Khóa luận tốt nghiệp Quản trị kinh doanh: Thiết lập dự án đầu tư kinh doanh co-working space tại thành phố Dĩ An, Bình Dương

Co-working space đã có từ rất lâu đời, giờ đây cùng với sự phát triển củanền kinh tế khiến cho lĩnh vực kinh doanh ngành này ngày càng trở nên sôi động hơn vàđang trở thành một ngành kin

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠOTRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÀNH PHÓ HÒ CHÍ MINH

THIẾT LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH CO-WORKING SPACE TẠI THÀNH PHÓ DĨ AN, BÌNH DƯƠNG

HUỲNH THỊ HOÀI TÂM

KHÓA LUẬN TÓT NGHIỆP

DE NHẬN VAN BANG CỬ NHÂNNGANH QUAN TRI KINH DOANHCHUYEN NGANH QUAN TRI KINH DOANH THUONG MAI

Thành phố Hồ Chí MinhTháng 01/2023

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠOTRƯỜNG DAI HỌC NÔNG LAM THÀNH PHO HO CHÍ MINH

HUỲNH THỊ HOÀI TÂM

THIẾT LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH CO-WORKING SPACE TẠI THÀNH PHO DĨ AN, BÌNH DƯƠNG

KHÓA LUẬN TÓT NGHIỆP

Giảng viên hướng dẫn: ThS Phạm Thùy Dung

Thành phố Hồ Chí MinhTháng 01/2023

Hội đồng chấm báo cáo tốt nghiệp đại học khoa Kinh tế, trường Đại Học NôngLâm Thành Phố Hồ Chí Minh xác nhận khóa luận “Thiết lập dự án đầu tư kinh doanh co-working space tại thành phố Dĩ An, Binh Dương” do Huynh Thị Hoài Tâm, sinh viênniên khóa 2019-2023, ngành Quản Trị Kinh Doanh, chuyên ngành Thương Mại, đã bảo

vệ thành công trước hội đồng vào ngày

ThS Phạm Thùy DungNgười hướng dẫn,(Chữ ký)

LỜI CẢM TẠ

Lời đầu tiên, con xin gửi lời biết ơn sâu sắc đến với gia đình, người thân, bạn bè

đã luôn là nguồn động lực vô cùng to lớn, luôn hỗ trợ cho con những lúc con cần

Đặc biệt, em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến Thạc sĩ Phạm Thùy Dung Trải quamột khoảng thời gian đài, cô đã luôn sát cánh, đồng hành với em dé giúp em được họctập trong điều kiện tốt nhất Những lý thuyết và cả những liên hệ thực tiễn mà cô đãgiảng dạy, thật sự giúp ích cho em rất nhiều trong công việc và cuộc sống Cô đã dùng cảtâm huyết và những kinh nghiệm của bản thân dé diu dat em ngày càng vững bước hơn.Bên cạnh đó, tình hình dịch bệnh kéo dai và diễn biến phức tap, cô đã luôn quan tâm, âncần hỏi han và không ngừng nhắc nhở em làm bài để kịp tiến độ và hoàn thành kỳ thi mộtcách trọn vẹn Em thật sự không còn lời nào để diễn tả cho sự biết ơn sâu sắc của bảnthân dành cho cô Chỉ biết gửi lời cảm ơn chân thành cho cô thông qua những lời bộcbạch này và thầm chúc cô thật nhiều sức khỏe đề vững bước trên con đường trồng người!

Em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới tất cả quý thầy cô, những người đã giảng dạy,trang bị cho chúng em những kiến thức quý báu trong suốt thời gian học tập tại trườngDai học Nông Lâm thành phố Hồ Chi Minh

Mặc dù em đã cố gắng hoàn thiện thật tốt khóa luận nhưng do kiến thức có hạnnên không thé tránh khỏi những sai sót, em rất mong nhận được sự cảm thông, ý kiếnđóng góp của các quý thầy cô va tất cả mọi người dé bài khóa luận được hoàn thiện hơn

Em xin chân thành cảm ơn!

Thành phó Hồ Chí Minh, ngày tháng năm 2023

Sinh Viên thực hiện

Huỳnh Thị Hoài Tâm

Đề án nghiên cứu, khảo sát thị trường, từ đó đưa ra các chiến lược kinh doanh, tôchức nhân sự phù hợp, dự trù doanh thu, chi phí cũng như quy mô của dự án Theonghiên cứu và tính toán, đề án mang tính khả thi rất cao về mặt tài chính: EPV: NPV =356,05 triệu VND > 0, IRR = 76% > suất chiết khấu 12,63%, TIP: NPV = 344,74 triệuVND > 0, IRR = 43% > suất chiết khấu 12,63%, dự án có thé triển khai dau tư.

Khi đi vào hoạt động, dự án sẽ đem lại lợi nhuận cho chủ đầu tư, góp phần vào

thúc đây phát triển nền kinh tế, xã hội Dự án sẽ là một phan thiết yếu của giới trẻ, củanhững người đam mê công việc, luôn đòi hỏi sự sáng tạo và giao lưu kinh nghiệm vớingười khác nhằm tăng hiệu quả làm việc của bản thân họ

MỤC LỤC

DANH MỤC CÁC CHỮ VIET TAT/ CHỮ TIENG ANH 2 5-55 s55¿ aus

DANH MỤC CAC BANG 0 ccccccssessessssesssecsecsecsessecsssssesseesessessestessessessessessessessesseeseeeessess xDANH MỤC CÁC HINH 0 0 cccsssssssssessssessesesveecsvesvsssevsseevsscstsseavsssstsasstsevsveassveavasaveeesseees xiiDANH MỤC PHU LUC 2222222E+22222E22E1221222122112212211271211211121121211 21 Xe xiiCHƯƠNG 1 MỞ ĐẦU 2 2S%+S22E22E2192182122121121212212112112112111112112111111211 212 6 |

(eo suangnongnnoigSiErnnIEGEEOHSRERNGNNEGnuintESgisigprntgnosslsnngssn |

ee TC HUẾ HN see=esssessasssessosasiereensritrosobietgingtetdisggiusnubeeijRufoeshieglitoi8i5g)05810c1ecig1.e 21.2.2 Mục tiêu cụ thỂ - + ©s+2<SE+E<2EEE2E221215212111211121112111121111 1 xe 9

US oA Ripa vì Bế LIÊN: ese smc scene cc aero on a ep mano emma 3

123.1 VỀ không iat sec scescnssoceeccnscserneneersansreonaeenenarenenenanemenmenenanacee 31.3.2 (1.00 aa 3

` 8n .Ô.Ô.ÔỎ 31.5 Cầu trúc khóa luận - +2 +2 +SESE+EvEEE+EEEEEE2EEEEEE2121211212111117111111 1111 ce 3

fw TT THÍ sung ae gai tasgtttf0/0680E0660/0đ00080609000/5089400000718000040g008 5

2.1 Tổng quan về loại hình co-working space c.cccccccssessessesseesessesessessesseeeeeeaee 52.2 Tổng quan về dia ban thực hiện dự án 2 22222222E+2E+E22E22E22E22E2zEzzzzze2 8

2.2.1 Đặc điểm tự nhiên 2 2+s+222S2S12E921212212112121121211212112121121 112 xe 82.2.2 Đặc điểm kinh tế xã WOb eee ccccecececceceseseeseseesesseeesuesessesessesessesesseees 92.3 Các nghiên cứu liên quan đến đề tải 2-©2222S22222E222222322212722221 222C 11CHUONG 3 CƠ SỞ LY LUẬN VA PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU - 13

3.1 CO SO Ly WAI sẽ ỢỤỢ Ẽ.Ă 13

3.1.1 Đầu te ieee eecceccccecsessesssessesseeseesessssnesssssesseesessessssssieseeseessessesaeeseneees 13E1 ri tí To aaỷằ-Ÿ-ŸiiỷiayyarỷỷirỷoirhodtrrrđSraoaroroadoruee 14B.[.- Chu Irrrlufi HỒW fceeeeoeneognioniesistgitBikeksf8G0060/00508c 5g212082gkznne 153.1.4 Vai trò của đầu tư trong phát triển kinh tế -2¿2z552¿ 18

VI

3.1.5 Các quan điểm phân tích dự án -2- 222¿+2+22+2+z2z2zzzz>xe2 193.1.6 Tổ chức nhân sự và tiền lương - 2 222222z+2z+2z2zz2zzzzxze 203.1.7 Các chỉ tiêu đánh 21a dự án s-< -css-<csessesssssnlranssaezse 21 3.1.8 Phân tích rủi 10 cceccceccecseessesseessesssessesssesseessessvessesssessecssessesssessesseesees 263.1.0 Kế hoạch khẩu hauø ì co ceiEESiEEULriCiEeiigkuipnsgikxceiri 283.1.10 Chiến lược marketing 2: 2+ 222E22E222E22E22E22122E22222222x xe 283.1.11 Chỉ tiêu về quản trị chất lượng - 2-2-2 s222z+2szzz++zxz+ 29

oo Ponte Pentel anime 30

3.2.1 lương phím Cine thần HỆ NneheaenseasoeeoediditeoeoililBcia2tddEoee 30

3.2.2 Phương pháp xử lí số liệu 2- 22 2+22z+2++2E++EE++Ez+zz+zrxrrrree 313.2.3 Phương pháp phân tích số liệu - 2 2 222+2+z2z+z+zzzzzzzex 31CHUONG 4 KET QUA NGHIÊN CỨU VA THẢO LUẬN -. . 38

A.) §.G)1918/101/20/Ẽ2190110/8/515102-107727 7 Ẻ.ẻ ốẽố ốc

'SN na 334.1.2 Tầm nhìn, sứ mệnh, giá trị cốt lõi 2-22 5+2s+zszzezsezsezsecec.-c 344.2 Plann tich AW arn 3 35

4.2.1 Phân tích nhu cầu của du án gziofothlftyirpngttprrogltirosgidlvÐni 354.2.2 Thí điểm thực hiện dự án 2-22 52+E+EE2E£EE2EEEE2E2E2222522222 22-2 454.2.3 Phân tích đối thủ cạnh tranh - 2 222z+2++2E+zz+zzzzzzzzzzzzzzxez 451,2,4 Điối táo 6ủa | |, cu sc 2c CCSg 120 cm H200 2027000151000 464.3 Cách thức tô chức và thực hiện dự án -2-2- 2+22S22E+2E2E££E2E.2Ezzzxzzee 46

4.3.1 Dự kiến tiến độ thực hiện dự án -. -2-2+2+E2+E+EzEz£EzEzEzrxzxrzrree 464.3.2 Tìm hiểu quy trình pháp lý 2-©22©222222222222222222z2zzzzxsrxez 474.3.3 Kế hoạch nhân sự - 2-2 2 +SE+E£SE+E£EE2EEEE2EEEE2E2121121211 2111112 484.4 Dur toan doanh thu na ánn-: 50

4.4.1 Dự kiến số lượt khách hang sử dụng dịch vụ co-working space 50111,7, Kế HGEỈ BÌẾ senuissnoioieesaotitinhitootSL050000E5103024008950/0050302004009/0À120.03000050 000 $144.3, DG team GOan TH cereccoreressceermareranreennseemenemmarumaereneeres 5]

4.5 Dur todnn cht phat : , 52

4.5.1 Chi phí xây dựng và mặt bang ccccceecceceesseseeseeeseeeeseeeeeeees 524.5.2 Du toan chi phi trang thiét bi Line 11Ệ V013: |) RE SN 53ASS, Chỉ phí tính cleverly hưng 1g tice asceerwcamecvoennccrnwsaminenconnmmnes a4.5.4 Chi phí hoạt động khác - + 1 HT ng ng nưy 584.5.5 Khấu a0 occ cee cceccesecsessesssessessesecesesseesessesessusesssiseseesesseseesseeseseseeeeeee 594.6 Phân tích tài chính 0c.ccsccscsesssessessesssessesssesssessesssessesssesseessesstessessresseeaseeseee 60

4.6.1 Hoạch định nguồn vốn 2 + +EEEEE£EE£EE2EE2E2E27E22E222222 2e 60A6.2, Kitnui đoạt đồng kinh doar siscescanceunnesmnnvenennenmermumnannnnns 62BBS Táo go Higfift TU eeeeeeosieeksonorieisnhihionhiohisiuddDgọdrlidgưuddirtardniditigii.00 0E 63

4.7 Đánh giá và nhận xét tính khả thi của dự án 5555 +<5s<<+=+s>ss2 64

4.8 Quan ly chat WONG ooo .aÃẼÃ 66

AD Quan TẾ] TÚI TONGA csc ecaccorterasceutte bacade icin Hĩngg mea erate reece een ecemer econ 67

4.9.1 Rui ro về giá tác động đến NPV, IRR va B/C - 674.9.2 Rui ro về số lượng tác động đến NPV, IRR va B/C 674.9.3 Giá bán và số lượng thay đổi ảnh hưởng đến NPV - 684.10 Chiến lược Marketing - 22+ s+2z+zz2zzzse2 es sa ps nance 694.11, Phong ch Chita C089) ssc seo con Ha 00 EGG6 1E3GSEEGGGGSEHESUS43:0580589:8 S4.SUG040Đ1382000000032.g038 694.12 Phân tích ảnh hưởng của dự án đến tình hình kinh tế xã hội 70CHƯƠNG 5 KET LUẬN VÀ KIÉN NGHỊ 2: 2+222SSE£EE£EE2EE2EE2E2EEEEEEEeExrrrree 71

5.1 KẾt luận - ¿5+ 22s S212212122121221211121212112121121211211121112111211121211211121 xe 71

en 72

5.2.1 Kiến nghị cho nhà đầu tư - 2-2 5222222222EE22Ez2Ez2EzE+zzrzrxer pe5.2.2 Đối với Nhà nước ooo eeceeceeceessessessesssessesseeseesesssssssissesesessesenseeeseeeeees 725.3 Hạn chế của đề tài - 2: 2S 2S22EEE1EE12112121211211211211211111211212111 212112 xe 73TAI LIEU THAM KHAO oie ccccccccsscsscsvssessesscsuesvcsessessesucsvesessessssusssstsstsssesssvsstsassassseseseeees 74

CO 5 000 AE m.85 75

vill

Đơn vị tính

Lợi nhuận sau thuếLợi nhuận trước lãi vay và thuếLợi nhuận trước thuế

Người làm nghề tự doHoạt động kinh doanhSuất hoàn vốn nội bộ

Người có sức ảnh hưởng

Hiện giá thuầnQuan hệ công chúngViệt Nam đồng

Bảng 3.

Bảng 4.

Bảng 4.

Bảng 4.

Bảng 4.

Bảng 4.

Bảng 4.

Bảng 4.

Bảng 4.

Bảng 4.

Bảng 4.

Bảng 4.

Bảng 4.

Bảng 4.

Bảng 4.

Bảng 4.

Bảng 4.

Bảng 4.

Bảng 4.

Bảng 4.

Bảng 4.

Bảng 4.

Bảng 4.

Bảng 4.

Bảng 4.

Bảng 4.

DANH MỤC CÁC BẢNG

Trang

1 Chu Trình Dự Án Đầu Tư 5-52 +s+2SEESE2ESEEEE2EEEEEE2E7122121212111121 1E ce 15

1 Biéu Đồ Gant Dự Kiến Tiến Độ của Dự Án 2 22SS2EcEcEeEzrrree 46

2 Dự Kiến Số Lượt Khách Hang Sử Dụng Co-working Space - 50

3 Kế Hoạch Giá Của Các Dịch Vụ Trong 05 Năm - . -5- 51 4, Dự Tuần Doanh Thụ Trong 03 TINH eeeerdeedidneornraaoeddntiinosilri0S6098100 0933 5] 5 Chi Phí Xây Dựng 2-22 S222E221122121121112112211211111211111211211 2111 e6 52 8900088 52

7 Chi Phi Mua Cac Trang Thiết Bị Có Thời Gian Sử Dụng 05 Năm 53

8.Chi Phi, Thanh lý và Khau Hao Trang Thiết Bi Từ 05 Năm - 54

9 Chi Phí Mua Các Trang Thiết Bị Sử Dụng Ngắn Hạn - 55

10 Thống Kê Bảng Dự Kiến Tinh Lương Theo Các Vị Trí . - 56

LL Cla Fin HĐW:DE Website Hans Nail «ccsssscnansnneasncnnnmmnnensssasusassaanannmnansonns 56 12 Chi Phí Hoạt Động Quang Cáo Hàng Nam - - 5-5555 < 5< =+sc<sS2 57 13 Tổng Chi Phi Website Và Quang Cáo Hang Năm -2-5525552 57 14 Tổng Chi Phi Kinh Doanh Hang Năm 2- 2 222222+2£E+2z+zzx>ze2 58 15 Thuế Môn Bài Hàng Năm 2-2 2 ©2222 2E22EE2EE22E2212E 212222222 Exee 58 16 Chi Phí Tiện Ích Hàng Namen cc.ccccccccccecccessessessessessesseesessessessessesstestesseesees 58 17 Tổng Hợp Các Chi Phí Hoạt Động Khác Hàng Năm - 59

18 Tổng Hợp Chi Phí Hoạt Động Kinh Doanh Trong 5 Năm 59

19 Khấu Hao Cac Trang Thiết Bi, May Móc va Chi Phí Xây Dung 60

20 Thống Kê Tổng Chi Phí Đầu Tư Ban Dau 22 22222+22z+2z>z+2 60

21 Bang Thay Đôi Nhu Cầu Vốn Lưu Động 2- 2-22 52222222z22z22zee: 61

22 Tổng Vom Đầu Tư Ban Pa sscsssnscaessnosssnasnnscsnsnoansonnvnnseanssnsanansonnosoassnasonasnnss 61

we Te, ea 61

eC ach N, « acc HEHHnH HH HE H7ChƯCCHƯ HH gỤnH3E.E2008 07701300 200 Sg6 62

25 Phân Tích Ngân Lưu Tài Chính - - 5+ +-++++*£++zEe+zeexeeerrerrxrersrers 62

26 Phân Tích Ngân Lưu Dự Án Theo Quan Điểm EPV 2 25525522 63

27 Phân Tích Ngân Luu Dự Án Theo Quan Điểm TIP 222222225222 64

28 Theo Quan Điểm Chủ Đầu Tư EP V 2-2 222E+E22ESE2EEE2EEEE2EEEEeErrkrree 65

20 Theo Quan Điểm Tổng Đầu Tu TÍP «seo E006.610000100001 65

30 Giá Bán Thay Đổi Ảnh Hưởng Đến NPV, IRR, B/C 2- 25525522 67

31 Số Lượng Thay Đôi Ảnh Hưởng Đến NPV, IRR, B/C - 67

32 Giá Bán Va Số Lượng Thay Đổi Anh Hưởng Đến NPV - 68

DANH MỤC CÁC HÌNH

TrangHình 2 1 Số Lượng Co-working Space trên Toàn Thế Giới 2 2+-2+s+zs+zzzzzzs+2 5Hình 2 2 Sự Phát Triển của Co-working Space Qua Các Năm -2 5-: 6Hình 2 3 Top 10 Quốc Gia Có Số Lượng Co-working Space Lớn Nhất Thế Giới Năm

"0000 7Hình 2 4 Bản Đồ Thanh Phố Dĩ An - 2222 22222222222222EEErttrkrrrrrrrrrrrrrrrrrree 9Hình 4 1 Logo dự kiến của YOUR OFEICE - 2-2 5222222E2EE2EE2EE£2E2EZE22Exzzrzre 33Hình 4 2 Khảo Sát Nhu Cầu Khách Hàng Phan Bồ Theo Giới Tính 35Hình 4 3 Khảo Sát Nhu Cầu Khách Hàng Phân Bỏ Theo Độ Tuôi - 2: 36Hình 4 4 Khảo Sát Nhu Cầu Khách Hàng Phân Bỏ Theo Nghé Nghiệp 36Hình 4 5 Khảo Sát Nhu Cầu Khách Hàng Phân Bồ Theo Thu Nhập - 37Hình 4 6 Khảo Sát Khách Hàng Đã Sử Dung Co-working Space 38Hình 4 7 Khảo Sát Sự Đồng Ý Với Ý Kiến Cho Rằng Làm Việc Tại Co-working SpaceTốt Hơn Làm Việc Tại Nơi Khác 2-2 522 SE S+E£EE2E#EE2EEEE2E212321232212112121 22 e 38Hình 4 8 Khảo Sát Nguồn Thông Tin Khách Hàng Biết Đến Co-working Space 39Hình 4 9 Khảo Sát Lý Do Khách Hàng Đến Làm Việc Tai Co-working Space 40Hình 4 10 Khảo Sát Đối Tượng Khách Hàng Cùng Đến Co-working Space 40Hình 4 11 Khao Sát Mức Độ Đến Co-working Space - 2-52 522222z2zzczscrva AlHình 4 12 Khao Sát Chi Phí Khách San Sang Chi Tra Cho Một Tháng Sử Dung Co-

'wprlche: BRO cacsesasessesstsxosagte,638/813001012000209890018603/00020318000:6004011991.0u139g0kn012DIG00131L4103330001/00/09010038 41 Hình 4 13 Khao Sat Mức Độ Hai Long Khi Sử Dung Co-working Space 42Hình 4 14 Khao Sat Mức Độ Mong Muốn Khi Mở Một Co-working Space 43Hình 4 15 Khao Sát Nơi Khách Hàng Thường Làm Việc -=+ 43 Hình 4 16 Khao Sát Lý Do Chua Sử Dụng Hoặc Da Sử Dụng Nhưng Chua Hài Long

TT Tung tt ee an 44Hình 4 17 Khao Sát Mong Muốn Của Khách Đối Với Co-working Space 45

XI

DANH MỤC PHỤ LỤC

Phụ lục 1 Bảng câu hỏi: PHONG VẤN NHU CÂU CUA KHÁCH HÀNG SỬ DUNGDỊCH VU CO-WORKING SPACE.

họ không cam thay gắn kết với công ty, trong đó nguyên nhân lớn nhất nằm ở không gian

làm việc (Gallup, 2014).

Một không gian làm việc sáng tạo và mới mẻ sẽ có tác động rất lớn đến nhân viên,

có thé truyền cảm hứng và kích thích làm việc cho nhân viên sử dụng không gian đó.Trên thế giới có nhiều người làm việc tự đo tại nhà hay quán cà phê , họ cần lắm mộtmôi trường làm việc năng động sáng tạo thay cho việc cảm thấy cô độc khi lam việc ởnhà hay ồn ào khi làm việc ở quán cà phê, nơi họ có thể tham gia bất cứ lúc nảo

Vậy dé đáp ứng nhu cầu có một không gian làm việc mở, sáng tạo, các co-workingspace đã ra đời Co-working space đã có từ rất lâu đời, giờ đây cùng với sự phát triển củanền kinh tế khiến cho lĩnh vực kinh doanh ngành này ngày càng trở nên sôi động hơn vàđang trở thành một ngành kinh doanh mang lại lợi nhuận rất cao thị trường Việt Nam.

Bên cạnh đó, với địa bàn thuận lợi, mật độ dân cư đông đúc, xung quanh có cácdoanh nghiệp lớn, các trường đại học, trung cấp - nơi sinh viên nhiều nơi về học tập vàlàm việc nên việc kinh doanh co-working space tại địa ban sẽ hứa hẹn mang lại tiềm năngcho sự phát triển của dự án Hiện tại, ở khu vực thành phố Dĩ An chưa xuất hiện mô hìnhkinh doanh co-working space nao khiến cho việc kinh doanh trở nên độc đáo

Xuất phat từ những lí do trên đã thúc day tác giả quyết định thực hiện dé tài

“Thiết lập dự án đầu tư kinh doanh co-working space tại thành phố Dĩ An, tỉnhBình Dương” làm đề tài tốt nghiệp

1.2 Mục tiêu nghiên cứu

- Xác định các hạng mục thu, chi của dự án và cách thức thực hiện dự án.

- Phân tích và tính toán tài chính dự án theo quan điểm quan điểm chủ đầu tư vatổng đầu tư

- Thiết lập các cách thức quản trị vào dự án như marketing, quản trị chất lượng,phòng cháy chữa cháy

- Phân tích rủi ro và các giải pháp nhằm hạn chế rủi ro có thể có trong quá trìnhthực hiện dự án.

1.3 Pham vi nghiên cứu

1.3.1 Về không gian

Đề tài nghiên cứu việc khởi nghiệp là thiết lập và xây dựng dự án dự án kinhdoanh co-working space tại khu vực thành phố Dĩ An Đối tượng hướng đến là cácfreelancer, công ty Startup, giới trẻ, sinh viên, ngoài ra khách vãng lai cũng là đối tượngtiềm năng của dự án

Số liệu dùng để tính toán là số liệu sơ cấp, qua khảo sát thực tế và ước đoán

1.5 Cau trúc khóa luận

Khóa luận được chia làm 5 chương:

Chương 1: Mở đầu Chương này nêu lý do chọn đề tai, mục tiêu chung và nhữngmục tiêu cụ thể cần nghiên cứu Giới hạn phạm vi nghiên cứu về không gian, thời gian,nội dung Giới thiệu sơ lược cau trúc luận văn

Chương 2: Tổng quan Chương này khái quát về thị trường co-working space trênthế giới và Việt Nam, tổng quan các loại hình kinh doanh co-working space tại thành phố

Dĩ An, cũng như tổng quan về địa bàn thực hiện dự án là thành phố Dĩ An

Chương 3: Nội dung và phương pháp nghiên cứu Trình bày những khái niệm,

định nghĩa liên quan làm nền tảng cho vấn đề cần nghiên cứu như cơ sở lý thuyết về đầu

tư, dự án đầu tư, các chỉ tiêu đánh giá dự án, v.v Phần phương pháp nghiên cứu trìnhbày các phương pháp thu thập số liệu, phương pháp phân tích số liệu để đưa ra kết quảnghiên cứu.

Chương 4: Kết quả nghiên cứu và thảo luận Chương này là nội dung chính của đềtải, nêu các kết quả của quá trình nghiên cứu, phân tích thị trường kinh doanh, nêu cách

thức tổ chức và thực hiện dự án, dự trù doanh thu, chi phí, đánh giá tính khả thi của dự

án, đưa ra những lợi ích cũng như rủi ro khi tiến hành thực hiện dự án

Chương 5: Kết luận và kiến nghị Chương này rút ra kết luận từ kết quả thu đượctrong quá trình nghiên cứu, đưa ra kiến nghị dành cho nhà đầu tư, nêu lên những hạn chế

và những vân dé chưa nghiên cứu được.

CHƯƠNG 2 TONG QUAN

2.1 Tổng quan về loại hình co-working space

2.1.1 Tổng quan về co-working space toàn cầu

Trên thế giới, mô hình co-working space đang trên đà phát triển với tốc độ trung

bình hơn 50%/nam trong vòng 5 năm qua Tri giá các công ty kinh doanh co-working

space cũng tăng nhanh tới “chong mặt”, một số điển hình như sau:

WeWork chỉ sau 7 năm ra mắt đã trở thành startup lớn thứ 3 tại Mỹ và thứ 6 trênthế giới với trị giá 20 tỷ USD, Ucommune (trước là Urwork) của Trung Quốc sở hữu 100trung tâm trên hơn 30 quốc gia cũng được đạt mức giá 1.7 tỷ USD sau gần 3 năm hoạt

động.

Và mới đây, WeWork đã thâu tóm thành công một co-working space lớn tai Trung

Quốc là Naked Hub với giá 400 triệu đô, đặt nền móng cho việc mở rộng hoạt động củamình ở thị trường Châu Á trong đó có Việt Nam Tất cả các thông tin tích cực trên đềucho thấy khả năng “bùng nổ” của mô hình này tại Việt Nam trong thời gian sắp tới (BáoĐầu Tư, 2018)

Hình 2 1 Số Lượng Co-working Space trên Toàn Thế Giới

30,432 27,919

24,306

21,306

17,725 14,411

11,1007,805 | |

14 436 L] I

Spaces Spaces

Intentional Data Gap

Nguôn: GCUC, 2017

Theo Savills, trong tương lai, co-working sẽ trở nên chuyên nghiệp hơn với cácdịch vụ bồ trợ hấp dẫn hơn Ngày một nhiều dịch vụ như khu ăn uống, chăm sóc sức

khỏe, phòng gym sẽ được tích hợp nhằm tạo sự cân bang giữa công việc và đời sống chongười lao động Công nghệ cũng có thể được áp dụng, đơn cử như hỗ trợ việc đặt phònghọp từ xa hoặc giữ chỗ tại bất cứ địa điểm nảo trong chuỗi co-working trên toàn cầu Ứngdụng công nghệ sẽ tạo ra cơ chế tự động trong quản lý cũng như vận hành, đồng thời đơngiản hóa các thủ tục, đem tới cho khách hàng trải nghiệm mượt mà, thuận tiện và tiếtkiệm thời gian hơn.

Mô hình độc đáo và mới mẻ này hứa hẹn không chỉ đem đến những tiện ích to lớncho người sử dung mà còn là “miếng bánh” hap dẫn dành cho các nhà đầu tư khi đảm bảo

được giá tri gia tăng cho họ.

Thống kê về co-working space trên thế giới: có khoảng 19.400 co-working spacetrên thế giới và hơn 6.200 trong số đó là ở Hoa Kỳ tính đến năm 2022 Vào năm 2020,khoảng 1,93 triệu người trên toàn cau đã sử dụng co-working space và khoảng 865.000người trong số đó sống và làm việc tại Hoa Kỳ

Hình 2 2 Sự Phát Triển của Co-working Space Qua Cac Năm

toàn cầu, trung bình mỗi co-working space chứa được 83 người Châu Á có sức chứatrung bình cao nhất: 114 người trên một co-working space và Nam Mỹ có mức thấp nhất

là 54 người Có 3,4% dân số Hoa Kỳ đã làm việc từ xa (không đến văn phòng làm việc)trước khi đại địch COVID-19 bắt đầu vào tháng 3 năm 2020

Có 20% thành viên co-working space làm việc trong lĩnh vực công nghệ thông tin.

Số còn lại là PR và tiếp thị, tư vấn và thiết kế Có 42% thành viên co-working space trênkhắp thế giới là các freelancer Số còn lại là nhân viên của các công ty Các công ty này

có thể là các công ty khởi nghiệp nhỏ hoặc các tập đoàn đã thành lập 80% thành viên working space trên toàn thế giới có bằng đại học Con số này đã giảm dần trong nhữngnăm qua và chủ yếu là những người lao động trẻ tudi

co-Hình 2 3 Top 10 Quốc Gia Có Số Lượng Co-working Space Lớn Nhất ThếGiới Năm 2020

Country Number Of Spaces World Share

Sự nở rộ của nền kinh tế chia sẻ đã làm thay đổi sự vận hành của nhiều mô hìnhkinh doanh trên toàn cầu, tạo ra mô hình không gian làm việc chung trong hầu hết cáclĩnh vực.

Sau một thời gian im ắng, thị trường văn phòng cho thuê đã sôi động trở lại Chỉ

trong 4 tháng đầu năm 2018, thị trường bất động sản Việt Nam đã được chứng kiến

a

những thành tích vượt trội của phân khúc văn phòng cho thuê với tỷ lệ lap đầy hơn 95%tại Thành phó Hồ Chí Minh và vẫn tiếp tục tăng lên.

Không chỉ vậy, nguồn cung văn phòng ở khu vực trung tâm Hà Nội và Thành phố

Hồ Chí Minh vẫn khan hiếm, việc tìm kiếm mặt bằng có diện tích lớn không còn đễ dàng.Công suất thuê của toàn thị trường liên tục tăng mạnh trong hai năm vừa qua và đạt 94%trong quý 4/2017 Riêng khu vực trung tâm, công suất hiện tại là 97% và dự kiến ngày

một tăng.

Khái niệm co-working space đã xuất hiện được một thời gian nhưng phần lớnnhà đầu tư bất động sản và người sử dụng vẫn chưa có cái nhìn tổng quan về lợi ích hoặcthậm chí chưa biết tới mô hình này Mãi tới năm 2015, xu hướng co-working space ởViệt Nam mới bắt đầu phát triển mạnh mẽ cùng sự tham gia của các doanh nghiệp trong

và ngoai nước.

Thống kê về co-working space trên thị trường Việt Nam:

- Lĩnh vực co-working tại Việt Nam bắt đầu đạt được sức hút vào năm 2015 với sự

ra mắt của các co-working space là Dreamplex và Toong

- Trước đó, đã có một vài co-working space ở Thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội,

nhưng những nơi này chỉ có phạm vi nhỏ hơn 300 mét vuông.

- Các nhà dau tư rất phan khởi và kì vọng về co-working space tại Việt Nam, vớimột số quỹ đầu tư vào các nhóm co-working space hiện có cũng như các nhóm mới thamgia thị trường Ví dụ: khoản đầu tư của Openasia vào Toong (2016) và khoản đầu tư củaGaw Capital vào Naked Hub (2016) (CBRE, 2017).

- Tính đến tháng 6 năm 2017, có 22 co-working space tại Việt Nam, cung cap tông

cộng 14.500 m? không gian co-working.

Đây là một cơ hội lớn để mô hình kinh doanh co-working space phát triển mộtcách bứt phá ở thị trường Việt Nam.

2.2 Tổng quan về địa bàn thực hiện dự án

2.2.1 Đặc điểm tự nhiên

Vùng: Đông Nam Bộ.

Phía Đông: giáp thành phố Biên Hòa và thành phố Thủ Đức.

Phía Tây: giáp thành phố Thuận An

Phía Nam: giáp thành phố Thủ Đức

Phía Bắc: giáp thành phố Biên Hòa

Hình 2 4 Bản Đồ Thành Phố Dĩ An

-au vợt

: @ EPT Shop Ngã a x | TRANG DAI

ì kì Trường Đại PU MIEG Ong Ct Thanh Hoi

1 học Thủ > TAN ĐIỆN

g Dau Mot cE

: SA vớ: Bệnh Viện Da

tra RIEEY THUAN GIÁO Caney S Tp Biên Hòa Khoa Đồng Nai

\ pee AN PHO {~~ wo TAM HOA

II, _ AEON MALL BÌNH f om Ko =“== co

[ors l ý DƯƠNG CANARY

a 1⁄2 ‘ { Ì TYcuiiao Pho Po

Tx Thuan An i AN BÌNH ` ae | Chùa Chat ThE” om

⁄ | ƒ "%ẳ 2 aot

|G THANH | rein non BINH AN xe we

\ > EXH i _ Erưrmni Ũ BINH TÂN ĐỂ

m \ } m Tx Dĩ An © Go! Dĩ An eins THANG *

cast THANH XUÂN Ế Thỏ ro ae) `

THANH LỘC ` a

LOL 3A } AN PHU DONG © ⁄

QL13 LINH TAY QLSZ TAN PHO

th Thông Tây tae aie BÌNH THO

TĂNG NHƠN

` : bon :

TRƯỜNG THỌ

PHƯỜNG 7 + linh

Nguon: Google Map, 2022Thành phố Dĩ An là trung tâm tổng hợp cấp tinh, đầu mối giao thông, giao lưutrong và ngoài tỉnh Mặc dù có diện tích tự nhiên không quá lớn nhưng thành phố nằm ở

vị trí giao thoa — không chỉ tiếp giáp với Quận 9, thành phố Thủ Đức (Thành phó Hồ ChiMinh) mà còn giáp thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai

Hơn 80% diện tích khu Dai học Quốc Gia — trung tâm đảo tạo, nơi cung ứngnguồn nhân lực cho khu vực và cả nước, nằm tại Dĩ An

2.2.2 Đặc điểm kinh tế xã hội

Trước năm 1999, thành phố Dĩ An chỉ là vùng nông nghiệp, vùng gò và ruộng,

người dân chủ yêu sinh song bang nghê trông lúa và hoa màu Khi đó, sản xuât nông

nghiệp của huyện năng suất thấp; sản xuất công nghiệp — tiêu thủ công nghiệp chủ yếuquy mô nhỏ, trình độ công nghệ lạc hau, giá trị tổng sản lượng không lớn; hệ thống chợ,trung tâm thương mại chưa được hình thành; giao thông đi lại còn khó khăn.

Đến nay, thành phố Dĩ An đã phát triển mạnh mẽ, vươn lên thành đô thị lớn củavùng Kinh tế trọng điểm phía Nam, một trong 3 thành phố lớn trực thuộc tỉnh Bình

Dương.

Tính đến năm 2020, cơ cấu kinh tế của thành phố Dĩ An có tỷ trọng là: Thươngmại, dịch vụ 55,12%; Công nghiệp 44,87%; Nông nghiệp 0,01%.

Cụ thể, trong năm 2019, giá trị sản xuất công nghiệp — thương mại, dịch vụ - nông

nghiệp của Thành phố Dĩ An thực hiện lần lượt 98.358 tỷ đồng — 94.953 tỷ đồng — 23,049

tỷ đồng, bằng 100,24% 100,18% 100,2% kế hoạch năm, tăng 10,27% 40,25% 0,015% so với cùng kỳ năm 2018 Đặc biệt trong đó, tông mức bán lẻ hàng hóa dịch vụước đạt tới 94.953 tỷ đồng, tăng mạnh đến 40,25% so với năm 2018 Thu nhập bình quânđầu người đạt 130 triệu đồng/người/năm, gấp 2,1 lần trung bình cả nước Tốc độ tăngtrưởng kinh tế cao, luôn giữ mức hai con số, bình quân dat từ 16- 17%/nam

-Nghị quyết dai hội Dang bộ Thanh phố Dĩ An nhiệm ky 2020-2025 yêu cầu xâydựng Thành phố phát triển bền vững theo hướng văn minh, hiện đại với cơ cau kinh tế:Thương mại - dịch vụ, công nghiệp và nông nghiệp Điểm mới của nghị quyết nay so vớinhiệm kỳ trước là việc định hướng phát triển kinh tế xã hội Đối với nhiệm kỳ trước,Thành phố Dĩ An có cơ cấu kinh tế là công nghiệp, thương mại - dịch vụ và nông nghiệpthì đến nhiệm kỳ này, cơ cấu nền kinh tế đã được chuyền dịch theo hướng phát triển mạnh

ngành thương mại, dịch vụ.

Là địa phương tiên phong phát triển công nghiệp của tỉnh Bình Dương, đến nayThành phố Dĩ An có 6 khu và 1 cụm công nghiệp Bên cạnh sự phát triển vượt bậc vềcông nghiệp, ngành thương mại - dịch vụ của Thành phố cũng đạt kết quả tốt đẹp Cácphong trào văn hóa văn nghệ - thể dục thể thao của Thành phố phát triển cả về số lượng

và chất lượng, các chính sách an sinh xã hội được đảm bảo, công tác chăm lo đời sống đốitượng chính sách, đối tượng yếu thế thực hiện chu đáo và kịp thời, đặc 9 biệt chăm lo cho

các gia đình người có công với cách mạng, nâng cao đời sống vật chat và tinh than chongười dân, tỷ lệ hộ nghèo và cận nghèo giảm đáng kể.

2.3 Các nghiên cứu liên quan đến đề tài

Giáo trình “Lập thẩm định và Quản trị dự án dau tu” của Tién sĩ Phạm XuânGiang cho chúng ta thấy được thực hiện đầu tư bằng dự án có ý nghĩa quan trọng trongviệc nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn lực Tuy nhiên, đầu tư vào dự án nào để có hiệuquả cao nhất còn tùy thuộc vào chất lượng của công tác quản trị Quản trị dự án được bắtđầu từ giai đoạn tô chức thiết lập dự án cho đến thâm định, lựa chọn dự án và cuối cùng

là tô chức thực hiện dự án Quản trị dự án được thực hiện bởi người quản trị dự án của tổchức và không thể tiến hành một cách tùy tiện, duy ý chí mà phải chuyên nghiệp và bàibản, phải xuất phát từ các căn cứ khoa học vững chắc

Giáo trình “Kế hoạch kinh doanh” của tác giả Bùi Đức Tuân năm 2008, Đại họcKinh tế Quốc dân Tài liệu này nhằm mục đích cung cấp kiến thức hiện đại, có tính thựctiễn cao về các van dé liên quan đến hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp trong nềnkinh tế thị trường Cung cấp hệ thống các chiến lược kinh doanh tạo ra chuỗi nghiệp vụquản lý doanh nghiệp hoàn chỉnh.

Diệp Thị Ai Mỹ 2022, “Lập ké hoạch kinh doanh quan trà sữa Nắng tai phườngLinh Trung, thành phố Thi Đức", khoa Kinh tế, trường Dai học Nông Lâm Thành phố

Hồ Chí Minh, đã nghiên cứu thị trường, kế hoạch đầu tư cơ sở vật chất, đầu tư trang tríquán, may móc dụng cụ, các chi phí như: chi phí nguyên vật liệu, chi phi marketing,website, tiền lương cho nhân viên, phân tích SWOT, Dự báo một số rủi ro và có các déxuất dé ngăn ngừa và giảm thiểu rủi ro

Nguyễn Anh Tuan 2022, “Thiết lập dự án kinh doanh VNESE — Nhãn hiệu quan

áo Local Brand cho giới trẻ tại Việt Nam”, khoa Kinh tẾ, trường Đại học Nông LâmThành phố Hồ Chi Minh, đã phân tích rủi ro, phân tích nhu cầu của dự án, kết quả thựchiện khảo sát, phân tích đối thủ cạnh tranh, các đối tác của dự án, lập ra các kế hoạchcho dự án như: kế hoạch nhân sự, kế hoạch giá, từ đó đưa ra đánh giá và nhận xét tínhkhả thi của dự an, quản tri chat lượng, quản tri rủi ro dự án, chiên lược marketing,

11

Ngoài các tài liệu trên, tôi đã tham khảo thêm các đề tài khởi nghiệp của startuptrên mạng xã hội, trên các chương trình như Shark Tank Việt Nam Những tài liệu liênquan này giúp tôi rút ra được các bài học về tính khả thi khi của dự án, quản tri nhânsự, bên cạnh đó còn có nhiều khía cạnh khiến cho dự án co-working space có sự khácbiệt với các dự án trước đó như là hình thức co-working space hoạt động, khách hàngmục tiêu, các chiến lược và cách bài trí không gian của dự án.

Xuất phát từ việc ban thân muốn trải nghiệm và khởi nghiệp khi ra trường dé kiếmthu nhập và thử thách bản thân từ chính công việc ấy Với những hiểu biết của mình vềthành phố Dĩ An - nơi mà tôi đã có hơn ba năm gắn bó để học tập và sinh sống, số liệuthứ cấp từ nhiều trang web cũng đã giúp tôi có cái nhìn bao quát về thị trường đầu tư dự

án cùng những nhân tố ảnh hưởng đến kế hoạch kinh doanh dự án

CHƯƠNG 3

CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.1 Cơ sở lý luận

3.1.1 Đầu tư

a) Khái niệm đầu tư

Theo Ngân hàng thế giới: Đầu tư là sự bỏ vốn trong một thời gian dài vào một lĩnhvực nhất định (như thăm dò, khai thác, sản xuất - kinh doanh, dịch vụ ) và đưa vốn vàohoạt động của doanh nghiệp tương lai trong nhiều chu kỳ kế tiếp nhằm thu hồi vốn và cólợi nhuận cho nhà đầu tư và lợi ích kinh tế - xã hội cho đất nước được đầu tư

Dựa theo tiêu thức tiêu thức quan hệ quản lý của chủ đầu tư, đầu tư được chiathành đầu tư gián tiếp và đầu tư trực tiếp:

Đầu tư gián tiếp là hình thức đầu tư trong đó người bỏ vốn không trực tiếp thamgia quản lý, điều hành quá trình thực hiện và vận hành kết quả đầu tư Chang hạn nhưnhà đầu tư thực hiện hành vi mua các cô phiếu hoặc trái phiếu trên thị trường chứngkhoán thứ cấp Trong trường hợp nay nha dau tư có thé được hưởng các lợi ích vatchat(như cô tức, tiền lãi trái phiếu), lợi ích phi vật chất (quyền biểu quyết, quyền tiên mãi)nhưng không được tham gia trực tiếp quản lý trực tiếp tài sản mà mình bỏ vốn đầu tư

Đầu tư trực tiếp là hình thức đầu tư trong đó người bỏ vốn trực tiếp tham gia quản

lý, điều hành quá trình thực hiện và vận hành kết quả đầu tư Đầu tư trực tiếp lại bao gồmđầu tư dịch chuyển và đầu tư phát triển Trong đó, đầu tư dịch chuyền là một hình thứcđầu tư trực tiếp trong đó việc bỏ vốn là nhằm dich chuyên quyền sở hữu giá trị tài sản.Thực chat trong đầu tư thì dich chuyên không có sự gia tăng với mức khống chế dé có thé

tham gia hội đồng quản trị một công ty, các trường hợp thôn tính, sáp nhập doanh nghiệptrong cơ chế thị trường.

b) Đặc điểm đầu tư

Sử dụng vốn nhằm mục đích sinh lợi Tính sinh lợi là đặc trưng hàng đầu của đầu

Thực hiện trong một thời gian dài thường là trên một năm Chính yếu tổ thời giankéo dai đã làm cho rủi ro trong đầu tư cao và là một trong những yếu tố có ảnh hưởng ratlớn đến hiệu quả của hoạt động đầu tư

Moi hoạt động dau tư đều liên quan đến vốn, vốn này có thé được hình thành từcác nguồn trong nước hoặc từ nước ngoài

3.1.2 Dự án đầu tư

a) Khái niệm dự án đầu tư

Dự án dau tư là một tập hợp những đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn dé tạomới, mở rộng hoặc cải tạo những đối tượng nhất định nhằm đạt được sự tăng trưởng về

số lượng, cải tiến hoặc nâng cao chất lượng của một sản phẩm hay dich vụ nào đó trongmột thời gian xác định.

Từ khái niệm trên, ta thấy rằng dự án đầu tư chỉ mới là đề xuất cho tương lai, chưaphải đã được thực hiện trong thực tế Nhiệm vụ chủ yếu của dự án là đưa ra được các đềxuất đúng, phù hợp với luật pháp, có hiệu quả cao

Những đề xuất này nhằm giải quyết các van đề quan trong của dự án, đặc biệt làcác van dé sau đây:

- Lựa chọn sản phẩm, dịch vụ.

- Phân tích thi trường.

- Lựa chọn quy mô của dự án.

- Lựa chọn công nghệ, thiết bị

- Lựa chọn khu vực và địa điểm cụ thẻ

- Lựa chọn hình thức đầu tư, tô chức thực hiện dự án

- Phân tích đánh giá hiệu quả đầu tư, an toàn đầu tư

b) Phân loại dự án đầu tư

Căn cứ vào mối quan hệ giữa các hoạt động đầu tư:

- Dự án độc lập với nhau: là những dự án có thé tiến hành đồng thời, việc ra quyếtđịnh chọn dự án này không ảnh hưởng đến việc chọn những dự án còn lại

- Dự án thay thé nhau (loại trừ): là những dự án không thể tiến hành đồng thời, khiquyết định thực hiện dự án này sẽ loại bỏ việc thực hiện dự án kia

- Dự án bổ sung (phụ thuộc): các dự án chỉ có thể thực hiện cùng lúc với nhau

Căn cứ vào mức độ chỉ tiết của các nội dung trong dự án:

- Dự án tiền khả thi: được lập cho những dự án có quy mô đầu tư lớn, giải pháp đầu

tư phức tạp và thời hạn đầu tư dài Do đó, không thé nghiên cứu tính toán ngay dự án khathi mà phải qua nghiên cứu sơ bộ, lập dự án sơ bộ.

- Dự án khả thi: là dự án được xây dung chi tiết, các giải pháp được tính toán có căn

cứ và mang tính hợp lý.

3.1.3 Chu trình dự án đầu tư

Chu trình dự án đầu tư là tất cả những bước công việc mà một dự án phải trải qua

ké từ khi mới chỉ là có ý định dau tư đến khi thực hiện được ý định và kết thúc ý định đó

Chu trình dự án đầu tư bao gồm 3 thời kỳ với 7 giai đoạn như sau:

Bảng 3 1 Chu Trình Dự Án Đầu Tư

THỜI KY CHUAN THỜI KY THUC THOI KY KET THUC

BI DAU TƯ HIEN DAU TU ĐẦU TU

Nghién Nghiên Nghiên Xây dựng Đưa dự Kiểm kê Thanh lýcứu cơ cứu tiền cứu khả cơ bản án vào đánh giá dự ánhộiđầu — khả thi thi hoạtđộng dựán

tư

Nguồn: Thiết lập và thẩm định dự án dau tư — Phạm Xuân Giang

15

a) Giai đoạn nghiên cứu cơ hội đầu tư

Đây là giai đoạn đầu tiên trong việc hình thành ý tưởng về một dự án đầu tư.Nghiên cứu cơ hội đầu tư là một việc làm quan trọng và có ý nghĩa rất lớn đến sự thànhcông hay không thành công sau này của dự án Nó phải được xuất phát từ những căn cứ

có cơ sở khoa học.

Các căn cứ đề phát hiện cơ hội đầu tư là:

- Chiến lược phát triển kinh tế xã hội của cả nước, của từng vùng lãnh thổ, hoặcchiến lược phát triển sản xuất, kinh doanh, dich vụ của ngành, cơ sở

- Nhu cầu của thị trường trong và ngoài nước đối với sản phẩm, dịch vụ cụ thể Đây

là nhân tố quyết định sự hình thành và hoạt động của các dự án đầu tư.

- Hiện trạng sản xuất và cung ứng sản phẩm, dich vụ đó trên thị trường trong vangoài nước để xác định khoảng trống còn lại của thị trường mà dự án có thể chiếm lĩnhtrong một thời gian đài sau này.

- Tiềm năng sẵn có cần và có thé khai thác dé thực hiện dự án

- Những kết quả và hiệu quả sẽ đạt được nếu thực hiện đầu tư.

b) Giai đoạn nghiên cứu tiền khả thi

Ở giai đoạn này nên sử dụng các thông tin thiên lệch về hướng làm giảm bớt lợiích của dự án, tăng cao mức ước tính về chi phí, nếu dự án vẫn còn hấp dẫn sau khi đãtiến hành thâm định ở giai đoạn này, thì có rất nhiều khả năng dự án sẽ đứng vững khiđược thâm định kỹ hơn, chính xác hơn

Một số vấn đề cần làm rõ ở giai đoạn này là:

- Liệu dự án có khả thi về mặt tài chính và kinh tế trong suốt tuổi thọ của dự án?

- Đâu là biến chủ yêu ảnh hưởng đến dự án: giá sản phẩm? chi phí nhập lượng?

- Nguồn của rủi ro?

- Làm thế nào để giảm bớt rủi ro cho dự án?

- Nếu xét thấy dự án xấu, loại bỏ ngay Nếu xét thấy dự án tốt, chuyển sang giai

đoạn nghiên cứu khả thi.

c) Giai đoạn nghiên cứu khả thi

Nghiên cứu khả thi là nhằm để xem xét liệu dự án có triển vọng đáp ứng được cáctiêu chuẩn về tài chính, kinh tế và xã hội mà các chủ đầu tư và chính quyền đã đưa ra chocác khoản đầu tư hay không Cần phân tích độ nhạy cảm của dự án dé xác định các biến

số chủ yếu có vai trò quyết định đối với kết quả dự án

Những câu hỏi chủ yếu đặt ra trong giai đoạn thâm định này:

- Liệu đự án có hấp dẫn về mặt tài chính đối với các đối tác có quyền lợi trong dự ánhay không? Các đối tác có những động cơ như thế nào dé thúc day dự án?

- Mức độ không chắc chắn của các biến số chủ yếu như thế nao?

- Quyết định đầu tư vào dự án có được đưa ra hay không?

- Nếu thấy dự án không tốt phải mạnh dạn bác bỏ

d) Giai đoạn xây dựng cơ bản

Giai đoạn thiết kế chi tiết nhằm tăng cường độ chính xác của mọi dit kiện đã được

sử dụng trong các phan phân tích trước đó Cần phải hoàn tất về mặt thiết kế vật chat, lên

kế hoạch quản lý hành chính, vận hành sản xuất và tiếp thị cho dự án

Giai đoạn này bao gồm các công việc chủ yếu sau:

- Thực hiện dự án: Xác định chương trình cơ bản, phân chia nhiệm vụ, xác định

nguồn lực dùng cho dự án cũng như các hoạt động phải tiến hành dé thực hiện các côngviệc đó.

- Xác định rõ các yêu cầu về kỹ thuật: nhu cầu lao động kỹ thuật, hoàn tất hồ sơ, bản

vẽ thiết kế chi tiết và quy cách kỹ thuật cho việc xây dựng nhà xưởng và trang thiết bị

- Lên kế hoạch và thời gian biểu thực hiện dự án, kế hoạch dự phòng bắt trắc, tônghợp thành kế hoạch chính thức

e) Giai đoạn đưa dự án vào hoạt động

Giai đoạn này còn được gọi là vòng đời hoạt động của dự án Vòng đời hoạt động

của dự án là khoảng thời gian được tính từ khi dự án hoàn thành xong việc xây dựng cơbản, đưa vào hoạt động cho đến khi chấm dứt sự hoạt động

17

f) Giai đoạn đánh gia dự án sau hoạt động

Đây là giai đoạn kiểm kê đánh giá và xác định giá trị còn lại của tài sản sau mộtthời gian sử dụng.

ø) Giai đoạn thanh lý dự án

Đây là giai đoạn thu hồi phan giá trị còn lại của tài sản, ghi nhận những giá trịthanh lý tài sản ở năm cuối cùng trong vòng đời dự án, là điểm khởi đầu của một chutrình dự án mới.

h) Yêu cầu của dự án đầu tư

Đề đảm bảo tính khả thi một dự án đầu tư phải đáp ứng được các yêu cầu sau đây:

- Tính khoa học: đòi hỏi những người soạn thảo dự án phải có một quá trình nghiên

cứu ty my, tính toán thận trọng và chính xác từng nội dung dự án (về kỹ thuật công nghệ,tài chính, thị trường sản phẩm và dịch vụ)

- Tính thực tiễn: yêu cầu từng nội dung phải được nghiên cứu, xác định trên cơ sởphân tích, đánh giá đúng mức các điều kiện và hoàn cảnh có liên quan trực tiếp và giántiếp đến hoạt động đầu tư, đến tính cấp thiết của dự án đầu tư (môi trường vĩ mô và vi

mô).

- Tính pháp lý: nhằm đảm bao sự an toàn cho quá trình hoạt động dau tư, vì thé phảidựa trên cơ sở pháp lý vững chắc, nghiên cứu đầy đủ các chủ trương chính sách của Đảng

và Nhà Nước cùng các văn bản pháp quy liên quan đến hoạt động đầu tư

- Tính đồng nhất: dự án phải tuân thủ đúng các quy định chung của các cơ quanchức năng về hoạt động đầu tư, đó là quy trình lập dự án, các thủ tục, quy định về dau tư.3.1.4 Vai trò của đầu tư trong phát triển kinh tế

- Ảnh hưởng hai mặt đến sự 6n định nền kinh tế

- Tác động đến tốc độ tăng trưởng và phát triển nền kinh tế (làm tăng năng suất laođộng, chất lượng sản phẩm, năng lực sản xuất, )

- Tác động đến sự dịch chuyền cơ cấu kinh tế

- Góp phân nâng cao trình độ khoa học công nghệ

- Ngoài các vai trò chính yếu trên, đầu tư còn có một vai vai trò khác như làm tăngngân sách cho Chính phủ, gop phan làm 6n định đất nước, mở rộng ảnh hưởng của quốcgia,

- Tác động tới tổng cung và tổng cầu của nền kinh tế:

+ Đối với tổng cầu: Đầu tư một mặt tạo ra các sản phẩm mới cho nền kinh tế mặt

khác nó tiêu thụ và sử dụng một khối lượng lớn hàng hoá và dịch vụ trong quá trình thực

hiện đầu tư

+ Đối với tổng cung: Đầu tư làm cho sản xuất gia tăng, giả cả giảm, tạo công ăn việc

làm và làm tăng thu nhập từ đó kích thích tiêu dùng.

3.1.5 Các quan điểm phân tích dự án

Một dự án có thé được phân tích thâm định theo các quan điểm khác nhau tùy theonghĩa vụ và quyền lợi của từng đối tượng liên quan Nên việc báo cáo ngân lưu theonhững quan điểm này cũng không giống nhau

a) Quan điểm tong dau tu (TIP)

Vi được ưu tiên thu trước từ dong tiền do dự án mang lại nên ngân hang chi quantâm đến ngân lưu của toan bộ dự án Ca dự án có hiệu quả mới là điều kiện dé thực hiệnđược nghĩa vụ đối với người vay Do đó, quan điểm TIP xem xét với dong ngân lưu chicho dự án (ké cả phần đóng thuế) va tổng phần ngân lưu thu về (ké cả phan trợ cap, trợgiá) Từ sự phân tích nay, các ngân hàng sẽ xác định tinh khả thi về mặt tài chính của dự

án, nhu cầu cần vay von của dự án cũng như khả năng trả nợ và lãi vay của dự án

Mục đích xem xét của dự án là nhằm đánh giá sự an toàn của lượng vốn cho vay.Ngân lưu theo quan điểm này không có dòng thu từ đi vay và dòng chi trả nợ gốc và lãi

Vay.

Quan điểm TIP = Lợi ích tài chính trực tiếp — Chi phí tài chính trực tiếp —

Chi phí cơ hội của các tài sản hiện có.

b) Quan điểm chủ đầu tư (EPV)

Mục dich là xem xét giá tri từ thu nhập ròng còn lại của dự án so với những gi họ

có được trong trường hợp không thực hiện dự án Khác với quan điểm tổng đầu tư, quan

19

điểm phân tích của chủ đầu tư phải cộng vốn vay ngân hàng (vì nhận được tiền vay) chodòng ngân lưu vào và phải cộng khoản trả lãi vay, nợ gốc chỉ dòng ngân lưu ra (số tiềnđưa ra để trả) Nói khác đi, chủ đầu tư chỉ quan tâm đến dòng ngân lưu còn lại của mình,sau khi đã thanh toán các khoản nợ vay Vì vậy, dòng ngân lưu ròng chủ đầu tư dòngngân lưu còn lại của chủ đầu tư và chỉ được thu sau khi đã hoàn tất nghĩa vụ trả nợ.

Quan điểm chủ đầu tư = Quan điểm ngân hàng + Vay ngân hàng — Trả lãi và nợ gốcTrong đó, khóa luận tập trung phân tích theo quan điểm chủ đầu tư là chủ yếu.3.1.6 Tổ chức nhân sự và tiền lương

a) Vấn đề nhân sự

- Phân công công việc và dự trù số lượng nhân sự cần thiết

- Xây dựng bộ máy quản lý.

- Phân công nhiệm vụ.

- Quan tri nhân sự.

- Tiền lương trong doanh nghiệp

b) Khái niệm tiền lương

Tiền lương là thù lao lao động mà chủ doanh nghiệp trả cho nhân viên do côngviệc mà họ đã làm trong một đơn vị thời gian Mức lương phải trả đạt được do sự thỏathuận giữa chủ doanh nghiệp với nhân viên và được ghi trong hợp đồng lao động Thôngthường, vì mục đích tối đa hóa lợi nhuận nên chủ doanh nghiệp luôn luôn muốn hạ mứclương nhằm giảm bớt chi phí sản xuất Vi vậy, Nhà nước phải can thiệp vào việc trảlương của các doanh nghiệp dé đảm bảo quyền lợi cho người lao động, góp phan ồn địnhkinh tế, ôn định xã hội

Sự can thiệp của Nhà nước thể hiện ở 2 điểm:

- Ban hành chính sách tiền lương tối thiểu

- Ban hành luật lao động.

a) Các thành phần của lương

Lương chính: sẽ được trả cho người lao động căn cứ theo năng lực, theo kết quảcông việc hay theo kinh nghiệm của họ Hệ thống lương của Nhà nước hiện nay phan nao

cũng mang tính chất trả theo kinh nghiệm.

- Phụ cấp: Bao gồm phụ cấp chức vụ, thâm niên, độc hại, ngoài g1ờ, đi lại,

- Các khoản trả kèm theo lương: BHXH, y tế,

- Thưởng: là khoản mà người lao động được trả thêm khi làm vượt chỉ tiêu mà

doanh nghiệp đưa ra.

b) Phương pháp tra lương

- Lương thời gian.

- Lương sản phẩm

3.1.7 Các chỉ tiêu đánh giá dự án

Đề thâm định một dự án ta cần có các chỉ tiêu như NPV (hiện giá thuần), IRR(suất hoàn vốn nội bộ), B/C (tỷ số lợi ích - chi phí), PP (thời gian hoàn vốn) nhằm biếtđược hiệu quả của dự án để mà quyết định đầu tư hay không Sau đây trình bày khái niệm

và cách tính các chỉ tiêu đã đề ra ở trên

a) Khái niệm thẩm định dự án đầu tư

Tham định dự án là tiễn hành phân tích, kiểm tra, so sánh, đánh giá lại một cách kĩlưỡng các mặt hoạt động sản xuất kinh doanh trong tương lai của dự án, trên các phươngdiện quản trị, tiếp thị, kỹ thuật, tài chính và kinh tế, xã hội, môi trường Các bên liên quanđến dự án, thâm định dự án theo những nguyên tắc, điều kiện và mục tiêu không giốngnhau, bởi vì lợi ích của các bên là khác nhau Chẳng hạn chủ đầu tư quan tâm nhiều đếnhiệu quả tài chính; người cho vay quan tâm đến khả năng thu hồi vốn gốc và lãi vay; cơquan ngân sách Nhà nước lại quan tâm đến thuế, lệ phí và trợ cấp; chính quyên địaphương quan tâm đến hiệu quả kinh tế - xã hội và ảnh hưởng dự án đến môi trường:

b) Hiện giá thu nhập thuần (NPV — Net Present Value)

Hiện giá thu nhập thuần là chỉ tiêu về lợi ích ròng của dự án Hiện giá thuần làhiệu số giữa hiện giá thực thu bằng tiền và hiện giá thực chi bằng tiền trong suốt thời gianthực hiện dự án.

Dé tính giá trị hiện tại ròng của một dự án, ta thực hiện các bước sau:

21

- Dự báo ngân lưu vào (các khoản thu nhập), ngân lưu ra (các khoản chi phí) và tính

ngân lưu ròng trong thời gian hoạt động của dự án.

- Xác định mức chiết khấu của dự án

Ý nghĩa của tiêu chuẩn NPV:

- NPV phản ánh giá trị tăng thêm cho chủ đầu tư, cu thể là lãi sau tính thuế theo cáckhoản tiền mặt của từng năm khi quy chúng về thời điểm hiện tại (0) NPV mang giá tridương có nghĩa là việc thực hiện dự án sé tao ra giá tri tang thêm cho chủ đầu tư, cũngtức là dự án đã bù đắp được vốn đầu tư bỏ ra và có lời tính theo thời giá hiện tại Ngượclại, nễu NPV âm, có nghĩa là thu nhập có được sau khi bù đắp chi phí sử dụng vốn không

đủ dé bù đắp chi phí đầu tư ban dau, làm thua lỗ cho chủ đầu tư

- NPV chỉ mang ý nghĩa về mặt tài chính Đối với các dự án xã hội, dự án môitrường thì việc xác định NPV khó và phức tạp hơn nhiều Thậm chí có dự án không cầnphải tính NPV như các dự án quốc phòng an ninh Nhà nước hoặc dự án xóa đói giảmnghèo,

Quy tắc chọn dự án theo chỉ tiêu NPV:

- NPV >0: chấp nhận dự án

- NPV < 0: không chấp nhận dự án

Ưu điểm của NPV:

- NPV cho biết quy mô số tiền lãi tính theo số tiền mặt thực tế thu được trong mỗinăm khi đưa chúng về thời giá đầu năm thứ nhất

- Tính NPV dựa trên dòng ngân lưu có xét đến giá trị thời gian của tiền tệ vả quy

mô dự án Do đó, với mục tiêu tối đa hóa lợi nhuận thi chọn dự án có NPV lớn nhất là

Nhược điểm của NPV:

NPV phụ thuộc vào lãi suất tính toán, lãi suất tính toán tăng thì NPV giảm và

ngược lại Do đó, ta có thể làm tăng tính hấp dẫn của dự án bằng cách giảm tương đối lãi

suất tính toán Tuy nhiên cũng không thể tăng giảm lãi suất tính toán một cách quá đáng

c) Suất hoàn vốn nội bộ IRR (Internal Rate of Returns)

Suất sinh lời nội bộ là suất chiết khấu mà tại đó hiện giá dòng tiền ròng đã xácđịnh của dự án bằng không (NPVỶ”; = 0 thì r* = IRR)

r là suất chiết khấu của dự án

n là số năm thực hiện của dự án

Quy tắc đánh giá các dự án bằng chỉ tiêu IRR:

- Trường hợp các dự án độc lập với nhau: dự án đầu tư có IRR > r (suất sinh lợimong muốn hay chi phí cơ hội của vốn) sẽ được chấp nhận

- Các dự án có IRR <r sẽ bị loại bỏ.

Ta sẽ dùng phương pháp nội suy (phương pháp sai số) để xác định gần đúng giá trịIRR bằng cách gan 2 giá trị suất chiết khấu (riva rm) khác nhau (có khoảng cách chênhlệch 1%) ứng với các NPV khác nhau (NPV và NPV2).

NPV,

NPV, + |NPV,|

Tương tự như NPV, ta cũng nên dùng ham tài chính trên phần mềm MicrosoftExcel để tính suất sinh lợi nội bộ Cú pháp = IRR(CFo:CF,)

Ý nghĩa của IRR:

Suất sinh lời nội bộ phản ánh tỷ suất hoàn vốn của dự án, dựa trên giả định dòngtiền thu được trong các năm được tái đầu tư với lãi suất bằng lãi suất tính toán Nếu xéttrên phương diện sinh lời thì IRR phản ánh khả năng sinh lời tối đa của vốn đầu tư dự án

23

Ưu điểm của IRR:

- IRR dễ hấp dẫn nhà đầu tư vì cho thấy khả năng sinh lời của dự án và đây cũng làlãi suất tính toán lớn nhất có thé sử dụng Chang han, IRR của dự án là 15%, điều này cónghĩa là vốn đầu tư vào dự án này sẽ sinh lãi ở mức 15%

- Tính IRR dựa trên số liệu của dự án và không cần phải xác định chính xác lãi suấttính toán.

- IRR khắc phục được nhược điểm của NPV ở chỗ có thé so sánh được các dự án cóthời gian khác nhau hay quy mô vốn đầu tư khác nhau

Nhược điểm của IRR:

- Nếu ngân lưu ròng của dự án đổi dấu từ hai lần trở lên, ta sẽ tìm được nhiều IRR

và không biết IRR thực của dự án là bao nhiêu

- Các dự án ham mỏ, dự án bán nền nhà trước khi đền bù, giải phóng mặt bangthường có dòng ngân lưu đổi dấu nhiều lần

d) Tỷ số Lợi ích — Chi phí (B/C)

Tỷ số lợi ích trên chỉ phí (B/C) là thương số giữa hiện giá dòng ngân lưu vào vớihiện giá dong ngân lưu ra trong suốt thời gian thực hiện dự án

Ý nghĩa của tỷ số B/C:

B/C là chỉ tiêu đo lường hiệu quả của dự án bằng tỷ lệ lợi ích thu về với chi phí bỏ

ra NPV chỉ phản ánh sự giàu có hơn mà không so sánh được với quy mô đầu tư Trongkhi đó, B/C lại cho thấy hiệu quả này B/C là so sánh về mặt tỷ lệ còn NPV thì so sánh vềmặt hiệu số Như vậy, NPV và B/C có liên hệ lẫn nhau và giải thích cho nhau

Công thức tính:

Trong đó: Tử số là hiện giá dòng tiền thu

Mau số là hiện giá dòng tiền chi

Quy tắc lựa chọn dự án theo chỉ tiêu B/C:

- B/C < 1: không chấp nhận dự án

- B/C>1: chấp nhận dự án (trường hợp các dự án độc lập nhau)

- Giữa nhiều du án chọn dự án có ty số B/C cao nhất

Ưu điểm của tỷ số B/C:

Chỉ số B/C cho biết một đồng chi phí tạo được bao nhiêu đồng thu nhập tính bìnhquân cho cả vòng đời dự án.

Nhược điểm của tỷ số B/C:

La số tương đối, nên có thé B/C cao nhưng tổng lợi nhuận lại nhỏ

e) Thời gian hoàn vốn (PP- Payback Period)

Thời gian hoàn vốn là thời gian (tính bằng năm, tháng) cần thiết dé chủ đầu tư thuhồi lại khoản đầu tư ban đầu của một dự án

Ý nghĩa của PP:

Thời gian hòa vốn phản ánh thời gian thu hồi vốn đầu tư ban đầu của dự án Nócho biết sau bao nhiêu lâu thì dự án thu hồi đủ vốn đầu tư Do vậy, PP cho biết khả năngtạo thu nhập của dự án từ khi thực hiện cho đến khi thu hồi đủ vốn Chỉ tiêu PP giúp chongười thâm định có một cái nhìn tương đối chính xác về mức độ rủi ro của dự án

Cách tính:

Năm 0 1 2 n

Ngân lưu ròng CFo CF, CF CF,

Hiện giáròng = CFo*1/(1+1)°=mo CFy*1/(1+i1)! =m; CF;*1/(1+1)=m; CFa#1/(111)"=m¿

- Tính bằng cách cộng dồn ngân lưu ròng qua các năm và xem bao lâu thì bù đắp

được đủ sô tiên ban dau đâu tư (năm 0).

- Tính đên yêu to có chiêt khâu.

f) Lập kế hoạch tra nợ đều

Đề thực hiện dự án chủ đầu tư thường phải vay vốn Việc trả gốc và trả lãi vaythường phải theo điều kiện người cho vay Một trong những điều kiện người cho vaythường đưa ra là phải trả nợ gốc và lãi vay đều nhau vào cuối mỗi năm của thời hạn chovay Điều đó bắt buộc chủ đầu tư lập lịch trả nợ đều

Bao gom các khoản mục và cách tính:

0 1 2 N

Nợ đầu kỳ PV PVI PVn+l

Trả nợ đều PMT PMT PMT

Khoản trả lãi vay PV*k=mi PV1*k=m2 PVp-1

Khoản trả vốn gốc PMT-m¡=an PMT-ma=aa PMT-mạ=PVạ

Nợ cuối kỳ PV PV-ai=PVì PV-a;=PV2 PVn-1-PVa-1=0

- Phương pháp phân tích tình huống.

- Phương pháp phân tích mô phỏng tính toán.

Phương pháp mà khóa luận sử dụng dé phân tích rủi ro trong dự án này là phươngpháp phân tích độ nhạy (sử dụng phần mềm Excel)

Phân tích độ nhạy

Phân tích độ nhạy là tính toán lại các chỉ tiêu đánh giá dự án khi cho các biến rủi

ro của dự án thay đồi, nghĩa là khi cho một hoặc một số biến được tiên đoán là rất rủi ronhư: giá bán sản phẩm, khối lượng tiêu thụ, chi phí đầu vào, thay đổi dé xác định xemNPV, IRR, doanh thu, của dự án sẽ thay đổi như thé nào Phân tích độ nhạy dự án phải

tính toán nhiều nên người ta thực hiện trên phần mềm Excel.

Biến rủi ro là các biến khi có sự thay đối (cho dù là rất nhỏ) sẽ làm cho hiện giáròng hay kết quả tính toán dựa trên các tiêu chí đánh giá dự án thay đổi rất lớn Điều nàynghĩa là nó có thể khiến dự án bị loại hay thay đôi thứ hạng của các dự án đang xem xét

Phân tích độ nhạy giúp nhà phân tích xác định được miền hiệu quả của dự án, xácđịnh được ở mức chi phí và mức thu nhập nao khi kết hợp với nhau thì dy án đáng giá.Ngoài ra, việc phân tích độ nhạy còn giúp cho nhà đầu tư xác định được ngưỡng chấpnhận của dự án.

- Phân tích độ nhạy một chiều

Cho một biến rủi ro nhất (gọi là biến nguyên nhân như: giá bán hoặc lượng sảnpham, ) thay đổi, hỏi biến kết quả (như NPV, IRR, ) sẽ thay đổi như thế nao?

Quy trình thực hiện:

Cho biến thay đối trên hàng (hoặc cột), đặt liên kết công thức bởi (=) NPV vào 6góc trái trên của bảng, quét đầu khối, vào Data chọn Data table, khai báo hàng (cột), từ

đó ta được kết quả

- Phân tích độ nhạy hai chiều

Cho hai biến rủi ro nhất thay đổi (biến nguyên nhân), hỏi biến kết quả (như NPV,IRR, ) thay đôi như thế nào?

Quy trình thực hiện tương tự như phân tích độ nhạy một chiều

27