Luận văn nghiên cứu giá Đất Ở phục vụ công tác quản lý tài chính về Đất Đai và phát triển thị trường bất Động sản tại thành phố lạng sơn tỉnh lạng sơn

Quản lý tài chính vẻ đất đai không chỉ đơn thuân là quản lý giá đât, quản lý các khoản thu từ đât để tăng thu cho ngân sách Nhà nước, mà côn là công, cụ để Nhà nước khuyên khích sử đụn

ĐẠI IIỌC QUOC GIA IIA NOT TRƯỜNG DAI HOC KHOA HOC TỰ NHIÊN

HOANG NGUYET ANH

NGHIÊN CỨU GIÁ ĐẤT Ớ PHỤC VỤ CÔNG TÁC QUẦN LÝ TÀI

CHÍNH VỀ ĐẮT DAI VA PIIAT TRIEN TID TRUONG BAT DONG

SAN TAL THANH PHO LANG SON, TINH LANG SON

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Ha Nội - 2011

NGHIÊN CỨU GIÁ DÁT Ở PHỤC VỤ CÔNG TÁC QUẦN LÝ TÀI

CHÍNH VỀ ĐẮT ĐAI VÀ PHÁT TRIÊN THỊ TRƯỜNG BẮT ĐỘNG

SAN TAI THANH PHO LANG SON, TINH LANG SON

Chuyén nganh: Dia chinh

M& s6: 60 44 80

LUAN VAN THAC Si KHOA HOC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

PGS.TS TRẢN VĂN TUẦN

Hà Nội - 2011

1.1 Cơ sở lý luận về giả đất và định giá dất cá ceeieiiereieireeØ

1.1.1 Tổng quan về định gia dat 6 một số nước trên thế giới - 5 1.1.2 Cơ sở khoa học hình thành giá đất O

1.1.5 Nguyên tắc và phương pháp xáo định gia dat ở Việt Nam -eese.20

1.2 Giá đất quan hệ với quân lự tài chính về đất đại 23

1.2.2 Giá đất trong mỗi quan hệ với chính sách tải cbính đất đai hiện hành ở Việt

1.3 Gia dit quan hệ với thị trường bất động sẵn 27

1.3.2 Giá đất trong thị trường bất động sẵm à.àneoeoeoi 2E

CHUONG 2: GIA DAT 6 BO THI TAI THANH PHO LANG SON TRONG MOI QUAN HE VOI QUAN L¥ TAT CHINH PAT PAT VA THI TRUONG

BAT BONG SAN

2.1 Khái quát chưng vẻ địa bản nghiên cứu

2.1.1 Đặc điểm tự nhiên và các nguồn tải nguyên đ

2.1.3 Tinh hinh quản lý sử dụng đất tại thành phố Lang Son 36

2.2, Hiện trạng giả đất ở tại Thành phổ Lạng Sơn năm 2011 39

2.3.1 Giá đất ở đo Nhà nước quy dịnh, co cosccooe `

2.2.3 Hiến động giá đất ảnh hướng đến thị trường bất động sản tại địa bản

2.2.4 Ảnh hưởng gid dat 3 dé thi đôi với quản lý tải chính vẻ đốt dai tai dia ban

CHƯƠNG 3: ĐÈ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP VẺ GIÁ ĐẮT Ở DỎ THỊ

PHUC VU CONG TAC QUAN LÝ TÀI CHÍNH ĐẮT DAI VÀ PHAT TRIEN

THI TRUGNG BAT BONG SAN TREN BIA BAN NGHTEN COU

3.1 Giải pháp về chính sách pháp luật đổi với quản lý giá đất đồ thị 93

3.2 Hoàn thiện công tác tổ chức dịnh giá co 93

3.3 Giải pháp điều chỉnh khung giá đất tại địa phương, - - 94 3.4 Một số giải pháp khác cho công tác quản lý tài chính đất đai và phát triển thị

DANH MỤC BẰNG, HÌNH

Bang 1.1: Khung giá đất ở tại nông thon

Bảng 1.2: Krung giả dất ở tại đô thị ị cnccscee

Bang 2.1: Chuyên địch cơ cầu kính tế thành phố T.ang Sơn giai đo an 2006-2010

Bang 2.2: Tiện trạng đân số thành phổ Lạng Sơn năm 2010

Bang 2.3: Phan bỏ điện tích đất và dân số theo dịa bàn phường, xã

đảng 2.4: Giá đất ở tại một số tuyến phổ chính trên địa bản Thanh phé Tang Son

Bảng 2.5: Giá đất trên thị đường vị trí I-KV] seo

Bang 2.6; Gia dat trén thi trường vị tri2-KV1

Bang 2.7: Gia dat trén thi trudng vị trí 3-KV1

Bang 2.8: Giá đất trên thị trường vị trí +KV1

Bang 2.9: Gia dat trén thi lrường vị trí 1-KV2

Bang 2.10: Gia dat trén thị trường vị trí +KV2

Bảng 2.11: Giá đất trên thị quong vi ti 3-KV2 vo csseeeneemnnaeiee

Bảng 2.13: Giá đái trên thị rường vị trí 4-KV2

Bang 3.13: Giá đất trên thị trường vị trí 1-KV3

Bảng 2.14: Giá đất trên thị trường vị trí 2-KV co e

Bảng 3.15: Giá đái trên thị trường vị rí 3-KV3

Bang 3.16: Giá đất trên thị trường vị trí +KV3

Bảng 2.17: Giá đất trên thị trường vị trí I-KV4

Bary 2.18: Giá đái trên thị trường vị trí 2-KV4

Bang 2.19: Gia đất trên thị trường vị trí SEV

Bang 2.20: Giá dất trên thị trường vị trì 4-KVA4

Bang 2.21: Gia dat trên thị trường vị trí 1-KV5

đảng 2.22: Giá đất trên thị rường vị trí 2-KVS

Bang 2.23: Gia dat trên thị trường vị trì 3-KW§ ào

Bang 2.24: Gia dat trên thị tường vị trí 4-KWS§ sesseesersseuoeuO

Bảng 2.25: Giá đất trên thị trường vị trí LKV6 - - 63 láng 7.26: Giá đất trên thị trưởng vị trí 2-KV6 XemeireoeeooeuOii Bang 2.27: Gid dal trên thị trưởng vị trí 3-KV6 - - 63

Bang 2.29; Gid dit én thi trưởng vị trí I-KV7 iecee "

Bảng 2.31: Giá đất trên thị trường vị trí 3-KV7 - - 67 Bang 2.32: Gia dat trên thị tưởng vị trí 4-KV7 Hee 8B Bang 2.33: Gia dat trén thi trudng vi iri 1-KV§ - - 68 Bang 2.34: Gia dit trên thi trường vị trí 2-KV§ - - 69

Bang 2.37: Ảnh hưởng của yếu tả vị trí đến giá đất ở qua cáo khu vực 723 Bang 2.38: Ảnh hưởng của độ rộng mặt tiền đến giả đất 74

Bang 2.39 Giá đối thành phố Lạng Sơn áp dụng cho địa bèn nghiên cứu tù năm

Bảng 2.41: Biển động giá đất ở tại một số vị tri cụ thể năm 2009 và 2011 82 Bảng 2.42: Tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo xã/phường 87

Bang 7.43: Thu tiễn sử đụng đất trên địa bàn thành phd Lang Son - 87

Bang 2.44: Diện tích dất thu hỏi thực hiện các du an trén dia ban các xã/phường, 89

Bảng 2.45: Giá đến bù vẻ đât ở tại dự án nghiên cứn - 90

Bang 2.46: Danh gia gia dat 4én bi tai du an nghiên cửu 90 Bang 3.1: Kiến nghị dể xuất khang giả dất ở đô thị một số tuyển phế trên dịa bản

Tình 2.1: Cơ cấu sử đụng đối ở thành phd Lang Sen - - 36

MO PAU

1 Tính cấp thiết của đề tải

Quá trình đổi mới của nên kính tễ nước ta, co chế thị trường dịnh hướng xã hội chủ nghĩa từng bước hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh với xu thưởng tất yếu là mọi yếu tỏ nguồn lực (đầu vào) của sản xuất kinh doanh và sản phẩm (đầu ra) đều trở thành hàng hoá, trong đỏ đất đai là một trong những, yêu tổ

quan trọng

Quản lý đất đại một cách hiện quả là mục tiêu chưng cửa cả thế giới, tuy nhiền các quốc gia khác nhau sẽ có cách quân lý khae nhau Ở Việt Nam, dật đai thuộc sỡ hifu loan din do Nha nude đại điện chủ sở hữu và thống rất quản ly bang các công, cụ: quy hoạch - kế hoạch sử dụng đát, kinh tế tài chính và pháp luật

Quân lý tài chính về đất dai là việc Nhà nước sử dụng công cụ tài chính để

quản lý đất đai Quản lý tài chính vẻ đất đai không chỉ đơn thuân là quản lý giá đât,

quản lý các khoản thu từ đât để tăng thu cho ngân sách Nhà nước, mà côn là công,

cụ để Nhà nước khuyên khích sử đụng, đất một cách hợp lý, tiết kiệm và ngày càng,

điệu quả; đẳng thời điều tiết và quản lý thú trường quyền sử dụng đất nói riêng, thị trường bất động sẵn nói chung nhằm phát triển thị trường nảy một cách lành mạnh, tiệu quả và bên vững, góp phan ngăn chặn nạn đầu cơ đất đại, đâm bảo công bằng,

vẻ tài chính trong sử đụng dat va phan phi nguẫn tài nguyên đất đai trong xã hội

lên cạnh đó tại Dại hội X cúa Dáng cũng đã xác định sự cần thiết tạo tính

đồng bộ các yêu tổ thị trường, trong đó có thị trường bắt động sản Báo cáo chính trị

tai Dai hội Dại biểu toàn quốc lần thứ X của Dảng chỉ rõ: “Phát triển đồng bộ và

quản lý có hiệu quả sự vận hành cáo loại thị trường cơ bản theo cơ chế cạnh tranh

lành mạnh Cùng với việc phát triển mạnh thị trường hàng hoá, địch vụ và thị

trường sức lao đồng, cân phảt triển vững chắc thị trường tải chỉnh, bao gồm thị trường vốn và thủ trường tiên tệ theo hướng đồng bộ, cơ cầu hoàn chỉnh, phái triển

đi trường bất động sản, bao gồm thì Irường quyên sử dụng dal và bắt động sản gắn liển với đất, làm cho đất đại thực sự trở thành nguồn vốn cho phát triển, thị trường

tất động sân trung nước có sức cạnh tranh so với thị trường khu vực ”

Dé phat huy được nguồn nội lực từ đất đai, thực biện công nghiệp hoá, hiện

đại hoá đất mước, đòi hỏi chứng ta phái o6 cơ chế, chính sách phù hợp nhằm tạo

nguồn thu cho ngần sách nhà nước, tạo vân cho đầu tư phát triển, thúc đầy sự hình

thành và phát triển lành mạnh của thị trường bắt động sản, trong đó dịnh giá đất là một công cụ, một biện pháp không thể thiểu Mặt khác, giá đất là một công cụ quản

lý vi mé eda nha nude, lam co sở quản by dat dai bing biện pháp kinh tế Quản lý tốt giá đất, biễn giá đất thành một phương tiện thực hiện chính sách tài chính, đảm bão nguồn thu ôn dịnh, lâu dài cho ngân sách nhà nước, tạo sự phát triển lành mạn: của thị trường bắt động sản, khắc phục những yếu kém trong công tac quan ly, sit dụng đất đai, đăm bảo sử dụng đất tiết kiệm vả hiệu qua

Củng với cô nước, Lạng Sơn (với những ưu thế về vị trí địa lý, các tuyến

dường giao thông (dường sắt và dường bổ), các cửa khẩu (quốc tế, quốc gia), các

cặp chợ đường biên) đã và dang thú hút các nhà đầu tư trong hoạt động sẵn xuấi,

kinh doanh trên nhiều lĩnh vực, tốc dộ dò thị hoá tương, dối nhanh, nhu cầu về vốn dầu tư, phát triển hạ tâng kỹ thuật, nhà ở, các cum công nghiệp, các khu vực kinh tế cửa khẩu có vai trỏ quan trọng nhằm phát triển kinh tế - xã hội trên địa bản tỉnh; song song với diểu đỏ, xuất hiện hàng loạt van dễ về quản lý phát triển đó thị mà mọi đô thị đang đôi hỏi Thành phố Lạng Sơn được coi như điểm đến hấp dẫn của giới đầu tư bất dộng săn trong thời gian gan dây Điều nảy mở ra nhiều cơ hội cho xột thị trường bất động sản phát triển sôi động, tuy nhiên cũng chính điểu nay khiển cho thánh phố Lạng Sơn đứng trước nạn đâu cơ đất đai điển ra trán lan, sử dụng đất kém hiệu quá và gây thất thu cho ngân sách Nhả nước

Vậy chỉnh sách tài chính về đất đai và giá đất ở dỗ thụ ở Lạng Sơn dã phù hợp

chưa? Hiệu quả quân lý tài chính về đất đai trên địa bản thành phố như thế nào?

Đâu là giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý tài chính vẻ dất dai và thị trường bất

động sẵn đối với thành phố Tạng Sơn?

Từ nội dung nêu trên, để tìm đến cơ sở khoa học trong việc xác định gia dat,

q

n thực hiện để tài: “Mgiiên

xây dựng giá đất phù hợp tụ trường, phục vụ công lá m lý nhà nước Irong hoại

động tài chính đất dai và thị trường bắt động sẵn, học

cứu giá đất ở, phục vụ công tác guản lý lài chỉnh về đất đạt và phái triển thị trường bắt động sản tại thành phố Lạng Sun, tinh Lang Son”

2 Mục tiêu nghiên cứu

- Làm rõ thực trạng giá đất ở (giá thị trường) và ãnh hưởng của thực trạng nảy đến công tác quản lý tài chính về đất đai và phát triển thị trường bất động sản tại thành phỏ Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn

- Để xuất một số giải pháp vẻ gia dat ở đô thị phục vụ công tác quan ly tai chính đất đai và phát triển thị trường, bất động sản trên địa bản nghiên cứu

3 Nhiệm vụ nghiên cứu

- Tổng hợp oơ sở lý luận và phương phản xác định giá đất ở đô thị ở nước ta

- Điều tra, kháo sát thực trạng giá đất ở dô thị tại thành phố Lạng Sơn năm

2011 và đánh giá biển động giá đất ở giai doan 2009 — 2011

- Phân tích thực trạng giá đất ở đỗ thị đối với công tác quản lý tài chính đất đai

và phát triển thị trường bất động sẵn khu vực nghiên cứu

- Dễ xuất một số giải pháp về giá đất ở đỗ thị phục vụ công tác quản lý tải

chính đất đai và phát triển thị trường bất động sản trên địa bản nghiên cứu

4 Phương pháp nghiên cứu

Để đạt được mục tiêu nghiên cứu đặt ra, trong quá trình thực hiện, đê tải sử dụng kết hợn nhiều phương pháp nghiên cứu, trong đó chủ yếu là vận dụng Lông

hợp các phương pháp nghiên cứu sau

- Phương pháp điều tra dữ liệu thị trường: sử dụng để điều tra giá chuyển

nhượng đất trên thục tế thị trường khu vực thành phó Lạng Sơn năm 2010

- Phương, pháp thu thập tải liệu, số liệu: dàng để thu thập các thông ti, tài liệu liên quan đến dặc diễn tự nhiền kinh tế - xã hội và cá tải liệu liên quan dén gia dat

khu vực nghiên cứu

- Phương pháp kế thừa: Thu thập tải liện nghiên cứu trong và ngoài nước có

điên quan; khảo cứu tải liệu và kế thừa có chọn lọc các kết quả nghiên cứu của các chương trình, công trình, đẻ tài khoa học có liên quan tới vẫn đẻ nghiền cửu,

- Phương pháp so sánh: Trên cơ sở kết quả nghiên cứa điểu tra giá đất, tiến

hành so sanh giá đất giữa hai thời điểm đẻ đánh giá biến động và so sánh với gia đất

do Nhà nước quy định

- Phương pháp tổng hợp, phân tích: Sử dụng để tổng hợp các kết quả về thực

trạng giá đất và tiễn hành phân tích thực trạng giá đất đổi với công tác quản lý tải

chính đất đại và phát triển thị trường bất động sản

5, Phạm vi nghiên cứu

To han chế về thời gian thực hiện nên học viên chỉ điều tra và xác định giá đất

ở tại ba trục đường chính mang tỉnh chất đai điện cho thành phỏ Lạng Son.

- Trên đường Triển Đăng Ninh diễu tra tát cã 12 đoạn dường ở cả 4 vị trí

‘Trong đỏ tại mỗi vị trí trên mỗi đoạn đường điều tra ở 3 điểm

- Trên đường T.ê Tợi điều tra tật cả 4 đoạn đường 6 cả 4 vị trí Trong đó lại

môi vị trí trên môi đoạn đường điều tra ở 3 điểm

- Trên đường Bà Triệu điều tra tắt cả 9 đoạn đường ở cả 41 vị trí Trong đó tại

mếi vị trí trên mỗi đoạn đường điều tra ở 3 điểm

6 Bỗ cục của luận văn

Luan văn được chúa thành 3 chương không kể phần mỡ đầu, kết luận vã phụ

lục

Chương 1: Cơ sở lý luận và phương pháp xác định giá đất ở nước ta

Chương 2: Giá đất ở dỗ thị tại thành phổ Lạng Sơn trong môi quan hệ với quần lý tài chính đất đai và thị trường bất động săn

Chương 3: Đề

ly tai chính đất đại và phát triển thị trường bãi động sản trên địa bàn nghiên cứu

ất một số giải pháp về giá đất ở đô thị phục vụ công tác quân

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ T.Ý TIẬN VÀ PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ DAT

NƯỚC TA

1.1 Cơ sở lý luận về giá đất và định giá đất

1.1.1 Tổng quan về định giá đất ở một số nước trên thế giới

Hiện ray, nhiều quốc gia trên thê giới với nền kinh lễ phát triển, hệ thống pháp

huật được quy định chặt đến hầu hết các lĩnh vực Trong lĩnh vục định giá bất động, sản nói chưng và định giá đất nói riêng của các nước phát triển và một sổ quốc gia

dang phát triển đã đạt được sự ốn định về hệ thống tố chức cơ quan định giá bấL động sân từ Trung ương đến địa phương với chức năng, nhiệm vu và cơ chế hoại động rõ rằng, có hiệu quả, tạo ra nguồn thu lớn hàng năm cho ngân sách quốc gia Dưới dây là một só ruô lủnh tổ chức và cơ chế hoạt động của cơ quan định giá tại Tnột sỐ nước:

1.1.1.1 Dịnh giá đất tại Đức

Dinh giá dất là nói về việc xác dịnh một giá cả giao dịch mua bản mỗi mét vuông đất trong khu vực xây dựng vá phí xây dựng, Ở Dức, giao dịch địa sản cũng, như giao dịch các hảng hóa vả thương phâm khác, là tuân theo quy định kinh tế thị trường một cách độc lập căn cứ vào cưng câu để điều tiết giá cả, mọi người đều có thể mua hoặc bán theo giả cả công bỏ trên thị trường địa sản

Giá cả giao dịch trên thị trưởng, địa sản dược quyết dịnh bởi các nhân tô Đổi

với người chủ dịa sẵn và người raua, thì thường họ không nắm vững lắm các thông,

tin trên thị trường địa sản, và cũng không có đủ các trí thức chuyên môn có liên

quan đến việc mua ban dia san Cho nén, họ không thể xác định giá cả giao dich một cách tương đổi chính

chính xác, cần phải có một số chuyên gia thông qua việc quan sát liên tục động thải của thị trường địa sản, thông qua nghiên cứu và quan sát cáo yêu tô cơ cầu tải sản, nhà của giả trị kinh tế của vị trí tải sản, xu thể phát triển từ nay về sau để định giá

Các chuyên gia nay bao gẻm các kỹ sư định giá, kiên trúc sư, công trình sư, kỹ sư

Do đó dễ có thể xác dịnh giá cả giao dịch một cách

kinh tế và luật sư Dễ làm công việc này một cách có hiệu quả và chính đáng, cin

'phải xây dựng một cơ cầu chuyên môn với chức quyên tương ứng,

Căn cứ vào số tay “Luật xây dụng” của Đức thì việc định giá địa sản là do một

cơ quan chuyên món độc lập phụ trách, dó là Ủy ban Định giá đất đại VỊ trí của ủy ban nay ö các bang là không hoàn toàn giống nhau Vi du: & bang Saxe thi bé ui

trong cục địa tịch, lãnh đạo cục địa tịch lả Chủ tịch của ủy ban; còn ở bang Morsoi

thì nằm trong cục tài chỉnh Nhưng xu thế sau nảy, cũng sẽ chuyên từ cục tài chín: sang, cục dịa tịch Bất luận là Ủy ban năm ở cục nảo thi chức quyên của nó dầu hoàn toàn độc lập, không chịu sy rang buộc hoặc can thiệp của bất kỷ ai Đề tránh thiên lệch thành viên của ủy ban được thay dối 4- 5 năm một lẫn Dưới ủy ban định giá là văn phòng, phụ trách công việc hàng ngày, văn phòng này là cơ quan thưởng trực, thường đóng ở cục địa tịch, các huyện (thị trần) của Đức đều có Ủy ban định giả và văn phòng, ở Bang và Vùng thì ủy ban định giá cao cấp phụ trách công tác định giá

của khu vực trực thuộc

~ Nhiệm vụ của Ủy bạn định giả

Nếu những cơ quan hoặc cả nhân sau đây đẻ xuất xin phép định giá thì

Uy ban định giả

+ phải tiên hành định giá đốt với thửa đất có kiến trúc, thửa

đất phi kiến trúc và quyền lợi địa sân:

> Cơ quan chủ quản phải hoán thánh nhiệm vụ định giá theo quy định

của “Số tay Luật Xây dựng”

> Cơ quan chủ quản phải tiền hành xác định giả cả dịa săn, mức tiên dễn

bu dia sản hoặc quyền lợi về dịa sản theo các quy dịnh của pháp luật

> Chi dia sin người có cùng quyền lợi người có lợi ích khác, người thừa

kế tài sẵn, luật sư tư nhân và người công chứng,

> Cơ quan tòa án và tư pháp

Kết qua định giá loại dất của Ủy ban định giá chủ yếu lả có tác dụng trong,

việc xác dinh giá cả giao dịch khi giao dịch dịa sản, khi mua bán trao tay dịa sản,

déi với Nhà nước có tác dụng trọng tải, khi dất đai bị trưng dụng xác dịnh mức dên

bi, ngoai re, kết quả dịnh giá còn thường được sử dụng trong việc xử lý tai sẵn công,

hữu tư nhân cho nên loại định giá này rất giống với định giá đất tiêu chuẩn ở nước

khác nhau cho nhú cầu của công láu định giá Cơ quan công chứng

có nghĩa vụ giao nộp phó bản, hợp đồng giao dich cha Uy ban định giá

- Ủy ban định giả cần phải giữ cho địa sản phó bản kết quả định giả

- Nếu không có quy dịnh và thỏa thuận khác thì kết quả định giá của Ủy ban

định giá sẽ không có hiệu lực ràng buộc

- Định giá đất được công bố công khai làm giá cả mm khảo

Ở Dức cứ cách một đến hai năm, Ủy ban định giá các Bang tiến hành chính lý

giá cả giao dịch địa sản theo vùng của từng khu vực, tính giá bình quản của từng +khu vực và công bổ cho công chúng, loại giá cả bình quân này gọi là giá cả tham

khão công khai tương tự giá đất chuẩn cơ bản của mước ta

- Quyền hạn của ủy ban dinh giá: Ủy ban dịnh giả dược thuyết mình déi với địa sản và địa sản ding dé so sánh về mức tiền mặt phãi trả, mức tiển dén ba trang dụng trong việc chính lý dất dai Đẻ thu thập giá cả giao dịch và số liệu càn thiết cho việc định giá, Ủy ban định giá có quyển yêu cầu chủ địa sản vả những người có

quyên lợi khác trình bảy các tái liệu, tư liệu có liên quan Chủ địa sẵn vả những,

người đăm nhiệm cẩn để cho nhân viên định giá với sự đồng ý của nghiệp chủ đi vào nhà ở đó Tòa án vả các cơ quan cân có sự hỗ trợ tư pháp vả tư vấn nhà nước đổi với Ủy ban định giá

- Những quy dịnh pháp luật có liên quan

Với sự đồng ý của nghị viện liên bang, với hình thúc pháp lệnh nhân đánh

Chính phủ Liên bang công bố các quy định về giá cã đất đai và thu nhập số liệu cân thiết để định giá

Thông qua hình thức pháp lệnh, nhân danh Chính phủ Hang: Quy định thành

lập ủy ban định giá vả sự hợp tác vả quyết nghị cho chuyên viên định giá trong

những tinh hudng đặc biệt mà “Số tay hiật xây dụng” không đề cập, quy định nhiệm

vụ của chủ tịch, quy định vẻ bồ trí vá nhiệm vụ của văn phòng, quy định tiên hành

thu thập giá cã mua bán, xáo định giá cả đất đai tham khảo công bổ giá cả đất dai

Tham khảo và các số liệu khác, tư vẫn cho các hộ sử đìmg, quy định tiền bế trg của

'Ủy ban định giá

11.12 Định giá dat tai Uc

Cơ quan dịnh giá đất ở Ức dược thành lập năm 1979 với nhiệm vụ cung

cap giả trị khách quan vốn cố của đảt nhằm phục vụ cho Nhà nước và khách

thăng theo luật định; chịu trách nhiệm thì bành những điều khoản của luật đâi

dai đế đưa ra sự đánh giá đất vị mục đích thuê cho toàn quốc (phục vụ yêu cầu quốc gia) vả địch vụ

Cơ cầu định giá gồm hai bộ phân: bộ phan định giá đất (khu trung tâm thủ

đô và vừng nông thôn) và bộ phân địch vụ tong hợp Bộ phận định giá gồm hai

- Định giá để phân xử đơn khiếu nại

Nhóm 2: địch vụ định giá bao gồm dịch vụ định giá phục vụ thuế trước bạ,

địch vụ định giá sản phẩm và tư vẫn các loại dịch vụ định giá khác

Hàng nằm vào thời điểm 30/06, ở Ứe Liên hành thống kê Lông thể định giá

đất chưa sâi tạo (4 năm một lần ở trung tâm thành phố và 4 hoặc 5 năm một lắn

ô khu vực nông thôn) và thống kê định giá tổng thể (5 năm một lần ở vùng nông thôn và 3 năm một lần ở trung tâm thủ đô),

Phương pháp định giá đất ở Ue

- Phương pháp lông hợp: là phương pháp phân tích giá bản hiển tại, so

sánh với giá cũ, tìm giả trị khấu hao, qua đó lìm được tỷ lệ khấu hao Phương,

pháp này dùng để nghiên cứu định hướng hoặc giá nghiên cứu trên các lô đại

điện nhằm ứng dụng để định giá hàng năm

- Phương pháp so sánh trực tiếp: là phương pháp so sánh với chính lỗ thữa

đất bằng cách điều chỉnh những thay déi vẻ giả trị So sảnh với những lỗ có

diểu kiện tương tự ở xung quanh

- Phương pháp kinh đoanh trung bình lợi tức hoặc kinh đoanh trưng binh

tiên lãi ròng: xuất phát từ cơ sở lý luận giá trị đất bằng tiên bản nó khi gửi vào

ngân hàng với lãi suất hiện hành sẽ thu được tiên lãi tương đương với khả năng,

sinh lợi hàng năm của đất

: Tién thué dat x 100%

Giá trị của đất =

Lãi suật ngôn hàng

- Phương pháp giả thuyết và phát triển (sử dụng để xác định giá trị chưa cai tao): phương pháp hình thành trên giá thuyết ở một lỏ đắt trồng tưởng tượng,

sẽ xây dựng một ngôi nhà sử dụng tiểm năng dất dai cao nhất, có hiệu quá nhật,

từ dỏ tính giá trị đã cải tao của dắt Phương pháp này chỉ dược áp dụng khi các

phương pháp xác định giá trị thực của đất không có khả nắng áp dung,

- Phương pháp phân chia nhỏ mang tính giả thuyết - phân tích bất biến: việc định giá vùng đải trống hoặc chưa sử dụng thích hợp với việc phân chia nhỏ được thiết lập đưới quan điểm thiết lập giả tn thị trường biện tại cho đất

đại

- Phương pháp định giá đất nông nghiệp: việc xác định giá đất nông

nighiệp đựa trên các yếu Lỗ về độ màu mỗ Lự nhiên bắt nguôn bir cae điều kiện tự

nhiên như: loại thế nhưỡng, lượng mưa, vị trí địa lý, địa hình

1.1

Dinb gia dat tai Singapore

G Singapore, công tác định giá đất được tiêu hành tại văn phòng đăng ký

đái Văn phêng nảy có nhiệm vụ tham mưu hỗ trợ cho Nhà nước trong việc xây đựng chiến lược quản lý đất đai: thực liện việc quản lý giao địch đối với vide bán đất công cho các đự án đầu tư và cho tư nhân Văn phông này còn thực

hiện việc cho thuê đất công vả ngăn chặn việc mua bán đất của Nhà nước bắt

hợp pháp,

Khi dưa ra các phương thức bán dất, cho thuê dất, văn phòng dịnh gia dit

lập ra dư thảo các phương pháp bán dắt, các văn bản pháp lý vẻ quân lý và sử

dung dal công dễ trình lên cấp Bỏ Cấp Bộ cần cú vào tỉnh hình thực tế và tỉnh

kha thi dé ban hanh cac văn bản pháp luật về đât đai

Việc thu hối đất đo Nhà nước giao, trưng thu đất và mua đất của tư nhân chỉ được thực hiện khi quỹ đất đỏ sẽ được sử đụng vac muc đích công cộng

Công tác định giá đất tại Smgapore được sử đụng vào mục đích tính thuế

và tính giá trị cho việc thuê đất: đánh giá tài chính cho các dự án tái phát triển

và thục hiện việo quan lý bất động sản

hoạt động về định giá đất, định giá bắt động sân

- Công tác định gia dat để phục vụ các mục dịch

+ Yêu cầu của quốc gia, dánh thuẻ, thu thuế, trưng mua đất của

Nhà nước

+ Tu van dich va cho dau tư, thực hiện các giao dịch dân sự về đất dai, bat động sản

+ Tư vấu pháp luật như giãi quyết tranh chấp, khiếu kiện

1.1.2 Cơ sở khoa học hình thành giá đất

Gia cá là biểu hiện tiền tệ của hàng hóa trên cơ sở giá trị, tuy nhiên dất dai là sản phẩm phi lao động cua con người, bán thân nó không có giả trị Do đó đổi với đất dai, giả cá đất đai phản ảnh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó lả

sự thu lợi trong quá trình mua bán có nghữa là tư bản hóa địa tô Khư vậy có thể nói

co sé khoa học chính để hình thành giả đất bao gdm: Dia td, 141 sudt ngan hang, quan hệ cũng cầu

* Địa tô

Ki nghiên cứu về các phạm trù kinh lê gắn liên với chế độ sở hữu dat dai Mác đã chỉ ra rằng: “Địa tô là mệt phạm trù nêu ra những căn cứ hỉnh thành giá

đất?( Ngõ Đức Cái (2003), Kinh lê tài nguyên đáp Theo thuậi ngữ

cố điển, “địa tổ” là một đạng hình thái đặc trưng của thu nhập mà chủ sở hữu đất đai hận được Đó là sân phẩm thăng du do những người sẵn xuất trong nông: nghiệp

ủa kinh lễ học

tạo ra và nộp cho chủ sở hữn Để lìm liệu về địa tô chúng 1a sẽ nghiên cứu bân chấL của địa tô, lấy sở hữu ruộng dất của chủ dật trong xã hội tư bản làm nên tầng

Dưới xã hội tư bản, khi quan hệ sản xuất tr bản chủ nghĩa được thiết lập trong,

xiông nghiệp thi trong lĩnh vực này hình thành ba giai cấp chính la: Dia chi, nha tu băn kính đoanh nông nghiệp và công nhàn nông nghiệp Địa chủ là người sở hữu

xuổng đất, họ có quyền định đoạt

tiếp sân xuất trên mảnh đất của mình hodc cho nha tw ban kính đoanh nông nghiệp thuê Muốn sử dụng ruộng đối, nhà tự bản nông nghiệp phải nộp cho địa chủ một

lử đụng đất (heo ý ruuốn của mrình Họ có thể trực

khoản tiên thuê ruộng đái ieo hợp đồng Số tiền phải trả đó được tính theo ting

âm và đương nhiên số tiển dé được hình thành một cách khách quan không phụ

thuộc vào nhà tự bân hay chủ ruộng đất mà theo mặt bằng chung về mức lợi nhuận trong toàn nên kinh tế, Khoản tiên đem nộp đó được gợi là địa tô, là giá trị kinh tế của quyền sở hữu đất đại của địn chủ

Nhà tư bản kinh đoanh nông nghiệp cũng chiếm đoạt giá trị thăng dư do công nhân nông nghiệp làm thuê tạo ra Lượng giá trị thăng dư chiếm đoạt đó phải đảm

10

bảo dược lợi nhuận bình quân của tư bản nông thiệp dã ứng ra, và sau nữa có một

khoản dõi ra để nộp địa tô cho địa chủ

Như vậy địa lô là bình thái theo đỏ quyên sở hữu đất được thục hiện L

kinh tế, tức là đem lại thu nhập cho người sở hữu đái Đề chỉ rõ bản chất của địa tô

'Mác đã phân chia địa lỗ (hành

- Địa tô chênh lậch: Là loại địa tô mà chủ đất thu được đo sở hữu những mãnh

đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như: Ruộng đất có độ raàu mỡ cao hơn, vị trí gân thị trường tiêu thụ hơn Là phân lợi nhuận đổi ra ngoài lợi nhuận bình quân

TDịa tò chênh lệch được chia làm hai loại là: Dịa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch

1

+ Dịa tổ chênh lệch 1: Là lợi nhuận thu được khi sứ dụng bai lượng tư

bắn và lao động ngang nhau trên củng một diện tích đã như nhau nhưng kết

quả thu được là khác nhau Dịa tô chênh lệch 1 nói chưng phải thuộc về chủ sở

hữu đất đại vị phân lợi nhuận siêu ngạch đỏ có được không phái do công lao động hay sự đầu tư của cải vật chất của nhà tư bản tạo ta ma do điều kiện tự

nhiên khách quan đưa lại

+ Địa tô chênh lệch IT: Là dịa tỏ thu dược do có sự đầu tư thâm canh của nhà tư bản kinh doanh nõng nghiệp

Như vậy địn tô chênh lệch T va địn tô chênh lệch TT là hình thái biển hiện của

địa tô chênh lệch, là lợi nhmận siêu ngạch do việc sử đụng các thửa đất có điền kiện

khác nhau về độ phi và vị trí Nó thế hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại

hông đất có cả hai yêu tổ Lự nhiên và thâm canh tạo ra

- Địa 1ô tuyệt đổi: Là địa tổ mà các nhà tự bản phải nộp cho địa chủ dù ruộng

đất tốt hay xâu Đó cũng là phản lợi nh"ận siêu nghạch đổi ra ngoài lợi nhuận bình

quân, hình thành nên bởi chênh lệch giữa giả trị nông phẩm thường cao hơn giả cả

sản xuất chung do cấu tạo hữu cơ của tư bản trong nông nghiệp thấp hơn câu tao

hữm cơ của tư bản bình quân xã hội

Tom lại địa tô chênh lệch hay địa tô tuyệt đổi có nguồn gốc và bản chất là giá

trị thặng du siêu nghạch của công nhân tạo ra dua trén cơ sở độc quyên tư hữu

ruộng đất

Xuất phát từ định nghĩa của Mác vẻ giá cả đất đai là "địa tô được Lư bản

hoa theo ty sual loi tite hiện hảnh"(Ngô Đức Cái (2003), Kinh lễ tài nguyên

đáp Khi nghiên cứu thị trường bất động sẵn, các nhà kinh tế trên cơ sở công

11

trình nghiên cửu địa tô của Mác, đưa ra công thức xác định về mặt lý thuyết giá

gả đất đại cần cứ vào địa lô và lất suất ngân hàng:

Giá cả đất đai =

Ty suất lợi tức hà Giá dất tỷ lệ thuận với dịa tô và tỷ lệ nghịch với lãi suốt ngân hàng, Sau

khi cho thuê, người sở hữu mất quyền sử dụng mảnh dat đó, dõi lại là khoản tiễn thu được Lử việc thuê đái Nếu đem gửi số liễn đó vào ngân hàng thì sẽ tu

được khoẩn lợi tức tương đương hoặc cao hơn địa tô thụ được khi sử dụng mảnh đất đó

* Lãi suất ngân hàng

Trong kiii doanh nói chung và kinh doanh nhà đết nói riêng, trước khi quyết định đầu tư điều dầu tiên người ta tỉnh toàn dến hiệu quả kinh té dem lai sao cho it nhất nó cũng bằng số tiền gửi vào ngân hàng, Đó là lý do ta cân xót tới lãi suất ngân kàng với lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương đối

Với xu hướng tăng trưởng của kinh tế xã hội thi lãi suât cá xu hướng giảm,

trong khi đó người mua thì muễn sở hữu một căn hộ gắn liên với đât hơn là gửi tiên

vào ngân hàng, đo đó mà giá đất ngày càng oó xu hướng tăng lên Vì vậy nhà tư bàn

kinh doanh muốn sử dụng đãi tối phải xác định được giá cả Trong đó tăng trưởng,

AL co xu hướng Lăng lên,

việc kinh đoanh bãi động sân luôn mang lại lợi nhuận

Tur đó có thê rút ra kết luận: Giá đất tỷ lệ thuận với địa tó và tỷ lệ nghịch với

lãi suắt ngân hàng

* Quan hé cung, ciu

Hàng hỏa thông qua trao đỗi buôn bám trên thị trường đã hình thành mối quan

hệ biện chứng giữa cưng và cầu, giữa sẵn xuất và tiểu dùng, Trong xuôi quan hệ đó

thể luện sự tốt đa hỏa lợi ích giữa người sân xuất và người tiếu dùng thông qua sự

cảng tối hơn chứ không bị háo món như các loại hàng hóa thông thường khác Vì

vậy quan hệ cung - câu trong thì trường đái đại điển biển có phần khác sơ với quan

hé cimg cdu trong thi trường hàng hóa khác Van dé nay có ý nghĩa đặc biệt trong, định giá đất bởi vì cưng đất về cơ bản có định và bất biển Giá đất trong một khu vực nhất định sẽ dược xác định bằng yêu tổ cầu như: Mật dé dân cư, tỷ lẻ tăng,

trưởng kinh tế, v

lâm và mức thụ nhập bình quân của người dần tại địa phương,

khá năng của hệ thông giao thông, tỷ lệ lãi suất vay thể chấp

Nếu biểu diễn cung cầu qua dé thi thi cung 1a một đường thẳng đứng có nguy

cơ dịch sang trái (do cung về đất có hạn và thâm chí có xu hướng giảm) Trong khi

đó, đường cầu về đất luôn địch chuyên về phía phải và lên trên (do cầu về đất luôn tăng) Nếu trường hợp emp về đất lá một đường thắng đứng, cầu về đất luôn dich chuyển lên trên và về phía phải thì giá đất Lăng

Tại thị trường đất Việt Nam, cung về đất có hạn song cầu vẻ đất đai lại luôn có

xu hướng tăng (vì đất đai có hạn nhưng sức sản xuất thì vô hạn va dan sé thi cũng

ngày cảng tầng) Do đó, đưới tác động của quy luật cùng cầu, giá đất có zu hướng

ngày cảng tầng và được thiết lập ở điểm cân bằng mới giữa cung và câu Nói cách

khác giá đất luôn có xu hướng được thiết lập ở mức cao hon dé can bằng lượng

cưng có hạn về đất với lượng cầu có khả năng thanh toán ngày cảng tăng và thay

đổi giữa các mục đích sử dụng đất khác nhan (ngoại trừ các cơn sốt đất),

1.1.3 Giá dất tại

Đất dai là sản phẩm phú lao dộng, bản thân nở không có giá trị Do đó đối

đất dai mẻ nói, giả cả đất dai phản ánh tác dụng của đất dai trong hoạt dộng kinh tế,

nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, có nghĩa là tư bản hỏa dịa tô Nói cách

khảo giả cá đất đại cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một

ói

khoảng thời gian nao do,

Theo Điều 55 - T.uật Đất đại 2003, giá đất được hình thành trong các trường

hop sau day:

- De Ủy ban nhân dan (UBND) tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy

định,

13

~ Do dâu giá quyền sử dụng dất hoặc đầu thầu dự án có sử dụng dat,

- Do người sử đựng đât thoả thuận về giá đât với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đôi

Khoản 4 - Diễu 56 - Luật Dat dai 2003 quy định: “Giá đất đo Uỷ ban nhân dan

tỉnh, thanh phê trực thuộc trưng ương quy định được công bổ cổng khai vào ngày

OL thang 01 hàng năm được sử đựng làm căn cứ để tính thuế sử đụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, tính tiền sử dụng đất và tiễn thuê đất khi giao

đất, cho thuê đất không thông qua đâu giá quyển sử dung đắt hoặc đầu thâu dự án

có sử đụng dat; tinh gia tri quyền sử đựng đất khi giao đất khóng thu tiên sử dung

đất, lệ phí trước bạ, bổi thường khi Nhà nước thu hồi đất: tính tiên bổi thường đối

với người có hành vị vị phạm pháp luật về đất đại mà gây thiệt hại cho Nhà nước”

Do đó chứng ta có thể hiểu "Giá đất" là cầu nếi giữa mỗi quan hệ về đất đại -

tiết quản lý đất đai qua giá hay

thị trường - sự quản lý của Nhả nước Nhả nước

nói một cách khác: Giá đất là công cụ kinh tế để người quản lý và người sử đựng

đất tiếp cận với cơ chẻ thị trưởng, đồng thời cũng là căn cú để đảnh giá sự công

bằng trong phân phối đất đai, để người sử đụng thực hiện nghĩa vụ của mính vả Nhà

nước điều chỉnh các quan hệ đất đại theo pháp luật Như vậy, giá đất do Nhà nước

quy định chỉ nhằm đế giải quyết mỗi quan hệ kinh tế giữa Nhà nước - chủ sở hữu đất và người sử dụng đât - người được Nhã nước giao đất hoặc cho thuê đất, không

áp dung giá này cho giao dich dan su như chuyển quyén str dung dat, thé chap gia

trị quyên sử đụng đất giữa những người được Nhà nước giaa đât và cho thuế dat

Giá bán quyền sử đụng đât được hình thành trong các giao dịch đân sự là do các bên

tự thoả thuận và giá này được gọi là "giá đất thực tế" hay "giá đất thị trường”

Gia đất thị trường là giá ban quyền sứ dụng đất của một mãnh đất náo đỏ có thê thực hiện phù hợp với quy luật giá trị đrao đổi ngang giá), quy luật cung cầu,

quy lưật cạnh tranh biếu hiện bằng tiển do người chuyển nhượng (bán) và người

nhận chuyển nhượng (mua) tự thoả thuận với nhau tại thời điểm xác định

Như vậy trên thực tẻ có hai loại giả đất giá do Nhà nước quy dinh va gia thi trường llai giá nảy đều có mặt trong việc xứ lý quan hệ đất đai (hoặc trực tiếp hoặc gián tiếp) giữa Nhà nước với người sử dụng đất

Hau hết những nước có nên kính tế thị trường, giá đất được biểu là biểu hiện

ml gid trì của quyên sở hữu đất đại Ở nước (3 đãi đai thuộc sở hữu toàn dân, gia ca

14

dất dai là dựa trên giá chuyển nhượng quyền sử dung dất, là tổng hòa giá trị hiện

"hành của địa tô nhiều năm được chỉ trả một lần, là hình thức thục hiện quyền sở hữu dit dai trong kinh tế Tại diều 4 Luật Đất Đai nắm 2003 ghi rõ “Giá quyền sử đụng, dất (giá đất) là số tiên tỉnh trên đơn vị điện tích đất do Khả nuớc quy định hoặc dược hình thành trong giao dịch vẻ quyền sử dụng dất”

Giá đi là một phạm trủ kinh lê khách quan, nó gắn liền với quá trình trao đổi,

chuyển nhượng, thể chấp, bảo lãnh, thừa kế Trong quả trình sử dụng đất luôn luôn có lao động kết tính trong đất nêu đất đại có giá trị và giá trì sử dụng Khi hai gia tri này được thể hiện qua quan hệ trao đôi tức là có người mua và người bản thì đất dai trở thành bàng hoá Giá đất được cơi là một tiêu chuẩn dễ đánh gid mie dé, hiệu quá của quá trình sử dụng dất Đây là một vấn dễ rất phức tạp mà hiện nay còn nhiều quan diễm khác nhau thâm chỉ trái ngược nhau Trong đỏ cỏ các quan diễm

nỗi bật sau:

Có quan điểm cho rằng với mục đích xác định giá đất nhú biện ray cần phái giải quyết, điều heà hai lợi ích luôn đổi lập nhau: Xác định giá đất để tính nguồn tha

gân sách Nhà nước như: tính thuế, lính Hiển giáo đất, Liên thuê đất, liển sử dụng

đất, lệ phí trước bạ Xác định giá đất để bôi thường cho người sử dụng đất khi

hà nước thụ bồi đẤI, khi thế chấ

áp, khi đấu giá quyền sử dụng dat, dé tra ng va thi

hành án Đó là hai mặt đối lập nhau về lợi ích Thực chất quan điểm này là đi giật

quyết hải hoá lợi ích của Nhà nước và các bên liên quan trong quan hệ giao dịch

din sự Đề giải quyết kới ích của người bị Nhà nước thu hồi đất thì Nhà rước phải

Đổi thường cho người sử dụng dat Khi Nhà nuớc thu hỏi đất phục vụ cho mục dích

công công, quốc phòng an ninh sé gay ảnh hưởng rất lớn đến đời sống của người bị thu hdi dat Dat dai, tai san bi thu hoi mặc dù dược bồi thưởng nhưng các hộ trong, điện phải di dời sẽ gặp rất nhiều khỏ khăn, nếu không có khu tái định cư họ phải tự

di tim noi 6 mới Đặc biệt đối với những hộ có vị trí đất tốt đang tiến hành kinh doanh có hiệu quả mà phái di đời đến vị trí khác sẽ ánh hướng rất lớn đến doanh thu cúa họ Trong trường hợp đó việc thu hỏi đất của Nhà nước đã ảnh hướng trực tiếp đến lợi ích trước mắt của cáo cả nhân, hộ gia đỉnh và các tổ chúc Mặt lhác, người Việt Nam cỏn có tâm lý gắn bó với nơi mình sinh sống, không muốn chuyên đi nơi

khác với những mối quan hệ khác Vì thê đề giải quyết lợi ích của người bị thu hỏi

đất đồng thời thuyết phục được tâm lý ấy, Nhà nước phải đặt ra giá bồi thường hợp

lý để

ng làm tổn hại đến lợi ích của họ

15

Bên cạnh đỏ còn có quan điểm cho rằng cần phải giải quyết dâu tiên vận dé hai giá đối với củng một thửa đất, với hai nội dung lả: Một là, gia dit do Nha nước xác định khu thu hổi đất căn lấy theo gia dất khi chưa chuyển mục đích sử dụng, chưa có dầu tư, do đỏ giá thấp (ví dụ là giá đất nông nghiệp); nhưng sau khi chuyển anue dich six dung dé giao, dé cho người khác thuế, thì giá dất cao (ví dụ là giả dất ở tai dS thi) Lai la, xem xét giá đất do Nhà nước xác định vả giá chuyển nhượng thực

tế trên thị trường, Thực tế có hai loại giá đất được áp dụng đó lá giá thị trường và giá chuẩn Giá thị trường của đất là giá hiện thục áp đọng trong mua bản quyên sử dụng đất, giá này tự điều chính lên xuống tuỳ theo nhu cầu sử dụng đất và chính

sách của Nhà nước về

At dai Giá chuân là giá đo Nhà nước xây đựng dựa trên các yếu tổ: giá cá thị trường, múc thu nhập của người tiêu dùng, sức mua của đồng tiên

Ja pia tai da, tôi thiểu do

hà nước quy định để quản lý giá đất và kiểm soát sự biến động của thị trường đất

phục vụ cho mục tiêu quản lý Nhà nước về đât đai Với 4 lần thay đối khung giá đất

của Chính phú, với khoảng vải năm một lân thay đối khung giá của các LND tỉnh, với sự biển động kinh tế, xã hội rất khác nhau của 64 tính, thành phố làm thay đối

cơ câu sử đụng đất đã làm cho khoảng cách giữa giá đất của Nhà mước và giá

Thông thường giá chuẩn được xây dựng thành khung gỉ

chuyển nhượng quyển sử đụng đất thục tế cách biệt, vượt ra khối tâm kiểm soát của

hà nước tạo ra nhiều mâu thuẫn trong xã hội

1.1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giả đất

* Các yêu tô tự nhiên: là yêu tổ của bản thân đất đại, yếu tổ tự nhiên Ta yêu tổ tổn tại ngay trong tự nhiên hình thành của một thửa dất Nhóm các yêu tổ tự nhiền

ảnh hưởng đến giá đất bao gồm:

- Mục đích sử dụng:

+ Mục dịch sử dụng do tự nhiên hình thánh

! Mục dich su dung theo quy hoạch

+ Ảnh hưởng của mục địch sử đụng đến giá đất,

- Địa điểm:

+ Phạm vị rộng là một vùng, một địa phương

+ Phạm vi hẹp là xã, phường, tổ đân phố, cum din cu

+ Ảnh hưởng của địa điểm đến giá đất,

16

- Vị trí thủa đất dất đai luôn có dịnh, không thể di chuyển vị trí sang chỗ

vì vậy sự thuận lợi của vị trí sẽ Lao ra sự khác nhau về địa lô, giá đất và khả năng thu lợi của đất Một thửa đất ở vị Irí thuận lợi có thể sử dụng vào một

số mục đích khác nhau như: vừa để ở, vừa có thế xây dựng cửa hàng, hay xây

dung nhà hàng, khách san; hoặc làm trụ sở công ty, văn phòng đế kinh doanh hoặc cho thuê De đó thửa đất ở vị trí nảy có giá trị cao và giá đất sẽ cao hơn các vị trí khác kém thuận lợi hơn

~ Phạm vi rộng, hẹp ving lân cận thửa dất;

- Chất đất (độ phì) phù hợp với mục đích sử đụng: đất xây dựng công trình, đất khai thác khoáng sản, đất sản xuất nông nghiệp

- Kích thước, hình thể, diện tích thửa dất, ảnh hưởng dến giá trị sinh lời

dung nhà ở bao giờ cũng có giá cao hơn một mảnh đất khác có điện tích hợp,

tinh thế trung bình trên cùng một đường phổ Ở Lạng Sơn kích thước phố biến

-§m vá chiều sâu từ 10 +

đáp ứng được yêu cầu của người dân là mặt tiền từ

12m

- Dặc điểm trên bê mặt và dưới lòng đất

- Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro de dọa khác của tự nhiên

- Giá trị của đất dai con phụ thuộc vào điều kiện cơ sở hạ tâng kỹ thuật: hệ

thống đường giao thông, hệ thông cung cấp điện, hệ thống cập thoát nước giá

đất sẽ cao nến nơi đó có các yếu tế trên được đầu tư xây dựng tốt Hoặc ở những khu vực cỏ điều kiện về cơ sở vật chất kỹ thuật tốt như: trường học,

bệnh viện, công viên, khu thê thao, khu dân cư tập trung có dan tri cao vú các dich vụ công cộng khác anh hướng trực tiếp đến dời sóng vật chất, tình thần, ảnh hưởng đến hoạt dòng kinh doanh thì giả dất sẽ cao hơn ở những nơi khác

gó điều kiện hạ Lầng xã hội kém hon

- Yến tố môi trường có ảnh hưởng trực tiệp đến sức khỏe và đời sống của cộng đẳng Dặc biệt đối với khu đân cư thi yếu tổ môi trường cũng gép phần

quyết định đến giá đất

17

* Quan hệ cung cầu: Quan hệ cung cầu có ảnh hưởng đến giá cả hàng hóa nói chung cũng như đến giá đất nói riêng,

Tính đặc biết của quan hệ cung cầu về đất dai fa do đất đai có hạn (cung

có hạn), mặt khác đo sự phát triển vẻ kinh tế, đo dân số ngày càng gia tầng nhất

la tai cde dé thị lớn dẫn đến cầu về đất đai tăng làm cho giá đất biến động theo

cung về đất là tương đổi

- Cầu vẻ đất nói lên nlưu cầu sứ dụng, đất và khả năng thanh toản của người

có nhu câu (cầu có khả năng thanh toán) Câu vé dat dai phy thuộc váo các yếu

tổ như: giá cả dat dai (cau vé dat dai vận dông ngược chiều so với giá cả, cau cảng lắng thì giả dất cảng cao; cầu cảng thấp thỉ giá dất giảm); thu nhập người tiêu đùng (thủ nhập người liêu dùng tăng lên đưa lới khả năng thánh toán đối với các hàng hoá và dịch vụ tăng theo); yến tô pháp lý, các thủ tục pháp lý và những yếu tổ tâm lý cũng có ảnh huởng rái lởn đến giá cũ đất đai hiện nay của

Việt Nam

* Chính sách điều tiết củu Nhà nước

Một trong những đặc trưng cơ bản của giá đất là chịu ảnh huởng lớn lác động từ phía con người; trong đó tác động do chính sách điêu tiết của Nhà nước

vừa có lỉnh đặc trưng, vừa như một nhân 1ô ảnh hưởng

Các chính sảch điều tiết của Nhà nước bao gdm:

- nh sách - Pháp luật đất đai điều chỉnh các quan hệ đất đại hình thành

nén gia dat

18

- Chính sách phát triển kinh tế của Nhà nước có tác dụng khuyến khich,

thúc đây hoặc hạn chế sự phát triển của tủ trường bắt động sân cũng như giá đạt gũa từng vùng, từng địa phương khác nhau

- Quy hoạch sử đụng đắt

- Các quy định về xây đựng và kiến trúc

- Cáo chính sách tài chính, các loại thuế và mức thuế hiện hành, các quy

định của Nhà nước về giá đất

- Tỉnh trạng pháp lý của bất động sản trong khu vực

Tối với nước ta hiện nay thì yếu tố quy hoạch là một rong những yếu tố quan trọng nhất có ảnh hưởng đến giá đất Quy hoạch đất đai tạo nên giá trị tiêm năng của đất Đôi với những vùng có quy hoạch tổng thẻ được Nhà nước phê đuyệt thì giá đất tại vùng đó sẽ tăng lên rất lớn ITen nữa, quy hoạch dat dai điều chính số lượng tùng loại đất trong tổng quỹ đất theo lãnh thổ làm tác động dến quan hệ cung - cầu gây biến động vẻ giá ca dat dai

Bên cạnh đó, các quy định về xây đựng và kiến trúc, quy định về sử dụng

đất đai xây đựng nhà cửa và các công trình khác gắn liên với đãi, các chỉnh

sách tài chính liên quan đến đất đai, các loại thuế và nức thuê hiện hành và

tình trạng pháp lý của thửa đất cũng tạo nên sự biên đối về giá cả dat dai

* Các yêu tỗ xã hội

~ Đặc điểm khu dân cử,

- Tình trạng môi trường;

- Mật độ dân số;

- Tình trạng nhận thức, tâm lý và tập quán của người dan trong ving;

- Yéu té vé an ninh chính trị, tật tự an Loàn xã hội và trật tự công cộng;

- Tâm lý, thị hiểu, truyền thông,

Đối với nước ta yếu tổ tâm li và mật dộ dân số la hai yêu tô xã hội cơ ban

có ảnh hưởng đến gia dat

- Mật độ đân số tác động đến mọi mặt xã hội và tác động trực tiếp đến quan hệ cung - cầu về đất đai Sự gia ting din số (tụ nhiên, cơ học) là áp lực

19

lớn làm tăng nhu câu về dắt ở và nhà ở, nhất là tại các đô thị lớn dẫn dén giá cả

về dát cũng tăng lên

- Yếu tổ tâm lý có tác động đến giá đất theo từng thời gian và địa điểm Yếu tế tâm lý thường phụ thuộc theo thói quen, tập quán và xu hướng chung của một cộng đồng, dân tộc

1.1.5 Nguyên tắc và phương phản xác định giá đất ở Việt Nam

1.1.5.1 Nguyên tắc xác định giá đất

Điều 56 - Luật Đất dai 2003 quy định Việc dịnh gia đất của Nhà nước phái bão đâm các nguyên lắc sau:

- Sat với giá chuyên nhượng quyển sử đụng đất trên thị trường trong diéu

+kiện bình thường; khi có chênh lậch lớn so với giá chuyển nhượng quyến sử

đụng đất trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp;

- Các thửa đất liên kể nhau, có diễu kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cầu

ha ting như nhau, có cũng mục đích sử dụng hiện tại, cling muc dich sd dung theo quy hoạch tủ mức giá như nhau;

- Dất tại cáo khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, có điều kiện tự nhiên, kết cầu ha ting tại chỗ, điền kiện kết câu hạ tầng

như nhau, có củng mục địch sử dụng hiện tại, củng mục địch sử đụng theo quy hoạch thì mức giả như nhau

1.1.5.2 Phương nhấp xác định giá đất

2004 Chính phủ ban hành Nghị định 188/2004/ND-CP về Phương,

pháp xáo định giá đất và Khung giá các loại đất và được sửa đổi bố sung tại Nghị

định 123/2007/XD-CP ngày 27/7/2007 Ngoài ra, cản có thông tư 145/2007/TT- BIC ngày 6/12/2007 của Bộ tải chính vẻ Hướng đẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP quy định 4 phương pháp xác định giá đất:

Ngày L

- Phương pháp so sảnh trục tiếp là plương pháp xác định mức giá thông qua việc tiền hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyên nhượng quyên sử dụng đất trên thị trưởng của loại đất tương tự (về vị trí, loại đất, bạng đất, kích thước, tình thể, điện tích, loại đô thị, loại đường phố) để so sánh, xác định giá của thủa đất, loại đất cân định giá

20

- Phương pháp thu nhập là phương pháp xác định mức giá tỉnh bằng thương số giữa mức thu nhập thuần túy thu được hảng năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gỡi tiết kiệm binh quân một năm của loại tiễn gởi việt nam đồng kỳ hàn

12 thang tai ngan hang thyong mai Nha nước có mức lãi suất tiên gửi tiết kiệm cao

- Phương pháp thăng đu là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trồng có

tiêm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyến đối mục dich sir dung

đất để sử đụng tết nhất bằng cách loại trừ phân chỉ phi ude tinh dé tao ra su phat

triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của BĐS,

Khung giá một số loại đất theo Nghị định 123/2007/ND-CP ngày 27/7/2007:

Băng 1.1: Khung giá đât ở tại nông thôm

Đam vị nh: Nghìn đẳng HẺ

Mức giá | tổ thiểu | tổida |tốitiểu| tổida | tổitiểu | tốida

Bang 1.2: Khung giá đất ở tựi đô thị

Pun vi tinh: Nghìn đồng AmỂ

Mức giá | tôi thiểu ida |tôHiễn tổiđa | Hồidiẩn | tổiđa

Mứcgiá | tổihiểu | Wide |hốithiổểu lổđa | tố điếu | dối đã

dất, tỉnh lẻ phí trước bạ khi chuyển quyền sử dụng dâ0, tính tiên bôi thường vé dit

khi Nhà nước thu hồi đất

Nghị định 17/2006/NPLCP và Nghị định 123/2007/NĐ-CP quy định trường

hep giao dat cé thu Gén str dụng đất mà không thông qua đâu giá quyền sử dụng đái hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, trường hợp lính tiền bồi thường khí Nhà nước

thu hồi đất, trường hợp doanh nghiệp Nhá nước cổ phần hóa lựa chọn hình thức

giao đất ma gia dal do Uy ban nhân dân tính quy định chưa phủ hợp với giá chuyển quyên sử dụng đất trên thị trường thì Ủy bau nhân dân phải quyết định lại múc giá

Nghị định 188/ND-CP ngày 16/11/2004 của chính phủ vẻ Phương pháp xác

định giả đất và khưng giá các loại đất

Nghị định 123/2007/ND-CP ngày 27/7/2007 của chính phú vẻ Sa đổi, bỗ

sưng một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP

Thông tư 145/2007/TT-BTC ngày 6/12/2007 của Bộ tải chỉnh về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP

Các đữ liệu điều tra hiện trạng về đất đỏ thị (giá thị trưởng) tại địa phương

được hình thành qua chuyển nhượng quyền sử dụng đất

- Trình tự và phương pháp:

&3ước 1: Xác định khưng giá đất tương ứng với loại đồ thị

Căn cứ vào phân loại đô thị, đối chiếu bang gia đất đô thị theo Nghị định 188/2004/ND-CP, ta tim khung giá chuẩn mà Nhà nước quy dinh cho đô thị ma chúng ta đang cần xác định giả

e Bước 2: Phân loại đường và vị trí đất đồ thị

«Bước 3: Xác định giá cho từng vị trí

Căn cứ điều kiện cụ thể tại địa phương, việc xác định giá cho từng vị trí đất có thể sử dụng một trong hai cách sau:

- Cách thử nhật: Định giá trực tiếp cho từng vị trí dắt

Trong mỗi vị trí đất của từng loại đường phố hoặc từng đoạn phổ cụ thể lựa

ba thủa đất tại cáo điểm khác nhau có Hnh đại điện cho cỗ vị trí đãi

chon ra tai th

Sau đó, tiễn hành xác định giá của lừng thửa đất bằng cách áp đụng các phương pháp xác định giá đất và lính giá một đơn vị điện tích (mỂ) của từng thửa đất

Giá đất của từng vị trí được xác định là mức giả bình quân của các mức giá

của các thủa đất đã lụa chọn nêu trên

- Cách thủ hai: Định giá đất vị trí 1 của từng khu vực, từng loại dường phố, sau đỏ sử dụng hệ số vị trí đất để định giá cho các vị trí đất còn lại của từng khu vực, từng loại dường phố hoặc từng, dường phỏ Cách thức xác dịnh giá đất vị trí 1 thục hiện như định giả trực tiếp cho từng vị trí đất nêu trên

xếp loại vị trí đất Ủy bạn nhân dân cấp Tĩnh tiên hành xây dựng hệ số vị trí định giá đất cho từng loại đường phố của cáo loại đồ thị theo

Căn cứ vào tiêu thức

nguyên tắc: Đất vị trí số 1 của dường phó nảo có mức giả cao nhất của đường phố

đó ứng với hệ số 1, đất lại cáo vị trí tiếp theo của từng loại dường phó tuong ứng có

kệ số thấp hơn ứng với các mức giả thấp hơn

Ở Thành phố Lạng Sơn việc đình giá được xác định theo cách thứ nhất túc định giả trục tiếp cho từng vị trí đất

1.2 Giá đất quan hệ với quản lý tài chính về đất đai

Giá đất là công cụ, biên pháp diễn tiết kinh lê vĩ mô của nhá nước; giá đất

là công cụ để Nhà nước thực hiện chính sách tài chính đối với đất đại, quan hệ tài chính về đất đai giữa Nhà nước với người sở hữu, sử dụng đất và là công cụ quan trọng đề điều tiết thị trường bất động sản

1.2.1 Khái niệm Quản lý tài chính đất đai

Quân lý Nhà nước về đất đài lá tổng hợp cáo hoại đồng của cơ quan Nhà nước đổi với dất dai, đó là các hoạt động trong việc năm và quản lý tình hình sở đụng đất;

trong việc phân bổ dắt dai vào các mục dịch sử dụng theo chủ trương của Nhà nước;

trong việc kiểm tra giảm sat qué tinh sir dung dat, dim bảo sự quản lý thông nhất của Nhà nước, đảm bảo che việc khai thác sử đụng dất tiết kiệm, hợp lý, bên vững

và ngây cảng có hiệu quá cao

Quản lý Nhà nước về đất đại có raục đích chủ yếu là làm cho vốn đất đại của

quốc gia ngày cảng được khai thác sử dụng lốt hơn phục vụ cho quốc kế đần sinh,

23

dam bao công bằng xã hôi trong việc hưởng thu những nguồn lợi do đất dai mang lai, dam bao loi ich chỉnh đáng của người sử dụng đất Để đạt được mục tiêu này,

Nhà nước dã sử dụng các công cụ quản lý sau' Pháp luật, Quy hoạch - Kế hoạch sử

dụng đất, Kinh tế - Tài chính

Quản lý tài chính về đất đại là việc Nhà nước sử dụng công cụ tài chính để quân lý, điều tiết tỉnh bình sử dung đất đại nhằm góp phan đạt được mục tiêu của quan lý Nhà nước về đất dai

* ai trò của quản lụ tài chính về đất đại

Về tài chính, công tác quản lý tải chính về đất đại một mặt đám báo tăng thu cho ngân sách Nhà nước trên nguyén tic tranh thét thu, thu ding, thu đủ, mặt khác đảm bảo cảng bằng về tý lệ huy động nghĩa vụ đỏng góp giữa các loại đất, giữa các tầng lớp trong xã hội, nghĩa là đắm bảo công bằng tài chính trong sử dụng đất nói chung

Về kinh tế, công tác quản lý tải chỉnh về đất dai khuyến khích việc sử dụng dất trong rên kinh lế thị trường, thúc đây sử dụng dất hợp lý, tiết kiêm, ngày cảng có hiệu quả cao hơn, gop phan digu tiết gaá dất vẻ mức dé hợp by

Vẻ xã hội (thị trường bắt động sân), công tác quản lý tài chính vé dai dai gop phan han chế, ngăn chan nan dau co dat dai, dam bao nbu cau str dung dat hop lý của mỗi người din, phan phối công bằng nguồn lải nguyên đât đai trong xã hội Điền tiết cũng - câu trong quân lý, sử dụng đất đai, thúc đây thị tường quyển sử

đụng đất nói riêng và thị Irường bật động sẵn nói chung phát triển lành mạnh, hiệu

những công cụ quan trọng đề Nhà nước quản lý và điều tiết các nguôn lợi về đất đai

là thông qua hệ thông các chính sách tài chính Cơ chế chính sách quản lý tải chính

về đất đai của nước ta được phân làm các lình vục, đó là: chính sách về giá đất, thu

tiên sử đụng đất, thuê đất; bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi dat, thué

chuyển quyền sử dụng đất; thuế nhà, đất, thuế sử dụng đất nông nghiệp; tiên thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai, phí và lệ phí

24

1.2.2.1 Tiền sử dụng đất

Tién str dung đất là số tiễn mà người sử dụng đất phải trả trong trường hợp được Nhà nước giao đất, kìú đang sử dụng đât được Nhà nước công nhận quyền sử dung dat nhu được Nhà nước giao đái, khi chuyển mục đích sử dụng đất

Luật Đất đai 2003 đã đổi mới phương thức thu tiên sở đụng dit trên cơ sở nêu

dùng đất đề sinh lợi cho cá nhân thì khi được Nhà nước giao đất đêu phải nộp tiễn

sử dụng đất Nghị định 198/2004/ND-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ Vé thu

tiến sử dụng đất và Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tải

chính Tướng dẫn thục hiện Nghị định 198/2004/ND-CP Theo dé, việc thu tiễn sử

dung dat duoc ap dung trong 5 trường hợp:

- Nhà nước giao đất có thu tiên sứ dụng đất,

~ Chuyển mục dich sử dụng dất;

- Chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiên sử dụng đất,

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các đối tượng phái nộp tiền sứ

dụng dất,

- Căn cứ xác dink tiên sử dụng đốt: Theo Điều 4 Nghị định 198/2004/NĐ-CP của Chỉnh phủ Vẻ thu tiển sử dụng dất quy dịnh cắn cứ tính thu tiền sử dụng đất là điện tích đất, gia dit va thin han ste dung dat

1.2.2.2 Giá đất - công cu tinh các loại thuế về đất đai

7 huế là ruột khoản chuyển giao thu nhập bắt buộc tử các thể nhân và pháp

nhân cho Nhà nước theo mức độ và thời hạn dược pháp luật quy định, nhằm sử dung cho muc dich công cộng

Thmê đái là khoản tiền mà người chữ sử đụng đất phải nộp cho Nhà nước

25

ban hành theo qui dịnh của Chính phủ làm mức giá tối thiểu trong tính và thủ thuế chuyển quyền sử dung dat

Chinh sách thuế dat (thuế giá trị đât, thuế tải sản, thuê sử đụng đất): là

loại thuế tha ổn định hàng năm, thu trên tổng giá trị đất nhần với thuế suất Người sở hữu đất hoặc người được Nhà nước giao đất sử dụng ổn định, lâu dải

có nhiệm vụ nộp thuế đất như một loại thuế đánh vào tài sản Thuê được thu

trên tổng giá trị đất, nên quỹ đất càng nhiều thì tổng giá trị đất cảng cao và mức tién thuế phái đóng tăng tý lệ thuận với diện tích dat

1.2.2.3 Phí và lệ nhí

Phi 1a khoan thu của ngân sách Nhà nước, là việc Nhà nước thu hồi lại một

phan hay toàn bộ chỉ phí đầu tư cho việc cung cáp các địch vụ công cộng

Lệ phi là các khoản thu của Nhà nước đổi với các dịch vụ hành chính ma co quan Nha nude cụng cấp cho người dân theo quy định của pháp luật,

Trong quân lý vả sử dụng đất cỏ:

Lệ phí trước bạ về đất đai là khoản thu đổi với các tổ chúc cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đât kế cả trường hợp hợp thức hoa quyền sử dụng,

đất

+ Lé phi dja chỉnh là khoán thu khi cơ quan Nhà nước có thâm quyền thực

hiện các công việc thủ tục hành chính vẻ công táo địa chính như cắp Giây chứng

nhận quyền sở đụng đât, chúng nhận đăng ký biên động sử dụng đất, trích lục hồ

sơ địa chính

"Theo Nghị định số 57/2002/NĐ-CP của Chính phủ Quy định chỉ tiết thí hành

pháp lệnh Phí và lệ phí và danh mục phi, lệ phú thuộc các lĩnh vực khác nhau trong,

đó có phi đo đạc, lập bản đồ địa chỉnh, phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất, 16 phi

trước bạ, lệ phí địa chính

Ngày 17/6/2011, Chính phủ ban hành Nghị định số 45/2011/NĐ-CP quy định

vẻ lệ phi trước bạ, theo đó phí trước ba đối với dất là 0,5% gia dat do Ủy ban nhân

đân lĩnh, thành phố Irực thuộc Trung ương quy định Diec khung giá Chính phí

Mức lệ phí địa chính được ân định cho 4 loại: Cấp Giây chứng nhận quyền sử

đụng đất, chứng nhận đáng ký biến đồng dat dai, trích lục bân đỏ - văn bản, xác nhận tính pháp lý của giấy tờ nhà đất

26

1.2.2.4, Bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất

Bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hỏi đất là việc Nhà nước trã lại giá trị

sử dụng đất đối với điện lích đất bi thu hỏi cho người bị thú hội dab

quyêi

Luật đất dai 2003 đã có những đổi mới quan trọng trong việc thu hồi đất và

được cụ thể hỏa trong Nghị định 197/2001/ND-CP của Chỉnh phủ Về bởi thường,

tế trợ, tái định cư khi Nhà nước tlm hải đất, Nghị định 54/2007/NĐ-CP Quy định

tổ sưng về việo cấp giấy chứng nhận quyển sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyên sử đựng đắt, trình tụ, thủ tục bôi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà mước thu

hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai, Nghị định 69/2009/ND-CP Quy định bỗ

sung về quy hoạch sử dựng đất, giá đất, thu hỏi đât, bỏi thường, hỗ trợ và tải định

cư Theo dé Nhà nước chỉ tổ chức thủ hồi, bồi thường, hễ trợ tái định eư giải phóng

mặt bằng đối với đất để sử dụng vào mục đích quốc phỏng an, nỉnh, lợi ích quốc gia, công công xây dựng khu công nghiệp, khu chẻ xuất, khu kinh tế phát triển và các dự án lớn còn lại đo Nha đầu tự tự thoả thuận với người có đất thông qua hình Thức thuê, nhận chuyến nhượng, nhận gớp vên Việc thu hồi đất chí được thực hiện khi đã giải quyết xong việc tái đmh cư, chế ở mới phải đâm bão điều kiện phát triển tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ, khu lái định cư được quy hoạch cho Loàn tỉnh mà không giải quyết riêng lê cho lừng dự An

Như vậy, chính sách tải chỉnh đối với đất đai có mỗi quan hệ rất mật thiết

với giá đất Qua những phân tích trên có thể kết luận rằng giá đât là công cụ

quan trọng, không thẻ thiếu đẻ Nhà nước thực hiện các chính sách tài chính đổi

với đất đai

1.3 Giá đất quan hệ với thị trường bắt động sản

1.3.1 Khái niệm thị trưởng bất động sản

'Thị trường bat động sản chỉ hình thành khi bắt động sản trở thành bảng hoa

Như vậy, ỡ dâu và lúc nào, bắt dộng săn chưa trớ thánh hàng hóa, thì ở đỏ, lúc đó,

chưa thể có thị trường bất động sản Khác với sản xuất tự cung, tự cấp, sản xuất

bàng, hoá lả sắn xuất để bản Tuy nhiên, không hẵn là cử cỏ mua bản, trao đổi là có kinh tế thị trường, mà chỉ kinh tế hảng hoá phát triển đến mức độ nhất định thi mới

có kinh tế thị trường Như vay, thi #ường bắt động sản là sự mua bán và trao đối

bất động sản phái triển ở mức độ cao, đó chính là thị buồng mua bán, trao đổi đất

dai và các công trình, vật kiến trúc gần liễn với đất ấai (Nguyễn Thanh Tra, Nguyễn Dinh Bỏng (2005), Giáo trình thị trường bất động sản)

27

Do quan niệm khác nhau vẻ hang hoa bất dộng sản và phạm vi thi trường, nên

có một số quan điểm khả nhau vẻ thị trường bắt động sản Có ý kiến cho rằng thị trường bất dộng sản và thị trường đất dai là một, bởi vì, tài sản là nhà, công trình xây dựng phải gắn liễn với đất đai mới trở thành bất động, sản được Do đỏ, đất đai bản thân né là bất động săn, đồng thời nẻ là yêu tô dâu tiên của bất kỷ bắt động sản

xảo khác Tuy nhiên trên thực tế, thị trưởng đất đai chỉ là bộ phận của thị trường

bất động sản và hàng hoá đất đai chỉ là một loại và một phẫn của hàng hoá bắt động sản (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Dinh Bồng (2005), Giáo tình thị trường bất

động sản)

Từ những phân tích riều trên, só thể thấy căn phải dưa ra một khải tiệm Ling

¡ trường bất động sản là tông hoà các

quát vẻ thị trường, bắt dộng sản như sau:

giao dich dan sự về bất động sản tại một dịa bàn nhất dịnh, trong một thời gian nhất định (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Định Bằng (2005), Giáo trình thị trường bắt động sản) Đỏ là thị trường của các hoạt động giao dịch bắt dộng sản như: chuyển nhượng, mua, bản, cho thuế, thể chấp trong phạm vị không gian và thời gian nhất dịnh Hoạt dộng của thị trường này tất yếu phải tuân theo qui luật của thị trưởng, đồng thời bao hàm yếu tế pháp luật, tập quản, phong tục của mỗi quốc gia

1.3.2 Giá dat trong thị trường bất động sản

Trong nên kinh tẻ thị trường, giá đất là một yếu tố cấu thành của giá bất động sản Nó chịu sự táo động của các quy hiật của nên kinh tế thị trường (quy luật giá

trị, quy luật cạnh tranh, quy luật cung câu ) Giá đất phụ thuộc vào khả năng va

phương thức sinh lại của đất (sinh lợi sinh học, sinh lợi phi sinh học); giá đất có thế

bị các yêu tô tâm lý tạo chỉ phối (mức qua cao so với khả năng thanh toán của xã hội) và tất yêu nó sẽ giảm xuống một cách nhanh chóng Cũng như các loại hàng, thoá khác, giá đất còn phụ thuộc vào lượng thông tin hai chiều giữa người cân mua

và người cản ban

Tuy nhiên, đo không kiếm soát được thị trường nhà đất sôi động, nên tổn tại 2 loại giá khác nhau vé bat động sản Một giá là do nhà nước quy định và một giá là

đo thi trường Giá đo nhà nước đưa ra luân luôn thập hơn giả thị trường,

Như đã biết, ta không bao giờ tỉnh được hết giả trị của đất Mã định nghĩa giá của bắt động sản được xảo định là số tiên có thể nhận được từ một người hay nhiều người sẵn sảng và có khả năng trả hợp pháp cho bắt động sản nào đó, khi bắt động

sản này được rao bán công khai vá pháp luật cho phép

28

Khi một người có nhủ câu muốn sở hữu một bất động sẵn, thì người đó sẽ phâi xem xét các yêu tổ tự nhiên, kinh tế, xã hội, pháp lý, kiến trúc của bắt động sản đỏ Nếu xét thấy thoả mãn thì sẽ dưa ra một mức giả (tiên) đễ có thẻ mua được bat déng san đó Nếu mức giá thấp hơn giá mong đợi của chủ bất động sản thi chú bắt động, sản đỏ sẽ không bằng lòng vả không ban, chờ một mức giá cao hơn, hoặc chú bái động sản sẽ giảm giá má mình mong đợi đề có thể bản bất động sản khi xét thấy những điều kiện bất lợi cho mình Vậy giá cả bất động sản là giả được các bên chấp nhận, đó chính là “giá thị trường” của bắt động sản Ở đây không có sự cường chế, bat ép hay de doa đến người bản cũng như người mua trong qua trinh giao dich, ma

là mức giá thoả thuận có lợi cho cả bai bên Người bản chỉ bán niểu người nây nhận

được số

chang

én doi hỏi của mình và người mua sẽ chỉ mua nêu người đó cho đó là phải

Mỗi quan hệ giữa giá dất với thị trường bất động sản dược thể hiện rõ ràng, thông qua quan hệ cung — cầu Khi phân tích quan hệ vẻ cang và cầu chúng ta

thường coi cung và cầu là hàm số của giá Cung cần cân bing thi chung ta cớ giá cân bằng, Nêu các yêu tố khác không thay dối, một sự tâng lên hay giảm xuống, của cưng hoặc của câu sẽ làm giá thay đổi Do đỏ trong thị trường cạnh tranh thì giá cả điều tiết lượng cung - cầu

Sự thay đối của giá nhiều hay íL đo thay đổi lượng cúng và cầu côn phụ thuộc vào độ co giãn và cầu theo giá Nếu cung giãn nhiêu thì một sự thay dồi trong lượng,

cầu cũng sẽ chỉ làm giá thay đổi nhỏ và cân bằng có thể nhanh ching đại được bởi

sự gia tăng mở rộng của cung, Ngược lại cung í! co giãn dồi với gid thì một sự thay

đổi nhé trong hượng cầu sẽ làm cho gia thay déi manh và cân bằng không thể nhanh chong dạt dược bởi vì việc tăng lên của cung không theo kịp với cảu Nếu câu co giãn lớn thi một sự thay đổi trong lượng cung sẽ làm cho hương cau gia Hing hoặc giảm di một cách nhanh chóng, vả giá cả it biển động, nhưng nêu cẩu ít co giãn và

sự thay đổi trong lượng cung sẽ lảm cho cầu it thay đổi và giá sẽ biển động

xuạnh

mí

Đó là mỗi quan hệ mang tính cuy luật cung và cầu đổi với mọi hàng hoá và

dich vụ và cũng không loại trừ hàng hoá bát dộng sản Tuy nhiên ngoài yếu tổ về gia cung bal dong san chiu nhigu yéu 16 tac động như: Qui bat dộng sản trong quy hoạch của chính phú, các yêu tô đầu vào va chi phí phát triển bất déng sản, chính sách và pháp luật của nhà nước, sự thay dỗi sự bảo trong tương lai Còn cầu về bắt

dộng sẵn chịu sự ảnh hưởng của các yêu ló như: Sự tăng truông dân số và nhu cầu

29

phát triển, sự thay doi tinh cht va nme dich si dụng đất, sự thay dỗi thu nhập và việc làm, quả trình đề thị hoá, các chính sách của chỉnh phú, mốt, thị hiếu nhà ở, sự

thay đỗi dự báo về tương lai, sự thay dỗi giá cả hàng hoá thay thế Sự thay dỗi của

tế

hoặc lượng cẩu, làm cung hoặc cầu chuyển dịch và giá cả bắt dộng sản sẽ thay dỗi

kỳ yếu tố nảo trong những yếu tổ trên cũng có thể ánh hướng đền lượng cung,

30

CHUONG 2: GTA DAT Ở ĐÔ THỊ TẠI THANH PHO LANG SON

TRONG MOI QUAN DE VGI QUAN LY TAI COND DAT DAT

VA TH] TRUONG BAT DONG SAN

2.1 Khải quát chung về địa bản nghiên cứu

2.1.1 Dae diém tw nhiên vả các nguồn tải nguyên

2.1.1.1 Điều kiện tự nhiên

a Viti dia

‘Thanh phé Lang Sơn lá trung tim kinh té, chính trị, văn hóa xã hội của tính Lang Son, mét tinh 6 bién giới đồng bắc Tổ quốc, có vị trí chiến lược quan trọng cả

vẻ kinh tế xã hội quốc phòng an nĩnh Thành phố Lạng Sơn có tổng điện tích bự

nhiên 78,11 kmỆ, nim trong khoang 21°45‘ - 22°00! vi dé bao va tir 106°39' - 107°00!

kinh độ đồng, có vị trí tiếp giáp như sau:

- Phía Bắc giáp xã Thụy Hùng, huyện Cao Lộc

- Thía Nam giáp xã Yên Trạch, huyện Cao Lộc

- Phía Đông giáp xã Gia Cát, lợp Thánh, Thạch Dạn, huyện Cao Lộc

- Phia Tay giúp xã Tân Thành, Xuân Long, huyện Cao Tộc và xã Đồng Giáp, huyén Van Quan

Thánh phố Lạng Sơn cách thủ đô Hà Nội 154 km, nằm sát lam giác kính tế Hà Nội — Hai Phong — Quảng Ninh; được quy hoạch vào khu kinh tế trạng điểm và

năng động, có nhiều lợi thế về vị lí địa lý, giao lưu văn hỏa, giáo dục và kinh lễ Day là một trong những thuận lợi, là điều kiện và động rc thúc đây Lạng Sen phân đầu trở thành một Thành phổ biên giới hòa bình và phát triển, co vai bd quan trong như đình thứ tư của vùng kính tế trọng điểm nảy của đât nước

Thành phế Lạng Sơn có mạng lưới giao thông thuận lợi: đường quốc 16 1A,

đường 4A: 4B, có đường sắt nối liên của khẩu quốc tế va hệ thống đường giao

thông thông suốt, tạo điều kiên thuận lợi khai thác tiểm răng, thể mạnh của địa phương trong quả trình phát triển sản xuât, giao lưu kinh tế với các tỉnh bạn và các nude Irong khu vực

31

b Kiả hận, thấy văn

Thánh phổ Lạng Sơn nằm trong khu vực khí hậu nhiệt đới giỏ mùa, nhiệt độ

trung bình năm là 21,2°Ơ, nhiệt độ cao nhất là 39°C và nhiệt độ thập nhất là 4°C

Do vị trí địa lý và địa hình không thuận lợi đế đón gió mùa gây mưa lớn nên

Thành phổ Lạng Sơn có chế độ mua ít, lượng rnưa năm trung bình 1155mm

Sông, Kỳ Cùng là con sông lớn nhất của Thanh phó Lang Sơn Sông bắt nguồn

từ vùng nủi Bắc Xa cao 1166m, sông chảy theo hướng Đông Nam Tây Bắc qua

Lộc Hình, thành phd Lang Son, Na Sam (Van Lang) va dén Thất Khẻ (Trang Định)

sông uốn khúc rỗi chuyển sang hưởng lây Hắc Dòng Nam qua biên giới đỗ vào

dit Trung Quốc

2.1.1.2 Các nguần tải nguyên

ä Tài nguyên đất

Trải qua các biển động kiến tạo vả các quá trình phong, hóa đá đã hình thành ở thành phổ Lạng Sơn các nhỏ đất leralit có nguồn gốc từ đá mẹ trầm tích, sa thạch, phiến thạch xen lẫn đả vôi và nhóm đất đốc tụ, phú sa sông bai tự tạo nên từ sông,

Kỳ Cùng và các suối xã Quảng Lạc

b Các nguẫn tài nguyễn khác

* Tài nguyên nước: thành phô Lạng Sơn có sông Kỳ Cùng chảy quanh co

quanh thành phố với chiều đài 19km là nguồn nước mặt có khả năng cung cắp mước

tưới cho nông, lâm nghiệp quanh năm Ngoài ra còn có nguồn nước ngâm phục vụ

đủ cho nhụ cầu sản xuất và sinh hoạt

* Tài nguyên rừng: thành phố Lạng Sơn có 4.306,14ha rừng, chiếm 55,13%

Tắt sét đừng cho sản xuất nguyên vật liệu xây dựng, ngoài ra thành phố Lang

Sơn còn có vàng sa khoáng, mansan, bỏsít quặng sắt nhưng trừ lượng rất nhỏ

không có giá trị lớn trong khai thác

* Tài nguyên nhân văn: thành phỗ Lạng Sơn có di tích, lịch sử văn hóa nồi

tiếng trong cả nước Hệ thống hang động Nhất - Nhi - Tam Thanh, đền Kỳ Củng, Chủa Tiên, Chủ Thành, bia và đến Tá Phú là những di tích độc đảo của thánh phố

Lạng Sơn

Thánh phố Lạng Sơn gồm các đân tộc Tày, Nùng, Kinh và một số các dân

lộc khác như Cao Tan, Sản Dìu, Sản Chỉ

* Hẹn chế:

nghiệp cũng hạn chế trong một số ngành, ngoài ra vệ sinh môi trường trong những

‘ai nguyên khoáng sẵn không phong phú niên việc phát triển công

ầm gần đây đã bị ảnh hưởng nghiêm trọng, nguần nước bị ô nhiễm do việc khai thác than, không khí bị ô nhiễm do hoạt déng ctta nha may sin xuat xi mang Do do thành phố cẩn quan tâm đứng mực đến tinh wang nảy để giảm thiểu tác hai của việc

ô nhiềm môi trường, đảm bảo cho sản xuất và sinh hoạt của nhân dân

2.1.2 Điều kiện kinh tễ - xã hội

2.1.2.1 Thực trạng phát triển kinh tế

Cơ cấu kinh tế tiếp tạc phát triển đúng hướng và dạt mức tăng trưởng cao,

GDP năm 2010 tăng 8,94% Tỹ trọng ngành công nghiệp - xây dựng cơ bản tăng từ 36,51% năm 2006 lên 28,95% năm 2010, thương mại dịch vụ giảm từ 67,31 năm

2006 xuống 66,01% năm 2010; nông, làm nghiệp, thủy sản từ 6,18% năm 2006

xuống còn 5,04% năm 2010 GDP binh quân trên đầu người đến năm 2010 đạt

15.110.000 đồng tương đương với 910USD

Bảng 2.1: Chuyẫn dịch cơ cấu kinh tỄ thành phố Lạng Sơn giải đoạn 2006-2010

* Phát triển thương mại, âu lịch, dịch vụ

Hoạt động thương mại, đu lịch, dịch vụ phát triển nhanh, tốc độ tăng bình

gu hoạt động dịch vụ trước đây do Nhà nước Thực hiện, nay

quân 11,1% năm, nh

được các thành phân kinh lế tham giá đầu tư phát triển như: y tế, văn hóa, thể thao,

vệ sinh môi trường, xây dựng cơ bản, giao thông vận lải Với môi trường kimh

doanh ngày càng thông thoáng hơn, đã tạo điều kiện cho các loại hình doanh nghiệp

ra dời và phát triển da dạng,

* Phát triển công nghiệp - thủ công nghiệp, xây dựng cơ bán

Công nghiệp - thú công nghiệp của thành phó đã phát triển đúng hướng, từng, bước khai thác được thẻ mạnh của thị trường, một số doanh nghiệp dã dược dầu tu trang thiết bụ tạo săn phẩm mới đáp ứng thị trường, thu hút nhiều lao động vào làm

việc Giá trị sẵn xuất công nghiệp tăng bình quân hàng năm 30,6%, chú yếu là các

doanh nghiệp do tỉnh quản lý, công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp của thành phổ tưy phát triển mạnh nhưng quy mô cón nhỏ, tập trung ở một sẻ doanh nghiệp từ nhân,

công ty trách nhiệm hữu hạn

* Phát triểu nông, lâm nghiệp theo hưởng sân xuấi hàng hóa

Đã lập trung chỉ đạo chuyên dịch cơ câu cây trồng, vật muối, hình thành một số

*khu vực chuyên canh cây rau, hoa quả và phát triển theo hưởng sân xuất hàng hóa Triển khai thục hiệu một số dự án phát triển chăn nuôi, trông trọt ứng đựng các liên

bộ khoa học kỹ thuật vào sản xuất, năng xuất lúa bình quân năm 2010 dat 46,6

tha, tổng sẵn lượng lương thực bình quân đại 5.586 tấn Sân lượng lương Lực quy

thóc là 63,42 kgảngười

Vẻ lâm nghiệp đã tích cực thục hiện các dy án trồng rùng, tập trung tuyên

truyền giáo dục nâng cao ý thức của nhân đân vẻ công tác quản lý, bảo vệ rừng, nhiêu mồ hình kinh tê trang trại, kinh tế đổi rằng bước đầu mang lại hiệu quả cho

thu nhập cao Trồng raới được 597,3 ha rừng, độ che phú rừng đạt 44.8%

2.1.2.2 Thực trạng về văn hóa - xã hội

VỀ đân số

Công táo đân số - kế hoạch hóa gia định được duy trì thực hiện và đi vào nể

riếp, lý lệ sinh giảm lừ 1,6% xuống còn 1,568; số người thực tiện các biện pháp kế

hoạch hóa gia đình ngày cảng tăng

34