Giá đất ph ụ thu ộ c vào kh ả n ă ng sinh lợi thu đượ c từ đấ t, trong đ ó kh ả n ă ng sinh lợi thu đượ c lại do m ụ c đ ích s ử d ụ ng đấ t, lọ ai hình đầ u tư quy ết đị nh.. Tuy nhiên, th ử a đất có thu ậ n lợi cho sinh h ọ at hay h ọ at độ ng đầ u tư kinh doanh hay không lại do vị trí th ử a đất quy ết đị nh.. Vì v ậ y, vị trí đượ c xem là nhân tố quan tr ọ ng quy ết đị nh giá đất.. Vị trí thu ậ n lợi đượ c đ ánh giá b ởi kh ỏ ang cách đế n trung tâm (hành chính, th ươ ng m ại…), bênh vi ệ n, tr ườ ng h ọ c, nhà hát…; M ật độ dân s ố; Ch ất lượ ng dân s ố; môi tr ườ ng tự nhiên; môi tr ườ ng xã h ội; m ứ c độ hoàn thi ệ n c ơ s ở h ạ tầ ng k ỹ thu ật (đườ ng giao thông, ph ươ ng ti ệ n giao thông, h ệ th ố ng chi ế u sáng, h ệ th ố ng c ấ p n ướ c, h ệ th ố ng thoát n ướ c…)
Trang 1Please purchase a personal
license.
Trang 2Chương 4 NHỮNG YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ BĐS
44 11 NHÂN NHÂN TỐ TỐ CHÍNH CHÍNH SÁCH SÁCH
Giá
Giá trịtrị củacủa tàitài sảnsản nhậnnhận đượcđược từtừ cáccác quyềnquyền đốiđối vớivới tàitài sản,sản, mặcmặc dùdù quyềnquyền tư
tư hữuhữu đãđã đượcđược hiếnhiến pháppháp trongtrong nhiềunhiều nướcnước đảmđảm bảo,bảo, nhưngnhưng chúngchúng vẫnvẫn bịbị tác
tác độngđộng quanquan trọngtrọng bởibởi sựsự biếnbiến đổiđổi trongtrong luậtluật pháp,pháp, hànhhành chínhchính vàvà hànhhành động
động xétxét xửxử NhữngNhững chínhchính sáchsách củacủa ChínhChính phủ,phủ, TrungTrung ươngương hayhay chínhchính quyền
quyền địađịa phươngphương cócó táctác độngđộng hếthết sứcsức nhạynhạy cảmcảm đếnđến giágiá đấtđất
44 22 NHÂN NHÂN TỐ TỐ XÃ XÃ HỘI HỘI
Nói
Nói đếnđến xãxã hộihội khôngkhông thểthể khôngkhông đềđề cặpcặp đếnđến dândân sốsố củacủa xãxã hội,hội, bênbên cạnhcạnh Nói
Nói đếnđến xãxã hộihội khôngkhông thểthể khôngkhông đềđề cặpcặp đếnđến dândân sốsố củacủa xãxã hội,hội, bênbên cạnhcạnh đó
đó vấnvấn đềđề cầncần đềđề cặpcặp chínhchính làlà trạngtrạng tháithái ổnổn địnhđịnh xãxã hộihội nhưnhư làlà ổnổn địnhđịnh chính
chính trị,trị, anan ninhninh xãxã hội,hội, đầuđầu cơcơ vàvà đôđô thịthị hóahóa NhữngNhững nhânnhân tốtố nàynày ảnhảnh hưởng
hưởng gìgì đếnđến giágiá đất?đất?
44 33 YẾU YẾU TỐ TỐ KINH KINH TẾ TẾ CHUNG CHUNG
Các
Các nhànhà địnhđịnh giágiá cầncần quanquan tâmtâm đếnđến cáccác lựclực lượnglượng kinhkinh tếtế chungchung cócó ảnhảnh hưởng
hưởng đếnđến giágiá trịtrị tàitài sảnsản CácCác chỉchỉ sốsố kinhkinh tếtế quanquan trọngtrọng cầncần đượcđược theotheo dõidõi như
như thướcthước đođo sựsự tiếntiến bộbộ kinhkinh tếtế làlà:: tổngtổng sảnsản phẩmphẩm quốcquốc dân,dân, mứcmức độđộ dự trữ
trữ (tiết(tiết kiệmkiệm cácá nhân)nhân) vàvà đầuđầu tư,tư, thuthu nhậpnhập vàvà tiêutiêu dùng,dùng, biếnbiến độngđộng giágiá cả,cả, tỷ
tỷ lệlệ thấtthất nghiệpnghiệp……
44 44 NHÂN NHÂN TỐ TỐ CÁ CÁ BIỆT BIỆT
Một
Một trongtrong nhữngnhững đặcđặc điểmđiểm cócó trongtrong đấtđất đaiđai làlà tínhtính cácá biệtbiệt củacủa chúng,chúng, tínhtính cá
cá biệtbiệt chỉchỉ đặcđặc trưngtrưng vàvà điềuđiều kiệnkiện củacủa bảnbản thânthân thửathửa đấtđất MỗiMỗi đặcđặc trưngtrưng riêng
riêng củacủa từngtừng thửathửa đấtđất sẽsẽ ảnhảnh hưởnghưởng trựctrực tiếptiếp đếnđến giágiá thửathửa đấtđất đóđó
Trang 33.1 CHÍNH SÁCH
3.1.1 Chính sách đất đai
Quyền sở hữu Quyền sử dụng: diện tích (hạn mức, định mức), mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng đất, giá cả bồi thường, tài chính đất đai…
3.1.2 Chính sách nhà ở
Chính sách nhà ở trong nước: nhà ở cho người có thu nhập thấp Chính sách nhà ở cho người nước ngoài
Chính sách nhà ở cho việt kiều
3.1.3 Quy họach sử dụng đất
Thiết lập các mục đích sử dụng mới: nông nghiệp, thương mại – dịch vụ, ở, công nghiệp – tiểu thủ CN
Dung tích sử dụng đất: mật độ kiến trúc, tỷ lệ xây dựng, số tầng cao…
Kiến trúc
3.1.4 Chính sách thuế
Thuế tăng thì tích lũy của xí nghiệp, công dân, tổ chức giảm nên giá cả đất đai giảm
từ đó giảm đầu tư xã hội, mức tăng trưởng kinh tế thấp Lúc này đầu tư sản xuất không được mở rộng dẫn đến nhu cầu đất giảm kéo theo giá đất giảm, và có thể lý giải ngược lại
3.1.5 Chính sách tiền tệ
Sự tăng của tỷ lệ lãi làm giá trị tài sản thấp hơn và ngược lại sự giảm của tỷ lệ lãi phản ánh trong giá trị tài sản cao hơn Đó là do mối liên hệ trực tiếp của thu nhập dẫn tới giá trị, với tỷ lệ lãi phục vụ như là lực đòn bẩy cho sự đảo ngược của thu nhập thành giá trị
CHÚ Ý
Trang 43.2 NHÂN TỐ XÃ HỘI
3.2.1 Dân số
Tăng dân số: làm tăng mọi mặt nhu cầu cúa xã hội Mật độ nhân khẩu
Tố chất nhân khẩu: trình độ học vấn, trình độ văn hóa Quy mô gia đình, tuổi…
3.2.2 Tình trạng ổn định chính trị
3.2.3 Tình trạng an ninh
3.2.4 Tình trạng đầu cơ đất đai
Đầu cơ là hành vi đầu tư vào hàng hóa nhưng không có nhu cầu sử dụng
Đầu cơ là hành vi đầu tư vào hàng hóa nhưng không có nhu cầu sử dụng
mà với hy vọng và lợi dụng sự biến động của giá cả trong điều kiện tình
Đầu cơ là hành vi đầu tư vào hàng hóa nhưng không có nhu cầu sử dụng
Đầu cơ là hành vi đầu tư vào hàng hóa nhưng không có nhu cầu sử dụng
mà với hy vọng và lợi dụng sự biến động của giá cả trong điều kiện tình hình xã hội có những biết đổi mạnh nhằm thu được siêu lợi nhuận Nhân
tố này ảnh hưởng rất lớn đến biến động giá cả trên thị trường, có thể làm xoay chuyển giá cả thị trường
3.1.5 Tiến trình đô thị hóa
Đô thị hóa là một quá trình phát triển tất yếu của mọi quốc gia trong giai
Đô thị hóa là một quá trình phát triển tất yếu của mọi quốc gia trong giai đoạn chuyển đổi cơ cấu các khu vực hoạt động kinh tế xã hội Đặc trưng
đoạn chuyển đổi cơ cấu các khu vực hoạt động kinh tế xã hội Đặc trưng
rõ nét nhất của đô thị hóa là quy mô tập trung dân số về các vùng đô thị và
sự phát triển quy mô bề rộng không gian đô thị Tiến trình đô thị hóa sẽ kéo theo tốc độ tăng dân số do di dân tự do, các dự án đầu tư cơ sở hạ tầng, và chuyển dịch mục đích sử dụng đất giữa các khu vực 1, 2, và 3…
và điều tất yếu là giá đất những khu vực này có xu hướng tăng rất nhanh
Trang 53.3 YẾU TỐ KINH TẾ CHUNG CỦA QUỐC GIA
33 33 11 Tình Tình trạng trạng phát phát triển triển kinh kinh tế tế
Thước
Thước đo đo sử sử dụng dụng rộng rộng rãi rãi nhất nhất dùng dùng làm làm tiêu tiêu chuẩn chuẩn so so sánh sánh tiến tiến bộ
bộ kinh kinh tế tế là là tổng tổng sản sản phẩm phẩm trong trong nước nước (GDP), (GDP), nó nó bằng bằng tổng tổng số số giá
giá trị trị hàng hàng năm năm của của tất tất cả cả hàng hàng hóa hóa và và dịch dịch vụ, vụ, sản sản xuất, xuất, tiêu tiêu dùng,
dùng, tiết tiết kiệm kiệm và và đầu đầu tư tư bởi bởi các các cá cá nhân, nhân, các các công công ty ty kinh kinh doanh doanh và
và các các hoạt hoạt động động của của Chính Chính phủ phủ của của một một nước nước Thu Thu nhập nhập quốc quốc gia gia tăng
tăng có có nghĩa nghĩa là là trạng trạng thái thái tài tài chính chính tiền tiền tệ tệ lành lành nạnh, nạnh, kinh kinh tế tế phồn phồn vinh,
vinh, tăng tăng cơ cơ hội hội có có việc việc làm, làm, tổng tổng đầu đầu tư tư xã xã hội hội tăng, tăng, tổng tổng yêu yêu cầu cầu về
về đất đất không không ngừng ngừng mở mở rộng rộng thúc thúc đẩy đẩy giá giá đất đất tăng tăng lên lên
về
về đất đất không không ngừng ngừng mở mở rộng rộng thúc thúc đẩy đẩy giá giá đất đất tăng tăng lên lên
Kt
Kt qu qu thng thng kê kê cho cho thy thy s s phát phát trin trin kinh kinh t t ca ca các các nư c, nư c, các
thun
33 33 22 Mức Mức độ độ dự dự trữ trữ và và đầu đầ u tư tư
33 33 33 Thu Thu nhập nhập và và tiêu tiêu dùng dùng của của dân dân cư cư
33 33 44 Tỷ Tỷ lệ lệ thất thất nghiệp nghiệp
33 33 55 Biến Biến động độ ng vật vật giá giá
33 33 66 Chỉ Chỉ số số lạc lạc quan quan trong trong kinh kinh doanh doanh
Trang 63.4 NHÂN TỐ CÁ BIỆT
33 44 11 Vị Vị trí trí
Giá
Giá đất đất phụ phụ thuộc thuộc vào vào khả khả năng năng sinh sinh lợi lợi thu thu được được từ từ đất, đất, trong trong đó đó khả
khả năng năng sinh sinh lợi lợi thu thu được được lại lại do do mục mục đích đích sử sử dụng dụng đất, đất, lọai lọai hình hình đầu
đầu tư tư quyết quyết định định Tuy Tuy nhiên, nhiên, thửa thửa đất đất có có thuận thuận lợi lợi cho cho sinh sinh họat họat hay
hay họat họat động động đầu đầu tư tư kinh kinh doanh doanh hay hay không không lại lại do do vị vị trí trí thửa thửa đất đất quyết
quyết định định Vì Vì vậy, vậy, vị vị trí trí được được xem xem là là nhân nhân tố tố quan quan trọng trọng quyết quyết định định giá
giá đất đất Vị Vị trí trí thuận thuận lợi lợi được được đánh đánh giá giá bởi bởi khỏang khỏang cách cách đến đến trung trung tâm
tâm (hành (hành chính, chính, thương thương mại mại… …), ), bênh bênh viện, viện, trường trường học, học, nhà nhà hát hát… …;; Mật
Mật
trường
trường xã xã hội hội;; mức mức độ độ hoàn hoàn thiện thiện cơ cơ sở sở hạ hạ tầng tầng kỹ kỹ thuật thuật (đường (đường giao
giao thông, thông, phương phương tiện tiện giao giao thông, thông, hệ hệ thống thống chiếu chiếu sáng, sáng, hệ hệ thống thống cấp
cấp nước, nước, hệ hệ thống thống thoát thoát nước nước… …))
33 44 22 Quy Quy mô mô diện diện tích tích
33 44 33 Kích Kích thước thước thửa thửa đất đấ t
33 44 44 Hình Hình thể thể thửa thửa đất đấ t
33 44 55 Tình Tình trạng trạng pháp pháp lý lý của của thửa thửa đất đấ t
33 44 66 Nhân Nhân tố tố khác khác:: tâm tâm lý, lý, phong phong thủy, thủy, … …