BỘ TƯ PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘIBÀI TẬP NHÓM MÔN: LUẬT ĐẤT ĐAI Đề bài số: 02 Bằng các quy định của pháp luật đất đai, Anh Chị hãy làm sáng tỏ nhận định sau đây: “Quyền sử dụng đấ
Trang 1BỘ TƯ PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI
BÀI TẬP NHÓM MÔN: LUẬT ĐẤT ĐAI
Đề bài số: 02
Bằng các quy định của pháp luật đất đai, Anh (Chị)
hãy làm sáng tỏ nhận định sau đây:
“Quyền sử dụng đất đai của người sử dụng đất vừa mang tính phụ thuộc vào quyền sở hữu toàn dân về đất đai mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, vừa mang tính độc lập trong quá trình khai thác và sử
dụng đất”.
Lớp: 4716 Nhóm: 02
Hà Nội, 2025.
Trang 2BIÊN BẢN XÁC ĐỊNH MỨC ĐỘ THAM GIA VÀ KẾT QUẢ THAM GIA
LÀM BÀI TẬP NHÓM
Nhóm: 02 Lớp: 4716 Khóa: 47
Tổng số sinh viên của nhóm: 10
+ Có mặt: 10 + Vắng mặt: 0 Tên bài tập: Bài tập nhóm
Môn học: Luật lao động
Xác định mức độ tham gia và kết quả tham gia của từng sinh viên trong việc thực
Đánh giá của giáo viên
A B C Điểm (số) Điểm (chữ) ký tên GV
2 471661 Nguyễn Thị Hiền Hạnh ✔
3 471660 Nguyễn Thị Hiền ✔
6 471611 Nguyễn Việt Hoàng ✔
7 471662 Nguyễn Quang Huy ✔
Trang 3+ Giáo viên chấm thứ hai:
- Kết quả điểm thuyết trình:
- Giáo viên cho thuyết trình:
- Điểm kết luận cuối cùng
Giáo viên đánh giá cuối cùng: Nguyễn Khánh Huyền
Trang 4MỤC LỤC
MỞ ĐẦU 1
NỘI DUNG 2
1 Khái quát về quyền sử dụng đất của người sử dụng đất theo pháp luật đất đai Việt Nam 2
1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất của người sử dụng đất 2
1.2 Một số đặc trưng cơ bản quyền sử dụng đất của người sử dụng đất .3 2 Chứng minh nhận định: “Quyền sử dụng đất đai của người sử dụng đất vừa mang tính phụ thuộc vào quyền sở hữu toàn dân về đất đai mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, vừa mang tính độc lập trong quá trình khai thác và sử dụng đất.” 4
2.1 Quyền sử dụng đất của người sử dụng đất mang tính phụ thuộc vào quyền sở hữu toàn dân về đất đai mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu 4
2.2 Quyền sử dụng đất của người sử dụng đất mang tính độc lập trong quá trình khai thác và sử dụng đất 11
3 Đánh giá, bình luận của nhóm về các quy định pháp luật hiện hành liên quan đến chế độ sở hữu toàn dân về đất đai và quyền sử dụng đất của người sử dụng đất 14
3.1 Những bất cập trong quy định pháp luật 14
3.2 Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật 16
KẾT LUẬN 18
Trang 6MỞ ĐẦU
Các nhà sáng lập chủ nghĩa Mác-Lênin đã chỉ rõ vấn đề sở hữu đóngvai trò vô cùng quan trọng trong bất cứ cuộc cách mạng xã hội nào Tronglĩnh vực đất đai, vấn đề sở hữu cũng đóng vai trò trung tâm, giữ vị trí hạt nhânchi phối toàn bộ quá trình quản lý và sử dụng đất đai ở Việt Nam Hiến phápnăm 1980 ra đời đã tạo cơ sở pháp lý cho việc xây dựng chế độ sở hữu toàndân về đất đai và kể từ đó đến nay, chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đailuôn được khẳng định và tiếp tục củng cố, hoàn thiện trong Hiến pháp và cácvăn bản pháp luật đất đai của nước ta Pháp luật đất đai mới tiếp cận vấn đề sởhữu toàn dân về đất đai chủ yếu theo khía cạnh kinh tế, tức xem đất đai lànguồn tài nguyên vô cùng quý giá, nó không chỉ đơn thuần là tài sản thuộc sởhữu toàn dân do Nhà nước quản lí mà còn là tư liệu sản xuất và là cơ sở vậtchất đặc biệt quan trọng của người sử dụng đất Vì vậy, trong nền kinh tế thịtrường định hướng xã hội chủ nghĩa ở hiện nay, các quy định pháp luật hướngđến củng cố hoàn thiện quan hệ sở hữu toàn dân về đất đai để vừa bảo đảmquyền quản lý tập trung, thống nhất của Nhà nước về đất đai với tư cách là đạidiện chủ sở hữu vừa mở rộng các quyền của người sử dụng đất trong quá trìnhkhai thác, sử dụng nhằm thúc đẩy nguồn vốn đất đai được sử dụng ngày cànghợp lý, tiết kiệm và hiệu quả Để tìm hiểu thêm về vấn đề này, nhóm 02 đã
lựa chọn đề bài: Bằng các quy định của pháp luật đất đai, Anh (Chị) hãy làm
sáng tỏ nhận định sau đây: “Quyền sử dụng đất đai của người sử dụng đất vừa mang tính phụ thuộc vào quyền sở hữu toàn dân về đất đai mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, vừa mang tính độc lập trong quá trình khai thác và sử dụng đất.”
Trang 7NỘI DUNG
1 Khái quát về quyền sử dụng đất của người sử dụng đất theo pháp luật đất đai Việt Nam
1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất của người sử dụng đất
Thuật ngữ “quyền sử dụng đất” đã được đề cập trong nhiều văn bản
quy phạm pháp luật về đất đai, bắt đầu từ thập niên 70 của thế kỷ XX với tên
gọi ban đầu là “quyền quản lý và sử dụng ruộng đất”.1 Tuy nhiên, đến thờiđiểm hiện tại, pháp luật Việt Nam vẫn chưa có định nghĩa chính thức về nộihàm của khái niệm quyền sử dụng đất (QSDĐ) Theo Từ điển Luật học thì
QSDĐ là quyền của các chủ thể được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi ích từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao
từ chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho… 2 Trong khi đó, Giáo trình Luật Đất đai của
Trường Đại học Luật Hà Nội thì cho rằng QSDĐ là quyền khai thác các
thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế
-xã hội của đất nước 3
Nhìn chung, QSDĐ là quyền của các chủ thể được phép sử dụng, khaithác nguồn tài nguyên đất đai phục vụ cho các mục đích khác nhau nhằm đápứng nhu cầu đời sống kinh tế, xã hội
Từ định nghĩa trên kết hợp với khái niệm “người sử dụng đất” được rút
ra từ Điều 4 Luật Đất đai năm 20244, QSDĐ của người sử dụng đất (NSDĐ)
1 Trần Quang Huy, Nguyễn Quang Tuyến chủ biên (2009), Pháp luật về kinh doanh bất động sản, Nxb Tư
pháp, Hà Nội
2 Viện Khoa học pháp lý - Bộ Tư pháp (2006), Từ điển Luật học, Nxb Từ điển Bách khoa và Nxb Tư pháp,
tr.655
3 Trường Đại học luật Hà Nội (2024), Giáo trình Luật Đất đai, Nxb Công an nhân dân, tr.90
4 Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; đang sử dụng đất
ổn định, đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà chưa được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; nhận quyền sử dụng đất; thuê lại đất theo quy định của Luật Đất đai 2024
Trang 8có thể hiểu là quyền của tổ chức, cá nhân được phép khai thác công dụng,hưởng lợi ích từ diện tích đất cụ thể được xác lập quyền sử dụng phát sinhtrên cơ sở quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ của cơ quannhà nước có thẩm quyền hoặc từ các giao dịch chuyển QSDĐ.
1.2 Một số đặc trưng cơ bản quyền sử dụng đất của người sử dụng đất
Thứ nhất, QSDĐ là một loại tài sản và hàng hoá đặc biệt. 5 BLDS năm
2015 quy định QSDĐ là một loại quyền tài sản.6 Coi QSDĐ là một loại tài sảnđặc biệt bởi nó gắn liền và không thể tách rời với một loại tài sản khác thuộc
sở hữu toàn dân: đất đai Còn nhìn từ phương diện kinh tế, không giống nhưmột hàng hoá thông thường bao giờ cũng có giá trị và giá trị sử dụng, trong
đó giá trị của hàng hoá được xác định bằng lao động kết tinh trong hàng hoá(lao động hao phí phải bỏ ra để tạo ra sản phẩm), giá trị của QSDĐ khôngđược xác định thông qua quy luật thông thường, không có hao phí lao độngnào được bỏ ra để hình thành nên đất (chỉ có lao động bỏ ra để cải tạo, tu bổđất) Hơn nữa, nếu chủ sở hữu các loại tài sản hay hàng hóa thông thườngđược toàn quyền định đoạt thì QSDĐ là loại tài sản và hàng hoá mà sự tồn tạiphụ thuộc rất nhiều vào ý chí của Nhà nước.7
Thứ hai, QSDĐ của NSDĐ là một loại quyền không trọn vẹn, không
đầy đủ, bị hạn chế, được thể hiện ở các khía cạnh cơ bản sau đây: (i) NSDĐ
không có đầy đủ tất cả các quyền năng đối với đất đai như Nhà nước với tưcách là đại diện chủ sở hữu8 mà chỉ có quyền sử dụng tức là quyền khai tháccông dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai; (ii) Không phải bất cứ người nào
5 Nghị quyết số 18/NQ/TW ngày 16/6/2022 của Hội nghị trung ương lần thứ năm khóa XIII về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao
6 Điều 115 Bộ luật dân sự 2015: “Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối
với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác.”
7 Hồ Quang Huy, Suy nghĩ về khái niệm quyền sử dụng đất của Việt Nam, Cổng thông tin điện tử Bộ Tư
pháp, đăng ngày 03/07/2017, truy cập ngày 03/04/2025
https://moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/nghien-cuu-trao-doi.aspx?ItemID=2168#_ftn9
8 Bao gồm tổng thể các quyền: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt
Trang 9có QSDĐ hợp pháp và không phải với loại đất đai nào cũng có đầy đủ 08quyền năng chuyển QSDĐ9 Ví dụ, theo quy định của pháp luật, chỉ cá nhân
sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức mới có quyềnchuyển đổi QSDĐ nông nghiệp trong cùng một đơn vị hành chính cấp tỉnhcho cá nhân khác.10 Sở dĩ như vậy bởi QSDĐ của NSDĐ là quyền có sau,xuất hiện khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận chuyểnQSDĐ hoặc công nhận QSDĐ
2 Chứng minh nhận định: “Quyền sử dụng đất đai của người sử dụng đất
vừa mang tính phụ thuộc vào quyền sở hữu toàn dân về đất đai mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, vừa mang tính độc lập trong quá trình khai thác và sử dụng đất.”
2.1 Quyền sử dụng đất của người sử dụng đất mang tính phụ thuộc vào quyền sở hữu toàn dân về đất đai mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu
Khái niệm sở hữu toàn dân về đất đai được ghi nhận trong Điều 53
Hiến pháp năm 2013 với nội dung “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”, đồng thời được cụ thể hóa
trong nhiều văn bản pháp luật như Điều 197 BLDS năm 2015 và Điều 12Luật Đất đai 2024 Bằng quy định này, Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩaViệt Nam chỉ thừa nhận sự tồn tại của một hình thức sở hữu duy nhất về đấtđai: sở hữu toàn dân, để phản ánh đất đai thuộc sở hữu chung của một cộngđồng xã hội là toàn thể nhân dân, không thể xác định đích danh ai là chủ sởhữu Nhưng “toàn dân” là một khái niệm vô cùng trừu tượng, không thể tựđứng ra để thực hiện những quyền sở hữu cụ thể mà phải cử người thay mặtmình, nhân danh mình để thực hiện quyền đó Trong trường hợp này, Nhànước với tư cách là đại diện chân chính của nhân dân sẽ là chủ thể có đầy đủ
9 Theo Điều 27 Luật Đất đai 2024, bao gồm quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa
kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất
10 Điểm b Khoản 1 Điều 37 Luật Đất đai năm 2024
Trang 10tư cách nhất để trở thành đại diện chủ sở hữu toàn dân đối với đất đai bởi Nhànước ta là Nhà nước của dân, do dân và vì dân: do nhân dân thiết lập nên, đạidiện trung thành cho ý chí, nguyện vọng và lợi ích của toàn thể nhân dân.11 Vìvậy, Nhà nước sẽ có quyền sở hữu toàn dân về đất đai mà mình là đại diện,tức là tổng thể các quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt đối với đất đai Tuynhiên, Nhà nước không trực tiếp chiếm hữu, sử dụng đất mà thông qua quyềnđịnh đoạt của mình, trao QSDĐ cho các cơ quan, tổ chức, cá nhân sử dụng ổnđịnh, lâu dài, khai thác thuộc tính có ích từ đất Nhưng Nhà nước không mất
đi QSDĐ của mình mà thực hiện QSDĐ một cách gián tiếp thông qua quátrình sử dụng của NSDĐ
Như vậy, có thể thấy QSDĐ của NSDĐ không phải một loại quyền độclập mà mang tính phụ thuộc vào quyền sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đạidiện chủ sở hữu Tính phụ thuộc thể hiện ở chỗ NSDĐ không được tự mìnhquyết định mọi vấn đề phát sinh trong quá trình thực hiện các quyền năng màchỉ được quyết định một số vấn đề, còn cơ bản vẫn phải hành động theo ý chícủa Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân đối với đất đượcgiao12 Cụ thể như sau:
Thứ nhất, QSDĐ của NSDĐ là quyền phái sinh (có sau), chỉ được xác
lập thông qua các hình thức trao QSDĐ của Nhà nước như giao đất, cho thuê
đất, công nhận quyền sử dụng đất và cho phép chuyển QSDĐ Việc Nhà nướcvới tư cách đại diện chủ sở hữu toàn dân ra quyết định giao đất, quyết địnhcho thuê đất hay quyết định về việc công nhận và cấp GCN QSDĐ chính là
cơ sở pháp lý, là căn cứ phát sinh quan hệ pháp luật đất đai nói chung và
11 Khoản 2 Điều 2 Hiến pháp năm 2013 quy định: “Nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam do Nhân
dân làm chủ; tất cả quyền lực nhà nước thuộc về Nhân dân mà nền tảng là liên minh giữa giai cấp công nhân với giai cấp nông dân và đội ngũ trí thức.”
12 Tổng thể các quyền của Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai được quy định tại Điều 13 Luật Đất đai năm 2024
Trang 11quyền sử dụng đất nói riêng.13 Từ đó, NSDĐ bị phụ thuộc trong việc đượcNhà nước cho phép sử dụng đất dưới hình thức nào Tuỳ thuộc vào đối tượng,loại đất, mục đích sử dụng đất mà Nhà nước căn cứ vào đó để quy định cáctrường hợp được giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sửdụng đất14; được cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm hoặc thu tiền thuêđất một lần cho cả thời gian thuê15; được cấp GCN QSDĐ16.
Thứ hai, QSDĐ của NSDĐ chịu sự điều tiết của Nhà nước bằng việc
tuân thủ các quy định pháp luật về quản lý và sử dụng đất do Nhà nước ban hành, với nền tảng là chế độ sở hữu toàn dân về đất đai
Một là, về mục đích sử dụng đất: Theo quy định của pháp luật hiện
hành, Nhà nước quyết định mục đích sử dụng đất thông qua quy hoạch sửdụng đất, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ vàcho phép chuyển mục đích sử dụng đất.17 Theo đó, sau khi xác lập đượcQSDĐ đối với phần diện tích đất nhất định, NSDĐ cần phải khai thác đúngmục đích sử dụng đất Nhà nước đã cho phép, không được tự ý chuyển đổimục đích sử dụng đất trong quá trình sử dụng đất Nếu NSDĐ có nhu cầuchuyển đổi mục đích sử dụng đất thì phải thực hiện đúng trình tự, thủ tục theoquy định của pháp luật và được sự cho phép của cơ quan có thẩm quyền18
trong một số trường hợp nhất định19.20
Hai là, về hạn mức sử dụng đất 21 và thời hạn sử dụng đất: Với tư cách
13 Trần Nguyên Tú (2022), Cơ sở lý luận và cơ sở thực tiễn để xây dựng chế độ sở hữu toàn dân về đất đai,
Luận văn Thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội
14 Điều 18, 19 Luật Đất đai năm 2024
15 Điều 120 Luật Đất đai năm 2024
16 Mục 3 Chương X Luật Đất đai năm 2024
17 Khoản 2 Điều 13 Luật Đất đai năm 2024
18 Căn cứ Điều 123 Luật Đất đai năm 2024, thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thuộc về chính các cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất hoặc cho thuê đất Tuỳ thuộc vào từng chủ thể sử dụng đất, mục đích sử dụng mà thẩm quyền đó sẽ thuộc về: Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh hoặc Uỷ ban nhân dân cấp huyện hoặc Uỷ ban nhân dân cấp xã.
19 Quy định tại khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai năm 2024
20 Xem thêm Phụ lục 1
21 Bao gồm: hạn mức giao đất nông nghiệp, hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận đất ở và hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp.
Trang 12là đại diện chủ sở hữu, Nhà nước có quyền giới hạn diện tích đất NSDĐ đượckhai thác, sử dụng và hạn chế thời hạn sử dụng đất của họ22 nhằm bảo đảm đấtđai được chủ thể sử dụng có trách nhiệm và hiệu quả, bảo đảm sự công bằngcũng như bảo đảm quyền và lợi ích của các chủ thể khác trong việc sử dụngchung nguồn lực đất đai Chẳng hạn, về hạn mức đất ở thì căn cứ vào quỹ đất
và tình hình thực tế của địa phương, UBND cấp tỉnh quy định hạn mức giaođất ở.23 Ví dụ, tại Hà Nội, hạn mức giao đất ở cho cá nhân tại các phường, thịtrấn được quy định tối thiểu là 50m2 và tối đa là 90m2.24 Về thời hạn sử dụngđất, tùy theo từng trường hợp mà thời hạn có thể là ổn định lâu dài25 hoặc giớihạn ở mức không quá 50 năm, không quá 70 năm, không quá 99 năm.26
NSDĐ phải tuân thủ đúng hạn mức và thời hạn sử dụng đất này trong quátrình khai thác, sử dụng Khi hết thời hạn sử dụng, NSDĐ có thể được nhànước gia hạn thời hạn nếu họ sử dụng đất đúng mục đích, phù hợp với quyhoạch và thực hiện thủ tục đề nghị gia hạn theo quy định pháp luật hoặckhông được gia hạn và phải hoàn trả mặt bằng cho Nhà nước.27
Ba là, về giá đất: Thông qua việc quyết định giá đất, Nhà nước thực
hiện việc quản lý đất đai về mặt kinh tế Theo đó, Nhà nước có quyền quyđịnh nguyên tắc, phương pháp định giá đất28; ban hành bảng giá đất và quyếtđịnh giá đất cụ thể.29 Giá đất do Nhà nước xác định có 02 loại: (1) Giá đấtNhà nước quy định trong bảng giá đất định kì 01 năm một lần, được xây dựngtheo khu vực, vị trí30; (2) Giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh hoặc UBND cấp
22 Khoản 2, 3 Điều 13 Luật Đất đai năm 2024
23 Theo Điều 195, 196 Luật Đất đai năm 2024
24 Điều 13 Quyết định 61/2024/QĐ-UBND của UBND Thành phố Hà Nội ban hành Quy định về một số nội dung thuộc lĩnh vực đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội
Xem thêm Phụ lục 2
25 Điều 171 Luật Đất đai năm 2024
26 Khoản 1 Điều 172 Luật Đất đai năm 2024
27 Khoản 3, 4 Điều 172 Luật Đất đai năm 2024
28 Điều 158 Luật Đất đai năm 2024
29 Khoản 10 Điều 13 Luật Đất đai năm 2024
30 Theo Khoản 3 Điều 159 Luật Đất đai năm 2024: “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng, trình Hội đồng
nhân dân cùng cấp quyết định bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 năm 2026.
Trang 13huyện quyết định tùy từng trường hợp cụ thể.31 Bảng giá đất và giá đất cụ thể
do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành sẽ là căn cứ để xác định tiền sửdụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển QSDĐ…32
Như vậy, khi NSDĐ thực hiện các nghĩa vụ tài chính hay giao dịch liên quanđến QSDĐ thì phải dựa theo nguyên tắc và quyết định về giá đất mà Nhànước đặt ra
Bốn là, về quyền và nghĩa vụ của NSDĐ: Nhà nước được quy định
quyền và nghĩa vụ của NSDĐ phù hợp với hình thức giao đất, cho thuê đất,công nhận QSDĐ, nguồn gốc sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính của NSDĐ.33
NSDĐ phải thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luậttrong suốt quá trình khai thác, sử dụng đất Trong đó phải kể đến quyềnchuyển QSDĐ NSDĐ chỉ có thể xác lập các giao dịch chuyển quyền sử dụngđất thông qua một số hình thức nhất định được pháp luật đất đai quy định baogồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thếchấp, góp vốn bằng QSDĐ.34 Tiếp theo, việc thực hiện các giao dịch chuyểnQSDĐ cần thỏa mãn các điều kiện do Luật Đất đai quy định.35 Hơn nữa,NSDĐ đất cũng cần tuân thủ các điều kiện về hình thức đối với giao dịch đấtđai: (1) Tất cả các loại giao dịch này đều phải được lập thành văn bản36; (2)Một số giao dịch bắt buộc phải công chứng, chứng thực.37 Nhà nước bảo hộ
Hằng năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 của năm tiếp theo.
Trường hợp cần thiết phải điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất trong năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
có trách nhiệm trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định.”
31 Theo quy định tại khoản 2 Điều 160 Luật Đất đai năm 2024
32 Được quy định tại Khoản 1 Điều 159 và Khoản 1 Điều 160 Luật Đất đai năm 2024
33 Khoản 12 Điều 13 Luật Đất đai năm 2024
34 Theo khoản 12 Điều 3 Luật Đất đai năm 2024
35 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024 quy định các điều kiện để thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất
36 Điều 502 BLDS năm 2015 quy định về điều kiện về hình thức của hợp đồng về quyền sử dụng đất, theo
đó hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của BLDS, pháp luật về đất đai và quy định khác có liên quan.
37 Theo khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai năm 2024, việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
Trang 14QSDĐ và tài sản gắn liền với đất hợp pháp của NSDĐ38, có trách nhiệm bảođảm cho các quyền và nghĩa vụ đó được thực hiện trên thực tế thông qua cáchành vi được quy định tại Điều 15 Luật Đất đai Trái lại, nếu NSDĐ khôngthực hiện, thực hiện không đúng, không đầy đủ các nghĩa vụ luật định thìpháp luật của Nhà nước cũng có các chế tài xử lý và biện pháp buộc thực hiệnnghĩa vụ Ví dụ, NSDĐ có nghĩa vụ sử dụng đất đúng ranh giới thửa đất39, vìvậy nếu có hành vi lấn đất, chiếm đất thì có thể bị xử phạt vi phạm hànhchính40 hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự nếu đã bị xử phạt vi phạm hànhchính về hành vi này hoặc đã bị kết án về tội này, chưa được xóa án tích màcòn vi phạm41.
Năm là, NSDĐ phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính về đất đai với Nhà nước 42 để đảm bảo QSDĐ được Nhà nước công nhận và bảo vệ Các
nghĩa vụ tài chính về đất đai bao gồm: (1) Các khoản thu ngân sách từ đấtđai43; (2) Các khoản thu từ dịch vụ công về đất đai44 Bên cạnh đó, các nghĩa
vụ tài chính này lại được xác định dựa trên giá đất do Nhà nước quyết định vàcông bố Việc quyết định giá đất của Nhà nước xuất phát từ quyền định đoạtđược tiếp nhận từ quan hệ đại diện của Nhà nước cho toàn dân trong việcthống nhất quản lý đất đai Trên cơ sở đó, việc thực hiện các nghĩa vụ tài
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này; b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự.
38 Khoản 1 Điều 17 Luật Đất đai năm 2024
39 Khoản 1 Điều 31 Luật Đất đai năm 2024
40 Căn cứ theo Điều 13 Nghị định 123/2024/NĐ-CP quy định về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai
41 Theo Điều 228 Bộ luật hình sự năm 2015
42 Khoản 3 Điều 31 Luật Đất đai năm 2024
43 Khoản 1 Điều 153 Luật Đất đai năm 2024
44 Điều 154 Luật Đất đai năm 2024