Pháp luật về chuyển nhượng dự Án Đầu tư kinh doanh nhà Ở thương mại qua thực tiễn Áp dụng tại thành phố hồ chí minh

so sánh nhừng diêm mới cúa các quy định về chuyển nhượng dự án đâu tư kinh doanh NƠTM trong Luật Kinh doanh bât động sán 2014 với Luật Kinh doanh bất động sản sứa đôi năm 2023 và phương

NGUYỀN THỊ MAI TRINH

LUẬN VÀN THẠC sĩ LUẬT HỌC

Thành phố Hồ Chí Minh - Năm 2023

NGUYEN THỊ MAI TRINH

LUẠN VAN THẠC SI LUẠT HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẦN KHOA HỌC

TS DƯƠNG KIM THẾ NGUYÊN

Thành phổ Hồ Chí Minh - Năm 2023

trên cơ sở nghiên cứu về chuyên nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhủ ở thương mại tại Thành phô Hồ Chí Minh dưới sự hướng dan khoa học cùa TS Dương Kim The

Nguyên Các thong tin, số liệu, luận cứ, luận diêm được trích dẫn rõ ràng, kết qua nghiên cừu của luận vân lả trung thực ”

HỌC VIÊN

NGUYÊN THỊ MAI TRINH

MỤC LỤC

DANH MỤC CHƯ VIẾT TÁT

TÓM TẢT LUẬN VÀN

ABSTRACT

MỞ ĐÀU 1

1 Lý do chọn đê tài 1

2 Tình hình nghiên cứu đề tài 3

3 Câu hỏi nghiên cứu 6

4 Đối tượng và phạm vị nghiên cứu 7

4.1 Đôi tượng nghiên cửu 7

4.2 Phạm vi nghiên cứu 7

5 Phương pháp nghiên cứu 8

6 Ý nghĩa khoa học và giá trị ứng dụng của đề tài 8

6.1 Ý nghía vê mặt khoa học 8

6.2 Giá trị ứng dụng của đề tài 9

7 Cấu trúc chi tiêl cùa Luận văn 9

CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT CHUNG VÀ CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VÉ CHUYỀN NHƯỢNG Dự ÁN ĐẦU TU KINH DOANH NHÀ Ở THƯƠNG MẠI 10

1.1 KHÁI QUÁT CHUNG VÈ CHUYÊN NHƯỢNG Dự ÁN ĐÀU TƯ KINH DOANH NHÀ Ở THƯƠNG MẠI 10

1.1.1 Khái niệm chuyên nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ờ thương mại 10

1.1.2 Đặc diêm chuyên nhượng dự án đâu tư kinh doanh nhà ờ thương mại 12 1.1.3 Ý nghĩa chuyến nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ờ thương mại 13

ỉ ỉ.3 Ị Đoi vói bên chuyên nhượng 13

ì ỉ 3.2 Đôi với bên nhận chuyên nhượng ỉ4 Ị ỉ 3.3 Đoi với bên thứ 3 - khách hàng, các tô chức có liên quan ỉ5 ỉ ỉ.3.4 Đôi với mỹ quan đô thị và ngân sách nhà nước /6

NHƯỢNG Dự ẢN ĐẨU TƯ KINH DOANH NHÀ Ớ THƯƠNG MẠI 19

1.2.1 Điều kiện về hình thức chuyến nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ờ thương mại 20 1.2.2 Điều kiện chuyên nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ớ thương mại 21

ì.2.2 ỉ Vê điêu kiện bên chuyên nhượng 2/

Ị.2.2.2 Ve điều kiện bên nhận chuyên nhượng 25

Ị 2.2.3 Vẻ dự ản chuyên nhượng 27

1.2.3 Chủ thê tham gia hoạt động chuyên nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ờ thương mại 32 1.2.4 về hô sơ, thù tục chuyên nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ờ thương mại 35

ỉ 2.4 ỉ Vé hồ sơ chuyên nhượng dự ản đầu tư kinh doanh nhà ờ thương mại 35

ỉ.2.4.2 Ve thủ tục chuyên nhượng dự án đầu tư kình doanh nhủ ở thương mại 36

1.2.5.Quy định vê hình thức, thời diêm giao kết hợp đông chuyên nhượng dự án đâu tư kinh doanh nhà ờ thương mại và thông báo cho bên thứ ba 38

1.2.6 Quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên có liên quan khi tham gia hoạt động chuyên nhượng dự tín nhà ở thương mại 42

KÉT LUẬN CHƯƠNG 1 44

CHƯƠNG 2: THỤC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LƯẬT VẺ CHƯYÊN NHƯỢNG DỤ ÁN ĐÀƯ Tư KINH DOANH NHÀ Ở THƯƠNG MẠI TẠI THÀNH PHÓ HÒ CHÍ MINH VÀ MỘT SÓ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN 46

2.1 THỰC TLỄN THỤC HIỆN PHÁP LUẬT VÉ CHUYÊN NHƯỢNG Dự ÁN ĐÀU Tư KINH DOANH NHÀ Ở THƯƠNG MẠI TẠI THÀNH PHÓ HỐ CHÍ MINH 46

2.1.1 Thực tiễn thực hiện quy định pháp luật về điều kiện chuyến nhượng và điều kiện năng lực các ben chuycn nhượng dự án đầu lư kinh doanh nhà ờ thương mại tại Thành phố Hồ Chí Minh 48

2 ỉ ỉ Ị Thực tiễn thực hiện pháp luật về điều kiện chuyên nhượng dự ân đầu tư kinh doanh nhà ờ thương mại tại Thành pho Hô Chí Minh 48

2 ỉ Ị.2 Thực tiên thực hiện pháp luật vê diẻu kiện năng lực các bên tham gia hoạt động chuyên nhượng dự án dầu tư kinh doanh nhà ở thương mại 50

tư kinh doanh nhà ờ thương mại 54

2 ỉ 3 ỉ Vê hồ sơ chuyên nhượng dự ân đáu tư kinh doanh nhà ờ thương /nại 54

2 1.3.2 về thủ tục chuyên nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhủ ở thương /nai 55

2.2 MỘT SÓ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÉ CHUYÊN NHƯỢNG Dự

ÁN ĐÀU TƯ KỈNH DOANH NHÀ Ở THƯƠNG MẠI 562.2.1 Hoàn thiện quy định vê điêu kiện chuyên nhượng dự án đâu tư kinh doanh nhà ờ

thương mại 562.2.2 Hoàn thiện quy định về chù thể tham gia chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanhnhà ờ thương mại 582.2.3 Hoàn thiện quy định vê hợp đông chuyên nhượng dự án đâu tư kinh doanh nhà ở

thương mại 59

KÉT LUẬN CHƯƠNG 2 62

DANH MỤC VĂN BẢN QUY PHẠM PHÁP LUẬT

DANH MỤC TÀĨ LĨỆƯ THAM KHẢO

PHỤ LỤC

UBND Uy ban nhân dân

nước, đặc biệt là tại Thành phô Hô Chí Minh nơi có dân sô cao nhât cá nước Tuynhiên vi nhiều lý do khác nhau rất nhiều chủ đầu lư cùa các dự án NƠTM muốn chuyên nhượng dự án cùa mình cho nhà đầu tư mới Hệ thống quy định pháp luật vềchuyến nhượng dự án đầu tư kinh doanh NƠTM hiộn nay còn tồn tại nhiều mâu thuần,chông chéo gây khỏ khăn khi áp dụng thực tế cho nhà đâu tư cũng như cơ quan quản

lỷ nhà nước Luận văn được triên khai nghiên cứu với mục tiêu phân tích, làm rõ cácquy định pháp luật từ đỏ đưa ra nhũng kiến nghị nhằm hoàn thiện các quy định phápluật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh NƠTM De làm rõ nội dung vấn đề, xuyên suốt luận văn, tác giá sử dụng phương pháp nghiên cứu luật học nham làm rõ khái niệm, tỉnh chât và đặc diêm vê dự án NƠTM, chuyên nhượng dự án NƠTM.Phương pháp nghiên cứu so sánh nhừng diêm mới cúa các quy định về chuyển nhượng dự án đâu tư kinh doanh NƠTM trong Luật Kinh doanh bât động sán 2014 với Luật Kinh doanh bất động sản sứa đôi năm 2023 và phương pháp phân tích thông qua một số dự án NƠTM đà và đang thực hiện thu tục chuyên nhượng trên địa bànthành phổ Hồ Chí Minh

Bên cạnh đó, luận vãn còn trình bày và phân tích một số quy định của pháp luật

về hình thức chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh NƠTM; về điều kiện chuyểnnhượng; VC thâm quyền, thành phân hồ sơ và thủ tục chuyên nhượng; về hợp đồngchuyên nhượng và nghiên cứu thực tiền áp dụng các quy này trên địa bàn thành phố

Hồ Chí Minh, từ đó chỉ ra nhừng khó khăn, vướng mắc trong việc chuyển nhượng.Trên cơ sờ nhừng khó khăn, những vướng măc vê quá trình chuyên nhượng, luận văn

đă đưa ra một sổ kiến nghị, đề xuất đổi với các quy định về chuyển nhượng dự án đầu

Từ khóa: kinh doanh bất động sản, chuyến nhượng dự án, nhà ờ thương mại

for housing of the people is enormous; to meet that demand, commercial housingprojects are born all over the country, especially in Ho Chi Minh City, where the population is the highest in the country However, for various reasons, many investors

of commercial housing projects want to transfer their projects to new investors Thethesis is carried out with the aim of analyzing and clarifying the legal regulations, from which to propose recommendations for improving the regulations on the transfer of commercial housing projects To clarify the content of the issue,throughout the thesis, the author uses the legal research method to clarify the concept, nature and characteristics of commercial housing projects, and the transfer of commercial housing projects In addition, the research method of comparing the newpoints of the regulations on the transfer of commercial housing projects in the 2014Real Estate Business Law with the Draft Real Estate Business Law (amended) which

is being conducted by the National Assembly to collect opinions and the analysis method through a number of commercial housing projects that are carrying out the transfer procedures in Ho Chi Minh City

In addition, the thesis also presents and analyzes some legal regulations on the form of transfer of commercial housing projects; on the transfer contract and the practical research on the application of the above regulations through a number of commercial housing projects that are carrying out the transfer procedures in Ho ChiMinh City, from which to identify the difficulties and obstacles in the transfer Based

on the difficulties, obstacles, and limitations in the legal regulations on the transfer

recommendations and proposals for the regulations on the transfer of commercialhousing projects

Keywords: real estate business, project transfer, commercial housin

MO ĐÀU

1 Lý do chọn đề tài

Sự hình thành, phát triển cùa hoạt động kinh doanh có vai trò, vị trí rất quantrọng, có sự liên quan, tác động với hâu hêt các ngành trong nền kinh tế điêu nàyđược thế hiện rõ ớ Quyết định sổ 27/2018/QĐ-TTg ngày 06 tháng 7 năm 2018 cua Thù tướng Chính phủ về "Ban hành Hệ thong ngành kinh te Việt Nam ” xác định cảnước có 1.571 ngành kinh tế từ cấp 1 là cấp cao nhất và hoạt động kinh doanh BĐS

là một trong 21 ngành kinh tê cấp 1, vừa góp phần phát triền kinh tế xà hội, vừa đảmbáo quyền ticp cận nhà ờ cua người dân Trong kinh doanh BĐS, hoạt động đầu tưxây dựng các dự án NƠTM đang dành được sự quan tâm lớn của nhà đâu tư cũng nhưngười dân ở khu vực đô thị Sự ra đời của các dự án NƠTM đáp ứng được nhu cầu

vê nhà ờ vô cùng lớn cua người dân ờ khu vực đô thị nơi đang xảy ra tình trạng khan hiếm về quỳ đất Các chủ đầu tư thực hiộn đau tư xây dựng các dự án NƠTM thường

cỏ lợi nhuận lớn do nhu câu vê nhà ở lớn của người dân ờ các đô thị Một sô chủ đâu

tư đố nhanh chóng có lợi nhuận thì thay vi bán nhà ờ trong dự án cho người dân thì

sẽ thực hiện chuyên nhượng dự án cho chu đâu tư khác Tuy nhiên hiện nay, việcchuyên nhượng dự án NƠTM đang tiềm ân nhiều rủi ro và có tỉnh chất khá phức tạp

Đê bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp cùa các bên liên quan và quan trọng nhất là củangười mua nhà trong dự án NƠTM, thì trong hoạt động chuyến nhượng cần thiết có

sự điêu chình của quy định pháp luật và sự kiêm tra, giám sát và điêu tiêt từ các cơ quan quân lý nhà nước

được đề cập lần đầu tiên lại Luật Kinh doanh bất động sán số 63/2006/QH11, sau đỏ được thay thế lân đầu bời Luật Kinh doanh bât động sản so 66/2014/ỌH13 và gầnđây nhất được sửa đôi, điều chỉnh, bô sung một sổ điều1 bời Luật Đầu tư số

1 Luật Kinh doanh bât động sàn 2006 được thay thê băng Luật Kinh doanh bâl động sân 2014

và một sổ điều, khoán cúa Luật Kinh doanh bất động sán 2014 (khoán 1 Điều 10, Điều 50

61/2020/QH142 Đồng thời, trong chương trình làm việc tại kỳ họp thứ 6 Ọuốc hội khóa

XV xem xét, thông qua Luật Kinh doanh bất động sàn sửa đồi 2023 Trên cơ sơ Luật Kinh doanh bất động sản sửa đôi năm 2023 được tiếp thu, chinh lỷ (gồm 10 Chương

và 83 Điều), tác giả sẽ nêu lên những nội dung mới về chuyên nhượng dự án đầu tưkinh doanh NƠTM so với luật Kinh doanh bất động sân 2014

và khoản 1 Điều 51) được sứa đối, bố sung bằng Luật Đầu tư 2020 (có hiệu lực thi hành từngày đầu tiên của năm 2021)

2 Luật Kinh doanh bât động sàn 2006 được thay thê bằng Luật Kinh doanh bât động sán 2014

và một sô điều, khoán cùa Luật Kinh doanh bất động sản 2014 (khoán 1 Điều 10, Điêu 50

và khoán 1 Điều 51) được sừa đôi, bô sung bằng Luật Đau tư 2020 (có hiệu lực thi hành lừngày đầu tiên cua năm 2021)

Ke từ khi Luật Kinh doanh BĐS đầu tiên có hiệu lực thi hành cho đến nay, hệthống các quy định về chuyên nhượng dự án đầu tư kinh doanh NƠTM khi đưa vàothực tiền đã xuất hiện một sổ bất cập, hạn chế Trôn thực te trong thời gian qua việcchuyên nhượng các dự án đầu tư kinh doanh NƠTM với hệ thống các văn bán phápluật như: Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sán, Luật Nhà ờ, Luật Doanh nghiệp

và Luật Đầu tư, còn bộc lộ một số hạn chế, bất cập, chưa tạo thành một hệ thống pháp luật hoàn thiện, nhât quán, loàn diện đê có khá năng kiêm soát rủi ro Chínhđiều này đà tạo ra nhừng ké hở đê các doanh nghiệp kinh doanh BĐS “ lợi dụng"

nhằm thực hiện chuyến nhượng dự án đầu lư kinh doanh NƠTM chưa đúng thậm chí một số trường hợp chuyên nhượng trái pháp luật Bên cạnh đó, việc thực hiện quán

lý cua cơ quan quán lý nhà nước còn chưa phù hợp khi thiếu sự kiêm tra, giám sátthường xuyên, liên tục nhằm kịp thời phát hiện những hành vi vi phạm, những bất cập dần tới tình trạnh hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh NƠTM trong thời gian qua dien biến khá phức tạp, nhiều chu đầu tư sai phạm nghiêm trọngdần lới khới lổ hình sự nhiều vụ án, đặc biệt là ờ các đô thị lớn, đông dân cư nhưThành phố Hồ Chí Minh, Đông Nai, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu

Đe khắc phục và giải quyết những tồn tại, bất cập, những khiếm khuyết cúa thực hiện chuyên nhượng dự án đầu tư kinh doanh NƠTM; tạo tiền đề cho viộc tạo nênmột thị trường bất động minh bạch, cái thiên môi trường nhằm thu hút các nhà đầu tư

trong nước và ngoài nước, tác giá đà lựa chọn đề tài “ Pháp luật về chuyến nhượng

dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại qua thực tiễn áp dụng tại Thành phố

Hồ Chí Minh ” đế làm đề tài nghiên cứu cho luận văn thạc sì luật học của mình Luậnvăn chỉ đề cập đến hoạt động chuyển nhượng dự án NƠTM do đây là đối tượng cónhững đặc điểm khác biệt so với các loại tài sàn khác, mang tính chất đặc thù riêng ngay cá khi chưa được hình thành nhưng lại được tham gia giao dịch trong thị trường

vi vậy sẽ ân chứa nhiêu rủi ro pháp lỷ

2 Tình hình nghiên cứu dề tài

Trong quá trinh nghiên cứu về đề tài chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanhNƠTM, tác giá có rà soát và hệ thống một sổ bài viết, luận án, luận văn liên quan đến vấn đề này, cụ thế:

- Các hài viết in trên các ấn phăm tạp chí: Bài viết cùa tác giả Vồ Trung Tín

và Trương Văn Ọuyền với tiêu đề: “Hoàn thiện pháp luật về chuyên nhượng dự án BĐS”, bài đăng tạp chí Nghiên cửu lập pháp sổ 03+04(427 + 428)-T2/2021 Bài viết

đãcó nhừng phân tích chuyên sâu về hoạtđộng chuyên nhượng dự án BĐS nói chung

và dự án NƠTM nói riêng, làm rõ những bất cập, chồng chéo trong các quy định

pháp luật hiện hành về điều chinh hoạt động chuyến nhượng dự án NƠTM, từ đó kiên nghị các giài pháp hoàn thiện, áp dụng pháp luật hiệu quả Hay bài viêt của tác giá Đồ Xuân Trọng với tựa đề “Chuycn nhượng dự án đầu tư kinh doanh BĐS,những bất cập từ Luật Kinh doanh bất động sán 2014”, bài đãng tạp chí Công thương năm 2019 Điểm nối bật của bài viết là trình bày và phân tích được nhừng diêm chưa hoàn thiện cua pháp luật, những rào cán pháp lý anh hường đến việc áp dụng pháp luật kinh doanh BĐS trên thực tế

- Các luân ủn, luận vãn: Lê Thị Hồng Thơm, Pháp luật về hợp đồng mua bán NƠTM ở Việt Nam từ thực tiễn Thành phố Hồ Chỉ Minh; Phan 'Thị Minh Hòa, Hợp đồng mua bán NƠTM theo pháp luật hiện hành; Nguyền Thị Ngọc Lan, Pháp luật

về phát triên NƠTM và thực tiền áp dụng tại Hà Nội; Trịnh Diệp Ly, Pháp luậtchuyên nhượng dự án NƠTM và thực tiền thi hành tại Thành phổ Thanh Hóa; VõThị Diệu Hương, Pháp luật về chuyên nhượng dự án đầu lư trong kinh doanh bất

động sán từ thực tiền tại Tỉnh Quảng Bình; Nguyền Ngọc Thục, chuyên nhượng dự

án xây dựng NƠTM theo pháp luật Việt Nam từ thực tiền Thành phổ Hồ Chí Minh;

Tông hợp từ các nghiên cứu trên, tác giả phân nhóm nội dung nghiên cứu lần lượt như sau:

Thứ nhất, nhóm bài nghiên cửu về họp đồng mua bán NƠTM đến từ tác giá LỗThị Hồng Thơm, tác giả Phan Thị Minh Hòa Trong bài nghiên cứu của tác giã LêThị Hồng Thơm3 đã làm rõ một số các vấn đề liên quan đến lỷ luận và thực tiền cùahợp đồng mua bán NƠTM; đánh giá thực trạng pháp luật, đồng thời chí ra nhũng bất cập, hạn chế, vướng mắc cua pháp luật và thực tiền việc thi hành ờ Thành phố Hồ

Chỉ Minh Từ đỏ, đưa ra các đề xuất, định hướng và giải pháp đế hoàn thiện và nângcao hiệu quả thực hiện pháp luật vê hợp đông mua bán NƠTM Tác giá Phan ThịMinh Hòa4 nêu lên một sô các vấn đề về lý luận, chế định pháp lỷ liên quan đến hợp đồng mua bán NƠTM theo quy định của pháp luật Việt Nam Luận văn đà nghiêncứu một cách toàn diện và có hệ thống các quy định pháp luật về hợp đồng mua bán NƠTM Từ các nghiên cứu đó, tác giã đã đề ra các kiến nghị nhằm hoàn thiện phápluật về hợp đồng mua bán NƠTM

3 Lê Thị Hồng Thơm (2023), Pháp luật về hợp đồng mua bán NƠTM ờ Việt Nam từ thực

tiễn Thành pho Hồ Chí Minh, Luận án Tiến sì, Học viện Khoa học Xã hội

4Phan Thị Minh Hòa (2016), Hợp đong mua bản NOTM theo pháp luật hiện hành, Luận văn thạc sì, Đại học Luật Hà Nội

5Nguyễn Thị Ngọc Lan (2016), Pháp luật ve phát trien NOTM và thực tiên áp dụng tại Hà

Nội, Luận văn thạc sĩ, Đại học Luật Hà Nội

Thử hai, nhóm bài nghiên cứu pháp luật về phát triển NƠTM của tác già Nguyền

Thị Ngọc Lan5 Luận văn đã nghiên cứu và khái quát chung một số quy định của pháp

luật về phát triển NƠTM, nêu lên một số các đánh giá liên quan đến thực trạng phápluật về phát triên NƠTM và thực tiền thực hiện ờ Hà Nội; phân tích nhũng bất cập, vướng mắc liên quan đến hoạt động chuyển nhượng dự án NƠTM, chu yếu là những bất cập về điêu kiộn, trình tự, thủ tục chuyên nhượng đê từ đó đưa ra những phương

án đô giúp hoàn thiện pháp luật Việt Nam về vấn đề phát triển NƠTM

Thứ ba, nhóm bài nghiên cứu pháp luật về việc chuyến nhượng dự án NƠTM của các tác giá: Trịnh Diệp Ly, Võ Thị Diệu Hương, Nguyền Ngọc Thục Nguyền

Thị Vỵ

Tác giá Trịnh Diệp Ly6 đà nêu lên một cách khái quát những vấn đề lý luận pháp

ly về chuyến nhượng dự án đầu tư kinh doanh NƠTM, hệ thong hóa các quy định pháp luật về hoạt động chuyên nhượng dự án NƠTM như thủ tục chuyến nhượng,

chuyên nhượng và quyền lợi, nghĩa vụ cùa các bôn khi tham gia vào hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh NƠTM Từ các phân tích đó, tác giả đưa ra nhũng đánh giá liên quan đến thực trạng thi hành pháp luật về chuyên nhượng dự án đầu tưkinh doanh NƠTM tại Thành phổ Thanh Hóa, đồng thời đề ra nhừng biện pháp đêhoàn thiện pháp luật vê việc chuyên nhượng dự án đâu tư kinh doanh NƠTM

6 Trịnh Diệp Ly (2017), Pháp luật chuyên nhượng dự ân NOTM và thực tiễn thi hành tại Thành pho Thanh Hóa Luận văn Thạc sĩ, Trường Đại học Luật Hà Nội.”

7 Võ Thị Diệu Hương (2019), Pháp luật về chuyên nhượng dự án đâu tư trong kinh doanh bat động sân từ thực tiễn tại Tình Quảng Bình, Luận vãn Thạc sĩ, Trường Đại học Luật -Đại học Huế.”

8 Nguyên Ngọc Thục (2020), chuyên nhượng dự án xây dựng NOTM theo pháp luật Việt

Nam từ thực tiền TP Hồ Chí Minh, Luận văn Thạc sì, Học viện Khoa học xã hội

Tác giá Võ Thị Diệu Hương7 đà khái quát hóa những vấn đề về lý luận của phápluật lien quan đến hoạt động chuyến nhượng dự án BĐS Luận văn đã trình bày mộtcách tông quan về chuyên nhượng dự án đầu tư kinh doanh BĐS và thực tiền thi hành pháp luật về hoạt động chuyển nhượng dự án BĐS tại tinh Quáng Bình Trên cơ sờphản tích những nguyên nhân chu yếu dần đến việc quyền và lợi Ịch của khách hàng

bị ành hường do dự án bị ách tắc khi thực hiện việc chuyên nhượng

Tác giả Nguyen Ngọc Thục8 đà tập trung phân tích các quy định lien quan đếnhoạt động chuyên nhượng dự án NƠTM theo pháp luật kinh doanh BĐS Luận văn cũng đánh giá thực trạng pháp luật về hoạt động CNDA và thực tiền thực hiện tại thành phố Hồ Chí Minh, đưa ra các giái pháp nhằm hoàn thiện pháp luật Việt Nam

về vấn đê này

Tác già Nguyền Thị Vỵ9 đà làm sáng tỏ một số "đièm nghèn ” trong quy địnhcủa pháp luật cũng như thực tiền thi hành liên quan đến pháp luật về chuyển nhượng

dự án BĐS tại Việt Nam, phân tích bức tranh toàn cảnh về tình hình thực hiện hoạtđộng chuyển nhượng dự án BDS trên thực tế kể từ thời điểm Luật Kinh doanh bất động sàn 2014 chính thức có hiệu lực và đề ra một sổ các giái pháp cụ thê nhằm nâng cao hiệu quá liên quan đến hoạt động chuyển nhượng dự án BĐS

9 Nguyền Thị Vỵ (2020), pháp hỉật về chuyên nhượng dự án NƠTM (ý Việt Nam. Luận vãn thạc sì, Đại học Kinh le Thành pho Ho Chí Minh

Phần lớn các công trình nghiên cứu trên đà nêu được một cách khái quát một sốvấn đề liên quan đen hoạt động chuyên nhượng dự án đau tư kinh doanh NƠTM hayhọp đồng mua bán NƠTM Trên thị trường thì đây là một lĩnh vực sôi động, đặc biệt

là ờ phố Hồ Chí Minh với rất nhiều các yếu tổ đặc thù Tuy nhiên, các kết qua nghiêncứu vần cần phài được bố sung nhằm phù họp với sự thay đồi cua kinh tế xà hội, nhu câu của người dân và văn hóa của nước ta Do vậy, tác giá thây răng việc nghiên cửu

đê tài dưới góc độ mới là hết sức cần thiết

Đồng thời, trong bổi cảnh ra đời của các Luật mới có liên quan như Luật Doanh nghiệp sổ 59/2020/ỌH14, Luật Đầu tư sổ 6I/2020/ỌH14, Luật sửa đổi, bố sung một

sổ điều của Luật Xây dựng sổ 62/2020/QH14; Nghị định số 02/2022/NĐ-CP hướng dần Luật Kinh doanh bất động sân 2014 đồng thời với việc Quốc hội đang lấy ý kiến cho dự tháo Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ờ sưa đôi năm 2023, tác giá lựa chọn

và khàng định đồ tài khóa luận “ Pháp luật về chuyên nhượng dự ủn dầu tư kinh

doanh nhà ở thương mai qua thực tiễn áp dụng tại Thành phố Hồ Chí Minh ” cótính mới, có nét đặc trưng và hoàn toàn khác biệt so với một số các nghiên cửu mà tác giá đã đề cập trước đây

3 Câu hói nghiên cứu

Nghiên cứu này được thực hiện nhằm trá lời các câu hói sau đây:

Thứ nhất, chuyên nhượng dự án đầu lư kinh doanh NƠTM là gì? Tại sao cần cócác quy định pháp luật riêng về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh NƠTM?

Thứ hai, những vướng mắc, tồn tại xuất hiện trong thực tiền áp dụng các quy định của pháp luật về chuyển nhượng dự án NƠTM tại Thành phố Hồ Chỉ Minh làgì?

Thử ba, từ thực tiền tại Thành phổ Hồ Chí Minh cần có nhừng kiến nghị, đềxuất các giái pháp nhằm hòan thiện hệ thống các quy định về chuyên nhượng dự ánNƠTM tại Việt Nam?

4 Dối tượng và phạm vị nghiên cún

4.1 Đối tượng nghiên cún

Đối tượng nghiên cứu cúa luận văn là các quan hệ chuyên nhượng và các quy

Thứ hai, các vụ việc thực tiền về chuyến nhượng dự án NƠTM được thu thập

từ Thành phô Hô Chỉ Minh cũng là cơ sở quan trọng đê tác giá đánh giá thực trạng

4.2 Phạm vi nghiên cún

về không gian: Luận văn tỉm hiẻu thực liền thi hành pháp luật về hoạt độngchuyến nhượng dự án đầu tư kinh doanh NƠTM từ các số liệu thu thập được trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh

về thời gian: Khi đánh giá một sổ các quy định của pháp luật Việt Nam vềchuyên nhượng dự án đầu tư kinh doanh NƠTM, luận văn lấy mốc thời gian từ ngày

Quốc hội thông qua) Ngoài ra, lác giá có nghiên cửu them một số các quy định VC chuyển nhượng dự án đầu lư kinh doanh NƠTM tại Luật Kinh doanh bất động sánsửa dôi năm 2023

về nội dung: Pháp luật về chuyên nhượng dự án NƠTM cỏ nội hàm khá rộng

và liên quan đến nhiều lình vực khác như đầu tư, đất đai, nhà ờ, Trong khuôn khô luận văn, tác giá chi nghiên cứu các vấn đề chuyển nhượng dự án NƠTM theoquy định của Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Kinh doanh bất dộng sản sửađôi năm 2023; trong đó tập trung ờ một sổ nội dung như: chủ thể tham gia hoạt động chuyên nhượng; điều kiộn dô dự án được phép chuyên nhượng; hỉnh thức chuyên

nhượng; trình tự, thủ tục chuyến nhượng; quy định về hinh thức hợp đồng chuyên nhượng, thời điểm thực hiện giao kết hợp đồng chuyển nhượng và thực trạng áp dụngcác quy định pháp luật trong hoạt động chuyên nhượng dự án đầu lư kinh doanhNƠTM trên địa bàn Thành phổ Hồ Chí Minh.

5 Phưong pháp nghiên cứu

Xuyên suốt luận văn khi nghiên cứu một sổ quy định của pháp luật về hoạt động chuyên nhượng dự án đầu tư kinh doanh NƠTM, tác già sư dụng phương pháp nghiêncứu lý thuyết luật học Phương pháp này giúp hình thành và phát triên các khái niêm

diêm và vai trò của hoạt động chuyên nhượng Từ đó giúp tác giã đưa ra được cơ sờpháp lý đổi với điều kiện và thú tục chuyên nhượng

Phương pháp nghiên cửu so sánh được sử dụng chú yêu ờ Chương 1 của luận văn Phương pháp được áp dụng nhăm so sánh Luật Kinh doanh bất động sản sưa đôi năm 2023 với Luật Kinh doanh bất động 2014, từ đó nêu lên nhừng điếm mới, diêm nôi bật và nhưng diem còn chưa phù hợp của Luật Kinh doanh bất động sán sứa đôi năm 2023 Phương pháp phân tích vụ việc được sử dụng ờ Chương 2 của luận vănnhằm phân tích nhừng dự án NƠTM đà và đang thực hiện chuyên nhượng trên địa bàn Thành phố Hồ Chỉ Minh Từ đó đưa ra nhừng khó khăn, hạn chế trong việc ápdụng những quy định pháp luật VC chuyên nhượng dự án NƠTM trôn thực tế

6 Ý nghĩa khoa học và giá trị ứng dụng của đề tài

6.1 Y nghĩa về mặt khoa học

Các kết quá được nghiên cửu tại luận văn có thê là lài liệu tham kháo cho cáctác già, các cơ quan, tô chức đào tạo khi nghiên cửu VC chuyên nhượng dự án đâu tưkinh doanh NƠTM Luận văn cũng đề cập đen một số bất cập, chồng chéo và những khoáng trống pháp lý phát sinh trong quá trinh thực thi pháp luật của hoạt động chuyển nhượng dự án NƠTM dựa trên sự phân tích, đánh giá, binh luận thực trạng thi hành tại Thành phố Hồ Chí Minh Từ đó, đưa ra các giài pháp hoàn thiện các quy định của pháp luật nhằm thích hợp với tình hỉnh thực tế, thống nhất các quy định cúa

pháp luật hiện hành và đám báo sự cân bằng về quyền và lợi ích cùa các bôn khi tham

6.2 Giá trị ứng dụng của đề tài

Nhừng kết qua nghiên cứu của luận văn là nguồn tài liệu tham khảo hữu ích đêphục vụ cho công việc nghiên cứu, giáng dạy và học tập tại các cơ sờ đào tạo luật cúa nước ta

7 Cấu trúc chi tiết của Luận văn

Ngoài phan mờ đầu, kết luận và danh mục các tài liệu tham kháo, nội dung của luận văn gồm 02 (hai) chương như sau:

Chương 1: Khái quát chung và các quy định của pháp luật về chuyên nhượng

dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại

Chương 2: Thực tiên áp dụng pháp luật vê chuyên nhượng dự án đâu tư kinh doanh nhà ờ thương mại tại Thành phố Hô Chí Minh và một số kiên nghị hoàn thiện

CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT CHUNG VÀ CÁC QUY ĐỊNH

CỦA PHÁP LUẬT VỀ CHUYÊN NHƯỢNG DỤ ÁN ĐÀU TU KINH DOANH NHÀ Ở THƯƠNG MẠI

1.1 KHÁI QUÁT CHUNG VÈ CHUYÊN NHƯỢNG DỤ ÁN ĐÀU TU KINH DOANH NHÀ Ỏ THƯƠNG MẠI

1.1.1 Khái niệm chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại

Theo từ điền Tiếng Việt, “ chuyên nhượng " là chuyền quyền sờ hữu10, cỏn trong

từ điên Black's Law, khái niệm “ chuyên nhượng" được hiêu theo nghĩa đặc biệt là

thay đôi quyền sờ hừu hoặc quyền kiêm soát đổi với vật Theo cuốn từ điển “ Deluxe Black 's Law Ditionary ” (Hoa Kỳ) giái thích: “ Chuyên nhượng được hỉêu là di chuyển

hoặc loại bó một vật gì từ noi này sang nơi khác, từ người này sang người khác, là chuyên hoặc bản giao từ người này sang người khác, đặc biệt lả thay đôi quyền sở hữu hoặc quyền kiêm soát đối với mọi vật ”

Trong khoa học pháp lý, thuật ngừ “ chuyên nhượng" được các nhà làm luật

Dictionary, Adựánpted to the Constitution and Laws of the United States of America

and of the American Union " của tác giá John Bouvier định nghĩa: “ Chuyên nhượng

lù hành động mà người chủ sở hừu của một vật nào đó thực hiện chuyên giao nỏ cho người khác, với ỷ định là giao tảt cả các quyên của người đó cho người ti ép theo " n

ơ nước ta, thuật ngừ “chuyên nhượng" thường gắn liền với “ chuyên nhượng

dự ản BDS" hoặc “ chuyên nhượng QSDĐ ".

Đầu tư kinh doanh là một cụm từ dược ghép bời 02 từ có nghĩa là “đầu tư" và

“ kinh doanh " - những thuật ngừ được sử dụng phô biến trong đời sống xà hội vàđược giải thích khá nhiều trong các từ điên, sách chuyên ngành về kinh tế, pháp luật.Theo Từ điến Luật học: “Đầu tư là việc cá nhân, tô chức đưa các loại tài sản vào làm

1(1 Viện Ngôn ngừ học (2003), Từ điên Tiếng Việt, NXB Đà Nằng, Đà Nằng, tr 188

United States of America and of the Several States of the American Union 6th edition

vốn để thực hiện các hoạt động sàn xuất kinh doanh” Dưới góc độ pháp lý, đầu tư là hoạt động của các chủ thể bàng cách bỏ vốn, tài sán, bằng các hình thức, cách thức

do pháp luật quy định nhằm mục đích sinh lời, tim kiếm lợi nhuận Theo Luật Doanh nghiệp 2020: "Kinh doanh là việc thực hiện liên tục một, một sô hoặc tăt cá công đoạn của quá trình từ đầu tư, sân xuất đen tiêu thụ sàn phâm hoặc cung ứng dịch vụ trên thị trường nhăm mục đích tìm kiêm lợi nhuận "Ì

Đối với thuật ngừ "chuyên nhượng dự án đầu tư kinh doanh NƠTM" có thê hiếu chung nhất là việc chủ đầu tư chuyển nhượng lại toàn bộ hoặc một phần dự áncho chủ thể khác gọi là chu đầu tư mới (việc chuyến nhượng bao gồm chuyển cảquyền, nghía vụ và lợi ích hựp pháp khác) khi thỏa mãn nhừng điều kiện theo quy định của pháp luật Trên thực tế, các chù đầu tư thực hiện hoạt động đầu tư xây dựng

dự án NƠTM với mục đích tìm kiêm lợi nhuận, tuy nhiên vì nhiêu nguyên nhân khácnhau dần tới việc chú đâu tư thực hiện chuyên nhượng dự án cho chủ thê khác đô cùng nhau phát triển dự án (trường hợp chuyên nhượng một phần) hoặc rút lui hoàntoàn khỏi dự án (trường họp chuyên nhượng toàn bộ)

Hiện nay, hệ thống các quy định pháp luật Việt Nam hiện hành chưa đưa ra mộtkhái niệm cụ thê về chuyên nhượng dự án NƠTM mà chỉ tản mác trong nhiều văn bán pháp luật khác nhau vẻ nội dung chuyên nhượng một phân hoặc toàn bộ dự ánBĐS như tại khoán 4 và khoản 5 Điều 3 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 06 tháng

01 năm 2022 cua Chính phủ Theo quy định này, việc chuyên nhượng một phan dự

án NƠTM được hiôu là chuyên giao phần dự án đà dảm báo đủ các điều kiện đượcphép kinh doanh và chuyến giao đầy đu các quyền, nghĩa vụ, lợi ích họp pháp cùachú đâu tư cũ cho chủ đầu tư mới Đổi với việc chuyên nhượng toàn bộ dự án NƠTM thi toàn bộ các quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp cua chú đầu tư cũ đều được chuyến

tiếp tục triên khai thực hiện dự án theo đúng mục tiêu và quy hoạch đã được duyệt

Khoản 7 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sán sừa đổi năm 2023 nêu lên khái niệm chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS Theo định nghĩa lại Luật

phần dự án BĐS nói chung và chuyên nhượng dự án Nơ'l'M nói riêng được hiêu làviệc chủ đầu lư chuyển giao toàn bộ hoặc một phần dự án NƠTM và các quyền, nghía

vụ, trách nhiệm, lợi ích hợp pháp cua chủ đầu tư và các bên có liên quan (nếu có) đổi với dự án, phần dự án chuyến nhượng cho bên nhận chuyển nhượng thông qua hợp đồng được lập bằng văn bán theo quy định về họp đồng chuyến nhượng cua Luật Kinh doanh bất động san sửa đôi năm 2023

Như vậy, tùy theo mục đích, nhu cầu cùa minh mà chù đầu tư có thê chuyên nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án NƠTM cho chu đầu lư mới

1.1.2 Dặc điếm chuyền nhượng dự án đầu tư kỉnh doanh nhà ỏ' thương mại

Hoạt động chuyên nhượng dự án NƠTM có thể nhận diện rõ hơn qua các đặcđiềm sau đây:

Thứ nhât, chịu sự điêu chỉnh chặt chè của pháp luật theo quy định tại khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh bẩt động sàn 2014 Hoạt động chuyên nhượng dự án NƠTM

là một trong các hoạt động kinh doanh BĐS Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đàđịnh nghía việc hoạt động kinh doanh BĐS là việc đầu tư vốn đê thực hiện các hoạt động như xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyến nhượng; cho thuê, chothuê lại, cho thuê mua BĐS; nhằm mục đích tim kiếm lợi nhuận, về nguyên tắc, hoạt động chuyển nhượng dự án NƠTM không chí phụ thuộc vào ý chí của các chủ thô tham gia vào hoạt động kinh doanh mà còn theo sự điều tiết cua các cơ quan quàn

lý nhà nước thông qua việc ban hành các chính sách, các quy định pháp luật

Thứ hai giá chuyến nhượng dự án NƠTM không phán ánh đầy đủ giá trị thực cúa dự án mả phàn ánh khá năng thu lợi hoặc hiệu quá cua vốn đầu tư Theo đó, giá chuyên nhượng dà bao gồm giá trị “tương lai " của dự án chứ không đơn thuần là việc định giá từng loại tài sán chuyên giao tại thời diêm thực hiộn chuyến nhượng Trong trường hợp này, lợi thế vị trí, diền biến thị trường tại thời điểm chuyến nhượng cũng là một trong những yếu tổ làm tác động đến giá trị cua dự án

Thứ ba, quá trình chuyên nhượng dự án NƠTM có tỉnh chất vô cùng phức tạp

và ảnh hướng không nhỏ đến lợi ích của các bên tham gia Không giống với việc muabán một loại hàng hỏa thông thường vì một dự án đầu tư là tập hợp cua nhiều loại tài

sán khác nhau và cá quyền thực hiện dự án đỏ Chính bởi sự phức tạp này mà hoạt động chuyên nhượng dự án NƠTM phái tuân thu theo những thủ tục, trinh tự riêng hết sức chặt chẽ do pháp luật quy định Trên thực tế, hoạt động chuyên nhượng dự ánNƠTM diền ra vô cùng đa dạng và phức tạp do phái trãi qua nhiều thủ tục với nhùng yêu cầu ve điều kiện chuyên nhượng nghiêm ngặt như: hồ sơ pháp lý dự án, các nghía

vụ tài chính mà chu đầu tư đà nộp, hạ tầng kỳ thuật dự án đã được nghiệm thu cũng như quy trinh, thu tục đà được sự chấp thuận của các cơ quan quản lỷ nhà nước cóthấm quyền Đồng thời, pháp luật hiện hành cho phép chuyến nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án NƠTM một cách tự nguyện từ chủ đầu tư cũ sang chu đầu tư mới hoặc người sứ dụng đất mới đê đỏi lại chu đầu tư cũ nhận một khoan tiền tương ứng vớigiá trị ỌSĐĐ trong dự án chuyên nhượng trên cơ sở nhừng thóa thuận giừa các bên

đã ký kết trong hợp đồng12

12 Nguyền Ngọc Trường (2018), "Chuyên nhượng QSDĐ trong các dự ân kinh doanh nhà ờ

thương mại theo pháp luật Việt Nam ", Luận văn thạc sĩ luật học, Học viện Hàn lâm Khoa học và Công nghệ Việt Nam

13 Dương Kim Thê Nguyên (2016), "Khái niệm phá sdn, thú tục phủ sàn và những liên hệ đến Luật Phá sân năm 20 Ị4 ”, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp, (số 24 (328)/Kỳ 2 TI2 2016), tr.4L

1.1.3 Ý nghĩa chuyển nhượng dự án đầu tu kinh doanh nhà ỏ’ thương mại

ỉ 1.3.1 Đối vói bên chuyên nhượng

Trong bối cảnh quỹ đất là hừu hạn nhưng sổ lượng doanh nghiệp đăng ký đâu tưtrong lĩnh vực kinh doanh BĐS luôn nằm trong 10 lình vực được đầu tư nhiều nhất;chưa kê đây là là lình vực rất được các nhà đầu tư nước ngoài quan tâm Như vậy, đất đai thi có hạn trong khi lĩnh vực kinh doanh BĐS lại là lình vực thu hút các nhà đầu

tư tham gia, phát triển thì xuất hiên cạnh tranh là điều tất yếu Và đương nhiên, theosau đó sẽ xuất hiện hiện tượng "cỏ cạnh tranh thì sẽ có phá sản ”13 là điều không thế tránh khói Ngoài ra, việc chủ đầu tư sau khi được phê duyệt đầu tư, chấp thuận chùtrương đầu tư của các cơ quan quá lý nhà nước có thâm quyền sè tái cấu trúc, thayđôi loại hình doanh nghiệp hoặc vào một thời điếm nào đó vì các lý do bất khã kháng

như: thiên tai, xuất hiện dịch bệnh hoặc tinh trạnh pháp lý gặp vướng mắc dần đến tình trạng không thể triển khai dự án.

Do đó, nhằm tránh tình trạng phá sán, cũng như thu hồi vốn đà đầu tư vào dự

án, giam gánh nặnh chi phí và đê duy trì hoạt động của doanh nghiệp thỉ phương ánchuyên nhượng dự án là phương án được các chủ đầu tư ưu tiên thực hiện, mang lại

ý nghĩa có tính quyết định đối với các chu đầu lư

ì 1.3 2 Dôi với bên nhận chuyên nhượng

Trước khi triên khai xây dựng dự án, nhà đau lư phái thực hiện hàng loạt cácthủ tục pháp lý; trong số đó tùy trường hợp, tính chất, quy mô cùa dự án mà các thủ tục thực hiện có thể kê đến như tạo lập quỳ đất, xin cấp quyết định chú trương đầu

tư, chuyên đôi mục đích sử dụng đất (nếu có), cấp GCN ỌSDĐ cho chủ đầu tư, lập quy hoạch chi tiết cùa dự án (đối với dự án có quy mô nhỏ có thể thực hiện theo trình

tự rút gọn), đánh giá tác động môi trường (tùy tính chất, quy mô dự án), thấm định thiết ke về phòng cháy chữa cháy, nộp hồ sơ xin thâm định thiết kế xây dựng, cấpGiấy phép xây dựng do cơ quan quản lỷ nhà nước cỏ thâm quyền thực hiện Ngoài

ra, theo Luật Đầu lư 2020, một trong các hỉnh thức đế được lựa chọn chủ đầu lư thực hiện dự án đầu tư xây dựng là đấu giá ỌSDĐ hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư14 Kết quá là không phải nhà đàu tư nào cũng đảm bào được các điều kiện về kinhnghiệm, năng lực nhân sự, năng lực tài chỉnh đê trúng đấu giá, đấu thầu thực hiện dự

án đau tư xây dựng NƠTM

14 Khoán I Điều 29 Luật Đầu tư 2020

Như vậy, việc nhận chuyên nhượng dự án từ nhũng chủ đầu tư đà đảm bào cácđiều kiện và được cơ quan quán lý nhà nước cấp phép thực hiện dự án mang ỷ nghíahạn chế rui ro thời diêm đầu và gia tăng lợi nhuận cho chu đầu tư mới khi chỉ cân tuân thú một sổ điều kiện cúa bên nhận chuyên nhượng theo pháp luật đầu tư, kinh doanh BĐS là có thế trờ thành chù đầu tư mới cúa dự án, tiếp tục triển khai thực hiện

dự án

1.1.3 3 Dôi với hên thứ 3 - khách hàng, cấc tô chúc cỏ liên quan

Thứ nhất, kinh doanh BĐS là lĩnh vực có nhiều chủ thể cùng tham gia; trong số

đó, có the kê đến như các tố chức tín dụng khi chủ đầu tư đề nghị vay vốn, bảo lành trong hoạt động bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ờ hình thành trong tương lai; tô chức kiểm toán để xác định năng lực tài chính; các tổ chức tham gia xây dựng dự án nhưquản lý dự án tư vẩn thiết kế, kháo sát công trinh, nhà thầu thi công, tư vấn giám sát,đơn vị thí nghiệm, kiêm định xây dựng và đặc biệt quan trọng nhất là các khách hàng

Thứ hai. một điểm đặc biệt khi so sánh đầu tư kinh doanh BĐS với các loại hình đầu tư khác, do BĐS là tài sán không phái lúc nào cũng hiện hữu, mà có thê là tài san hỉnh thành ờ tương lai, mà tương lai thi vốn dì bất định Và dĩ nhiên trong bất kỳ tình huống nào thì người mua BĐS hình thành trong tương lai (được xem là bên thứ 3 trong giao dịch chuyên nhượng dự án) luôn được xác định là ben ycu thế, dỗ dànggánh chịu rui ro, tổn thất ngoài ý muốn Có thể minh họa bàng ví dụ trong tinh huống chu đầu tư sau khi được chấp thuận đê thực hiện dự án đầu tư xây dựng chung cư thitiến hành tái cấu trúc doanh nghiệp hoặc doanh nghiệp thực hiện dự án không cân đổi

đù tài chính đế tiếp tục thực hiện dự án Lúc này, nếu chu đầu tư dự án không cỏ thực hiện chuyên nhượng dự án thì người mua BĐS hình thành trong tương lai của dự ánnày SC rơi vào lỉnh huống khó khăn khi bị ánh hường quyền lợi, thậm chí một sốtrường họp vừa mất liền đà thanh toán theo tiến độ và vừa không có tài sán

Thứ ba, tránh việc sau khi chủ đâu tư cỏ đủ tư cách pháp lỷ đỗ triên khai hoạt động kinh doanh BĐS tại thị trường sơ cấp thì tiến hành giao dịch ngầm với nhừng chú thê khác khác tại thị trường thứ cấp, nhưng chủ thê nhận chuyên nhượng không đám bảo tài chính, điều kiện tricn khai dự án thì lúc này bên người mua BĐS hình thành trong tương lai tiếp tục là bên gánh chịu thiệt thòi, rủi ro

Từ các cơ sờ trên, có thể thấy không giống như trường hợp chuyến nhượng nhà

ờ riêng lẻ, các công trinh đơn lê có quy mô nhó cúa tô chức, hộ gia đỉnh, cá nhân khi chi cần sự đồng thuận về giá cá, mong muốn cua mồi bên và tiến hành giao dịchchuyên nhượng báng hình thức kỷ kết chuyến nhượng hợp đồng, đỏng thuế (nếu có),

đăng kỷ biến động đất đai mà không cần trài qua khâu kiêm tra thâm định và phái được sự đồng ỷ bàng văn bân của các cơ quan quản lý nhà nước cỏ thâm quyền trước khi giao kết hợp đồng chuyên nhượng Mục đích, ý nghía mang tính cốt lõi cùa việcchuyên nhượng dự án đầu tư kinh doanh NƠTM phái có sự kiêm soát của nhà nước

là nhằm báo vệ quyền lợi, lợi ích của bên yếu the

LL3.4 Đổi vói mỹ quan đô thị và ngăn sách nhà nước

Thứ nhất, về mỹ quan đỏ thị; một trong nhừng nội dung đánh giá sự phát triêncủa một quốc gia là bộ mặt đô thị Nhiều dự án sau khi được cơ quan quán lý nhà nước có thâm quyền phê duyệt vì nhiều lý do trong đó xuất phát lừ phía chù đầu tư, hoặc từ phía nhà nước (yếu tố pháp lý) khiến dự án không thể triển khai thực hiệnhay nói cách khác là dự án rơi vào tinh trạng “treo". Trong tình trạng đó, nếu tiếp tục duy trì, không thực hiện chuyên nhượng dự án cho chù đâu tư khác có đây đú khả năng thực hiện dự án, sỗ khiến dự án bị dừng, không thê hoàn thành, gây ảnh hường nghiêm trọng đến môi trường cũng như tác động xấu đen cánh quan đô thị15

b Tại Thành phố Hồ Chí Minh, dự án Sài Gòn One Tower năm kề cạnh một trong nhừngcông trình biêu tượng cùa Thành phô - Tòa nhà Bitexco Tower 68 tầng, nếu tính từ năm dự kiến hoàn thành là 2011 đến nay thì đã một thập ki dự án bị treo, không xây dựng hoàn thiện, gây ánh hưởng nghiêm trọng đến mỳ quan đô thị và canh quan ờ trung tâm thành phố

Xem thêm: Diễn đàn doanh nghiệp, “Nhừng co bê tỏng bó hoang trên đất vàng (kỳ II): Xót

xa Sài gòn One Tmvơr’’.httpsV/enterncws.vn/nhung-co-be-tong-bo-hoang-tren-du

ánt-vang-ky-ii-xot-xa-sai-gon-onc-lowcr-184951 html, [Truy cập ngày 21/11/2023]

Thứ hai, về ngân sách nhủ nước, Viột Nam đang thực hiện nền kinh tế thị trường với mỏ hình “Kinh tế thị trưởng định hường xã hội chủ nghĩa"; các doanh nghiệp nhà

nước đóng vai trò quan trọng trong một số các hoạt động đầu lư kinh doanh nhất là trong lình vực BDS nơi các doanh nghiệp nhà nước với lợi thể tiếp cận đất đai cúaminh đà thực hiộn hoạt động đầu tư xây dựng rất nhiều dự án BĐS Tuy nhiên việcChính phủ thực hiện chính sách thoái von, cô phan hóa doanh nghiệp nhà nước đàbuộc các doanh nghiệp nhà nước phải chuyên nhượng lại các dự án đầu lư xây dựng

BĐS Việc chuyến nhượng này đã tạo nguồn thu cho ngân sách thông qua việc cácdoanh nghiệp nhà nước chuyên nhượng dự án cho các nhà đầu tư mới16.

16 Theo quy định các doanh nghiệp nhà nước sau khi thực hiện đầy đủ việc phân bô doanhthu và thuế doanh nghiệp thì se nộp phan doanh thu cỏn lại cho chù đầu tư

17 Điều 3.2.(b), Điều 6.1, Điều 10.1, Điều 19.2.(a) Nghị định sổ 218/2013/NĐ-CP ngày 26 tháng 12 năm 2013 hướng dần thi hành một số điều cùa Luật Thuế thu nhập DN và Luật sửađổi, bô sung một sổ điều của Luật Thuế thu nhập DN và Điều 16.2 Thông tư sổ 78/2014/TT-BTC ngày 18 tháng 6 năm 2014 cua Bộ trướng Bộ Tài chính hướng dần thi hành Nghị định

18 Điều 1.1 Nghị định số 91/2014/NĐ-CP ngày 01 tháng 10 năm 2014 của Chính phù về việcsửa đôi, bô sung một sô điêu tại các Nghị định quy định vê thuê; Điều 6.3(g), Điêu 20.3 Nghịđịnh sổ 218/2013/ND-CP và Điều 7.14 Thông tư sổ 78/2014/TT-BTC được sứa đồi bời Điều

2 Thông tư số 151/2014/TT-BTC ngày 10 tháng 10 năm 2014 của Bộ trường Bộ Tài chínhhướng dần thực hiện quy dinh tại Nghị định số 91/2014/NĐ-CP

Ọuy định về thuế thu nhập doanh nghiệp có nêu đổi với trường họp phát sinhnguồn thu đến từ chuyên nhượng dự án BĐS thì nguồn thu nhập này doanh nghiệp cónghĩa vụ phân định riêng đe nộp thuế thu nhập doanh nghiệp, không được bù trừ làithu nhập từ việc chuyên nhượng dự án BĐS vào lỗ của hoạt động sán xuất kinh doanhtrong kỳ tính thuế; từ đầu năm 2016 thi áp dụng mức thuế suất là 20%17

Trong khi đó, nếu chuyên nhượng dự án dưới hình thức sáp nhập doanh nghiệpthì trường họp phát sinh chênh lệch giám hoặc tăng do xác định lại tài sán đề điềuchuyển tài sản khi sáp nhập, thỉ được tính một lần vào thu nhập khác hoặc giâm trừ thu nhập khác trong kỳ tính thuế khi xác định thu nhập chịu thuế thu nhập doanhnghiệp tại doanh nghiệp có tài sân đánh giá lại Thu nhập từ chênh lệch tăng do xác định lại giá trị tài sản không phái phân định riêng đê kê khai nộp thuê thu nhập doanhnghiệp, mà được cấn trừ khoán thu nhập này vào lồ cúa hoạt động sân xuất kinh doanhtrong kỳ tính thuế18

Như vậy, từ các quy định về thuế thu nhập doanh nghiệp nêu trên, khi nhà đầu

tư chuyên nhượng dự án BĐS mà không áp dụng hình thức sáp nhập doanh nghiệpthì nhà nước chăc chăn có nguôn thu ngân sách không hê nhỏ Kêt luận là việc chuyên nhượng dự án BĐS nỏi chung và chuyên nhượng dự án NƠTM nói riêng vừa manglại giá trị tích cực cho các chú đầu tư tham gia chuyên nhượng dự án (bên chuyên và

bên nhận), vừa mang lại ỷ nghía, lợi ích cho cá bên thử ba và đặc biệt là góp phần gia tăng ngân sách nhà nước.

1.1.4 Sự cần thiết của pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ỏ ’ thương mại

Pháp luật về hoạt động chuyến nhượng dự án đầu lư kinh doanh NƠTM là tống thê các quy phạm pháp luật do nhà nước ban hành Trong đó bao gồm các quy địnhvề: các chù thô tham gia hoạt động chuyên nhượng; điều kiện đô dự án được phép chuyên nhượng; hình thức chuyền nhượng; trinh lự, thu lục chuyển nhượng; quy định

về hình thức hợp đồng chuyển nhượng, thời điểm thực hiện giao kết hợp đồng chuyên nhượng dự án

Các quy định về chuyển nhượng dự án NƠTM có sự hỉnh thành, phát triển gắnliên với từng giai đoạn lịch sừ của đât nước Mặc dù ờ nước ta, các quy định điêuchinh vê các giao dịch BĐS đà có từ trước năm 1990 nhưng giai đoạn này không có

hệ thống các quy định pháp luật điều chính hoạt động chuyên nhượng dự án NƠTM

vì có sự tồn tại của các cá nhân hay tô chức thực hiện hoạt động kinh doanh BĐS vàchưa có các dự án NƠTM (trong giai đoạn này việc phân bỏ nhà ờ cho người dân được thực hiện theo cơ chế xin cho)

Hoạt động chuyển nhượng dự án NƠTM được đề cập lần đầu tiên tại Luật Kinh doanh bất động sán số 63/2006/QH11 ban hành ngày 29 tháng 6 năm 2006, cỏ hiộu lực từ ngày 01 tháng 7 năm 2007 và hết hiệu lực kê từ ngày 01 tháng 7 năm 2015 Sự

ra đời cua Luật Kinh doanh bất động sản 2006 đánh dấu một cột mốc vô cùng quantrọng, tạo tiền đề giúp hoạt động kinh doanh BĐS có bước phát triển mới Tiếp theo

đó là sự ra đời của Luật Kinh doanh bất động sán sổ 66/2014/QH13, có hiệu lực ke

từ ngày 01 tháng 7 năm 2015 Sự ra đời của Luật Kinh doanh bất động san 2014 dầnđến một số các văn bản hướng dần liên quan được ban hành, cụ the như Nghị định số 76/2015ZND-CP do Chính phu ban hành ngày 10 tháng 9 năm 2015, có hiệu lực từ ngày 01 tháng 11 nãm 2015 quy định chi tiết một sô điều cùa Luật Kinh doanh bất động sán 2014, het hiệu lực vào ngày 01 tháng 3 năm 2022; Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2022 cùa Chính phu quy định chi tiết thi

hành một số điều cùa Luật Kinh doanh bất động sản 2014, có hiệu lực tù’ ngày 01 tháng 01 năm 2022.

Hiện nay, Luật Kinh doanh bất động san sưa đôi năm 2023 điều chinh một lìnhvực rộng, tác động đến nhiều thành phần kinh tế, nhiều doanh nghiệp, tổ chức, cá

nghiên cứu, tìm hiếu có thể thấy được rằng hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tưkinh doanh NƠTM được nhiều văn bàn quy phạm pháp luật điều chinh và ngày càng được hoàn thiện nhàm đáp ứng nhu cầu trong thực Ie Bất kỳ pháp luật điều chinhnhóm quan hệ xã hội nào khi ra đời cũng hướng tới báo đám sự an loàn pháp lý,phỏng ngừa,chia sẻ và hạn chế mức tới mức thấp nhất các rủi ro có thê gặp phải Cácquy định điều chỉnh hoạt động chuyên nhượng dự án đầu tư kinh doanh NƠTM cũngkhông năm ngoài xu hướng đế)

Theo tác giả, pháp luật về hoạt động chuyên nhượng dự án đầu tư kinh doanhNƠTM nằm trong tông thê các quy định pháp luật do các cơ quan quan lý nhà nước ban hành, quy định về việc chuyên nhượng dự án đầu tư kinh doanh NƠTM giừa cácchu thể tham gia chuyển nhượng, chủ thể chịu lác động của hoạt động chuyển nhượng Pháp luật về hoạt động chuyến nhượng dự án đầu tư kinh doanh NƠTM tạo ra cơ chếquyên lực băt buộc các chủ thẻ phái tuân thủ nghiêm minh các quy định đặt ra thông qua các ycu cầu và thực thi các biộn pháp chế tài nếu vi phạm

1.2 CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN HÀNH VÈ CHUYÊN NHƯỢNG DỤ ÁN DÀU TU KINH DOANH NHÀ Ở THƯƠNG MẠI

Hoạt động chuyến nhượng dự án đầu tư kinh doanh NƠTM là một trong những hoạt động đầu tư, kinh doanh BĐS Vì vậy, việc chuyển nhượng dự án NƠTM phái tuân theo các quy định cua hoạt động kinh doanh BĐS Trong quá trình dự án NƠTMđược thực hiện, chù đầu tư phái phụ thưộc vào các TTHC như quy trinh kiêm tra, thấm định và phải được sự cấp phép cúa các cơ quan quán lý nhà nước có thâm quyền

- vốn dĩ mang yếu tố tiên quyết đối với kết quả thành bại của một dự án đầu tư xây dựng Ben cạnh đó, ngày càng cỏ nhiều các nhà đầu tư yểu kém không thể tiếp tục thực hiện dẫn đến dự án rơi vào tinh trạng “đắp chiếu” Đê giải quyết tỉnh trạng này,

Luật Kinh doanh bất động sản 2014 ra đời đà cho phép các chủ đầu tu được phépchuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án NƠTM cho các chú đầu tư khác khi đápứng các đầy đủ các điều kiện theo quy định pháp luật.

1.2.1 Điều kiện về hình thức chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ỏ ’

và các quyên, nghĩa vụ, lợi ích hợp pháp của chủ đâu tư, các bên có liên quan (nêu có) đối với dự án đó cho bên nhận chuyên nhượng thông qua hợp đồng được lập bằng văn bán theo quy định cua Nghị định này và được cơ quan nhà nước có thâm quyềnchấp thuận Chuyên nhượng một phần dự án là việc chù đầu tư chuyên giao phần dự

án được phép kinh doanh và các quyền, nghía vụ, lợi ích hợp pháp của chủ đầu tư,các bên có liên quan (nếu có) đối với phần dự án chuyển nhượng cho bôn nhận chuyểnnhượng thông qua hợp đồng được lập bàng văn bán theo quy định của Nghị định này

và được cơ quan nhà nước có thâm quyền chấp thuận

Luật Kinh doanh bất động sán 2014 đã luật hóa nội dung chuyên nhượng dự ánmột phân hoặc toàn bộ dự án trên cơ sở phân tích và đánh giá quá trình áp dụng LuậtKinh doanh bất động sán 2006 khi quy định chỉ cho phép chuyên nhượng toàn bộ dự

án Trên thực tế, nhu cầu chuyên nhượng một phần dự án cho các nhà đầu tư là nhu cầu chính đáng, đồng thời với việc phát tricn phát triển kinh tế của đất nước làm cho nhu cầu này trờ lên ngày một gia tăng Việc chuyên nhượng dự án nên được xem làmột hình thức định đoạt tài sàn của chủ đầu tư và không nên giới hạn chí được phépchuyên nhượng toàn bộ dự án Vi vậy, đê đàm báo phù hợp thực tiền và quyền tự do

nguyên tắc dự án có thô được chuyên nhượng toàn bộ hoặc chuyên nhượng một phần

là hoàn toànđúng đắn, phù hợp Nguyên tắc này không những đám báo tính hợp lý vàkhá thi của hoạt động chuyên nhượng dự án dưới tư cách là một hình thức định đoạttài sán thuộc sơ hừu cùa chú đầu tư, mà còn khắc phục được lình trạng "lách luật" đêchuyên nhượng khi dự án chưa đu điều kiện.

Hiện nay, chủ đầu tư có thê lựa chọn hỉnh thức chuyên nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án NƠTM nhưng phái tuân thủ những yêu cầu nhất định theo quy định của pháp luật về kinh doanh BĐS, nhằm đàm báo các bên tôn trọng quyền và nghía vụ lần nhau, tôn trọng những cam kết, thóa thuận được the hiện thong qua hợp đồng; cùng với đỏ, phải tôn trọng lợi ích của nhà nước và vì trật tự chung của xã hội

1.2.2 Điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại

Trước khi được UBND cấp linh hoặc Thủ tướng chấp thuận chuyên nhượng, cơ quan quán lý nhà nước câp dưới sè kiêm tra, thâm định hàng loạt các điêu kiện nhưsau:

1.2.2.1 về điều kiện bên chuyển nhượng

Thứ nhất, chủ đầu tư phải đàm bảo đầy đủ các điều kiện của một tô chức, cánhân kinh doanh BĐS theo quy định của pháp luật

Khoán 1 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sán năm 2014 quy định về điều kiện kinh doanh BĐS như sau: “ Tỏ chức, cá nhân kinh doanh BDSphái thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung lả doanh nghiệp) và có vốn pháp định

không dược thăp hơn 20 ty đông , trừ trường họp CỊuy định tại khoán 2 Điêu này ”

Tuy nhiên, Luật đầu tư 2020 đà sửa đôi quy định tại khoán 1 Điều 10 Luật Kinhdoanh bất động sán 2014 như sau: “ Tó chức, củ nhân kinh doanh BĐS phải thành

lập doanh nghiệp hoặc họp tác xã, trừ trường hợp quy định tại khoán 2 Điều này ”

Như vậy, theo quy định mới thi tô chức, cá nhân kinh doanh BĐS phải thànhlập doanh nghiệp hoặc họp tác xà mà không có yêu cầu về vốn pháp định Riêng trường họp tô chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyến nhượng, cho thuê, cho thuê muaBĐS quy mô nhó, không thưởng xuyên thì không phai thành lập doanh nghiệp

So với quy định tại khoán 1 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động san 2014 được sửa đối, bố sung bời điếm a khoán 2 Điều 75 Luật đầu tư 2020, quy định việc các tô

chức, cá nhân đầu tư kinh doanh NƠTM phái có vốn pháp định đà bị bài bò tại Nghịđịnh sổ 02/2022/NĐ-CP Quy định về vốn pháp định đã có từ Luật Kinh doanh bất động sán 2006, đến khi Luật Kinh doanh bẩt động sàn 2014 ra đời còn yêu cầu phái

có thêm vốn kỷ quỳ Tuy nhiên, trước các bất cập về vổn pháp định, Chính phủ đã bo yêu cầu về vốn pháp định 20 tý đồng Việc bó quy định này nhằm phù họp hơn với diêm a khoàn 2 Điều 75 Luật đầu tư 2020

Theo tác giả, việc bó quy định về vốn pháp định là phù hợp Ọuy định về vốn pháp định không thật sự mang nhiều ỷ nghĩa vì nhà đau tư phai đáp ứng điều kiộn vềvon chu sờ hữu đê thực hiện dự án có sử dụng đất, đơn cử là nhà dầu tư được lựa chọnlàm chủ đầu tư dự án BĐS theo quy định của pháp luật thi nhà đầu tư đó phái có vốn chu sớ hữu không thấp hơn 20% tống vốn đầu tư đổi với dự án có quy mô sử dụng đât dưới 20ha, không thâp hơn 15% tông vôn đâu tư đôi với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20ha trờ lên theo quy định tại khoàn 2 Điều 4 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP

Trên thực tế, vốn pháp định quy định trong pháp luật kinh doanh BĐS có ý nghĩa đảm bào doanh nghiệp cỏ đủ năng lực tài chính đê đầu tư và giúp ngăn chặn các doanh nghiệp yếu kém tham gia đầu tư dần đến thiệt hại cho khách hàng Nhưng khi thực hiện hoạt động kinh doanh, tùy thuộc vào tình hình của nền kinh tế tại từng thời diêm mới cỏ thẻ xác định được số vổn bao nhiêu là đú đề đàm bao mức độ antoàn Đồng thời, trong điều kiện dịch bệnh kéo dài đà làm cho các doanh nghiệp bịtôn thất nặng nề, việc bó quy định về nguồn vốn pháp định sẽ giúp các doanh nghiệp

dề dàng quay trớ lại, giúp tháo gờ các vướng mac về vốn cho doanh nghiệp hoạt động

Điểm b khoản 1 Điều 4 Nghị định sổ 02/2022/NĐ-CP bổ sung them điều kiện

về công khai các dự án đầu tư kinh doanh BĐS trên trang thông tin điện tử của doanhnghiệp, tại trụ sở Ban Quán lỷ dự án hoặc tại sàn giao dịch BĐS đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch BĐS Bao gồm: thông tin về doanh nghiệp (bao gồm tên, địa chi trụ sở chính, số điện thoại liên lạc, tôn người đại diện theo pháp luật); thông tin về việc thế chấp nhà, công trinh xây dựng, dự án BĐS đưa vào kinh doanh(nếu có); thông tin về sổ lượng, loại sản phâm BĐS được kinh doanh, sổ lượng, loại

sán phâm BĐS đã bán, chuyên nhượng, cho thuê mua và sổ lượng, loại sản phâmcòn lại đang tiếp tục kinh doanh; thông tin về BĐS đưa vào kinh doanh theo quy định tại khoán 2 Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sán 2014, như: loại BĐS; vị trí BĐS; thông tin về quy hoạch có liên quan đến BĐS; quy mô của BĐS; đặc điểm,tính chất, công năng sử dụng, chất lượng của BĐS; thông tin về từng loại mục đích

sử dụng và phần diện tích sứ dụng chung đối với BĐS là tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng, nhà chung cư; thực trạng các công trình hạ tầng, dịch vụ liên quan đếnBĐS; hồ sơ, giấy lờ ve quyền sờ hữu nhà, công trình xây dựng, QSDĐ và một sổ giấy

tờ liên quan đến việc đầu tư xây dựng BĐS; hợp đồng báo lành; các hạn chế về quyên

sờ hừu, quyền sứ dụng BĐS; vãn bán cho phép bán, cho thuê mua của cơ quan quản

lý nhà nước có thâm quyền đổi với việc bán, cho thuê nhà ớ hình thành trong tương lai; giá bán, chuyên nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS Đông thời,phái kịp thời cập nhật nếu các thông tin đà công khai có sự thay đôi

Thứ hai, điều kiện có chức năng kinh doanh BĐS

Theo quy định tại khoản 1 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sàn 2014 được sửa đỏi bời điểm a khoản 2 Điều 75 Luật đầu tư 2020, đổi với lĩnh vực đầu tư kinh doanh dự án NƠTM, ngoài việc phãi thành lập doanh nghiệp, nhà đầu tư mới phaiđăng kỷ ngành nghề kinh doanh BĐS Việc phài có ngành nghề kinh doanh BDSđược quy định thông qua GCN đăng ký doanh nghiệp hoặc GCN đăng ký đầu tư

Thứ ha, điều kiện về GCN QSDĐ đổi với một phần hoặc loàn bộ dự án thực

Tuy pháp luật Việt Nam mang nhiều đặc trưng cùa trường phái pháp luật Pháp

- Đức (Civil Law) nhưng về hình thức sờ hữu đất đai, không như Cộng hòa Liên bangĐức, hiện xác lập hai hình thức sớ hữu, đó là (1) sờ hừu nhà nước, (2) sờ hừu tưnhân19 hay Cộng hòa Pháp duy tri hai hình thức sớ hừu cơ bản: (1) sớ hừu tư nhân,

19 Trần Quang Huy (2011), Các vấn đề pháp lí về đất đai và bất động sán ớ Cộng hòa LiênBang Đức, Tạp chí Luật học, đặc san 9/2011, tr 104-111

(2) sớ hữu nhà nước đối với đất đai và công trinh xây dựng công cộng 20 ơ Việt Nam,ngay lại vãn bàn pháp lỷ có giá trị cao nhất - Hiển pháp và Điều đầu tiên của LuậtĐất đai 2013 (tại Điều 53 Hiến pháp 2013 và Điều I Luật Đất đai 2013) đà tuyên bổ chi xác lập duy nhất mộl hình thức sờ hừu đất đai, đó là đất đai thuộc sờ hừu toàn dân

và do nhà nước đại diện thống nhất quán lý Với chế định sờ hừu đẩt do nhà nước đại diện quán lý; các doanh nghiệp đầu tư khi thực hiện dự án NƠTM phái tiếp cận QSDĐ

quyết định giao đất (có thu liền sử dụng đất), họp đồng thuc đất (với hỉnh thức trá tiền một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê hàng năm)21 hay công nhậnQSDĐ

20 Theo Công Thồng tin pháp luật dân sự, "Kinh nghiệm quân lý đứt đai trên the giới ” ,

https://thongtinphaplualdự ánnsu.edu.vn/2016/12/09/kinh-nghiem-quan-l-dự ánt-dự áni-

cua-mot-so-nuoc-lrn-the-gioi/, [Truy cập ngày 06/11/2023]

21 Do dự án đầu tư kinh doanh BĐS nhàm mục đích kinh doanh, thương mại nên theo quy định tại khoan 1 khoán 2 Điều 2 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước, nhà nước sẽ trao QSDĐ dướihình thức cho thuê đất tra tiền 1 lần

Đối với dự án xây dựng công trinh công cộng nham mục đích kinh doanh hoặc đê đầu tưxây dựng nhà ờ nhăm mục đích cho thuê thì doanh nghiệp đâu tư có thê ký hợp đồng thuêđât với hình thức trâ tiên thuê 1 lân hoặc trã tiên thuẽ hàng năm, quy định tại điêm g khoản

nghiệp đế thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp hay đầu tưtrong khu công nghệ cao, khu công nghiệp hoặc các dự án không phải đấu giá, đấu thầu thỉ không thực hiện quy trình lựa chọn nhà đầu tư mà được nhà nước chấp thuậnhai trong một, nói cách khác là chấp thuận chủ trương cùng lúc chấp thuận nhà đầu

tư 24 Sau khi được cấp cỏ thâm quyền chấp thuận là nhà đầu tư, hoàn tất các nghĩa vụ tài chính và các trinh lự pháp lỷ khác có lien quan thì dự án đầu tư sẽ được cấp GCNỌSDĐ 25 Như vậy, cỏ thê xem GCN ỌSDĐ như một chứng thư pháp lý về đất, đảmbáo nhà đầu tư đà có tư cách sử dụng đất de tiep tục triển khai thú tục pháp lý liênquan đến quá trinh đầu tư kinh doanh NƠTM ờ các giai đoạn sau Theo Luật Kinhdoanh bất động sán 2014 thì GCN QSDĐ26 được quy định là một trong nhừng vãnbán phái có đổi với bên chuyên nhượng

21 Căn cứ khoan 4 Điều 29 Luật Đầu tư 2020

25 Trường hợp được miền, ghi nợ nghĩa vụ lài chính hoặc trá tiên thuê đât từng năm thì vẫn được xem xét cấp văn bàn chứng nhận QSDĐ, căn cứ khoản 3 Điều 98 Luật Đất đai 2013

26 Cho một phần hoặc toàn bộ dự án chuyến nhượng, căn cứ khoản 2 Điều 49 Luật Kinhdoanh bất động sản 2014

Thứ tư, vẻ thực hiện xong Ọuyêt định xử phạt vi phạm hành chính (nêu có)

Hành động này thô hiện ý chí báo vệ của nhà làm luật đối với doanh nghiệpnhận chuyển nhượng, khi buộc bên chuyến nhượng phái thực hiện xong Quyết định

xử phạt; tránh tinh trạng bôn chuyên nhượng bị xử phạt hành chỉnh rồi đây tráchnhiệm khác phục hậu quâ cho bên nhận chuyến nhượng

L2.2.2 về điều kiện hên nhận chuyến nhượng

Qua các phân tích trên vê điêu kiện của doanh nghiệp chuyên nhượng, có thẻ thấy từ điều kiện đầu vào đê được chấp thuận làm chú đầu tư cho đến hoàn tất cácnghĩa vụ tài chính đê được cap GCN QSDĐ là rất khó khăn, phai trái qua nhiều quy trinh thâm định, chấp thuận từ cơ quan quàn lỷ nhà nước có thâm quyền Lè dĩ nhiên,xuất hiện phương án khá thi, tối ưu là nhận chuyên nhượng dự án từ các chủ đầu tưtrước đỏ vi điều kiện của bên nhận chuyên nhượng đơn giản hơn bên chuyên nhượng, thô hiện ơ những điều kiện sau:

Thứ nhất, điều kiện có chức năng kinh doanh BĐS.

Bên nhận chuyên nhượng ngoài việc phái thành lập doanh nghiệp còn có nghĩa

vụ bố sung ngành nghề đầu tư kinh doanh BĐS27 Nói cách khác là bên nhận chuyểnnhượng dự án NƠTM ngoài việc đăng ký ngành nghề cỏ chức năng chính của mình, khi muốn nhận chuyên nhượng dự án NƠTM phái đãng ký bô sung ngành thêm nghề

ngoài việc đã cỏ ngành nghề theo chức năng chính là hoạt động cơ sờ giáo dục theopháp luật đầu lư còn phái đăng ký ngành nghề kinh doanh BĐS thi mới được nhận

27 Quy định tại khoán 3 Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản 2014

28 Điều kiện người mua tài sản gan với đất thuê trá tiền hàng năm cân thỏa mãn 03 yếu tố:năng lực tài chính đê thực hiện dự án, ngành nghề kinh doanh phù hợp và không có vi phạmluật đất đai, quy định tại khoản 2 Điều 189 Luật Đất đai 2013

Quy định này là xung đột, không lương thích với pháp luật về đất đai khi quy định trường họp doanh nghiệp thuê đất trâ tiền hàng năm, dự án đã xây dựng hoàn thành thi bên nhận chuyên nhượng chi cân có ngành nghê kinh doanh phù họp với dự

án đâu tư28, không yêu cầu phải có chức năng kinh doanh BĐS

Thứ hai, có cam kết tiếp tục triển khai thực hiện dự án

Bên nhận chuyên nhượng có nghía vụ cam kết tiếp tục thực hiện xây dựng dự

án, kinh doanh đúng quy định pháp luật, báo đảm nội dung và thời gian thực hiện dựán

Pháp luật hiện nay chi quy định chủ đâu tư nhận chuyên nhượng phái cam kêt tiếp tục viộc tricn khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật,đám báo tiến độ, nội dung dự án nhưng không có quy định về chế tài xử lỷ nếu cácchủ đầu tư không tuân thủ cam kết, đặc biệt là thực hiện các nghĩa vụ liên quan đến khách hàng và bên thứ 3 cúa dự án BĐS, do đó nguy cơ xâm phạm đến quyền và lợiích của nhóm đổi tượng này là rất cao trong giao dịch chuyến nhượng dự án

1.2.2 3 vể dự án chuyến nhượng

Việc chuyển nhượng dự án NƠTM phái luân theo nhùng điều kiện của hoạtđộngkinh doanh BĐS, được thê hiện tại Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sàn 2014 Đây

là một trong những cơ sờ quan trọng đê cơ quản quán lý nhà nước thực hiện việc quán

lý đổi với hoạt động kinh doanh NƠTM Theo đó, chuyển nhượng dự án NƠTM muốn được chuyên nhượng phải thoa các điều kiện sau:

Thừ nhất, dự án đã được cơ quan quản lý nhà nước có thâm quyền phô duyệt,

đà có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tông mặt bang được phê duyệt, về nguyên tắc, khi được cơ quan quán lý nhà nước có thâm quyền phê duyệt thông qua việc chấp thuận chủ trương đầu tư là đủ điều kiện pháp lý đê triển khai và thực hiện trên thực tế Khi dự án được phê duyệt, chú đầu tư có quyền thực hiện dự án theophương án kiên trúc được duyệt nhăm đảm bảo không làm thay đôi nội dung và mục tiêu của dự án

Thứ hai, loàn bộ dự án hoặc phần dự án chuyên nhượng đà hoàn thành xongviệc bôi thường, GPMB Đây là trách nhiệm của chủ đầu tư khi thực hiện dự án, chú đầu tư cỏ thế lẻn phương án tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn bàng QSDĐ trực tiếp để được thực hiện GPMB và thực hiện dự án Trên thực tế,trong vân đê thực hiện GPMB, các nhà đảu tư thực hiện chuyên nhượng dự án gặprất nhiều vấn đề khó khăn, vướng mắc Một trong những vấn đề thường gặp đó là do tinh trạng người dân xây dựng các công trình trái phép dần đen khó khăn trong việctính giá bồi thường Cách tính giá bồi thường cho người dân cỏ đất bị thu hồi cúa cácchu đầu lư chưa nhận được sự chấp thuận của người dân Từ nhưng nguyên nhân trêndần tới dự án bị chậm triôn khai thực hiện do công tác bồi thường, GPMB kéo dài Ngoài ra, các quy định pháp luật cũng cũng quy định trong trường hợp chuyến nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì phải xây dựng xong cáccông trình hạ tầng kỳ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong chủ trương đầu tư của

dự án dà được cơ quan quán lý nhà nước có thâm quyền phê duyệt Quy định này nhằm ràng buộc chu đầu tư cần phải thực hiện được những giai đoạn quan trọng cơbán khi được phê duyệt dự án đầu tư trước khi được chuyên nhượng, tránh tinh trạng

“bán giấy phép" của các chú đầu tư khi chủ đầu tư chi cần xin được đầy đù giấyphép sẽ chuyến nhượng dự án ngay mà không triên khai dự án trên thực tế.

Thứ ba dự án phải không có các tranh chấp liên quan đến ỌSDĐ, không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính hoặc để bão đám thi hành án của cơ quanquán lý nhà nước có thâm quyền Một là, quy định không có tranh chấp liên quan đếnQSDĐ nhàm báo vệ quyền và lợi ích họp pháp của chủ thê sử dụng đất Tuy nhiên,cần phải xác định đất có tranh chấp như thế nào, bản chất của tranh chấp đỏ là đô bao

vệ quyền, lợi ích chính đáng của người đang tranh chấp hay việc tranh chấp đỏ chí với mục đỉch làm cho người có QSDĐ không thể thực hiện hoạt động chuyến nhượng

dự án Thực tế đã cho thấy có nhiều trường hợp chi vỉ không muốn cho người sừ dụngđất thực hiện chuyên nhượng dự án nên có người đà tạo ra lý do tranh chấp Khi

đó, dự án sè không được chuyên nhượng cho đên khi tranh châp được giái quyêtdần đến chú đâu tư mất cơ hội chuyên nhượng đê thu hồi vốn kinh doanh, sản xuấtgây thiệt hại về tài sân Do đó, cần có cách hiểu thống nhất về dự án không có tranh chấp

Dự án không có tranh chấp là tại thời diêm thực hiện giao dịch chuyên nhượng

dự án NƠTM, diện tích đất thực hiện dự án thuộc quyền sử dụng cua bên chuyênnhượng không có bât ki khiêu kiện hay bât đông mâu thuân nào với các chủ thê khác

và việc xác định dự án không có tranh chap VC QSDĐ thuộc thâm quyền của UBND

xà, phường, thị trấn nơi có đất Hai là, kê biên lài sán nói chung và QSDĐ nói riêng

là một biộn pháp cường chế nhằm đám bảo cho việc thi hành án Trong thời gian tài sàn bị kê biên, đổi lượng bị áp dụng biện pháp kê biên bị hạn chế về quyền tài sán thi không được phép chuyên nhượng đê tránh những tranh chấp khiếu kiện đồng thời ngăn chặn hành vi tấu tán tài sán Quy định này nhằm ngăn chặn người sử dụng đất tẩu tán tài sản, lần tránh nghĩa vụ cua minh thông qua giao dịch QSDĐ

Thử tư không có quyết định thu hồi dự án, thu hồi đất của cơ quan quán lý nhà nước cỏ thâm quyền Mục đích của bên nhận chuyên nhượng là tricn khai dự án nhằmthu được lợi nhuận tử việc bán sán phâm nhà ờ Việc thu hồi đất thực hiện dự án, thu hồi đồng nghĩa với việc dự án sẽ không thế triển khai được nừa Trong trường họp bị

xử phạt, chù đầu tư cần chấp hành xong quyết định xử phạt đổi với dự án vi đây là nghĩa vụ cùa chu đầu tư đổi với cơ quản lý nhà nước do hành vi của minh gây ra liênquan đến dự án Quy định này nhằm giúp báo vệ quyền lợi cho chủ thể nhận chuyên nhượng, một mặt thẻ hiện tính rõ ràng của pháp luật, đổi tượng nào vi phạm, đối tượng đó có nghĩa vụ khắc phục vi phạm của minh.

Ben cạnh đó, khoán 2 Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sán 2014 quy định chuđầu tư chuyên nhượng đã có GCN về QSDĐ đối với toàn bộ hoặc một phần dự ánchuyên nhượng thì dự án đó mới đú điều kiện được chuyến nhượng và được áp dụng trong trường hợp dự án đang triển khai thực hiện theo đúng tiến độ, nội dung đà được phê duyệt

Đối với các dự án BĐS được chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của Luật Đầu

tư 2020; dự án BĐS được cấp GCN đăng ký đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư

2020 thi thực hiện chuyên nhượng theo quy định của pháp luật về đầu tư

Việc Luật Kinh doanh bẩl động san 2014 quy định chu đau tư chỉ được chuyến nhượng dự án đầu tư kinh doanh NƠTM khi đã có GCN QSDĐ có phần khắc khe hơn

so với các quy định trước đó Việc làm này của các nhà làm luật là nhàm giám bớtthiệt hại cho bên nhận chuyên nhượng dự án đồng thời giúp cơ quan nhà nước đạt hiệu quá tốt hơn trong công tác quàn lý đất đai do đã thanh lọc được việc chuyển nhượng các "dự án ma ”.

Tại Luật Kinh doanh bất động san sửa đôi năm 2023, điều kiện chuyển nhượng

dự án BĐS chung được quy định tại Điêu 40, có rất nhiều quy định mới so với cácquy định hiện hành Tác giả nhận thấy các quy định mới tại Điều 40 cùa Luật Kinh doanh bất động sửa đôi năm 2023 sản khá chặt chẽ so với các quy định trước đây Cụthế như:

Thứ nhất, bồ sung quy định tại điểm b khoản 1 Điều 40 Luật Kinh doanh bất động sán sửa đôi năm 2023 là dự án đã có quy hoạch chi tiết được phe duyệt theo

quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật về quy hoạch đô thị thỉ được phép chuyển nhượng Theo tác già, quy định này là phù hợp vi nhà đầu tư khi được lựachọn làm chù đầu tư dự án thì đã được các cơ quan quan lý nhà nước có thấm quyền