ở liền kề hoặc ở khu vực lân cận với thửa đất, khu đất cần định giá và đều có các điều kiện tương tự, so sánh được với thửa đất, khu đất cần định giá đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hoặc tổ chức giao dịch trên sàn giao dịch bất động sản, tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất thành công để thu thập thông tin cần thiết

- Thời gian thu thập thông tin:

Những thông tin cần thu thập phải diễn ra trong khoảng thời gian gần nhất với thời điểm khảo sát để so sánh, xác định giá của thửa đất hoặc khu đất cần định giá

Trường hợp không thu thập được những thông tin trong khoảng thời gian gần nhất, thì

có thể thu thập thông tin về các cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn 01 năm tính đến thời điểm định giá đất Nếu không có những thông tin về các cuộc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời gian gần nhất hoặc trong thời gian 01 năm để thu thập, thì thu thập thông tin trong thời gian 03 năm tính đến thời điểm định giá đất

- Những thông tin cần thu thập:

+ Địa điểm, đặc điểm hiện tại của thửa đất (loại đất, hạng đất, vị trí, loại đô thị, loại đường phố, diện tích, hình dáng, các đặc trưng địa lý của thửa đất, tài sản trên đất);

+ Môi trường (bao gồm môi trường tự nhiên gồm những điều kiện cơ bản như cảnh quan, nguồn nước; mức độ ô nhiễm không khí và nguồn nước; mức độ thoái hóa của đất, và môi trường kinh tế - xã hội gồm những điều kiện cơ bản như kết cấu hạ tầng tốt hay không tốt, thuận lợi hay không thuận lợi về giao thông, thương mại, thông tin liên lạc, y tế, văn hóa giáo dục, trật tự và an ninh xã hội, );

+ Các đặc điểm về pháp lý (qui hoạch khu đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền thừa kế, đất được tặng, cho, thuê, lấn chiếm, v.v.);

+ Thời điểm chuyển nhượng, giao dịch, hoặc đấu giá quyền sử dụng đất thành công; + Thống kê các mức giá chuyển nhượng, giá cho thuê, đấu giá quyền sử dụng đất; + Thời gian, điều kiện giao dịch chuyển nhượng và thanh toán

- Điều kiện của thông tin:

Những thông tin trên đây phải được thu thập từ kết quả những cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường, tức là những cuộc giao dịch giữa người mua và người bán tự nguyện, mỗi bên có đầy đủ thông tin và hiểu biết về loại đất, thửa đất, khu đất mà mình tham gia giao dịch Những cuộc giao dịch mua bán này không có tính đầu cơ, không bị sức ép về thời gian, bị ép buộc mua bán hoặc mua bán giữa các bên có quan hệ huyết thống, không có giấy tờ hợp pháp và các lý do chủ quan khác gây tác động làm sai lệch quá trình hình thành và vận động bình thường của giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường

Bước 2: So sánh, phân tích thông tin Căn cứ những thông tin đã khảo sát, thu thập được ở Bước 1, tiến hành phân tích, so sánh để lựa chọn những tiêu chí giống nhau và khác nhau giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá Trên cơ sở đó xác định các tiêu chí giống và khác biệt về giá để tính toán, xác định giá cho thửa đất, khu đất cần định giá

Bước 3: Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá để xác định giá cho thửa đất cần định giá

Giá trị ước tính của thửa đất, khu đất cần định giá được tính theo cách điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá với từng thửa đất, khu đất so sánh như sau:

Giá trị ước tính

của thửa đất,

khu đất cần

định giá

=

Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của từng thửa đất, khu đất so sánh

±

Mức tiền điều chỉnh mức giá hình thành từ những yếu tố khác biệt về giá của từng thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá

Trong đó, mức tiền điều chỉnh mức giá giữa từng thửa đất, khu đất so sánh và thửa đất, khu đất cần định giá là lượng điều chỉnh sự khác biệt về giá xuất phát từ những khác biệt

về vị trí thửa đất, kết cấu hạ tầng, đặc điểm của loại đất, mức độ ô nhiễm môi trường, v.v Sự khác biệt về giá giữa thửa đất so sánh và thửa đất cần định giá (có thể tính theo giá trị tuyệt đối hoặc tỷ lệ % của giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất) được xác định căn cứ vào đánh giá của các chuyên gia và cơ quan định giá đất

Trường hợp giá đất có biến động trong khoảng thời gian từ thời điểm chuyển nhượng thành công quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh đến thời điểm xác định giá của thửa đất cần định giá, thì phải điều chỉnh mức giá của thửa đất so sánh về ngang mức giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường, sau đó thực hiện việc điều chỉnh tiếp mức giá của thửa đất so sánh theo công thức nêu trên

Bước 4: Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy số bình quân của các mức giá của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính toán điều chỉnh khác biệt về giá ở Bước

3

b Phương pháp thu nhập

Khái niệm

Phương pháp thu nhập là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại Ngân hàng Thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn (Điều 4 Nghị định 188-2004/NĐ-CP)

Điều kiện áp dụng

Phương pháp thu nhập chỉ áp dụng để định giá cho các loại đất xác định được các khoản thu nhập mang lại từ đất (Điều 5 Nghị định 188-2004/NĐ-CP)

Trình tự tiến hành

Bước 1: Tính tổng thu nhập hàng năm do thửa đất cần định giá mang lại

- Đối với đất được sử dụng để cho thuê hoặc đất có xây dựng công trình kiến trúc (nhà cửa) để cho thuê thì tổng thu nhập của thửa đất cần định giá chính là số tiền cho thuê đất hoặc

số tiền cho thuê đất và công trình trên đất thu được hàng năm

- Đối với loại đất được sử dụng cho sản xuất nông nghiệp thì tổng thu nhập của thửa đất cần định giá chính là tổng doanh thu từ hoạt động sản xuất trên thửa đất, loại đất thu được hàng năm

Bước 2: Tính tổng chi phí phải chi ra hình thành tổng thu nhập và các khoản phải nộp theo luật định

Tổng chi phí bao gồm các khoản chi phí cụ thể như thuế, chi phí đầu tư cải tạo, chi phí sản xuất Các khoản chi phí này được tính theo các quy định hiện hành của Nhà nước; khoản chi phí nào không có quy định của Nhà nước thì tính theo giá thực tế phổ biến tại thị trường địa phương mà cơ sở sản xuất, kinh doanh đã chi trả (qui định trong hợp đồng, hóa đơn mua bán hàng hóa do cơ quan tài chính có thẩm quyền phát hành)

Bước 3: Xác định thu nhập thuần túy hàng năm theo công thức sau:

Thu nhập thuần túy

hàng năm =

Tổng thu nhập hàng năm tính được ở Bước 1 -

Tổng chi phí đã tính

ở Bước 2

Bước 4: Ước tính mức giá đất cần định giá theo công thức sau:

Thu nhập thuần túy hàng năm thu được từ thửa đất Giá đất ước tính =

Lãi suất tiền gửi tiết kiệm kỳ hạn 12 tháng

Khi định giá đất theo phương pháp thu nhập, tổng thu nhập, các chi phí xác định ở Bước 1, Bước 2 và thu nhập thuần túy xác định ở Bước 3 phải là tổng thu nhập, tổng chi phí

và mức thu nhập thuần túy bình quân của hạng đất hoặc vị trí đất của loại đất cần định giá và đúng với mục đích sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt Đồng thời, tính bình quân cho từng năm trong 3 năm ngay trước thời điểm xác định giá đất

Trường hợp không thu thập được số liệu trong 3 năm thì sử dụng số liệu của năm ngay trước thời điểm xác định giá đất

2 ĐỊNH GIÁ NHÓM ĐẤT NÔNG NGHIỆP

2.1 Khung giá quy định

Điều 13 Luật Đất đai 2003 quy định nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất: a) Ðất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa, đất đồng cỏ dùng vào chăn nuôi, đất trồng cây hàng năm khác;

b) Ðất trồng cây lâu năm;

c) Ðất rừng sản xuất;

d) Ðất rừng phòng hộ;

đ) Ðất rừng đặc dụng;

e) Ðất nuôi trồng thuỷ sản;

g) Ðất làm muối;

h) Ðất nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ

Theo quy định của Chính phủ trong Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004

về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất, đất nông nghiệp được quy định ở

5 bảng giá theo 3 vùng (đồng bằng, trung du và miền núi) Đối với mỗi vùng để thuận lợi cho các địa phương tiến hành xác định giá đất quy định, khung giá chỉ quy định giá tối đa và giá tối thiểu

Khung giá đất trồng cây hàng năm được quy định dao động từ 1,0 đến 90,0 nghìn đồng/m2, các xã vùng đồng bằng giá tối thiểu là 4,0 nghìn đồng/m2 và giá tối đa là 90,0 nghìn

đồng/m2, các xã vùng trung du giá tối thiểu là 3,0 nghìn đồng/m2 và giá tối đa là 70,0 nghìn

đồng/m2, các xã miền núi giá tối thiểu là 1,0 nghìn đồng/m2 và giá tối đa là 47,5 nghìn

đồng/m2 (bảng 5.1)

Bảng 5 1 Khung giá đất trồng cây hàng năm

Ðơn vị tính: Nghìn đồng/m 2

Loại xã Xã đồng bằng Xã trung du Xã miền núi

Giá tối thiểu

Giá tối

đa

Giá tối thiểu

Giá tối

đa

Giá tối thiểu

Giá tối

đa Mức giá

4,0 90,0 3,0 70,0 1,0 47,5 (Nghị định 188/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ)

Đối với đất trồng cây lâu năm (bảng 5.2), giá đất dao động từ 0,8 đến 105,0 nghìn đồng/m2, các xã đồng bằng giá tối thiểu là 5,0 nghìn đồng/m2 và giá tối đa là 105,0 nghìn

đồng/m2

Bảng 5 2 Khung giá đất trồng cây lâu năm

Ðơn vị tính: Nghìn đồng/m 2

Loại xã Xã đồng bằng Xã trung du Xã miền núi

Giá tối thiểu

Giá tối

đa

Giá tối thiểu

Giá tối

đa

Giá tối thiểu

Giá tối

đa Mức giá

(Nghị định 188/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ)

Giá đất rừng sản xuất được quy định với giá cao nhất là 40 nghìn đồng/m2 và giá thấp nhất là 500 đồng/m2 theo các xã thuộc 3 vùng đồng bằng, trung du và miền núi (bảng 5.3.)

Bảng 5 3 Khung giá đất rừng sản xuất

Ðơn vị tính: Nghìn đồng/m 2

Loại xã Xã đồng bằng Xã trung du Xã miền núi

Giá tối thiểu

Giá tối

đa

Giá tối thiểu

Giá tối

đa

Giá tối thiểu

Giá tối

đa Mức giá

1,5 40,0 0,8 25,5 0,5 20,0 (Nghị định 188/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ)

Đất nuôi trồng thuỷ sản cũng được quy định theo 3 vùng với mức giá cao nhất là 90 nghìn đồng/m2 và thấp nhất là 500 đồng/m2 (bảng 5.4.) Đối với xã đồng bằng giá tối thiểu là

3,0 nghìn đồng/m2 và giá tối đa là 90,0 nghìn đồng/m2

Bảng 5 4 Khung giá đất nuôi trồng thuỷ sản

Ðơn vị tính: Nghìn đồng/m 2

Loại xã Xã đồng bằng Xã trung du Xã miền núi

Giá tối thiểu

Giá tối

đa

Giá tối thiểu

Giá tối

đa

Giá tối thiểu

Giá tối

đa Mức giá

3,0 90,0 2,0 50,0 0,5 24,0 (Nghị định 188/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ)

Đất làm muối được quy định chung trong cả nước giá tối thiểu là 1,5 nghìn đồng/m2 và

giá tối đa là 41,0 nghìn đồng/m2 (bảng 5.5.)

Bảng 5 5 Khung giá đất làm muối

Ðơn vị tính: Nghìn đồng/m 2

Cả nước

(Nghị định 188/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ) Ðối với đất rừng phòng hộ và đất rừng đặc dụng, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá đất rừng sản xuất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định và căn cứ phương pháp định giá

đất rừng sản xuất quy định tại Ðiều 13 Nghị định 188/2004/NĐ-CP để định mức giá phù hợp

với tình hình thực tế tại địa phương

Ðối với các loại đất nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá các loại đất nông nghiệp liền kề do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết

định và căn cứ phương pháp định giá đất đối với loại đất nông nghiệp liền kề quy định tại

Ðiều 13 Nghị định 188/2004/NĐ-CP để định mức giá cho phù hợp với tình hình thực tế tại

địa phương

2.2 Xác định vùng đất hạng đất

Theo quy định tại Ðiều 9 của Nghị định 188/2004/NĐ-CP căn cứ để xác định giá đối với đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất rừng sản xuất,

đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng và các loại đất nông nghiệp khác là vùng và hạng đất