Lý do chọn đề tài Trong chu kỳ tiền rẻ, việc chính phủ thực hiện các chính sách lãi suất thấp không chỉ khiến cho hoạt động đầu tư trên toàn bộ thị trường diễn ra rất sôi động, mà ngàn
Mục tiêu nghiên cứu
* Phân tích tình hình tài chính của Novaland
Phân tích các yếu tố tài chính của Novaland, bao gồm cơ cấu tài sản, nguồn vốn và các chỉ số quan trọng như chỉ số sinh lợi, tăng trưởng, thanh khoản, hiệu quả hoạt động, đòn bẩy tài chính và dòng tiền, giúp đánh giá rõ tình hình tài chính của công ty So sánh các chỉ số này với các doanh nghiệp cùng ngành để xác định xem Novaland có đang duy trì tình trạng tài chính khỏe mạnh hay đối mặt với nguy cơ mất cân đối Điều này cung cấp cái nhìn toàn diện về khả năng sinh lợi, khả năng thanh toán, hiệu quả hoạt động và khả năng duy trì sự phát triển bền vững của công ty trong bối cảnh thị trường cạnh tranh.
* Định rõ khái niệm bẫy tăng trưởng
Trong bối cảnh của Novaland, việc xác định các bẫy tăng trưởng là yếu tố then chốt để hiểu rõ nguyên nhân dẫn đến tình trạng này Những nguyên nhân cụ thể như mở rộng quy mô nhanh chóng mà chưa đảm bảo tính bền vững đã khiến công ty gặp khó khăn về tài chính và uy tín trên thị trường bất động sản Hậu quả của những bẫy tăng trưởng không kiểm soát không chỉ ảnh hưởng tiêu cực đến Novaland mà còn gây ra những tác động nghiêm trọng đối với toàn ngành bất động sản, làm giảm niềm tin của nhà đầu tư và làm trầm trọng thêm tình hình thị trường hiện tại.
Liên kết giữa bẫy tăng trưởng và tài chính là yếu tố then chốt giúp doanh nghiệp nhận biết sớm các dấu hiệu cảnh báo Xác định mối quan hệ giữa mức độ mắc bẫy tăng trưởng và các yếu tố tài chính cụ thể, như dòng tiền, lợi nhuận và khả năng thanh khoản, giúp doanh nghiệp có cái nhìn rõ ràng về tình hình tài chính hiện tại Việc phát hiện sớm các dấu hiệu này cho phép doanh nghiệp điều chỉnh chiến lược kịp thời, tránh rơi vào trạng thái bẫy tăng trưởng và đảm bảo sự phát triển bền vững trong tương lai.
* Phân tích từ góc độ lý thuyết trò chơi
- Áp dụng lý thuyết trò chơi để phân tích các quyết định chiến lược mà Novaland có thể lựa chọn
Mô hình hóa các kịch bản chiến lược giúp Novaland phân tích các phương án khác nhau để vượt qua bẫy tăng trưởng và triển khai các chiến lược phát triển bền vững Quá trình này cho phép đưa ra dự đoán chính xác về các kết quả tiềm năng, hỗ trợ doanh nghiệp đưa ra quyết định chiến lược phù hợp Việc xây dựng các kịch bản chiến lược giúp doanh nghiệp linh hoạt thích ứng với biến động thị trường và tối ưu hóa cơ hội tăng trưởng trong tương lai.
* Rút ra bài học kinh nghiệm, đóng góp cho lý thuyết và thực tiễn
- Rút ra bài học kinh nghiệm từ trường hợp của Novaland, không chỉ nhận diện những sai lầm trong chiến lược tăng trưởng mà còn đề xuất các biện pháp thực tiễn để khắc phục, giúp các doanh nghiệp khác trong ngành bất động sản không rơi vào khủng hoảng tương tự
- Xây dựng các khuyến nghị có giá trị cho các doanh nghiệp khác trong ngành bất động sản và các ngành khác đang đối mặt với thách thức tương tự
Đóng góp quan trọng vào lý thuyết về bẫy tăng trưởng và lý thuyết trò chơi trong lĩnh vực kinh doanh, giúp hiểu rõ hơn về cách các doanh nghiệp đối đầu và tương tác trong môi trường cạnh tranh khốc liệt Những nghiên cứu này cung cấp cái nhìn sâu sắc về mối liên hệ chặt chẽ giữa quản trị tài chính và chiến lược cạnh tranh, từ đó hỗ trợ các doanh nghiệp xây dựng chiến lược dài hạn hiệu quả hơn Bằng cách phân tích các mô hình trò chơi, bài viết giúp doanh nghiệp nhận diện các cơ hội và rủi ro chiến lược, tối ưu hóa quyết định tài chính trong bối cảnh cạnh tranh gay gắt.
- Cung cấp những công cụ phân tích giúp các nhà quản lý trong ngành bất động sản hiểu rõ hơn về chiến lược của mình, từ đó đề ra các biện pháp quản lý rủi ro hiệu quả.
Phương pháp nghiên cứu
* Phương pháp phân tích tài chính
Phân tích báo cáo tài chính của Novaland giúp đánh giá các chỉ số quan trọng như doanh thu, lợi nhuận, dòng tiền, tỷ lệ nợ (debt ratio) và các chỉ số thanh khoản Việc này giúp làm rõ tình hình tài chính doanh nghiệp và nhận diện các dấu hiệu cảnh báo của bẫy tăng trưởng, từ đó đưa ra các chiến lược phù hợp để duy trì sự bền vững và phát triển bền vững.
- Phân tích tỷ suất sinh lợi: Tính toán và so sánh tỷ suất sinh lời như ROA (Return on Assets) và ROE (Return on Equity) để đánh giá hiệu quả sử dụng tài sản và vốn chủ sở hữu
* Phương pháp nghiên cứu định tính
- Nghiên cứu trường hợp (Case study): Điều tra chi tiết về các giai đoạn khác nhau trong lịch sử Novaland, ví dụ như khoảng thời gian tăng trưởng nhanh và các vấn đề tài chính mà công ty đã trải qua Nghiên cứu sẽ giúp rút ra các bài học kinh nghiệm từ những thành công và thất bại
Phân tích dữ liệu thống kê là bước quan trọng trong việc hiểu rõ mối quan hệ giữa các biến số tài chính và hiệu suất tăng trưởng doanh nghiệp Sử dụng các công cụ phân tích dữ liệu như hồi quy giúp đánh giá chính xác tác động của nợ đối với lợi nhuận trong một khoảng thời gian cụ thể, từ đó đưa ra các quyết định chiến lược phù hợp để nâng cao hiệu quả hoạt động.
* Phương pháp tổng hợp thông tin
- Tổng hợp tài liệu: Nghiên cứu và tổng hợp các tài liệu sẵn có, bao gồm tài liệu nghiên cứu, báo cáo ngành, bài viết từ các chuyên gia kinh tế và bất động sản để thu thập thông tin cần thiết cho phân tích.
CƠ SỞ LÝ LUẬN
Cơ sở lý thuyết
Bẫy tăng trưởng xảy ra khi các nhà lãnh đạo quá tập trung vào các kết quả kinh doanh hứa hẹn trong tương lai, dẫn đến việc chấp nhận đánh đổi nguồn lực, thời gian và văn hóa thương hiệu mà không chuẩn bị đầy đủ cho những thay đổi cần thiết Điều này có thể gây ảnh hưởng tiêu cực đến sự bền vững và phát triển lâu dài của doanh nghiệp Để tránh bẫy tăng trưởng, các doanh nghiệp cần có chiến lược rõ ràng, chuẩn bị sẵn sàng về tài chính và nguồn lực, đồng thời duy trì giá trị cốt lõi của thương hiệu trong quá trình thay đổi.
Hầu hết các nhà lãnh đạo đều mong muốn thúc đẩy tăng trưởng doanh nghiệp, nhưng khi tốc độ phát triển vượt ngoài khả năng kiểm soát, như ra mắt quá nhiều sản phẩm hoặc mở rộng chi nhánh quá nhanh, doanh nghiệp có thể gặp phải những thách thức phức tạp về quản lý và duy trì chất lượng thương hiệu.
Khi doanh nghiệp rơi vào bẫy tăng trưởng, hoạt động kinh doanh trở nên kém hiệu quả và lợi nhuận suy giảm Tình trạng này khiến doanh nghiệp mất đi lợi thế cạnh tranh và phải tiêu tốn ngày càng nhiều nguồn lực để duy trì vận hành Do đó, tăng trưởng không phải lúc nào cũng mang lại kết quả tích cực, mà đôi khi gây ra những hệ lụy tiêu cực cho doanh nghiệp.
Những áp lực về tăng trưởng là mối đe dọa lớn nhất đối với chiến lược doanh nghiệp Sự tăng trưởng buộc các doanh nghiệp phải chấp nhận những hy sinh nhằm đạt được mục tiêu doanh thu mong muốn Tuy nhiên, bẫy tăng trưởng doanh nghiệp dễ gặp phải chính là việc phát triển quá nhanh mà không đảm bảo tính bền vững, gây ra những rủi ro về tài chính và quản lý Do đó, doanh nghiệp cần cân nhắc kỹ lưỡng chiến lược tăng trưởng để tránh những hậu quả tiêu cực.
Đầu tư vào các lĩnh vực mà doanh nghiệp chưa có nhiều kinh nghiệm hoặc chưa thực sự am hiểu có thể gây ra rủi ro lớn, dẫn đến tiêu tốn nguồn lực và vốn đầu tư một cách không hiệu quả Việc này có thể ảnh hưởng tiêu cực đến hoạt động kinh doanh và gây thiệt hại tài chính nếu không xây dựng chiến lược phù hợp và cẩn trọng.
- Sự bền vững của tăng trưởng: Trước khi quyết định mở rộng để đạt tăng trưởng, doanh nghiệp cần xem xét cẩn thận Đối mặt với những thách thức từ thị trường, bạn phải chuẩn bị các giải pháp ứng phó hiệu quả Nếu không, việc rơi vào bẫy tăng trưởng có thể đẩy doanh nghiệp vào tình thế bế tắc, khó tìm lối thoát
Việc huy động vốn đối mặt với nhiều thách thức khi doanh nghiệp cần mở rộng nhanh chóng, dẫn đến việc sử dụng đòn bẩy tài chính lớn Nhiều doanh nghiệp huy động vốn qua nhiều hình thức khác nhau, đôi khi gây ra khoản nợ hàng nghìn tỷ đồng Ví dụ điển hình là Novaland, một tập đoàn đã sử dụng đòn bẩy tài chính mạnh mẽ, huy động vốn từ nhiều nguồn, dẫn đến khoản nợ khổng lồ và đặt ra nhiều thách thức về quản lý tài chính và rủi ro doanh nghiệp.
- Khả năng quản lý: Tăng trưởng nhanh đòi hỏi doanh nghiệp phân bổ thêm nguồn lực cho các hạng mục mở rộng Nếu quản lý yếu kém, doanh nghiệp dễ rơi vào thế bị động Vì vậy, cần ưu tiên quản lý nhân sự hiệu quả, bởi đầu tư vào con người luôn mang lại giá trị bền vững
Khi doanh nghiệp của bạn phát triển, cạnh tranh từ các đối thủ cũng gia tăng, tạo ra hai kịch bản chính: hoặc bạn phải tăng trưởng nhanh hơn để duy trì vị thế hàng đầu, hoặc nếu thiếu nguồn lực, bạn có thể bị tụt lại phía sau, mất đi lợi thế cạnh tranh và đối mặt với cạnh tranh không lành mạnh.
Khi mắc phải bẫy tăng trưởng, doanh nghiệp có thể phải đối mặt với các nguy cơ chính sau:
- Tác động tiêu cực đến lợi nhuận:
Doanh nghiệp không mang lại lợi nhuận đang gặp vấn đề, vì mục tiêu cạnh tranh là để đạt được lợi nhuận bền vững (Michael Porter) Nhiều nhà lãnh đạo nhầm lẫn giữa tăng trưởng và lợi nhuận, trong đó tăng trưởng không luôn đi kèm với lợi nhuận thực sự Ví dụ, giảm giá sản phẩm để tăng doanh số có thể làm biên lợi nhuận thu hẹp, gây ra rủi ro về chi phí và lợi nhuận Bẫy tăng trưởng tiềm ẩn nguy cơ lớn, vì dù có vẻ phát triển mạnh về doanh thu và thị trường, nhưng nó có thể che giấu những rủi ro liên quan đến chi phí và lợi nhuận.
- Tác động tiêu cực đến chiến lược thương hiệu:
Bẫy tăng trưởng có thể dẫn đến những hậu quả như sự mất cân bằng trong cấu trúc phát triển, mâu thuẫn văn hóa thương hiệu, hoặc thậm chí là việc chuyển giao quyền sở hữu thương hiệu cho những người thiếu hiểu biết về cách vận hành doanh nghiệp
Bẫy tăng trưởng thường bỏ qua yếu tố thị trường, gây ra rủi ro cho các thương hiệu Theo nhà kinh tế học Douglas Rushkoff, "Nếu một thương hiệu buộc phải tăng trưởng quá nhanh, nó sẽ đối mặt với một thị trường chưa sẵn sàng để phát triển với tốc độ đó." Khi năng lực sản xuất tăng, doanh nghiệp có thể gặp khó khăn trong việc duy trì lợi nhuận do lượng khách hàng hiện tại và mới không đủ để bù đắp chi phí đầu tư Điều này buộc các doanh nghiệp phải áp dụng các biện pháp như cắt giảm nhân sự, tìm nguồn cung rẻ hơn hoặc mở rộng chi nhánh mới nhằm duy trì tốc độ tăng trưởng.
- Tác động tiêu cực đến nhóm khách hàng:
Khi số lượng khách hàng tăng đột ngột mà doanh nghiệp không có khả năng đáp ứng kịp thời, sự hài lòng của khách hàng sẽ giảm sút, dẫn đến các đánh giá tiêu cực về sản phẩm và dịch vụ Cả tình trạng quá tải khách hàng lẫn thiếu hụt khách hàng đều tiềm ẩn rủi ro và gây ra hậu quả lâu dài cho doanh nghiệp.
Các rủi ro trong kinh doanh thường xuất hiện đồng thời và tác động lẫn nhau, như việc cắt giảm phúc lợi để tiết kiệm chi phí có thể gây bất mãn cho nhân viên, dẫn đến chất lượng công việc giảm trong các lĩnh vực từ bán hàng, tiếp thị đến chăm sóc khách hàng Hậu quả là khách hàng nhận thấy sự suy giảm chất lượng dịch vụ và chuyển sang thương hiệu khác, cho thấy rõ cách bẫy tăng trưởng có thể gây tổn hại đến thương hiệu bằng việc buộc doanh nghiệp phải giảm giá sản phẩm để giữ chân khách hàng.
1.1.2 Đòn bẩy tài chính Đòn bẩy tài chính là việc sử dụng tiền đi vay (nợ) để tài trợ cho việc mua tài sản với kỳ vọng rằng thu nhập hoặc lãi vốn từ tài sản mới sẽ vượt quá chi phí đi vay Việc này cho phép người đi vay nợ thu được lợi nhuận tiềm năng từ hoạt động đầu tư chỉ với một phần nhỏ số tiền của mình Số tiền vay có thể đến từ ngân hàng hoặc các tổ chức tài chính
Tổng quan về Novaland
1.2.1 Giới thiệu sơ lược về công ty và lịch sử phát triển
Tập đoàn Địa ốc No Va, còn gọi là Novaland, là một công ty cổ phần hàng đầu tại Việt Nam trong lĩnh vực bất động sản Novaland nổi bật với các dự án đa dạng và uy tín trên thị trường, góp phần quan trọng vào sự phát triển của ngành bất động sản Việt Nam Công ty cam kết mang lại các giải pháp nhà ở chất lượng cao, đáp ứng nhu cầu đa dạng của khách hàng trong nước Với đội ngũ chuyên gia giàu kinh nghiệm, Novaland không ngừng mở rộng quy mô và nâng cao giá trị thương hiệu để trở thành một trong những tập đoàn bất động sản hàng đầu tại Việt Nam.
- Địa chỉ: Số 313B - 315 Nam Kỳ Khởi Nghĩa - P Võ Thị Sáu - Q.3 - TP HCM
- Email: info@novaland.com.vn
Novaland bắt nguồn từ Công ty TNHH TM Thành Nhơn, thành lập ngày 18/09/1992 bởi ông Bùi Thành Nhơn, hiện là Chủ tịch Tập đoàn Nova Ban đầu, công ty có vốn điều lệ 400 triệu đồng và hoạt động chính trong lĩnh vực kinh doanh thuốc thú y, nguyên liệu dược phẩm, hóa chất và thuốc thủy sản.
Theo thông tin từ website doanh nghiệp, tầm nhìn của Novaland là trở thành nhà phát triển bất động sản hàng đầu Việt Nam, hướng đến việc kiến tạo cộng đồng, xây dựng các điểm đến hấp dẫn và vun đắp niềm vui cho cư dân Giá trị cốt lõi của công ty bao gồm Hiệu quả, Chính trực và Chuyên nghiệp, giúp định hướng hoạt động kinh doanh bền vững và uy tín.
Novaland hiện phát triển 03 mảng sản phẩm chủ lực, gồm: Bất động sản Đô thị, Bất động sản Du lịch và Bất động sản Công nghiệp
Hình 1: Các mảng hoạt động chính của Novaland
1.2.2.1 Lịch sử hình thành và phát triển
Hình 2: Sơ đồ giai đoạn phát triển của Novaland (tính đến năm 2021)
Năm 1992: Thành lập Công ty TNHH Thương mại Thành Nhơn - tiền thân của
NovaGroup hoạt động đa dạng trong lĩnh vực sản xuất, nhập khẩu và phân phối các sản phẩm thuốc thú y, thức ăn chăn nuôi, thủy sản, góp phần nâng cao hiệu quả trong ngành nông nghiệp và chăn nuôi Công ty còn mở rộng hoạt động xây dựng biệt thự cho thuê, mang đến các dịch vụ bất động sản chất lượng cao Với uy tín trong ngành, NovaGroup luôn cam kết cung cấp các sản phẩm và dịch vụ đạt tiêu chuẩn, đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của khách hàng.
Năm 2007: Novaland đã tiến hành tái cấu trúc và hợp nhất các công ty thành hai tập đoàn:
● Tập đoàn Anova Corporation bao gồm các công ty như Thanh Nhơn
Corp, Anova Feed, Anova Farm, Bio Pharmachemie, Anova Jv, Anova Pharm, và Anova Trade
Tập đoàn Novaland hoạt động trong lĩnh vực bất động sản với vốn điều lệ đạt 9.143 tỷ đồng, là một trong những nhà phát triển hàng đầu tại Việt Nam Trải qua 26 năm hình thành và phát triển, Novaland đã trở thành nhà đầu tư uy tín với danh mục sản phẩm đa dạng gồm căn hộ, biệt thự, nhà phố, trung tâm thương mại, văn phòng và bất động sản nghỉ dưỡng.
Năm 2009, Tập đoàn Novaland chính thức giới thiệu dự án đầu tiên – Khu phức hợp cao cấp Sunrise City tại Quận 7, TP.HCM Với tổng mức đầu tư khoảng 500 triệu USD, Sunrise City đã trở thành biểu tượng kiến trúc nổi bật ngay tại cửa ngõ phía Nam của TP.HCM, góp phần thúc đẩy sự phát triển bất động sản khu vực này.
Năm 2016: Ngày 28/12/2016, Tập đoàn Novaland chính thức niêm yết trên Sở
Giao dịch chứng khoán TP.HCM với mã NVL đã đưa doanh nghiệp bất động sản này trở thành công ty lớn thứ hai trên thị trường chứng khoán Việt Nam, chỉ sau Vingroup Công ty tiếp tục mở rộng quy mô với việc giới thiệu 05 dự án mới tại TP.HCM, khẳng định vị thế của mình trong lĩnh vực bất động sản đất nền và nhà ở Những hoạt động này góp phần nâng cao giá trị cổ phiếu NVL và củng cố lòng tin của nhà đầu tư trong thị trường bất động sản Việt Nam.
Năm 2018: Chính thức khai trương Azerai Can Tho Resort và giới thiệu dự án
The Grand Manhattan Victoria Village tại TP HCM và một số dự án BĐS Du lịch: NovaHills Mui Ne Resort & Villas (Phan Thiết, Bình Thuận), NovaBeach Cam Ranh Resort & Villas (Cam Ranh, Khánh Hoà)
Năm 2019: Novaland giới thiệu 4 dự án mới:
- BĐS Đô thị Vệ tinh: Aqua City (Đồng Nai)
- BĐS Đô thị TP.HCM: Palm Marina (Giai đoạn 1 - Q.9, TP.HCM)
- BĐS Đô thị Du lịch: NovaWorld Phan Thiet (Bình Thuận), NovaWorld
Ho Tram (Bà Rịa - Vũng Tàu)
Năm 2020: Giới thiệu các phân khu mới:
- Aqua City ra mắt phân khu Phoenix - Đảo Phượng Hoàng
- BĐS Du lịch: NovaWorld Ho Tram Ra mắt phân kỳ Wonderland Habana Island
- BĐS Đô thị Vệ tinh:
+ Aqua City ra mắt phân khu Sun Harbor 1
+ Khánh thành tổ hợp quảng trường - bến du thuyền Aqua Marina
+ NovaWorld Phan Thiet: Hoàn thành cụm sân Gold PGA độc quyền 36 hố
+ NovaWorld Ho Tram: Ra mắt phân kỳ Morito, Binh Chau Onsen + Đưa vào vận hành Giai đoạn 1 của phân kỳ Tropicana
+ Đưa vào vận hành Centara Mirage Resort Mui Ne
- Bàn giao giai đoạn 1: NovaWorld, Aqua City và NovaWorld Ho Tram - The Tropicana
- Bàn giao Palm City, NovaWorld Ho Tram - Wonderland
- NovaWorld Phan Thiet: Khai trương công viên nước Wonderland Water Park
- Đưa vào vận hành K-Town Resort Phan Thiet, Wonderland Resort Phan Thiet Safari Cafe, Dino Park,
- NovaWord Ho Tram: Tiếp tục bàn giao sản phẩm phân kỳ Wonderland và The Tropicana
- Aqua City: Tiếp tục bàn giao các sản phẩm của phân khu Sun Harbor 2, Sun Harbor 3 và Ever Green 1
- NovaWorld Phan Thiet: Tiếp tục bàn giao sản phẩm của phân khu Florida và PGA Golf Villas
- Đưa vào vận hành Đồi kỳ quan Wonder Hill và chuỗi nhà háng biển: Pinky Garden, Cơm niêu Vietnam House, Nhà hàng đặc sản Phan Thiết…
+ Tiếp tục bàn giao các sản phẩm của phân khu River Park 2
+ Ngày 19/11/2024, Chủ tịch UBND Tỉnh Đồng Nai Võ Tấn Đức đã ký Quyết định số 3479 chính thức phê duyệt điều chỉnh cục bộ Quy hoạch chung 1/10.000, đánh dấu bước quyết định trong việc tháo gỡ pháp lý cho dự án Aqua City của Tập đoàn Novaland, vốn đã bị vướng mắc hơn 2 năm qua
1.2.2.2 Novaland - Doanh nghiệp tăng trưởng quá nóng
Noland được đánh giá là có mức độ tăng trưởng rất nóng Giai đoạn 2019-
Với tốc độ tăng trưởng ấn tượng, Novaland đã mở rộng tài sản gấp 10 lần so với năm 2015, đạt gần 260.000 tỷ đồng vào cuối năm 2022 Tuy nhiên, trước sự khó khăn của thanh khoản thị trường, doanh nghiệp phải đối mặt với áp lực thanh toán nợ đến hạn, bao gồm trái phiếu và khoản vay ngân hàng, gây ảnh hưởng lớn đến dòng tiền.
Hình 3: Thống kê tài sản Novaland 2015-2022
Nguồn: Nhóm tác giả tổng hợp
* Hệ sinh thái Novaland Group:
Hình 4: Hệ sinh thái Novaland Group
Hình 5: Sơ đồ cơ cấu tổ chức Novaland
- Hội đồng quản trị gồm:
+ Ông Bùi Thành Nhơn - Chủ tịch Hội đồng Quản trị
+ Ông Dennis Ng Teck Yow - Thành viên HĐQT
+ Bà Nguyễn Mỹ Hạnh - Thành viên HĐQT - Trưởng Uỷ ban Kiểm toán + Ông Phạm Tiến Vân - Thành viên HĐQT/ Uỷ ban Kiểm toán
+ Ông Hoàng Đức Hùng - Thành viên HĐQT/ Chủ tịch Uỷ ban Kiểm toán
+ Ông Dương Văn Bắc - Tổng Giám đốc
+ Ông Cao Trần Duy Nam - Phó Tổng Giám đốc
+ Bà Trần Thị Thanh Vân - Phó Tổng Giám đốc
1.2.4 Vị thế và đối thủ cạnh tranh trực tiếp
1.2.4.1 Vị thế của doanh nghiệp theo thời gian
Novaland là một trong Top 3 doanh nghiệp bất động sản hàng đầu Việt Nam, với tổng tài sản đạt gần 260.000 tỷ đồng vào cuối năm 2022, gấp 10 lần so với năm 2015 Trong đầu năm 2022, Novaland nhanh chóng khẳng định vị thế khi nằm trong TOP 20 doanh nghiệp có lợi nhuận lớn nhất ngành bất động sản dân dụng, chỉ sau Vinhomes Đây là minh chứng cho sự phát triển bền vững và năng lực cạnh tranh vượt trội của tập đoàn trên thị trường bất động sản Việt Nam.
Giai đoạn tiền rẻ, khi tín dụng dễ tiếp cận và trái phiếu phát hành ồ ạt, Novaland tăng trưởng mạnh nhưng rơi vào "bẫy tăng trưởng" Tháng 9/2022, tập đoàn công bố chương trình tuyển dụng 20.000 nhân sự chất lượng cao mừng
30 năm thành lập, nhưng đến tháng 11/2022, đã phải cắt giảm lớn nhân sự sau sự kiện Vạn Thịnh Phát
Hiện tại, Novaland đối mặt với khó khăn nghiêm trọng: ngân hàng ngừng giải ngân, khách hàng không trả tiền mua nhà, nợ tới hạn không được giãn Tập đoàn phải cắt giảm 50% nhân sự, bán tài sản và thu hẹp thi công các dự án lớn
Hình 6: Các doanh nghiệp BĐS dân dụng có LNST lớn nhất quý I/2022
Nguồn: Công ty Cổ phần Dịch vụ Bất động sản Sen Vàng
Giá cổ phiếu NVL có dấu hiệu tăng mạnh tính đến tháng 7/2021 và dao động trong khoảng 65,000VND - 95,000VND / cổ phiếu và bắt đầu có dấu hiệu giảm mạnh trong năm 2023 Tính đến ngày 22/11/2024, giá cổ phiếu hiện đang ở mức 11,000VND/ cổ phiếu Nguyên nhân lớn nhất cho sự đi xuống của cổ phiếu NVL vẫn đến từ việc nội tại của Novaland Trong giai đoạn 2016-2022, Novaland đều đặn báo lãi hàng nghìn tỷ Tuy nhiên, đến năm 2023, mặc dù đã báo lãi 170 tỷ đồng trong quý 3/2023, nhưng 2 quý đầu năm công ty này đã lỗ đậm Khoản lãi trong quý 3 vừa rồi của doanh nghiệp này không đến từ hoạt động kinh doanh thuần túy mà đến từ khoản 2.230 tỷ đồng doanh thu tài chính chủ yếu đến từ việc bán tài sản để tái cấu trúc nợ Lũy kế 9 tháng, doanh nghiệp lỗ tổng cộng 841,5 tỷ đồng Thị trường bất động sản đóng băng cùng các dự án vướng pháp lý đã khiến doanh thu của công ty sụt giảm, dẫn đến thua lỗ
Hình 7: Biến động giá cổ phiếu NVL trong giai đoạn 2020 - 2024
1.2.4.2 Chiến lược của doanh nghiệp
Novaland tập trung vào chiến lược phát triển phân khúc bất động sản trung cấp và cao cấp tại những vị trí chiến lược Công ty cung cấp các dòng sản phẩm đa dạng như bất động sản trung tâm tại TP.HCM, bất động sản đô thị vệ tinh ở các tỉnh lân cận TP.HCM và bất động sản nghỉ dưỡng tại các tỉnh du lịch hấp dẫn Chiến lược này giúp Novaland mở rộng thị trường và khai thác tối đa tiềm năng của các khu vực trọng điểm, đáp ứng nhu cầu đa dạng của khách hàng và thúc đẩy sự phát triển bền vững của doanh nghiệp.
- Hoạt động M&A: Tập trung vào những dự án có quy mô lớn với vị trí chiến lược
1.2.4.2 Phân tích môi trường của doanh nghiệp a, Môi trường vĩ mô
Hình 8: Quỹ đất Novaland ở các khu vực đắc địa tại TP.HCM
Nguồn: World Economic Forum, SAP independent industry report, Economist Intelligence (EIU), Business Monitor International (BMI) Database, PwC’s “The Future of ASEAN - Time to Act”
- Tốc độ tăng trưởng kinh tế (GDP): Năm 2019, Việt Nam đạt tốc độ tăng trưởng GDP cao nhất ASEAN (7,2%), vượt Philippines (6,5%) và
Indonesia (5,0%) Kinh tế phát triển giúp các doanh nghiệp như Novaland mở rộng kinh doanh, đặc biệt ở lĩnh vực bất động sản nhà ở và du lịch nghỉ dưỡng
- Ổn định tiền tệ và kiểm soát lạm phát: Giá trị tiền tệ của Việt Nam
PHÂN TÍCH TÌNH HÌNH TÀI CHÍNH CỦA
Phân tích cơ cấu tài chính
Bảng 1: Cơ cấu tài sản của Novaland
Nguồn: BCTC hợp nhất Novaland
Bảng 2: Tỷ trọng các chỉ tiêu trong tài sản
Nguồn: BCTC hợp nhất Novaland
Qua bảng 1, có thể thấy tổng tài sản của Novaland có xu hướng tăng mạnh Tổng tài sản năm 2023 là 241.486 tỷ VNĐ, tăng gần gấp 3 lần so với cùng kỳ năm 2019 Tài sản ngắn hạn chiếm phần lớn tỷ trọng trên tổng tài sản của Novaland, trung bình từ 75-80%, 20-25% còn lại là tài sản dài hạn Tài sản ngắn hạn có tỷ trọng cao chủ yếu do hàng tồn kho và các khoản phải thu ngắn hạn lớn Điều này khá hợp lý vì Novaland kinh doanh bất động sản bao gồm đất đai, căn hộ Về tài sản dài hạn, chiếm phần lớn là các khoản đầu tư tài chính dài hạn và bất động sản đầu tư Từ sau 2019, các khoản đầu tư tài chính dài hạn giảm đột biến, nguyên nhân chính là do rút vốn không đầu tư vào các công ty liên kết
Trong giai đoạn 2019 - 2022, cơ cấu tài sản của công ty thay đổi theo hướng giảm tỷ trọng ngắn hạn và tăng tỷ trọng dài hạn Mức giảm tỷ trọng của tài sản ngắn hạn qua 4 năm là do tỷ trọng hàng tồn kho giảm
Giá trị hàng tồn kho chiếm phần lớn nhất trong cơ cấu tài sản của Novaland, đạt mức 138.935 tỷ VNĐ ở năm 2023 Con số này tăng gần 81.700 tỷ VNĐ so với cuối năm 2019, chủ yếu đến từ giá trị quỹ đất và chi phí dự án đang xây dựng Phần còn lại là bất động sản đã xây dựng hoàn thành và hàng hóa bất động sản, bất động sản đã hoàn thiện chờ bàn giao tới khách hàng Nguyên nhân hàng tồn kho lớn đến từ việc công ty đầu tư xây dựng bất động sản nhiều nhưng do tình hình kinh tế từ 2019-2022 khó khăn, lãi suất ngân hàng tăng khiến các doanh nghiệp/ người dân hạn chế đi vay, xu hướng thích gửi tiền vào ngân hàng hơn đi đầu tư bất động sản
Novaland cũng ghi nhận khoản phải thu ngắn hạn năm 2023 là 47.011 tỷ VNĐ, giảm gần 5.000 tỷ VNĐ so với cùng kỳ năm 2022, nhưng lại tăng gấp 5 lần so với cùng kỳ năm 2019, tương ứng với tỷ trọng cũng tăng từ 6% lên gần 20% từ năm 2019 - 2023 Điều này tương tự với khoản phải thu dài hạn, cho thấy doanh nghiệp đang bị chiếm dụng vốn từ khách hàng quá nhiều Điều này dự báo trước nguy cơ khủng hoảng nợ của Novaland trong tương lai
Bảng 3: Cơ cấu nguồn vốn của Novaland
Nguồn: BCTC hợp nhất Novaland
Bảng 4: Tỷ trọng các chỉ tiêu trong Nguồn vốn
Nguồn: BCTC hợp nhất Novaland
Theo bảng 4, nợ phải trả chiếm hơn 70% trong tổng nguồn vốn của doanh nghiệp, thể hiện mức độ phụ thuộc tài chính bên ngoài rất lớn Trong giai đoạn từ 2019 đến 2023, nợ phải trả có xu hướng tăng nhanh, phản ánh doanh nghiệp vay mượn ngày càng nhiều và phải chịu áp lực chi trả nợ cao Điều này cho thấy doanh nghiệp đang đối mặt với rủi ro tài chính gia tăng do mức độ nợ cao và khả năng thanh khoản bị ảnh hưởng.
Trong cơ cấu nợ phải trả của Novaland, nợ dài hạn chiếm tỷ trọng lớn, gấp khoảng 2 lần so với nợ ngắn hạn cả về giá trị lẫn tỷ trọng trong cơ cấu nguồn vốn Tỷ lệ và giá trị nợ dài hạn liên tục tăng qua các năm, cho thấy công ty ngày càng phụ thuộc nhiều hơn vào nguồn vay để duy trì hoạt động và mở rộng quy mô đầu tư Trong khi đó, nợ ngắn hạn cũng tăng mạnh từ 18.809 tỷ VNĐ năm 2019 lên 87.282 tỷ VNĐ năm 2023, tăng hơn 360% trong 5 năm, chủ yếu do tăng mạnh các khoản vay và nợ thuê tài chính.
Qua phân tích các chỉ số trong bảng cân đối kế toán, nhóm sinh viên nhận thấy cơ cấu tài chính của Novaland đang thay đổi theo chiều hướng tiêu cực Việc doanh nghiệp vay quá nhiều dẫn đến rủi ro tài chính cao, trong khi giá trị và tỷ trọng hàng tồn kho ngày càng tăng có thể gây khó khăn trong việc thích nghi với biến động kinh doanh Những yếu tố này đều làm giảm khả năng duy trì sự ổn định và phát triển bền vững của công ty trước những thách thức thị trường.
Phân tích tình hình tài chính
Bảng 5: Các chỉ số sinh lời
Nguồn: Nhóm tác giả tự tổng hợp
Theo bảng số liệu, tỷ suất lợi nhuận gộp của Novaland đến năm 2022 cao hơn nhiều so với năm 2019, cho thấy lợi nhuận ròng của doanh nghiệp đã tăng lên Tuy nhiên, nhà đầu tư cần chú ý rằng chỉ số ROS tăng hơn 40% từ 2019 đến 2020 nhưng sau đó giảm mạnh xuống còn 10.21% vào cùng kỳ năm 2023, phản ánh xu hướng suy giảm hiệu quả kinh doanh Đồng thời, các chỉ số ROE và ROA cũng cho thấy sự sụt giảm rõ rệt, trong đó ROE giảm liên tục xuống mức 1.34%, phản ánh tình hình sử dụng vốn của Novaland ngày càng kém hiệu quả mặc dù lợi nhuận ròng tăng lên đáng kể Tỷ suất sinh lợi trên tổng tài sản thể hiện rõ sự đi xuống của hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp theo thời gian.
Bảng 6: Các chỉ số tăng trưởng
Nguồn: Nhóm tác giả tự tổng hợp
Trong các năm 2019-2020 và 2022-2023, Novaland ghi nhận mức tăng trưởng doanh thu âm, phản ánh hoạt động bán hàng và cung cấp dịch vụ kém hiệu quả do khó khăn chung trong thị trường bất động sản trong các giai đoạn này Lợi nhuận trước thuế giảm mạnh, cho thấy dấu hiệu không tích cực trong khả năng sinh lời của doanh nghiệp và các vấn đề lớn trong hoạt động bán hàng Để cải thiện tình hình, doanh nghiệp cần đề ra các giải pháp hợp lý nhằm nâng cao khả năng sinh lời và thúc đẩy hoạt động kinh doanh hiệu quả hơn.
Năm 2021 ghi nhận sự biến động mạnh với mức tăng trưởng ấn tượng của hầu hết các chỉ số, nhờ vào việc liên tục bàn giao hàng loạt dự án lớn như NovaHills Mũi Né, Saigon Royal, Aqua City, NovaWorld Phan Thiết, NovaWorld Hồ Tràm và Victoria Village Tập đoàn cũng tích cực đẩy mạnh hoạt động giới thiệu sản phẩm và nhận được sự ủng hộ mạnh mẽ từ thị trường khi tình hình dịch COVID-19 được kiểm soát tốt hơn.
Bảng 7: Các chỉ số thanh khoản
Nguồn: Nhóm tác giả tự tổng hợp
Từ bảng 7, nhóm tác giả nhận thấy Novaland có chỉ số về khả năng thanh toán ngắn hạn và lãi vay ở mức khá an toàn, dao động từ 2.2 - 3.8 đối với tỷ số thanh toán ngắn hạn và 4.73 - 10.89 đối với tỷ số thanh toán lãi vay trong giai đoạn 2018 - 2023, thể hiện rằng doanh nghiệp có đủ lợi nhuận để trang trải các khoản nợ và có thể tiếp tục hoạt động mà không gặp nhiều rủi ro cũng như đủ tài chính, nguồn lực để duy trì khả năng thanh toán trong ngắn hạn
Thế nhưng, hệ số thanh toán nhanh lại nhỏ hơn 1, trong khi hệ số thanh toán ngắn hạn lớn hơn 1, điều này cho thấy doanh nghiệp có lượng hàng tồn kho chiếm tỷ trọng lớn trong tài sản ngắn hạn so với nợ ngắn hạn Trong trường hợp hàng tồn kho khó tiêu thụ, doanh nghiệp sẽ gặp phải vấn đề trong việc trả nợ ngắn hạn
Hệ số lãi vay càng lớn, thông thường lớn hơn 2 thì khả năng thanh toán lãi vay của doanh nghiệp tích cực hơn và ngược lại, hệ số thanh toán lãi vay càng thấp thì khả năng thanh toán lãi nợ vay của doanh nghiệp thấp Từ bảng 7 cho thấy khả năng thanh toán lãi vay của doanh nghiệp đang ngày càng được cải thiện
Trong giai đoạn 2019 - 2023, hệ số thanh toán tức thời (bằng tiền mặt) của Novaland duy trì ở mức thấp hơn 0,5 và có xu hướng tăng nhẹ vào năm 2020, sau đó giảm dần qua các năm Điều này phản ánh việc công ty liên tục huy động vốn từ trái phiếu để đầu tư vào các 'siêu dự án', khiến khả năng thanh khoản bằng tiền mặt không cao Tuy nhiên, mức thấp của hệ số này không đồng nghĩa với tình hình tài chính của Novaland yếu, vì ngành bất động sản không yêu cầu doanh nghiệp duy trì dự trữ tiền mặt cao.
2.2.4 Chỉ số hiệu quả hoạt động
Bảng 8: Các chỉ số hiệu quả hoạt động
Nguồn: Nhóm tác giả tự tổng hợp
Có thể thấy vòng quay khoản phải thu giảm mạnh và rất thấp, thời gian thu hồi tiền tăng mạnh, phản ánh tốc độ thu hồi công nợ khách hàng chậm, dòng tiền chưa được tận dụng tối ưu, chính sách bán chịu không hiệu quả và rủi ro cao
Vòng quay hàng tồn kho liên tục giảm trong 5 năm, báo động việc bán hàng chậm và hàng tồn kho bị ứ đọng nhiều Đồng thời, hàng tồn kho cũng là tài sản khó có thể hoán đổi thành tiền mặt, do đó, nếu việc ứ đọng lâu ngày, có thể dẫn đến doanh nghiệp mất dần khả năng thanh khoản dẫn đến nguồn vốn bị đóng băng và chi phí lưu trữ tăng lên Nguyên nhân có thể kể đến là Novaland tập trung nhiều vào phân khúc cao cấp tuy nhiên phân khúc này đang bị chững lại, loại hình sản phẩm chưa đa dạng, chủ yếu vẫn tập trung ở phân khúc nhà ở, cộng thêm ảnh hưởng của dịch bệnh Covid-19
Số vòng quay phải trả người bán của Novaland được ghi nhận là giảm gần
Trong 9 lần, thời gian trả tiền bình quân tăng thêm 966 ngày trong vòng 5 năm, cho thấy doanh nghiệp đang gặp khó khăn trong việc thanh toán các hóa đơn Điều này có thể dẫn đến các nhà cung cấp đánh giá thấp khả năng tài chính của doanh nghiệp và làm giảm uy tín của doanh nghiệp trên thị trường.
Trong giai đoạn 2018-2023, vòng quay tài sản cố định, vòng quay tổng tài sản và vốn chủ sở hữu giảm mạnh, cho thấy doanh nghiệp chưa khai thác hiệu quả các khoản đầu tư vào tài sản cố định để tạo ra doanh thu Đồng thời, doanh nghiệp còn chưa có nhiều sự thúc đẩy để tối đa hóa dòng tiền và sử dụng vốn một cách hiệu quả, ảnh hưởng tiêu cực đến khả năng sinh lợi và tăng trưởng bền vững.
2.2.5 Chỉ số đòn bẩy tài chính
Bảng 9: Chỉ số Đòn bẩy tài chính
Nguồn: Nhóm tác giả tự tổng hợp
Trong giai đoạn 2019-2023, tỷ số nợ trên tài sản của Tập đoàn Novaland luôn duy trì ở mức trên 70%, chủ yếu có xu hướng tăng từ năm 2019 đến 2022, đạt đỉnh 83% vào năm 2022, cho thấy mức độ vay nợ cao và phụ thuộc lớn vào các khoản nợ vay Tuy nhiên, có dấu hiệu giảm nhẹ trong năm 2023, phản ánh sự điều chỉnh trong chiến lược tài chính của tập đoàn để kiểm soát rủi ro Tỷ lệ nợ cao của Novaland trong giai đoạn này có thể ảnh hưởng đến khả năng tài chính và cân đối vốn của doanh nghiệp, đặt ra những thách thức trong duy trì hoạt động và phát triển bền vững.
Tỷ số nợ qua các năm tăng lên cho thấy mức độ an toàn tài chính của doanh nghiệp ngày càng giảm, phản ánh rủi ro vỡ nợ hoặc phá sản nếu doanh nghiệp không có đủ tiền để trả hết nợ Tuy nhiên, tỷ lệ nợ vay đã giảm đều từ 38% (2019) xuống còn 24% (2023), cho thấy nỗ lực của doanh nghiệp trong việc giảm nợ vay Điều này giúp cải thiện tính thanh khoản và khả năng tự chủ tài chính của doanh nghiệp, tăng cường độ an toàn tài chính trong dài hạn.
Novaland có tỷ số nợ vay trên vốn chủ sở hữu và tỷ lệ vốn chủ sở hữu trên tổng tài sản cao, cho thấy công ty phụ thuộc lớn vào vay nợ để tài trợ hoạt động kinh doanh Điều này làm tăng mức độ rủi ro tài chính, đặc biệt khi lãi suất tăng hoặc lợi nhuận không đạt kỳ vọng.
Bảng 10: Chỉ số dòng tiền
Nguồn: Nhóm tác giả tự tổng hợp
Từ năm 2019 đến 2023, các chỉ số dòng tiền của Novaland suy giảm nghiêm trọng, phản ánh rõ ràng những khó khăn trong hoạt động kinh doanh và quản lý tài chính của công ty Tỷ số dòng tiền từ hoạt động kinh doanh trên doanh thu thuần giảm mạnh từ 28% năm 2019 xuống còn -160% năm 2023, trong đó mức giảm đột biến gấp 6 lần so với cùng kỳ năm trước Điều này cho thấy hoạt động kinh doanh của công ty đang gặp nhiều bất ổn, đồng thời việc phải chi trả các khoản lãi vay và nghĩa vụ tài chính đã tạo áp lực lớn lên dòng tiền từ hoạt động kinh doanh Bên cạnh đó, khả năng thanh toán các khoản nợ ngắn hạn từ dòng tiền kinh doanh giảm từ 16% xuống còn -9%, đặt công ty trước nguy cơ cao về rủi ro thanh khoản và khó đáp ứng các nghĩa vụ ngắn hạn.
Nguyên nhân khiến Novaland sập bẫy tăng trưởng
Giai đoạn 2020-2022 là giai đoạn đã diễn ra chu kỳ tiền rẻ, là giai đoạn mà chính phủ bơm tiền rất lớn, ngoài ra lượng tiền lớn đáng ra gửi tiết kiệm đã được người dân rút ra để tham gia sản xuất, kinh doanh và đầu tư Người Việt Nam và châu Á có xu hướng ưa chuộng sở hữu bất động sản, nên khi có dòng tiền nhàn rỗi, họ tập trung đầu tư mạnh vào lĩnh vực này Nhiều doanh nghiệp cũng dùng nguồn vốn không kinh doanh được để đổ vào bất động sản Hệ quả là trong thời kỳ COVID-19, thị trường chứng khoán và bất động sản bùng nổ, trong đó bất động sản tăng mạnh nhất, vì đây thường là "điểm cuối" khi các kênh đầu tư khác như chứng khoán, trái phiếu hay vàng đạt lợi nhuận Điểm thứ hai là do lệch pha cung - cầu Lệch pha cung cầu đã bắt đầu diễn ra từ năm 2018-2019 khi chúng ta có kỷ nguyên tăng trưởng sốt nóng của thị trường BĐS nhất là thị trường BĐS nghỉ dưỡng, bất động sản du lịch Thời điểm đó, thị trường sẽ gặp nhiều vấn đề khác nhau, bao gồm: dư địa các sản phẩm bất động sản ở trung tâm các thành phố không có nhiều, dự kiến bỏ khung giá đất, lạm phát, chi phí hạ tầng tăng lên,… dẫn đến chi phí gốc của các sản phẩm bất động sản tăng lên Điều đó dẫn tới các sản phẩm, căn hộ dành cho những người thu nhập thấp và trung bình gần như không có và doanh nghiệp làm không có lãi Nguyên nhân chính của lệch pha cung cầu là chu kỳ tiền rẻ, khi ai cũng đổ xô mua bất động sản, đẩy cầu tăng vọt trong khi nguồn cung hạn chế từ 2018-2019 Thêm vào đó, dòng vốn FDI đổ mạnh vào Việt Nam càng khiến giá tăng cao, làm cung cầu chênh lệch ngày càng trầm trọng Ngoài ra, sự thiếu hụt nguồn cung cho phân khúc nhà bình dân và dư thừa đối với phân khúc nhà cao cấp cũng góp phần vào sự lệch pha cung - cầu này Tình trạng dư thừa này xảy ra do tâm lý doanh nghiệp bất động sản muốn thu được lợi nhiều nên thường chú trọng phân khúc cao cấp hơn Theo báo cáo từ Sở Xây dựng TP.HCM, tính trong giai đoạn 2022-2023, đã có 25 dự án được xác nhận đủ điều kiện huy động vốn từ các sản phẩm bất động sản hình thành trong tương lai, tương ứng hơn 12.000 căn nhà với tổng diện tích hơn 1,3 triệu m² Đáng chú ý, phân khúc căn hộ cao cấp chiếm ưu thế với 9.510 căn (78,3%), trong khi phân khúc trung cấp chỉ đạt 2.637 căn (21,7%)
2.3.2 Nguyên nhân chủ quan a Doanh nghiệp tăng trưởng quá nóng
Tăng trưởng nóng đồng nghĩa với việc đốt cháy nhanh chóng các nguồn lực bao gồm cả tài chính và nhân sự, trước khi doanh nghiệp tự ổn định, cũng như các rủi ro khác đi kèm
Giai đoạn 2019-2022, Novaland là một trong những doanh nghiệp tăng trưởng nóng trên thị trường bất động sản Việc mở rộng các hoạt động đầu tư và kinh doanh khiến tài sản của doanh nghiệp liên tục tăng mạnh nhiều năm qua, ghi nhận hơn 250.000 tỷ VNĐ vào cuối năm 2022, tăng gấp 5 lần so với cùng kỳ năm 2018 Nhưng việc gia tăng tài sản trên bảng cân đối kế toán chủ yếu đến từ việc sử dụng nợ Khi Novaland không thể tạo ra đủ dòng tiền để thanh toán các nghĩa vụ nợ của mình, công ty bắt đầu gặp các vấn đề tài chính, thậm chí đối mặt rủi ro phá sản
Hình 13: Tổng tài sản Novaland sau 4 năm
Nguồn: Nhóm tác giả tự tổng hợp b Sử dụng đòn bẩy tài chính không hiệu quả
Trong năm 2022, doanh nghiệp đã tận dụng đòn bẩy tài chính lớn để tăng trưởng nhanh, bao gồm vay nợ tràn lan và phát hành trái phiếu hàng nghìn tỷ VNĐ Một động thái nổi bật là tái cơ cấu vốn doanh nghiệp của Novaland, thông qua phương án phát hành cổ phiếu để hoán đổi trái phiếu, cụ thể là phát hành 270.729 cổ phiếu với giá 85.000 đồng/cổ phiếu để chuyển đổi 5 trái phiếu, tương đương hơn 23 tỷ đồng theo mệnh giá 200.000 USD/trái phiếu của Citigroup Global Markets Limited.
Nguồn: Nhóm tác giả tự tổng hợp
Tỷ lệ nợ phải trả trên vốn chủ sở hữu (D/E) của doanh nghiệp ở mức 475% tại thời điểm kết thúc năm 2022 Chỉ số này tăng liên tục từ mức 268% cuối năm 2019 Hay nói cách khác, cứ 5 đồng tài sản của Novaland thì 4 đồng được tài trợ bằng nợ Cụ thể là nợ ngân hàng 11.019 tỷ VNĐ, nợ phát hành trái phiếu 44.169 tỷ VNĐ, nợ bên thứ ba 10.079 tỷ VNĐ Tổng nợ phải trả chiếm gần 85% tổng tài sản trong năm 2022, trong đó nợ vay ngắn hạn 78.000 tỷ, dài hạn 134.000 tỷ (theo Bảng 4)
Hình 14: Tỷ số nợ trên VCSH
Nguồn: Nhóm tác giả tự tổng hợp
Tỷ lệ D/E của Novaland là rất cao so với các công ty bất động sản khác Trung bình ngành bất động sản có tỷ lệ D/E khoảng 3,5 theo Investopedia, trang web phổ cập kiến thức tài chính hàng đầu So sánh với các công ty niêm yết tại Việt Nam, như Vinhomes có D/E khoảng 1,43 năm 2022, Phát Đạt là 1,46, và Khang Điền là 0,83, tất cả đều thấp hơn nhiều so với Novaland, cho thấy mức độ rủi ro tài chính của Novaland cao hơn so với các đối thủ cùng ngành.
Hình 15: Tỷ lệ D/E của một số doanh nghiệp BDS
Nguồn: Nhóm tác giả tự tổng hợp
Novaland đang đối mặt với khó khăn lớn về dòng tiền, buộc phải thực hiện các động thái như xin phép thanh toán trái phiếu bằng bất động sản, chuyển nhượng hàng loạt siêu xe cho ông trùm cà phê Trung Nguyên, và đề nghị khách hàng tự thanh toán lãi vay Những biện pháp này phản ánh tình trạng doanh nghiệp mắc kẹt trong bẫy tài chính, buộc phải bán tháo tài sản để duy trì hoạt động.
Nhóm tác giả nhận định rằng vấn đề thanh khoản của Novaland hiện nay phần lớn xuất phát từ chiến lược mở rộng bằng cách sử dụng nợ của công ty trong quá khứ Khi lãi suất tăng mạnh từ năm 2022, chi phí tài chính của Novaland trở nên gánh nặng hơn bao giờ hết Ngoài ra, công ty còn gặp khó khăn do thiếu cân đối trong danh mục đầu tư và đầu tư dàn trải không hiệu quả.
Novaland cũng đầu tư vào nhiều dự án bất động sản lớn khác nhau Năm
Trong năm 2022, doanh nghiệp đã ra mắt nhiều dự án mới trong các phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, biệt thự và đô thị trung tâm, mở rộng danh mục đầu tư qua hơn 90 công ty con và 8 công ty liên kết Họ đã phát triển hơn 50 dự án tại TP.HCM, bao gồm các dự án bất động sản đô thị trung tâm, đô thị vệ tinh và bất động sản du lịch Ngoài ra, doanh nghiệp còn thu mua hơn 10.000 ha đất tại các vị trí trọng điểm khu vực phía Nam, thể hiện chiến lược mở rộng và phát triển bền vững trong ngành bất động sản.
Hình 16: Các dự án của Novaland trong 50 năm
Nguồn: Novaland Group Việc đầu tư dàn trải do thị trường bất động sản còn mới và thiếu chiến lược phát triển bền vững, dẫn đến tình trạng doanh nghiệp hiện tại phải tái cấu trúc từ tỉnh thành đến các đơn vị và nhà đầu tư Bất động sản đều có chu kỳ phát triển, vì vậy các tập đoàn lớn và cá nhân cần xây dựng chiến lược dài hạn để giữ vững vị thế trên thị trường Trong bối cảnh dòng vốn khó khăn, việc phân bổ nguồn lực của Novaland cần phải cắt giảm để tránh nguy cơ lún sâu vào khủng hoảng Thiếu minh bạch trong hoạt động đầu cơ cũng góp phần làm giảm lòng tin và destabilize thị trường bất động sản.
Trong giai đoạn này, doanh nghiệp thường tăng cường kỳ vọng và đầu tư nhiều dự án hơn, đặc biệt khi lãi suất còn thấp, tạo cơ hội lớn cho phát triển Tuy nhiên, việc đẩy mạnh đầu tư trong giai đoạn tiền rẻ cũng đi kèm với rủi ro cao hơn, đặc biệt khi thị trường biến động không chắc chắn và có xu hướng giảm Do đó, doanh nghiệp cần cân nhắc kỹ lưỡng để tối đa hóa lợi nhuận mà vẫn kiểm soát rủi ro hiệu quả.
Trong chu kỳ tiền rẻ, Novaland đã đặt mục tiêu trở thành một trong những nhà phát triển hàng đầu, với việc triển khai hàng loạt các dự án lớn, tập trung nhiều ở phân khúc cao cấp Càng kỳ vọng, Novaland càng dần lún sâu vào bẫy dẫn tới khó khăn khó giải quyết được Việc đầu tư quá nhiều vào nhiều dự án lớn đồng nghĩa với sự gia tăng rủi ro cho Novaland, khiến cho doanh nghiệp phải đối mặt với nhiều khó khăn về tài chính, quản lý dự án và tiến độ triển khai.
TRÒ CHƠI CỦA NOVALAND VÀ CHÍNH PHỦ
Nhìn nhận các quyết định của Chính phủ từ góc độ vĩ mô
Mô hình lý thuyết trò chơi được sử dụng để phân tích mối quan hệ tương tác chiến lược giữa công ty bất động sản Novaland và Chính phủ Trong mô hình lý thuyết trò chơi này, Novaland - đại diện cho các công ty bất động sản, thực hiện các chiến lược nhằm mục tiêu gia tăng thị phần và tối đa hóa giá trị doanh nghiệp; còn với Chính phủ - đại diện cho cơ quan quản lý, nhằm mục tiêu là phát triển và ổn định nền kinh tế Chính phủ sẽ duy trì sự ổn định bằng cách áp dụng các chính sách tài khóa và tiền tệ như tăng thuế, tăng lãi suất hay giới hạn hỗ trợ pháp lý hoặc áp đặt những ràng buộc cụ thể lên các công ty bất động sản Những chính sách này giúp Chính phủ giảm thiểu rủi ro hệ thống nhưng cũng có thể làm hạn chế các kế hoạch mở rộng kinh doanh của doanh nghiệp, từ đó ảnh hưởng đến tăng trưởng kinh tế Kết quả của trò chơi sẽ phụ thuộc việc lựa chọn quyết định của hai bên, có thể là hỗ trợ lẫn nhau, có thể là đối đầu nhau hoặc bàng quan với nhau
Novaland đang cân nhắc hai chiến lược phát triển chính để mở rộng kinh doanh Một là chiến lược phát triển mù quáng, sử dụng đòn bẩy tài chính cao để đầu tư vào các dự án rủi ro lớn nhằm mục tiêu đạt lợi nhuận cao, tuy nhiên cũng tiềm ẩn nguy cơ thất bại đáng kể Hai là chiến lược phát triển bền vững, tập trung vào các dự án rủi ro thấp hơn, đảm bảo nguồn tài chính ổn định lâu dài Quyết định của công ty sẽ ảnh hưởng lớn đến hướng đi và thành công trong tương lai của Novaland.
Ban đầu Novaland biết rõ các thông tin của các dự án đầu tư của mình nhưng Chính phủ lại không biết ý định đầu tư của họ Giai đoạn một bắt đầu, nếu Chính phủ tin Novaland sẽ đầu tư vào dự án có rủi ro cao, họ sẽ có hai lựa chọn, một là sử dụng chính sách thắt chặt, hai là thực hiện chính sách mở rộng Nếu Chính phủ chọn chính sách thắt chặt thì trò chơi kết thúc, không có gì xảy ra cả Nếu Chính phủ thực hiện chính sách mở rộng thì sẽ bước vào giai đoạn hai, đó là khi không còn công ty không bị ràng buộc, Novaland sẽ có ba phương án lựa chọn, một là nhắm đến lợi nhuận lớn và đầu tư vào dự án có rủi ro cao, hai là thực hiện chiến lược phát triển bền vững qua các dự án mang lại dòng tiền ổn định, thứ ba là không đầu tư vào dự án nào cả Tại thời điểm này, nếu Chính phủ tin rằng việc kinh doanh của Novaland bình thường và đang phát triển ổn định thì họ sẽ tiếp tục tạo điều kiện cho công ty, đôi bên cùng có lợi Nếu Novaland chọn phương án đầu thì trò chơi sẽ bước tiếp vào giai đoạn ba Tuy nhiên, nếu công ty lựa chọn việc đầu tư mạo hiểm và gặp khủng hoảng về vấn đề tài chính như hiện giờ, liệu chính phủ sẽ cứu giúp hay làm ngơ Từ đó, ta lập được bảng của mô hình trò chơi qua từng giai đoạn như sau:
Giai đoạn 1: Chính phủ lựa chọn chính sách
Chính phủ Chính sách thắt chặt Chính sách mở rộng
Hệ quả Trò chơi kết thúc, không ai hưởng lợi Tiến đến giai đoạn 2
Giai đoạn 2: Novaland lựa chọn chiến lược đầu tư
Dự án rủi ro cao Dự án ổn định Không đầu tư
Kết quả Tiếp tục đến giai đoạn 3
Novaland: Lợi nhuận thấp nhưng an toàn
Chính phủ: Hưởng lợi từ sự phát triển bền vững (thuế, việc làm)
Giai đoạn 3: Chính phủ phản ứng nếu Novaland đầu tư vào dự án rủi ro cao
Novaland thành công Novaland thất bại
Hai bên thu được lợi ích cao
Novaland: Tránh được phá sản, thiệt hại ít hơn
Chính phủ: Thiệt hại do phải chi tiền cứu trợ, gây gánh nặng tài chính
Chính phủ không cứu trợ Không xảy ra
Novaland: Phá sản, thiệt hại nặng nề
Chính phủ: Thiệt hại kinh tế do mất một công ty lớn, kéo theo nhiều hậu quả vào nền kinh tế
Có thể thấy, mô hình này làm sáng tỏ sự phức tạp trong mối quan hệ giữa doanh nghiệp bất động sản và cơ quan quản lý Quyết định của Chính phủ dựa vào mức độ tin tưởng vào chiến lược của Novaland, trong khi chiến lược của doanh nghiệp bị ảnh hưởng bởi các chính sách được áp dụng.
Phân tích các quyết định của Novaland và Chính phủ
Khủng hoảng tài chính của Novaland đã ảnh hưởng nghiêm trọng đến kinh tế và xã hội, gây nguy cơ dẫn đến phá sản nếu không nhận được sự hỗ trợ cần thiết Sự hỗ trợ của Chính phủ có thể giúp ổn định tình hình, nhưng đồng thời cũng tạo ra tiền lệ không tốt, khiến các doanh nghiệp khác mong chờ được cứu trợ trong tương lai và thúc đẩy đầu tư mạo hiểm Điều này có thể gây ra áp lực tài chính lớn cho ngân sách nhà nước và người đóng thuế, đòi hỏi các chính sách cân nhắc cẩn trọng để duy trì cân bằng tài chính quốc gia.
Tính đến cuối năm 2023, tổng tài sản ngắn hạn của Novaland đạt khoảng 191.000 tỷ đồng, trong khi tổng nợ ngắn hạn phải trả là khoảng 87.000 tỷ đồng, cho thấy doanh nghiệp có khả năng thanh toán nợ khi hệ số thanh toán ngắn hạn đạt 2,19 Tuy nhiên, nguyên nhân chính dẫn đến khủng hoảng tài chính của Novaland không phải do thiếu khả năng thanh toán, mà là do hạn chế trong khả năng chuyển đổi tài sản thành tiền trong ngắn hạn Để vượt qua khó khăn này, các nhà đầu tư và tổ chức cho vay cần tạo điều kiện gia hạn nợ, phối hợp với Chính phủ hỗ trợ công ty, trong khi Novaland cần tái cơ cấu danh mục sản phẩm, chuyển nhượng các dự án chưa triển khai và tập trung nguồn lực vào các dự án đang hoạt động để tạo dòng tiền trả nợ.
3.2.1 Tái cơ cấu nợ bằng cách bán bớt tài sản
Theo báo cáo tài chính 2023, hàng tồn kho của Novaland có giá trị khoảng 139.000 tỷ đồng, ngoài tài sản đảm bảo cho các khoản vay và bảo lãnh là 63 tỷ đồng, công ty có thể nhượng bán một phần các dự án bất động sản cho chủ sở hữu khác để công ty có dòng tiền trả nợ, giúp tái cơ cấu hệ số nợ
3.2.2 Tăng vốn để có dòng tiền trả nợ
Gần đây, Novaland đã áp dụng một số giải pháp để xử lý khủng hoảng nợ, trong đó nổi bật là việc tăng vốn thông qua phát hành cổ phiếu Theo tài liệu lấy ý kiến cổ đông, tập đoàn này dự kiến phát hành 1,17 tỷ cổ phiếu với giá tối thiểu 10.000 đồng/cổ phiếu cho các cổ đông hiện hữu, dự kiến thu về ít nhất 11.700 tỷ đồng Bên cạnh đó, Novaland còn có kế hoạch phát hành riêng lẻ hơn
Công ty sẽ phát hành 200 triệu cổ phiếu với giá bằng mệnh giá để dành cho các nhà đầu tư chiến lược hoặc nhà đầu tư chuyên nghiệp Nếu các phương án này thành công, vốn điều lệ của công ty dự kiến sẽ tăng thêm hơn 13.700 tỷ đồng, góp phần nâng cao quy mô và sức mạnh tài chính của doanh nghiệp.
Số vốn thu được từ đợt phát hành sẽ được Novaland sử dụng để cơ cấu lại nợ, thanh toán các khoản nợ đến hạn, đầu tư vào các công ty con, chi trả thuế và chi phí hoạt động, bổ sung vốn lưu động và triển khai các dự án bất động sản đang thực hiện Tuy nhiên, phương án này có thể tiềm ẩn rủi ro, như cổ đông hiện tại có thể chịu thiệt nếu mua cổ phiếu ở mức giá cao, trong khi cổ phiếu mới phát hành chỉ bằng mệnh giá Ngoài ra, tỷ lệ sở hữu của các cổ đông lớn có nguy cơ bị pha loãng, gây thay đổi cơ cấu cổ đông của công ty.
3.2.3 Đàm phán với các bên cho vay và nhận hỗ trợ của Chính phủ
Theo báo cáo hợp nhất bán niên năm 2024 của CTCP Tập đoàn đầu tư Địa ốc Nova (Novaland, mã chứng khoán: NVL), công ty ghi nhận tổng nợ vay tài chính là 59.215 tỷ đồng, trong đó nợ trái phiếu doanh nghiệp chiếm gần 65% với 38.396 tỷ đồng Theo báo cáo kiểm toán, Novaland đã đạt thỏa thuận tái cấu trúc bước đầu với các chủ nợ và trái chủ liên quan đến tổng số tiền 17.336 tỷ đồng, với sự sẵn lòng thương thảo, gia hạn và tạo điều kiện từ phía các chủ nợ để giúp tập đoàn có thêm thời gian khắc phục Nếu thành công, điều này sẽ giúp công ty giảm bớt áp lực trả nợ và cải thiện tình hình tài chính.
Hình 17: Cơ cấu nợ của Novaland
Novaland đang đối mặt với nhiều thách thức trong thanh toán các khoản nợ và duy trì hoạt động kinh doanh Nếu Chính phủ và Ngân hàng Nhà Nước áp dụng các chính sách hỗ trợ ngành bất động sản như cho phép điều chỉnh, hoãn và giữ nguyên nhóm nợ của các dự án từ 2-3 năm, sẽ tạo điều kiện cho doanh nghiệp vượt qua khủng hoảng và chờ đợi thị trường hồi phục Chính phủ cần hướng dẫn xử lý các vấn đề pháp lý để các dự án có thể tiếp tục triển khai và đảm bảo thanh khoản cho doanh nghiệp Dự án Aqua City của Novaland đã giải quyết các vướng mắc pháp lý nhờ sự hỗ trợ của cơ quan chức năng, giúp đẩy nhanh tiến độ thi công và hoàn thiện tiện ích Các ngân hàng đã cam kết cung cấp tín dụng để dự án bàn giao trong năm 2025-2026, nâng cao khả năng thanh khoản và dòng tiền của công ty Nếu Chính phủ tiếp tục tháo gỡ khó khăn trong ngành bất động sản, Novaland sẽ có cơ hội tăng vòng quay hàng tồn kho và đẩy mạnh tái đầu tư vào các dự án sinh lời trong tương lai.
CHƯƠNG IV: BÀI HỌC KINH NGHIỆM ĐỂ TRÁNH BẪY TĂNG TRƯỞNG VÀ HƯỚNG ĐẾN PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG
Thực hiện chiến lược đầu tư dài hạn
Để đạt được sự phát triển bền vững, doanh nghiệp cần chuyển hướng từ việc tập trung vào tăng trưởng ngắn hạn sang xây dựng một chiến lược đầu tư lâu dài Điều này bao gồm đầu tư vào nghiên cứu phát triển, xây dựng thương hiệu mạnh và thiết lập các quan hệ đối tác lâu dài Người tiêu dùng và đối tác ngày nay ưu tiên các thương hiệu có giá trị bền vững, do đó, doanh nghiệp cần nhấn mạnh các hoạt động tạo lợi ích lâu dài thay vì lợi nhuận tức thời Thay vì bẫy tăng trưởng nhanh chóng, việc hướng tới chiến lược phát triển bền vững sẽ giúp doanh nghiệp duy trì sự ổn định và tạo nền tảng vững chắc cho tương lai.
Để thực hiện chiến lược đầu tư dài hạn thành công, doanh nghiệp cần đánh giá kỹ lưỡng các rủi ro tiềm ẩn về tài chính, thị trường, công nghệ và yếu tố môi trường Quá trình này giúp nhận diện và giảm thiểu rủi ro, từ đó nâng cao khả năng thành công của các khoản đầu tư.
Thị trường luôn thay đổi, doanh nghiệp cần có khả năng thích ứng nhanh chóng với những biến động đó Điều này đòi hỏi một hệ thống quản lý linh hoạt và khả năng đưa ra quyết định nhanh chóng Việc phát triển những yếu tố này sẽ giúp doanh nghiệp duy trì sự ổn định và phát triển bền vững trong một môi trường kinh doanh đầy thách thức và không ngừng biến đổi.
Theo dõi sát sao các chính sách tài khóa và tiền tệ
Doanh nghiệp cần theo dõi sát sao các thay đổi trong chính sách tài khóa và tiền tệ để nắm bắt tác động trực tiếp đến hoạt động kinh doanh Việc điều chỉnh hợp lý các yếu tố như thuế, chi tiêu, lãi suất và cung tiền không chỉ thúc đẩy tăng trưởng kinh tế mà còn đảm bảo sự phát triển bền vững và đáp ứng nhu cầu của tương lai.
Doanh nghiệp cần xây dựng các kịch bản đa dạng để đánh giá tác động của chính sách đối với hoạt động kinh doanh và chuẩn bị phương án ứng phó phù hợp Việc phân tích cả những ảnh hưởng tích cực và tiêu cực của các chính sách giúp doanh nghiệp hiểu rõ các rủi ro và cơ hội, từ đó đề ra các chiến lược ứng phó linh hoạt Chuẩn bị các phương án dự phòng là bước quan trọng để doanh nghiệp sẵn sàng đối mặt với mọi tình huống phát sinh trong quá trình thích nghi với chính sách mới Mục tiêu cuối cùng là xây dựng một nền kinh tế mạnh mẽ, ổn định và có khả năng chống chịu cao trước các biến động thị trường Để hiểu rõ hơn về các chính sách tài khóa, tiền tệ và tác động của chúng đối với doanh nghiệp, việc tìm kiếm sự tư vấn từ các chuyên gia tài chính là rất cần thiết, giúp cung cấp kiến thức, kinh nghiệm quý giá và nhận định khách quan về tình hình tài chính doanh nghiệp.
Kiểm soát nợ và nâng cao tính minh bạch
Doanh nghiệp cần kiểm soát nguồn nợ và xác minh rõ ràng mục này trong báo cáo tài chính để đảm bảo minh bạch và chính xác Trước khi quyết định vay vốn, doanh nghiệp phải xác định rõ nhu cầu vay vốn và khả năng trả nợ một cách khách quan nhằm tránh tình trạng vay quá mức hoặc không khả thi Bên cạnh đó, việc tìm cách cân bằng giữa lợi ích và rủi ro của đòn bẩy tài chính là yếu tố quan trọng giúp doanh nghiệp duy trì hoạt động ổn định và phát triển bền vững.
Việc sử dụng công vụ có thể thúc đẩy tăng trưởng nhanh chóng cho doanh nghiệp, tuy nhiên cần kiểm soát chặt chẽ để tránh nguy cơ vỡ nợ Minh bạch và chính xác trong báo cáo tài chính về các khoản nợ giúp nhà đầu tư và các bên liên quan có cái nhìn rõ ràng hơn về tình hình tài chính của doanh nghiệp Điều này góp phần nâng cao niềm tin và thu hút đầu tư, hỗ trợ sự phát triển bền vững của doanh nghiệp.
Cân bằng các danh mục đầu tư thông qua việc phân bổ phù hợp nguồn vốn
Doanh nghiệp cần phân bổ nguồn vốn một cách hợp lý vào các danh mục đầu tư, thường xuyên đánh giá hiệu quả từng khoản đầu tư để điều chỉnh danh mục phù hợp Việc phân tích ma trận BCG tại Novaland năm 2024 cho thấy tầm quan trọng của việc tối ưu hoá danh mục đầu tư nhằm duy trì tăng trưởng bền vững và tối đa hóa lợi nhuận Các công ty nên tập trung vào việc cân đối giữa các danh mục sao cho phù hợp với xu hướng thị trường và khả năng cạnh tranh, từ đó nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn vốn.
Bất động sản nghỉ dưỡng tại các thành phố có tiềm năng du lịch lớn như: Cần Thơ, Bà Rịa - Vũng Tàu,
Phan Thiết - Bình Thuận, Với doanh thu 26.230 tỷ
Bất động sản đô thị tại Thành phố
Hồ Chí Minh với 23.180 tỷ
Sản phẩm nhà thứ hai: nhà phố, biệt thự nghỉ dưỡng, nhà phố thương mại với doanh thu 16.290 tỷ
Bất động sản đô thị tại các tỉnh xung quanh Thành phố Hồ Chí Minh với doanh thu 15.156 tỷ
Doanh nghiệp nên tập trung nguồn lực vào các dự án bất động sản nghỉ dưỡng tại các tỉnh như Cần Thơ, Bà Rịa - Vũng Tàu thay vì tiếp tục đầu tư vào các dự án đô thị xung quanh TP.HCM Việc rút khỏi các dự án bất động sản đô thị tại các tỉnh lân cận giúp tối ưu hóa chiến lược phát triển bền vững, tận dụng tiềm năng du lịch và thị trường nghỉ dưỡng đang phát triển mạnh mẽ ở các tỉnh miền Tây và Đông Nam Bộ Đây là cơ hội để doanh nghiệp mở rộng danh mục đầu tư vào các thị trường tiềm năng, tăng giá trị thương hiệu và nâng cao lợi nhuận lâu dài.
Ngoài ra, thị trường luôn có những cơ hội đầu tư mới, các doanh nghiệp cần chủ động tìm kiếm và phân tích để nắm bắt được những cơ hội phù hợp đó.
