Luận văn nghiên cứu Đánh giá thực trạng và Đề xuất giải pháp nâng cao việc thực hiện các quyền của người sử dụng Đất trên Địa bàn quận bắc từ liêm thành phố hà nội

Tuy nhiên chúng ta cân nhân mạnh Nhà nước là đại điện chủ sở hữu về đốt đại nhưng Nhà nước lại không, trực tiếp sử dụng đất mà trao quyển nảy cho các đối tượng sử dụng đất và động nghĩa

ĐẠI HỌC QUOC GIA ITA NOI TRUONG DAI HỌC KHOA HOC TU NHTEN HA NOT

Nguyén Ngoc Anh

NGIHÊN CỨU, DANII GIA TIIVC TRANG VA DE XUAT GIAI PITAP NÂNG CAO HIỆU QUÁ VIỆC THỰC HIEN CAC QUYEN CUA NGUOI

SỬ DỤNG ĐÁT TRÊN ĐỊA BẢN QUAN BAC TU LIEM, TIIANII PIO

HA NOT

LUAN VAN THAC S¥ KHOA HOC

HA NOI —Nam 2018

LUẬN VĂN THẠC SÍ KHOA HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC

'T§ THÁI THỊ QUỲNH NHƯ

HÀ NỘI - NĂM 2017

LOT CAM DOAN Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung, thực và không trùng lặp với các công trình khoa học đã công bề

“Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn nảy đã

được cám ơn và các thông tin trích đẫn trong luận văn này đều đã được chỉ rõ nguồn gốc

Hà Nội ngày tháng năm 2017

Tác giả

Nguyễn Ngọc Anh

LOT CAM ON Tôi xin trân trọng cảm ơn các thây giáo, cô giáo Khoa Dịa lý — Trường Dai hoc

Khoa học Tự nhiên đã tạo mọi điển kiện thuận lợi vả nhiệt tình giảng đạy, hướng dân tôi trong suốt quả trình học tập và nghiên cửu luận văn nảy

Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm em sâu sắc tới T3.Thái Thị Quỳnh Như, là người

trực tiếp hướng đần khoa học, đã tận tình giúp đỡ và hướng dẫn tôi hoàn thành luận

văn này

Tôi xin trân trọng cảm ơn, LIBND quận Bắc Từ Liêm, Phòng Tải nguyên và

Môi trường - Văn phòng đăng ký quyều sử dụng đất quận Bắc Từ Tiêm, Phòng Thống

kẽ quận Bắc Tử Liêm, UBND vả cản bộ địa chỉnh của các phường trên địa bàn quận

Bắc Từ Liêm đã tạo mợi điển kiện thuận lợi và cùng cấp đây đủ các thông tin, sô liện,

tư liệu bản dé trong quả thực hiện làm luận văn

Cuối củng tôi xin trân trọng, cảm ơn các bạn học viên củng lớp, những người

thân trong gia đình và bạn bẻ đã giúp đố và động viên tôi trong quá trình học tập,

nghiên cứu dễ hoàn thành luận vẫn này

Hà Nội ngày tháng năm 2017

Tác giá

Nguyễn Ngọc Anh

Giá trị sân xuấi

Thu công nghiệp Nghị định Chính phủ Nông nghiệp

Nha xuat ban

Quy hoạch sử dụng đất Quyền số dụng

Quyền sử dụng đất

Trung học cơ sở

Thương mại địch vụ

'Tiểu thủ công nghiệp

Thông tư liên tịch

Thị trường quyền sử dụng đất

UBND

DANH MUC BANG, BIRU

Bang 2.1 [ign trang si dung đất quận Bắc Từ Liêm năm 2016 S8 Hình 2.1 Cơ cầu sử đụng đất quận Bắc Từ Liêm 2016 - - 60 Bảng 2 2 Tình hình chuyển nhượng (Q8D đất trên địa bản quận Bắc Tử Liêm giai

Bang 2.8 Tình hình thừa kế QSD đất trên địa bản quận Bắc Từ Iiêm giai doạn

Bang 2 9: Téng hợp kết quả điều tra việc thực hiện quyên thừa kế QSD đất 78

Đảng 2.10: Tình hình cho tặng QSD dất trên dia bản quận Bắc Từ Liêm giai doạn

Chương 1 TÔNG QUAN VĂN ĐÉ NGHIÊN CỨU

1.1 Những căn cử pháp lý về quyền của người sử dụng dắt

1.1.1 Cosé ly luận về quyền sở hữu

1.12 Cơ sở lý luận về quyền sử dụng đất

1.1.3 Căn cứ pháp lý về quyền sử dụng dắt

4.2 Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới

1.2.1 Nhỏm các nước phát triển

1.22 Ở mội số nước khu vực

1.2 3 Những bài học rúLra tử kinh nghiệm của một số nước

1.3 Tổng quan việc thực hiện các quyền của người sử dụng dat & V

1.3.1 Sự hình thành và phát triển các quyền sử dụng đât

1.3.2 Thực trạng viêc thực hiện các quyền của người sử dụng, đất ở Việt Nam 1.3.3 Thực tiễn việc thực hiện quyền sử t dung đất tại thành phô [la Nai

2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã

2.1.1 Điều kiện tự nhiên

2.12 Điều kiện kinh tế - xã hội

2.1.3 Dánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tê xã- hội -s-

2.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất

2.2.1 Công táo quản lý nhá nước về đất đai trên địa bản quận Bắc Từ Liêm

2.2.2 Tiện trạng sử dụng đất quận Bắc Tử Liêm

2.23 Danh gia chung về tỉnh hình quân lý, sở dụng dất trên địa bản quận Bắc

27

2.3.1 Quyén chuyển nhượng quyển sử dựng dật 64

2.3.2 Tỉnh hình thực hiện thửa kế quyền sử đụng dất 75

2.3.3 `Lình hình thực hiện cho tăng quyền sử dựng đắ s21

2.3.4 Tình hình thực hiển thê chấp quyên sử dụng dit — -

2.3.5 Tổng hợp ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện các QSDD.89

2.4 Đánh giá chung về việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất 94

2.4.1 Những kết quả đại đượu của việc thực hiện các quyển sử dụng đất ủa hộ gia đình cá nhân tại quận Bắc Tử Liêm 25 eo

2.4.2 Những mặt tồn tại của việc thực hiện các quyên sử dựng đất của hệ gia đình cá

Chương 3 DẺỂ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIẾU QUÁ VIỆC THỤC

HIEN CAC QUYEN CUA NGUOI SU DUNG DAT TRENDIA BAN QUAN

BAC TỪ LIÊM, THÄNH PHÓ HÀ NỘI "¬ 9D

3.1 Nhóm giải pháp về chính sách, nháp luật

3.1.1 Lâm rõ các quy định của pháp luật về TTQSDD eo

3.1.2 Giải pháp về chính sách tạo ra nguồn cung hàng hoá QSDĐ

3.1.8 Hoàn thiện công táecập giấy chứng nhận quyền sử dụng dat

3.2 Nhỏm giải pháp về tổ chức quản lý, đã

ly nhanh tiễn dộ cắp giấy chứng nhận

quyên sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 101

MO PAU

1 Tỉnh cấp thiết đề tài

Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tr liệu sản xuất chính

không thể thay thế dược của một số ngành sản xuất như nông nghiệp, lâm nghiệp, la một bộ phận không thể tách rời lãnh thẻ quốc gia, gắn liên với chủ quyền quốc gia,

là nơi trên đó, can người xây đựng nhà cửa, các công trình kiến trúc : là nơi diễn

Tạ các hoại động văn hỏø, là nơi phân bỗ pắc vùng kinh tế, các khu dân cư, là thành

quả cách mạng của cả đân tộc; là cơ sở đề phát triển hệ sinh thái, tạo nên môi

trường, duy trì sự sống của cơn người va sinh val C Mae đã khải quát vai trò kính

†ế của dất dai: "Đất là mẹ, sức lao dòng là cha, sản sinh ra mọi của cãi vật chất", Đất,

đại có vai trò quan trọng như vậy, nên Đáng và Nhà nước ta luôn luôn quan tâm đến

van đề đất đại, tăng cường quân lý nhà nước về đất đại

Đất dai là nguồn tài chính tiềm nắng, nguồn nhân lực cơ bản dễ phát triển kinh tế đất nước, nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, Dất đai được coi là một loại

tất động sẵn, là một hàng hoá đặo biệt, vì những tính chất của nó như có định về vị trí, giới hạn về không gian, vỏ hạn vẻ thời gian sử dụng và trọng quả trình sử dụng, néu sit dung dat dai một cách hợp lý thì giá trị của đất không những mnất đi mã con

tăng lên

'Theo Hiển pháp năm 1992 và 2013, Luật Đất dai năm 2003 và Luật Đất dai

nam 2013 đêu xác định rõ “đất đại thuộc sẻ hữm toàn đân áo Nhà nước đại điện chủ

sé hit", do dé đất đại là tài sân của toàn dân trong đô Nhà nước là đại điện và thực

hiện các quyền năng cúa chủ số hữu Vận để được đặt ra là cần phân định quyền va

nghĩa vụ của “người chủ sở hữu” và “người đại điện” Tuy nhiên chúng ta cân

nhân mạnh Nhà nước là đại điện chủ sở hữu về đốt đại nhưng Nhà nước lại không, trực tiếp sử dụng đất mà trao quyển nảy cho các đối tượng sử dụng đất và động nghĩa với việc này là người sử dựng đất được trao một số quyền nhật định

Thực hiện Nghi quyết số 132/NQ-CP của Chính phủ ngày 27/12/2013 về

việc diều chỉnh dia gidi hanh chính huyện Từ Liêm cũ dễ thành lập 02 quận và 23

phường thuộc thành phố Hà Nội, kế từ ngày 01/4/2014, UBND quan Bắc Từ Liêm

với 13 phường trực thuộc đã chính thức đi vào hoạt động Quận Bắc Từ Liêm là quận nằm ở phía Tây thủ đô Hà Nội, có vị trí tự nhiên thuận lợi cho phát triển và

giao lưu kinh tế - văn hoa - xã hội, tốc độ đô thị hoá diễn ra mạnh mẽ đất nông,

hiệp bị thu hẹp thủ hút nhiều đân cu vẻ sinh sống, hạ tang đô thị bước đầu được cãi thiện Cùng với tốc độ đô thị hoá là những bất cập trong công tác quản lý hành

chính, nhu cầu thực hiện các quyển sử dụng dất có xu hướng ngày cảng gia ting trên địa bản Đêng thời việc đăng ký tại các ca quan nhà nước theo quy định pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất ngày càng lăng, Iuy nhiên vẫn

còn rất nhiều bết cập

Từ những lý do thực tế trên, tôi tiến hành thực hiện để tài “Nghiên cứu,

đánh giá thực trạng và để xuất giải pháp nâng cao hiệu quả việc thực hiện các

quyần cũa người sử dụng dÃI trên dia bàn quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà

1 Mục tiêu nghiên cứu

- Nghiên cửu thực trạng việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất (hộ

gia đình, cá nhân) trên địa bản quận Bắc Từ Liêm, thành phổ TIa Nội

~ Phân tích những bắt cập vănguyên nhân trong việc thực hiện các quyển cửa người sử đụng đất, từ dỏ dễ xuất một số giái pháp nàng cao hiệu quả cho việc tực hiện các quyên của người sử đụng đất trên địa bản quận Bắc Từ Liêm, thành phd 114

Nội

3 Nhiệm vụ nghiên cứu

- Nghiên củu tổng quan các chính sách về các quyền của người sử dụng đất,

~ Thu thập, tài liệu số liệu về việc thục hiện các quyền của người sử đụng đất

- Diễu tra, khảo sát về việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất,

~ Đánh giá, phân tích thục trạng việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất

- Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện cáo quyển của người sử dụng đất

4 Phạm vi nghiên cứu

Phạm vi không gian: Một số phường trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm, thành pho Ha Noi

Pham vi thởi gian: Đề tài chí nghiên cứu việc thực hiện các quyền của người

sử dụng đất (hộ gia đình, cá nhân) đã đăng ký biến động tại cơ quan quản lý Nhà

Trước vẻ đât đại (chuyên nhượng, lặng cho, thừa kế, thế chẳp)trên địa bản quận Bắc

Từ Liêm, thành phố Hà Nội giai đoạn từ ngày 01/4/2014 2017 và theo các quy định có liên quan đến nội dung nghiên cứu tại Luật Đất đai 2013

5 Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp diều tra thụ thập tài liện, số liệu: Điều tra diêu kiện tự

nhiên, kinh tế xã hội

tình hình thực hiện các quyển của người sử dụng đất; tỉnh

tinh quan lý đất đại trên địa bản nghiên cứu

+ phương pháp diễu tra xã hội học: Thu thập số liệu thông qua người sử

dụng ở địa phương (hộ gia đình, cá nhân) các phường trên địa bàn nghiên cứu

Tiểu tra theo 3 phường đại điện cho toàn quận, cụ thể:

- Phường Cổ Nhuê 1: đây là phường có tộc độ đô thị hóa mạnh, phát triển nhanh cơ

sở hạ tầng và là nơi tập trung nhiều dự án nhà ở

- Phường Phú Diễn: là phường gần vị trí trung tâm của quận nơi điễn ra quá trình

đồ tr hóa sớm và mạnh

- Phường Thụy Phương: là phường tiếp giáp với ngoại thành là Nội, nơi có tốc độ

đố thị hóa chạm hon so với các phường trong quận

Mỗi phường chọn 1 — 2 lễ đân phố, với 150 hộ gia đình, cá nhân đã từng tham gia giao dịch các Q8D dất

Đôi tượng diều tra: Cac cân bộ làm công tac quan ly Nha nude vả các hộ dân

đã tham gia hoặc đang tham gia giao dich các Q5D đất

Cách chọn mẫu điểm điều tra: các mẫn có điều kiện tương tr nhau được lựa

chon theo phương pháp ngẫu nhiên

~ Phương pháp thẳng kê phâm đích: Trên cơ sở cáo tài liệu địa chính, số liệu

khác có liên quan dén việc thực hiện các quyền của người sử dụng dat thu thap được, tiển hành tổng hợp và phân tích theo các bảng, biểu kết hợp với phần thuyết

minh

6 Cầu trúc luận văn

Đao gồm các phan mở đâu, kết luận, kiến nghị, cẩu trúc luận văn gồm 3

chương chính sau:

Chương 1 Tổng quan vấn để nghiên cứu

Chương 2 Đảnh giá việc thực hiện các quyền của người sú dụng trên dia ban

quận Bắc Từ Liêm, thánh phỏ TTả Nội

Chương 3 Để

t giải pháp nâng cao hiệu quả việc thục hiện các quyền của

người sử dụng, đất trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm, thành phổ Hà Nội

Chuong 1 TONG QUAN VAN DE NGHTEN CUU

1.1 Những căn cứ pháp lý về quyền của người sử dụng dất

11.1 Cơ sẽ [ý luận về quyển sỡ liữu

1.1.1.1Quyền sở hữu

Theo Diễn 158 của Hộ Luật đân sự 2015: “Quyền sẽ hữu bao gẫm quyền

chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định

của pháp luật ” (Bộ Luật dân sự, 2015) Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất,

thành quả lao động thuộc về một chủ thế nào đó, nó thể hiện quan hệ giữa người với người trong quả trình tạo ra và phần phối các thành quả vật chất Đối lượng của quyền sở hữu là một tài sản cụ thể, chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chú thề khác (hộ gia đình, công đồng ) Quyển sở hữu bao gồm 3 quyền nắng:

~_ Quyển chiếm hữu là quyển của chủ sở hữu nắm giữ quản lý tải sân thuộc

sở hữu của mình Trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật thì người

không phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền chiếm hữu tải sẵn (nhà vắng chữ] 4|

-_ Quyển sử dụng là quyền của chú sở hữu khai thác công dựng, hướng hoa lợi, lợi tức từ tài sản Chủ sở hữu có quyền khai tháo giá trị tài sản theo ý chí của minh bằng cách thức khác nhau Người không phải là chủ sở hữu cũng co quyền sử

dụng tải sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử dụng, điều này thấy

rõ trong việc Nhà nước giao QSD đât cho tế chức, hộ gia định cá nhân| 4]

= Quyén dink doại là quyển của chủ sở hữa chuyển giao quyển sở hữu tải

sản của minh cho người khác hoặc tù bỏ quyển sở hiữu đó Chủ số hữu thực hiện quyên định đoạt tải sẵn của mình theo hai phương thức

Dinh doat sé phận pháp lý của tải sản, tức là chuyên quyền sở hữu tải

sản của mình cho người khác thông qua hình thức giao địch đân sự như bán,

đổi, lắng cho, để thừa kế,

Binh doat sé phn thue té cita tii san, tire la lam cho tai san khéng con trong thục tế Ví dụ: tiêu dùng hết, tiêu huý, từ bỏ quyên 36 hitu [1]

Các hình thức sở hữu về đất đại bao gồm

-_ Sở hữu nhả nước (chủ sở liữu là nhà nước),

- Sở hữu tập thể, công đẳng (chủ sở hữu là tập thể hoặc cộng đẳng),

- _ Sở hữu cá nhân (chủ sở hữu là cá nhân)

Sở hữu đất đai được biểu hiện ở nhiêu hình thức khác nhau, nhưng trong mọi

xã hội, mọi hình thái kinh tế - xã hội có nhá mước, sở hữu đất đai cũng chỉ tồn tại 6

thai chế độ sở hữu cơ bản là sở hữu tự và sở hữu công Cũng có thể trong ruột chế độ

xã hội, một quốc gia chủ tốn tại một chế độ sở hữu hoặc là chế độ sở hữu công cộng, hoặc là chế độ sẻ hừu tư nhân vẻ đất đai, cũng có thế là sự đan xen của cả hai chế

độ sỡ hữu đó, trong đỏ có những hình thức phổ biến của một chế độ sở hữu nhất

dịnh [15]

Quan hệ sở hi đất đai ở mỗi nước tủy thuộc vào quan hệ sân xuất, quan hệ chính trị của nước đó trong từng thời kỳ lịch sử Khi phâu tích tổng quát về quan hệ đất đai, Các Mác cho rằng: trong chế độ tư hữu về tư liệu sản xuất thị chế độ tư hữu

loài người Sức sẵn xuất ngảy cảng phát triển đói hỏi tập trung hỏa tư liệu sản xuất,

Cac Mac nhận xét: “Sự phát triển kinh tế xã hội, mức đệ phát triển và tập trung dân

cư, sự xuất hiện máy móc nông nghiệp và phat minh sáng chế khác làm che việc quốc hữu hóa dat dai trở thành quy luật khách quan tắt yếu Tất cả mọi lý luận về sở

hữu đều bất lực trước biện pháp tất yêu này” Theo luận điểm này của Các Mác,

Tước (a, Lừ chế độ đa sử hữu, nhiều thành phân (Hiến pháp 1959) chuyển sang chế

đô sở hữu toàn đân về dất dai (Hiển pháp 1980, Hiến pháp 1992, Hiến pháp 2013), Điều 19 Hiên pháp 1980 ghi rõ: “Đật đai, rừng múi thuộc sở hữu toàn đân”, đồng thời quy định: ^ Những lập thê và cá nhân đang sử đụng đât được tiếp tục sử dụng

và hưởng kết quả lao động của minh ” (Điều 20) Hiển pháp 1992 tiếp tục quy định “Dất đai đều thuộc sở hữu toàn dân” và quy định thêm: “Nhà nước giao dit cho tổ chức và cá nhân sủ dụng ổn định lâu dài dược chuyên Q8D dất ” Tiếp

6

dó,Điều 53 Hiến pháp năm 2013 quy dink: "Đất dai, tải nguyễn nước, tải nguyễn

khoáng sản, nguồn lợi ở vừng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài san do Nhà nude din tur, quân lý là tải sân công thuộc sở hữu toàn dân ảo Nhà mước

đại điện chủ sở hữu vá thống nhất quản lý" Theo đó, chế độ sở hữu toàn dân về đất

đại quy định nhà rurớc là người đại điện: QSD đất trở thành một loại quyền có tính

độc lập tương đối trong nên kính tế thị trường định hướng XHƠN, vả ong nén kinh tế thị trường thì việc chuyên dich dắt đai là như cầu tất yêu, khách quan, tạo ra trên phạm vi toản xã hội sẽ tiên hành được những điều chỉnh lớn về cơ cầu kinh tê, phân công lại lao động và phân phối lại các nguồn lực đầu lư cho phát triển (đất đại, vồn, vật tư sản xuất, lao động) Mối quan hệ giữa quyền sở hữu dất dai va QSD dat được biếu hiện trên các đặc điểm chủ yếu sau đây:

Thú nhất, do tính chất đặc thủ của chế độ sở hữu toàn dân về dải đai ở nước

†a nên Q30 đất được hình thánh trên cơ sở quyền sở hữu toán dân vẻ đất đai Điều

nay có nghĩa là tổ chức, cá nhân có QSD đất khi được nhà nước giao đất, cho thuê

đất, công nhận QSD dất, sử dụng có thời hạn hoặc ổn định lâu đải và theo mục dịch được giao đất, được công nhận và người sử dựng đất được chuyển QSD đất (bao gồm các quyên năng: chuyển đổi, tặng cho, chuyến nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thể chấp vá góp vỏn bằng Q8D dât nên Q8D dất trở thánh một loại quyền

tương đổi độc lập so với quyền sở hữu

Thử hai, mặc đà QSD đất được tham gia vào các giao địch chuyển nhượng, trên thị trường nhưng giữa quyền sở hữu loan din vé dal dai va QSD dat vin có sự

khác nhau và không thể đồng nhát giữa hai loại quyền này; bởi lẽ, giữa chúng có sự

khác nhau cả về nội đụng và ý nghĩa, cụ thể

- _ Quyển sử hữu dat dai 14 quyển ban dầu (cỏ trước) của QSD đất là quyển phát sinh (có sau) xuất hiện khi được nhả nước giao đất hoặc cho thuê đất hay công nhận Q8D đất,

- Quyền sở hữu dất dai là một loại quyển trọn vẹn, day dú con QSD dat

là một loại quyền không trọn vẹn, không đây đủ

Taal Pat dai 2013 di quy định cụ thể hơn vẻ chế độ “sở hữu đất đại” (Điều

4), “Nhà nước thực hiện quyền đại điện chủ sở hữu vẻ dất dai” (Điều 13) Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dan vẻ đất đai, Nhà nước thực hiện việc thông nhất quân lý về đất đai trong phạm vị cả mước nhằm đâm bảo cho đất đai được sứ đựng theo dung quy hoạch, kế hoạch sứ dụng đất, đăm báo lợi ich của Nhà nước cũng, thư của người sử đựng Nhà nước thực hiện đây đủ các quyền của chủ sở hữu, đó là: quyền chiém bữu, quyển sử đụng và quyên định đoạt

3.1.1.2 Quyền sở hữu toàn dân về đất dai

Sỏ hữu đất đai có thế được biếu hiện ở nhiễu hình thức khác nhau, nhưng suy

Tợi hình thái kinh tế - xã hội có nhà nước, sở hữu đất đai

cho cùng trong ruọi xát hội

cũng chí tồn tại ở hai chế độ sở hữu cơ bản là sở hữu tư vả sở hữu công, Cũng, có thể trong một chế độ xã hội, một quốc gia chỉ tốn tại một chế độ sở hữu hoặc là chế độ sở hitu công công hoặc là chế độ sở hữu tư nhân về đất dai, cũng có thể là sự dan xen của

cả hai chế độ sở hữu đó, trong đỏ có những hình thức phố biến của một chế độ sở hữu nhất định [3]

Điều 19 Hiển pháp nắm 1980, diều 17 Hiển pháp năm 1992 và Điểu 1 Luật Dat dai nim 1993, Diéu 5 Luat Dat đai năm 2003 đã quy định: Toàn bộ vồn đất nằm

trên lãnh thế Việt Nam, trên đất liên hay các hãi đảo và thêm luc địa đêu thuộc sỡ

hữu toán dân do Nhà nước thông nhất quản lý Trên cơ sé do, chế độ sở hữu toàn

dân đối với đất đai đã ra đòi

Sở hữu toản dan về đất đai là một khái niệm dùng để chỉ một hình thức sở

thữu đối với đất đại mà trong đó toàn đâu là chủ thể nhưng toàn thể nhân dân không,

thê đứng ra thựo hiện những quyền và nghĩa vụ cụ thể thuộc chủ sở hữu như quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt mà phải thông qua một chủ thể đại điện cho mình, chủ thể đó chỉ có thể là Nhà nước bởi vì Nhà nước ta là Nhả nước của dân, do dân

và vì dan, loi ìch của Nhà mước cơ bản là thông nhật với lợi ích của đa số tẳng lớp

thân đân lao động

Theo Điểu 4 của Luật Đất dai 2013 đã quy dinh về chế độ “Sở lữu dất dai”,

“Quản lý Nhà nước về đất đai”, “Nhà nước thực hiện quyển đại điện chủ sở hữu toàn đân về dất dại và thống nhất quân lý Nhà nước về đất dại” Với tự cách là đại

điện chủ sỡ hữu toản dân vẻ dất dai, Nhà nước thực hiện việc thông nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả mước nhằm bảo đảm cho đất đai được sử dựng theo đẳng quy hoạch, kế hoạch sử đụng đất, đâm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng Nhà nước thực hiện đây đủ những quyền năng của một chú thẻ sở

hữu, đó là: quyển chiếm hữu, quyền sử dung và quyền định đoạt

Quyền chiếm hữu đất đai: Lá quyên của Nhà nước nắm giữ toàn bệ vấn đất dai trong phạm vi cả nước Nhà nước thực hiện quyên chiếm lrờu đất dai trên cơ sở

là đại điện chủ sở bữu đối với đất đai một cách gián tiếp thông qua các hoạt động

vita mang tính kỹ thuật, nghiệp vụ, vừa mang tính pháp lý như đo đạc, khỗo sát,

đánh giả và phân hang dat dễ nắm dược hiện trạng, sử dụng dất dai trên phạm vi cả nước và từng địa phương, hệ thông hỗ sơ địa chính, bãn để địa chính, số sách dia

chính và các tải liệu về địa chính khác để nắm được sự phâu bố đất đai, kết cầu sử dụng đết ở các địa phương; hoạt động ding ký quyên sứ dụng đất, thống kê, kiểm

kế đất đai để nằm được biển động đất đại qua các thời kỳ Tuy nhiên, quyên chiếm

hữu đất dai của người sử dụng, đất lại mang tính trực tiếp, cụ thể với từng mảnh đất nhất định được xác định rõ diện tích, thời hạn và mục địch sử đụng, Trong những trường hợp cụ thé nảy, QSD đất của Nhà nước được trao cho người sử dụng (tố chức, hộ gia dinh, cá nhân) trên những thửa dất cụ thể Quyền chiếm hữu sử dụng,

đất đại của Nhà nước là vinh viễn và trợn vẹn [2]

Quyên sử đụng đất đai: Là quyên khai thác các thuộc tính có ích của đất đai

để phục vụ cho các mục tiêu phái triển kh lế - xã hội của dãi nước Nhà nước

không trục tiếp sử dụng đất, mà gián tiếp sử dụng théng qua các hành vi giao dat,

cho thuê đất đánh thuê việc chuyên quyền sử dụng đất Nhà nước không mắt đi quyền sử dụng khi giao dat cho người sử dụng dat khai thác, sử dụng Cũng như quyên chiếm hữu, quyền sử dụng đất của Nhà nước là vĩnh viễn, trọn vẹn trong

pham vi câ nước Quyển sử dụng đất của lỗ chức, hộ gia đình, cá nhân hạn chế bởi

không gian, thời gian và mục dích sử dụng [2]

Quyền định đoạt đất đai: Là khả năng của Nhà nước quyết định số phận pháp lý của đất đại Truốc dây, quyền này không được thể hiện rõ rang trong các

9

Luật Đất dai, chí phản nào dược thê hiện dưới dạng liệt kê một số nội dụng, của chế

độ quản lý Nhà mước về đất đai Thực ra mọi nội đụng quản lý Nhà nước về đất đai không phải đêu thể hiên quyển định đoạt của Nhá nước mà chỉ có một số nội dung

có tính chất quyết định mới thể hiện quyền này Quyên định đoạt của Nhá nước lả

cơ bản và tuyệt đổi, gắn liền với quyền quản lý về đất đai [2]

Nguyên lắc đất đại thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại điện chủ sở hữu,

dây là nguyên tắc cơ bản nhất của ngành luật dất dai Điều này có nghĩa là toàn bộ đất đai trong phạm vi cã nước chỉ thuộc sở hữu toàn dan do Nhà nước đại điên thực Tiện các quyền của chủ sở hữu chứ không thuộc quyền sở hữu của bái kỷ tổ chức,

cả nhãn nảo khác Với tư các là chủ sở hữu đại diện, Nha nước có trọn vẹn các

quyên năng của một chủ sở hữu như quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đất đai

Nhu vay, & Vict Nam có sự tách bạch giữa chủ sở hữu với chủ sử dụng trong quan

hệ đất đai Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đổi với đất đai (quyên đặc trưng của

chủ sở hữu) thông qua các hành vi sau

~ Quyết dịnh mục dich st dung đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dựng đất;

- Quy đình về hạn mức giao đất và thời hạn sử đụng đắt:

- Quyết định giao dắt, cho thuê đất, thu hỏi dất, cho phép chuyên mục dich

sử dụng đắc,

- Định giá đất

1.1.2 Cử sẽ tý luận về quyền sử dụng dat

Tội dung QSD đất của người sử đụng đất bao gồm các quyển năng luật định:

ap GCNQSD dal, quyền được pháp

quyền chiếm hữu (thế hiện ở quyền được

luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm), quyền sử đụng (thể hiện ở quyển khai thác lợi ich của đất và được hưởng thành quả lao động, kết quả đâu tư trên đất được giao) và một số quyển năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từng loại chủ thể

và từng loại dất sử dụng Tuy nhiên, nội dung (8D dất dược thẻ hiện có khác nhau tùy thuộc vào người sử dụng là ai, sử đựng loại đất gi và được Nhà nước giao đất hay cho thuê đất 2

10

Theo Điểu 18 Hiển phap nim 1992 quy dink: “Wha nude thống nhất

quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đâm sử dung dat ding

muc dich va có hiệu quả Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử đụng

ổn định lầu dài” Trong Luật Đất đại năm 1993 đã xuất hiện khải niệm “quyển

sử đựng đấP' và “người sử dụng đất”, hay nội cách khác là QSD đất của người

sử dụng [H1]

Cụ thể hóa quy dịnh nay của Hiến pháp năm 1992, Điều 5 Luật Dat dai

năm 2003 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn đân đo Nhà nước đại điện chủ

sở hữu” Tuy nhiêu trên thự tổ, Nhà nước với vai trò là người đại điện chủ sở

hữu không trực tiếp chiếm hữu, sử dụng cất dai ma giao dat, cho thué dat hoặc công nhận quyển sở đụng đất đang sử dụng cho tố chức, cả nhân sử địng ốn

định lâu dài Từ dãy xuất hiên khải niệm “quyển sử dụng đất Vậy quyên sử

dụng đất lá gì? Theo các nhá khoa học pháp lý nước ta, quyển sử dụng đất được

hiểu trên hai phương, điện:

- Phương điện chit quan Theo phương điện này, quyền sử dụng dat la quyền mang của người sử dụng đất trong việc khai thác, sử dựng các thuộc tính có ích của đất đề đem lại một vật chất nhật định, quyển năng này được pháp luật ghỉ

nhận vá báo vệ

- Phương diện khách quan: Quyền sử dụng đất là một chế định quan trọng của

pháp luật đất đai bao gồm tống hợp các quy phạm pháp luật do Nha nước ban hành

tằm điểu chinh các quan hệ xã hội phải sinh Irơng quá trình sử dụng đất dai

Theo Diều L6? Luật Dật đai năm 2013, người sử dụng đất được thực hiện các

quyền: “quyên chuyển đổi, chuyên nhượng, cho thuế, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyển sử dụng đất, quyên dược bổi thường khi Nhà

nước thu hồi đất”, cụ thế:

- Chuyên đối QẤD đất: Tà hình thúc đơn giản nhất của việc chuyển quyển sử dụng đất Việc "lấy dất đổi dit” dược sử dụng thuận lợi trong những, trường hợp sau đây: nông dân cùng một địa phương (cùng một xã, phường, thị trần) đổi đất (nông nghiệp, lâm nghiệp, muôi trắng thuỷ sân, làm muối cho nhau để tổ

11

chức lại săn xuất, hợp thứa, chính trang dỗng ruộng, tiện canh tiện cử, giải tỏa xâm phụ canh, hoặc khắc phục sự manh mún khi phản phối đất đai công bằng Những người có đất ở trong cùng một địa phương có củng nguyên vọng thay đối chã ở Việc chuyển đổi Q8D đất là không có mục đích thương mại [6]

-_ Chuyến nhượng QSD đất là hành vi chuyễn QSD đật, trong trường hợp

người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sử dụng hoặc dễ thực hiện quy hoạch sử dụng dắt mà pháp luật cho phép Đặc thủ của việc chuyển nhượng QSD đất là ở chễ: đât đai vẫn thuộc sở hữu toàn dan va vide chuyển quyên chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất, Nhà nước có quyền diễu tiết phần dịa tố chếnh lệch thông, qua việc thu thuế chuyển Q8 đất, thuế sử đụng đật và tiên sử dụng đất, Nhà mước có thế qny định một sẻ trường hợp không dược chuyên QSD dit moi cuộc chuyển nhượng QSD dat déu phai ding ky biến động về đất đai, nêu không sẽ bị xem lá hành vi pham phap [6]

- Cho, tặng, thừa kế QSD đất là hành vi chuyển QSD đât trong tình

huống đặc biệt, người nhận QSD đất không, phải trả tién cho người chuyên Q8D đất nhưng có thể phải nộp thuế Do nhu câu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội, việc chuyển QSD đất không chỉ đừng lại trong quan hệ dan sự mà có thể phát triển thánh các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển

nhượng QSD đất chiếm một tỉ trọng rat cd ý nghĩa trong cáo giao dịch trên thị

trường bát động sẵn

-_ Cho thuê QSD đất: Cho thuê quyền sử dụng đãi được thực hiện trong

trường hợp người có QSD đật không sử đụng mà cho tố chức, cá nhân khác thuê để

sử dụng đất đỏ theo quy định của pháp luậi; Người thuê phải trả cho chủ sử dụng dất một khoản tiên nhất định, thời hạn và giá QSD dất cho thuê theo thỏa thuận giữa

'bên cho thuê và bên thuê Q5D đất

- Cho thuê lại QSD đất Cho thuê lại QSD dal dude thực hiện trong trường hợp người cỏ quyền sử dụng dất được nhá nước cho thuê đất dễ dâu tư xây đựng hạ tâng khu công nghiệp, khu thương mại, văn phòng Cho các tổ chứo, cá

nhân thuê lại QSD đất trên dất đã hoàn thành co sé la lang dé kinh doanh, sim xual,

Người thuê phải trả cho chủ sử dụng đất một khoản tiền nhất định, thời han và gia Q5D đất cho thuê theo thỏa thuận giữa bên cho thuê và bên cho thuê lại QSD đất

-_ Thế chắp QSD đất là một hình thức chuyến Q5D đất (không đây đủ) trong quan hé tin dụng Người làm thể chấp vay nợ, lẫy đất dai lam vat thé chấp đề

thí hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật thể chấp không được chuyển địch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nỗ đâm

bảo có một giả trị nhất định, khi người thể chấp dén ky không thé trả nợ dược,

người nhận thể chấp có quyển đem đắt đai phát mại và tu tiền thanh toán để thu hỏi

vốn Thế chấp đất đai là cơ sở của thể chấp tải sẵn trong thị trường bất động sẵn, trong thể chấp bat déng san thi phan lon gia tri là nằm trong gia tri QSD dat Trong, trường hợp người vay tiên không có Q5D đất để thê chấp thi có thế đừng phương thức bảo lãnh dễ huy dộng vốn đó là dựa vào một cá nhân bay tổ chức cam kết dùng QSD đất của họ để chịu trách nhiệm thay cho khoăn vay của mình [8]

-_ Gáp vốn bằng giá trị QSD đất là hành vi mà người có QSD đất có thể

đùng đất đai làm cổ phản dễ tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp Phương thức góp vốn bằng QSD dat la cách phát huy tiểm năng đất đai trong việc

điêu chỉnh cơ cấu kinh tế địa phương trong các trường hợp phải chuyến hàng loạt

dit nông nghiệp thành dất phí nông nghiệp, phát triển xi nghiệp, dịch vụ, thương, mại, mà vẫn đảm bảo được việc làm và thu nhập cho nông dan - lá một trong

những lựa chon phù hợp với con đường hiện đại hóa và công nghiệp boá nông trghiệp và rồng thôn

-_ Quyền được bôi thường khi Nhà nước thu hồi đất Thi nhà nước thụ bội

đất hợp pháp của người sử dụng đất để sử dụng vào các mục đích quốc phòng, an nảnh, lợi ích quốc gia, lợi Ích công công, phát triển kinh tế, thì người bị thự hỏi dất được bởi thường bằng việc giao đất mưới có cùng mục đích sử dựng hoặc bằng giá trị quyền sử dụng đất [13]

1.1.3 Căn cử phảp lý rỄ quyền xử dụng đất

a Các văn bàn Luột ảo Quốc hội ban hành

~_ Tuật Đất dai 2003841 3/2003/QH11 ngày 26/11/2003, có hiệu lực thi hank

- Luật số 34/2009/QH12 đo Quốc hội ban hành để sửa đổi, bố sung điều

126 của Tuật nhà ở và điển 121 của Tuuật ĐẠI đại nigay 18/6 /2009, co hiệu lực từ

ngày 01/9/2009

- Taật Đất đại 2013 số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013, só hiệu lực kế từ nyay 01/7/2014

- Hiến pháp năm 2013, có hiệu lực từ ngày 01/01/2015,

-_ Luật Công chứng số 53/2014/QI113 ngày 20/6/201 4, có hiệu lực thí hành

- Nghĩ định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tải định cư khi Nhà nước thu hỏi đất

- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ vé thu

tiên sử dụng đái

-_ Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLI/HTP-BINMT ngảy 16/6/2005 của

Tộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và môi trường về việc hướng dẫn việc đăng ký thể chấp bằng quyền sử đựng dắt, tài sân gắn hển với đất

- ‘Ehoéng tu hén tich số 03/2006/TELT/BTP-BINML ngay 13/6/2006 cua

Tiệ Từ pháp và Bộ Tài nguyên và môi trường sửa đổi bổ sung một số quy định của

15/2005/TTT.T/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ Từ pháp

“Thông từ liên tịch s

và Hộ Tải nguyên và môi trường về việc hướng dẫn việc đăng ky thế chấp bằng,

quyên sử đụng đât, tài sản gắn liên với đật

~_ Nghị định số 17/2006/NELCP nảy 27/01/2006 của Chính phủ về sửa đôi,

bổ sung một số diễu của các Nghị định hưởng din thi hành Luật Đất dai và Nghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cố phan

-_ Nghỉ định số 84/2007/NE-CP ngày 25/05/2007 của Chỉnh phủ quy định

bé sung về việc cấp giấy chứng nhận QSD dat, thu héi dat, thyc hién QSD dat, trinh

tự, thủ tục bêi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu héi đất và giải quyết

khiếu nại về dất dai

-_ Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phú về cấp GCN,

quyên sở hữu nhà ở và tài sản khac gắn liên với đất

- Théng tư số 17/2009/TT-BTNMT ngảy 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và

xôi trường quy định về cấp GCN, quyền sở hữu nhà ở và tải sản khác gắn liên với đất

-_ Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về quy định

chỉ tiết thi hanh một số diệu của Luật Dat dai

-_ Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 cuã Bộ Tải nguyên và

Mỗi trường quy định về GƠN, quyền số hữu nhà và tài sẵn khác gắn liên với dat

~_ Thông lư số 24/2014/TT-BTNMT ngảy 19/

Môi trường quy định về hồ sơ địa chính

-_ Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính Phú sữa đổi, bố

014 cuả Bộ Tải nguyêu và

sung một số nghị định quy dịnh chỉ tiết thì hành Luật Đất dai

e Các văn bản quy phạm pháp luật ảo Ủy ban nhân đân thành phổ Hà Nội ban hành

- Quyết địmh số 117/2009QĐ-UBND ngày 01/12/2009 của UBNI) TP Hà

Nội về việc ban hành Quy dinh về cap GCN, quyển sở hữu nhá ở vả tải sản khác gắn liên với đất, đăng ký biển động về sử dụng đất, sở hữu tải săn gắn liên với đất

chơ hộ gia định, pả nhân, công đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài,

cả nhân nước ngoài dược sé hitu nha ở gắn liên với quyén sit dung dat ở tại Việt Tam trên địa bản thành phố Tà Nội

~_ Quyết định số 40/2011/QĐ-UBND ngày 20/12/2011 của UBND TP Hà

Nội ban hành Quy định vẻ trình tự, thú tục cho phép hộ gia định, cá nhân chuyển

znục đích sử dung đất vướm, ao liên kề và đất nông nghiệp xen kẹt trong khu dân cư

(không thuộc đât công) sang đất ở trên địa bàn thành phố Hà Nội

-_ Quyết dịnh số 13/2013/QĐ-UBND ngày 013 của UBND TP Hà Nội

an hành Quy định về cấp GCN, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liên với

đất, đăng ký biến động về sử dụng đất, số hữu tải sản gắn hén với đất cho hộ gia dinh, cá nhân, cộng déng dân cử, người Việt Nam định cu & nude ngoài, cả nhân trước ngoài trên địa bàn thành phổ Hà Nồi

-_ Quyết dịnh số 24/2014/QĐ- UBND ngày 20/6/2014 của UBND thành phố

Hà Nội ban hành quy định các nội dung thuộc thấm quyển của UBND thành phố

được Laật Dất đai 2013 và các nghị định của Chính phủ giao vê đăng ký cấp GCN,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liên với dắt, dăng ký biến động về sử dụng, đất, nhà ở và tài sản khác gắn liên với đất, đăng kỷ biến động về sử dụng đất, nhá ở

và Tài sản khác gắn liên với đất sho hộ gia đình, cá nhàn, cộng đẳng đân cu, người Việt Nam dịnh cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài, chuyển mục dịch sử dụng dat

vườn, ao liên kề vả đất vườn, ao xen kẹt trong khu đân cư (Không thuộc đất công)

sang đất ð trên địa bản thành phố Hà Nội

~_ Quyết định số 22/2014/QĐ-UBND ngày 20/6/2014 của UBND thành phố TIà Nội ban hành quy định các nội dung thuộc thấm quyén cia UBND thanh phé

được Luật Đất đại 2013 và các nghị định của Chính phủ giao về hạn mức giao đái, hạn mức công nhận quyển sử dụng đất, kích thước, diện tích đất ở tối thiểu dược

phép tách thửa cho hộ gia định, cá nhân trén dia ban Thanh phd Ha Noi

~_ Quyết định số 94/2014/QP- UBND ngày 24/12/2014 của UBND thành phố

Hà Nội về việc sửa dỏi, bổ sung một số điều, khoản của quy dịnh ban hành kèm theo

Quyết định số 24/201 /QD- UBND ngay 20/6/2014 của UBND thành phổ Tà Nội

- Quyết định số 37/201 5/QĐ- UBND ngày 18/12/2015 của UBND thành

l6

phố Hà Nội ban hanh Quy dinh vé dang ky dt dai, nha 6 va tai san khác gắn ign với đất, công nhận quyển sử dụng đất, cấp GCN, quyển sở hữu nhà ở và tài săn khác gắn liên với đất: đăng ký biển động về sử đụng đất, nhà ở và tải sẵn khác gắn liên với đất cho hộ gia đình, cả nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở

nước ngoài, cá nhân nước ngoài, chuyên mục đích sử đựng đất vườn, ao liền kế và

đất nông nghiệp xen kẹt ong khu đân cư sang, đất ở trên địa bàn thành phố Hà Nội

- Quyết định số 12/2017/QĐ- UBND ngày 31/03/2017 của UBND thành

'phả Hà Nội về ban hành Quy định một số nội dưng về đăng ký, cấp GCN, quyền sở

hitu wha 6 va tai san khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, công đồng dân

cư, người Việt Nam dịnh cư ở nước ngoài, cả nhân nước ngoài, chuyển mục dích sử đụng đất vườn, ao liên kế và đất nông nghiệp xen kẹt trong khu đân cư sang đất ở trên địa bàn thành phố Hà Nội

1.2 Quyền sở hữu, sử dụng dãt ở một số nước trên thể giới

1.21 Nhằm: các nước phái Hiển

Ở các nước phát triển, đa số các nước dêu thừa nhận hình thức sở hữu tư nhân vé dat dai, do dé đất đai được mưa bản, trao đổi trong nên kinh tế tuy có một

số đặc điểm riêng so với những hàng hóa tư liệu tiêu dùng hoặc tư liệu sản xuất

Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điền gầm có rất nhiễu cáo đạo luật,

luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quấu lý đất đại Các

hoạt dộng cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký dat dai,

‘bat động sản và việc xây đựng ngân hàng đữ liệu đất đai v.v đều được luật hoá Dui day là một số điểm nến bật của pháp luật, chính sách dit dai eda Thuy Did

- Việc đăng ky quyên sở hữu: Việc ding ky quyén sở hồu khi thực hiện chuyển nhượng đất đai: Toả án thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các chuyển nhượng đất đai Người mua phải đăng ký quyển sở hữu cña mình trong vòng 3 tháng sau khi mua Bên mua nộp hợp đồng chuyên nhượng, để xin đăng ký Toa an

sẽ xem xét, đối chiếu với Số đăng ký đất Nên xét thây hợp pháp, sẽ tiên hành đăng

ký quyền số hữu để người mua là chủ sở hữu mới Các bản sao của hợp đẳng chuyển nhượng sẽ lưu tại toà án, bản gốc được trả lại cho người mua Toà án cũng, xem xét các hạn chế vẻ chuyến nhượng của bên bán (ví đụ cảm bán)

Đăng ký đất là bái buộc nhưng hệ quả pháp lý quan trọng lại xuất phát Lừ hợp đẳng chử không phãi từ việc đăng kỷ Vị việc chuyển nhượng là một hợp déng

cá nhân (không có sự làm chứng về mặt pháp lý và không có xác nhận của co quan

công chứng) nên rất khỏ kiểm soát việc đăng ký, Nhưng ở Thụy Điền, hầu như tải

cả các chuyển nhượng đều được đăng kỷ Vì việc đăng ký sẽ tăng thêm sự vững,

chắc về quyên sở hữu của chủ mới, tạo cho chủ sở híru mới quyền được +m tiên khi

có tranh chấp với một bên thử ba nao dé va quan trong hơn, quyền sở hữu được đăng ký rất cần thiết khi thế chấp

- Vain dé thé cha

kết nhưng thé chấp lại dược thực hiện theo một cách khác Theo quy dịnh của pháp

luật vẻ thể chấp, có 3 thủ tục đề thực hiện thể chấp (1) Trước tiên người sở hữu đất

đai phải làm đơn xin thể chấp dé vay một khoản tiên nhật định Nếu đơn được đuyệt

Quyên sở hữm được đăng kỷ sau khi hợp đồng được ký

thị thể chấp do sẽ được ding ky va tod an sé

nhận đủ điều kiện thể chấp Văn bản xác nhận đủ điều kiện thẻ chap nay sé dugc str

ip cho chủ sở hữu một văn bản xác

dung cho một cam kết thể chấp thực thế được tuục hiện sau khi đăng ký Văn bản

xác nhận dủ diễu kiện thé chấp đường như chỉ cỏ ở Thuy Điển (2) Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp được gửi cho bên che vay Khi thực hiện bước (1), toà

án không kiểm tra, xắc rrình các yêu câu đối với thế chấp Yêu cầu đối với thể chấp chỉ dược xét dến khu thực sự sử dụng bắt dộng sản dé vay vốn (tức lả chỉ dược xem xét đến ở bước 2) Các yêu cầu đặt ra khi thẻ chấp là: bên đi vay phải là chủ sở hữu tất động sân, bên cho vay cần đặt ra các điều kiện cho người dì vay; bên di vay phát

cam kết việc thực hiện thẻ chấp vả bên cho vay sẽ giữ văn ban thé chap Khi không, đáp ứng các yên cầu này thí thể chấp sẽ không hợp pháp Dó là trình tự thế chấp theo quy định của pháp luật nhưng trên thực tế hâu hết các thê chấp đều đo ngân hàng và các tổ chức tín dụng thực hiện Tại ngân hang, bén di vay sẽ ký ba văn bản: hop déng vay (nêu rõ lượng tiên vay), hợp déng thé chap (thé chap bat động sản) và Tnột đơn gửi toà ân để xin đăng ký thế chấp Ngân hàng sẽ giữ bai tải liệu đầu tiên

và gửi dơn xin thế chấp đến toả án Sau khi được xử lý, dơn xin thể chấp lại dược

chuyến lại ngân hàng và lưu trong hồ sơ thế chấp Thông thường ngản hàng đợi đến

khi có quyết định phê đuyệt của toà án mới chuyển tiên cho người đi vay, Khi nợ thể chấp dược thanh toàn hết, văn bản xác nhận đủ diễu kiện thể chấp sẽ dược trả lại

cho bên đi vay Bước (3) được áp dung khi hợp đồng thế chấp bị vì phạm Khi không được thanh toáu theo dúng hợp déng, bén cho vay sé lau don xin tịch thu tai

sán để thể nợ Việc nảy sẽ do một cơ quan có thắm quyền đặc biệt thực hign, dé la

Cơ quan thi hanh phap Inat (Enforcement Service) Nếu yên câu không được chấp

thuận, tài sản sẽ được ban đâu giả và bên cho thé chấp sẽ dược thanh toán khoản tién dé cho thể chấp Tbú tục nảy được tiến hành khá nhanh chóng Vụ việc sẽ được

xử lý trong vong 6 tháng kể từ khi có đơn xin bán đâu giá [4]

-_ Về vấn dễ bôi thưởng: Khi nhà nước thu hi dất, giả trị bồi thường, dược

tính dựa trên giá thị trường, Người sở hữu còn được bổi thường các thiệt hại khác

Chủ đt được hưởng các lợi ích kinh tế từ tài sân cũa minh (trường hẹp tài sản đó

phải nộp thuế thì chủ đất phải nộp thuế), Chủ đất có thể bán lài sẵn và dược hướng,

lợi nhuận nêu bản được với giá cao hơn khi mua nung phải nộp thuế cho chuyển

địch đó Chủ đất được quyền giữ lại tài sân của mình, luy nhiên chú đất cứng có thể

bị buộc phải bán tài sản khi đất đó cản cho các ruục dich chúng của xã hội Trong, trường hợp đó sẽ lả bắt buộc thu hỏi và chủ đắt được quyền đòi bôi thường dựa trên

giả trị thi trường của tải sân |4]

b Uc (Oxtrayliad

Tại Úc cỏ cơ sở pháp luật vẻ quản lí, sở hữu và sử dụng đất đai từ rất sớm

Thời gim trước 11/1875, luật pháp ÔxtrâyRa quy định 2 loại đất thuộc sở hữu của

Nhà nước (dắt Nhà nước) và dất thuộc sở hữu tư nhân (dất tư nhãn) Đất Nhà nước

là đất đo Nhà nước làm chủ, cho thuê và đụ trữ Dắt tư nhân là đất đo Nhà mước

chuyển nhượng lại cho tư nhân (đât có đăng kí bằng khoản thời gian sau 1/1/1875) Như vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của ÔxtâyHa quy định Nhả mước và tư thân đều có quyền sở hữu bắt động sản trên mặt đất, không phân chia giữa nhà và đất Về phạm vị, người sở hữn có quyến sở hữu khoảng không và độ sâu được quyền sử dụng có thể từ 12 đến 6O mét (theo quy định cụ thể của pháp luật Toàn

bộ khoảng sản có trong lòng đất như: Bae, vàng, đồng, chỉ, kẽm, sắt, ngọc, than đá, đầu mổ, phối phải đều thuộc sở hữu Nhà nước (Sắe lệnh về đất đại 1933), nêu

"Nhà nước thực hiện khai thác khoảng sản phải kỷ hợp dồng, thuê đất với chii dat va phải đến bù thiệt hại tài sân trên đất Quyển lợi và nghĩa vụ, luật pháp Oxtraylia thừa nhận quyền sở hữu tuyệt đối, không bắt buộc phải sử dụng dất Chủ sở hữu cỏ quyền chuyển nhượng, thẻ chấp, cho thuê hoặc chuyên quyển theo di chic ma

không có sự tri buộc hoặc ngăn trở nào

Nhà nước có quyển trưng dụng, dất dễ xây dụng hoặc thiết lập các công trình công cộng phục vụ quốc kế đân sinh (Diều 10, Sắc lệnh về đất đai 1902) nhưng chủ

sở hữu được Nhà muớc bồi thường, Việc sử đụng đất phải tuân theo quy hoạch và phân vùng vá đất phải dược đăng kí chủ sở hữu, khi chuyển nhượng phải nộp phi

trước bạ và đăng kỉ tại cơ quan có thảm quyền [4]

e Công hòa Liên bang Đức

Đối với Công hoà Liên bang Đức, mục tiêu chuyển đổi sang thị trường đối

với lĩnh vực bất động sản được xáo định ràt rõ ràng, Chính phủ thực hiện sự cam kết

với chương trình lành động cụ thể, cũmg như việc bình thành khung khổ pháp lý bảo dâm cho quá trình chuyển đổi Ở Đức, quyền có nhà ở của công dân được quy

định trong Liên bang Theo đó, đất và nhà không tách rời, nhà đất được mua - ban

theo nguyên lắc của tụ trường

Hiền pháp Cộng hoà Liên bang Đức (Điều XIV) quy dịnh quyền sở hữu dất

và quyền thừa kế xây đụng được Nhà nước bảo dim, tuy nhiên, chủ sở hữu có nghĩa

vụ sử đụng không ch ngược với lợi ích của Loàn xã hội Khải miệm về sở hữu đất và

20

nhà ở Đức lá thống nhất với ngoại lệ là:

» Thứ nhất, quyền thừa kế xây đựng - với quyền này người được hưởng

quyên thừa kế xây dựng có thể xây dựng và sử dụng công trình trên mânh đất của

chủ khác - bên giao quyển thừa kế xây dựng - theo hợp đông được phép ký cho một

thời hạn tối đa là 99 năm Người mua quyên có nghĩa vụ phải trả hàng năm cho chủ

đất khoản liên bằng 6 - 7% giá (ri của mãnh đất Quyên thừa kế xây dựng được thể chấp và hết hạn hợp đồng thì chủ dắt mua lại nhà,

= Hai là, sở hữm từng phản - áp đựng trong trường hợp một người mua căn hộ trong một toà nhà thì được quyển sở hữu căn hộ và một phần đốt trong khuôn viên toa nha Phần dất nảy được quy dinh theo tý lệ phần trăm của toản bộ

điện tích đất, mặc đủ không chỉ rõ ở vị trí cụ thể nào Tÿ lệ này phụ thuộc vào điện tích và vị tri không gian của cău hộ trong toả nhá |4]

1.22 Ở một vỗ nước kÌn vực

a Thai Lan

Gi Thai Lan hiện nay tổn tại hai hình thức sở hữu đất đai là sở hữu nhà nước

và sở hữu tư nhân Các chủ sở hữu, chủ sử dụng đất được cấp giấy chúng nhận về

đất đai Ở Thái Lan nhiều loại giấy chứng nhận về đất đai khác nhau Mỗi loại giấy

chứng nhận cỏ quy dịnh riêng nhằm hạn chế mọt số quyền về đất dai đối với chú sở

hữu, sử dựng đất Cụ thẻ

-_ Giấy chứng nhận sở hữu đất đai (S4) là giấy chứng nhận quyển sở hữu

vẻ dái được cấp sau khi do đạc xác định các gúc thửa trên bản d tỷ lệ 1:1000 hoặc

1:2000 hoặc chuyên đổi từ bản đồ ảnh từ lệ 1:4000 Các quyền của chủ sở hữu loại giấy này là: chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng), thể chấp, chía nhỗ thữa

dất, thừa kế, Nếu I0 nắm đất không sử dụng, tòa án có quyền hủy bỏ hiểu lực của giấy chứng nhận Nếu giây chứng nhận N54 được cấp lại từ loại giây chứng nhận N82 thi trong vong 10 năm hạn chế việc chuyển nhượng, nếu được cấp mả không

có giấy tờ pháp lý thi trong vóng 10 năm không dược chuyên nhượng

-_ Giấy chứng nhận sử đụng đất là giây chúng QSD đất (không phải sở hữu):

G6 hai loại giấy chứng nhận được cấp lủy thuộc vào việc sứ dụng phương pháp nào

21

đề do ranh giới thửa dat

+ Giấy chứng nhận loại NS3K: Dược cấp cho thửa đất khi ranh giới thủa đất

đó được xác định trên bãn đô được thành lập từ bản đổ ảnh chưa nần I.oại giấy này

có quyên chuyên nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng) Nếu 5 năm đất không,

được sử đụng, toa an co quyền hủy bỏ hiệu lực của giấy chúng nhận Nếu giây

chứng nhận NS3K được cấp lại từ giấy NS2 thì ong vòng TÔ năm bạn chế việc chuyển nhượng

Giấy chứng nhận NS3: Được cập cho thửa đất khi ranh giới thửa đất đó

được do độc lập bằng phương pháp tam giác, sau 30 ngày thông báo loại giấy này

mới dược chuyển nhượng Đất không dược đẻ không sử dụng trên 5 năm

-_ Giấy chứng nhận chiêm hữu trước xác nhận việc chiếm hữu tạm thời về đất, Loại giấy ngày dược cắp cho loại đất dược chiếm hữu ude nim 1954 sau khi

có đơn xin cấp giấy hoặc đất được chiếm hữu sau năm 1954 nhưng không thuộc

ving dit mã Ủy ban cấp đất Quốc gia thông báo là khm vực Dịa chính Loại giây

này có quyền thừa kế, không có quyển chuyển nhượng trừ phi có đâu “ Được sử dụng ” Có thể chuyển thành GCN NS3K sau khi cấp ít nhật 3 qui, hoặc chuyển thành giấy sở hữu NS4 nếu đủ mọi điều kiện Đất không được để không sử dụng

quả 10 năm

-_ Giấy chứng nhận đã khai bảo SK1 cấp cho người đã khai báo chiếm hữu

và sử đụng đất trước năm 1954 Sau khi được chấp nhận và đăng ký, giây chứng trận này có thể chuyển nhượng Giấy chứng nhận SK1 có thể chuyển thành giấy

chứng nhận sở hữu NS4

- Giấy chúng nhận STKI1 và STK 2: Nam 1995 Chính phủ cho phép các

Tinh trưởng cấp giấy chứng nhận STK1 cho dân sống trong khu vưc bảo về rừng

được QSD đất trong vòng 5 nấm và được tiếp tục sử đụng nêu được Cục Lâm

nghiệp Hoàng gia cấp giấy chứng nhận STK2

- Giấy chứng nhận NKI và NK3 lá giấy chứng nhận dất dịnh cư do Cục Phúc lợi Xã hội và Khuyến khích hợp tác quản lý, Loại đất này không được chuyên nhượng chỉ được thừa kế

22,

- Gidy chimg nhan PBYG: là tờ biên lai công nhận việc sứ dụng đất thông, qua việo trả tiên thuẻ sử đựng đất cho Văn phàng Dất đai cấp huyện Giấy này

không chuyển nhượng được

- Giấy chứng nhận SPK_ ƠI: Do Văn phỏng cái cách Đất đai nông nghiệp

cấp dựa theo luật Cải cach dat nông nghiệp năm 1275 cho vùng đất Lâm nghiệp bị

thoái hỏa Các thủa đất này không được phép chia nhỏ, không được chuyên nhượng

chỉ được thừa kể Từ nắm 1993 1995 Chính phủ cho phép người dân có giấy chứng nhận SPK - 01 thuộc vùng đất dự trữ cho lâm nghiệp được đổi thành giây NS4 [3]

b Malaysia

Theo B6 Luat Pat dai ciia Malaisia, c4 nhan, t6 chite muén được công nhận

là người số hữu đất phai ding ky tai co quan đăng ký dâi đại của liên bang để cô xuột văn bản chứng nhận goi là bằng khoán Văn bán bằng khoán điền thể chính là

bằng chứng, đẻ kết luận cá nhân hoặc tổ chức đã đăng ký trong đó chính lả chủ sử

hữu dược mô tả trong bằng khoản Trước khi ding ký vào bằng khoản, đất dai vin

là đất của bang Mọi giao dịch (chuyển nhượng, trả tiễn, cho thuế, ) đều phải đăng

ký, nếu không thì đó chỉ là hợp đồng giữa cáo bên liên quan Nó sẽ không được Chính phủ công nhận là vĩnh viễn cho dân khi được đăng ký hợp pháp

Các loại bằng khoản mà bang có thể chuyển nhượng là:

- Bằng khoản đăng ký và Bắng khoản Phòng đất đai (à loại bằng khoán thoàn chỉnh) có nghĩa là đất dã dược do đạc xong Chủ sở hữm dit có Bằng khoản

"hoàn chỉnh sẽ có những quyền sau:

I Bằng khoán được cấp là vĩnh viễn

+ Có quyền chia, ngắn hoặc hợp nhất đất dai

! Cỏ quyên tiền hành các giao dịch (chuyến nhượng, cho thuê, đóng tiển, )

trên đất đại của mình

+ Có quyền ngăn chia ngôi nhà nào có từ 3 tầng trở lên dễ có dược các bằng, khoán riêng cho các phần diện tích riêng trong ngôi nhà

+ Có quyền để lại dất hoặc phần tải sân không phân chia mảo khác trên đó

23

theo di chúc

- Bang khoản hạn chế (QT) có nghĩa là đất chưa được đo hoàn chỉnh

anh gói thửa đất còn đang là tạm thời Chủ sở hữu đất có Bằng khoán han chế (QT) có những quyên như Hằng, khoán hoàn chỉnh ngoại trừ

+ Ranh giới đất còn lả tạm thời

L Trừ khi có quy định thêm trong Bộ T.uật Đất đại

hủ sở hữu không đuợc

chia, ngăn hoặc hợp nhất dất dai và không dược ngăn chúa các ngôi nhà nhiều tâng, trên đất của mình

Chinh pli cd thé thu hdi lại đất đã được giao cấp bằng biên pháp thu hồi bat

buộc hoặc mua lại từ các chủ sở bữu Khi bị thu hỗi dắt các chú sở hữu được dẫn bủ

théa dang Bat kỳ cả nhân nào có yêu sách đối với đất bị thu hỏi có thế phân đổi về việc do dac dién lich dal, số tiền dễn bủ, người dược dễn bù hoặc việc chia tiên dén

bủ Những, phán đổi này chí được đưa ra nêu như cả nhân đó đã khiếu nại với Cơ

quan quan lý đât đai khi được thâm vấn và vụ việc sẽ được chuyền sang Tỏa án Sau

khi trả tiên dễn bủ, cơ quan tổ chức sẽ có dược đất dai hợp pháp cho di còn có các phan déi

e Trưng Quốc

Đất dại ở Trung Quốc thuộc sở hữu Nhà nước (dỗi với dất dô thị) hoặc sở

hữu tập thể (đối với đất thuộc khu vực nông thôn) Vì đất đai ở nông thên cũng là

đối tượng quản lý của chính quyên địa phương và Trung trơng, nên quyền sở hữu

đối với toàn bộ đái dại ở Trang Quốc đều “đưới sự làm chữ

Quốc [5]

Hiện nay QSÐ đất 6 Trung Qué

“cấp” và QSD đất dược “giao” QSD dất dược “cấp” là loại QSD đất truyền thống, được áp dụng cho các doanh nghiệp nhà nước Nhà mước cap đất cho cáo doanh

ha Nhà nước Trưng

có thể chía làm lưai loại: Q8D đất được

nghiệp nhà nước không thu tiển hoặc thú rất íL và có thể thụ hồi bắt cứ lúc nào

Đối với trường hợp này Q5SD dất không thể chuyển nhượng, cho thuê hay thé chấp - Chuyển nhượng QSD đất: Chuyển nhượng QSD đất là hoạt động dan sy,

chơ nên chỉnh quyền chỉ đóng vai trò giảm sát mà không căn thiệp bằng biên pháp

24

bảnh chính, trừ những trường hợp thue sy edn thiet, Nhin chung, cé ba diéu kién co tản để được chuyển nhượng đó là: đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính để cá QSD đất,

có giảy chứng nhận QSD đât và đã bé vấn thực hiện hoạt động đầu tư ỉ một múc

độ nhất định, thông thường là it nhất 25% tổng số vốn đầu tư cho việc sử dụng theo

dur án [5]

Thư vậy, các điều kiện chuyển nhượng QSD đất nên trên có điểm giống với diéu kiện chuyển nhượng Q8D dất theo pháp luật Việt Nam ở hai diều kiện dẫu Về điêu kiện thứ ba, quy định của pháp luật Trung Quc rõ rảng và cụ thế hơn quy định của phép luật Việt Nam Điều này lao điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện quyền của người sử dụng dất và việc quản lý nhà nước vẻ dất đai

~_ Cho thuê QSD đấu: Người sử dụng đất có thế cho thuê QSD đất để nhận tiên cho thuê Giao dịch này phải được thực hiện thông qua hợp đồng, Hai bên trong giao dịch phải đến cơ quan quản lý nhá nước về đất đai để đăng ký việc cho thuê

trong thoi han 20 ngày sau khi hợp đẳng có hiệu lực Nội dung chính của hợp đồng

là bên cho thuê phải sử dụng đúng theo thời hạn, điểu kiện mà bên cho thuê dã cam

kết trước đây để có được Q8 dit [5]

- Thuê chấp QSD đất: Người sử đụng đất có thế thẻ chấp QSD đất thông qua giấy CNQSD đất tại cái tổ chúc tin dụng, ở địa phương dễ vay vốn Giao dich

thế chấp phải được thực hiện thông qua hợp đồng giữa người sử đụng đất và chủ thể

cho vay Nêu đến hạn thanh toán mà người thê chấp không trả được nợ, bên cho vay

có thể phải đăng ký quyền sử dụng với tư cách là người sử đụng dât mới |5]

1.2 3 Những bài học rút ra từ kinh nghiện cũa một số nước

Thứ nhất, cần phát triển mạnh hệ thống lý luận về thủ trường bất động sẵn, đặc biệt là những van dé rat co bản như thị trường bắt dộng sẵn tại Việt Nam là gì

và phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam như thể nào để phù hợp với thé

chế kinh tế thị tường định hướng xã hội chủ nghĩa Những vướng mắc trong việc

phat triển thị trường đất dai tại Việt Nam thời gian qua cỏ một phần nguyễn nhân ở việc chưa giải quyết được những vân để nêu trên Trên cơ sở sự phát triển của hệ

thông lý luận, cần hình thành những công cụ và xây dựng phương thắc quân lý có

hiệu qué thi trường dất tại Việt Nam Ở khia cạnh nảy, vai trỏ tiên phong của các nhà nghiên cứu lý luận, các nhà hoạch định chính sách, các nhà tư vẫn va các cơ quan quân lý nhà nước cần được đề cao

Thứ bai, coi trọng việc tạo dụng, khuôn khể pháp luật là yếu tổ ban đâu để

tình thanh và phát triển thị trường đất đai Do những điền kiện lịch sử, quá trình

tink thank va phát triển thị trường đất đại ở nước ta có những đặc điểm đặc thủ Hơn nữa, các yếu tổ của thị trường bat động sản còn hết sức sơ khai, việc quản lý loại thị trường này lại chủ yếu bằng phương pháp hành chỉnh, cường chế Do đó, về lâu đài, việc xây dựng và phát triển khoa học pháp lý về thị trường bất đông sẵn, trong do có thị trường dất dai là việc làm cần thiết Đặc biệt trong diễu kiện hội

nhập kinh tế quốc tế, các giao địch kinh đoanh, trong đó có giao dịch kinh đoanh

tất dộng sản, đều phải thực hiện theo pháp luật và lừng bước phủ hợp với thông lệ quốc tế Việc hoàn thiện hệ thống, pháp lý này còn là điểu kiện để khai thác có hiệu

quả các yếu tổ quốc tẻ đến thị trường bât động sản Việt Nam Tuy nhiên, trên thực

tế ở tất cả các quốc gia, tạo dựng khuôn khỏ pháp lý luôn là yếu tố dầu tiên không, thể thiếu cho các giao dịch trên thị trường này và quá trình đó cần phải thực hiện cùng với quá trình nông thôn hóa Đề tạo đựng khung pháp lý, cân từng bước xây dựng các quy định vẻ những vận dễ cơ bản như phạm vi, đổi tượng và quyền mua

bán, thuê mướn, thế chấp cùng với quy định các bên tham gia thị trường, xác

định các chủ sở hữu (chủ sử đụng) bắt động sân cụ thể, về thủ tục và hẹp đẳng tre

Tiện

ác giao tịch đôn sự

Thú: ba, chú trọng phát triển các yêu tả cơ bản của thị trường đất đai, tức là

các yếu lỐ như cung, câu, giá cả đất dai va mức độ điều chỉnh của Nhà nước thông

qua các cơ quan quân lý chuyên nghiệp

Thứ tr, hình thành bộ máy quản lý các giao địch bất động sản phủ hợp với điều kiến Việt Nam, có khả năng đự báo chính xác mức cúng - cầu về đốt dai, trắnh

gây ra những thay dỗi đột biển trên thị trường, đất dai, cé kha năng bao lãnh, báo hiểm và bảo vệ quyền lợi của người mua nhà và quyên sở dụng đất đai Cần có các biện pháp riển bù, giải lỏa, giải phóng mặt bằng Ilúch hợp, giảm thiểu tỉnh trạng

26

xung dột cỏ liên quan dén dắt đại do giá dễn bú thiếu thỏa đáng hoặc sử dụng, nhiều tiện pháp cưỡng chế Việc làm này gớp phần lâm giảm bớt mật độ đân cư tập trung quá lén vào các nông thôn Sử đụng hợp lý công cụ thuế nhà đất đề điêu tiết mật độ dân cư như đảnh thuế cao đối với những người sử dụng nhà ở các thành phố lớn và

đánh thuê thấp đổi với những nha ở vủng ngoại ô Biện pháp nảy có tác dung lam

giảm mạnh giả nhà đất nông thôn, không chế được tỉnh trạng đầu cơ đất nông thôn

Quốc hội đã thông qua Luật Đất dại dầu tiên nhằm diều chỉnh các quan hệ về quan

lý, sử dụng đất Luật Đất đai đã thể chế hoá đường lối, chỉnh sách của Đại hội lần

thứ VI của Dang va 1Hiên pháp 1980 khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, đo

Nhà nước thông nhất quản lý Luật Đất đai dược ban hành đúng vào thời kỳ dat nước ta bước đầu bước vào giai đoạn đổi mới về kinh tế, đặc biệt thời kỳ nay có nhiêu chính sách mở cửa

Nội dụng về Q5D dất của Luật Đất dai 1988 là: Nhà nước giao đất không thu

tiền sử dụng đất đối với mọi loại đất, người được giao đất chỉ được hưởng những

kết quả đầu tư trên đất Họ không có quyền chuyến Q5D đất đai dưới mọi hình thức

kháo nhau Luật quy định: “Nghiêm cắm mua, ban, lin chiếm dất dại, phải canh thu

tô đưới mọi hình thức, nhận đất được giao mà không sử dụng, sử đụng không đứng,

taue đích, tự tiện sử dụng đất nông nghiệp, đất có rừng vào mục đích khác, làm huỹ

hoại đất đai” [10]

Sau 4 năm thi hành Luật Đất đai năm 1988 cho thấy thực tế đã nảy sinh những bắt cập, đó là người sử dụng đất thực sự không có quyển đối với mảnh đất aninh được giao, kẻ cả quyền thừa kể, chuyển nhượng, họ chí dược chuyển QJ8D dat trong các trường hợp: khi hộ nông đân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đoản sản xuất

xiông nghiệp, lâm nghiệp; khi hợp tác xẽ, lập đoản sẵn xuất nông nghiệp và cá thể

27

thoa thuan doi đất cho nhau dễ tỏ chức lại sản xuất, khi người được giao đất chuyển

đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong hộ của người đó vẫn tiếp tục sử đựng đật đó Luật chỉ cho phép được thừa kế nhà ở hoặc mua nhà ở đẳng thời được QSD đất ở có ngôi nhả đẻ, sau khi được cơ quan nhả nước có thẳm quyển công nhận

quyền sở hữu đối với nha ở [6]

Theo quy định trên cho thá

Luật côn gò bỏ, chưa đáp ứng được nhụ cầu sử

dụng đất của các chủ sử dụng đất, Cho nên thục tế vẫn xây ra hiện tượng mua bản đất đai trá hình theo cách xây đựng một túp lêu trên đất để bán, nhưng thực chất là tần đât Taiật điều chỉnh các quan hệ đất đại ở trạng thái tính Nhà nước chỉ quân lý

vẻ mặt pháp luật hành chính đơn thuần, chưa thể hiện day dé quan ly Nha nude vẻ

mặt kinh tế đối với đất đai [6]

Hiển pháp 1992 còn quy dịnh: “Tổ chức, hộ gia định, cá nhân sử dụng đất có quyền chuyển Q8I đất theơ quy dinh cua pháp luật” Do đó, Quốc hội đã đưa việc

sửa đối Luật Dát đai vào chương trình xây đựng pháp hiật năm 1993 LAtật Dat dai xăm 1993 dược Quốc hội thông qua ngày 14/7/1993 và có hiệu lực ngày 15/10/1993

vẻ cơ bản kẻ thửa Luật Dất đai 1988 và bổ sưng một nội dung mới như một số quyên của người sử dung đất Cụ thé Luật cho phép người sử dựng đất được thực hiện 5 quyên: chuyên dỗi, chuyển nhượng, cho thuẻ, thừa kế, thể chip QSD dat

Nou vay, luật đua ra những quy định theo xu hưởng ngày cảng mở rộng quyên của

người sử dụng, cho họ định đoạt hạn chế QSD đất của minh Nghĩa là chuyến QSD

đất phải tuân theo điều kiện, nội dung, hình thức do Bộ luật đân sự và pháp huật về đất đai quy định

Tuy nhiên, đo sự phải triển nhanh chóng của lình hình kinh tế, xã hội, qua thực

tổ cuộc sống với tác đông của cơ chế kimh tế thị trường làm cho quan bệ dất dai cảng trở niên phức tạp, nhiền vẫn đẻ lịch sử còn chưa được xử lý thì các vấn để mới

Tại này sinh mà T.uật Đất đại 1993 chưa có quy định Vì vậy, năm 1998 T.uuật Đất đại

dược sửa dỗi, bố sung Luật bổ sung thêm một số quyền của người sử đụng đất nhu quyền góp vốn bằng giá trị QSD đất, quyên cho thuê lại QSD đất, Tổ chức, hộ gia

đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê dal dé tra Gén sử dụng đâi cho cả thời gian

28

dầu tư hoặc tiên thuê đất dã trả trước còn lại là 05 năm cũng được thực hiện các QSD dit như chuyển nhượng, thể chấp, góp vớn, cho thuê lại QSD đất Riêng tổ

chức, hộ gia đình, cả nhân mới trả tiên thuê đất hàng năm thì chỉ được chuyến nhượng, thẻ chấp tải sắn thuộc sở lrữu của mình gắn liên vei QSD đất [11]

Dé triển khai thực hiện Nghị quyết của Quốc hội vẻ cải cách hành chính va dé

đồng bộ với một số Tuuật má Quốc hội mới thông qua ong thời gian qua rửny Tuuật

khuyến khích dâu tư trong nước, Luật Đâu tư nước ngoài tại Việt Nam, thì Luật Dat

đai cũng cân được sửa đổi, bỗ sung cho phù hợp Trong chương trình xây dựng luật,

pháp lệnh của Quốc hội, uy ban thường vụ Quốc hội năm 2000 Luật Đất đại lại dược dưa vào chương trình sứa dồi, bỗ sung, Ngày 29/6/2001 Quốc hội khoá X, ky họp thứ 9 đã thông qua Tuiật sửa đối, bố sung một số điều cia Luat Pat dai

Luật lần này dã sửa đổi, Dễ sưng một số vẫn đẻ về QSD đất như sau:

- Cho phép người sử dụng đất được chuyển mục đích sử dụng đất nông

nghiệp, đất lâm nghiệp sang mụo đích khác, được chuyển đổi cơ cầu cây trồng vật

nuôi đối với đất sử dụng vào mục dich nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đốt làm muỗi, truôi trỗng thủy sản, nhưng cũng phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

- Che phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền thể chấp giá trị QSD đất theo quy dịnh của pháp luật cũng dược bảo lãnh bằng giá trị QSD dắt, tải sản thuộc

sở hữu của mình gắn liên với đất đó tại các tổ chúc tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam Nghĩa là người sử dụng đất cũng được thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị

Q§D dất tại các tổ chức tín dụng có vốn đầu bế nước ngoài, chỉ hành ngân hàng

nước ngoài hoạt động tại Việt Nam, tổ chức tín đụng 100% vốn nước ngoài

Trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa - hiện đại hóa, lĩnh hìh quản lý và

st dung dat sau 3 năm thục hiện Luật Đất dai sửa đổi 2001 dã cho thấy còn bộc lộ những thiếu sót, yêu kém Vi vậy, việc tiếp tục sửa đối Luật Đất đai 1993 (Luật sửa đổi bổ sung 1998, 2001) là cần thiết và tất yếu nhằm mục địch tháo gỡ những vướng anc trong công tác quãn lý, sử dụng dat, bao dam tính én dịnh của pháp luật, đồng, thời, thể chế hóa kịp thời đường lỗi, chủ trương, chính sách của Dãng về đất đai trong

thời kỳ mới Taật ĐẤt đại năm 2003 dã dược Quốc hỏi thông nước Cộng hỏn xã hội

2g

chủ nghĩa Việt Nam khỏa XI kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 26/11/2003 và có biệu lục

héi đất” (Điều 106) [14],

Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất đại Việt

Nam: Luật Dất đai 2003 quy định tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đât có các

quyền tương ứng với hình thức trả tiền thuê dất hàng nãn hay trả tiền một lần cho

cả thời gian thuê lẻ sung quyền được đâu tư xảy đựng kinh doanh nhà ở tại Việt

Nam

Tuy nhiên dễ quản lý và sử dụng dất dai dược tốt hơn, ngày 29 tháng 11 năm

2013, tại kỳ họp thứ 6, Quốc hội Khóa XTH đã thông qua Luật đất đai năm 2013

Luật đất đai năm 2013 có 14 chương với 212 điều, tầng 07 chương và 66 điểu so voi Laat dat dai nim 2003, đã thể chế hóa dùng và dây dữ những quan điểm _, định

hướng nêu trong Nghị quyếtsả 19-NQ/TW Iiội nghịlânthứ 6 Dan Chấp hành

Trưng ương Đăng, đẳng thời khắc phục, giải quyết được những tin tai, hạn chế phát

sinh trong quả trình thí hành Luật đất dai nằm - 2003 Luật Dat dai năm 2013 dược

hoàn thiện theo hướng quy định cụ thế các quyên nghĩa vụ của từng đổi tượng sử dụng đất (eơ quan, lễ chức nhà nước, tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập, doanh nghiệp có vốn dâu tư trước ngoài, hộ gia đỉnh, cả nhằn ) phủ hợp với hình thúc giao đất, thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất và quy định các điều kiện khi người sử dụng dất thực hiện các quyển của người sử dụng dắt

30

Luật Đất dai năm 2013 cỏ một số những điểm mới sau day:

- Bễ sưng quy định quyển và nghĩa vụ của nhóm người sử dựng đất mà có chung quyền sử đụng đất (khoản 2 Điều 167) [18] Nhỏm người sứ đụng đi gêm hộ gia định, cả nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình,

cả nhân Trường hợp trong nhóm có thành viên là tố chúc kinh tê thi có quyên va

Trghfa vụ như quyển và nghữa vụ của tô chức kinh tế, Trường hợp quyền sử dụng đái phân chia dược theo phản cho từng thành viên trong, nhóm, nếu từng thành viên của

nhóm muốn thực hiện quyển đối với phân quyền sử đựng đắt của minh thì phải thực

Tiện thổ Lục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy dịnh Trường hợp không,

chia được theo phân thì ủy quyền cho người đại điện để thực hiện

*Về quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cả nhên sử dụng dat được quy dịnh tại Điều 179 Nội dung Điều này kế thừa quy định Điều 113 của Luật đất đai năm

2003, đồng thời có các sửa đổi, bỗ sưng cáo nội đưng sau đây:

~ Quy dịnh vẻ quyển và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng dat dược Nhà nước giao đất nông nghiệp trong hạn mức, đất nhận chuyên đổi, nhận chuyển

nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kẻ, đất giao có thu tiến sử dụng đất, công nhận

quyền sử dựng dất và dất thuê trả tiển thuê đất một lần cho cả thời gian thuê được

chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; trường hợp đất

thuộc điện thu hỏi dé dau tu dur an cê mục đích sản xuât, kinh doanh hoặc xây dựng, kinh doanh nhà ở thì có quyển tự dầu tư trên đất hoặc cho thuê quyén sit dung dal,

góp yên bằng quyền sử dụng đất,

~ Quy định hộ gia đình, cả nhân được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất tàng nằm dược bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với dất thuê khi da diéu

+iện theo quy định của pháp luật" và “cho thuê tải săn thuộc số hữu của mình gắn

tiểu với dat thud theo quy định của pháp luật dân sự” (Điền 179); bỗ sung quy định

vẻ quyền của hộ gia dinh, cả nhân thuê lại dất trong khu công nghiệp, cam công, nghiệp, khu chế xuất (khoản 3 Diễu 179) [18]

31

*Vẻ quyền và nghĩa vu của người việt nam dịnh cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vấn đâu tư nước ngoài sử đụng đât, nội đụng mục nây có bố sưng các nội dung sau đây:

- Quy định quyền và nghĩa vụ về sử dụng đất ở của người Việt Nam định cu 6

nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; người nước ngoài hoặc người Việt Nam

định cu 6 nước ngoai không thuộc đỗi tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam Nội dung diễu này kế thửa quy định tại Điều 2 Luật số

34/2009/QH12 và luật hóa Điều 13 của Nghi định số 84/2007/NĐ-CT (Điều 186)

~ Bỏ sưng quy định về quyển và nghĩa vụ của của người Việt Nam định cư 3 nước ngoài, doanh nghiệp có vớn dau tư nước thuê đất để xây dựng công trinh

uêu trên khi cỏ Giấy chứng nhận, đất không cỏ tranh chấp, quyền sử dụng dất không,

bị kẻ biên để bảo đảm thí hành án và phải ở trong thời hạn sử dụng đất, khi thực

hiện các quyển thì phải đăng ký tại văn phòng đăng ký và giao địch thực hiện có

thiệu lực kể từ ngày đăng kỷ vào số địa chính

- Diéu 189 quy định về điển kiện được bán tài sản gắn liên với đất được Nhà

ước cho thuế trả tiền thuê đất hàng năm Tải sân gắn liên với đất thuê phải được

tạo lập hợp pháp theo quy dịnh của pháp luật và đã hoàn thành việc xây dựng theo

đúng quy hoạch xây đựng chỉ tiết và đự án đâu từ đã được phê duyệt, chấp thuận Tgười mua tải sản gắn liên với đất thuê phải có năng lực tải chỉnh để thực hiện dự

ản dầu tư; cỏ ngành nghề kinh doanh phủ hợp với dự án dầu tư, không vị phạm các quy định của pháp luật đất đai đổi với trường hợp đã được Nhà nước giao dat, cho

thuê đất để thực hiển dự án trước dé

32