Nghiên cứu, đề xuất các giải pháp quản lý chất lượng môi trường cho các chung cư trên địa bàn quận 4 thành phố Hồ Chì Minh

Hiện nay, dođang đứng trước một áp lực khá lớn của hoạt động phát triển đô thị và những xáotrộn bắt buộc trong việc bố trí lại sử dụng đất, xáo trộn về nơi ở của một số đôngcác hộ dân, n

Phần A: MỞ ĐẦU

1 Đặt vấn đề

Ăn, ở, mặc, đi lại, làm việc, học tập, vui chơi giải trí là những nội dung cơ bảncủa cuộc sống con người Ăn ngon, đủ dinh dưỡng, ở có vệ sinh, tiện nghi cao, đilại với phương tiện thuận lợi, nhanh chóng, làm việc, học tập có điều kiện tốt, vuichơi giải trí lành mạnh, đó là một phần chất lượng của cuộc sống hàng ngày củacon người

Tất cả những nội dung cơ bản của cuộc sống đều rất quan trọng, ảnh hưởngtác động, tương hỗ lẫn nhau Nhưng phải nói rằng nội dung “ở” là một yếu tố ảnhhưởng khá nhiều đến các yếu tố khác, nó là một trong những bộ mặt quan trọngnhất của nội dung cuộc sống Nhìn vào nhà ở, người ta biết mức sống, tri thức,phong cách, nghề nghiệp của con người, nhìn vào nhà ở người ta cũng biết cuộcsống của con người ở trong đó đã “lạc nghiệp” chưa Vì thế, từ bao đời, trong suynghĩ của người Việt Nam và nhiều dân tộc khác mới có câu: “Có an cư, mới lạcnghiệp”

Nhà ở là loại công trình xuất hiện sớm trong lịch sử phát triển của xã hội loàingười Đó là tổ ấm của gia đình nhằm tạo những môi trường thích nghi với cuộcsống của cá nhân và gia đình, trước hết đảm bảo cho con người có thể có nơi trúẩn, chống được sự đe dọa của thú dữ, cũng như những điều kiện bất lợi của thiênnhiên như: nắng, mưa, bão, gió, nhiệt độ khắc nghiệt

Xã hội càng phát triển thì chức năng gia đình cũng có chuyển biến và nhà ởcũng được phát triển về hình thức và nội dung Nhà ở không chỉ là nơi trú ẩn,nương thân đơn thuần mà còn là đơn vị sản xuất kinh tế ở quy mô gia đình, một cơsở để bảo vệ nòi giống, để từng cá thể và gia đình phát triển một cách toàn diệnvà đã từng được xem là cơ sở tiêu thụ hàng hóa trong xã hội đương đại để tận

hưởng những phúc lợi của xã hội, thành tựu của kỹ thuật và khoa học của thờiđại.

Ví dụ như ở xã hội nguyên thủy: với đời sống du cư, nhà ở sơ khai chỉ là kiếntrúc chòi lều ken từ cành lá trên các ngọn cây cao để tránh thú dữ, hoặc là nhữnggóc khuất trên sường núi hay trong hang động có chèn lấp thêm cây cỏ đất đá đểtạo nên môi trường sống tiện nghi an toàn hơn Dần dần thì ngôi nhà trở thành cáctúp lều làm từ thảo mộc, đất, đá nằm sát mặt đất, hay các kiểu nhà đất nửa hầmhay nhà sàn để tạo ra không gian sinh hoạt thích ứng với cuộc sống luân canhđịnh cư Nhà ở hiện nay cuối cùng đã là một chuỗi nhiều không gian liên hoànvới mỗi không gian là một chức năng riêng biệt có đầy đủ trang thiết bị để thỏamãn nhu cầu phong phú chất lượng cao của đời sống gia đình hiện đại

Như vậy nhà ở là sản phẩm do con người tạo ra và luôn luôn được con ngườicải tiến, hoàn thiện dựa trên kinh nghiệm chinh phục thiên nhiên, lợi dụng, khaithác thiên nhiên, đồng thời nhằm tận dụng phúc lợi do những tiến bộ khoa học kỹthuật và mức sống xã hội luôn được nâng cao của văn minh nhân loại Hơn bất kìcông trình kiến trúc nào, nhà ở bao giờ cũng phản ánh trung thực nhất những điềukiện đặc thù của thiên nhiên (như khí hậu, địa hình, cảnh quan sinh thái của mộtvùng điạ lý), của mức sống kinh tế văn hóa(về đời sống tinh thần cũng như vậtchất của dân tộc, thời đại) Khi nghiên cứu vế nhà ở, cần phải tìm hiểu những đặcđiểm môi trường, khí hậu, xã hội, kinh tế, những tác nhân có ảnh hưởng đến côngtrình, để đảm bảo sự phát triển bền vững của xã hội

Các chương trình tái định cư của thành phố nằm trong quá trình phát triển toàncầu hóa và chuyển đổi kinh tế chung của Việt Nam từ những năm 90 Việc hòanhập vào sự tiến triển chung của Thế giới, hiện đại hóa kinh tế xã hội của đấtnước, đẩy mạnh thêm quá trình phát triển đô thị và đặt ra những vấn đề cấp báchcho việc quản lý cuộc sống đô thị, việc xử lí các khu cư trú tạm bợ và tìm kiếm

những giải pháp để đối phó với sự xuống cấp của môi trường Quận 4 là quận nộithành có diện tích nhỏ nhất nhưng có mật độ dân số đứng hàng thứ hai so với 21quận huyện khác TP Hồ Chí Minh Về địa lý quận 4 có một vị trí khá quan trọngtrong quá trình hình thành và phát triển đô thị của Tp Hồ Chí Minh Hiện nay, dođang đứng trước một áp lực khá lớn của hoạt động phát triển đô thị và những xáotrộn bắt buộc trong việc bố trí lại sử dụng đất, xáo trộn về nơi ở của một số đôngcác hộ dân, nhu cầu nhà ở và sự thu hẹp đất ở, Quận 4 sẽ tiếp tục có những chung

cư mới để phục vụ tái định cư và nhu cầu nhà ở của người dân

Kiến trúc cao tầng cận đại là sản phẩm của quá trình đô thị hóa và côngnghiệp hóa Do sự phát triển nhanh chóng của công nghiệp, thương nghiệp và dosự tăng nhanh dân số đô thị, sự khan hiếm về đất xây dựng đã thúc đẩy kiến trúcphát triển theo chiều cao Việc phát triển mạnh các phương tiện và vật liệu xâydựng đã tạo cơ sở vật chất cho việc xây dựng nhà cao tầng, chung cư cao tầng.Bên cạnh đó, cũng còn tồn tại một số chung cư có tuổi thọ lâu năm, có hiện tượng

ô nhiễm nặng, phát sinh nhiều vấn đề môi trường đòi hỏi phải có chiến lược bảovệ môi trường phù hợp Vì thế, chúng tôi tiến hành khảo sát các khu chung cư

trong phạm vi quận 4 với đề tài: “Nghiên cứu, đề xuất các giải pháp quản lý chất lượng môi trường cho các chung cư trên địa bàn Quận 4, Thành phố Hồ Chí Minh”

2 Mục tiêu nghiên cứu

2.1 Mục tiêu hiện tại

- Khảo sát hiện trạng môi trường sống của các khu chung cư trên địa bànQuận 4

- Xây dựng mô hình khu chung cư sinh thái phục vụ cho công tác nghiên cứuvề nhu cầu nhà ở

2.2 Mục tiêu lâu dài

- Đề ra phương hướng quản lý môi trường cho các chung cư mới.

- Cung cấp thông tin về hiện trạng môi trường cho công tác quản lý môitrường và quy hoạch nhà ở Quận 4

3 Tính cấp thiết của đề tài

- Ở các đô thị lớn, sự phát triển nhanh chóng của công nghiệp, thương nghiệpvà do dân số tăng nhanh, đất xây dựng ngày càng khan hiếm đã thúc đẩy kiếntrúc phát triển theo chiều cao Quận 4 đang trên đà phát triển, các khu nhà ổchuột đã được dẹp bỏ, thay vào đó, các chung cư mọc lên nhanh chóng để giảiquyết vấn để chỗ ở cho người dân

- Bên cạnh các chung cư mới, vẫn còn rất nhiều chung cư cũ, những lợi íchchính đáng của người dân đòi hỏi có sự quản lý, lại không được quan tâm đúngmức Hiện tượng cơi nới, chiếm dụng diện tích, không gian, gây tiếng ồn quámức, xả rác thải, khí thải, quảng cáo, viết, vẽ bậy, họp chợ ở các chung cưkhông phải là hiếm Còn rất thiếu khoảng không gian cây xanh cho cư dân ởchung cư Một khoảng không gian để cư dân sống ở chung cư dạo mát, để trẻ emnô đùa hay đơn giản để hít thở khí trời dường như còn quá hiếm hoi

- Tình hình quản lý chung cư lỏng lẻo hiện nay cũng tạo điều kiện cho sự xuấthiện của các tệ nạn xã hội: ma túy, trộm cướp, bạo lực….Nếu không có biện phápquản lý kịp thời thì các chung cư rồi cũng sẽ trở thành "những khu ổ chuột kiểumới" Hiện trạng các khu cư mới xây xuống cấp ngày càng nhanh là vấn đề mớinảy sinh

4 Cơ sở thực hiện đề tài

- Thông tin về các chung cư tại Quận 4

- Hiện trạng môi trường các khu chung cư

- Các số liệu cập nhật

- Các nghiên cứu ứng dụng các công nghệ phần mềm dùng xử lí số liệu nhưSPSS 11.5.

5 Nội dung thực hiện

Để đạt được các mục tiêu đề ra, đề tài cần thực hiện các nội dung sau:

- Thu thập và tổng hợp các tài liệu liên quan;

- Tổng quan về vấn đề nhà ở đô thị nói chung và quận 4 nói riêng;

- Điều tra môi trường sống tại các khu chung cư trong phạm vi quận 4 nhằmđánh giá thực trạng môi trường, tình hình xã hội và các nhu cầu của ngườidân;

- Thống kê, xử lý và đánh giá các số liệu thu thập; và

- Dựa trên cơ sở khoa học và thực tiễn, đề xuất các mô hình chung cư sinhthái tương lai

6 Giới hạn của đề tài

- Đề tài chỉ giới hạn trong phạm vi địa bàn quận 4

- Đề tài được thực hiện trong vòng 12 tuần

7 Bố cục đồ án

Đồ án gồm 3 phần:

 Mở đầu: Tóm tắt toàn bộ đề tài, đặt vấn đề, tính cấp thiết của đề tài, nội dungthực hiện và giới hạn của đề tài

 Nội dung: gồm 6 chương

o Ch ươ ng 1 : Tổng quan vấn đề nhà ở đô thị

o Chương 2 : Tổng quan về Quận 4 và hiện trạng chung cư trên địa bàn Quận 4

o Chương 3 : Phương pháp nghiên cứu và kết quả điều tra

o Chương 4 : Đánh giá thực trạng chung cư quận 4 và đề xuất giải pháp quảnlý môi trường - Nghiên cứu đề xuất mẫu chung cư cao tầng sinh thái

 Kết luận và kiến nghị: Tổng kết các ưu điểm và nhược điểm của đồ án

Phụ lục: Hình ảnh thực tế về môi trường chung cư Quận 4, Bảng câu hỏi điềutra, các bảng kết quả từ xử lý số liệu

Phần B: NỘI DUNG

Chương 1 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NHÀ Ở ĐÔ THỊ

1.1 Các vấn đề về nhà ở đô thị

1.1.1 Nhận định chung

Trong thời kì bao cấp, toàn bộ vấn đề nhà ở của đô thị đều do nhà nước giảiquyết Sang thời kì đổi mới, vấn đề nhà ở đô thị đã dần dần giải quyết theo hướngnăng động linh hoạt hơn, nhưng rõ ràng vẫn chưa có một đường lối mang tínhchiến lược lâu dài

Ví dụ như Thành phố Hồ Chí Minh sẽ có dân 10 triệu người trong những thậpniên tới, vì vậy nhà ở đô thị là một trong những vấn đề quan trọng hàng đầu.Ngay từ hôm nay với dân số 8 triệu người, nhà ở đã là một trong những vấn đềbức xúc nhất

Mặc dù tỉ lệ hộ có nhà ở chiếm hơn 99% tổng số hộ thường trú, nhưng gần80% là nhà bán kiên cố trở xuống, trong đó khoảng 16% là nhà tạm Ngoài ra sốhộ tạm trú chiếm khoảng 12-15% số hộ thường trú vẫn chưa có nhà ở hoặc chỉ ởtrong các nhà tạm bợ

Diện tích nhà ở bình quân khoảng 10m2/ng, nhưng thực tế khoảng 20% số hộcó diện tích bình quân 15 đến trên 30m2/ng, số còn lại diện tích bình quân 5-6m2/ng và đa phần là bán kiên cố trở xuống

Số hộ có diện tích ở bình quân lớn thông thường là nhà căn phố với rất nhiềudiện tích không sử dụng đến, ngược lại trong nhà chung cư, nhà lụp xụp…đa phầnlà người thu nhập thấp, hộ đông người nên diện tích ở bình quân rất thấp Từ năm 2000-2010, để đảm bảo toàn bộ dân thành phố có thể vào ở nhà kiêncố với diện tích ở bình quân 14-16m2/ng thì thành phố phải xây dựng thêm 120-

140 triệu m2 nhà ở trong đó có hơn 35 triệu m2 thay thế nhà bán kiên cố, nhà tạm,nhà xuống cấp hư hỏng nặng

Sự nghiệp nhà ở của hầu hết các thành phố ở nước ta đều quá lớn lao phức tạpkhông chỉ về số lượng, chất lượng, loại hình nhà, mà quan trọng hơn là phải làmsao phù hợp được với từng đối tượng ở, tạo ra một lối sống, một nếp văn hóa ở,văn minh hiện đại và đậm đà bản sắc dân tộc Nhà ở phải phù hợp với từng đốitượng ở khác nhau là vấn đề quan trọng hàng đầu để từ đấy có thể đưa ra nhữngchính sách nhà ở, cơ cấu nhà ở hợp lý nhất, nhằm đưa sự nghiệp nhà ở phát triểnnhanh chóng, đúng đắn, đáp ứng nhu cầu phát triển đô thị

* Chuyển sang thời kì kinh tế thị trường, trong nhân dân đã có một sự phânhóa về thu nhập và chi tiêu – Thực chất đã hình thành những tầng lớp xã hội cóthu nhập khác nhau Trong khi đó chính sách nhà ở, giải pháp nhà ở vẫn không có

gì thay đổi Người nghèo đô thị, người có thu nhập thấp không mua nổi, không ởnổi trong các loại nhà xây dựng không khác gì thời kì bao cấp Người thu nhậpkhá và cao thì yêu cầu nhà cửa phải có chất lượng cao, diện tích rộng lớn giốngnhư họ đòi hỏi các loại hàng hóa khác trên thị trường Nhà ở cũng như hàng hóaphải đáp ứng được nhu cầu nhiều mặt xã hội; nhà ở cũng như hàng hóa khôngphải là nguyên nhân tạo ra sự phân tầng xã hội, phân biệt giai cấp

1.1.2 Vấn đề đối tượng ở, giải pháp và chính sách nhà ở đối với các đối tượng khác nhau

Trong thời kì kinh tế bao cấp, mức thu nhập của mọi người không có chênhlệch đáng kể Ngoài một số cán bộ có chế độ ưu đãi đặc biệt vể nhà ở và một sốmặt khác, dường như nhu cầu về nhà ở đối với mọi người đều cơ bản giống nhau,dù có khác biệt chút ít về tiêu chuẩn diện tích phân phối nhưng không có vấn đềcủa những đối tượng ở khác nhau

Khi đất nước chuyển sang nền kinh tế thị trường có định hướng xã hội chủnghĩa thì các thành phần xã hội tại các thành phố Việt Nam hiện nay có sự phânhóa ngày càng rõ rệt Có người thu nhập cao, rất cao, có người thu nhập vừa, thunhập thấp và rất thấp…,tính chất làm ăn sinh sống và chi tiêu của các thành phầnxã hội có sự khác nhau rõ ràng hơn Ngay bậc lương cán bộ công nhân viên chứcnhà nước và cơ sở quốc doanh từ chênh lệch 1-5 lần nay đã là 1-10 lần và nếutiền tệ hóa các mức lương thì sự chênh lệch đó còn lớn hơn nữa

Từ khả năng thu nhập và khả năng tích lũy, các thành phần xã hội đã cónhững nhu cầu về ở khác nhau Tất yếu hình thành nhiều đối tượng ở khác nhautrong xã hội Xin nêu một dẫn chứng cụ thể tại Thành phố Hồ Chí Minh:

Theo số liệu thống kê năm 2003 của Cục Thống kê thành phố và số liệu điềutra xã hội học thì mức thu nhập và khả năng tích lũy của người dân thành phố cóthể chia thành 5 nhóm:

 Nhóm I: Không có khả năng tích lũy- chiếm ~ 15% số hộ

 Nhóm II: Tích lũy tối đa 600.000đ/h – chiếm ~ 45% số hộ

 Nhóm III: Tích lũy tối đa 1.000.000đ/h – chiếm ~ 20% số hộ

 Nhóm IV: Tích lũy tối đa 1.200.000 – 2.000.000đ/h - chiếm ~ 15% số hộ

 Nhóm V: Tích lũy trên 2.000.000 - chiếm ~ 5% số hộ

Số liệu này đã nói lên:

1 Thực tế trong nhân dân đã có sự phân hóa thành những thành phần xã hộikhác nhau theo khả năng thu nhập và khả năng tích lũy Từ đó có nhữngnhu cầu xã hội khác nhau, trong đó quan trọng nhất là nhu cầu về nhà ở

2 Số người thu nhập thấp nhóm I, nhóm II chiếm một tỷ lệ rất lớn ~ 60% Dùcó nhu cầu ở với mức tối thiểu, cũng không có khả năng có được nhà ở.Ngoài ra nhóm III với ~ 20% số hộ dù có được một ít tích lũy nhưng muốncó nhà ở phải có sự hỗ trợ lớn của Nhà nước và xã hội

3 Số còn lại nhóm IV, nhóm V ~ 20% số hộ, ngược lại còn có nhu cầu caohơn nhiều so với mức ở trung bình hiện nay.

Sự phân hóa các thành phần xã hội với những mức thu nhập chênh lệch đã tạo

ra những nhu cầu nhà ở khác nhau theo các nhóm và đó chính là sự hình thànhnhững đối tượng ở khác nhau

Đây là sự khác biệt lớn nhất so với thời kì bao cấp trong vấn đề nhà ở đô thị.Khi đã có sự phân tầng xã hội, tất yếu sẽ có những đối tượng ở khác nhau Cácloại hình nhà ở phải phù hợp với từng đối tượng ở Mặt khác đối với từng đốitượng ở, Nhà nước sẽ dễ dàng có những chính sách khác nhau

Đối với người nghèo Nhà nước sẽ hỗ trợ tối đa, trong chính sách hỗ trợ đầu tưcũng như trong chính sách thuê nhà hoặc mua nhà Ngược lại, đối với người thunhập cao thì nhà nước sẽ thu tối đa Làm như vậy không phải là phân biệt giàunghèo mà chính là tạo được sự công bằng xã hội cao hơn

Có thể khái quát nhu cầu ở của các đối tượng:

- Đối với nhóm I,II chỉ cần có chỗ ở với tiện nghi tối thiểu cho sinh hoạt giađình và mưu sinh

- Đối với nhóm III, cần có chỗ với tiện nghi vừa phải và có thể tự nâng cấpdần ngôi nhà hoặc căn hộ của mình

- Đối với nhóm IV và V có yêu cầu khá cao về chỗ ở, không chỉ là diện tích,tiện nghi, chất lượng căn hộ mà vị trí địa điểm được họ coi là tiêu chí rấtquan trọng đối với nhà ở

Hiện nay Nhà nước chỉ có những chính sách chung về đất đai, về hạ tầng kỹthuật và hạ tầng xã hội, về tiêu chuẩn ở và phương thức ở Những chính sáchchung đó dường như có tính công bằng xã hội, nhưng thực chất đã tạo nên sựkhông công bằng nhất là đối với những thành phần thu nhập thấp

Trong thực tế hiện nay, các công ty kinh doanh – đầu tư – phát triển nhà quốcdoanh đồng thời với việc kinh doanh nhà đất, họ được giao thêm một số nhiệm vụchính trị xã hội như tiếp nhận người bị giải tỏa kênh rạch hoặc giải tỏa xây dựnggiao thông v.v…kèm theo đó nhà nước có giao cho họ một số cơ sở vật chất nhấtđịnh như vốn, ngân sách, đất đai…Thành phố Hồ Chí Minh là nơi điển hình thựcthi việc phát triển nhà ở theo phương thức này.

Họ vừa kinh doanh vừa làm nhiệm vụ xã hội Họ đã tạo nên những khu mớimột mặt mang tính bao cấp nhất định, một mặt đáp ứng nhu cầu ở cho các đốitượng ở khác nhau theo phương thức “lấy nhà nuôi nhà” Cách làm này còn khánhiều điều bất cập

Tổ chức các khu ở hiện nay thông thường là xây nhà phố ( hoặc phân lô bánđất) dọc theo các mặt tiền đường , phía bên trong là nhà chung cư tiêu chuẩnthấp…và biệt thự Mục tiêu là lấy nhà phố, biệt thự để nuôi chung cư và có lãi.Tức là bán nhà phố hoặc lô đất để xây chung cư cho người bị giải tỏa, người thunhập thấp trả góp…Kết quả là những người giàu ở nhà phố, ở biệt thự chiếm mộttỷ lệ đất đai và hạ tầng kỹ thuật quá lớn so với tiêu chuẩn chung của đô thị, ngườinghèo thì ở chung cư, càng nghèo càng ở lên cao và diện tích căn hộ càng nhỏ.Hộ giàu thường ít người, hộ nghèo thường nhiều người,diện tích chênh lệch rấtlớn từ 3-4m2 đến 30-40m2/ng; diện tích đất ở chênh lệch còn lớn hơn Trong khiđó Nhà nước không có những chính sách khác nhau cho từng thành phần, tất cảđều được đối đãi như nhau, và đó là sự không công bằng

Nhà nước phải có những chính sách khác nhau đối với các đối tượng ở, phải cónhững giải pháp nhà ở khác nhau tương ứng với mức thu nhập, như vậy mới tạođiều kiện cho mọi người có nhà ở nhất là người thu nhập thấp và mới có sự côngbằng xã hội trong vấn đề nhà ở đô thị:

- Đối với đối tượng thu nhập thấp và rất thấp, Nhà nước phải thực hiện chínhsách tạo điều kiện dễ dàng cho các chủ thể sản xuất nhà ở và thụ hưởngnhà ở Nhà ở của họ thường là nhà tiêu chuẩn thấp, bán kiên cố, thậm chílà nhà tạm với phương thức bán hoặc cho thuê.

- Đối với người có mức thu nhập trung bình, Nhà nước phải bao cấp mộtphần như giảm tiền đất đai, tiền hạ tầng kỹ thuật, thuế xây dựng hoặc có

ưu đãi trong việc vay tiền mua nhà và trả góp…Nhà ở của họ là nhà chung

cư có tiêu chuẩn vừa có tầng cao, thấp và trung bình, đồng thời có thể tạođiều kiện cho họ dần dần tự nâng cấp căn hộ của mình

- Đối với đối tượng ở có mức thu nhập cao và rất cao thì sẵn sàng đáp ứngnhu cầu ở của họ nhưng toàn bộ những giá trị để tạo nên tiện nghi và chấtlượng ở tốt của họ từ đất đai, hạ tầng kỹ thuật, giá thành nhà…đều phảiđược thu tối đa theo giá thị trường

- Ngoài những ngôi nhà ở, còn có thể tạo ra những khu ở khác nhau cho cácđối tượng ở khác nhau, như khu nhà ở cao cấp, khu nhà ở phổ thông, khunhà ở tiêu chuẩn thấp hoặc cư trú tạm trong 5-10 năm và có chương trìnhgiải tỏa rõ ràng Các khu nhà ở cao cấp và trung bình ngoài đơn vị quốcdoanh hoặc các thành phần kinh tế khác đầu tư – kinh doanh và có chínhsách rõ ràng về đất đai, hạ tầng, thuế xây dựng, vốn vay v.v…Ngược lại cáckhu ở tiêu chuẩn thấp có thể do các đơn vị nhà nước đảm nhiệm với cơ chếnặng về bao cấp hơn

Có thể căn cứ vào 5 nhóm thu thập khác nhau để đưa ra 5 đối tượng ở Nhànước có những chính sách về nhà ở khác nhau đối với họ, và có những giải phápkhác nhau cho từng đối tượng như tiêu chuẩn ở, loại hình nhà ở, tính chất nhà ởv.v…Chỉ có làm như vậy sự nghiệp phát triển nhà ở đô thị mới phát triển được

nhanh chóng, mới tránh được những bất cập trong sự nghiệp xây dựng nhà ở hiệnnay và mới đáp ứng đúng được yêu cầu về nhà ở cho các đối tượng.

Thực tế đô thị đang tồn tại hai loại hình nhà chủ yếu: nhà riêng lẻ và nhàchung cư

 Nhà riêng lẻ có tính xã hội hóa cao hơn, kết hợp được giữa ở với làmăn sinh sống, và có thề tự nâng cấp phát triển ở mức độ cho phép Vì thế nhàriêng lẻ - bao gồm nhà liên kế và nhà phố (nhà phố là loại nhà liên kế có mặttiền giáp với đường phố) – rất phù hợp với hoàn cảnh kinh tế hiện nay

Nhưng nhà liên kế rất bất lợi cho đô thị lớn, bởi nó chiếm đất lớn, mật độ xâydựng dày đặc, diện tích sàn trên đầu người quá chênh lệch so với chung cư và gâycho quản lí đô thị nhiều khó khăn, phức tạp Từ đó tạo ra sự không công bằngtrên phương diện sử dụng đất đô thị

Bảng 1 - So sánh các chỉ tiêu về ở

Hạng mục Nhà liên kế Chung cư Hiện trạng 12

quận nội thành cũ

Vì thế nhà liên kế dứt khoát không thể là loại hình chính của một thành phốlớn Tuy nhiên nó vẫn có một tác dụng trong một giai đoạn lịch sử nhất định –Với cơ chế thị trường loại hình này sẽ tự điều chỉnh, biến hoá thành những loạihình khác nhau Tuy nhiên phải có thời gian, không thể nôn nóng dẹp bỏ ngayđược – chỉ cho phép xây dưng hoặc hạn chế xây dựng tùy theo sự kiểm soát củaquy hoạch, đồng thời Nhà nước phải có biện pháp cứng rắn hơn, những tác độngmạnh mẽ hơn để hạn chế nhà riêng lẻ và đẩy mạnh phát triển nhà chung cư

 Chung cư phải là loại hình nhà ở chính của một thành phố lớn Phải cónhiều loại chung cư khác nhau để đáp ứng cho những đối tượng ở khác nhau:

- Chung cư cao cấp đòi hỏi tiện nghi, trang thiết bị cao hơn, đắt tiềnhơn, để đáp ứng cho đối tượng ở có thu nhập khá và cao Chung cưcao cấp phù hợp hơn với loại nhà ở cao tầng (9 tầng trở lên) Có thểcho tư nhân đầu tư kinh doanh, nhà nước thu tối đa mọi khoản có thểthu

- Chung cư tiêu chuẩn vừa, phục cụ cho các thành phần có thu nhậpvừa Tầng cao 6 – 11 tầng Xây dựng ban đầu có thể đơn sơ, tạo điềukiện cho người ở có thể nâng cấp căn hộ của mình Nhà nước hỗ trợmột phần cho người đầu tư xây dựng và một phần cho người mua hoặcthuê nhà

- Chung cư tiêu chuẩn thấp – với diện tích và tiện nghi tối thiểu nhưngđồng thời cũng phải có khả năng tự nâng cấp để phù hợp với cuộcsống, tuy trước mắt là thu nhập thấp nhưng sau 10 – 20 năm nữa sẽ cómột mức sống khá hơn Chung cư tiêu chuẩn thấp nên làm thấp tầngđể phù hợp với điều kiện sống của tầng lớp thu nhập thấp Nhà nướcphải hỗ trợ tối đa cho người đầu tư xây dựng và cả người mua hoặcthuê nhà

- Nhà chung cư rất phù hợp với phương thức nhà cho thuê - Nhà chothuê rất phổ biến ở tất cả các nước Khi người dân chưa có tiền đểmua nhà, khi chưa có nghề nghiệp ổn định và kể cả chưa thích ứngvới một khu ở nào đấy…thì thuê nhà đối với họ thuận lợi hơn rấtnhiều Phương thức thuê nhà tạo cho người dân sớm có chỗ ở hơn.Nhà cho thuê có thể do nhà nước đầu tư, nhưng cũng có thể do cácthành phần kinh tế khác đầu tư

1.1.3 Nhà ở cho người nghèo đô thị, cho dân tạm bợ

Người nghèo đô thị và dân tạm cư (chủ yếu là dân mới nhập cư) thường cómột điểm chung là đa số đều chưa có nghề nghiệp và thu nhập ổn định Kiếmsống còn chưa ổn thì dĩ nhiên nơi ở cũng có thể chỉ là tạm Ngoài ra số công nhân

ở các khu công nghiệp mới ngày càng đông đến hang vạn người và đều không cóchỗ ở

Số người này thường chiếm 15% – 20% dân số của các đô thị lớn, mặc dùkiếm sống chưa ổn, nhưng họ không thể không có một nơi che mưa che nắng vàsinh hoạt gia đình Nếu không giải quyết cho họ thì họ tất phải tìm lấy chỗ ở chomình, đó là những xóm nhà lụp xụp, lấn chiếm…và đó là tai họa cho đô thị

Nhà nước không thể không lo cho họ Và chỉ có nhà tạm, nhà bán kiên cố, 1 –

2 tầng được xây dựng trên một mặt bằng tạm sử dụng trong một thời hạn nhấtđịnh mới đáp ứng kịp thời với đối tượng khó khăn, phức tạp Loại nhà này có thểbán có thời hạn hoặc cho thuê với sự hỗ trợ tối đa của Nhà nước Chúng tôi muốnnhấn mạnh rằng đây là đối tượng mà Nhà nước phải đặc biệt chăm lo, nếu không,chính họ sẽ để lại những hậu quả tai hại khôn lường cho thành phố sau này Sau 5 – 10 năm, khi cuộc sống đã ổn định, và được nâng cao hơn thì người dâncó thể vào ở những loại hình nhà tốt Các khu đất tạm xây dựng sẽ được cất thànhnhững công trình cần thiết khác cho đô thị Việc tổ chức xây dựng những khu ởtạm vô hình chung cũng là một hình thức dự trữ đất đai cho đô thị để dùng trongtương lai

Tuy nhiên, với tình hình đất đai đô thị hiện nay thì rất khó thực hiện được giảipháp nêu trên Hầu hết đất đô thị đều đã có chủ, hầu hết chưa xây dựng vì thiếuvốn hoặc nằm chờ giá đất lên bán Vì vậy nhà nước cần có chính sách kiên quyết,triệt để hơn để dành lại đất đai cho đô thị, cũng chính là dành lại đất đai cho

người nghèo, người thu nhập thấp Đặc biệt là tại các thành phố lớn như Hà Nộivà Thành phố Hồ Chí Minh

Theo số liệu thống kê và điều tra xã hội học năm 2003 thì Thành phố Hồ ChíMinh có đến gần 60% số hộ không có khả năng mua nhà theo phương thức xâydựng nhà ở hiện nay Hầu hết người nghèo (thu thập thấp và rất thấp) ở các thànhphố lớn đều chưa có nhà Đa phần là lụp xụp, tạm bợ, bán kiên cố, quá chật hẹp,thiếu mọi tiện nghi tối thiểu – hay nói đúng hơn, coi như họ chưa có nhà ở Muốncho họ có nhà ở đúng nghĩa thì phải có những loại nhà thích hợp với khả năngmua của họ, và quan trọng hơn là Nhà nước phải có những mức độ hỗ trợ nhấtđịnh đối với người mua nhà cũng như đối với người đầu tư xây dựng nhà để báncho họ Loại hình nhà thích hợp là:

- Có diện tích ở bảo đảm cho cuộc cống tối thiểu cho sinh hoạt nếu cóthể thêm ít diện tích dành cho kiếm sống Theo mức sống chung của xãhội đến 2010 thì ít nhất phải là 6 – 8 m2/ng

- Có diện tích tối thiểu, bếp riêng, vệ sinh riêng cho từng hộ, bảo đảmđiện nước, không bị ngập úng

- Chất lượng ngôi nhà không yêu cầu cao và kiên cố, chỉ cần tồn tạikhoảng 10 năm khi mà khả năng thu nhập của họ có thể tăng lên thì họlại thuộc về nhóm đối tượng ở khác

- Do vậy nhà chỉ là nhà bán kiên cố, 1 – 2 tầng với các căn hộ độc lập,giá mua nhà phải dưới 500.000đ/m2

- Địa điểm và vị trí nhà phải chấp nhận ở những nơi không có nhiềuthuận lợi lắm

1.1.4 Vấn đề các khu ở mới

 Trong nhiều năm qua, thành phố đã xây dựng rất nhiều khu ở mới trênnhững vùng đất mới phát triển của đô thị hoặc xây dựng lại trên các khu nhà ở

cũ Mô hình các khu ở này không phụ thuộc vào đối tượng ở hoặc tính chất đô thịcủa địa bàn xây dựng mà chủ yếu là phụ thuộc vào phương thức thức đầu tư kinhdoanh nhà ở.

Phương thức đó là “ lấy nhà nuôi nhà” Do các đơn vị đầu tư kinh doanh khôngcó vốn lớn, họ chủ yếu chỉ được Nhà nước giao cho đất và một số ít vốn lưu độngcùng với nhiệm vụ được giao

Hình thức kinh doanh nhanh nhất, đơn giản nhất và có lời nhất là xây dựng hạtầng kỹ thuật rồi chia lô bán nền Phần còn lại mới là chung cư cho người bị giảitỏa, cho người thu nhập thấp, số lượng này càng nhiều bao nhiêu thì càng bị đẩylên cao tầng bấy nhiêu Họ mua không nổi, sống không nổi…đành sang nhượng lạikiếm chút tiền dư rồi lại ra đi…đến những xóm lụp xụp tự phát mới

Từ phương thức đầu tư không hợp lí dẫn đến sự bị động hoặc phá vỡ các giảipháp kiến trúc – quy hoạch…cuối cùng là hậu quả xã hội Nếu không thay đổiphương thức đầu tư thì mãi mãi chúng ta có những khu ở mới theo hình thức: Nhàchia lô ( nhà ống liên kế) chiếm 70 – 80% diện tích khu ở nằm trải dọc theo cáctuyến đường, còn ở giữa hay ở một góc lá một số lượng nhà chung cư hiếm hoi –Đất chia lô càng nhiều thì nhà chung cư càng ít và càng cao mãi Ở xứ người càng

ở lên cao là càng sang, còn ở xứ ta càng ở lên cao là càng hèn – Vì vậy nên mớicó chuyện “ Bán nhà chia lô để nuôi nhà tầng, bán tầng thấp để nuôi tầng cao” làvậy!

Nếu không lấy đối tượng ở và tính chất của từng khu vực đô thị làm tiêu chícho việc xây dựng những khu ở mới thí chúng ta mãi mãi sẽ không giải quyếtđược vấn đề ở cho người thu nhập thấp và sẽ không có được những khu ở vănminh, hiện đại, văn hóa tiên tiến và đậm đà bản sắc dân tộc

Hiện nay Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh đã có chủ trương xây dựngnhững khu chung cư cao tầng lớn, ví dụ như khu nhà ở phường 12, quận 3 Thành

phố Hồ Chí Minh cao 20 tầng cho 480 hộ với chi phí 176 tỷ đồng Chung cư nêutiêu chí là nhà ở chất lượng cao dành cho người ở thu nhập thấp, như vậy bìnhquân mỗi căn hộ gần 500 triệu đồng, liệu người thu nhập thấp có mua nổi, cósống nổi trong các chung cư đó hay không? Đây không phải là giải pháp nhà ởcho người thu nhập thấp mà chỉ là nặng về hình thức kinh doanh nhà ở.Có một sốbài báo đã nêu: Nhà nước xây dựng nhà ở cho người nghèo để người giàu ở!

 Các khu ở mới hiện nay đều rất ít quan tâm đến các cơ sở hạ tầng xã hộivà dịch vụ xã hội Các đơn vị đầu tư thường coi đó là nhiệm vụ của chính quyềnđịa phương Rất nhiều trường hợp quy hoạch khu ở được duyệt đều có nhà trẻ,trạm xá, sân chơi và vườn hoa…nhưng đều bị cắt xén chia lô, bán đất, thậm chí vỉahè cũng bị xén bớt Đất quý như vàng mà!

Vì thế hầu hết trong các khu ở mới, trẻ em đều đá bóng trên đường, hàngquán lấn chiếm vỉa hè, và gần như khu ở nào, cũng có một ngôi chợ chồm hổm.Một khu ở lớn hoàn chỉnh, hoặc một số khu ở nhỏ liên hoàn, cơ quan quản lýquy hoạch và chính quyền giám sát việc thực thi đều phải bảo đảm việc xây dựngcác cơ sở hạ tầng xã hội đầy đủ

Tổ chức khu dân cư mới không phải chỉ là vấn đề nhà ở mà đồng thời phải tổchức xã hội cùng với những cơ sở vật chất về hạ tầng xã hội, dịch vụ và kể cả sảnxuất kinh doanh

Khu dân cư mới là khu ở của mọi người, là khu nghỉ ngơi cân bằng lại trí lực,thể lực cho người lao động, là nơi đáp ứng những nhu cầu sinh hoạt hàng ngàycủa cộng đồng, đáp ứng sự phát triển của trẻ em, đáp ứng sự nghỉ ngơi an dưỡngtốt đẹp của người già, đồng thời còn là nơi thu hút sức lao động nhàn rỗi

1.2 Các loại hình nhà ở tại các đô thị

Thực tiễn xây dựng nhà ở tại các thành phố ở nước ta đã tồn tại rất nhiều loạihình nhà ở khác nhau Mỗi loại hình đều có những ưu khuyết điểm, những mặtthuận lợi và hạn chế, tùy thuộc vào quá trình xây dựng và sử dụng.

Vấn đề đặt ra cho mỗi loại hình nhà là:

- Cho đối tượng nào sử dụng?

- Xây dựng ở đâu và vào thời điểm nào?

- Điều kiện để xây dựng

Nếu loại hình nhà nào là phù hợp với những trường hợp tương ứng thì mớiphát huy hiệu quả, ngược lại sẽ không hợp lý

1.2.1 Nhà phố - nhà liên kế

Đây là loại hình nhà rất phổ biến ở các đô thị Việt Nam, bắt đầu từ thời kì đổimới của đất nước – Không riêng các thành phố lớn mà cả các thành phố nhỏ, cácthị trấn cho đến các thành phố đặc bịêt như Huế, Đà Lạt, nhà phố càng mọc lênkhắp nơi từ ngoài đường phố lớn đến trong các hẻm nhỏ Theo nghiên cứu vàkhảo sát, tại Thành phố Hồ Chí Minh hiện có khoảng 190.000 căn hộ kiên cốtrong đó có khoảng 105.000 căn nhà liên kế, tức chiếm hơn 50% Rõ ràng đây làmột con số rất bất hợp lýù về cơ cấu nhà ở Nhà phố không chỉ tồn tại (đã có hoặcmới xây dưng lại) trên các trục đường phố của nội thành cũ mà còn xây dựng mớirất nhiều ở các khu nhà ở mới, các quận ven nội cũ và các quận mới

Nhà phố - liên kế tạo thế bất lợi lâu dài cho sự phát triển một thành phố lớn,nhưng không thể phê phán một cách máy móc mà phải nhận thấy nhà phố cónhững ưu thế, những thuận lợi của nó trong bối cảnh kinh tế xã hội hiện nay.Trong bối cảnh Nhà nước chưa có đủ vốn và các điều kiện khác để xây dựngnhà ở đại trà, khi các thành phần kinh tế khác còn rất nhiều hạn chế trong việcđầu tư xây dựng và kinh doanh nhà đất, thì việc nhân dân tự xây dựng nhà ở cho

mình là một phương thức xã hội hóa vấn đề nhà ở một cách hữu hiệu nhất và nhàliên kế là loại nhà dễ cho người dân tự đầu tư xây dựng nhất.

Trong bối cảnh công nghiệp, dịch vụ, thương mại lớn chưa chiếm vị trí chủđạo trong nền kinh tế, kinh tế cá thể với thương mại dịch vụ nhỏ, sản xuất tiểuthủ công nghiệp gia đình còn chiếm tỷ trọng lớn trong xã hội thì nhà ở còn kiêmthêm chức năng thương mại, dịch vụ và sản xuất nhỏ Nhà phố rất thích hợp vớiđiều kiện kinh tế này Hai chức năng ở và mưu sinh cùng tồn tại trong một ngôinhà Ngay cả khi cán bộ công nhân viên chức chưa sống bằng đồng lương chínhcủa mình thì nhà phố mặt tiền là một lợi thế rất lớn đối với họ

Trong bối cảnh phương tiện đi lại chủ yếu bằng xe 2 bánh cá nhân thì nhà phố

- liên kế là môi trường thuận lợi nhất cho việc đi lại và cất giữ… Nhà liên kế còncó một lợi thế lớn nữa là nó có thể tự phát triển khi có thêm những nhu cầu bứcxúc Chính vì những lí do đó mà cho đến nay nhà phố - nhà liên kế vẫn còn làmục tiêu của đa số người thành phố và vẫn là mục tiêu rất quan trọng đối với cácđơn vị đầu tư kinh doanh địa ốc Tuy nhiên mặt bất lợi của nhà liên kế chính làđối với đô thị, với toàn bộ sư nghiệp nhà ở nói chung của thành phố:

Đã xây dựng riêng lẻ thì rất khó quản lý, rất khó kiểm soát Sự xây dựng tùytiện tác động trực tiếp ngay đến bộ mặt kiến trúc cảnh quan đô thị, trật tự và antoàn đô thị

Ngôi nhà vừa để ở vừa để kinh doanh sẽ hạn chế rất lớn chức năng ở, đồngthời tạo nên sự lẫn lộn hỗn tạp giữa ở và kinh doanh không những trong ngôi nhàmà cả trên đường phố, trong một khu phố, trong một khu dân cư nói chung, tạonên sự bất hợp lý rất lớn trong tổ chức đô thị

Đây là điểm quan trọng nhất Nhà liên kế chiếm đất đô thị rất lớn, tốn kémnhiều hơn về hạ tầng kỹ thuật và tạo nên sự chênh lệch rất lớn về bình quân diện

tích chiếm đất, bình quân diện tích sàn nhà…gây ra sự không công bằng xã hội vàsự lãng phí lớn trong kinh tế đô thị.

Thực tế xây dựng nhà ở hiện nay, nhà liên kế thường có diện tích chiếm đấtbình quân 4m x 18m =72m2, bình quân tầng cao là 3 tầng = 216m2 sàn và thườngchỉ ở từ 5 – 6 người Bình quân chiếm đất đầu người nếu kể cả cộng thêm 15%đất hạ tầng kỹ thuật khoảng 12 -16m2/ng Bình quân diện tích sàn đầu ngườikhoảng 36 – 42m2/ng

Qua số liệu nêu trên, nhận thấy nhà liên kế đã có những bất lợi rất lớn về mặtkiến trúc quy hoạch và tạo ra sự mất công bằng khá lớn giữa những người ở nhàliên kế với nhà chung cư

Đứng về mặt lâu dài của sự phát triển thành phố, thì loại hình nhà liên kếkhông thể là thành phần nhà chủ yếu của thành phố, dứt khoát phải hạn chế tối

đa loại hình nhà ở này kể cả đối với những thành phố nhỏ Tuy nhiên trong bốicảnh kinh tế xã hội hiện nay, nhà phố, nhà liên kế còn phát huy tác dụng nhấtđịnh của nó Việc xóa bỏ ngay loại hình nhà ở này là không có tính hiện thực.Vấn đề là chỉ cho phép xây dựng loại hình nhà ở này trong trường hơp nào, địabàn nào, số lượng bao nhiêu, về mặt quản lýù xây dựng đô thị phải nghiên cứu vàtính toán rất kỹ Vì vậy:

 Hạn chế tối đa việc xây nhà liên kế - nhất là quy hoạch phân lô bán đấttrong các khu nhà ở mới xây dựng tại các quận ven nội thành cũ và cácquận mới

 Không tiếp tục xây nhà liên phố - nhà liên kế tại các khu ở lụp xụp xâydựng lại trong các khu nội thành cũ, nhất là khu trung tâm

 Trong khu vực nội thành cũ:

 Chỉ cho phép xây dựng lại nhà phố trên nền nhà cũ

 Chỉ cho phép xây dựng nhà phố ở các tuyến đường nhỏ,những tuyến không phải là trục giao thông quan trọng của thành phốhoặc không phải là những tuyến có mật độ giao thông tương đối cao.

 Hạn chế việc xây dựng nhà phố - nhà liên kế tại các khu ởxây dựng lại

1.2.2 Nhà chung cư

Tỷ lệ nhà chung cư tại hầu hết các thành phố ở nước ta hiện nay còn rất hạnchế, riêng Thành phố Hồ Chí Minh chỉ chiếm khoảng 30% tổng số nhà kiên cố vàchỉ mới là chỗ ở của chưa đến 40% dân số thành phố Đây là hiện tượng trái quyluật đối với những thành phố lớn

Tại sao nhà chung cư chưa phát triển nhiều ở các đô thị? Theo điều tra xã hộihọc và theo các chuyên gia nhiều ngành, có những ý kiến chung sau đây:

 Đối với những người nghèo và người thu nhập thấp:

- Những người chưa có nghề nghiệp và thu nhập ổn định thì việc ở nhàchung cư đối với họ có rất nhiều bất lợi

- Khó có điều kiện làm ăn kiếm sống hơn là ở nhà riêng lẻ dù là nhàtạm, bán kiên cố, chật chội, thiếu tiện nghi Đối với họ kiếm sống bứcxúc hơn là chỗ ở Vì vậy đa số người bị giải tỏa từ những khu ở lụp xụpđược bán nhà chung cư với giá ưu đãi đều đã bán lại đi ở nơi khác

- Chi phí hàng ngày phải tốn kém hơn như: giữ xe, bảo vệ, lấy rác, phảiđun nấu bằng dầu hoặc gaz, điện nước đều tốn hơn, v.v…

- Không tiện cho sinh hoạt, như lên xuống lầu, nhất là nhà cao tầng, tiếpxúc với bên ngoài hạn chế v.v…

- Không đủ khả năng trả tiền mua nhà dù được mua với giá ưu đãi hoặcmua trả góp

- Đa số họ là người lao động nghèo chưa quen với lối sống công nghiệp,lối sống đô thị trong khi đó ở nhà chung cư đòi hỏi phải sống theo mộtquy tắc khá chặt chẽ Ngoài ra, việc nhà cửa bị hư hỏng phải sửa chữa,việc tăng thêm phương tiện làm việc và sinh hoạt, việc tăng thêm thànhphần ở, hoặc khi con cái trưởng thành trong gia đình v.v…đều có rấtnhiều bất tiện

Tuy nhiên, những người có nghề nghiệp và thu nhập ổn định, đã quen với nếpsống đô thị, nếu nhà chung cư có những tiện nghi căn hộ và tiện nghi chung thíchhợp thì họ hoàn toàn yên tâm sống ở chung cư, dù có thể là chung cư cao tầng.Hiện nay giá đất đô thi ngày càng cao, giá thành xây dựng đắt hơn trước, thủtục xây nhà đất rất phức tạp, nên việc xây dựng một ngôi nhà riêng lẻ khó khănhơn rất nhiều Trong khi đó thủ tục sở hữu nhà chung cư dễ dàng hơn trước, điềuđó làm nhiều người dân ngày càng có xu hướng sống ở chung cư nhiều hơn nhiềuhơn và họ dần mua lại những căn hộ chung cư từ những người có thu nhập thấp.

 Diện đầu tư kinh doanh nhà đất hiện nay chủ yếu vẫn còn hạn chế trongcác đơn vị quốc doanh, chưa mở rộng đến các thành phần kinh tế khác

Các đơn vị quốc doanh thì thiếu vốn, thiếu những cơ chế thoáng hơn trong đầu

tư và kinh doanh – đa phần vẫn còn nằm trong phương thức lấy nhà nuôi nhà…Dovậy việc xây dựng những khu ở chung cư rất khó khăn, đa phần đều chạy theophương thức xây nhà phố - nhà liên kế để bán trước sau đó mới xây chung cư Đốivới họ, nhà chung cư chỉ là giải pháp tình thế, chứ chưa phải là giải pháp chiếnlược

Đối với các thành phần kinh tế khác muốn đầu tư kinh doanh nhà đất thì điềukhó khăn nhất và trước tiên là hạn chế của Luật Đất Đai

 Quy hoạch các khu dân cư, mô hình các loại nhà chung cư, mô hình cáckhu ở chung cư đối với bối cảnh kinh tế xã hội hiện nay và tương lai như thế nàocòn là những vấn đề chưa rõ ràng

Thực tế việc quy hoạch những khu dân cư mới vẫn còn chịu ảnh hưởng rất lớn

ở mô hình các khu dân cư thời kỳ bao cấp theo kiểu Liên Xô cũ, chính vì vậy thựctiễn xây dựng thường không đúng với quy hoạch, quy chuẩn xây dựng hay nóimột cách khác vì quy hoạch, quy chuẩn xây dựng chưa phù hợp nên đã hạn chếviệc xây dựng nhiều khu chung cư mới

Chung cư phải là loại hình nhà ở chủ yếu của thành phố trong tương lai Việcxây dựng chung cư một cách đại trà phải bắt đầu ngay từ hôm nay Nhà nước phảicó một cơ chế hợp lý và tạo điều kiện thuận lợi cho các thành phần kinh tế đầu tưkinh doanh nhà đất – nhà chung cư.

Tuy nhiên phải xác định rõ ràng những mô hình nhà ở, mô hình khu ở phù hợpvới bối cảnh kinh tế xã hội trong đó quan trọng nhất là phù hợp với đối tượng ởvà phù hợp với địa bàn xây dựng Từ đó có thể cung cấp cho xã hội nhiều loạihình nhà chung cư, nhiều loại hình khu ở chung cư nhằm đáp ứng nhu cầu ở phongphú cho xã hội

 Chung cư tiêu chuẩn thấp dành cho người có thu nhập tương đối thấp vàtương đối ổn định Căn hộ tối thiểu 40m2 độc lập; nhà thấp tầng: tối đa 5tầng Dành một phần, hay toàn bộ tầng trệt cho các chức năng công cộng,cấp công trình ngắn hạn, khoảng 25 - 30 năm

Những loại chung cư này thường rất dễ bị lạc hậu khi mức sống tăng lênnhanh chóng Ngôi nhà quá kiên cố và lâu bền vừa làm giá thành cao,vừa lãng phí và khó khăn cho quy hoạch phát triển trong tương lai, đặcbiệt là chung cư có số hộ rất lớn như President(727 Trần Hưng Đạo),chung cư Miếu Nổi ở Thành phố Hồ Chí Minh…Hàng trăm căn hộ trongmột ngôi nhà là cả một xã hội rất phức tạp Khi ngôi nhà đó xuống cấpvà hư hỏng, nó sẽ ảnh hưởng đến hàng ngàn người Việc quản lý, duy tu,sửa chữa đều rất khó khăn Do vậy tiêu chuẩn thấp chỉ có thể là thấptầng và quy mô số hộ không quá lớn

 Chung cư tiêu chuẩn vừa dành cho người có thu nhập vừa và ổn định.Căn hộ độc lập tối thiểu 2 - 3 phòng, diện tích 60 - 90 m2 Tầng cao: tối

đa 9-11 tầng Tiện nghi và trang trí nội thất ở mức thấp, tạo điều kiện cho

người ở cố thể tự nâng cấp căn hộ của mình Một cầu thang tối đa 6 cănhộ, tầng trệt để trống dành cho các chức năng công cộng.

 Chung cư cao cấp: căn hộ 3 – 5 phòng Diện tích 100 - 120 m2 Tầng trệtđể trống dành cho dịch vụ công cộng Tầng cao không hạn chế Sânthượng có thể có hồ bơi, có trang thiết bị phòng chống cháy tự động Đặcbiệt phải có chỗ để xe ô tô theo tiêu chuẩn, thông thường là ở các tầnghầm

1.2.3 Chung cư hỗn hợp

Những năm vừa qua tại Thành phố Hồ Chí Minh và một số Thành phố khácthường xuất hiện loại hình chung cư hỗn hợp Tầng trệt + lầu lửng + lầu một –theo dạng nhà phố liên kế, các tầng trệt là căn hộ khép kín Loại chung cư này làmột hình thức kết hợp giữa nhà phố với chung cư, nhằm đáp ứng nhu cầu nhà mặttiền ở các dãy phố buôn bán sầm uất, đồng thời tăng thêm được số hộ cư trú Vềphía kinh doanh nhà đất thì đây cũng là dạng “ lấy nhà nuôi nhà” Bán nhà phốbên dưới với giá đắt để giảm giá bán các căn hộ trên

Thực chất loại hình này đã đáp ứng được một phần nhu cầu xã hội nhất là cáckhu phố thương mại Nhưng việc áp dụng tràn lan nhiều nơi kể cả các khu nhà ởmới là rất vô lý

- Thương mại hóa các khu nhà ở

- Cư trú và thương mại cùng trong một ngôi nhà lớn có ảnh hưởng đến nhau.Suy cho cùng còn tệ hơn là một khu ở vừa có nhà phố, vừa có nhà chung cư

Vì vậy không nên sử dụng loại hình nhà này trong cơ cấu nhà ở của thành phố,nhất là những khu ở mới Riêng các dãy phố cũ ở trong các khu phố thương mạiđã xuống cấp, hư hỏng phải xây dựng lại thì có thể nghiên cứu sử dụng

1.2.4 Biệt thự

Những năm đầu của thời kì đổi mới, mở cửa, biệt thự được xây dựng rất nhiều,nhất là ở các quận ven nội cũ, các quận mới ở Thành phố Hồ Chí Minh và HàNội Dân tự xây dựng cũng nhiều, các đơn vị dầu tư kinh doanh nhà xây dựngcũng nhiều

Phải nhận thấy rõ, biệt thự chủ yếu không dành cho các đối tượng ở là ngườiViệt Nam Bởi vì muốn ở nhà biệt thự phải là người rất giàu có Giá thành nhà,duy tu bảo dưỡng thường xuyên và chi phí cho việc ở biệt thự đều rất to lớn Đốitượng ở này không có mấy Biệt thự chủ yếu là cho người nước ngoài thuê Thờimới mở cửa, biệt thự đã rất phát huy tác dụng

Sau khủng hoảng kinh tế, cho đến nay, tại khu vực trung tâm của các thànhphố lớn đã xuất hiện các chung cư cao cấp, tiện nghi đầy đủ, dịch vụ rất tốt, đi lạidễ dàng vì đa số người nước ngoài đều làm việc ở trung tâmvà nhất là an ninh, antoàn…Các nhà ở cao tầng và cao cấp này đã hút gần hết khách

Hàng loạt biệt thự bị bỏ không, hoặc phải cho thuê với giá rẻ mạt, và việc xâydựng biệt thự gần như bị ngưng trệ Biệt thự chỉ còn được xây dựng lại trên nhữngnền nhà cũ ở khu vực trung tâm

Vì vậy, các đối tượng ở của Việt Nam hiện nay chưa có khả năng sống phổbiến trong các biệt thự Nếu có chỉ là một số rất ít, có thể trong tương lai, số ngườinước ngoài sống ở Việt Nam, một số Việt kiều, và một số người trong nước kinhdoanh thành đạt trở nên giàu có hơn, sẽ có nhu cầu về biệt thự, nhưng số lượngkhông phổ biến Trong một số khu du lịch có thể hình thành nhiều loại nhà vườnđể nghỉ ngơi ngắn ngày, tính chất của nó không giống như biệt thự

1.2.5 Nhà liên kế (có sân vườn) – “Biệt thự liên kế”

Thực chất là loại nhà liên kế được mở rộng chiều ngang từ 4m lên 7 - 9m vàrút ngắn chiều dài từ 18 - 20 m xuống 12m đến 14m Việc giảm chiều dài nhằm

xóa bỏ tính chất nhà hình ống, thông thoáng được dễ dàng phía trước và phía saucó thể một phần sân vườn nhỏ Tăng chiều rộng nhằm bố trí mặt bằng nhà có cácphòng nằm song song, gần giống với mặt bằng biệt thự và đặc biệt là có thể bố trímột gara ô tô Tầng cao: 2 - 3 tầng, thông thường người ta để lại một phần lầu 2làm sân thượng.

Loại nhà này nâng cấp ở lên gần với biệt thự nhưng lại ít chiếm đất hơn, dovây tiêu chuẩn ở cao hơn, thuộc loại tiêu chuẩn trung cao sẽ rất phù hợp vớithành phần thu nhập ở mức cao hơn mức trung bình

Hiện nay nhiều nước đang phát triển như Singapore, Malaysia, Thái Lan,Đài Loan dùng loại hình nhà này phổ biến và được người sử dụng khá yêuchuộng Ở Thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội có thể áp dụng rộng rãi loại hình nhànày, nhất là các quận mới, bố trí xen cài trong các khu ở mới Do có một phần sânvườn tạo thêm không gian xanh kết hợp với dãy nhà thấp tầng, hàng rào nhẹ…sẽlàm cảnh quan khu ở thêm sinh động

Thực tế loại hình nhà này chiếm diện tích đất chỉ lớn hơn khoảng 20% so vớinhà liên kế Đây là loại hình nhà mới, phù hợp với đối tượng ở có mức thu nhậptrung bình cao, phù hợp với các khu vực đang đô thị hóa Biệt thự liên kế tạođược môi trường tốt, cảnh quan đẹp và không bị một nhược điểm cố hữu của nhàliên kế là dễ biến thành những dãy phố buôn bán Chức năng ở được nâng caohơn Đề nghị được sử dụng phổ biến với tỷ lệ 15% - 20% số lượng nhà ở mới

1.2.6 Nhà ở trên các khu vực đô thị khác nhau

Thực trạng Thành phố Hồ Chí Minh hôm nay đã hình thành những khu vực đôthị có những tính chất khác nhau về tính chất dân cư, tính chất kiến trúc, cơ cấukinh tế xã hội…có thể đây là một đặc trưng riêng của một thành phố lớn nhưThành phố Hồ Chí Minh Tuy nhiên ở một thành phố khác cũng có thể xuất hiện

hiện tượng này với những khu vực đô thị có những tính chất khác nhau hoặcnhững đặc thù riêng.

Trong quá trình xây dựng lại hay xây dựng mới các khu ở tại các khu vực đôthị khác nhau, việc áp dụng đúng đắn những loại nhà ở cho từng khu vực đô thị sẽđem lại hiệu quả cao vể kiến trúc – quy hoạch nói riêng và về kinh tế xã hội nóichung, đồng thời cũng tạo thuận lợi trong quản lý đô thị Ngược lại, áp dụng mộtcách tùy tiện sẽ gây lãng phí lớn về đất đai, tạo nên những bất hợp lý về cơ cấuđô thị, rất khó khăn cho việc xây dựng một thành phố văn minh, hiện đại, vănhóa tiên tiến và đậm đà bản sắc dân tộc Đối với Thành phố Hồ Chí Minh thì việcxây dựng nhà ở tại các khu vực đô thị như sau:

 Tại khu vực trung tâm chính của thành phố

Ngoài việc xây dựng lại nhà phố trên nền nhà cũ cần dứt điểm không xâydựng mới loại nhà phố, loại nhà liên kế Các dãy nhà phố cũ nát hư hỏng nặngnên do nhà nước quản lý nên xây dựng lại thành nhà ở nhiều tầng, riêng tầng trệtsử dụng làm cửa hàng cho thuê – không nên dùng loại nhà các tầng dưới là nhàphố, bên trên là căn hộ chung cư

Khuyến khích việc xây dựng nhà ở cao cấp cao tầng, có thể là cụm nhà ởriêng, có thể là một khu hỗn hợp nhà ở cao tầng – văn phòng – khách sạn, hoặccó thể là vừa nhà ở vừa văn phòng trong một cao ốc Tầng cao khống chế theoquy hoạch

Chỉnh trang, cải tạo hoặc xây mới lại trên khuôn viên cũ toàn bộ nhà biệt thựhiện có Hạn chế tối đa hoặc ngăn cấm hẳn việc xóa bỏ các biệt thự để xây dựngnhà phố

 Tại các trung tâm khu vực mới

Về cơ bản việc kiểm soát xây dựng các loại hình nhà ở cũng giống như khutrung tâm chính – nhưng trường hợp cần thiết có thể xây mới những dãy nhà phố

mới kết hợp với chợ hình thành một khu vực phố chợ có tính truyền thống, nhưngphải có quy hoạch rõ ràng, tuyệt đối không thể xây dựng tự phát.

 Đối với khu vực các quận cận trung tâm

 Chỉ cho phép xây dựng nhà phố trên nền nhà cũ, trong các khu vựcphố phường có tính thương mại

 Đối với các đường trục chính của đô thị, các đường có mật đô giaothông cao, cần hạn chế tối đa việc xây dựng nhà phố - nhà liên kế,khuyến khích việc đầu tư xây dựng chung cư trên các dãy nhà liên kế

hư hỏng phải xây dựng lại

 Xây dựng lại các khu ổ chuột lụp xụp, nhà cửa xuống cấp hư hỏngnặng thành những khu ở mới theo cơ cấu nhà ở chung cư thích hợp vớicác đối tượng ở

 Việc xây dựng lại nhà ở tại các khu vực lân cận trung tâm cần đặcbiệt lưu ý:

 Không tăng thêm dân số

 Hệ thống hạ tầng kỹ thuật đô thị phải giải quyết phù hợp vớiđiều kiện hạ tầng kỹ thuật hiện có

 Kết hợp với các khu phố, các khu dân cư hiện hữu để bố trí đầyđủ các cơ sở hạ tầng xã hội

 Đối với các quận ven nội cũ

Các quận ven nội cũ như Bình Thạnh, Gò Vấp, Tân Bình, quận 8…những nămqua do sự phát triển đô thị tự phát nên đa số nhà ở đều xây dựng nhà liên kế,không những tốn quỹ đất đai rất lớn mà còn gây khó khăn rất nhiều là cơ cấu hạtầng kỹ thuật đô thị không theo kịp với xây dựng nhà

Ngược lại chung cư xây dựng tương đối ít, tiêu chuẩn chung cư rất thấp, đa sốcăn hộ đều có diện tích dưới 40m2 Có nguy cơ trong tương lai không xa ( sau 20 –

30 năm) sẽ biến thành những khu ổ chuột nhiều tầng, căn hộ bị biến dạng xuốngcấp nhanh chóng giống như hàng loạt chung cư ở Hà Nội xây trong thời kỳ baocấp Đây sẽ là khó khăn rất lớn trong tương lai Tuy xây dựng mới chưa lâu,nhưng nay đã bắt đầu sửa chữa cải tạo Vì vậy xây dựng nhà ở nên theo cácnguyên tắc sau:

a) Đối với cán bộ công nhân làm việc trong nhà máy, các khu công nghiệp đãlâu năm và ổn định, tốt nhất là xây dựng loại chung cư thấp tầng tiêu chuẩnthấp và tiêu chuẩn vừa

 Loại tối thiểu, chỉ tồn tại 20 -30 năm, bán hoặc cho thuê với giá rẻ

 Loại vừa phải, thời hạn 40 - 50 năm tạo điều kiện cho người ở tự nângcấp ngôi nhà của mình

 Diện tích tối thiểu 14 -16 m2/ng

b) Đối với cán bộ công nhân mới đến làm việc, sinh hoạt và nghề nghiệp chưathật ổn định, đối với người còn là tạm cư nên xây loại nhà bán kiên cố niênhạn khoảng 10 năm để cho thuê và bán theo thời hạn

c) Đối với dân mới nhập cư, dân kiếm sống thời vụ, dân tạm trú…phải xây dựngnhà tạm có tổ chức cho họ thuê

 Đối với các quận mới

- Về cơ bản phương thức xây dựng nhà ở như các quận ven nội cũ Rấthạn chế việc xây dựng nhà phố liên kế

- Có thể xây dựng nhiều loại hình nhà ở có mức sống cao hơn nhàchung cư tiêu chuẩn trung bình cao, nhà liên kế vườn Ngoài ra, tùytheo vị trí, địa điểm thuận lợi về giao thông, về cảnh quan…có thể xâydựng chung cư cao cấp hoặc biệt thự Những nơi có điều kiện có thểxây dựng nhà vườn

 Đối với các huyện ngoại thành

- Không tạo điều kiện để cho người dân xây dựng kiểu nhà phố - liênkế nếu không nằm trong khu vực thị tứ.

- Khuyến khích xây dựng các loại hình nhà vườn kết hợp ở với trồngvườn - vườn là chính, nhà là phụ

- Khu vực ngoại thành cũng là nơi tập kết của người mới nhập cư, vìvậy Nhà nước phải có tổ chức xây dựng nhà tạm cho họ cư trú, khôngđể tình trạng xây dựng tự phát

1.2.7 Khu nhà ở mới và khu dân cư mới

Trong thời kỳ bao cấp, các khu nhà ở của chúng ta thương lấy theo mô hìnhcủa các nước xã hội chủ nghĩa Sang thời kỳ đổi mới cho đến tận hôm nay, chúng

ta vẫn chưa có được mô hình khu ở nào thật hợp lý Cách tổ chức khu ở rất đadạng nhưng cũng rất tùy tiện Có nơi thì thực hiện theo nhiệm vụ chính trị dochính quyền đề ra, có nơi lấy phương thức kinh doanh là chủ yếu…

Các vấn đề được đặt ra:

- Một khu ở mới có bao nhiêu cư dân?

- Cơ cấu các loại nhà ở?

- Cơ cấu hạ tầng xã hội?

- Mối quan hệ giữa khu ở mới với địa bàn dân cư trên phương diện tổchức cộng đồng và quản lý nhà nước nói chung?

1.2.7.1 Khu ở độc lập

Hiện nay các quận ven nội cũ, các quận mới và ngoại thành ở các thành phốlớn đều có đất đai rộng rãi hoàn toàn có khả năng xây dựng những khu ở mớihoàn chỉnh Đương nhiên có một số trường hợp phải di dời giải tỏa hiện trạngnhưng không chiếm tỉ lệ lớn của khu đất

a) Căn cứ chỉ tiêu quy hoạch xây dựng: đối với các quận mới:

- Chỉ tiêu đất ở: 30 – 32 m2/ng.

- Chỉ tiêu đất dân dụng: 75 – 80 m2/ng

- Diện tích đất cây xanh, TDTT: 12 – 15 m2/ng

- Diện tích đất giao thông: 20 – 24 m2/ng

- Mật độ xây dựng: 20 -25%

- Hệ số sử dụng đất: 0,6 – 0,9

- Chỉ tiêu sàn bình quân: 18 – 20 m2/ng

- Mật độ dân số: 300 -330 người/ha

Theo các chỉ tiêu quy hoạch này thì các khu ở mới tại các quận mới –các khu vực đô thị đang phát triển nói chung, cơ cấu nhà ở chủ yếu phải là nhàchung cư, thấp tầng 5 – 9 tầng với nhà liên kế vườn Tuy nhiên các chỉ tiêu nàycần nghiên cứu điều chỉnh cho thích hợp với tình hình thực tế hơn

b) Căn cứ tính chất đô thị ở các quận mới – các khu vực đô thị đang phát triểnthì phần lớn là các khu nhà ở của các đối tượng ở phục vụ trong các nhàmáy, các khu công nghiệp, các cơ sở dịch vụ công cộng lớn và vừa Tínhchất phố phường sẽ rất bị hạn chế Do vậy nhà phố - liên kế không thíchhợp với các khu ở mới này

Tuy nhiên tùy theo tình hình phát triển thực tế, có thể có một số tuyếnđường này đấy, hoặc khu vực có tính thị tứ kết hợp với chợ có thể xâydựng loại hình nhà liên kế phố

c) Theo chỉ tiêu quy hoạch xây dựng thì đất dành cho công trình công cộngrất ít, gần như chì tình đến phần phúc lợi công cộng, mà chưa tính đến phầndịch vụ công cộng Chính vì lẽ này nên trong các khu dân cư mới – baogồm một số khu nhà ở, chợ tự phát, phố tự phát mọc lên rất nhiều, gây hỗnloạn cho khu ở Phố tự phát không chỉ ở các dãy nhà liên kế mà còn ở ngaytầng trệt của các chung cư Chính vì vậy các khu nhà ở đều phải dành diện

tích đất nhất định hoặc một phần diện tích kiến trúc để phát triển dịch vụcông cộng.

- Một khu nhà ở trên 4000 người ở nhất thiết phải bố trí mộtdiện tích chợ, có thể chỉ là chợ ngoài trời

- Bất kì khu nhà ở nào dù ít hay nhiều người ở, đều phải dànhmột phần diện tích tầng trệt của các chung cư để làm cửa hàng muabán nhu yếu phẩm hàng ngày và các dịch vụ xã hội khác

- Theo chỉ tiêu quy hoạch xây dựng, các quận mới - khu vựcđô thị đang phát triển đô thị nói chung, diện tích đất cây xanh - TDTT

12 - 15 m2/ng; chưa phải là mức tiên tiến văn minh; do vậy các khu ởmới phải tăng thêm diện tích, sân trống vì tỷ lệ trẻ em và người giàthường chiếm trên 50% dân số Ngược lại, chỉ tiêu đất giao thôngtrong khu dân dụng tương đối lớn 20 - 24 m2/ng, chiếm 30% đất dândụng; do vậy đất giao thông nội bộ trong các khu ở cần phải giảm bớtđể tiết kiệm vốn đầu tư hạ tầng kỹ thuật

Việc xây dựng những khu ở mới tại các quận mới – các khu vực đô thịđang phát triển nói chung phải là những khu nhà ở có tính tiêu biểu:

- Thực hiện đúng các chỉ tiêu quy hoạch xây dựng

- Tăng thêm diện tích cây xanh, diện tích sân trống tối đa,giảm tối đa diện tích giao thông nội bộ khu ở

- Bố trí đủ các công trình phúc lợi công cộng và phong phúhóa các công trình dịch vụ công cộng

- Nhà chung cư là loại hình nhà chủ yếu, nhưng tùy theo đốitượng ở để chọn loại hình chung cư thích hợp Có thể kết hợp thêmloại nhà liên kế vườn và trong một số trường hợp nhất định có thể bố

trí thêm loại nhà liên kế phố, nhưng tuyệt đối không “phố - phườnghóa” khu ở.

Khu nhà ở như vậy sẽ đạt được tính văn minh hiện đại, văn hóa tiêntiến và có thể phát huy được bản sắc dân tộc

Trên đây đề cập đến một khu ở chung trong khu dân cư, hay có thể coi đó làkhu ở hỗn hợp Trong thực tế, có thể hình thành những khu ở chuyên dung nhưkhu “tập thể công nhân”, khu nhà ở cho sinh viên, khu nhà ở của cán bộ nghiêncứu khoa học, văn nghệ sĩ, báo chí… Những khu ở chuyên dụng này sẽ dễ dàng tổchức bố cục cơ cấu đạt được những yêu cầu nêu trên và có thể có những màu sắcriêng, đặc điểm làm phong phú thêm cho cuộc sống của các đối tượng ở

1.2.7.2 Khu dân cư mới và các khu nhà ở mới

Các quận mới và một số khu vực các huyện ở các thành phố lớn, đất đai rộnglớn thường hình thành khu dân cư mới gồm có 3 – 4 khu nhà ở Các khu ở này cóthể do địa lý, hoặc do chủ đầu tư bao thầu theo khả năng hoặc phụ thuộc vào tìnhhình giải tỏa, di dời…nên các khu ở có diện tích to nhỏ khác nhau Được nối kếtvới nhau chủ yếu bằng các trục giao thông chính rồi mạnh ai người ấy làm, chưacó phối hợp đồng bộ về hạ tầng xã hội, cơ sở phúc lợi, dịch vụ xã hội và quản lýdân sự… Thiếu sự phối hợp giữa quản lý quy hoạch, quản lý công cộng xã hội vớiquản lý nhà nước về dân sự, nên có lúc chồng chéo, có lúc thiếu hụt, sơ hở mặtnày mặt khác

Đa phần là khu ở riêng lẻ sau khi hình thành xong rồi thì cơ quan quản lý nhànước địa phương mới sắp xếp tổ chức lại những vấn đề có liên quan như hạ tầngkỹ thuật đô thị, hạ tầng xã hội, quản lý dân sự…và đương nhiên họ gặp rất nhiềukhó khăn như sự không đồng bộ về quy hoạch, sự mất cân đối trên nhiều mặt Vìvậy nên có sự tổ chức, sắp xếp từ đầu để đề ra một số nguyên tắc chung khi giảiquyết riêng lẻ từng khu nhà ở nhỏ

Một khu nhà ở mới thường có diện tích từ 4 – 8 ha theo chỉ tiêu quy hoạch ởcác khu vực đang phát triển đô thị mới thì dân số tối đa 1500 người và 3000người Nhưng do để bảo đảm hiệu quả kinh tế đầu tư, các công ty đầu tư kinhdoanh nhà đất thường bố trí số dân cư cao hơn Như vậy một khu dân cư mớithường có thể có từ 4000 ÷ 5000 người đến 10000 ÷ 12000 người tức là bằng 1/3đến 2/3 số dân của một phường hiện nay Thực tế nhiều năm qua các quận GòVấp, Bình Thạnh, Tân Bình ở Thành phố Hồ Chí Minh đã có hiện tượng một sốkhu dân cư mới không nằm trong diện quản lý hành chánh và cư dân là nhữngngười đầu tiên gánh chịu những khó khăn trên rất nhiều mặt

Ngoài ra trong những khu dân cư mới số người có nghề nghiệp ổn định thườnglà hạt nhân của các hộ gia đình, số còn lại là trẻ em, người già hưu trí và một sốngười chưa có nghề nghiệp ổn định hoặc nhàn rỗi Số người nhàn rỗi này thườnggây ra những bất ổn xã hội trong khu dân cư và là gánh nặng cho các gia đình.Tổ chức khu dân cư mới không phải chỉ là vấn đề nhà ở mà đồng thời phải tổchức xã hội cùng với những cơ sở vật chất về hạ tầng xã hội, dịch vụ và kể cả sảnxuất kinh doanh

Khu dân cư mới là khu ở của mọi người, là khu nghỉ ngơi cân bằng lại trí lực,thể lực cho người lao động, là nơi đáp ứng những nhu cầu sinh hoạt hàng ngàycủa cộng đồng, đáp ứng sự phát triển của trẻ em, đáp ứng sự nghỉ ngơi, an dưỡngtốt đẹp của người già, đồng thời còn là nơi thu hút sức lao động nhàn rỗi

Có thể đây là một đặc điểm của các khu dân cư mới ở Việt Nam trong giaiđoạn hiện nay và trong tương lai Mô hình của một khu dân cư mới có thể nhưsau:

 Gồm có 3 – 4 khu nhà ở Trong mỗi khu dân cư khi đứng riêng lẻ đềuphải tự giải quyết những vấn đề của mình Nhưng khi khu ở mới thì phải cósự phối hợp chặt chẽ đồng bộ toàn khu…

 Giải quyết chung vấn đề san nền, thoát nước, giao thông và hạ tầng kỹthuật khác như trạm biến thế, đài nước hoặc trạm bơm tăng áp…

 Giải quyết chung các vấn đề hạ tầng xã hội:

- Trường mẫu giáo

- Trường tiểu học và THCS

- Trạm y tế, bưu điện, cơ sở phát hành sách báo…

- Sân TDTT, nhà luyện tập, hồ bơi…

- Công viên chung

- Riêng phần nhà trẻ có thể xã hội hóa bằng các cơ sở dịch vụ nhỏ,tại nhà, tạo thêm việc làm cho người hưu trí Các cơ sở hạ tầng xãhội khác đề có thể xã hội hóa trên cơ sở Nhà nước có quy hoạch,có tổ chức chặt chẽ

 Giải quyết chung các cơ sở dịch vụ xã hội

Chợ là một nhu cầu thiết yếu của một khu dân cư mới Tùy theo mức độ lớnnhỏ, có thể xây dựng nhà lồng chợ hoặc chỉ là một khu sân bãi có tổ chức điệnnước, thoát nước, lấy rác, an toàn PCCC, chỗ giữ xe…đầy đủ, văn minh, sạch đẹp.Các dãy phố có thể kết hợp với chợ để tạo thành những dãy phố buôn bándịch vụ nhỏ, với mục tiêu chính là đáp ứng nhu cầu thường ngày trong khu dâncư

Khu vui chơi giải trí – đối tượng chủ yếu là trẻ em trong khu dân cư

 Trong các khu dân cư mới thường có 20 – 30% lao động nhàn rỗi, một sốngười hưu trí hoặc khuyết tật, một số người khác muốn làm thêm để tăngthêm thu nhập…do vậy rất cần các cơ sở sản xuất nhỏ nằm ngay trong khudân cư để đáp ứng nhu cầu này Đây là các cơ sở sản xuất không ô nhiễm,không có lượng vận tải lớn và có thể nối kết với sản xuất gia đình Các khudân cư mới cần dành một phần đất để các tư nhân có thể đầu tư cho các cơ

sở sản xuất này Trong thực tế nhiều khu dân cư, một số nhà đầu tư đã muacác lô đất ở và xin phép xây dựng các cơ sở sản xuất.

 Đối với các khu ở mới độc lập nằm trong khu dân cư hiện hữu thì phảiphối hợp với chính quyền địa phương để giải quyết đồng bộ về hạ tầng kỹthuật, hạ tầng xã hội, dịch vụ xã hội và các cơ sở sản xuất nhỏ không ônhiễm

Các khu ở mới độc lập có thể tận dụng các cơ sở sẵn có trên địa bàn hoặc cóthể bổ sung những cơ sở này cho địa bàn khu dân cư hiện hữu được hoànchỉnh hơn

1.3 Chính sách phát triển nhà ở

- Nhà nước có chính sách về quy hoạch, đất đai, tài chính, tín dụng; vềnghiên cứu ứng dụng công nghệ và vật liệu xây dựng mới; về thị trườngbất động sản nhà ở và thực hiện công khai, minh bạch thủ tục hành chínhđể tạo điều kiện cho tổ chức, cá nhân tham gia phát triển nhà ở theo quyđịnh của pháp luật

- Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tếtham gia đầu tư phát triển nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua đáp ứngnhu cầu nhà ở của người thu nhập thấp và các tầng lớp dân cư trong xã hội

- Nhà nước chủ động đầu tư phát triển quỹ nhà ở thuộc sở hữu nhà nước đểcho thuê, cho thuê mua, phục vụ nhu cầu điều động, luân chuyển cán bộ,công chức; có chính sách hỗ trợ trực tiếp đối với một số đối tượng thuộcdiện chính sách xã hội cải thiện nhà ở

1.4 Mục tiêu phát triển nhà ở

- Phát triển nhà ở là việc đầu tư xây dựng mới, xây dựng lại hoặc cải tạolàm tăng diện tích nhà ở

- Phát triển nhà ở phải bảo đảm cho công dân có chỗ ở phù hợp với khảnăng thu nhập của các đối tượng khác nhau, điều kiện kinh tế - xã hội củađất nước, của từng địa phương; từng bước cải thiện chỗ ở của các tầng lớpdân cư, thúc đẩy hình thành và phát triển thị trường bất động sản nhà ở;góp phần phát triển đô thị và nông thôn theo hướng văn minh, hiện đại vàphù hợp với bản sắc văn hóa dân tộc.

- Phát triển nhà ở phải thể hiện chủ trương xóa bao cấp, thực hiện xã hộihóa nhà ở dựa trên cơ chế tạo điều kiện của Nhà nước về tín dụng dài hạnvới lãi suất phù hợp; xác định trách nhiệm của người có nhu cầu tạo lậpnhà ở và của Ủy ban nhân dân các cấp, của cộng đồng dân cư trong việcchăm lo, cải thiện chỗ ở

1.4.1 Yêu cầu đối với phát triển nhà ở tại khu vực đô thị

- Tuân thủ các quy định về quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạchxây dựng đô thị bảo đảm việc bố trí, tái bố trí dân cư, chỉnh trang đô thị,kiến trúc, cảnh quan, môi trường, các quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng vàsử dụng đất theo quy định của pháp luật

- Nhà ở xây dựng mới trong các dự án phát triển nhà ở phải bảo đảm yêucầu sau đây:

a) Tại đô thị loại đặc biệt có tối thiểu 60% diện tích sàn là nhà chung cư;b) Tại đô thị loại 1 và loại 2 có tối thiểu 40% diện tích sàn là nhà chung cư;c) Tại đô thị loại 3 có tối thiểu 20% diện tích sàn là nhà chung cư

- Nhà ở tại đô thị chủ yếu phải được phát triển theo dự án Các dự án pháttriển nhà ở phải được đầu tư xây dựng đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuậtvà hạ tầng xã hội để đáp ứng yêu cầu cải thiện điều kiện sống của dân cưtheo tiêu chuẩn của đô thị

- Các dự án phát triển nhà ở, ngoài việc nghiệm thu, bàn giao đưa vào sửdụng theo quy định của pháp luật về xây dựng còn phải được nghiệm thuhệ thống cấp điện, cấp thoát nước, phòng, chống cháy nổ và vệ sinh môitrường trước khi đưa vào sử dụng.