- Trong những năm gần đây, thành phố Dĩ An (tỉnh Bình Dương cũ ) đã trở thành một trong những khu vực phát triển đô thị nhanh chóng bậc nhất khu vực phía Nam, đặc biệt là sau khi lên đô thị loại II vào năm 2020. - Cùng với đó là sự bùng nổ của hàng loạt dự án căn hộ, khu chung cư cao tầng như The Infinity, La Pura, Bcons Garden,… làm thay đổi mạnh mẽ hiện trạng sử dụng đất và không gian đô thị địa phương. - Sự phát triển của các dự án căn hộ mang lại nhiều lợi ích kinh tế và xã hội như tăng nguồn cung nhà ở, thúc đẩy đầu tư, phát triển hạ tầng. Tuy nhiên, bên cạnh đó cũng đặt ra nhiều thách thức về quản lý quy hoạch, phân bố dân cư, áp lực lên hạ tầng kỹ thuật – xã hội, và đặc biệt là công tác quản lý sử dụng đất đai tại đô thị đang phát triển nhanh như Dĩ An. - Là sinh viên chuyên ngành Quản lý đất đai, em nhận thấy việc nghiên cứu tác động của các dự án căn hộ đến quy hoạch và quản lý đất đai không chỉ góp phần hiểu rõ hơn vai trò của công tác quản lý nhà nước trong bối cảnh đô thị hóa, mà còn có giá trị thực tiễn cao cho công tác dự báo, điều chỉnh và hoạch định chính sách sử dụng đất hợp lý, hiệu quả và bền vững.
Mục tiêu thực tập
- Nhằm giúp bản thân có một kết quả thực tập thật tốt ở vị trí thực tập, bản thân sinh viên đề ra những mục tiêu để giúp bản thân đi đúng định hướng, phát triển tối đa tiềm năng của bản thân, nhận thức rõ hơn về vai trò của người làm công tác quản lý đất đai trong bối cảnh đô thị hóa nhanh và sức ép từ thị trường bất động sản, đồng thời nhận thức rõ hơn về vai trò của người làm công tác quản lý đất đai trong bối cảnh đô thị hóa nhanh và sức ép từ thị trường bất động sản.
- Mục tiêu về kiến thức:
+ Hiểu rõ quy trình thực hiện và triển khai một dự án căn hộ trong đô thị.
+ Nắm bắt được các tác động của dự án nhà ở đến quy hoạch sử dụng đất và công tác quản lý đất đai tại địa phương.
+ Vận dụng kiến thức chuyên ngành (quy hoạch sử dụng đất, luật đất đai, quản lý nhà nước về đất đai) để phân tích và đánh giá các tình huống thực tế.
- Mục tiêu về kỹ năng:
+ Rèn luyện kỹ năng thu thập, phân tích và xử lý thông tin quy hoạch – đất đai.
+ Phát triển kỹ năng đánh giá tác động và đề xuất giải pháp trong quản lý sử dụng đất.
+ Nâng cao kỹ năng viết báo cáo chuyên môn, trình bày số liệu, nhận định và lập luận khoa học.
+ Rèn kỹ năng giao tiếp, làm việc nhóm và phối hợp với cơ quan chuyên môn trong quá trình thực tập.
Nhiệm vụ thực tập và phương pháp
- Tìm hiểu về thị trường bất động sản.
- Thu thập và tổng hợp thông tin cơ bản của dự án The Infinity.
- Đánh giá mức độ phù hợp của dự án với định hướng phát triển không gian đô thị, hạ tầng kỹ thuật, phân bố dân cư.
- Xác định các khó khăn trong quản lý đất đai đối với dự án. b Phương pháp
- Phương pháp quan sát thực tế: Quy trình làm việc hàng ngày của các anh chị tại sàn 2 KD1
+ Quan sát kỹ năng và cách tiếp cận khách hàng thông qua gọi thoại và tìm kiếm trên mạng xã hội
+ Quan sát cách thức giao tiếp và tư vấn với khách hàng về những căn hộ và nhà mẫu
+ Quan sát quy trình chuẩn bị hồ sơ pháp lý, giấy tờ cần thiết cho việc bán hàng
+ Quan sát những tiện lợi nội khu và ngoại khu xung quanh dự án
- Phương pháp thực hành: Dưới sự hướng dẫn của anh chị hướng dẫn ở Sàn, nhóm em đã được tham gia vào quy trình bán hàng tại sảnh lớn như:
+ Tham gia sự kiện cuối tuần tại sảnh lớn, tìm kiếm khách hàng có tiềm năng tại dự án
+ Tham gia vào những chuyến đi thăm nhà mẫu, sa bàn tại khu dự án
- Phương pháp trao đổi, hỏi đáp: Trong quá trình thực tập, khi có những vấn đề chưa rõ về quy trình và giấy tờ bán hàng, nhóm em đã chủ động trao đổi, đặt câu hỏi với các anh chị trong Sàn và người hướng dẫn Phương pháp này giúp nhóm em nhanh chóng giải đáp các thắc mắc và thu thập được những thông tin, kinh nghiệm thực tế quý báu
Đối tượng đánh giá
- Đánh giá tác động của dự án căn hộ đến quy hoạch và quản lý đất tại đô thị dĩ an.
- Đối tượng nghiên cứu cụ thể là dự án The Infinity, trong đó tổng quan về vị trí địa lý, quy mô triển khai, tác động đến quy hoạch đất đai, công tác quản lý, xã hội và môi trường và đề xuất giải pháp.
Ý nghĩa của đề tài
- Đề tài giúp làm rõ tác động của dự án căn hộ The Infinity đến quy hoạch và quản lý đất tại đô thị Dĩ An Kết quả nghiên cứu không chỉ cho thấy mức độ phù hợp của dự án với định hướng phát triển đô thị, mà còn cung cấp cơ sở cho cơ quan quản lý trong việc điều chỉnh quy hoạch và sử dụng đất hiệu quả hơn.
- Ngoài ra, nghiên cứu cũng mang lại thông tin thực tiễn cho nhà đầu tư và người dân, góp phần định hướng phát triển dự án phù hợp, nâng cao chất lượng không gian đô thị và hỗ trợ tiến trình đô thị hóa bền vững.
Kết quả cần đạt được
- Hiểu rõ quy trình triển khai và quản lý dự án căn hộ, từ khâu nghiên cứu thị trường đến phân tích quy hoạch và hồ sơ pháp lý.
- Nắm bắt và phân tích được tác động của các dự án như The Infinity và La Pura đến quy hoạch sử dụng đất, giá đất và công tác quản lý nhà nước về đất đai.
- Vận dụng kiến thức chuyên ngành để đánh giá những vấn đề thực tiễn như phân lô tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất, cấp phép xây dựng và bồi thường – giải phóng mặt bằng.
- Đề xuất các giải pháp có tính thực tiễn nhằm hoàn thiện công tác quản lý quy hoạch và kiểm soát phát triển dự án căn hộ tại đô thị Dĩ An.
TỔNG QUAN CÔNG TY CỔ PHẦN BẤT ĐỘNG SẢN GPT
Giới thiệu tổng quan về công ty cổ phần bất động sản GPT
1.1.1 Giới thiệu về công ty cổ phần bất động sản GPT
Công ty Cổ phần Bất động sản GPT là một doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực môi giới và kinh doanh bất động sản tại Việt Nam Với tên quốc tế là GPT Real Estate Joint Stock Company (JSC), công ty cung cấp các sản phẩm bất động sản chất lượng, uy tín và phù hợp với nhu cầu khách hàng trong và ngoài nước Tên giao dịch của công ty là GPT LAND JSC, thể hiện tầm nhìn phát triển bền vững và chuyên nghiệp trong lĩnh vực bất động sản.
GPT LAND JSC còn biết đến rộng rãi với tên viết tắt là GPT Land, giúp đơn giản hóa việc nhân diện thương hiệu trên thị trường và trong các hoạt động thương mại Logo của công ty thường mang ý nghĩa về sự phát triển, thịnh vượng và khát vọng vươn lên, đồng thời thể hiện rõ định hướng dịch vụ hiện đại, minh bạch, chuyên nghiệp.
Nguồn: Nội bộ công ty
Người sáng lập công ty là ông Lương Trí Thìn, với đội ngũ chuyên viên giàu kinh nghiệm, GPT Land luôn đặt mục tiêu mang đến giải pháp nhà ở và đầu tư bất động sản hiệu quả, an toàn, góp phần vào sự phát triển ổn định của thị trường bất động sản Việt Nam. Email: contact@gptland.vn
Wedsite: https://www.gptland.vn
Fanpage: https://www.facebook.com/gptland
Hình 1.2 Nhà sáng lập Lương Trí Thìn (Nguồn: Nội bộ công ty)
Chi nhánh của công ty:
- Chi nhánh - sàn giao dịch bất động sản GPT - Phòng KD1
Người đại diện: Nguyễn Trường An Địa chỉ: 354D Nguyễn Xí, Phường 13, Quận Bình Thạnh, T.HCM
1.1.2 Lịch sử hình thành và quá trình phát triển của công ty Cổ phần bất động sản GPT
Công ty Cổ phần Bất động sản GPT (GPT Land), tiền thân là Dat Xanh Premium thuộc hệ sinh thái Đất Xanh Group, được thành lập từ năm 2003 Trong giai đoạn đầu, công ty tập trung xây dựng đội ngũ nhân sự, định hình chiến lược kinh doanh và triển khai hoạt động môi giới, cho thuê bất động sản Giai đoạn 2007–2010, trước tác động của khủng hoảng tài chính, công ty tiến hành tái cấu trúc, nâng cao chất lượng nhân lực và mở rộng thị trường Năm 2010, GPT Land chính thức niêm yết cổ phiếu, đánh dấu bước chuyển từ môi giới sang phát triển dự án.
Từ năm 2015 đến nay, công ty phát triển mạnh mẽ với nhiều dự án tại Đồng Nai,Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu, TP Thủ Đức,… đồng thời đẩy mạnh ứng dụng công nghệ, số hóa quản lý và chăm sóc khách hàng Ngày 07/3/2023, Dat Xanh Premium đổi tên thành Công ty Cổ phần Bất động sản GPT, tiếp tục kế thừa kinh nghiệm và định hướng phát
6 triển Với hơn 20 năm hoạt động, GPT Land hiện là một trong những doanh nghiệp uy tín tại khu vực phía Nam, nổi bật trong lĩnh vực môi giới, phát triển dự án và tư vấn đầu tư bất động sản.
1.1.3 Tầm nhìn, sứ mệnh và chức năng nhiệm vụ của công ty
1.1.3.1 Tầm nhìn của công ty
Trong quá trình hoạt động, GPT Land đã khẳng định vị thế của mình thông qua hàng loạt dự án quy mô lớn tại Bình Dương, Đồng Nai, TP Thủ Đức và nhiều tỉnh thành khác Các dự án do công ty phân phối và phát triển luôn chú trọng đến yếu tố quy hoạch tổng thể, hạ tầng đồng bộ và tiện ích đi kèm, nhằm mang lại môi trường sống chất lượng cho cư dân.
Bên cạnh hoạt động kinh doanh, GPT Land còn chú trọng đến trách nhiệm xã hội, thường xuyên tham gia các chương trình cộng đồng, hỗ trợ an sinh và phát triển bền vững. Đây cũng chính là một trong những yếu tố tạo nên thương hiệu và uy tín lâu dài của công ty trên thị trường bất động sản.
Với nền tảng kinh nghiệm hơn 20 năm, cùng đội ngũ nhân sự giàu chuyên môn và định hướng phát triển rõ ràng, GPT Land đang từng bước tiến gần đến mục tiêu trở thành thương hiệu bất động sản hàng đầu, đóng góp tích cực cho sự phát triển của thị trường và chất lượng đô thị tại Việt Nam.
1.1.3.2 Sứ mệnh của công ty
GPT Land đặt mục tiêu trở thành một trong những doanh nghiệp hàng đầu trong lĩnh vực môi giới và phát triển bất động sản tại Việt Nam Công ty chú trọng cung cấp sản phẩm chất lượng, pháp lý minh bạch, đồng thời đáp ứng nhu cầu đa dạng về nhà ở và đầu tư. Bên cạnh hoạt động kinh doanh, GPT Land còn định hướng trở thành đối tác tin cậy, mang đến không gian sống hiện đại và cơ hội đầu tư bền vững cho khách hàng. Để đạt được mục tiêu này, công ty không ngừng nâng cao năng lực đội ngũ, ứng dụng công nghệ vào quản lý – vận hành, mở rộng quỹ đất và hợp tác cùng các đối tác uy tín. Song song với tăng trưởng kinh doanh, GPT Land cũng quan tâm đến trách nhiệm xã hội, góp phần xây dựng cộng đồng văn minh và nâng cao chất lượng cuộc sống.
1.1.3.3 Chức năng và nhiệm vụ của công ty a Chức năng
Công ty Cổ phần Bất động sản GPT (GPT Land) hoạt động với chức năng chính là kinh doanh, môi giới, đầu tư và phát triển các dự án bất động sản, nhằm đáp ứng như cầu ngày càng đa dạng về nhà ở, đất nền, và các sản phẩm đầu tư bất động sản của khách hàng trong và ngoài nước GPT Land không chỉ đóng vai trò là cầu nối giữa người mua và người bán mà còn tham gia sự trực tiếp vào nghiên cứu, quy hoạch và triển khai các dự án bất động sản mang tính chiến lược b Nhiệm vụ
GPT Land có các nhiệm vụ trọng tâm như: nghiên cứu thị trường, khảo sát quỹ đất tiềm năng; xúc tiến đầu tư và phát triển các dự án bất động sản; tìm kiếm và kết nối với các đối tác, nhà đầu tư trong và ngoài nước; tư vấn và thực hiện các thủ tục pháp lý liên quan đến bất động sản; xây dựng và quảng bá thương hiệu công ty trên các nền tảng truyền thông và sự kiện ngành; phát triển mạng lưới phân phối và môi giới hiệu quả; đồng thời không ngừng nâng cao chất lượng dịch vụ nhằm mang lại giá trị bền vững cho khách hàng và cổ đông.
Phân tích môi trường kinh doanh của doanh nghiệp
1.2.1 Nguồn lực của công ty
Cũng giống như các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản khác, hiện tại bộ máy tổ chức của Công ty Cổ phần Bất động sản GPT (GPT Land) đã được xây dựng một cách tương đối hoàn chỉnh, bao gồm đầy đủ các phòng ban chức năng trọng yếu như: Ban Giám đốc, phòng hành chính - nhân sự, phòng marketing, phòng bán hàng - kinh doanh Các phòng ban được tổ chức theo chức năng chuyên môn rõ ràng, phù hợp với quy mô và định hướng phát triển của công ty.
Tổng Giám đốc ông Nguyễn Tấn Vinh là người đứng đầu, đảm nhiệm việc lãnh đạo tổng thể, hoạch định chiến lược phát triển dài hạn cho công ty Dưới quyền điều hành của Tổng Giám đốc là Phó Tổng Kinh doanh - Tiếp thị ông Mã Phi Long, người đóng vai trò then chốt trong phát triển thị trường, mở rộng hệ thống phân phối và xây dựng chính sách tiếp thị phù hợp với từng dự án.
1.2.1.2 Bộ phận hành chính - nhân sự
Bộ phận Hành chính - Nhân sự có nhiệm vụ quản lý nhân sự toàn công ty, từ tuyển dụng, đào tạo, ký kết hợp đồng lao động, đến việc thực hiện các chế độ lương thưởng, bảo hiểm và phúc lợi cho người lao động.
Phòng Marketing giữ vai trò chủ chốt trong công tác xây dựng hình ảnh thương hiệu, quảng bá các dự án bất động sản ra thị trường
1.2.1.4 Phòng bán hàng - kinh doanh Đây là lực lượng trực tiếp đem về doanh thu cho công ty thông qua việc tiếp cận, tư vấn và chốt giao dịch với khách hàng Mỗi giám đốc sẽ phụ trách khu vực hoặc phân khúc dự án nhất định
Nguồn: Nội bộ công ty
1.2.2 Một số sản phẩm bất động sản của công ty đầu tư
Công ty Cổ phần bất động sản GPT là doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực đầu tư - phát triển bất động sản, đã và đang triển khai nhiều dự án quy mô lớn tại TP.HCM và các vùng kinh tế trọng điểm phía Nam
- Một số sản phẩm tiêu biểu: The Peak Garden (Quận 7, TP.HCM), Opal Boulevard (Bình Dương), Opal Skyline (Thuận An), The infinity (Dĩ An), The Prive.
Nguồn: Nội bộ công ty
Thông tin người hướng dẫn hoặc giám sát tại công ty
1.3.1 Thông tin người hướng dẫn
Họ và tên: Nguyễn Trường An;
Chức vụ: Giám đốc dự án;
1.3.2 Cơ cấu tổ chức Sàn 2 khối kinh doanh 1 (KD1)
Sơ đồ 1.1 Cơ cấu tổ chức sàn 2 KD1
Nguồn: Nội bộ công ty
Giám đốc dự án: Là người đứng đầu và chịu trách nhiệm cao nhất về tiến độ, chất lượng và hiệu quả tài chính của từng dự án; thường xuyên phối hợp chặt chẽ với các phòng ban nội bộ, đội ngũ nhà thầu, đơn vị tư vấn thiết kế – giám sát, cũng như chính quyền địa phương để bảo đảm dự án đáp ứng đầy đủ tiêu chuẩn pháp lý, kỹ thuật và an toàn.
Trưởng phòng kinh doanh: là người hoạch định và triển khai chiến lược bán hàng cho toàn danh mục sản phẩm của GPT, bảo đảm hoàn thành chỉ tiêu doanh số, tỷ lệ hấp thụ và dòng tiền theo từng giai đoạn dự án.
Nhân viên kinh doanh: Là người trực tiếp tiếp nhận nhu cầu, giới thiệu sản phẩm, dẫn khách đi xem nhà mẫu và hỗ trợ hoàn thiện hồ sơ giao dịch Họ cần nắm vững thông tin dự án (pháp lý, thiết kế, tiến độ, chính sách ưu đãi), am hiểu quy trình vay vốn ngân hàng và thủ tục sang tên sổ hồng để tư vấn trọn gói cho người mua
1.3.3 Chức năng và phân tích thực trạng của phòng, ban, công ty thực tập
1.3.3.1 Chức năng của Sàn 2 KD1
Giám đốc Dự án (1 người): Là người điều phối tổng thể các dự án bất động sản mà công ty triển khai, từ giai đoạn khảo sát, lên kế hoạch đầu tư, chuẩn bị pháp lý cho đến khi dự án hoàn tất và bàn giao sản phẩm cho khách hàng
Trưởng phòng Kinh doanh (1 người): Là những người quản lý trực tiếp hoạt động bán hàng và đội ngũ nhân viên kinh doanh Mỗi Trưởng phòng phụ trách một nhóm sản phẩm hoặc một dự án cụ thể.
Nhân viên Kinh doanh (4 người): Là lực lượng trực tiếp thực hiện công tác tư vấn và bán hàng Họ chủ động tìm kiếm khách hàng tiềm năng thông qua các nền tảng như Facebook, Zalo, Tiktok, hoặc khách hàng từ nguồn data sẵn có
Sàn 2 KD1 của Công ty Cổ phần Bất động sản GPT hoạt động theo mô hình phối hợp chặt chẽ giữa trưởng phòng, đội ngũ sales và bộ phận hỗ trợ Trong thực tế, nhân viên kinh doanh vừa chịu áp lực chỉ tiêu bán hàng, vừa phải nắm rõ thông tin pháp lý và quy hoạch của từng dự án Họ chủ động tìm kiếm khách hàng thông qua các nền tảng số (Facebook, Zalo, trang web bất động sản), phối hợp với bộ phận marketing để đẩy quảng cáo sản phẩm, đồng thời trực tiếp tư vấn tại các buổi mở bán hoặc nhà mẫu.
Nguồn: Nội bộ công ty
Khái quát về thành phố Dĩ An
Thành phố Dĩ An là một trong 9 đơn vị hành chính của tỉnh Bình Dương, diện tích tự nhiên 60,05 km², dân số năm 2023 đạt hơn 506 nghìn người với mật độ cao nhất tỉnh (8.434 người/km²) Thành phố có 7 phường và giữ vị trí chiến lược trong tam giác đô thị TP. HCM – Biên Hòa – Thủ Dầu Một Dĩ An giáp TP Thủ Đức (TP.HCM), Biên Hòa (Đồng Nai), Thuận An và Tân Uyên, là cửa ngõ giao thương quốc tế nhờ ga Sóng Thần và cảng An Bình.
1.4.1.2 Diện tích và dân số
Tổng diện tích đất tự nhiên của Thành phố Dĩ An Bình Dương hiện nay rộng 60,10 km² (TP Dĩ An hiện cũng là khu vực có dân số đông thứ 2 của tỉnh Bình Dương, sau TP Thuận An), Với tổng dân số khoảng 1.307.871 người (tính đến Năm 2020) Dân số của thành phố năm 2019 là 403.760 người, mật độ dân số đạt 6.718 người/km2.
1.4.1.3 Địa hình, địa chất: Địa hình cao dần từ Đông sang Tây, phần lớn có nền đất vững chắc thuận lợi cho xây dựng công trình cao tầng Một số khu vực phía Đông ven sông Đồng Nai có nền yếu, dễ ngập, phù hợp mật độ thấp Trên địa bàn còn có Núi Châu Thới cao 82m và nhiều mỏ đá xây dựng.
Dĩ An có khí hậu nhiệt đới gió mùa, nắng nhiều, nhiệt độ trung bình 25–27°C. Lượng mưa hàng năm 1.600–2.100 mm, phân bố theo mùa rõ rệt Điều kiện khí hậu thuận lợi cho phát triển nông nghiệp nhiệt đới, song xu hướng nhiệt độ đang tăng nhẹ.
Các ngành dịch vụ đều tăng trưởng, nổi bật là bán lẻ thực phẩm, vật liệu xây dựng, vàng bạc Năm 2023, tổng doanh thu bán lẻ và dịch vụ đạt hơn 103.000 tỷ đồng, tăng 15% so với cùng kỳ Thành phố đang định hướng phát triển thương mại – dịch vụ hiện đại, chất lượng cao.
Giá trị sản xuất công nghiệp 9 tháng năm 2024 đạt 112.519 tỷ đồng, tăng 10% so với cùng kỳ năm 2023 Trong đó khu kinh tế nhà nước đạt 386 tỷ đồng (chiếm tỷ trọng 0,34%), khu vực kinh tế ngoài nhà nước đạt 60.860 tỷ đồng (chiếm 54,09%), khu vực kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đạt 51.273 tỷ đồng (chiếm 45,57%).
Giá trị sản xuất nông nghiệp ước thực hiện 18,60 tỷ đồng, đạt 73,63% kế hoạch (25,26 tỷ đồng), tăng 2,02% so với cùng kỳ năm 2023 Diện tích gieo trồng cây hàng năm và các loại cây trồng khác là 88,35 ha; tổng đàn gia súc, gia cầm trên địa bàn thành phố chủ yếu là chăn nuôi nông hộ, quy mô nhỏ lẻ với bò 379 con/44 hộ; gia cầm 16.632 con/69 hộ Công tác giết mổ gia súc, gia cầm 9 tháng đầu giảm, có 3/4 cơ sở giết mổ tập trung trên địa bàn thành phố
Dĩ An tạm ngưng hoạt động từ ngày 10/5/2024 do chưa đảm bảo các quy định về bảo vệ môi trường trong quá trình hoạt động kinh doanh.
1.4.2.4 Tài nguyên và Môi trường
Thành phố đẩy mạnh quản lý, sử dụng quỹ đất, thu phí bảo vệ môi trường, xử lý vi phạm về BVMT và PCCC Tỷ lệ hộ dân dùng nước sạch và xử lý rác thải đạt 100% Công tác cấp GCNQSDĐ được thực hiện nghiêm túc, đất công được quản lý chặt chẽ và sử dụng hiệu quả.
1.4.3 Hiện trạng sử dụng đất
Trong quá trình đô thị hóa, diện tích đất nông nghiệp giảm nhanh, thay thế bằng đất ở đô thị, đất thương mại dịch vụ và các khu công nghiệp Sự xuất hiện của nhiều dự án căn hộ đã góp phần làm thay đổi cơ cấu sử dụng đất tại Dĩ An:
- Đất nông nghiệp: Giảm mạnh từ 2.500 ha (2020) xuống còn 1.200 ha (2025), tỷ lệ giảm 52% Điều này phản ánh rõ nét quá trình đô thị hóa, đất nông nghiệp (chủ yếu là trồng cây lâu năm, hoa màu) được chuyển đổi để phục vụ phát triển đô thị.
- Đất ở đô thị: Tăng mạnh từ 1.800 ha lên 3.000 ha (tăng 66.7%) Đây là hệ quả trực tiếp của việc phát triển các dự án căn hộ và khu dân cư mới.
- Đất công nghiệp, thương mại dịch vụ và hạ tầng: Đều có xu hướng tăng để đáp ứng nhu cầu phát triển.
Bảng 1.1 Bảng số liệu cơ cấu đất tại TP.Dĩ An
Loại đất Năm 2020 (ha) Năm 2025 (ha) Đất nông nghiệp 2.500 1.200 Đất ở đô thị 1.800 3.000 Đất công nghiệp 1.200 1.400
12 Đất thương mại - dịch vụ
500 800 Đất hạ tầng, công cộng
- Bảng số liệu 1.1 cho thấy cơ cấu sử dụng đất tại TP Dĩ An có sự thay đổi rõ rệt trong giai đoạn 2020–2025 Đất nông nghiệp giảm mạnh (giảm hơn 50%), từ 2.500 ha xuống còn khoảng 1.200 ha Trong khi đó, diện tích đất ở đô thị tăng đáng kể (tăng 66,7%), phản ánh sự bùng nổ các dự án căn hộ cao tầng Đất thương mại – dịch vụ và đất hạ tầng xã hội cũng có xu hướng tăng, cho thấy thành phố đang chú trọng hơn đến các hoạt động dịch vụ và cải thiện hạ tầng Tuy nhiên, sự sụt giảm nhanh chóng của đất nông nghiệp đặt ra thách thức trong việc cân bằng sinh thái và an ninh lương thực địa phương.
Các dự án căn hộ tiêu biểu
Căn hộ Infinity là 1 tháp căn hộ nằm trong tổng khu của dự án Charm City Tổng quy hoạch dự án có 4 tháp căn hộ và 1 khu trung tâm thương mại Vincom nằm trong dự án đi theo đó là
3 dãy nhà phố thương mại The Infinity là căn hộ nằm ở tháp cao cấp nhất và có nhiều đặc quyền cư dân mà các chủ sở hữu của những tòa khác không có được.
Vị trí: Nằm trong khu đô thị Charm City, Dĩ An, Bình Dương, trên đường DT743C, ngã tư cầu vượt 550.
Chủ đầu tư: Công ty TNHH Đầu tư phát triển bất động sản Nam Long.
Hình 1.3 Dự án The Infinity (Nguồn: Nội bộ công ty) Quy mô: Tòa tháp cao 35 tầng, bao gồm căn hộ cao cấp, shophouse và nhà phố thương mại
Nhà phố thương mại (12 căn): 302.4m²
Tiện ích: Hồ bơi điện phân muối, trung tâm thương mại Vincom, rạp chiếu phim, khu vui chơi trẻ em, và nhiều tiện ích khác.
Người Việt Nam: Lâu Dài
Người Nước Ngoài: 50 năm theo luật pháp hiện hành.
Dự án TT AVIO là một trong những dự án nổi bật tại Bình Dương, được đầu tư bởi Công ty Cổ phần Đầu tư TT Capital, liên doanh với những đơn vị uy tín như Cosmos Initia và Koterasu Group Dự án có tổng diện tích 1,6 ha với quy mô xây dựng gồm 3 block căn hộ cao 30 tầng, cung cấp hơn 2055 sản phẩm, từ căn hộ cho đến shophouse, với nhiều loại hình
14 căn hộ đa dạng đáp ứng nhu cầu của cư dân Mật độ xây dựng chỉ 41%, giúp tạo ra không gian sống thoáng đãng và đầy đủ tiện nghi.
Vị trí: tọa lạc tại số 743C, phường Tân Đông Hiệp, thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương Đây là một địa điểm lý tưởng với các tiện ích xung quanh đáp ứng nhu cầu tối ưu của cư dân.
Hình 1.4 Dự án TT AVIO (Nguồn: kimoanhcorp.vn) Tiện ích nội khu: Hồ bơi sắc màu Galaxy Pool: Thiết kế ấn tượng, khu vui chơi trẻ em, sân thể thao, phòng gym hiện đại, khu vực BBQ ngoài trời, công viên cây xanh
Dự án TT AVIO diện tích 15.952 m², mật độ xây dựng khoảng 40% Dự án này bao gồm các tòa tháp cao từ 30 đến 37 tầng, trên đó là các căn hộ hiện đại với diện tích đa dạng từ 40m² đến 82m².
Bảng 1.2 Thông tin số liệu của các loại hình căn hộ (Nguồn: kimoanhcorp.vn) Loại hình căn hộ Diện tích Mức giá (VND)
Căn hộ 1 phòng ngủ 40,07 m² 1,23 - 1,68 tỷ
Căn hộ 2 phòng ngủ Từ 62,47 m² đến
Căn hộ 3 phòng ngủ 81,48 m² 2,46 tỷ
Chủ đầu tư New Galaxy Bình Dương là tập đoàn Hưng Thịnh, một trong những chủ đầu tư uy tín và có tên tuổi trên thị trường bất động sản hiện nay.
Vị trí căn hộ chung cư New Galaxy Bình Dương tọa lạc tại mặt tiền đường Thống Nhất phường Đông Hòa, thành phố Dĩ An, Bình Dương đây là khu vực giáp với làng đại học Thủ Đức Khu vực tập trung sinh viên đông đảo nhất của tất cả các trường đại học lớn tại TP Hồ Chí Minh, hệ thống trường đại học quốc gia.
Hình 1.5 Vị trí đắc địa của New Galaxy (hungthinhcorp110.com)
Dự án sẽ có hồ bơi với lối đi riêng, hồ bơi trên cao với góc view hoàn toàn choáng ngợp bởi sẽ thấy được toàn cảnh Thuận Giao tấp nập xô bờ Kèm theo đó, cư dân có thể tận hưởng kèm theo cách dịch vụ đi kèm đẳng cấp sang trọng và đầy tiện ích như: ghế thư giãn, spa, xông hơi, masssage, nhà hàng Á-Âu, coffee… Đặc biệt công nghệ Smart Home điều khiển bằng giọng nói và chiếu sáng thông minh không chỉ mang lại nhiều giá trị thiết thực mà còn đem đến cho gia chủ một không gian sống tuyệt vời nhất.
Hình 1.6 Công nghệ Smart Home điều khiển bằng giọng nói
(Nguồn: hungthinhcorp110.com) Gần 2.000 căn hộ thông minh Smart Home với thiết kế căn hộ đa dạng từ 1 đến 3 phòng ngủ Cụ thể:
+ Diện tích căn 1PN – 1WC: 50,17 m2
+ Diện tích căn 2PN – 2WC: 62,6 – 65,75 m2
+ Diện tích căn 3PN – 2WC: 84,04 m2
Với giá bán chỉ từ 1,7 tỷ/căn New Galaxy có mức giá đầu tư cực kỳ hấp dẫn giai đoạn 1 Hiện tại, đa phần các dự án bất động sản Dĩ An xung quanh đều có mức giá trên dưới 40 triệu/m2 Trong khi đó, một dự án đô thị ở khu vực này bán 3 tỉ đồng mỗi căn, bình quân cũng đến 45 triệu đồng/m2.
CƠ SỞ LÝ LUẬN, THỰC TIỄN VÀ QUY TRÌNH LẬP QUY HOẠCH17 2.1 Cơ sở lý luận
Khái niệm về quy hoạch đất đô thị
Trong bối cảnh quá trình đô thị hóa tại Việt Nam diễn ra mạnh mẽ, đặc biệt tại các vùng kinh tế trọng điểm như Bình Dương, việc quy hoạch và quản lý đất đai đô thị đóng vai trò then chốt trong việc bảo đảm sự phát triển hài hòa, bền vững và có trật tự của các đô thị. Quy hoạch đất đô thị được hiểu là quá trình tổ chức, sắp xếp không gian sử dụng đất trong phạm vi đô thị, đảm bảo sự kết nối và hài hòa giữa các khu chức năng như khu dân cư, công trình công cộng, cây xanh, hạ tầng kỹ thuật, giao thông và các hoạt động kinh tế - xã hội. Mục tiêu của quy hoạch là định hướng phát triển tổng thể không gian đô thị theo hướng đồng bộ, hợp lý và bền vững, đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng về nhà ở, việc làm, giao thông, giáo dục, y tế và đời sống tinh thần cho người dân đô thị Quy hoạch không chỉ thể hiện trên giấy tờ qua các bản đồ và đồ án quy hoạch mà còn phải được cụ thể hóa trong thực tiễn thông qua các công cụ như kế hoạch sử dụng đất hằng năm, quyết định giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cấp giấy phép xây dựng, quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500,…
Hình 2.1 Bản đồ hành chính thị xã Dĩ An, Tỉnh Bình Dương
Ví dụ điển hình cho việc quy hoạch hiệu quả là dự án The Infinity Dĩ An, được quy hoạch trong khu phát triển hỗn hợp dọc Quốc lộ 1K, với chức năng chính là nhà ở cao tầng kết hợp thương mại – dịch vụ, phù hợp với định hướng phát triển không gian đô thị mở rộng về phía Đông Nam của tỉnh Bình Dương.
Khái niệm về quản lý đất đô thị
Song song với quy hoạch là hoạt động quản lý đất đô thị, đóng vai trò thực thi và kiểm soát quá trình sử dụng đất theo đúng quy hoạch đã được duyệt Quản lý đất đô thị là quá trình Nhà nước sử dụng các công cụ pháp lý, hành chính và kỹ thuật để giám sát, điều tiết, kiểm soát và điều phối việc sử dụng đất trong nội thị, đảm bảo phù hợp với mục tiêu phát triển chung Nội dung của quản lý đất đô thị bao gồm: giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất đúng theo quy hoạch; kiểm soát việc chuyển nhượng, phân lô, tách thửa; lập, cập nhật và quản lý hồ sơ địa chính; xây dựng, vận hành hệ thống thông tin đất đai số; kiểm tra, giám sát việc xây dựng theo đúng quy hoạch và xử lý các vi phạm như lấn chiếm, xây dựng trái phép, sử dụng sai mục đích,… Quản lý đất đai hiệu quả sẽ góp phần bảo đảm sử dụng tài nguyên đất hợp lý, ngăn chặn tình trạng phát triển tự phát gây quá tải hạ tầng và làm xấu đi cảnh quan đô thị.
Hình 2.2 Toàn cảnh khu phức hợp Charm City (Nguồn: vr360.theinfinity.vn)
Dự án căn hộ
Căn hộ là một loại hình nhà ở, thường được thiết kế để phục vụ nhu cầu sinh sống của một hoặc nhiều người Một số đặc điểm chính của căn hộ:
- Diện tích: Căn hộ thường có diện tích nhỏ hơn so với nhà riêng, thường từ vài chục đến vài trăm mét vuông.
- Kết cấu: Căn hộ thường nằm trong một tòa nhà lớn, nơi có nhiều căn hộ khác nhau Các căn hộ có thể được bố trí theo nhiều kiểu khác nhau, từ một phòng ngủ đến nhiều phòng ngủ
- Tiện nghi: Căn hộ có thể có các tiện nghi cơ bản như bếp, phòng tắm, và không gian sinh hoạt Một số căn hộ cao cấp còn được trang bị thêm các tiện nghi như hồ bơi, phòng gym, hoặc sân vườn chung.
- Quyền sở hữu: Căn hộ có thể được sở hữu riêng hoặc cho thuê Trong trường hợp sở hữu, người mua thường sở hữu quyền sử dụng căn hộ và một phần diện tích chung của tòa nhà.
- Vị trí: Căn hộ thường nằm ở các khu vực đô thị, gần các tiện ích như trường học, bệnh viện, siêu thị, và phương tiện giao thông công cộng.
Căn hộ là lựa chọn phổ biến cho những người sống ở thành phố lớn, nơi không gian sống hạn chế và nhu cầu về tiện nghi và vị trí thuận lợi cao.
Vai trò trong quản lý đô thị, đất đai
Quản lý đất đai giữ vai trò trung tâm trong quá trình phát triển đô thị, là công cụ giúp điều phối, định hướng và kiểm soát sự phát triển không gian theo quy hoạch Trong bối cảnh đô thị Dĩ An đang chuyển mình mạnh mẽ với sự xuất hiện ngày càng nhiều dự án căn hộ, công tác quản lý đất đai càng trở nên quan trọng và mang tính quyết định Cụ thể:
- Công cụ thực thi quy hoạch đô thị: Quản lý đất đai là cầu nối để hiện thực hóa các bản quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng Thông qua việc xét duyệt chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất, cấp phép xây dựng,… công tác này đảm bảo các dự án phát triển đúng định hướng, đúng vị trí và đúng pháp luật.
- Kiểm soát sử dụng đất và phát triển dự án: Các dự án căn hộ có quy mô lớn thường kéo theo sự biến động mạnh về sử dụng đất, mật độ dân cư và hạ tầng Quản lý đất đai góp phần kiểm soát việc phân lô, tách thửa, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, từ đó hạn chế đô thị hóa tự phát và phá vỡ quy hoạch chung.
- Đảm bảo hiệu quả sử dụng đất và tính minh bạch:Việc quản lý hồ sơ địa chính, dữ liệu đất đai và thông tin quy hoạch giúp tăng tính minh bạch trong giao dịch bất động sản, hạn chế tranh chấp và góp phần sử dụng đất đúng mục đích, tiết kiệm và hiệu quả.
- Gắn kết giữa phát triển kinh tế và bảo vệ lợi ích cộng đồng: Quản lý đất đai không chỉ phục vụ cho phát triển dự án mà còn phải bảo đảm hài hòa lợi ích giữa nhà đầu tư, Nhà nước và người dân, thông qua các chính sách về đền bù – giải tỏa, tái định cư, và sử dụng đất công ích.
- Hỗ trợ quá trình đô thị hóa bền vững: Với vai trò tổng hợp, quản lý đất đai giúp thành phố xây dựng các đô thị xanh, thông minh và bền vững, tạo điều kiện thuận lợi cho các ngành khác phát triển đồng bộ theo.
Cơ sở thực tiễn
- Singapore: Mô hình "New Towns" với các khu chung cư cao tầng của Cục Phát triển Nhà ở là bài học thành công Singapore quy hoạch đồng bộ ngay từ đầu: nhà ở, trung tâm thương mại, trường học, bệnh viện, công viên và hệ thống giao thông công cộng (MRT, bus) đều được tính toán kỹ lưỡng trước khi xây dựng Công tác quản lý đất đai rất chặt chẽ, minh bạch thông qua hệ thống công nghệ thông tin hiện đại.
- Tokyo, Nhật Bản: Phát triển đô thị theo mô hình TOD (Transit-Oriented Development - Phát triển định hướng giao thông công cộng) Các dự án căn hộ tập trung quanh các ga tàu điện ngầm, tối ưu hóa việc di chuyển và giảm ùn tắc Luật pháp Nhật Bản quy định rõ trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc đóng góp xây dựng hạ tầng xung quanh.
- Sự thành công phụ thuộc vào quy hoạch đồng bộ và tầm nhìn dài hạn, hệ thống giao thông công cộng hiệu quả, khung pháp lý hoàn chỉnh và sự minh bạch trong quản lý đất đai.
Hình 2.3 Mô hình đô thị TOD (Nguồn: beta.vneconomy.vn)
2.2.2 Thực tiễn tại Việt Nam
- TP Hồ Chí Minh và Hà Nội: Là hai đô thị đi đầu trong phát triển căn hộ Các vấn đề nổi cộm như ùn tắc giao thông cục bộ ở quận 2, quận 7 (TP.HCM) hay Nam Từ Liêm (Hà Nội), thiếu trường học, bệnh viện cho cư dân mới là bài học cho thấy tầm quan trọng của việc quy hoạch hạ tầng đi trước một bước Áp lực về giá đất cũng là thách thức lớn.
- Bình Dương: Với sự phát triển của các khu công nghiệp, Bình Dương đã chứng kiến làn sóng phát triển căn hộ mạnh mẽ, đặc biệt tại Dĩ An và Thuận An Thành phố mớiBình Dương là một mô hình quy hoạch bài bản, nhưng tại các khu vực phát triển tự phát khác, vấn đề quản lý vẫn còn nhiều bất cập
Quy trình quản lý
2.3.1 Quy trình quản lý và điều chỉnh quy hoạch đô thị
Việc quản lý và điều chỉnh quy hoạch đô thị là quá trình phức tạp, được thực hiện theo quy trình nhất định, bảo đảm tính pháp lý, đồng bộ và phù hợp với định hướng phát triển kinh tế – xã hội của địa phương.
Quy trình này bao gồm các bước cơ bản như sau:
Sơ đồ 2.1 Quy trình quản lý và điều chỉnh quy hoạch đô thị
2.3.1.1 Lập quy hoạch đô thị lập quy hoạch đô thị, do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tổ chức thực hiện, gồm các cấp quy hoạch như quy hoạch chung (tầm nhìn 20-30 năm), quy hoạch phân khu (kết nối giữa quy hoạch chung và quy hoạch chi tiết) và quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Việc lập quy hoạch phải đồng bộ với quy hoạch tổng thể quốc gia, quy hoạch tỉnh và các ngành như giao thông, môi trường, dân số,
2.3.1.2 Thẩm định và phê duyệt quy hoạch
Sau khi hoàn thiện, hồ sơ quy hoạch sẽ được thẩm định và phê duyệt bởi các cơ quan chuyên môn như Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên và Môi trường Quy hoạch chỉ được triển khai thực hiện sau khi được UBND cấp tỉnh hoặc cấp có thẩm quyền phê duyệt chính thức
2.3.1.3 Công bố và tổ chức thực hiện quy hoạch
Các quy hoạch sau khi được phê duyệt phải được công bố công khai để người dân và tổ chức biết, giám sát Các dự án phát triển đô thị (như The Infinity, La Pura) phải tuân thủ nội dung quy hoạch đã phê duyệt.
2.3.1.4 Kiểm tra, giám sát việc thực hiện quy hoạch
Cơ quan quản lý nhà nước theo dõi tiến độ, kiểm tra việc xây dựng đúng theo quy hoạch đã được duyệt Phát hiện sai phạm sẽ xử lý, yêu cầu điều chỉnh hoặc đình chỉ thi công.
2.3.1.5 Điều chỉnh quy hoạch (nếu cần)
Trong trường hợp có thay đổi mục tiêu phát triển, dân số, kinh tế – xã hội hoặc sự bất cập giữa quy hoạch và thực tế, cơ quan có thẩm quyền sẽ tiến hành điều chỉnh quy hoạch.
Việc điều chỉnh phải tuân thủ quy trình: lập phương án điều chỉnh → lấy ý kiến cộng đồng → thẩm định → phê duyệt → công bố.
Vai trò của công tác quy hoạch và quản lý đất trong phát triển dự án căn hộ
Việc quy hoạch và quản lý tốt sẽ giúp dự án căn hộ như The Infinity được triển khai đúng quy định pháp luật, tránh các rủi ro pháp lý như: không đủ điều kiện cấp sổ, vi phạm quy hoạch, sai phạm mật độ xây dựng.
2.4.2 Kiểm soát mật độ dân cư và hạ tầng
Nếu không kiểm soát tốt, các dự án căn hộ có thể gây quá tải hệ thống đường sá, trường học, y tế… Vì vậy, việc gắn kết quy hoạch dân cư với quy hoạch hạ tầng là điều bắt buộc trong phát triển bền vững.
2.4.3 Tăng giá trị đất và điều tiết thị trường bất động sản
Một dự án căn hộ được quy hoạch bài bản sẽ làm gia tăng giá trị đất đai quanh khu vực, đồng thời tạo điều kiện cho nhà nước thực hiện chính sách thu thuế đất, điều tiết cung cầu nhà ở một cách hợp lý.
Hình 2.4 Lễ công bố quy hoạch chung thành phố Dĩ An và xúc tiến thu hút đầu tư
Một số khó khăn, thách thức trong quy hoạch và quản lý đất đô thị hiện nay
Hiện nay, công tác quy hoạch và quản lý đất đai đô thị ở Việt Nam nói chung đang đối mặt với nhiều khó khăn và thách thức mang tính hệ thống, ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu
24 lấn giữa các loại quy hoạch, đặc biệt là giữa quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng, cũng như giữa quy hoạch cấp tỉnh, cấp huyện và quy hoạch ngành Sự không thống nhất này không chỉ gây lãng phí nguồn lực mà còn dẫn đến xung đột trong quá trình triển khai các dự án đầu tư, làm chậm tiến độ phát triển đô thị Bên cạnh đó, hệ thống dữ liệu quy hoạch hiện vẫn còn nhiều bất cập, phần lớn bản đồ quy hoạch chưa được số hóa đầy đủ, còn lưu trữ dưới dạng giấy hoặc các bản đồ thủ công, gây khó khăn cho công tác tra cứu, cập nhật và giám sát quy hoạch Việc thiếu nền tảng cơ sở dữ liệu đất đai hiện đại, liên thông, đồng bộ giữa các ngành và các địa phương dẫn đến độ trễ trong ra quyết định và khó khăn trong việc chia sẻ, tích hợp thông tin quy hoạch.
Một thách thức lớn khác là sự phối hợp chưa hiệu quả giữa các cơ quan, phòng ban liên quan Công tác quy hoạch đòi hỏi sự tham gia của nhiều ngành như tài nguyên môi trường, xây dựng, giao thông, nông nghiệp,… Tuy nhiên, trong thực tế vẫn còn hiện tượng đùn đẩy trách nhiệm, thiếu cơ chế phối hợp rõ ràng, dẫn đến nhiều trường hợp quy hoạch không được thực thi đúng tiến độ hoặc bị trì hoãn kéo dài Đồng thời, việc công khai, minh bạch thông tin quy hoạch vẫn còn hạn chế, người dân và doanh nghiệp rất khó tiếp cận các bản đồ quy hoạch hoặc phải thông qua thủ tục hành chính rườm rà mới có thể biết được khu đất có được quy hoạch làm dự án hay không Điều này tạo ra tâm lý nghi ngờ trong cộng đồng về tính minh bạch của quy hoạch và gây ra nhiều tranh chấp, khiếu nại liên quan đến đất đai.
Một vấn đề đáng lo ngại nữa là việc điều chỉnh quy hoạch đang có dấu hiệu bị lạm dụng, không dựa trên cơ sở khoa học mà nhằm phục vụ lợi ích cục bộ hoặc nhóm lợi ích, làm suy giảm lòng tin của người dân đối với chính sách đất đai Nhiều trường hợp điều chỉnh quy hoạch đã phá vỡ tầm nhìn phát triển lâu dài, gây áp lực lên hạ tầng kỹ thuật và xã hội đô thị như giao thông, trường học, cấp thoát nước, Ngoài ra, thiếu hụt nguồn nhân lực chuyên môn cao trong lĩnh vực quy hoạch, đặc biệt ở cấp cơ sở, cũng là yếu tố khiến công tác quản lý đất đô thị kém hiệu quả Cuối cùng, sự gia tăng dân số cơ học nhanh chóng ở các đô thị lớn cũng khiến áp lực lên hệ thống quản lý đất đai trở nên quá tải, gây ra tình trạng sử dụng đất lộn xộn, quy hoạch manh mún và khó kiểm soát.
ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG CỦA DỰ ÁN CĂN HỘ ĐẾN QUY HOẠCH VÀ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Tác động đến quy hoạch sử dụng đất
Sự xuất hiện của các dự án căn hộ lớn như The Infinity, La Pura,TT Avio tại Dĩ
An đã tạo ra những biến động đáng kể về giá đất khu vực xung quanh Cụ thể:
Giá đất tăng mạnh: Khi có thông tin quy hoạch và triển khai dự án, giá đất ở các khu vực lân cận thường tăng từ 20–50%, thậm chí gấp đôi so với thời điểm chưa có dự án Điều này khiến hoạt động mua bán, chuyển nhượng đất nền gia tăng, tạo áp lực lên công tác kiểm soát giao dịch.
Tăng tình trạng phân lô – tách thửa tự phát: Do kỳ vọng giá đất sẽ còn tăng, nhiều hộ dân và chủ đất đã tự ý phân lô, tách thửa để bán, trong khi chưa phù hợp với quy hoạch hoặc chưa đáp ứng điều kiện pháp lý Việc này gây khó khăn cho công tác quản lý đất đai và kiểm soát phát triển đô thị
Hình 3.1 bản đồ phê duyệt điều chỉnh tổng thể quy hoạch chung TP.Dĩ An
Chênh lệch giá đất giữa các khu vực: Sự phát triển không đồng đều giữa các phường, tuyến đường gây ra sự mất cân đối giá trị đất đai, từ đó tạo áp lực lên các quy hoạch phân bố dân cư và hạ tầng kỹ thuật.
Các quy hoạch phân khu trước đây có thể chưa lường trước được mật độ dân cư cao đến vậy.
Ví dụ, khu vực xung quanh The Infinity ban đầu có thể quy hoạch mật độ thấp, nhưng sau đó phải điều chỉnh để tăng mật độ xây dựng, chiều cao tòa nhà, đồng thời dành quỹ đất cho các công trình hạ tầng kỹ thuật (trạm biến áp, trạm bơm) và hạ tầng xã hội (trường học) để đáp ứng nhu cầu thực tế.
Hệ thống đường giao thông hiện hữu (đường Võ Văn Tần, Nguyễn Thị Minh Khai) trở nên quá tải trong giờ cao điểm do lưu lượng xe của cư dân các dự án tăng đột biến Quy hoạch mở rộng đường, xây cầu vượt thường chậm hơn so với tốc độ dân nhập cư Tương tự,quy hoạch cấp điện, nước cũng phải liên tục được nâng cấp.
Tác động đến công tác quản lý
Các dự án căn hộ lớn không chỉ tác động đến thị trường mà còn tạo ra áp lực đáng kể lên các cơ quan quản lý nhà nước:
Khu vực xung quanh các dự án chứng kiến sự tăng vọt về giá đất Đất nền, nhà phố cho thuê giá bán đều tăng cao, dẫn đến hiện tượng đầu cơ đất đai Công tác định giá đất để tính tiền sử dụng đất cho chủ đầu tư và tính bồi thường cho người dân trở nên khó khăn hơn do thị trường biến động nhanh.
Hình 3.2 Biểu đồ đường thể hiện diễn biến giá đất (Nguồn: viettimes.vn)
Gia tăng khối lượng hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận: Sự tăng nhanh về nhu cầu chuyển nhượng, cấp GCNQSDĐ, xác định nghĩa vụ tài chính… khiến khối lượng công việc của các phòng tài nguyên – môi trường cấp huyện tăng lên rõ rệt, ảnh hưởng đến tiến độ giải quyết thủ tục.
Khó khăn trong kiểm soát quy hoạch và sử dụng đất: Khi nhiều dự án phát triển đồng thời, việc giám sát xây dựng đúng quy hoạch, đúng mục đích sử dụng đất trở nên khó khăn, nhất là ở các khu vực đang đô thị hóa nhanh như Dĩ An.
Thiếu đồng bộ giữa các cơ sở dữ liệu: Dữ liệu đất đai, quy hoạch và xây dựng thường được quản lý bởi các đơn vị khác nhau, thiếu liên thông, dẫn đến chậm trễ trong tra cứu và giải quyết thủ tục hành chính.
Nguồn thu ngân sách: Các dự án căn hộ đóng góp lớn vào ngân sánh địa phương thông qua các khoản thu: tiền sử dụng đất (từ chủ đầu tư), thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế giá trị gia tăng, và sau này là thuế thu nhập cá nhân từ các giao dịch chuyển nhượng căn hộ.
Tác động xã hội – môi trường
Tích cực: Đáp ứng nhu cầu nhà ở.Giải quyết chỗ ở cho hàng chục nghìn lao động, góp phần ổn định an sinh xã hội, tạo việc làm, tạo việc làm trong ngành xây dựng và các dịch vụ đi kèm (vận hành tòa nhà, an ninh, vệ sinh ).
Nâng cao chất lượng sống.Cung cấp môi trường sống hiện đại, văn minh với đầy đủ tiện ích cho cư dân.Thúc đẩy dịch vụ, thương mại, hình thành các trung tâm thương mại, cửa hàng tiện lợi mới.
Quá tải hạ tầng giao thông, điểm nóng ùn tắc tại các nút giao quanh các dự án vào giờ cao điểm.
Thiếu hạ tầng xã hội: Các trường học công lập tại các phường Tân Bình, Tân Đông Hiệp rơi vào tình trạng quá tải Cư dân phải gửi con vào các trường tư với chi phí cao hoặc đưa đón xa Tương tự, trạm y tế phường khó đáp ứng nhu cầu khám chữa bệnh tăng cao.
Lượng rác thải sinh hoạt, nước thải tăng đột biến Hệ thống xử lý nước thải tập trung chưa theo kịp, tiềm ẩn nguy cơ gây ô nhiễm nguồn nước Ô nhiễm tiếng ồn, bụi trong quá trình thi công.
Thay đổi cảnh quan và văn hóa - xã hội: Cảnh quan nông thôn, cây xanh bị thay thế bằng những khối bê tông cao tầng Sự gia tăng dân số cơ học làm phức tạp thêm công tác quản lý an ninh trật tự tại địa phương.
Các vấn đề pháp lý nảy sinh (chuyển mục đích, thu hồi, bồi thường…)
Trong quá trình phát triển dự án căn hộ, nhiều vướng mắc pháp lý phát sinh liên quan đến quyền sử dụng đất:
Chuyển mục đích sử dụng đất: Các chủ đầu tư cần thực hiện thủ tục chuyển từ đất nông nghiệp hoặc đất ở sang đất ở đô thị, đất xây dựng căn hộ Tuy nhiên, thủ tục chuyển mục đích còn nhiều bước, phức tạp, kéo dài thời gian triển khai dự án.
Thu hồi đất và bồi thường – giải phóng mặt bằng: Ở một số khu vực, việc thu hồi đất để mở rộng hạ tầng cho dự án gặp khó khăn do người dân chưa đồng thuận về mức đền bù Điều này làm chậm tiến độ và phát sinh khiếu nại.
502 Bad GatewayUnable to reach the origin service The service may be down or it may not be responding to traffic from cloudflared
So sánh tác động của các dự án căn hộ đến công tác quy hoạch và quản lý đất giữa Dĩ An và TP Thủ Đức
Dĩ An và TP Thủ Đức
Trong quá trình đô thị hóa mạnh mẽ tại vùng giáp ranh TP.HCM – Bình Dương, cả
502 Bad GatewayUnable to reach the origin service The service may be down or it may not be responding to traffic from cloudflared
Bảng 3.1 So sánh tác động của dự án căn hộ đến công tác quy hoạch và quản lý đất giữa Dĩ An và TP Thủ Đức
Tiêu chí TP Dĩ An (Bình Dương) TP Thủ Đức (TP.HCM)
Vị trí hành chính – địa lý Thành phố loại II, nằm giáp ranh Thủ Đức, là cửa ngõ phía Đông Bắc TP.HCM
Thành phố trong TP.HCM, sáp nhập từ quận 2, 9, Thủ Đức – trung tâm sáng tạo, tri thức mới
Tốc độ phát triển căn hộ Tăng mạnh sau 2020, với nhiều dự án như The Infinity, Bcons, La Pura
Phát triển nhanh hơn, quy mô lớn hơn, tập trung dự án cao cấp như Vinhomes
Hạ tầng kỹ thuật – giao thông
Còn đang hoàn thiện, một số khu vực chưa đồng bộ (Quốc lộ 1K, đường nhánh nhỏ chưa mở rộng)
Hạ tầng tương đối phát triển: Xa lộ Hà Nội, Metro số 1, đại lộ Phạm Văn Đồng kết nối tốt
Khả năng kiểm soát quy hoạch
Quy hoạch còn thiếu liên thông, chồng lấn quy hoạch đất – xây dựng vẫn xảy ra
Quy hoạch đa lớp nhưng quản lý chặt hơn, ứng dụng công nghệ GIS, số hóa quy hoạch rộng rãi
Dữ liệu đất đai và hệ thống quản lý
Chưa đồng bộ, vẫn sử dụng nhiều bản đồ giấy, thiếu cơ sở dữ liệu GIS liên kết liên ngành
TP.HCM triển khai hệ thống dữ liệu đất đai số (Land database), tích hợp các Sở – ban – ngành Áp lực pháp lý – thủ tục đất đai
Thủ tục chuyển mục đích, cấp GCNQSDĐ thường bị kéo dài do thiếu nguồn lực cấp huyện
Quy trình chuẩn hóa hơn, nhưng vẫn phức tạp do quy mô dân cư và số lượng hồ sơ quá lớn
Tác động đến giá đất và thị trường
Giá đất biến động mạnh khi có dự án → phát sinh tình trạng phân lô bán nền trái phép
Giá đất cao, nhưng thị trường chuyên nghiệp hơn, ít xảy ra tách thửa tự phát quy mô nhỏ
502 Bad GatewayUnable to reach the origin service The service may be down or it may not be responding to traffic from cloudflared
30 triển với quy mô lớn, tập trung các dự án cao cấp của các chủ đầu tư lớn, tạo tính chuyên nghiệp, minh bạch hơn Mặc dù thủ tục hành chính ở Thủ Đức vẫn phức tạp do dân số đông và lượng hồ sơ lớn, nhưng nhìn chung quá trình quản lý được chuẩn hóa hơn so với Dĩ An,qua đó cho thấy sự khác biệt rõ rệt: Dĩ An tăng trưởng nhanh nhưng còn nhiều điểm nghẽn,trong khi Thủ Đức phát triển bài bản và giữ vai trò dẫn dắt thị trường khu Đông.
Đề xuất về chính sách quản lý đất quy hoạch
Để nâng cao hiệu quả quản lý đất đai trong phát triển các dự án căn hộ tại đô thị Dĩ
An, cần chú trọng đến việc hoàn thiện chính sách quản lý quy hoạch như sau:
3.6.1 Cập nhật và đồng bộ quy hoạch sử dụng đất – quy hoạch xây dựng
Tình trạng chồng lấn giữa quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng vẫn tồn tại.
Cần rà soát, cập nhật quy hoạch định kỳ 5 năm/lần hoặc khi có dự án lớn triển khai.
Tổ chức hội thảo lấy ý kiến từ chuyên gia quy hoạch – người dân – doanh nghiệp để điều chỉnh phù hợp với thực tiễn.
3.6.2 Công khai thông tin quy hoạch
Xây dựng cổng thông tin quy hoạch điện tử cấp thành phố (Dĩ An), tương tự các đô thị lớn Công khai bản đồ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, dự án được chấp thuận… qua nền tảng GIS (Hệ thống thông tin địa lý) Phường/xã cần cập nhật thường xuyên các bảng tin quy hoạch tại UBND để người dân dễ tiếp cận.
3.6.3 Rà soát quỹ đất đô thị Đánh giá hiện trạng sử dụng đất, phân tích hiệu quả sử dụng từng khu đất (đất công, đất dự trữ phát triển…) Xác định và khoanh vùng các khu vực có khả năng phát triển dự án căn hộ nhưng chưa có quy hoạch chi tiết Tránh để nhà đầu tư tự đề xuất quy hoạch không phù hợp định hướng phát triển thành phố.
3.6.4 Ban hành tiêu chí cho phép phát triển dự án
Xây dựng bộ tiêu chí định lượng cho việc phê duyệt dự án căn hộ:
- Hệ số sử dụng đất
- Khoảng cách đến đường chính, trường học, trạm y tế
- Khả năng đáp ứng hạ tầng kỹ thuật.
- Các dự án không đạt ngưỡng phải chờ nâng cấp hạ tầng hoặc điều chỉnh quy hoạch trước khi phê duyệt.
Sơ đồ 3.1 Quy trình phê duyệt dự án căn hộ (Nguồn: sanhungthinhland.com)
Đề xuất tăng cường kiểm tra, giám sát việc thực hiện dự án
Việc giám sát các dự án căn hộ cần được thực hiện nghiêm túc, kịp thời để bảo đảm tuân thủ quy định pháp luật và quy hoạch đô thị:
3.7.1 Tăng cường hậu kiểm sau cấp phép
Không chỉ kiểm tra trước khi cấp phép, mà cần thanh tra định kỳ 3 – 6 tháng/lần trong thời gian thi công.
Kiểm tra các nội dung: giấy phép xây dựng, PCCC, kết nối hạ tầng đô thị, tuân thủ thiết kế.
3.7.2 Xây dựng cơ chế phối hợp liên ngành
Thành lập Tổ kiểm tra liên ngành gồm: Phòng TNMT, Phòng QLĐT, Đội Thanh tra xây dựng, Công an PCCC, UBND phường.
Hình 3.3 UBND thành phố Dĩ An (Nguồn: thanhtra.com.vn) Phân công rõ trách nhiệm: đơn vị nào kiểm tra phần nào → tránh bỏ sót – trùng lắp.
3.7.3 Ứng dụng công nghệ giám sát
Sử dụng camera tại công trình, tích hợp với phần mềm theo dõi tiến độ dự án theo GPS, ảnh vệ tinh.
Cập nhật trạng thái “đang triển khai – hoàn thành – vi phạm – bị đình chỉ” trên cổng thông tin công cộng.
3.7.4 Công khai kết quả kiểm tra và xử lý vi phạm
Công khai các dự án sai phạm, bị xử lý hành chính trên website UBND TP Dĩ An.Đăng tải hình ảnh, biên bản làm việc để minh bạch và răn đe chủ đầu tư.
Giải pháp kỹ thuật trong điều chỉnh quy hoạch cục bộ
Trong quá trình phát triển dự án, điều chỉnh quy hoạch cục bộ là điều tất yếu Tuy nhiên, để đảm bảo tính khoa học và bền vững, cần áp dụng một số giải pháp kỹ thuật như:
3.8.1 Phân tích sức chứa đô thị (carrying capacity)
Trước khi điều chỉnh quy hoạch để triển khai dự án căn hộ, cần phân tích sức chịu tải về hạ tầng giao thông, điện, nước, trường học, y tế… Nếu chỉ tiêu quá tải thì không được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng, nhằm đảm bảo cân bằng giữa phát triển và khả năng đáp ứng.
3.8.2 Lồng ghép quy hoạch thông minh (Smart Zoning)
Sử dụng mô hình quy hoạch thông minh giúp xác định ranh giới phân khu chức năng linh hoạt, tối ưu hóa mật độ xây dựng mà vẫn giữ được không gian xanh và tiện ích công cộng.
Hình 3.4 Mô hình quy hoạch thông minh (Nguồn: dothivietnam.org)
3.8.3 Sử dụng công cụ mô phỏng đô thị (Urban Simulation)
Các phần mềm mô phỏng đô thị như CityEngine, ArcGIS Urban… có thể giúp đánh giá tác động trực quan khi điều chỉnh quy hoạch, từ đó đưa ra phương án tối ưu.
3.8.4 Thiết lập cơ sở dữ liệu quy hoạch thống nhất
Cần số hóa toàn bộ bản đồ quy hoạch và tích hợp trên hệ thống GIS dùng chung, có kết nối giữa các cơ quan từ tỉnh đến phường/xã để tránh mâu thuẫn quy hoạch và tăng hiệu quả phối hợp.
NHẬN XÉT, KẾT LUẬN
Kết quả đạt được
Qua quá trình thực tập tại Công ty Cổ phần Bất động sản GPT, nhóm sinh viên đã đạt được các kết quả cụ thể sau:
Hiểu rõ quy trình triển khai và quản lý dự án căn hộ, từ khâu nghiên cứu thị trường đến phân tích quy hoạch và hồ sơ pháp lý.
Hình 4.1 Thành viên tham gia thực tập và người hướng dẫn thực tập
Nắm bắt và phân tích được tác động của các dự án như The Infinity và La Pura đến quy hoạch sử dụng đất, giá đất và công tác quản lý nhà nước về đất đai.
Vận dụng kiến thức chuyên ngành để đánh giá những vấn đề thực tiễn như phân lô tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất, cấp phép xây dựng và bồi thường – giải phóng mặt bằng. Đề xuất các giải pháp có tính thực tiễn nhằm hoàn thiện công tác quản lý quy hoạch và kiểm soát phát triển dự án căn hộ tại đô thị Dĩ An.
4.1.1 Kiến thức, kỹ năng và thái độ đã học được trong quá trình thực tập
Trong thời gian thực tập tại Công ty Cổ phần Bất động sản GPT, Chúng em đã có cơ hội củng cố và vận dụng nhiều kiến thức chuyên ngành đã học như: kiến thức pháp luật đất đai, quy hoạch sử dụng đất đô thị, các loại hình sở hữu nhà ở và quy trình giao dịch bất động sản Chúng em được tiếp cận thực tế với hồ sơ pháp lý dự án, hiểu rõ về giấy phép xây dựng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chính sách ưu đãi ngân hàng và tiến độ thanh toán Những kiến thức này giúp chúng em giải đáp thắc mắc cho khách hàng khi hỗ trợ nhân viên chính thức, từ đó làm rõ được mối liên hệ giữa kiến thức học thuật và thực tiễn nghề nghiệp Ngoài ra, chúng em cũng học hỏi thêm về chiến lược bán hàng, phân tích nhu cầu khách hàng và nhận diện những yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua bất động sản.
Kỹ năng giao tiếp: Trong quá trình thực tập, chúng em đã rèn luyện khả năng giao tiếp chuyên nghiệp thông qua việc hỗ trợ tư vấn khách hàng, gọi điện xác nhận lịch hẹn, trả lời các câu hỏi cơ bản liên quan đến sản phẩm Chúng em học được cách trình bày mạch lạc, lắng nghe tích cực và xử lý phản hồi một cách nhẹ nhàng, từ đó tự tin hơn khi tương tác với khách lạ và khách VIP.
Kỹ năng tin học văn phòng: Chúng em được giao hỗ trợ nhập liệu vào hệ thống
Excel, trình bày thông tin sản phẩm bằng PowerPoint, sử dụng Google Forms để khảo sát ý kiến khách hàng sau sự kiện Nhờ đó, chúng em cải thiện đáng kể tốc độ thao tác máy tính, sử dụng thành thạo các hàm cơ bản và trình bày báo cáo rõ ràng hơn.
Kỹ năng lập kế hoạch: Trong quá trình thực tập, chúng em phải theo dõi tiến độ công việc cá nhân, lên kế hoạch hỗ trợ các sự kiện mở bán vào cuối tuần, sắp xếp lịch làm việc hợp lý để không bị chồng chéo Chúng em biết cách chia nhỏ nhiệm vụ, ưu tiên việc quan trọng và điều chỉnh kế hoạch khi có thay đổi đột xuất, giúp công việc luôn diễn ra suôn sẻ.
Thực tập tại một doanh nghiệp hoạt động chuyên nghiệp như GPT giúp chúng em hiểu rằng thái độ làm việc chính là yếu tố quyết định việc học hỏi có hiệu quả hay không Từ những con người còn rụt rè, chúng em đã trở nên chủ động hơn trong công việc, biết tự tìm hiểu sản phẩm, ghi chú các quy trình quan trọng và không ngần ngại hỏi khi gặp khó khăn Chúng em sẵn sàng hỗ trợ anh chị trong nhóm và luôn đúng giờ và tuân thủ các quy định nội bộ Chúng em cũng học cách chấp nhận sai sót, tự kiểm điểm và sửa chữa ngay khi được góp ý Tinh thần ham học hỏi, hợp tác, trách nhiệm và cầu tiến trong suốt quá trình thực tập giúp chúng em xây dựng được mối quan hệ tích cực với nhân viên chính thức và ghi dấu ấn tốt trong mắt người hướng dẫn.
Các vấn đề gặp phải và cách giải quyết trong quá trình thực tập
4.2.1 Khó khăn trong việc nắm bắt thông tin sản phẩm
Trong giai đoạn đầu thực tập, em gặp khó khăn khi thực hiện các công việc liên quan đến đăng tải sản phẩm bất động sản trên các kênh truyền thông nội bộ và mạng xã hội. Nhiều thuật ngữ chuyên môn như “diện tích sử dụng”, “giá bán theo tiến độ”, “pháp lý dự án” hay các hình thức sở hữu (sổ hồng lâu dài, hợp đồng mua bán, giữ chỗ ) còn khá xa lạ khiến em lúng túng khi biên soạn nội dung Thêm vào đó, mỗi dự án lại có những điểm khác biệt về hình thức sở hữu, tiến độ thanh toán và các chính sách ưu đãi Để khắc phục vấn đề này, em đã chủ động ghi chú, tìm hiểu kỹ tài liệu nội bộ, hỏi trực tiếp anh chị nhân viên kinh doanh cũng như tham khảo thông tin từ website chính thống của công ty và dự án Nhờ đó, sau một thời gian, em đã có thể nắm bắt rõ hơn cách phân biệt và trình bày thông tin từng loại sản phẩm.
4.2.2 Thiếu sự tập trung trong quá trình làm việc
Phần lớn thời gian thực tập của em là làm việc tại văn phòng với các công việc như cập nhật dữ liệu khách hàng, soạn nội dung đăng bài, gọi điện xác nhận lịch hẹn hoặc hỗ trợ sự kiện bán hàng Việc ngồi liên tục trước màn hình máy tính khiến em cảm thấy mỏi mắt, dễ mất tập trung và buồn ngủ Đây là điều khá phổ biến với người chưa quen môi trường văn phòng Để khắc phục, em đã áp dụng một số thói quen như đứng dậy đi lại sau mỗi 1–2 giờ làm việc, uống nước thường xuyên, hít thở sâu, rửa mặt hoặc đi ra khu vực hành lang thư giãn vài phút để lấy lại sự tỉnh táo, giúp hiệu suất công việc được cải thiện đáng kể.
4.2.3 Rụt rè, thiếu tự tin khi giao tiếp
Là sinh viên năm cuối lần đầu tiên tiếp xúc với môi trường doanh nghiệp thực tế, em cảm thấy khá e dè khi làm việc với các anh chị có nhiều kinh nghiệm Trong những ngày đầu, em thường không dám chủ động đặt câu hỏi hay bắt chuyện vì lo sợ làm phiền hoặc bị đánh giá thiếu hiểu biết Tuy nhiên, nhờ sự nhiệt tình và thân thiện của các anh chị trong công ty, đặc biệt là đội ngũ nhân viên kinh doanh và trưởng phòng, em dần cảm thấy thoải mái hơn khi giao tiếp Em bắt đầu học cách trao đổi công việc ngắn gọn, rõ ràng, biết cách quan sát và lắng nghe trước khi đặt câu hỏi Điều này giúp em hoà nhập nhanh hơn với môi trường làm việc chuyên nghiệp.
Bài học kinh nghiệm
Việc triển khai các dự án căn hộ cần bám sát quy hoạch và có sự phối hợp chặt chẽ giữa doanh nghiệp – cơ quan quản lý – người dân để tránh mâu thuẫn lợi ích và sai phạm pháp lý.
Quản lý đất đai trong đô thị không chỉ là nhiệm vụ hành chính mà còn là công cụ chiến lược giúp đảm bảo phát triển bền vững, công bằng và hợp lý.
Sinh viên cần chủ động trong việc thu thập thông tin, tìm hiểu thực tế và đối chiếu với lý thuyết để nâng cao năng lực tư duy và ứng dụng.
Nhận xét về cơ quan thực tập
Cơ quan tạo điều kiện thuận lợi cho sinh viên tiếp cận công việc thực tế. Đội ngũ nhân viên và quản lý thân thiện, sẵn sàng chia sẻ kinh nghiệm.
Cơ sở vật chất hiện đại, quy trình làm việc chuyên nghiệp.
Một số thông tin nội bộ mang tính bảo mật nên việc tiếp cận dữ liệu còn giới hạn.Các dự án thực tế đôi khi đang trong giai đoạn chờ pháp lý, dẫn đến khó quan sát toàn bộ quy trình triển khai.
Nhận xét về nhóm thực tập
Chủ động học hỏi, nghiên cứu tài liệu và trao đổi với nhân viên công ty.
Phân công công việc hợp lý, có tinh thần trách nhiệm và hỗ trợ lẫn nhau.
Khả năng tổng hợp, viết báo cáo và đưa ra nhận định khá tốt.
Kỹ năng thực địa và giao tiếp chuyên môn cần được trau dồi thêm.
Còn thiếu kinh nghiệm phân tích sâu về kỹ thuật quy hoạch và dữ liệu GIS.
Kết luận về đợt thực tập
Đợt thực tập tại Công ty Cổ phần Bất động sản GPT đã mang lại cho nhóm cơ hội quý báu để tiếp cận thực tế hoạt động quy hoạch và quản lý đất đô thị Thông qua đề tài
“Đánh giá tác động của dự án căn hộ đến quy hoạch và quản lý đất tại đô thị Dĩ An”, nhóm đã có cái nhìn tổng quát và sâu sắc hơn về mối quan hệ giữa phát triển dự án nhà ở với công tác điều phối sử dụng đất, đảm bảo hài hòa giữa phát triển kinh tế và lợi ích cộng đồng.
Kết thúc quá trình thực tập, nhóm không chỉ tích lũy được kiến thức chuyên môn mà còn rèn luyện được kỹ năng tư duy, làm việc nhóm và trình bày báo cáo khoa học Đây là nền tảng quan trọng để tiếp tục học tập và phát triển trong lĩnh vực Quản lý đất đai sau này.
