GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ ĐẤT - TS. HỒ THỊ LAM TRÀ - 8 docx

Khu vực đất giáp ranh a Khu vực đất giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương a Ðối với đất nông nghiệp tại khu vực đất giáp ranh được xác định từ đường phân địa giới hà

Bảng 5 19 Giá đất phi nông nghiệp quy định cho các thị trấn

Đơn vị tính: Đồng/m 2

Giá đất ở

Đường loại 1 11 000 000 6 600 000 4 000 000 2 300 000 Đường loại 2 9 100 000 5 500 000 3 300 000 2 000 000

Đường loại 1 5 500 000 3 200 000 2 300 000 1 700 000 Đường loại 2 4 200 000 2 700 000 1 900 000 1 500 000

Giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp

Đường loại 1 4 700 000 2 850 000 1 900 000 1 400 000 Đường loại 2 3 900 000 2 400 000 1 600 000 1 300 000

Đường loại 1 2 400 000 1 500 000 1 400 000 1 100 000 Đường loại 2 1 800 000 1 400 000 1 250 000 1 000 000 (Quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 của UBND thành phố Hà Nội)

d) Xác định giá đất phi nông nghiệp tại đô thị của Hà Nội

Căn cứ vào vị trí cụ thể, và mục đích sử dụng của thửa đất cần định giá để xác định giá đất cho thửa đất cần xác định giá đất Ví dụ cần xác định giá đất cho thửa đất ở vị trí 3 thuộc đường loại 2 của thị trấn Đông Anh đang sử dụng làm đất ở Theo phân loại thị trấn thì Đông Anh là thị trấn loại I, do đó thửa đất ở vị trí 3, đường loại 2 có giá đất là 3,3 triệu đồng/m2 với mục đích sử dụng làm đất ở

3.5 Một số luật định giá đất được áp dụng ở đô thị

a) Luật Hoffman và Hoffman-Neill

Luật Hoffman và Hoffman-Neill được phát biểu đầu tiên khoảng năm 1866 Luật này được áp dụng đối với mảnh đất hình chữ nhật, dựa trên giả định rằng 50 ft đầu từ mặt tiền của một lô đất có độ sâu 100 ft, có giá trị bằng 2/3 giá trị của lô đất Luật này đã được tính toán

theo bảng độ sâu chia theo đơn vị độ dài của Anh là ft Với độ sâu từ 1-200 ft 1 ft = 12 incher; 1incher = 2,54 cm

b) Luật Harper

Luật này nguyên gốc là ở Luân đôn; nó là cách tốt nhất để nhớ, người định giá hay sinh viên không nhất thiết phải tuân theo hoặc thứ tự để giảng giải cho độ sâu Luật này được

áp dụng đối với mảnh đất hình chữ nhật, nguyên tắc này là giá trị của một lô đất thay đổi trực tiếp với căn bậc 2 của độ sâu, và nhân tố độ sâu là giá trị căn bậc hai của độ sâu so với độ sâu của lô đât

df = 10 √d / D

df = Nhân tố độ sâu, d, D = Ðộ sâu (ft)

Ví dụ: Giá trị của lô đất có chiều sâu là 50 ft sẽ xấp xỉ 0,7 (hay 70%) giá trị lô đất tương tự có chiều sâu 100 ft (với cùng bề rộng mặt tiền) Nếu chiều sâu của lô đất là 81 ft, sẽ

có giá trị bằng 0,9 (hay 90%) giá trị của lô đất tương tự có chiều sâu 100 ft (với cùng chiều rộng mặt tiền)

d

D

d) Luật 4-3-2-1

Luật này chia 40% giá trị của một lô đất có chiều sâu là 100 ft đến 25 ft đầu tiên; 30% giá trị đến 25 ft thứ 2; 20% đến 25 ft thứ 3; và 10% còn lại là phần tư cuối cùng

Nó sẽ tương đương với độ sâu 50 ft của luật Hoffman-Neill có giá trị là 66.7%; luật Harper là 70,7%; và luật 4-3-2-1 là 70% Ðiều đó đáng lưu ý để tìm ra những nguyên tắc mà chúng thay đổi sẽ cho những kết quả với những lý do khác nhau

100 m

e) Nguyên tắc tính giá trị của lô đất có hình thể không bình thường

(Nguyên tắc của Úc)

Một nguyên tắc được sử dụng nhiều ở Úc để xác định giá trị của những lô đất có hình thể không bình thường Trước tiên phải xác định được mặt tiền tương đương Chiều rộng mặt tiền tương đương bằng hai lần mặt tiền cộng thêm vào chiều rộng của đường đáy và chia kết quả làm 3 Giá trị của lô đất bằng giá trị của 1 đơn vị gốc nhân với chiều rộng mặt tiền tương đương và nhân tố độ sâu

d = (2dm + dđ) / 3 d: chiều rộng mặt tiền tương đương

dm: chiều rộng mặt tiền

dđ: chiều dài đáy

dđ

dm

f) Ví dụ

Ví dụ 1

Tính giá trị của các lô đất P, Q, R, biết giá đất 1m mặt tiền là 100 triệu đồng với độ sâu 100m;

Giá đất = G * d * df

G là giá 1m mặt đường

d là chiều dài mặt tiền

df là hệ số chiều sâu

GR = 100 triệu * 5m * 10 √100/100 = 500 triệu

GQ = 100 triệu * 5m * 10 √50 / 100 = 100 * 5m * 0,70 = 350 triệu đồng

GP = 100 triệu * 5m * 10 √25 / 100 = 100 * 5m * 0,50 = 250 triệu đồng

25 P 50 Q

100 R

5m 5m 5m

Ví dụ 2: tính giá lô đất X và Y, biết giá đất 1m mặt tiền là 100 triệu đồng với độ sâu 100m;

GX+Y = 100 triệu * 10 * 10 √ 100/100 = 1.000 triệu đồng

GY = 100 triệu * 5m * 10 √50 / 100 = 350 triệu đồng

GX = GX+Y - GY = 1.000 - 350 = 650 triệu đồng

X 50

Y 100

Ví dụ 3: Tính giá lô đất H, J, M, N, O, P, biết giá đất 1m mặt tiền là 100 triệu đồng với

độ sâu 100m;

3 7 5 5

N O

H J

100

M 50 P

7 3 5 5

Áp dụng công thức d = (2dm + dđ) / 3

Ta có giá trị của các lô đất như sau:

GH = 100 triệu * (2 * 7 + 3)/ 3 * 1 = 567 triệu đồng

GJ = 100 triệu * (2 * 3 + 7)/ 3 * 1 = 433 triệu đồng

GM = 100 triệu * (2 * 5 + 0)/ 3 * 1 = 334 triệu đồng

GN = 100 triệu * (2 * 0 + 5)/ 3 * 1 = 166 triệu đồng

GP = 100 triệu * (2 * 5 + 0)/ 3 * 0,7 = 233,8 triệu đồng

GQ = 100 triệu * (2 * 0 + 5)/ 3 * 0,3 = 49,8 triệu đồng

4 ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở KHU VỰC GIÁP RANH

4.1 Khu vực đất giáp ranh

a) Khu vực đất giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương

a) Ðối với đất nông nghiệp tại khu vực đất giáp ranh được xác định từ đường phân địa giới hành chính giữa các tỉnh vào sâu địa phận mỗi tỉnh tối thiểu 500 mét

b) Ðối với đất phi nông nghiệp ở nông thôn tại khu vực đất giáp ranh được xác định từ đường phân địa giới hành chính giữa các tỉnh vào sâu địa phận mỗi tỉnh tối thiểu 300 mét

c) Ðối với đất phi nông nghiệp ở đô thị thuộc cùng một loại đô thị thì khu vực đất giáp ranh được xác định từ đường phân địa giới hành chính giữa các tỉnh vào sâu địa phận mỗi tỉnh tối thiểu 200 mét

d) Trường hợp khu vực đất giữa các tỉnh bị ngăn cách bởi sông, hồ, kênh có chiều rộng

từ 100 mét trở xuống thì khu vực đất giáp ranh được xác định từ bờ sông, bờ hồ, bờ kênh của mỗi bên sông, bên hồ, bên kênh vào sâu địa giới của mỗi tỉnh theo quy định tại điểm a, b, c khoản này Nếu chiều rộng của sông, hồ, kênh trên 100 mét thì không xếp loại đất giáp ranh

b) Khu vực đất giáp ranh giữa các quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương

Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ tình hình thực tế tại địa phương quy định cụ thể khu vực đất giáp ranh giữa các quận, huyện, thị xã trong tỉnh, thành phố cho phù hợp.Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh vận dụng các nguyên tắc định giá đất tại khu vực giáp ranh quy định Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ quy định và vận dụng các nguyên tắc định giá đất tại khu vực giáp ranh để quy định giá đất cụ thể tại khu vực đất giáp ranh cho phù hợp

4.2 Định giá đất tại khu vực giáp ranh

Định giá đất tại khu vực giáp ranh được quy định tại Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004 của Bộ Tài Chính về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất cụ thể:

a) Giá đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương:

- Khi định giá đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, Uỷ ban nhân dân các tỉnh có đất giáp ranh phải căn cứ vào quy định tại Khoản 1 Điều

12, Khoản 1 Điều 14 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và hướng dẫn xác định giá đất tại Thông tư 114/2004/TT-BTC

- Trước khi quyết định giá đất tại khu vực giáp ranh qui định tại Khoản 1 Điều 12 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh phải tham khảo, trao đổi với nhau về mức giá dự kiến ban hành và phải tuân thủ theo đúng nguyên tắc qui định tại Tiết

c Mục 1 Điều 56 Luật Đất đai năm 2003: “Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố

có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo qui hoạch thì mức giá như nhau”

Trong trường hợp đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố có cùng mục đích

sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo qui hoạch, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau nhưng có các chính sách phát triển kinh tế, xã hội, chính sách thu hút đầu tư

khác nhau, thì mức giá tại khu vực giáp ranh có thể chênh lệch nhau nhưng tối đa không quá

20%

- Trường hợp các địa phương không thỏa thuận được với nhau về mức giá tại khu vực đất giáp ranh, thì báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định

b) Giá đất tại khu vực giáp ranh giữa các quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh,

thành phố trực thuộc trung ương

Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh, căn cứ tình hình thực tế tại địa phương, quy định giá đất tại các khu vực đất giáp ranh cho phù hợp theo nguyên tắc: Khoảng cách đất giáp ranh do tỉnh

quy định nếu có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện

tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau

Trường hợp tại khu vực giáp ranh mà điều kiện kết cấu hạ tầng không như nhau thì giá đất tại khu vực đất giáp ranh được xác định căn cứ vào điều kiện thực tế của từng khu vực

Đối với đất ở tại nông thôn ở các vùng ven đô thị (bao gồm các xã tiếp giáp với nội thành phố và thị trấn thuộc đô thị đặc biệt và đô thị loại I và các thôn (ấp) tiếp giáp với nội

thành phố, thị xã thị trấn của các đô thị còn lại), thì giá đất tại khu vực này được xác định theo

nguyên tắc định giá cho các thửa đất liền kề và được vận dụng khung giá đất do Chính phủ

qui định cho loại đô thị nằm liền kề

Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh qui định cụ thể về đất ở tại nông thôn ở các vùng ven đô thị

4.3 Định giá đất tại khu vực giáp ranh của Hà Nội

a) Phân khu vực

Xã giáp ranh nội thành Huyện Từ Liêm gồm các xã: Trung Văn, Cổ Nhuế, Xuân Đỉnh, Đông Ngạc, Mỹ Đình,

Mễ Trì

Huyện Thanh Trì gồm các xã: Tân Triều, Thanh Liệt, Tứ Hiệp, Tam Hiệp, Yên Mỹ

Huyện Gia Lâm: Trâu Quỳ, Cổ Bi, Đông Dư

b) Phân loại đường và vị trí

Đất ở thuộc khu vực xã giáp ranh các quận (có chung ranh giới hành chính với quận) được phân làm 5 loại đường Cụ thể như sau:

Bảng 5 20 Phân loại đường vùng giáp ranh

Số

I Huyện Gia Lâm

a Quốc lộ

b Đường địa phương

4 - Đường từ Đại học NN 1 đi Bát Tràng (hoặc đê sông Hồng) V

5 - Đường trong Đại học NN 1 (áp dụng với trục chính) IV

7 - Vành đai III (đi Lạng Sơn thuộc quận Long Biên) III

II Huyện Thanh Trì

a Quốc lộ

1 Quốc lộ 1A từ cuối Thị trấn Văn Điển đến hết địa phận huyện Thanh Trì V

2 Quốc lộ 1B Pháp Vân - Cầu Giẽ (địa phận huyện Thanh Trì) V

b Đường địa phương

3 Đường đê Sông Hồng (đoạn Huyện Thanh Trì) V

4 Đoạn hết Thị trấn Văn Điển - Giáp địa phận Hà Tây V

5 Đường Liên xã (Thị trấn Văn Điển qua xã Tam Hiệp Hoàng Liệt) V

6 Đường từ cuối Thị trấn Văn Điển - Tứ Hiệp - Đê sông Hồng V

8 Đường từ Phố Triều Khúc rẽ vào thôn Triều Khúc IV

III Huyện Từ Liêm

a Quốc lộ

b Đường địa phương

4 + Đường từ Phạm Văn Đồng vào khu ngoại giao đoàn II

5 + Đường từ Hồ Tùng Mậu vào Khu đô thị Mỹ Đình I, II II

15 Đường Vành Khuyên (tạm gọi) (Nút giao thông Nam cầu Thăng Long thuộc địa phận xã Đông Ngạc - Xuân Đỉnh) III

18 Đoạn từ đường 69 đi Đại học Cảnh sát, Mỏ Địa chất V

(Quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 của UBND thành phố Hà Nội)

c) Giá quy định

Giá đất ở thuộc khu vực xã giáp ranh các quận (có chung ranh giới hành chính với quận) được phân làm 5 loại đường (bảng 5.20) và 4 vị trí quy định cụ thể ở bảng 5.21 Trong

phạm vi tính từ chỉ giới hè đường, phố đến 200 m được xác định theo 4 vị trí (1, 2, 3, 4) như

nguyên tắc xác định vị trí thửa đất ở các quận, thị trấn Các vị trí còn lại ngoài 200 m tính từ

chỉ giới hè đường, phố

Bảng 5 21 Giá đất khu vực giáp ranh

Đơn vị tính: Đồng/m 2

Giá đất ở

Vị trí lô đất

Đoạn loại I Đoạn loại II Đoạn loại III Đoạn loại IV Đoạn loại V

Vị trí 1 18 000 000 15 000 000 11 000 000 8 760 000 7 000 000

Vị trí 2 9 000 000 7 500 000 6 000 000 4 300 000 3 500 000

Vị trí 3 7 000 000 6 500 000 3 200 000 2 700 000 2 300 000

Vị trí 4 5 500 000 4 100 000 2 200 000 2 000 000 1 900 000

Ngoài phạm

vi 200m 4 000 000 3 000 000 1 800 000 1 700 000 1 600 000

Giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp

Vị trí lô đất

Đoạn loại I Đoạn loại II Đoạn loại III Đoạn loại IV Đoạn loại V

Vị trí 1 7 700 000 6 450 000 4 750 000 3 800 000 3 000 000

Vị trí 2 3 850 000 3 250 000 2 700 000 2 000 000 1 650 000

Vị trí 3 3 000 000 2 800 000 1 500 000 1 400 000 1 450 000

Vị trí 4 2 350 000 1 800 000 1 400 000 1 300 000 1 250 000

Ngoài phạm

vi 200m 1 750 000 1 500 000 1 200 000 1 100 000 1 050 000

(Quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 của UBND thành phố Hà Nội) Căn cứ vào vị trí của từng thửa đất để xác định giá của thửa đất

BÀI TẬP CHƯƠNG 5

1 Xác định giá đất trồng lúa (đất trồng cây hàng năm) hạng III tại xã A (là xã đồng bằng) của huyện C, tỉnh X ở vùng Đồng bằng sông Cửu Long một năm sản xuất được 3 vụ lúa, theo số liệu giả định sau:

Đơn vị tính Năm 2002 Năm 2003 Năm 2004

Tổng thu nhập đồng 42.500.000 55.000.000 40.500.000

Chi phí sản xuất đồng 19.550.000 24.200.000 18.750.000 Lãi suất tiền gửi tiết kiệm (*) kỳ hạn 12

tháng

2 Một xã đồng bằng tại huyện X của thành phố theo khung giá đất trồng cây hàng năm do Chính phủ quy định là 70.000 đ/m2; các hệ số vị trí định giá đã xây dựng được từ vị trí 1 đến

vị trí 4 theo thứ tự là: 1; 0,87; 0,70; 0,52 Hãy xác định giá đất trồng cây hàng năm của các vị trí còn lại cho xã

3 Hãy xác định giá đất ở của các vị trí 2, 3 và 4 cuả các đường loại I, II, III, IV, biết giá thị trường trung bình của vị trí 1 đường loại I, II, III, IV tương ứng của đô thị đặc biệt là 54, 50,

45 và 40 triệu đồng/m2; các hệ số vị trí định giá đã xây dựng được từ vị trí 1 đến vị trí 4 của đường loại I, II, III, IV theo thứ tự là: 1; 0,85; 0,70 và 0,50

4 Cho 3 mảnh đất như hình vẽ:

Mảnh X mặt tiền 4m, sâu 20m

Mảnh Y mặt tiền 5m, sâu 12m

Mảnh Z mặt tiền 6m, sâu 25m

Biết giá thị trường mảnh X là 100 triệu

Hãy xác định giá của mảnh Y và Z?

X-20

Y-12

Z-25

4m 5m 6m

5 Cho 3 mảnh đất như hình vẽ

Mảnh X mặt tiền 5m, sâu 20m

Mảnh Y mặt tiền 6m, sâu 18m

Mảnh Z mặt tiền 4m, sâu 25m

Biết giá thị trường mảnh X là 100 triệu

Hãy xác định giá của mảnh Y và Z

Z-25m

X-20m

Y-18m

5m 6m 4m

6 Một mảnh đất hình thang ABCD (như hình vẽ) trong đó AB là mặt tiền đường phố, AB song song với CD, AB = 65m, CD = 95m, AD = 72m, độ sâu thửa đất là 70m Chia mảnh đất làm 2 phần bởi một đường thẳng vuông góc với mặt phố, anh, chị hãy xác định kích thước mỗi phần để hai mảnh đất có giá đất bằng nhau

CÂU HỎI ÔN TẬP CHƯƠNG 5

1 Anh hay chị hiểu gì về giá đất, định giá đất của Việt Nam

2 Tại sao phải phân vùng và phân hạng đất khi xác định giá đất nông nghiệp? Cơ sở của phân vùng và phân hạng đất là gì?

3 Phân loại đô thị, phân loại đường phố và phân loại vị trí có ý nghĩa gì đối với định giá đất phi nông nghiệp ở đô thị?

4 Hãy trình bày trình tự của việc định giá nhóm đất nông nghiệp?

5 Hãy trình bày trình tự của việc định giá nhóm đất phi nông nghiệp?

6 Xác định giá đất của khu vực giáp ranh cần lưu ý những điểm gì?

95 m

TÀI LIỆU THAM KHẢO

Bộ Tài chính, Bộ Nông nghiệp và Công nghiệp Thực phẩm, Tổng cục Quản lý Ruộng đất số 92-TT/LB ngày 10/11/1993 hướng dẫn thi hành Nghị định số 73/CP ngày 25/10/1993 của Chính phủ quy định chi tiết việc phân hạng đất tính thuế sử dụng đất nông nghiệp

1993

Bộ Tài chính Cơ sở khoa học và giải pháp thúc đẩy sự hình thành và phát triển thị trường Bất động sản ở Việt Nam 2001

Bộ Tài chính Thông tư 114/2004/BTC-TT ngày 26/11/2004 hướng dẫn thi hành Nghị định

188/2004-NĐ-CP 2004

Bộ Xây dựng - Ban Tổ chức cán bộ Chính phủ Số 02/2002/TTLT-BXD-TCCBCP ngày 08/3/2002 Hướng dẫn về phân loại đô thị và cấp quản lý đô thị 2002

Bộ Xây dựng-Bộ Kế hoạch và Đầu tư- Bộ Tài nguyên và Môi Trường-Bộ Tài Chính Hội thảo Khoa học: Phát triển và Quản lý thị trường Bất động sản Việt Nam 2003

Ngô Đức Cát Kinh tế tài nguyên đất Nhà xuất bản Nông nghiệp 2000

Mai Văn Cầu, Tôn Gia Huyên, Nguyễn Đăng Huỳnh Lý luận và phương pháp định giá đất (Dịch từ tiếng Trung Quốc) 2003

Chính phủ Nghị định số 73-CP ngày 25/10/1993 quy định chi tiết việc phân hạng đất tính thuế sử dụng đất nông nghiệp 1993

Chính phủ Nghị định 72/2001/NÐ-CP ngày 05/10/2001 của về việc phân loại đô thị và cấp quản lý đô thị 2001

Chính phủ Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất 2004

Hội khoa học kỹ thuật Xây dựng Việt Nam Kỷ yếu hội thảo: Đền bù và giải phóng mặt bằng các dự án xây dựng ở Việt Nam 2002

Murray J F N., B.A., D Litt Principles and Practice of Valuation Commonwealth Institute

of Valuers 1959

Tổng cục Địa chính Bài giảng Định giá đất 2001

Tổng cục Địa chính Cơ sở khoa học cho việc hoạch định các chính sách và sử dụng hợp lý quỹ đất đai 2001

Thủ tướng Chính phủ Quyết định số 619-TTg ngày 27/12/1993 về vệc điều chỉnh tổng hợp điểm hạng đất tính thuế sử dụng đất nông nghiệp 1993

Rost R O and H G Collins Land Valuation and Compensation in Australia Australian Institute of Valuers and Land Economists 1993

Nguyễn Văn Xây Một số giải pháp tài chính cơ bản góp phần thực đẩy sự phát triển thị trường bất động sản ở nước ta trong thời gian tới 2001

Uỷ ban Nhân dân Thành phố Hà Nội Quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 của UBND thành phố Hà Nội Về việc: Ban hành giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội, thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất 2004