PHÁP LUẬT điều CHỈNH QUAN hệ THUÊ đất GIỮA NHÀ nước và NGƯỜI sử DỤNG đất từ THỰC TIỄN tại hà nội

Qua một quá trình phát triển lâu dài, quan hệ đất đai của nước ta đã vận động theo từng thời kỳ lịch sử, ngày một hoàn thiện hơn trên cơ sở pháp định, được pháp luật bảo đảm trong các mối quan hệ cụ thể giữa Nhà nước với nhân dân, giữa các tổ chức cá nhân với nhau và với Nhà nước, một số quan hệ với tổ chức và cá nhân nước ngoài. Trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, các mối quan hệ phát sinh trong lĩnh vực đất đai ngày càng phức tạp và đa dạng. Quan hệ đất đai không chỉ là quan hệ khai thác chinh phục tự nhiên mà còn là các quan hệ kinh tế xã hội về sở hữu và sử dụng một loại tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng. Để phù hợp với quá trình đổi mới kinh tế, Đảng và Nhà nước luôn quan tâm đến vấn đề về đất đai và đã ban hành nhiều văn bản pháp luật để quản lý đất đai, điều chỉnh các mối quan hệ về đất đai, trong đó có quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất. Tuy nhiên, do đất đai tham gia vào tất cả các hoạt động kinh tế xã hội nên các quan hệ đất đai luôn chứa đựng những vấn đề phức tạp, nhạy cảm và mang tính thời sự đòi hỏi phải có sự giải quyết kịp thời đảm bảo được các lợi ích của người sử dụng đất vừa phải giữ được thế ổn định lâu dài. Luật Đất đai năm 2003 được Quốc hội thông qua ngày 26 tháng 11 năm 2003 đã trao cho người sử dụng đất các quyền và lợi ích cũng như nghĩa vụ để phù hợp với cơ chế thị trường. Giao đất, cho thuê đất là một trong những công cụ quan trọng trong quản lý nhà nước về đất đai, là tiền đề khai thác, sử dụng đất nhằm phát triển kinh tế xã hội theo quy hoạch, kế hoạch đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Đất cho thuê về cơ bản là phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được xét duyệt và quá trình chuyển đổi cơ cấu đầu tư, cơ cấu lao động và bảo đảm quốc phòng an ninh. Tuy nhiên, tình trạng đất cho thuê sử dụng không đúng mục đích, vi phạm pháp luật, găm giữ đất, chậm đưa vào sử dụng hoặc chuyển nhượng dự án còn xảy ra ở nhiều địa phương dẫn đến lãng phí đất đai và gây bất bình trong dư luận. Nhiều địa phương còn thiếu cân nhắc trong việc cho thuê đất tại các khu vực nhạy cảm, vùng biên giới… Do đó, việc tìm hiểu và hệ thống hóa những vấn đề lý luận về pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất cũng sẽ giúp chúng ta khắc phục được những thiếu sót, bất cập nêu trên, tạo cơ sở để tiếp tục hoàn thiện hành lang pháp lý về quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất. Xuất phát từ những lý do trên tôi đã chọn đề tài: “Pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất từ thực tiễn tại Hà Nội” làm đề tài nghiên cứu luận văn.

MỤC LỤC Lời cam đoan

Mục lục

Danh mục các ký hiệu, các chữ viết tắt

MỞ ĐẦU 1 Chương 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ CHUNG VỀ PHÁP LUẬT ĐIỀU CHỈNH QUAN HỆ THUÊ ĐẤT GIỮA NHÀ NƯỚC VÀ NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT 7

1.1 Khái niệm quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất 71.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất, cho thuê đất 71.1.2 Khái niệm, đặc điểm quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sửdụng đất 131.2 Nhu cầu điều chỉnh pháp luật đối với quan hệ thuê đất giữa Nhà nước vàngười sử dụng đất 191.3 Nội dung điều chỉnh pháp luật đối với quan hệ thuê đất giữa Nhà nước vàngười sử dụng đất 221.3.1 Nội dung của sự điều chỉnh pháp luật đối với quan hệ thuê đất giữa Nhànước và người sử dụng đất 221.3.2 Sự cần thiết điều chỉnh pháp luật đối với quan hệ thuê đất giữa Nhànước và người sử dụng đất 241.4 Quá trình hình thành và phát triển pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đấtgiữa Nhà nước và người sử dụng đất 24

Chương 2: PHÁP LUẬT ĐIỀU CHỈNH QUAN HỆ THUÊ ĐẤT GIỮA NHÀ NƯỚC VÀ NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT: THỰC TRẠNG, THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI HÀ NỘI 28

2.1 Thực trạng pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất và thực tiễn thực hiệntại Hà Nội 28

2.1.1 Các quy định về căn cứ, hình thức, thời hạn cho thuê đất 282.1.2 Các quy định về thẩm quyền, trình tự, thủ tục cho thuê đất 382.1.3 Các quy định về giá đất 462.1.4 Các quy định về quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong quan hệ thuêđất giữa Nhà nước và người sử dụng đất 502.2 Đánh giá chung thực trạng pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất giữaNhà nước và người sử dụng đất từ thực tiễn thực hiện tại Hà Nội 572.2.1 Những kết quả đạt được 572.2.2 Những hạn chế, bất cập và nguyên nhân 60

Chương 3: MỘT SỐ KIẾN NGHỊ ĐƯỢC ĐỀ XUẤT TỪ NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ ĐIỀU CHỈNH QUAN HỆ THUÊ ĐẤT GIỮA NHÀ NƯỚC VÀ NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT 68

3.1 Định hướng hoàn thiện các quy định pháp luật điều chỉnh quan hệ thuêđất giữa Nhà nước và người sử dụng đất 683.2 Một số kiến nghị hoàn thiện các quy định pháp luật điều chỉnh quan hệthuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất 693.2.1 Hoàn thiện các quy định về căn cứ, hình thức, thời hạn cho thuê đất 693.2.2 Hoàn thiện các quy định về thẩm quyền, trình tự thủ tục cho thuê đất.713.2.3 Hoàn thiện các quy định về giá đất 723.2.4 Hoàn thiện các quy định về quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trongquan hệ thuê đất giữa nhà nước và người sử dụng đất 73

KẾT LUẬN 76 TÀI LIỆU THAM KHẢO 78

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Qua một quá trình phát triển lâu dài, quan hệ đất đai của nước ta đãvận động theo từng thời kỳ lịch sử, ngày một hoàn thiện hơn trên cơ sở phápđịnh, được pháp luật bảo đảm trong các mối quan hệ cụ thể giữa Nhà nướcvới nhân dân, giữa các tổ chức cá nhân với nhau và với Nhà nước, một sốquan hệ với tổ chức và cá nhân nước ngoài Trong nền kinh tế thị trường địnhhướng xã hội chủ nghĩa, các mối quan hệ phát sinh trong lĩnh vực đất đaingày càng phức tạp và đa dạng Quan hệ đất đai không chỉ là quan hệ khaithác chinh phục tự nhiên mà còn là các quan hệ kinh tế xã hội về sở hữu và sửdụng một loại tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng Để phù hợp với quá trìnhđổi mới kinh tế, Đảng và Nhà nước luôn quan tâm đến vấn đề về đất đai và đãban hành nhiều văn bản pháp luật để quản lý đất đai, điều chỉnh các mối quan

hệ về đất đai, trong đó có quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụngđất Tuy nhiên, do đất đai tham gia vào tất cả các hoạt động kinh tế xã hội nêncác quan hệ đất đai luôn chứa đựng những vấn đề phức tạp, nhạy cảm vàmang tính thời sự đòi hỏi phải có sự giải quyết kịp thời đảm bảo được các lợiích của người sử dụng đất vừa phải giữ được thế ổn định lâu dài

Luật Đất đai năm 2003 được Quốc hội thông qua ngày 26 tháng 11năm 2003 đã trao cho người sử dụng đất các quyền và lợi ích cũng như nghĩa

vụ để phù hợp với cơ chế thị trường Giao đất, cho thuê đất là một trongnhững công cụ quan trọng trong quản lý nhà nước về đất đai, là tiền đề khaithác, sử dụng đất nhằm phát triển kinh tế - xã hội theo quy hoạch, kế hoạch đãđược cấp có thẩm quyền phê duyệt Đất cho thuê về cơ bản là phù hợp vớiquy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được xét duyệt và quá trình chuyển đổi cơcấu đầu tư, cơ cấu lao động và bảo đảm quốc phòng - an ninh Tuy nhiên, tìnhtrạng đất cho thuê sử dụng không đúng mục đích, vi phạm pháp luật, găm giữ

đất, chậm đưa vào sử dụng hoặc chuyển nhượng dự án còn xảy ra ở nhiều địaphương dẫn đến lãng phí đất đai và gây bất bình trong dư luận Nhiều địaphương còn thiếu cân nhắc trong việc cho thuê đất tại các khu vực nhạy cảm,vùng biên giới…

Do đó, việc tìm hiểu và hệ thống hóa những vấn đề lý luận về phápluật điều chỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất cũng sẽgiúp chúng ta khắc phục được những thiếu sót, bất cập nêu trên, tạo cơ sở đểtiếp tục hoàn thiện hành lang pháp lý về quan hệ thuê đất giữa Nhà nước vàngười sử dụng đất

Xuất phát từ những lý do trên tôi đã chọn đề tài: “Pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất từ thực tiễn tại Hà Nội” làm đề tài nghiên cứu luận văn

2 Tình hình nghiên cứu của đề tài

Đến nay, vấn đề thuê đất mà cụ thể là đề tài về quan hệ thuê đất giữaNhà nước và người sử dụng đất đã thu hút được sự quan tâm nhiều hơn củagiới nghiên cứu khoa học xã hội nói chung và giới nghiên cứu khoa học luậtnói riêng dưới nhiều phương diện khác nhau Tuy nhiên, đây là một đề tài khó

và là một chuyên đề nghiên cứu chuyên ngành hẹp Hơn nữa, đề tài nàydường như chưa được nghiên cứu một cách có hệ thống, đầy đủ và toàn diện

ở nước ta Có một số công trình, bài viết nghiên cứu trực tiếp hoặc gián tiếp

đến hoạt động thuê đất, có thể đề cập một số công trình tiêu biểu như: “Bàn

về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất” của tác giả TS Nguyễn Quang

Tuyến – Đại học Luật và Nguyễn Xuân Trọng – Vụ chính sách pháp chế, Tổng

cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên môi trường; “Cần điều chỉnh thẩm quyền

giao đất, cho thuê đất” của tác giả Phùng Hương – Tạp chí Tài Nguyên và Môi

trường, số 15/2011; Pháp luật về thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất ở

Việt Nam - Luận văn thạc sĩ Luật học của Trần Bình Trọng – năm 2006; “Giao

đất, cho thuê đất, trường hợp nào cần đấu giá?” của Luật sư Lê Văn Đài ngày

15/4/2011 – Nguồn Chinhphu.vn…

Nhìn chung, các công trình, bài báo trên đều nghiên cứu về vấn đề chothuê đất ở mức độ và phạm vi khác nhau và nhìn chung đã góp phần tạo ranhững cơ sở lý luận chung về quản lý đất đai nói chung và thuê đất nói riêng.Tuy nhiên, cho đến này chưa có dự án, đề tài, công trình khoa học nào tậptrung nghiên cứu, đánh giá sâu về các quy định, cơ chế điều chỉnh quan hệthuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất Với mong muốn được tiếp cậnvấn đề từ tổng quan chính sách, pháp luật về quan hệ thuê đất giữa Nhà nước

và người sử dụng đất, nhận diện những bất cập còn hạn chế trong việc điềuchỉnh quan hệ pháp luật này, tác giả đã tiếp tục nghiên cứu về vấn đề này vàtrên cơ sở đó sẽ đề xuất định hướng và một số giải pháp nhằm góp phần hoànthiện pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất

3 Mục đích nghiên cứu

Luận văn có mục đích nghiên cứu là chỉ ra những điểm còn thiếu sót,hạn chế của khung pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhà nước vàngười sử dụng đất ở Việt Nam trên cơ sở đánh giá thực trạng pháp luật vàthực hiện pháp luật tại một địa phương Từ đó đề xuất các giải pháp nhằm bảođảm việc nâng cao hiệu quả thi hành, áp dụng các chế định điều chỉnh quan

hệ pháp luật đất đai này trên thực tế Từ mục tiêu chung, nghiên cứu đề tàinày, Luận văn đặt ra những mục đích nghiên cứu chủ yếu như sau:

- Hệ thống, tập hợp những cơ sở lý luận chung về quan hệ thuê đất giữaNhà nước và người sử dụng đất

- Phân tích bản chất của quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử

dụng đất;

- Đánh giá thực trạng pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhànước và người sử dụng đất ở Việt Nam hiện nay qua các quy định hiện hành

về căn cứ, hình thức, thời hạn cho thuê đất; Về thẩm quyền, trình tự, thủ tụccho thuê đất; Quy định về giá đất; Quy định về quyền và nghĩa vụ của các chủthể trong quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất.

- Phân tích đánh giá thực tiễn thực hiện pháp luật điều chỉnh quan hệcho thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất tại thành phố Hà Nội, chỉ ranhững thiếu sót, bất cập của việc thực hiện pháp luật trong lĩnh vực này

- Sau khi đánh giá sẽ đưa ra những kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật

và bảo đảm thực hiện pháp luật về điều chỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhà nước

và người sử dụng đất

4 Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của Luận văn là các văn bản pháp luật, thựctiễn thi hành pháp luật điều chỉnh về quan hệ thuê đất giữa nhà nước và người

sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội

Phạm vi nghiên cứu: Quan hệ đất đai trước hết là quan hệ giữa ngườivới người với nhau trong việc sở hữu, quản lý và sử dụng đất đai Các quan hệnày rất đa dạng và phức tạp, nó xuất hiện trên cơ sở chế độ sở hữu đất đai củamỗi chế độ kinh tế, xã hội Như vậy, quan hệ pháp luật đất đai, trước hết làquan hệ giữa chủ sở hữu với các chủ sử dụng cụ thể và giữa các chủ sử dụngvới nhau, được các quy phạm pháp luật điều chỉnh Mặt khác, pháp luật vềquan hệ thuê đất là một đề tài có nội hàm nghiên cứu rộng, tuy nhiên trongkhuôn khổ có hạn của một bản Luận văn Thạc sĩ Luật học, người viết chỉ đềcập đến phạm vi quan hệ thuê đất giữa Nhà nước - chủ sở hữu toàn dân về đấtđai và người sử dụng đất từ thực tiễn thi hành pháp luật điều chỉnh về quan hệthuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội

5 Phương pháp nghiên cứu

Luận văn vận dụng phương pháp luận duy vật biện chứng, duy vật lịch

sử của chủ nghĩa Mác - Lênin, những quan điểm chính trị của Đảng Cộng sản

Việt Nam và tư tưởng Hồ Chí Minh về đổi mới và phát triển nền kinh tế thịtrường có sự quản lý của nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa và quanđiểm về việc xây dựng nhà nước pháp quyền ở Việt Nam nhằm xây dựng một

xã hội dân chủ, công bằng, văn minh, sống và làm việc theo pháp luật vàoviệc đánh giá, luận giải các vấn đề thuộc đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Luận văn sử dụng một số phương pháp nghiên cứu cụ thể như:phương pháp so sánh, đối chiếu, diễn giải, quy nạp Bên cạnh đó, việc sửdụng phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích, đánh giá như Phân tích,tổng hợp dữ liệu thu thập được tại Sở Tài nguyên và Môi trường để đánh giá,phân tích thực trạng

Ngoài ra, người viết còn sử dụng phương pháp thu thập, kế thừa cácnghiên cứu, tài liệu đã có như tham khảo số liệu của một số đề tài nghiên cứutại các trang web, tạp chí, báo chí cũng như tiếp cận kế thừa các thông tin, tàiliệu tổng kết thi hành Luật Đất đai 2003 của Bộ Tài nguyên và Môi trườngcùng quan điểm, đánh giá của một số công trình khoa học đã công bố để trên

cơ sở đó đánh giá, phân tích những quy định của pháp luật điều chỉnh quan hệthuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất để nhận diện những tồn tạinhằm đưa ra những giải pháp phù hợp mục tiêu đã đặt ra

6 Kết quả và đóng góp của Luận văn

Luận văn đã phân tích được một số vấn đề lý luận cơ bản về pháp luậtđiều chỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất như kháiniệm quyền sử dụng đất, cho thuê đất, khái niệm, đặc điểm và nguyên tắc điềuchỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất

Luận văn đã đánh giá thực trạng của pháp luật điều chỉnh quan hệ thuêđất giữa Nhà nước và người sử dụng đất, cụ thể như phân tích các quy địnhhiện hành điều chỉnh quan hệ này như căn cứ, hình thức, thời hạn, thẩmquyền, giá cho thuê đất và đánh giá tác động của các quy định pháp luật này

đến các chủ thể sử dụng đất, đồng thời nhận diện những tồn tại, bất cập củapháp luật về vấn đề này trong quá trình triển khai Trên cơ sở khoa học vàthực tiễn, Luận văn đã định hướng và đưa ra một số giải pháp nhằm góp phầnhoàn thiện pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sửdụng đất.

Đóng góp của luận văn

Ý nghĩa thứ nhất: Kết quả nghiên cứu có thế là tài liệu tham khảo hữuích cho cơ quan, tổ chức nghiên cứu tiếp tục hoàn thiện pháp luật và bảo đảmthực hiện pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sửdụng đất

Ý nghĩa thứ hai: Là tài liệu tham khảo cho các cơ sở ngiên cứu và đàotạo luật học

7 Kết cấu của Luận văn

Kết cấu chính của Luận văn gồm có ba phần:

Chương 1 Một số vấn đề chung về pháp luật điều chỉnh quan hệ thuêđất giữa Nhà nước và người sử dụng đất

Chương 2 Pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhà nước vàngười sử dụng đất: Thực trạng, thực tiễn áp dụng tại Hà Nội

Chương 3 Một số kiến nghị được đề xuất từ nghiên cứu thực trạngpháp luật về điều chỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất

Chương 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ CHUNG VỀ PHÁP LUẬT ĐIỀU CHỈNH QUAN HỆ THUÊ ĐẤT GIỮA NHÀ NƯỚC VÀ NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Khái niệm quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất

1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất, cho thuê đất

1.1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất

Sở hữu là một trong ba quyền cơ bản nhất của con người, bên cạnhquyền sống và quyền tự do mưu cầu hạnh phúc Đây là lý do tại sao việc xáclập quyền sở hữu đối với đất đai có ý nghĩa vô cùng quan trọng, được xem làquyền cơ bản của con người đó là quyền sở hữu tài sản của mình Ngày naytrên thế giới tổn tại hình thức sở hữu đất đai là đa hình thức và chỉ một hìnhthức sở hữu (sở hữu đơn) Đa dạng hình thức sở hữu đất đai bao gồm sở hữunhà nước, sở hữu cộng đồng (sở hữu chung) và sở hữu tư nhân Tại hầu hếtcác quốc gia trên thế giới như Mỹ , Đức, Pháp, Ý, Nhật…Nhà nước thừanhận, lựa chọn đa hình thức sở hữu trong quản lý đất đai và bảo vệ quyền sởhữu tư nhân về đất đai như thừa nhận một cái tự nhiên, tồn tại trước khi Nhànước ra đời Theo TS Nguyễn Ngọc Vinh thì dạng hình thức đơn sở hữu cónghĩa rằng theo pháp định chỉ tồn tại duy nhất một hình thức sở hữu về đấtđai, sở hữu đó có thể là sở hữu nhà nước hoặc sở hữu toàn dân được hiểu là sởhữu chung 32

Khác với nhiều nước trên thế giới, Việt Nam không thừa nhận sở hữu

tư nhân về đất đai Ở Việt Nam, toàn bộ vốn đất đai trong cả nước đều thuộc

sở hữu toàn dân mà Nhà nước - với vai trò là chủ sở hữu và chủ thể quản lýthống nhất toàn bộ đất đai trên phạm vi cả nước, có đầy đủ các quyền năngcủa một chủ sở hữu đó là quyền chiếm hữu, định đoạt và quyền sử dụng đấtđai Các tổ chức, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất và quyền sử dụng đất táchrời quyền sở hữu

Hiện nay, khái niệm quyền sử dụng đất chưa được ghi nhận và quyđịnh trong Luật Đất đai nên đã có nhiều cách tiếp cận và quan điểm về kháiniệm quyền sử dụng đất được đưa ra Trên cơ sở khái niệm quyền sở hữuđược quy định tại Điều 173 Bộ luật Dân sự thì quyền sử dụng tài sản là mộttrong ba quyền năng thuộc nội dung quyền sở hữu của chủ sở hữu theo quyđịnh của pháp luật Quyền sử dụng được quy định cụ thể tại Điều 192 Bộ Luật

Dân sự như sau: " Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa

lợi, lợi tức từ tài sản”.

Trên cơ sở tinh thần của Bộ luật Dân sự, nhằm xác định rõ nguồn gốc

sử dụng đất và quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất, tại từ điển Luậthọc của Viện Khoa học Pháp lý – Bộ tư pháp đã đưa ra khái niệm về quyền sử

dụng đất: “Là quyền của các chủ thể được khai thác công dụng, hưởng hoa

lợi, lợi ích từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ những chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho…từ những chủ thể khác có quyền sử dụng đất” [6, tr 665].

Từ cách tiếp cận khác theo hướng chỉ ra quyền sử dụng đất là quyền

phái sinh, TS Lê Xuân Bá cho rằng: “Quyền sử dụng đất là một bộ phận

cấu thành của quyền sở hữu đất Thông qua việc được độc quyền giao đất, cho thuê đất, Nhà nước trao cho người sử dụng đất thực hiện trong thời hạn thuê đất, nhận giao đất những quyền và nghĩa vụ nhất định, trong đó có sự phân biệt theo loại đất, theo đối tượng (người) sử dụng đất, theo hình thức thuê hoặc giao đất”[1].

Từ các hướng tiếp cận và quan điểm như trên, nhìn chung đều xem xétquyền sử dụng đất dưới hai góc độ kinh tế và pháp lý Về góc độ kinh tế,quyền sử dụng đất là quyền phái sinh được khai thác các lợi ích từ đất của cácchủ thể sử dụng đất Về góc độ pháp lý, Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất

mà giao một phần đất đai của mình cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sửdụng, đồng thời quy định cho họ các quyền và phải gánh vác những nghĩa vụnhất định trong quá trình sử dụng đất của Nhà nước Việc quy định các quyềnnày một mặt biểu hiện ý chí của Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu, mặtkhác còn biểu hiện ý chí của Nhà nước với tư cách là người nắm quyền lựcchính trị trong tay, trực tiếp ban hành pháp luật nên các quyền và nghĩa vụ đó

đã được quy phạm hoá ở mức độ cụ thể, chặt chẽ và được coi là cơ sở pháp lý

để người sử dụng đất tuân thủ

Từ cơ sở pháp lý đó, quyền sử dụng đất có tính chất như sau: Chế độ

sử dụng đất hình thành và phát triển trên cơ sở đất đai thuộc sở hữu đặc biệtcủa Nhà nước Do chế độ sở hữu qui định nên chế độ sử dụng, Nhà nước vừa

là chủ sở hữu duy nhất vừa là người ban hành pháp luật nên Nhà nước xâydựng toàn bộ các quy phạm pháp luật để điều chỉnh các quan hệ pháp LuậtĐất đai nói chung, quan hệ sử dụng đất nói riêng (từ điều kiện tham gia quan

hệ đến cách thức thực hiện các quyền năng ) Ngoài ra, chế độ sử dụng đấtđai có tính đặc biệt: Vì đất đai là tài sản đặc biệt nên các quyền và nghĩa vụcủa người sử dụng đất không giống các quyền và nghĩa vụ của người sử dụngcác tài nguyên khác mà Bộ luật Dân sự quy định Tính đặc biệt của chế độ sửdụng đất được quyết định bởi tính đặc biệt của đất đai Quyền sử dụng khôngphải là quyền sở hữu cho nên không có tính chất vĩnh viễn, quyền sử dụng vìthế bị giới hạn về thời gian theo hợp đồng giữa bên sở hữu và bên sử dụng.Ngoài ra, theo quan điểm của TS Nguyễn Quang Tuyến và Nguyễn XuânTrọng, quyền sử dụng đất đai là loại quyền không trọn vẹn, không đầy đủ:

“Một là, người sử dụng đất không có đầy đủ các quyền năng như Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai; Hai là, không phải bất

cứ người nào có quyền sử dụng đất hợp pháp cũng có quyền chuyển đổi, tặng cho, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, góp

vốn bằng quyền sử dụng đất;” (Bàn về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng

đất - TS Nguyễn Quang Tuyến, Đại học Luật và Nguyễn Xuân Trọng, Vụchính sách pháp chế, Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên môitrường)26

Ở Việt Nam hiện nay, nhằm giải quyết các vấn đề có liên quan đếnquyền sở hữu đất đai có nhiều nhóm quan điểm, trường phái tiếp cận khácnhau nhưng có thể chia thành hai nhóm quan điểm chính như sau:

Nhóm quan điểm thứ nhất: Cần giữ nguyên các quy định hiện hành,

tiếp tục xây dựng và hoàn thiện chế độ sở hữu toàn dân về đất đai Ngoài racần mở rộng tối đa quyền cho người sử dụng đất Nhiều học giả cho rằng chế

độ sở hữu toàn dân về đất đai của nước ta nhìn chung chỉ mang tính thuậtngữ, quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất ở nước ta không khác xavới quyền lợi và nghĩa vụ của chủ sở hữu đất đai ở các nước và chế độ sở hữutoàn dân đối với đất đai ở nước ta không gây bất kỳ ảnh hưởng nào tới cơ chếthị trường Cùng quan điểm như trên, PGS.TS Trần Thị Minh Châu cho rằng:

“Nếu duy trì sở hữu tư nhân về đất đai thì Nhà nước vẫn cần có quyền quy hoạch để tổ chức không gian sống hợp lý và có thể đánh thuế triệt tiêu thu nhập từ địa tô của chủ đất Trong cơ chế sở hữu toàn dân, Nhà nước cũng giao quyền sử dụng tự chủ theo quy hoạch cho công dân và chỉ giữ lại quyền

tổ chức không gian và quyền thu địa tô để sử dụng chung Như vậy, cả hai chế độ sở hữu, do phải điều chỉnh để đáp ứng thực tiễn, đã tụ hội về một điểm chung, trong đó, Nhà nước và công dân cùng nhau phân chia quyền kiểm soát sử dụng đất hợp lý” 16.

Là nhóm quan điểm mới của các nhà quản lý, khoa học, nhóm quan

điểm thứ hai đi theo tư duy: sở hữu toàn dân về đất đai là không phù hợp, cần

phải thừa nhận quyền sở hữu tư nhân đất đai Qua thực tế nghiên cứu phápluật và thực tiễn thi hành pháp luật đất đai cho thấy sở hữu toàn dân về đất đai

là không phù hợp với điều kiện kinh tế xã hội hiện nay Theo GS TSKHĐặng Hùng Võ thì công hữu đất đai không còn phù hợp với thời kỳ quá độ và

theo ông “Công nhận sở hữu đất đai thuộc nhiều thành phần kinh tế theo quy

định của pháp luật là việc cần làm ngay Đây là việc tạo được động lực cho đầu tư, giảm tham nhũng trong quản lý đất đai, tăng hiệu quả sử dụng đất và tạo điều kiện tốt cho hội nhập kinh tế quốc tế” 33.

Nhằm sử dụng vốn đất đai một cách hợp pháp, tiết kiệm, đạt hiệu quảkinh tế cao và để người sử dụng đất đạt được các quyền, lợi ích thực sự mộtcách chắc chắn, đảm bảo, thiết nghĩ mặc dù vấn đề sở hữu toàn dân mà Nhànước là người đại diện hay sở hữu tư nhân đất đai là vấn đề quan trọng và cầnđược quan tâm, nhưng trên hết cần phải quan tâm đặc biệt tới quyền củangưởi sử dụng đất sao cho các quyền này cần được mở rộng, tiệm cận vớiquyền sở hữu đất đai, người sử dụng đất sẽ được tự do khai thác và định đoạt đấtđai, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các hoạt động giao dịch trên thị trường

Từ những lập luận theo phương diện chủ quan và khách quan, chúng

ta đi đến khái quát như sau: Quyền sử dụng đất là quyền năng của người sử

dụng đất trong việc khai thác các thuộc tính có ích của đất nhằm đem lại lợi ích vật chất nhất định và là một chế định quan trọng của pháp luật đất đai bao gồm toàn bộ các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành nhằm điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình sử dụng đất và quy định việc bảo vệ các quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất sử dụng.

1.1.1.2 Khái niệm cho thuê đất, pháp luật cho thuê đất

Với ý nghĩa đó, chế độ sử dụng đất đai là một chế định quan trọng của

ngành Luật Đất đai Khoản 4, Điều 5 Luật Đất đai năm 2003 quy định: “Nhà

nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định”.

Cho thuê đất là hình thức Nhà nước chuyển quyền sử dụng đất củamình cho các chủ thuê đất thông qua hợp đồng thuê đất, phù hợp với các quyđịnh của pháp luật hiện hành Với quan niệm đó, đề tài luận văn nghiên cứuvấn đề cho thuê đất theo nội dung được quy định tại khoản 2, Điều 4, Luật

Đất đai năm 2003 như sau: “Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước trao

quyền sử dụng đất bằng hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất”

Như vậy, thuê đất được hiểu là quyền của người sử dụng đất Đây làmột loại quan hệ pháp luật về đất đai trong đó có một bên là Nhà nước và mộtbên là người sử dụng đất Với các quy định cụ thể, trong những năm qua,pháp luật về thuê đất của Nhà nước đã tạo cơ sở pháp lý cho đất đai được sửdụng hợp pháp, đúng mục đích, có hiệu quả; đáp ứng nhu cầu sử dụng đất củacác đối tượng, đặc biệt là cá nhân, tổ chức người nước ngoài Thông qua đó,góp phần thu hút mạnh vốn đầu tư nước ngoài để xây dựng các cơ sở hạ tầng,các cơ sở kinh tế, thúc đẩy nền kinh tế phát triển trong thời kỳ công nghiệphoá, hiện đại hoá đất nước

Tóm lại, cho thuê đất là một trong các nội dung của quản lý Nhà nước

về đất đai, có vai trò quan trọng trong việc giúp Nhà nước thực hiện tốt chứcnăng quản lý tài nguyên đất Trên thực tế, hoạt động cho thuê đất phải đảmbảo các nguyên tắc như phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đúngthẩm quyền, đúng đối tượng, đúng trình tự, thủ tục, đúng hạn mức, đúng thờihạn và do Ủy ban nhân dân (UBND) các cấp có thẩm quyền thực hiện Việc

cho thuê đất dựa trên hai phương thức đó là trả tiền thuê đất hàng năm và trả

tiền trước đó cho toàn bộ thời gian thuê đất So sánh với các nước có sự tương

đồng về chế độ sở hữu đất đai cho thấy khái niệm cho thuê đất hầu như đều

có trong hệ thống pháp luật của các nước không phụ thuộc vào chế độ sở hữuđất đai (đa sở hữu hay sở hữu tư nhân, sở hữu Nhà nước, sở hữu toàn dân)

Từ định nghĩa về cho thuê đất, khái niệm pháp luật về cho thuê đất

được hiểu là toàn bộ các văn bản quy phạm pháp luật (bao gồm Luật, văn

bản dưới luật) quy định về vấn đề cho thuê đất Theo pháp luật hiện nay, các quy định liên quan đến vấn đề cho thuê đất ở nước ta được thể hiện cụ thể trong Luật Đất đai năm 2003 và các lần sửa đổi bổ sung; các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.

1.1.2 Khái niệm, đặc điểm quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người

tế, xã hội Nhà nước xã hội chủ nghĩa Việt Nam khẳng định quyền sở hữu đấtđai chỉ có một chủ thể duy nhất đó là Nhà nước Nhà nước ta cũng là ngườithống nhất quản lý toàn bộ đất đai Cho nên, chỉ có thể trên cơ sở một hệthống pháp luật hoàn chỉnh, có hiệu lực cao thì chế độ sở hữu toàn dân và chứcnăng quản lý thống nhất toàn bộ đất đai mới thực hiện một cách hiệu quả

Quan hệ pháp luật đất đai là những quan hệ xã hội do các quy phạmpháp luật đất đai điều chỉnh, trong đó các bên tham gia quan hệ đều có quyềnchủ thể và nghĩa vụ pháp lý mà quyền và nghĩa vụ này được Nhà nước đảmbảo thực hiện

Như vậy, quan hệ pháp luật đất đai, trước hết là quan hệ giữa chủ sởhữu với các chủ sử dụng cụ thể và giữa các chủ sử dụng với nhau, được cácquy phạm pháp luật điều chỉnh Cho nên, quan hệ pháp luật đất đai là cácquan hệ xã hội được các quy phạm pháp luật đất đai điều chỉnh Trong phạm

vi đề tài nghiên cứu này, người viết chỉ đề cập đến phạm vi quan hệ giữa chủ

sở hữu và người sử dụng đất

Mặt khác, bàn về cơ sở pháp lý làm phát sinh quan hệ pháp luật đấtđai giữa Nhà nước và người sử dụng đất, theo phần giải thích từ ngữ tại Điều

4 Khoản 2 của Luật đất đai hiện hành quy định :“Nhà nước cho thuê đất là

việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất” Hợp đồng cho thuê đất chính là cơ sở làm phát sinh quan

hệ thuê đất Các chủ thể có thể ký kết những hợp đồng thuê đất và các hợpđồng này cần phải đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền để Nhà nướcthực hiện việc quản lý các hợp đồng

Căn cứ vào nội dung luật định, quan hệ thuê đất ở đây có thể đượchiểu đây là một quan hệ mang tính dân sự, thương mại, tương tự như các quan

hệ thuê tài sản khác trong dân sự bởi căn cứ xác lập, hình thành nên quan hệ

và làm căn cứ pháp lý để giải quyết quan hệ đất đai này được thiết lập trên cơ

sở hợp đồng giữa một bên là Nhà nước – đại diện chủ sở hữu và một bên làngười sử dụng đất

Hợp đồng là một trong những hình thức pháp lý cơ bản của các quan

hệ xã hội Hiện hành ở Việt Nam, trên giác độ pháp lý, khái niệm hợp đồngthường được hiểu trên cơ sở của khái niệm hợp đồng dân sự Theo Bộ luậtDân sự (2005), hợp đồng dân sự là sự thoả thuận giữa các bên về việc xác lập,thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự và theo đó hợp đồng có đặcđiểm là sự thỏa thuận trên cơ sở tự nguyện, bình đẳng về địa vị pháp lý giữacác chủ thể (cá nhân, tổ chức) tham gia giao kết

Tuy nhiên, với nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nướcđại diện chủ sở hữu, có nghĩa toàn bộ đất đai trên phạm vi cả nước chỉ thuộcquyền sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện thực hiện các quyền của chủ sởhữu chứ không thuộc quyền sở hữu của bất kỳ tổ chức cá nhân nào khác Với

tư cách là chủ sở hữu đại diện, Nhà nước có trọn vẹn các quyền năng của chủ

sở hữu như quyền chiếm hữu, quyền định đoạt đất đai Như vậy, ở Việt Nam

có sự tách bạch giữa chủ sở hữu với chủ sử dụng trong quan hệ đất đai Nhà

nước thực hiện quyền định đoạt với đất đai (quyền đặc trưng của chủ sở hữu)thông qua hành vi như: Quyết định cho thuê đất

Điều này thể hiện qua các quy định về thuê đất mà cụ thể nhất là quyđịnh về trình tự thủ tục cho thuê đất hiện hành Tại Điểm a Khoản 2 Điều 122Luật đất đai hiện hành về thủ tục cho thuê đất đã giải phóng mặt bằng thì

“ Trong thời hạn không quá mười ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm trao quyết định giao đất hoặc cho thuê đất cho người được giao đất, thuê đất”

Theo quy định trên, trình tự thủ tục chuyển giao đất từ Nhà nước sangngười sử dụng đất bằng phương thức thuê, bắt buộc và có tồn tại một bước làbên cho thuê phải ra quyết định cho thuê đất đối với chủ thể thuê đất Tương tự,tại Điểm a Khoản 3 Điều 122 Luật đất đai 2003 quy định về trình tự thủ tục chothuê đất đối với đất chưa giải phóng mặt bằng cũng thể hiện rõ việc cho thuêđất của Nhà nước không chỉ đơn thuần là ký hợp đồng thuê đất với người sửdụng đất, mà để ký hợp đồng thuê đất thì trước đó, đại diện chủ sở hữu phải thểhiện sự đồng ý cho thuê đất của mình bằng một văn bản gọi là quyết định cho

thuê đất: “ Trong thời hạn không quá ba mươi ngày làm việc, kể từ ngày nhận

đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm … trao quyết định giao đất hoặc cho thuê đất cho người được giao đất, thuê đất ”

Từ những lập luận như trên, ta thấy rằng quy định về quan hệ cho thuêđất giữa Nhà nước và người sử dụng đất tại Điều 4 Khoản 1 của Luật Đất đai

2003 được xây dựng với mục đích phân biệt giữa hoạt động giao đất và chothuê đất của Nhà nước Tuy nhiên, cách tiếp cận nêu trên đã bỏ qua một nộidung quan trọng mang yếu tố quyết định trong hoạt động cho thuê đất đó làquyết định cho thuê đất của UBND và dễ làm người đọc hiểu nhầm rằng quan

hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng hoàn toàn mang tính dân sự,

thương mại Hay nói cách khác, quy định này là chưa phản ánh chính xác hoạtđộng cho thuê đất của Nhà nước bởi những quy định khác trong cùng Luật đấtđai đã cho thấy quan hệ cho thuê đất vẫn mang đậm và rõ nét tính hành chính,tính chất dân sự, thương mại ở đây rất mờ nhạt

Trên thực tế khi thi hành, áp dụng pháp luật về điều chỉnh quan hệthuê đất, trong các hồ sơ xin thuê đất, UBND cấp có thẩm quyền nếu đồng ýcho thuê đất sẽ ra quyết định cho thuê đất Và cũng căn cứ vào quyết định chothuê đất của UBND, cơ quan tài nguyên môi trường giúp việc cho UBND đó

sẽ ký với người thuê đất hợp đồng thuê đất Như vậy, hợp đồng thuê đất đượchình thành dựa trên quyết định cho thuê đất của UBND Đi sâu vào nội dunghợp đồng thuê đất ta dễ dàng nhận ra nó không hoàn toàn mang tính dân sựthương mại bởi nó thể hiện quan hệ bất bình đẳng giữa bên cho thuê và bênthuê đất Quyền và nghĩa vụ của chủ thể thuê đất đã được quy định ở trongLuật đất đai, tức là đã được Nhà nước – đại diện chủ sở hữu quy định sẵn theo

ý chí của Nhà nước Gía đất áp dụng trong hợp đồng thuê là giá do cơ quannhà nước ban hành, thời gian sử dụng đất đúng theo quy định của pháp luật.Bên thuê đất không thể thỏa thuận thêm hay bớt quyền, nghĩa vụ cũng như giá

cả, thời gian sử dụng đất Có thể thấy quan hệ pháp luật về thuê đất giữa Nhànước và người sử dụng đất cũng là quan hệ mang tính hành chính rất rõ, và ởđây tính dân sự thương mại rất mờ nhạt

Tóm lại, quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất là

quan hệ do các quy phạm pháp luật đất đai điều chỉnh, trong đó các bên tham gia quan hệ đều có quyền chủ thể và nghĩa vụ pháp lý mà quyền và nghĩa vụ này được Nhà nước đảm bảo thực hiện Quan hệ cho thuê đất được phát sinh qua hoạt động chuyển giao đất từ Nhà nước sang cho người sử dụng bằng một hợp đồng thuê đất dựa trên quyết định cho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, và người thuê đất phải trả tiền thuê đất cho Nhà nước cho suốt thời gian thuê.

1.1.1.4 Đặc điểm của quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất

Từ những phân tích và lập luận cũng như chỉ ra bản chất của quan hệthuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất, có thể thấy quan hệ này cónhững đặc điểm cơ bản như sau:

 Quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất ra đời từ quy định thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng - một sản phẩm của hoạt động lập pháp

Hiến pháp 1992 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đạidiện thực hiện quyền của chủ sở hữu Quy định đó một lần nữa được khẳngđịnh tại Điều 5 Luật đất đai 2003: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhànước đại diện chủ sở hữu” Như vậy, Nhà nước tham gia vào quan hệ pháp

luật đất đai với hai tư cách: Thứ nhất, là chủ sở hữu đối với đất đai trên phạm

vi toàn quốc Thứ hai, là chủ thể quyền lực công thực hiện chức năng quản lý

Nhà nước về đất đai nhằm bảo đảm lợi ích chung của toàn xã hội Nếu nhưcác quan hệ phát sinh trong quá trình sử dụng đất như chuyển nhượng, tặngcho, thuê quyền sử dụng đất… có xuất phát điểm là hình thành từ chính nhucầu của người tham gia giao dịch, sau đó Nhà nước mới điều chỉnh; thì quan

hệ thuê đất lại ra đời trên cơ sở quy định của Nhà nước trên phương thứcchuyển giao đất từ Nhà nước sang cho chủ thể sử dụng Xuất phát hình thức

sở hữu đất mà quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất đượchình thành, và do Nhà nước là chủ thể đặc biệt, đại diện sở hữu toàn dân vàthống nhất quản lý đất đai trên toàn quốc nên Nhà nước phải tạo ra khungpháp lý để dịch chuyển quyền khai thác sử dụng đất từ chính Nhà nước sangcho các chủ thể khác Pháp luật Việt Nam hiện nay chỉ quy định có haiphương thức chuyển giao đất là giao đất và cho thuê đất Tương ứng với

phương thức chuyển giao thứ hai, chúng ta có quan hệ về thuê đất giữa Nhànước và người sử dụng đất

 Do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai nên quan

hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất được hình thành trên cơ sở quyền sở hữu toàn dân về đất đai.

Do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai nên quan

hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất được hình thành trên cơ sởquyền sở hữu toàn dân Điều này có nghĩa là người sử dụng đất có quyền sửdụng đất khi được Nhà nước cho thuê đất sử dụng ổn định lâu dài

 Quan hệ pháp luật về thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng là một quan hệ vừa mang tính dân sự, thương mại, vừa mang tính hành chính.

Với vai trò là cơ quan đại diện cho Nhà nước để thực hiện và chịutrách nhiệm về hoạt động cho thuê đất chính là UBND cấp huyện và cấp tỉnh– là cơ quan có thẩm quyền chung Cơ quan chuyên môn giúp việc cho Ủyban các cấp thực hiện hoạt động này là cơ quan Tài nguyên môi trường Nhưvậy, các cơ quan có quyền quyết định, thẩm định và tiến hành cho thuê đấttrực tiếp ở đây chính là các cơ quan hành chính Với vai trò là cơ quan hànhchính nhà nước thực hiện các công việc trong phạm vi chức năng, nhiệm vụcủa mình, các cơ quan quản lý đất đai nói trên đều mang quyền lực Nhà nướckhi thiết lập quan hệ pháp luật về thuê đất với người sử dụng đất Vì vậy,quan hệ pháp luật về thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất là quan hệmang tính hành chính và có sự phụ thuộc của người sử dụng đất vào bên đạidiện chủ sở hữu

Hoạt động chuyển giao đất từ Nhà nước sang cho người sử dụng bằngmột hợp đồng thuê đất dựa trên quyết định cho thuê đất của cơ quan nhà nước

có thẩm quyền hay nói cách khác quyền sử dụng đất chỉ có thể dịch chuyển từNhà nước - đại diện chủ sở hữu sang cho chủ thể sử dụng là các tổ chức, cá

nhân, hộ gia đình …khi có quyết định cho thuê đất - quyết định hành chínhcủa cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai Nếu không có quyết định cho thuêđất của UBND, cơ quan tài nguyên môi trường sẽ không thể bàn giao đất trênthực địa cho bên thuê Cho dù trong thủ tục thực hiện, bên thuê có ký với bêncho thuê một hợp đồng thuê đất thể hiện ý chí của các bên trong giao dịch,nhưng hợp đồng này về cơ bản được thiết lập trên cơ sở của quyết định chothuê đất và được xem là văn bản phái sinh của quyết định cho thuê đất Dovậy cơ sở quan trọng nhất để xác lập quyền sử dụng đất thuê vẫn là quyếtđịnh cho thuê đất, là một quyết định hành chính.

Không chỉ mang tính hành chính, quan hệ thuê đất giữa Nhà nước cònmang tính dân sự, thương mại Bên cạnh tính hành chính được thể hiện khá rõqua quyết định cho thuê đất cũng như mang tính quyền lực nhà nước, bất bìnhđẳng giữa các bên, quan hệ này còn mang tính dân sự, thương mại Điều đóthể hiện trong trình tự thủ tục thuê đất, người sử dụng đất phải ký với cơ quanquản lý đất đai một hợp đồng thuê đất trong đó ghi nhận sự cam kết của cácbên trong khuôn khổ quy định của pháp luật về các vấn đề như giá cả, thờihạn sử dụng, mục đích sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của các bên, được xácđịnh giá trị

1.2 Nhu cầu điều chỉnh pháp luật đối với quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất

Sự cần thiết của việc can thiệp của Nhà nước bằng pháp luật đối vớiquan hệ thuê đất xuất phát từ những đặc điểm và tính chất của quan hệ thuêđất giữa Nhà nước và người sử dụng đất và từ những lý do như sau :

Thứ nhất, đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc

biệt không thể thiếu với vai trò là yếu tố đầu vào của hoạt động sản xuất kinhdoanh và không gian sinh tồn của loài người Do vậy, bất cứ Nhà nước nàocũng cần phải quan tâm đến đất đai, xây dựng chính sách phù hợp để quản lý

đất đai Mặt khác, đất đai (hay quyền sử dụng đất) là loại hàng hóa đặc biệtkhông do con người tạo ra, giá trị của đất đai được kết tinh bởi sức lao độngcủa con người trên đất Đất đai là tài sản mang tính khan hiếm, dễ phát sinhtình trạng đầu cơ đất đai, độc quyền trong kinh doanh Việc xây dựng mộthành lang pháp lý đảm bảo cho sự điều chỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhà nước

và người sử dụng đất

Thứ hai, xuất phát từ đặc điểm của quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và

người sử dụng đất ra đời từ quy định thuê đất giữa Nhà nước và người sửdụng đất – một sản phẩm của hoạt động lập pháp nên việc đặt ra khung pháp

lý để điều chỉnh quan hệ thuê đất là điều tất yếu và sẽ giúp quan hệ đất đainày phát triển một cách cân bằng, hài hòa lợi ích của các bên

Từ vai trò là các cơ quan đại diện cho Nhà nước để thực hiện và chịutrách nhiệm về hoạt động cho thuê đất, các cơ quan có quyền quyết định,thẩm định và tiến hành cho thuê đất trực tiếp ở đây chính là các cơ quan hànhchính ; do đất đai lại là loại tài nguyên đặc biệt, là tài sản có giá trị về kinh tế,văn hóa, chính trị vô cùng lớn, hơn nữa quan hệ thuê đất là dạng quan hệ thuêtài sản nên điều chỉnh dạng quan hệ này nhất thiết phải kết hợp cả phươngpháp hành chính lẫn dân sự Có ý kiến cho rằng chỉ nên sử dụng biện pháphành chính để điều chỉnh quan hệ giao đất, còn thuê đất thì nên sử dụngphương pháp của luật dân sự vì đây là dạng thuê tài sản Điều này rõ ràng làkhông phù hợp, bởi quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng sẽthuần túy là quan hệ dân sự thương mại nếu xuất hiện ở một quốc gia nào đóthừa nhận đa dạng hóa hình thức sở hữu đối với đất Nghĩa là khi đó đất đaicũng chỉ là một loại tài sản, hàng hóa thông thường về mặt pháp lý và Nhànước cũng chỉ đóng vai trò của một chủ sở hữu đất giống như các chủ sở hữu

là cá nhân, tổ chức khác Việt Nam không thừa nhận điều này, nên với vai trò

là chủ thể đại diện cho chủ sở hữu đất, Nhà nước thực hiện việc cho thuê đất

hay thiết lập quan hệ thuê đất với người sử dụng chính là đang điều phối đất,bảo đảm việc khai thác sử dụng đất đạt hiệu quả cao nhất Do đó phải kết hợp

cả phương pháp của luật hành chính lẫn dân sự để điều chỉnh quan hệ thuê đấtgiữa Nhà nước và người sử dụng đất

Từ nhu cầu cần thiết phải có sự điều chỉnh của pháp luật đối với quan

hệ pháp luật thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất, phân tích trên, tathấy rằng pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sửdụng đất tất yếu phải bảo đảm các nguyên tắc cơ bản sau:

Pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất phải bảo vệ được quyền sở hữu toàn dân đối với đất và bảo đảm được lợi ích của chủ sở hữu đất trong việc cho thuê đất Hoạt động cho thuê

đất của Nhà nước là một trong những cơ sở làm phát sinh quyền sử dụng đấtcủa các chủ thể khác Các quan hệ sử dụng đất hình thành trên thực tế ngàycàng đa dạng và phức tạp Nhu cầu mở rộng các quyền phái sinh từ quyền sửdụng đất của chủ sử dụng ngày càng lớn Pháp luật Việt Nam qua các thời kỳcũng đã dần đáp ứng phần nào các nhu cầu chính đáng nói trên Cụ thể cácquyền phái sinh từ quyền sử dụng đất được mở rộng dần dần từ Luật đất đainăm 1987 đến Luật đất đai 2003 Thậm chí, các quyền năng của người sửdụng đất được mở rộng như hiện nay đã khiến một số người nhầm tưởng là tổchức, hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam có quyền sở hữu đất Tuy nhiên, ngànhluật đất đai có một nguyên tắc cơ bản là “nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàndân” Nhà làm luật có thể mở rộng các quyền phái sinh từ quyền sử dụng đấtđến đâu chăng nữa nhưng vẫn phải bảo đảm quyền định đoạt thuộc về Nhànước hay nói chung là bảo đảm đất đai thuộc sở hữu toàn dân Quyền địnhđoạt của chủ sở hữu được khẳng định thông quyền quyền quyết định quyhoạch, kế hoạch sử dụng đất, quyết định phạm vi quyền phái sinh của chủ sửdụng đất

Pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất phải bảo đảm được lợi ích chính đáng của người thuê đất Thông

qua hoạt động trực tiếp khai thác các thuộc tính có ích của đất của người sửdụng đất, chủ sở hữu đã thực hiện được quyền sử dụng đất một cách gián tiếp

Có thể nói, người sử dụng đất giữ một vai trò không nhỏ trong việc nâng caogiá trị của loại tài sản đặc biệt này Chúng ta không phủ nhận vai trò của Nhànước trong việc làm tăng giá trị của đất đai bằng cách thay đổi các điều kiệnkinh tế xã hội bên ngoài thông qua quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xâydựng đô thị; nhưng rõ ràng, ngay cả trong trường hợp này thì người sử dụngđất cũng vẫn là người biến những dự liệu trên thành hiện thực Vì vậy, Nhànước cho thuê đất không phải chỉ nhằm thực hiện vai trò của đại diện chủ sởhữu trong quản lý đất đai, bảo đảm khai thác đất đai đạt hiệu quả cao phục vụcho phát triển kinh tế xã hội; mà bên cạnh đó còn phải bảo đảm lợi ích chínhđáng của người sử dụng đất Ở góc độ của người sử dụng đất, trong chừngmực nào đó, vấn đề họ có quyền sở hữu hay có quyền sử dụng đất không quantrọng bằng họ có những quyền năng cụ thể nào, có được những lợi ích vậtchất hay lợi ích khác nào từ thửa đất họ đang nắm giữ

1.3 Nội dung điều chỉnh pháp luật đối với quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất

1.3.1 Nội dung của sự điều chỉnh pháp luật đối với quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất

Trong thực tiễn khoa học pháp lý, khi phân chia các nội dung phápluật điều chỉnh một quan hệ xã hội ta có thể dựa vào nhiều tiêu chí khác nhau

để phân chia cho phù hợp với nội dung nghiên cứu Với mục đích là đi sâu,tìm hiểu, phân tích và luận giải các chế định pháp luật hiện hành về quan hệthuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất để thấy rõ những điểm đã đạtđược cũng như những điểm còn hạn chế, bất cập của pháp luật về lĩnh vực

này để đưa ra những giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật Về cơ bản, hệthống pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụngđất chủ yếu bao gồm các nội dung sau:

Thứ nhất, nhóm quy phạm pháp luật điều chỉnh về chủ thể là cơ quan

đại diện chủ sở hữu tham gia quan hệ thuê đất với tư cách là bên cho thuê vàchủ thể sử dụng đất bao gồm nhiều loại: chủ thể là tổ chức, hộ gia đình, cánhân, cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư Pháp luật xác định rõ ràng các điềukiện để chủ thể tham gia vào quan hệ này cũng như điều kiện khi thực hiệnhoạt động thuê đất như căn cứ cho thuê, hình thức, thời hạn cho thuê Quyđịnh cụ thể các điều kiện này nhằm tạo ra sự ổn định về mặt pháp lý cho việcquản lý nhà nước đối với đất đai, làm cơ sở cho việc cho thuê đất, đầu tư pháttriển kinh tế, xã hội, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế, góp phần đảm bảo

an ninh lương thực quốc gia và thực hiện nhiệm vụ công nghiệp hoá, hiện đạihoá đất nước Ví dụ, quy hoạch sử dụng đất đai nông thôn tạo điều kiện xáclập cơ chế điều tiết một cách chủ động việc phân bổ quỹ đất đai cho các mụcđích sử dụng như phát triển nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp, phát triểncông nghiệp, đô thị, kết cấu hạ tầng kinh tế - xã hội

Thứ hai, nhóm quy phạm về quyền và nghĩa vụ của các bên trong

quan hệ thuê đất Đất đai là tài sản có giá trị kinh tế lớn, phức tạp, do đónhững quy định pháp luật rõ ràng, chặt chẽ về quyền và nghĩa vụ sẽ là cơ sở

để các bên tham gia và ký kết và thực hiện hợp đồng, đảm bảo quyền lợi vàhài hòa lợi ích giữa các bên

Ngoài ra, nhằm có cái nhìn chỉnh thể về quan hệ này, pháp luật điềuchỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất còn nhóm quyphạm điều chỉnh về thẩm quyền của bên cho thuê tức cơ quan đại diện chủ sởhữu cũng như trình tự, thủ tục thuê đất, về giá đất khi thuê đất

1.3.2 Sự cần thiết điều chỉnh pháp luật đối với quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất

Hình thức của việc điều chỉnh pháp luật đối với quan hệ thuê đất ởViệt Nam được quy định trong nhiều văn bản Luật và văn bản dưới Luật như:

Bộ luật Dân sự 2005, Luật Đất đai 2003 là đạo luật gốc, các văn bản pháp luậtđất đai (văn bản dưới luật) với vai trò là pháp luật chuyên ngành điều chỉnhchủ yếu trong lĩnh vực quản lý nhà nước đối với quyền, nghĩa vụ của người

sử dụng đất Bên cạnh đó là các văn bản dưới luật như Nghị định, thông tưhướng dẫn thi hành và các quyết định, công văn do cấp UBND các tỉnh banhành để phù hợp và thuận tiện cho việc hướng dẫn áp dụng pháp luật

1.4 Quá trình hình thành và phát triển pháp luật điều chỉnh quan

hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất

Ở Việt Nam, với chủ trương xây dựng Nhà nước pháp quyền, quản lý xãhội bằng pháp luật đã trở thành nguyên tắc hiến định Do đó, hệ thống pháp luậtnói chung và lĩnh vực pháp luật đất đai nói riêng ngày càng được hoàn thiện đểđáp ứng với yêu cầu quản lý trong từng giai đoạn Luật đất đai được ban hành lầnđầu tiên vào năm 1987 Sau đó là Luật đất đai năm 1993 được bổ sung, sửa đổivào năm 1998, 2001 Năm 2003 Quốc hội ban hành Luật đất đai thay thế Luật đấtđai năm 1993 và các luật sửa đổi bổ sung Luật đất đai năm 1998, 2001

Luật đất đai năm 2003 tiếp tục quy định chế độ sở hữu toàn dân đốivới đất đai Theo pháp luật hiện hành, Nhà nước đại diện cho toàn dân để thựchiện quyền sở hữu về đất đai; có quyền quyết định mục đích sử dụng đất, hạnmức giao đất, thời hạn sử dụng đất; giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chophép chuyển mục đích sử dụng đất, định giá đất, quy định quyền và nghĩa vụcủa người sử dụng đất; có quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất

Quan hệ pháp luật thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất là sảnphẩm của hoạt động lập pháp trong một Nhà nước mà đất đai không thuộc

quyền sở hữu của các thành phần kinh tế tư nhân Do vậy, ở Việt Nam tất yếuloại quan hệ này chỉ xuất hiện và phát triển từ khi quy đất đai về một chủ sởhữu, đó là sở hữu toàn dân

Kể từ Hiến pháp năm 1980, toàn bộ đất đai thuộc sở hữu toàn dân Bắtđầu từ thời điểm này, trong quan hệ sử dụng đất xuất hiện một dạng chủ thể

có quyền sở hữu nhưng không bao giờ trực tiếp khai thác các thuộc tính cóích của đất, cũng đồng thời xuất hiện một dạng chủ thể chỉ thực hiện quyền sửdụng đất mà không bao giờ có quyền sở hữu Điều đó cho thấy ở Việt Nam,chủ sở hữu và chủ sử dụng đất là hai chủ thể độc lập Quan hệ pháp luật thuêđất giữa Nhà nước – đại diện chủ sở hữu đất với người sử dụng ra đời trên cơ

sở đó, hoàn toàn khác với quan hệ thuê đất giữa các chủ sở hữu ở trên

Luật đất đai năm 1987 là văn bản luật đầu tiên của Nhà nước Cộnghòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam quy định về vấn đề quản lý, sử dụng đất vàđược xây dựng trên nền tảng các quy định của Hiến pháp 1980 Tuy nhiên,luật này chỉ quy định về vấn đề Nhà nước giao đất mà không đề cập tới vấn

đề cho thuê đất

Đến Luật đất đai 1993, Nhà nước đã chính thức quy định thêm mộtphương thức chuyển giao đất nữa cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, đó làthuê đất Như vậy, từ đây quan hệ pháp luật về thuê đất giữa Nhà nước vàngười sử dụng đất chính thức hình thành trong đời sống pháp lý của ViệtNam Trên cơ sở quy định của Luật đất đai 1993, lần lượt các văn bản cụ thểhóa quan hệ pháp luật này được ban hành như Pháp lệnh về quyền và nghĩa

vụ của các tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất; Nghịđịnh số 85/CP ngày 17/2/1996 của Chính phủ quy định việc thi hành Pháplệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước được Nhà nước giaođất, cho thuê đất; Nghị định số 11/CP ngày 24/01/1995 của Chính phủ quyđịnh chi tiết thi hành Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhânnước ngoài thuê đất tại Việt Nam…

Với những quy định như vậy, các vấn đề cơ bản về quan hệ thuê đấtgiữa Nhà nước và người sử dụng đã được pháp luật điều chỉnh Tuy nhiên,với những thay đổi về quan hệ chính trị, kinh tế, đối tượng có nhu cầu sửdụng đất ở Việt Nam ngày càng nhiều và đa dạng Kinh tế Việt Nam trongnhững năm gần đây tăng trưởng mạnh, nhu cầu sử dụng đất cũng ngày càngtăng và các quan hệ sử dụng đất cũng phức tạp hơn Quan hệ thuê đất xét chocùng cũng là một quan hệ xã hội nên cũng cần có nhưng thay đổi nhất định.Luật đất đai 2003 ra đời kế thừa những quy định hoàn thiện trong Luật Đấtđai 1993 và điều chỉnh một số điểm cho phù hợp với yêu cầu của hiện tại Sự

ra đời này đã thể hiện được sự phân định các quyền năng đối với đất đai giữaNhà nước và người sử dụng đất; thể hiện những nội dung cơ bản của quản lýNhà nước đối với đất đai, bao gồm những hoạt động của các cơ quan Nhànước có thẩm quyền để thực hiện quyền đại diện sở hữu toàn dân và bảo vệquyền đó về đất đai Đây chính là cơ sở pháp lý cho quan hệ thuê đất giữaNhà nước và người sử dụng đất ở Việt Nam hiện nay

Nghiên cứu pháp luật đất đai nói chung và pháp luật về cho thuê đấtnói riêng có thể thấy: hầu hết các quốc gia mà đề tài nghiên cứu đều có chínhsách pháp luật về cho thuê đất Theo đó, việc quy định cho thuê đất có thutiền là phổ biến Tuy nhiên, về chính sách cho thuê đất đối với người nướcngoài, hầu hết các quốc gia được nghiên cứu đều rất quan tâm đến đối tượngnày, nhưng có một điểm đáng lưu ý là: một số nước như Trung Quốc, ĐàiLoan hay Hàn Quốc chỉ cho phép người nước ngoài có quyền sử dụng đất khi

mà quốc gia của người nước ngoài đó thực hiện các quyền tương tự đối vớicông dân của những nước này

Về thời hạn cho thuê đất: Luật Đất đai cần căn cứ theo quy hoạch, kếhoạch và có quy định cho thuê đất theo hướng dài hạn

Về giá đất, hầu hết các quốc gia mà đề tài nghiên cứu đều có cơ chếxác định giá đất theo thị trường nói chung và giá thị trường là cơ sở chính choviệc định giá đất của cơ quan có thẩm quyền

Về nguyên tắc định giá đất, hiện nay có 4 phương pháp định giá đấtđang được áp dụng ở các nước nghiên cứu là: Phương pháp so sánh, phươngpháp thu nhập, phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư Hiện nay,Việt Nam cũng đang áp dụng các phương pháp này

Xuất phát từ những nội dung trên, việc sửa đổi Luật Đất đai của nước

ta trong thời gian tới cần có sự nghiên cứu, bổ sung các quy định cụ thể vềcho thuê đất như: Thời gian cho thuê đất đối với từng chủ thể và loại đất nhấtđịnh; quy định rõ hơn về nội dung cho thuê đất và quyền sử dụng đất đối vớitrường hợp là cá nhân, tổ chức nước ngoài tại Việt Nam

Kết luận Chương 1

Trong Chương 1, những vấn đề lý luận cơ bản về pháp luật điều chỉnhquan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất đã bước đầu được tiếpcận và làm rõ Khái niệm về quyền sử dụng đất, cho thuê đất và pháp luật chothuê đất được đưa ra nhằm làm rõ bản chất của các thuật ngữ này Khái niệmquan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất cũng được nêu ra vàphân tích gắn liền với các đặc điểm của quan hệ này Việc nắm bắt các thuậtngữ, khái niệm cùng với đặc điểm, tính chất của quan hệ thuê đất giữa Nhànước và người sử dụng đất giúp chúng ta nhận thức được vai trò và sự cầnthiết trong việc điều chỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụngđất bằng pháp luật Ngoài ra, trong Chương 1, việc khái quát về quá trình hìnhthành và xu hương phát triển pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhànước và người sử dụng đất ở Việt Nam đã tạo nền tảng để chúng ta đi sâu hơncác vấn đề pháp lý cụ thể trong Chương 2

Chương 2 PHÁP LUẬT ĐIỀU CHỈNH QUAN HỆ THUÊ ĐẤT GIỮA NHÀ NƯỚC

VÀ NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT: THỰC TRẠNG, THỰC TIỄN THỰC

HIỆN TẠI HÀ NỘI

2.1 Thực trạng pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất và thực tiễn thực hiện tại Hà Nội

Từ năm 1980 đến nay Nhà nước đã 3 lần ban hành Luật đất đai, baogồm Luật đất đai 1987, Luật đất đai 1993, Luật đất đai 2003 Luật Đất đainăm 2003 là một trong những đạo luật quan trọng, thu hút được sự quan tâmcủa toàn xã hội Luật Đất đai năm 2003 cùng với các văn bản hướng dẫn thihành Luật tạo thành một hệ thống văn bản quy phạm pháp luật khá hoànchỉnh, thể hiện những quan điểm đổi mới của Đảng phù hợp với cơ chế thịtrường định hướng xã hội chủ nghĩa và tiến trình công nghiệp hóa, hiện đạihoá đất nước, đã nhanh chóng đi vào cuộc sống, góp phần đáng kể vào pháttriển kinh tế, ổn định chính trị, xã hội

Theo Luật Đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành, nộidung pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụngđất bao gồm các vấn đề sau: Căn cứ cho thuê đất; Hình thức cho thuê đất;Thời hạn cho thuê đất; Thẩm quyền cho thuê đất, quy trình, thủ tục cho thuê

đất; Giá đất; Quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia quan hệ thuê đất

giữa Nhà nước và người sử dụng đất

2.1.1 Các quy định về căn cứ, hình thức, thời hạn cho thuê đất

 Căn cứ cho thuê đất

Đây là cơ sở để các cơ quan có thẩm quyền ra quyết định cho thuêđất Căn cứ để quyết định cho thuê đất theo Điều 31, Luật Đất đai năm

2003 bao gồm:

Một là, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô

thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước cóthẩm quyền xét duyệt;

Cũng theo Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chínhphủ về thi hành Luật Đất đai năm 2003 thì quy hoạch sử dụng đất chi tiếthoặc kế hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc quy hoạch xây dựng đô thị hoặc quyhoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩmquyền xét duyệt Trường hợp chưa có quy hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc kếhoạch sử dụng đất chi tiết thì căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đãđược cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt

Hai là, nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao

đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất Cụ thể, nhu cầu sử dụng đất thểhiện trong Điều 27 của Nghị định 69/2009/NĐ-CP đối với từng trường hợp cụthể như sau:

Đối với tổ chức thì nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư đãđược cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc cấp giấy chứng nhậnđầu tư; Đối với các dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyềnxét duyệt hoặc không phải cấp Giấy chứng nhận đầu tư thì phải thể hiện nhucầu sử dụng đất trong đơn xin giao đất, thuê đất có văn bản của Sở Tàinguyên và Môi trường thẩm định về nhu cầu sử dụng đất;

Đối với hộ gia đình, cá nhân, nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơnxin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và phải có xác nhận củaUBND cấp xã nơi có đất về nhu cầu sử dụng đất; Trường hợp hộ gia đình, cánhân thì nhu cầu sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì phải có văn bảncủa Phòng Tài nguyên và Môi trường thẩm định về nhu cầu sử dụng đất; Đốivới cộng đồng dân cư thì nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin giao đất

và phải có xác nhận của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất về nhu cầu sử

dụng đất; Đối với cơ sở tôn giáo thì nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong báocáo kinh tế kỹ thuật xây dựng công trình tôn giáo.

Cùng với các căn cứ trên, tại Điều 32 Luật Đất đai năm 2003 cũng quyđịnh: Việc quyết định cho thuê đất đối với đất đang có người sử dụng chongười khác chỉ được thực hiện sau khi có quyết định thu hồi đất đó

Qua thực tế thi hành pháp luật tại Hà Nội, về việc áp dụng các quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: Việc lập, xét duyệt và triển khai

thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của Hà Nội đã từng bước vào nềnếp, tuân thủ các nguyên tắc, căn cứ, trình tự, nội dung mà pháp luật đất đaiquy định Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đến năm 2020 tiếptục được đổi mới Từ kinh nghiệm rút ra qua quá trình triển khai thực hiệnquy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, Chính phủ đã ban hành Nghị định số69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất,giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trong đó đổi mới vềphương pháp lập quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, quy định rõ trách nhiệmcủa các Bộ, ngành, địa phương trong việc lập quy hoạch sử dụng đất; xác định

cụ thể chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất của từng cấp nhằm tạo ra sự linh hoạt,chủ động cho địa phương trong việc xây dựng kế hoạch phát triển kinh tế - xãhội Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng đã ban hành Thông tư số19/2009/TT-BTNMT quy định chi tiết việc lập, điều chỉnh và thẩm định quyhoạch, kế hoạch sử dụng đất và Chỉ thị số 01/CT-BTNMT về tăng cườngcông tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Đến nay, việc lập quy hoạch, kếhoạch sử dụng đất đai đến năm 2020 đang được triển khai đồng bộ tại 04 cấp

Căn cứ Luật Đất đai năm 2003, Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày13/8/2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất,thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; Thông tư số 19/2009/TT-BTNMT ngày 2/11/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành quy

định chi tiết việc lập, điều chỉnh và thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụngđất; Nghị quyết số 06/NQ-CP ngày 09/01/2013 của Chính phủ về Quy hoạch

sử dụng đất đến năm 2020 và Kế hoạch sử dụng đất 5 năm kỳ đầu 2015) của thành phố Hà Nội, UBND Thành phố đã ban hành Kế hoạch triểnkhai thực hiện Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và Kế hoạch sử dụng đất

(2011-5 năm kỳ đầu (2011-201(2011-5) bằng kế hoạch Số 23/KH-UBND ngày 31/01/2013

Về nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong các dự án đầu tư, cho thuê đất.

Một trong các hình thức thể hiện nhu cầu sử dụng đất là văn bản thẩmđịnh về nhu cầu sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư của tổ chức kinh tếkhông sử dụng vốn ngân sách nhà nước hoặc không phải là dự án có vốn đầu

tư nước ngoài Theo đó, Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội đã chủ trì phốihợp với các Sở, ban, ngành có liên quan thẩm định về nhu cầu sử dụng đấttrên cơ sở xem xét hồ sơ dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư.Trên thực tế, công việc này đã được triển khai trong quá trình thực hiện cáctrình tự, thủ tục cho thuê đất

Việc quy định về thẩm định nhu cầu sử dụng đất, một mặt tạo cơ sởcho Nhà nước giao đất đúng mục đích, đúng nhu cầu, nhưng một mặt cũngdẫn đến việc phát sinh các thủ tục cho thuê đất trong thực tiễn, làm cho quátrình này rườm rà, kéo dài thời gian và cũng là cơ sở làm phát sinh vấn đềtham nhũng trong quá trình thẩm định

Ngoài ra, cơ chế đánh giá việc chấp hành tốt pháp luật về đất đai củangười thuê đất chưa được thực hiện rõ ràng, đánh giá đúng thực tiễn Mụcđích, ý nghĩa của căn cứ này là Nhà nước sử dụng biện pháp hành chính đểngăn chặn các đối tượng cho thuê đất là tổ chức, cá nhân không có, không đủnăng lực sử dụng đất Tuy nhiên, thực tế nhiều địa phương nói chung và tại

Hà Nội, thẩm định nhu cầu sử dụng đất tuy được thực hiện nhưng vẫn cònmang tính hình thức, do thiếu cơ chế, thiếu các điều kiện thực tế để cơ quan

có thẩm quyền thực hiện Do đó, căn cứ này vẫn chưa sàng lọc được nhà đầu

tư kém năng lực, vẫn chưa thực sự kiểm soát được tình trạng một nhà đầu tưnhưng xin thuê đất để thực hiện nhiều công trình, dự án ở nhiều địa điểm khácnhau, dẫn đến tình trạng cho thuê đất tràn lan, chủ đầu tư bao chiếm, găm giữđất, bỏ hoang gây lãng phí

Mặt khác, việc tổ chức thực hiện phương án quy hoạch, kế hoạch sửdụng đất được phê duyệt còn thiếu đồng bộ, thiếu cơ chế kiểm tra, giám sát.Một số phương án quy hoạch chưa được dự báo sát với tốc độ phát triển kinh tế-xã hội của địa phương trong kỳ quy hoạch, việc bố trí quỹ đất cho một số lĩnhvực chưa phù hợp khả năng thực hiện

Chất lượng của một số dự án đầu tư trong kế hoạch sử dụng đất chưa cao,chưa có tầm nhìn dài hạn, chưa căn cứ vào tình hình phát triển kinh tế - xã hộinhất là phân tích và dự báo thị trường và năng lực cạnh tranh, quy hoạch phát triểnkết cấu hạ tầng, hệ thống giao thông, thủy lợi và còn mang tính tình thế

Thời gian các tổ chức kinh tế lập dự án đầu tư và lập hồ sơ đất đaithực hiện chậm đã làm ảnh hưởng đến kết quả thực hiện các chỉ tiêu kế hoạch

sử dụng đất hàng năm Một số hạng mục công trình đã có trong chỉ tiêu kếhoạch sử dụng đất hàng năm nhưng chủ đầu tư chưa lập xong dự án và hồ sơđất đai, vì vậy phải chuyển sang năm sau

Thực hiện Nghị quyết số 15/QH12, ngày 29/05/2008 của Quốc hội vềviệc điều chỉnh địa giới hành chính Thành phố Hà Nội và một số tỉnh, quyhoạch, kế hoạch sử dụng đất của Thành phố Hà Nội (cũ) Hà Tây (trước đây),huyện Mê Linh và 4 xã của tỉnh Hòa Bình được hợp nhất trong điều kiện kinh

tế - xã hội của các địa phương khác nhau; các dự án đầu tư có sử dụng đấtphải rà soát, điều chỉnh cho phù hợp với quy hoạch chung xây dựng Thủ đôảnh hưởng đến kết quả thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Thành phố

* Hình thức Nhà nước cho thuê đất có thu tiền thuê đất hàng năm

Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, Nhà nước cho thuê đất

có thu tiền thuê đất hàng năm trong các trường hợp sau đây:

- Hộ gia đình, cá nhân thuê đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp,nuôi trồng thuỷ sản, làm muối;

- Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng diện tích đất nôngnghiệp vượt hạn mức được giao trước ngày 1/1/1999 mà thời hạn sử dụng đất

đã hết;

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất

từ ngày 1/1/1999 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành, trừ diện tíchđất do nhận chuyển quyền sử dụng đất;

- Hộ gia đình, cá nhân thuê đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất,kinh doanh, hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng

có mục đích kinh doanh;

- Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức,

cá nhân nước ngoài thuê đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp,lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản

xuất, kinh doanh; xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh;xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; hoạt động khoángsản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;

- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao thuê đất để xây dựngtrụ sở làm việc (Khoản 1, Điều 35 Luật Đất đai năm 2003)

* Với trường hợp Nhà nước cho thuê đất có thu tiền thuê đất 1 lần:

Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất 1 lần cho cả thời gian thuê trong cáctrường hợp sau đây:

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoàithuê đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôitrồng thuỷ sản, làm muối; làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh;xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; xây dựng kết cấu hạtầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; hoạt động khoáng sản, sản xuất vậtliệu xây dựng, làm đồ gốm; xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê;

- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao thuê đất để xây dựngtrụ sở làm việc (Khoản 2, Điều 35 Luật Đất đai năm 2003)

Như vậy, theo quy định hiện hành, Nhà nước đã thu hẹp diện thu hồiđất bằng quyết định hành chính và sau đó cho nhà đầu tư thuê đất phục vụphát triển kinh tế Đồng thời Nhà nước cho phép mở rộng hình thức nhà đầu

tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụngđất hoặc trực tiếp thuê đất của người sử dụng đất Đây là hình thức mà hầu hếtcác nước trên thế giới đang làm, phù hợp với tính chất dân sự của quyền sửdụng đất

Theo rà soát của Sở Tài Nguyên và Môi trường Hà Nội, kiểm tra tạicác quận huyện cho thấy, có một số địa phương giao khoán, cho thuê đấtkhông thực hiện đấu thầu, đấu giá đất; không có bản đồ, hồ sơ, sổ sách quản

lý theo quy định Đáng chú ý, nhiều nơi cho thuê đất không đúng đối tượng,

thời gian thuê đất vi phạm khoản 2 Điều 72 và khoản 5 Điều 67 Luật Đất đai

2003 Một số diện tích tự ý chuyển mục đích kéo dài nhiều năm nhưng chưađược UBND các xã, phường, thị trấn và thanh tra xây dựng quận, huyện xử lýkiên quyết, triệt để Một số diện tích khác để hoang hóa, không sử dụng, bịlấn chiếm, gây lãng phí, vi phạm Luật Đất đai

 Thời hạn cho thuê đất

Thời hạn là khoảng thời gian được tính từ thời điểm này đến một thờiđiểm khác Thời hạn có thể được xác định bằng phút, giờ, ngày, tuần, ngày,năm hoặc một sự kiện có thể xảy ra Thời hạn không đơn thuần chỉ là mộtkhoảng thời gian mà nó được xác định với tư cách là một sự kiện pháp lý đặcbiệt làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ của các chủ thểtrong những trường hợp do luật quy định hoặc các bên thỏa thuận

Do vậy, thời hạn cho thuê đất được hiểu là khoảng thời gian thực hiệnquyền và nghĩa vụ của các chủ thể thực hiện các quyết định hoặc hợp đồngthuê đất Theo Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ

về thi hành Luật Đất đai, đất do Nhà nước cho thuê thì thời hạn sử dụng đấttính từ ngày có quyết định cho thuê của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.Ngoài ra, Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành còn quy định thờihạn cho thuê đất đối với các trường hợp cụ thể như: hộ gia đình, cá nhân, các

tổ chức kinh tế; quy định chính sách gia hạn cho các trường hợp được chothuê đất khi hết thời hạn

Thời hạn cho thuê đất được quy định tại Nghị định 181/2004/NĐ-CPngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai như sau:

Đất do Nhà nước cho thuê thì thời hạn sử dụng đất tính từ ngày có quyếtđịnh cho thuê của cơ quan nhà nước có thẩm quyền Trường hợp đất đã được chothuê trước ngày 15/10/1993 mà trong hợp đồng thuê đất không ghi rõ thời hạn chothuê thì thời hạn cho thuê đất được thực hiện với hạn mức cụ thể là:

Thời hạn cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân là không quá 50năm; Thời hạn cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế là thời hạn được xác địnhtrong dự án nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản 3 Điều 67 của LuậtĐất đai:

“Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; tổ chức kinh tế để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở

dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá năm mươi năm; đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh

tế – xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất là không quá bảy mươi năm Khi hết thời hạn, người sử dụng đất được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng, chấp hành đúng pháp luật về đất đai trong quá trình sử dụng và việc sử dụng đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt”.

Thời hạn cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế sử dụng đất trong vàngoài nước được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xinthuê đất nhưng không quá 50 năm; đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thuhồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khókhăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạndài hơn thì thời hạn cho thuê đất là không quá 70 năm

Khi hết thời hạn, người sử dụng đất được Nhà nước xem xét gia hạn

sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng, chấp hành đúng pháp luật về đấtđai trong quá trình sử dụng và việc sử dụng đất đó phù hợp với quy hoạch sửdụng đất đã được xét duyệt Cụ thể:

- Trước thời điểm kết thúc thời hạn sử dụng đất 6 tháng, nếu có nhucầu tiếp tục sử dụng đất thì người sử dụng đất làm đơn gửi cơ quan nhà nước

có thẩm quyền cho thuê đất để xem xét, giải quyết theo quy định tại cáckhoản 1, 3 và 4 Điều 67 của Luật Đất đai;

- Thời hạn gia hạn sử dụng đất đối với trường hợp hộ gia đình, cánhân thuê đất nông nghiệp được xác định theo quy định tại khoản 1 Điều 67của Luật Đất đai;

- Thời hạn gia hạn sử dụng đất đối với trường hợp tổ chức kinh tế sửdụng đất vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản,làm muối; tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất làm mặt bằng xâydựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; tổ chức kinh tế sử dụng đất để thực hiện dự

án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài

sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xác định theo dự

án bổ sung đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt nhưng khôngvượt quá thời hạn đã được Nhà nước cho thuê đất;

- Trường hợp người sử dụng đất không có nhu cầu tiếp tục hoặc xingia hạn sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 Điều này hoặc không được cơquan nhà nước có thẩm quyền cho phép gia hạn sử dụng đất thì Nhà nước thuhồi đất theo quy định tại khoản 10 Điều 38 của Luật Đất đai;

- Hàng năm, UBND cấp có thẩm quyền thu hồi đất chỉ đạo cơ quan tàinguyên và môi trường rà soát về thời hạn sử dụng đất để quyết định thu hồiđất đối với những trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này

Thời hạn sử dụng đất tính từ ngày có quyết định cho thuê của cơ quannhà nước có thẩm quyền Trường hợp đất đã được cho thuê trước ngày15/10/1993 mà trong hợp đồng thuê đất không ghi rõ thời hạn cho thuê thìthời hạn cho thuê đất được thực hiện như sau: Thời hạn sử dụng đất trong khucông nghiệp theo thời hạn của dự án đầu tư đã được cơ quan nhà nước có