Chuyển nhượng dự Án Đầu tư kinh doanh bất Động sản qua thực tiễn xét xử tại thành phố hồ chí minh

TÓM TẮT NỘI DUNG ĐỀ ÁN Đề án gồm hai 02 phần với kết cấu như sau: Phần một của đề án nêu lên những khái quát quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản gồm

TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2024

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

- ∞0∞ -

CÁP CHIẾN THẮNG

CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

QUA THỰC TIỄN XÉT XỬ TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Chuyên ngành: Luật kinh tế

Mã số chuyên ngành: 8 38 01 07

ĐỀ ÁN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ

Giảng viên hướng dẫn: 1 TS LÂM TỐ TRANG

2 TS TRẦN HUỲNH THANH NGHỊ

TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2024

Tôi tên là : Cáp Chiến Thắng

Ngày sinh : 25/06/1973 Nơi sinh: Hà Nội

Chuyên ngành : Luật Kinh Tế Mã học viên: 218 380 107 1041

Tôi đồng ý cung cấp toàn văn thông tin luận văn tốt nghiệp hợp lệ về bản quyền cho Thư viện trường đại học Mở Thành phố Hồ Chí Minh Thư viện trường đại học Mở Thành phố Hồ Chí Minh sẽ kết nối toàn văn thông tin luận văn tốt nghiệp vào hệ thống thông tin khoa học của Sở Khoa học và Công nghệ Thành phố Hồ Chí Minh

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng đề án “Chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh

bất động sản qua thực tiễn xét xử tại thành phố Hồ Chí Minh” là bài

nghiên cứu của chính tôi

Ngoại trừ những tài liệu tham khảo được trích dẫn trong đề án này, tôi

cam đoan rằng toàn phần hay những phần nhỏ của đề án này chưa từng

được công bố hoặc được sử dụng để nhận bằng cấp ở những nơi khác

Không có sản phẩm nghiên cứu nào của người khác được sử dụng trong

đề án này mà không được trích dẫn theo đúng quy định

Đề án này chưa bao giờ được nộp để nhận bất cứ bằng cấp nào tại bất kỳ

trường đại học nào hoặc cơ sở đào tạo khác

TÁC GIẢ ĐỀ ÁN

Cáp Chiến Thắng

LỜI CẢM ƠN

Trong thời gian học tập, nghiên cứu và thực hiện đề án tôi xin gửi lời cảm

ơn chân thành tới Cô TS Lâm Tố Trang, Thầy Ts Trần Huỳnh Thanh

Nghị là những người đã trực tiếp giảng dạy, hướng dẫn khoa học, đã tận

tình giúp đỡ tôi về kiến thức, sửa chữa những sai sót trong quá trình thực

hiện đề án

Bên cạnh đó, tôi cũng đã nhận được nhiều sự quan tâm, động viên, góp ý

của nhiều cá nhân, tổ chức, đơn vị khác

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới gia đình, bạn bè, đồng nghiệp đã

quan tâm, thường xuyên động viên, hỏi thăm, cổ vũ tôi trong suốt quá trình

thực hiện đề án

Mặc dù đã cố gắng hết sức có thể, tuy nhiên đề án vẫn không thể tránh

khỏi được những sai sót Tôi rất mong nhận được sự chỉ dẫn, góp ý của

quý thầy cô và các bạn đọc

Hồ Chí Minh, ngày 15 tháng 8 năm 2024

Tác giả

Cáp Chiến Thắng

TÓM TẮT NỘI DUNG ĐỀ ÁN

Đề án gồm hai (02) phần với kết cấu như sau:

Phần một của đề án nêu lên những khái quát quy định pháp luật về chuyển nhượng

dự án đầu tư kinh doanh bất động sản gồm khái niệm, đặc điểm về dự án đầu tư kinh doanh bất động sản và khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản với các lý luận để làm rõ bản chất của dự án đầu tư kinh doanh bất động sản và hoạt động chuyển nhượng dự án đầu dư kinh doanh bất động sản trên cơ sở quy định pháp luật để từ đó đưa ra nhận định nhu cầu chuyển nhượng

dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là hoạt động cần thiết trong kinh doanh bất động sản

Phần hai của đề án nêu bật các hiện trạng quy định của pháp luật hiện hành về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản và thực tiễn áp dụng pháp luật của các

cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan và một số vụ việc đã và đang xảy ra trong hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản đã được tòa án nhân dân các cấp xét xử, qua đó phân tích, đánh giá những nguyên nhân, phản ánh tình hình

áp dụng pháp luật và những bất cập, vướng mắc đang gặp phải Từ đó đưa ra định hướng và kiến nghị giải pháp hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Tác giả đưa ra ý kiến góp ý hoàn thiện pháp luật về điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản dưới góc độ tạo điều kiện thuận lợi tối đa cho các bên cũng như việc hoàn thiện pháp luật để lấp các “kẽ hở” của pháp luật trong quá trình thực thiện, tuân thủ pháp luật của các cơ quan, tổ chức, cá nhân

có liên quan, nâng cao hiệu quả pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản phù hợp với tình hình hiện nay

SUMMARY OF PROJECT CONTENT

The project consists of two (02) parts with the following structure:

Part one of the project outlines the legal regulations on transfer of real estate investment and business projects, including concepts and characteristics of real estate investment and business projects and concepts and characteristics of transfer Transfer of real estate investment and business projects with arguments to clarify the nature of real estate investment and business projects and transfer activities of real estate business investment projects on the basis of legal regulations From there, we can identify the need to transfer real estate investment projects as a necessary activity

in real estate business

Part two of the project highlights the current status of legal regulations on the transfer

of real estate investment and business projects and the practice of applying the law

by relevant agencies, organizations, and individuals A number of cases that have occurred and are currently occurring in the transfer of real estate investment and business projects have been adjudicated by people's courts at all levels, thereby analyzing and evaluating the causes, reflecting the situation of enforcement applying the law and the shortcomings and problems being encountered From there, we provide direction and propose solutions to improve the law on transfer of real estate investment and business projects The author provides comments on improving the law on conditions for transferring real estate investment and business projects from the perspective of creating maximum favorable conditions for the parties as well as perfecting the law to fill the " "gaps" of the law in the process of improving and complying with the law of relevant agencies, organizations and individuals, improving the effectiveness of the law on the transfer of appropriate real estate investment and business projects with the current situation

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

1 Lý do chọn đề tài đề án 1

2 Tình hình nghiên cứu đề tài đề án 2

3 Mục tiêu nghiên cứu đề án 3

4 Câu hỏi nghiên cứu đề án 4

5 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu đề án .5

6 Phương pháp nghiên cứu đề án 6

7 Ý nghĩa thực tiễn của đề án .6

8 Kết cấu đề án 7

CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT VÀ QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN……… 8

1.1 Khái niệm, đặc điểm về dự án đầu tư kinh doanh bất động sản……… 8

1.1.1 Khái niệm về dự án đầu tư kinh doanh bất động sản……… 8

1.1.2 Đặc điểm về dự án đầu tư kinh doanh bất động sản……… 12

1.2 Khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa của hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản ………12

1.2.1 Khái niệm về chuyển chượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản……… 12

1.2.2 Đặc điểm về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản…………12

1.2.3 Ý nghĩa của hoạt động chuyển nhượng dự án kinh doanh bất động sản…….15

1.3 Thực trạng pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản…17 1.3.1 Nguyên tắc chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản………….17

1.3.2 Chủ thể chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản………20

1.3.3 Điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản……….23

1.3.4 Thẩm quyền cho phép chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 25

1.3.5 Hồ sơ chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản……….27

1.3.6 Trình tự và thủ tục chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản….30 CHƯƠNG 2: THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ………37

2.1 Tình hình thi hành pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản……….37 2.2 Những hạn chế, vướng mắc trong thi hành pháp luật chuyển nhượng dự án đầu

tư kinh doanh bất động sản………38 2.2.1 Về điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản…………38 2.2.2 Về điều kiện đối với các bên trong giao dịch chuyển nhượng……….44 2.2.3 Về trình tự, thủ tục chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án………… 46 2.3 Định hướng hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản……….49 2.3.1 Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản

……….… ……….… 49 2.3.2 Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án kinh doanh bất động sản phù hợp yêu cầu của thực tiễn……….………… 51 2.3.3 Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các chủ thể ……….……….… 52 2.3.4 Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước……….………53 2.4 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản……….54 2.4.1 Về điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản…………55 2.4.2 Về các nội dung khác của hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản……….…… 56 KẾT LUẬN ……… 62 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO……… 63

MỞ ĐẦU

1 Lý do lựa chọn đề tài đề án

Lĩnh vực kinh doanh bất động sản là ngành nghề kinh doanh đang trở nên rất sôi động kéo theo đó là sự xuất hiện của rất nhiều dự án đầu tư kinh doanh bất động sản được triển khai thực hiện, đồng thời hoạt động chuyển nhượng dự án cũng dần

2018, tương ứng mất 2,394 tỷ đồng và 961 tỷ đồng1 Theo báo cáo tình hình kinh tế của Tổng cục Thống kê, từ đầu năm 2016 đến giữa năm 2018, thị trường bất động sản Việt Nam ghi nhận hàng loạt hoạt động mua bán, chuyển nhượng dự án diễn ở hầu hết các mảng thị trường liên quan đến các dự án đang phát triển giữa các nhà đầu

tư trong nước và nước ngoài Tuy nhiên, một thực tế đáng lưu ý đó là phần lớn các giao dịch chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản trên thị trường đều diễn ra một cách kín tiếng và được thực hiện dưới hình thức chuyển nhượng vốn chủ

sở hữu chứ không theo trình tự thủ tục mà Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã quy định Việc chuyển nhượng theo hình thức “ngầm” như vừa nêu đã gây ra nhiều tác động tiêu cực cho sự phát triển của thị trường bất động sản cũng như khiến nguồn ngân sách Nhà nước bị thất thu một lượng tài chính đáng kể chưa nói đến việc “lách luật” này luôn tiềm ẩn nguy cơ rủi ro xảy ra tranh chấp rất lớn khi một trong các bên hoặc các bên vi phạm hợp đồng Trình tự, thủ tục chuyển nhượng dự án còn quá nhiều phức tạp, điều kiện để có thể thực hiện hoạt động

1 “Lợi nhuận của các doanh nghiệp bất đông sản niêm yết biến động ra sao trong quý đầu năm”

Vietstock.vn ngày 09/05/2019 09:05

chuyển nhượng theo luật định vẫn mang tính khắt khe quá mức cần thiết, những nghĩa

vụ tài chính mà các chủ đầu tư phải thực hiện trong quá trình chuyển nhượng dự án chưa hợp lý Điều này đã dẫn tới việc rất nhiều doanh nghiệp tại tất cả các tỉnh thành trong cả nước hiện nay muốn tìm cách lách luật, để ngầm thực hiện các giao dịch

chuyển nhượng với nhau, thoát khỏi sự giám sát, quản lý của Nhà nước

Hiện nay, pháp luật về kinh doanh bất động sản hiện hành đã không còn phù hợp với các quan hệ kinh doanh phát sinh trong lĩnh vực này hiện nay Sự phát triển thị trường kinh doanh bất động sản tại Việt Nam diễn ra với tốc độ khá nhanh, trong khi tốc độ thay đổi của pháp luật chung và các quy định của địa phương vẫn còn nhiều điểm hạn chế Việc thực thi những quy định pháp luật trong mối quan hệ đầu tư kinh doanh bất động sản này trên thực tế cũng gặp rất nhiều khó khăn, các cơ quan chức năng quản lý Nhà nước luôn phải đối mặt với nhiều vấn đề khi giải quyết những tranh chấp phát sinh trong lĩnh vực này Để khắc phục những vướng mắc, tồn tại từ thực trạng pháp luật và thực tiễn hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản thì yêu cầu cấp thiết đặt ra là phải cần bổ sung hoàn thiện hệ thống pháp luật về hoạt động kinh doanh bất động sản nói chung, hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản nói riêng cũng như phải đổi mới cách thức, trình tự, thủ tục, điều kiện chuyển nhượng nhằm

đưa hoạt động kinh doanh bất động sản phát triển kịp với xu thế của thời đại

Từ những lý do trên, tác giả quyết định chọn đề tài: “Chuyển nhượng dự án

đầu tư kinh doanh bất động sản qua thực tiễn xét xử tại thành phố Hồ Chí Minh”

làm Đề án tốt nghiệp thạc sĩ của mình

2 Tình hình nghiên cứu đề tài đề án

Từ khi luật kinh doanh bất động sản ra đời cho đến nay, có các công trình nghiên cứu chuyên sâu về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Qua nghiên cứu, tác giả đã tham khảo qua và thấy có nhiều luận án đề tài, bài viết nghiên

cứu liên quan đến vấn đề kinh doanh bất động sản, cụ thể như sau:

Luận văn thạc sĩ Luật học năm 2009 của Nguyễn Tuấn Anh với đề tài “Quản

lý nhà nước đối với kinh doanh bất động sản tại Thành Phố Hồ Chí Minh.” Tuy nhiên, luận văn nghiên cứu về hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động

sản trên địa bàn thành phố Hà Nội, nên có thể tham khảo được các quy định của pháp

luật nói chung không thể tham khảo thực trạng của địa bản áp dụng

Cùng các công trình nghiên cứu: “Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự

án đầu tư kinh doanh bất động sản ở Việt Nam hiện nay” của Lê Thùy Dương (2011), Luận văn thạc sĩ luật học, trường Đại học Luật Hà Nội; “Các vấn đề pháp lý về chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất động sản”; Trương Thế Côn/ Nghề Luật Học Viện Tư Pháp, số 2/ 2012 Đây là những công trình khoa học nghiên cứu các quy định của pháp luật về hoạt động chuyển nhượng dự án phân tích các quy định và đưa ra những kết quả đạt được trong chuyển nhượng dự án, bên cạnh đó cũng nêu ra những nguyên nhân và một số giải pháp để hoàn thiện quy định của pháp luật nhưng lại thiếu những dẫn chứng thực tiễn để thấy rõ những vi phạm thường gặp trong hoạt

động chuyển nhượng dự án

Sách “Pháp luật về kinh doanh bất động sản”, TS Trần Quang Huy – TS Nguyễn Quang Tuyến (2009), Nxb Tư pháp, Hà Nội Công trình nghiên cứu khoa học đã thể hiện khá rõ nét về các hoạt động kinh doanh bất động sản Những công trình nghiên cứu khoa học trên đã đưa ra cho tác giả một góc nhìn tương đối hoàn chỉnh về thị trường bất động sản và những góc độ tiếp cận khác nhau trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản Tuy vậy, cho đến nay vẫn chưa có một công trình nào đi sâu nghiên cứu phân tích một cách chi tiết các vấn đề liên quan đến thi hành pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản trên địa bàn cả nước, bên cạnh đó, các công trình nghiên cứu trên đều trên cơ sở quy định của Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 để lập luận, phân tích, hiện nay văn bản này đã hết hiệu lực thi hành và được thay thế bởi Luật kinh doanh bất động sản năm 2023 Sau khi

có Hiến pháp năm 2013, Luật Đất đai năm 2024, Luật kinh doanh bất động sản năm

2023 và các văn bản hướng dẫn thi hành”, từ đây, các hoạt động kinh doanh bất động sản đều mang một sắc thái mới, đáp ứng với thực tiễn của nền kinh tế thị trường, đặc

biệt là thị trường chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản

3 Mục tiêu nghiên cứu đề án

3.1 Mục tiêu nghiên cứu đề án

Trọng tâm mục tiêu nghiên cứu của Đề án tốt nghiệp là làm sáng tỏ những vấn

đề về quy định của pháp luật trong việc chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản hiện hành Đồng thời đánh giá hiện trạng tình hình thi hành pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản trong thời gian gần đây thông qua các vụ án do tòa án nhân dân các cấp xét xử ban hành phán quyết các tranh chấp liên quan đến việc chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Từ đó, đề xuất kiến nghị hoàn thiện các quy định của pháp luật về chuyển nhượng dự án trong

hoạt động kinh doanh bất động sản ở Việt Nam

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

Để đạt được mục tiêu nói trên, đề tài đặt ra các nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể:

(i) Nghiên cứu làm sáng tỏ một số vấn đề lý luận cơ bản về chuyển nhượng

dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, bao gồm: khái niệm, đặc điểm và ý nghĩa của hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Đồng thời làm sáng

tỏ một số vấn đề lý luận cơ bản của pháp luật về hoạt động chuyển nhượng dự án đầu

tư kinh doanh bất động sản như các nội dung cùng những yếu tố tác động đến pháp

luật về hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản hiện nay

(ii) Nghiên cứu phân tích, đánh giá các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành liên quan đến điều kiện, trình tự thủ tục chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản trên nền tảng lý luận đã phân tích Nêu phân tích và đánh giá những sai phạm thường gặp trong hoạt động chuyển nhượng dự án thông qua các vụ án thực tế

Từ đó đánh giá những bất cập phát sinh trong thực tế với quy định của pháp luật và

các biện pháp pháp lý khác để kiểm soát và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật

(iii) Trích dẫn và bình luận một số bản án đã xét xử và vụ việc đang tranh

chấp tại tòa án nhân dân các cấp

(iv) Đề xuất định hướng và một số kiến nghị về hoàn thiện các quy định của pháp luật nhằm nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư

kinh doanh bất động sản

4 Câu hỏi nghiên cứu đề án

Để thực hiện được nghiên cứu này, tác giả đặt ra các câu hỏi nghiên cứu như

sau:

- Thực tiễn thi hành pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản

đã đạt được những kết quả cũng như gặp phải những khó khăn, vướng mắc như thế

nào?

- Kiến nghị hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về chuyển

nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản trong tương lai là gì?

5 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu đề án

5.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của đề án này bao gồm: Hệ thống các quy định pháp luật liên quan đến các vấn đề về kinh doanh bất động sản và chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản như: Luật kinh doanh bất động sản và các văn bản hướng dẫn thi hành, Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp, Luật Đất đai, cùng các văn bản pháp luật liên quan khác Các bản án đã có hiệu lực pháp luật, các vụ việc tranh chấp

đang giải quyết tại tòa án nhân dân các cấp

5.2 Phạm vi nghiên cứu

Đây là đề tài có phạm vi nghiên cứu rộng và liên quan đến nhiều lĩnh vực pháp luật khác nhau Trong khuôn khổ của một đề án thạc sĩ luật, tác giả giới hạn phạm vi

nghiên cứu ở những nội dung cụ thể sau

Giới hạn phạm vi nghiên cứu về nội dung: Nghiên cứu, tìm hiểu các quy định

về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản theo Luật kinh doanh bất động sản năm 2023 (có hiệu lực ngày 01 tháng 08 năm 2024), các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của Luật Đất đai năm 2013, Luật đất đai năm 2024 (có hiệu lực ngày 01 tháng 08 năm 2024), Luật Đầu tư năm 2020, Luật Doanh nghiệp

năm 2020 và các văn bản pháp luật có liên quan

Giới hạn phạm vi nghiên cứu về không gian: Đánh giá thực tiễn áp dụng pháp

luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản trong phạm vi cả nước

Giới hạn về thời gian: Đề tài nghiên cứu các quy định về chuyển nhượng dự

án đầu tư kinh doanh bất động sản từ khi Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 có hiệu lực đến nay và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 (hiệu lực ngày 01 tháng

08 năm 2024), luật đất đai năm 2013, luật đất đai năm 2024 (hiệu lực từ ngày 01

tháng 08 năm 2024) và các văn bản dưới luật

6 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu

Tác giả sử dụng phương pháp luận duy vật biện chứng kết hợp phương pháp phân tích, so sánh, tổng hợp, logic, phương pháp quy nạp và diễn giải, nhằm đánh giá

và đưa ra quan điểm trên cơ sở tiếp thu các kiến thức kinh tế xã hội và pháp luật

Phương pháp biện chứng duy vật của chủ nghĩa Mác-Lê Nin và tư tưởng Hồ Chí Minh, cũng như quan điểm đường lối chính sách của Đảng và Nhà nước về quan

hệ kinh tế, xây dựng trong cơ chế thị trường nói chung và quan hệ chuyển nhượng dự

án trong đầu tư kinh doanh bất động sản nói riêng là cơ sở phương pháp luận cho việc tìm hiểu nghiên cứu đánh giá vấn để theo một quan điểm đúng đắn, biện chứng và

khoa học

Tất cả các phương pháp này đều được kết hợp và sử dụng để lý giải những vấn

đề đặt ra trong nội dung đề án Cụ thể, khi một luận điểm được đưa ra thì kèm theo

đó là các luận cứ để chứng minh phân tích luận điểm đó Sau khi phân tích, tác giả sẽ tổng hợp lại vấn đề và đem ra kết luận Trong quá trình phân tích, tác giả có thể kết hợp sử dụng phương pháp quy nạp và diễn giải Sự gắn kết giữa các Chương của luận

văn được thể hiện bằng phương pháp logic

7 Ý nghĩa thực tiễn của đề án

Với mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu như trên, tác giả mong rằng đề án sẽ góp phần tạo ra một góc nhìn sâu sắc, khoa học và thực tiễn về pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản và thực tiễn của hoạt động này trên địa bàn thành phố Hà nội, thành phố Hồ Chí Minh và các tỉnh thành có tỷ lệ phát triển đô thị nhanh, cụ thể

Ý nghĩa khoa học: Các kết quả nghiên cứu của đề tài có thể là tài liệu tham khảo cho các tác giả các cơ quan tổ chức đào tạo và nghiên cứu về pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản nói chung và chuyển

nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản nói riêng

Ý nghĩa thực tiễn: Kết quả nghiên cứu của đề tài cũng là những tài liệu tham

khảo hữu ích cho các cơ quan hữu quan, các bên có liên quan trong nghiên cứu để tìm ra các giải pháp hoàn thiện pháp luật và tổ chức hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản giúp các cơ quan nhà nước có thẩm quyền kiểm soát và quản lý hoạt động này một cách hợp lý và hiệu quả, các bên tham

gia hoạt động cũng bớt những rủi ro

CHƯƠNG 1 KHÁI QUÁT QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG

DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

1.1 Khái niệm, đặc điểm về dự án đầu tư kinh doanh bất động sản

1.1.1 Khái niệm về dự án đầu tư kinh doanh bất động sản

Về thuật ngữ dự án đầu tư:

Đầu tư là hoạt động bỏ vốn hiện tại để thu được lợi nhuận trong tương lai Tuy nhiên, để đầu tư đạt được mục tiêu để ra, góp phần thúc đẩy tăng trưởng phát triển kinh tế, đồng thời mang lại lợi ích cho nhà đầu tư thì khâu quan trọng đầu tiên là phải lập dự án đầu tư trên cơ sở khoa học và phù hợp với thực tiễn Trong đó, các dự án đầu tư phát triển có vai trò quan trọng đối với sự phát triển của một quốc gia, là một lĩnh vực hoạt động nhằm tạo ra và duy trì sự hoạt động của các cơ sở vật chất kỹ thuật

của nền kinh tế

Dự án đầu tư có thể được xem xét dưới nhiều góc độ:

Về mặt hình thức: Dự án đầu tư là một tập hồ sơ tài liệu trình bày một cách chỉ tiết và có hệ thống các hoạt động và chi phi theo một kế hoạch nhằm đạt được những kết quả và thực hiện được những mục tiêu nhất định trong tương lai Như vậy,

dự án đầu tư khi xem xét dưới góc độ hình thức là sự biểu hiện của các ý tưởng kế

hoạch và chi phí cho quá trình thực hiện dự án đầu tư của nhà đầu tư

Về mặt nội dung: dự án đầu tư là tổng thể các hoạt động và chi phí cần thiết, được bố trí theo một kế hoạch chặt chẽ với lộ trình thời gian và địa điểm xác định để tạo mới, mở rộng hoặc cải tạo những cơ sở vật chất nhất định nhằm thực hiện những

mục tiêu nhất định trong tương lai

Dưới góc độ quản lý: dự án đầu tư là một công cụ quản lý việc sử dụng vốn, vật tư, lao động để tạo ra các kết quả tài chính, kinh tế, xã hội trong một thời gian dài Thông qua việc xây dựng và thực hiện dự án đầu tư, nhà đầu tư sẽ phân công bố trí

được nguồn vốn, vật tư và lực lượng lao động để đạt được mục đích để ra

Dưới góc độ kế hoạch hóa: dự án đầu tư là một công cụ thực hiện kế hoạch chỉ tiết của một công cuộc đầu tư sản xuất kinh doanh, phát triển kinh tế, xã hội, là tiền

để để ra các quyết định đầu tư và tài trợ vốn

Dưới lăng kính pháp luật: Khái niệm dự án đầu tư bắt đầu được ghi nhận Sau khi Luật Đầu tư 2005 được ban hành và đến Luật Đầu tư 2014 và Luật Đầu tư 2020

định nghĩa về dự án đầu tư đã được ghi nhận và thống nhất như sau: “Dự án đầu tư

là tập hợp đề xuất bỏ vốn trung hạn hoặc dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư kinh doanh trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định”2 Với cách thức định nghĩa trên, dự án đầu tư được tiếp cận theo nghĩa hẹp đưa ra các tiêu chỉ để xác định một dự án, bao gồm: thời gian thực hiện dự án, hoạt động của dự án và không gian thực hiện (địa bàn thực hiện) dự án Tuy nhiên với cách tiếp cận này dự án đầu

tư mới chỉ dừng lại trong “ý tưởng” của nhà đầu tư và dự án đầu tư chỉ mang tính đề

xuất, dự kiến trên bản kế hoạch do nhà đầu tư để ra

Trên cơ sở việc nhìn nhận, xem xét và đánh giá dưới các góc độ khác nhau, theo quan điểm của tác giả khi đưa ra khái niệm dự án đầu tư phải được hiểu theo nghĩa rộng như sau: dự án đầu tư là tập hợp các hoạt động đầu tư kinh doanh của nhà đầu tư theo một kế hoạch cụ thể trong một khoảng thời gian xác định và trên một địa

bàn cụ thể nhằm đạt được những mục tiêu lợi nhuận trong tương lai

Về thuật ngữ bất động sản:

Dưới sự ảnh hưởng của pháp luật La Mã, hiện nay ở hầu hết các quốc gia đều phân chia tài sản thành hai loại: động sản và bất động sản Theo Từ điển bất động sản của Jae K.Shim thì bất động sản được hiểu là bất cứ cái gì được gắn liền vĩnh viễn với đất như các công trình xây dựng tường rào, cây, cũng như quyền sở hữu và sử dụng chúng được phân biệt với các tài sản là động sản Trong pháp luật của Pháp, Liên bang Nga, Nhật Bản, Cộng hoà Liên bang Đức, Thái Lan đều xác định, một tài sản được coi là bất động sản khi tài sản đó phải là đất đai hoặc gắn liền với đất đai (Điều 517, 518 Bộ luật dân sự Cộng hòa Pháp, Điều 130 Luật Dân sự Liên bang Nga, Điều 36 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hòa Liên bang Đức, Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan) Theo quy định của pháp luật dân sự của Việt Nam,

cụ thể tại Khoản 1 Điều 107 Bộ luật dân sự Việt Nam năm 2015 quy định: Bất động sản bao gồm: Đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn

2 Khoản 4 điều 3 Luật Đầu tư 2020

liền với đất đai, nhà công trình xây dựng tài sản khác theo quy định của pháp luật3

Tuy còn có sự khác nhau trong khái niệm cụ thể về bất động sản, nhưng có một điểm tương đối thống nhất trong khái niệm bất động sản đó là những tài sản gắn liền với đất đai và không di dời được So với những tài sản khác, bất động sản mang những đặc điểm riêng như tính bất động, tính khan hiếm, tính dị biệt (về vị thế, về chất đất), tính lâu bền Các bất động sản có đời sống kinh tế lâu dài và chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau, giá trị của bất động sản cũng được xác định trên cơ sở giá trị của nhiều thành phần cấu tạo nên Với tính chất của một loại hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán thị hiếu, tâm lý xã hội và chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp

luật trong quá trình Nhà nước tiến hành hoạt động quản lý

Bất động sản là đối tượng trong hoạt động kinh doanh trên thị trường nhằm mục đích lợi nhuận của các nhà đầu tư Theo quy định tại Luật Kinh doanh Bất động

sản 2014, kinh doanh bất động sản được hiểu như sau: Kinh doanh bất động sản là

việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản, dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi 4

Luật kinh doanh Bất động sản 2023 có hiệu lực từ ngày 01/08/2024 quy định

khái niệm Kinh doanh bất động sản như sau: Kinh doanh bất động sản là hoạt động

nhằm tìm kiếm lợi nhuận thông qua việc bỏ vốn để tạo lập nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng; cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản; chuyển nhượng dự án bất động sản; kinh doanh dịch vụ bất động sản 5

Như vậy, hoạt động kinh doanh bất động sản có thể được hiểu bao gồm hai nhóm hoạt động: (i) Các nhà đầu tư bỏ vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua

3 Khoản 1 Điều 107 Bộ Luật dân sự 2015

4 Khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014

5 Khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực từ ngày 01.08.2024

bất động sản (nhà, công trình xây dựng và QSDĐ); (ii) Kinh doanh dịch vụ bất động sản với tư cách là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động sản và tiêu thụ bất động sản, bao gồm: dịch vụ môi giới bất động sản, dịch vụ sàn giao dịch bất động sản, dịch

vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản Khi thực hiện các hoạt động này, Luật kinh doanh bất động sản 2023 đặt ra các điều kiện đối với các chủ thể kinh doanh bất động sản và hàng hóa bất động sản được đưa vào kinh doanh bởi hoạt động kinh doanh bất động sản khi triển khai phải được thực hiện trên quy mô lớn, yêu cầu về

vốn lớn động sản

Về thuật ngữ dự án đầu tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản:

Đầu tư bất động sản là một lĩnh vực đầu tư trong hoạt động đầu tư nói chung

có tính đặc thù là hoạt động đầu tư có điều kiện theo quy định của Nhà nước Theo

đó, khi đầu tư bất động sản nhà đầu tư bỏ vốn để tạo dựng tài sản là bất động sản, mua, bán, khai thác và cho thuê, tiến hành hoạt động đầu tư bất động sản nhằm mục đích sinh lời và đáp ứng lợi ích xã hội Đây là một hiện tượng kinh tế khách quan trong nền kinh tế hàng hóa, kinh tế hàng hóa phát triển đầu tư được mở rộng cả về phạm vi, quy mô và hình thức Vai trò của đầu tư bất động sản được thể hiện ở hai khía cạnh ở phương diện vi mô, nó thoả mãn nhu cầu của người sử dụng còn ở phương diện vĩ mô, các dự án đầu tư bất động sản phải nằm trong chương trình phát triển kinh

tế - xã hội chung của toàn quốc và của từng địa phương gắn liền với công trình phát triển quốc gia Vì vậy các dự án đầu tư bất động sản một mặt vì lợi nhuận của nhà đầu tư, mặt khác để đạt lợi nhuận của nhà đầu tư phải trên cơ sở nhu cầu của xã hội

Dự án đầu tư trong kinh doanh bất động sản có đối tượng kinh doanh là những bất

động sản được phép đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật

Dựa theo khái niệm quy định Khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản

2023 và khoản 8 Điều 3 Luật Đầu tư 2020, có thể đưa ra định nghĩa về dự án đầu tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản như sau dự án đầu tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản là tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để xây dựng mới, mở rộng hoặc cải tạo các bất động sản như nhà công trình xây dựng tạo lập quỹ đất có hạ tầng nhằm mục đích kinh doanh tìm kiếm lợi nhuận trong một thời hạn đầu

tư nhất định

1.1.2 Đặc điểm về dự án đầu tư kinh doanh bất động sản

Thứ nhất, dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là một loại hình kinh doanh

với ngành nghề kinh doanh thuộc đối loại hình có điều kiện, chỉ được tiến hành hoạt động khi có sự cho phép, chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, hoạt động kinh doanh này gắn liền với quyền sử dụng đất của chủ thể kinh doanh là các chủ đầu

tư đáp ứng quy định về chủ thể theo quy định pháp luật6

Khi các nhà đầu tư có đủ điều kiện theo quy định pháp luật, thực hiện đầu tư

dự án bằng cách bỏ vốn vào để đầu tư xây dựng dự án dưới hình thức trực tiếp hoặc gián tiếp Đối với hình thức đầu trực tiếp, nhà đầu tư đươc nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất trước khi thực hiện dự án; đối với hình thức đầu tư gián tiếp thì nhà đầu

tư bỏ vốn để mua cổ phần, vốn góp của doanh nghiệp có dự án đầu tư bất động sản trước đó

Thứ hai, dự án đầu tư kinh doanh bất động sản có đối tượng kinh doanh là tài

sản gắn liền với đất trên một địa bàn cụ thể gồm: nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất được xây dựng trên một địa điểm cụ thể, diện tích cụ thể, mang tính địa phương.Dự án bất động sản là dự án đầu tư xây dựng công trình Các công trình xây dựng luôn được xây dựng trên đất Vì vậy, để có quyền đầu tư dự án kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư trước tiên phải có quyền sử dụng đất hợp pháp Chủ đầu tư có quyền sở hữu đối với dự án được xác định bằng giấy chứng nhận đầu tư dự án

Thứ ba, dự án đầu tư kinh doanh bất động sản có đặc điểm là cần nguồn vốn

đầu tư rất lớn và thời hạn thực hiện lâu dài, thường là trung và dài hạn do đó thời gian chủ đầu tư thu hồi vốn từ dự án rất chậm Nhiều chủ đầu tư không đủ khả năng tài chính vốn tự có, phải huy động từ các nguồn khác để thực hiên dự án như vay vốn các tổ chức tín dụng, phát hành cổ phiếu, trái phiếu, huy động vốn trong nhân dân Việc này liên quan đến nhiều tổ chức, cá nhân trong xã hội

1.2 Khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản

6 Điều 9 Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2023

1.2.1 Khái niệm chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản

Theo từ điển tiếng Việt thông dụng định nghĩa: chuyển nhượng là nhượng lại cho người khác cái thuộc quyền sở hữu của mình hoặc quyền lợi mình đang được hưởng7 Như vậy, từ khái niệm chung về chuyển nhượng chúng ta có thể hiểu chuyển nhượng dự án là việc chuyển nhượng toàn bộ quyển nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp đối

với dự án từ chủ đầu tư cũ sang chủ đầu tư mới phù hợp với quy định của pháp luật

Ở đây cần có sự phân biệt giữa chuyển nhượng dự án và chuyển nhượng vốn

trong doanh nghiệp, sáp nhập, mua lại doanh nghiệp; theo đó:

Một là, chuyển nhượng dự án hoàn toàn khác với chuyển nhượng vốn trong

doanh nghiệp Chuyển nhượng dự án thực chất là chuyển nhượng tài sản của doanh nghiệp cho bên thứ ba Chuyển nhượng vốn trong doanh nghiệp là chuyển nhượng quyền sở hữu phần vốn góp của các cổ đông, thành viên trong doanh nghiệp Việc chuyển nhượng này có thể làm thay đổi chủ sở hữu doanh nghiệp (hoặc tỷ lệ sở hữu)

mà không đương nhiên dẫn đến thay đổi bất kỳ nội dung nào trong dự án mà doanh nghiệp đó thực hiện Bởi vì doanh nghiệp là một thực thể pháp luật độc lập với cổ

đông, thành viên của nó

Hai là, chuyển nhượng dự án có mối quan hệ với việc sáp nhập, mua lại doanh

nghiệp nhưng không trùng nhau Đối với việc sáp nhập doanh nghiệp, doanh nghiệp được sáp nhập sẽ kế thừa toàn bộ quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp bị sáp nhập

Do đó, sau khi hoàn tất thủ tục sáp nhập, doanh nghiệp bị sáp nhập sẽ chấm dứt tồn tại và các dự án của doanh nghiệp này (nếu có) sẽ đương nhiên tiếp tục được thực hiện bởi doanh nghiệp được sáp nhập8

1.2.2 Đặc điểm chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản

Chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản gắn liền với hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất, xét đến cùng cũng là giao dịch đất đai thông qua hợp đồng Cần phải phân biệt giữa chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động

sản với chuyển nhượng vốn trong sáp nhập hoặc mua lại doanh nghiệp

7 Nguyễn Lân (2007), Từ điển Từ và ngữ Hán Việt, Hà Nội

8 Khoản 1 Điều 201 Luật Doanh nghiệp 2020

Thứ nhất, giá chuyển nhượng không phản ánh giá trị thực của hàng hóa dự án

đầu tư kinh doanh bất động sản mà chỉ là chỉ số phản ánh khả năng thu lợi từ dự án

hoặc hiệu quả vốn đầu tư, do dự án kinh doanh bất động sản là hàng hóa vô hình

Thứ hai, giao dịch chuyển nhượng dự án bị tác động bởi những thay đổi của

thị trường bất động sản

Thứ ba, giao dịch chuyển nhượng dự án có mối liên hệ mật thiết với thị trường

vốn tài chính Ngoài ra, thị trường chuyển nhượng còn có quan hệ trực tiếp với thị trường chung, thị trường lao động và thị trường hàng hóa khác Dao động của thị

trường này có ảnh hưởng lan tỏa tới sự phát triển ổn định của nền kinh tế quốc dân

Thứ tư, giao dịch chuyển nhượng dự án chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật

Quyền sử dụng đất là hàng hóa đặc biệt, các giao dịch liên quan đến QSDĐ tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế - xã hội Do đó, các giao dịch về QSDĐ đều chịu sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống pháp luật về bất động sản

và chuyển nhượng dự án cũng vậy Các chính sách pháp luật luôn có tác động mạnh

mẽ đến giao dịch chuyển nhượng dự án Ngoài ra, thị trường chuyển nhượng còn có quan hệ trực tiếp với thị trường xây dựng, thị trường lao động và thị trường hàng hóa khác Dao động của thị trường này có ảnh hưởng lan tỏa tới sự phát triển ổn định của

nền kinh tế quốc dân

Thứ năm, hoạt động này do các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thực

hiện Các doanh nghiệp này theo quy định phải là tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản đáp ứng điều kiện về thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và có đăng ký ngành nghề kinh doanh bất động sản

Quy định về vốn được quy định theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023:

“Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thông qua dự án bất động sản phải có vốn

chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên và đảm bảo khả năng huy động vốn để thực hiện dự án; trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đồng thời thực hiện nhiều dự án thì phải có vốn chủ sở hữu đủ phân bổ để đảm bảo tỷ lệ nêu trên của từng dự án để

thực hiện toàn bộ các dự án”9

1.2.3 Ý nghĩa của hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản

1.2.3.1 Đối với doanh nghiệp chuyển nhượng

Khi tiến hành chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, chủ đầu

tư và doanh nghiệp kinh doanh BĐS sẽ đạt được những mục đích cơ bản sau:

Thứ nhất, chuyển nhượng dự án bất động sản có thể giảm áp lực tài chính đáng

kể cho doanh nghiệp chuyển nhượng Sớm rút khỏi những dự án có tính rủi ro cao, kinh doanh không hiệu quả Ở đây có thể là dự án đang triển khai nhưng doanh nghiệp cạn vốn nên cần chuyển nhượng hoặc là dự án đã xây dựng xong nhưng không bán

được hàng buộc chủ đầu tư phải bán đứt cả dự án với giá rẻ để thu hồi vốn đầu tư

Thứ hai, bằng cách chuyển nhượng một dự án không nằm trong lĩnh vực chiến

lược của doanh nghiệp, họ có thể tập trung vào những hoạt động quan trọng hơn và tối ưu hóa tài nguyên và năng lực Tiến hành chuyển nhượng một phần dự án để tăng năng lực thực hiện dự án, phần tài chính thu được sẽ giúp doanh nghiệp giải quyết áp lực tài chính đang đè nặng Trường hợp này là do doanh nghiệp chưa giải quyết được bài toán thiếu vốn, trong khi các ngân hàng thương mại lại hạn chế cho vay Do đó,

giải pháp tối ưu là phải chuyển nhượng một phần dự án

Thứ ba, có thể có các rủi ro liên quan đến việc phát triển và quản lý dự án bất

động sản, như biến động thị trường, thay đổi pháp lý, hoặc vấn đề kỹ thuật Chuyển nhượng dự án có thể giúp doanh nghiệp loại bỏ hoặc giảm thiếu những rủi ro này Chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản cũng có thể giúp doanh nghiệp được hưởng lợi nhuận trực tiếp từ việc chuyển nhượng dự án Trường hợp này thường

là những doanh nghiệp chủ định tạo lập dự án để sau đó chuyển nhượng.”

1.2.3.2 Đối với doanh nghiệp nhận chuyển nhượng

Hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất thông qua hình thức chuyển nhượng

dự án, có ý nghĩa quan trọng không chỉ đối với bên chuyển nhượng mà còn bên nhận

chuyển nhượng bởi vì:

9 Khoản 2 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023

Thứ nhất, doanh nghiệp nhận chuyển nhượng thường là doanh nghiệp có đủ

năng lực tài chính thông qua hoạt động nhận chuyển nhượng dự án các doanh nghiệp này tiết kiệm được thời gian thực hiện các thủ tục trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư, sau khi nhận chuyển nhượng thành công có thể triển khai ngay dự án chớp thời cơ, đáp ủng nhu cầu về nhà ở của các đối tượng đặc biệt là đối với các đô thị lớn như

thành phố Hà Nội, thành phố Đà Nẵng, thành phố Hồ Chí Minh…

Thứ hai, đối với những dự án đã đi vào triển khai kinh doanh thì các doanh

nghiệp khi nhận chuyển nhượng đồng thời cũng tiếp nhận được nguồn khách hàng có sẵn của các dự án này Điều này là một lợi thế rất lớn trong tình trạng thị trường bất động sản đang có dấu hiệu đứng lại như hiện nay Các doanh nghiệp nhận chuyển nhượng có cơ hội tiếp nhận với những dự án mà trước đây chưa có đủ năng lực kinh nghiệm, tài chính để trở thành chủ đầu tư Thông qua hoạt động chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án các doanh nghiệp này có thể tiếp nhận vai trò chủ đầu tư và

tiếp tục triển khai với giá có thể thấp hơn so với đầu tư ngay từ ban đầu

Thứ ba, đối với những dự án đã đi vào triển khai kinh doanh thì các doanh

nghiệp khi nhận chuyển nhượng đồng thời cũng tiếp nhận được nguồn khách hàng có sẵn của các dự án này Điều này là một lợi thế rất lớn trong hoạt động kinh doanh BĐS.”

1.2.3.3 Đối với hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản nói chung

Bên cạnh ý nghĩa đối với các doanh nghiệp chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng có thể thấy rằng hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh BĐS mang một số ý nghĩa quan trọng đối với hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản

nói chung như sau:

Thứ nhất, chuyển nhượng dự án sẽ giúp giải quyết tình trạng dự án “treo” Khi

các nhà đầu tư, kinh doanh bát động sản vì một số lý do chủ quan như thiếu vốn, mục đích đầu tư không rõ ràng hoặc do một số lý do khách quan khác như điều kiện tự nhiên, việc bồi thưởng giải phóng mặt bằng thủ tục khó khăn của các cơ quan Nhà nước mà không tiếp tục đầu tư sẽ dẫn đến tình trạng dự án bị ngưng trệ (hay còn gọi là dự án treo), gây lãng phí về tiền của, đất đai Khi đó, chuyển nhượng dự án sẽ

là biện pháp tối ưu để sớm rút khỏi những dự án có tính rủi ro cao, kinh doanh không hiệu quả, giúp cho thị trường bất động sản được vận động một cách liên tục và kéo

theo sự phát triển của các ngành nghề liên quan

Thứ hai, chuyển nhượng dự án sẽ giúp các nhà đầu tư thu hồi vốn giải quyết

được áp lực tài chính Chuyển nhượng dự án là giải pháp tốt nhất giúp doanh nghiệp thu hồi vốn, giải quyết được áp lực tài chính đang đè nặng tự giải thoát cho bản thân khi các ngân hàng thương mại không thể vào cuộc để tập trung vào ngành nghề kinh

doanh chính của mình, khôi phục lại sự tồn tại và phát triển của doanh nghiệp

Thứ ba, việc chuyển nhượng dự án đầu tư còn giúp tạo điều kiện đẩy nhanh

tốc độ chu chuyển dòng vốn đầu tư và tính hiệu quả trong kinh doanh tài nguyên đất, khi doanh nghiệp thiếu vốn đầu tư hoặc đầu tư kém hiệu quả sẽ dẫn đến việc dự án đầu tư bị ngưng trệ, dở dang Hậu quả là một diện tích tài nguyên đất không nhỏ bị bỏ hoang và một lượng tiền vốn đầu tư “bị chôn” trong đất gây tác động tiêu cực đến sự

phát triển liên tục của thị trường bất động sản

Thứ tư, việc chuyển nhượng dự án tạo được cơ hội việc làm cho người lao

động trong ngành xây dựng góp phần thực hiện an sinh xã hội Giúp doanh nghiệp được hưởng lợi nhuận trực tiếp từ việc chuyển nhượng dự án trong trường hợp xây dựng nhằm chuyển nhượng Mặt khác, hoạt động này còn góp phần giải quyết tình trạng ứ đọng sản phẩm của các ngành sản xuất vật liệu xây dựng như gạch, xi măng, sắt thép, cát, đá, sỏi và các ngành công nghiệp phụ trợ, giúp các ngành kinh tế này phát triển

1.3 Thực trạng pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản

1.3.1 Nguyên tắc chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản

1.3.1.1 Nguyên tắc công khai minh bạch

Luật kinh doanh bất động sản năm 2023 có quy định rõ kinh doanh bất động sản phải công khai, minh bạch10 Nghĩa là khi tham gia các hoạt động kinh doanh bất động sản phải tuân thủ nguyên tắc công khai, minh bạch Nguyên tắc này được thể

10 Khoản 1 Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023

hiện như sau: Các nhà đầu tư phải công khai thông tin về bất động sản khi đưa ra chuyển nhượng; thông tin về bất động sản phải được công khai, các chủ thể kinh doanh phải cung cấp đầy đủ thông tin cho khách hàng trong các giao dịch về bất động sản nói chung và trong chuyển nhượng dự án nói riêng

Nguyên tắc nêu trên sẽ là tiền đề giúp cho hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản được thực hiện một cách lành mạnh, tuân thủ các quy định của pháp luật và đảm bảo đầy đủ lợi ích của Nhà nước, lợi ích của nhà đầu tư và lợi ích của bên thứ ba có liên quan

Do sự đa dạng và tính chất phức tạp của lĩnh vực bất động sản nên rất cần tuân thủ nguyên tắc công khai, minh bạch Hiện nay, có rất nhiều giao dịch ngầm diễn ra hoặc các nhà đầu tư lách luật để chuyển nhượng dự án trái pháp luật do đó tính công khai minh bạch là một nguyên tắc rất cần thiết để giải quyết tình trạng này Ngoài ra công khai, minh bạch trong hoạt động chuyển nhượng dự án còn nhằm để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của tổ chức, cá nhân tham gia giao dịch bất động sản, hạn chế tối

đa những tranh chấp có thể xảy ra

Khi chuyển nhượng dự án thì chủ đầu tư có trách nhiệm công khai thông tin Các thông tin về dự án chuyển nhượng được công khai trên các trang thông tin điện

tử của doanh nghiệp, Sở xây dựng và công khai trên các phương tiện thông tin đại chúng để mọi người đều có thể tiếp cận Các thông tin phải công khai khi chuyển nhượng bao gồm: loại dự án, vị trí dự án, quy mô, diện tích, đặc điểm, tính chất, công năng chất lượng, tình trạng pháp lý, quyền lợi ích của các bên và các thông tin khác tùy theo từng loại dự án khác nhau mà chủ đầu tư lựa chọn

Nguyên tắc này vẫn được giữ lại trong Luật kinh doanh bất động sản 2023 cho thấy đây là một nguyên tắc then chốt xuyên suốt trong quá trình sửa đổi pháp luật.11

1.3.1.2 Nguyên tắc tuân thủ quy định pháp luật

Tuân thủ quy định pháp luật là nghĩa vụ của tất cả công dân Việt Nam, trong tất cả các lĩnh vực xã hội mà pháp luật điều chỉnh chứ không chỉ giới hạn tại phạm vi pháp luật hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản

11 Khoản 1 Điều 6 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 có hiệu lực ngày 01.08.2024

Theo Hiến pháp năm 2013, nhà nước ta là nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa, của nhân dân, do nhân dân, vì nhân dân Chính vị thế đó, pháp luật luôn giữ vai trò điều tiết các quan hệ xã hội Không nằm ngoài nguyên tắc đó, khi dự án bất động sản được đưa ra chuyển nhượng cũng phải tuân thủ theo quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2023 và pháp luật khác có liên quan Đồng thời phải tuân

thủ các quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án

Ngoài ra khi chuyển nhượng dự án cần tuân thủ các quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án như đối tượng dự án được chuyển nhượng, trình tự thủ tục chuyển nhượng, xử lý vi phạm, điều kiện của chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng, hợp đồng chuyển nhượng dự án

Nguyên tắc chuyển nhượng dự án tuân thủ quy định pháp luật giúp cho nhà nước dễ dàng quản lý hoạt động chuyển nhượng tạo điều kiện cho các bên trong hoạt động chuyển nhượng dự án được an tâm khi pháp luật bảo vệ

Nguyên tắc này được chuyển hóa thành nguyên tắc “Bất động sản, dự án bất

động sản đưa vào kinh doanh phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của luật này”

quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản năm 202312

1.3.1.3.INguyênItắc bên nhận chuyển nhượng kế thừa các quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng dự án kinh doanh bất động sản

NguyênItắcInàyIthểIhiện”bênInhậnIchuyển nhượng có quyền kế thừa mọi quyền lợi và nghĩaIvụIcủaIbênIchuyểnInhượng,IđồngIthờiIkhôngIcầnIphải làm lại

hồ sơ thủ tục của dự án nếu như không có thay đổi về nội dung chấp thuận và quyết

định đầu tư

Thứ nhất, bên nhận chuyển nhượng phải thực hiện đúng tiến độ của dự án

Cũng như bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng phải bảo đảm dự án được xây dựng đúng tiến độ để kịp thời bàn giao cho khách hàng và không được làm gián đoạn dự án

Thứ hai, bên nhận chuyển nhượng cần thực hiện đúng cam kết trong hợp đồng

chuyển nhượng, đảm bảo không làm thay đổi mục tiêu ban đầu của dự án phải thực

12 Khoản 2 Điều 4 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023

hiện đúng kế hoạch đã triển khai, xây dựng theo đúng tiến độ của dự án và hoàn thành các nghĩa vụ đối với khách hàng và các bên liên quan

Thứ ba, bên nhận chuyển nhượng không phải làm lại hồ sơ dự án quy hoạch

xây dựng và giấy phép xây dựng dự án nếu không có sự thay đổi về nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư quyết định đầu tư của dự án, bên nhận chuyển nhượng sẽ được kế thừa các hồ sơ, giấy tờ của bên chuyển nhượng nhưng phải tuân thủ theo hợp đồng đã ký kết với bên chuyển nhượng, tuân thủ quy hoạch, kiến trúc, tiến độ của dự

án đã được phê duyệt và nội dung đầu tư mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đối với bên chuyển nhượng

1.3.1.4 Nguyên tắc bên chuyển nhượng có trách nhiệm thông báo cho khách hàng và các bên liên quan

Luật kinh doanh bất động sản năm 2023 có quy định chủ đầu tư cũ có trách nhiệm thông báo kịp thời, đầy đủ, công khai và giải quyết thỏa đáng quyền lợi hợp pháp của khách hàng và các bên liên quan Trách nhiệm thông báo cho khách hàng thuộc về chủ đầu tư cũ thông báo bằng văn bản cho tất cả khách hàng biết và thông báo trên thông tin đại chúng trước 15 ngày trước khi làm thủ tục bàn giao dự án

Quy định này được đặt ra nhằm bảo vệ quyền lợi của khách hàng Thông thường, bên nhận chuyển nhượng dự án có thể thay đổi cam kết của bên chuyển nhượng trước đó với khách hàng Mặc dù luật vẫn có quy định bên nhận chuyển nhượng phải tuân thủ cam kết nhưng luật hiện hành vẫn chưa quy định về điều kiện ràng buộc trách nhiệm của chủ đầu tư nhận chuyển hượng dự án đối với khách hàng cũng như những quy định, chế tài xử lý vi phạm đối với chủ đầu tư

Nguyên tắc này được quy định tại Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2023

nội dung: “thông báo kịp thời, đầy đủ, công khai và giải quyết thỏa đáng quyền, lợi

ích hợp pháp của các bên có liên quan tới dự án, phần dự án chuyển nhượng”.13

1.3.2 Chủ thể chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản

chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản đều phải đáp ứng những điều kiện cơ bản sau:

XuấtIphátItừIđặcIđiểmIcủaIhàngIhóaIbấtIđộngIsảnIlàIcóIgiáItrịIlớn, lâu bền

và tác động lớnIđếnIsựIphátItriểnIcơIsởIhạItầngIcủaIquốc gia nên các nhà đầu tư thực hiện hoạt động chuyển nhượng dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp đang thực hiện dở dang thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định việc đầu tư đồng ý bằng văn bản Bên cạnh đó, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định pháp luật về Doanh nghiệp hoặc thành lập hợp tác xã, có ngành nghề kinh doanh bất động sản (gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản14 Tuy vậy với các dự án bất động sản có giá trị đầu

tư lên tới hàng trăm, hàng nghìn tỉ đồng thì việc bãi bỏ quy định vốn pháp định, chưa đảm bảo an toàn trong kinh doanh.15 Quy định về chủ thể kinh doanh bất động sản được giữ nguyên theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, theo đó tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản hoặc kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc thành lập hợp tác

xã, liên hiệp hợp tác xã theo quy định.16

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định về vốn chủ đầu tư “vốn chủ

sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên và đảm bảo khả năng huy động vốn để thực hiện dự án” 17

Các doanh nghiệp có nhu cầu chuyển nhượng dự án đầu tư khi thuộc các

trường hợp sau:

Một là các doanh nghiệp gặp khó khăn về tài chính dẫn đến không còn đã khi

năng tiếp tục thực hiện dự án phải chuyển nhượng để duy trì “bản thân”

Hai là các doanh nghiệp hoạt động trong các lĩnh vực khác nhưng có kinh

14 Luật kinh doanh bất động sản năm 2023

15 Điểm a Khoản 2 điều 75 Luật Đầu tư năm 2020

16 Khoản 1 Điều 9 Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2023

17 Điểm c Khoản 2 Điều 9 Luật Kinh doanh bất đông sản năm 2023

doanh bất động sản khi thấy thị trường này khó khăn thì họ quyết định chuyển nhượng

dự án để tập trung vào ngành kinh doanh chính của họ

Ba là các doanh nghiệp có mục đích ban đầu là tạo lập dự án để sau đó chuyển

nhượng

Hai trường hợp sau thì hoàn toàn không xác định được điều kiện và lý do để chuyển nhượng Việc các chủ đầu tư phải chứng minh các điều kiện mới được chuyển nhượng trong một số trường hợp là không thích hợp Các đặc điểm về sử dụng nguồn vốn lớn và có nhiều rủi ro như rủi ro do lạm phát, do cung cầu thay đổi, về lãi suất,

về thay đổi chính sách pháp luật sẽ được giảm thiểu nếu doanh nghiệp đã có sự chuẩn

bị về tài chính và có sự chuyên nghiệp trong hoạt động kinh doanh

1.3.2.2 Chủ thể nhận chuyển nhượng dự án

Ngoài những điều kiện chung áp dụng đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản như đã trình bày ở trên, để nhận chuyển nhượng dự án, chủ đầu tư nhận chuyển nhượng buộc phải đảm bảo dự án sẽ hoàn thành theo đúng nội dung và tiến

độ đã được phê duyệt có công trình hạ tầng kỹ thuật đồng bộ và khớp với hệ thống

hạ tầng xung quanh phải thực hiện các giao dịch theo đúng dự án đã được phê duyệt, đảm bảo chất lượng của dự án phải chịu trách nhiệm cung cấp các hồ sơ, giấy tờ cần thiết thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật khi cơ quan có thẩm quyền

yêu cầu

Ngoài ra, bên nhận chuyển nhượng còn có các quyền và nghĩa vụ nhận bàn giao toàn bộ dự án, nhận các giấy tờ liên quan và cùng bên chuyển nhượng bàn bạc, thỏa thuận với khách hàng về giải quyết quyền lợi và nghĩa vụ của khách hàng sau khi đã nhận chuyển nhượng và các quyền khác do hai bên thỏa thuận Đồng thời, phải thanh toán đầy đủ đúng thời hạn, thực hiện và đáp ứng đầy đủ quyền lợi của bên chuyển nhượng và của khách hàng mà các bên đã thống nhất, tiếp nhận toàn bộ dự

án

Điều khác biệt rõ rệt nhất với bên chuyển nhượng ở đây là bên nhận chuyển nhượng phải có thêm văn bản cam kết thực hiện dự án theo đúng tiến độ đã được phê duyệt Văn bản cam kết quy định rất cụ thể về kế hoạch sẽ thực hiện trong thời gian

tới, tiến độ xây dựng nội dung của dự án.18 Đặc biệt là quy định về nghĩa vụ đối với khách hàng nhằm bảo vệ quyền lợi cho khách hàng giúp họ có thể được nhận nhà, công trình xây dựng theo đúng thỏa thuận ban đầu với nhà đầu tư cũ bảo vệ khách

hàng trước những thay đổi của chủ đầu tư

1.3.3 Điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản

Luật kinh doanh bất động sản 2023 việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản tuân theo những điều kiện đối với dự án bất động sản như

sau:

Thứ nhất, yêu cầu đối với dự án bất động sản được chuyển nhượng

(i) Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận đầu tư; đã được lựa chọn hoặc công nhận chủ đầu tư đối với trường hợp dự án phải thực hiện thủ tục công nhận chủ đầu tư;

(ii) Dự án đã có quy hoạch chi tiết được phê duyệt theo quy định của pháp luật

về xây dựng và pháp luật về quy hoạch đô thị;

(iii) Dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành việc bồi thường, hỗ trợ tái định cư Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ, thiết kế, quy hoạch chi tiết được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng, pháp luật về quy hoạch đô thị và nội dung của dự án đã được phê duyệt

theo quy định của pháp luật về xây dựng;

(iv) Quyền sử dụng đất của dự án, phần dự án chuyển nhượng không thuộc trường hợp đang có tranh chấp đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý, giải quyết hoặc có tranh chấp nhưng đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật; không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; không thuộc trường hợp luật cấm giao dịch; không thuộc trường hợp đang trong thời gian bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch theo quy định của pháp luật;

(v) Dự án không bị đình chỉ, chấm dứt hoạt động hoặc không có quyết định

18 Khoản 2 Điều 40 Luật Kinh doanh Bất đồng sản năm 2023

thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp dự án hoặc phần dự án chuyển nhượng bị xử phạt vi phạm hành chính thì chủ đầu tư phải chấp hành xong quyết định xử phạt vi phạm hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xử lý vi phạm hành chính;

(vi) Trường hợp dự án đang thế chấp để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật thì phải thực hiện giải chấp;

(vii) Đối với dự án bất động sản chuyển nhượng một phần dự án còn phải bảo đảm các hạng mục công trình xây dựng hoặc mục đích sử dụng, kinh doanh của các công trình xây dựng của phần dự án chuyển nhượng có thể độc lập được với phần dự

án khác trong dự án bất động sản19

Thứ hai, yêu cầu đối với bên nhận chuyển nhượng dự án phải là doanh nghiệp

kinh doanh bất động sản.20 có đủ năng lực tài chính và cam kết tiếp tục việc triển khai đầu tư xây dựng kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật, bảo đảm tiến độ, nội dung dự án Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã bãi bỏ yêu cầu nhà đầu tư xuất trình giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vì yêu cầu đó là một thủ tục hành chính,

mà thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thường phức tạp và tốn thời gian Thay vì việc phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bên chuyển nhượng

chỉ cần giấy xác nhận của Cơ quan thuế về tình trạng nợ tiền thuê đất, tiền thuế đất

Ngoài ra, nếu chủ đầu tư có nhu cầu cần chuyển nhượng dự án, nhưng lại chưa

có quyết định giao đất hoặc hợp đồng thuê đất, có hành vi vi phạm các quy định về đầu tư xây dựng quy hoạch, kiến trúc, quản lý đất đai mà không có giải pháp khắc phục kịp thời, không thực hiện đúng nội dung dự án, dự án bị treo thì theo quy định của pháp luật cũng không được phép chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Trên thực tế có rất nhiều dự án muốn chuyển nhượng nhưng lại không đủ điều kiện chuyển nhượng kể trên do những vướng mắc về thủ tục pháp lý, về giải phóng mặt bằng, trong khi đó, những dự án tốt, đủ điều kiện chuyển nhượng thì nhà đầu tư dù khó khăn cũng thường cố gắng để triển khai dự án Cụ thể

19 Điểm h Khoản 1 Điều 40 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023

20 Khoản 2 Điều 40 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023

theo số liệu thống kê trong năm 2018 có chưa đến 23 hồ sơ chuyển nhượng dự án được chấp nhận và hơn 500 dự án bị thu hồi chủ trương đầu tư, bị "trùm mền" vì chưa

đủ điều kiện chuyển nhượng

Luật kinh doanh bất động sản năm 2023 đã tiếp thu, điều chỉnh và loại bỏ điều kiện về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất so với Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 là tạo thông thoáng và hợp lý hơn trong quy định chuyển nhượng dự án bất động sản Một trong các điều kiện chuyển nhượng án bất động sản là chủ đầu tư đã

có quyết định giao đất, cho thuê đất, đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với dự án mà không bắt buộc phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.21

1.3.4 Thẩm quyền cho phép chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản

Thẩm quyền cho phép chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản

là quyền năng mà pháp luật quy định cho cơ quan, người có thẩm quyền chấp thuận hoặc không chấp thuận việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư kinh doanh bất động sản trên cơ sở xem xét đánh giá các điều kiện chuyển nhượng theo quy định của pháp luật

Luật kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định thẩm quyền cho phép chuyển nhượng dự án bất động sản:

Đối với dự án bất động sản được chấp thuận nhà đầu tư hoặc được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư, thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư22

Đối với dự án bất động sản không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 Điều

41, thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản thực hiện như sau:

a) Thủ tướng Chính phủ quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đối với dự án bất động sản do Thủ tướng Chính phủ quyết

21 Khoản 3 Điều 40 Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2023

22 Khoản 1 Điều 41 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023

định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư Trường hợp Thủ tướng Chính phủ ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc chuyển nhượng một phần dự án bất động sản thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển nhượng một phần dự án và thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 42 của Luật này;

b) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định chủ trương đầu

tư, chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư.23

Như vậy, có thể thấy thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, tương ứng với thẩm quyền quyết định, chấp thuận việc đầu tư Nghĩa là cơ quan, người có thẩm quyền quyết định, chấp thuận đầu tư sẽ có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển nhượng dự án Tuy nhiên, như phân tích ở trên, việc cho phép chuyển nhượng dự án ở đây được căn cứ vào điều kiện, yêu cầu do pháp luật quy định, chứ không phải là sự cho phép theo kiểu cơ chế xin cho dẫn đến có thể xảy ra tình trạng sự tùy tiện của cấp có thẩm quyền, người có thẩm quyền

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã quy định chặt chẽ hơn so với Luật kinh doanh bất động sản năm 20214 với quy định mở rộng hơn đối với dự án đầu tư BĐS được cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư thì thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS thực hiện theo Luật Đầu tư.24

1.3.5 Hồ sơ chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản

Về nguyên tắc chủ đầu tư dự án bất động sản có quyền chuyển nhượng toàn

bộ hoặc một phần dự án bất động sản cho nhà đầu tư khác Tuy nhiên, để việc chuyển nhượng này được hợp pháp thì phải đáp ứng các nguyên tắc, điều kiện, yêu cầu theo quy định của pháp luật Một trong những nguyên tắc của việc chuyển nhượng toàn

bộ hoặc một phần dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là phải được sự cho phép của

23 Khoản 2 Điều 41 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023

24 Khoản 1 Điều 41 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023

cơ quan, người có thẩm quyền Vì vậy, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng phải nộp hồ sơ tới cơ quan, người có thẩm quyền để được xem xét quyết định việc cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư kinh doanh bất động sản

Theo Nghị định số 96/2024/NĐ-CP ngày 24/07/2024 của Chính phủ, hồ sơ chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản của bên chuyển nhượng

và bên nhận chuyển nhượng gồm các thành phần sau:

Thứ nhất, đối với bên chuyển nhượng, hồ sơ chuyển nhượng gồm:

(i) Văn bản của chủ đầu tư dự án đề nghị cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản theo mẫu ban hành kèm theo Nghị định này;

(ii) Quyết định chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận đầu tư của dự án bất động sản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đầu tư, về xây dựng, về nhà ở;

(iii) Văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc lựa chọn nhà đầu

tư, lựa chọn chủ đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về đấu giá, pháp luật về đấu thầu, pháp luật về nhà ở, pháp luật về phát triển đô thị; quyết định hoặc văn bản công nhận chủ đầu tư đối với trường hợp dự án phải thực hiện thủ tục công nhận chủ đầu tư theo quy định của pháp luật về xây dựng, pháp luật về nhà ở;

(iv) Quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết hoặc quy hoạch tổng mặt bằng của dự án bất động sản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xây dựng, về quy hoạch đô thị;

(v) Các giấy tờ về đất gồm: Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai Biên bản bàn giao đất thực hiện dự án trên thực địa của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho chủ đầu tư dự án theo quy định của pháp luật về đất đai;

(vi) Trường hợp dự án, phần dự án bất động sản thế chấp thì phải có giấy tờ thể hiện đã giải chấp theo quy định của pháp luật;

(vii) Giấy tờ nghiệm thu theo quy định của pháp luật xây dựng về việc đã