Chuyên đề tốt nghiệp: Nghiên cứu công tác đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện Kim Sơn, tỉnh Ninh Bình

Theo Điều 3 Khoản 3 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, đăng ký biến độngquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất gọi tắt là Đăng ký biến động là việc thực hiện thủ tục d

TRUONG ĐẠI HỌC KINH TE QUOC DANKHOA BAT DONG SAN VA KINH TE TAI NGUYEN

NGHIEN CUU CONG TAC DANG KY BIEN DONG QUYEN SU DUNG

DAT, QUYEN SO HUU NHA O VA TAI SAN GAN LIEN VOI DAT TAI CHI

NHANH VAN PHÒNG ĐĂNG KÝ DAT DAI HUYỆN KIM SON, TINH

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan chuyên đề tốt nghiệp với đề tài: “Nghiên cứu công tác

đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với

đất tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện Kim Sơn, tỉnh Ninh Bình” là

công trình nghiên cứu độc lập của tôi.

Các số liệu sử dụng trong đề tài là trung thực và chưa từng được sử dụng trongnghiên cứu khác; các tham khảo có trích dần nguồn rõ ràng, day đủ; kết quả nghiên

cứu của đê tài không sao chép, đạo nhái của bât kì công trình nghiên cứu nào.

Nêu sai, tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm.

Kim Son, tháng 9 năm 2023

Tác giả

Trần Nguyệt Thu

LỜI CÁM ƠN

Trong suốt thời gian thực tập và thực hiện chuyên đề tốt nghiệp, em đã nhận

được sự giúp đỡ nhiệt tình, chu đáo từ các thầy cô giáo tại Trường Đại học Kinh tếquốc dân và những ý kiến đóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thé dé hoàn

thành khóa luận này.

Đầu tiên, em xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo khoa Bắt động sản

và Kinh tế tài nguyên - Trường Đại học Kinh tế quốc dân đã tạo mọi điều kiện

thuận lợi và nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn em trong suốt quá trình học tập vànghiên cứu khóa luận tốt nghiệp này Đặc biệt em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tớigiảng viên -TS Phạm Lan Hương, giảng viên khoa Quản lý đất đai - Trường Đạihọc Kinh tế quốc dân, là cô giáo trực tiếp hướng dẫn và giúp đỡ tận tình cho emhoàn thành đề án này

Tiếp theo em xin trân trọng cảm ơn, lãnh đạo và các cán bộ thuộc UBND

huyện Kim Sơn, Phòng Tài nguyên và Môi trường, Chi nhánh Văn phòng đăng ký

đất đai huyện Kim Sơn, tỉnh Ninh Bình đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và cung cấpday đủ các thông tin, số liệu, tư liệu bản đồ trong quá thực hiện làm khóa luận của

em.

Do năng lực và thời gian còn hạn chế nên khóa luận tốt nghiệp không thểtránh khỏi những thiếu sót Em rất mong nhận được ý kiến đóng góp của thầy cô vàcác bạn đề khóa luận tốt nghiệp của em được hoàn thiện hơn

Cuối cùng em xin kính chúc các thầy, các cô dồi đào sức khỏe và thành công

trên con đường giảng dạy của mình.

Em xin chân thành cảm ơn!

Tác giả

Trần Nguyệt Thu

MỤC LỤC

LOT CAM 697007 5Š ).).) 2

09809.090.055 3

01009000005 4

.9):8/100/927.9 0012121357 9

098096710005 1

1 Tính cấp thiết của đề tài -¿- 2c k+SE+SE‡ExEEEEEEEEEEEXEE11171711121 11111 cre | 2 Mục tiêu nghiÊn CỨU - G5 2 1319019111 TH HH 2 3 Đối tượng và phạm Vi nghiên cứu - +: + s+S++++EE+£keExerxerxerxerxerxerxees 2 4 Phương pháp nghiên CỨU - - 6 6 1111919 1 0v 0 1 ng ngưng rkp 3 CHUONG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VE CONG TÁC ĐĂNG KY BIEN DONG VOT V1 4

1 Một số khái niệm ChUN o.oeceecceecescecsesssessesssessessecssessessusssessesssessesssessessesssessesseeeee 4 1.1 Khái niệm về đăng ký đất đai -2- 55c St EEEEEEEEEEEEEEEkerkerkerkrrvee 4 1.2 Khái niệm về đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất - -©s+ + EEEEEEEE2111 711111111111 11 1111 11x 5 P90 áo 0 a 6

2.1 Các văn bản do Quốc hội, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ ban hành 6

2.2 Các văn bản thuộc thâm quyền của Bộ, ngành ở Trung ương ban hành 7

3 Mục đích, vai trò của công tác đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở

hữu nhà ở và tài san gan liên với đât - - +2 3+ 3233 Eirsrrrirrrrrrrrerrke 9

3.1 Mục đích của công tác đăng ký biến động quyền sử dung đất, quyền sở hữu

nhà ở và tài sản gan liên với đâẫt - - - <9 vn nh Hư 9

3.2 Vai trò của công tác đăng ký biến động 2- ¿+ x2ze+rxerxerrxee 10

4 Đặc điểm của công tác đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

nhà ở và tài sản gan liên với dat - - +: + S2 111 2 11 1111111111111 re II

5 Nội dung công tác đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản BAN liên VỚI Ổẫ( - G1 111191 91 1 1 1H 1n ng ng Hết 13

5.1 Tổ chức thực hiện công tác đăng ký biến động quyên sử dụng đất, quyền sở

hữu nha ở và tài sản khác gan liên với đât - - ¿55+ se c++xseseeresresrs 13

5.2 Người thực hiện đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

Va tài sản GAN liên VỚI điẫ( -. - c1 9119011191111 111011 1111 g1 ng ng ng ngư 14

5.3 Cơ quan tiếp nhận thủ tục đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở

hữu nhà ở và tài sản gan liên VỚI đât( - - 5 5< 11 + se rey 15

5.4 Trình tự, thủ tục đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khắc gắn liền với đấtt -:- +5 ©k+Ek+EE£EEEEEEEEEEEEEEEEEErkerkerkerkrree l5

Bảng 1.1 Thời hạn giải quyết đăng ký biến động - ¿52552 23

6 Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác đăng ký biến động quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất -2¿ + ©s++cxzscseee 27

6.1 Yếu tố khách quan -¿- ¿22 + +2E++E++EE+£E+£EEEEEEEEEEE+SEEEEErrrkerkerkrervee 27

6.2 Y6u tO ChU ni: Ưg '.'ồ"ồ.-.'®”'- -®5 27

7 Kinh nghiệm về công tác đăng ký biến động quyền sử dung dat, quyền sở hữu

nhà ở và tài sản găn liên với đât ở một sô địa phương và bài học cho huyện Kim

7.1 Công tác đăng ký biến động tại tỉnh Tây Ninh -. -¿ z5: 29

7.2 Công tác đăng ký biến động tại huyện Quỳnh Phụ, thành phố Thái Bình 31

7.3 Bài hoc cho huyện Kim SƠn - óc + 3213331911 ESEEErsrrreerkrrerrxre 31

CHUONG II: THUC TRẠNG CUA CONG TAC ĐĂNG KY BIEN DONGQUYEN SU DUNG DAT, QUYEN SO HUU NHA O VA TAI SAN KHACGAN LIEN VOI DAT TAI CHI NHANH VAN PHONG DANG KÝ DAT DAI

?108498 40.8.0000 33

1 Tình hình quản lý và biến động đất đai trên địa bàn huyện Kim Sơn 33

1.2 Thực trạng biến động dat đai huyện Kim Sơn giai đoạn 2020-2022 39

2 Thực trạng công tác đăng ký biến động quyên sử dụng đất, quyền sở hữu nha ở

và tài sản khác gắn liền với đất tại Chi nhánh VPĐKĐĐ - 42

2.1 Khái quát Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Kim Sơn 42

2.2 Các văn ban áp dụng trong đăng ký biến động quyền sử dụng dat, quyền sởhữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất

đai huyện Kim SƠN c1 TH HH ng rh 46

2.3 Bộ máy quản ly đất đai về hoạt động đăng ký biến động quyên sử dụng dat,

quyên sở hữu nhà ở và tai sản khác gan liên với dat tại huyện Kim Sơn 47

2.4 Trình tự, thủ tục đăng ký biến động tại Chi nhánh VPDKDD huyện Kim

3 Kết quả công tác đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở vàtài sản khác gan liền với đất tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Kim

3.1 Kết quả công tác đăng ký biến động - ¿2-2 52+c++xczzs+rxerrerrxee 58

3.2 Kết quả thực hiện công tác đăng ký biến dONg -¿: s+¿ 61

3.3 Một số tình huống điển hình trong công tác đăng ký biến động quyền sử

GUNG Gat eee dd 64

4 Đánh giá công tác đăng ky bién động quyền sử dụng dat trên địa bàn huyện

Kim Sơn giai đoạn 2020 — 2022 - - 11199919 19 199193911 11g nh ngưng rệt 68

ALL Thanh tive 68

4.2 Hạn chế và nguyên nhân cccccccccssessesssesseessessessscsseeseesuessecsucssecseesuesseeseeesees 69

CHUONG III: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CONG TAC ĐĂNG KÝ BIEN ĐỘNG QUYEN SỨ DỤNG DAT, QUYEN SỞ HỮU NHÀ Ở VA TÀI SAN

GAN LIÊN VỚI DAT TẠI CHI NHÁNH VAN PHONG ĐĂNG KÝ DAT DAI

HUYEN KIM SON c.ccscssssssssscssssssssscsssssssssssssssssssssasscesesesssesececesesesssssssessssasasasaees 73

1 Phuong án quy hoạch sử dung đất của huyện Kim Son tecceceeceeesesesseeseeseeees 73

2 Một số phương hướng hoàn thiện công tác đăng ký biến động đất đai 73

3.1 Giải pháp quản lý -+22222+++++t222221111122222211111E2.221011 ccc.erre 75

3.2 Giải pháp về tô chức và công tác cán bộ làm công tác ĐKBĐ 76

3.3 Giải pháp công nghệ, kỹ thuật - - 6 + 1E 9 ngư 78

3.4 Giải pháp hoàn thiện hệ thống bản đồ địa chính ¿52 2 5252 78

3.5 Nâng cao ý thức pháp luật nhân dân - 5+5 + £++kEsesseessesek 78

3.6 MOt 86 ai) )04 l“ Ả Ô 78

4 Kiến nghị - ¿55t 2 xEE2E1221211271711211 7111121111211 T1 T111 79

0090007755 81TÀI LIEU THAM KHAO 2-2 << s22 ©ss£sseEsEzsesserssersers 82

PHU LUC 922775 £—ậ

DANH MỤC CÁC CHỮ VIET TAT

STT Chữ đầy đủ Chữ viết tắt

1 Ủy ban nhân dân UBND

2 Tài nguyên và Môi trường TN&MT

3 Văn phòng Đăng kí đất đai VPĐKĐĐ

4 Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai CNVPĐKĐĐ

12 Công nghiệp hóa CNH

13 Hiện đại hóa HDH

DANH MỤC SƠ ĐÒ, BANG

Sơ đồ 2.3: Bộ máy thực hiện công tác ĐKBĐ quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Kim Sơn -. ¿5c 5c+xcxecx¿ 48

Sơ đồ 2.4.1: Trình tự các bước giải quyết thủ tục hành chính của huyện 51

Bang 3.1: Biến động diện tích đất theo mục đích sử dung của huyện Kim Son năm

P2090 /0i1)00727/2 39

Bảng 3.1.a: Kết quả tiếp nhận các thủ tục hành chính về dat đai tai CNVPĐKĐĐ

huyện Kim Sơn giai đoạn 2020 — 222 - + 5+ 22+ +3 *+*+*EE+EE+eErereeerrrerrerrserrke 59

Bảng 3.1.b: Kết quả đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở vàtài san gắn liền với đất tai CNVPĐKĐĐ huyện Kim Sơn giai đoạn 2020-2022 59

Biểu đồ 3.1: Cơ cau thủ tục đăng ký biến động tại CNVPĐKĐĐ huyện Kim Sơn

bịt: 09(0:0020/205202200Ẻ077 60

Bảng 3.2.a: Kết quả thực hiện công tác đăng ký biến động tại CNVPĐKĐĐ huyện

Kim Son nam 2020 0 n07 a 61

Bảng 3.2.c: Kết quả thực hiện công tác đăng ký biến động tại CNVPĐKĐĐ huyện

Kim Son nam 2022 010Ẻ018Ẻ8 63

LỜI MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đối với sự phát triển kinh tế - xã hội của Việt Nam hiện nay, đất đai là nguồn

tài nguyên vô cùng quý giá và mang nhiều ý nghĩa quan trọng Bởi ở nước ta chủyếu người dân sống nhờ vào nông nghiệp nên đất dai trở thành một nguồn lực quantrọng không thê thiếu Chính vì vậy, muốn phát huy tác dụng của nguồn lực đất đai,ngoài việc bảo vệ quỹ đất của quốc gia, còn phải quản lý đất đai hợp lý, nâng caohiệu quả sử dụng đất sao cho vừa bảo đảm được lợi ích trước mắt, vừa tạo điều kiện

sử dụng đất hiệu quả lâu dai dé phát triển bền vững đất nước Vậy nên việc hoànthiện chế độ sở hữu, quản lý và sử dụng đất đai luôn được Đảng, Nhà nước và công

dân đặc biệt quan tâm.

Dé đất đai được sử dụng một cách tiết kiệm, hiệu quả và hợp lý, phát huyđược vai trò đặc biệt quan trọng của nó thì Nhà nước cần có một cơ chế công nhận

và bảo hộ quyên tài sản của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đối với đất đai thông quaviệc đăng ký đất đai, đăng ký quyền sử dụng đất Đăng ký đất đai vừa tạo cơ sở

quan trọng cho việc bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất và

những người có liên quan đến thửa đất đó vừa giúp xây dựng hệ thống đăng ký đấtđai Dữ liệu thu được từ hệ thống đăng ký đất đai là nguồn hết sức quan trọng vàchủ yếu cho việc xây dựng hệ thống thông tin đất đai Trong thời đại ngày nay, khi

mà các thông tin đất đai được sử dụng không chỉ cho mục đích thu thuế đất, bảo vệquyền sở hữu dat đai mà còn được sử dụng cho nhiều mục đích đa dạng khác nhauthì nhu cầu thống nhất thông tin đất đai thông qua việc hoàn thiện hệ thống đăng kýđất đai cũng được đặt ra và được nhiều quốc gia quan tâm Một trong những nộidung quan trọng để làm tốt việc quản lý thông tin đất đai chính là công tác đăng ký

biến động và cập nhật hồ sơ địa chính

Thực tế cho thấy, nước ta đang trong quá trình đây mạnh công nghiệp hóahiện đại hóa đất nước Điều này làm cho việc sử dụng cũng như quan hệ đất đai cónhiều biến động do quá trình đô thị hóa và quá trình chuyên đổi cơ cấu kinh tế diễn

ra với tốc độ quá nhanh khiến cho tình hình sử dụng đất đai rất phức tạp và có nhiềubất cập, với nhiều biến động đất đai đến chóng mặt, công tác đăng ký biến động vàcập nhật hồ sơ địa chính vẫn còn rất nhiều trì trệ, công tác quản lý đất đai còn chồng

cao hiệu quả công tác đăng ký biến động và cập nhật hồ sơ địa chính một cách

nhanh chóng, có hiệu quả và phù hợp với quá trình CNH, HĐH là vô cùng cần thiết.

Kim Sơn là huyện ven biển duy nhất ở tỉnh Ninh Bình, đang từng bước

chuyển mình trong giai đoạn đầu của quá trình công nghiệp hóa — hiện đại hóa và

đô thị hóa Song song cùng với quá trình phát triển thì các nhu cầu về đất đai cho

các mục tiêu kinh tế - xã hội đang ngày một gia tăng Trong những năm gần đâycông tác công tác đăng ký biến động và cập nhật hồ sơ địa chính trên địa bàn huyệnđạt được nhiều kết quả đáng ghi nhận Tuy nhiên do nhiều nguyên nhân khác nhau

nên công tác công tác đăng ký biến động và cập nhật hồ sơ địa chính vẫn còn gặp

nhiều khó khăn, vướng mắc, đặc biệt là công công tác đăng ký biến động và cập

nhật hồ sơ địa chính đang và sẽ tiếp tục cần được thực hiện và hoàn thiện trong

những năm tiếp theo Vì vậy nên việc nghiên cứu và đề xuất những giải pháp hoànthiện công tác đăng ký biến động và cập nhật hồ sơ địa chính là vô cùng cần thiết

Xuất phát từ thực tế hiện nay, em xin phép chọn đề tài “Wghiên cứu côngtác đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liềnvới đất tại chỉ nhánh VPĐKĐĐ huyện Kim Sơn `

2 Mục tiêu nghiên cứu

- _ Nghiên cứu cơ sở khoa học về công tác đăng ký biến động quyền sử dụng

đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất;

- _ Đánh giá thực trang đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nha

ở và tài sản gắn liền với đất tại huyện Kim Sơn, tỉnh Ninh Bình;

- Phan tích những thuận lợi, khó khăn và đề xuất một số giải pháp nhằm nâng

cao hiệu quả công tác đăng ký biến động QSDD, nhà ở và tài sản khác ganliền với đất tại huyện Kim Sơn

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

e Đối tượng nghiên cứu

Công tác đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tàisản gắn liền với đất tại Chinh nhánh VPĐKĐĐ huyện Kim Sơn, tỉnh Ninh Bình

e Pham vi nghiên cứu:

- Về không gian: huyện Kim Son, tỉnh Ninh Bình

- Về thời gian: Từ năm 2020 đến hết năm 2022

4 Phương pháp nghiên cứu

a Phương pháp điều tra thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp

Thu thập các tài liệu tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Kim

Sơn, các đơn vị cơ quan chức năng, các phòng ban chuyên môn của huyện Kim Sơn

về tình hình quản lý sử dụng đất và công tác đăng ký biến động quyền sử dụng đắt,quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất

b Phương pháp thống kê, tong hợp và xứ lý số liệu

Căn cứ vào các tài liệu, số liệu đã thu thập được tiến hành thống kê, xử lýcác tài liệu, số liệu đã thu thập được, chọn lọc thông tin cần thiết liên quan đến đềtài từ đó tìm ra mối quan hệ giữa chúng

Tổng hợp các số liệu điều tra thành các bảng cụ thể, thông qua kết quả đãđiều tra thu thập được

c Phương pháp phân tích, đánh giá

Trên cơ sở các số liệu, tài liệu đã thu thập được, tiến hành tổng hợp, phântích, so sánh, đánh giá, nhận xét, tìm ra những thành tựu, những mặt còn tồn tại, hạnchế trong công tác đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tàisản gắn liền với đất, hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại địa phương, từ đó

đề xuất các giải pháp đề giải quyết đạt hiệu quả hơn

d Phương pháp kế thừa

Phương pháp này sử dung và thừa hướng những tài liệu, dit liệu đã có về đềtài nghiên cứu, dựa trên những thông tin có sẵn để xây dựng và phát triển thành các

dữ liệu cần thiết cho khóa luận tốt nghiệp

Đề tài có thừa kế các kết quả thống kê, kiểm kê đất đai; tình hình quản lý và

sử dụng đất đai của những người đi trước đã nghiên cứu, đồng thời bổ sung thêm

những sô liệu, tài liệu mới đê phù hợp với nội dung nghiên cứu.

CHUONG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VE CÔNG TÁC ĐĂNG KY BIEN ĐỘNG QUYEN SỬ DUNG DAT, QUYEN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI

SAN GAN LIEN VỚI DAT

1 Một số khái niệm chung

1.1 Khái niệm về đăng ký dat dai

Theo UN-ECE (Liên Hiệp Quốc ủy ban kinh tế châu Âu) định nghĩa thìĐăng ký đất đai là quá trình xác lập và lưu trữ một cách chính thức các quyền lợiđối với đất đai của chủ sở hữu dưới hình thức là đăng ký văn tự giao dịch hay đăng

ký các loại văn kiện nào đó liên quan tới việc chuyển giao quyền sở hữu/sử dụngđất, hoặc là dưới hình thức đăng ký chủ quyền đất Kết quả của quá trình đăng kýđược thể hiện trong một số đăng ký (có thể là hồ sơ giấy tờ hoặc được kỹ thuật số

hóa thành hồ sơ điện tử) với những thông tin về chủ sở hữu/sử dụng và chủ quyên,

hoặc những thay đổi về chủ quyền đối với những đơn vị dat đai được xác định

Theo Wipikedia định nghĩa, Đăng ký đất đai là một hệ thống trong đó cácvan đề liên quan đến quyền sở hữu hoặc các quyền khác đối với đất đai được ghi lạichính thức (thường là với một cơ quan hoặc bộ phận của chính phủ) để cung cấp

bằng chứng về quyền sở hữu, tạo thuận lợi cho các giao dịch và ngăn chặn việc xử

lý bất hợp pháp Thông tin được ghi lại và bảo vệ được cung cấp bởi đăng ký đất

3 như sau: “ Đăng ký đất dai, nhà ở và tài sản khác gắn liên với đất là việc kê khai

và ghỉ nhận tình trạng pháp lý của quyên sử dụng đất, quyên sở hữu nhà ở và tàisản khác gắn liên với đất, quyền quản lý đất đai đối với một thửa đất vào hồ sơ địa

Như vậy, có thé hiểu Dang ky đất đai thực chat là việc ghi vào hồ sơ địa

chính về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đối với

một thửa đất xác định và cấp GCN đối với thửa đất, tài sản gắn liền với thửa đất đó

nhằm chính thức xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài

sản gắn liền với đất

Về bản chất, ĐKĐĐ là một thủ tục hành chính mang tính chất đặc thù củaquản lý nhà nước về đất đai, quy định bắt buộc đối với mọi người sử dụng đất nhằmthiết lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước và người sử dụng đất, ghi nhận và

cung cấp thông tin liên quan đến đất đai, bao gồm nhưng không giới hạn thông tin

về quyền đối với đất đai (quyền sở hữu, sử dụng, khai thác và hưởng lợi từ đất).Bảo đảm sự an toàn và tạo nền tảng vững chắc cho việc chiếm hữu, hưởng dụng vàđịnh đoạt đất đai; quyền sở hữu và những quyền lợi khác trên một diện tích đất cũngnhư hỗ trợ cho sự năng động của thị trường đất đai

Về hình thức, theo quy định của pháp luật Việt Nam về đất đai, cụ thê tạiĐiều 95, Luật Đất đai 2013: “Việc đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liềnvới đất bao gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động được thực hiện tại tổ chứcđăng ký đất đai trực thuộc trung ương dưới hình thức đăng ký giấy hoặc đăng ký

điện tử và có giá trị pháp lý như nhau”.

1.2 Khái niệm về đăng ký biến động quyền sử dung đất, quyền sở hữu nha ở

và tài sản gắn liền với đất

Đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản ganliền với đất là quy trình chính thức để cập nhật thông tin về một thửa đất hoặc tàisản gắn liền với đất khi có sự thay đổi liên quan đến quyền sử dụng đất hoặc chế độ

sử dụng của thửa đất Quá trình này phải tuân theo các quy định và điều khoản của

pháp luật dé đảm bao tính chính xác, minh bạch và hợp pháp của thông tin được cập

nhật.

Theo Điều 3 Khoản 3 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, đăng ký biến độngquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (gọi tắt là Đăng

ký biến động) là việc thực hiện thủ tục dé cập nhật các thông tin đã đăng ky trước

đó trong hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật Quá trình này bao gồm việcghi nhận các thay đổi về địa lý (diện tích, hình dạng, kích thước) hoặc tình trạng

dụng đất, chia, tách ) của thửa đất.

Trong việc thực hiện đăng ký biến động, cần xác lập một căn cứ pháp lý cho

sự thay đổi dựa trên quy định của pháp luật Điều này có thể bao gồm việc lập cáchợp đồng, tờ khai thể hiện các quyền và quyết định thay đổi (ví dụ: chuyển mục

đích sử dụng, gia hạn sử dụng, chuyên quyền sử dụng đất, đổi tên tổ chức ) Dựa

trên căn cứ pháp lý này, tiến hành chỉnh lý hồ sơ địa chính và cập nhật thông tin liên

quan, cũng như có thê thu hồi hoặc chỉnh lý giấy chứng nhận đã được cấp trước đó.

Việc thực hiện đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở vàtài sản gắn liền với đất đảm bảo rằng thông tin về tài sản đất đai luôn được cập nhậttheo các quy định của pháp luật, đồng thời tạo điều kiện cho việc quản lý và thựchiện các giao dịch liên quan đến đất đai một cách minh bạch và hợp pháp

Như vậy có thể hiểu ngắn gon đăng ký biến động quyền sử dụng dat, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất là quá trình ghi chép và cập nhật thông tin

về sự thay đổi liên quan đến quyền sử dụng dat và chế độ sử dụng của thửa đất, tuântheo quy định của pháp luật dé đảm bao tính chính xác va minh bach trong quản lýtài sản đất đai

2 Cơ sở pháp lý

2.1 Các văn bản do Quốc hội, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ ban hành

Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩaViệt Nam thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2013: Đây là luật co bản quy định vềquản lý, sử dụng và bảo vệ đất đai Luật này chứa các quy định về việc đăng ký biếnđộng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, như quytrình và thủ tục đăng ký, cũng như quyền và trách nhiệm của người sử dụng dat đốivới việc thông báo và cập nhật thông tin biến động đất đai

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chitiết thi hành một số điều của Luật Dat dai năm 2013: Nghị định này quy định chitiết về việc thi hành Luật Dat đai và có thé cụ thé hóa các quy trình và thủ tục đăng

ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất

Nghị định số 44/2014/ NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định vềgiá đất: Mặc dù không trực tiếp liên quan đến đăng ký biến động, việc quy định giáđất cũng có thé ảnh hưởng đến quá trình đăng ký biến động quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, đặc biệt khi biến động đất đai liênquan đến giá trị của tài sản.

Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định vềtiền sử dụng đất: Nghị định này quy định về việc tính tiền sử dụng đất, một khíacạnh cần xem xét khi thực hiện đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữunhà ở và tài sản gắn liền với dat, đặc biệt trong trường hợp thay đổi quyền sử dụng

đât.

Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về

tiền thuê đất

Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về

bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ về sửa đổi, bổ

sung một số nghị định quy định chỉ tiết thi hành Luật đất đai.

Nghị định 10/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị địnhhướng dẫn thi hành luật đất đai

2.2 Các văn bản thuộc thẩm quyền của Bộ, ngành ở Trung ương ban hành

Quyết định số 1085/QD-BTNMT về việc công bố thủ tục hành chính đượcsửa đổi, bố sung, thủ tục hành chính bị bãi bỏ trong lĩnh vực đất đai thuộc phạm vi

chức năng quản lý Nhà nước của BTNMT

Thông tư 02/2023/TT-BTNMT sửa đổi, bổ sung một số điều Thông tư23/2014/TT-BTNMT, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã đưa ra nhiều quy định mới

về đăng ký biến động đất đai trong số đỏ, có hiệu lực từ ngày 20/5/2023

Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên vàMôi trường về GCN; Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tàinguyên và Môi trường về hồ sơ địa chính Hai thông tư này cùng liên quan đến việccấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN) và quản lý hồ sơ địa chính Trongcông tác đăng ký biến động, GCN thường sẽ được cập nhật khi có sự thay đổi về đấtđai Hồ sơ địa chính cũng cần được điều chỉnh dé phản ánh những biến đổi này

Thông tư 76/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều củaNghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền

Thông tư 30/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành

ngày 2/6/2014 Quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụngđất, thu hồi đất

Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/9/2017 của Bộ Tài nguyên vàMôi trường Quy định chi tiết Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 củaChính phủ.

Thông tư số 27/2018/TT-BTNMT thống kê, kiểm kê đất đai, lập bản đồ hiệntrạng sử dụng đất

Thông tư 34/2014/TT-BTNMT quy định về xây dựng, quản lý, khai thác hệ

thống thông tin đất đai do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành

Thông tư 14/2017/TT-BTNMT ngày 20/07/2017 của Bộ trưởng Bộ Tài

nguyên và Môi trường quy định về định mức kinh tế - kỹ thuật đo đạc lập ban đồđịa chính, đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, lập hồ sơ địa chính, cấp giấychứng nhận quyên sử dụng dat, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với dat

Thông tư số 250/2016/TT-BTC ngày 11/11/2016 của Bộ Tài chính; có hiệulực từ ngày 01/01/2017.

Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 của Bộ Tài nguyên và

Môi trường Quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP

Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 29 tháng 9 năm 2017 của Bộ Tài

nguyên và Môi trường; có hiệu lực kể từ ngày 05 tháng 12 năm 2017

3 Mục đích, vai trò của công tác đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất

3.1 Mục đích của công tác đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sởhữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất

* Mục đích của công tác đăng ký biến động quyên sử dụng đất, quyên sở hữu nhà ở

và tài sản gắn lién với đất

Mục đích chính của công tác đăng ký biến động quyên sử dụng đất, quyền sởhữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất là cập nhật và duy trì thông tin chính xác vềcác thay đổi liên quan đến quyền sử dụng đất, chế độ sử dụng, và tình trạng pháp lýcủa thửa đất trong hệ thống quản lý đất đai của một quốc gia Công tác này có nhiều

mục dich cụ thé, bao gồm:

Thứ nhất, PKBD nhằm phục vụ quá trình hoàn thiện hệ thống thông tin đất

đai chính xác Xây dựng thành công hệ thống đăng ký đất đai và hệ thống cung cấpthông tin bất động sản trên cơ sở ứng dụng công nghệ thông tin có ý nghĩa vô cùng

quan trọng trong việc giảm bớt thủ tục hành chính; công khai quyền sử dụng dat,

quyền sở hữu tài sản Thông qua DKBD việc cập nhật, chỉnh lý các thông tin biếnđộng của thửa đất được thực hiện Hệ thống thông tin về tình trạng pháp lý của thửa

đất cần có tính thống nhất, đồng bộ nên cần được cập nhật thường xuyên, liên tục và

được lưu giữ đầy đủ

Thứ hai, ĐKBĐ nhằm giúp Nhà nước quản lý quỹ dat và các hoạt động giao

dịch đất đai một cách chặt chẽ Việc đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất nhằm giúp Nhà nước quản lý quỹ đất mộtcách hiệu quả và kiêm soát các hoạt động giao dịch đất đai Việc đăng ký biến độngquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trong xã hội đangphát triển hiện nay có vai trò quan trọng Điều này giúp Nhà nước quản lý quỹ đất

và các giao dịch đất đai một cách chặt chẽ Thông qua việc cung cấp thông tin minhbạch về quyền sở hữu và tình trạng sử dụng đất đai, việc đăng ký này ngăn chặngian lận, tranh chấp, tạo môi trường tin cậy cho đầu tư và hỗ trợ quy hoạch đô thị.Day là bước tiễn quan trọng trong việc đảm bảo quản lý hiệu quả của tài sản quốc

gia - dat dai, trong bối cảnh xã hội ngày càng phát triển

Thứ ba, ĐKBĐ nhằm xác nhận việc NSDĐ thực hiện nghĩa vụ cũng nhw sử

quyên sở hữu nhà ở và tài sản găn liên với đât là bắt buộc khi có sự thay đôi liên

quan đên đât đai đôi với mọi đôi tượng sử dụng đât, và do đó, thực hiện việc đăng

ký biên động quyên sử dụng đât, quyên sở hữu nhà ở và tài sản găn liên với đât trở

thành nghĩa vụ của người sử dụng dat.

Quá trình đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài

sản gan liền với đất là cách dé ghi nhận rõ ràng việc người sử dụng đất thực hiệncác quyền và nghĩa vụ liên quan đến mảnh đất của họ Điều này bao gồm việcchuyên nhượng quyền sở hữu, tách thửa, hợp thửa, gia hạn sử dụng đất và các hoạt

động khác liên quan đến đất đai Việc đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất tạo ra một bản ghi chính thức và minh bạch

về các hoạt động này, đồng thời đảm bảo rằng người sử dụng đất đang tuân thủ các

quy định pháp luật liên quan đến việc quản lý và sử dụng đất đai Như vậy, việcđăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền vớiđất không chỉ xác nhận việc người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ và quyền hợppháp của họ mà còn là một phần quan trọng của việc duy trì tính minh bạch và quản

lý hiệu quả trong việc sử dụng tài sản đất đai.

3.2 Vai trò của công tác đăng ký biến động

* Vai trò của công tác đăng kỷ biến động

Trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai, Đăng ký biến động là một hoạtđộng bắt buộc dé Nhà nước đảm bảo được việc quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất đaitrong phạm vi lãnh thd; đảm bao đất dai duoc sử dung tiết kiệm, hợp lý, đạt hiệuqua cao và tránh các trường hợp lách luật, trốn thuế làm hao hụt ngân sách Nha

nước về nguôn thu dat dai.

Không chỉ đảm bảo tính minh bạch trong quản lý, công tác ĐKBĐ đất đai còn

là yếu tố quan trọng trong việc tạo lập hệ thống thông tin dat đai, cơ sở dữ liệu dat daichính xác và đáng tin cậy Trong giai đoạn hiện nay, với sự phát triển CNH-HĐH,

mọi thứ đều được máy móc hóa trong đó có cả ngành Địa chính Xây dựng thành

công hệ thống thông tin đất đai trên cơ sở ứng dụng hiệu quả công nghệ thông tin có

ý nghĩa quan trọng trong việc giảm bớt thủ tục hành chính; giúp thị trường bất động

sản trở nên minh bạch với những thông tin rõ ràng về bất động sản qua đó giúp Nhà

nước quản lý, kiểm soát được thị trường bat động san va hỗ trợ hạn chế thất thu các

loại thuế liên quan đến đất đai Vì vậy cần thực hiện tốt công tác DKBD

Một khía cạnh quan trọng khác của công tác đăng ký biến động quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất là việc hỗ trợ quy hoạch đôthị và phát triển bền vững Thông qua việc cung cấp dữ liệu về việc sử dụng và

quản lý đất đai trong khu vực, người quản lý đô thị có cơ sở dé xác định hướng phát

triển hợp lý, đảm bảo sự cân đối giữa phát triển kinh tế và bảo vệ môi trường Điều

này đông thời góp phân vào việc xây dựng một cộng đông bên vững và an toàn.

Ngoài ra, công tác ĐKBĐ còn góp phần tạo lập kênh thông tin đất đai uy tíngiữa Nhà nước và nhân dân Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhân dân

có quyền được biết về quyền sử dụng, quyền sở hữu và giá trí pháp lý của thửa đất

mình đang sử dụng Việc Nhà nước tạo lập một kênh thông tin đất đai giúp nhân

dân có thể tiếp cận thông tin một cách chính xác, nhanh chóng tiết kiệm thời gian và

có thé tham gia vào việc giám sát các hoạt động của NSDĐ, các hoạt động quan lýnhà nước về đất đai của các cơ quan Từ đó, giúp dễ dàng phát hiện những sai phạm

và hạn chế thiếu sót trong quá trình sử dụng và quản lý đất đai

4 Đặc điểm của công tác đăng ký biến động quyền sử dung dat, quyền sở hữu

nhà ở và tài sản gắn liền với đất

Công tác đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tàisản gắn liền với đất đóng vai trò quan trọng trong việc quản lý và điều hành tài sảnquý báu của một quốc gia - đất đai Đặc điểm của công tác này là một hệ thốngphức tạp, bao gồm các quy trình, quy định và quyền trách nhiệm của các bên liênquan Dưới đây là một số đặc điểm quan trọng của công tác đăng ký biến động

quyên sử dụng đât, quyên sở hữu nhà ở và tài sản găn liên với đât:

Thứ nhất, việc đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và

tài sản gắn liền với đất mang tính bắt buộc và hệ thống pháp luật Đăng ký biếnđộng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất là một yêucầu bắt buộc đối với những người sử dụng đất đai khi có sự thay đổi về quyền sửdụng và sở hữu Cơ sở pháp luật liên quan đến việc đăng ký biến động quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đảm bảo tính minh bạch,

công bang và bảo vệ quyên lợi cua tat cả các bên tham gia.

Thứ hai, đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tàisản gắn liền với đất được tiến hành dựa trên cơ sở đăng kí lần đầu Quy định này thể

Luật Đất đai 2013 đã quy định rõ ràng rằng đăng ký biến động chỉ được thực hiệntrong các trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đã cóđăng ký trước đó và có thay đổi về nội dung như chuyền mục đích, chuyển nhượng,

thừa kế Điều này đảm bảo tính chính xác và đáng tin cậy của thông tin ghi nhận.

Thứ ba, đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài san

gắn liền với đất là một nội dung mang tính đặc thù của quản lý nhà nước về đất đai.Đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền vớiđất không chỉ là một thủ tục hành chính đơn thuần mà còn mang tính đặc thù và

quản lý nhà nước về đất đai Đối với người sử dụng đất, việc thực hiện đăng ký biến

động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất không chỉđơn thuần là việc ghi nhận các biến đổi liên quan đến quyền sở hữu và sử dụng đất.Đây là một phần của mối quan hệ pháp lý giữa người sử dụng đất và Nhà nước,nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho người sử dụng đất Đồng thời, đăng

ký biến động cũng là một yếu tố quan trọng trong hoạt động quản lý của bộ máynhà nước, giúp tạo ra một hệ thống thông tin đầy đủ và minh bạch về tài sản đất đai

của quôc gia.

Thứ tư, đăng ký biến động quyền sử dụng dat, quyền sở hữu nhà ở và tài sảngan liền với đất mang tính da dạng của biến động Công tac đăng ký biến độngquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất áp dụng chonhiều loại biến động khác nhau, từ việc chuyên quyền sử dụng, chuyên nhượng,tách thửa, hợp thửa, cho thuê, cho thuê lại đến các hoạt động liên quan đến quyền

sử dụng và sở hữu đất Điều này tạo ra sự đa dạng và phức tạp trong quy trình đăngký.

Thứ năm, công tác đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản gắn liền với đất có sự liên kết với các lĩnh vực khác Công tác đăng kýbiến động quyền sử dụng dat, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất liên kếtchặt chẽ với nhiều lĩnh vực khác nhau như lĩnh vực pháp lý, quản lý đô thị, quyhoạch đất đai, tài chính và thuế Thông tin đăng ký đất đai cung cấp cơ sở cho việc

thực hiện các quy định và chính sách liên quan đến những lĩnh vực này.

Thứ sáu, công tác đăng ký biên động quyên sử dụng đât, quyên sở hữu nhà ở

và tài sản găn liên với đât được tiên hành thường xuyên và song song tôn tại với quá

trình sử dụng đất Công tác đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản gắn liền với đất không chỉ là một công việc đơn lẻ mà còn là một quá

trình thường xuyên và liên tục, tồn tại song song với quá trình sử dụng đất Thông

tin về tình trạng và lịch sử pháp lý của đất đai được lưu giữ và quản lý thông qua hệ

thống hồ sơ địa chính của Nhà nước Điều này giúp cơ quan quản lý quỹ đất và thị

trường bat động san thực hiện việc quan ly một cách chặt chẽ hon, từ đó dam bao

tính minh bach và đáng tin cậy Việc đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản gan liền với đất thường xuyên cùng với quá trình sử dụngđất giúp ngăn ngừa thông tin sai lệch, tạo điều kiện thuận lợi cho quản lý tài sảnquốc gia và thị trường bất động sản

5 Nội dung công tác đăng ký biến động quyền sử dụng dat, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản gắn liền với đất

5.1 Tổ chức thực hiện công tac đăng ký biến động quyền sử dụng dat, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Công tác đăng ký biến động đất đai tại Việt Nam được phân cấp và thực hiện thôngqua một hệ thống cơ quan và tổ chức chính quyền cấp trung ương và địa phương.Dưới đây là phân cấp tô chức thực hiện công tác ĐKBĐ:

1, Cơ quan cấp trung ương: Bộ Tài nguyên và Môi trường: Là cơ quan chịutrách nhiệm tổ chức, quản lý và hướng dẫn việc đăng ký biến động dat đai trên toànquốc BTNMT đưa ra các quy định, chính sách, và hướng dẫn liên quan đến đất đai

2, Cơ quan cấp tinh/thanh phố trực thuộc trung wong: Sở Tài nguyên và Môitrường (Sở TNMT) là cơ quan chịu trách nhiệm thực hiện công tác đăng ký đất đaitại cấp tỉnh/thành phố Sở TNMT cụ thé hóa các quy định của BTNMT và quản lýđăng ký đất đai ở cấp địa phương

3, Cơ quan cấp huyện/quận: Sở Tài nguyên và Môi trường huyện/quận cơquan này thường có nhiệm vụ thực hiện công tác đăng ký đất đai tại cấp

huyện/quận, giám sát việc thực hiện các thủ tục đăng ký và kiểm tra sự tuân thủ các

quy định.

4, Văn phòng đăng ký đất đai cơ sở: Có chức năng thực hiện đăng ký đất đai

và tài sản gắn liền với đất được Nhà nước giao quản lý, đăng ký quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; xây dựng, quản lý, cập nhật, dođạc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính và cơ sở dit liệu đất đai; thống kê, kiểm kê

đất đai; cung cấp thông tin đất đai theo quy định cho các tổ chức, cá nhân có nhucầu và thực hiện các dịch vụ khác trên cơ sở chức năng, nhiệm vụ phù hợp với năng

lực theo quy định của pháp luật

5, Chỉ nhánh văn phòng đăng ký đất đai: thực hiện việc đăng ký đất được

Nhà nước giao quản lý, đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản

khác gan liền với đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt

Nam định cư ở nước ngoài, mua nhà ở găn liên với quyên sử dụng đât ở.

Quá trình đăng ký biến động đất đai đòi hỏi sự phối hợp giữa các cấp chính quyền

và cơ quan liên quan dé dam bảo tính chính xác, minh bach và công bằng trong việcquản lý đất đai và sở hữu đất đai

5.2 Người thực hiện đăng ký biến động quyền sử dung dat, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản gắn liền với đất

Người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất theo quy

định tại Điều 7 Luật Dat dai 2013, gồm:

- Người đứng dau của tô chức, tô chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có von đâu tư nước ngoài đôi với việc sử dụng dat của tô chức mình.

- Chủ tịch Ủy ban nhân dân (UBND) xac, phường, thị trấn đối với việc sửdụng đất nông nghiệp vào mục đích công ích; đất phi nông nghiệp đã giao choUBND xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là UBND cấp xã) để sử dụng vào

mục đích xây dựng trụ sở UBND, các công trình công cộng phục vụ hoạt động văn

hóa, giáo dục, y tế, thé dục thé thao, vui chơi, giải trí, chợ, nghĩa trang, nghĩa địa và

công trình công cộng khác của địa phương.

- Người đại diện cho cộng đồng dân cư là trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn,phum, sóc, tổ dân phố hoặc người được cộng đồng dân cư thỏa thuận cử ra đối với

việc sử dụng đât đã giao, công nhận cho cộng đông dân cư.

- Người đứng đâu cơ sở tôn giáo đôi với việc sử dụng đât đã giao cho cơ sở

tôn giáo.

- Chủ hộ gia đình đôi với việc sử dụng đât của hộ gia đình.

- Cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đôi với việc sử dụng đât của mình.

- Người có chung QSDD hoặc người đại diện cho nhóm người có chung

QSDD đối với việc sử dụng đất đó.

5.3 Cơ quan tiếp nhận thủ tục đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sởhữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất

Căn cứ Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP va tại khoản 19 Điều 1 Nghị định148/2020/NĐ-CP quy định về nộp hồ sơ và trả kết quả thực hiện thì thủ tục hànhchính về đất đai như sau:

Văn phòng đăng ký đất đai, chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc

Sở Tài nguyên và Môi trường

Đối với nơi chưa thành lập VPĐKĐĐ thì đăng ký tại Văn phòng đăng kýquyền sử dụng đất, cụ thê:

- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh tiếp nhận hồ sơ đăng kýbiến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đối với

tô chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu

tư, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước

ngoài.

- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện tiếp nhận hồ sơ đăng kýbiến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đối với

hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được

sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

Nếu hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư có nhu cầu thì nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Đối với đất tại khu công nghệ cao, khu kinh tế, cảng hàng không, sân baydân dụng thì Ban Quản lý khu công nghệ cao, khu kinh tế, Cảng vụ hàng không làđầu mối tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục

Dia phương đã tô chức bộ phận một cửa dé thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ vàtrả kết quả thực hiện thủ tục hành chính theo quy định của Chính phủ thì các cơquan quy định tại Khoản | và Khoản 2 Điều này thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và

trả kết quả thông qua bộ phận một cửa theo Quyết định của UBND cấp tỉnh

5.4 Trình tự, thủ tục đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khắc gắn liền với đất

a Các trường hợp đăng ký biến động quyên sử dụng đất, quyên sở hữu nhà ở và tàisản gan liền với đất

Căn cứ theo Khoản 4 Điều 95 Luật đất đai 2013 các trường hợp đã được cấp

GCN hoặc đã thực hiện DKDD thì thực hiện DKBD dat dai trong trường hợp:

(1) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện cácquyền chuyền đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền

sử dụng dat, tài san gan liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tàisản gan liền với đất;

(2) NSDĐ được phép đổi tên;

(3) Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;

(4) Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ky;

(5) Thay đổi mục dich sử dụng đất;

(6) Có thay đôi thời hạn sử dụng đất;

(7) Chuyên từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng nămsang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhànước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sanggiao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này;

(8) Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gan liềnvới đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyên sở hữu tài sản

chung của vợ và chong;

(9) Chia tách quyên sử dụng đât, quyên sở hữu nhà ở và tài sản khác găn liên với đât của tô chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chông hoặc của nhóm

NSDĐ chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;

(10) Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền vớiđất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp cóthâm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp dé xử lý nợ; quyết định

của cơ quan nhà nước có thầm quyền về giải quyết tranh chấp dat đai, khiếu nại, tố

cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành áncủa cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền

sử dụng đất phù hợp với pháp luật

(11) Xác lập, thay đôi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kè

(12) Có thay đổi về những hạn chế quyền của NSDD

NSDD nếu có những biến động thông tin về thửa đất như các trường hợp nêutrên mà đã được cấp GCN hoặc đã đăng ky thì cần phải thực hiện ĐKBĐ day đủ,đúng thủ tục đến đảm bảo tuân thủ quy định pháp luật và bảo vệ quyền, lợi ích củamình khi sử dụng đất

=> Nhu vậy có thé chia đăng ký biến động đất đai thành ba nhóm chính:

1 Đăng ký biến động đất đai theo mục dich sử dụng: Nhóm này bao gồm việc

đăng ký sự thay đổi về mục dich sử dụng dat đai; thay đôi thời hạn sử dụngđất; Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hang nămsang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thứcNhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từthuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này:

2 Đăng ký biến động đất đai theo chủ sở hữu: Nhóm này liên quan đến việc

cập nhật thông tin về sự thay đổi về chủ sở hữu của một mảnh đất Đây cóthé là việc chuyền nhượng đất từ một bên sang bên khác; tặng cho, kế thừađất đai, hoặc chuyền dat cho mục đích công cộng

3 Đăng ký biến động đất đai theo đặc điểm kỹ thuật và hình dạng: Nhóm này

bao gồm việc cập nhật thông tin về diện tích, hình dạng, ranh giới, và các đặc

điểm kỹ thuật của mảnh dat Việc này có thé liên quan đến việc tách thửa dat

để tạo ra nhiều mảnh nhỏ hơn hoặc gộp các mảnh đất lại thành một đơn vịlớn hơn (hợp thửa đất)

Mỗi nhóm này có quy trình và thủ tục đăng ký riêng, và chúng đều có mục tiêu khácnhau nhằm đảm bảo quản lý đất đai hiệu quả, minh bạch và đáp ứng được nhu cầu

của người dân và doanh nghiệp.

b Hồ sơ đăng ký biến động quyên sử dung dat, quyên sở hữu nhà ở và tài sản gắnliền với đất (xem xét hồ sơ đăng ký của một số trường hợp cu thể)

Khi người sử dụng đất thuộc trường hợp thực hiện thủ tục đăng ký biến động

quyên sử dung dat, quyên sở hữu nhà ở và tài san gan liên với dat thì cân chuân bi

các hồ sơ đăng ký biến động theo quy định pháp luật Tùy vào các trường hợp khácnhau sẽ có những hồ sơ đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản gan liền với đất khác nhau, NSDĐ cần lưu ý dé chuẩn bị đầy đủ hồ sơ

theo quy định nhằm rút ngắn thời gian khi đi thực hiện thủ tục đăng ký đất đai.

Nhưng nhìn chung, hồ sơ DKBD sẽ bao gồm những thành phan sau (TheoĐiều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT):

(1) Don đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sangan liền với đất, tài sản gan liền với đất theo Mau số 09/DK;

(2) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

(3) Các giấy tờ pháp lý liên quan đến các thủ tục DKBD đất đai chứng minh

sự thay đổi của thửa đất hoặc thông tin NSDD là hợp pháp và đúng quy định

Các giấy tờ pháp lý liên quan đến các thủ tục ĐKBĐ đất đai đều là những giấy tờchứng minh sự thay đôi của thửa đất là hợp pháp va đúng quy định Khi nộp cácgiấy tờ này, người sử dụng đất có thể lựa chọn một trong ba hình thức sau:

- Nộp bản sao giấy tờ đã có công chứng hoặc chứng thực theo quy định củapháp luật về công chứng, chứng thực;

- Nộp bản sao giây tờ và xuât trình bản chính đê cán bộ tiêp nhận hô sơ kiêm

tra đối chiếu và đóng dấu xác nhận vào bản sao;

Hồ sơ theo quy định tại Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT được sửa đôi

bởi khoản 2 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT:

- Don đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/DK;

- Hợp đồng, văn bản về việc chuyên đổi, chuyền nhượng, thừa kế, tặng cho

QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyền QSDĐ, quyền sở hữu tài sảngắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chong theo quy định

- Trường hợp người thừa kế QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là

người duy nhất thì phải có đơn đề nghị được đăng ký thừa kế QSDĐ, quyền sở hữu

tài sản gắn liền với đất của người thừa kế;

b2 Hồ sơ đăng ký biến động thé chap bằng QSDĐ, nhà ở và tài sản khác gắn liềnvới đất

Theo quy định tại tai Diéu 19 và Điều 20 Thông tư số 09/2016/ITLT-BTP-BTNMT,

hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký thế chấp QSDĐ, đăng ký thé chap QSDĐđồng thời với tài sản gắn liền với đất

Người yêu cầu đăng ký nộp một (01) bộ hồ sơ đăng ký thế chấp gồm:

- Đơn yêu cầu đăng ký thé chấp theo Mẫu số 01/DKTC;

- Hợp đồng thế chấp hoặc hợp đồng thế chấp có công chứng, chứng thực

trong trường hợp pháp luật có quy định;

- Giây chứng nhận;

- Giấy tờ chứng minh trong các trường hợp sau:

+ Văn ban ủy quyên trong trường hợp người yêu cầu đăng ky thế chấp là

người được ủy quyên;

+ Một trong các loại giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng không phải nộp lệ

phí đăng ký thế chấp QSDĐ, tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Khoản 1 Điều

13 của Thông tư này, nếu có yêu cầu miễn lệ phí đăng ký thé chap

* Dang ký thé chấp tài sản gắn liền với đất

- Trường hợp thé chap tài sản gắn liền với đất đã được chứng nhận quyền sở

hữu trên Giây chứng nhận mà chủ sở hữu tài sản găn liên với đât đông thời là người

sử dụng đất, thì người yêu cầu đăng ký nộp một (01) bộ hồ sơ đăng ký thế chấpgồm các loại giấy tờ quy định tại Điều 19 của Thông tư này.

- Trường hợp thé chap tài sản gắn liền với dat đã được chứng nhận quyền sở

hữu trên Giấy chứng nhận mà chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là

người sử dụng đất thì người yêu cầu đăng ký nộp một (01) bộ hồ sơ đăng ký thế

chấp gồm:

+ Các loại giấy tờ quy định tại các Khoản 1, 2 và 4 Điều 19 của Thông tư

này;

+ Giấy chứng nhận được cấp cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất

b3 Hồ sơ đăng ký biến động xóa thé chấp bằng QSDĐ, nhà 6 và tài sản khác gắn

liên với đát

Hồ sơ theo quy định tai Diéu 26 Thông tư số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT như sau:

- Người yêu cầu đăng ký nộp một (01) bộ hồ sơ xóa đăng ký thế chấp gồm:

- Đơn yêu cầu xóa đăng ký thé chấp theo Mẫu số 03/XDK;

- Văn bản đồng ý xóa đăng ký thế chấp của bên nhận thế chấp trong trường

hợp Đơn yêu cầu chỉ có chữ ký của bên thế chấp;

- Giấy chứng nhận đối với trường hợp đăng ký thế chấp mà trong hồ sơ đăng

ký có Giấy chứng nhận;

- Giấy tờ quy định tại Điểm a Khoản 4 Điều 19 của Thông tư này

c Trinh tự thủ tục công tác đăng ký biến động

Sơ đồ thực hiện công tác:

Bước 1:

(Bộ phan tra hỗ sơ)

——>| Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Chi

nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai

|

Bước 2: - Thời gian Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai Gaye taba:

thụ lý hỗ sơ 05 ngày

Bước 3: | Thời gian

——*\|_ Chi cục thuế quan/huyén thực hiện xác thực hiện:

định nghĩa vụ tài chính OSES:

|

Bước 4:

Chi nhánh Văn phỏng Dang ký đất đai

& Thời gian

xác nhận vào GCN đã cap hoặc hoàn Ì thực hiên:

chỉnh và chuyển hồ sơ VPDK Thành 04 ngày

phố kiểm tra, trình GD Sở TN&MT ký

Cu thé công tác thực hiện DKBD thực hiện theo quy trình sau:

Bước 1: Nộp hồ sơ: Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đăng ký biến độngđến CNVPĐKĐĐ cấp huyện/thành phó

Cán bộ địa chính tiếp nhận hồ sơ đăng ký biến động có nhiệm vụ:

+ Kiểm tra tính đầy đủ, tính pháp lý của hồ sơ và tiếp nhận hồ sơ; ghiđầy đủ thông tin vào Số tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả, đồng thời trao Phiếutiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cho người nộp hé sơ (Trường hợp thành phần

hồ sơ chưa day đủ thì cán bộ tiếp nhận hồ sơ từ chối nhận hồ sơ và hướngdẫn người yêu cầu đăng ký thực hiện theo đúng quy định)

+ Phân loại và chuyền hồ sơ về bộ phận thụ lý

Bước 2: Tiếp nhận và giải quyết hồ sơ

sơ và thực hiện các công việc sau đây:

+ Tiếp nhận hồ sơ từ bộ phận nhận trả, kiểm tra kỹ thuật và pháp lý hồ

SƠ.

* Tiến hành trích do địa chính thửa đất đối với trường hợp chưa có bản

đồ địa chính, chưa trích đo địa chính thửa đất hoặc nhận quyền sử dụng mộtphần của thửa đất đã cấp Giấy chứng nhận; kiểm tra thông tin ranh giớithửa theo bản vẽ sơ đồ nhà đất (nếu có);

* Trường hợp cần bổ sung, điều chỉnh hồ sơ: phát phiếu thông báo yêucầu điều chỉnh, b6 sung (sau 03 ngày phải có phiếu báo yêu cầu điều chỉnh,

bổ sung) Sau khi bổ sung hồ sơ đầy đủ thì thực hiện tiếp các hạng mục tiếp

theo;

* Trường hop đủ điều kiện thì tiến hành dự thảo nội dung đăng ký xác

nhận biến động tại Giấy chứng nhận đã cấp (thâm quyền thuộc VPĐK đất

đai) hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất; lập dự thảo Tờ trình, dự thảo GCN;

+ Lập Phiếu chuyên thông tin địa chính gửi cơ quan thuế dé xác định

nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

+ Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất

dai.

+ Tiép nhận thông báo việc thực hiện nghĩa vụ tai chính của cơ quan

thuế.

+ Gửi thông báo cho người dân và hướng dẫn người dân thực hiện

nghĩa vụ tài chính tại Kho bạc sau khi có thông báo thực hiện nghĩa vụ tài

chính từ cơ quan thuế

+ Tiếp nhận chứng từ đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính của người sửdụng đất

+ Sao lưu và lập danh mục hồ sơ lưu trữ.

Bước 3: Trả hồ sơ

- VPĐKĐĐ/VPĐKQSDĐ trao Giấy chứng nhận cho người được cấp

Bảng 1.1 Thời hạn giải quyết đăng ký biến động

4 Xác nhận tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia | Không quá 5

đình, cá nhân khi hết hạn sử dụng đất ngày

s Đăng ký xác lập hoặc thay đổi, chấm dứt quyền sử dụng | Không quá 10

hạn chế thửa đất liền kể ngày

ĐKBĐ do đổi tên người SDD, chủ sở hữu tài sản gắn liền

với đất hoặc thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, ˆ ;Leen gs ¬ ak 2 ` Không quá 10

6 sô hiệu, địa chỉ thửa đât hoặc thay đôi hạn chê quyên SDĐ `

an 1 ngà

hoặc thay đổi về nghĩa vụ tài chính hoặc thay đổi về tài sản | "#27

gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký

¬ Chuyển từ hình thức thuê dat trả tiền hang năm sang thuê | Không quá 30

- Chuyén từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sửdụng đất sang hình thức thuê đất;

- Chuyên từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất

Chuyên đổi, chuyên nhượng, tặng cho, thừa kế, đăng ky Không quá 10

quyên sở hữu nhà ở, Giây chứng nhận quyên sở hữu công

10 Đăng ký thế chấp, xóa đăng ký thế chấp, cho thuê, cho | Không quá 3

thuê lại QSDĐ ngày

Chuyên QSDĐ của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và ` :

x x z x LÀ x tạ , | Không quá 5

11 | chong hoặc ngược lại (chuyên quyên băng văn bản thỏa '

Ạ ngày thuận)

12 Cấp đôi GCN quyền SDD, GCN quyền sở hữu nhà ở, Giấy | Không quá 7

chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng ngày

13 Trường hợp cấp đôi đồng loạt cho nhiều người sử dụng đất | Không quá 50

do đo vẽ lại bản đồ ngày

Cấp lại Giấy chứng nhận QSDĐ, Giấy chứng nhận quyền ˆ „

14 | sở hữu nhà ở, Giây chứng nhận quyên sở hữu công trình '

A ok ngay xay dung bi mat

Thủ tục đính chính GCN QSDD, quyền sở hữu nhà ở va

tài sản khác gan liền với đất, Giấy chứng nhận QSDD, ` l

À Q2 Na và Xa , | Không quá 10

15 | GCN quyên sở hữu nhà ở và QSDD ở, Giây chứng nhận

ngày

Nguôn: Thư viện pháp luật

- Thời gian thực hiện thủ tục hành chính nêu trên được tính kế từ ngày nhận được

hồ sơ hợp lệ và không tính thời gian trong các trường hợp sau:

+ Không tính các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật;

+ Không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, phường, thị trấn thời gian thực hiện

nghĩa vụ tài chính của NSDĐ;

+ Không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạmpháp luật, thời gian trưng cầu giám định

- Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày

làm việc, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ

bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định

- Có thé đồng thời thực hiện nhiều thủ tục hành chính về đất đai với thời gian thựchiện do UBND cấp tỉnh quy định nhưng không quá tổng thời gian thực hiện các thủ

tục đó theo quy định nêu trên.

e Các nghĩa vụ tài chính liên quan đến công tác đăng ký biến động

(1) Thuế

Theo quy định tại khoản 4 của Điều 95 Luật đất đai 2013, đối với các tìnhhuống liên quan đến chuyền nhượng quyền sử dụng đất (bao gồm chuyên nhượng,tặng cho, thừa kế, góp vén), thay đổi mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dung dat,thay đổi tài sản gắn liền với đất, và thực hiện chia tách giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, người dân sẽ phải tiến hành đăng ký biến động đất đai Do đó, với mỗitrường hợp đăng ký biến động đất đai khác nhau, sẽ có mức thuế và phí tương ứng.Nói cách khác, thuế và phí đăng ký biến động đất đai sẽ thay đổi theo từng hìnhthức biến động, chứ không có mức phí hoặc thuế cố định

Tuy nhiên, xét về cơ bản, việc đăng ký biến động đất đai sẽ phải đảm bảo những

khoản chi phí cụ thé như sau:

- Thứ nhất, người đăng ký biến động đất đai sẽ phải nộp thuế thu nhập cánhân Theo đó, thuế thu nhập cá nhân mà người dân phải nộp sẽ là 2% tính theo

khoản thu nhập của cá nhân có được.

- Thứ hai, khi đăng ký biến động đất đai, chủ thê đăng ký biến động sẽ phải

nộp lệ phí trước bạ Lệ phí trước bạ là 0,5% được tính dựa trên so sánh giữa giá bán

ghi trên hợp đồng với giá của nhà nước quy định tính theo giá đất cụ thể của bảng

giá đất Theo đó, giá nào cao hơn thì sẽ áp giá đó dé tính lệ phí trước bạ

- Thứ ba, người dân phải thực hiện thanh toán các khoản chi phí phát sinh

liên quan khác liên quan đến quá trình đăng ký biến động đất đai như: Phí công

chứng, phí thẩm định hồ sơ, phi địa chính đo đạc, phí làm giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất ngay sau khi đăng ký biến động đất đai

(2) Phí

- Phi đăng ký biến động: Theo Quyết định số 197/2017/QD-TTg, ngày

14/12/2017 của Thủ tướng Chính phủ về việc quy định mức thu, chế độ thu, quản lý và

sử dụng phí, lệ phí ngành đất đai thì mức phí đăng ký biến động quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất thường được tính dựa trên diện tích đấtbiến động và được quy định cụ thé trong bang mức thu phí đính kèm Quyết định

- Phí cấp Giấy chứng nhận: Nêu biến động đất đai dẫn đến cần cấp mới Giấychứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu nhà ở, phí cấp chứng nhậnthường do cơ quan cấp quy định Thông thường, mức phí này sẽ phụ thuộc vào diệntích đất, loại hình sở hữu, hoặc giá trị tài sản gắn liền với đất

- Phí xác nhận tình trạng pháp lý dat dai: Đề xác nhận tình trạng pháp lý củađất đai, bạn có thể phải trả phí cho cơ quan có thâm quyền thực hiện xác nhận này

(3) Lệ phí

- Lệ phí công chứng: Mức lệ phí công chứng thường được quy định bởi cơ

quan công chứng tại từng địa phương Các cơ quan công chứng sẽ áp dụng các biểu

mức lệ phi dựa trên loại hình công việc và giá tri giao dịch.

- Lệ phí xem xét và giải quyết hồ sơ: Mức lệ phí này sẽ do cơ quan có thâmquyền quy định và phụ thuộc vào loại hình biến động và quy định cụ thể tại địa

phương.

* Đây là một số mức phí và lệ phí cơ bản được quy định theo thông tư liên tịch số

29/2020/TTLT-BTC-BTNMT của Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường.

tài sản gắn liền với đất): 950.000 đồng/hồ sơ.

(2) Lệ phí chứng nhận đăng ký biến động về dat đai: 20.000 đồng/lần

6 Các yếu tố ảnh hướng đến công tác đăng ký biến động quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất

6.1 Yếu tố khách quan

Thứ nhát, về cơ sở vật chất phục vụ công tác ĐKBĐ

Với xu hướng CNH — HĐH hiện nay, các công cụ 4.0 mới ra đời phục vụ

cho công tác DKBD, cập nhật HSDC đã mang lại rất nhiều sự tiện lợi Nếu so vớitrước kia, khi mà công tác DKBD, cập nhật HSDC vô cùng khó khăn va mất thờigian do nhiều sai sót, sai lệch thông tin trên giấy tờ và khó tra cứu, quá trình lưu trữgiấy tờ khó khăn thì hiện nay cơ sở vật chất phục vụ là hệ thống máy tính kết nốiInternet, các thiết bị máy móc phục vụ công tác đo đạc hiện đại, hệ thống kho tủ déphân loại lưu trữ hồ sơ giấy, bản đồ dạng sé, đã giúp công tác DKBD và cập nhật

HSDC trở nên nhanh chóng và đảm bảo tính chính xác cao hon.

Thứ hai, điều kiện tự nhiên, tình hình phát triển kinh tế - xã hội

Tình hình kinh tế xã hội và điều kiện tự nhiên đóng vai trò quan trọng trongviệc xác định nhu cầu sử dụng đất đai và quy trình đăng ký biến động Sự phát triểnkinh tế, thay đối cơ cấu kinh tế, và tình hình tài chính của người dân và doanhnghiệp có thé dẫn đến sự gia tăng trong giao dich dat đai và công việc đăng ký

Đồng thời, thời tiết, khí hậu, địa hình, và điều kiện môi trường tự nhiên cũng

có thể ảnh hưởng đến việc sử dụng đất đai cho các mục tiêu như nông nghiệp và đôthị Sự thay đổi trong tình hình kinh tế và tự nhiên đòi hỏi quy trình đăng ký cầnđược điều chỉnh để phản ánh sự thay đổi này và đảm bảo tính khách quan và hiệuquả trong công tác đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tàisản gan liền với đất

6.2 Yếu tố chủ quan

Thứ nhát, về năng lực của cán bộ địa chính

Năng lực của cán bộ địa chính là năng lực giải quyết các vấn đề, các thủ tụcliên quan đến đất đai theo đúng quy định của pháp luật nhằm giúp đỡ người dân

đồng thời thực hiện công tác ĐKBĐ, cập nhật HSĐC

Bởi vì, việc ĐKBĐ đất đai đòi hỏi sự tham gia của nhiều bên có liên quan.

Trong mối liên hệ đó, cán bộ địa chính đóng vai trò như một mắt xích trung gian.

Chăng hạn như dé ĐKBĐ được cho hộ gia đình, cá nhân thì trước hết phải có hồ sơ,

thủ tục Hồ sơ, thủ tục đó do cán bộ địa chính hướng dẫn người dân thực hiện, vàxác nhận tính chính xác về những thông tin mà người dân kê khai dựa vào hồ sơ địachính mà mình quản lý.

Có thé thấy năng lực của cán bộ địa chính là vô cùng quan trọng đối vớicông tác DKBD, cập nhật HSĐC không chỉ là việc lập hồ sơ, xác nhận hồ sơ màcòn rất nhiều công việc như giải đáp những thắc mắc, yêu cầu của người dân nênđòi hỏi tính chuyên môn va thái độ nghiệp vụ vô cùng cao dé giúp đỡ người dân

cũng như quá trình cap GCNQSDD của Nha nước.

Thứ hai, về nguồn nhân lực

Hiện nay, khi xã hội phát triển, thị trường BĐS ngày càng hoạt động mạnh

mẽ, các giao dịch đất dai gia tăng, cùng với đó là nhu cầu về đăng ký biến độngquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất(mua bán, chuyênnhượng, chuyên mục địch ) ngày một nhiều Số lượng hồ sơ tăng mạnh gây tìnhtrạng thiếu nhân lực ở rất nhiều địa phương

Đề công tác thực hiên DKBD, chỉnh lý HSBC không bi tồn đọng, hết hạngiải quyết gây mat thời gian, Nhà nước cần tăng cường dao tạo thêm nguồn nhânlực cả về chất và số lượng một cách đồng bộ để đáp ứng yêu cầu của công tácĐKBĐ và cập nhật HSĐC nói riêng cũng như công tác quan ly Nhà nước về đất dainói chung.

Thứ ba, về sự hop tác giữa các bên liên quan

Sự hợp tác của các bên liên quan trong công tác đăng ký biến động quyền Sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất là quan trọng Người mua

và người bán, cộng đồng địa phương, cơ quan quản lý địa phương, chính quyềntrung ương, tổ chức xã hội, và các tổ chức hành chính cần hợp tác dé đảm bảo tính

khách quan, minh bạch, và hiệu quả của quy trình Sự đoàn kết và tuân thủ pháp

luật đất đai là điều quan trọng để ngăn chặn việc gian lận, tranh chấp và vi phạmpháp luật về đất đai

Thứ tư là trình độ dân trí của người dân

Người dân là đối tượng sử dụng đất, là người có mối quan hệ trực tiếp VỚI

Nhà nước trong lĩnh vực đất đai ĐKĐĐ có vai trò quan trọng đối với người sửdụng đất nên việc chấp hành va DKBD là vô cùng quan trọng đối với người dan dé

đảm bảo quyền lợi cho người dân Chính vì vậy, dé công tac DKBD được thực hiện

nhanh chóng thì người dân cũng cần có sự hiểu biết về pháp luật đất đai dé tham gia

PKBD và thực hiện chấp hành các quy định khi đăng ký.

Tuy nhiên, không phải người sử dụng đất nao cũng hiểu biết đầy đủ về pháp

luật và các chính sách đất đai của Nhà nước Chính vì thế, các địa phương cần tuyên

truyền pháp luật và các chính sách đến người dân nhằm nâng cao sự hiểu biết từ đó

việc tiến hành công tác DKBD, cập nhật HSDC của địa phương đó cũng trở nênnhanh chóng và ít khiêu kiện, khiêu nại.

7 Kinh nghiệm về công tác đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sởhữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất ở một số địa phương và bài học cho huyệnKim Sơn

7.1 Công tác đăng ký biến động tại tỉnh Tây Ninh

Trong giai đoạn từ 2020 đến 2022, công tác chỉnh lý biến động đất đai trênđịa bàn tinh đã có nhiều chuyền biến tích cực Hồ sơ đăng ký chỉnh lý được xử lýđúng quy định pháp luật, giúp hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản liên quan đến đất Công tác thông kê đất đai đượcthực hiện đúng quy định hang năm, cập nhật và chỉnh lý biến động thường xuyên déđảm bảo thông tin hồ sơ địa chính được thống nhất giữa các cấp quản lý

Tuy nhiên, trong tháng 4 va tháng 5 năm 2022, đoàn giám sát của Ban Kinh

tẾ - Ngân sách HĐND tỉnh đã khảo sát và làm việc với các đơn vi liên quan Từ việcgiám sát này, đã nhận thấy răng mặc dù có một số kết quả tích cực, công tác chỉnh

lý biến động đất đai vẫn tồn tại nhiều hạn chế và khó khăn

Theo báo cáo của Ban Kinh tế - Ngân sách HĐND tỉnh, từ ngày 1.1.2020đến 31.12.2022, có tổng cộng 1.420 hồ sơ đăng ký biến động quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất từ t6 chức, doanh nghiệp trên địa bàn.Trong số này, 1.353 hồ sơ đã được giải quyết đúng hạn và 67 hồ sơ đang trong quátrình giải quyết (vẫn trong hạn)

Đối với hộ gia đình và cá nhân, có 785.427 hồ sơ đăng ký biến động, trong

đó đã giải quyết 775.389 hồ sơ, trong đó 761.213 hồ sơ được giải quyết đúng hạn.Tuy nhiên, còn tồn tại 10.404 hồ sơ quá hạn đã trả kết quả kèm theo thư xin lỗi, và3.772 hồ sơ đã giải quyết quá hạn nhưng chưa trả kết quả Ngoài ra, còn có 10.026

hồ sơ chưa được giải quyết (trong đó 9.591 hồ sơ trong hạn va 435 hồ sơ quá hạn)cùng với 12 hồ sơ chưa giải quyết

Trong quá trình giải quyết hồ sơ đăng ký và chỉnh lý biến động đất đai, đã

xuất hiện VIỆC giải quyết chậm, số lượng hồ sơ trễ hạn tăng lên, và vẫn còn một số

hồ sơ chưa được giải quyết Các nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng trễ hạn này

bao gồm việc sử dụng hồ sơ địa chính cũ không được cập nhật đầy đủ theo biến

động thực tế, tình trạng hư hỏng của bản đồ giấy, số mục kê, số địa chính, và số cấp

giấy, gây khó khăn trong quá trình giải quyết hồ sơ.

Thêm vào đó, việc đo đạc trễ do sử dụng giấy chứng nhận cũ, sé lượng thửađất lớn, đất có vị trí sai lệch, diện tích lớn, và hình thể phức tạp, cùng với sự thayđổi và biến động nhiều về ranh giới Việc thiếu trang thiết bị máy móc, đặc biệt làmáy đo đạc RTK, cũng góp phan tạo ra khó khăn trong việc giải quyết hồ sơ

Thời gian mà giá đất tăng đột ngột (từ tháng 4 đến tháng 9 năm 2022) đã làmtăng đột biến số lượng hồ sơ đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữunhà ở và tài sản gắn liền với đất Tuy nhiên, việc thiếu nhân lực và trang thiết bịmáy móc đã khiến cho viên chức và lao động ở các chi nhánh phải đối mặt với tình

trạng quá tải công việc và phải làm thêm gio

Trong năm 2022, tổng số hồ sơ đăng ký biến động trên địa bàn là 39.312 hồ

sơ, trong đó 37.234 hồ sơ được giải quyết đúng hạn và 2.078 hồ sơ giải quyết quá

hạn (có kèm thư xin lỗi) Trễ hạn này có nguyên nhân từ tình trạng tăng đột biến

của thị trường bat động sản, cộng với việc huyện Tân Biên dang trong quá trình cấp

đổi chính quy, tạo ra nhiều thủ tục gdp kèm khi cấp đổi, làm tăng số lượng hồ sơ.

Trong khi đó, các huyện khác đã hoàn chỉnh hồ sơ cấp đổi chính mà không gặpnhiều khó khăn

Ngoài ra, vào thời điểm năm 2022, đơn vị gặp khó khăn do thiếu nguồn nhân

lực và trang thiết bị máy móc, dẫn đến tình trạng quá tải công việc cho viên chức và

lao động, buộc họ phải làm thêm giờ để đảm bảo công việc được thực hiện

7.2 Công tác đăng ký biến động tại huyện Quỳnh Phụ, thành phố Thái Bình

Thực trạng công tác đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở vàtài sản gắn liền với đất trên địa bạn huyện Quynh Phụ trong giai đoạn 2016 — 2020

như sau:

Trong giai đoạn 2016 - 2020, công tác đăng ký biến động quyên sử dụng dat,quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất tại huyện Quỳnh Phụ đã có nhiềudiễn biến quan trọng Tổng cộng, có 19.019 trường hợp hộ gia đình và cá nhân thựchiện đăng ký biến động chuyền quyền sử dung đất Huyện Quỳnh Phụ nổi bật vớilượng giao dịch khá lớn, đứng thứ 2 toàn tỉnh sau thành phố Thái Bình

Trong số các hình thức đăng ký biến động, loại hình đăng ký biến động thế

chấp chiếm tỉ lệ lớn nhất với 9.314 hồ sơ, tương đương 48,97% tổng số hồ sơ Đăng

ký biến động chuyên nhượng đứng sau với 6.391 hồ sơ, chiếm 33,60% Các trườnghợp đăng ký biến động tặng quyền sử dụng đất và thừa kế có số lượng thấp hơn, lầnlượt là 2.584 và 730 trường hợp, chiếm 13,59% và 3,38% tổng số hồ sơ đăng ký

Mặc dù số lượng hồ sơ có chênh lệch giữa các năm không nhiều, năm 2020

bị ảnh hưởng bởi đại dịch COVID-19 nhưng vẫn có sự gia tăng so với năm 2019.

Công tác đăng ký biến động đã được thực hiện theo quy định của pháp luật và quản

lý tốt Đặc biệt, từ năm 2017 khi hồ sơ và cơ sở đữ liệu được chuyền sang hệ thốngmáy tính, quá trình nộp hồ sơ và xử lý thủ tục đã trở nên hiệu quả hon

Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện công tác đăng ký biến động còn tôn tại

một số vấn đề và hạn chế cần được giải quyết Một số trong số đó bao gồm:

- Giao dịch treo tại các Văn phòng công chứng mà không thực hiện đăng ký biếnđộng, gây tình trạng không rõ ràng về tài sản và quyền sử dụng đất;

- Quy định về thừa kế không thống nhất và chồng chéo, gây khó khăn trong việcxác định quyền sử dụng đất và tài sản;

- Sự thiếu kinh nghiệm và khả năng chịu áp lực công việc của một số công chức,viên chức mới gia nhập, ảnh hưởng đến hiệu suất thực hiện công việc

7.3 Bài học cho huyện Kim Sơn

Từ những bài học kinh nghiệm từ các địa phương khác, Chi nhánh văn

phòng đăng ký đất đai huyện Kim Sơn nhận thấy được những thuận lợi, khó khăn