Mục đích và căn cứ Về mục đích thẩm định thị trường là nhằm đánh giá tính khả thi về sản phẩm và dịch vụ dự án, dự định số lượng và chất lượng sản phẩm sản xuất và cung ứng, giá bán sản
Trang 1BỘ GIÁO DỤC & ĐÀO TẠO ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
Đề tài:
Nội dung thẩm định khịa cạnh thị trường dự án đầu tư Khi thẩm định khía cạnh thị trường dự án đầu tư cần sử dụng các phương pháp nào để thẩm
định Liên hệ thực tiễn Việt Nam
Họ và tên nhóm sinh viên : 11220503 - Nguyễn Vân Anh
: 11220996 - Nguyễn Hoàng Quỳnh Chi : 11222042 - Lê Nguyễn Bảo Hân : 11224693 - Nguyễn Bích Ngọc : 11225159 - Bùi Thị Hoài Phương
Lớp học phần
: : : :
11226666 – Nguyễn Minh Tú
11225362 – Lê Minh Quân
11220114 – Đặng Nguyễn Nam Anh DTKT1170(224)CLC 01
Trang 2MỤC LỤC
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT 4
LỜI MỞ ĐẦU 5
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ THẨM ĐỊNH KHÍA CẠNH THỊ TRƯỜNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ 7
1 Định nghĩa 7
2 Mục đích và căn cứ 7
3 Yêu cầu và thông tin 11
4 Nội dung thẩm định………
5 Phương pháp thẩm định………
1.2 Lý thuyết chung về thuế và kế toán thuế BQLDA 12
1.2.1 Tổng quan về thuế 12
1.2.2 Tổng quan về kế toán thuế tại BQLDA 15
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG KẾ TOÁN THUẾ TẠI BAN QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ DỰ ÁN CÁC ĐƯỜNG CAO TỐC PHÍA BẮC 19
2.1 Giới thiệu về Ban Quản lý dự án các đường cao tốc phía Bắc - Chi nhánh Tổng công ty Đầu tư phát triển đường cao tốc Việt Nam - Công ty TNHH một thành viên 19
2.1.1 Giới thiệu về Tổng công ty Đầu tư phát triển đường cao tốc Việt Nam - Công ty TNHH một thành viên 19
2.1.2 Giới thiệu về Ban Quản lý dự án các đường cao tốc phía Bắc 21
2.2 Chứng từ kế toán thuế tại BQLDA Các đường cao tốc phía Bắc - Chi Nhánh Tổng Công ty Đầu tư Phát triển đường cao tốc Việt Nam - Công ty TNHH một thành viên 22
2.3 Kế toán thuế tại BQLDA Các đường cao tốc phía Bắc - Chi Nhánh Tổng Công ty Đầu tư Phát triển đường cao tốc Việt Nam - Công ty TNHH một thành viên 23
2.3.1 Tài khoản 133 - Thuế giá trị gia tăng được khấu trừ 23
2.3.2 Tài khoản 333 - Thuế và các khoản phải nộp Nhà nước 36
CHƯƠNG 3: SO SÁNH KẾ TOÁN TẠI BQLDA THUỘC DN THEO THÔNG TƯ 79/2019/TT-BTC VÀ KẾ TOÁN DN THEO THÔNG TƯ 200/2014/TT-BTC 47
3.1 So sánh kế toán tại BQLDA thuộc DN theo Thông tư 79/2019/TT-BTC và kế toán DN theo Thông tư 200/2014/TT-BTC 47
3.2 Nhận xét 48
3.3 Kiến nghị 49
KẾT LUẬN 51
TÀI LIỆU THAM KHẢO 52
Trang 3DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
Từ viết tắt Diễn giải
CBRE Công ty đầu tư và dịch vụ bất động sản thương mại của Mỹ CRM Quản lý quan hệ khách hàng
FDI Đầu tư trực tiếp nước ngoài
GRDP Tổng sản phẩm trên địa bàn
GDP Tổng sản phẩm quốc nội
HPREA Tổ chức đại diện ngành bất động sản tại Hải Phòng
Trang 4Đề tài này tập trung nghiên cứu về hình thức nội dung và cách thực hiện thẩm định khía cạnhthị trường dự án, sau đó áp dụng lên dự án thực tiễn ở Việt Nam Kết quả nghiên cứu sẽ cung cấp bộcông cụ hữu ích giúp các nhà đầu tư, doanh nghiệp và cơ quan quản lý nâng cao hiệu quả công tácthẩm định, từ đó đưa ra các quyết định đầu tư chính xác trong bối cảnh kinh tế nhiều biến động hiệnnay. Với ý nghĩa cả về mặt lý luận và thực tiễn, đề tài không chỉ có giá trị học thuật mà còn mangtính ứng dụng cao, đặc biệt trong bối cảnh Việt Nam đang đẩy mạnh cải cách thể chế và nâng caonăng lực cạnh tranh quốc gia Nghiên cứu này sẽ góp phần quan trọng vào việc hoàn thiện quy trìnhthẩm định dự án đầu tư, nâng cao hiệu quả sử dụng vốn và thúc đẩy tăng trưởng kinh tế bền vững.Nhóm tác giả xin cảm ơn TS Phan Thị Thu Hiền đã hướng dẫn và giúp đỡ nhóm em trongquá trình học tập và thực hiện tiểu luận Bài tiểu luận của nhóm chúng em có thể còn tồn tại thiếu
Trang 5sót, nhóm rất mong nhận được sự góp ý của Cô để hoàn thiện hơn Nhóm chúng em xin chân thànhcảm ơn!
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ THẨM ĐỊNH KHÍA CẠNH THỊ TRƯỜNG
DỰ ÁN ĐẦU TƯ 1.1 Định nghĩa
1.1.1 Khái niệm về dự án đầu tư
Dự án đầu tư có thể định nghĩa theo rất nhiều khía cạnh:
- Theo khoản 4 Điều 3 Luật Đầu tư 2020 thì dự án đầu tư là tập hợp đề xuất bỏ vốntrung hạn hoặc dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư kinh doanh trên địa bàn cụ thể,trong khoảng thời gian xác định (Quốc Hội, 2020) Về bản chất, đây là kế hoạch chi tiết vềviệc sử dụng các nguồn lực tài chính, vật chất và nhân lực để đạt được các mục tiêu kinh tế -
xã hội nhất định
- Về mặt hình thức, dự án đầu tư là một tập hồ sơ tài liệu trình bày một cách chi tiết và
có hệ thống các hoạt động và chi phí theo một kế hoạch chặt chẽ nhằm đạt được những kếtquả và thực hiện được những mục tiêu nhất định trong tương lai.
- Xét trên góc độ quản lý, dự án đầu tư là một công cụ quản lý việc sử dụng vốn, vật tư,lao động để tạo ra các kết quả tài chính, kinh tế xã hội trong một thời gian dài
Như vậy, có thể hiểu dự án đầu tư là tổng thể các hoạt động dự kiến và các chi phí cầnthiết được bố trí theo một kế hoạch chặt chẽ với lịch trình thời gian và địa điểm xác định đểtạo mới, để mở rộng hoặc cải tạo những cơ sở vật chất nhất định nhằm thực hiện những mụctiêu trong tương lai
1.1.2 Khái niệm thẩm định khía cạnh thị trường dự án đầu tư
Thẩm định khía cạnh thị trường dự án đầu tư được định nghĩa là quá trình phân tích
hệ thống các yếu tố thị trường nhằm đánh giá tính khả thi và hiệu quả của dự án Theo LuậtĐầu tư 2020 và thực tiễn quản lý, hoạt động này tập trung vào việc nghiên cứu nhu cầu thịtrường, phân tích cạnh tranh, dự báo xu hướng phát triển và đánh giá khả năng thâm nhập thịtrường của dự án Quá trình thẩm định bao gồm việc thu thập và xử lý thông tin về quy môthị trường, đặc điểm khách hàng mục tiêu, năng lực đối thủ cạnh tranh, cơ chế giá cả và các
Trang 6yếu tố vĩ mô ảnh hưởng Kết quả thẩm định giúp nhà đầu tư xác định được cơ hội, rủi ro, từ
đó điều chỉnh phương án kinh doanh, quy mô đầu tư và chiến lược tiếp thị phù hợp
1.2 Mục đích và căn cứ
Về mục đích thẩm định thị trường là nhằm đánh giá tính khả thi về sản phẩm và dịch
vụ dự án, dự định số lượng và chất lượng sản phẩm sản xuất và cung ứng, giá bán sản phẩmcũng như cách thức phân phối và xúc tiến bán hàng có phù hợp với khách hàng mục tiêu của
dự án
- Đánh giá sự hợp lý trong việc xác định thị trường mục tiêu của dự án.
- Đánh giá sự phù hợp của sản phẩm dự án (đặc điểm, chất lượng) với khách hàng mụctiêu.
- Đánh giá tính chính xác trong việc xác định quy mô của dự án về cái cảnh thị trường,giá của sản phẩm dịch vụ dự án dự định cung cấp, làm cơ sở cho việc thẩm định các khíacạnh kĩ thuật, tổ chức quản lý nhân sự, tài chính và thẩm định lợi ích kinh tế xã hội của dự
- Căn cứ theo thông tin điều tra thực tế từ thị trường
- Căn cứ theo thông tin và dữ liệu dự báo, dự đoán về biến động của thị trường giá cả,đối thủ cạnh tranh, sản phẩm thay thế
- Căn cứ theo khả năng và triển vọng của sản phẩm
1.3 Yêu cầu và thông tin
Thu thập đầy đủ các thông tin, thông tin phải đảm bảo độ chính xác và tin cậy:
- Thông tin thứ cấp về cung cầu các sản phẩm và dịch vụ cùng loại, dữ liệu kinh tế vĩ
mô, dữ liệu về nhân khẩu học,
Trang 7- Thông tin sơ cấp để nghiên cứu thị trường.
- Thông tin về ngành kinh doanh cũng có thể thu thập được từ nhiều nguồn như cácbáo cáo phân tích ngành của cấp bộ, sở chuyên ngành, các công ty chứng khoán, các hiệphội, các nghiên cứu thị trường của công ty tư vấn, công ty nghiên cứu thị trường Với báocáo phân tích ngành, người thẩm định có thể có được các thông tin tổng quan về ngành, phântích hiện trạng, đánh giá điểm mạnh, điểm yếu, cơ hội, thách thức đối với sự phát triểnngành, triển vọng của ngành, thị phần của các doanh nghiệp trong ngành,…
- Thông tin về môi trường vĩ mô cấp quốc gia và cấp địa phương: có thể thu thập thôngqua các báo cáo nền kinh tế, các báo cáo đánh giá môi trường đầu tư, kinh doanh cấp quốcgia và cấp địa phương do các bộ ở trung ương, các sở các địa phương, các cơ quan xúc tiếnđầu tư thương mại, các viện, các công ty chứng khoán, kiểm toán thực hiện Báo cáo phântích môi trường kinh tế vĩ mô đưa ra bức tranh toàn cảnh bên này kinh tế như tăng trưởng vàphát triển kinh tế, quy mô và tốc độ tăng trưởng kinh tế, cơ cấu kinh tế theo ngành, vùng,thành phần kinh tế,…
Sử dụng các phương pháp phân tích phù hợp
1.4 Nội dung thẩm định
* Kiểm tra tính hợp lý trong việc xác định thị trường mục tiêu của dự án
- Sản phẩm của dự án có đáp ứng tốt nhu cầu của khách hàng mục tiêu hơn so với cácđối thủ cạnh tranh khác Thị trường mục tiêu có thể tạo ra ưu thế hơn so với đối thủ cạnhtranh.
- Quy mô và khả năng tăng trưởng của thị trường mục tiêu có đủ lớn để thực hiện dự
án đầu tư không?
- Thị trường mục tiêu có phù hợp với nguồn lực của chủ đầu tư dự án không?
- Ưu thế và khó khăn đối với chủ đầu tư khi lựa chọn thị trường mục tiêu.
- Sức ép của các sản phẩm thay thế trên thị trường
- Khả năng điều chỉnh thị trường mục tiêu để thu hút nhiều khách hàng và đáp ứng với
sự thay đổi của thị trường
* Đánh giá sự phù hợp với sản phẩm của dự án:
Trang 8- Để giành được lợi thế cạnh tranh, phải định vị sản phẩm mà dự án đầu tư Định vị sảnphẩm là việc thiết kế sản phẩm của dự án đáp ứng nhu cầu của khách hàng mục tiêu.
- Việc định vị sản phẩm của dự án có tạo ra cho sản phẩm những đặc tính khác biệt sovới hàng hóa của đối thủ cạnh tranh và tạo cho nó một hình ảnh riêng đối với khách hàng, cómột vị trí nhất định so với sản phẩm cùng loại trên thị trường.
* Dự báo cung cầu thị trường về sản phẩm của dự án:
- Việc dự báo chính xác cung cầu về sản phẩm của dự án trong tương lai có ý nghĩaquyết định đến việc xác định công suất của dự án Căn cứ vào sản phẩm dự kiến của dự án,việc nắm bắt tình hình cung cầu của dự án cần được đánh giá theo phạm vi địa lý và thờigian, bao gồm cả cung cầu hiện tại và dự báo trong tương lai, nhằm xác định tính hợp lý vềquy mô, công suất cũng như khả năng tiêu thụ sản phẩm của dự án
- Thẩm định nội dung này cần sử dụng phương pháp dự báo cung cầu sản phẩm của dự
án Trình tự thẩm định gồm hai bước: đánh giá tình hình cung cầu hiện tại và dự báo cungcầu sản phẩm trong tương lai
* Đánh giá các phương án quảng bá sản phẩm, phương thức tiêu thụ và mạng lướiphân phối sản phẩm:
- Sản phẩm của dự án được tiêu thụ theo phương thức nào? Kênh phân phối là gì?Mạng lưới phân phối sản phẩm đã được xác lập chưa? Có phù hợp với đặc điểm thị trườngkhông? Khách hàng mục tiêu có thuận tiện tiếp cận được sản phẩm dự án với chi phí rẻ nhấtkhông? Phương thức vận chuyển bảo quản sản phẩm của dự án,
- Dự án lựa chọn hình thức giới thiệu sản phẩm nào? Hình thức giới thiệu sản phẩm đó
có phù hợp với sản phẩm và dịch vụ mà dự án sản xuất và cung ứng không? Hình thức giớithiệu sản phẩm đó có phù hợp với khách hàng mục tiêu của dự án không? Hình thức giớithiệu sản phẩm có cung cấp thông tin về sản phẩm tới khách hàng mục tiêu không? Hìnhthức sản phẩm của thú được khách hàng không?
- Dự án có sử dụng biện pháp khuyến mại nào để giới thiệu sản phẩm và thúc đẩy việctiêu thụ sản phẩm không? Biện pháp đó có hiệu quả không?
* Xem xét khả năng cạnh tranh, chiếm lĩnh thị trường về sản phẩm của dự án
- Chủ đầu tư dự án đã xác định được tất cả các đối thủ cạnh tranh chưa?
Trang 9- Cần đánh giá mức độ cạnh tranh và năng lực cạnh tranh của các đối thủ lớn trên thịtrường.
- Dự án có khả năng cạnh tranh hơn so với đối thủ cạnh tranh không? Khả năng sảnxuất, chi phí sản xuất, khả năng tài chính, khả năng quản lý,… Dự án có điểm mạnh điểmyếu gì so với đối thủ cạnh tranh
- Áp dụng phương pháp so sánh đối chiếu để đánh giá khả năng cạnh tranh của dự ánthông qua các tiêu chí: giá cả, chất lượng sản phẩm, nhãn hiệu, thị phần của dự án của cácđối thủ cạnh tranh, thị phần của dự án so với toàn bộ thị trường, thị phần tương đối, tỷ suấtlợi nhuận,…
* Đối với sản phẩm, dịch vụ của dự án được tiêu thụ ở thị trường nước ngoài thì bêncạnh việc thẩm định các nội dung trên, cần đánh giá thêm:
- Sản phẩm có khả năng đạt yêu cầu về tiêu chuẩn để xuất khẩu không, tiêu chuẩn củasản phẩm dự án so với tiêu chuẩn của xuất khẩu như thế nào, đánh giá yếu điểm và hạn chếcủa sản phẩm dự án trên thị trường xuất khẩu,…
- Mối tương quan giữa hàng xuất khẩu và hàng ngoại về chất lượng, đặc tính, hìnhthức bao bì, mẫu mã Sản phẩm của dự án có những ưu thế nào so với sản phẩm cùng loạitrên thị trường dự kiến xuất khẩu?
- Tính phù hợp của sản phẩm so với xu hướng tiêu dùng nước nhập khẩu
- Các yếu tố ảnh hưởng đến việc xuất khẩu như chính sách thương mại, hạn ngạch củathị trường mà sản phẩm dự án dự kiến xuất khẩu, tiêu chuẩn chất lượng, thuế xuất khẩu,
- Khả năng, thị phần của sản phẩm nhập khẩu cùng loại với sản phẩm của dự án tiêuthụ tại thị trường xuất khẩu
- Chi phí để đưa sản phẩm tới thị trường xuất khẩu dự kiến như chi phí vận chuyển,bảo quản, lưu kho, lưu bãi, thuế
- Đánh giá tiềm năng xuất khẩu sản phẩm của dự án
1.5 Phương pháp thẩm định
- Phương pháp thẩm định theo trình tự: Thẩm định dự án theo trình tự được tiến hành
Trang 10- Phương pháp so sánh, đối chiếu: Phương pháp so sánh, đối chiếu các nội dung dự ánvới các chuẩn mực luật pháp quy định, các tiêu chuẩn, các định mức kinh tế kỹ thuật thíchhợp, thông lệ trong nước & quốc tế, kinh nghiệm thực tế, từ đó phân tích và so sánh để lựachọn phương án tối ưu.
- Phương pháp dự báo: Phương pháp dự báo xuất phát từ đặc điểm của hoạt động đầu
tư phát triển là hoạt động mang tính chất lâu dài từ giai đoạn chuẩn bị đến khi đưa vào vậnhành kết quả đầu tư, do đó cần phải tiến hành dự báo Phương pháp dự báo sử dụng các sốliệu điều tra thống kê và vận dụng phương pháp dự báo thích hợp để thẩm định, kiểm tracung cầu về sản phẩm của dự án, thiết bị, nguyên vật liệu và các đầu vào khác… ảnh hưởngtrực tiếp đến tính khả thi của dự án
- Phương pháp độ nhạy: Phân tích độ nhạy của dự án là xem xét sự thay đổi các chỉtiêu hiệu quả tài chính khi các yếu tố có liên quan đến chỉ tiêu đó thay đổi Phân tích độ nhạynhằm xem xét mức độ nhạy cảm của dự án đối với sự biến động của các yếu tố liên quan
- Phương pháp chuyên gia: Phương pháp chuyên gia sẽ dựa trên ý kiến thẩm định củacác chuyên gia về rủi ro đối với một khoản tín dụng Cơ sở khoa học của phương pháp này làdựa trên kết quả của các phương pháp phòng thí nghiệm, phương pháp cảm quan tổng hợp,
xử lý và phân tích ý kiến của các chuyên gia rồi tiến hành cho điểm Phương pháp này ngàycàng được sử dụng rộng rãi và trở thành một công cụ quan trọng trong đánh giá chất lượng
CHƯƠNG 2: LIÊN HỆ THỰC TIỄN VỚI DỰ ÁN ĐẦU TƯ “VINHOMES ROYAL ISLAND - KHU VUI CHƠI GIẢI TRÍ, NHÀ Ở VÀ CÔNG VIÊN SINH THÁI ĐẢO
VŨ YÊN, THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG”
Trang 112.1 Tổng quan về dự án đầu tư “Vinhomes Royal Island - Khu vui chơi giải trí, nhà ở
và công viên sinh thái đảo Vũ Yên, thành phố Hải Phòng ”
Xuất xứ hình thành dự án
Ngày 06/7/2018, Thủ tướng Chính phủ đã có Quyết định số 821/QĐ-TTg phê duyệtĐiều chỉnh, bổ sung Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội thành phố Hải Phòng đếnnăm 2025, định hướng đến năm 2030 với các mục tiêu, định hướng cơ bản.
Quyết định số 323/QĐ-TTg ngày 30/3/2023 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệtđiều chỉnh quy hoạch chung xây dựng thành phố Hải Phòng đến năm 2040 và tầm nhìn đếnnăm 2050, trong đó định hướng phát triển:
+ Xây dựng huyện Thủy Nguyên thành thành phố trực thuộc thành phố
+ Phát triển trung tâm hành chính, chính trị, văn hóa mới của thành phố Hải Phònggắn với đô thị mới Bắc sông Cấm Khuyến khích phát triển công trình cao tầng, các côngtrình có kiến trúc hiện đại đặc sắc; khi quy hoạch không gian, kiến trúc cảnh quan, bố trí đơn
vị ở mới tại khu vực này phải đảm bảo không làm ảnh hưởng các khu chức năng của trungtâm hành chính mới của thành phố Ưu tiên phát triển quỹ đất cho cây xanh, mặt nước và cáckhông gian văn hóa cộng đồng Nâng cấp, mở rộng không gian đô thị thị trấn Núi Đèo Phục
Trang 12hồi hệ sinh thái sông Giá, sông Bạch Đằng, sông Cấm, vùng núi phía Bắc huyện ThủyNguyên Khai thác tốt các yếu tố cảnh quan tự nhiên của Thủy Nguyên để phát triển đô thịsinh thái, du lịch Xây dựng trung tâm logistics cấp vùng, dịch vụ đào tạo nghề, dịch vụ y tếtrung cao cấp, trung tâm nghề cá Lập Lễ Bảo tồn, tôn tạo và phát huy giá trị vùng di tích lịch
sử Chiến thắng Bạch Đằng Giang Khu vực đảo Vũ Yên phát triển đô thị, khu vui chơi giảitrí và sân gôn hài hoà với cảnh quan sông nước
Chủ đầu tư
Tập đoàn Vingroup có tiền thân là Công ty Technocom, được thành lập năm 1993 tạiUkraina Những năm đầu thế kỷ XXI, Technocom trở về Việt Nam tập trung phát triển tronglĩnh vực bất động sản và du lịch với hai thương hiệu Vincom và Vinpearl Đầu năm 2012công ty sáp nhập và chính thức hoạt động dưới mô hình Tập đoàn – công ty cổ phần.
Vingroup là một trong những tập đoàn kinh tế tư nhân đa ngành lớn nhất châu Á khi
có giá trị vốn hàng hoá đạt 16 tỷ USD Công ty hoạt động trong 3 lĩnh vực kinh doanh cốtyếu đó chính là công nghệ, công nghiệp và thương mại dịch vụ
Vinhomes, Vincom và Vinpearl được xem là 3 sản phẩm nổi bật của Vingroup tronglĩnh vực bất động sản:
Vinhomes – Lĩnh vực cốt lõi và là thương hiệu bất động sản của tập đoàn đã vươnlên trở thành top đầu với những dự án địa ốc cao cấp Thương hiệu đã đi vào vậnhành như Vinhomes Central Park , Vinhomes Times City… mang lại sự thay đổitheo hướng tích cực về diện mạo cho khu đô thị và được tôn vinh là những khu đôthị đáng sống bậc nhất Việt Nam
Vincom – Thương hiệu bất động sản bán lẻ của tập đoàn Các chuỗi trung tâmthương mại của Vincom luôn dẫn đầu về tốc độ phát triển Từ Vincom Bà Triệu(năm 2004) cho đến nay hệ thống trung tâm thương mại Vincom đã và đang phủsóng toàn quốc Tính đến năm 2018, cả nước có khoảng 61 trung tâm mua sắmVincom ra đời
Trang 13 Vinpearl - Nếu như Vinhomes và Vincom phát triển mạnh ở các khu đô thị lớn thìVinpearl liên tiếp mở rộng hệ thống ở những địa điểm du lịch nổi tiếng Ba dòngsản phẩm chính là Vinpearl Luxury, Vinpearl Resort & hotel và VinpearlDiscovery Resort đã phần nào khẳng định đẳng cấp Việt Nam ở bất kỳ nơi nào.
- Các căn cứ pháp lý hình thành dự án
* Căn cứ pháp lý
Căn cứ Luật Đất đai năm 2013; Luật Bảo vệ môi trường năm 2020; Luật Xây dựngnăm 2014; Luật Nhà ở năm 2014; Luật Đấu thầu năm 2014; Luật Kinh doanh bất động sảnnăm 2014; Luật Đầu tư năm 2020; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựngnăm 2020;
Căn cứ Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ hướng dẫn thihành Luật Đất đai; Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2015 của Chính phủ về Quyđịnh về thu tiền sử dụng đất; Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ
về Quy định về thu tiền thuế đất, thuế mặt nước; Nghị định số 08/2020/NĐ-CP ngày10/01/2022 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Bảo vệ môi trường; Nghịđịnh số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 về quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một sốđiều của Luật nhà ở; Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 về phát triển và quản
lý nhà ở xã hội; Nghị định số 25/2020/NĐ-CP ngày 28/02/2020 của Chính phủ hướng dẫnLuật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư; Nghị định số 148/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020 củaChính phủ sửa đổi một số Nghị định hướng dẫn Luật Đất đai; Nghị định số 06/2021/NĐ-CPngày 26/01/2021 của Chính phủ về về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì côngtrình xây dựng; Nghị định số 10/2021/NĐ-CP ngày 09/02/2021 của Chính phủ về quản lýchi phí đầu tư xây dựng; Nghị định số 15/2021/NĐ-CP ngày 03/02/2021 của Chính phủ hướng dẫn một số nội dung về quản lý dự án đầu tư xây dựng; Nghị định số 30/2021/NĐ-CPcủa Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày20/10/2015 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở; Nghị định
số 31/2021/NĐ-CP ngày 26/3/2021 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hànhmột số điều của Luật Đầu tư; Nghị định số 49/2021/NĐ-CP ngày 01/4/2021 của Chính phủ
Trang 14sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 củaChính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội; Nghị định số 54/2021/NĐ-CP ngày21/5/2021 của Chính phủ quy định về đánh giá sơ bộ tác động môi trường;
- Căn cứ Thông tư số 03/2021/TT-BKHĐT ngày 9/4/2021 của Bộ trưởng Bộ Kếhoạch và đầu tư Quy định mẫu văn bản, báo cáo liên quan đến hoạt động đầu tư tại ViệtNam, đầu tư từ Việt Nam ra nước ngoài và xúc tiến đầu tư; Thông tư số 05/2023/TT-BKHĐT ngày 30/6/2023 của Bộ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư Quy định về mẫu báo cáogiám sát, đánh giá đầu tư; chế độ báo cáo trực tuyến và quản lý vận hành Hệ thống thông tin
về giám sát, đánh giá đầu tư chương trình, dự án đầu tư sử dụng vốn nhà nước; Thông tư số09/2021/TT-BXD ngày 16/8/2021 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng về Hướng dẫn thực hiệnmột số nội dung của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về pháttriển và quản lý nhà ở xã hội và Nghị định số 49/2021/NĐ-CP ngày 01/4/2021 của Chínhphủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 củaChính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội; Nghị định số 35/2023/NĐ-CP ngày20/6/2023 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định thuộc lĩnh vựcquản lý nhà nước của Bộ Xây dựng;
- Căn cứ Quyết định số 510/QĐ-BXD ngày 19/5/2023 của Bộ trưởng Bộ Xây dựngCông bố Suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấucông trình năm 2022;
- Căn cứ các quy định khác của pháp luật có liên quan
* Pháp lý của dự án
- Quyết định số 2224/QĐ-UBND ngày 14/11/2013 của UBND thành phố Hải Phòng
về việc phê duyệt đồ án điều chỉnh Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000 và ban hành Quy địnhquản lý theo đồ án điều chỉnh Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1.2000 quận Ngô Quyền đến năm2025
- Quyết định số 584/QĐ-UBND ngày 20/03/2015 của UBND thành phố Hải Phòng
về việc phê duyệt đồ án Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu vui chơi giải trí, nhà ở và côngviên sinh thái đảo Vũ Yên;
Trang 15- Quyết định số 1438/QĐ-UBND ngày 07/06/2017 của UBND thành phố Hải Phòng
về việc phê duyệt đồ án Điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu vui chơi giải trí, nhà ở
và công viên sinh thái đảo Vũ Yên tại Đảo Vũ Yên, quận Hải An, huyện Thủy Nguyên, TPHải Phòng
- Quyết định số 3218/QĐ-UBND ngày 24/11/2017 của UBND thành phố Hải Phòng
về việc phê duyệt đồ án điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu vui chơi giải trí, nhà ở
và công viên sinh thái đảo Vũ Yên, quận Hải An, huyện Thủy Nguyên, thành phố HảiPhòng
- Văn bản số 945/TTg-KTN ngày 30/06/2015 của Thủ tướng Chính phủ về việc chủtrương đầu tư dự án Khu vui chơi giải trí, nhà ở và công viên sinh thái đảo Vũ Yên, thànhphố Hải Phòng
- Quyết định số 849/QĐ-TTg ngày 14/7/2023 của Thủ tướng Chính phủ chấp thuậnđiều chỉnh chủ trương đầu tư Dự án Khu vui chơi giải trí, nhà ở và công viên sinh thái đảo
Vũ Yên, thành phố Hải Phòng
- Quyết định số 1179/QĐ-UBND ngày 9/5/2023 của UBND thành phố Hải Phòng vềviệc phê duyệt Đồ án Quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 khu vực đảo Vũ Yên và điều chỉnhcục bộ quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 quận Hải An, điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết tỷ
lệ 1/2000 quận Ngô Quyền, thành phố Hải Phòng
- Quyết định số 323/QĐ-TTg ngày 30/3/2023 của Thủ tướng Chính phủ Phê duyệtđiều chỉnh quy hoạch chung thành phố Hải Phòng đến năm 2040, tầm nhìn đến năm 2050
- Quyết định số 988/QĐ-UBND ngày 13/4/2023 của UBND thành phố Hải Phòng vềviệc phê duyệt Nhiệm vụ Quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 Khu vực đảo Vũ Yên
- Quyết định số 3577/QĐ-UBND ngày 26/12/2017 của UBND thành phố Hải Phòng
về việc giao đất cho Tập đoàn Vingroup – Công ty CP để thực hiện dự án xây dựng Khu vuichơi giải trí, nhà ở và công viên sinh thái đảo Vũ Yên tại phường Đông Hải 1, quận Hải An
và xã Thủy Nguyên, huyện Thủy Nguyên
- Quyết định số 3321/QĐ-UBND ngày 17/12/2018 của UBND thành phố Hải Phòng
về việc điều chỉnh Quyết định số 3577/QĐ-UBND ngày 26/12/2017 của UBND thành phốHải Phòng về việc giao đất cho Tập đoàn Vingroup – Công ty CP để thực hiện dự án xây
Trang 16dựng Khu vui chơi giải trí, nhà ở và công viên sinh thái đảo Vũ Yên tại phường Đông Hải 1,quận Hải An và xã Thủy Nguyên, huyện Thủy Nguyên.
- Văn bản số 1151-TB/TU của Thành uỷ Hải Phòng ngày 5/6/2020 thông báo ý kiếncủa Ban thường vụ Thành uỷ về việc điều chỉnh quy hoạch và Dự án Khu vui chơi giải trí,nhà ở và công viên sinh thái đảo Vũ Yên
- Văn bản số 4109/UBND-QH2 ngày 24/6/2020 của UBND TP Hải Phòng báo cáoThủ tướng Chính phủ cho phép điều chỉnh Dự án với các nội dung: mở rộng dự án, bổ sungviệc đầu tư xây dựng đường và cầu đường bộ qua sông Cấm (cầu Vũ Yên-Máy Chai), điềuchỉnh lại cơ cấu sử dụng đất, điều chỉnh lại dân số, tổng mức đầu tư và tiến độ thực hiện dự
án.
- Văn bản số 8170/VPCP-CN ngày 29/9/2020 Văn phòng Chính phủ gửi UBNDthành phố Hải Phòng nghiên cứu, tiếp thu ý kiến các Bộ, thực hiện các thủ tục điều chỉnh dự
án đầu tư, điều chỉnh quy hoạch và triển khai dự án
- Các văn bản ý kiến của các bộ: văn bản số 2631/BVHTTDL-KHTC ngày 17/7/2020của Bộ Văn hoá, Thể thao và Du lịch; văn bản số 2669/BTP-PLDSKT ngày 23/7/2020 của
Bộ Tư pháp; văn bản số 7252/BGTVT-KHĐT ngày 27/7/2020 của Bộ Giao thông vận tải;văn bản số 2704/BQP-TM ngày 31.7.2020 của Bộ Quốc phòng; văn bản số 4987/BKHĐT-KTDV ngày 3/8/2020 của Bộ KH&ĐT; văn bản số 4379/BTNMT-KHTC ngày 18/8/2020của Bộ Tài nguyên và Môi trường; văn bản số 4060/BXD-PTĐT ngày 20/8/2020 của BộXây dựng; Văn bản số 5715/BNN-KH ngày 21/8/2020 của Bộ NN&PTNT, văn bản số10599/BTC-ĐT ngày 3/9/2020 của Bộ Tài chính
- Các Văn bản 1327/UBND-XD3 ngày 08/06/2023 của UBND Thành phố HảiPhòng; 6079/BTC-ĐT ngày 14/6/2023 của Bộ Tài chính; 4202/BTNMT-KHTC ngày07/06/2023 của Bộ Tài nguyên & Môi trường; 2379/BXD-PTĐT ngày 09/06/2023 của BộXây dựng; 3565/BNN-KH ngày 01/06/2023 của Bộ Nông nghiệp & Phát triển nông thôn;2145/BTP-PLDSKT ngày 30/5/2023 của Bộ Tư pháp; 2228/BVHTTDL-KHTC ngày06/06/2023 của Bộ Văn hóa Thể thao và Du lịch; 4211/NHNN-TD ngày 31/5/2023 củaNgân hàng Nhà nước Việt Nam; 5730/BGTVT-KHĐT ngày 02/06/2023 của Bộ Giao thôngvận tải; 1695/BQP-TM ngày 23/5/2023 của Bộ Quốc phòng; 1719/BCA-ANKT ngày
Trang 1701/06/2023 của Bộ Công an; 4608/BKHĐT-GSTĐĐT ngày 15/6/2023 của Bộ Kế hoạch &Đầu tư.
- Quyết định 849/QĐ-TTg ngày 14/7/2023 của Thủ tướng Chính phủ v/v chấp thuậnđiều chỉnh chủ trương đầu tư Dự án Khu vui chơi giải trí, nhà ở và công viên sinh thái đảo
Vũ Yên
- Quyết định số 3316/QĐ-BTNMT ngày 14/11/2023 của Bộ Tài nguyên & Môitrường phê duyệt Báo cáo đánh giá tác động môi trường của Dự án
- Các số liệu, tài liệu, tiêu chuẩn, quy phạm chuyên ngành có liên quan khác
2.2 Thẩm định khía cạnh thị trường dự án đầu tư “Vinhomes Royal Island - Khu vui chơi giải trí, nhà ở và công viên sinh thái đảo Vũ Yên, thành phố Hải Phòng ”
2.2.1 Mục đích của thẩm định khía cạnh thị trường dự án
- Thu thập và phân tích dữ liệu về nhu cầu thực tế đối với các sản phẩm và dịch vụ mà
dự án cung cấp, bao gồm nhà ở (biệt thự, liền kề, nhà ở xã hội), khu vui chơi giải trí (côngviên chủ đề, sân golf, tiện ích nghỉ dưỡng) và công viên sinh thái Điều này giúp đánh giámức độ hấp dẫn của dự án đối với các nhóm đối tượng mục tiêu, bao gồm cư dân địaphương, du khách trong nước và quốc tế, cũng như các nhà đầu tư bất động sản tại khu vựcmiền Bắc nói chung và Hải Phòng nói riêng
- Thông qua việc phân tích các dự án tương đồng trong khu vực (ví dụ: các khu đô thịsinh thái, khu vui chơi giải trí tại Hải Phòng và các tỉnh lân cận), thẩm định thị trường xácđịnh vị thế cạnh tranh của dự án đảo Vũ Yên Mục tiêu là làm rõ các lợi thế độc đáo của dự
án, như vị trí đắc địa giữa ba dòng sông (Bạch Đằng, Cấm, Ruột Lợn), quy mô lớn (gần 877ha), và sự kết hợp đa chức năng giữa nhà ở cao cấp, giải trí và sinh thái, từ đó xây dựng chiếnlược định vị phù hợp trên thị trường
- Dự báo xu hướng phát triển của các phân khúc liên quan, bao gồm bất động sản nghỉdưỡng, du lịch sinh thái và dịch vụ giải trí tại Hải Phòng trong tương lai Điều này bao gồmviệc ước tính quy mô tiêu thụ (số lượng căn nhà ở bán ra, lượng khách tham quan khu vuichơi giải trí, và mức độ sử dụng các tiện ích công viên sinh thái), từ đó cung cấp cơ sở choviệc lập kế hoạch đầu tư và khai thác hiệu quả các hạng mục của dự án
Trang 18- Nhận diện các rủi ro tiềm ẩn, chẳng hạn như biến động kinh tế vĩ mô, sự thay đổitrong chính sách phát triển đô thị của Hải Phòng, hoặc sự cạnh tranh từ các dự án khác.Đồng thời, quá trình này cũng đánh giá khả năng sinh lời của dự án thông qua việc phân tíchgiá bán dự kiến, chi phí vận hành, và tỷ suất lợi nhuận kỳ vọng, từ đó cung cấp cơ sở để nhàđầu tư và các cơ quan quản lý đưa ra quyết định đầu tư phù hợp.
- Xác minh tính phù hợp của dự án với các mục tiêu chiến lược của thành phố HảiPhòng, bao gồm phát triển kinh tế du lịch, nâng cao chất lượng sống cho cư dân, và thúc đẩyhình ảnh đô thị hiện đại, bền vững Điều này đảm bảo rằng dự án không chỉ đáp ứng nhu cầuthị trường mà còn đóng góp tích cực vào sự phát triển dài hạn của địa phương, đồng thời phùhợp với quy hoạch chung của khu kinh tế Đình Vũ – Cát Hải
2.2.2 Thẩm định thị trường mục tiêu
2.2.2.1 Phân tích và đánh giá khái quát thị trường cụ thể
Hải Phòng, một thành phố trực thuộc Trung ương, nằm tại khu vực đồng bằng sôngHồng, có vị trí chiến lược quan trọng về giao thông và kinh tế Thành phố này giáp với cáctỉnh Quảng Ninh, Hải Dương, Thái Bình và biển Đông Hải Phòng có 125 km bờ biển và 5cửa sông lớn, tạo điều kiện thuận lợi cho giao thông thủy Với hệ thống giao thông hoànthiện bao gồm cảng biển lớn nhất miền Bắc, đường bộ, đường sắt, hàng không và thủy nộiđịa, Hải Phòng giữ vai trò là cửa ngõ quan trọng kết nối Hà Nội và các tỉnh phía Bắc với thếgiới bên ngoài Chính vì vậy, Hải Phòng đã trở thành một cực tăng trưởng của vùng kinh tếtrọng điểm Bắc Bộ (Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh) và là trung tâm phát triển kinh tế - xãhội của khu vực duyên hải Bắc Bộ
Thành phố có một nền kinh tế phát triển mạnh mẽ và tăng trưởng ấn tượng Năm
2022, GRDP của Hải Phòng tăng trưởng 12,32% so với năm trước, đứng thứ 8 cả nước vàthứ 2 trong vùng Đồng bằng sông Hồng Đặc biệt, khu vực công nghiệp - xây dựng đóng góplớn với mức tăng 15,56%, trong đó ngành công nghiệp tăng 16,30%, còn ngành xây dựngtăng 8,40% Khu vực dịch vụ cũng đạt mức tăng trưởng 9,06%, đóng góp 3,32 điểm phầntrăm vào mức tăng trưởng chung
Nhìn chung, cơ cấu nền kinh tế của Hải Phòng đã chuyển dịch theo hướng côngnghiệp hóa và hiện đại hóa Khu vực công nghiệp chiếm tỷ trọng lớn với 53,68% trong cơ
Trang 19cấu GRDP, theo sau là dịch vụ 36,98% và nông, lâm, thủy sản chiếm 3,61% Điều này chothấy thành phố đang dần chuyển mình thành một trung tâm công nghiệp, dịch vụ và du lịch.
Tổng vốn đầu tư thực hiện trên địa bàn Hải Phòng năm 2022 đạt 180,6 nghìn tỷ đồng,tăng 12,04% so với cùng kỳ Đặc biệt, khu vực ngoài nhà nước và đầu tư trực tiếp nướcngoài (FDI) có mức tăng trưởng cao Vốn đầu tư FDI ước đạt 60,164 tỷ đồng, tăng 19,38%
so với năm 2021, trong đó tập trung chủ yếu vào các dự án công nghiệp chế biến, chế tạonhư các nhà máy của LG tại Hải Phòng Các nhà máy lớn như LG Display và LG Innoteck
đã đầu tư mạnh mẽ vào cơ sở hạ tầng sản xuất, góp phần quan trọng vào sự phát triển côngnghiệp của thành phố
Dự kiến GRDP của thành phố sẽ tiếp tục tăng trưởng mạnh trong những năm tới, vớiGRDP bình quân đầu người đạt 256 triệu đồng vào năm 2030, tương đương 29.887USD/người/năm Cơ cấu kinh tế sẽ tiếp tục chuyển dịch, với ngành dịch vụ chiếm 63,3% vàcông nghiệp - xây dựng giảm xuống còn 34,6% vào năm 2030 Thành phố sẽ tiếp tục giatăng kim ngạch xuất khẩu và sản lượng hàng hóa qua các cảng, với mục tiêu đạt 550 - 580triệu tấn vào năm 2030 Đồng thời, Hải Phòng cũng phấn đấu nâng cao năng suất lao động,với mục tiêu đạt 300 triệu đồng/lao động vào năm 2030
Dự báo dân số Hải Phòng sẽ đạt khoảng 2,4 triệu người vào năm 2030, với tỷ lệ đô thịhóa tăng lên 65 - 70% Điều này đồng nghĩa với việc nhu cầu về nhà ở và công trình côngcộng sẽ tiếp tục gia tăng Hải Phòng sẽ phải phát triển các khu đô thị mới, hệ thống hạ tầnggiao thông và các dịch vụ công cộng như bệnh viện, trường học, công viên, nhằm đáp ứngnhu cầu dân cư đang ngày càng gia tăng Bên cạnh đó, thành phố đang hướng tới kinh tếxanh, với mục tiêu giảm lượng tiêu thụ năng lượng/GDP xuống 50% so với năm 2010 vàonăm 2030 Hải Phòng cũng cam kết duy trì tỷ lệ che phủ rừng và cây xanh đạt 25% vào năm
2030 Các khu công nghiệp sẽ phải đáp ứng các tiêu chuẩn môi trường nghiêm ngặt, và HảiPhòng sẽ tập trung phát triển nông nghiệp xanh, với mục tiêu 40% sản phẩm nông nghiệpđạt tiêu chuẩn xanh vào năm 2030
Dù tình hình thị trường bất động sản gặp khó khăn từ ảnh hưởng của đại dịch
Covid-19 và các yếu tố chính trị, kinh tế quốc tế trên cả nước, thành phố Hải Phòng vẫn tiếp tục đưa
ra các chỉ tiêu tăng trưởng cao, hướng tới các mục tiêu phát triển như kế hoạch đã đặt ranhưng thận trọng hơn Các chính sách có tác động tích cực đến thị trường bất động sản Do
Trang 20đó, các nhà đầu tư phát triển vẫn tiếp tục mở rộng, đăng ký, triển khai các dự án mới, tạo ra
sự liên tục Trong đó códự án khu vui chơi giải trí, nhà ở và công viên sinh thái đảo Vũ Yên
đã được Tập đoàn Vingroup điều chỉnh 2 lần Việc điều chỉnh này bao gồm giảm tổng vốnđầu tư từ khoảng 55.800 tỉ đồng xuống còn khoảng 44.000 tỷ đồng (giảm khoảng 11.800 tỷđồng), đồng thời điều chỉnh quy mô và cơ cấu sản phẩm của dự án Thực hiện điều chỉnh nàynhằm thích ứng với sự thay đổi của thị trường và nâng cao tính khả thi của dự án Dự án vẫngiữ mục tiêu xây dựng khu đô thị vui chơi giải trí, nhà ở và công viên sinh thái, với mục đíchtạo ra một khu đô thị hiện đại, đồng bộ, phù hợp với quy hoạch phát triển thành phố HảiPhòng đến năm 2024 và tầm nhìn đến năm 2050 Mặc dù có sự điều chỉnh, dự án vẫn giữnguyên mục tiêu ban đầu là xây dựng khu đô thị vui chơi giải trí hiện đại, đồng bộ, với đầy
đủ tiện ích và bảo vệ môi trường Hơn thế, việc Thuỷ Nguyên trở thành “thành phố thuộcthành phố” thứ 2 của cả nước đã mở ra kỷ nguyên mới cho thị trường bất động sản HảiPhòng Những đợt sóng mạnh mẽ đã bắt đầu hình thành ngay từ đầu năm và VinhomesRoyal Island sẽ tiếp tục là tâm chấn
Hải Phòng trong giai đoạn 2020-2030 dự báo sẽ tiếp tục phát triển mạnh mẽ với tăngtrưởng kinh tế bền vững, đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa và du lịch sinh thái Dự ánkhu đô thị đảo Vũ Yên, dù phải điều chỉnh do những yếu tố tác động từ thị trường, vẫn làmột phần quan trọng trong chiến lược phát triển dài hạn của Hải Phòng Dự án này sẽ gópphần nâng cao chất lượng sống của cư dân, thúc đẩy đô thị hóa và tạo ra một môi trườngsống hiện đại, đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội và môi trường của thành phố
2.2.2.2 Xác định loại thị trường dự án: Thị trường nội địa, thị trường nước ngoài
Thị Trường Nội Địa
Hải Phòng là một trong những thành phố có mức độ đô thị hóa cao và đang gia tăngmạnh mẽ về dân số Đến năm 2022, dân số của Hải Phòng đã đạt khoảng 2.088.000 người,
và dự báo sẽ tiếp tục tăng trưởng nhanh chóng trong giai đoạn 2020-2030 Điều này tạo ramột nhu cầu lớn về nhà ở và các dịch vụ công cộng trong thành phố, đặc biệt là đối với cáckhu vực ngoại thành như huyện Thủy Nguyên, nơi có một lượng dân cư lớn và đang pháttriển.
Trang 21Các tiện ích công cộng như trường học, bệnh viện, công viên và khu vui chơi giải trí
sẽ phục vụ không chỉ nhu cầu của các cư dân địa phương mà còn nâng cao chất lượng sốngcho họ Với sự gia tăng dân số tại Hải Phòng, nhu cầu về các khu đô thị mới và các dịch vụcông cộng sẽ tiếp tục tăng trong những năm tới, tạo cơ hội lớn cho các dự án như dự án đảo
Vũ Yên
Khu vực đảo Vũ Yên có lợi thế về vị trí địa lý khi nằm gần các khu đô thị hiện hữu, dễdàng kết nối với trung tâm Hải Phòng và các khu vực lân cận Việc phát triển dự án khu đôthị này không chỉ đáp ứng nhu cầu về nhà ở mà còn tạo ra các tiện ích công cộng đồng bộ, hỗtrợ nhu cầu sinh hoạt và vui chơi giải trí cho cư dân trong khu vực Các dự án nhà ở kết hợpvới khu vui chơi giải trí và công viên sinh thái sẽ thúc đẩy sự phát triển bền vững cho khuvực này, nâng cao chất lượng sống và phát triển đồng đều các dịch vụ cơ sở hạ tầng
Thị Trường Nước Ngoài
Bên cạnh nhu cầu nhà ở cho người dân địa phương, dự án Khu vui chơi giải trí, nhà ở
và công viên sinh thái đảo Vũ Yên cũng nhắm đến thị trường du khách quốc tế Hải Phòngđang dần trở thành một điểm đến hấp dẫn đối với du khách, đặc biệt là trong lĩnh vực du lịchsinh thái và du lịch nghỉ dưỡng Với sự phát triển của cảng biển Hải Phòng và sân bay TiênLãng (dự kiến phát triển), thành phố có tiềm năng lớn trong việc thu hút du khách quốc tếthông qua các tuyến giao thông đường thủy và đường hàng không
Dự án đảo Vũ Yên không chỉ đáp ứng nhu cầu của người dân trong nước mà cònphục vụ du khách quốc tế, đặc biệt là những người tìm kiếm khu nghỉ dưỡng cao cấp và cácdịch vụ giải trí hiện đại Các tiện ích trong dự án như công viên sinh thái, khu vui chơi giảitrí, khu nghỉ dưỡng cao cấp sẽ thu hút du khách quốc tế đến tham quan, nghỉ dưỡng và thưgiãn Đây chính là cơ hội để Hải Phòng phát triển ngành du lịch và giải trí, đồng thời tạo ramột kênh doanh thu đáng kể cho thành phố
Hải Phòng có lợi thế là cửa ngõ giao thương quốc tế của vùng Bắc Bộ, với hệ thốngcảng biển hiện đại và giao thông đường hàng không phát triển Dự án đảo Vũ Yên, khi hoànthành, sẽ trở thành một điểm đến không chỉ phục vụ nhu cầu của cư dân trong khu vực mà
Trang 22còn thu hút du khách từ các nơi khác, đặc biệt là các khách du lịch quốc tế Các dịch vụ giảitrí và nghỉ dưỡng trong dự án sẽ mở rộng phạm vi phục vụ và gia tăng sự hấp dẫn của HảiPhòng đối với du khách quốc tế, từ đó thúc đẩy tăng trưởng ngành du lịch và dịch vụ giải trí.
Dự án Khu vui chơi giải trí, nhà ở và công viên sinh thái đảo Vũ Yên được điều chỉnhsao cho phù hợp với nhu cầu thực tế của thị trường trong bối cảnh suy thoái của thị trườngbất động sản trong nước và quốc tế Điều này thể hiện qua việc giảm tổng mức đầu tư vàđiều chỉnh cơ cấu sản phẩm để đáp ứng đúng nhu cầu của người dân và du khách Các sảnphẩm nhà ở, khu nghỉ dưỡng, công viên sinh thái và dịch vụ giải trí sẽ được phát triển theohướng đồng bộ, hiện đại, bền vững, tạo ra một không gian sống và làm việc tiện nghi cho cưdân và du khách
Dự án Khu vui chơi giải trí, nhà ở và công viên sinh thái đảo Vũ Yên sẽ được xâydựng theo hướng hiện đại, thân thiện với môi trường, phù hợp với chiến lược phát triển đôthị bền vững của Hải Phòng Các công trình xanh, công viên sinh thái và các khu vực vuichơi giải trí sẽ không chỉ phục vụ nhu cầu vui chơi giải trí của người dân mà còn góp phầnvào việc bảo vệ và phát triển hệ sinh thái tự nhiên của đảo Vũ Yên, giúp đảm bảo sự pháttriển lâu dài của dự án mà không gây hại đến môi trường
2.2.2.3 Xác định sản phẩm/dịch vụ của dự án
Sản phẩm/Dịch vụ chính của dự án Vinhomes Royal Island bao gồm:
Nhà ở cao cấp: Biệt thự đơn lập, song lập, tứ lập, và dinh thự.
Khu thương mại và dịch vụ: Shophouse, khu phố ẩm thực, trung tâm mua sắm
Vincom Mega Mall
Khu nghỉ dưỡng và giải trí: Biệt thự nghỉ dưỡng, khách sạn 5 sao, sân golf 36 hố,
khu thể thao biển, khu vui chơi cho trẻ em
Dịch vụ giáo dục và chăm sóc sức khỏe: Trường học quốc tế Vinschool, bệnh
viện quốc tế Vinmec, trung tâm tập gym và yoga
Hiện dự án Vinhomes Royal Island chưa xác định thời điểm gia nhập thị trường
Trang 23nhập dễ dàng hơn vào giai đoạn 1 của chu kỳ sống, khi mà các sản phẩm bắt đầu được mởbán và hạ tầng đang được hoàn thiện.
2.3 Phân đoạn thị trường và xác định thị trường mục tiêu của dự án
2.3.1 Phân đoạn thị trường
Phân đoạn thị trường là việc chia thị trường tổng thể thành những đoạn thị trường nhỏ mà ở đó khách hàng sẽ có sự giống nhau về nhu cầu hoặc ước muốn hoặc có những phản ứng giống nhau trước cùng một kích thích marketing
Phân đoạn thị trường giúp chủ đầu tư chia thị trường tổng thể thành những nhóm khách hàng có đặc điểm tương đồng để có thể chọn và phục vụ được nhóm khách hàng phù hợp mang lại hiệu quả cho dự án Để xác định được một đoạn thị trường có hiệu quả, việc phân đoạn thị trường phải đạt được những yêu cầu sau:
Tính đo lường được: tức quy mô và hiệu quả của đoạn thị trường đó phải đo lường được;
Phân đoạn thị trường của Vinhomes Vũ Yên có thể được đo lường một cách rõ ràng thôngqua nhiều chỉ số cụ thể, giúp xác định chính xác quy mô và tiềm năng của thị trường mục tiêu
Chỉ Số Tài Chính và Dân Số
Dự án Vinhomes Vũ Yên nhắm đến phân khúc khách hàng có thu nhập cao, được xác định cụ thể qua mức giá sản phẩm dao động từ 90 triệu đồng/m² đối với biệt thự và trên 130 triệu đồng/m² đối với liền kề và shophouse Với mức giá này, dự án rõ ràng nhắm đến nhóm khách hàng thượng lưu, có khả năng chi trả cao, đang tìm kiếm không gian sống đẳng cấp
Quy Mô và Đa Dạng Sản Phẩm
Với quy mô lên đến 870ha, dự án được chia thành 11 phân khu riêng biệt, bao gồm: Đảo Vua, Kinh Đô, Hoàng Gia, Quý Tộc, Tài Lộc, Đảo Thiên Đường, Miyabi,