THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THEO Phương pháp thu nhập

Khái niệmPhương pháp thu nhập là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tài sản thành giá trị hiện

THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THEO PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP

Khái niệm

Phương pháp thu nhập là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tài sản thành giá trị hiện tại của tài sản (quá trình chuyển đổi này còn gọi là quá trình vốn hóa thu nhập)

Cơ sở lý luận

 Một tài sản có giá trị vì nó tạo ra thu nhập cho

người chủ sở hữu Giữa giá trị tài sản và thu nhập

từ tài sản có mối quan hệ ttrực tiếp Nếu những yếu

tố khác không đổi, thu nhập mang lại từ tài sản cho người chủ càng lớn thì giá trị của tài sản càng cao

 Giá trị thị trường của một tài sản bằng với giá trị

hiện tại (giá trị tài thời điểm cần thẩm định giá) của các khoản thu nhập ròng có thể thu về trong tương lai từ tài sản

Nguyên tắc áp dụng

• Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất: sử dụng ở

mức cao nhất, tốt nhất một tài sản để tạo ra lãi ròng hay giá trị hiện tại thuần lớn nhất vào ngày thẩm định giá

• Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai: triển vọng mang lại lợi

ích tương lai của một tài sản là cơ sở cho phương pháp vốn hóa thu nhập

Thu nhập và chi phí liên quan?

HÌNH ẢNH THU NHẬP CHI PHÍ LIÊN QUAN

TIỀN BÁN THÓC

- CẢI TẠO ĐẤT

- MUA GIỐNG LÚA

- PHÂN BÓN

- THUỐC TRỪ SÂU

TIỀN THUÊ NHÀ

- SỬA CHỮA

- THUẾ

- QUẢN LÝ (nếu có)

- ĐIỆN, NƯỚC (nếu có)

CHO THUÊ DIỆN TÍCH SÀN, CUNG ỨNG CÁC DỊCH VỤ

- QUẢN LÝ

- THUẾ (GTGT )

- SỬA CHỮA

- KHẤU HAO

Các bước tiến hành

 Bước 1: Ước tính thu nhập hoạt động ròng hàng năm do tài sản mang lại

–Trong đó:

–Tổng thu nhập tiềm năng là toàn bộ thu nhập đối với một BĐS với tỷ lệ thuê là 100% công suất thiết kế.

–Thất thu do tài sản không được thuê hết 100% công suất được xác định bằng tỷ lệ trống nhân với tổng thu nhập tiềm năng

–Chi phí vận hành, duy tu, bảo dưỡng: gồm chi phí trực tiếp ( tiền thuế; chi phí bảo hiểm nhà cửa) và chi phí gián tiếp (cp quản lý; cp mua ngoài; dọn vệ sinh; cp tân trang)

Thu nhập

hoạt động

Tổng thu nhập tiềm

Thất thu do không được thuê hết 100% công suất -

Chi phí vận hành, duy tu bảo dưỡng (chi phí hoạt động)

Các bước tiến hành

Bước 2: Xác định tỷ suất chiết khấu

Khái niệm: Tỷ suất chiết khấu là tỷ suất sinh lời nhà đầu tư yêu cầu khi bỏ vốn đầu tư vào BĐS cho mục đích kinh doanh cụ thể

Các bước tiến hành

Bước 2: Xác định tỷ suất chiết khấu

- Tỷ suất chiết khấu phản ánh mối quan hệ giữa thu nhập và giá trị được rút ra từ dữ liệu thị trường

- BĐS sử dụng phải tương đồng về rủi ro, thu nhập, chi phí,đặc điểm vật chất và vị trí so với BĐS thẩm định giá.

- Có 3 phương pháp chủ yếu xác định tỷ suất chiết khấu:

Các bước tiến hành

+ TÌNH HUỐNG 1: Lãi suất trả trước của trái phiếu chính phủ kỳ hạn 5 năm là 6%/năm; 07

năm là 7,5%/năm; 10 năm là 8,2%/năm Tỷ suất sinh lời NĐT đòi hỏi thêm ngoài tỷ suất lợi nhuận của các khoản đầu tư phi rủi ro là 9,0%/năm.

+ TÌNH HUỐNG 2: Trị giá BĐS cần đầu tư 1.000 tr.đ, trong đó 66% tổng giá trị BĐS từ vốn

vay ngân hàng với tỷ suất thu hồi vốn 5%/năm, phần còn lại của giá trị BĐS do nhà đầu tư

tự bỏ vốn với lãi suất kỳ vọng là 8%/năm.

+ TÌNH HUỐNG 3: Có 3 GD thành công của BĐS tương tự với BĐS A như sau:

Giao dịch Thu nhập ròng sau

thuế và KH (Tr.đ) Giá bán (Tr.đ) Tỷ suất vốn hoá (%)

Xác định tỷ suất chiết khấu để ước tính giá trị của BĐS A.

Các bước tiến hành

TÌNH HUỐNG 1: Lãi suất trả trước của trái phiếu chính phủ kỳ hạn 5 năm là 6%/năm; 07

năm là 7,5%/năm; 10 năm là 8,2%/năm Tỷ suất sinh lời NĐT đòi hỏi thêm ngoài tỷ suất lợi nhuận của các khoản đầu tư phi rủi ro là 9,0%/năm.

GỢI Ý: SỬ DỤNG CÁCH 1

Tỷ suất chiết khấu = TSLN của các khoản ĐT phi rủi ro + Phần bù rủi ro

= 17,2%/năm

Các bước tiến hành

GỢI Ý: SỬ DỤNG CÁCH 2

TÌNH HUỐNG 2: Trị giá BĐS cần đầu tư 1.000 tr.đ, trong đó 66% tổng giá trị BĐS từ vốn

vay ngân hàng với tỷ suất thu hồi vốn 5%/năm, phần còn lại của giá trị BĐS do nhà đầu tư

tự bỏ vốn với lãi suất kỳ vọng là 8%/năm.

r: Tỷ suất chiết khấu

D: Tỷ trọng vốn vay ngân hàng trong tổng VĐT vào TS

(1-D): Tỷ trọng vốn CSH trong tổng VĐT vào TS

rd: Tỷ suất thu hồi vốn vay của ngân hàng

re: Lãi suất kỳ vọng của NĐT

Các bước tiến hành

GỢI Ý: SỬ DỤNG CÁCH 3

Tỷ suất chiết khấu dùng để ước tính giá trị của BĐS A:

(14%+14,21%+13,91%)/3 = 14,04%

14,21 13,91

Các bước tiến hành

a Phương pháp vốn hóa trực tiếp

Bước 3: Chiết khấu dòng thu nhập ổn định trong tương lai theo công thức:

V = I/R

Trong đó: V ; là giá trị tài sản

I: thu nhập ròng trong một năm R: tỷ suất vốn hóa

Các bước tiến hành

Ví dụ: Xác định giá một thửa đất trồng lúa dựa trên các tài liệu sau:

Tỏng sản lượng Kg 15.000 20.000 12.000

Giá bán bình quân Đồng / kg 2.200 2.300 2.500

Tổng doanh số bán Đồng 33.000.000 46.000.000 30.000.000

Chi phí sản xuất Đồng / kg 1.150 1.200 1.250

Tổng chi phí sản xuất Đồng 17.250.000 24.000.000 15.000.000

Lãi suất tiền gửi tiết kiệm %/ năm 6,5% 7,0% 7,5%

Cỏc bước tiến hành

tính giá trị bất động sản bằng cách chiết khấu tất cả các khoản thu, chi của dòng tiền dự kiến phát sinh trong t ơng lai về thời

điểm hiện tại, có tính yếu tố lạm phát và không ổn định của thu nhập:

Trong đó: V: giá trị thị trường của BĐS.

n : thời gian nắm giữ BĐS.

r: tỷ suất chiết khấu Trình tự các b ớc tiến hành t ơng tự ph ơng pháp vốn hóa thu nhập

Ví dụ

VÝ dô 1: Cần định giá một cửa hàng thương mại có diện tích sàn xây dựng 2.000m2, diện tích có thể thuê 80% diện tích sàn xây dựng

- Giá cho thuê 1.100.000đ/m2/tháng (đã có thuế)

- Chi phí khấu hao, tu sửa, bảo dưỡng 3 tỷ đồng/năm, chi phí quản lý điều hành 1 tỷ đồng, thuế giá trị gia tăng 10%, thuế thu nhập 20% lợi tức trước thuế

- Thời hạn thuê: 4 năm nữa hết hạn thuê, giá thuê mới dự kiến sẽ tăng 15%, chi phí khấu hao tu sửa bảo dưỡng tăng 5%, chi phí quản lý điều hành tăng 10% và tỷ suất các loại thuế không đổi Tỷ suất vốn hoá 12% Tiền thu về được tính cuối mỗi năm.

Ưu điểm, nhược điểm

- Ưu điểm:

• Đơn giản, dễ hiểu, dễ áp dụng;

• Có độ chính xác tương đối cao khi có những chứng

cứ về các thương vụ có thể so sánh được để tìm thu nhập ròng

• Là phương pháp có cơ sở chặt chẽ nhất vì tiếp cận trực tiếp lợi ích mà BĐS mang lại

Ưu điểm, nhược điểm

- Nhược điểm:

• Phân tích các thương vụ, cần phải điều chỉnh nhiều mặt

• Mang những thông tin hạn chế về những giả định về dòng tiền trong tương lai

• Áp dụng một tỷ lệ vốn hoá cố định Kết quả định giá

có độ nhạy lớn trước mỗi sự thay đổi của các tham số tính toán

Ưu điểm, nhược điểm

Điều kiện áp dụng

- Phù hợp khi định giá BĐS có khả năng mang lại các khoản thu nhập ổn định và có thể dự báo

trước một cách hợp lý

- Thường áp dụng để tư vấn cho các quyết định lựa chọn phương án đầu tư