Tiểu luận môn thị trường chứng khoán Đề tài phân tích mã chứng khoán nbb của công ty cổ phần Đầu tư năm bảy bảy

GIỚI THIỆU CHUNG Công ty Cổ phần Đầu tư Năm Bảy Bảy NBB là đơn vị thành viên của Tổng Công ty Xây dựng Công trình Giao thông 5 Cienco 5, được thành lập vào quý III năm 2005 trên cơ sở kế

GIỚI THIỆU CHUNG

Thông tin cơ bản

Tên đầy đủ: Công ty cổ phần đầu tư Năm Bảy Bảy

Tên tiếng anh: 577 Investment Corporation

Trụ sở chính: Tòa nhà CII TOWER, 152 Điện Biên Phủ, Phường 25, Quận Bình Thạnh, TP Hồ Chí Minh

Loại hình: Công ty đại chúng

Lĩnh vực hoạt động: Kinh doanh bất động sản, xây dựng

Mã chứng khoán: (HoSE): NBB

Vốn điều lệ theo: 1,004,756,560,000 ( tỷ đồng)

Tổng tài sản: 6,911,286,359,924 ( Tính đến quý 4/2023)]

Người đại diện: Nguyễn Bá Lân- Tổng giám đốc

Thời gian hoạt động: 19 năm

Website: http://nbb.com.vn/vi-vn/zone/550/intro.cco

Quá trình hình thành và phát triển

Tiền thân của đơn vị này là Chi nhánh Tổng Công ty Xây dựng Công trình Giao thông 5 tại Bình Thuận, được thành lập theo Quyết định 4750/QĐ-TCCB ngày 01/11/2004 của Hội đồng quản trị Tổng Công ty.

Công ty Xây dựng Công trình Giao thông 5 (NBB) đã có hơn 08 năm phát triển và mở rộng quy mô hoạt động với nhiều chi nhánh, bao gồm Hội sở chính, Chi nhánh Tây Nam, Chi nhánh Bình Thuận, Chi nhánh Quảng Ngãi, Chi nhánh Miền Bắc, cùng với các công ty con như Công ty TNHH Hùng Thanh, Công ty CPĐT Khoáng sản Quảng Ngãi và Công ty TNHH Hương Trà.

NBB đã mở rộng liên doanh liên kết với nhiều đơn vị, bao gồm Công ty CP Tư Vấn Xây Dựng 533, Công ty CP Chứng khoán Việt Thành, Công ty CPDV Nhịp Cầu Địa Ốc, Công ty TNHH Đầu tư và Xây dựng Tam Phú, và Công ty TNHH BOT cầu Rạch Miễu.

Các cột mốc quan trọng:

Bảng 1.1 Các cột mốc quan trọng của Công ty Cổ phần Đầu tư Năm Bảy Bảy

Công ty Cổ phần Đầu tư Năm Bảy Bảy được thành lập chính thức với Giấy phép đăng ký kinh doanh số 4103003556, do Sở Kế hoạch và Đầu tư TP Hồ Chí Minh cấp.

Ủy ban Chứng khoán Nhà nước đã cấp giấy chứng nhận số 173/UBCK-GCN cho phép Công ty NBB phát hành công khai 11,9 triệu cổ phiếu nhằm tăng vốn điều lệ từ 35 tỷ đồng lên 154 tỷ đồng.

Cổ phiếu NBB được chính thức niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán TP

Hồ Chí Minh đánh dấu giai đoạn phát triển mới, trở thành một Công ty đại chúng tiêu biểu

2010 Công ty được trao tặng Huân chương lao động Hạng III theo Quyết định số

1033 QĐ/CTN của Chủ tịch Nước Cộng Hoà Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam

Công ty tăng vốn điều lệ từ 154 tỷ đồng lên 180 tỷ đồng theo phương thức phát hành riêng lẻ cho Beira Limited - Quỹ DWS Việt Nam

2013 Công ty tăng vốn điều lệ từ 180 tỷ đồng lên 358,6 tỷ đồng theo phương thức phát hành riêng lẻ cho cổ đông hiện hữu

Công ty đã thực hiện hai đợt tăng vốn điều lệ, lần đầu vào ngày 25/8/2014, tăng từ 358,6 tỷ đồng lên 537,2 tỷ đồng thông qua phát hành cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu Đợt tăng vốn thứ hai diễn ra vào ngày 04/12/2014, nâng vốn từ 537,2 tỷ đồng lên 583,2 tỷ đồng qua việc phát hành cổ phiếu riêng lẻ cho đối tác chiến lược Creed Investments VN-1 LTD.

Công ty thay đổi Trụ sở chính về số 1648 Võ Văn Kiệt, Phường 16, Quận 8,

Công ty NBB đang triển khai các dự án chung cư cao tầng tại TP Hồ Chí Minh, bao gồm City Gate Towers, Diamond Riverside, NBB II và NBB Garden III, nhằm tạo thuận lợi cho việc phát triển và mở rộng hoạt động kinh doanh trong khu vực này.

Chủ tịch nước đã trao Huân chương Lao động Hạng 2 cho Công ty NBB vì những thành tích xuất sắc của họ trong việc đóng góp vào sự nghiệp xây dựng chủ nghĩa xã hội và bảo vệ Tổ quốc.

Công ty đã thực hiện hai đợt tăng vốn điều lệ, lần đầu vào ngày 20/04/2017, nâng vốn từ 583,2 tỷ đồng lên 639,9 tỷ đồng thông qua việc chuyển đổi trái phiếu của nhà đầu tư như Dragon Capital và các cổ đông chiến lược khác Lần thứ hai diễn ra vào ngày 08/12/2017, khi vốn điều lệ tăng từ 639,9 tỷ đồng lên 959,1 tỷ đồng thông qua việc phát hành cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu.

2018 Công ty tăng vốn điều lệ từ 959,1 tỷ đồng lên 975,7 tỷ đồng theo phương thức chuyển đổi trái phiếu của nhà đầu tư

2019 Công ty tăng vốn điều lệ từ 975,7 tỷ đồng lên 1.004,7 tỷ đồng theo phương thức chuyển đổi trái phiếu thành cổ phiếu

2020 Công ty hoàn thành xây dựng và bàn giao sản phẩm dự án Khu căn hộ cao tầng Diamond Riverside cho khách hàng

2023 Công ty thay đổi Trụ sở chính về địa chỉ Tòa nhà CII TOWER, 152 Điện

Biên Phủ, Phường 25, Quận Bình Thạnh, TP Hồ Chí Minh

( Nguồn: Bản cáo bạch Công ty Cổ phần đầu tư Năm Bảy Bảy năm 2017)

Ngành nghề kinh doanh

Đầu tư và Kinh doanh Bất động sản;

Xây dựng công trình giao thông, cầu phà, đường bộ, đường sắt;

San lắp mặt bằng, xây dựng công trình, hạng mục công trình dân dụng, kỹ thuật, kết cấu công trình;

Xây dựng công trình thuỷ lợi, thuỷ điện, nhiệt điện;

Xây dựng công trình ngầm dưới đất, dưới nước;

Khai thác đá, sỏi, đất sét và cao lanh

Sản xuất điện; Truyền tải điện, phân phối và kinh doanh điện.

Cơ cấu tổ chức, bộ máy quản lý

Biểu đồ 1.1 Cơ cấu sở hữu của Công ty Cổ phần Đầu tư Năm Bảy Bảy

( Nguồn: Báo cáo quản trị Công ty Cổ phần đầu tư Năm Bảy Bảy năm 2023)

CTCP Đầu tư Hạ tầng Kỹ thuật Thành phố Hồ Chí Minh nắm giữ 42,38% cổ phần và hoạt động như một tổ chức đầu tư tài chính theo mô hình công ty cổ phần đại chúng Được thành lập vào năm 2001, công ty nhằm hỗ trợ chủ trương xã hội hóa đầu tư hạ tầng của UBND TP.HCM, tập trung chủ yếu vào các dự án hạ tầng giao thông, sản xuất và bất động sản.

CTCP Xây dựng Hạ tầng CII, một công ty con của CTCP Đầu tư Hạ tầng Kỹ thuật Thành phố Hồ Chí Minh, hiện đang nắm giữ 11,98% số cổ phần Công ty có nguồn gốc từ Công ty Đầu tư và Kinh doanh Công trình Giao thông 565, được thành lập vào năm 2000.

6 hoạt động chính trong lĩnh vực xây dựng, lắp đặt, sửa chữa các công trình hạ tầng giao thông, nước, công nghiệp, dân dụng

Công ty TNHH Thương mại và Dịch vụ Thép Mỹ nắm giữ 9.98% cổ phần và chuyên hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh kim loại, vật liệu và thiết bị.

Công ty TNHH Thương mại và Dịch vụ Đại Dũng nắm giữ 5.77% cổ phần tại NBB, chuyên hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh, xây dựng và lắp đặt thiết bị Ông Nguyễn Văn Thịnh là cá nhân duy nhất sở hữu trên 5% cổ phần tại NBB sau khi mua lại 1.747.000 cổ phiếu vào ngày 19/07/2023.

Sơ đồ 1.1 Bộ máy quản trị Công ty Cổ phần Đầu tư Năm Bảy Bảy

( Nguồn: Báo cáo quản trị Công ty Cổ phần đầu tư Năm Bảy Bảy năm 2023) Ghi chú:

• Màu đỏ: Dự án đang kinh doanh

• Màu cam: dự án chuẩn bị kinh doanh

• Màu xanh dương: dự án đã hoàn thành

Hội đồng quản trị (cho sơ đồ)

Sơ đồ 1.2 Hội đồng quản trị của Công ty Cổ phần Đầu tư Năm Bảy Bảy

• Ông Lưu Hải Ca giữ chức vụ Chủ tịch Hội đồng quản trị với tỷ lệ sở hữu cổ phần là 0,06% với 64.000 cổ phiếu

• Bà Nguyễn Quỳnh Hương , thành viên Hội đồng quản trị không điều hành, nắm giữ 19.200 cổ phiếu chiếm tỷ lệ 0.02%

Sơ đồ 1.3 Ban giám đốc của Công ty Cổ phần Đầu tư Năm Bảy Bảy

Ban kiểm soát ( cho sơ đồ)

Sơ đồ 1.4 Ban kiểm soát của Công ty Cổ phần Đầu tư Năm Bảy Bảy

Phòng Tài chính Kế toán chịu trách nhiệm quản lý các hoạt động tài chính và kế toán, bao gồm thẩm định dự án đầu tư, báo cáo quản trị tài chính, và quản lý đại diện phần vốn của NBB tại các doanh nghiệp khác.

Phòng Kinh doanh chịu trách nhiệm xây dựng, điều hành và kiểm soát kế hoạch kinh doanh cũng như tiếp thị trong ngắn hạn và trung hạn Đồng thời, phòng cũng thực hiện công tác quản lý và thu hồi công nợ theo tiến độ của các hợp đồng đã ký kết.

Phòng Dự án chịu trách nhiệm chuẩn bị các bước thực hiện đầu tư, quản lý điều hành và kiểm soát các thủ tục pháp lý, cũng như công tác bồi thường cho các dự án mà Công ty làm chủ đầu tư hoặc hợp tác đầu tư.

Phòng Nhân sự Hành chính đóng vai trò quan trọng trong việc quản trị nhân sự và hành chính, nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển hoạt động kinh doanh của Công ty theo từng giai đoạn.

Phòng Kỹ thuật: đảm bảo việc thi công, xây lắp cũng như đảm bảo chất lượng công trình

Phòng Kế hoạch Vật tư đảm nhiệm việc chủ trì kế hoạch kinh doanh, đồng thời thực hiện kiểm soát, phân tích và đánh giá tiến độ thực hiện Ngoài ra, phòng còn có trách nhiệm lập và thẩm định dự toán các định mức kinh tế kỹ thuật.

Cung cấp nguyên vật liệu và thiết bị bảo hộ lao động, cũng như dụng cụ lao động, là nhiệm vụ quan trọng trong việc quản lý vật tư phục vụ cho các dự án xây dựng của toàn Công ty.

1.4.3 Công ty con (nếu có)

Bảng 1.2 Công ty con và công ty liên kết của Công ty Cổ phần Đầu tư Năm Bảy Bảy

Tên công ty Lĩnh vực kinh doanh

Công ty TNHH XD TM

Xây dựng và các hoạt động kinh doanh khác 41.2 39.14 95%

Quản lý và điều hành kinh doanh Mỏ nước khoáng 20 17.82 89.1%

CTCP Đầu tư khoáng sản

Quảng Ngãi Khai thác đá, cát sỏi, đất sét 40 19.6 49%

Thông số mã chứng khoán

Ngày giao dịch đầu tiên: 18/02/2009

Giá đóng cửa phiên GD đầu tiên( nghìn đồng) : 21.6

Khối lượng cổ phiếu niêm yết lần đầu: 15,400,000

Khối lượng cổ phiếu đang niêm yết: 100,475,656

Khối lượng cổ phiếu đang lưu hành: 100,159,795

Thành tựu

 Các dự án Bất động sản tại TP Hồ Chí Minh

Khu căn hộ cao tầng NBB Garden II: Vị trí tại xã Tân Kiên, huyện Bình Chánh,

Tp Hồ Chí Minh, tiếp giáp với Đại lộ Võ Văn Kiệt nối dài Tổng diện tích của Dự án là

Dự án có diện tích 8,339ha với mật độ xây dựng dưới 35%, bao gồm 06 Block căn hộ cao 18 tầng kết hợp trung tâm thương mại, cung cấp 1.347 căn hộ và 132 căn liền kề Ngoài ra, dự án còn tích hợp đầy đủ tiện ích công cộng như công viên cây xanh, khu thể thao, hồ bơi, trường mầm non và trường trung học cơ sở cấp huyện.

Hình 1.1 Khu căn hộ cao tầng NBB Garden II – huyện Bình Chánh, tp Hồ Chí Minh

Khu căn hộ cao tầng NBB Garden III

 Dự án có quy mô 8.155ha Hệ số sử dụng đất 6.1 lần Tổng diện tích sàn xây dựng: 440,757.98 m2

 Dự án là cụm phức hợp NHÀ

PHỐ + CĂN HỘ Có 3 block chiều cao 33 tầng, với tổng

2200 căn hộ, 134 căn nhà phố liền kề Dự án có tổng mức đầu tư là 3.817 tỷ đồng do 577 đầu tư 100%

Hình 1.2 Phối cảnh tổng thể căn hộ cao tầng NBB

Khu căn hộ cao tầng City Gate Towers: tọa lạc mặt tiền Đại lộ Võ Văn Kiệt,

Dự án tại Phường 16, Quận 8, Thành phố Hồ Chí Minh có quy mô 1.93ha, với tổng diện tích sàn xây dựng lên tới 127,414.64 m2, bao gồm 1,092 căn hộ được phân bổ trong 4 block cao 28 tầng, với diện tích mỗi căn hộ từ 67-86 m2 Dự án còn tích hợp trung tâm thương mại và dịch vụ rộng 3,106.53 m2 cùng các tiện ích như sân tennis, hồ bơi và phòng tập gym Khu vực giữ trẻ được thiết kế với diện tích 3,328.19 m2 Tổng mức đầu tư cho dự án này là 1,450 tỷ đồng.

Hình 1.3 Khu căn hộ cao tầng City Gate Towers (P 16, Q 8, TP HCM)

Khu căn hộ cao tầng Diamond Riverside: Nằm mặt tiền Đại lộ Võ Văn Kiệt, phường

Dự án tọa lạc tại quận 8, thành phố Hồ Chí Minh, với quy mô 4.15ha và hệ số sử dụng đất 5.2 lần Tổng diện tích sàn xây dựng lên tới 169,565.4 m2, bao gồm 1,602 căn hộ và 50 căn hộ thông tầng (Shop house) được bố trí trong 4 block cao 29 tầng Diện tích các căn hộ dao động từ 68-84 m2.

Khu nhà ở thấp tầng (Biệt thự song lập) tồng diện tích sàn khoảng 7,761.43 m2 với

17 lô, chiều cao 4 tầng, diện tích lô đất từ

197.02 m2 – 372.37 m2; trường mầm non, trường tiểu học, sân tennis, hồ bơi, phòng tập gym Dự án có tổng mức đầu tư 2,050 tỷ đồng, trong đó 577 đầu tư 20%

Hình 1.4 Khu căn hộ cao tầng Diamond

 Các dự án Bất động sản tại các tỉnh thành

Dự án Đồi Thuỷ Sản- Quảng Ninh: Dự án Khu biệt thự Đồi Thủy Sản tại phường

Bãi Cháy, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh, nằm bên bờ biển Vịnh Hạ Long, một trong bảy kỳ quan thiên nhiên thế giới, được quy hoạch với kiến trúc hiện đại và không gian cảnh quan sinh thái Dự án tọa lạc trên cao độ +30m của đồi Thủy Sản, gần các tiện ích như công viên hồ Thủy Sản, phố đi bộ, bến xe và bệnh viện Hệ thống hạ tầng kỹ thuật xung quanh phát triển đồng bộ, tạo điều kiện thuận lợi cho cuộc sống và giao thông Khu biệt thự Đồi Thủy Sản đã hoàn thành công tác giải phóng mặt bằng và được giao đất sạch để xây dựng Công ty CPĐT Năm Bảy Bảy đang khẩn trương xây dựng hệ thống hạ tầng, dự kiến hoàn thành trong 20 tháng, đáp ứng nhu cầu cho khách hàng muốn tận hưởng vẻ đẹp thiên nhiên của Vịnh Hạ Long.

Hình 1.5 Khu biệt thự đồi Thủy Sản, Quảng Ninh

Dự án KDC Sơn Tịnh tại Quảng Ngãi, do Công ty Cổ phần Đầu tư 577 làm chủ đầu tư, được quy hoạch và xây dựng theo tiêu chuẩn đô thị cao cấp, mang đến môi trường sống văn minh và hiện đại Với vị trí đắc địa tại Phường Sơn Tịnh, dự án hứa hẹn sẽ là lựa chọn lý tưởng cho cư dân tìm kiếm không gian sống chất lượng.

Trương Quang Trọng, thành phố Quảng Ngãi, dự án cách trung tâm thành phố Quảng

Ngãi 1 km, cách khu phức hợp Công nghiệp - Đô thị - Dịch vụ VSIP Quảng Ngãi 5 km, dự án có 2 mặt giáp quốc lộ 1A và quốc lộ 24B nên rất thuộc lợi về giao thông Trong phạm vi bán kính 800m từ dự án là khu di tích lịch sử Núi Thiên Ấn và cầu Trà Khúc mới được xây dựng với kết cấu bê-tông dự ứng lực bắc ngang sông tạo nên một không gian kiến trúc hài hòa về môi trường cảnh quan tự nhiên Khu dân cư Sơn Tịnh - Quảng

Dự án Ngãi sở hữu cơ sở hạ tầng hiện đại, đáp ứng tốt nhu cầu an cư, học tập, sinh hoạt và giải trí cho cư dân và khu vực lân cận Đặc biệt, dự án được tư vấn và quy hoạch bởi Công ty UDEC, đơn vị thiết kế hàng đầu của Australia Sản phẩm của dự án bao gồm khu dịch vụ công cộng với khách sạn, khu nghỉ dưỡng, siêu thị, chợ, trường học, trung tâm y tế và nhà hành chính; khu nhà ở với 2,965 nền bao gồm nhà liên kế và biệt thự; cùng với các khu công viên, cây xanh, thể dục thể thao và vui chơi giải trí.

Tất cả sẽ tạo thành quần thể không gian sống đẳng cấp hiện đại, cộng đồng văn minh quyện chặt trên nền tảng môi trường thiên nhiên thân thiện

Dự án khu nghỉ dưỡng cao cấp kết hợp khu dân cư De Lagi có quy mô khoảng 124,7ha, bao gồm 13ha mở rộng để xây dựng đường và cơ sở hạ tầng Nằm ở vị trí địa lý thuận lợi, dự án tiếp giáp với bờ biển dài 3,2km ở phía Nam, tạo điều kiện cho sự phát triển kinh tế và giao lưu trong khu vực Đông.

Nam Bộ, vùng kinh tế trọng điểm phía Nam và các vùng kinh tế khác

Hình 1.6 Khu dân cư Sơn Tịnh - Quảng Ngãi

Hình 1.7 Khu nghỉ dưỡng cao cấp kết hợp khu dân cư De Lagi

Dự án khu dân cư Phường 2 Thành Phố Bạc Liêu- Bạc Liêu: Khu dân cư Phường

Khu dân cư phường 2, thị xã Bạc Liêu, tỉnh Bạc Liêu, có tổng diện tích quy hoạch 50,2 ha Nằm bên bờ sông Bạc Liêu và dọc theo kênh 30-4, khu dân cư này mang lại không gian sống lý tưởng cho cư dân.

Liêu được nối liền với đường Võ Thị Sáu của trung tâm thị xã bằng cầu Bạc Liêu 3 Khu đô thị mới này cũng nằm cạnh đường Cao Văn

Lầu là một con đường đẹp dẫn ra Biển Bạc Liêu, với cơ sở hạ tầng hiện đại và đồng bộ, ưu tiên cho không gian đô thị Khu dân cư này có diện tích lớn dành cho các công trình công cộng như trường học, công viên cây xanh và đường giao thông Trung tâm thương mại kết hợp với Âu thuyền lớn nhất tỉnh Bạc Liêu được đầu tư xây dựng tại đây, nhằm đáp ứng nhu cầu mua sắm và vận chuyển hàng hóa Điều này góp phần xây dựng Khu dân cư phường 2 và thị xã Bạc Liêu trở thành một đô thị văn minh, hiện đại, với vị trí tốt nhất tại thị xã.

Mỏ nước khoáng Trà Bồng- Quảng Ngãi: Dự án có vị trí tại xã Trà Bình, huyện

Trà Bồng, tỉnh Quảng Ngãi, cách Tp Quảng Ngãi khoảng 35km về hướng Đông Nam qua Tỉnh lộ 622 và Quốc lộ 1A, nổi bật với nguồn nước khoáng tự nhiên chất lượng cao Sản phẩm nước khoáng tại đây không chỉ đáp ứng tiêu chuẩn chất lượng cho việc sản xuất nước khoáng chữa bệnh mà còn được đóng chai để cung cấp cho người tiêu dùng trong và ngoài tỉnh.

Hình 1.9 Mỏ Nước Khoáng Trà Bồng

Hình 1.8 Khu dân cư Phường 2, thị xã Bạc

PHÂN TÍCH MÔI TRƯỜNG VĨ MÔ

Kinh tế toàn cầu

Hoạt động kinh tế thế giới được mở rộng tại hầu hết các nước và khu vực (trừ Hoa

Chỉ số PMI sản xuất toàn cầu đã tăng từ 53,6 điểm vào tháng 1 lên 54,2 điểm vào tháng 11, phản ánh sự hồi phục của các hoạt động kinh tế toàn cầu Tăng trưởng kinh tế thế giới đạt khoảng 5,9% trong năm 2021, cải thiện đáng kể so với mức -3,1% trong năm trước đó.

2020), trong đó, các nước phát triển đạt 5,2% (tăng so với mức -4,5% năm 2020), các nước mới nổi và đang phát triển đạt 6,4% (tăng so với mức -2,1% năm 2020)

Năm 2022, các nền kinh tế đã mở cửa trở lại nhưng vẫn phải đối mặt với diễn biến phức tạp của dịch Covid-19 và các dịch bệnh mới Lạm phát tăng cao nhất trong nhiều thập kỷ buộc chính phủ thắt chặt chính sách tiền tệ, khiến hộ gia đình giảm chi tiêu khi hỗ trợ tài chính từ đại dịch giảm dần Nhiều quốc gia thu nhập thấp gặp khó khăn tài chính, trong khi xung đột Nga - U-crai-na gia tăng nguy cơ gián đoạn địa chính trị toàn cầu Mặc dù tác động của đại dịch đã giảm, những làn sóng kéo dài vẫn tiếp tục gây gián đoạn kinh tế, đặc biệt tại Trung Quốc.

Xu hướng gia tăng xung đột kinh tế đang làm tăng nguy cơ mất ổn định và đẩy giá khí đốt lên cao Biến đổi khí hậu gây ra hiện tượng thời tiết khắc nghiệt, dẫn đến giá lương thực tăng vọt và gia tăng tình trạng đói nghèo ở các quốc gia thu nhập thấp Nguy cơ này cũng đe dọa sinh kế của nhiều hộ gia đình tại các nền kinh tế phát triển Tổ chức Lương thực và Nông nghiệp Liên hợp quốc (FAO) liên tục cảnh báo về nguy cơ mất an ninh lương thực toàn cầu.

Năm 2022 đã ghi nhận nhiều biến động và sự không chắc chắn trong nền kinh tế toàn cầu, dẫn đến những thách thức lớn cho cộng đồng quốc tế.

Cuộc xung đột Nga-Ukraine vào cuối tháng 2 năm 2022 đã dẫn đến sự gia tăng mạnh mẽ giá lương thực và năng lượng trên toàn cầu Tình trạng này chủ yếu xuất phát từ nỗi lo về sự thiếu hụt nguồn cung đối với các loại cây hàng hóa chủ yếu.

Cuộc tấn công đã làm tăng giá các mặt hàng như lúa mì, ngô và dầu thực vật, dẫn đến tình trạng giá cả leo thang và thiếu lương thực Giá xăng vào ngày 7/3 đã tăng gần 5 lần so với trước xung đột Mặc dù chỉ số giá lương thực của FAO toàn cầu giảm tháng thứ 9 liên tiếp vào tháng 12/2022, nhưng vẫn ở mức cao kỷ lục 143,7 điểm trong cả năm Các biện pháp trừng phạt giữa Mỹ, châu Âu và Nga đã gây gián đoạn chuỗi cung ứng toàn cầu, làm trầm trọng thêm lạm phát và chậm lại tăng trưởng kinh tế.

Hình 2.1 Chỉ số giá lương thực thế giới

( Nguồn: Tổ chức Lương thực và Nông nghiệp Liên hợp quốc_FAO)

Ngân hàng trung ương đã quyết định tăng lãi suất nhằm kiềm chế lạm phát đang gia tăng Các quốc gia đang thực hiện chính sách thắt chặt tiền tệ mạnh mẽ hơn để đối phó với tình hình này.

Dự trữ liên bang Mỹ (Fed) đã liên tục tăng lãi suất cơ bản với mức tăng cao hơn kế

Vào ngày 14/12/2022, Fed đã tăng lãi suất tham chiếu thêm 50 điểm cơ bản, đánh dấu sự thay đổi quan trọng sau một năm với 7 lần nâng lãi suất nhằm kiềm chế lạm phát cao nhất trong 40 năm qua Ngày 21/7/2022, Ngân hàng Trung ương châu Âu (ECB) cũng đã quyết định tăng lãi suất lần đầu tiên sau 11 năm Nhiều nền kinh tế chủ chốt như Ấn Độ, Hàn Quốc, Úc, Anh và Canada cũng đang thực hiện chính sách thắt chặt tiền tệ để kiểm soát lạm phát sau giai đoạn đại dịch, khi lãi suất được giữ gần 0% để hỗ trợ tăng trưởng kinh tế.

Năm 2022, đồng Euro đã giảm giá dưới mức đồng đô la Mỹ do việc cắt giảm lãi suất quá nhanh và quy mô lớn, dẫn đến biến động mạnh trong tỷ giá các đồng tiền toàn cầu Đồng USD tăng giá mạnh mẽ so với các ngoại tệ khác, trong khi nguy cơ tổn thương lớn hơn từ tình trạng giá cả hàng hóa và năng lượng gia tăng đã khiến đồng Euro và đồng Yên Nhật mất giá Vào ngày 13/7/2022, đồng EUR lần đầu tiên đạt mức ngang giá với đồng USD, nhưng sau đó đã phục hồi và hiện ở mức 1,06 EUR/USD.

Thị trường chứng khoán toàn cầu giảm mạnh: Chỉ số MSCI All Country World

Chỉ số MSCI ACWI đã giảm 21% so với mức kỷ lục đạt được vào ngày 21/11, xuống còn 597,64 điểm vào ngày 6/6 Thị trường chứng khoán toàn cầu đang đối mặt với xu hướng giảm dài hạn do những lo ngại về lạm phát cao.

Kinh tế thế giới năm 2023 tiếp tục đối mặt với nhiều thách thức, với mức tăng trưởng thấp hơn kỳ vọng do tổng cầu suy giảm Mặc dù lạm phát đã giảm nhưng vẫn ở mức cao, trong khi chính sách tiền tệ thắt chặt và nợ công toàn cầu đạt mức kỷ lục Xung đột quân sự giữa Nga và Ukraine trở nên phức tạp hơn, cùng với bất ổn địa chính trị, an ninh lương thực, thiên tai và biến đổi khí hậu gia tăng Tình hình kinh tế toàn cầu vẫn khá mong manh và dễ bị tổn thương trước các rủi ro kinh tế và địa chính trị.

Năm 2023, các tổ chức quốc tế đã điều chỉnh dự báo tăng trưởng kinh tế toàn cầu, với nhiều hướng đi khác nhau, nhưng phần lớn đều dự đoán mức tăng trưởng thấp hơn so với năm 2022.

Trong nửa đầu năm 2023, khối nợ toàn cầu đã đạt mức kỷ lục 307 nghìn tỷ USD, tăng thêm 10 nghìn tỷ USD, theo báo cáo của Viện Tài chính Thế giới đang phải đối mặt với một cuộc khủng hoảng nợ nghiêm trọng.

Theo báo cáo của IIF, tỷ trọng nợ toàn cầu so với GDP đã đạt 336%, trong bối cảnh lãi suất cao và tăng trưởng kinh tế chậm lại Điều này đã dẫn đến một làn sóng doanh nghiệp vỡ nợ và phá sản tại nhiều quốc gia như Đức, Pháp, Mỹ, Hà Lan và Nhật Bản Tại Trung Quốc, Country Garden cùng một số công ty tài chính như Zhongzhi Enterprise Group cũng đang gặp khó khăn tương tự.

Mùa xuân năm 2023, khủng hoảng ngân hàng khu vực ở Mỹ đã gây chấn động thị trường tài chính toàn cầu, bắt đầu với sự sụp đổ của Silicon Valley Bank (SVB) Tình hình này đã tạo ra lo ngại về hiệu ứng domino, dẫn đến việc rút tiền ồ ạt và bán tháo cổ phiếu tại các ngân hàng yếu kém khác như Signature Bank và First Republic Bank Khủng hoảng còn ảnh hưởng đến Credit Suisse, một ngân hàng có lịch sử hàng trăm năm, buộc họ phải bán mình cho UBS Tuy nhiên, các cơ quan chức năng Mỹ như Fed, Bộ Tài chính và FDIC đã hành động nhanh chóng để bảo vệ hệ thống ngân hàng, giữ vững sự ổn định tài chính.

Kinh tế Việt Nam

GDP của Việt Nam tiếp tục tăng trưởng, đạt mức 2,58% trong năm 2021, mặc dù thấp hơn so với mức 2,91% của năm 2020 và không đạt mục tiêu 6,5% Đây là mức tăng thấp nhất trong vòng 10 năm qua, nhưng vẫn được coi là thành công lớn của Việt Nam trong bối cảnh dịch Covid-19 đã gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến mọi lĩnh vực kinh tế, đặc biệt trong quý III/2021.

Hoạt động xuất nhập khẩu của Việt Nam đạt kỷ lục gần 670 tỷ USD, tăng 22,6% so với năm trước, với xuất khẩu tăng 19% Cán cân thương mại hàng hóa ước tính xuất siêu 4 tỷ USD, trong đó khu vực kinh tế trong nước nhập siêu 25,36 tỷ USD và khu vực có vốn đầu tư nước ngoài xuất siêu 29,36 tỷ USD Mặc dù dịch bệnh gây khó khăn cho chuỗi cung ứng, nhờ sự phối hợp của các bộ, ngành và doanh nghiệp, cung cầu hàng hóa vẫn được đảm bảo, giúp duy trì ổn định giá cả và cung cấp đầy đủ hàng hóa thiết yếu Thương mại điện tử đã trở thành động lực tăng trưởng mới, góp phần quan trọng trong việc thúc đẩy xuất khẩu và bảo vệ chuỗi cung ứng Công tác quản lý nhà nước về cạnh tranh và bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng được triển khai hiệu quả, hỗ trợ phát triển thị trường trong nước và bảo vệ lợi ích quốc gia trong hội nhập kinh tế quốc tế.

2.2.2 Năm 2022 – Phục hồi sau đại dịch

Tốc độ tăng trưởng GDP của Việt Nam năm 2022 đạt 8,02%, mức cao nhất trong giai đoạn 2011 - 2022, nhờ vào sự phục hồi mạnh mẽ của nền kinh tế Cụ thể, khu vực nông, lâm nghiệp và thủy sản tăng 3,36% và đóng góp 5,11%; khu vực công nghiệp và xây dựng tăng 7,78%, đóng góp 38,24%; trong khi khu vực dịch vụ tăng 9,99% và đóng góp 56,65% Trong bối cảnh kinh tế toàn cầu đầy biến động, tăng trưởng kinh tế Việt Nam vẫn được đánh giá cao khi các kết quả thực tế trong 6 tháng, 9 tháng và cả năm 2022 đều nằm trong và vượt dự báo theo Nghị quyết số 01/NQ.

Chính phủ Việt Nam đã nỗ lực điều hành kinh tế nhằm phục hồi và cải thiện khả năng chống chịu của nền kinh tế, với các chỉ số vĩ mô ổn định và kiểm soát lạm phát Tính đến 21-12-2022, tổng phương tiện thanh toán tăng 3,85%, huy động vốn tăng 5,99%, và tăng trưởng tín dụng đạt 12,87% Ngân hàng Nhà nước đã chủ động ổn định thị trường tiền tệ, ứng phó với lạm phát và lãi suất toàn cầu Mặc dù chính sách tiền tệ thành công trong việc kiểm soát lạm phát, rủi ro hệ thống ngân hàng đã gia tăng Lạm phát cơ bản năm 2022 tăng 2,59%, nhưng áp lực lạm phát đã được kiềm chế nhờ các biện pháp quyết liệt của Chính phủ Công tác tháo gỡ khó khăn cho nguồn cung xăng dầu cũng được đẩy nhanh, và nỗ lực ổn định tỷ giá đã giúp giảm áp lực lạm phát Quốc hội và Chính phủ đã cắt giảm thuế bảo vệ môi trường đối với xăng dầu trong năm 2022 và sẽ xem xét điều chỉnh cho năm 2023.

Tình hình xuất nhập khẩu năm 2022 ghi nhận nhiều điểm tích cực, với tổng kim ngạch nhập khẩu ước đạt 360,65 tỷ USD, tăng 8,4% so với năm trước Trong đó, giá nhập khẩu tăng 8,56%, tuy nhiên lượng hàng nhập khẩu lại giảm nhẹ 0,15% Đặc biệt, khu vực có vốn đầu tư nước ngoài đạt 234,4 tỷ USD, tăng 7,3%, cho thấy sự phát triển ổn định trong bối cảnh kinh tế toàn cầu.

Trong quý III-2022, tổng kim ngạch xuất nhập khẩu đạt 125,5 tỷ USD, tăng 9,8%, nhưng nhập khẩu từ khu vực FDI và trong nước đều giảm, lần lượt 4,8% và 13,6% Đến quý IV-2022, tình hình tiếp tục xấu đi với mức giảm 7,8% ở khu vực FDI và 2,9% ở khu vực trong nước Việc khai thác tối đa lợi ích từ các hiệp định thương mại tự do (FTA) đã góp phần thúc đẩy tăng trưởng xuất nhập khẩu Đặc biệt, Hiệp định Thương mại tự do Liên minh châu Âu - Việt Nam (EVFTA) đã mở ra nhiều cơ hội xuất khẩu cho các mặt hàng nông sản, thủy sản, dệt may và da giày của Việt Nam.

Diễn biến thị trường tiền tệ

Thị trường ngoại tệ hiện đang chứng kiến sự biến động liên tục của đồng đô la Mỹ, với chỉ số đô la bình quân tháng 12/2022 giảm xuống còn 104,51 điểm, giảm 3,2 điểm so với tháng trước Tại Việt Nam, giá đô la Mỹ trên thị trường tự do duy trì ở mức khoảng 24.235 VND/USD Mặc dù chỉ số giá đô la Mỹ tháng 12/2022 giảm 2,6% so với tháng trước, nhưng lại tăng 5% so với cùng kỳ năm 2021, và bình quân trong năm 2022 cũng ghi nhận mức tăng 2,09% so với năm trước.

 Thị trường chứng khoán: Năm 2022, sau một năm 2021 thăng hoa, chỉ số VN-

Trong ba tháng đầu năm 2022, VN-Index duy trì ở mức cao lịch sử, nhưng sau đó liên tục giảm và trở thành một trong những thị trường giảm sâu nhất thế giới Vào ngày 15/11/2022, VN-Index đóng cửa ở mức thấp nhất trong năm với 911,9 điểm, giảm 40,34% so với đỉnh cao 1.528,57 điểm vào ngày 6/01/2022, đồng thời giảm 39,13% so với cuối năm trước và 20,23% so với cùng kỳ năm trước Tóm lại, xu hướng chung của thị trường chứng khoán năm 2022 là giảm.

Trong bối cảnh kinh tế thế giới biến động, nền kinh tế Việt Nam đang đối mặt với nhiều thách thức Tác động tiêu cực của giai đoạn "hậu COVID-19" đã ảnh hưởng đến nhiều ngành nghề Tuy nhiên, Việt Nam đã thành công trong việc duy trì đà hồi phục và tăng trưởng kinh tế nhờ các biện pháp quyết liệt, điều này được xem là một điểm tích cực đáng chú ý.

Theo Tổng cục Thống kê, GDP của Việt Nam năm 2023 ước tính tăng 5,05% so với năm trước, đạt khoảng 10.221,8 nghìn tỷ đồng (khoảng 430 tỷ USD) GDP bình quân đầu người đạt 101,9 triệu đồng (khoảng 4.284 USD), tăng 160 USD so với năm 2022 Đến cuối năm 2023, thu nhập bình quân đầu người của Việt Nam đã vượt mốc 100 triệu đồng/năm.

Năng suất lao động của nền kinh tế Việt Nam ước đạt 199,3 triệu đồng mỗi lao động (tương đương 8.380 USD), tăng 274 USD so với năm 2022 Theo giá so sánh, năng suất lao động tăng 3,65% nhờ vào việc cải thiện trình độ của người lao động, với tỷ lệ lao động qua đào tạo có bằng, chứng chỉ năm 2023 ước đạt 27%, cao hơn 0,6 điểm phần trăm so với năm trước.

Trong năm 2023, cơ cấu nền kinh tế Việt Nam được phân chia như sau: khu vực nông, lâm nghiệp và thủy sản chiếm 11,96%; khu vực công nghiệp và xây dựng chiếm 37,12%; khu vực dịch vụ chiếm 42,54%; và thuế sản phẩm trừ trợ cấp sản phẩm chiếm 8,38% Những tỷ trọng này không có nhiều biến động so với năm trước.

Trong năm 2023, thị trường chứng khoán ghi nhận sự giảm sút về giá trị giao dịch, với thị trường cổ phiếu giảm 12,6% và thị trường trái phiếu giảm 20,4% Tuy nhiên, lĩnh vực sản phẩm chứng quyền lại có sự tăng trưởng ấn tượng, với giá trị giao dịch tăng 35,2%, trong khi khối lượng giao dịch của sản phẩm này chỉ giảm nhẹ 0,6%.

Phân tích ngành bất động sản

2.3.1 Tình hình tài chính ngành bất động sản

Trước những tác động tiêu cực của đại dịch COVID-19, thị trường bất động sản đã chịu ảnh hưởng nặng nề, khiến nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn và hàng loạt dự án phải tạm dừng xây dựng Tuy nhiên, trong năm 2021, thị trường bất động sản vẫn ghi nhận những kết quả tích cực nhất định.

Trong năm 2021, nguồn cung bất động sản, đặc biệt là nhà ở cho người có thu nhập thấp, tiếp tục gặp khó khăn do sự giảm sút trong việc cấp phép các dự án mới Cụ thể, trên toàn quốc, chỉ có 252 dự án phát triển nhà ở thương mại được triển khai.

24 với 99.958 căn hộ được cấp; có 1.046 dự án với 299.075 căn hộ đang được triển khai xây dựng; có 172 dự án với 24.027 căn hộ đã hoàn thành xây dựng

Mặc dù nền kinh tế chịu ảnh hưởng của đại dịch dẫn đến tình trạng giảm phát, giá bất động sản, nhà ở và đất nền vẫn tiếp tục tăng trưởng mạnh mẽ từ đầu năm Tính đến cuối năm 2021, giá căn hộ chung cư đã tăng trung bình khoảng 5-7%, trong khi giá nhà ở riêng lẻ trong các dự án tăng từ 15-20%.

Tính đến ngày 30/11/2021, dư nợ tín dụng cho hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 690.075 tỷ đồng, tăng nhẹ so với 682.594 tỷ đồng vào ngày 30/9/2021 Các chuyên gia ngân hàng cho biết, tỷ lệ dư nợ tín dụng bất động sản trong tổng dư nợ tín dụng hiện khoảng 7%, vẫn nằm trong mức an toàn.

Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, năm 2021, lĩnh vực bất động sản thu hút hơn 2,6 tỷ USD vốn đầu tư nước ngoài, đứng thứ 3 trong tổng số các lĩnh vực đầu tư, chiếm 8,3% tổng vốn FDI đăng ký.

Năm 2022 là một năm đầy biến động với thị trường bắt đầu trong trạng thái hưng phấn, nhưng từ giữa đến cuối năm, thị trường lại rơi vào tình trạng trầm lắng kéo dài.

Đến cuối năm 2022, tổng số giao dịch căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ đạt 150.268 giao dịch, trong khi nguồn cung bất động sản có 63.405 căn hộ đủ điều kiện bán Đánh giá cho thấy khả năng hấp thụ của thị trường bất động sản năm 2022 tốt hơn so với năm trước.

Trong năm 2022, nguồn cung bất động sản và nhà ở mới giao dịch bị hạn chế, chủ yếu là hàng tồn kho từ các dự án đã mở bán Nhu cầu đầu tư và mua sử dụng của người dân vẫn cao, đặc biệt ở các phân khúc chung cư, nhà riêng lẻ và đất nền, không có tình trạng tồn kho và có tính thanh khoản tốt Hiện tại, tồn kho bất động sản chủ yếu tập trung vào phân khúc căn hộ cao cấp, bất động sản du lịch và nghỉ dưỡng, đặc biệt là các dự án có hạ tầng không thuận lợi và thuộc về nhà đầu tư thứ cấp Quý I/2022 cũng ghi nhận tình trạng sốt đất cục bộ.

25 bộ tại một số địa phương có thông tin quy hoạch hạ tầng như sân bay, khu công nghiệp, cầu đường…

Trong quý I/2022, giá trị M&A trong lĩnh vực bất động sản đạt mức cao nhất trong vòng 5 năm qua, với gần 1 tỷ USD được các doanh nghiệp đầu tư vào việc thâu tóm dự án Số tiền này gần tương đương với tổng giá trị ghi nhận trong suốt cả năm trước đó.

Về tình hình cấp tín dụng: Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước, tính đến ngày

Tính đến ngày 31/3/2022, tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 783.942 tỷ đồng Trong đó, dư nợ tín dụng cho các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị và phát triển nhà ở đạt 188.105 tỷ đồng, chiếm 24% tổng dư nợ Dư nợ tín dụng cho các dự án văn phòng cho thuê đạt 45.532 tỷ đồng, tương đương 5,8% tổng dư nợ Ngoài ra, dư nợ tín dụng cho các dự án khu du lịch, sinh thái, nghỉ dưỡng đạt 33.509 tỷ đồng, chiếm 4,3% tổng dư nợ tín dụng trong lĩnh vực này.

Trong thời gian qua, tình hình phát hành trái phiếu doanh nghiệp, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản, đã gặp nhiều khó khăn do một số tổ chức và cá nhân vi phạm bị xử lý, gây ảnh hưởng lớn đến thị trường và tâm lý nhà đầu tư Theo báo cáo của Bộ Tài chính, tính đến 28/10/2022, khối lượng phát hành trái phiếu doanh nghiệp đạt 328,9 nghìn tỷ đồng, giảm 25,2% so với cùng kỳ năm 2021, với doanh nghiệp bất động sản chiếm 28,87% tổng khối lượng phát hành Đặc biệt, trong hai tháng cuối năm 2022, trái phiếu đến hạn của các doanh nghiệp bất động sản chiếm 38,3% tổng giá trị trái phiếu đến hạn, với 99,6% trong số đó có tài sản bảo đảm Trong tháng 12, doanh nghiệp bất động sản phát hành 500 tỷ đồng trong tổng số 1.350 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ Tính đến 25/12/2022, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ khoảng 2 triệu tỷ đồng, trong đó có một phần lớn từ doanh nghiệp bất động sản.

Đến cuối năm 2022, tổng nợ trái phiếu doanh nghiệp đã đạt 419 nghìn tỷ đồng, chiếm 33,6% tổng nợ Nhiều doanh nghiệp sẽ phải đối mặt với áp lực trả nợ trái phiếu trước hạn do các nguyên nhân khác nhau, bao gồm sự thay đổi trong chính sách kiểm soát phát hành trái phiếu.

Trong năm 2021, lĩnh vực bất động sản đã vươn lên vị trí thứ 2 trong việc thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), với tổng giá trị gần 600 triệu USD Theo báo cáo của Cục Đầu tư nước ngoài thuộc Bộ Kế hoạch và Đầu tư, nguồn vốn FDI vào bất động sản đã có sự gia tăng đáng kể so với năm trước đó, khi lĩnh vực này chỉ đứng ở vị trí thứ 3.

Năm 2022, Việt Nam đã thu hút thêm 1,85 tỷ USD vốn đầu tư FDI, tăng hơn 70% so với năm 2021, với tổng vốn đầu tư đạt hơn 4,45 tỷ USD, chiếm 16,1% chủ yếu vào lĩnh vực bất động sản công nghiệp và các dự án lớn Các chuyên gia nhận định rằng FDI là nguồn vốn đáng tin cậy cho doanh nghiệp bất động sản trong bối cảnh thị trường khó khăn, giúp thúc đẩy tăng trưởng bền vững Ông Troy Griffiths, Phó tổng Giám đốc Savills Việt Nam, cho biết sự hấp dẫn của thị trường Việt Nam đối với nhà đầu tư vẫn mạnh mẽ, bất chấp biến động kinh tế toàn cầu, nhờ vào dân số lao động lớn và các chính sách ưu đãi Việt Nam được đánh giá là thị trường có tiềm năng tăng trưởng tích cực, phù hợp cho đầu tư dài hạn với rủi ro thấp và lạm phát được kiểm soát.

Tình hình bất động sản Việt Nam hiện đang ở giai đoạn tạo đáy, với mức độ quan tâm tại Hà Nội đã chạm đáy trong giai đoạn Covid năm 2021 Mặc dù mức độ quan tâm giảm, giá bất động sản đã tăng nhẹ trong quý 2/2023 so với năm 2021, cho thấy thị trường cần ít nhất 2-3 quý để phục hồi mức độ quan tâm đối với bất động sản.

PHÂN TÍCH CƠ BẢN

Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh

Báo cáo kết quả kinh doanh của Công ty Cổ phần Đầu tư Năm Bảy Bảy đã chỉ ra sự tăng trưởng toàn diện của công ty, với những con số cụ thể minh chứng cho hiệu quả hoạt động kinh doanh.

Bảng 3.1 Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh của Công ty Cổ phần Đầu tư Năm

1/ Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ

2/ Các khoản giảm trừ doanh thu

3/ Doanh thu thuần về bán hàng và cung cấp dịch vụ

5/ Lợi nhuận gộp về bán hàng và cung cấp dịch vụ

6/ Doanh thu hoạt động tài chính 123 20 435 151 353 62.87

Trong đó: Chi phí lãi vay 0 4 99 170 263 62.03

8/ Phần lãi/lỗ trong công ty liên doanh/ liên kết

10/ Chi phí quản lý doanh nghiệp 33 41 66 43 49 3.98

11/ Lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh

15/ Tổng lợi nhuận kế toán trước thuế

16/ Chi phí thuế TNDN hiện hành 86 130 111 18 36 0.541

17/ Chi phí thuế TNDN hoãn lại 0 1 -3 -1 -1 0

18/ Lợi nhuận sau thuế TNDN 347 327 313 7 1 0.049

Lợi ích cổ đông thiểu số 0 0 -1 1 -1 0

LNST của cổ đông Công ty mẹ 347 327 314 6 2 0

19/ Lãi cơ bản trên cổ phiếu 3,472 3,196 2,982 57 18 1

( Nguồn: Báo cáo tài chính Công ty Cổ phần đầu tư Năm Bảy Bảy năm 2019-2023) 3.1.1 Doanh thu

Biểu đồ 3.1 Tổng doanh thu của Công ty Cổ phần Đầu tư Năm Bảy Bảy giai đoạn

( Nguồn: Báo cáo tài chính Công ty Cổ phần đầu tư Năm Bảy Bảy năm 2019-2023)

Trong giai đoạn 2019-2023, doanh thu nổi bật nhất là vào năm 2020, đạt 3,550 tỷ đồng, gấp 10 lần so với năm 2019, với doanh thu từ bất động sản chiếm 98,9% tổng doanh thu, đạt 3,482 tỷ đồng Sự tăng trưởng ấn tượng này chủ yếu nhờ vào việc bàn giao và ghi nhận doanh thu từ dự án Diamond Riverside (khoảng 2,602.6 tỷ đồng) và một phần doanh thu từ dự án Sơn Tịnh (khoảng 568.1 tỷ đồng) Tuy nhiên, doanh thu trong giai đoạn 2021-2022 đã giảm mạnh, lần lượt còn 565 tỷ đồng.

Do ảnh hưởng của đại dịch Covid-19, doanh thu của công ty giảm 466 tỷ đồng do thu nhập người dân sụt giảm, làm giảm nhu cầu đầu tư bất động sản và khách hàng chậm thanh toán hợp đồng mua nhà Các công trường cũng tạm dừng thi công trong thời gian giãn cách, dẫn đến việc thanh toán cho nhà thầu bị chậm, làm giảm doanh thu từ hoạt động xây dựng Năm 2023, doanh thu từ mảng kinh doanh bất động sản giảm 173 tỷ đồng, tương đương gần 40% so với năm 2022, chủ yếu do việc hoàn trả mặt bằng kinh doanh tại trung tâm thương mại Carina Doanh thu chủ yếu được ghi nhận từ kinh doanh đất nền dự án KDC Sơn Tịnh.

Doanh thu tài chính của công ty đã tăng mạnh trong năm 2019 nhờ vào việc chuyển nhượng 51% vốn góp tại Công ty TNHH Sài Gòn Riverfront với tổng giá trị 342 tỷ đồng, mang lại khoản thu nhập 122,9 tỷ đồng Mặc dù doanh thu bán hàng và dịch vụ năm 2020 cao nhất, doanh thu tài chính chỉ đạt 20 tỷ đồng, tương đương 16,26% so với năm 2019, do không có lãi thanh lý từ công ty con Đến quý III năm 2021, công ty đã chuyển nhượng 30% quyền kinh doanh dự án Delagi, thu về 250 tỷ đồng, giúp doanh thu tài chính cuối năm đạt gần 453 tỷ đồng, chiếm 42,6% tổng doanh thu, trong đó có 370 tỷ đồng từ việc chuyển nhượng quyền kinh doanh các dự án Sơn Tịnh và De Lagi Trong giai đoạn 2022-2023, doanh thu tài chính đã gấp 2-3 lần so với năm trước, chủ yếu đến từ việc chuyển nhượng quyền phát triển khu đất tại phường 16, quận 8, TP HCM với số tiền 150 tỷ đồng.

Giá vốn hàng bán của NBB đã giảm theo doanh thu qua các năm, chủ yếu do sự biến động trong giá vốn chuyển nhượng bất động sản Chi phí bán hàng cũng có sự thay đổi đáng kể trong giai đoạn này.

Năm 2020, doanh thu tăng mạnh từ 3.5 tỷ đồng lên 126.9 tỷ đồng, chủ yếu nhờ vào dự án Diamond Riverside, trong khi chi phí tài chính cũng tăng từ 81.2 triệu đồng lên 198.4 tỷ đồng do phân chia lợi nhuận từ các hợp tác đầu tư Sang năm 2021, chi phí giảm khoảng 21%, với chi phí bán hàng giảm từ 126.9 tỷ đồng xuống còn 3.1 tỷ đồng nhờ giảm chi phí môi giới, và chi phí tài chính cũng giảm khoảng 16% xuống 165.9 tỷ đồng Đến năm 2022, chi phí quản lý doanh nghiệp tăng 61% do tăng chi phí nhân viên và dự phòng, trong khi chi phí lãi vay tăng từ 99 tỷ đồng lên 170 tỷ đồng, gây áp lực lên giá thành trong bối cảnh sức cầu giảm do khó khăn trong việc tiếp cận dòng tiền.

Năm 2023, doanh nghiệp bất động sản và người tiêu dùng gặp khó khăn khi mua nhà do 34 điều chỉnh tăng trong tín dụng Công ty Năm Bảy Bảy đã phát sinh thêm khoản vay để hỗ trợ hoạt động sản xuất kinh doanh, nhưng lãi suất vay cao khiến chi phí lãi vay tăng lên 92,7 tỷ đồng so với năm 2022.

Biểu đồ 3.2 Biên lợi nhuận của Công ty Cổ phần Đầu tư Năm Bảy Bảy giai đoạn

Biên lợi nhuận của công ty có sự biến động qua các năm, đặc biệt trong năm 2019, khi công ty chuyển nhượng 30% quyền tham gia đầu tư dự án Sơn Tịnh - Quảng Ngãi cho đối tác, dẫn đến lợi nhuận sau thuế đạt 347.2 tỷ đồng, tăng 127,1% so với năm 2018 và vượt 226,8% kế hoạch của ĐHĐCĐ Biên lợi nhuận ròng đạt 105%, là mức cao nhất trong 8 năm qua.

Năm 2020, lợi nhuận sau thuế thu nhập doanh nghiệp cho cổ đông công ty mẹ đạt 327,3 tỷ đồng, chỉ tăng khoảng 8% so với năm 2019, mặc dù doanh thu cao gấp 10 lần năm trước, dẫn đến biên lợi nhuận giảm xuống còn 9,4% cho biên lợi nhuận ròng Đến năm 2021, doanh thu tài chính bất ngờ tăng lên 453 tỷ đồng trong khi chi phí tài chính giảm 16%.

Biên lợi nhuận gộp Biên lợi nhuận HĐKD Biên lợi nhuận ròng

Trong giai đoạn 2019-2023, NBB đã ghi nhận biên lợi nhuận cao nhất, tuy nhiên năm 2022 gặp nhiều khó khăn trong kinh doanh và bàn giao sản phẩm, dẫn đến lợi nhuận sau thuế hợp nhất của cổ đông công ty mẹ chỉ đạt khoảng 6 tỷ đồng, tương đương 5% kế hoạch ĐHĐCĐ đề ra Năm 2023 tiếp tục là một năm đầy biến động cho thị trường bất động sản với tình trạng giao dịch trầm lắng và vướng mắc pháp lý kéo dài, khiến lợi nhuận sau thuế của cổ đông chỉ đạt khoảng 1 tỷ đồng.

Theo báo cáo tài chính hợp nhất quý I/2024, NBB ghi nhận doanh thu thuần đạt 27.7 tỷ đồng, tăng gần gấp đôi so với cùng kỳ, trong đó doanh thu từ kinh doanh bất động sản chiếm 86% với 23.9 tỷ đồng Doanh thu hoạt động tài chính cũng tăng mạnh 53% lên 62.8 tỷ đồng, chủ yếu từ lãi đầu tư và lãi tiền gửi Mặc dù chi phí lãi vay tăng lên 62 tỷ đồng, lợi nhuận gộp đạt 10.5 tỷ đồng, giúp lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh đạt 6.9 tỷ đồng, tăng đáng kể so với 796.7 triệu đồng cùng kỳ Tuy nhiên, do phát sinh các khoản phạt thuế và vi phạm hợp đồng, lợi nhuận khác của công ty âm 6.3 tỷ đồng Sau khi trừ thuế và các chi phí khác, NBB chỉ báo lãi ròng 49.1 triệu đồng, giảm so với 133 triệu đồng cùng kỳ NBB cũng đã thông qua kế hoạch sản xuất kinh doanh năm 2024 với doanh thu dự kiến.

Trong ba tháng đầu năm 2024, doanh nghiệp đặt mục tiêu doanh thu 640 tỷ đồng, gấp đôi so với năm 2023, và lợi nhuận sau thuế ước tính đạt 18 tỷ đồng Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại, doanh nghiệp chỉ hoàn thành 4% mục tiêu doanh thu và chưa đạt 1% kế hoạch lợi nhuận.

Biểu đồ 3.3 Kết quả kinh doanh của Công ty Cổ phần Đầu tư Năm Bảy Bảy giai đoạn quý I/23-quý I/24

Bảng cân đối kế toán

Bảng 3.2 Bảng cân đối kế toán của Công ty Cổ phần Đầu tư Năm Bảy Bảy giai đoạn

TÀI SẢN A/ TÀI SẢN NGẮN HẠN 5,244 3,665 1,774 2,806 2,681 2,750

1/ Tiền và các khoản tương đương tiền 139 68 30 12 16 17

2/ Đầu tư tài chính ngắn hạn

3/ Các khoản phải thu ngắn hạn 1,021 1,110 780 1,393 1,035 1,015

5/ Tài sản ngắn hạn khác 45 14 31 46 52 56

1/ Các khoản phải thu dài hạn 64 57 605 1,587 2,032 2,332

3/ Bất động sản đầu tư 57 55 56 10 9 9

4/ Tài sản dở dang dài hạn 4 4 1,596 1,607 1,654 1,680

5/ Đầu tư tài chính dài hạn 12 16 16 16 37 37

6/ Tài sản dài hạn khác 109 60 106 115 238 235

TỔNG CỘNG TÀI SẢN 5,670 4,091 4,374 6,387 6,910 7,300 NGUỒN VỐN

A/ NỢ PHẢI TRẢ 3,508 2,323 2,543 4,567 5,089 5,479 I/ Nợ ngắn hạn 3,155 2,094 2,182 1,884 2,245 2,364

1/ Phải trả người bán ngắn hạn 178 122 85 92 131 98

2/ Người mua trả tiền trước ngắn hạn 1,361 28 34 28 51 1,82511

3/ Thuế và các khoản phải nộp

4/ Phải trả người lao động 3 2 1 3 4 2

5/ Chi phí phải trả ngắn hạn 125 425 341 31 58 47

6/ Phải trả ngắn hạn khác 1,264 949 641 500 641 1,240

7/ Vay và nợ thuê tài chính ngắn hạn 115 302 837 972 1,101 547

8/ Dự phòng phải trả ngắn hạn 7 321 323 323

( Nguồn: Báo cáo tài chính Công ty Cổ phần đầu tư Năm Bảy Bảy năm 2019-2023) 3.2.1 Tài sản

Biểu đồ 3.4 Cơ cấu tài sản của Công ty Cổ phần Năm Bảy Bảy giai đoạn 2019-2023

TÀI SẢN NGẮN HẠN TÀI SẢN DÀI HẠN TỔNG TÀI SẢN

9/ Quỹ khen thưởng, phúc lợi 15 11 13 8 4 0

1/ Phải trả dài hạn khác 181 9 7 521 301 576

2/ Vay và nợ thuê tài chính dài hạn 162 217 350 2,158 2,539 2,535

3/ Thuế thu nhập hoãn lại phải trả 1 1 1 1

4/ Dự phòng phải trả dài hạn 10 5 4 3 3 3

2/ Nguồn kinh phí và quỹ khác

Tài sản ngắn hạn giảm dần các giai đoạn 2019-2021 và 2022-2023

Tỷ trọng hàng tồn kho luôn là một yếu tố quan trọng qua các năm, với mức cao nhất vào năm 2019, chiếm 77% tổng tài sản ngắn hạn của công ty Đáng chú ý, phần lớn hàng tồn kho này đến từ chi phí sản xuất kinh doanh dở dang của các dự án lớn như Diamond Riverside (1.508,4 tỷ), NBB Garden II (710,6 tỷ) và NBB Garden III (700 tỷ) Đây là một điểm sáng nổi bật trong hoạt động kinh doanh của công ty trong năm qua.

Năm 2019, NBB đã bàn giao và ghi nhận doanh thu từ dự án Diamond Riverside, dẫn đến việc hàng tồn kho giảm 39% Đến cuối năm, phần lớn hàng tồn kho đến từ chi phí đầu tư và phát triển của các dự án trọng điểm như Khu dân cư Sơn Tịnh (535.7 tỷ), NBB II (733.9 tỷ) và NBB Garden III (809.2 tỷ) Tuy nhiên, từ năm 2021 đến 2023, do ảnh hưởng của đại dịch Covid, hàng tồn kho đã tăng lên qua từng năm do các dự án bị chậm tiến độ.

Các khoản phải thu ngắn hạn chiếm từ 25% đến 49% tổng tài sản trong các năm, với tỷ lệ cao nhất đạt 49,6% vào năm 2022, chủ yếu đến từ các khoản phải thu liên quan đến chuyển nhượng bất động sản.

Nhìn chung, tỷ trọng tài sản dài hạn tăng đáng kể qua các năm

Trong giai đoạn 2019-2020, các khoản phải thu dài hạn không có sự thay đổi lớn, tuy nhiên, có sự dịch chuyển đáng kể từ dự án Diamond Riverside Cụ thể, tài sản cố định tăng 52.8 tỷ đồng do ghi nhận giá trị tầng hầm của dự án, trong khi chi phí trả trước dài hạn giảm 44.9% chủ yếu do chuyển khoản chi phí môi giới bất động sản liên quan đến dự án này (khoảng 102.9 tỷ đồng) sang chi phí bán hàng trên bảng kết quả kinh doanh.

Trong giai đoạn 2021-2023, tài sản dài hạn của công ty tăng cao nhờ vào sự thay đổi trong khoản phải thu dài hạn và tài sản dở dang dài hạn Công ty đã mở rộng hợp tác đầu tư với công ty Khu Bắc Thủ Thiêm, đồng thời ghi nhận các chi phí sản xuất và kinh doanh dở dang liên quan đến việc hình thành quỹ đất, bao gồm chi phí đền bù và giải phóng mặt bằng Ngoài ra, công ty còn đầu tư và xây dựng các dự án như NBB Garden III, NBB II, Sơn Tịnh, De Lagi, cùng với việc phát triển hạ tầng cho các dự án hiện hữu đã được phê duyệt trước đó.

Tính đến ngày 31/03/2024, tổng tài sản của NBB đạt 7,299 tỷ đồng, tăng 6% so với trước, với 69% tài sản tập trung vào hàng tồn kho (1,661 tỷ đồng) và các khoản phải thu (3,346 tỷ đồng) Các khoản phải thu ngắn hạn giảm nhẹ xuống 1,014.5 tỷ đồng, trong khi phải thu dài hạn khác ghi nhận 2,332.1 tỷ đồng, chủ yếu từ nguồn vốn hợp tác đầu tư, trong đó có khoản phải thu từ Công ty Cổ phần Đầu tư Hạ tầng Kỹ thuật TP.HCM (MCK: CII) về đầu tư và chia lợi nhuận từ Tòa nhà 152 Điện Biên Phủ với số tiền 1,150 tỷ đồng.

Công ty CII đã ký kết hợp tác đầu tư trị giá 857.49 tỷ đồng với Công ty TNHH một thành viên Khu đô thị Bắc Thủ Thiêm để triển khai các hoạt động kinh doanh tại dự án Khu đô thị mới Thủ Thiêm Tính đến đầu năm, hàng tồn kho của NBB đã tăng gần 84 tỷ đồng, đạt 1,662 tỷ đồng, chủ yếu do chi phí đầu tư phát triển các dự án như khu nghỉ dưỡng cao cấp kết hợp khu dân cư Đề Đề (929.3 tỷ đồng) và Khu dân cư Sơn Tịnh – Quảng Ngãi (602.6 tỷ đồng) Chi phí xây dựng cơ bản dở dang ghi nhận 1,680 tỷ đồng, trong đó 865 tỷ đồng tại dự án NBB Garden III, 813.6 tỷ đồng tại dự án NBB II, và 1.3 tỷ đồng tại các dự án khác.

Nhìn vào biểu đồ cơ cấu nợ vay, điều đáng báo động có thể thấy tỷ trọng nợ vay trên vốn chủ sở hữu tăng ở mức nhanh

Biểu đồ 3.5 Cơ cấu nợ vay của Công ty Cổ phần Năm Bảy Bảy giai đoạn 2019-2023

Giai đoạn 2019-2020 là thời kỳ an toàn của công ty, khi khả năng thanh toán nợ được đảm bảo bằng vốn tự có, không có nợ phải trả, phải thu hay tài sản xấu ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh Tính đến 31/12/2020, tổng dư nợ vay chịu lãi đạt 519 tỷ VND, chiếm 12,7% tổng tài sản Công ty duy trì cấu trúc tài chính ổn định, giữ tỷ trọng nợ vay chịu lãi ở mức an toàn để tăng cường khả năng tiếp cận nguồn vốn tín dụng mới với lãi suất thấp, phục vụ cho các cơ hội tăng trưởng trong tương lai.

VCSH Nợ vay dài hạn Nợ vay ngắn hạn Nợ chiếm dụng Hệ số nợ vay/VCSH

Tổng tài sản của công ty hiện ở mức thấp và lành mạnh (khoảng 0.29), giúp giảm gánh nặng tài chính từ việc thanh toán lãi vay, đồng thời tạo điều kiện cho công ty dễ dàng tiếp cận các gói tín dụng ưu đãi từ ngân hàng Trong năm 2020, tổng nợ ngắn hạn giảm 35,3% (khoảng 1,142.1 tỷ đồng) xuống còn 2,093.7 tỷ đồng, chủ yếu do sự giảm sút của các khoản người mua trả tiền trước từ dự án Diamond Riverside (khoảng 1,324.2 tỷ đồng) sau khi dự án đã được bàn giao cho khách hàng và ghi nhận doanh thu Bên cạnh đó, tổng nợ dài hạn cũng giảm 34,8% xuống còn 230.4 tỷ đồng, chủ yếu nhờ khoản nhận vốn góp từ Công ty CII, khoảng 184.7 tỷ đồng, theo hợp đồng số 37/2020 ký ngày 16 tháng 10 năm 2020, nhằm hợp tác đầu tư xây dựng dự án Sơn Tịnh.

Cơ cấu nợ của NBB đã gia tăng đáng kể, với nợ vay và nợ thuê tài chính dài hạn tăng từ 350 tỷ đồng lên 2,158.2 tỷ đồng, tức là tăng 1,808.2 tỷ đồng chỉ trong một năm Tại thời điểm 31/12/2022, tổng dư nợ vay chịu lãi đạt 3,130 tỷ đồng, chiếm 49% tổng tài sản, và đến 31/12/2023, con số này đã tăng lên 3,640 tỷ đồng, chiếm 53% tổng tài sản Hệ số nợ vay/VCSH đã tăng gấp đôi so với năm 2021, đạt 1,99 lần vào năm 2023, cao hơn nhiều so với các doanh nghiệp trong ngành Để đối phó với tình hình này, vào năm 2022, công ty đã lên kế hoạch chào bán cổ phiếu cho cổ đông với mức giá cao hơn 19,5% so với giá thị trường Ngày 26/3/2024, công ty đã thông qua việc thế chấp tài sản để đảm bảo nghĩa vụ tài chính liên quan đến khoản vay tại HDBank trong năm vừa qua.

Trong quý I/2024, nợ phải trả của công ty tăng gần 8% lên 5,478 tỷ đồng, trong đó khoản phải trả ngắn hạn khác tăng 2,5 lần, đạt 1,240 tỷ đồng Nguyên nhân chủ yếu là do công ty ghi nhận khoản phải trả vốn góp hợp tác đầu tư tại dự án DeLagi với CTCP Hạ tầng Kỹ thuật Tp HCM (CII) trị giá 1,042 tỷ đồng Với vốn chủ sở hữu 1,821 tỷ đồng, hệ số nợ phải trả/vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp đã đạt mức 3,0.

Vốn góp chủ sở hữu không thay đổi trong giai đoạn 2019-2023, đạt 1,005 tỷ đồng

Tính đến ngày 31/12/2020, tổng vốn chủ sở hữu của NBB đã giảm 15,1%, xuống còn 1,766.7 tỷ đồng, chủ yếu do việc mua lại 15,071,340 cổ phiếu làm cổ phiếu quỹ với tổng giá trị khoảng 359.5 tỷ đồng trong năm Mặc dù vậy, lãi cơ bản trên cổ phiếu đã cải thiện so với năm 2019, đạt 3,196 đồng/cổ phiếu, tương ứng với mức tăng 8,5%.

Vào năm 2021, công ty đã thực hiện chia cổ tức năm 2020 với tỷ lệ 16% cho cổ đông theo danh sách chốt ngày 25/06/2021, đồng thời phát hành 21,909,879 cổ phiếu quỹ cho cổ đông hiện hữu theo nghị quyết số 32/NQĐHĐCĐ ngày 23/04/2021 Ngoài ra, công ty cũng sử dụng quỹ đầu tư phát triển để bù đắp cho khoản chi phí liên quan đến việc đền bù thiệt hại và khắc phục hậu quả từ sự cố cháy tại chung cư Carina Plaza.

Trong giai đoạn 2022-2023, thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn, dẫn đến lợi nhuận sau thuế của công ty giảm Kết quả là nguồn vốn của công ty không có sự thay đổi đáng kể, vẫn giữ nguyên ở mức 1,821 tỷ đồng.

Trên thị trường chứng khoán, kết phiên ngày 10/05/2024, cổ phiếu NBB có giá 24.800 đồng/cp, tăng 3,01% so với đầu tuần.

Báo cáo luân chuyển tiền tệ

Bảng 3.3 Báo cáo luân chuyển tiền tệ của Công ty Cổ phần Năm Bảy Bảy giai đoạn

Luồng tiền từ hoạt động sản xuất kinh doanh của NBB đã gặp khó khăn từ khi đại dịch Covid-19 bùng phát, với chỉ hai năm 2019 và 2020 ghi nhận dòng tiền dương nhờ vào việc tăng hàng tồn kho và giảm chi phí trả trước Tuy nhiên, năm 2022 chứng kiến dòng tiền âm kỷ lục do khoản phải thu tăng lên 577 tỷ đồng, chiếm 51% tổng dòng tiền Mặc dù năm 2023 ít bị ảnh hưởng bởi dịch bệnh, nhưng thị trường vẫn chưa hồi phục hoàn toàn, dẫn đến dòng tiền âm 500 tỷ đồng Bước sang năm 2024, các luật mới như Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, và Luật Đất đai đã có những tiến triển tích cực, tạo hành lang pháp lý hỗ trợ cho thị trường bất động sản.

Lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động kinh doanh 237 306 -103 -1,144 -500 -211

Lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động đầu tư -45 -25 -477 -817 -258 -272

Lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động tài chính -183 -354 543 1,943 762 484

Lưu chuyển tiền thuần trong kì 9 -72 -37 -18 4 1

Tiền và tương đương tiền đầu kì 131 140 68 30 12 16

Tiền và tương đương tiền cuối kì 140 68 30 12 16 17

43 các tổ chức tín dụng (sửa đổi)… đều đã được thông qua nên lưu chuyển tiền tệ có dấu hiệu tăng dần

Trong giai đoạn 2019-2023, công ty tiếp tục triển khai các dự án lớn, dẫn đến dòng tiền từ hoạt động đầu tư luôn ở mức âm Dòng tiền giảm dần, đạt mức âm 1,144 tỷ đồng vào năm 2022, trong đó có 1,050 tỷ đồng chi cho việc góp vốn vào các đơn vị khác.

Luồng tiền từ hoạt động tài chính của công ty đã tăng trưởng qua các năm, chủ yếu nhờ vào việc vay nợ Tính đến ngày 31/12/2023, tổng dư nợ vay của NBB đã vượt quá 3,600 tỷ đồng, và công ty tiếp tục sử dụng bất động sản làm tài sản thế chấp để vay vốn từ ngân hàng.

Tiền và các khoản tương đương tiền của công ty đang giảm mạnh, cho thấy khả năng thanh toán nợ ngắn hạn rất thấp Đây là chỉ số quan trọng phản ánh sức khỏe tài chính của doanh nghiệp, giúp các nhà phân tích đánh giá tiềm năng đầu tư vào công ty.

Biểu đồ 3.6 Lưu chuyển tiền tệ của Công ty Cổ phần Năm Bảy Bảy giai đoạn 2019-

LƯU CHUYỂN TIỀN TỆ (đơn vị: tỷ đồng)

Lưu chuyển tiền thuần từ HĐKD Lưu chuyển tiền thuần từ HĐĐTLưu chuyển tiền thuần từ HĐTC Lưu chuyển tiền thuần trong kì

Phân tích các chỉ tiêu tài chính

3.4.1 Chỉ tiêu về khả năng thanh toán

Bảng 3.4 Chỉ tiêu về khả năng thanh toán của Công ty Cổ phần Năm Bảy Bảy giai đoạn 2019-2023

Hệ số thanh toán ngắn hạn =

Hệ số thanh toán nhanh =

Hệ số thanh toán ngắn hạn

Hệ số thanh toán ngắn hạn là chỉ số quan trọng, được xác định bằng cách so sánh tài sản ngắn hạn hiện có với nợ ngắn hạn phải trả Chỉ số này phản ánh khả năng của doanh nghiệp trong việc chuyển đổi tài sản thành tiền để thanh toán nợ ngắn hạn Khả năng thanh toán ngắn hạn cho biết mỗi đồng nợ ngắn hạn được chi trả bằng bao nhiêu đồng tài sản ngắn hạn, từ đó giúp đánh giá tình hình tài chính và khả năng thanh khoản của doanh nghiệp.

Hệ số thanh toán nợ ngắn hạn của doanh nghiệp NBB trong năm năm qua đều lớn hơn 1, cho thấy khả năng thanh toán nợ tốt, ngoại trừ năm 2021 khi hệ số này giảm xuống dưới 1 do ảnh hưởng của đại dịch Covid-19 Sự giãn cách trong 9 tháng đầu năm đã khiến khoản phải thu khách hàng giảm mạnh, dẫn đến nguồn cung căn hộ giảm xuống mức thấp nhất kể từ năm 2015, chỉ còn 14.399 căn hộ từ 19 dự án, giảm 20% so với năm 2020.

Bảng 3.5 Chỉ tiêu về khả năng thanh toán của một số doanh nghiệp bất động sản tiêu biểu giai đoạn 2019-2023

NBB VHM KDH CRE LCG

Hệ số thanh toán ngắn hạn 1.19 1.15 4.63 4.42 1.47

Hệ số thanh toán nhanh 0.49 0.89 1.11 3.92 1.02

( Nguồn: Báo cáo thường niên của các công ty NBB, VHM, KDH, CRE, LCG năm

Từ năm 2019 đến 2023, khả năng thanh toán của NBB tương đồng với một số doanh nghiệp bất động sản khác trên sàn HoSE, điều này phản ánh những tác động vĩ mô của thị trường như giảm cầu, tăng lãi vay và các vấn đề pháp lý khó giải quyết.

Hệ số thanh toán nhanh

Hệ số thanh toán nhanh được tính toán bằng cách so sánh giá trị còn lại của tài sản ngắn hạn (không bao gồm hàng tồn kho) với nợ ngắn hạn, nhằm phản ánh khả năng thanh toán của doanh nghiệp mà không phụ thuộc vào việc tiêu thụ hàng tồn kho Điều này cho thấy giá trị thuần của tài sản ngắn hạn hiện có, giúp đánh giá khả năng thanh toán nợ ngắn hạn bằng tài sản ngắn hạn có tính thanh khoản cao hơn.

Hệ số thanh toán nhanh của NBB luôn nhỏ hơn 1, chủ yếu do công ty phải đối mặt với hàng tồn kho từ các dự án chưa hoàn thành, chẳng hạn như dự án khu nghỉ dưỡng cao cấp De Lagi và dự án khu dân cư Sơn Tịnh - Quảng Ngãi Điều này là bình thường đối với các doanh nghiệp bất động sản, vì phần lớn tài sản của họ đến từ hàng tồn kho là các dự án, cần nhiều thời gian để hoàn tất.

3.4.2 Chỉ tiêu về cơ cấu vốn

Bảng 3.6 Chỉ tiêu về cơ cấu vốn của Công ty Cổ phần Năm Bảy Bảy giai đoạn 2019-

Chỉ tiêu về cơ cấu vốn Năm

Hệ số nợ vay chịu lãi/Tổng tài sản 0.05 0.13 0.27 0.49 0.53

Hệ số nợ vay chịu lãi/Vốn chủ sở hữu 0.13 0.29 0.65 1.72 2.00

Hệ số nợ vay chịu lãi/ Tổng tài sản

Trong giai đoạn 2019 – 2023, NBB duy trì hệ số nợ vay chịu lãi/Tổng tài sản nhỏ hơn 1, cho thấy rằng phần lớn tài sản của công ty được tài trợ bằng vốn chủ sở hữu Điều này cho thấy NBB vẫn giữ khả năng thanh toán tốt thông qua việc sử dụng hiệu quả các tài sản của mình.

Hệ số nợ vay chịu lãi/ Vốn chủ sở hữu

Trong giai đoạn 2019 – 2023, NBB có hệ số này nhỏ hơn 1 chỉ riêng năm 2022 lớn hơn

Công ty đã huy động 490 tỷ đồng từ trái phiếu với lãi suất 11% trong kỳ hạn 3 năm, phát hành vào tháng 6/2021 Số tiền này được sử dụng để hợp tác đầu tư với Công ty Khu Bắc Thủ Thiêm.

Hệ số nợ của công ty NBB hiện đang ở mức an toàn, cho thấy sự tự chủ về vốn vay và rủi ro thấp trong việc trả nợ Tuy nhiên, tình hình dịch bệnh và các vấn đề pháp lý đã làm hạn chế khả năng tiếp cận nguồn vốn Theo Hiệp hội bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh, vướng mắc pháp lý chiếm 70% khó khăn của các dự án bất động sản, với các thủ tục hành chính phức tạp kéo dài thời gian thực hiện đầu tư từ 3 đến 5 năm Thêm vào đó, chính sách siết tín dụng và kiểm soát chặt chẽ hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp đã khiến chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc huy động vốn mới, làm tăng chi phí lãi vay và gây áp lực lên giá bán sản phẩm, trong khi sức mua giảm do cá nhân đầu tư khó tiếp cận dòng tiền.

3.4.3 Chỉ tiêu về năng lực hoạt động

Bảng 3.7 Chỉ tiêu về năng lực hoạt động của Công ty Cổ phần Năm Bảy Bảy giai đoạn 2019-2023

Chỉ tiêu về năng lực hoạt động

Vòng quay hàng tồn kho 0.07 1.09 0.33 0.21 0.13 Vòng quay tổng tài sản 0.06 0.72 0.13 0.09 0.04

Vòng quay hàng tồn kho là chỉ số quan trọng cho biết số lần hàng tồn kho của công ty được luân chuyển trong năm Đối với doanh nghiệp bất động sản, hàng tồn kho và tài sản dở dang chiếm tỷ trọng lớn do thời gian xây dựng kéo dài từ vài năm đến vài chục năm Chỉ số này phản ánh hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp, cho thấy khả năng bán hàng nhanh chóng và quản lý hàng tồn kho tốt, giúp ngăn ngừa tình trạng ứ đọng sản phẩm.

Biểu đồ 3.7 Chỉ tiêu về năng lực hoạt động của Công ty Cổ phần Năm Bảy Bảy giai đoạn 2019-2023

Năm 2019 Năm 2020 Năm 2021 Năm 2022 Năm 2023

Vòng quay hàng tồn kho Vòng quay tổng tài sản

Chỉ số hàng tồn kho của NBB đang ở mức rất thấp, cho thấy doanh nghiệp này đang gặp khó khăn trong việc tiêu thụ các dự án chưa hoàn thành và chưa bán được Điều này dẫn đến chi phí hoạt động tăng cao, ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh của NBB.

Biểu đồ 3.8 Chỉ tiêu về năng lực hoạt động của một số doanh nghiệp Bất động sản tiêu biểu giai đoạn 2019-2023

( Nguồn: Báo cáo thường niên của các công ty NBB, VHM, KDH, CRE, LCG năm

So với các doanh nghiệp trong cùng ngành, NBB thể hiện khả năng quay vòng hàng tồn kho thấp, do thường xuyên gặp phải các vấn đề pháp lý liên quan đến những dự án chưa hoàn thành, như dự án Garden III và vụ cháy chung cư Carina.

3.4.4 Chỉ tiêu về khả năng sinh lời

Bảng 3.8 Chỉ tiêu về khả năng sinh lời của Công ty Cổ phần Năm Bảy Bảy giai đoạn

Chỉ tiêu về khả năng sinh lời

NBB VHM KDH CRE LCG

Chỉ tiêu về năng lực hoạt động của một DN BĐS năm 2023

Vòng quay hàng tồn kho Vòng quay tổng tài sản

Tỷ suất lợi nhuận trên tài sản (ROAA) là chỉ số quan trọng, được tính bằng tỷ lệ giữa lợi nhuận sau thuế và tổng tài sản bình quân trong kỳ kinh doanh của doanh nghiệp Chỉ số này phản ánh hiệu quả sử dụng tài sản, vì lợi nhuận thường được tính theo kỳ, trong khi tài sản có thể biến động trong cùng kỳ Tổng tài sản bình quân được xác định bằng trung bình cộng của tài sản đầu kỳ và tài sản cuối kỳ.

Tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu bình quân (ROAE) là chỉ số quan trọng để đánh giá khả năng sinh lời của doanh nghiệp ROAE được tính bằng cách lấy lợi nhuận sau thuế chia cho vốn chủ sở hữu bình quân trong kỳ, giúp phản ánh hiệu quả sử dụng vốn của doanh nghiệp.

Chức năng chính của ROS là đánh giá hiệu quả hoạt động kinh doanh và khả năng sinh lời của doanh nghiệp Chủ doanh nghiệp và nhà đầu tư có thể phân tích chỉ số ROS của công ty thông qua công thức: ROS = (Lợi nhuận sau thuế / Doanh thu thuần) x 100% (đơn vị: %).

Biểu đồ 3.9 Chỉ tiêu về khả năng sinh lời của Công ty Cổ phần Năm Bảy Bảy giai đoạn 2019-2023

Hệ số sinh lời của NBB đang ở mức thấp, chủ yếu do lợi nhuận liên tục giảm trong bối cảnh thị trường biến động và các vướng mắc pháp lý kéo dài Điều này dẫn đến chi phí lãi vay tăng cao, trong khi doanh thu không có thêm ghi nhận.

Biểu đồ 3.10 Chỉ tiêu định giá của Công ty Cổ phần Năm Bảy Bảy giai đoạn 2019-

Chỉ tiêu định giá Năm 2019 Năm 2020 Năm 2021 Năm 2022 Năm 2023 Quý 1/24

PHÂN TÍCH KỸ THUẬT

Tổng quan về phân tích kỹ thuật

4.1.1 Khái niệm phân tích kỹ thuật

Phân tích kỹ thuật là phương pháp dự đoán hành vi và xu hướng giá của cổ phiếu, chỉ số hoặc hàng hóa trên thị trường tài chính.

Phân tích kỹ thuật là quá trình sử dụng các công cụ như biểu đồ giá, đồ thị giá trị và các chỉ số tài chính để phân tích dữ liệu giá và dự báo giá trong tương lai Trong đó, biểu đồ giá đóng vai trò quan trọng, giúp các nhà phân tích xác định xu hướng và mô hình giá.

Những chuyên gia phân tích kỹ thuật tin rằng lịch sử giá trên biểu đồ có khả năng chỉ ra xu hướng và dự đoán tương lai Phân tích kỹ thuật mang lại nhiều lợi ích, bao gồm việc giúp nhà đầu tư đưa ra quyết định thông minh dựa trên dữ liệu thị trường.

 Giúp NĐT xác định xu hướng của thị trường

 Hỗ trợ quản lý rủi ro và quản lý lợi nhuận

 Cung cấp thông tin chi tiết về các mức giá và hành vi giao dịch

 Giúp xác định các điểm mua và bán thích hợp

Nhược điểm của phân tích kỹ thuật:

 Không thể đảm bảo tính chính xác 100%

 Không thể phù hợp với tất cả loại hình giao dịch

 Không thể bảo vệ NĐT khỏi sự biến động không mong muốn của thị trường

 Yêu cầu sự hiểu biết sâu sắc về phân tích kỹ thuật và kinh nghiệm giao dịch

4.1.2 Lịch sử ra đời của phân tích kỹ thuật

Lịch sử phân tích kỹ thuật (PTKT) bắt đầu hơn 100 năm trước với Charles H Dow, người sáng lập tạp chí phố Wall (The Wall Street Journal) Năm 1884, sau nhiều năm nghiên cứu, ông đã giới thiệu chỉ số bình quân giá đóng cửa của 11 cổ phiếu quan trọng nhất tại thị trường Mỹ William Peter Hamilton sau đó đã tiếp tục phát triển và làm phong phú thêm các nghiên cứu của Dow, góp phần quan trọng vào sự tiến bộ của PTKT.

54 bản cuốn sách “Phong vũ biểu thị trường chứng khoán” (The Stock Market Barometer) vào năm 1922

Trong những năm 1920 và 1930, Richard W Schabacker đã nghiên cứu sâu sắc các lý thuyết của Dow và Hamilton, từ đó phát triển khái niệm đầu tiên về Phân tích kỹ thuật Ông khẳng định rằng các tín hiệu từ lý thuyết Dow vẫn giữ nguyên giá trị và tầm quan trọng khi áp dụng vào biểu đồ của từng cổ phiếu riêng lẻ Những quan điểm này được ông thể hiện và chứng minh trong cuốn sách "Lý thuyết và Thực hành Thị trường chứng khoán, Phân tích kỹ thuật và lợi nhuận trong thị trường chứng khoán".

Phân tích kỹ thuật đã có nguồn gốc từ lý thuyết Dow, nhưng chỉ thực sự phát triển khi Schabacker, được coi là cha đẻ của phân tích kỹ thuật hiện đại, cùng với Edward và Magee trong cuốn "Phân tích kỹ thuật xu hướng chứng khoán" đã định hình lại khái niệm này Cuốn sách đã được tái bản 8 lần và ngày nay, những tên tuổi như John Murphy, Jack Schwager, và Martin Pring tiếp tục nâng cao và hệ thống hóa phân tích kỹ thuật, biến nó thành một lý thuyết quan trọng trong đầu tư chứng khoán và các thị trường tài chính.

4.1.3 Các chỉ báo quan trọng trong phân tích kỹ thuật

Các chỉ báo quan trọng trong phân tích kỹ thuật gồm:

Chỉ báo Độ phức tạp là một chỉ số quan trọng dùng để đo lường mức độ phức tạp của chuỗi dữ liệu giá Nó bao gồm các phương pháp như phân dạng, lý thuyết hỗn loạn và Hurst Exponent, giúp nhà phân tích hiểu rõ hơn về hành vi và biến động của thị trường.

Chỉ báo phân tích đồ thị là công cụ quan trọng trong việc phân tích giá của cổ phiếu, hàng hóa và ngoại tệ, bao gồm các chỉ số như đường trung bình động (MA), dải Bollinger và nến Nhật.

Chỉ báo phân tích xu hướng là công cụ quan trọng giúp xác định xu hướng giá của cổ phiếu, hàng hóa hoặc ngoại tệ Một số ví dụ tiêu biểu bao gồm đường xu hướng, chỉ báo MACD và chỉ số RSI, giúp nhà đầu tư đưa ra quyết định chính xác hơn trong giao dịch.

The Trading Signal Analysis Indicator is utilized to identify viable trading signals, with examples including the Stochastic Oscillator, Fibonacci retracements, and Bollinger Bands Squeeze.

Khi sử dụng các chỉ báo kỹ thuật, nhà đầu tư cần lưu ý rằng không có chỉ báo nào chính xác 100% và chúng có thể gây nhầm lẫn Do đó, để tối đa hóa lợi ích, việc kết hợp các chỉ báo này với những phương pháp phân tích khác là rất cần thiết.

4.1.4 Các phương pháp phân tích kỹ thuật

Phân tích đồ thị là phương pháp phân tích kỹ thuật quan trọng, sử dụng biểu đồ giá và số liệu tài chính để nhận diện xu hướng và tín hiệu giao dịch Quá trình này bao gồm việc xem xét các đồ thị trong thời gian, tìm kiếm xu hướng và mẫu thị trường, đồng thời xác định các tín hiệu giao dịch Kết quả từ phân tích này giúp nhà đầu tư đưa ra quyết định giao dịch hợp lý, cân nhắc giữa rủi ro và lợi nhuận.

Phân tích xu hướng là quá trình xác định xu hướng giá của một sản phẩm trong thời gian dài Các nhà phân tích sử dụng công cụ như đường dẫn xu hướng và đồ thị chức năng để nhận diện xu hướng giá và dự đoán xu hướng trong tương lai Kết quả từ phân tích này giúp đưa ra quyết định giao dịch hợp lý, cân nhắc giữa mức độ rủi ro và lợi nhuận.

Phân tích tín hiệu giao dịch là quá trình quan trọng nhằm tìm kiếm các tín hiệu cụ thể để đưa ra quyết định đầu tư Các nhà phân tích sử dụng các chỉ số như độ phức tạp, phân tích đồ thị và xu hướng để xác định những tín hiệu này Kết quả từ phân tích tín hiệu giao dịch có thể được áp dụng để đầu tư vào sản phẩm hoặc bán ra nhằm tạo lợi nhuận.

Phân tích lịch sử giá là một phương pháp phân tích kỹ thuật, tập trung vào việc xem xét các xu hướng và biến động giá của sản phẩm đầu tư trong quá khứ Bằng cách phân tích dữ liệu lịch sử giá, nhà đầu tư có thể dự đoán xu hướng giá tương lai, từ đó đưa ra quyết định đầu tư hợp lý.

Biểu đồ nến

4.2.1 Khái quát về biểu đồ nến

Biểu đồ nến, có nguồn gốc từ Nhật Bản hơn 100 năm trước, đã được phát triển trước khi phương Tây áp dụng biểu đồ thanh và biểu đồ điểm và hình Vào thế kỷ 18, một người Nhật tên là Homma đã nhận ra mối liên hệ giữa giá cả và cung - cầu gạo, cho thấy rằng cảm xúc của các thương nhân có ảnh hưởng lớn đến thị trường.

Biểu đồ nến thể hiện sự biến động giá một cách trực quan thông qua kích thước và màu sắc khác nhau Các nhà giao dịch sử dụng mô hình nến để đưa ra quyết định giao dịch, dựa vào những biến động bất thường nhằm dự đoán xu hướng ngắn hạn của giá.

Nến Nhật có thể đại diện cho nhiều khung thời gian khác nhau, từ tuần, ngày, giờ cho đến phút Biểu đồ nến trên khung thời gian hàng ngày thể hiện giá mở, cao, thấp và đóng cửa của thị trường trong mỗi ngày giao dịch.

Hình 4.1 Cấu tạo biểu đồ nến

Thông thường, biểu đồ hình nến sử dụng hai màu cơ bản là xanh và đỏ Cụ thể:

 Nến giảm sẽ được tô màu đỏ, đặc điểm là giá đóng cửa thấp hơn giá mở cửa

 Nến tăng sẽ được tô màu xanh, đặc điểm là giá đóng cửa cao hơn giá mở cửa

Mối quan hệ giữa giá mở cửa, cao nhất, thấp nhất và đóng cửa quyết định hình dạng của nến hàng ngày Thân nến có thể dài hoặc ngắn, màu xanh hoặc đỏ, cùng với bóng nến cũng có thể thay đổi để phản ánh diễn biến giá Một thân nến dài màu xanh cho thấy lực mua mạnh mẽ, thường chỉ ra xu hướng tăng giá, trong khi thân nến dài màu đỏ biểu thị lực bán mạnh, có khả năng dẫn đến giảm giá Tuy nhiên, nhà giao dịch cần xem xét các mô hình nến trong bối cảnh tổng thể của thị trường thay vì chỉ tập trung vào từng nến riêng lẻ.

4.2.2 Một số mẫu hình nến nổi bật

Nến búa, hay còn gọi là Hammer, là một mô hình nến Nhật Bản quan trọng, thường xuất hiện ở đáy của xu hướng và báo hiệu khả năng đảo chiều giá trên thị trường.

Mô hình nến búa là một cây nến có thân nhỏ, với bóng nến trên rất ngắn hoặc không có, trong khi bóng nến dưới dài gấp 2 hoặc 3 lần thân nến Khi nến búa xuất hiện sau một xu hướng giảm hoặc tăng giá, nó cho thấy sự từ chối tiếp tục xu hướng hiện tại và báo hiệu khả năng đảo chiều Tuy nhiên, mặc dù nến búa là tín hiệu đảo chiều mạnh mẽ, độ chính xác không phải lúc nào cũng đạt 100% Vì vậy, việc kết hợp với các phương pháp phân tích khác để xác nhận tín hiệu và quản lý rủi ro là rất quan trọng.

Khi thực hiện backtest trên biểu đồ nến của mã NBB, vào ngày 26-2, sự xuất hiện của nến Hammer cho thấy dấu hiệu kết thúc xu hướng giảm và khởi đầu giai đoạn tăng trưởng tiếp theo Tuy nhiên, vào ngày 25-4, sau ba phiên tăng giá liên tiếp, thị trường đã tạo ra một nến búa đỏ, đánh dấu sự kết thúc của chuỗi tăng và chuyển sang xu hướng giảm, hiện đang đi ngang.

Hình 4.3 Backtest tại biểu đồ nến của mã NBB_ngày giao dịch 26-2

Nến bao trùm ( hay nến Engulfing): Thường được sử dụng để nhận biết sự đảo chiều của xu hướng trên thị trường

Mô hình nến bao trùm là một mẫu hình bao gồm hai cây nến, trong đó cây nến nhỏ được theo sau bởi một cây nến lớn hơn, "bao trùm" toàn bộ hoặc phần lớn thân nến của cây nến trước Đặc biệt, thân nến thứ hai phải có màu đối lập với thân nến đầu tiên Mô hình này có hai loại chính: nến bao trùm tăng (bullish engulfing) và nến bao trùm giảm (bearish engulfing).

Nến bao trùm là một mô hình quan trọng trong phân tích kỹ thuật, xuất hiện sau xu hướng giảm với cây nến tăng lớn bao trùm cây nến giảm trước đó, báo hiệu khả năng đảo chiều sang xu hướng tăng Ngược lại, nến bao trùm giảm xuất hiện trong trường hợp tương tự nhưng cho thấy xu hướng giảm Để đạt được hiệu quả tối ưu trong giao dịch, việc sử dụng mô hình nến bao trùm cần được kết hợp với các phương pháp phân tích khác.

Backtest tại biểu đồ nến của mã NBB: Ngày giao dịch 1-3: xác định mẫu hinh hình

2 nến tăng (mẫu nến bao trùm) Hai phiên giao dịch ngay sau đó, giá cổ phiếu NBB tăng mạnh từ giá 21.48 đến giá 24.4 ngày 6-3

Hình 4.5 Backtest tại biểu đồ nến của mã NBB_ ngày giao dịch 1-3

Nến Doji là mô hình nến thể hiện sự do dự và cân bằng giữa người mua và người bán, thường xuất hiện tại các điểm quan trọng trên biểu đồ giá Mô hình này có khả năng báo hiệu sự đảo chiều của xu hướng, do đó, nó rất quan trọng trong việc phân tích thị trường.

Nhận dạng mô hình nến Doji: Nến Doji có thân nến rất nhỏ hoặc không có, với giá mở cửa và giá đóng cửa gần như bằng nhau

Nến Doji có thể có bóng nến trên và dưới, cho thấy sự biến động giá trong phiên nhưng cuối cùng đóng cửa gần mức giá mở cửa Nến Doji thể hiện sự không chắc chắn và cân nhắc của thị trường Sự xuất hiện của nến Doji trở nên quan trọng hơn khi thị trường ở những thời điểm then chốt, cuối xu hướng tăng hoặc giảm, hoặc khi có các tín hiệu kỹ thuật khác cảnh báo.

Hình 4.6 Cấu tạo nến Doji

Doji không có nhiều ý nghĩa khi không đi kèm với khối lượng Vậy, không nên dựa hoàn toàn vào một mô hình nến để đưa ra quyết định

Vào ngày 5-3, biểu đồ nến của mã NBB cho thấy sự xuất hiện của nến Doji, đi kèm với khối lượng giao dịch tăng gần gấp 3 lần so với phiên trước Sự kiện này đã tạo ra hai khoảng trống (Gap) tăng trước và sau nến Doji, cho thấy tín hiệu tích cực trong xu hướng giao dịch.

Hình 4.7 Backtest tại biểu đồ nến của mã NBB_Ngày 5-3

Nến Marubozu là một mô hình nến Nhật đặc trưng, thường được sử dụng để xác định sức mạnh của xu hướng hiện tại hoặc sự khởi đầu của một xu hướng mới.

Nhận dạng mô hình nến Marubozu: Nến

Marubozu là một loại nến đơn có thân nến dài và không có bóng hoặc chỉ có bóng rất ngắn Nến Marubozu tăng (Bullish Marubozu) có giá đóng cửa bằng giá cao nhất và giá mở cửa bằng giá thấp nhất, trong khi nến Marubozu giảm thể hiện xu hướng ngược lại.

Nến Bearish Marubozu có giá mở cửa bằng giá cao nhất và giá đóng cửa bằng giá thấp nhất, cho thấy sự kiểm soát của lực bán Trong khi đó, nến Bullish Marubozu thể hiện sức mua mạnh mẽ, báo hiệu rằng xu hướng tăng có thể tiếp tục hoặc bắt đầu Điều này cho thấy rằng nến Marubozu giảm ngược lại với nến tăng, cung cấp thông tin quan trọng cho các nhà đầu tư trong việc phân tích xu hướng thị trường.

Hình 4.8 Cấu tạo nến Marubozu

MA – EMA

Chỉ báo MA (Moving Average) là một công cụ phân tích kỹ thuật, thể hiện đường trung bình di động mềm mại trên biểu đồ giá Nó được tính toán dựa trên mức giá đóng cửa của các nến trong một khoảng thời gian gần nhất.

Có hai loại đường trung bình động phổ biến là đường trung bình di động giản đơn (SMA) và đường trung bình di động hàm mũ (EMA).

SMA (Trung bình động đơn giản) được tính bằng cách tổng hợp giá đóng cửa của một số phiên giao dịch nhất định, được xác định bởi khoảng thời gian ("period"), sau đó chia cho số phiên đó Phương pháp này tạo ra độ trễ nhất định so với giá hiện tại.

Đường trung bình động hàm mũ (EMA) áp dụng phương pháp tính toán phức tạp, trong đó gán trọng số cao hơn cho các giá đóng cửa gần đây và trọng số thấp hơn cho các giá cũ Nhờ đó, EMA phản ứng nhanh hơn với biến động giá hiện tại.

Đường trung bình di động EMA5 là công cụ hữu ích để đo lường đà tăng hoặc giảm giá dựa trên độ nghiêng của nó Ngoài ra, EMA5 còn giúp xác định các vùng hỗ trợ và kháng cự phù hợp với tình hình thị trường hiện tại.

4.3.2 Cách sử dụng đường MA hiệu quả

 Sử dụng tín hiệu giao nhau giữa các đường MA và EMA để xác định điểm mua và bán

 Dùng MA 200 cho công việc mua bán dài hạn (M1)

 MA50 để biết xu hướng mua bán ở trung hạn (W1)

 Còn EMA5, MA20 dùng cho mua bán trong thời gian ngắn hạn (D1)

 Mua: cần thỏa mãn đủ 3 điều kiện dưới

MA20 phải có xu hướng đi lên hoặc đi ngang

EMA5 cắt MA20 và hướng đi lên

Mua khi giá vượt lên trên MA20 và cây nến sau đó test lại không cắt xuống dưới (tích lũy)

 Bán: phải thỏa mãn đủ ba điều kiện dưới

MA20 phải đang có xu hướng đi xuống

EMA5 cắt MA20, đồng thời hướng xuống

Bán khi giá cắt xuống dưới MA20 và cây nến sau test lại không vượt được lên

4.3.3 Backtest tại biểu đồ nến của mã NBB

Trong khoảng thời gian từ ngày 15 tháng 9 năm 2022 đến ngày 10 tháng 5 năm 2024, chúng tôi đã áp dụng các phương pháp phân tích để xác định các điểm mua bán tối ưu, như thể hiện trong hình 4.15 bên dưới.

Hình 4.15 Áp dụng xác định điểm M – B từ 8 – 2022 đến 5 – 2024

Phân tích cụ thể 3 điểm mua - bán gần nhất, ta có thể thấy:

Vào ngày giao dịch 26-2, EMA5 đã xác nhận giao cắt lên trên MA20, cho thấy tín hiệu mua tích cực Quan sát phiên giao dịch tiếp theo, cả hai đường trung bình đều có xu hướng tăng, và cây nến đã đóng cửa trên MA20, củng cố thêm cho điểm mua lý tưởng Kết quả đúng như dự đoán, cổ phiếu đã tăng giá trong các phiên sau, thậm chí tạo ra GAP tăng mạnh mẽ.

Vào ngày 26 tháng 2 năm 2024, điểm mua được xác định Đến ngày 8 tháng 4, EMA5 đã xác nhận giao cắt xuống dưới MA20 Quan sát phiên tiếp theo, EMA5 có xu hướng giảm trong khi MA20 đi ngang Việc nến phiên đó đóng cửa dưới MA20 càng củng cố điểm bán lý tưởng Như chỉ báo đã chỉ ra, cổ phiếu đã giảm dần trong các phiên tiếp theo Nếu nhà đầu tư tham gia theo tín hiệu này, họ đã đạt lợi nhuận 18.86% sau 30 phiên nắm giữ liên tiếp.

Hình 4.17 Thu nhập nếu giao dịch M – B theo tín hiệu giao cắt của MA20 - EMA5

Đến ngày 3-5, tín hiệu giao cắt của hai đường đã xuất hiện Tuy nhiên, phiên giao dịch tiếp theo cho thấy nến vẫn nằm ngang đường MA20, điều này cho thấy tín hiệu mua không mạnh và cần theo dõi thêm.

Phiên giao dịch 9 - 5, nến đóng cửa đã nằm trên đường MA20, đồng thời EMA5 và MA20 đang có xu hướng đi lên

→ Nhà đầu tư cân nhắc tham gia mua tại điểm giá này.

MACD

Chỉ báo MACD (Moving Average Convergence Divergence) hay đường trung bình động hội tụ phân kỳ, được phát minh bởi Gerald Appel vào năm 1979, là một trong những chỉ báo kỹ thuật phổ biến và hữu ích trong phân tích đầu tư chứng khoán.

Giao diện của chỉ báo MACD

Chỉ báo MACD được tạo ra từ 2 đường cong:

 Đường MACD là kết quả của EMA26 trừ đi EMA12

 Đường tín hiệu (signal line): chính là đường EMA9

Cột thẳng ở giữa biểu thị histogram MACD, cho thấy sự thay đổi khoảng cách giữa đường MACD và đường tín hiệu Biểu đồ này được vẽ xung quanh trục giữa, với mốc 0 là đường zero.

Hình 4.19 Các thành phần của chỉ báo MACD

Khi đường MACD trên vạch 0, nghĩa là EMA12 đang ở trên EMA26 Khi đường MACD ở dưới vạch 0, có nghĩa là EMA12 đang ở dưới EMA26

4.4.2 Cách sử dụng đường MACD hiệu quả

 Cách sử dụng truyền thống của MACD:

Mua khi MACD chuyển từ âm sang dương và bán khi chuyển từ dương sang âm

Sử dụng đường tín hiệu và giao cắt giữa MACD và đường tín hiệu sẽ cho ra các tín hiệu gợi ý mua bán sớm hơn

Hội tụ và phân kỳ là hai khái niệm quan trọng trong phân tích kỹ thuật, liên quan đến sự kết hợp giữa xu hướng giá và đường MACD Hội tụ xảy ra khi đường giá và đường MACD di chuyển cùng chiều, trong khi phân kỳ lại được chia thành nhiều loại khác nhau, phản ánh sự khác biệt giữa hai đường này.

 Phân kỳ dương: Đường chỉ số tăng - đường giá giảm (xuất hiện trong xu hướng tăng)

 Phân kỳ âm: Đường chỉ số giảm - đường giá tăng (xuất hiện trong xu hướng giảm)

⚠️ MACD không nên dùng trong sideway và nên áp dụng MACD cùng mô hình nến Nhật đảo chiều

Hình 4.20 Áp dụng xác định điểm M – B từ 8 – 2022 đến 5 – 2024

Trong khoảng thời gian từ ngày 15 tháng 9 năm 2022 đến 10 tháng 5 năm 2024, chúng tôi đã áp dụng phương pháp phân tích để xác định các điểm mua bán tối ưu, như được thể hiện trong Hình 4.20.

Cùng phân tích cụ thể 3 khoảng giá đáng chú ý nhất:

Vào ngày 8 tháng 5 năm 2023, chỉ báo MACD đã cắt lên đường tín hiệu và cả hai đường đều có xu hướng đi lên, cho thấy khả năng giá cổ phiếu sẽ tăng Thêm vào đó, giá cổ phiếu cũng đã vượt qua đường MA20, trong khi MA20 đang có xu hướng đi lên.

→ Đây là tín hiệu cho một điểm mua lý tưởng

Từ ngày 18 - 5 - 2023 đến 16 - 6 - 2023, hai đáy gần nhất của MACD tạo một trend tăng tương tự với giá

Hiện tượng hội tụ xảy ra khi cổ phiếu có dấu hiệu sắp tăng, được hỗ trợ bởi chỉ báo MACD, cho thấy chuỗi tăng giá có thể kéo dài và mạnh mẽ hơn.

Quả nhiên, nếu tính từ điểm xác nhận hiện tượng hội tụ đến đỉnh cuối “con sóng” này thì nó kéo dài 59 phiên giao dịch Và đã tăng đến 68.53%

9 - 2023, hai đáy gần nhất của giá tạo một trend tăng Thế nhưng, hai đáy gần nhất của MACD lại tạo một trend giảm ngược lại so với giá

Hiện tượng phân kỳ âm xảy ra khi cổ phiếu có xu hướng giảm trong ngắn hạn theo chỉ báo MACD Theo dõi các phiên giao dịch tiếp theo, giá cổ phiếu đã giảm Mặc dù vậy, giá đóng cửa của phiên ngày 18 vẫn nằm trên đường MA20, và MA20 vẫn cho thấy xu hướng đi lên.

Sau ba phiên giao dịch tiếp theo, giá đã giảm liên tục và rơi xuống dưới đường MA20 vào ngày 22 tháng 9 năm 2023 Sự kiện này đánh dấu một đợt giảm giá từ 21.85 xuống 17, trước khi tiến hành tích lũy để tạo đáy.

Hình 4.22 Hiện tựng hội tụ

Hình 4.23 Hiện tượng phân kỳ âm

Mẫu hình VCP

Mẫu hình VCP (Volatility Contraction Pattern) là một công cụ phân tích kỹ thuật do Mark Minervini giới thiệu, được phát triển dựa trên quy luật cơ bản nhất trong giao dịch, đó là luật cung – cầu.

Mô hình VCP đóng vai trò quan trọng trong việc phân tích và dự đoán xu hướng thị trường, giúp nhà đầu tư nhận diện các giai đoạn tích lũy và biến động giá cổ phiếu, từ đó đưa ra quyết định giao dịch thông minh.

Các thành phần của mẫu hình VCP: Các thành phần chính của mẫu hình VCP bao gồm Đáy (Base), các đỉnh (Pivot Points), và khối lượng giao dịch (Volume)

Nhận biết mẫu hình VCP:

Mẫu hình VCP là biểu hiện của sự thu hẹp biến động giá trong giai đoạn tích lũy, trước khi giá có xu hướng tăng hoặc giảm Giai đoạn này thường được thể hiện trên biểu đồ giá dưới dạng hình chữ V hoặc hình chữ U.

Các đáy giá được hình thành sau mỗi lần thu hẹp biên độ đang dần được nâng cao, cho thấy bên mua đang chấp nhận mức giá cao hơn Đồng thời, việc các đáy cao dần cũng cho thấy lực bán đang suy yếu, khiến giá không còn bị đẩy xuống mạnh mẽ như trước.

Phiên Breakout với thanh khoản vượt trội đánh dấu sự hoàn thành của mô hình giao dịch Trong phiên này, lực mua mạnh mẽ chiếm ưu thế, cho thấy bên mua sẵn sàng chấp nhận giá cao để thực hiện giao dịch.

Hình 4.24 Nhận biết mẫu hình VCP

4.5.2 Cách sử dụng mẫu hình VCP

Mẫu hình VCP (Volatility Contraction Pattern) phát huy hiệu quả tối ưu khi cổ phiếu đang trong xu hướng tăng dài hạn Thời điểm lý tưởng để mua vào là trong phiên giao dịch ngay trước khi xảy ra breakout, hoặc có thể xem xét mua trong phiên breakout.

Breakout Khung thời gian tốt nhất để phân tích mẫu hình VCP là nến Ngày, đôi khi là nến Tuần

Nên kiên nhẫn chờ đợi mẫu hình hoàn tất trước khi thực hiện giao dịch mua vào Việc mua quá sớm có thể dẫn đến tình trạng chôn vốn, trong khi đó, thiếu kiên nhẫn có thể khiến bạn bán ra không đúng thời điểm.

Hình 4.25 Mẫu hình VCP trên đồ thị giá của mã NBB

Từ đỉnh giá ngày 17 tháng 8 năm 2022 đến đầu phiên giao dịch ngày 6 tháng 3 năm 2024, cổ phiếu NBB đã hình thành mẫu hình VCP với bốn lần thu hẹp giá.

 Với lần thu hẹp thứ nhất, có đỉnh từ vùng giá 23 cộng trừ và đáy là vùng giá

12 cộng trừ Thời gian thu hẹp lần một mất 267 phiên giao dịch

Lần thu hẹp thứ hai diễn ra với đỉnh cùng vùng giá như lần đầu, nhưng vùng giá đáy đã được nâng lên khoảng 17.7 Sự thu hẹp này kéo dài trong 47 phiên giao dịch.

 Lần thu thứ ba, cũng củng vùng đỉnh với hai lần trước, vùng giá đáy lại được rút lên 19.7 Lần này tốn 36 cây nến để xác nhận

Trước khi xác định breakout, đỉnh vẫn giữ nguyên như những lần trước, nhưng đáy đã tăng lên mức giá 20.7 Khoảng thời gian từ đỉnh đầu tiên đến điểm breakout kéo dài 35 phiên giao dịch.

73 Điểm xác nhận break là ngày 6 - 3

Trong năm 2024, giá giao dịch luôn duy trì trên vùng cản được xác định từ các đỉnh trong mỗi lần thu hẹp Từ điểm break đến điểm bán lý tưởng đã được xác nhận qua các chỉ báo MA20, EMA5 và MACD, giá đã ghi nhận mức tăng 10.57%.

Mẫu hình VCP khi được xác nhận có tiềm năng tăng trưởng lên đến 30% Tuy nhiên, giá đã quay đầu và chỉ đạt được ⅓ kỳ vọng trước khi test lại Điều này có thể được giải thích bởi sự tham gia muộn màng của khối lượng giao dịch (VOL) Sau khi gặp vùng cản, giá đã xác định lại và bật lên trên vùng này sau vài phiên.

Tuy nhiên, nhìn rộng ra thì mẫu hình này vẫn có xu hướng tăng thêm vì giá hiện tại vẫn chưa thủng trend tăng dài hạn

Hình 4.27 Mẫu hình VCP trên Trend tăng dài hạn Hình 4.26 Điểm break của mẫu hình VCP

Tiêu đề	Phân Tích Mã Chứng Khoán Nbb Của Công Ty Cổ Phần Đầu Tư Năm Bảy Bảy
Người hướng dẫn	TS. Ngô Khánh Huyền
Trường học	Trường Đại Học Thăng Long
Chuyên ngành	Thị Trường Chứng Khoán
Thể loại	Tiểu luận
Năm xuất bản	2024
Thành phố	Hà Nội

Định dạng
Số trang	96
Dung lượng	9,08 MB

Tài liệu tham khảo	Loại	Chi tiết
1. Báo cáo tài chính Công ty Cổ phần Năm Bảy Bảy giai đoạn 2019-2023 https://static2.vietstock.vn/data/HOSE/2017/BAN%20CAO%20BACH/VN/NBB_Bancaobach_IPO_2017.pdf	Link
2. Báo cáo thường niên Công ty Cổ phần Năm Bảy Bảy giai đoạn 2019-2023 https://static2.vietstock.vn/data/HOSE/2017/BAN%20CAO%20BACH/VN/NBB_Bancaobach_IPO_2017.pdf	Link
3. Bản cáo bạch Công ty Cổ phần Năm Bảy Bảy năm 2017 https://static2.vietstock.vn/data/HOSE/2017/BAN%20CAO%20BACH/VN/NBB_Bancaobach_IPO_2017.pdf	Link
4. Báo cáo quản trị Công ty Cổ phần Năm Bảy Bảy năm 2023 https://static2.vietstock.vn/data/HOSE/2023/BCTHQT/VN/NAM/NBB_Baocaoquantri_2023.pdf	Link
5. Thị trường Bất động sản Nhà ở Việt Nam_Mordorintelligence Thị trường Bất động sản Nhà ở Việt Nam-Báo cáo Triển vọng (mordorintelligence.com)	Khác
6. Luật Đất Đai 2024 Tổng hợp trọn bộ điểm mới của Luật Đất đai 2024 [Quan trọng] (luatvietnam.vn)	Khác
7. Động lực tăng trưởng tín dụng 2024 Nhiều động lực cho tăng trưởng tín dụng năm 2024 đạt 15% (vnba.org.vn)	Khác
8. Thị trường Bất động sản Quý I/2024 Kịch bản nào cho thị trường bất động sản quý 2/2024	Khác