Chuyên đề tốt nghiệp: Hoàn thiện công tác đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Bắc Sơn, tỉnh Lạng Sơn

Còn theo khoản 2, điều 3, Thông tư 24/2014/TT-BTNMT Quy định về Hồ sơ địa chính: “Đăng ký đất đai, tài sản gắnliền với đất lần đầu sau đây gọi là đăng ký lần đầu là việc thực hiện thủ tụ

ĐẠI HỌC KINH TE QUOC DÂN KHOA BAT ĐỘNG SAN VÀ KINH TE TÀI NGUYEN

DE TAI: HOAN THIEN CONG TAC DANG KY BIEN DONG DAT DAI, TAI SAN GAN LIEN VOI DAT TAI CHI NHANH VAN PHONG

ĐĂNG KY DAT DAI HUYỆN BAC SON, TINH LANG SON

Ho va tén sinh vién : Hoang Nghia Hiéu

Mã sinh viên : 11201473

Chuyên ngành : Quản lý đất đai 62

Giảng viên hướng dẫn : TS Nguyễn Thanh Lân

Lạng Sơn, năm 2023

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan chuyên đề tốt nghiệp với đề tài: “Hoàn thiện công tác đăng kýbiến động đất dai, tài sản gắn liền với dat tại chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai

huyện Bắc Sơn, tỉnh Lạng Sơn” là công trình nghiên cứu độc lập của bản thân dưới

sự hướng dẫn của TS Nguyễn Thanh Lân.

Các dit liệu sử dụng trong đề tài là trung thực và khách quan, không sao chép bat

kỳ nghiên cứu khác; các tài liệu tham khảo có trích dần nguồn rõ ràng, đầy đủ; kết

quả nghiên cứu của đề tài là duy nhất, không đạo nhái từ công trình nghiên cứu nào

Nêu sai, tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm.

Bắc Sơn, tháng 12 năm 2023

Tác giả

Hoàng Nghĩa Hiếu

LỜI CẢM ƠN

Đề hoàn thành được khóa luận tốt nghiệp một cách chọn vẹn, dầu tiên, em xingửi lời cảm ơn đến những thay, cô giáo giảng dạy tại khoa Bat động sản và Kinh tế

tài nguyên đã giúp đỡ em từ những ngày dau, trang bị đầy đủ hành trang kiến thức

dé em có thé sử dung và phát huy trong hoc tập cũng như trong công việc Đặc biệt

em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới giảng viên -TS Nguyễn Thanh Lân, giảngviên ngành Quản lý đất đai - Trường Đại học Kinh tế quốc dân, là thầy giáo trựctiếp hướng dẫn và giúp đỡ tận tình cho em hoàn thành đề án này

Tiếp theo em xin trân trọng cảm ơn, lãnh đạo và các cán bộ thuộc UBND huyệnBắc Sơn, Phòng Tài nguyên và Môi trường, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai

huyện Bắc Sơn, tỉnh Lạng Sơn đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và cung cấp đầy đủ

các thông tin, số liệu, tư liệu địa chính trong quá thực hiện làm khóa luận của em

Do sự thiếu sót về năng lực và thời gian vậy nên đề án thực tập không thé tránhkhỏi những sai sót Em rất mong nhận được ý kiến đóng góp của thầy cô dé chuyên

đề tốt nghiệp của em được hoàn thiện hơn

Em xin chân thành cảm ơn!

Tác giả

Hoàng Nghĩa Hiếu

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN

LỜI CÁM ƠN

MỤC LỤC

DANH MỤC TU VIET TAT

DANH MUC BANG

DANH MỤC HÌNH

DANH MỤC SƠ ĐÒ

0980006710077 1CHUONG 1: CƠ SO KHOA HỌC VE CONG TÁC ĐĂNG KÝ BIEN DONG

DAT DAI, TAI SAN GAN LIEN VỚI DAT ccssssssssssssssssssseesecsossscsaneesessscsncenseases 5

1.1 Một số khái niệm chung cccsccccessssessscesesscessesecsescsesessesesscseseeececsecseecees 5

1.1.1 Đất đai, tài sản gan liền với đất ¿-¿ + c xét key 51.1.2 Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất9

1.1.3 Dang ký đất đai, đăng ký biến động 2 2 2+ ++s+zererxerxzex 11

1.1.4 Công tác đăng ký biến động đất dai, tai sản gắn liền với đất 141.2 Mục đích, vai trò và đặc điểm của công tác đăng ký biến động 15

1.2.1 09 ‹-‹-⁄-I 15 1.2.2 on “3-1 16

1.2.3 D&C 0 17

1.3 Nội dung công tác đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất 19

1.3.1 Mô hình, tổ chức nhân sự thực hiện công tác đăng ký biến động 191.3.2 Quy trình đăng ký biến động đất dai và tài san gắn liền với đất 201.3.3 Trình tự, thủ tục đăng ký biến động đất đai và tài sản gắn liền với đất 241.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác đăng ký biến động đất đai, tài sản

BAN LEN VOI GAL 2 32

1.4.1 Nhân tố khách quan ¿-¿- + + ++2£+++EE+E£EE£EE2EE2EEEEeExzkrsrerrrxerxrer 32

1.4.2 Nhân tố chủ quan 2 ¿- 2 225+22E2E+2EE2E+22E2E2EEEEESEEEEEEErkrrrrsree 32

1.5 Bài học kinh nghiệm về công tác đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn

liền với đất tại một số địa phương và bài học cho huyện Bắc Sơn 34

1.5.1 Công tác đăng ký biến động tại huyện Quỳnh Phụ, tỉnh Thái Bình 34

1.5.2 Công tác đăng ký biến động tại thành phố Nam Định - 351.5.3 Bài học rút ra cho huyện Bắc Sơn c tt v1 1111511151111 xe 36

CHUONG 2: THỰC TRANG CONG TÁC ĐĂNG KÝ BIEN DONG DATDAI, TAI SAN GAN LIEN VOI DAT TAI CHI NHANH VAN PHONG DANG

KY DAT DAI HUYỆN BAC SƠN 2-5 5-5-5 s52 s se EsEseEsesersesesesssee 38

2.1 Giới thiệu chung về huyện Bắc Sơn . -< s2 s se scsssessessss 38

PIN V1 tri dia LY ẢẢ 38

2.1.2 Điều kiện tự nhiên - s5: x2ExtEEExtEEktEEkrrErtrirrtrerrierrriee 392.1.3 Thực trạng phát triển kinh tẾ - ¿2+ SE E£E££E£E£EE£EeEzEeEerxrrers 40

2.1.4 Đánh giá tình hình kinh tế - xã hội - tự nhiên ảnh hưởng đến công tác

đăng ký biến động đất đai - - 2 St E21 2EEE1E1211211212221 11 xe 412.2 Hiện trang quan lý va sử dung đất tại huyện Bắc Sơn 42

2.2.1 Hiện trạng sử dụng sử dụng đẤẤT 0Q TH HT 1 1211111111111 ekey 422.2.2 Thực trạng công tác quản lý đất đai trên địa bàn Huyện Bắc Sơn giai

đoạn 2021- quý III/222 - -¿- +6 + E2 E*91E 21191 9311 11 1v ng ng ny 46

2.3 Thực trạng công tác đăng ký biến động tại chỉ nhánh Văn phòng đăng

ký đất đai huyện Bắc Sơn << s2 Sscsstsetsetersersersrssrsrssrssrsee 49

2.3.1 Các văn bản áp dụng trong đăng ký biến động tại Chi nhánh Văn phòngđăng ký dat đai Huyện Bac Sơn -¿- - 52 St St SEEE E2 E121 te ckre, 49

2.3.2 Thực trạng nhân lực và bộ máy Chi nhánh văn phòng đăng ký đất dai

huyện Bắc Sơn 5-5-5: S3 S32121 1511212111 11111121011211111 111101 1 re 51

2.3.3 Trình tự, thủ tục đăng ký biến động đất đai tại Chi nhánh Văn phòng

đăng ký đất đai huyện Bắc Sơn - - 2 S222 +E2E2EEEEEECEEEEErrrrkrree 562.3.4 Kết quả công tác đăng ký biến động tại Chi nhánh Văn phòng đăng kýđất đai huyện Bac Sơn +: E3 E1 1219E12111111111715 1111211111111 xe 572.3.5 Nghiên cứu một số tình huống về công tác đăng ký biến động 62

2.3.6 Đánh giá công tác đăng ký biến động tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký

đất đai huyện Bac Sơn - - - 6E E11 E1 EE11111111111 1111111111111 E11 xe 66

2.4 Đánh giá chung co 6 55 2ó 9 5.9096 90006 000004.0668800 06 75

2.4.1 0 — 75

2.4.2 Những tồn tại và khó khăn - - ¿+ SE EEE2EEEEEEEEEEEEEErrkersei 76

CHƯƠNG 3: PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNGTÁC ĐĂNG KÝ BIEN ĐỘNG DAT DAI, TÀI SAN GAN LIEN VỚI DAT TẠICHI NHÁNH VAN PHÒNG DANG KÝ DAT DAI HUYỆN BÁC SƠN 78

3.1 Định hướng quản lý và sử dụng đất -< scsescsecessesess 78

3.1.1 Quan điểm sử dụng đất - 5s E3 E1 112111101111 1x se, 783.1.2 Định hướng sử dụng đất theo chức năng - 2-2 5s +zx+zx+s+ 793.2 Một số phương hướng hoàn thiện công tác đăng ký biến động 80

3.3 Giải pháp hoàn tHiÏỆN 7 0G G 5G 2G S53 9 9 9 9.90 0 9099066 81

3.3.1 Gidi phap 00 81

3.3.2 Giải pháp về công tac làm đăng ký biến động cece 82

3.3.3 Giải pháp công nghệ, kỹ thuat cecesccceeesseeceeseeeeeeeeeseneneees 84 3.3.4 Nâng cao ý thức pháp luật nhân dân «+ «5555 ++s++++sess+2 84

3.4 Kidn so 8n a 85

3.4.1 Bộ Tài nguyên va Môi trường -ssc St svrrrererkre 85

3.4.2 Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Lang Sơn - ««<++<<<+2 85

3.4.3 Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Lang Sơn . 2 25¿©5+55+2 86

TÀI LIEU THAM KHẢO 5-5- 5£ < 5£ s52 S2 Ss£Ss£s£Es£SsEs£sseseEseEersersess 88

PHU LUC 12 TR.R 89

DANH MỤC TỪ VIET TAT

STT | Từ viết tắt Nội dung

1 |CNVPĐKDD Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất dai 2.90 Cơ sở dữ liệu

3 DKBD Dang ky bién dong

4 |DKDD Dang ky dat dai

5 GCN Giây chứng nhận

6 |HDND Hội đồng nhân dân

7 QLNN Quản lý nhà nước

8 QSDĐ Quyên sử dụng đất

9 TN&MT Tài nguyên và Môi trường

10 |UBND Ủy ban nhân dân

II | VPĐKĐĐ Văn phòng Đăng ký đất đai

DANH MỤC BANG

Bảng 1.1 Thời hạn giải quyết đăng ký biến động 2- 2 252 +cz+cvzxcrxcez 28

Bảng 2.1 Hiện trạng sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất huyện Bắc Sơn năm

2021 - 2/20 1ẼẺ® 42 Bảng 2.2 Thông tin cán bộ và phân công công việc tại Chi nhánh Văn phòng đăng

ký đất đai huyện Bắc Sơn + St S21 1921211 1212121 11 2112110121111 te 54Bảng 2.3: Kết quả thực hiện công tác đăng ký biến động tại Chi nhánh văn phòngđăng ký dat đai huyện Bắc Sơn năm 20211 2- 2 2 2+££+E£££2E2+Ee£EeErzrrrerrs 58Bảng 2.4: Kết quả thực hiện công tác đăng ký biến động tại Chi nhánh văn phòngđăng ký đất đai huyện Bắc Sơn năm 2022 ¿- 2 2© +E£+E£E£EE+EEEEzEeEzkerecee 59Bang 2.5: Kết quả thực hiện công tác đăng ký biến động tại Chi nhánh văn phòng

đăng ký đất đai huyện Bắc Sơn tới quý III năm 2023 ¿2255 S5s5z 5+2 60

Bang 2.6 Bảng tiêu chí đánh giá mức độ hài lòng «0 cece eeeeeeeeeeeeeneeeeees 67

Bang 2.7 Thống kê mô tả mẫu khảo sat oc csescecssessecsesssseseecesesesecsteesseesees 68Bảng 2.8 Đánh giá điều kiện cơ sở vật chất tại Chi nhánh VPDKĐĐ huyện Bắc

hò: Ó.54434 70

Bang 2.9 Đánh giá năng lực của cán bộ tại Chi nhánh VPDKĐĐ huyện Bắc Sơn 71

Bảng 2.10 Đánh giá thái độ phục vụ của cán bộ tai Chi nhánh VPDKĐĐ huyện Bắc

Bảng 2.11 Đánh giá quy trình, thủ tục tại Chi nhánh VPDKĐĐ huyện Bắc Sơn 72Bang 2.12 Đánh giá thực hiện nộp phí, lệ phí tai Chi nhánh VPDKDD huyện Bắc

Bảng 2.13 Đánh giá sự hài lòng của người dân khi sử dụng dịch vụ tại Chi nhánh

VPDKĐĐ huyện Bắc Sơn 2-52 SSESE S2 E211 1212121112711 111 xe 74

DANH MỤC HÌNH

Hình 2.1 Bản đồ địa giới hành chính huyện Bắc Sơn -2- 2552552 38

DANH MỤC SƠ ĐỎ

Sơ đồ 1.1 Cơ cau tô chức của Chi nhánh VPĐKĐĐ -2-5¿25c2ccccce: 19

Sơ đồ 1.2 Quy trình đăng ký biến động tại Chi nhánh VPĐKĐĐ - 26

Sơ đồ 2.1 Trình tự, thủ tục đăng ký biến động tại chi nhánh VPĐKĐĐ huyện Bắc

Su: -ú 57

Biéu đồ 2.1 Cơ cau sử dụng đất huyện bắc sơn năm 2021 và 2022 45

Biéu đồ 2.2 Biéu đồ thé hiện tiến độ giải quyết hồ sơ tại Chi nhánh văn phòng đăng

ký đất đai huyện Bắc Sơn giai đoạn 2021- quý III/2023 25 2+ 5s+s>s2 61Biểu đồ 2.3: Cơ cấu thủ tục đăng ký biến động tai Chi nhánh văn phòng đăng ký đất

đai huyện Bac Sơn từ năm 2021 đến quý IIT năm 2023 - - 25 2 =5s<2 5+2 62

Biểu đồ 2.4 Tổng hợp mức điểm đánh giá trung bình của người dân theo từng tiêu

LOI MỞ DAU

1 Tinh cấp thiết của dé tài

Đối với sự phát triển kinh tế - xã hội của một quốc gia, đất đai là nguồn tàinguyên vô cùng quý giá và chứa đựng nhiều ý nghĩa quan trọng C.Mác đã viết: Đất

dai là tài sản mãi mãi với loài người và là điều kiện cần để sinh tồn, là điều kiện

không thé thiếu được dé sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản trong nông nghiệp TạiViệt Nam, diện tích đất nông nghiệp chiếm tỷ trọng lớn trên tổng diện tích tự nhiên,trong khi đó phần đa người dân nước ta vẫn sinh sống dựa vào nông nghiệp; do đóđất đai trở thành tư liệu sản xuất, nguồn lực cực kỳ quan trọng Chính vì vậy, muốnphát huy tác dụng của nguồn lực đất đai, ngoài việc bảo vệ quỹ đất của quốc gia,còn phải tăng cường quản lý đất đai, nâng cao hiệu quả sử dụng đất sao cho vừa bảođảm được lợi ích trước mắt, vừa tạo điều kiện sử dụng đất hiệu quả lâu dài dé pháttriển bền vững Vậy nên việc hoàn thiện chế độ sở hữu, quan lý va sử dụng đất dai

luôn được Đảng, Nhà nước và người dân đặc biệt quan tâm.

Đề đất đai được sử dụng hiệu quả và hợp lý; phát huy được vai trò đặc biệt quan

trọng trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa thì Nhà nước đã tạo

lập cơ chế ghi nhận và bảo hộ quyền tài sản của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đốivới dat đai thông qua việc đăng ký dat đai và đăng ký tài sản gan liền với đất Côngtác đăng ký này vừa tạo cơ sở pháp lý quan trọng cho việc bảo vệ quyền sử dụng đấthợp pháp của người sử dụng đất vừa giúp người sử dụng dat có thé giao dịch các

quyền sử dụng đất dễ dàng mà vẫn tuân thủ theo pháp luật Dữ liệu thu được từ cơ

sở đữ liệu địa chính là nguồn thông tin hết sức quan trọng, đóng góp cho việc xâydựng hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai và hệ thống thông tin đất đai Trong thời đạingày nay, khi mà các thông tin đất đai được sử dụng không chỉ cho mục đích thuthuế đất, bảo vệ quyền sở hữu đất đai mà còn được sử dụng cho nhiều mục đích đadạng khác nhau thì nhu cầu thống nhất thông tin đất đai thông qua việc hoàn thiện

hệ thống đăng ký đất đai cũng được đặt ra và được nhiều quốc gia quan tâm Một

trong những nội dung quan trọng dé làm tốt việc quan lý thông tin đất đai chính làcông tác đăng ký biến động đất đai và tài sản gắn liền với đất

Đăng ký biến động là thủ tục hành chính do cơ quan Nhà nước thực hiện nhằmcập nhật thông tin về đất đai để đảm bảo cho hệ thống hồ sơ địa chính luôn phảnánh đúng hiện trạng sử dụng đất, giúp xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính để Nhà

nước có thể phân tích các hiện tượng kinh tế, xã hội trong lĩnh vực quản lý và sửdụng đất đai Hoàn thành tốt công tác đăng ký biến động sẽ giúp cho Nhà nước códay đủ cơ sở quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai theo pháp luật, xác lập được mối quan

hệ pháp lý giữa Nhà nước và người sử dụng đất, tạo điều kiện cho việc sử dụng đấtđai một cách đầy đủ, hợp lý và hiệu quả cao nhất Từ đó thấy được răng, việc thựchiện tốt công tác đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất là một nội dungrất quan trọng trong quản lý nhà nước Các địa phương cần thực hiện một cáchnghiêm chỉnh, tuân theo quy định nhằm quản lý có hiệu quả quỹ đất Nhà nước cũngnhư đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền

với đất.

Huyện Bắc Sơn, tỉnh Lạng Sơn là một huyện miền núi nằm ở vùng Đông Bắc Bộ.

Tuy Chi nhánh VPĐK đất đai chỉ vừa mới được thành lập vào năm 2019 nhưng

huyện Bắc Sơn đã đạt được một số bước phát triển trong các lĩnh vực như kinh tế,

xã hội và văn hóa Cùng với sự phát triển đó, công tác quản lý đất đai nói chung vàcông tác đăng ký biến động tại đây cũng có nhiều thay đổi theo hướng tiến bộ, đáp

ứng nhu cầu của nhân dân trên địa bàn và tạo thuận lợi cho cán bộ địa chính trong

quá trình làm việc Song, vẫn còn đó nhiều hạn chế và những vấn đề phát sinh xungquanh công tác này Nhiều biến động đất đai chưa được cập nhật, chỉnh lý kịp thời;

bản đồ địa chính mới và cũ chưa được đồng bộ, gây khó khăn trong việc cập nhật

Một phần là do các biến động diễn ra ngày càng nhiều mà cơ quan Nhà nước chưa

đủ điều kiện cập nhật, kiểm soát Đồng thời, về phía người sử dụng đất một mặt doviệc thiếu hiểu biết về tầm quan trọng của việc đăng ký biến động, mặt khác là dothiếu tự giác trong việc đi đến cơ quan nhà nước dé làm thủ tục Vì vậy, việc nghiêncứu sâu hơn và đề xuất những giải pháp cải thiện công tác đăng ký biến động tạihuyện Bắc Sơn là vô cùng cần thiết

Do đó, em chọn đề tài có tên “Hoàn thiện công tác đăng kỷ biến động đất dai, tài

sản gắn lién với đất tại Chỉ nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Bắc Sơn, tinhLang Son” dé nghiên cứu

2 Mục tiêu nghiên cứu

- Nghiên cứu cơ sở khoa học về công tác đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn

liên với đât;

- Đánh giá thực trạng công tác đăng ký biến động tại Chi nhánh Văn phòng Đăng

ký đất đai huyện Bắc Sơn, tỉnh Lạng Sơn;

- Dé xuât giải pháp giải quyét các bat cập, vướng mặc còn tôn tại nhăm hoàn

thiện công tác đăng ký biến động tại địa phương

3 Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu

a) Đối tượng nghiên cứu:

Đối tượng nghiên cứu của đề tài này là: Công tác đăng ký biến động đất đai, tàisản gắn liền với đất tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai

b) Phạm vi nghiên cứu

s Phạm vi không gian: Đề tài được nghiên cứu trên địa bàn huyện Bắc Son, tinh

Lạng Sơn;

¢ Phạm vi thời gian: Giai đoạn 2021 - Quý II/2023.

4 Phương pháp nghiên cứu

Khi thực hiện nghiên cứu đề tài này, các phương pháp được thực hiện bao gồm:

a) Phương pháp điều tra thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp

- Thu thập các tài liệu tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Bắc Sơn,

các đơn vị cơ quan chức năng, các phòng ban chuyên môn của huyện Bắc Sơn vềtình hình quản lý sử dụng đất và công tác đăng ký biến động dat đai, tài sản gan liền

với đất.

b) Phương pháp thu thập, thống kê, xử lý số liệu

- Thông tin được thu thập chủ yếu là cơ sở lý luận và các quy định của cơ quanNhà nước về đăng ký biến động, trên cơ sở đó thu thập các số liệu về đăng ký biếnđộng tại Chi nhánh VPĐKĐĐ huyện Bắc Sơn, tỉnh Lạng Sơn

- Phương pháp thống kê, xử lý số liệu được dùng trong xử lí các tài liệu, từ đó

xây dựng các bảng biểu phục vụ quá trình nghiên cứu.

c) Phương pháp tông hợp và phân tích số liệu

Các thông tin sau khi được thu thập và thống kê tại chi nhánh VPĐKĐĐ huyệnBắc Sơn, tiến hành quan sát, nhận định trong quá trình thực tập dé từ đó phân tích,đánh giá hiệu quả của công tác đăng ký biến động

Từ đó, tiến hành xác định ưu nhược điểm; đồng thời đề xuất giải pháp phù hợp

dé hoàn thiện công tác này

Chương 2: Thực trạng công tác đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất

tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Bắc Sơn, tỉnh Lạng Sơn.

Chương 3: Phương hướng và giải pháp hoàn thiện công tác đăng ký biến độngđất đai, tài sản gắn liền với đất tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Bắc

Sơn, tỉnh Lạng Sơn.

CHƯƠNG 1: CƠ SO KHOA HỌC VE CÔNG TÁC ĐĂNG KY BIEN ĐỘNG

DAT DAI, TAI SAN GAN LIEN VỚI DAT

1.1 Một số khái niệm chung

1.1.1 Đất dai, tài sản gắn liền với dat

+ Khái niệm về dat đai

Dat dai là sản phẩm của tự nhiên, là tài nguyên vô cùng quý giá mà thiên nhiên

ban tặng cho con người Dat đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quantrong của môi trường sống, là địa ban phân bố dân cư, xây dựng các công trình kinh

tế, văn hóa, an ninh, quốc phòng Như vậy, đất đai là điều kiện chung nhất đối với mọi quá trình sản xuất và hoạt động của con người Nói cách khác, không có đất sẽ

không có sản xuất cũng như không có sự tồn tại của chính con người Đề tìm hiểu

kỹ về đất đai đối với các lĩnh vực khác nhau chúng ta cần nghiên cứu các quan điểm

về đất đai

Về mặt thuật ngữ khoa học, từ “đất? và “đất đai” có sự khác biệt “Đất” trongtiếng Anh là “soil”, là thuật ngữ chung chỉ các vật chất nằm trên bề mặt trái đất,mang ý nghĩa là thổ nhưỡng, bao hàm các tính chất vật lý, hoá học, sinh học trongđất và phục vụ như là môi trường sinh sống của các dạng sự sống trên trái đất Còn

“đất đai” tương đương với từ “land” trong tiếng Anh, là khoảng không gian cho các

hoạt động của con người được thể hiện ở nhiều dạng sử dụng đất khác nhau, ở đây

có thé được hiểu là lãnh thé

Dat đai là một tổng thé vật chất gồm cả sự kết hợp giữa địa hình và không gian tựnhiên của thực thê vật chất đó Một vạt (thửa) đất là một diện tích cụ thể của bề mặtTrái đất

- Về mặt kinh tế: Đất đai được xem như nguồn của cải chủ yếu của một quốc gia.Đất đai không chỉ là tài nguyên mà còn là tài sản Đất đai hình thành do hoạt độngkhai thác nhiều lần của con người, nó không chỉ đơn thuần là sản phẩm tự nhiên -vật chat dat đai, mà là tiền vốn dưới hình thức dat đai do lao động của con người đãđầu tư vào đất, đó chính là thứ tài sản vô hình và hữu hình Như vậy, đất và sảnpham của nó có giá trị kinh tế khi nó được chuyên đổi thành hàng hóa hoặc dịch vu

có giá trị sử dụng và mong muôn được người tiêu dùng trả giá.

-Về mặt địa lý và môi trường: Khi quản lý đất đai đòi hỏi chúng ta phải xem xéttính chất đa dạng của đất đai và sự kết hợp của các tính chất đó trên một vùng cụthể Mỗi mảnh đất có vị trí duy nhất trên trái đất và đây là yếu tố rất quan trọng bởi

vì tính chất vật lý và vị trí của mảnh đất có ảnh hưởng to lớn đến việc sử dụng đất.Đất đai cũng bị ảnh hưởng bởi các quá trình vật lý, hóa học, sinh học, kinh tế, xãhội và những quá trình này ảnh hưởng đến tính chất sử dụng đất Một mảnh đất cóthê được sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau như nông nghiệp, công nghiệp,thương mại, ở, tạo cảnh quan Quyết định sử dụng đất có thé bị ảnh hưởng bởi thời

tiết, khí hậu, việc phân bố các nguồn lực tự nhiên, dân SỐ, ngành nghề, xu hướng

kinh tế, kỹ thuật, văn hóa Như vậy trên quan điểm địa lý đất đai được coi là nguồn

lực tự nhiên và các đặc điểm vật lý của đất Vi trí của nó quyết định đến việc sử

dụng đất

- Về mặt xã hội: Ngày nay mọi người đều quan tâm đến đất được sử dụng nhưthế nào, các quyền và lợi ích liên quan đến đất được phân phối ra sao Khi quỹ đấtđai của mỗi quốc gia là có hạn, nhu cầu sử dụng đất cho các mục đích khác nhau

ngày càng gia tăng đã gây sức ép đến quá trình phân phối sử dụng đất và đất ngày

càng được sử dụng hiệu quả Trong xã hội luôn tồn tại những mâu thuẫn giữa cácnhóm quan điểm như việc coi đất đai là cảnh đẹp và có chức năng môi trường và

đất đai là hàng hóa, nhưng đến nay vẫn chưa có giải pháp rõ ràng dé giải quyết các

mâu thuẫn này Cả hai quan điểm này đều được pháp luật ủng hộ Pháp luật và hoạtđộng của các cơ quan quản lý Nhà nước đều phục vụ cho lợi ích công cộng Do vậy,

vì lợi ích công cộng mà nhà nước có thê đặt ra những hạn chế về xây dựng, về phânvùng quy hoạch, về phát triển và kiểm soát sử dụng đất đai Thông qua quy hoạch

sử dụng đất, các quy định về quản lý, sử dụng và bảo vệ đất đai được các cơ quanquản lý nhà nước đưa ra và kiểm soát quá trình sử dụng đất của các đối tượng trong

xã hội.

- Về mặt pháp luật: Sử dụng đất đai xuất phát từ yêu cầu xã hội có tổ chức Ở tất

cả các nước nơi mà quyền sở hữu đất đai và thị trường đất đai không phải là thị

trường tự do thì nhà nước phải là người quyết định việc sử dụng đất Trong nền kinh

tế thị trường sử dụng đất đai được quy định trong khuôn khổ pháp luật của mỗinước Các thiết chế văn hóa, xã hội, chính trị, kinh tế, quản lý của một quốc giađược phản ánh trong hệ thống pháp luật của quốc gia đó Những nhà chuyên môn vềpháp luật ít quan tâm đến các tính chất vật lý của đất mà họ đặc biệt quan tâm đến

những quyên và nghĩa vụ liên quan đến các lợi ích khác nhau trong đất Do đó vềmặt pháp luật đất đai không chỉ là bề mặt mà cảtrong lòng đất và cả không gian bêntrên mặt đất và tat cả mọi thứ gắn với đất du đó là sản phẩm tự nhiên hay nhân tạo.

Như vậy, đối với những luật gia, đất đai là một khoảng không gian trải dài vô tận

từ trung tâm trái đất tới vô cực trên bầu trời và liên quan đến nó là một loạt cácquyền lợi khác nhau quyết định những hoạt động gì có thể thực hiện được với đất

Tuy nhiên, ở những quốc gia thừa nhận quyền sở hữu tư nhân về đất đai thìquyền này cũng bị hạn chế Nhiều nước quy định nhà nước có toàn quyền sở hữutrên không phận quốc gia, việc sử dung đất của tư nhân không được làm tồn hại đến

quyên, lợi ích của những người khác và phải sử dung hợp lý Như vậy, pháp luật

quy định việc sử dụng, phát triển đất và cho phép người sử dụng đất có các quyềnnhất định Theo Hiến pháp 2013 đã chỉ rõ: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyênkhoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tàisản do Nhà nước dau tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nướcđại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”

Đồng thời, nhấn mạnh đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lựcquan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật Khái niệm đất đai cũngđược cụ thê hóa trong Luật đất đai 2013 “Thửa đất là phần diện tích đất được giới

hạn bởi ranh giới xác định trên thực địa hoặc được mô tả trên hồ sơ”.

Trên quan điêm của quản lý nhà nước, có thê định nghĩa về đât đai như sau:

“Đất đai là một vùng đất có ranh giới, vị trí, diện tích cụ thể và có các thuộc tínhảnh hưởng tới việc sử dụng đất trong hiện tại và tương lai của loài người, liên quan

đến các quyền lợi khác nhau trong việc quyết định những gì có thé thực hiện được

với dat”

+ Khái niệm tài sản gắn liền với đất

Tài sản gắn liền với đất có thể hiểu là những tài sản vật chất không thê tách rời

với một thửa đất cụ thé, ví dụ như các công trình xây dựng như nhà ở, tòa nhà caotầng, cầu đường và các công trình khác được xây trên mảnh đất đó Các tài sản này

được coi là gắn liền với đất vì chúng không thé di chuyên hoặc tách rời một cách dé

dàng Theo pháp luật Việt Nam, tài sản gắn liền với đất còn bao gồm các quyền sử

dụng dat, quyên sở hữu và quyên sử dụng tài sản khác có liên quan đên dat Tai san

này thường được xem là cơ sở hạ tầng cho các hoạt động kinh doanh, giao thôngvận tải, công nghiệp và phục vụ dân cư Việc quản lý và sử dụng tài sản gan liền vớiđất cần tuân thủ các quy định của pháp luật dé đảm bảo an toàn và bền vững cho

môi trường và con người.

Đúng với ý nghĩa của tài sản gắn liền với đất, các loại tài sản này thường có vốnđầu tư lớn và có giá trị cao Việc quản lý và sử dụng tài sản này là một trong những

van dé quan trọng nhất đôi với Chính phủ và các doanh nghiệp Việc sở hữu các tài

sản gắn liền với đất thường đòi hỏi các quy trình pháp lý và thủ tục phức tạp dé dambảo tính chính xác và tránh các tranh chấp pháp lý trong tương lai Việc quản lý tàisản gan liền với đất đòi hỏi các kỹ thuật và kiến thức chuyên môn về quản lý tài sản,bao gồm quá trình phân tích đầu tư, quản lý rủi ro, đánh giá giá trị tài sản, lập kế

hoạch và thực hiện các hoạt động bảo trì và sửa chữa Ngoài ra, việc quản lý tài sản

gan liền với đất cũng đòi hỏi sự phối hợp và tương tác giữa các đơn vị và cơ quanquản lý, dé dam bảo các hoạt động được thực hiện một cách hiệu quả và bền vững

*Đặc điểm của tài sản gắn liên với đất:

- Không thé tách rời: tài san gắn liền với đất không thé di chuyên hay tách rời

một cách dé dàng Các tài sản này thường được xây dựng và cố định trực tiếp trênmột thửa dat cu thé và không thé được di chuyén một cách độc lập và riêng rẽ

- Tính liên kết chặt chẽ: tài sản gắn liền với đất có tính liên kết chặt chẽ với mảnhđất mà chúng được xây dựng trên Các tài sản này thường được xem như một phầncủa mảnh đất và không thé tách rời được mảnh đất mà chúng đang gắn liền

- Có giá trị cao: tài sản gắn liền với đất thường có giá trị lớn và đòi hỏi chi phí

đầu tư lớn dé xây dựng và duy trì Do đó, việc quan lý và sử dụng tài sản này cần

phải được thực hiện một cách cân thận và hiệu quả để đảm bảo đầu tư và bền vững

Hiện nay, quy định về tài sản gan liền với đất được dé cập tại một số văn bảnkhác nhau Ví dụ đối với quy định tại Nghị định 21/2021/NĐ-CP hướng dẫn Bộ luậtDân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ Căn cứ theo khoản 4 Điều 3 Nghị định21/2021/NĐ-CP tài sản gắn liền với đất gồm:

“- Nhà ở, công trình xây dựng thuộc dự án đầu tư xây dung nhà ở;

- Nhà ở riêng lẻ theo quy định của Luật Nhà ở;

- Công trình xây dựng khác;

- Cây lâu năm, rừng sản xuất là rừng trồng hoặc vật khác gan liền với đất theo

quy định của pháp luật.

Theo Luật Đất đai 2013, tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quyđịnh khoản 1 Điều 104 bao gồm:

- Nhà ở;

- Công trình xây dựng khác;

- Rừng sản xuất là rừng trồng:

- Cây lâu năm.”

Như vậy, theo quy định của pháp luật Việt Nam, ta thay rằng tài sản gắn liền vớiđất theo Luật Đắt đai 2013 sẽ hẹp hơn so với các văn bản pháp quy khác, đặc biệt làđối với công trình xây dựng khác vì có những công trình không cần thiết phải đượccấp GCN Do đó, ta có thé tổng quát hóa tài sản gắn liền với đất gồm bốn loại đóchính là nhà ở (nhà ở riêng lẻ, nhà ở liền kề, nhà biệt thự, nhà ở độc lap, ); cáccông trình xây dựng khác như trường học, bệnh viện, nhà máy sản xuất, ; rừng sảnxuất là rừng trồng: cây lâu năm và tài sản khác theo quy định của pháp luật

1.1.2 Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

+ Khái niệm quyền sử dụng đất

Dat dai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, không chỉ đơn thuần chỉ là tài sảnthuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước có vai trò quản lí mà còn là tư liệu sản xuất và

là yếu tố vật chất đặc biệt quan trọng của chủ sử dụng đất Đất đai có mặt trong tất

cả các lĩnh vực trọng điêm của một quôc gia, là tư liệu sản xuât của các ngành nông

và lâm nghiệp, là môi trường song va là cơ sở tiễn hành mọi hoạt động kinh doanh

của doanh nghiệp.

Về chế độ sở hữu đất đai của một số nước trên thế giới hiện nay tồn tại hai chế

độ sở hữu đất đai: Đất đai thuộc sở hữu tư nhân như nước Anh, Mỹ, Đức; đất đai

thuộc sở hữu toàn dân như Trung Quốc, Triều Tiên, Việt Nam Ở Việt Nam, chế độ

xác lập quyền sở hữu đối với đất đai được hình thành và phát triển theo tiến trình

lịch sử của dân tộc Trước khi Hiến pháp năm 1980 ra đời, trong hệ thống pháp luậtViệt Nam, chỉ có khái niệm về “quyền sở hữu” Tuy nhiên vào ngày 18/12/1980,Hiến pháp năm 1980 được thông qua, một chế độ sở hữu duy nhất đối với đất đai ởnước ta đã được xác lập, đó là chế độ sở hữu toàn dân Trên cơ sở đó, Luật đất đainăm 1987 được ban hành và “Quyền sử dụng đất” là thuật ngữ pháp lý lần đầu tiênđược ghi nhận trong Luật đất đai năm 1987 và thuật ngữ “Quyền sử dụng đất” tiếptục được sử dụng trong các văn bản quy phạm pháp luật và hiến pháp cho tới nay

“Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùngtrời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tàisản công thuộc sở hữu toàn dân do Nha nước đại diện chủ sở hữu và thống nhấtquản lý” điều 53 Hiến pháp 2013 quy định “Dat dai là tài nguyên đặc biệt của quốcgia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật Tổ chức,

cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất Người

sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theoquy định của luật Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ ” theo điều 54 Hiến

pháp năm 2013.

Xét trong hệ thống pháp luật Việt Nam, mặc dù đã trải qua nhiều lần sửa đổi, bổ

sung hệ thống pháp luật nói chung và pháp luật đất đai, khái niệm về quyền sử dụngđất vẫn chưa được định nghĩa dé có thé sử dụng một cách chuẩn xác Tuy nhiên căn

cứ vào định nghĩa về quyền sử dụng và quyền tài sản theo bộ luật dân sự 2015, ta có

thé hiểu quyền sử dụng dat là quyền tài sản của chủ thé sử dụng dat thể hiện quyền

năng đôi với đât đai có thê ước lượng băng tiên và được lưu thông dân sự.

s+ Khái niệm về quyên sở hữu nha ở và quyên sở hữu tài sản khác

- Quyên sở hữu nhà ở: là quyên được chiêm hữu, sử dụng và định đoạt với tài sản

là nhà ở Đầu tiên, tại Điều 9 Luật Nhà ở 2014 quy định về công nhận quyền sở hữunhà ở của cá nhân, tô chức, hộ gia đình khi có đủ điều kiện, có nhà ở hợp pháp theo

Điều thì được cơ quan nha nước có tham quyền cap Giấy chứng nhận quyền sở hữunhà ở Còn theo Điều 31 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chỉ tiết thi hành Luật

Đất đai 2013, chủ sở hữu nhà ở phải nằm trong diện được sở hữu nhà ở theo quy

định của pháp luật về nhà ở và có giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp về nhà

ở thì được Bộ TN&MT chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

- Quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất: là quyền chiếm hữu, sử dụng và

định đoạt với các tài sản khác như: công trình xây dựng khác, cây lâu năm, rừng sản

xuất là rừng trồng Đối với từng loại tài sản trên thì sẽ có quy định dé được cấp giấy

Chứng nhận theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP, cụ thé:

“+) Đối với chứng nhận quyên sở hữu công trình xây dựng không phải là nhà ở

Chủ sở hữu công trình xây dựng không phải là nhà ở được chứng nhận quyền sởhữu theo quy định tại Điều 32

+) Đối với chứng nhận quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng

Chu sở hữu rừng sản xuat là rừng trông mà von dé trông rừng, tiên đã trả cho việc nhận chuyên nhượng rừng hoặc tiên nộp cho Nhà nước khi được giao rừng có thu tiên không có nguôn gôc từ ngân sách nhà nước và có một trong các giây tờ quy

định tại Điều 33 thì được chứng nhận quyên sở hữu

+) Đối với chứng nhận quyền sở hữu cây lâu năm

Chủ sở hữu cây lâu năm được chứng nhận quyền sở hữu khi có một trong cácgiấy tờ quy định tại Điều 34.”

1.1.3 Đăng ký đất đai, đăng ký biến động

+ Đăng ký đất đai

Khái niệm đăng ký đất đai xuất hiện trên thế giới từ rất sớm, khái niệm này được

nêu ra trong Hệ thống đăng ký bằng khoán (năm 1857) do Robert Richard Torrens

tại Uc, hay còn được biêt dén với cái tên “Hệ thông Torren”.

Đăng ký đất đai là một hoạt động quan trọng trong quản lý đất đai, ghi nhận và

cung cấp thông tin liên quan đến đất đai, bao gồm nhưng không giới hạn thông tin

về quyền đối với đất đai (quyền sở hữu, sử dụng, khai thác và hưởng lợi từ đất), chủthé có quyền và các thuộc tính của đất đai Các thông tin này được đăng ký và lưutrữ theo nhiều cách khác nhau tùy thuộc vào mục đích mà chúng được khai thác, sử

dụng Theo đó, hoạt động đăng ký đất đai cũng có nhiều tên gọi khác nhau, được sửdụng phổ biến trong nhiều tài liệu trên thế giới là hai thuật ngữ “đăng ký đất đai” và

“địa chính” (Đặng Anh Quân, 201 1).

Theo Ủy ban Kinh tế về Châu Âu của Liên Hiệp Quốc (UN-ECE), “Đăng ký đấtđai là một quá trình xác lập và lưu trữ một cách chính thức các quyên lợi đối với đất

đai dưới hình thức hoặc là đăng ký văn tự giao dịch hay đăng ký các loại văn kiện

nào đó có liên quan đến việc chuyên giao quyền sở hữu/ sử dụng đất, hoặc là dướihình thức đăng ký chủ quyền đất Kết quả của quá trình đăng ký được thé hiện trongmột số đăng ký (có thé là hồ sơ giấy tờ hoặc được kỹ thuật số hóa thành hồ sơ điệntử) với những thông tin về chủ sở hữu/sử dụng và chủ quyên, hoặc những thay đôi

vê chủ quyên đôi với những đơn vi dat đai được xác định.”

Theo FAO, thuật ngữ Đăng ký đất đai (Land register) được hiểu: “Hồ sơ chínhthức hoặc danh sách của từng thửa đất, trong đó thé hiện chỉ tiết quyền sở hữu vàquyên liên quan đến từng thửa dat Đăng ký đất đai được sử dụng dé ghi lại các giaodich với các quyền trên Những thay đổi về ranh giới thửa đất cũng được ghi lạitrong đăng ký đất đai.”

Đăng ký đất đai thường được mở cho công chúng dé tìm hiểu chỉ tiết về các thửađất, quyền sở hữu và quyền Hai mục tiêu chính của đăng ký đất đai là bảo vệ quyềnlợi hợp pháp đối với đất đai và giúp các hoạt động mua bán, cho tặng, cho thuê hoặcthế chấp dễ dàng, minh bạch

Ở Việt Nam, đăng ký đất đai (đăng ký lần đầu) là một khái niệm đã được quyđịnh rõ ràng Theo khoản 15, điều 3, Luật đất đai 2013: “Đăng ký đất đai, nhà ở, tàisản khác gan liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sửdụng đất (QSDĐ), quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản

lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính” Còn theo khoản 2, điều 3, Thông

tư 24/2014/TT-BTNMT Quy định về Hồ sơ địa chính: “Đăng ký đất đai, tài sản gắnliền với đất lần đầu (sau đây gọi là đăng ký lần đầu) là việc thực hiện thủ tục lần đầu

để ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản

khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa

chính.”

Đây là hành động bắt buộc, được quy định tại khoản 1, điều 95, Luật đất đai năm

2013: “Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người SDĐ và người được giao đất để

quan ly; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gan liền với đất thực hiện theoyêu cầu của chủ sở hữu”

Các trường hợp phải thực hiện đăng ký lần đầu đó là:

+ Thửa dat được giao, cho thuê sử dụng;

+ Thửa dat đang được sử dụng mà chưa đăng ky;

+ Thửa đất được giao dé quan lý mà chưa đăng ký;

+ Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

+ Đăng ký biến động

Đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với

đất là quy trình chính thức dé cập nhật thông tin về một thửa đất hoặc tài sản gắn

liền với đất khi có sự thay đổi liên quan đến quyền sử dụng đất hoặc chế độ sử dụngcủa thửa đất Quá trình này phải tuân theo các quy định và điều khoản của pháp luật

để đảm bảo tính chính xác, minh bạch và hợp pháp của thông tin được cập nhật

Theo Điều 3 Khoản 3 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, “Đăng ký biến độngquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (gọi tắt là Đăng

ký biến động) là việc thực hiện thủ tục để cập nhật các thông tin đã đăng ký trước

đó trong hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật” Quá trình này bao gồm việcghi nhận các thay đổi về địa lý (diện tích, hình dạng, kích thước) hoặc tình trạng

pháp lý (chuyển mục đích sử dụng, thay đổi thời hạn sử dụng, chuyển quyền sử

dụng đất, chia, tách ) của thửa đất

Trong việc thực hiện đăng ký biến động, cần xác lập một căn cứ pháp lý cho sựthay đối dựa trên quy định của pháp luật Điều này có thé bao gồm việc lập các hợpđồng, tờ khai thé hiện các quyền và quyết định thay đổi (ví dụ: chuyên mục đích sửdụng, gia han sử dụng, chuyên quyền sử dụng dat, đồi tên tổ chức ) Dựa trên căn

cứ pháp lý này, tiến hành chỉnh lý hồ sơ địa chính và cập nhật thông tin liên quan,cũng như có thể thu hồi hoặc chỉnh lý giấy chứng nhận đã được cấp trước đó Việcthực hiện đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắnliền với đất đảm bảo rằng thông tin về tài sản đất đai luôn được cập nhật theo các

quy định của pháp luật, đồng thời tạo điều kiện cho việc quản lý và thực hiện các

giao dịch liên quan đến đất đai một cách minh bạch và hợp pháp

Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp giấy chứng

nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau (Theo Khoản 4 Điều 95 Luật Dat dai

2013):

“+ Người sử dụng dat, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện quyền

chuyên đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụngđất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn băng quyên sử dụng dat, tài sản gắnliền với đất;

+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với dat được phép đôi tên;

+ Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa dat;

+ Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;

+ Chuyền mục đích sử dụng đất;

+ Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;

+ Chuyên từ hình thức Nhà nước cho thuê dat thu tiền thuê đất hàng năm sang

hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước

giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giaođất có thu tiền sử dụng đất”

1.1.4 Công tác đăng ký biến động dat dai, tài sản gắn liền với đất

Công tác đăng ký biến động là quá trình xử lý hồ sơ, thủ tục của người sử dụngđất dé tiến hành chỉnh lý, cập nhật và ghi nhận sự thay đổi về một hoặc một sốthông tin đã đăng ký vào hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật Công tácđăng ký biến động là rất cần thiết trong việc đảm bảo hồ sơ địa chính luôn chính xác

và kịp thời về mặt thông tin Công tác này bị sự chi phối của pháp luật Nhà nước và

lề lối, thái độ làm việc của viên chức trong quá trình làm nhiệm vụ Trong quá trìnhthực hiện nhiệm vụ, các viên chức phải thực hiện đúng chức năng, quyền hạn của

mình dé trực tiếp tham gia thụ lý, giải quyết hồ sơ DKBD của người dân và doanh nghiệp; giúp người sử dụng đất cập nhật được chính xác hiện trạng đất đai và tài sản

trên đất, tránh bị xử phạt vi phạm hành chính vì độ chậm trễ trong quá trình thông

báo và nộp hô sơ lên cơ quan có thâm quyên.

Do đó, việc hoàn thành tốt công tác ĐKBĐ phụ thuộc phần nhiều vào ý thức tự

giác của những cá nhân, doanh nghiệp sử dụng đất và tác phong làm việc của viênchức trong thi hành nhiệm vụ Thực hiện được tốt công tác ĐKBĐ đất đai giúp cho

hồ sơ địa chính của địa phương nói riêng và cơ sở dữ liệu cũng như hệ thống thông

tin đất đai nói chung bảo đảm được độ minh bạch, chính xác và kịp thời

1.2 Mục đích, vai trò và đặc điểm của công tác đăng ký biến động

1.2.1 Mục đích

Mục đích chính của công tác đăng ký biến động quyên sử dụng đất, quyền sở hữu

nhà ở và tài sản gắn liền với đất là cập nhật và duy trì thông tin chính xác về cácthay đối liên quan đến quyền sử dụng dat, chế độ sử dụng, và tình trạng pháp lý của

thửa đất trong hệ thống quản lý đất đai của một quốc gia Công tác này có nhiều

mục đích cụ thê, bao gôm:

Thứ nhất, ĐKBĐ nhằm phục vụ quá trình hoàn thiện hệ thong thông tin đất daichính xác Xây dựng thành công hệ thống đăng ký đất dai và hệ thống cung cấpthông tin bất động sản trên cơ sở ứng dụng công nghệ thông tin có ý nghĩa vô cùngquan trọng trong việc giảm bớt thủ tục hành chính; công khai quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu tài sản Thông qua DKBD việc cập nhật, chỉnh lý các thông tin biến

động của thửa đất được thực hiện Hệ thống thông tin về tình trạng pháp lý của thửa

đất cần có tính thống nhất, đồng bộ nên cần được cập nhật thường xuyên, liên tục và

được lưu giữ đầy đủ

Thứ hai, ĐKBĐ nhằm giúp Nhà nước quản lý quỹ dat và các hoạt động giao dich

đất đai một cách chặt chẽ Việc đăng ký bién động quyền sử dụng đất, quyền sởhữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất nhằm giúp Nhà nước quản lý quỹ đất một cáchhiệu quả và kiểm soát các hoạt động giao dịch đất đai Việc đăng ký biến độngquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trong xã hội dangphát triển hiện nay có vai trò quan trọng Điều này giúp Nhà nước quản lý quỹ đất

và các giao dịch đất đai một cách chặt chẽ Thông qua việc cung cấp thông tin minhbạch về quyền sở hữu và tình trạng sử dụng đất đai, việc đăng ký này ngăn chặngian lận, tranh chấp, tạo môi trường tin cậy cho đầu tư và hỗ trợ quy hoạch đô thị.Đây là bước tiễn quan trọng trong việc đảm bảo quản lý hiệu quả của tài sản quốc

gia - dat đai, trong bối cảnh xã hội ngày càng phát triển

Thứ ba, ĐKBĐ nhằm xác nhận việc NSDĐ thực hiện nghĩa vụ cũng như sử dụng

các quyên hợp pháp cua mình Việc đăng ký bién động quyền sử dụng đất, quyền sở

hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất là bắt buộc khi có sự thay đổi liên quan đến đấtđai đối với mọi đối tượng sử dụng đất, và do đó, thực hiện việc đăng ký biến độngquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trở thành nghĩa vụ

của người sử dụng đât.

Quá trình đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sảngắn liền với đất là cách để ghi nhận rõ ràng việc người sử dụng đất thực hiện cácquyền và nghĩa vụ liên quan đến mảnh đất của họ Điều này bao gồm việc chuyểnnhượng quyền sở hữu, tách thửa, hợp thửa, gia hạn sử dụng đất và các hoạt độngkhác liên quan đến đất đai Việc đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở

hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất tạo ra một bản ghi chính thức và minh bạch về

các hoạt động này, đồng thời đảm bảo rằng người sử dụng đất đang tuân thủ các quyđịnh pháp luật liên quan đến việc quản lý và sử dụng đất đai Như vậy, việc đăng kýbiến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất khôngchỉ xác nhận việc người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ và quyền hợp pháp của họ

mà còn là một phần quan trọng của việc duy trì tính minh bạch và quản lý hiệu quảtrong việc sử dụng tài sản đất đai

1.2.2 Vai trò

Trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai, Đăng ký biến động là một hoạtđộng bắt buộc dé Nhà nước đảm bảo được việc quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất đaitrong phạm vi lãnh thổ; đảm bảo đất đai được sử dụng tiết kiệm, hợp lý, đạt hiệuquả cao và tránh các trường hợp lách luật, trốn thuế làm hao hụt ngân sách Nhà

nước về nguôn thu đât đai.

Không chỉ đảm bảo tính minh bạch trong quản lý, công tác ĐKBĐ đất đai còn làyếu tố quan trọng trong việc tạo lập hệ thống thông tin đất đai, cơ sở dữ liệu đất đaichính xác và đáng tin cậy Trong giai đoạn hiện nay, với sự phát triển CNH-HĐH,mọi thứ đều được máy móc hóa trong đó có cả ngành Địa chính Xây dựng thànhcông hệ thống thông tin đất đai trên cơ sở ứng dụng hiệu quả công nghệ thông tin có

ý nghĩa quan trọng trong việc giảm bớt thủ tục hành chính; giúp thị trường bất độngsản trở nên minh bạch với những thông tin rõ ràng về bất động sản qua đó giúp Nhà

nước quản lý, kiểm soát được thị trường bất động sản và hỗ trợ hạn chế thất thu các

loại thuế liên quan đến đất đai Vì vậy cần thực hiện tốt công tác DKBD

Một khía cạnh quan trọng khác của công tác đăng ký biến động quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất là việc hỗ trợ quy hoạch đô thị vàphát triển bền vững Thông qua việc cung cấp dữ liệu về việc sử dụng và quản lýđất đai trong khu vực, người quan lý đô thị có cơ sở dé xác định hướng phát triểnhợp lý, đảm bảo sự cân đối giữa phát triển kinh tế và bảo vệ môi trường Điều nàyđồng thời góp phần vào việc xây dựng một cộng đồng bền vững và an toàn

Ngoài ra, công tác ĐKBĐ còn góp phần tạo lập kênh thông tin đất đai uy tín giữaNhà nước và nhân dân Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhân dân cóquyền được biết về quyền sử dụng, quyền sở hữu và giá trí pháp lý của thửa đấtmình đang sử dụng Việc Nhà nước tạo lập một kênh thông tin đất đai giúp nhândân có thể tiếp cận thông tin một cách chính xác, nhanh chóng tiết kiệm thời gian và

có thể tham gia vào việc giám sát các hoạt động của NSDĐ, các hoạt động quản lýnhà nước về đất đai cùa các cơ quan Từ đó, giúp dé dàng phát hiện những sai phạm

và hạn chế thiếu sót trong quá trình sử dụng và quản lý đất đai

1.2.3 Đặc điểm

Công tác đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sảngăn liền với đất đóng vai trò quan trọng trong việc quản lý và điều hành tài sản quý

báu của một quốc gia - đất đai Đặc điểm của công tác này là một hệ thống phức

tạp, bao gồm các quy trình, quy định và quyên trách nhiệm của các bên liên quan.Dưới đây là một số đặc điểm quan trọng của công tác đăng ký biến động quyền sử

dụng đât, quyên sở hữu nhà ở và tài sản găn liên với đât:

Thứ nhất, việc đăng ký biến động quyền sử dung đất, quyền sở hữu nhà ở và tàisản gắn liền với đất mang tính bắt buộc và hệ thống pháp luật Đăng ký biến độngquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất là một yêu cầu bắtbuộc đối với những người sử dụng đất đai khi có sự thay đổi về quyền sử dụng và

sở hữu Co sở pháp luật liên quan đến việc đăng ký biến động quyên sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất dam bao tính minh bach, công bằng

và bảo vệ quyên lợi của tât cả các bên tham gia.

Thứ hai, đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sảngan liền với đất được tiến hành dựa trên cơ sở đăng ký lần đầu Quy định này thé

hiện tam quan trọng của việc duy trì và cập nhật thông tin về đất dai theo thời gian.Luật Đất đai 2013 đã quy định rõ ràng rằng đăng ký biến động chỉ được thực hiệntrong các trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đã cóđăng ký trước đó và có thay đổi về nội dung như chuyền mục đích, chuyển nhượng,thừa kế Điều này đảm bảo tính chính xác và đáng tin cậy của thông tin ghi nhận

Thứ ba, đăng ký biến động quyên sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn

liền với đất là một nội dung mang tính đặc thù của quản lý nhà nước về đất đai.

Đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền vớiđất không chỉ là một thủ tục hành chính đơn thuần mà còn mang tính đặc thù vàquản lý nhà nước về đất đai Đối với người sử dụng đất, việc thực hiện đăng ký biếnđộng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất không chỉđơn thuần là việc ghi nhận các biến đổi liên quan đến quyền sở hữu và sử dụng đất.Đây là một phần của mối quan hệ pháp lý giữa người sử dụng đất và Nhà nước,nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho người sử dụng đất Đồng thời, đăng

ký biến động cũng là một yếu tố quan trọng trong hoạt động quản lý của bộ máynhà nước, giúp tạo ra một hệ thống thông tin đầy đủ và minh bạch về tài sản đất đai

của quôc ø1a.

Thứ tư, đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắnliền với đất mang tính đa dang của biến động Công tác đăng ký biến động quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất áp dụng cho nhiều loại biếnđộng khác nhau, từ việc chuyển quyền sử dụng, chuyển nhượng, tách thửa, hợpthửa, cho thuê, cho thuê lại đến các hoạt động liên quan đến quyền sử dụng và sởhữu đất Điều này tạo ra sự đa dạng và phức tạp trong quy trình đăng ký

Thứ năm, công tác đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở vàtài sản gắn liền với đất có sự liên kết với các lĩnh vực khác Công tác đăng ký biến

động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất liên kết chặt

chẽ với nhiều lĩnh vực khác nhau như lĩnh vực pháp lý, quản lý đô thị, quy hoạchđất đai, tài chính và thuế Thông tin đăng ký đất đai cung cấp cơ sở cho việc thực

hiện các quy định và chính sách liên quan đến những lĩnh vực này

Thứ sáu, công tác đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở vàtài sản gan liền với đất được tiễn hành thường xuyên và song song tổn tại với quátrình sử dụng đất Công tác đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản gắn liền với đất không chỉ là một công việc đơn lẻ mà còn là một quá

trình thường xuyên và liên tục, ton tại song song với quá trình sử dụng đất Thông

tin về tình trạng và lịch sử pháp lý của đất đai được lưu giữ và quản lý thông qua hệ

thong hồ sơ địa chính của Nhà nước Điều này giúp cơ quan quản lý quỹ đất và thị

trường bất động sản thực hiện việc quản lý một cách chặt chẽ hơn, từ đó đảm bảo

tính minh bạch và đáng tin cậy Việc đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất thường xuyên cùng với quá trình sử dụng

đất giúp ngăn ngừa thông tin sai lệch, tạo điều kiện thuận lợi cho quản lý tài sảnquốc gia và thị trường bat động sản

1.3 Nội dung công tác đăng ký biến động dat dai, tài sản gắn liền với đất

1.3.1 Mô hình, tổ chức nhân sự thực hiện công tác đăng ký biến động

Chi nhánh văn phòng đăng ký đất dai tại các quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc

tỉnh là đơn vi sự nghiệp công lập trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường, chịu sự

giám sát của VPĐK đất đai có chức năng thực hiện đăng ký đất đai, nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất; tổ chức lập, cập nhật, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, sốmục kê đất đai và cơ sở dữ liệu đất đai; thống kê đất đai tại địa phương: là đơn vihạch toán phụ thuộc,có tư cách pháp nhân, có con dấu riêng; được Nhà nước bố trívăn phòng, trang thiết bị làm việc và mở tài khoản theo quy định của pháp luật

Chi nhánh có Giám đốc, không quá 02 Phó Giám đốc và các bộ phận chuyên

môn Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định số lượng Chi nhánh Văn phòng đăng ký

Bộ phận Tiếp nhận và Bộ phận Đăng ký và Bộ phận Kỹ thuật Bộ phận Thông tin —

tra kết quả Cấp giấy chứng nhận nghiệp vụ Lưu trữ

(Nguồn: Sinh viên tu tổng hợp)

Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường quy định chức năng, nhiệm vụ, quyềnhạn và cơ cấu tô chức của VPĐKĐĐ và các Chi nhánh trực thuộc VPĐKĐĐ; thực

hiện bổ nhiệm, miễn nhiệm Trưởng phòng, Phó Trưởng phòng và Giám đốc, Phó

Giám đốc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật vàphân cấp quản lý cán bộ của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, phù hợp với tiêu chuẩn chức

danh theo quy định.

Biên chê, sô lượng người làm việc của Chi nhánh VPĐK dat đai được giao trên

cơ sở dé án vi trí việc làm gan với chức năng, nhiệm vụ, phạm vi hoạt động và nam

trong tổng biên chế, số lượng người làm việc của tỉnh phê duyệt

Nhân sự thực hiện công tác ĐKBĐ là sự phối hợp của ba phòng ban chính đó là

phòng đăng ký và cấp GCN, phòng thông tin - lưu trữ và phòng kỹ thuật địa chính;việc tham gia của các phòng ban giúp đây nhanh tiến độ hoàn thành hồ sơ người sử

dụng đất yêu cầu.

1.3.2 Quy trình đăng ký biến động đất đai và tài sản gắn liền với đất

1.3.2.1 Tổ chức thực hiện công tác đăng ký biến động

Công tác đăng ký biến động đất đai tại Việt Nam được phân cấp và thực hiệnthông qua một hệ thống cơ quan và tổ chức chính quyền cấp trung ương và địaphương Dưới đây là phân cấp tổ chức thực hiện công tác ĐKBĐ:

1, Cơ quan cấp trung ương: Bộ Tài nguyên và Môi trường: Là cơ quan chịu trách

nhiệm tô chức, quản lý và hướng dẫn việc đăng ký biến động đất đai trên toàn quốc.

BTNMT đưa ra các quy định, chính sách, và hướng dẫn liên quan đến đất đai

2, Cơ quan cấp tinh/thanh phố trực thuộc trung ương: Sở Tài nguyên và Môitrường (Sở TNMT) là cơ quan chịu trách nhiệm thực hiện công tác đăng ký đất đaitại cấp tinh/thanh phố Sở TNMT cụ thé hóa các quy định của BTNMT và quản lýđăng ký đất đai ở cấp địa phương

3, Cơ quan cấp huyện/quận: Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện/quận cơquan này thường có nhiệm vụ thực hiện công tác đăng ký đất đai tại cấp

huyện/quận, giám sát việc thực hiện các thủ tục đăng ký và kiểm tra sự tuân thủ các

quy định.

4, Văn phòng đăng ký đất đai cơ sở: Có chức năng thực hiện đăng ký đất đai vàtài sản gắn liền với đất được Nhà nước giao quản lý, đăng ký quyền sử dụng dat,

quyén sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; xây dựng, quản lý, cập nhật, dođạc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai; thống kê, kiểm kêđất đai; cung cấp thông tin đất đai theo quy định cho các tổ chức, cá nhân có nhucầu và thực hiện các dịch vụ khác trên cơ sở chức năng, nhiệm vụ phù hợp với năng

lực theo quy định của pháp luật

5, Chỉ nhánh văn phòng đăng ký đất dai: thực hiện việc đăng ký đất được Nhànước giao quản lý, đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khácgan liền với đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam

định cư ở nước ngoài, mua nhà ở găn liên với quyên sử dụng đât ở.

Quá trình đăng ký biến động đất đai đòi hỏi sự phối hợp giữa các cấp chính

quyền và cơ quan liên quan để đảm bảo tính chính xác, minh bạch và công bằngtrong việc quản lý đất đai và sở hữu đất đai

1.3.2.2 Đối tượng thực hiện đăng ký biến động

Đối tượng thực hiện ĐKBĐ chính là người chịu trách nhiệm trước Nha nước đối

với việc sử dụng đất theo quy định tại Điều 7 Luật Đất đai 2013, bao gồm:

- Người đứng dau của tô chức, tô chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vôn đâu tư nước ngoài đôi với việc sử dụng đât của tô chức mình.

- Chủ tịch Ủy ban nhân dân (UBND) xã, phường, thị tran đối với việc sử dụng

đất nông nghiệp vào mục đích công ích; đất phi nông nghiệp đã giao cho UBND xã,phường, thị tran (sau đây gọi chung là UBND cấp xã) dé sử dụng vào mục đích xây

dựng trụ sở UBND, các công trình công cộng phục vụ hoạt động văn hóa, giáo dục,

y tế, thé dục thé thao, vui chơi, giải trí, chợ, nghĩa trang, nghĩa địa và công trình

công cộng khác của địa phương.

- Người đại diện cho cộng đông dân cư là trưởng thôn, làng, âp, bản, buôn, phum, sóc, tô dân phô hoặc người được cộng đông dân cư thỏa thuận cử ra đôi với việc sử dụng dat đã giao, công nhận cho cộng đồng dan cu.

- Người đứng đâu cơ sở tôn giáo đôi với việc sử dụng đât đã giao cho cơ sở tôn

giáo.

- Chủ hộ gia đình đôi với việc sử dụng đât của hộ gia đình.

- Cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đôi với việc sử dụng đât của

mình.

- Người có chung QSDD hoặc người đại diện cho nhóm người có chung QSDD

đối với việc sử dụng đất đó

1.3.2.3 Cơ quan tiếp nhận thủ tục đăng ký biến động

Căn cứ Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và tại khoản 19 Điều 1 Nghị định148/2020/NĐ-CP quy định về nộp hồ sơ và trả kết quả thực hiện thì thủ tục hànhchính về đất đai như sau:

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục đăng ký đất đai, tài sản

khác gắn liền với đất; cấp, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận là Văn phòng đăng ký

đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai

Đối với nơi chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai Văn phòng đăng kýquyền sử dụng đất cấp tỉnh tiếp nhận hồ sơ đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, ngườiViệt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án dau tư, tổ chức nước ngoài, cá nhânnước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài Văn phòng đăng ký quyền sửdụng đất cấp huyện hoặc chi nhánh tiếp nhận hồ sơ đối với hộ gia đình, cá nhân,cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắnliền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư có nhu cầu nộp hồ sơ tạiUBND cấp xã thì UBND xã nơi có đất tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả Trường hợpđăng ký biến động đất dai, tài sản gắn liền với đất; cấp đồi, cấp lại Giấy chứng nhận

thì trong thời hạn 03 ngày ké từ ngày nhận đủ hồ sơ, Uy ban nhân dân cấp xã phải

chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất

đai.

Đối với địa phương đã thành lập bộ phận một cửa dé thực hiện việc tiếp nhận hồ

sơ và trả kết quả thực hiện thủ tục hành chính theo quy định của Chính phủ thìVPĐK đất đai hoặc Chi nhánh VPĐK đất đai tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả thông

qua bộ phận một cửa theo Quyết định của UBND tỉnh

1.3.2.4 Giấy tờ, văn tự liên quan đến công tác đăng ký biến động

Một số loại giấy tờ, thủ tục chính liên quan đến công tác đăng ký biến động mà

cá nhân, tổ chức sử dụng đất phải nộp là:

- Don đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/DK;

- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

- Bản sao số hộ khâu đối với trường hợp thay đổi người đại diện là chủ hộ giađình; văn bản thỏa thuận của hộ gia đình được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận đối

với trường hợp thay đôi người đại diện là thành viên khác trong hộ;

- Căn cước công dân của người sử dụng đất có tên trên GCN;

- Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảmnghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nêu có)

* Vi dụ về một bộ hồ sơ đăng ký biến động khi thực hiện thu tục chuyển nhượng,cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyên sử dụng đất, quyền sởhữu tài sản gắn liên với đất

“a) Don đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/DK;

b) Hợp đồng, văn bản về việc chuyên đôi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,

thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; góp vốn

băng quyên sử dung dat, quyên sở hữu tài san gan liên với dat.

Trường hợp người thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền vớiđất là người duy nhất thì phải có đơn đề nghị được đăng ký thừa kế quyền sử dụngđất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của người thừa kế

c) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

d) Văn bản chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chứckinh tế nhận chuyền nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp déthực hiện dự án đầu tư;

đ) Văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất

được chuyên nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn tài sản gan liền với đất đối với

trường hợp chuyền nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn băng tài sản gắn liền vớiđất mà chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất

e) Căn cước công dân và số hộ khâu đối với trường hợp là hộ gia đình, cá nhân

f) Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất dai.” (Theo Thông tư 24/2014 vé

Hồ sơ địa chính; sửa đối, bố sung bởi Thông tu 33/2017)

1.3.3 Các trường hợp và trình tự, thủ tục đăng ký biến động đất đai và tài sản

gắn liền với đất

1.3.3.1 Các trường hợp thực hiện đăng ký biến động

Căn cứ theo Khoản 4 Điều 95 Luật đất đai 2013 các trường hợp đã được cấp

GCN hoặc đã thực hiện DKDD thì thực hiện DKBD đất đai trong trường hợp:

“(1) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyềnchuyền đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụngdat, tài sản gan liền với đất; thé chấp, góp vốn bằng quyên sử dụng dat, tài sản gắnliền với đất;

(2) Người sử dụng đất được phép đổi tên;

(3) Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa dat;

(4) Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;

(5) Thay đổi mục dich sử dụng đất;

(6) Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;

(7) Chuyền từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sanghình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước

giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao

đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này;

(8) Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền vớiđất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản

chung của vợ và chông;

(9) Chia tách quyên sử dụng đât, quyên sở hữu nhà ở và tài sản khác găn liên với

đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chông hoặc của nhóm người sử

dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;

(10) Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đấttheo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thâmquyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thé chấp dé xử lý nợ; quyết định của

cơ quan nhà nước có thâm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo

về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của

cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử

dụng đất phù hợp với pháp luật

(11) Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyên sử dụng hạn chế thửa đất liền kè

(12) Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất.”

Người sử dụng đất nếu có những biến động thông tin về thửa đất như các trườnghợp nêu trên mà đã được cấp GCN hoặc đã đăng ký thì cần phải thực hiện ĐKBĐđầy đủ, đúng thủ tục đến đảm bảo tuân thủ quy định pháp luật và bảo vệ quyền, lợi

ích của mình khi sử dụng đất.

=> Như vậy có thé chia đăng ký biến động đất đai thành ba nhóm chính:

1 Đăng ký biến động đất đai theo mục đích sử dụng: Nhóm nay bao gồm việc

đăng ký sự thay đổi về mục đích sử dụng đất đai; thay đổi thời hạn sử dụngđất; Chuyén từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng nămsang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thứcNhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từthuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này:

2 Đăng ký biến động đất đai theo chủ sở hữu: Nhóm này liên quan đến việc

cập nhật thông tin về sự thay đổi về chủ sở hữu của một mảnh đất Đây có

thê là việc chuyển nhượng đất từ một bên sang bên khác; tặng cho, kế thừađất đai, hoặc chuyền đất cho mục đích công cộng

3 Đăng ký biến động đất đai theo đặc điểm kỹ thuật và hình dạng: Nhóm này

bao gồm việc cập nhật thông tin về diện tích, hình dạng, ranh giới, và các đặcđiểm kỹ thuật của mảnh đất Việc này có thê liên quan đến việc tách thửa đất

để tạo ra nhiều mảnh nhỏ hơn hoặc gộp các mảnh đất lại thành một đơn vịlớn hơn (hợp thửa đất)

Mỗi nhóm này có quy trình và thủ tục đăng ký riêng, và chúng đều có mục tiêukhác nhau nhằm đảm bảo quan ly đất đai hiệu quả, minh bạch và đáp ứng được nhucầu của người dân và doanh nghiệp

1.3.3.2 Trình tự thực hiện công tác đăng ký biến động

Sơ đồ 1.2 Quy trình đăng ký biến động tại Chi nhánh VPĐKĐĐ

Bộ phan mot cia

Q Tiệp nhận và kiêm tra hô

SƠ

Chủ thể đăng ký | pees cau

Q Nộp don đăng ký

theo Mau 09 Chi nhánh VPĐKĐĐ

1 Tiếp nhận và kiểm tra hồ

so

Q Thâm định hồ sơ

C1 Trích do địa chính thửa

đất Lấy phiếu ý kiến cơ quan

Bộ phận tiếp nhận Giám đốc Chi nhánh VPĐKĐĐ

& trả kết quả Chi nhánh VPĐKĐĐ Œ Chinh lý, cập nhật

Q Trao tra GCN gốc L] Ký duyệt vào GCN goc biến động vào hồ

QO Lưu hô sơ sau khi đã hoàn thành sơ địa chính, cơ sở

O Thông báo biến động nghĩa vụ tài chính dữ liệu đất đai

(Nguôn: Sinh viên tự tổng hợp)

Cụ thể công tác thực hiện ĐKBĐ thực hiện theo quy trình sau:

Bước 1: Nộp hồ sơ

Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Chi nhánh VPĐKĐĐ hoặc bộ phận một cửa đối

với những nơi đã thành lập theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp huyện, tỉnh;

— Trường hợp nhận hồ sơ chưa day đủ, chưa hợp lệ thi trong thời gian tối đa 03

ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ

bồ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định

- Trường hợp người sử dung đất có nhu cầu chuyển mục dich sử dụng đất kếthợp với đăng ký biến động về các nội dung của thủ tục này thì thực hiện thủ tục nàyđồng thời với thủ tục chuyên mục đích sử dụng đất

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào Số tiếp nhận hồ sơ và trả kết

quả, trao Phiêu tiép nhận hô sơ va trả két quả cho người nộp hô sơ.

Bước 3: Giải quyết yêu cầu

Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điềukiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:

— Trích đo địa chính thửa đất đối với trường hợp có thay đổi về diện tích thửa

đất, tài sản gắn liền với đất hoặc trường hợp đã cấp Giấy chứng nhận nhưng chưa có

bản đồ địa chính, chưa trích đo địa chính thửa đất;

— Trường hợp đăng ký thay đổi diện tích xây dựng, diện tích sử dụng, tang cao,

kết câu, cấp (hạng) nhà hoặc công trình xây dựng mà không phù hợp với giấy phép

xây dựng hoặc không có giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải xin phép thì

gửi phiếu lấy ý kiến của cơ quan quản lý, cấp phép xây dựng theo quy định củapháp luật về xây dung;

- Gửi thông tin địa chính cho cơ quan thuế dé xác định và thông báo thu nghĩa vụ

tài chính đối với trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định

của pháp luật;

— Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc lập hỗ sơ trình co quan cóthấm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất đối với trường hợp phải cấp lại Giấy chứng nhận theo quyđịnh của Bộ Tài nguyên và Môi trường: thông báo cho người sử dụng đất ký hoặc

ký lại hợp đồng thuê đất với cơ quan tài nguyên và môi trường đối với trường hợp

Bang 1.1 Thời hạn giải quyết đăng ký biến động

` „ Thời hạn STT Loại thủ tục hành chính cv F

giải quyêt

- Trúng dau giá QSDĐ;

- Giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai;

- Xử lý hợp đồng thé chấp, góp vốn bằng QSDD;

- Kê biên bán dau giá QSDD, tài sản gắn liền với đất dé

: thi hành án; Không quá 10

- Chia, tách, hợp nhất, sáp nhập tô chức, chuyền đôi ngày

công ty;

- Thỏa thuận hợp nhất hoặc phân chia QSDĐ, quyền sởhữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, của vợ vàchồng, nhóm người sử dụng dat

4 Xác nhận tiếp tục sử dung đất nông nghiệp của hộ gia Không quá 5

đình, cá nhân khi hết hạn sử dụng đất ngày

5 Đăng ký xác lập hoặc thay đổi, cham dứt quyền sử dụng | Không quá 10

hạn chế thửa đất liền kề ngày

ĐKBĐ do đổi tên người SDD, chủ sở hữu tài sản gắn liền

với đất hoặc thay đồi về hình dạng, kích thước, diện tích, - ;

kuc 2 l \ Không quá 10

6 | sô hiệu, địa chỉ thửa dat hoặc thay đôi hạn chê quyên SDD

hoặc thay đổi về nghĩa vụ tài chính hoặc thay đối về tài sảngan liền với đất so với nội dung đã đăng ký

ngày

- Chuyén từ hình thức thuê dat trả tiền hàng năm sang thuê

đât trả tiên một lân; Không quá 30

7 | - Chuyên từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử ngày

dụng đất sang hình thức thuê đất;

- Chuyên từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất

8 Chuyén đổi, chuyên nhượng, tặng cho, thừa kế, đăng ky Không quá 10

góp von bằng QSDĐ ngày

„ ¬ ko Không quá 3

9 | Xóa đăng ký góp von băng QSDD

ngay

10 Đăng ký thé chap, xóa đăng ký thé chấp, cho thuê, cho Không quá 3

thuê lại QSDĐ ngày

Chuyên QSDD của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và ˆ

\ ; VÀ Không quá 5

11 | chong hoặc ngược lại (chuyên quyên bang văn bản thỏa `

A ngay

thuan)

12 Cấp đổi GCN quyền SDD, GCN quyền sở hữu nhà ở, Giấy | Không quá 7

chứng nhận quyên sở hữu công trình xây dựng ngày

13 Trường hợp cấp đổi đồng loạt cho nhiều người sử dụng đất | Không quá 50

do đo vẽ lại bản đồ ngày

Cấp lại Giấy chứng nhận QSDĐ, Giấy chứng nhận quyền ;

Sai CHẤT Sợ or Aa Không quá 10

14 | sở hữu nhà ở, Giây chứng nhận quyên sở hữu công trình `

R - ngày

xây dựng bị mât

Thủ tục đính chính GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và

is tai san khac gan liền với đất, Giấy chứng nhận QSDD, Không quá 10

GCN quyền sở hữu nhà ở và QSDĐ ở, Giấy chứng nhận

quyền sở hữu nhà Ở, Giấy chứng nhận quyên sở hữu công

trình xây dựng đã cấp

ngày

(Nguôn: Nghị định số 43/2014/NĐ-CP)Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chỉ tiết thi

hành một số điều của Luật Dat dai (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 7 Điều 1 củaNghị định số 10/2023/NĐ-CP ngày 03/4/2023 sửa đổi, bé sung một số điều của các

nghị định hướng dẫn thi hành Luật Dat dai).

- Thời gian thực hiện thủ tục hành chính nêu trên được tính kế từ ngày nhận được

hồ sơ hợp lệ và không tính thời gian trong các trường hợp sau:

+ Không tính các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật;

+ Không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, phường, thị trấn thời gian thực hiện

nghĩa vụ tài chính cua NSDĐ;

+ Không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạmpháp luật, thời gian trưng cầu giám định

- Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ thông báo và hướng dẫn người nộp hồ

sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định

- Có thể đồng thời thực hiện nhiều thủ tục hành chính về đất đai với thời gianthực hiện do UBND cấp tỉnh quy định nhưng không quá tổng thời gian thực hiện

các thủ tục đó theo quy định nêu trên.

1.3.3.3 Các nghĩa vụ tài chính khi thực hiện đăng ký biến động

+ Lệ phí địa chính

*Đối với hộ gia đình, cá nhân

“- Mức thu tối da áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành

phố; nội thành phố hoặc thị xã như sau:

+ Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắnliền với đất: tối đa không quá 50.000 đồng/lần cấp đối với cấp lại (kế cả cấp lại giấy

chứng nhận do hết chỗ xác nhận), cấp đồi, xác nhận bé sung vào giấy chứng nhận

+ Trường hợp giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình, cá nhân chỉ có quyền sửdụng đất (không có nhà và tài sản khác gắn liền với đất) thì áp dụng mức thu tối đa

không quá 20.000 đồng/lần cấp đối với cấp lại (kế cả cấp lại giấy chứng nhận do hết

chô xác nhận), câp đôi, xác nhận bô sung vào giây chứng nhận.

- Chứng nhận đăng ký biến động về dat đai: Không quá 28.000 đồng/1 lần

- Trích lục bản đồ địa chính, văn bản, số liệu hồ sơ địa chính: Không quá 15.000đồng/1 lần

Mức thu áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân tại các khu vực khác: Tối đa không

quá 50% mức thu áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phốtrực thuộc Trung ương; nội thành thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh.”

- Chứng nhận đăng ký biến động về đất đai: Không quá 30.000 đồng/1 lần

- Trích lục bản đồ địa chính, văn bản, số liệu hồ sơ địa chính: Không quá 30.000

đồng/1 lần.”

*Các trường hợp được miễn lệ phí địa chính

“- Miễn nộp lệ phí cấp giấy chứng nhận đối với trường hợp đã được cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sửdụng đất ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận quyền sở hữucông trình xây dựng trước ngày Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 củaChính phủ quy định việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất có hiệu lực thi hành (ngày 10/12/2009) mà có nhucầu cấp đồi giấy chứng nhận

- Miễn lệ phí cấp giấy chứng nhận đối với hộ gia đình, cá nhân ở nông thôn

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung

ương và các phường nội thành thuộc thành phó, thị xã trực thuộc tỉnh được cấp giấychứng nhận ở nông thôn thì không được miễn lệ phí cấp giấy chứng nhận.” (Thông

tự số 02/2014/TT-BTC về phí và lệ phí)