Quỹ tín thác Đầu tư bất Động sản reit và khả năng Áp dụng cho thị trường bất Động sản tại hà nội

Tuy nhiên, thực lực các nhà đầu lư vào thị trường bất động sân hiện way đa số không đủ năng lực tài chính để rự mình thực hiện những dự án nhằm tao ra những sản phẩm hoàn chỉnh cho thì t

Trang 1

TRUONG DAI HOC KINH TE QUOC

DÂN ******>*

Tảo Mạnh Dũng

QUY TIN THAC DAU TU BAT DONG SAN (REIT)

VA KIA NANG AP DUNG CIO TI TRUONG

BAT DONG SAN TAT TIA NOT

Chuyên ngành: QTED Bắt động sản

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH DOANH VÀ QUẢN LÝ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KIIOA HỌC

PGS.TS Nguyễn Thế Phán

HÀ NỘI —2012

Trang 2

MỤC LỤC

DANH MỤC CÁC SƠ ĐỎ, BẰNG BIỂU, HÌNH VỆ

TOM TAT LUAN VAN

LOI MO DAU

CHƯƠNG 1: CO SO KHOA HOC VE QUY TiN THAC DAU TU BAT DONG SAN

1.1 TONG QUAN VE QUY TIN THAC DAU TU BAT DONG SAN (REIT) Error!

Bookmark nat defined

1.11 hái niệm về REIT Error! Bookruark not defincd

1.131 Đôi với nhà dẫu tư Error! Bookmark not defined

1.122 Déi v6i thi wwing bat dong san Error! Bookmark not defined

1.143 Các mô hình REIT Error! Bookmark not defined

1.1.3.1 Phân loại theo dot nrong dau w Error! Bookmark not defined

1.13.2 Phân loại theo tố chức Error! Bogkunark not đelinecd

1.133 Phân loại theo cấu túc vận hành Error! Bookmark not defined

1.1.4 Các didu kién ra dé va phat trién coa REIT Error! Bookmark not defined

1141 Co sé phap ly

1142 Cost kinh

1.L43 Các cũ sẻ khác

Error! Bookmark not defined

Error! Bookmark nol defined

1.1.5 Nội dung cư

DASA Cơ cấu lỗ chÚc co

trung hoại động của RETT Error! Bookmark noi defined

1.15.2 Quy lắc hoại đồng Error! Bookmark not defined

1.1.3.3 Hoat ding kinh doanh

1.1.3.4 Nubia vie tai chitttht eee

Error! Bookmark nol defined

L155 Phân phối lợi nhuận Error! Bookanark not defined,

1.2 MOT SG VAN BAN PHAP LY VE REIT G NUGC TAEsror! Buokmark not defined

13 KINHNGHIEM QUOC TE TU QUA TRINH XÂY DỰNG VÀ PHAT TRIEN REIT

Error! Bookmark not defined.

Trang 3

1.3.1 Giới thiệu mội số RETT trên thể giới Error! Bookmark nui defined

1.8.1.3 Singapore sensei eonenunnn Error! Bookmark not defined,

1.814 Anh QUb0 veneer Error! Bookmark not defined,

1.3.2 Sự thành công của RETT ớ các nước

1.3.3

Bài học kinh nghiệm - Error! Bookmark not defined

CHUGNG 2: THU TRANG CAC NGUON TAL TRO CHO THI TRUONG BAT BONG

SAN VA CAC DINU KIỆN CHO XAY DUNG RETF TAU THANITT PIÓ HÀ NỘI

2.1 TONG QUAN THI TRUGNG BAT RONG SAN THANH PHÔ HÀ NỘI Errort

Bookmark not defined

2.1.1 Thị trường bắt động sản thành phố Hà Nội Error! Bookmark nof đefined

3.1.1.1 Giai đoạn phải triển hiện nay Error! Bookmark not defined

2112 Các đặc điểm cơ bản của thì trường bắt động sản Hà Nội hiện nay Error!

3.1.2 Xu hướng phát triển và nhu cầu vẫn của thị trường bát động sân Hà

2.2 THUC TRANG CAC NGUON TAI TRO CHO TH] TRUCE

NỘI _ Errort Bookmark not defined

'G BAT DONG SAN

2.2.1 Tổng quan về các hình thức tài tra cho thi trong bat dong sinError! Bookmark

not defined

3.2.1.1 Tài trợ từ các tố chức tắt dụnng, Error! Bookanark nơt đefincd

2.21.2 Phái bành trải phiếu - Error! Bookmark not defined

2.2.1.3 Hop tie kink doanh - Error! Bookmark nui defined

3.2.1.4 Tài trợ từ các Qui Ddu tir

2.2.1.5, Vốn FDI cho thị trường bắt động sản Hà NộiError! Bookmark not dcfined,

2.3.3 Những khó khăn trong tài trợ cho thị trưởng bắt động sảnError! Hooicmark not defined

2.2.2.1 VỀ của khoản vay đài bạn của ngân hàng Errar! Bankrnark naf defined.

Trang 4

2.22.2 rể hoạt dộng mua bản lồi vận nợ trên thị trường lài chính Hnk cấp, Ercor!

3.2.2.3 Là luy động vẫn từ các khoản tiết kiệm cá nhânErrer! Bepkmark nút defined

2.1.3 Những bất lợi trong kinh doanh bắt động sắn do thiếu nguồn tài trợ Error!

223.1 Đôi với các dự án bắt động sản dài hạn Error! Bookmark not defined

3.233 Dấi với phân khúc thị trường của các hùng hỏa cao cấp và sang trọngWrrar!

2.233 Đôi với các dự án nhà ở tung bình Error! Bookmark not defined

23 CAC DIRU KIEN Pit KAY DUNG REIT CIO TI TRUGNG BAT BONG SAN TIA

NOL Error! Bookmark not defined

2.3.1 Sự cần thiết phải xây dung REIT tal thank phố Hà NộH¿rror! Bookmark not

defined

2.3.2 Didu kiện cũa IIà Nội cho phép xây đựng mé hink RETF Error! Bookmark not defined

23.2.1 Điều kiện pháp lý - Errort Bookmark not defined

23.2.2 Điễu kiện kinh VỂ Krrar! Boolauark not đefincd,

3.3.2.3 Cúc điều kiện khác Error! Bookmark not defined

CHƯƠNG 3: DE XUAT MO HINH VAC

REIT TAI THANH PHO HANOL

AC GIẢI PHÁP BE THỰC HIỆN MÔ HÌNH

ERROR! BOOKMARK NOT DEFINED

34 ĐỀ XUẤT MÔ HÌNIE REIT Ở THÀNH PHÔ HÀ NỘHirrar! Bookmark not defined

3.4.1 Mô hình REIT áp dụng cho Hà Nội Error! Bookmark not defined

3.111 Cơ cấu lỗ chức Error! Bookmark not defined

3.113 Nguyễn tắc vận hành - Error! Bookmark not defined

3.1.2 Sự phù hợp của mê hình với thành phố Hà

32 CÁC GIẢI PHÁPTHỰC HIỆN

32L Vềtổ chức

éiError! Buokmark not defined Error! Bookmark not defined

Error! Bookimark not defined

3.2.3 Véhoal ding dinh gid - Error! Boolunark not defined

3.24 Về hoạt động quán lý tài săn Error! Bookroarkk not dofïncd,

Trang 5

3.2.5 VỀ huại động piám sát - Error! Bookmark not defined 3.2.5.1 Ủy bạn Chúng khoản Nhà nước và các cơ quan quản iyXrror! Bookmark not defined

325.2, Ngân hàng giảm sá( Error! Boakrrark not defined, 3.2.5.3 Tổ chúc kiểm toán Error! Bookmark not defined

3.3.1 Hoan thigu mdi trrdng phap W Error! Bookmark not defined,

3.3.2 Cũng cố thị trường bat déng sin Error! Boolanark not defined, 3.3.3 Cũng cỗ thị trường chứng khoán và phát triến nghiện vụ chứng khaán hóa

PHÁN KẾT LUẬN FRROR! BOOKMARK NOT DEFINED

TÀI LIỆU THAM KHẢO „ò„ ER.ROR! BOOKMARK NOT DEFINED

Trang 6

LỎI MỞ ĐẤU

1 Tinh cap thiết của đề tài

Mỗi quan tâm chính của các nhà đâu tư bất động sản là nguôn vốn tải trợ Các doanh nghiệp kinh đoanh trong lĩnh vực bắt đông sản thường: cần có lượng vền lớn và dai

hạn Tuy nhiên, thực lực các nhà đầu lư vào thị trường bất động sân hiện way đa số không

đủ năng lực tài chính để rự mình thực hiện những dự án nhằm tao ra những sản phẩm hoàn chỉnh cho thì trường sơ cập Phần lớn các chủ đầu tư chỉ thực hiện những dự án có

quy mô nhồ, nhưng cũng chỉ có khả năng thực hiện giai đoạn chuẩn bị đầu hờ hoặc đều

bủ giải phóng mặt bằng Còn nguồn vốn đẻ xây dựng bạ tầng kỹ thuật xã hội, xây dựng nhà đễ bán phối đựa vào nguồn vốn ứng trước của người mua và nguồn tín dụng của ngân

hang thuong mai

Thông thường, da số các dự án bất động sản được lài trợ từ: G) vẫn của các nhà đầu ta — nng rất nhồ, (11) nguồn vốn ứng trước của người mua va (iii) ngudn tín đựng trung và ngắn hạn từ các ngân hàng thương mại Tuy nhiên, các nguồn Lài chính này luôn

có giới hạn trong khi nha câu về vốn thì không ngừng tăng Hơn nữa, thị trường vốn chua giữ một vai trỏ trọng, yếu trong việc phát triển thị trường bát động sản trong nhiều năm

qua, là do thiểu các công cụ tài chính hỗ trợ hoại động kinh doanh bắt động sẵn

Thực tế, có nhiều nhà dau tư pháp nhân cũng rat thế nhân rất mong muốn đầu tư vao thi trường bất động sân nhưng không đã lài chính dé mua tron vẹn một sản phẩm đơn

lẻ và mặt khác, nhà đầu Lư cũng quan tầm dến tính thanh khoản trong kinh doanh bắt

động sản và nhụ cầu đa đạng hóa đầu tư vào những tài sản khác

Vi vậy, một trong những giải pháp tích cực giải quyết bài toán vấn trong thị

, công cụ huy động vốn hữm hiện có thể

từ thị trưởng tài chính Vì lý do đó,

qua việc xem xét mô hình quỹ lín thác đầu tư bal déng san (Real Estate Investment, Trust

trường bất động sẵn là phải tìm ra những cơ củ

kết nổi thị trường bat động sân với các kênh dẫn

- RRIT) với chiến lược huy động vốn rộng rãi trong công chúng có nh cau đầu từ hát động sẵn nhưng có số vốn nhất định sẽ gớp phần hạn chế những rồi ro liên quan đến việc kinh doanh bát động sân cũng rửuư những rủi ro Hén quan đến tì dựng ngần hàng trong Tĩnh vực tải trợ dầu tư bắt động sẵn

Trang 7

Hiện tại, mô hình REIT đã và đang được tổ chức và vận hành rật thánh ông ở các nước như Mỹ, Anh, Nhật Dản, Singapore, Sự phát triển của mô hình này đã giúp cho

thị trường bắt động sẵn ở các nước nay phat wién manh mé va thu hút được rât nhiều nguén vén tir cdc nhá đầu tư Tuy nhiên ở Việt Nam, nhất là ở Hà Nội, mô hình REIT

được nhắc đến nhiều trên cả

b phương liên thông tia đại chúng và vừa mới được Chính Phủ thông qua Nghỉ đỉnh số 58/2013/NĐ-CP ngày 20/7/2012, và có hiệu lực thi hành từ 15/9/2012 cho phép thành lập và hoại động Quỹ đầu lư bất động sân theo mô hình REIT Tìo vậy má hiện lại vẫn chưa có RETT mào tổn lại trên thị trường Việt Nam nói chưng và

Hà Nội nói riêng Việc hình thành các RBIT và vận hành các REIT sao cho biêu quả và phát huy được

ø thê mạnh cửa mô hình mày lại Việt Nam, đặc biệt là Hà Nội hiện nay la

một vận dé doi héi cần phải có một nghiền cửu sâu vẻ nó Chính vì thẻ, tác giã với mong, muốn thông qua đề tài “Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (RUIT) và khá năng áp dựng

cho thị trường bất động sản tại Hà Nội” sẽ gợi mở những nghiều cứu sêu hơn để xây

dựng thành công mê hinh REIT phù hợp với những điều kiện tại Hà Nội giúp tim kiém giải pháp huy động nguồn vốn tải trợ mới cho thị trường bất động sắn tại Hà Nội nói

riêng và Việt Nam nói chung

2 Mục liêu nghiên cứu

ĐỂ tải này sẽ tập trung trả lời 03 câu hỏi lớn sau

1 Tỉnh ứng dụng mô hình quỹ tín thác đầu tụ bất động sản - Công cụ dé huy dong vốn rộng rất trong công chúng nhằm dap tng nhu cau vẫn dài hạn của tị trường bất

động sản”

2 Ađô hình nào và cách thức xây dựng một mô hình phù họp với điều kiện cúa thị

trường bất động sản Hà Nội trong bối cảnh hiện nay?

3 Giải pháp thực hiện và 1d chức mô bình cho thị trường bắt

phô Hà Nội?

Ông sân tại (hành

Từ những cầu hỏi trên, đề tải nảy hướng tới mục tiêu là nghiên cứu cơ sở khoa học

của BEIT để từ đó nhằm tìm kiếm một giải pháp mới trong việc huy động nguồn vốn tải trọ cho thị trường bất động sân của Thành phố Hà nội thông qua mô hình RETT Đồng thời đề xuất

giải pháp thục hiện hiệu quả mỏ hình Kỳ vợng từ đỏ sẽ mổ rộng quy mô

và phạm vĩ huy déng vn cho Loan bé thi trường bát động sẵn Việt Nam

Trang 8

3 Đối tưựng và phạm ví nghiên cửu

Đãi tượng nghiên cửu:

Mô hình REIT phủ hợp với những điều kiện của Hà Nội để huy động vén tài trợ cho thị trường bất động sản Hà Nội

Phạm vì nghiên cứu:

Để tải lập trung vào nghiên cứu mô hình phù hợp với điều kiện phát triển của thị trường bất động sẵn Hà Nội trên cơ sở nghiên cứu khoa học về các mô hình REIT dang được triển khai thành công và rất phải triển lại nhiều nước trên tHê giới

Với sự đi sâu phân tích vẻ điều kiên pháp lý, kinh tế và một số các điều kiên khác

trong giai đơm hiện nay của thành phố Há Nội, gừng với kinh nghiệm rút ra từ gác nước

trên thể giới để tài để xuất một số giải pháp đề có thẻ thực hiện tốt và phát triển mô hình

nay trong thời giam tới nhằm tháo gỡ cho những khó khăn của thi trường bất động sân tại

Ha Néi

Tuy nhiên, có nhiều khia cạnh cần được nghiên cứu thêm, đưới góc độ chủ tiết hơn

để có thế khẳng định tính khả thi của các giải pháp để xuất cho việc triển khai mô hình

REIT, cing thư nghiên cửu sâu hơn về pháp lý, chính sách thuế, cơ chế tải chính và các

gidi pháp vận hành, quân lý hoạt đông REIT trong bởi cảnh thực liễn tại Hà *

4 Phương pháp nghiên cứu

Dựa trên việc thiết lập các mục tiêu nghiên cửu cụ thể, phương pháp nghiên cửu được sử dụng trên cơ sở tổng hợp của nhiều phương pháp Lrong dé bao gồm:

3 Phương phúp thu: thập thông tia

TÌu thận các Á liệu thứ cấp gầm :

«Gà 6 Hệu điều tra, báo cáo thống kế của rgảnh, số liệu của các cơ quản lý

chuyên ngành như Sở Tài chính, Sở Xây đựng Các quy định, văn bân pháp luật, đường lối chính sách của nhà nước đối với hoại động tải kính, kinh

doanh bat động sẵn

Trang 9

* Cac sé liệu thống kê về tỉnh hình dầu tư và huy đông, sử dụng vốn phục vụ cho các dự án dâu tư bắt động sản,

Thương pháp chuyên gia:

«_ Điểu tra bằng bảng hỏi

> Phương pháp tông hợp thông tín

Thang tin va các số liệu sau khi được thu thập sẽ được tống hợp theo cáo phương pháp tổng hợp thống kê: sắp xép, phân tổ, hệ thống các biểu bảng

théng ké va dé thị với các chỉ tiêu số lượng và chất lượng khoa học sau khi đã

làm sạch số liện điền tra

>_ Phương pháp phân tích thông tìm

Phương pháp mô tä thống kê

Sử dụng các phương pháp so sánh, mô hình hóa, đồ thị

5 Dự kiến các dũng wúp của luận văn

Sự phát triển của thị trường bất động sẵn đã biểu lộ ra rất nhiều hạn chế, vướng,

mắc có thể gây ra những tác động tiêu cực, những ảnh hưởng không tốt cho sư phát triển của chính thị trường bất dòng sản Đó là do sự xuất hiện của những nguyên nhắn sau: những người đầu tư cả nhân có tiển nhân rỗi thay đổi hình thức tiết kiệm sang đầu tư nên

dã dau tư quá mức vào bất dộng sản; chưa có nguồn tài trợ phủ hợp cho các dự án bất động sản vốn là các dự án luôn có như cầu vốn lớn vả dài hạn

kinh tế quốc gia,

Do thị trường bắt động vẫn có một vị trí quyết dịnh đối với

An có các giải pháp để thúc đây thị trường bất động sẵn phát triển nuạnh mế và bên

Môi trong những giải pháp đó là nghiên cứu nảy với mong muốn chứng thực Quỹ

Tin thác bắt động sản REIT là mô hình hoàn toàn phế biến và thông dụng ở các nước

phát triển Mê hình RETT có thể trả lời 2 câu hỏi chủ yếu sau

(1) Làm thế nào đề huy đóng một nguằn vên lén, dai han từ các nguồn tài chính tiểm năng trong xã hội cho các du an dau tư bất động san?

Trang 10

() Kênh đầu tư nào thích hợp cho mọi người muốn đầu tư vào các đự án bắt động,

sản dé có được lợi nhuận và tính thanh khoản cao?

Đông thời, nghiền cửu nảy sẽ di sâu phân tích và đưa ra các khuyến nghị dễ có thể triển khai mô hình RL mang đặc tính riêng cho thị trường bắt động sắn tại Hà Nội

K cần cáo liận và

6 Kết cầu của luận văn

Ngoài phần mô đầu, kết luận, mục lục, đanh mục bảng biếu, danh mục viết tắt, đanh mục tài liệu tham khảo, phụ lục thì nội dung của luận văn được kết cầu gồm 3

chương,

Chương I: Cơ sở khoa học vẻ Quỹ tín thác đâu tr bắt động sẵn (RETT)

Chương 2: Thực trạng các nguồn tải trợ cho thị trưởng bắt dộng sẵn vả các diều

kiện cho việc xây dựng RUIT tại thành phỏ LIa Nội Chương 3: Để xuất mô hình và các giải pháp dễ thực hiện mê hình REIT tai

thành phố Hà Nội

Tiêu đề	Quỹ Tín Thác Đầu Tư Bất Động Sản Reit Và Khả Năng Áp Dụng Cho Thị Trường Bất Động Sản Tại Hà Nội
Tác giả	Tảo Mạnh Dũng
Người hướng dẫn	PGS.TS Nguyễn Thế Phỏn
Trường học	Trường Đại Học Kinh Tế Quốc Dân
Chuyên ngành	Quản Trị Kinh Doanh
Thể loại	Luận Văn Thạc Sĩ
Năm xuất bản	2012
Thành phố	Hà Nội

Định dạng
Số trang	10
Dung lượng	107 KB