Trong đó, một số quy định về xác định giá cácloại đất để thực hiện bồi thường, xác định đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư, hỗ trợ bằng giao đất làm dịch vụ khi Nhà nước thu hồi trê
Trang 1TÀI LIỆU TẬP HUẤN
VỀ NỘI DUNG CƠ BẢN CỦA NGHỊ ĐỊNH SỐ 69/2009/NĐ-CP NGÀY 13/8/2009 QUY ĐỊNH BỔ SUNG VỀ QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT, GIÁ ĐẤT, THU HỒI ĐẤT, BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ
Vụ Chính sách và Pháp chế Tổng cục Quản lý đất đai
Bộ Tài nguyên và Môi trường
I Giới thiệu chung
Sau khi Luật Đất đai có hiệu lực thi hành, Chính phủ đã kịp thời ban hànhcác nghị định hướng dẫn thi hành Các văn bản này đã tạo căn cứ pháp lý quantrọng trong quản lý, sử dụng đất đai, phát huy được nguồn lực từ đất đai, gópphần tăng trưởng kinh tế và ổn định xã hội Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện,các nghị định đã bộc lộ một số nội dung không phù hợp với thực tế như quyhoạch sử dụng đất; xác định giá đất; tổ chức phát triển quỹ đất; bồi thường, hỗ trợ,tái định cư, giải phóng mặt bằng Trong đó, một số quy định về xác định giá cácloại đất để thực hiện bồi thường, xác định đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân
cư, hỗ trợ bằng giao đất làm dịch vụ khi Nhà nước thu hồi trên 30% diện tích đấtnông nghiệp… còn chưa rõ nên việc áp dụng ở các địa phương chưa thống nhất,nhà đầu tư gặp khó khăn trong việc triển khai thực hiện các dự án đầu tư, tìnhtrạng khiếu kiện đông người kéo dài xảy ra gây mất trật tự xã hội
Ngoài ra, các quy định về thủ tục hành chính giữa pháp luật đất đai với cácpháp luật khác có liên quan còn chưa đồng bộ, dẫn đến thời gian thực hiện thủtục hành chính thường kéo dài, làm ảnh hưởng đến việc thu hút đầu tư
Để khắc phục những tồn tại, vướng mắc nêu trên, Chính phủ đã ban hànhNghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 nhằm sửa đổi, bổ sungcác quy định về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, tổ chức phát triển quỹ đất, thuhồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
II Các nội dung cơ bản của Nghị định số 69/2009/NĐ-CP
Nghị định có hiệu lực từ ngày 01/10/2009 Chính phủ giao cho Bộ Tàinguyên và Môi trường hướng dẫn thi hành Nghị định
Nghị định số 69/2009/NĐ-CP gồm 3 chương 41 điều, chủ yếu quy định về
5 nội dung là quy hoạch sử dụng đất; giá đất; bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; trình tự,thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất; phát triển quỹ đất, cấp giấy chứng nhận, sửdụng đất công trình ngầm, gia hạn sử dụng đất Cụ thể như sau:
1 Về quy hoạch sử dụng đất
Quy định hiện hành của Luật Đất đai, Nghị định số 181/2004/NĐ-CP vềcông tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hiện còn một số tồn tại, bất cập nhưnội dung quy hoạch sử dụng đất của cả nước cũng tương tự nội dung quy hoạch
sử dụng đất của cấp tỉnh, huyện, xã (quy định chung trong cùng 1 Điều); chưa
Trang 2phân định rõ phạm vi, mức độ phân bổ đất đai cho các mục đích sử dụng mà quyhoạch của từng cấp phải thể hiện dẫn đến sự trùng lặp trong việc xác định nhucầu sử dụng đất; hệ thống chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất được áp dụng chungcho cả 04 cấp và số lượng quá nhiều (46 chỉ tiêu), đặc biệt chỉ tiêu quy hoạch sửdụng đất cả nước, của cấp tỉnh là quá chi tiết, thiếu tính khả thi và làm hạn chếquyền chủ động của địa phương cấp dưới Mặt khác, pháp luật về đất đai hiệnhành hiện chưa có quy định cụ thể về việc khoanh định các khu vực đất cần phảibảo vệ (đất chuyên trồng lúa nước, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ) nhằmđảm bảo an ninh lương thực và bảo vệ môi trường cũng như trách nhiệm của các
Bộ, ngành liên quan trong việc đề xuất nhu cầu sử dụng đối với các khu vực đấttrên
Về nguyên tắc, quy hoạch sử dụng đất nhằm đảm bảo sự phát triển cânđối, hài hòa, hợp lý, có hiệu quả tài nguyên đất, phù hợp với mục tiêu phát triểnkinh tế - xã hội, bảo vệ môi trường và yêu cầu quản lý của từng cấp
Để khắc phục những tồn tại, bất cập và đáp ứng các mục tiêu nêu trên,Nghị định quy định rõ nội dung quy hoạch sử dụng đất theo từng loại quy hoạch
sử dụng đất của 4 cấp (quốc gia, tỉnh, huyện, xã) tương ứng với 4 Điều có nộidung khác nhau, bỏ Điều 10, 12 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP và quy định
cụ thể nội dung quy hoạch sử dụng đất của từng cấp đảm bảo phù hợp với yêucầu quản lý và khả năng tổ chức thực hiện của cấp đó Đặc biệt, Nghị định đãđặt ra yêu cầu phải xác định rõ và cụ thể hóa các chỉ tiêu sử dụng đất chuyêntrồng lúa nước, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ cần phải bảo vệ nghiêmngặt trong quy hoạch sử dụng đất của từng cấp Diện tích đất chuyên trồng lúanước, đất rừng phòng hộ đất rừng đặc dụng, đất khu bảo tồn thiên nhiên phảibảo vệ nghiêm ngặt là diện tích mà mỗi địa phương cần bảo vệ nhằm đảm bảo
an ninh lương thực quốc gia và bảo tồn thiên nhiên, đa dạng sinh học, bảo vệcảnh quan, môi trường Bên cạnh đó, để tăng tính chủ động của địa phươngtrong việc triển khai quy hoạch sử dụng đất và phù hợp hơn với nền kinh tế thịtrường, Nghị định quy định cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch sửdụng đất cấp trên chỉ phê duyệt các chỉ tiêu mang tính định hướng, quan trọng,phần còn lại giao cho UBND cấp dưới xem xét quyết định một cách linh hoạtnhằm đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội của địa phương Nội dung quyhoạch sử dụng đất các cấp cụ thể như sau:
1.1 Về nội dung quy hoạch sử dụng đất của các cấp
Trang 3Quy định hiện hành (NĐ 181)
Điều 12 Nội dung quy hoạch sử dụng
đất
1 Điều tra, nghiên cứu, phân tích, tổng
hợp điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội
trên địa bàn thực hiện quy hoạch
2 Đánh giá hiện trạng và biến động sử
dụng đất trong kỳ quy hoạch trước
theo các mục đích sử dụng gồm đất
trồng lúa nước, đất trồng cây hàng năm
khác, đất trồng cây lâu năm; đất rừng
sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng
đặc dụng; đất nuôi trồng thuỷ sản; đất
làm muối; đất nông nghiệp khác; đất ở
tại nông thôn, đất ở tại đô thị; đất xây
dựng trụ sở cơ quan và công trình sự
nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc
phòng, an ninh; đất sản xuất, kinh
doanh phi nông nghiệp; đất sử dụng
vào mục đích công cộng; đất sông,
ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước
chuyên dùng; đất tôn giáo, tín ngưỡng;
đất nghĩa trang, nghĩa địa; đất bằng
chưa sử dụng, đất đồi núi chưa sử
dụng, núi đá không có rừng cây
3 Đánh giá tiềm năng đất đai và sự
phù hợp của hiện trạng sử dụng đất so
với tiềm năng đất đai, so với xu hướng
phát triển kinh tế xã hội, khoa học
-công nghệ theo quy định sau:
a) Đối với đất đang sử dụng thì đánh
giá sự phù hợp và không phù hợp của
hiện trạng sử dụng đất so với tiềm
năng đất đai, so với chiến lược, quy
hoạch tổng thể, kế hoạch phát triển
kinh tế - xã hội, khả năng áp dụng tiến
bộ khoa học - công nghệ trong sử dụng
đất;
b) Đối với đất chưa sử dụng thì đánh
giá khả năng đưa vào sử dụng cho các
mục đích
4 Đánh giá kết quả thực hiện các chỉ
Nghị định số 69/2009/NĐ-CP
a) Quy hoạch sử dụng đất của cả nước
Quy hoạch sử dụng đất cả nước chỉ tậptrung vào các nội dung mang tínhchiến lược tầm quốc gia Cụ thể:
- Xác định và cân đối nhu cầu đất đaicho mục đích nông nghiệp và mụcđích phi nông nghiệp trên phạm vitoàn quốc;
- Xác định diện tích đất chuyên trồnglúa nước cần phải bảo vệ nghiêm ngặttrên phạm vi cả nước đáp ứng yêu cầubảo đảm an ninh lương thực;
- Xác định diện tích rừng đặc dụng,rừng phòng hộ cần bảo vệ nghiêm ngặtnhằm bảo tồn thiên nhiên, đa dạng sinhhọc và bảo vệ cảnh quan, môi trường
- Xác định diện tích đất sử dụng vàomục đích quốc phòng, an ninh, pháttriển khu công nghiệp (gồm khu côngnghiệp, khu công nghệ cao, khu kinhtế), đô thị, đất để xử lý chôn lấp chấtthải nguy hại và đất phát triển kết cấu
hạ tầng có tầm quan trọng quốc gia,đất di tích danh thắng
b) Quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh
Quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh xácđịnh cụ thể diện tích các loại đất đãđược thể hiện trong quy hoạch sử dụngđất của cả nước; xác định diện tích cácloại đất nhằm đáp ứng nhu cầu pháttriển kinh tế - xã hội của tỉnh và diệntích đất nông nghiệp chuyển sang đất phinông nghiệp trong kỳ quy hoạch
Căn cứ tính chất quan trọng của từngchỉ tiêu sử dụng đất và yêu cầu quản
lý, Nghị định quy định Chính phủ chỉphê duyệt đối với các chỉ tiêu của quyhoạch sử dụng đất cấp tỉnh, baogồm:đất nông nghiệp, trong đó thể hiện cụthể đất chuyên trồng lúa nước, đất
Trang 4tiêu quy hoạch sử dụng đất đã được
quyết định, xét duyệt của kỳ quy hoạch
trước
5 Xác định phương hướng, mục tiêu
sử dụng đất trong kỳ quy hoạch và
định hướng cho kỳ tiếp theo phù hợp
với chiến lược, quy hoạch tổng thể
phát triển kinh tế - xã hội của cả nước,
của các ngành và các địa phương
6 Xây dựng các phương án phân bổ
diện tích các loại đất cho nhu cầu phát
triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an
ninh trong kỳ quy hoạch được thực
hiện như sau:
a) Khoanh định trên bản đồ hiện trạng
sử dụng đất các khu vực sử dụng đất
nông nghiệp theo mục đích sử dụng đất,
loại đất mà khi chuyển mục đích sử
dụng phải được phép của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền; các khu vực sử
dụng đất phi nông nghiệp theo chức
năng làm khu dân cư đô thị, khu dân cư
nông thôn, khu hành chính, khu công
nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế,
khu dịch vụ, khu di tích lịch sử, văn hoá,
danh lam, thắng cảnh, khu vực đất quốc
phòng, an ninh và các công trình, dự án
khác có quy mô sử dụng đất lớn; các
khu vực đất chưa sử dụng
Việc khoanh định được thực hiện đối
với khu vực đất có diện tích thể hiện
được lên bản đồ quy hoạch sử dụng
7 Phân tích hiệu quả kinh tế, xã hội,
môi trường của từng phương án phân
bổ quỹ đất theo nội dung sau:
trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất,đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng,đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;đất phi nông nghiệp, trong đó thể hiện
cụ thể diện tích đất đô thị, đất khu dân
cư nông thôn, đất khu công nghiệp, đất
an ninh, đất quốc phòng, đất cho hoạtđộng khoáng sản, đất để phát triển kếtcấu hạ tầng; đất nông nghiệp chuyểnsang đất phi nông nghiệp, trong đó thểhiện cụ thể diện tích đất chuyên trồng lúanước, đất rừng đặc dụng, đất rừngphòng hộ phải chuyển mục đích sử dụngtrong kỳ quy hoạch
c) Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện
Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện xácđịnh cụ thể diện tích các loại đất đãđược thể hiện trong quy hoạch sử dụngđất cấp tỉnh; xác định diện tích các loạiđất nhằm đáp ứng nhu cầu phát triểnkinh tế - xã hội của huyện và diện tíchđất phải chuyển mục đích trong kỳ quyhoạch
UBND cấp tỉnh chỉ phê duyệt đối vớicác chỉ tiêu sử dụng đất của cấp huyện,bao gồm: đất nông nghiệp, trong đóthể hiện cụ thể đất trồng cây hàngnăm, đất chuyên trồng lúa nước, đấttrồng cây hàng năm còn lại, đất trồngcây lâu năm, đất rừng sản xuất, đấtrừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đấtnuôi trồng thủy sản, đất làm muối; đấtphi nông nghiệp, trong đó thể hiện đất
đô thị, đất khu dân cư nông thôn, đấttrụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp,đất quốc phòng, đất an ninh, đất khucông nghiệp, đất cho hoạt độngkhoáng sản, đất sản xuất vật liệu xâydựng, gốm sứ, đất nghĩa trang, nghĩađịa và đất phát triển kết cấu hạ tầng vàdiện tích đất phải chuyển mục đích sử
dụng trong kỳ quy hoạch.
Trang 5a) Phân tích hiệu quả kinh tế bao gồm
việc dự kiến các nguồn thu từ việc giao
đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử
dụng đất, các loại thuế có liên quan
đến đất đai và chi phí cho việc bồi
thường, giải phóng mặt bằng, tái định
cư;
b) Phân tích ảnh hưởng xã hội bao gồm
việc dự kiến số hộ dân phải di dời, số
lao động mất việc làm do bị thu hồi
đất, số việc làm mới được tạo ra từ
việc chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất;
c) Đánh giá tác động môi trường của
việc sử dụng đất theo mục đích sử
dụng mới của phương án phân bổ quỹ
đất
8 Lựa chọn phương án phân bổ quỹ
đất hợp lý căn cứ vào kết quả phân tích
hiệu quả kinh tế, xã hội, môi trường
thực hiện ở khoản 7 Điều này
9 Thể hiện phương án quy hoạch sử
dụng đất được lựa chọn trên bản đồ
quy hoạch sử dụng đất
10 Xác định các biện pháp sử dụng,
bảo vệ, cải tạo đất và bảo vệ môi
trường cần phải áp dụng đối với từng
loại đất, phù hợp với địa bàn quy
hoạch
11 Xác định giải pháp tổ chức thực
hiện quy hoạch sử dụng đất phù hợp
với đặc điểm của địa bàn quy hoạch
d) Quy hoạch sử dụng đất cấp xã
Quy hoạch sử dụng đất cấp xã là quyhoạch sử dụng đất chi tiết và là căn cứquan trọng trong việc quản lý sử dụngđất đai (căn cứ để quyết định thu hồiđất, giao đất, cho thuê đất, cho phépchuyển mục đích sử dụng đất, côngnhận quyền sử dụng đất, )
Quy hoạch sử dụng đất cấp xã thể hiệncác chỉ tiêu đã được xác định trong quyhoạch sử dụng đất cấp huyện; xác địnhdiện tích đất theo các mục đích sửdụng nhằm đáp ứng nhu cầu phát triểnkinh tế - xã hội của xã; xác định cụ thểdiện tích đất phải chuyển mục đích sửdụng để thực hiện các chỉ tiêu sử dụngđất đã được xác định trong quy hoạch
sử dụng đất
Tóm lại, so với quy định hiện hành về công tác lập quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất, căn cứ tính chất quan trọng của từng mục đích sử dụng đất và yêucầu về quản lý mà Nghị định đã quy định rõ cho từng cấp quy hoạch sử dụng đấtxác định Cụ thể, quy hoạch sử dụng đất cả nước, quy hoạch sử dụng đất cấptỉnh tập trung phân bổ đối với các chỉ tiêu mang tính chiến lược, có ý nghĩa quantrọng như đất lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất để phát triển côngnghiệp, đô thị và kết cấu hạ tầng quan trọng; các chỉ tiêu còn lại giao tráchnhiệm cho cấp huyện và cấp xã Quy định như vậy sẽ tạo điều kiện cho các cấpchủ động trong việc lập cũng như tổ chức thực hiện quy hoạch sử dụng đất Đáp
Trang 6ứng được yêu cầu của Nghị quyết số 26/NQTW ngày 05/8/2008 của Ban Chấphành Trung ương Đảng khóa X là đã quy định rõ việc xác định diện tích đất lúacần bảo vệ nghiêm ngặt để đảm bảo vững chắc an ninh lương thực quốc giatrước mắt và lâu dài; xác định đất rừng đặc dụng, rừng phòng hộ, khu bảo tồnthiên nhiên, đất công nghiệp, đô thị và cơ sở hạ tầng bảo đảm phát triển bềnvững gắn với bảo vệ môi trường.
1.2 Về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết của khu công nghệ cao, khu kinh tế
Quy định hiện hành Nghị định số 69/2009/NĐ-CP
Theo quy định của pháp luật hiện
hành, nội dung quy hoạch sử dụng đất
chi tiết khu công nghệ cao, khu kinh tế
có sự trùng lặp với nội dung quy hoạch
chi tiết xây dựng khu công nghệ cao,
khu kinh tế
Nghị định quy định quy hoạch
sử dụng đất chi tiết, kế hoạch sử dụngđất chi tiết của khu công nghệ cao, khukinh tế được thể hiện trong quy hoạchchi tiết xây dựng khu công nghệ cao,khu kinh tế và giao trách nhiệm cho BộXây dựng phối hợp với Bộ Tài nguyên
và Môi trường hướng dẫn việc lồngghép nội dung quy hoạch sử dụng đấtchi tiết vào quy hoạch chi tiết xây dựngcủa khu công nghệ cao, khu kinh tế
1.3 Về trách nhiệm lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Quy định hiện hành Nghị định số 69/2009/NĐ-CP
Theo quy định hiện hành, khi lập quy
hoạch sử dụng đất, các Bộ, ngành chưa
có sự phối hợp chặt chẽ trong việc đề
xuất nhu cầu sử dụng đất của ngành
mình nên việc dự báo, phân bổ các chỉ
tiêu quy hoạch chưa sát với thực tế dẫn
đến phải điều chỉnh quy hoạch, nhất là
việc chuyển mục đích sử dụng đất
nông nghiệp sang phát triển công
nghiệp, phát triển đô thị
Để nâng cao chất lượng
và tính khả thi của quy hoạch, Nghịđịnh quy định làm rõ trách nhiệmcủa các Bộ, ngành trong việc đềxuất nhu cầu sử dụng đất như quyhoạch, kế hoạch sử dụng đất cấpquốc gia thì Bộ Nông nghiệp vàPhát triển nông thôn có trách nhiệm
đề xuất nhu cầu sử dụng đất lúanước, đất rừng đặc dụng, đất rừngphòng hộ, đất khu bảo tồn thiênnhiên và phân bổ đến từng tỉnh,thành phố trên cơ sở quy hoạch củangành; Bộ Quốc phòng, Bộ Công
an có trách nhiệm phối hợp với Ủyban nhân dân cấp tỉnh xác định nhu
Trang 7cầu sử dụng đất vào mục đích quốcphòng, an ninh trên địa bàn tỉnh,thành phố; Các Bộ, ngành khác cótrách nhiệm đề xuất nhu cầu sửdụng đất các công trình có tầmquan trọng quốc gia phân bổ đếntừng tỉnh trên cơ sở chiến lược, quyhoạch phát triển của Bộ, ngànhmình; Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cótrách nhiệm phối hợp với các Bộ,ngành xác định nhu cầu sử dụng đấttheo lĩnh vực của từng Bộ, ngànhtại địa phương;
Riêng Bộ Tài nguyên và Môitrường có trách nhiệm lập quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia trên
cơ sở cân đối nhu cầu sử dụng đất củacác Bộ ngành và phân bổ đến từngtỉnh
Đối với các địa phương không có tổchức Hội đồng nhân dân (theo chủtrương Quốc hội thí điểm bỏ HĐNDcấp huyện và cấp xã ở một số địaphương) thì Ủy ban nhân dân có tráchnhiệm lập quy hoạch, kế hoạch sửdụng đất trình cơ quan nhà nước cóthẩm quyền xét duyệt
1.4 Về trách nhiệm thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Nghị định quy định Chủ tịch UBND cấp tỉnh chịu trách nhiệm trước Thủtướng Chính phủ trong việc bảo vệ đất lúa nước, đất rừng đặc dụng, đất rừngphòng hộ đã được xác định trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Muốn vậy,UBND cấp tỉnh phải chỉ đạo, kiểm tra UBND cấp huyện, cấp xã xác định cụ thểdiện tích, ranh giới đất lúa nước, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ ngoàithực địa
Ngoài ra, Nghị định còn quy định Bộ Tài nguyên và Môi trường chịutrách nhiệm trước Chính phủ trong việc kiểm tra thực hiện các chỉ tiêu quyhoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia và cấp tỉnh
Trang 82 Về giá đất
Theo quy định hiện hành, khi
Nhà nước giao đất không thông
qua hình thức đấu giá quyền sử
dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử
dụng đất, khi thu hồi đất và trường
hợp doanh nghiệp nhà nước tiến
hành cổ phần hóa mà giá đất do
UBND cấp tỉnh quy định chưa sát
với giá chuyển nhượng thực tế trên
thị trường trong điều kiện bình
thường tại thời điểm đó thì xác
định lại giá đất theo giá thị trường,
đồng thời phải trình xin ý kiến
Thường trực HĐND cùng cấp
trước khi quyết định và báo cáo
HĐND cùng cấp tại kỳ họp gần
nhất Trong thực tiễn thi hành, với
quy định như vậy đã làm nảy sinh
hai vấn đề tồn tại:
Như vậy, quy định như hiện
hành làm kéo dài thời gian thực
hiện các thủ tục đầu tư do mỗi dự
án đều phải xin ý kiến thường trực
HĐND;
Bên cạnh đó, các quy định
hiện hành chưa đề cập đến trường
hợp cho thuê đất, vì vậy đối với
trường hợp cho thuê đất thì giá cho
thuê đất lại xác định theo bảng giá
và không sát với giá thị trường
Những tồn tại nêu trên gây
mất bình đẳng giữa người được
thuê đất và người được giao đất,
giữa nhà đầu tư trong nước và nhà
đầu tư nuớc ngoài Mặt khác, các
quy định nêu trên làm thất thu cho
ngân sách nhà nước và tạo kẽ hở
để một số đối tượng trục lợi
Việc xác định giá đất khi Nhà nước giaođất có thu tiền sử dụng đất không thông quahình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấuthầu dự án có sử dụng đất, cho thuê đất, phêduyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư khi Nhà nước thu hồi đất và trường hợpdoanh nghiệp nhà nước tiến hành cổ phần hóalựa chọn hình thức giao đất mà giá đất do Ủyban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểmgiao đất, cho thuê đất, thời điểm quyết địnhthu hồi đất, thời điểm tính giá đất vào giá trịdoanh nghiệp cổ phần hóa chưa sát với giáchuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trênthị trường trong điều kiện bình thường thì Ủyban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyểnnhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thịtrường để xác định lại giá đất cụ thể cho phùhợp
Đơn giá thuê đất một năm bằng 0,5%đến 2% giá đất theo mục đích sử dụng đấtthuê Đối với đất ở vùng sâu, vùng xa, vùngnúi cao, hải đảo, vùng có điều kiện kinh tế -
xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn thì Ủy bannhân dân cấp tỉnh quyết định ban hành đơngiá thuê đất thấp nhất bằng 0,25% giá đất
Ngoài ra, để bảo đảm sự công bằnggiưa các tổ chức kinh tế trong nước và tổchức kinh tế, cá nhân nước ngoài trong việctrả tiền thuê đất, Nghị quy định người đượcNhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lầncho cả thời gian thuê thì số tiền thuê đất phảinộp một lần để được sử dụng đất trong trườnghợp này được tính bằng với số tiền sử dụngđất phải nộp như trường hợp giao đất có thutiền sử dụng đất có cùng mục đích sử dụngđất và cùng thời hạn sử dụng đất
Với quy định như Nghị định sẽ khắcphục được sự bất bình đẳng giữa nhà đầu tưtrong nước và nhà đầu tư nước ngoài trongviệc thuê đất, giao đất; tận dụng được nguồnthu cho ngân sách nhà nước; đẩy nhanh tiến
Trang 9độ triển khai các dự án; đảm bảo tính minhbạch để tránh việc lợi dụng sơ hở để trục lợi,tham nhũng.
3 Về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
3.1 Nguyên tắc bồi thường
Bổ sung nguyên tắc: Nhà nước điều tiết một phần lợi ích từ việc thu hồi,chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện các khoản hỗ trợ cho người có đất bịthu hồi
3.2 Hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi
Đây là vấn đề gây nhiều điểm nóng về khiếu kiện khi Nhà nước thu hồiđất Trong khi đó pháp luật về đất đai hiện hành chưa quy định tách bạch giữabồi thường và hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi Trên thực tế, các khoản hỗ trợcủa Nhà nước cho người có đất bị thu hồi cao hơn mức bồi thường Quy địnhnhư vậy dẫn đến người có đất bị thu hồi có tâm lý cho rằng việc bồi thường củaNhà nước là chưa thỏa đáng
Để khắc phục sự bất cập này, dự thảo Nghị định quy định tách bạch giữabồi thường và hỗ trợ Các khoản hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi: gồm
- Hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ tái định cư áp dụng đối với trường hợp thu hồiđất ở;
- Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất, hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề vàtạo việc làm áp dụng đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp;
- Hỗ trợ áp dụng khi thu hồi đất nông nghiệp trong khu dân cư; đất vườn,
ao không được công nhận là đất ở;
- Hỗ trợ khác
Nội dung hỗ trợ được quy định cụ thể như sau:
Các loại hỗ trợ Quy định hiện hành Quy định tại Nghị định số
Để khắc phục những bất hợp
lý nêu trên, Nghị định bỏ quyđịnh mức hỗ trợ cụ thể và giaotrách nhiệm cho UBND cấptỉnh căn cứ vào tình hình thực
tế tại địa phương quy địnhmức hỗ trợ cụ thể cho từng đối
Trang 10thấp và chưa phù hợp vớithực tế vì phạm vi di chuyểntrong đơn vị hành chính củamột tỉnh có thể là xa hơn sovới di chuyển sang tỉnhkhác.
tượng Như vậy chính quyềnđịa phương sẽ chủ động trongquá trình thực hiện chính sách
hỗ trợ di chuyển, đặc biệt đãgắn việc hỗ trợ với việckhuyến khích động viên nhữngngười chấp hành nghiêm thờihạn di chuyển
b) Về hỗ trợ tái
định cư
Pháp luật hiện hành chưaquy định cụ thể về việc phảixây dựng đa dạng loại nhà ở,mức đất ở trong khu tái định
cư cho phù hợp với nhu cầu,khả năng và tập quán sinhhoạt của người có đất bị thuhồi Từ đó dẫn đến tìnhtrạng người được bố trí vàokhu tái định cư không cónhiều cơ hội lựa chọn Mặtkhác, hiện cũng chưa có quyđịnh về suất tái định cư tốithiểu cũng như việc Nhànước hỗ trợ khoản tiềnchênh lệch đối với trườnghợp người được tái định cưphải chi trả để được suất táiđịnh cư tối thiểu
Để khắc phục những bất cậpnêu trên, Nghị định quy địnhtheo hướng nhà ở, đất ở táiđịnh cư được thực hiện theonhiều cấp nhà, nhiều mức diệntích khác nhau phù hợp vớimức bồi thường và khả năngchi trả của người được tái định
cư Nghị định đã quy định rõđối với những hộ gia đình, cánhân có đất ở bị thu hồi khiđược giao đất ở, nhà ở tái định
cư theo suất tái định cư tốithiểu mà có giá trị lớn hơn sốtiền được bồi thường, hỗ trợthì được Nhà nước hỗ trợkhoản chênh lệch và giao choUBND cấp tỉnh căn cứ vàođiều kiện cụ thể tại địa phương
quy định về suất tái định cư tối thiểu và mức hỗ trợ theo
hỗ trợ ổn định đời sống(trong thời gian 3 tháng đốivới trường hợp không phải
di chuyển chỗ ở và 6 thángđối với trường hợp phải di
Để khắc phục những bất hợp
lý nêu trên, Nghị định quyđịnh quy định thành 2 loại làtrường hợp thu hồi từ 30% đến70% và trên 70% diện tích đấtnông nghiệp đang sử dụng,thời gia hỗ trợ tối đa tươngứng 2 loại là 24 tháng và 36tháng
Trang 11chuyển chỗ ở) Tuy nhiên,trong thực tiễn việc thu hồiđất đối với hộ gia đình, cánhân trực tiếp sản xuất nôngnghiệp tùy theo quy mô dự
án có nhiều mức khác nhau
Nếu chỉ quy định mức diệntích cụ thể bị thu hồi thì dẫnđến sự không bình đẳngtrong việc hưởng mức hỗ trợđối với các hộ gia đình cómức diện tích bị thu hồikhác nhau
cư, đất vườn ao liền kề vớiđất ở trong khu dân cư đểtính mức hỗ trợ đã phát sinh
sự so bì giữa những người
có đất bị thu hồi dẫn đếnviệc khiếu nại gây mất ổnđịnh xã hội ở nông thôn
Mặt khác, một bộ phận cán
bộ thực hiện công tác này lợidụng quy định chưa rõ ràngnày để trục lợi, tham nhũng
Để khắc phụcnhững bất cập của quyđịnh hiện hành, Nghị địnhquy định rõ việc hỗ trợnhư sau:
- Đối với đất vườn,
ao trong cùng thửa đất cónhà ở nhưng không đượccông nhận là đất ở trongkhu dân cư; đất vườn aotrong cùng thửa đất có nhà
ở riêng lẻ; đất vườn aotrong cùng thửa đất có nhà
ở dọc kênh mương và dọctuyến đường giao thôngthì được hỗ trợ bằng 30%
- 70% giá đất ở của thửađất ở đó; diện tích được hỗtrợ không quá 05 lần hạnmức giao đất ở tại địaphương
- Đối với đất nông nghiệptrong địa giới hành chínhphường, trong khu dân cưthuộc thị trấn, khu dân cư nôngthôn; thửa đất nông nghiệp tiếpgiáp với ranh giới với phường,ranh giới khu dân cư thì được
hỗ trợ bằng 20% - 50% giá đất
Trang 12ở trung bình của khu vực cóđất thu hồi theo quy định trongBảng giá đất của địa phương;diện tích được hỗ trợ khôngquá 5 lần hạn mức giao đất ởtại địa phương.
Mức hỗ trợ (tỷ lệ), diện tíchđược hỗ trợ do UBND cấp tỉnhquy định cụ thể
diện tích đất nông nghiệp màkhông được Nhà nước bồithường bằng đất nôngnghiệp tương ứng thì được
hỗ trợ để chuyển đổi nghềnghiệp, tạo việc làm bằngviệc giao đất để làm mặtbằng sản xuất kinh doanhphi nông nghiệp hoặc giaođất ở Tuy nhiên, trong quátrình tổ chức thực hiện vàqua phản ánh của nhiều địaphương thì quy định này làmphát sinh một số vướng mắcnhư: việc xác định mức thuhồi trên 30% còn chungchung, không quy định rõtrên 30% diện tích đất thuhồi là đất đang sử dụng tínhtheo hạn mức đất nôngnghiệp được giao hay diệntích đất còn lại đang sửdụng Đối với trường hợp hộgia đình, cá nhân bị thu hồiđất nhiều lần, qua nhiều dự
án mà tổng diện tích đấtnông nghiệp bị thu hồi trên30% cũng chưa có quy định
Để khắc phục nhữngbất cập của quy định hiệnhành, Nghị định quy định
04 hình thức hỗ trợ Đó là
hỗ trợ bằng tiền hoặc đất ởhoặc căn hộ chung cưhoặc đất sản xuất kinhdoanh phi nông nghiệp.Điều kiện thực hiện nhưsau:
1 Hỗ trợ bằng tiền từ1,5 đến 5 lần giá đất nôngnghiệp đối với toàn bộdiện tích đất nông nghiệp
bị thu hồi; diện tích được
hỗ trợ không vượt quá hạnmức giao đất nông nghiệptại địa phương
2 Hỗ trợ bằng một suấtđất ở hoặc một căn hộ chung
cư hoặc một suất đất sản xuất,kinh doanh phi nông nghiệpchỉ thực hiện một lần khi có đủcác điều kiện sau:
a) Số tiền hỗ trợ chuyểnđổi nghề nghiệp và tạo việclàm nêu trên phải bằng hoặclớn hơn giá trị suất đất ở hoặcgiá một căn hộ chung cư hoặc
Trang 13Về hình thức hỗ trợ quy địnhcòn cứng nhắc, chưa phùhợp với điều kiện thực tế củađịa phương
Hiện nay, toàn bộ quỹđất đã được giao hoặc chothuê và đã có chủ sử dụngnên không còn quỹ đất đểthực hiện việc hỗ trợ bằng
bố trí đất dịch vụ hoặc đất ở
Trường hợp vẫn thực hiệnhình thức hỗ trợ này thì lạiphải tiếp tục thu hồi đất củangười khác dẫn tới phải tiếptục xử lý các vấn đề xã hộiphát sinh Mặt khác, trongthực tế một bộ phận lớnnông dân không dễ dàngchuyển ngay sang kinhdoanh dịch vụ phi nôngnghiệp
giá trị suất đất sản xuất, kinhdoanh phi nông nghiệp;
b) Hộ gia đình, cá nhânđược hỗ trợ có nhu cầu muasuất đất ở hoặc căn hộ chung
cư hoặc đất sản xuất, kinhdoanh phi nông nghiệp;
c) Địa phương có điềukiện về quỹ đất, quỹ nhà ở
.Đặc biệt, Nghị định
bổ sung và quy định rõtrách nhiệm của UBNDcấp tỉnh khi thu hồi đấtphải đồng thời phê duyệtphương án hỗ trợ chuyểnđổi nghề nghiệp và tạoviệc làm Quy định tráchnhiệm của Bộ Lao động,Thương binh và Xã hội vàcác Bộ, ngành liên quantrong việc tạo cơ chế,chính sách hỗ trợ chuyểnđổi nghề nghiệp và tạoviệc làm
thực tế tại địa phương, Chủtịch UBND cấp tỉnh quyết địnhbiện pháp hỗ trợ khác để bảođảm có chỗ ở, ổn định đờisống và sản xuất cho người bịthu hồi đất; trường hợp đặcbiệt trình Thủ tướng Chính phủquyết định
Đối với đối tượng là hộgia đình, cá nhân trực tiếp sảnxuất nông nghiệp có nguồnsống chính từ sản xuất nôngnghiệp khi Nhà nước thu hồiđất nông nghiệp đang sử dụng