So sánh những quy Định của bộ luật dân sự năm 2005 và bộ luật dân sự năm 2015 liên quan Đến tình huống trên

Việc tranh chấp giữa anh Lộc, ông Tuấn và bà Lan trong bài tập tình huống số 8 dưới đây giúp chúng em hiểu hơn các chế định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định tron

A MỞ BÀI: 2

B NỘI DUNG: 3

1 Quan điểm của nhóm về tình huống trên: 3

2 Bình luận của nhóm về vụ việc trên: 8

3 So sánh những quy định của bộ luật dân sự năm 2005 và bộ luật dân sự năm 2015 liên quan đến tình huống trên: 10

C KẾT LUẬN: 15

BIÊN BẢN HỌC NHÓM 16

Tình huống 8:

Anh Lộc thường trú tại thành phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình, là chủ sử dụng hợp pháp mảnh đất 500 m2 (chưa được cấp Giấy chứng nhận) Năm 2014, anh Lộc chuyển nhượng mảnh đất 500 m2 cho ông Tuấn với giá 1 tỷ đồng Hai bên

kí kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và Phòng công chứng số 01 thành phố Thái Bình chứng thực Tuy nhiên, đến tháng 05/2015, ông Tuấn mới chỉ giao cho anh Lộc 500 triệu đồng và nói để xem xét có mua mảnh đất này không Tháng 10/2015, anh Lộc thỏa thuận bán mảnh đất này cho bà Lan với giá 1,2 tỷ đồng Bà Lan chuyển cho anh Lộc 200 triệu đồng và hai bên ký giấy tờ đặt cọc Tháng 02/2016, ông Tuấn yêu cầu anh Lộc làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận thì mới giao nốt số tiền còn lại thì bà Lan làm đơn đề nghị Ủy ban nhân dân thành phố Thái Bình không cấp giấy chứng nhận cho anh Lộc vì bà Lan có giấy biên nhận đặt cọc mua mảnh đất này

Nhóm anh / chị hãy bình luận về vụ việc trên?

A MỞ BÀI:

Quyền sử dụng là một quyền tài sản được pháp luật dân sự bảo vệ, được quy định trong Bộ luật dân sự từ Bộ luật dân sự đầu tiên – Bộ luật dân sự 1995 cho đến nay Trong đó, quyền sử dụng đất là một quyền tài sản khá đặc biệt vì đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sỡ hữu1 vậy nên chủ thể

có quyền đối với đất đai không được trọn vẹn các quyền năng của một chủ sở hữu thật sự Quyền sở hữu đất không chỉ được quy định trong Bộ luật dân sự mà còn được quy định trong luật chuyên ngành – Luật đất đai Các giao dịch dân sự liên quan đến đất đai diễn ra phổ biến hàng ngày hàng giờ, do vậy tranh chấp giữa các bên về quan hệ pháp luật đất đai là vô cùng nhiều và không thể tránh khỏi Việc tranh chấp giữa anh Lộc, ông Tuấn và bà Lan trong bài tập tình huống số 8 dưới đây giúp chúng em hiểu hơn các chế định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định trong Bộ luật dân sự và Luật đất đai

Do hiểu biết của chúng em còn nhiều hạn chế, mong các thầy cô sẽ đóng góp ý kiến để bài chúng em được hoàn thiện hơn

1 Xem Điều 4 Sở hữu đất đai Luật Đất đai 2013

B NỘI DUNG:

1 Quan điểm của nhóm về tình huống trên:

Theo tình huống trên, toàn bộ sự việc được diễn ra trước ngày 1/1/2017, tức

là thời điểm trước khi Bộ luật dân sự năm 2015 có hiệu lực, do vậy để giải quyết tình huống trên, nhóm em sẽ áp dụng Bộ luật dân sự năm 2005, được quy định tại Điểm a Khoản 2 Nghị quyết số 45/2005/QH11 về việc thi hành Bộ luật dân sự

Căn cứ vào khoản 1 và điểm a khoản 2 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 về

quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất:

“1 Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.

2 Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền

và nghĩa vụ như sau:

a) Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa

vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật này.”

Và điểm c khoản 1 Điều 179 Luật đất đai năm 2013 về quyền và nghĩa vụ

của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất:

“1 Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền

sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;

b) Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác;

c) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;

d) Cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam thuê quyền sử dụng đất;

đ) Cá nhân sử dụng đất có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật.

Hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì quyền sử dụng đất của thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật.

Trường hợp người được thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này thì được nhận thừa

kế quyền sử dụng đất; nếu không thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó;

e) Tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 174 của Luật này; tặng cho quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này;

g) Thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật; h) Góp vốn bằng quyền sử dụng đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh;

i) Trường hợp đất thuộc diện thu hồi để thực hiện dự án thì có quyền tự đầu

tư trên đất hoặc cho chủ đầu tư dự án thuê quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất với chủ đầu tư dự án để thực hiện dự án theo quy định của Chính phủ.”

Dựa vào hai căn cứ pháp lý trên, ta có thể khẳng định được, anh Lộc - với tư cách là người sử dụng đất hợp pháp có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình cho người khác Nhưng phải tuân theo đúng nguyên tắc của pháp luật

được quy định tại khoản 1 Điều 691 Bộ luật dân sự năm 2005 về nguyên tắc

chuyển quyền sử dụng đất như sau:

“1 Cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác sử dụng đất được pháp

luật cho phép chuyển quyền sử dụng đất mới có quyền chuyển quyền sử dụng đất.”

Tức là, nếu anh Lộc muốn chuyển nhượng mảnh đất của mình thì phải có đủ các điều kiện, đồng thời hoàn thành theo đúng các trình tự thủ tục theo luật định

để được nhà nước đồng ý, chứng nhận cho việc chuyển quyền sử dụng đất của mình

Mặt khác, khoản 1 Điều 168 Luật đất đai năm 2013 về thời điểm để thực

hiện các quyền của người sử dụng đất có quy định:

“1 Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê,

cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người

sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.”

Cùng với điểm a khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 về điều kiện

thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất:

“1 Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.”

Căn cứ vào hai điều trên, ta có thể dễ dàng nhận thấy, giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất là một trong những điều kiện bắt buộc để anh Lộc có thể thực hiện quyền chuyển nhượng của mình Tuy nhiên, trên thực tế anh Lộc không hề có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng anh Lộc vẫn kí hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2014 đối với mảnh đất 500 m2 tại thành phố Thái Bình cho ông Tuấn Như vậy hợp đồng chuyển nhượng giữa ông Tuấn và

anh Lộc vô hiệu theo quy định tại Điều 128 Bộ luật dân sự năm 2005.

“Giao dịch dân sự có mục đích và nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật,

trái đạo đức xã hội thì vô hiệu.

Điều cấm của pháp luật là những quy định của pháp luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định.

Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung giữa người với người trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng.”

Xét đến, thời hiệu yêu cầu tuyên bố giao dịch vô hiệu trong trường hợp này

không bị hạn chế theo quy định tại khoản 2 Điều 136 Bộ luật dân sự năm 2005.

“2 Đối với các giao dịch dân sự được quy định tại Điều 128 và Điều 129 của Bộ luật này thì thời hiệu yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu không bị hạn chế.”

Như vậy sau khi tuyên bố giao dịch dân sự giữa ông Tuấn và anh Lộc là vô hiệu, hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự giữa ông Tuấn và anh Lộc sẽ được

giải quyết theo quy định tại Điều 137 Bộ luật dân sự năm 2005 về hậu quả

pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu:

“1 Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập

2 Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì

phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.”

Tức là anh Lộc phải hoàn trả cho ông Tuấn số tiền 500 triệu đồng mà ông Tuấn đã giao cho anh Lộc Tiếp đó, vào tháng 02/2016, việc ông Tuấn yêu cầu anh Lộc làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận rồi mới giao nốt số tiền còn lại là không hợp lý vì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hai người đã

bị vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật ngay từ khi kí kết

Đến tháng 10/2015, anh Lộc và bà Lan có thỏa thuận bán mảnh đất này với giá 1,2 tỷ đồng Bà Lan chuyển cho anh Lộc số tiền 200 triệu và hai bên kí giấy

tờ đặt cọc Căn cứ Điều 358 Bộ luật dân sự năm 2005 về đặt cọc thì:

“1 Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí

quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.

Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.

2 Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.”

Vậy có thể nói, hợp đồng đặt cọc giữa anh Lộc và bà Lan là hợp pháp, vì trong thời gian nhận cọc anh Lộc hoàn toàn có thể thực hiện việc xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để chuyển nhượng cho bà Lan theo đúng trình tự, thủ tục của pháp luật Như vậy, việc bà Lan làm đơn đề nghị Uỷ ban nhân dân thành phố Thái Bình không cấp chứng nhận cho anh Lộc là không hợp lý vì chỉ khi anh Lộc có giấy chứng nhận quyền sử dụng mảnh đất đó thì anh Lộc mới có quyền kí hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà Lan

2 Bình luận của nhóm về vụ việc trên:

Những nguyên nhân chính dẫn đến vụ tranh chấp giữa ông Tuấn, anh Lộc và

bà Lan là:

Đầu tiên, lỗi thuộc về Văn phòng công chứng số 01 thành phố Thái Bình, nơi

đã đồng ý công chứng cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, dù anh Lộc không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong tay Vì văn phòng công chứng là nơi có trách nhiệm đại diện Nhà nước trong kiểm tra tính đúng đắn của

hồ sơ, nhưng trong trường hợp trên, Văn phòng công chứng số 01 thành phố Thái Bình đã thiếu cẩn trọng trong việc rà soát hồ sơ, dẫn đến tình trạng công chứng một hợp đồng trái với pháp luật, kéo theo đó là hàng loạt các hệ lụy khác

về quyền sử dụng mảnh đất này Như vậy người đã công chứng cho anh Lộc có

thể phải chịu trách nhiệm kỷ luật theo quy định tại Điều 207 Luật đất đai năm

2013 về việc xử lý đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai khi thi

hành công vụ trong lĩnh vực đất đai:

“1 Người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai khi thi hành công vụ thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý kỷ luật hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật đối với các hành vi vi phạm sau đây: a) Lợi dụng chức vụ, quyền hạn làm trái với quy định của pháp luật trong giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai, quản lý hồ sơ địa chính, ra quyết định hành chính trong quản lý đất đai;

b) Thiếu trách nhiệm trong quản lý để xảy ra vi phạm pháp luật về đất đai hoặc có hành vi khác gây thiệt hại đến tài nguyên đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất;

c) Vi phạm quy định về lấy ý kiến, công bố, công khai thông tin; vi phạm quy định trình tự, thủ tục hành chính; vi phạm quy định về báo cáo trong quản lý đất đai.

2 Chính phủ quy định chi tiết Điều này.”

Tiếp đến, anh Lộc chính là người phải chịu trách nhiệm chính trong cuộc tranh chấp này Không tính đến vấn đề anh Lộc có biết việc phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi kí hợp đồng chuyển nhượng hay không, nhưng chỉ riêng việc anh Lộc biết mình đã kí hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Tuấn và đã nhận khoản tiền 500 triệu đồng, tuy nhiên lại không hề thông báo hoặc thỏa thuận chấm dứt hợp đồng với ông Tuấn, mà tiếp tục kí giấy nhận đặt cọc của bà Lan thì anh Lộc đã là người sai phạm đầu tiên Nếu xét về một khía cạnh nào đó, hành vi của anh Lộc đã mang tính lừa đảo và phải bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật

Đồng thời, cả ông Tuấn và bà Lan đều vô cùng bất cẩn và chủ quan khi kí hợp đồng với anh Lộc về những vấn đề liên quan đến mảnh đất trên, dù biết anh Lộc không hề có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong tay và tình hình giao dịch của mảnh đất trên

Tóm lại, cuộc tranh chấp này xảy ra do cả những yếu tố khách quan và chủ quan nhưng tựu chung là do sự thiếu hiểu biết của cả bên mua và bên bán khi chưa nắm rõ những quyền và nghĩa vụ của mình Từ đó, ta có thể thấy, những giao dịch dân sự về đất đai thường có tính chất phức tạp nên phải cẩn trọng trong mọi trường hợp giao dịch để tránh trường hợp xảy ra các tranh chấp không đáng có và bị thiệt hại

3 So sánh những quy định của bộ luật dân sự năm 2005 và bộ luật dân

sự năm 2015 liên quan đến tình huống trên:

Giao dịch dân

sự vô hiệu do vi

phạm điều cấm

của luật, trái

đạo đức xã hội.

Điều 123 (Bộ luật dân sự năm 2015) không thay đổi so với Điều 128 (Bộ luật dân sự năm 2005)

Thời hiệu yêu

cầu Toà án

tuyên bố giao

dịch dân sự vô

hiệu.

Điều 136:

1 Thời hiệu yêu cầu Toà

án tuyên bố giao dịch dân sự

vô hiệu được quy định tại các điều từ Điều 130 đến Điều 134 của Bộ luật này là hai năm, kể từ ngày giao dịch dân sự được xác lập

2 Đối với các giao dịch dân sự được quy định tại Điều 128 và Điều 129 của

Bộ luật này thì thời hiệu yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu không bị hạn chế

Điều 132:

1 Thời hiệu yêu cầu Tòa

án tuyên bố giao dịch dân sự

vô hiệu quy định tại các Điều

125, 126, 127, 128 và 129 của

Bộ luật này là 02 năm, kể từ ngày:

a) Người đại diện của người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người

bị hạn chế năng lực hành vi dân sự biết hoặc phải biết người được đại diện tự mình xác lập, thực hiện giao dịch; b) Người bị nhầm lẫn, bị lừa dối biết hoặc phải biết giao dịch được xác lập do bị nhầm lẫn, do bị lừa dối;