Quan Điểm về Đánh thuế bất Động sản thứ 2 và cá nhân hay doanh nghiệp Đứng ra mua bất Động sản

Quan Điểm về Đánh thuế bất Động sản thứ 2 và cá nhân hay doanh nghiệp Đứng ra mua bất Động sản trong đó có nêu chi tiết về so sánh điểm bất lợi và có lợi của từng phương án.

I THÔNG TIN VỀ ĐÁNH THUẾ BĐS THỨ 2:

Căn cứ vào mục 3 Phần VI Báo cáo 245/BC-BTNMT năm 2024 của Bộ Tài nguyên và Môi trường có nêu như sau:

KIẾN NGHỊ, ĐỀ XUẤT

Việc triển khai thi hành Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành với sự phân cấp mạnh mẽ, triệt để và nhiều điểm mới nên thời gian đầu không tránh khỏi một số khó khăn, vướng mắc, lúng túng tại các địa phương Do đó, cần kiên trì, nhất quán, thống nhất trong quan điểm chỉ đạo và tập trung vào khâu tổ chức thực hiện để Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành thực sự đi vào cuộc sống Bộ Tài nguyên và Môi trường kiến nghị Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ tiếp tục chỉ đạo một số nội dung sau:

1 Tăng cường hơn nữa sự lãnh đạo, chỉ đạo của các cấp ủy Đảng, chính quyền địa phương, siết chặt kỷ cương, nêu cao trách nhiệm của người đứng đầu trong việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật, định mức kinh tế - kỹ thuật về đất đai thuộc thẩm quyền nhằm đảm bảo cơ sở pháp

lý để tổ chức thực hiện.

2 Chuẩn bị tốt các điều kiện về nguồn lực, cơ sở hạ tầng thông tin, cơ sở dữ liệu đất đai để xây dựng bảng giá đất theo quy định của Luật Đất đai 2024, có đánh giá tác động, sự phối hợp chặt chẽ

giữa các cơ quan có liên quan trong quá trình xây dựng bảng giá đất để áp dụng từ ngày

01/01/2026.

3 Bộ Tài chính nghiên cứu, rà soát, xem xét về đối tượng, thuế suất trong việc thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất và thuế sử dụng đất phi nông nghiệp; nghiên cứu, tham mưu ban

hành quy định thực hiện đánh thuế đối với bất động sản thứ hai nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ,

lướt sóng và khuyến khích sử dụng đất hiệu quả; rút ngắn thời gian nộp tiền sử dụng đất sau khi

trúng đấu giá quyền sử dụng đất để khắc phục tồn tại, hạn chế liên quan đến việc bỏ cọc, không nộp tiền trúng đấu giá.

Như vậy, đánh thuế với BĐS thứ hai chưa áp dụng tại Việt Nam và vẫn đang trong lộ trình xây dựng, tham khảo các nước trên thế giới Tuy nhiên có thể tham khảo Đài Loan Thuế Thu nhập từ

Chuyển nhượng Bất động sản: Áp dụng thuế suất cao đối với việc bán bất động sản trong thời gian ngắn để hạn chế đầu cơ Ví dụ, luật năm 2021 quy định thuế suất có thể lên đến 45% trên lợi nhuận nếu bán trong vòng 2 năm và giảm dần theo thời gian sở hữu.

Thời điểm áp dụng: Các chuyên gia và cơ quan chức năng cho rằng việc áp dụng thuế này cần lộ trình cụ thể, có thể trong 3-5 năm tới (khoảng 2028-2030), khi cơ sở dữ liệu bất động sản được số

hóa hoàn chỉnh và thị trường ổn định hơn

Các đề xuất và ý kiến

Đề xuất từ Bộ Xây dựng và Bộ Tài chính:

Bộ Xây dựng kiến nghị áp thuế với người sở hữu nhiều nhà, đất để hạn chế đầu cơ

Bộ Tài chính đồng tình và đang nghiên cứu xây dựng Luật Thuế bất động sản, dự kiến trình Quốc hội vào năm 2024-2025, nhưng chưa xác định mức thuế cụ thể

Ý kiến từ địa phương:

TP Hồ Chí Minh từng đề xuất tăng thuế suất thuế thu nhập cá nhân (TNCN) từ chuyển nhượng bất động sản thứ hai trở lên, nhưng không quá 2 lần mức hiện hành (hiện tại là 2% trên giá trị chuyển nhượng) Tuy nhiên, đề xuất này chưa được chấp thuận do lo ngại về tính công bằng và khó khăn trong quản lý

II NÊN ĐỨNG TÊN CÁ NHÂN HAY DOANH NGHIỆP MUA BĐS

1 Thuế liên quan đến việc mua, sở hữu và chuyển nhượng BĐS

a Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) hoặc Thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN)

 Cá nhân:

o Khi mua BĐS: Không phải nộp thuế TNCN khi mua BĐS

o Khi chuyển nhượng BĐS: Phải nộp thuế TNCN 2% trên giá trị chuyển nhượng (không phụ thuộc vào việc có lãi hay lỗ), theo Luật Thuế TNCN Tuy nhiên: Miễn thuế TNCN nếu chuyển nhượng BĐS duy nhất (nhà ở, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất) hoặc chuyển nhượng giữa các đối tượng đặc biệt (vợ/chồng, cha mẹ/con cái, v.v.)

o Thu nhập từ cho thuê BĐS: Nếu doanh thu trên 100 triệu đồng/năm, cá nhân phải nộp thuế TNCN theo phương pháp khoán (thường 10% trên doanh thu) hoặc theo biểu thuế lũy tiến nếu đăng ký kinh doanh

 Doanh nghiệp:

o Khi mua BĐS: Không nộp thuế TNDN trực tiếp khi mua, nhưng chi phí mua BĐS có thể được tính vào chi phí khấu hao (nếu là tài sản cố định) để giảm thuế TNDN trong các kỳ sau

o Khi chuyển nhượng BĐS: Thuế TNDN được tính trên lợi nhuận (doanh thu trừ chi phí), với thuế suất thông thường 20% (hoặc 15% nếu doanh nghiệp thuộc diện ưu đãi) Điều này có thể tiết kiệm hơn so với cá nhân nếu giá trị chuyển nhượng cao nhưng lợi nhuận thấp

o Thu nhập từ cho thuê BĐS: Doanh nghiệp nộp thuế TNDN trên lợi nhuận thực tế (doanh thu trừ chi phí), thường 20% Ngoài ra, nếu có hóa đơn VAT, doanh nghiệp còn phải nộp thuế giá trị gia tăng (VAT) 10% trên doanh thu cho thuê

So sánh:

 Chuyển nhượng: Cá nhân chịu thuế TNCN 2% trên giá trị chuyển nhượng, có thể thấp hơn nếu giá trị BĐS cao nhưng lợi nhuận nhỏ (do doanh nghiệp chịu thuế TNDN 20% trên lợi nhuận) Tuy nhiên, cá nhân có thể được miễn thuế trong một số trường hợp đặc biệt

 Cho thuê: Doanh nghiệp có lợi hơn nếu chi phí vận hành cao, vì được khấu trừ chi phí để giảm thuế TNDN Cá nhân chịu thuế cố định 10% trên doanh thu (nếu vượt 100 triệu đồng/năm), không được khấu trừ chi phí

b Thuế giá trị gia tăng (VAT)

 Cá nhân:

o Không phải nộp VAT khi chuyển nhượng BĐS (trừ trường hợp kinh doanh BĐS thường xuyên, phải đăng ký nộp VAT)

o Khi cho thuê BĐS, cá nhân không phải xuất hóa đơn VAT, nên không chịu thuế này.

 Doanh nghiệp:

o Khi mua BĐS: Nếu người bán là doanh nghiệp, hóa đơn VAT 10% sẽ được xuất, và doanh nghiệp có thể khấu trừ VAT đầu vào nếu đáp ứng điều kiện (BĐS dùng cho hoạt động kinh doanh chịu VAT)

o Khi chuyển nhượng hoặc cho thuê BĐS: Doanh nghiệp phải nộp VAT 10% trên giá trị chuyển nhượng/cho thuê (trừ một số trường hợp miễn thuế, như chuyển nhượng đất không chịu VAT)

So sánh:

 Cá nhân có lợi hơn khi không phải nộp VAT, đặc biệt trong trường hợp cho thuê hoặc chuyển nhượng không thường xuyên

 Doanh nghiệp có thể tiết kiệm nếu khấu trừ được VAT đầu vào, nhưng phải nộp VAT đầu ra khi chuyển nhượng/cho thuê

c Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

 Cả cá nhân và doanh nghiệp:

o Phải nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (nếu BĐS là đất ở hoặc đất thương mại) Thuế suất thường là 0,03% - 0,15% trên giá đất do Nhà nước quy định

o Không có sự khác biệt đáng kể giữa cá nhân và doanh nghiệp về khoản thuế này

2 Phí và lệ phí

a Lệ phí trước bạ

 Cả cá nhân và doanh nghiệp:

o Phải nộp lệ phí trước bạ khi nhận chuyển nhượng BĐS, tính bằng 0,5% giá trị BĐS (theo bảng giá đất Nhà nước hoặc giá hợp đồng, tùy trường hợp)

o Không có sự khác biệt giữa cá nhân và doanh nghiệp về mức lệ phí này

o Miễn lệ phí trước bạ trong một số trường hợp (nhà ở xã hội, chuyển nhượng giữa vợ/chồng, cha mẹ/con cái)

b Phí công chứng

 Cả cá nhân và doanh nghiệp:

o Phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng BĐS được tính theo giá trị tài sản (theo Thông tư 257/2016/TT-BTC), dao động từ 100.000 đồng đến tối đa 5 triệu đồng/hợp đồng (tùy giá trị BĐS)

o Không có sự khác biệt giữa cá nhân và doanh nghiệp

c Phí thẩm định hồ sơ

 Cả cá nhân và doanh nghiệp:

o Một số địa phương yêu cầu phí thẩm định hồ sơ khi đăng ký quyền sử dụng đất, mức phí tùy thuộc vào quy định địa phương (thường từ vài trăm nghìn đến vài triệu đồng)

o Không có sự khác biệt đáng kể

d Chi phí quản lý và vận hành

 Cá nhân:

o Thường tự quản lý BĐS hoặc thuê đơn vị quản lý với chi phí thấp hơn, đặc biệt nếu BĐS là nhà ở hoặc đất trống

 Doanh nghiệp:

o Phải chịu chi phí quản lý, kế toán, và tuân thủ các quy định pháp lý phức tạp hơn (báo cáo tài chính, kiểm toán) Điều này làm tăng chi phí vận hành, đặc biệt nếu BĐS dùng cho mục đích kinh doanh

So sánh:

 Cá nhân có lợi hơn về chi phí quản lý và vận hành do không phải tuân thủ các quy định phức tạp như doanh nghiệp

 Các khoản phí công chứng, lệ phí trước bạ, và thẩm định hồ sơ là tương đương giữa hai bên

III KẾT LUẬN

a Cá nhân có lợi hơn khi:

 Mua BĐS để ở hoặc đầu tư nhỏ lẻ

 Không muốn chịu chi phí quản lý, vận hành phức tạp

 Muốn thủ tục chuyển nhượng đơn giản, nhanh chóng

 Không có nhu cầu khấu trừ VAT hoặc tối ưu hóa chi phí khấu hao

b Doanh nghiệp có lợi hơn khi:

 Mua BĐS để kinh doanh quy mô lớn (phát triển dự án, cho thuê thương mại) do có thể khấu trừ VAT, chi phí khấu hao, và tối ưu thuế TNDN

 Có khả năng huy động vốn lớn và đội ngũ pháp lý chuyên nghiệp

 Cần quản lý BĐS chuyên nghiệp và tận dụng lợi thế thương hiệu