LOI CAM DOAN Để tài nghiên cứu “Ứng dụng mô hình Hedanie dé xác định ânh hướng của các yếu tế phong thủy đến giá trị bất động sản tại thành phố Hỗ Chí Minh” là kết quá quá trình nghiên c
Trang 1
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM
TRẢN VÕ LÊ THANH
UNG DUNG MO HINH HEDONIC DE XAC
DINH ANH HUONG CUA CAC YEU TO PHONG
THUY DEN GIA TRI BAT DONG SAN TAI
THANH PHO HO CHi MINH
LUẬN VĂN TIIẠC SĨ KINIT TẾ
TP 118 Chi Minh - Năm 2018
Trang 2
UNG DUNG MO HINH HEDONIC DE XAC
DINH ANH HUONG CUA CAC YEU TO
PHONG THUY DEN GIA TRI BAT DONG
SAN TAI THANH PHO HO CHi MINH
Chuyên ngành: Kinh tế phát triển
Mã số: 8310105 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TÉ
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS Nguyễn Quỳnh Hoa
TP Hồ Chí Minh ~ Năm 2018
Trang 3
LOI CAM DOAN
Để tài nghiên cứu “Ứng dụng mô hình Hedanie dé xác định ânh hướng của các yếu tế phong thủy đến giá trị bất động sản tại thành phố Hỗ Chí Minh” là
kết quá quá trình nghiên cứu của học viên
Số liệu, hình ảnh và nội đụng phân tích tại dễ tải lä hoàn toán trung thực và chua
công bố trong bất kỳ dễ tải nghiên cứu nào
Tôi cam đoan chịu trách nhiệm về nội dung trên
TP.HCM ngày tháng năm 2018
Người cam đoan
Trần Võ Lê Thanh
Trang 4TOM TAT NGHIEN CUU
Trong bai nghiên cứu nảy học viên đã vận dụng lý thuyết bất động san dé phan
tích thuộc tính và đặc điểm của các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản, Dỗng thời kết hợp lý thuyết phong thủy trong lĩnh vực bất động sản để đánh giá phẩm chất
của một lô đất và phân tích các yếu tố phong thủy quan trọng và phổ biển xuất hiện
anh hướng đến giá trị bắt động sản Từ bộ dữ liệu thô gỗm 202 quan sát, học viên ứng
dung cơ sở thị trường để biến đổi mẫu qua hai bước là quy đổi về thời giam và quy
đổi về vị trí bất dộng sản dễ dưa các quan sát vào mô hình Hedonic Kết quả nghiên cứu cho thấy, ngoài các yếu tố thuộc về nhóm vị trí thi các yếu tổ phong thủy nhự
trước nhà có cây chấn, đường đâm, gần chùa, hai mặt tiền hình dáng, người chết,
cuối hẻm cụt đều có ý nghĩa trong mô hình Trong đó hai yếu tổ có tý lệ ảnh hưởng cao nhất là nhà gần chùa và người chết trẻ
Trang 5c Quang cành phía trước nhà wl
2.3 LƯỢC KHẢO LÝ TIHUYẾT GIÁ TITỤ HƯỚNG - MÔ HÌNH IEDONIC13
2.3.1 Giới thiệu chung "-
2.3.2 Ứng dụng của mô hình Hedonic — - l4
2.4 LƯỢC KHẢO NGHIÊN CỨÚU THỤC NGHIỆM LIÊN QUAN lŠ 2.4.1 Các nghiên cửu trên thẻ giới .-lŠ
2.4.2 Các nghiên cửu tại Việt Nam, „ l6
3.1 MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU 19
3.1.2 Nhận dạng biến 19 3.1.3 Mô là và định đạng biến seo 2T
ø Biến phụ thuộc 21
bị Biến 1: Chiều rộng mặt tiền lâ đất (CHII:URONG) 21
b2 Biến 2: Diện tích lô đất (DITNTICH), sec 22)
bà, Biến 3: Cây chắn trước nhà (CAYCTHIAN)
b4, Biến 4: Lô đất bị đường; hẻm đâm vào (DUONGDAM)
bổ Biến 5: Lê đá gần chủa (GANCITƯA)
bó Biến 6: Lê đất tiếp giáp hai mặt tiền đường (TLATMATTIEN)
b7 Biển 7: Hinh đáng lô đất (HINHDANG
b8 Biến 8: Nhà có người chết rẻ (NGUOICHET)
b9, Biến 9: Nhà năm cuối hẻm cụt (CUOIHEMCUT)
3.1.4 Mô hình hỗi quy nghiên cứu
3.2 CÁC GIÁ THUYẾT NGHIÊN CỨU
3.3 DU LIỆU NGHIÊN CỨU
CHƯƠNG 4: KẾT QUÁ NGHIÊN CỨU
4.1, THONG KE MO TA CAC BIEN SO
4.1.1 Bién phy phude— dem gid
4.1.2, Các biên dộc lập trong mô hình
a Bang thẳng kê mô tả dữ liệu
Trang 6MUC LUC
TRANG PIU BIA
LOL CAM DOAN
MUC LUC
DANH MUC CAC BANG
TÓM TẮT NGHIÊN CỨU
CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU TONG QUAN VE DE TÀI
1.1 DAT VAN DE see
1.2.MỤC TIÊU NGIIIÊN CỨU
1.3 CẬU HỘI NGIIÊN CỨU
1.4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CÚU
1.5 PHẠM VỊ NGHIÊN CỨU
1.6 Ý NGHĨA THỰC TIẾN CỦA NGHIÊN CỨU
1.7 CÁU TRÚC NGHIÊN CỨU
CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN
2.1 LƯỢC KHẢO 1 Ý THUYẾT BAT ĐỒNG SÀN
vy 1.1 Khái niém bat déng sản
Ww 1.2 Cae thudc tính của bất động sản
„1.3, Đặc điểm của bất đội
2.3.1 Phong thủy và các lĩnh vực mà thuật phong thủy nghiê
2.3.2 Phẩm chất c ủa một khu đất theo phong thủy
Trang 7Hỗ Chí Minh” với việc sử dụng mô hình Hedonic bải nghiên cứu nảy sẽ phân tích làm rõ mức độ ảnh hưởng của các yếu tố phong thủy và tác động của những nhân tổ ảnh hưởng đến giá trị bất động sản cho những người sử dụng, những người mua bán
hay những nhà đầu tư hiểu rõ hơn về giá trị bất động sản trên địa bản TP.HCM
1.2.MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
thời phân tích hướng tác động của các yếu tố này đến giá tri bat động sản
Ứng dụng mé hinh hedonic để lượng hóa các yếu tổ tác động, đặc biệt là các
yếu tố phong thủy
1.3 CÂU HỘI NGHIÊN CỨU
Những yếu tô nào tác động đến giá trị đất ở trên địa bản TP.HCM?
Mức độ tác động của các yếu tố phong thủy đến giá đất ở như thể nào?
Ý nghĩa của việc lựa chọn bất động sản phù hợp phong thủy là gì?
1.4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Phương pháp phân tích tổng hợp đẻ thu thập các nghiên cứu khoa học trong và ngoài nước để lựa chọn phương pháp nghiên cứu khung phân tích phù hợp với mục
tiêu nghiên cứu
Phương pháp thông kê mô tả để mô tả các kết quả thống kê sơ bộ từ mẫu khảo
ây dựng hàm vả tiến hành hồi quy sau
đó kiêm định mô hình, Nhằm lượng hóa mối quan hệ giữa giá đất và các yếu tố tác động đến giá đất ở
1.5 PHẠM VI NGHIÊN CỨU
Đổi tượng nghiên cứu: nghiên cứu này chỉ khảo sát các yếu tố và mức độ tác
\ợ đến giá đất ở tại khu vực TP.HCM: vị trí, hình dáng, tích đất, BĐS hai mặt
tiền, BĐS bị đường đâm, BĐS gân chủa, BĐS có người chết
Phạm vi nghiên cứu: nghiên cứu này chỉ phân tích các yêu tố tác động đến giá đất ở tại khu vực TP.HCM trong giai đoạn từ tháng 01/2015 đến tháng 03/2018
Trang 8
TOM TAT NGHIEN CUU
Trong bai nghiên cứu nảy học viên đã vận dụng lý thuyết bất động san dé phan
tích thuộc tính và đặc điểm của các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản, Dỗng thời kết hợp lý thuyết phong thủy trong lĩnh vực bất động sản để đánh giá phẩm chất
của một lô đất và phân tích các yếu tố phong thủy quan trọng và phổ biển xuất hiện
anh hướng đến giá trị bắt động sản Từ bộ dữ liệu thô gỗm 202 quan sát, học viên ứng
dung cơ sở thị trường để biến đổi mẫu qua hai bước là quy đổi về thời giam và quy
đổi về vị trí bất dộng sản dễ dưa các quan sát vào mô hình Hedonic Kết quả nghiên cứu cho thấy, ngoài các yếu tố thuộc về nhóm vị trí thi các yếu tổ phong thủy nhự
trước nhà có cây chấn, đường đâm, gần chùa, hai mặt tiền hình dáng, người chết,
cuối hẻm cụt đều có ý nghĩa trong mô hình Trong đó hai yếu tổ có tý lệ ảnh hưởng cao nhất là nhà gần chùa và người chết trẻ
Trang 9Bang 4.1 Kiểm định phân phối chuẩn cia bién PRICE
Bang 4.2 Thống kê mô tả các biến dộc lập
Bảng 4.3 Kết quá thống kê mô tả biến
Bang 4.4 Ma trận hệ số tự tương quan
Bảng 4.5 Mô hình hồi quy mô hình log-lin lần đầu
Kiểm định đa cộng tuyển
Bang 4.7 Kiểm định phương sai thay dỗi
Bang 4.8 Kiém dinh dang mé hinh
Bang 4.9 Kiểm định sy cần thiết của biển trong rnô hình
Bang 4.10 Kiểm định phân phối chuẩn của phần dư
Bảng 4.11 Mô hình hồi quy mô hình log-lin đã robust
Bang 4.12 ‘Vi tri quan trong eta ede yéu 15
Trang 10
b Bang théng ké tan suất xuất hiện của các biến yếu tổ phong thủy 32
4.2 KET QUÁ HÔI QUY 133
e, Kiểm định đạng mô hình (kiểm định Ramsey RES 0
đ Kiểm định sự cân thiết của biến trong mô hình (kiểm định Wald) 3
CHUONG 5: KET LUAN
5.4 ĐỊNH HƯỚNG NGHIÊN CỨU TIẾP THEO
TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHY LUC KET QUA HỘI QUY
Trang 11MUC LUC
TRANG PIU BIA
LOL CAM DOAN
MUC LUC
DANH MUC CAC BANG
TÓM TẮT NGHIÊN CỨU
CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU TONG QUAN VE DE TÀI
1.1 DAT VAN DE see
1.2.MỤC TIÊU NGIIIÊN CỨU
1.3 CẬU HỘI NGIIÊN CỨU
1.4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CÚU
1.5 PHẠM VỊ NGHIÊN CỨU
1.6 Ý NGHĨA THỰC TIẾN CỦA NGHIÊN CỨU
1.7 CÁU TRÚC NGHIÊN CỨU
CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN
2.1 LƯỢC KHẢO 1 Ý THUYẾT BAT ĐỒNG SÀN
vy 1.1 Khái niém bat déng sản
Ww 1.2 Cae thudc tính của bất động sản
„1.3, Đặc điểm của bất đội
2.3.1 Phong thủy và các lĩnh vực mà thuật phong thủy nghiê
2.3.2 Phẩm chất c ủa một khu đất theo phong thủy
Trang 12MUC LUC
TRANG PIU BIA
LOL CAM DOAN
MUC LUC
DANH MUC CAC BANG
TÓM TẮT NGHIÊN CỨU
CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU TONG QUAN VE DE TÀI
1.1 DAT VAN DE see
1.2.MỤC TIÊU NGIIIÊN CỨU
1.3 CẬU HỘI NGIIÊN CỨU
1.4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CÚU
1.5 PHẠM VỊ NGHIÊN CỨU
1.6 Ý NGHĨA THỰC TIẾN CỦA NGHIÊN CỨU
1.7 CÁU TRÚC NGHIÊN CỨU
CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN
2.1 LƯỢC KHẢO 1 Ý THUYẾT BAT ĐỒNG SÀN
vy 1.1 Khái niém bat déng sản
Ww 1.2 Cae thudc tính của bất động sản
„1.3, Đặc điểm của bất đội
2.3.1 Phong thủy và các lĩnh vực mà thuật phong thủy nghiê
2.3.2 Phẩm chất c ủa một khu đất theo phong thủy
Trang 13TOM TAT NGHIEN CUU
Trong bai nghiên cứu nảy học viên đã vận dụng lý thuyết bất động san dé phan
tích thuộc tính và đặc điểm của các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản, Dỗng thời kết hợp lý thuyết phong thủy trong lĩnh vực bất động sản để đánh giá phẩm chất
của một lô đất và phân tích các yếu tố phong thủy quan trọng và phổ biển xuất hiện
anh hướng đến giá trị bắt động sản Từ bộ dữ liệu thô gỗm 202 quan sát, học viên ứng
dung cơ sở thị trường để biến đổi mẫu qua hai bước là quy đổi về thời giam và quy
đổi về vị trí bất dộng sản dễ dưa các quan sát vào mô hình Hedonic Kết quả nghiên cứu cho thấy, ngoài các yếu tố thuộc về nhóm vị trí thi các yếu tổ phong thủy nhự
trước nhà có cây chấn, đường đâm, gần chùa, hai mặt tiền hình dáng, người chết,
cuối hẻm cụt đều có ý nghĩa trong mô hình Trong đó hai yếu tổ có tý lệ ảnh hưởng cao nhất là nhà gần chùa và người chết trẻ
Trang 14CHUONG 1: GIOI THIEU TONG QUAN VE DE TAL
1.1 DAT VAN DE
Trong cơn sốt giá bắt động sản như hiện nay tại các thành phố lớn, đặc biệt là
thành phổ Hỏ Chí Minh (TP.HCM), hầu hết mọi người đều đổ xô mua bất động sản phục vụ cho nhu cầu dé ở hoặc để dành do kỳ vọng giá bất động sản sẽ tăng cao về
lâu dài, riêng đối với những nhà đầu tư thì việc lựa chọn kênh mua bản, phát triển bất
động sản được xem là một hướng đầu tư đang mang lại hiệu quả và lợi nhuận cao, song không phải lúc nào việc đầu tư vào bất động sản cũng đem lại kết quả như kỳ vọng do chưa đánh giá hết các yếu tố tác động đến giá trị của bất động sản và thị
trường bất động sản khi đầu tư Bất động sản (BĐS) là một loại tài sản có giá trị lớn
do nhiều yếu tố cấu thành vả giá trị của nó được thể hiện chủ yếu qua giá cả giao dịch trên thị trường Vậy đó là những yếu tố gì và mức độ ảnh hưởng như thế nào đến giá
trị của bất động sản?
Có thể nói một phan nào đó là truyền thống, từ xưa đến nay người dân Việt
thường chịu ảnh hưởng của các yếu tố phong thủy đến bảnh vi hằng ngày của họ, những quan niệm tâm linh khi lựa chọn hay sử dụng một sản phẩm nào đó, như mua
sắm cần xem ngảy, mua nhả xem hướng, chọn những mâu sắc hợp mạng, tránh những yếu tố được xem là không may mắn Vậy đối với một sản phẩm có giá trị lớn, gắn liền cả đời người thì ất hẳn ít nhiều cũng có thể bị chỉ phối bởi những yếu tổ phong
có còn ảnh hưởng hay không
Việt Nam là một đất nước cỏ nên văn hỏa đậm chất Á Đông, còn nhiều tin ngưỡng đân gian, tin vào phong thủy cũng như vẫn còn tổn tại đâu đó những mê tín,
dị đoan vả thể hiện rất rõ nét trong việc mua và xây dựng nhà cửa Tuy nhiên, những
cứu về phong thủy trong lĩnh vực bất động sản bằng các ứng dụng mô hình
hồi quy lại rất hạn chế
Đó là lý do học viên chọn chủ đề nghiên cứu: “Ứng dụng mô hình Hedonic dé
xác định ảnh hưởng của các yếu tố phong thủy đến giá trị bắt động sản tại thành phó
Trang 15
b Bang théng ké tan suất xuất hiện của các biến yếu tổ phong thủy 32
4.2 KET QUÁ HÔI QUY 133
e, Kiểm định đạng mô hình (kiểm định Ramsey RES 0
đ Kiểm định sự cân thiết của biến trong mô hình (kiểm định Wald) 3
CHUONG 5: KET LUAN
5.4 ĐỊNH HƯỚNG NGHIÊN CỨU TIẾP THEO
TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHY LUC KET QUA HỘI QUY
Trang 16MUC LUC
TRANG PIU BIA
LOL CAM DOAN
MUC LUC
DANH MUC CAC BANG
TÓM TẮT NGHIÊN CỨU
CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU TONG QUAN VE DE TÀI
1.1 DAT VAN DE see
1.2.MỤC TIÊU NGIIIÊN CỨU
1.3 CẬU HỘI NGIIÊN CỨU
1.4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CÚU
1.5 PHẠM VỊ NGHIÊN CỨU
1.6 Ý NGHĨA THỰC TIẾN CỦA NGHIÊN CỨU
1.7 CÁU TRÚC NGHIÊN CỨU
CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN
2.1 LƯỢC KHẢO 1 Ý THUYẾT BAT ĐỒNG SÀN
vy 1.1 Khái niém bat déng sản
Ww 1.2 Cae thudc tính của bất động sản
„1.3, Đặc điểm của bất đội
2.3.1 Phong thủy và các lĩnh vực mà thuật phong thủy nghiê
2.3.2 Phẩm chất c ủa một khu đất theo phong thủy
Trang 17Bang 4.1 Kiểm định phân phối chuẩn cia bién PRICE
Bang 4.2 Thống kê mô tả các biến dộc lập
Bảng 4.3 Kết quá thống kê mô tả biến
Bang 4.4 Ma trận hệ số tự tương quan
Bảng 4.5 Mô hình hồi quy mô hình log-lin lần đầu
Kiểm định đa cộng tuyển
Bang 4.7 Kiểm định phương sai thay dỗi
Bang 4.8 Kiém dinh dang mé hinh
Bang 4.9 Kiểm định sy cần thiết của biển trong rnô hình
Bang 4.10 Kiểm định phân phối chuẩn của phần dư
Bảng 4.11 Mô hình hồi quy mô hình log-lin đã robust
Bang 4.12 ‘Vi tri quan trong eta ede yéu 15
Trang 18
Hỗ Chí Minh” với việc sử dụng mô hình Hedonic bải nghiên cứu nảy sẽ phân tích làm rõ mức độ ảnh hưởng của các yếu tố phong thủy và tác động của những nhân tổ ảnh hưởng đến giá trị bất động sản cho những người sử dụng, những người mua bán
hay những nhà đầu tư hiểu rõ hơn về giá trị bất động sản trên địa bản TP.HCM
1.2.MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
thời phân tích hướng tác động của các yếu tố này đến giá tri bat động sản
Ứng dụng mé hinh hedonic để lượng hóa các yếu tổ tác động, đặc biệt là các
yếu tố phong thủy
1.3 CÂU HỘI NGHIÊN CỨU
Những yếu tô nào tác động đến giá trị đất ở trên địa bản TP.HCM?
Mức độ tác động của các yếu tố phong thủy đến giá đất ở như thể nào?
Ý nghĩa của việc lựa chọn bất động sản phù hợp phong thủy là gì?
1.4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Phương pháp phân tích tổng hợp đẻ thu thập các nghiên cứu khoa học trong và ngoài nước để lựa chọn phương pháp nghiên cứu khung phân tích phù hợp với mục
tiêu nghiên cứu
Phương pháp thông kê mô tả để mô tả các kết quả thống kê sơ bộ từ mẫu khảo
ây dựng hàm vả tiến hành hồi quy sau
đó kiêm định mô hình, Nhằm lượng hóa mối quan hệ giữa giá đất và các yếu tố tác động đến giá đất ở
1.5 PHẠM VI NGHIÊN CỨU
Đổi tượng nghiên cứu: nghiên cứu này chỉ khảo sát các yếu tố và mức độ tác
\ợ đến giá đất ở tại khu vực TP.HCM: vị trí, hình dáng, tích đất, BĐS hai mặt
tiền, BĐS bị đường đâm, BĐS gân chủa, BĐS có người chết
Phạm vi nghiên cứu: nghiên cứu này chỉ phân tích các yêu tố tác động đến giá đất ở tại khu vực TP.HCM trong giai đoạn từ tháng 01/2015 đến tháng 03/2018
Trang 19
Bang 4.1 Kiểm định phân phối chuẩn cia bién PRICE
Bang 4.2 Thống kê mô tả các biến dộc lập
Bảng 4.3 Kết quá thống kê mô tả biến
Bang 4.4 Ma trận hệ số tự tương quan
Bảng 4.5 Mô hình hồi quy mô hình log-lin lần đầu
Kiểm định đa cộng tuyển
Bang 4.7 Kiểm định phương sai thay dỗi
Bang 4.8 Kiém dinh dang mé hinh
Bang 4.9 Kiểm định sy cần thiết của biển trong rnô hình
Bang 4.10 Kiểm định phân phối chuẩn của phần dư
Bảng 4.11 Mô hình hồi quy mô hình log-lin đã robust
Bang 4.12 ‘Vi tri quan trong eta ede yéu 15
Trang 20
Hỗ Chí Minh” với việc sử dụng mô hình Hedonic bải nghiên cứu nảy sẽ phân tích làm rõ mức độ ảnh hưởng của các yếu tố phong thủy và tác động của những nhân tổ ảnh hưởng đến giá trị bất động sản cho những người sử dụng, những người mua bán
hay những nhà đầu tư hiểu rõ hơn về giá trị bất động sản trên địa bản TP.HCM
1.2.MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
thời phân tích hướng tác động của các yếu tố này đến giá tri bat động sản
Ứng dụng mé hinh hedonic để lượng hóa các yếu tổ tác động, đặc biệt là các
yếu tố phong thủy
1.3 CÂU HỘI NGHIÊN CỨU
Những yếu tô nào tác động đến giá trị đất ở trên địa bản TP.HCM?
Mức độ tác động của các yếu tố phong thủy đến giá đất ở như thể nào?
Ý nghĩa của việc lựa chọn bất động sản phù hợp phong thủy là gì?
1.4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Phương pháp phân tích tổng hợp đẻ thu thập các nghiên cứu khoa học trong và ngoài nước để lựa chọn phương pháp nghiên cứu khung phân tích phù hợp với mục
tiêu nghiên cứu
Phương pháp thông kê mô tả để mô tả các kết quả thống kê sơ bộ từ mẫu khảo
ây dựng hàm vả tiến hành hồi quy sau
đó kiêm định mô hình, Nhằm lượng hóa mối quan hệ giữa giá đất và các yếu tố tác động đến giá đất ở
1.5 PHẠM VI NGHIÊN CỨU
Đổi tượng nghiên cứu: nghiên cứu này chỉ khảo sát các yếu tố và mức độ tác
\ợ đến giá đất ở tại khu vực TP.HCM: vị trí, hình dáng, tích đất, BĐS hai mặt
tiền, BĐS bị đường đâm, BĐS gân chủa, BĐS có người chết
Phạm vi nghiên cứu: nghiên cứu này chỉ phân tích các yêu tố tác động đến giá đất ở tại khu vực TP.HCM trong giai đoạn từ tháng 01/2015 đến tháng 03/2018
Trang 21
MUC LUC
TRANG PIU BIA
LOL CAM DOAN
MUC LUC
DANH MUC CAC BANG
TÓM TẮT NGHIÊN CỨU
CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU TONG QUAN VE DE TÀI
1.1 DAT VAN DE see
1.2.MỤC TIÊU NGIIIÊN CỨU
1.3 CẬU HỘI NGIIÊN CỨU
1.4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CÚU
1.5 PHẠM VỊ NGHIÊN CỨU
1.6 Ý NGHĨA THỰC TIẾN CỦA NGHIÊN CỨU
1.7 CÁU TRÚC NGHIÊN CỨU
CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN
2.1 LƯỢC KHẢO 1 Ý THUYẾT BAT ĐỒNG SÀN
vy 1.1 Khái niém bat déng sản
Ww 1.2 Cae thudc tính của bất động sản
„1.3, Đặc điểm của bất đội
2.3.1 Phong thủy và các lĩnh vực mà thuật phong thủy nghiê
2.3.2 Phẩm chất c ủa một khu đất theo phong thủy
Trang 22
b Bang théng ké tan suất xuất hiện của các biến yếu tổ phong thủy 32
4.2 KET QUÁ HÔI QUY 133
e, Kiểm định đạng mô hình (kiểm định Ramsey RES 0
đ Kiểm định sự cân thiết của biến trong mô hình (kiểm định Wald) 3
CHUONG 5: KET LUAN
5.4 ĐỊNH HƯỚNG NGHIÊN CỨU TIẾP THEO
TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHY LUC KET QUA HỘI QUY
Trang 23
b Bang théng ké tan suất xuất hiện của các biến yếu tổ phong thủy 32
4.2 KET QUÁ HÔI QUY 133
e, Kiểm định đạng mô hình (kiểm định Ramsey RES 0
đ Kiểm định sự cân thiết của biến trong mô hình (kiểm định Wald) 3
CHUONG 5: KET LUAN
5.4 ĐỊNH HƯỚNG NGHIÊN CỨU TIẾP THEO
TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHY LUC KET QUA HỘI QUY
Trang 24c Quang cành phía trước nhà wl
2.3 LƯỢC KHẢO LÝ TIHUYẾT GIÁ TITỤ HƯỚNG - MÔ HÌNH IEDONIC13
2.3.1 Giới thiệu chung "-
2.3.2 Ứng dụng của mô hình Hedonic — - l4
2.4 LƯỢC KHẢO NGHIÊN CỨÚU THỤC NGHIỆM LIÊN QUAN lŠ 2.4.1 Các nghiên cửu trên thẻ giới .-lŠ
2.4.2 Các nghiên cửu tại Việt Nam, „ l6
3.1 MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU 19
3.1.2 Nhận dạng biến 19 3.1.3 Mô là và định đạng biến seo 2T
ø Biến phụ thuộc 21
bị Biến 1: Chiều rộng mặt tiền lâ đất (CHII:URONG) 21
b2 Biến 2: Diện tích lô đất (DITNTICH), sec 22)
bà, Biến 3: Cây chắn trước nhà (CAYCTHIAN)
b4, Biến 4: Lô đất bị đường; hẻm đâm vào (DUONGDAM)
bổ Biến 5: Lê đá gần chủa (GANCITƯA)
bó Biến 6: Lê đất tiếp giáp hai mặt tiền đường (TLATMATTIEN)
b7 Biển 7: Hinh đáng lô đất (HINHDANG
b8 Biến 8: Nhà có người chết rẻ (NGUOICHET)
b9, Biến 9: Nhà năm cuối hẻm cụt (CUOIHEMCUT)
3.1.4 Mô hình hỗi quy nghiên cứu
3.2 CÁC GIÁ THUYẾT NGHIÊN CỨU
3.3 DU LIỆU NGHIÊN CỨU
CHƯƠNG 4: KẾT QUÁ NGHIÊN CỨU
4.1, THONG KE MO TA CAC BIEN SO
4.1.1 Bién phy phude— dem gid
4.1.2, Các biên dộc lập trong mô hình
a Bang thẳng kê mô tả dữ liệu
Trang 25
b Bang théng ké tan suất xuất hiện của các biến yếu tổ phong thủy 32
4.2 KET QUÁ HÔI QUY 133
e, Kiểm định đạng mô hình (kiểm định Ramsey RES 0
đ Kiểm định sự cân thiết của biến trong mô hình (kiểm định Wald) 3
CHUONG 5: KET LUAN
5.4 ĐỊNH HƯỚNG NGHIÊN CỨU TIẾP THEO
TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHY LUC KET QUA HỘI QUY
Trang 26TOM TAT NGHIEN CUU
Trong bai nghiên cứu nảy học viên đã vận dụng lý thuyết bất động san dé phan
tích thuộc tính và đặc điểm của các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản, Dỗng thời kết hợp lý thuyết phong thủy trong lĩnh vực bất động sản để đánh giá phẩm chất
của một lô đất và phân tích các yếu tố phong thủy quan trọng và phổ biển xuất hiện
anh hướng đến giá trị bắt động sản Từ bộ dữ liệu thô gỗm 202 quan sát, học viên ứng
dung cơ sở thị trường để biến đổi mẫu qua hai bước là quy đổi về thời giam và quy
đổi về vị trí bất dộng sản dễ dưa các quan sát vào mô hình Hedonic Kết quả nghiên cứu cho thấy, ngoài các yếu tố thuộc về nhóm vị trí thi các yếu tổ phong thủy nhự
trước nhà có cây chấn, đường đâm, gần chùa, hai mặt tiền hình dáng, người chết,
cuối hẻm cụt đều có ý nghĩa trong mô hình Trong đó hai yếu tổ có tý lệ ảnh hưởng cao nhất là nhà gần chùa và người chết trẻ
Trang 27c Quang cành phía trước nhà wl
2.3 LƯỢC KHẢO LÝ TIHUYẾT GIÁ TITỤ HƯỚNG - MÔ HÌNH IEDONIC13
2.3.1 Giới thiệu chung "-
2.3.2 Ứng dụng của mô hình Hedonic — - l4
2.4 LƯỢC KHẢO NGHIÊN CỨÚU THỤC NGHIỆM LIÊN QUAN lŠ 2.4.1 Các nghiên cửu trên thẻ giới .-lŠ
2.4.2 Các nghiên cửu tại Việt Nam, „ l6
3.1 MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU 19
3.1.2 Nhận dạng biến 19 3.1.3 Mô là và định đạng biến seo 2T
ø Biến phụ thuộc 21
bị Biến 1: Chiều rộng mặt tiền lâ đất (CHII:URONG) 21
b2 Biến 2: Diện tích lô đất (DITNTICH), sec 22)
bà, Biến 3: Cây chắn trước nhà (CAYCTHIAN)
b4, Biến 4: Lô đất bị đường; hẻm đâm vào (DUONGDAM)
bổ Biến 5: Lê đá gần chủa (GANCITƯA)
bó Biến 6: Lê đất tiếp giáp hai mặt tiền đường (TLATMATTIEN)
b7 Biển 7: Hinh đáng lô đất (HINHDANG
b8 Biến 8: Nhà có người chết rẻ (NGUOICHET)
b9, Biến 9: Nhà năm cuối hẻm cụt (CUOIHEMCUT)
3.1.4 Mô hình hỗi quy nghiên cứu
3.2 CÁC GIÁ THUYẾT NGHIÊN CỨU
3.3 DU LIỆU NGHIÊN CỨU
CHƯƠNG 4: KẾT QUÁ NGHIÊN CỨU
4.1, THONG KE MO TA CAC BIEN SO
4.1.1 Bién phy phude— dem gid
4.1.2, Các biên dộc lập trong mô hình
a Bang thẳng kê mô tả dữ liệu
Trang 28TOM TAT NGHIEN CUU
Trong bai nghiên cứu nảy học viên đã vận dụng lý thuyết bất động san dé phan
tích thuộc tính và đặc điểm của các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản, Dỗng thời kết hợp lý thuyết phong thủy trong lĩnh vực bất động sản để đánh giá phẩm chất
của một lô đất và phân tích các yếu tố phong thủy quan trọng và phổ biển xuất hiện
anh hướng đến giá trị bắt động sản Từ bộ dữ liệu thô gỗm 202 quan sát, học viên ứng
dung cơ sở thị trường để biến đổi mẫu qua hai bước là quy đổi về thời giam và quy
đổi về vị trí bất dộng sản dễ dưa các quan sát vào mô hình Hedonic Kết quả nghiên cứu cho thấy, ngoài các yếu tố thuộc về nhóm vị trí thi các yếu tổ phong thủy nhự
trước nhà có cây chấn, đường đâm, gần chùa, hai mặt tiền hình dáng, người chết,
cuối hẻm cụt đều có ý nghĩa trong mô hình Trong đó hai yếu tổ có tý lệ ảnh hưởng cao nhất là nhà gần chùa và người chết trẻ
Trang 29Bang 4.1 Kiểm định phân phối chuẩn cia bién PRICE
Bang 4.2 Thống kê mô tả các biến dộc lập
Bảng 4.3 Kết quá thống kê mô tả biến
Bang 4.4 Ma trận hệ số tự tương quan
Bảng 4.5 Mô hình hồi quy mô hình log-lin lần đầu
Kiểm định đa cộng tuyển
Bang 4.7 Kiểm định phương sai thay dỗi
Bang 4.8 Kiém dinh dang mé hinh
Bang 4.9 Kiểm định sy cần thiết của biển trong rnô hình
Bang 4.10 Kiểm định phân phối chuẩn của phần dư
Bảng 4.11 Mô hình hồi quy mô hình log-lin đã robust
Bang 4.12 ‘Vi tri quan trong eta ede yéu 15
Trang 30
Bang 4.1 Kiểm định phân phối chuẩn cia bién PRICE
Bang 4.2 Thống kê mô tả các biến dộc lập
Bảng 4.3 Kết quá thống kê mô tả biến
Bang 4.4 Ma trận hệ số tự tương quan
Bảng 4.5 Mô hình hồi quy mô hình log-lin lần đầu
Kiểm định đa cộng tuyển
Bang 4.7 Kiểm định phương sai thay dỗi
Bang 4.8 Kiém dinh dang mé hinh
Bang 4.9 Kiểm định sy cần thiết của biển trong rnô hình
Bang 4.10 Kiểm định phân phối chuẩn của phần dư
Bảng 4.11 Mô hình hồi quy mô hình log-lin đã robust
Bang 4.12 ‘Vi tri quan trong eta ede yéu 15
Trang 31
c Quang cành phía trước nhà wl
2.3 LƯỢC KHẢO LÝ TIHUYẾT GIÁ TITỤ HƯỚNG - MÔ HÌNH IEDONIC13
2.3.1 Giới thiệu chung "-
2.3.2 Ứng dụng của mô hình Hedonic — - l4
2.4 LƯỢC KHẢO NGHIÊN CỨÚU THỤC NGHIỆM LIÊN QUAN lŠ 2.4.1 Các nghiên cửu trên thẻ giới .-lŠ
2.4.2 Các nghiên cửu tại Việt Nam, „ l6
3.1 MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU 19
3.1.2 Nhận dạng biến 19 3.1.3 Mô là và định đạng biến seo 2T
ø Biến phụ thuộc 21
bị Biến 1: Chiều rộng mặt tiền lâ đất (CHII:URONG) 21
b2 Biến 2: Diện tích lô đất (DITNTICH), sec 22)
bà, Biến 3: Cây chắn trước nhà (CAYCTHIAN)
b4, Biến 4: Lô đất bị đường; hẻm đâm vào (DUONGDAM)
bổ Biến 5: Lê đá gần chủa (GANCITƯA)
bó Biến 6: Lê đất tiếp giáp hai mặt tiền đường (TLATMATTIEN)
b7 Biển 7: Hinh đáng lô đất (HINHDANG
b8 Biến 8: Nhà có người chết rẻ (NGUOICHET)
b9, Biến 9: Nhà năm cuối hẻm cụt (CUOIHEMCUT)
3.1.4 Mô hình hỗi quy nghiên cứu
3.2 CÁC GIÁ THUYẾT NGHIÊN CỨU
3.3 DU LIỆU NGHIÊN CỨU
CHƯƠNG 4: KẾT QUÁ NGHIÊN CỨU
4.1, THONG KE MO TA CAC BIEN SO
4.1.1 Bién phy phude— dem gid
4.1.2, Các biên dộc lập trong mô hình
a Bang thẳng kê mô tả dữ liệu
Trang 32Bang 4.1 Kiểm định phân phối chuẩn cia bién PRICE
Bang 4.2 Thống kê mô tả các biến dộc lập
Bảng 4.3 Kết quá thống kê mô tả biến
Bang 4.4 Ma trận hệ số tự tương quan
Bảng 4.5 Mô hình hồi quy mô hình log-lin lần đầu
Kiểm định đa cộng tuyển
Bang 4.7 Kiểm định phương sai thay dỗi
Bang 4.8 Kiém dinh dang mé hinh
Bang 4.9 Kiểm định sy cần thiết của biển trong rnô hình
Bang 4.10 Kiểm định phân phối chuẩn của phần dư
Bảng 4.11 Mô hình hồi quy mô hình log-lin đã robust
Bang 4.12 ‘Vi tri quan trong eta ede yéu 15
Trang 33
c Quang cành phía trước nhà wl
2.3 LƯỢC KHẢO LÝ TIHUYẾT GIÁ TITỤ HƯỚNG - MÔ HÌNH IEDONIC13
2.3.1 Giới thiệu chung "-
2.3.2 Ứng dụng của mô hình Hedonic — - l4
2.4 LƯỢC KHẢO NGHIÊN CỨÚU THỤC NGHIỆM LIÊN QUAN lŠ 2.4.1 Các nghiên cửu trên thẻ giới .-lŠ
2.4.2 Các nghiên cửu tại Việt Nam, „ l6
3.1 MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU 19
3.1.2 Nhận dạng biến 19 3.1.3 Mô là và định đạng biến seo 2T
ø Biến phụ thuộc 21
bị Biến 1: Chiều rộng mặt tiền lâ đất (CHII:URONG) 21
b2 Biến 2: Diện tích lô đất (DITNTICH), sec 22)
bà, Biến 3: Cây chắn trước nhà (CAYCTHIAN)
b4, Biến 4: Lô đất bị đường; hẻm đâm vào (DUONGDAM)
bổ Biến 5: Lê đá gần chủa (GANCITƯA)
bó Biến 6: Lê đất tiếp giáp hai mặt tiền đường (TLATMATTIEN)
b7 Biển 7: Hinh đáng lô đất (HINHDANG
b8 Biến 8: Nhà có người chết rẻ (NGUOICHET)
b9, Biến 9: Nhà năm cuối hẻm cụt (CUOIHEMCUT)
3.1.4 Mô hình hỗi quy nghiên cứu
3.2 CÁC GIÁ THUYẾT NGHIÊN CỨU
3.3 DU LIỆU NGHIÊN CỨU
CHƯƠNG 4: KẾT QUÁ NGHIÊN CỨU
4.1, THONG KE MO TA CAC BIEN SO
4.1.1 Bién phy phude— dem gid
4.1.2, Các biên dộc lập trong mô hình
a Bang thẳng kê mô tả dữ liệu
Trang 34
b Bang théng ké tan suất xuất hiện của các biến yếu tổ phong thủy 32
4.2 KET QUÁ HÔI QUY 133
e, Kiểm định đạng mô hình (kiểm định Ramsey RES 0
đ Kiểm định sự cân thiết của biến trong mô hình (kiểm định Wald) 3
CHUONG 5: KET LUAN
5.4 ĐỊNH HƯỚNG NGHIÊN CỨU TIẾP THEO
TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHY LUC KET QUA HỘI QUY
Trang 35Bang 4.1 Kiểm định phân phối chuẩn cia bién PRICE
Bang 4.2 Thống kê mô tả các biến dộc lập
Bảng 4.3 Kết quá thống kê mô tả biến
Bang 4.4 Ma trận hệ số tự tương quan
Bảng 4.5 Mô hình hồi quy mô hình log-lin lần đầu
Kiểm định đa cộng tuyển
Bang 4.7 Kiểm định phương sai thay dỗi
Bang 4.8 Kiém dinh dang mé hinh
Bang 4.9 Kiểm định sy cần thiết của biển trong rnô hình
Bang 4.10 Kiểm định phân phối chuẩn của phần dư
Bảng 4.11 Mô hình hồi quy mô hình log-lin đã robust
Bang 4.12 ‘Vi tri quan trong eta ede yéu 15
Trang 36
MUC LUC
TRANG PIU BIA
LOL CAM DOAN
MUC LUC
DANH MUC CAC BANG
TÓM TẮT NGHIÊN CỨU
CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU TONG QUAN VE DE TÀI
1.1 DAT VAN DE see
1.2.MỤC TIÊU NGIIIÊN CỨU
1.3 CẬU HỘI NGIIÊN CỨU
1.4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CÚU
1.5 PHẠM VỊ NGHIÊN CỨU
1.6 Ý NGHĨA THỰC TIẾN CỦA NGHIÊN CỨU
1.7 CÁU TRÚC NGHIÊN CỨU
CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN
2.1 LƯỢC KHẢO 1 Ý THUYẾT BAT ĐỒNG SÀN
vy 1.1 Khái niém bat déng sản
Ww 1.2 Cae thudc tính của bất động sản
„1.3, Đặc điểm của bất đội
2.3.1 Phong thủy và các lĩnh vực mà thuật phong thủy nghiê
2.3.2 Phẩm chất c ủa một khu đất theo phong thủy
Trang 37MUC LUC
TRANG PIU BIA
LOL CAM DOAN
MUC LUC
DANH MUC CAC BANG
TÓM TẮT NGHIÊN CỨU
CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU TONG QUAN VE DE TÀI
1.1 DAT VAN DE see
1.2.MỤC TIÊU NGIIIÊN CỨU
1.3 CẬU HỘI NGIIÊN CỨU
1.4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CÚU
1.5 PHẠM VỊ NGHIÊN CỨU
1.6 Ý NGHĨA THỰC TIẾN CỦA NGHIÊN CỨU
1.7 CÁU TRÚC NGHIÊN CỨU
CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN
2.1 LƯỢC KHẢO 1 Ý THUYẾT BAT ĐỒNG SÀN
vy 1.1 Khái niém bat déng sản
Ww 1.2 Cae thudc tính của bất động sản
„1.3, Đặc điểm của bất đội
2.3.1 Phong thủy và các lĩnh vực mà thuật phong thủy nghiê
2.3.2 Phẩm chất c ủa một khu đất theo phong thủy
