Luận văn thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả công tác bồi thường hỗ trợ tái Định cư khi nhà nước thu hồi Đất tại thành phố thái nguyên tỉnh thái nguyên

Đánh giả các tiêu chỉ cơ sở hạ tẳng nơi ở của người dân sau bồi thường, hỗ trợ, tải định cư tại các dự án nghiên cửu ở thánh phố ánh giá các tiêu chỉ môi trường nơi ở của người dân sau b

NGUYÊN THẺ HOÀN

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIEU QUÁ CÔNG TÁC BOI THUONG, HO TRO,

TAI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HÒI ĐÁT TẠI

THÀNH PHÓ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN

LUẬN ÁN TIẾN SĨ QUAN LY TAI NGUYEN VA MOI TRUONG

THÁI NGUYÊN, NĂM 2020

NGUYEN THE HOAN

THUC TRANG VA GIAI PHAP NANG CAO

HIEU QUA CONG TAC BOI THUONG, HO TRO,

TAI DINH CU KHI NHA NUOC THU HOI DAT TAI

THANH PHO THAI NGUYEN, TINH THAI NGUYEN

NGANH: QUAN LY DAT DAI

MA SO: 9.85.01.03

LUẬN ÁN TIEN SĨ QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG

THÁI NGUYÊN, NĂM 2020

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cím của riêng tôi, các kết quá 1ughiên cửu trình bảy trong luận án là trưng thực, khách quan và chựa từng sử dụng

để bảo vệ bất kỉ học vị nào

Tôi xin cam đoan rằng các thông in trích đần Irong luận án này đều đá được

chỉ rõ nguồn gốc

Dê hoàn thành luận án này, trang quá trình nghiên cứu, tôi đã nhận được sự

quan lâm, giủp đố, tạo điều kiên của các cơ quan, lập thể, cá nhân Nhân địp này, lôi xin bảy tó lòng biết ơn sâu sắc và gửi lời cắm ơn chân thành đến các cơ quan, tập

thể, cá thân đã giúp đố, tạo điêu kiện cho tỏi trong quá tình nghiên cửu

Tôi xin cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lí tài nguyễn; tập thể cán bộ

Phòng Quin li dao tạo, Trường Dai hoc Nông lâm ‘Thai Nguyễn

Tôi xin cảm ơn lãnh đạo Sở Tải nguyên vả Môi trường tỉnh Thái Nguyên, Văn phỏng Đăng ki dất dai thuộc Sở Tải nguyên và Môi trường; xin cảm on Trung tim

Phát triển quỹ đất, Văn phòng Ủy ban nhân đân, Phòng Tài nguyên và Môi trường,

Chỉ nhánh văn phòng Đăng kí đất đai thành phố Thái Nguyên; xin câm ơn lãnh đạo

LBND, công chức địa chỉnh, các tổ trưởng tổ dân phổ thuộc 5 phường nghiên cứu

đã lựa chọn điều tra; xin cảm ơn các hộ gia đình, cá nhân thuộc 5 dự án ma nghiên

cứu tiên hành điều tra

Đặc biệt, tôi xia bảy tổ lòng biết ơn sâu sắc tới Thấy giáo hướng dẫn khoa học,

Thẻ Giáo sư - Tiên sĩ Nguyễn Khắo Thái Son đã định hướng cho tôi, tận tụy hướng dẫn bão, trong quá trình nghiên cửu và hoàn thành luận án

Cuối củng, tôi xia cảm ơn gia đình, các bạn bẻ, các đồng nghiệp dã động viên,

ôi nghiên cứu và hoàn thành luận án

61 lan nifa, tôi xin chân thành cảm ơn HH

MỤC LỤC

LOI CAM ĐOAN ¬— ¬— ¬— "¬

DANII MUC CAC BANG vce "— "— "— .VHI

Chuong 1 TONG QUAN TÀI LIỆU NGIIÊN CỨU sexy 4 1.1 Cơ sở khoa học của công tác bồi thường, hỗ trợ, tải định cư 4

1.1.1 Cơ sở li luận của công tác bỗi thường, hỗ trợ, tái định eu, 4 1.1.2 Căn cứ pháp lí và các quy định của pháp luật về bồi thường, hỗ tra, tái

1.2 Kinh nghiém về bôi thường, hã trợ, tái định cư trên thể giới 16

1.2.1 Kinh nghiệm của Irung Quốc "— "— 16

1.2.5 Kinh nghiệm của Liän Quốc "— "— c1

1.3.6 Kinh nghiệm của Australia (Úc) ¬— ¬— een BB

1.2.11 Kinh nghiệm của các nên kinh tế chuyển đổi Đông Âu 26 1.2.13 Kinh nghiém từ các tổ chức của Tiên hợp quốc 37

1.3.1 Đặc điểm và nội đụng của công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

1.3.2 Phân tích mỗi quan hệ và tác động của công tác bởi thường, hễ trợ, tái

b0 sete tk sete tk sete tk

1.3.3 Khải quát về công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ở Việt Nam Lừ năm

1945 đến nay se sexy sexy sexy

1.3.4 Khện xét về công tác bồi thường, hỗ trợ, tát dịnh cư ở Việt Nam

1.3.5 Quy trinh thu hẻi đất ở Việt Nam

1,4 Những kết quá nghiên cửu về bỏi thường, hỗ trợ, tái định eu

1.4.1 Những kết quả nghiên cửu về bồi thường, hỗ trợ, tái dinh cu trên thể giới

1.4.2 Những kết quả nghiên cứu về bồi thường, hễ trợ, tái định cư ở Việt Nam

1.5 Những kết luận từ nghiên cửu tổng quan tải liệu và định hướng nghiên cứu

1.5.1 Những kết luận từ nghiên ott tổng hợp tài liên có liên quan đến bồi

thường, hễ trợ, tái định cư

1.5.3 Định hưởng nghiên cửu của đề tải sau khi nghiên cửu tổng quan tài liệu

Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1 Dôi tượng, phạm vi, địa điểm nghiên cứu

2.1.1 Dễi tượng nghiên cứu

2.1.2 Phạm vị nghiền cửu

2.1.3 Địa điểm nghiên cứu

2.2 Nội đung nghiên cứu ¬— ¬— ¬—

2.3 Phương pháp nghiên cửu ¬— ¬— ¬—

2.3.1 Phương pháp thu thập thông tin thứ cập

2.3.2, Phương pháp thu thập thông tin sơ cấp

nguyên giai đoạn 2013-2017

3.1.1, Giới thiệu khái quát vẻ thành phô hải Nguyên,

3.1.3 Tổng hợp kết quả công tác bồi thường, hỗ trợ, tải dịnh cư tại thành phd

Thái Nguyễn giai doạn 2013-2017

3 1.3 Thực trạng công tác bội thường, hỗ trợ, tái định cư tại 0Š phường nghién

cứu ở thành phố Thải Nguyên giai đoạn 2013-2017 se

3.1.4 Nhận xét từ khải quát công tác bỗi thường, hỗ trợ, tái dịnh cư tại thành

phố Thải Nguyên giú đoạn 2013-2017

3.2 Thực trạng công tác bởi thường, hỗ trợ, tái định cư tại

cứu ở thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2013-2017

3.2.1, Thực trạng công tác bối thường tại các dự án nghiên cứu ở thành phố

G dự án nghiên

Thái Nguyễn giai đoạn 2013-2017 ¬— ¬—

3.2.2 Thực trạng công lác hỗ trợ lại các dự án nghiên cứu ở thành phô Thái

Nguyên giai đoạn 201 3-2017

3.2.3, Tổng số và tỉ lệ phân bổ sử đụng tiên bởi thường, hỗ trợ tại cáo dự an

nghiên cửu ở thành phổ Thái Nguyễn giai đoạn 2013-2017

3.2.4 Thực trang công tác tái dịnh cư tại các dự án nghiên cứu ở thành phố

Thái Nguyễn giai đoạn 2013-2017

3.2.6 Đánh giá chưng về công tác bồi thường, hỗ trợ, lái định cư tại các dự án

nghiên cứu ở thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2013-2017

3.3 Thực trạng đời sống người dân sau bồi thường,

ổ trợ, tái định cư tại các

dự án nghiên cửu ở thành ghó Thải Nguyên

3.3.1 Thue trang việc làm của người dân sau bồi thường, hồ trợ, tát định cư tại

các dự án nghiên cứu ở thành phố Thái Kguyên

3.3.2, Thực trạng thu nhập của người dân sau bổi thường, hỗ trợ, tái định cư

tai cdc dy an nghiên cứu tại thành phố Thai Nguyễn sexy

65 6s

3.3.3 Thực trạng diểu kiện chỗ ở của người dân sau bồi thường, hỗ trợ, tái

định cư tại các đự án nghiên cứu ở thành phố Thái Nguyên 106

3.3.4 Ý kiển của người đân có đất thu hỏi về việc thực hiện các dự án nghiên

cứu ở thánh phd Thai Nguyén sexy se

3 4 Nghiên cửu các yêu tế ảnh hưởng đến công tac thu

Thái Nguyên

3.4.1, Xác dịnh các yếu tỏ ảnh hưởng dến công tác thu hỏi dất tại thành phố

3.4.2 Đánh giá các yếu lố änh hưởng đến công tie thu hdi dat tai thanh phố

Thải Nguyễn cocecceee ¬— ¬— ¬—

3.5 Tên tại và giải pháp nàng cao hiệu quả công tác bễi thường,

dịnh cư lại thành phổ Thái Nguyên sexy sexy .132 3.5.1 Các tổn tại vả nguyên nhân trong công tác bổi thường, hỗ trợ, tái định

3.5.2 Các giải pháp nàng cao hiệu quả công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

tại thánh phố Thái Nguyện sexy sexy sexy eee 140

DANII MUC CAC CÔNG TRINH CONG BO LIEN QUAN DEN

PHỤ LỰC - HHu re HHu re HHu re vee 1ST

thành phổ Thái Nguyên giai đoạn 2013-2017

Thang đo Likerl 5 mức độ để đánh giá các chứ tiêunhóm chỉ tiên

khi nghiên cứu về bồi thường, bỗ trợ, tái đình cư Tổng hợp kết quả bội thường, hỗ trợ, tái định cư tại thành phố

Thái Nguyên giai đoạn 2013-2017

Tổng hợp kết quả bồi thường, hỗ trợ, tái định cư lại 05 phường

nghiên cứu ở thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2013-2017

Kết quả bồi thường, hỗ trợ kiú Đua hồi đất tại 05 phường nghiên

cứu ở thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2013-2017 Lính theo đơn

vị hành chính

Kết quả bồi thường, hỗ trợ kiủ tha hồi đái tại 05 phường nghiên

cứu ở thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2013-2017 tính theo trục địch sử dụng

Kết quả bồi thường, hỗ trợ kiu tha hồi đất tại 05 phường nghiên

cứu ở thánh phố Thái Nguyên giải đoạn 2013-2017 tính theo

nguồn kinh phí

Kết quả bồi thường, hỗ trợ kiú Đua hồi đất tại 05 phường nghiên

cứu ở thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2013-2017 tính theo hạng, anus chi

Thực trạng thu hồi đất tại các dự án nghiên cứu ở thanh phd Thái

Nguyên giai đoạn 2013-2017

Tỉ lệ đất nông nghiệp thu hồi tại các dự án nghiên cứu ö thành phố

Thái Nguyên giai đoạn 2013-2017

Tổng số tiễn bồi thường lại các dụ án nghiên cứu ở thành phố Thái

Nguyên giai đoạn 2013-2017

Tổng số liên hỗ trợ tại các dự án nghiên cứu ở thành phố Thái

Nguyễn giai đoạn 2013-2017

58

58

80

nghiên cửu ở thành phổ hải Nguyễn giai doạn 2013-2017

Tổng hợp kết quả thu hỏi dất, bồi thưởng, hỗ trợ tại các dự an nghiên cửu ở thành phố Lhải Nguyễn giai doạn 2013-2017

Thực trạng phân bỏ tiền bổi thường, và hỗ trợ cho tiểu dùng tại các

dự án nghiên cứu ở thành phố Thái Nguyên giai doạn 2013-2017

Thực trạng phân bỗ Hiển bài thường và hỗ trợ cho kihi doanh tại các

dự án nghiên cứu 6 thành phố Thái Nguyễn giai đoạn 2013-2017 Thực trạng sử dụng tiên béi thường và hỗ trợ cho học nghề tại náo

dụ án nghiên cửu ở thành ph Thải Nguyên giai doạn 2013-2017

Phân bd các khoản chỉ từ tiển bồi thường và hỗ trợ lại các du án

nghiên cứu ở thành phd Thái Nguyên giai doạn 2013-2017

Kết quả giao đất tái định cư tại các đự án nghiên cứu trả thành phố

Thái Nguyễn giai doạn 2013-2017

Tổng hợp khiếu nại tai cde dir an nghiên cứu lại thành phố Thái

Nguyên giai doạn 2013-2017

Rết quả điều Ira thái dộ của người làm công lác bối thường, hỗ

trợ, lái đình cư tại các dự án nghiên cứu tại thành phé Thai

Nguyễn giai doạn 2013-2017

Ño sánh một số chỉ tiêu chính về bồi thường, hỗ trợ, tải định cư lại các

dự án nghiên cứu 6 thành phố Thái Nguyễn giai đoạn 2013-2017 Thực trạng thay dỗi việc làm của người dân sau bồi thường, hỗ trợ, tát dinh cư tại các dự án nghiên cửu lại thành phố Thái Nguyên

Sự phủ hợp của việc làm mới so với trước bỗi thường, hỗ trợ, tái định cư lại các đự án nghiên cứu ở thành phố Thái Nguyên

'Mức độ ổn định việc làm của người dân sau bồi thường, hỗ trợ, tát

Vị trí thửa đất tái định cư của người đân sau bồi thường, hỗ trợ, tát

định cư tại các dự án nghiên cứu ở thành phố Thái Nguyên

Đánh giả các tiêu chỉ cơ sở hạ tẳng nơi ở của người dân sau bồi thường, hỗ trợ, tải định cư tại các dự án nghiên cửu ở thánh phố

ánh giá các tiêu chỉ môi trường nơi ở của người dân sau bồi

thường, hỗ trợ, tái định cư tại các đự án nghiên cửu ở thành phả

Thái Nguyên Đảnh giá các nhóm tiêu chỉ diểu kiện nơi ở của người dân tại khu

tải dịnh cư của các dự án nghiên cửu ở thành phố Thái Nguyễn

nạ, hợp ý kiến của người dân có đất thu hỏi về việc thực hiện

các dự án nghiên cứu tại thành phá Thái Nguyễn

Các yếu tố ảnh hưởng đến thu hỏi đất được liệt kê trong phiếu

Mire độ và thứ tự ảnh hưởng của các nhóm yếu tổ cđến thu hỏi đất

Sơ sánh về mắt kinh tể giữa 02 trường hợp bởi thường dất ở và tái

DANH MUC CAC HIN:

Sơ đồ quy inh thu hdi dit theo Laud Dal dai 2013

Sơ để Quy trình bởi thường, hễ trợ, tái định cư theo Quyết định số

31/2014/QĐ-UBND ngày 22 tháng 8 rắm 2014 của UBND tỉnh

Quy trình xây đựng bộ câu hỏi của phiếu điều tra Khung nghiên cứu mức độ ảnh hưởng của các yếu tổ đến thu hồi đốt

Ran đỏ hành chính thành phố Thai Nguyên, tĩnh Thái Nguyên Chỉ phí trung bình đề thu hồi 1 m° đất tại 05 phường nghiên eau

ở thánh phố Thái Nguyễn giai đoạn 2013-2017 tính theo đơn vị

hành chinh

Chi phi trung bình để thụ hổi 1 mÈ đất tại 05 phường nghiên cứu ở thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2013-2017 tỉnh theo mục dịch sử dụng

Chỉ phí trung bình để thu bổi 01 m2 đất tại 05 phường nghiên cửu ở thành phố Thái Nguyên giai đoạn 201 3-201 7 tính theo nguồn kinh phú

"Tí lệ các hạng mục chỉ đẻ thu hồi 01mÈ đất tại 05 phường nghiên cửu

ở thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2013-2017

Giả bởi thưởng quyền sứ dụng, đất so với giả thị trường tại các dự an

nghiên cứu ở thành phố Thái Nguyên su ree

Giá bãi thường tài sản gắn Hên với đất so với giá thị trưởng tại các đự

án nghiên củu ở thành phố Thái Nguyên

Tổng sỏ tiên hỗ trợ cho I hộ gia đình, cá nhân tại các dự an nghiền

cứu ð thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2013-2017

Chỉ phí trung bình để thu hỏi 1 m2 đất tại các du an nghiên cứu ở

thành phổ Thái Nguyên giai doan 201 3-2017

Tỉ lệ phân bố các khoản chỉ từ tiền bồi thường và hé trợ tại các đự án

ở thành phỏ Thái Nguyên giai đoạn 2013-2017 ĐỒ

Hình3.12 Tỉ lệ khiếu nại tại các dự án nghiên cứu tại thành phố Thái Nguyên

Hình3.13 Mỏ hình nghiên cứu các nhỏm yếu tổ ảnh hướng đến thu hỏi dắt 121 Tĩnh3.14 Tỉ lệ ảnh hưởng của các nhém yếu tỏ đến thu hỗi đất tại trung tâm

1 Dạt vấn để

Thu hồi đái (TH) dễ thực hiệu dự án là một Irong những vấn để phức tạp, nhạy cắm trong công tác quản li dit dai, no lién quan đến lợi ich của 04 bên là người đang sử dụng đái, doanh nghiệp thục hiện dự án, Nhà nước và cộng đông dân

cư nơi thực hién dy an Néu lam không tốt có thể gây ảnh hưởng xấu dến đời sống, của người dân, gây bức xúc trong xã hội Ilơn nữa thu hỏi đất nông nghiệp, tức là Trgtời nông mất tư liệu sản xuất, sau khi thu hỗi một bộ phận không chuyển được sang nghề mới, làm cho thu nhập giảm, hoặc không ôn dịnh, thất nghiệp tầng gầy mat én định xã hội

Từ năm 1945 đến nay, chính sách đất đai nói chung và chỉnh sách bôi thường (BY), hd trợ (H1), tải định cư (TC) khi Nhá nước thu hồi đất nói riêng ở nước ta luôn

được sửa đối, bỏ sưng cho hoàn thiện phù hợp với tùng giai đoạn lịch sử của đặt nước

Thục hiện Hiển pháp 1999, Luật Đái đại 1993 được bạn hành, quy định quyền sử dịng, đất có giá trị được tính bằng tiên đã làm thay đối trong chính sách pháp luật đất đai,

đồng thải thưa hỏi đất cũng phức tạp hơn rất nhiều vị phải “đến bù” giá trị quyển sử

dụng đi Trong quả trình thực hiện Tuuật Đất đại 2003 đến Luật Đất đại 2013, chính sách bồi thường, hỗ trợ, tải dịnh cư dã hoản thiện hơn rất nhiều ở việc quy dịnh “giả dất

cu thé” va bố sung nhiều khoản hỗ trợ, gớp phân cho cêng tác thu hải đất thuận lợi hơn

Tuy nhiên, việc bồi thường, hễ trợ, lái định cư khủ thu hội dat vin con tin tai, vướng

mắc, tạo ra bức xúc trong dân, gày khiêu kiện kéo đải

Việc bôi thường cho người dân không sát với giá thủ trường đã phát sinh nhiều

khiếu kiện đông người mang tính chất điểm nóng (Lê Thi Hương Giang, 2014), Con một số thiệt hại chưa được quy định bồi thường; chua quy định rõ trách nhiệm đối với

quy hoạch treo gây thiệt bại cho người đân, đổi với bồi thưởng không sát với giá thị trường, chậm chi trả tiền bồi thường (Phan Trung Hiển, 20176) Hệ quá tiều cực của

thu hỏi đất là sự xung đột lợi ích dẫn đần tình trạng khiếu nại, khiêu kiện ở mức độ cao (chiêm tới 70% tổng lượng khiếu nại, khiêu kiện), đông người, phức tạp; thường gây ra nhiều bức xe cho người dân má trước hết là do sự chênh lệch quả lớn giữa giá bồi

thường và giá thị trưởng (Dặng llùng Võ, 201 9h)

Thành phố Thái Nguyên không chỉ lá đô thị tỉnh lị mà côn là đô thị trung

tâm khu vực miễn nủi vả trung du phía Dồng bắc Hắc bộ, từ năm 2010 được trâng cấp thành đô tu loại 1, tốc độ phát triển cảng nhanh, cáo đự án thú hồi đất

để phát triển kinh tẻ - xã hội, vì lợi ích quốc gia, lợi ich cổng cộng ngày cảng

nhiều Việc thực hiện các dự án này dã thu được nhiều kết quả khích lê, góp phần phát triển kinh tế - Xã hội, tăng thu nhập ngân sách Trang những năm gần

dây công tác bồi lường, hỗ trọ, tái định cư tại thành phố Thai Nguyên da thu

được nhiều kết quả tết, nhiều dự án đảm bảo tiến đó Trong tương lai, tỉnh Thái Nguyễn nói chúng và thành phố Thái Nguyên nói riệng sẽ còn thực hiện nhiều

hon nita các du án phải thu hồi đất Tuy nhiên, chưa só nghiên cửa nào đánh giá

day di và toàn điện vẻ thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ, tải dịnh cư ở thành

phổ Thái Nguyên nhằm rút kinh nghiệm cho thời gian tiếp thea Xuất phát từ lí

do trên, nghiên cửu sinh chọn dễ tài “Thực trạng và giải pháp năng cao hiệu quả công tác bồi thường, hỗ trợ, tải định cứ khi Nhà nước thu héi đất tại thành ph Thai Nguyên, tĩnh Thái Nguyễn”,

2 Mục tiêu của nghiên cứu

21 Mục tiêu tông quit

Nghiên cứu nhằm đánh giá toản điện vẻ thực trạng công tác bồi thường, hễ trợ,

tải định cư khi Nhà nước thụ hỏi dất tại thành phó Thái Nguyên; tìm ra những tổn tai, nguyên nhân và đề xuất giải pháp nâng cao hiện quá của công táo này

2.2 Mục tiều cụ thể

- Đánh giá thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại thành phố

Thái Nguyễn giai doạn 2013-2017,

- Đánh giá thực trạng đời sống người dan sau khi bỏi thường, hỗ trợ, tái đính

cự tại thành phế Thái Nguyên

- Xáo định, đánh giá các yêu tô ảnh hưởng vả chỉ ra mức độ ảnh hưởng của

từng nhỏm yếu tổ đến công tác thu hỏi đất tại thành phổ Thái Nguyễn

- Chỉ ra các tên tại, nguyên nhân và đưa ra giải phap nang cao hiệu quả công

tác bồi thường, hỗ trợ, tái dịnh cư tại thành phố Thái Nguyễn

Kết quả nghiên cứu gớp phần bỗ sưng, làm rõ hơn cơ số khoa học của chính

sách bồi thường, hễ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi dat để hoàn thiện hơn nữa

các quy định sao cho có được chỉnh sách hợp lí nhất cho công tac thu héi dat

32 Ứnghĩa tưực tiễn của nghiên cửa

Kết quả nghiên cứu là tải liệu tham khảo có ý nghĩa cao chơ tỉnh Thải Nguyên

và cho các địa phương khác trong thu hổi đất, có thế sử dựng cho các nhà hoạch

định chính sách, các nhà quản lí, các nhà nghiên cứu tham khảo

4 Những đóng góp mớt của luận án

- Phân tích, đảnh giả được toàn diện từ l luận đến thực tiễn về công tác bôi

thường, hỗ trợ, tái định cư tại 05 dự ám nghiên cứu: so sánh giữa nhóm dự án đường,

giao thông với nhóm dự án khu dân cu và giữa nhóm dự án Nhà nước cấp tiên với nhóm dự ám Doanh nghiệp ứng tiển trên các mặt: kết quả bổi thường, hỗ trợ, tải

định cư và đời sống người đân sau thu hồi dat

- Chỉ ra 22 trong 27 yêu tô dược xác dịnh, chia thành 8 nhỏm ảnh hưởng dén thu

hổi đất, phân tích bằng mô hình đa biển đã xếp thứ tự và chỉ ra được mức độ ảnh Tưởng của mỗi nhôm như sau: (1) Chính sách bổi thường 24.599 › (2) Chính sách

hổ trợ = 23,85% —» (3) Chính sách tải định cư = 17,519 — (4) Quản lý = 12,039 + (5) Môi trường khu tới định cư 11,11% +(69 Tâm lý 4/5396 › (7) Nguôn vốn và mục tiêu = 3,51% —› (8) Khách quan = 2,84%

- Xác dịnh dược 06 tổn tại trong công tac bai thường, hỗ trợ, tái định cư là: (i)

Đem giá bồi thường thấp: (1) Đơn giá giao đất tái định cư thấp: (1ï) Ti lệ khiểu nại

cao; (iv) Tĩ lệ chỉ tiền bồi trường, hồ trợ cho học nghẻ vá kinh doanh thấp; (v) Sự phủ hợp với việc làm mới chưa cao; (vi) Một số quy định còn thiếu, chưa chuẩn Phân tích các nguyên nhân, đưa ra 14 giái pháp theo 3 định hướng là: (-) Giới guyễ! triệt đỄ tên pắc các khiến nại, đảm bão công bằng; xác định don giá bồi tường, giao đất tải định cư sắt với giá thị trường, (-) Nông cao tí lệ chỉ tiền cho hoc nghé va kinh

doanh, đ8m bão cuộc sống người dân ôn định bằn vững, (-) Hoàn thiện các qup

định liên quan sao cho lợi ích của người có đất thu hồi được đâm bảo đây đủ và bên

vững.

1.1 Cư sử khoa học cúa công tác bằi thường, hỗ trợ, tái dịnh cư

1.1.1 Cơ sẽ l luận của công tác bồi thường, Hỗ trợ, tải định cac

1.1.1.1 Các khái niệm liên quan đên bồi thường, hỗ trợ, tải định cự

Điều 3, Luật Đất dai 2013 quy dink:

- Nhà nuắc tim hồi đất là việc Nhà mước quyết định thu lại quyền sử đụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đât hoặc thu lại đất của người sử dụng đãi vì phạm pháp luật về đât đại (Khoản 11)

- Béi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sứ dụng đất

điện tích đất thu hổi cho người sử địng đất (Khoản 12)

- Hỗ trợ khi Nhà nước thu hôi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất thu héi để én định đời sống, sản xuất và phát triển (Khoản 14)

- Chi phi đầu tứ vào đất còn lại là các chỉ phi mà người sử dụng đất đã đâu từ vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất nhưng đến thời điểm cơ quan nhà nước

có thẩm quyển quyết định thu hổi đắt còn chưa thu hồi được (Khoản 13)

Tái định cự Tuuật Đất đại không giải tích khái niệm tái định cứ, tuy nhiên,

nhiều văn bản vẫn quy định về tái định cư Có thể hiểu rằng, tái định cự là việc bố trí chỗ ở mới cho người bị thủ hồi đất mà không còn chỗ ở nào khá

Tĩnh thức tái định cư bao gém:

bằng nhà ở, bằng đất ö hoặc bằng tiền (Pham Trưng Hiển

Giải phóng mặt bằng: ' rong Luật Dất đai và Luật Xây dựng hiện hành không

có định nghĩa về giải phỏng mặt bằng (GPMB), mặc đủ có sử dụng cụm từ này Có thể nói, GPMB là một quá trình “làm sạch” mặt bằng thông qua việc thực hiện di dời các công trình xây dựng, vật kiến trúc, cây côi, hoa màu và một bộ phận đân cư trên một diện tích đất nhất định nhằm thục hiện quy hoạch, cải tạo hoặc xây dựng

công Hình mới (Phan Trung Hiển, 2017a) Vì vậy, có thể hiểu GPMB bao gồm các

hoạt động chính lá: thu héi đất, bổi thường, hỗ trợ, tái định cư

- Quyền sở hữu bao gdm quyén chiếm him, quyền sử đựng và quyên định đoạt

tài sân của chủ sở hữu theo quy định của luật" (Điều 158)

~ Quyên Chiếm hữu là việc chủ thể nằm giữ, chỉ phối tài sản một cách trực tiếp

hoặc gián tiếp như chủ thể có quyền đối với tải sản Chiếm hữu bao gêm chiếm hữu của chủ sở hữu và chiếm hữu của người không phối là chủ sở hữu (Điều 179)

- Quyên sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tải

sản (Điểu 189) Người không phải là chủ sở hữu được sử đựng tài sản theo thỏa thuận với chủ sở hữu hoặc theo quy định của pháp luật (Điểu 191)

- Quyên dịnh đoạt là quyền chuyên giao quyền sỡ hữu tài sản, từ bö quyền sở hữu, tiên dùng hoặc tiên hủy tài sản (Điều 192)

1.1.1.2 Chế độ sử hữm toàn dân về đất đại và vẫn đề thu hồi đất

* Quyên sỡ hữu dất dai và vẫn dễ tha hồi đất

Điền 19, Hiển pháp 1980, quy định gộp các hình thức số hữn đất đai trước đây

thành một hình thức - Đó là “Sở hữu toàn dân” Hiền pháp 1992 vẫn quy dịnh “Đát

”, “Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng

ấn định lâu đài” (Điều 17 và Điều 18) Đên Hiến pháp 2013, tiếp tục quy định “Đát

dai thuộc sở hữu toàn dân”, nhưng đã quy định rõ hơn “do Nhẻ nước đại diện chủ

sở hữu và thông nhất quản lý” (Điều 53) và quy định “Đắt đai là tải nguyên đặc biệt

đại thuộc sở hữu toàn đâ

của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quân lý theo pháp luật” (Điều 54)

Với chế độ sở hữu toàn đân về đất đai do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu như

ở mước ta thì Nhà nước với Lư cách là chủ sẽ hữu đất đại có những quyển sau:

- Quyên chiếm hữu đất dai của Nhả nước: Nhả nước nói chung và Chỉnh

quyễn các cấp tự nắm giữ tổng tài nguyên đất đai thuộc phạm vi lãnh thổ, hành

chỉnh của mình, sự nắm giữ này là tuyệt đối và không diểu kiện, không thời hạn Nhà nước quyết định giao một phần quyên chiếm hữu của minh cho người sử dụng trên những điện tích đất cụ thể với thời gian cự thể Người sử dụng đất tuy có quyền

chiếm hữu nhưng là chiếm hữu để sử dung theo quy định cho phép của chủ số hữu

là Nhà nước

dụng đất đai mà tổ chức cho toàn xã hội sử dung thông qua việc giao đất, cho thuê

dat đổi với “người sử đụng”, Nhà nước thục hiện quyền sử đụng dat dai một cách

dich sit dung; (ii) Quyết định thu hỏi đất, trưng đụng đất đã giao, đã cho thuê; (ii)

Tập hỗ sơ quản lí, cấp giấy chúng nhận quyền sử dụng đất; (iv) Quy định các quyền

pháp luật đất đai không dủng từ “trung mua” do lập luận Khả nước không mua lại

những cải thuộc về sở biữu của mình znà là lấy lại, thu hễi lại (Tên Gia Tuyên, 2005) Do vậy, hiện nay ở Việt Nam chỉ có Nhà nước mới có quyền thu hỏi đất

* Quyén sit dung đắt đai và vẫn để bỗi thường kia Nhà nước tha hồi đất

‘Theo Diéu 5, Luật Đất đại 2013, người trực tiếp sử dụng đất gồm 8 chú thể

saư cả nhân, hộ gia đình, cộng đồng dan cu, cơ sở tôn giáo, tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vẫn đầu tư nước ngoài, tố chức nude

ngoài có chức năng ngoại giao Nhà nước lả chủ sở hữu dại diện cho toàn đân,

không trực tiếp sử dụng đất, mà trao quyền sử dụng đất cho các chủ thẻ trên đây

trực tiệp sử đụng theo hình thức giao dat hoặc cho thuê đất (Trân Quốc Toản, 1993)

Quyên sử đụng đất là một tính chất đặc thù của pháp luật đất đai Việt Nam Quyên sử dụng dất được coi là quyền tài sản, người sử dụng dắt thu dược những lợi Ích từ việc sử dụng đất Chính vì vậy, khi nhá nước thu héi đất, Nhà nước cẩn phái

béi thường những lợi íeh của người sử dụng đất bị thiệt hại Do đó, tại Diều 3, Luật

Đất đai 2013 quy định “Bồi thường về đất là việc Nhà nước trã lại giá trị quyển sử dụng dất dối với diện tích đất thu hỏi cho người st: dung dat”

() Địa tô chênh lệch 1 được hình thành bởi các nhân tổ thuộc diễu kiện tự nhiên

như độ phí tự nhiên, vị trí đất (m) Địa lô chênh lệch 2 được hình thành do su

chênh lệch về múc độ đầu bự của con người giữa hai thữa dải cùng điện Lich; (iii)

Địa tô tuyết đối hình thành do sự phân phối lại địa tô chênh lệch giữa người sở hữu

với đất đại thuộc sỡ hữu

và người sũ dụng Theo Nguyễn Đình Béng va mk (201

toàn đến do Nhà nước đại điện chủ số hữu như ở nước ta thì địa tô chênh lệch 1 và địa tô tuyệt đổi sẽ được thu toàn bộ cho ngân sách Nhà nước còn địa t chênh lệch 2

là của người đâu từ vào đất Giá đất và thuê đất phải được hình thành trên cơ sở phân tích, xác định đúng địa tô chènh lệch L thuộc nhà nước và địa tỏ chênh lậch 2 thuệc nhà đầu tư Dây lả biện pháp bữu hiệu đẻ tạo được nguồn thu cho ngân sách

cũng như khuyến khích được người sử dụng đải đầu tư vào đất có hiệu quả Theo

Nguyễn Dinh Kháng và Vũ Văn Phúc (2000), việc xác định giá đất của Nhà nước dựa vào xác định giá trị của các loại địa tô sẽ phản ánh đúng giá thự trưởng đích

thực của đất đai Nhà nước xác định giá đất để bồi thường khi thu hỏi cũng cần căn

sứ vào giá trị các loại địa tỏ thi mới dâm bảo ngang giá thị trường,

1.1.1.4 Quan hệ về lợi ích giữa Nhà nước, nhà dầu tư và người có đất thị hội

Giải quyết lợi ích kinh té - xã hội không chỉ nhằm dap ứng nhú cầu vẻ vật chất

và người có đất bí thư hỏi Tình trạng chung hiệu nay là các chữ thể đang ra sức

khai thác, chuyển đổi nhiều điện tích đất nồng nghiệp phi nhiều sang các loại dat

phi nêng nghiệ

chính sách hễ trợ chuyển đổi nghệ nghiệp chưa được coi trọng Quan hệ lại ích giữa

trong khi người néng dân bị mất tư liệu sân xuât, thiểu việc làm,

3 bên hiên nay còn nhiều bất cập, người sử dụng đất bị thu hồi luôn mong muốn

được bởi thường thỏa đáng; các nhả đầu tơ luôn muốn tôi đa hóa lợi nhuận bà

mọi cách (Chu Văn Thỉnh, 2000)

thu hồi đất, từ 46 tim ra cdch giải quyết hài hòa, cùng nâng cao lợi ích; đặc biệt lợi

Ích của các bên cần được tôn rọng vả báo vệ; có làm được như vậy mới tăng sự dồng thuận, phủ hợp với xu hưởng của xã hội hiện dại Cũng như các loại tài

nguyên thiên nhiên kháo, đất dai hàm chứa nhiều loại giá trị khác nhau: giá trị sử

dụng trực tiếp Há giao dịch quyền sử đụng đất trên Úủ trường),

tiếp (giá trị sinh thái, môi trường ), giả trị vỏ hình (giá trị mang tính tâm linh,

hơn lợi ích của người sử đựng dat va cộng đồng đán cư nơi có đất bị thu hồi, thậm

chi dự án còn gây 6 nhiễm môi trường cho xã hội, cho cộng đồng địa phương Chỉ khi nảo mỗi quan hệ vẻ lợi ich giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người có đất thu hỏi được giải quyết đúng mức, hải hỏa giữa 3 chủ thẻ cùng hưởng lợi một cách bên

vững thì khi đó thu hồi đất sẽ không còn khó khăn, vướng mắc Việc này cản được

xác định rõ ràng trên cơ sở Nhà nước điều tiết lợi ích giữa nhà đầu tư với người bị thu hỏi đất, đăm báo nhá đầu tư vẫn có lãi rong khi người có đất thu hỏi đất chấp thuận, ôn dịnh đời sóng (Phạm Đức Phong, 2002)

1.12 Căn cứ pháp lí và các quy định của pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tải

định cự

1.1.2.1 Căn cử pháp li thực hiện bồi thưởng, hỗ trợ, túi dink cw

* Các văn bẵn quy phạm pháp luật của cấp Trung ương

ật Đát đại số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013 của Quốc hội

(gọi tắt là Luật Đất đai 2013)

- Nghị định số 43/2014/ND-CP ngày L5 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy

định chủ tiết thí hành một số điền của Luật Đất đai 2013 (gọi tắt là Nghị định số

43/5014/NĐ-CP)

- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày L5 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy

định về bỗổi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hỏi đất (gọi tắt là Nghị

định số 47/2014/NĐ-CP)

niguyén và Mỗi trường quy định chỉ Hết về thường, hỗ trợ, tái định cư kiú Nhà nước thu hội đất (gọi tắt là Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT)

* Các uăn bẵn quy phạm pháp luật của nh Thái Nguyên

- Quyết định số 31/2014/QĐ-UBND ngày 22 tháng § năm 2014 của UBND,

tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành Quy định về bồi thường, hỗ trọ, tái định cư khi

hà nước thu hỏi đất trên địa bản tính Thái Nguyên

- Quyết định số 34/2015/QD-UDND ngày 20 tháng I] nim 2015 UBND tinh

Thái Nguyên ban hành Quy định mức trích, nội dung và mức chỉ cho công tác tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Khả nước thu héi đất đê sử dung vảo mục dích quốc phòng, au ninh, lợi ích quốc gia, lợi ¡ch công cộng va phát triển kinh tế xã hội trên dịa bản tính Thải Nguyên

- Quyết định số 20/2016/QĐ-UBND ngày 06 tháng Ø7 năm 2016 của UBND

1.1.2.2 Những quợy định về Nhà nước tu hồi đất

* Thẩm quyén thu hài đấu: Điều G6, Luật ĐẤt đại 2013 quy định:

- LBND cấp tỉnh quyết định thu hồi đật của tổ chức, co sở tên giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài (trừ trường hợp được sở hữu nhà ở tại Việt Nam),

tổ chức mước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vén đâu tư nước

ngoai; thu héa dat nông nghiệp thuộc quỹ đất công ich của cấp xã

- UBND cp huyén quyết định thu hẻi đất của hộ gia đình, cá nhân, cộng đông

dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoái được sở hữu nhà ở tại Việt Nam

- Trường hợp trong khu vục thu hổi đất có cả đối tượng thuộc quyền thu hồi của cấp tính và thuộc thâm quyền thu héi của cấp huyện thì UBND cấp tỉnh quyết dinh thu hé: dat hoặc ủy quyển cho UBND cắp huyện

* Các trường hợp thú hội đất: Theo căn cứ dễ thu hồi đất, cỏ 2 trường hợp là

“Thu hồi đất theo quy hoạch” và “Thu hồi đát không cần theo quy hoạch”

- ?bu hồi đất theo qui hoach gdm có: (1) Thu héi dit vi mye dich quốc phòng,

an ninh, gồm 10 trường hợp cụ thê quy định tại Diễu 61, Taiật Dat dai 2013 Gi) Thu

hi đất dé phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công công được quy

dinh tại Điều 62, Luật Đất dai 2013, gồm 3 loại sau: Dự án quan trọng quốc gia do

Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư; Dự an đo Thủ tướng Chính phủ chap thuận,

quyết định đầu lư, Dự án do Hội đồng nhân din cap tỉnh chấp thuận Sau đây, nghiên cửu chi dé cp dén trường hop “Thu hồi đất theo quy hoạch”

- Thu hãi đái không cần theo qui hoạch có: Thu hội đất do vi phạm pháp luật

về đất đại, gồm 9 trường hợp cụ thể tại Điểu 64, Luật Đất đại 2013 Thu hồi đất do chẳm dứt việc sử dụng dat theo pháp luật, tự nguyện trả lại dất, có nguy cơ de dọa tính mạng con người, gêm 6 trường hop cy thé tai Diéu 65, Lat Dat dai 2013

* Căn cử thu hồi đắc: Trong hỗ sơ thụ hồi đất phải th

ản thuộc các trường hợp thu hỗi đất được quy định tại Điều 61 và điều 62 luật nảy,

hiện dây đỗ cần cứ: Dự

Kế hoạch sử đụng đất hàng năm của cắp huyện đã được cơ quan nhà mước oó thâm

quyển phê duyệt, Tiến dộ sử dụng dất thực hiện đự án (Điều 63, Luật Đất dai 2013)

* Thông bảo rà kế hoạch thu héi đất

Trước khi có quyết định thu hồi đất, châm nhất lá 90 ngày đối với đất nông

nghiệp và 180 ngày đối với đất phí nông nghiệp, cơ quan nhỏ nước phải thông báo

cho người có đất thu hỏi biết: kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm

đếm (Điều 67, Luật Đất đai 2013)

Co quan Tài nguyên và Môi trường trình UBND cùng cấp phê duyệt kế hoạch

Thu hồi đất và Thông bao tim hỏi đất, gồm các nội đứng saw: (2) Ly do thu héi dat, (ii) Diện tích, vị trí khu đất thu hồi; (i0 Kế hoạch điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm dém, (iv)

Dự kiến về kế hoạch dị chuyên và bố trí tái định cư; (v) Giao nhiệm vụ lập, thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ vả tái định cư Thông bảo thu hồi đất, gồm 4 nội dung, đầu, không có nội dụng tưt 5 (Điều 17, Nghĩ định số 43/3014/NĐ-CP)

* Cuỡng chế thực kiện quyết định liễm đẳm bắt buậc, quyết định thu hãi đất

Cưỡng chế thục hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc: () Chỉ cưỡng chế thực tiện quyết định kiểm đếm bắt buộc khi đã thực hiện hết các bước mà phúp luật quy định (1) Chú tịch UBND cấp huyện ban hành và tổ chủc thực hiện quyết định

cưỡng chế thực hiện quyết dịnh kiém dém bat buée (iii) Lỗ chức được giao thực hiện cưỡng chế vận động, thuyết phục, đổi thoại với người bị cưỡng chế; người bị cướng chế chấp hành thì lập biên bản ghi nhận sự chấp hành vả thực hiện điều tra, khảo sal, do đạc, kiểm đêm; người bì cưỡng chế không chấp hành thủ lỗ che nay

thị hành quyết định cưỡng chế (Diều 70, Luật Dắt dai 2013)

Cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất Œ) Chỉ cưỡng chế thực hiện quyết dinh thu hỏi đất khi dã thực hiện hết các bước mả pháp luật quy dịnh (1) Chú tịch LBND cập huyền ban hành quyết định và tá chức thực hiện quyết định cường chế thục hiện quyết định thu hồi dat Git) Chủ tịch UBND cấp huyện quyết định thành lập Ban thực hiện cưỡng chế Ban thực hiện cưỡng chế vận động, thuyết phục, dối thoại với người bị cưỡng chế, người bị cưỡng chế chấp hành thì lập biên bản phi nhận sự chấp hảnh; người bị cường chế không chấp lành thì Ban nảy Lỗ chức thực

hiện cưỡng chế (Điều 71, Luật Đất đại 2013)

1.1.2.3 Những quy định về bồi thường khi Nhà nuốc thu hồi đất

* BÀI thường quyền sử dụng đất khi Nhà nuốc thu hồi đất

Nguyên tắc bổi thường vẻ quyền sứ dựng đất khi Nhà nước thu hỏi đất lẻ: (ï} Người sử đụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điền kiện the quy định thì được bồi thường, (ñ) Bồi Hường được thục hiện bằng việc giao dal co cing mue đích sử dụng với loại đất thu hồi, nêu không có đất đề bôi thường thì được bồi thường bằng tiển theo giá đất cụ thế do UBND cap tinh quyết định tại thời điểm quyết dịnh thu hỏi đái (111) Việc bội Hường khi Nhà mước thu héi đái phải bão dâm

đản chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đứng quy định của pháp

luật Điều kiện được bồi thường về quyền sử dụng đất khi Nhà nước thu hỏi đất là Người str dung dat có Giấy chứng nhận quyền sử dụng dat hoặc có đỏ diều kiên dé được cấp Giấy chủng nhận quyền sử dụng đất má chưa được cấp (Diễu 74 và Diều

75, Tuật Đất đai 2013)

Trường hợp không còn dat ở, nhá ở nảo khác trong dịa bản cấp xã nơi có dat thu hếi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở Trường hợp còn đất ở, nhà ở trong dia bàn cấp xã nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng tiển, nếu địa phương có quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở (Điều 79, Luật Đất

dai 2013) Khi thu hỏi mả trong hộ gia dinh cỏ nhiều thê hệ, nhiều cặp vợ chồng, cùng chung sống trên một thửa đất ở, nêu đủ điển kiện để tách thành tỉmg hộ gia đình riêng hoặc nhiền hộ gia đình có chưng quyển sử đựng một thửa đất ở bị thu hỏi thì UEND cấp tỉnh căn cứ vào quỹ dất ở, nhà ở tái định cư và tỉnh thực tế quyết dịnh mức

dat 4, nha 6 tai dinh cư cho từng hộ (Diều 6, Nghị định số 47/2014/ND-CP)

Bài thường clủ phí đầu bể vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất gồm Š trường hợp sau: (1) Đất được Nhà nước giao không thu tiễn sử dụng dất, trừ trường,

hợp đất nông nghiệp giao cho hộ gia đình, cá nhân trong hạn mute (ii) Dat duce

Nhà nước giao cho tổ chức thuộc trường hợp có thủ liễn sĩ dụng đột rung được miễn tiên sử dựng, đất (1) Đất dược Nhà nước cho thué tr tién thué dat hàng năm, đất thuê trả tiển thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê dal; trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê do thực hiện chính sách đổi với người co công với cach mang (iv) Dat nông nghiệp thuộc quỹ đất công ¡ch

của cầp xã (v) Dất nhận khoán đề sản xuất nông, lâm nghiệp, nuồi trồng thủy sản,

làm muối (Điều 76, Luật Đát dai 2013)

* Bồi thường thiệt bụi tài sâu, ngừng sâu xuẤt, kinh doanh khi Nhà nước

#hu hãi đẤt: theo nguyên tắc khi Nhà nước thu hồi dat ma chi sở hữu tai san hop pháp gắn liền với đất bị thiệt hại về tài sâm thì được bối thường; khi Nhà nước thú hổi đất mà phải ngừng sản xuất, kinh đoanh mà có thiệt hại thì được bồi thường

thiệt hại (Điều 88, Luật Dat dai 2013)

Nhà ở, công trình phục vụ sinh hoại gắn bến với đất của hộ gia đình, cá nhân,

người Việt Kam định cư ở nước ngoài khi Nhà nước thu hỏi đất phải tháo đỡ toàn

bộ hoặc một phan ma phan côn lại không bảo đảm tiên chuẩn kỹ thuật thì chủ sở hữu dược bồi thường bằng giá trí xây dựng mới tương dương, trường hợp phần con lai van bao dam tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định thì bồi thường theo thiệt hại thực

tế (Khoân 1, Điều 89, Tuật Đất đại 2013),

Bồi thường cây trồng, vật muôi khi Nhà mước thu hồi dất dược quy dịnh như sau: (i) Dỏi với cây hàng năm, mức bồi thường được tỉnh bằng giá trị sản lượng của

vụ thu hoạch cao nhất trong 03 nuăằmn trước liển kể của cây trồng chính tại địa phương và giá trung binh tại thời điểm thu hồi dat (ii) Đôi với cây lâu năm, mức

bồi thường dược tính bằng giá trị hiện có của vườn cấy theo giả ở dịa phương, tại thời điểm thu hẻi đất (ii) Dối với cây trồng chưa thu hoạch nhưng có thể đi chuyển đến địa điểm khác thi được bi thường chỉ phí đi chuyển và thiệt hại thực tế đo phải

di chuyển (Điều 90, Luật Đắt dai 2013)

* Bồi thường di chuyến mà mã khi Nhà nước thu hỗi đất: Người có mỗ mà phải đi chuyển được bó trị đất và được bôi thường chủ phi đào, bốc, đi chuyển, xây dựng mới và các chi phí hợp lý khác có liên quan trực tiếp UBND cap tinh quy định mức bải thường cụ thể cho phù hợp với tập quán và thực tẻ tại địa phương

(Điều 18, Nghĩ định số 47/2014/NĐ-CP)

1.1.2.4 Nhitng quy dinh vé hd tro khi Nhà nước thu hội đất

*Nguyên tắc hỗ trợ khi Nhà mước thu hai đất Người sử đụng đất khi Nhà ước thu hỏi dất ngoài việc được bồi thường còa được Nhà nước xem xét hỗ trợ, Việc hỗ trợ phải bảo đám khách quan, công bằng, kịp thời, công khai và đúng quy

định của pháp luật (Diêu 83, Luật Dắt đai 2013)

* Hỗ trụ ẫn định đời xẵng và săn xuất khi Nhà nưắc tu hãi đất

Các đổi tượng được hỗ trợ ôn định đời sống vá sẵn xuất bao gồm: Œ) Hộ gia đình, cá nhân được Nhà mước giao đất nông nghiệp, làm nghiệp, thủy sản, làm mudi

theo cáo Luậi Đất dai (1993, 2003, 2013) (i) Nhân khẩu nông nghiệp trong hộ gia

đình phát sinh sau thời điểm giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình đó (1 TIệ gia

đỉnh, cả nhân thuộc đổi tượng đã điều kiện được giao đất nông nghiệp nhưng chưa

duce giao va dang sé dung dit nông nghiệp do nhận chuyển nhượng, nhận thùa kế,

được tặng cho, khai hoang (v) Hộ gia đình, cá nhân đang sử đựng đất do nhận giao

khoán đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sân của các nông, làn trường quốc doanh (v) Tô chức kinh tế, hộ gia đình, cả nhân sản xuất, kinh doanh, doanh nghiệp có vến đầu tư nước ngoài mà bị ngừng sắn xuất, kinh doanh thi

được hỗ trợ én định sẵn xuất (Điều 19, Nghị định số 47/2014/NĐ-CP)

Điều kiện dễ dược hỗ trợ ổn định dời sống và sản xuất như sau: (ï) Đôi với hộ gia đình, cá nhân, tổ chúc kinh tế, đoanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang sử dụng đất thuộc các đối tượng trên đã được cấp iáy chứng nhận quyển sử dụng dất hoặc đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng dat (ii) Irường hợp

nhận giao khoản đất của các nông trưởng, lâm trường thì phải có hợp dồng giao khoán sử dụng đất (Diễn 19, Nghị định số 17/2014/ND-CP)

Việc thực hiện hỗ trợ ấn định đời sống và sẵn xuất nh san: () Thu hồi từ

30% đến 70% điện tích đất nông nghiệp đang sử đựng thì được hỗ trợ 06 tháng néu không phải di chuyển chỗ ở và 12 thàng nếu phải di chuyển chỗ ở (11) Thu hỏi trên 70% điện tích đất nông nghiệp đang sử dụng thì được hỗ trợ 12 tháng nêu không phải di chuyển chỗ ở và 2⁄4 tháng nếu phải di chuyển chỗ ở Diện tích đất thu hồi dược xác dịnh theo từng quyết dịnh thu hỏi dất Mức hỗ ượ cho một nhãn khau

được tính bằng tiển tương đương 30 kg gạo trong O1 tháng (heo giá trung bình tại thời điểm hễ trợ ở địa phương (Điều L9, Thông tư sẻ 37/2014/TT-BTNMT)

* Hỗ trợ đào tạo, chuyển dỗi nghệ, tìm kiếm việc làm cho hộ gia đình, cả nhân khi Nhà nước thụ hội đất (0 Hộ gia dịnh, cá nhân trục tiếp sản xuất nông,

nghiệp ngoài việc được béi thường bằng tiền đổi với điện tích đất nông nghiệp thu

hổi con được hỗ trợ đảo tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm bằng tiển không quá 05 lần giá dất nông ngluÊp cùng loại rong bằng giá đất của địa phương đối với toàn bộ điện tích đất nông nghiệp thu hỏi Mức hỗ tro cu thé do UBND cấp tinh quy định (Diéu 20, Nghị định số 47/2014/ND-CP) (1) Dối với hộ gia đình, cả nhân sử dung dal 6 kết hợp kmh đoanh dịch vụ mà nguồn (hu nhập chính là lừ hoại động

kinh đoanh địch vụ mà phải di chuyển chỗ ở thì được vay vốn tín dụng tru đãi để

phát triển sản xuất, kinh doanh, trường hợp người có đất thu hồi cỏn trong độ tuổi lao động thi được hỗ trợ dao tạo, chuyển dỗi nghẻ, tìm kiểm việc làm (Điều 84,

Tua Pat dai 2013)

* Hé wre tdi dink cw déi véi trong hop thu hdi dit ở của hộ gia dink, cd

nhân, người Việt Nam định cứ ñ nước ngoài mà phải đi chuyển chỗ ở: (ï) Hộ gia

đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhận đất ở, nhà ô tái định cư

mà số tiên được bồi thường về đất nhỏ hơn giá trị một suất tái định cư tối thiểu thì dược hỗ trợ khoán chênh lệch giữa giá trị suất tải dịnh cư tói thiểu vả só tiền dược bôi thường vẻ đất (0) Trường hợp họ tự lo chỗ ở thì ngoài việc được bằi thường về dat còn được nhận khoản tiên hỗ trợ tái định cư LIBND cấp tinh căn cử quy mô

diện tích dất ở thu hồi, số nhàn khẩu của hộ gia dinh dễ quy dịnh mức hỗ trợ cho

phù hợp (Điều 22, Kghị định số 47/2014/NĐ-CP)

* Hỗ trợ chỉ phí đi chuyển tài sắm: người đang thuê nhà ở khi Nhà nước thu hội đất mả phải đi chuyển chỗ ở thì được hỗ trợ chỉ phi di chuyển tải sẵn theo quy

định của LIBND cắp tính (Điều 23, Nghị định số 47/2014/NĐ-CP)

* Hỗ trợ khác khi Nhà nước thu hồi đất, ngoài các khoản hỗ trợ trên, Tuật

còn quy định UBND cấp tỉnh được quyền quyết định thêm các khoản hỗ trợ khác cho phù hợp với từng đự án, từng trường, hợp cụ thể để báo đảm ổn định đời sống,

trách nhiệm tổ chức lập và thực hiện dự án tải dịnh cư trước khi thu hỏi dat Khu tai

định cu tập trung phái xây đựng cơ sở hạ tầng đồng bộ, bảo đảm tiếu chuẩn, quy chuẩn xây dụng, phù hợp với điều kiện, phong tục, tập quản của tùng vùng, miễn

Việc thu hếi đất ở chỉ được thực hiện sau khi hoàn thành xây dựng nhà ở hoặc cơ sở

ha lang của khu tải định cư (Điều 85, Luật Đái đai 201 3),

* Phương du bỗi thường, hỗ trợ, tả định cư gồm cáo nội dụng: () Họ và tên,

địa chỉ của người có dất thu hỏi, (ii) Diện tích, loại dất, vị trí, nguồn góc dất thu hồi,

số lượng, khối lượng, giá trị hiện có của tài sin gắn liền với đất bị thiệt hại; Gi) Các căn cử tính toán số Hiển bồi thưởng, hỗ trợ như: giá đất, giả nhá, giá công trinh, số nhàn khâu, số lao đồng trong độ tuổi, số người được hưởng trợ cấp xã hội, (vì Số tiển bồi thường, hã trợ: (v) Chỉ phí lập và tổ chức thực hiện bải thường, GPME: (vị)

Việc bề tr tái định cư, (vii) Việc dĩ đời các công trình của Nhà nước, tổ chức, cơ số

tôn giáo, cộng đồng dan cư, (vi) Việc di đời mổ má (Điều 28, Nghị định số

47/2014/NĐ-CP)

* Bỗ trí tái định cứ cha người cả đất ä thu hỗi mà phải đi chuyển chd & (i)

Tổ chức làm nhiệm vụ GPAB được UBND giao trách nhiệm bỏ trí tái đính cư phải thông bao dự kiến phương án bố trí tái định cứ Nội dung thông báo gồm địa điểm, quy mô quỹ dắt, quỹ nhả, thiết kế, điện tích từng lô đất, căn hỏ, giá đất, giá nhà, dự

kiến bề trí tái định cu cho người có đất thủ hồi (1) Người có đất thu hổi được bố trí tải định cư tại chỗ nêu tại klru vực thu hỏi đất cỏ dự án tải dịnh cư hoặc có diễu kiện

bể trí tải dịnh cư Phương án bể trị tái dịnh cư dã được phê duyệt phải dược công bố công khai tại trụ sở UBND cắp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu đân cư nơi có

đất thu hổi và tại nơi tái định cư (1i) Giá đất cụ thẻ tỉnh thu tiến sử đựng đất tại nơi

tái định cu, giá bản nhà ở tái định cư áo UBND cấp tỉnh quyết định (Điều 86, Luật

Đất dai 2013)

* Tửi định cứ trên điện tích đất còn lại của thứa đất có nhà ở khi Nhà nước thu bỗi đất: Thủa đất có nhà ở bị thu hồi còn điện tích đất nông nghiệp không dược công nhận là đất ở được chuyên mục dich thành đất ö khi phẩn chiên tích còn lại của thửa dat thu hỏi phù hợp quy hoạch làm dất ở và dủ diễu kiện dược tach thtta theo quy dink cua UBND cap tinh nơi có đất thu héi (Diéu 4, Thông

tu sé 37/201 4/TT-BTNMT)

1.2 Kinh nghiệm về bôi thường, hỗ trọ, tái định cư trên thể giới

1.21 Kinh nghiệm của Trung Quốc

* Những quy định chúng về bôi thường, hỗ trợ, tải định cư ở Trung Quốc

TIạn chế tôi đa việc trưng thu dat và số lượng người bị ảnh hưởng bởi việc

trưng thụ đất để thục hiện dự án dẫn tư Khí Nhà nước trưng thụ dất tủ chủ thể nào

sử dụng đất sau đỏ sẽ cỏ trách nhiệm bồi thường cho người có dất bị trưng thu vả phái thuê một đơn vị xây đụng giải tốa mặt bằng khu đất đo Người bị trưng thu đất

được thanh toán ba loại tiến: tiên bồi thường đất đai, tiền hổi thường hoa màu trên

dải, tiển trợ cấp về tái định cu (Phương Thảo, 2013)

Nguyên tắc bởi thưởng khi trưng thu dất được xác dịnh là phái bảo dam cho người bị thu hẻi đất có chỗ ở bằng hoặc cao hơn so với nơi ở cũ, có thể khôi phục

lại hoặc cải thiện mức sống so với trước khi bị thu hồi đất (Phương Thảo, 2013),

(Mai Phương, 2018) và (Hoàng Trang, 2019), Công tác trung thu dất và bồi thường,

ở Trung Quốc có 2 nguyên tắc cơ bán nhất: (1) Xuất phát từ quyên lợi lâu dải của người dân (dĩ nhân ví bản), (i0) Vấn đề chính trong bồi thường là kinh tế: Luôn phải

đảm bão cuộc sống của người đân sau khi bị trưng thụ đất hằng hoặc cao hơn trước

khi trưng thu dắt và tái dịnh cư xong sẽ tính toản lại các lợi ¡ch của người đân, nếu thấy chưa đáp ứng được thì tăng thêm giá trị bồi thường (Chen Cheng, 1995) và (Tổng cục QLĐĐ, 2011)

* Phạm vì trang thí đất Ø Trung Quốc

Chỉ trung thu đắt phục vụ cho lợi ích công gồm: quốc phóng; các cơ quan nhà trước và các cơ quan nghiên cứu sự ngliệp; công trình giao thông, rồng lượng: kết câu

ha ting công cộng; công trinh công ích và phúc lợi xã hội, công trình trọng điểm quốc

gia, bão vệ môi Irưởng sinh thái (Phương Tháo, 2013) và (Mai Phương, 2018)

* Tham quyên quyỗ định trưng thu đất và bài thường thiệt bại ð Trung Quốc Chỉ có Quốc vụ viện (Chính phố) và chính quyền cấp tỉnh mới có thảm quyền

trưng thu đất Công tác quản lí giải phóng mặt bằng được giao cho Cục Quân li Tài nguyên dất dai tại các địa phương thực hiện (Phương Thảo, 201 3)

Việc trung thu đất phải tuần thủ theo quy hoạch sử đụng đất đã được Chính phủ phê duyệt, khi trung thu từ > 35 ha dất nông nghiệp hoặc > 70 ha các loại dắt

khác thì UBND cấp tính phải báo cáo lên Chính phủ để xem xét phê chuẩn rồi mới được ra quyết định trưng thu (Chen Cheng, 1995), (1'éng cục QLĐP, 2011) và (Mai

Thương, 2018) Đề thực hiện trưng lu đất, cần phải xác định được cá

Các loại đất và dối tượng dang sử dụng dất bị trưng thu; (¡) Mục dich st dung dat

và đối tượng được sử đụng đất sau khi trung thuy (ii) Những hành vi áp đụng cưỡng

nội dụng: ()

chế cản cỏ khi trưng thu; (v) Mức bồi thường hợp li cho tập thể, tỏ chức, cả nhân

có đất bị trưng thu UBND cập tỉnh quyết định cụ thê chế độ bỏi thường đất và tải sắn gắn liên (Chen Cheng, 1995) và (Tổng cục QLĐP, 2011)

* Trình te, thì tục trưng tu đất ð Trang Quốc

‘Theo Chen Cheng (1995) và Tổng cục QLDD (2011), Trung Quốc tập trung

phát triển theo các dự án lớn có ha tang chung Mé hinh nay có khá nhiều điểm giống mô hình đang triển khai khi xây dựng các khu công nghiệp ở Việt Nam, gồm các bước sau: (ï) Xác định khu vực đất phù hợp với quy hoạch sử dụng dất để chuẩn

bị trưng thu — (ii) Trưng thu đất bằng quyết định hành chính cửa cơ quan có thẩm

quyên > ii) Nhà dầu tư nhận giao đất hoặc cho thuê dất từ Nhà nước để dâu tư hạ

tâng —› (iv) Chuyến nhượng hoặc cho thuê đổi với các nhả đầu từ sản xuất, kinh

doanh Trình tự trưng thu dất và bồi thường thực hiện như sau: () Xác dịnh diện

tích, dịa điểm chế độ tài chính trong việc bồi thường, (1) Thông bảo tới từng, người dân, (11) Nghe ý kiến phân hải của nhân đần và giải quyết các ý kiên đó công khan; nếu có khiếu nại thì tiếp tục thoả thuận với đâm, bảo cáo lên cáp trên nếu chưa

giải quyết được thoả đáng Phương án trưng thu đất và bồi thường sau khi được

người dân chấp thuận thì cơ quan QLĐĐ ở dịa phương bảo cáo cấp trên xin phé chuẩn và tổ chức thực hiện trang vòng 3 thang

Quy trình trưng thu đất gồm 4 bước: (ï) Khao sat dic diém khu dat can tamg thu; (1) Xây đựng dự thảo kế hoạch trung thu dit, Gi) Ca quan QLDD bao cáo

am quyển để

chỉnh quyền địa phương, trình kế hoạch trưng thu đât lên cấp có l

kiểm tra, phé duyệt; (1v) Chính quyền địa phương có trách nhiệm thông báo, công

bố đự án sau khi được phê duyệt và giải thích các vẫn để có liên quan Sau ngày

thông báo, các tải sân trong khu vực đự án sẽ không được cải tạo, mở rông (Phương Thảo, 2013) và (Mai Phương, 2018)

* Cách thức bỗi thường và trợ cấp Trung Quốc

'Tiền bởi thường đất ở và nhá ở được xác định bao gồm giá xây dụng lại nhà ở,

sụ chênh lệch giữa xây dụng lại nhà mới và nhà cũ, giá đất tiêu chuẩn và trợ cấp về

giá (Phương Tháo, 2013), (Mai Phương, 2018 vá (LHoảng Lrang, 2019) Giá xây dựng nhà mới lá khoáng cách chênh lệch giữa giá trị con lại cúa nhà cũ và chỉ phí

xây dựng lại nhả mới Giá đất tiêu chuẩn do Nhà nước quyết định Trợ cấp về giả

cũng đo chỉnh quyển xác dịnh Trường hợp Nhà nước cỏ nhà ở tải định cư thì người

dược bởi thường sẽ dược phân nhà có diện tích tương dương với số tiên họ đã dược

nhận bồi thưởng (Phương Thảo, 2013) và (Mai Phương, 2018)

Theo Chen Cheng (1995) và Tổng cục QI.ĐĐ (2011), giá trị bối thường đối

chia cho

với đất nông nghiệp được lây thu nhập rông bình quân của 3 năm gần nhất,

]ọi lức tín đựng, sau đó nhân với số năm tương ứng được giao đất, đối với đất xây

dựng được xác định theo giá chuyển nhượng thục tế trên thị trường tại thời điểm

tính bồi thường Giá đất đã xác định được dùng làm cơ sở đề thỏa thuận mức bồi thường đất với người có đất bị trưng thu khi lập phương án thực hiện bồi thường,

Tiên bêi thường đất nông nghiệp và tiên trợ cấp tải dinh cv tinh theo giá trị

tổng sản lượng nhân (x) với hệ số do nhả nước quy định Mức bởi thường đất được

tinh bằng 6 đến 10 lần giá trị sản lượng hàng năm trung bình của 03 năm trước khi thu hỏi Mite tre cap ti dink cư được tinh bằng 4 đến 6 lần giá Irị sân lượng hàng, tim trong bit Trường hợp múc bối thường không đủ để duy trí mức sống ban đầu, thi có thế tăng thêm, nhưng tổng mức bởi thường không vượt quá 30 lần giá trị

sản lượng trung bình của 03 năm trước khi trưng thu (Phương Thảo, 2013) và (Hoàng Trang, 2019)

Tiên bồi thường khi trưng thu đất gồm: lệ phi sử đụng đất và tiên bồi thường,

cho người bị trưng thu đất (Mai Phương, 2018) và (Ioàng Trang, 2019)

- Lệ phi sử dụng đất bao gồm: lệ phí khai khan dat dai (do dia phương quy

định theo vị trí đất; lệ phí chồng lũ lụt (20 nhân đân t/m?): lệ phí chuyến mục đích

sử dụng đất (32 nhân dân t@/m? với déng bằng, 17 nhân dan tệm2 với miễn núi); lệ phí trợ cấp dời sống cho nông dân cao tuổi không thể chuyển đổi ngành nghề từ

442.000 - 1.175.000 nhân dân tệ/ha Theo đó, lệ phí sử dụng đát phải nộp cho nhà nước được phân chia theo tỷ lệ như sau: 70% giữ lại ở ngân sách cắp tỉnh và 30%

còn lại riộp vào nigân sách cấp trưng ương,

- Tiển bồi thường cho người bị trưng thu bao gềm tiên bởi thường đất đai; tiên trợ cấp về tải định cư; tiên bồi thường hoa màu và tài sẵn gắn liên với đất

* Nhận xẻi về công tác bội thường, hỗ trợ, tải định cứ của Trung Quốc

Trung Quốc đã áp dụng cáu biện pháp sáng lạo sau: (1) Nghiên cứu giá trị sin

lượng cây trồng để tính giá trị bồi thường: (1) Giữ lại một tỉ lệ nhất địh quỹ đất

của các dự án dễ tỏ chức tải dịnh cư; (117) Sữ đang một phần tiền bồi thường dễ mua tảo hiểm cho người bị trưng thủ đất, (iv) Tăng cường giao lưu, trao đổi giữa cơ

quan thực hiện trung thu đất với người bị trưng thu đất, (v) Bẻi thường theo giá thị trường (Chen Cheng, 1995) và (Tổng cục QLDD, 2011)

Các thành công trong GPMB ở Trung Quốc là do: (1) Đã xây dựng chính sách:

rất chỉ tiết, đâm bâo mục tiêu tạo cơ hội phát triển, tạo các nguôn lực sản xuất cha

người tái dịnh cư; (¡) Chính quyền cấp tỉnh chịu trách nhiệm hoàn toàn trong việc thục hiện GPMB (ID Quyền sở hữu đái lập thể nên việc GPMB tại nông thôn có nhiều thuận lợi; tiên bểi trường đất không trả cho từng hệ gia đính mả được cộng

déng str dung dé tim kiếm, phát triển đất mới hoặc dùng đễ phát triển kết cầu ha ting,

thôn, xã có trách nhiệm phân chia cho các hộ bị ảnh hưởng (Hoàng Trang, 2019)

Nhin chung công tác thu hỗi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ở Trung Quấc dược đánh giá là thành công như vậy nhưng theo tổng kết của Eddie Chi Man Hui,

Hai Jun Bao, Xiao Tang 7hang (2013), từ năm 1970 trở lại đây, mỗi nắm có lừ 10 đến 15 triệu người nông dân chuyến địch từ nông thôn ra thành thị kiểm sống Họ bị

thiểu việc làm, đa số những người bị nhà nước thu hỗi mat dat phải tự tìm kiếm việc làm, thu nhập giảm xuống Mặc đủ, nhà nuớc đã cố gắng về chính sách an sinh xã

hội cho người nông đần bị thu hồi đất nhưng vẫn chưa thẻ bù đắp được hẻt những,

thiệt thỏi với họ Việc phát triển công nghiệp, xây dựng, đồ thị hóa vi lợi ích chung của nhà nước là xu Hướng tất yêu, phải chấp nhận bồ lại môi bộ phận người nông dan chịu thiệt thôi so với mặt bằng chung của xã hội

1.22 Kinh nghiệm của Đài Loan

Tháp luật Đài Loan quy định bân chất đất đai thuộc sở hữu của toàn đân, giả trị của đất dai được xác định chính xác dé áp thuế cũng như xác định giả đất khi

Nha nước có nhú cầu mua lại của chủ sử dụng đái Người sử đụng đất phải đăng ki giá đất đối với đất dai minh đang chiếm giữ phủ hợp với giả thị trường, Liên bối thường về đãi được tính theo giá trị đất tại thời điểm lấy đải đó, giá trị bồi thường,

về công trình xây dựng trên đất được tính theo giá của công trình thay thể với điều kiên tương dương Giá đãi do Ủy bạn dinh giá đất cấp tỉnh công bố hang néin déu thấp hơn giá đất trên thị trường, trung bình bằng khoảng 71,36% Khi xem xét giá trì bổi thường cụ thể, chính quyền dịa phương dễ nghỉ mức tăng giá dat công bố

hàng năm sao cho phù hợp với giá thị trường để Ủy ban định giá đất quyết định

Quy dinh này có nhiều nét tương, đồng với pháp hiật đất đai hiện hành ở Việt Nam Điểm khác biệt quan trọng nhất là cơ quan có thảm quyền quyết định giá đất phù hợp thị trường, giá trị để bởi thưởng là một Ủy ban định giá đất gồm nhiều thánh viên quyết định, không phải do cơ quan hành chỉnh quyết định Các địa phương cấp tinh déu có Sở định giá đất là cơ quan quần lí chuyên môn về giá đất giúp việc cho

lanh đạo địa phương, độc lập với co quan quan li tải chính và cơ quan quản lí đất dai (Tzu-Chin Lin, Stephen D, Roach, 2008) Việt Nam có thể xem xét kinh nghiệm.

của Đài Loan để áp dụng cơ chế giao trách nhiệm quyết dịnh gia dat theo thị trường, Tức bởi thường cho một tô chức định giá đất

1.2 3 Kinh nghiêm cũu Singapore

Việc thu hồi đắt chỉ được thực hiện để sử đựng vào mục đích công cộng nh:

phát triển cơ sở hạ tẳng, xây dựng công trình phúc lợi xã hội; chỉnh trang đô thị Nha nude đứng ra thu hẻi đất sau đó giao hoặc cho các công †y, nhà đầu tư thuê đất Công tác thu hỏi dất phải được sự cho phép của Chính phú, sau khi đã thảo luận vả tham khảo ý kiến công đồng Mức bối thường thiệt hại khi thu hếi đất được xác định căn cứ vào giá tị thực tế của bắt động sản của chủ sở hữu, các chỉ phí tháo đỡ,

dĩ chuyển chỗ ỡ hợp lý: chỉ phí mua nguyễn vật liệu xây dựng nhà Ô mới Trường, hợp người bị thu hồi đất không tàn thành với phương án bồi thường thiệt hại do Nhà

trước xác định, họ có quyền thuê một tổ chức định giá Lư nhân: én hành định giá

lại các chỉ phí thiệt hại Nhà nước trả tiên cho công tác định lại giá nảy Việc xác

dinh giả bồi thường được căn cứ vào giả trị bất động sân do người bị thu hội dấi đầu

tư chứ không căn cứ vào giá trị thực tế của bắt động sản, nghĩa là Nhà nước không,

bổi thường theo giá bất động sẵn hiện tại ma béi thường theo giả thấp hon do trix di

phân giá trị bất động sản tăng thêm từ sự đâu từ cơ sở hạ tầng của Nhà nước

(Phương Théo, 2013)

1.24 Kinh nghiệm cũa Thái Lan

Những dụ án do Chính phủ quân lí, việc đền bù dược tiến hành tổ chức nghe ý

kiến người dân, san đó định giá đến bủ Giá đến bù phụ thuộc vào tùng khu vực,

từng dự án; nhưng nhìn chung, Nhà nước hoặc cá nhân dầu tu déu đến bủ với mức

cao hơn giá thị trường Những du án mang tinh chiến hược quốc gia thi Nha nude

dền bù với giả rất cao so với giả thị trường (Hoang ‘Trang, 2019)

1.25 Kinh nghiệm của lần Quốc

Các dự án Nhà nước đầu tư phục vụ mục địch quốc phỏng, an ninh, xây dựng,

đường sắt, đường bọ, dap thủy điện, đập thủy lợi, xây dựng trụ sở cơ quan

Nhá nước, nhả máy điện, viện nghiên cứu; xây dựng trường học, thư viện, bao tang;

xây dựng nhà, cơ sở hạ tẳng trong khu đô n mới, khu nhà ở để cho thuê hoặc chuyển nhượng thì Nhà nước quyết định trưng mua đất đai của người đang có quyền sở hữu Luat Thủ hồi dật và Bài thường quy định nguyên lắc GPMB với mọi

trường hợp 14 toan bé chi phi thu héi dit va tai dinh cu, bao gềm bồi thưởng, di dời, phuc héi sinh ké (nếu có) sẽ thuộc chỉ phí của dự án Chủ dự án phải trả trước

những khoản trên Xác định giá bồi thường không phải do chủ dự án thực hiện mả

do ít nhất 02 tổ chức định giá độc lập thục hiện (hoạt động thec hình thức đoanh

nghiệp) Trường hợp chủ đất yêu cầu xác định lại giá bồi thường thì chủ dự án lựa chọn thèm một tế chức định giá đất thứ ba Nếu giá trị định giá cao nhất và thân nhất clẻnh lệc]

> 108, sẽ phái có chuyên gia dịnh giả khác thực hiện tiếp việc định giá Giá đất làm căn cứ xác định hỏi thường là giá trung bình công của các tố chức

định giá (Lồng cục QLĐĐ, 2010) và (Phương Tháo, 2013)

Khi điện tích đất Nhà nước quyết định trưng mua theo quy hoạch sử dụng đất,

tổ chúc được giao nhiệm vụ bồi thường hiệp thương với người sở hữu đất và tài sản

gần liển với đất theo đơn giá do chủ thé hành nghề định giá xác ảnh Trường hop không hiệp thương được hết, còn đưới 15% điện tích đất mà chủ sở hữu không đồng

ý thì phần điện tích còn lại đó Nhà nước thực hiện cường chế Các dự én phải triển

đô thị đo tr nhân làm chủ đâu từ sẽ thực hiện bằng cách tải cơ cầu đất (tự chuyến

dỗi mục dich sir dung dat), voi dự án phục vụ lợi ích công dồng, chủ dự án sở hữu

từ 2/3 điện tích mảnh đất hoặc được sự đồng ý của 2⁄4 các chủ đất khác thi được

phép thu hỗi quyên sở hữu phân điện tích còn lại; với dự án khác thì chú đự án phải

là chủ sở hữu của 95% điện tích hoặc phải được sự đồng ý của 95% các chủ đất khác mới được phép thu liếi phẩn điện tích côn lại Với trường hợp tái định cứ,

ngoài khoản bồi thường, người bị di đời có thế chọn nhà ở hoặc khoản trợ cấp di

dời Khu vực tắt định cư phải có đây đổ dịch vụ, do chủ dự án chỉ trả,

é cả chỉ phí

đi chuyên Đất cap cho người tái định cư có mức giá bằng RO% chỉ phí phát triển

(thấp hơn rất nhiều so với giả thị trường) Phục hồi sinh kế bao gồm: dào tạo nghề,

ưu tiên tuyến dụng vào các khu vực đành cho hoạt đông thương mại Người thuê nhà trong khu vực thu hồi được bồi thường để đi dời, chỉ phí di chuyển, được tiếp

cận với quỹ nhà công cho thuê (Tổng cục Q1.ĐĐ, 2016)

'Thực hiện bồi thường cho chủ đất phải bằng tiển mặt, sau đỏ mới bằng đất

hoặc nhà ở xã hội và áp đụng cho từng cá nhán Thời điểm xác định giá bồi thường,

là thời điểm các bên đại được thỏa thuận với trường hợp thu hồi đất bằng tham vấn,

là thời điểm cơ quan nhà nước có thêm quyền ra quyết định cường chế, với trường

hợp thu hỏi đất bằng cưỡng chế Việc bồi thường khi Nhà nước thu hoi đất dược thực hiện theo phương thức tham vẫn và cưỡng chế Tham vấn là các cơ quan công quyển thôa thuận với người bị thu hải đất, nên không thánh công Nhà nước phải sử dụng cưỡng chế Theo Cục Chính sách dất đại Hàn Quốc thống kê, có 85% gác

trường hop thu héi dat theo phương thức tham van, 15% các trường hợp thu hỏi đất

phải cưỡng ché (Phuong Thao, 2013)

1.2.6 Kinh nghiệm của Australia (Úc)

Thu hồi đất cho mục đích công cộng gồm: những dự án cấp nước, thoát nước, cấp điện, giao thông, nhà ở và các dịch vụ khác liên quan đến nhủ cầu của cộng déng Quyền thu hỏi đất dược Chính phú giao cho một cơ quan co tham quyền thực thiện bằng cách mua trên cơ sở thỏa thuận, trường hợp không đạt được thỏa thuận giữa cúc bên thi 4p dụng biện pháp cưỡng chế Nguyên tắc chủ dạo của việc bối thường là phải đám báo cho người có đất bị tha hổi điều kiện về tải chỉnh ngang

bằng với trạng thái cũ khi đất chưa bị thu hồi Một số trường hợp được đền lrù thiệt

hại khác đặc biệt như sau: (¡) Đến bù thiệt hại do quy hoạch đô thị: một số trường, hợp sẽ được đến bù thiệt hại khi giá trị đất bị giám di do tac động của quy hoạch chỉ tiết Ví đụ, đối với đất đang có lợi thê về kinh đoanh, do tác động của quy hoạch sử dung đất làm cho đất bị giảm giá (1) Đền bù thiệt hại do bị áp đặt quyền địa dịch,

đỏ là các quyền han chế trên đất do các chủ khác ở khu đất liên kể có như câu sử

dụng điện, nước, thoát nước, lối đi qua khu đất, phải định giá những thiệt hại đỏ

dé tinh dén ba cho đương sự bị ảnh hướng (Tổng cục QILÐĐ, 2012),

Quy trình thu hồi đất gồm 5 bước: (ï) Hộ trưởng gửi công văn mời người có đất tới thảo luận với Bộ trưởng và việc ban đất cho Nha nude; (ii) Thao liận không, thành thì Nhà nước thông bảo chính thức về việc sử dụng đất đó vào mục địch công,

cộng trên công báo theo cơ chế chiếm giữ đâi đại bất buộc; (in) Chủ đất thực điện

thủ tục đồi bồi thường về đất, (v) Tiên hành định giá đất theo thị trường; (v) Chủ

đất có thể yên cầu trọng tải hoặc tòa án để giải quyết Iranh chấp về gid boi tường, Mỗi bang déu có Cục quản lý đất dai và Cục định giá Trước dây, các cục này là cơ quan hành chính của Bang; sau dé, được chuyển dan sang thành các cơ quan dich

vụ công, thực hiện các dịch vụ theo yêu cầu của Nhà nước cũng như của thị trường

Giả bởi thường là giá thị trường, dược xác dịnh là số tiền mà tài sản dỏ có thể bản

dược một cách bình thường, Nguyên tắc chung khú GPMB lá dâm phản, thỏa thuận

về giả; khi không dạt dược thỏa thuận thí tỏ chức cô thẩm quyền áp dụng cơ ché chiếm giữ đất đai bắt buộc (Phương Thảo, 2013)

1.27 Kinh nghiệm của Phúp

Các trường hợp sử đựng đất vào mục dich quắc phòng, an nỉnh; lợi ích quc gia; lợi ích công cộng th Nhà nước thực hiện quyền ưu tiên mua đất của chủ sở

tiữu Lư nhân theo đâm phan thỏa thuận về giá Trường hợp thỏa thuận không đạt

hoặc chủ sở hữu tư nhân không muốn ban dat thi Nha nước được quyền trưng thu dất dai có bởi thường cho chủ sở hữu Thủ tục trưng thư dat của Pháp là một trong những nước chỉ tiết và hoàn chỉnh nhất, gồm 02 giai doạn: giai doan chuan bi thu hồi và giai đoạn chuyên quyền sở hữu: () Chủ dự án nộp hồ sơ cho Tĩnh trưởng (1) 'Tĩnh trưởng chỉ định người hoặc tổ chúc tiễn hinh điều tra sơ bộ vả chí rõ đối

tượng, thởi hạn điều tra; thông báo trên bảo chí để công chủng tìm hiểu, nêu ý kiên

về hế sơ dự án (I1) Trên cơ sở kết quả điều tra, Tỉnh trưởng thông báo cho chủ đự

án, tòa án hành chính, tất cả các đơm vị cắp xã liên quan (iv) Châm nhất là O1 năm

sau khi kết thúc điều tra sơ bộ (tùy từng trường hợp theo luật định) Tinh trưởng ra quyết định về tỉnh khả nhượng của các tài sẵn có ong đanh mục trưng thụ, chuyển

quyết định đỏ sang lòa án (v) Khi đã có lệnh của tòa án, các chủ sở hữu không

dược chuyên nhượng, thế chấp tài sân (vi) Chủ dự án thông bảo dự kiến vẻ mức bỏi thường và mdi các bên bị trưng thu cho biết yêu cầu của họ trong vớng 15 ngày Hai bên có 01 tháng dễ xử H những bắt déng, néu khéng thống nhất dược thì mức bồi thường sẽ do tỏa án quyết định, có nẻu rõ các khoản bởi thường và cơ sở của việc tính toản (vi) Những khoán bỗi thường này chủ dự án sẽ phái trả đây đủ tính theo giá trong ngày ra lệnh trưng thu và phải trả chỉ phí xác định mức bi thuờng của tòa

án (Phương Thão, 2013)

1.28 Kinh ngiiệm của Đức

Theo Tổng cục QLDD (2012a), việc GPMH ở Dức là vị đụ về việc thu hỏi đất

gắn với tải phát triển đồ thị Hiển Pháp của Đức chỉ cho phép thu hồi đất khi: ()

Việc thu hỏi là vì lợi ich công đồng; G0) Phủ hợp với quy định của pháp luật Tiên

bang vẻ tỉnh chất dy an và mức độ bi thường, (1i) Không cón giải pháp nào khác với mức độ can thiệp thấp hon là thu hỏi Chính phủ phải có gắng, có thiện chỉ trong việc mua lại đất trước khi quyết định thu hỏi Pháp luật Liên bang quy định hệ thống quy hoạch tổng thẻ không ràng buộc pháp lí và hệ thông quy hoạch chỉ tiết có ràng buộc pháp lí Mỗi bang có một Tuuật Thu hồi quyền số hữu đốt, thủ Lục và yêu

câu hổi thường Cơ sở thu hồi quyên sở hữu đất là đựa trên quy hoạch chỉ tiết có

rang buộc pháp lí Quyết dmh thu hồi dat có thể bị kháng cáo tại tòa Việc bối

thường được áp dụng cho chủ sở hữu bị thu hồi đất hoặc kế cả khi không thu hỏi đất nhìmg gây ra những tốn thất cho chủ sở hữu Nguyên tắc là bồi thường sẽ đem lại

cho chi sở hữu cơ hội có được tài sản tương tự Bồi thường bằng tiền mặt theo giá

thị trường, trừ khi kế sinh nhai của người chủ sở hữu phụ thuộc vào tài sân, khi đó

phải cung cấp tải sẵn thay thé

1.29 Kinh nghiệm của Canada

Theo James EKrier and Jesse Dukenuinier (1981) và Tổng cục QLĐĐ (2012b), việc thu hồi dat ¢ Canada như sau: Chính quyền các bang có thể thụ hỏi

quyển sở hữu đất, nhưng chỉ áp dụng với những mánh đất thể hiện trong bản quy

hoạch là sử dụng cho mục dích công công như dường giao thông, cơ sở hạ tầng,

Các quy hoạch này được công khai tây ý kiến công đồng trong suốt quá trình chuẩn

bị và trước khi phê duyệt Chính quyền không hỗ trợ trực tiếp tư nhân trong việc thu

di dit, Vide thực hiện thu hội dat duoc xem là biện pháp cuối cùng dễ có đất thực tiện đự án Mọi nỗ lực về thời gian và cổ gắng đến nhằm đạt được thỏa thuận với chủ sở hữu đất Bồi thường dựa trên nguyên tắc chưng là sau khi nhận bêi thường người chủ sở hữu vấn phải có tiểm lực kinh tế tương tự như trước khi bị thu hồi quyền sở hữu Các khoản bồi thường bao gôm: (ï) Giá thị trường của đất, của tỏa nhà hoặc của các công trình khác; (1H) Mắt giá trị đối với mánh đất còn lai; (iii) Mắt các tiện ích như cây gỗi và cảnh quan, (v) Tổn thất về kinh doanh; (v) Thiệt hại vẻ việc ch đời, vỉ dụ chỉ phí đi chuyển và tái định cư Một yếu tổ quan trọng trong việc

đối xử công bằng với người bị ảnh hưởng đó là họ được thuê luật sư, thẩm định viên

vả các nhà từ vẫn để giúp họ miễn phí, Chỉnh phủ sẽ phải tr chi phi nay

Nhà nước đựa trên giá thị trường của đất và thiệt hại tính ở thời điểm thông báo để cân nhắc quyết định bồi thường Ngoài giá thị trưởng, tỏa án sẽ cộng thêm 30% cho bôi thường với thu hồi bắt buộc Chuyên gia dịnh giả sẽ lẫy giá trị cao hon giữa giả trị tôi thiểu của khu đất, giá bán trung bình của ít nhật S04 giao dịch có giá

trị cao hơn đổi với mảnh đắt tương tự của khu vựo đó, hoặc giá bán trưng bình của it

nhất 50% các mảnh đất có giá trị cao hơn cho dự án dễ tỉnh giá bối thường (Phương,

Thảo, 2013)

1.211 Kinh nghiệm của các nần hình tế chuyến đỗi Dông Âm

Theo Richard Grover, lon Anghel, Béla Berdar, Mikhail Soloviev, Aleksei Zavyalov (2007), Hién pháp của các nước Xã hội phủ nghia ci Nga, Rummia, Ba

Lan đều quy định quyển sở hữu từ nhân về đất đai Quá trình Nhà nước chiếm giữ dat dai bat buộc (có bồi thường) phải dược thực hiện theo nguyên tắc ngay thing,

mình bạch, có trách nhiệm, có sự (ham gia của cộng đẳng, chỉ được thực hiện khi Nha nude có nhu câu sử dụng đất vào mục đích công công, không được áp dụng để

chiếm giữ đất cho như cầu của cáo công ty, Giá trị bồi thường có thể lá tiển hoặc bắt dong sin với giá trị tương dương mà bên dược bỗi thường chấp nhận Việc bồi

các định giá viên lên Hiệp hội Dịnh giá quyết định (Sopon Pornchokchai, 2005)

Việt Nam có thể học kinh nghiệm của các nước này về việc xảy dựng hệ thông dich

vụ định giá phù hợp với cơ chế kinh lế thị trường theo chuẩn quốc tẻ Hiệp hội Định

giá của nhà nước có vai trà rất quan trọng trong việc trợ giúp các cơ quan có thâm

quyền quyết định giá đất và giái quyết về tranh chấp giả đất để tính bồi thường,