Thực trạng giải quyết tranh chấp hợp Đồng chuyển nhượng quyền sử dụng Đất tại tand tỉnh bến tre

Tình hình nghiên cứu Trong thời gian vừa qua, ở nước ta đã có nhiều công trình nghiên cứu, nhiều bài viết của các nhà khoa học, các chuyên gia trong lĩnh vực đất đai và trong ngành Tòa

LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS NGUYỄN HẢI AN

TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2021

hướng dẫn khoa học tận tình của TS Nguyễn Hải An Các nội dung và kết quả nghiên

cứu trong đề tài này là trung thực, chưa được công bố trong bất kỳ công trình khoa học nào khác

Tôi hoàn toàn chịu trách nhiệm về nội dung luận văn của mình

TÁC GIẢ

NGUYỄN THANH TÙNG

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Tình hình nghiên cứu 2

3 Mục tiêu nghiên cứu 4

4 Phạm vi nghiên cứu 4

5 Phương pháp nghiên cứu 4

6 Kết cấu của luận văn 4

CHƯƠNG 1 GIẢI QUYẾT HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU 6

1.1 Xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu 7

1.1.1 Xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu về nội dung 7

1.1.2 Xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu về hình thức 18 1.2 Xử lý hậu quả của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu 23

1.2.1 Khôi phục tình trạng ban đầu 23

1.2.2 Vấn đề bồi thường thiệt hại 26

1.2.3 Bảo vệ người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu 28

1.3 Một số đề xuất kiến nghị 31

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 33

CHƯƠNG 2 GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CÓ HIỆU LỰC 34

hình thức 34

2.1.1 Thời hiệu khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm hình thức vô hiệu 34

2.1.2 Những điều kiện cụ thể để công nhận hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm hình thức trong trường hợp hết thời hiệu khởi kiện 37

2.2 Công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm hình thức đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ 41

2.2.1 Điều kiện về hình thức để hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công nhận hiệu lực 41

2.2.2 Điều kiện một hoặc các bên đã thực hiện ít nhất là 2/3 nghĩa vụ trong hợp đồng 45

2.3 Một số đề xuất kiến nghị 51

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 53

KẾT LUẬN CHUNG 54 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, là tài sản vô cùng quý giá của một Quốc gia,

là tư liệu sản xuất đặc biệt, là địa bàn phân bố khu dân cư, của các ngành kinh tế, là

bộ phận cơ bản của lãnh thổ quốc gia, là thành phần quan trọng bật nhất của môi trường sống Với những giá trị như vậy nên con người luôn mong muốn tác động vào

nó thường xuyên và tích cực để tạo ra những giá trị vật chất và tinh thần phục vụ cho đời sống của mình Sự chuyển dịch đất đai từ chủ thể này sang chủ thể khác sử dụng

là một quy luật vận động tất yếu Luật đất đai năm 1993 ra đời cho phép người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng QSDĐ và đây là một bước đột phá quan trọng trong việc quy định các quyền của người sử dụng đất, mở ra thời kỳ mới, tạo điều kiện thuận lợi cho các quan hệ đất đai vận động phù hợp với cơ chế thị trường Tuy nhiên, cùng với sự phát triển của các quan hệ xã hội không ngừng diễn ra sôi động trong nền kinh tế thị trường thì tình hình chuyển nhượng QSDĐ ngày càng phức tạp, dẫn tới nhiều tranh chấp phát sinh liên quan đến việc chuyển nhượng QSDĐ ngày càng nhiều Các chủ thể trong quan hệ pháp luật đất đai khi không đạt được sự đồng thuận thường khởi kiện ra Tòa án để giải quyết tranh chấp

Kể từ khi cầu Rạch Miễu được bắc qua sông Tiền đến nay, tỉnh Bến Tre đã thoát khỏi thế cô lập về giao thông, kinh tế, văn hóa – xã hội và đã từng bước hòa mình phát triển theo tốc độ tăng trưởng kinh tế - xã hội của đất nước, các khu dân cư

do các doanh nghiệp đầu tư xây dựng ngày càng nhiều làm cho việc chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn tỉnh Bến Tre diễn ra ngày càng sôi động, kéo theo đó là việc tranh chấp về HĐCN QSDĐ diễn ra ngày càng nhiều với tính chất và mức độ ngày càng phức tạp, gây ra bất bình trong xã hội

Trong quá trình học tập và qua thực tiễn công tác tại địa phương, học viên nhận thấy cần thiết phải nghiên cứu, tìm hiểu bản chất pháp lý của HĐCN QSDĐ; tìm hiểu thực tiễn quá trình giải quyết tranh chấp HĐCN QSDĐ tại Tòa án nhân dân tỉnh Bến Tre, từ đó đề xuất một số kiến nghị nhằm hoàn thiện hơn nữa hệ thống pháp

luật Chính vì vậy học viên quyết định lựa chọn đề tài:“ Thực trạng giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân tỉnh Bến Tre ” để làm luận văn tốt nghiệp thạc sĩ luật của mình

2 Tình hình nghiên cứu

Trong thời gian vừa qua, ở nước ta đã có nhiều công trình nghiên cứu, nhiều bài viết của các nhà khoa học, các chuyên gia trong lĩnh vực đất đai và trong ngành Tòa án đề cập đến vấn đề tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai bằng Tòa

án ở các mặt về lý luận và thực tiễn của một số tác giả như: Hoàng Thế Liên (2013),

Bình luận khoa học Bộ luật dân sự 2005 (Tập 2), Phần thứ ba: Nghĩa vụ dân sự và hợp đồng dân sự, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội; Đỗ Văn Đại (2011), Luật hợp đồng Việt Nam, Bản án và bình luận bản án, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội; Đỗ Văn Đại

(2016), Bình luận khoa học những điểm mới của Bộ luật dân sự 2015, Nxb Hồng Đức – Hội Luật gia Việt Nam, Hà Nội; Nguyễn Minh Tuấn (2016), Bình luận khoa học

Bộ luật dân sự năm 2015, Nxb Tư pháp; Sỹ Hồng Nam (2012), “Hình thức của hợp

đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của

các bên trong hợp đồng”, Giao dịch và giải quyết tranh chấp giao dịch về quyền sử

dụng đất (Đỗ Văn Đại chủ biên), Nxb Lao động; Lê Minh Hùng (2015) Hình thức của hợp đồng, Nxb Hồng Đức; Nguyễn Hải An (2018), “Nhận diện tập quán để áp

dụng trong công tác xét xử vụ việc hôn nhân và gia đình của Tòa án nhân dân”, Tạp

chí Tòa án nhân dân, số 12; Bùi Đức Giang (2016), “Hình thức của hợp đồng – Nhiều

quy định chưa khả thi”, Thời báo kinh tế Sài Gòn Online; Dương Anh Sơn và Lê

Minh Hùng (2010), “Hình thức bằng văn bản, văn bản có chứng thực là điều kiện có

hiệu lực của hợp đồng”, Tạp chí nghiên cứu Lập pháp, số 18; Ngoài ra còn có nhiều

luận án, luận văn nghiên cứu với nội dung liên quan đến giải quyết các tranh chấp liên quan đến đất đai tại các Tòa án của các tác giả như: Nguyễn Văn Hiến (2017) với

đề tài: Chuyển nhượng QSDĐ theo pháp luật Việt Nam”, Luận án tiến sỹ luật học,

Học viện Khoa học xã hội, Viện Hàn lâm Khoa học xã hội Việt Nam; Lê Minh Hùng (2010) với đề tài: Hiệu lực của hợp đồng theo quy định của pháp luật Việt Nam”,

Luận án tiến sỹ luật học, Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh; Nguyễn

Thùy Trang (2017) với đề tài: HĐCN QSDĐ ở theo pháp luật hiện hành của Việt

Nam”, Luận án tiến sỹ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội; Luận văn thạc sỹ luật

học, Nguyễn Chiến Thắng (2012), “Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án trên địa bàn Thành phố Hà Nội”, Trường Đại học quốc gia Hà Nội; Luận văn thạc sỹ luật học, Đỗ Thị Vân (2015), “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất – thực tiễn xét xử tại Tòa án nhân dân huyện Đông Anh, Thành phố Hà Nội”, Trường Đại học Mở Hà Nội; Luận văn thạc

sỹ luật học, Nguyễn Văn Rõ (2017), “Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân tại tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu”, Học viện Khoa học xã hội, Viện Hàn lâm Khoa học xã hội Việt Nam; Luận văn thạc sỹ luật học, Hồ Thị Hải (2018), “Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm quy định về hình thức”, Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh Các công trình nghiên cứu, các bài viết bước đầu đã làm rõ được một số vấn

đề liên quan đến tranh chấp HĐCN QSDĐ và hoạt động giải quyết tranh chấp HĐVN QSDĐ đất tại cơ quan Tòa án, đó là những tài liệu quan trọng có ý nghĩa định hướng nghiên cứu cho đề tài luận văn của tác giả

Vì vậy, có thể nói rằng việc nghiên cứu về giải quyết quyết tranh chấp HĐCN QSDĐ tại Tòa án nhân dân là một vấn đề rất cần thiết và có ý nghĩa quan trọng, nhất

là trong giai đoạn hiện nay khi tình hình giao dịch về chuyển nhượng QSDĐ đang diễn ra sôi động trên thị trường bất động sản ở các địa phương và kéo theo đó là các

vụ án về tranh chấp HĐCN QSDĐ ngày càng tăng về số lượng và tính chất phức tạp Tuy nhiên, cho đến nay chưa có một công trình khoa học nghiên cứu một cách độc lập, chuyên sâu, đánh giá toàn diện từ các quy định của pháp luật đến áp dụng vào thực tiễn “Giải quyết tranh chấp HĐCN QSDĐ tại Tòa án nhân tỉnh Bến Tre” Với giới hạn của một luận văn ứng dụng, tác giả chỉ nghiên cứu, phân tích các quy định hiện hành vào việc áp dụng giải quyết các vụ án tranh chấp HĐCN QSDĐ cụ thể tại TAND tỉnh Bến Tre để tìm ra những khó khăn, vướng mắc trong áp dụng pháp luật,

từ đó có những đề xuất, kiến nghị hoàn thiện pháp luật

3 Mục tiêu nghiên cứu

Đề tài “Thực trạng giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân tỉnh Bến Tre” có mục đích chỉ ra những vướng mắc áp dụng pháp luật trong thực tiễn giải quyết tranh chấp HĐCN QSDĐ thông qua hoạt động xét xử của Tòa án nhân dân tỉnh Bến Tre Từ đó đưa ra phương hướng hoàn thiện pháp luật và đề xuất giải pháp nhằm nâng cao chất lượng xét xử của Tòa án nhân dân tỉnh Bến Tre

4 Phạm vi nghiên cứu

- Giới hạn nghiên cứu pháp luật: Tác giả chỉ nghiên cứu về hậu quả pháp lý

của HĐCN QSDĐ bị Tòa án tuyên bố vô hiệu và HĐCN QSDĐ có hiệu lực mà các bên có tranh chấp tại Tòa án theo quy định tại BLDS năm 2015 Đồng thời, tác giả

có nghiên cứu quy định này trong hệ thống pháp luật dân sự Việt Nam trước giai đoạn BLDS năm 2015 có hiệu lực, nhưng chỉ nhằm mục đích so sánh, đối chiếu

- Giới hạn thực tiễn áp dụng pháp luật: Tác giả bình luận, đánh giá những mặt

tích cực, hạn chế còn tồn tại của pháp luật hiện hành và việc vận dụng các quy định của pháp luật có liên quan đến chuyển nhượng QSDĐ đang được áp dụng vào thực tiễn giải quyết các vụ án về tranh chấp HĐCN QSDĐ tại Tòa án nhân dân tỉnh Bến Tre và có phân tích một số bản án cụ thể từ năm 2017 đến nay

5 Phương pháp nghiên cứu

Quá trình thực hiện đề tài, tác giả sử dụng phương pháp phân tích, so sánh, bình luận những quy định của pháp luật trong giải quyết tranh chấp HĐCN QSDĐ cụ thể tiến hành đánh giá, lý giải những vấn đề chưa hợp lý, vướng mắc trong quá trình

áp dụng pháp luật HĐCN QSDĐ để làm sáng tỏ những nội dung của luận văn

6 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn được kết cấu với 02 chương, cụ thể như sau:

Chương 1: Giải quyết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu

Chương 2: Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

có hiệu lực

CHƯƠNG 1 GIẢI QUYẾT HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

VÔ HIỆU

Bản chất của hợp đồng là sự thỏa thuận của ít nhất hai bên tham gia giao kết hợp đồng Hợp đồng dân sự là GDDS nhưng một GDDS có thể không phải là hợp đồng (ví dụ: di chúc là một GDDS nhưng không phải là hợp đồng, đó là một hành vi pháp lý đơn phương) Mọi hợp đồng là sự thỏa thuận nhưng không phải bất kỳ sự thỏa thuận nào cũng là hợp đồng Chỉ những thỏa thuận được xác lập, thực hiện trên

cơ sở ưng thuận đích thực, thống nhất ý chí, phù hợp với ý chí của các bên mới là hợp đồng Cho nên hợp đồng được hình thành do giả tạo, do có một bên chủ thể bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép, nhầm lẫn mặc dù có sự ưng thuận cũng không được công nhận là hợp pháp bởi vì chủ thể không thể hiện ý chí đích thực Hay nói khác, yếu tố thỏa thuận của hợp đồng không đạt được1

Hợp đồng bao gồm từ hai bên chủ thể trở lên Mỗi bên trong quan hệ dân sự

có thể có hai hoặc nhiều chủ thể tham gia Chủ thể của hợp đồng dân sự có thể là cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác Mục đích của sự thỏa thuận của hợp đồng

là nhằm xác lập, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ Để được pháp luật thừa nhận

sự thỏa thuận giữa các bên là hợp đồng dân sự và thỏa thuận đó làm phát sinh quyền, nghĩa vụ giữa các bên thì khi giao kết hợp đồng, hợp đồng đó phải bảo đảm các nguyên tắc: tự do giao kết hợp đồng nhưng không được trái pháp luật và đạo đức xã hội, tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác, trung thực và ngay thẳng (Điều 389 của BLDS năm 2005, Điều 3 của BLDS năm 2015) Để hợp đồng dân sự có hiệu lực cần phải thỏa mãn các điều kiện sau: chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành

vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập; chủ thể tham gia GDDS hoàn toàn tự nguyện; mục đích và nội dung của GDDS không vi phạm điều cấm của luật,

1 Hoàng Thế Liên (2013), Bình luận khoa học Bộ luật dân sự năm 2005 (Tập 2), Phần thứ ba: Nghĩa

vụ dân sự và hợp đồng dân sự Nxb, Chính trị quốc gia, Hà Nội, tr 199

không trái đạo đức xã hội (Điều 122 của BLDS năm 2005, Điều 117 của BLDS năm 2015)

Vậy, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì? Khái niệm này được

nêu khá đầy đủ và hoàn chỉnh tại Điều 697 của BLDS năm 2005: HĐCN QSDĐ là

sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng QSDĐ có nghĩa vụ chuyển giao đất và quyền sử dụng của mình cho bên nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả cho người chuyển nhượng một khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất Tại Điều 500 của BLDS năm 2015 cũng nêu khái niệm: Hợp đồng về QSDĐ là sự thỏa thuận của các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển nhượng QSDĐ cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất

1.1 Xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu

1.1.1 Xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu về nội dung

Hợp đồng vô hiệu về nội dung khi vi phạm điều kiện có hiệu lực về nội dung của hợp đồng theo quy định của BLDS, HĐCN QSDĐ là một loại của hợp đồng dân

sự Vì vậy, khi HĐCN QSDĐ vi phạm điều kiện có hiệu lực về nội dung theo quy định chung của BLDS thì HĐCN QSDĐ đó sẽ bị vô hiệu về nội dung Căn cứ vào thủ tục tố tụng, HĐCN QSDĐ vô hiệu theo quy định pháp luật hiện hành được chia làm hai trường hợp:

(1) Vô hiệu tuyệt đối:

Hợp đồng bị xem là đương nhiên vô hiệu khi thuộc một trong các trường hợp: i) Hợp đồng được xác lập do giả tạo2; ii) Hợp đồng có nội dung, mục đích vi phạm điều cấm của pháp luật; iii) Hợp đồng có nội dung, mục đích trái đạo đức xã hội3

Hợp đồng vô hiệu tuyệt đối thì không giải quyết theo yêu cầu của một hoặc các bên mà giải quyết theo quy định của pháp luật và không được hoà giải, không có quyền công nhận giá trị pháp lý của hợp đồng trong quá trình thụ lý và giải quyết tranh chấp về hợp đồng hoặc các nội dung pháp lý có liên quan

Thời hiệu yêu cầu Toà án tuyên bố hợp đồng vô hiệu tuyệt đối không bị giới hạn, bất kỳ chủ thể nào phát hiện hợp đồng vi phạm các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thuộc trường hợp vô hiệu tuyệt đối đều có quyền khởi kiện yêu cầu Toà án tuyên hợp đồng vô hiệu bất cứ lúc nào, kể từ khi hợp đồng được xác lập

(2) Vô hiệu tương đối:

Hợp đồng được xác lập, nhưng có thể bị Toà án tuyên bố vô hiệu theo yêu cầu của người có quyền và lợi ích liên quan Sự vô hiệu tương đối nằm ở chỗ, giao dịch “có thể

vô hiệu” hay “không đương nhiên vô hiệu” Hợp đồng này nếu không có sự xem xét của Toà án thì vẫn có hiệu lực

Trường hợp dẫn đến giao dịch vô hiệu tương đối bao gồm: (i) Người xác lập giao dịch là người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự4,

2 Điều 124 BLDS năm 2015

3 Điều 123 BLDS năm 2015

4 Điều 125 BLDS năm 2015

người xác lập giao dịch do bị lừa dối, đe doạ, cưỡng ép5, nhầm lẫn6, không nhận thức, làm chủ được hành vi tại thời điểm xác lập giao dịch7

Thời hiệu yêu cầu Toà án tuyên giao dịch vô hiệu là 02 (Hai) năm Mốc tính thời hiệu sẽ căn cứ vào từng trường hợp cụ thể quy định tại Điều 132 BLDS năm 2015 Hết thời hiệu trên mà không có yêu cầu Toà án tuyên giao dịch vô hiệu thì giao dịch có hiệu lực

Tuy nhiên, do HĐCN QSDĐ có đối tượng giao dịch là QSDĐ, nên ngoài chịu

sự điều chỉnh của BLDS quy định về điều kiện có hiệu lực về nội dung của hợp đồng, thì đối tượng của hợp đồng là QSDĐ còn phải đảm bảo điều kiện được chuyển nhượng QSDĐ được quy định tại Điều 188 LĐĐ năm 20138 như sau:

* Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GCN QSDĐ là văn bản pháp lý chính thức ghi nhận quyền của người sử dụng đất đối với thửa đất cụ thể, đồng thời được xem như cầu nối giữa người sử dụng đất với đất Thời điểm thỏa mãn điều kiện “có GCN QSDĐ” là khi người sử dụng đất đã

có GCN QSDĐ Liên quan đến GCN QSDĐ và người đứng tên trên GCN QSDĐ, có cách hiểu cho rằng chỉ cần quyền sử dụng đất đã được cấp GCN QSDĐ là đáp ứng điều kiện chuyển quyền theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 188 LĐĐ năm 2013,

ai đứng tên trên GCN QSDĐ không quan trọng Ví dụ, A nhận chuyển nhượng QSDĐ

từ B, sau khi hợp đồng có hiệu lực, mặc dù GCN QSDĐ vẫn đứng tên B, nhưng A vẫn có quyền chuyển nhượng QSDĐ cho C Tuy nhiên, theo tác giả, chỉ người có QSDĐ hợp pháp tại thời điểm chuyển nhượng mới được quyền chuyển nhượng QSDĐ Hay nói cách khác, người được quyền chuyển nhượng QSDĐ là người đứng

5 Điều 127 BLDS năm 2015

6 Điều 126 BLDS năm 2015

7 Điều 128 BLDS năm 2015

8 Điều 188 LĐĐ năm 2013

tên trên GCN QSDĐ và những người đồng sử dụng đất (nếu QSDĐ là tài sản chung) Căn cứ vào thông tin ghi trên GCN QSDĐ, các bên liên quan có thể xác định được chủ thể có quyền chuyển nhượng và đối tượng được phép chuyển nhượng

* Đất không có tranh chấp

Để thực thi điều kiện này, các bên phải xác định được “thế nào là đất có tranh chấp” Hiện nay, khái niệm tranh chấp đất đai chỉ được quy định tại khoản 24 Điều 3

LĐĐ năm 2013 là “tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người

sử dụng đất giữa hai hay nhiều bên trong quan hệ đất đai” Theo khái niệm này chúng

ta có thể thấy, tranh chấp đất đai có phạm vi rộng bao gồm nhiều loại tranh chấp khác nhau như: Tranh chấp ai có QSDĐ; Tranh chấp về quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng có đối tượng là QSDĐ; Tranh chấp về các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; Tranh chấp liên quan đến tài sản gắn liền với QSDĐ;

Chính vì sự đa dạng và phong phú về các dạng tranh chấp đất đai nên không phải tranh chấp đất đai nào cũng có liên quan hay ảnh hưởng trực tiếp tới quyền chuyển nhượng của chủ sở hữu đối với QSDĐ như các tranh chấp về quyền sử dụng bất động sản liền kề, tranh chấp về mục đích sử dụng đất,… trong thực tế, các cơ quan giải quyết tranh chấp hoặc các cơ quan quản lý đất đai sẽ lập tức đình chỉ việc thực hiện chuyển nhượng QSDĐ của các bên nếu có một trong những căn cứ xác định đất đang có tranh chấp, bất kể đó là loại tranh chấp nào, tranh chấp đó có ảnh hưởng đến việc chuyển nhượng QSDĐ hay không Bên cạnh đó, việc pháp luật chưa có quy định cụ thể thế nào là đất có tranh chấp còn dẫn đến hệ quả trên thực tế các cơ quan quản lý đất đai chỉ căn cứ vào việc có đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp có liên quan đến QSDĐ đang được giao dịch hay không? Điều này sẽ tạo điều kiện thuận lợi để cho các đối tượng lợi dụng việc giải quyết tranh chấp để cản trở chủ thể có quyền thực hiện chuyển nhượng QSDĐ của mình

* Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án

Điều kiện chuyển QSDĐ theo pháp luật đất đai là “QSDĐ không bị kê biên để đảm bảo thi hành án” theo quy định tại điểm c, khoản 1 Điều 188 LĐĐ năm 2013

Tuy nhiên, căn cứ quy định của pháp luật tố tụng dân sự và thi hành án dân sự, giao dịch chuyển QSDĐ với người có nghĩa vụ thi hành án về tài sản luôn tiềm ẩn rủi ro ngay cả khi QSDĐ chưa bị kê biên Các trường hợp liên quan đến việc kê biên tài sản

để đảm bảo thi hành án được pháp luật quy định như sau:

Đây là một trong những biện pháp khẩn cấp tạm thời được áp dụng trong giai đoạn giải quyết vụ án và chưa có bản án/ quyết định có hiệu lực pháp luật Đương sự, người đại diện hợp pháp của đương sự hoặc cơ quan, tổ chức khởi kiện để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người khác có quyền yêu cầu Tòa án đang giải quyết vụ án đó áp dụng một hoặc nhiều biện pháp khẩn cấp tạm thời để bảo đảm thi hành án.10

(2) Sau khi bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật, nhưng chưa có quyết định

kê biên tài sản để đảm bảo thi hành án

Thời điểm này, mặc dù tài sản chưa bị kê biên, thi hành án nhưng nếu người phải thi hành án chuyển đổi, tặng cho, bán, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp tài sản cho người khác mà không sử dụng khoản tiền thu được để thi hành và không còn tài sản khác hoặc tài sản khác không đủ để đảm bảo thi hành án thì tài sản đó vẫn bị kê biên, xử lý để thi hành án, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác Khi kê biên tài sản, nếu có người khác tranh chấp, thì Chấp hành viên thông báo cho đương sự, người

có tranh chấp “được khởi kiện tại Tòa án hoặc đề nghị cơ quan có thẩm quyền giải quyết” theo quy định tại khoản 1, Điều 75 LTHADS năm 2008 đã được sửa đổi, bổ sung năm 201411; khoản 1 Điều 24 Nghị định số 62/2015/NĐ – CP ngày 18 tháng 7 năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của

9 Khoản 6 Điều 114 BLTTDS 2015

10 Khoản 1 Điều 111 BLTTDS 2015

11 Điều 75 Luật THADS năm 2008 được sửa đổi, bổ sung năm 2014

Luật Thi hành án dân sự (đã được sửa đổi, bổ sung tại Điều 1 Nghị định số 33/2020/NĐ – CP ngày 17 tháng 3 năm 2020 của Chính phủ)

Theo pháp luật thi hành án, nghĩa vụ thi hành án được đặt lên hàng đầu Các tài sản (kể cả đã chuyển dịch cho người khác) của người phải thi hành án đều có nguy cơ

bị kê biên để đảm bảo thi hành án nếu tài sản còn lại của họ không đủ để thực hiện nghĩa

vụ

(3) Quyền sử dụng đất bị áp dụng các biện pháp ngăn chặn, biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp bảo đảm thi hành án, biện pháp cưỡng chế thi hành án mà quyền sử dụng đất bị chuyển đổi, tặng cho, thế chấp, cầm cố cho người khác thì quyền

sử dụng đất bị kê biên, xử lý để thi hành án

Chấp hành viên có văn bản yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch đối với tài sản

đó vô hiệu hoặc yêu cầu cơ quan có thẩm quyền hủy giấy tờ liên quan đến giao dịch đối với tài sản đó theo quy định tại đoạn 2, khoản 1 Điều 24 Nghị định số 62/2015/NĐ – CP ngày 18 tháng 7 năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thi hành án dân sự (đã được sửa đổi, bổ sung tại Điều 1 Nghị định số 33/2020/NĐ – CP ngày 17 tháng 3 năm 2020 của Chính phủ)

Quy định trên cho thấy, kê biên QSDĐ là hệ quả của các biện pháp ngăn chặn, khẩn cấp tạm thời hoặc cưỡng chế thi hành án khác và được áp dụng sau khi các bên

đã xác lập giao dịch chuyển QSDĐ Lý do dẫn đến hợp đồng vô hiệu về bản chất là

vì QSDĐ đã bị áp dụng các biện pháp trên, còn việc kê biên QSDĐ là biện pháp cưỡng chế thi hành án khi các bên không tuân thủ các điều kiện trên

Như vậy, liên quan đến điều kiện “QSDĐ không bị kê biên đảm bảo thi hành án” theo pháp luật đất đai, QSDĐ còn phải đáp ứng các điều kiện không bị áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp đảm bảo hay cưỡng chế thi hành án khác, theo pháp luật thi hành án dân sự Thậm chí, việc nhận chuyển QSDĐ của người có nghĩa vụ thi hành án còn chịu rủi ro ngay cả khi QSDĐ không bị áp dụng bất kỳ biện pháp ngăn chặn, bảo đảm hay cưỡng chế thi hành án

* Trong thời hạn sử dụng đất

Thời hạn sử dụng đất “ổn định, lâu dài” được áp dụng đối với cá nhân, hộ gia đình12, người nhận chuyển nhượng QSDĐ đối với đất được sử dụng ổn định, lâu dài thì được sử dụng đất ổn định, lâu dài13 Đối với tổ chức nhận chuyển nhượng để triển khai dự án đầu tư, thì thời hạn sử dụng đất sẽ được xác định theo thời hạn dự án14

Ngoài các điều kiện trên, theo Điều 188 LĐĐ năm 2013, người sử dụng đất còn phải tuân thủ các điều kiện quy định tại các Điều của LĐĐ năm 2013: Khoản 3 Điều

167 (việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất); Điều 168 (thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất), trong

đó quy định trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền; Điều 191 (trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ); Điều 192 (hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ có điều kiện); Điều 194 (điều kiện chuyển nhượng QSDĐ trong thực hiện dự án đầu tư kinh doanh xây dựng nhà ở; dự án đầu xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê) và các điều kiện về việc đăng ký đất đai quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều

188 LĐĐ năm 2013

* Đảm bảo diện tích đất tối thiểu theo quy định của từng địa phương

Về điều kiện này, pháp luật quy định không được công chứng, chứng thực, cấp GCN QSDĐ, tài sản khác gắn liền với đất và không được làm thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất đối với trường hợp tự chia tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp GCN QSDĐ thành hai hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất một thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, trừ

12 Khoản 1 Điều 125 LĐĐ năm 2013

13 Khoản 2 Điều 128 LĐĐ năm 2013

14 Khoản 3 Điều 126 LĐĐ năm 2013

trường hợp thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày văn bản quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành15 Ví dụ: Diện tích tối thiểu được tách thửa thời điểm hiện tại theo Quyết định số 38/2018/QĐ-UBND ngày 04 tháng 9 năm 2018 của Ủy ban nhân dân tỉnh Bến Tre

về việc ban hành các nội dung thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân tỉnh được LĐĐ năm 2013 và các Nghị định của Chính phủ giao về hạn mức giao đất, công nhận QSDĐ, diện tích đất ở tối thiểu được phép tách thửa cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Bến Tre tại các Phường là 36 m2, thị trấn là 40 m2, xã là 50 m2 và phải đáp ứng các điều kiện về chiều sâu, chiều rộng của thửa đất ≥ 4 m

Từ những phân tích nêu trên và thực tiễn xét các vụ án tranh chấp HĐCN QSDĐ vô hiệu về nội dung tại TAND tỉnh Bến Tre, tác giả phân tích những tình huống sau:

Tình huống 1: Vào năm 2008, ông P và bà U vay Ngân hàng B - phòng giao

dịch Vĩnh Thành số tiền 150 triệu đồng, có thế chấp QSDĐ Số tiền vay được ông P,

bà U sử dụng 80.000.000 đồng, ông Mai Quốc H sử dụng 70.000.000 đồng và thỏa thuận tiền vốn của ai thì người đó trả, còn lãi thì ông H đóng Đến năm 2010 hết hạn vay ông P, bà U và ông H trả tiền vay và tiếp tục vay như lần trước, đến năm 2012 thì đến hạn trả Nhưng khi đến hạn do không có tiền trả nên đến năm 2013 thì mới thanh toán xong Khi vay lại Ngân hàng không cho vay nên giữa ông P và ông H mới thỏa thuận hộ ông P làm thủ tục chuyển tên QSDĐ cho ông H để tiếp tục vay Ngân hàng Do làm thủ tục tặng cho phải chịu thuế cao nên ông P làm thủ tục chuyển nhượng QSDĐ Khi làm thủ tục chuyển nhượng QSDĐ giữa ông P và ông H có làm văn bản thỏa thuận

có xác nhận của Ủy ban nhân dân xã X về việc ông H chỉ đứng tên thế vợ chồng ông P trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Sau khi ông H đứng tên quyền sử dụng đất, ông H tiếp tục vay Ngân hàng B – phòng giao dịch Vĩnh Thành số tiền 150.000.000

15 Điều 29 Nghị định số 43/2014/NĐ – CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai

đồng, cũng với thỏa thuận như trên Đến ngày 16 tháng 02 năm 2016, ông H đến báo với ông P, bà U rằng ông bà phải trả Ngân hàng B - Chi nhánh huyện H 500.000.000 đồng nếu không Ngân hàng sẽ phát mãi phần đất của ông P, bà U Nay ông bà yêu cầu Tòa án hủy HĐCN QSDĐ số 122 ngày 25 tháng 10 năm 2013 đối với phần đất thuộc thửa 79, tờ bản đồ số 14, ấp A, xã X, huyện H, tỉnh Bến Tre với lý do HĐCN QSDĐ giữa ông P và ông H là hợp đồng lừa dối để vay tiền Ngân hàng

Tòa án cấp phúc thẩm nhận định: “HĐCN QSDĐ ngày 25 tháng 10 năm 2013 giữa ông Võ Văn P, bà Lê Thị U với ông Mai Quốc H, thỏa thuận chuyển nhượng quyền

tỉnh Bến Tre được Ủy ban nhân dân xã X, huyện H, tỉnh Bến Tre chứng thực Và đến ngày 05 tháng 11 năm 2013, Ủy ban nhân dân huyện H đã cấp GCN QSDĐ cho ông H Giữa hai bên có làm hợp đồng bằng văn bản và thực hiện đúng về hình thức của HĐCN QSDĐ Tuy nhiên khi ký kết hợp đồng, giữa ông P, bà U với ông H có thỏa thuận: vợ chồng ông P, bà U chuyển tên cho ông H đứng tên toàn bộ phần đất diện tích

Ngân hàng Và thực tế sau khi ký HĐCN các bên không có thực hiện thủ tục giao nhận tiền và đất Do đó, có cơ sở xác định HĐCN QSDĐ giữa ông P, bà U với ông H là vô

số 122 ngày 25 tháng 10 năm 2013 đối với phần đất thuộc thửa đất số 79, tờ bản đồ số

14, ấp A, xã X, huyện H, tỉnh Bến Tre giữa ông Võ Văn P, bà Lê Thị U với ông Mai Quốc H

Từ tình huống nêu trên tác giả có nhận xét như sau: Tuy HĐCN QSDĐ số 122

ngày 25 tháng 10 năm 2013 giữa ông Võ Văn P, bà Lê Thị U với ông Mai Quốc H lập đúng trình tự thủ tục và ông H đã được cấp GCN QSDĐ nhưng H đứng tên QSDĐ chỉ nhằm mục đích để ông H thế chấp vay vốn tại Ngân hàng Vì vậy, HĐCN QSDĐ

16 Bản án dân sự phúc thẩm số: 327/2017/DS – PT ngày 28/12/2017 của TAND tỉnh Bến Tre

nêu trên là giả tạo theo khoản 1 Điều 124 BLDS năm 2015 nên trường hợp này HĐCN QSDĐ giữa ông Võ Văn P, bà Lê Thị U với ông Mai Quốc H bị vô hiệu tuyệt đối

Tình huống 2: Vào ngày 09/6/2016, ông N có nhận chuyển nhượng của vợ

chồng ông Nguyễn Hữu T và bà Lê Thị Bé N phần đất diện tích 1000,1m2 thuộc thửa

320 tờ bản đồ số 20 (tách ra từ thửa 78 tờ bản đồ số 7) tọa lạc tại xã A, huyện B, tỉnh Bến Tre với giá 01 lượng vàng 24K Khi chuyển nhượng đất, hai bên có làm giấy tay

và quy đổi vàng thành tiền là 33.000.000 đồng Ông N có đưa thêm cho ông T, bà N 1.000.000 đồng, tổng số tiền ông N đã đưa cho ông T và bà N là 34.000.000 đồng

Do lúc ký HĐCN QSDĐ, GCN QSDĐ của 2 thửa đất số 77 và 78 tờ bản đồ số 7 của ông T đang được thế chấp tại Ngân hàng Đ - Phòng giao dịch huyện G để thế chấp cho khoản vay 40.000.000 đồng của vợ chồng ông T nên hai bên chưa làm thủ tục sang tên GCN QSDĐ Sau khi nhận đủ tiền từ ông N, ông T và bà N đã trả nợ cho Ngân hàng Đ và lấy lại GCN QSDĐ của 2 thửa 77, 78 tờ bản đồ số 7 để các bên tiến hành làm thủ tục sang tên QSDĐ Khi hai bên tiến hành thủ tục sang tên thì bị Chi cục Thi hành dân sự huyện B tiến hành kê biên tài sản theo yêu cầu của bà Quảng Thị

T để thi hành khoản nợ mà vợ chồng ông T còn nợ bà T Khi làm HĐCN QSDĐ, ông

N hoàn toàn không biết phần đất trên đã được kê biên để thi hành án nên hai bên không thể tiến hành làm thủ tục sang tên để ông N được cấp GCN quyền sử dụng đất thửa 320 tờ bản đồ số 20 Do đó, các bên không thể tiến hành thủ tục sang tên phần đất đã chuyển nhượng từ ông T sang cho ông N Ông N yêu cầu Tòa án buộc ông T

và bà N tiếp tục thực hiện HĐCN QSDĐ ngày 09/6/2016

Tòa án cấp phúc thẩm nhận định: “Nội dung HĐCN QSDĐ ngày 09/6/2016 chỉ nêu ông T chuyển nhượng cho ông N 01 công ruộng, giá chuyển nhượng là 34.000.000 đồng Ngoài ra, hợp đồng không thể hiện đến việc các bên thực hiện nghĩa

vụ cho nhau như thế nào, không nêu việc giao nhận tiền, không có việc bàn giao tài sản chuyển nhượng cũng như không thể hiện cụ thể thời điểm nào là sẽ chuyển giao đất Như vậy, nội dung của hợp đồng không đúng theo Điều 698 Bộ luật Dân sự 2005 quy định về nội dung của HĐCN QSDĐ Mặt khác, ngày 12/5/2016, Chi cục Thi hành dân sự huyện B, tỉnh Bến Tre ban hành văn bản số 237/CCTHADS ngày 12/5/2016

về việc tạm dừng giao dịch tài sản đối với thửa đất số 77 và thửa 78 tờ bản đồ số 7

do ông Nguyễn Hữu T đứng tên giấy chứng nhận QSDĐ, để thi hành Bản án số 50/2012/DS-ST ngày 13/8/2012 của Tòa án nhân dân huyện B và Quyết định thi hành

án số 951/QĐ- CCTHADS ngày 10/5/2016 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện B Đến ngày 09/6/2016, ông T và bà N chuyển nhượng cho ông N phần đất thuộc thửa

Theo Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định: “ người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất … khi có các điều kiện sau: a) Có GCN QSDĐ; b) Đất không tranh chấp; c) QSDĐ không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d) Trong thời hạn sử dụng đất…” Tại thời điểm ký HĐCN QSDĐ ngày 09/6/2016 thì ông T và bà N không đủ điều kiện chuyển nhượng QSDĐ thửa đất 320 tờ bản đồ số

09/6/2016 giữa ông Đặng Văn N với ông Nguyễn Hữu T và bà Lê Thị Bé N vô hiệu

Từ tình huống nêu trên, tác giả có nhận xét như sau: Mặc dù, việc giao kết

HĐCN QSDĐ giữa ông Đặng Văn N với ông Nguyễn Hữu T và bà Lê Thị Bé N có lập thành văn bản và trên tinh thần tự nguyện, nhưng đối tượng của hợp đồng là QSDĐ đã bị kê biên thi hành án nên không đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 188 LĐĐ năm 2013 Vì vậy, hợp đồng bị tuyên bố vô hiệu

17 Bản án dân sự phúc thẩm số: 288/2017/DS – PT ngày 23/11/2017 của TAND tỉnh Bến Tre

1.1.2 Xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu về hình thức

* Hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Pháp luật quy định hình thức, thủ tục đối với hợp đồng: Bằng văn bản và phải công chứng, chứng thực, đăng ký (kiểm soát của Nhà nước và bên thứ ba)18 Theo LĐĐ năm 2013, việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp QSDĐ, góp vốn bằng QSDĐ phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính19

Theo pháp luật đất đai, việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được áp dụng khi: HĐCN, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ, QSDĐ và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này; Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại QSDĐ, QSDĐ và tài sản gắn liền với đất, HĐCN QSDĐ, QSDĐ và tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng, chứng thực theo yêu cầu của các bên”20

Về mối quan hệ giữa vi phạm hình thức và điều kiện có hiệu lực của hợp đồng, theo BLDS năm 2005, vi phạm về hình thức GDDS trong trường hợp pháp luật có quy định sẽ thuộc trường hợp vô hiệu21 BLDS năm 2015 quy định linh hoạt hơn, theo đó,

GDDS đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong giao

18 Điều 122, 502 BLDS năm 2015; điểm a khoản 4 Điều 95 và khoản 2, khoản 3 Điều 17 LĐĐ năm

2013

19 Khoản 7 Điều 95, khoản 3 Điều 188 LĐĐ năm 2013

20 Khoản 2 Điều 167 LĐĐ năm 2013

21 Điều 134 BLDS năm 2005

dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó GDDS đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó, trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực22

Liên quan đến hiệu lực của hợp đồng do vi phạm về hình thức, thủ tục hợp đồng, BLDS năm 2015 đã có quy định mở hơn so với BLDS năm 2005 Tuy nhiên, theo khoản 2 Điều 129 BLDS năm 2015, thì hợp đồng vi phạm về hình thức chỉ được công nhận khi có đủ các điều kiện: (i) đã thực hiện được ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch; (ii) có yêu cầu công nhận hợp đồng có hiệu lực của một hoặc các bên; (iii) có quyết định công nhận hợp đồng có hiệu lực của Tòa án Hay nói cách khác, thay vì yêu cầu Tòa

án tuyên giao dịch vô hiệu, trong trường hợp vi phạm về hình thức thì giao dịch được hiểu là đương nhiên vô hiệu nếu không có phán quyết tuyên giao dịch có hiệu lực của Tòa án Theo quy định tại Điều này, có thể hiểu phán quyết của Tòa án sẽ thay thế cho

sự thiếu sót về hình thức (văn bản), thủ tục công chứng, chứng thực của hợp đồng

Từ những phân tích nêu trên và thực tiễn xét các vụ án tranh chấp HĐCN QSDĐ vô hiệu về hình thức tại TAND tỉnh Bến Tre, tác giả phân tích tình huống sau:

Tình huống 3: Ngày 15/7/2016, bà T có thỏa thuận chuyển nhượng cho ông V

diện tích đất giồng để cất nhà ở chiều ngang 15m chiều dài hết đất với giá 22.000.000 đồng/mét ngang, tổng giá trị chuyển nhượng là 330.000.000 đồng Hai bên có lập hợp đồng viết tay do chính bà T viết nhưng không để rõ về vị trí đất, diện tích, số thửa, số

tờ bản đồ mà hai bên đã thỏa thuận chuyển nhượng Ông V đã trả cho bà T số tiền 280.000.000 đồng, số tiền còn lại sẽ giao đủ vào ngày 15/7/2017 Đến ngày 13/7/2017,

mẹ ruột của bà T là bà Phạm Thị N thông báo cho ông V biết phần đất của bà T chuyển

22 Điều 129 BLDS năm 2015

nhượng cho ông V là đất ruộng, thường xuyên bị ngập không thể cất nhà ở được Ông

V không đồng ý tiếp tục thực hiện giao dịch chuyển nhượng QSDĐ với bà T, ông V yêu cầu tuyên bố giao dịch chuyển nhượng QSDĐ giữa ông và bà T theo nội dung văn bản ngày 15/7/2016 vô hiệu

Tòa án cấp phúc thẩm nhận định: “Văn bản viết tay ngày 15/7/2016 là thỏa thuận giao dịch chuyển nhượng QSDĐ giữa các bên nhưng không tuân thủ về hình

chuyển nhượng QSDĐ thể hiện qua văn bản viết tay lập ngày 15/7/2016 giữa ông V

và bà T vô hiệu

Từ tình huống trên, tác giả có nhận xét như sau: Việc chuyển nhượng QSDĐ

giữa ông V và bà T được xác lập trên cơ sở hoàn toàn tự nguyện và bình đẳng của các bên, nhưng hình thức của hợp đồng thể hiện qua văn bản viết tay nên không tuân thủ quy định về điều kiện về hình thức của HĐCN QSDĐ Vì vậy, HĐCN QSDĐ ngày 15/7/2016 giữa ông V và bà T bị tuyên vô hiệu về hình thức của hợp đồng Trong tình huống này, ông V chỉ đưa cho bà T số tiền 280.000.000 đồng trong khi giá trị chuyển nhượng là 330.000.000 đồng và ông V cũng chưa nhận đất từ bà T nên cũng không được xem như đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ theo quy định tại Điều

23 Bản án dân sự phúc thẩm số: 42/2020/DS – PT ngày 19/02/2020 của TAND tỉnh Bến Tre

nhà ở gắn với QSDĐ 24; (v) Thời điểm bàn giao QSDĐ đối với kinh doanh bất động sản25

HĐCN QSDĐ được ký kết trên cơ sở sự thỏa thuận của các bên chỉ là điều kiện cần, chưa phải điều kiện để trở thành sự kiện pháp lý làm phát sinh quyền, nghĩa

vụ của các bên Để thực hiện vai trò quản lý Nhà nước, pháp luật quy định, HĐCN QSDĐ phải được đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và công chứng, chứng thực (trong trường hợp pháp luật có quy định), việc đăng ký có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính26 HĐCN QSDĐ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính theo quy định của pháp luật đất đai27

LKDBĐS năm 2014 quy định “Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng do các bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng Trường hợp hợp đồng có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực, Trường hợp các bên không có thỏa thuận, không có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực là thời điểm các bên ký hợp đồng”28

Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là cơ sở để xác định việc phát sinh quyền, nghĩa vụ của các bên Kể từ thời điểm hợp đồng có hiệu lực, bên nhận chuyển QSDĐ được pháp luật bảo hộ với tư cách là người có QSDĐ hợp pháp Tuy nhiên, khi HĐCN QSDĐ được công nhận có hiệu lực, thì cũng không có nghĩa chủ thể nhận chuyển nhượng QSDĐ được thực hiện các giao dịch liên quan đến QSDĐ Có nghĩa, thời

24 Điều 12 Luật nhà ở năm 2014

25 Khoản 5 Điều 40 LKDBĐS năm 2014

26 Khoản 4, khoản 7 Điều 95, khoản 3 Điều 167 LĐĐ năm 2013

27 Khoản 7 Điều 95, khoản 3 Điều 188 LĐĐ năm 2013

28 Khoản 3 Điều 17 LKDBĐS năm 2014

điểm việc đăng ký có hiệu lực không đồng nhất với thời điểm người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển QSDĐ

Ngoài thời điểm có hiệu lực của hợp đồng, các giao dịch về chuyển QSDĐ còn có thời điểm được thực hiện quyền của người sử dụng đất Thời điểm này liên quan đến GCN QSDĐ Theo pháp luật hiện hành, thời điểm được thực hiện quyền của người sử dụng đất sẽ được chia làm các trường hợp:

(i) Với HĐCN QSDĐ, thời điểm được thực hiện chuyển nhượng QSDĐ là khi

đã có GCN QSDĐ, nếu người sử dụng đất chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền;

(ii) Đối với việc thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng QSDĐ đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê, thời điểm thực hiện các quyền trên là sau khi có GCN và có

đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 LĐĐ năm 201329;

(iii) Chuyển nhượng QSDĐ gắn với việc chuyển nhượng một phần hoặc toàn

bộ dự án đầu tư không phải là dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở, dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê, ngoài việc tuân thủ các điều kiện theo quy định pháp luật về đầu tư, pháp luật về kinh doanh bất động sản, cần phải đảm bảo các điều kiện quy định tại khoản 26, Điều 1 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai

Ngoài ra, đối với HĐCN QSDĐ trong hoạt động kinh doanh bất động sản, khoản 5 Điều 40 LKDBĐS năm 2014 quy định người nhận chuyển nhượng “có QSDĐ” kể từ thời điểm nhận bàn giao QSDĐ Vậy “quyền” này được hiểu là quyền

29 Điều 168 LĐĐ năm 2013

khai thác, sử dụng đất hay là toàn bộ các quyền “chiếm hữu, sử dụng, định đoạt” với QSDĐ? Nếu là toàn bộ các quyền năng của người sử dụng đất, thì quy định này có mâu thuẫn với yêu cầu đăng ký đất đai (điều kiện để hợp đồng có hiệu lực) và GCN QSDĐ (một trong những điều kiện để người sử dụng đất được phép chuyển QSDĐ)? Theo chúng tôi, quy định này nên được hiểu là quyền đối với hoạt động khai thác, sử dụng đất

Từ những phân tích nêu trên, chúng ta thấy có những bất cập trong quy định pháp luật về hình thức, thủ tục và thời điểm có hiệu lực của HĐCN QSDĐ:

Thời điểm cần lưu ý trong các quy định pháp luật hiện hành về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển QSDĐ bao gồm: (i) thời điểm các bên thể hiện sự thống nhất ý chí bằng việc ký kết hợp đồng; (ii) thời điểm công chứng, chứng thực; (iii) thời điểm hợp đồng được vào Sổ đăng ký tại cơ quan địa chính; (iv) thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở (nếu QSDĐ ở có gắn với nhà ở); (v) thời điểm được thực hiện các quyền chuyển QSDĐ ở (được cấp GCN QSD đất)

1.2 Xử lý hậu quả của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu

1.2.1 Khôi phục tình trạng ban đầu

Tại Điều 131 BLDS năm 2015 quy định “GDDS vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập” Điều này có nghĩa là nghĩa vụ của các bên phát sinh từ chính giao dịch vô hiệu, chứ không phải phát sinh từ giao dịch và khoản 5 có quy định “Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định”

Trong thực tiễn áp dụng pháp luật thì “khôi phục lại trình trạng ban đầu” thường được hiểu đồng nhất với “hoàn trả cho nhau những gì đã nhận”, song đây lại

là hai khái niệm hoàn toàn khác nhau Tòa án buộc các bên trong hợp đồng vô hiệu phải khôi phục lại trình trạng ban đầu khi tài sản là QSDĐ được hoàn trả không đúng với hiện trạng tại thời điểm xác lập hợp đồng như QSDĐ đã được cải tạo làm tăng

giá trị sử dụng Trong thực tiễn xét xử cho thấy, nhiều trường hợp bên nhận chuyển

nhượng QSDĐ đã xây dựng nhà ở hoặc công trình kiên cố, cải tạo đất và trồng cây trên đất (đối với đất nông nghiệp) nên khi hợp đồng vô hiệu, Tòa án buộc bên nhận

chuyển nhượng phải tháo dỡ công trình, cây trồng trên đất để trả lại hiện trạng đất ban đầu cho bên chuyển nhượng Mặc dù việc khôi phục hiện trạng ban đầu trong trường hợp này có thể thực hiện được nhưng sẽ gây lãng phí rất lớn, đặc biệt là tài sản tăng thêm có giá trị cao Do đó, để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các bên, Tòa án có thể lựa chọn giải pháp theo hướng buộc một bên nhận lại tài sản đã được làm tăng giá trị và thanh toán thành tiền tương ứng với phần giá trị tài sản tăng thêm cho bên kia

Từ những phân tích nêu trên, qua thực tiễn xét xử tại TAND tỉnh Bến Tre tác giả phân tích tình huống như sau:

Tình huống 4: Vào ngày 14/10/2015, giữa bà Lê Thị M và ông Nguyễn Ngọc

M có thỏa thuận tại Hội đồng hòa giải xã Đ, huyện L: Bà M đồng ý chuyển nhượng cho ông Ngọc M phần đất có diện tích 1104m2 thuộc thửa 306, tờ bản đồ số 11, xã

Đ, huyện L với giá 300.000 đồng/m2, thành tiền là 331.200.000 đồng Ông Ngọc M thanh toán trước cho bà M số tiền 184.800.000 đồng, tương đương 616m2, số tiền còn lại là 146.400.000 đồng ông Ngọc M phải thanh toán cho bà M trong vòng 34 tháng

kể từ ngày 14/10/2015 và trong thời gian này bà M có quyền chuộc lại toàn bộ diện tích đất đã chuyển nhượng Vào khoảng tháng 4/2017, bà M có nhu cầu chuộc lại đất nên đến gặp ông Ngọc M để yêu cầu chuộc lại đất nhưng ông Ngọc M không đồng ý

Do đó, bà M khởi kiện yêu cầu ông Ngọc M phải trả lại cho bà toàn bộ diện tích đất

đã giao cho ông Ngọc M, bà M sẽ trả lại cho ông Ngọc M số tiền 184.800.000 đồng

và đồng ý chuyển nhượng cho ông Ngọc M phần lối đi có vị trí giáp với phần đất ông Nguyễn Văn N với chiều ngang của lối đi là 1,8m

Tòa án cấp phúc thẩm nhận định: “Giữa bà M và ông Ngọc M không ký HĐCN QSDĐ mà chỉ có thoả thuận giữa các bên có nội dung thể hiện việc chuyển nhượng QSDĐ, việc thỏa thuận được thể hiện qua biên bản hòa giải đề ngày 14/10/2015 có

sự chứng kiến của Hội đồng hòa giải xã Đ, huyện L có xác nhận của bà M, ông Ngọc

M là có thật Sự thỏa thuận của hai bên là hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối hay

bị ép buộc phải thỏa thuận, nên việc thỏa thuận giữa bà M và ông Ngọc M là không

đất tại thửa 306 tờ bản đồ số 11 là chuyển nhượng có điều kiện, là bà M được quyền chuộc lại đất trong thời hạn 34 tháng tính từ ngày 14/10/2015, đồng thời khi chuộc lại đất bà M phải chuyển nhượng cho ông M một phần diện tích đất ra lộ công cộng

số 14 Khi bà M có yêu cầu chuộc lại đất (tháng 4/2017) thì các bên phải căn cứ vào

sự thỏa thuận được ghi nhận tại biên bản ngày 14/10/2015 để thực hiện nhưng ông Ngọc M, bà T không đồng ý cho Bà M chuộc lại đất là đã vi phạm thỏa thuận của các

QSDĐ giữa bà Lê Thị M với ông Nguyễn Ngọc M phần đất có diện tích 1104m2 tại biên bản về việc hòa giải tranh chấp lối đi ngày 14/10/2015; Buộc ông Nguyễn Ngọc

M và bà Vũ Thị T phải có nghĩa vụ trả cho bà Lê Thị M toàn bộ phần đất diện tích 1104m2; Buộc ông Nguyễn Ngọc M và bà Vũ Thị T phải giữ nguyên hiện trạng các cây trồng, tài sản trên phần đất tranh chấp để giao lại cho bà Lê Thị M quản lý sử dụng; Buộc bà Lê Thị M phải có nghĩa vụ trả lại giá trị tài sản cho ông Nguyễn Ngọc

M trên phần đất tranh chấp có giá trị là 40.851.800 đồng; Buộc bà Lê Thị M phải có nghĩa vụ trả lại cho ông Nguyễn Ngọc M số tiền 184.800.000 đồng và tiền lãi là 96.404.000 đồng; Ông Nguyễn Ngọc M và bà Vũ Thị T được quyền sử dụng phần đất có diện tích 39,6m2 (thuộc thửa 306 tách 8) và diện tích 92,5m2 (thửa 306 tách 1 diện tích 88.4 m2, thửa 306 tách 6 diện tích 1.4 m2, thửa 306 tách 7 diện tích 2.7m2)

để làm lối đi ra đường công cộng số 14; Tuyên bố hạn chế QSDĐ đối với bà Lê Thị

M đối với phần lối đi mà ông Nguyền Ngọc M và bà Vũ Thị T được quyền sử dụng chiều cao 03m; Ông Nguyễn Ngọc M và bà Vũ Thị T được quyền sử dụng hạn chế QSDĐ của bà Lê Thị M đối với phần lối đi mà ông M, bà T được sử dụng và tuân thủ

30 Bản án dân sự phúc thẩm số 41/2020/DS – PT ngày 19/02/2020 của TAND tỉnh Bến Tre

các điều kiện đảm bảo trong quá trình sử dụng đất của các bên mà pháp luật quy định; Ông Nguyễn Ngọc M và bà Vũ Thị T phải có trách nhiệm liên đới trả cho bà Lê Thị

M giá trị phần lối đi trên với số tiền là 38.300.000 đồng

Từ tình huống trên, tác giả có nhận xét như sau: Việc thỏa thuận chuyển

nhượng QSDĐ giữa bà M và ông Ngọc M tuy không có lập hợp đồng thành văn bản tuân thủ về nội dung và hình thức theo quy định của pháp luật, nhưng việc thỏa thuận của các bên dựa trên cơ sở tự nguyện và có sự chứng kiến của Hội đồng hòa giải xã

Đ, nên đây được coi là GDDS của các bên về chuyển nhượng QSDĐ có điều kiện và GDDS chưa được hoàn thành về nội dung và hình thức theo quy định của pháp luật

về HĐCN QSDĐ Do đó, khi phát sinh tranh chấp việc thỏa thuận có lập văn bản của Hội đồng hòa giải xã sẽ bị vô hiệu, các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận

và tùy vào mức độ lỗi của các bên Tòa án giải quyết hậu quả của việc thỏa thuận bị tuyên vô hiệu theo quy định của pháp luật

1.2.2 Vấn đề bồi thường thiệt hại

Liên quan đến vấn đề bồi thường thiệt hại BLDS năm 2015 không có sự thay đổi so với BLDS năm 2005 vẫn quy định theo hướng “bên nào có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường” (Khoản 4 điều 131 BLDS năm 2015) Khi GDDS vô hiệu, nếu các bên có yêu cầu giải quyết bồi thường thì Tòa án có trách nhiệm xác định thiệt hại Về nguyên tắc, một bên chỉ phải bồi thường cho bên kia khi có thiệt hại xảy ra, không có thiệt hại thì không có trách nhiệm bồi thường.Việc xác định giá trị của tài sản trong giao dịch cũng là một vấn đề đáng lưu ý để xác định trách nhiệm bồi thường thiệt hại

Về nguyên tắc, người có lỗi gây ra thiệt hại phải bồi thường Trong đó, có thể tồn tại lỗi của một bên hoặc lỗi của hai bên Trong trường hợp tồn tại lỗi của hai bên làm cho GDDS vô hiệu thì phải xác định mức độ lỗi của các bên để thấy được thiệt hại cụ thể để quy trách nhiệm bồi thường tương ứng theo lỗi của mỗi bên

Hiện nay, vấn đề xác định thiệt hại của hợp đồng vô hiệu nói chung chưa được hướng dẫn cụ thể, nhưng nếu dựa trên các quy định tại điểm c tiểu mục 2.3 mục 2 phần II của Nghị quyết số 02/2004/NQ – HĐTP ngày 10/8/2004 của HĐTP TAND

tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết một số loại án tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình để xác định thiệt hại của HĐCN QSDĐ vô hiệu và điểm

c tiểu mục 2.4 mục 2 phần 1 của Nghị quyết số 01/2003/NQ – HĐTP ngày 16/4/2003 của HĐTP TAND tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết một số loại án tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình để xác định thiệt hại của hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu, thì có thể xác định thiệt hại trong hợp đồng vô hiệu nói chung bao gồm: khoản tiền mà các bên bỏ ra để khôi phục lại trình trạng ban đầu khi tài sản

là đối tượng của hợp đồng bị vô hiệu bị hư hỏng; khoản tiền mà các bên bỏ ra làm tăng giá trị của tài sản là đối tượng của hợp đồng bị vô hiệu; khoản tiền chênh lệch

do các bên thỏa thuận với giá trị tài sản tại thời điểm xét xử sơ thẩm; các thiệt hại khác (nếu có)

Từ những phân tích nêu trên, qua thực tiễn xét xử tại TAND tỉnh Bến Tre tác giả phân tích tình huống như sau:

Tình huống 5: Ngày 26/7/2016, ông D nhận chuyển nhượng của ông Đinh

Văn H 2.632,8m2 đất thuộc thửa 239, tờ bản đồ số 10, tọa lạc tại ấp T, xã S, huyện L, tỉnh Bến Tre với giá chuyển nhượng là 550.000.000 đồng nhưng hai bên thống nhất ghi trong hợp đồng là 50.000.000 đồng Ông D và vợ là bà Nguyễn Thị Quanh K đã giao cho ông H và vợ là bà Nguyễn Thị Hồng N số tiền 550.000.000 đồng Sau khi

ký hợp đồng chứng thực tại Ủy ban nhân dân xã S và làm thủ tục sang tên đất thì ông

D đã được cấp GCN QSDĐ đất đối với phần đất này Vào thời điểm mua đất thì trên phần đất này có trồng cây ăn trái, sau khi mua đất, ngày 11 tháng 10 năm 2016 ông

D nhận đất và cải tạo đất đốn cây, dọn đất, thuê xe kobe lấy gốc cây, san mặt bằng, đắp bờ bao và bơm cát với tổng chi phí là 11.000.000 đồng Đến ngày 31/10/2016, ông H về ngăn cản và các bên phát sinh tranh chấp Nay ông D yêu cầu ông H, bà N

di dời nhà, giao trả cho ông phần đất nêu trên, trường hợp ông H, bà N muốn chuộc lại phần đất nói trên thì phải giao cho ông số tiền là 700.000.000 đồng

Tòa án cấp phúc thẩm nhận định: “Các đương sự đều thống nhất thừa nhận ngày 22/7/2016 ông D và ông H lập HĐCN đất số 239 tờ bản đồ số 10 xã S, huyện

L, tỉnh Bến Tre Ông D cho rằng giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng là 50.000.000 đồng nhưng giá thực tế chuyển nhượng là 550.000.000 đồng nhằm mục đích trốn thuế Ông H không thừa nhận có chuyển nhượng đất cho ông D, ông H ký HĐCN là

do nhầm lẫn và giá trị chuyển nhượng của thửa đất hai bên cũng không thống nhất với nhau Căn cứ vào Điều 123, 124 BLDS năm 2015 tuyên hợp đồng vô hiệu Về giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu, cấp phúc thẩm cho rằng: Ông D không có tài liệu chứng cứ, chứng minh đã giao tiền cho ông H nên không buộc ông H trả lại tiền cho ông D Về lỗi dẫn đến hợp đồng vô hiệu: Ông D và ông H đều có lỗi dẫn đến hợp

và tuyên bố HĐCN QSDĐ ngày 26/7/2016 giữa ông Đinh Văn H và ông Đinh Chí D

vô hiệu Ông Đinh Văn H phải có nghĩa vụ bồi thường cho ông Đinh Chí D số tiền 14.731.250 đồng

Tình huống nêu trên, tác giả có nhận xét như sau: HĐCN QSDĐ giữa ông D

và ông H vào ngày 22/7/2016 đã có hiệu lực pháp luật và ông D đã được cấp GCN QSDĐ theo quy định của pháp luật, nhưng khi phát sinh tranh chấp HĐCN QSDĐ thì Tòa án xem xét lại tính hợp pháp của hợp đồng Trong tình huống này thì HĐCN QSDĐ giữa ông D và ông H số tiền giao dịch chuyển nhượng không đúng với thực

tế nhằm trốn tránh nghĩa vụ nộp thuế và giá chuyển nhượng trong hợp đồng là giả tạo

theo quy định Điều 123, 124 BLDS năm 2015 HĐCN QSDĐ bị vô hiệu Về giải

quyết hậu quả HĐCN QSDĐ bị tuyên vô hiệu, Tòa án có xác định lỗi dẫn đến hợp đồng bị tuyên vô hiệu và buộc bên có lỗi bồi thường

1.2.3 Bảo vệ người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu

Bảo vệ người thứ ba ngay tình được quy định tại Điều 133 BLDS năm 201532như:

31 Bản án dân sự phúc thẩm số: 248/2020/DS – PT ngày 26/8/2020 của TAND tỉnh Bến Tre

32 Điều 133 BLDS năm 2015

Thứ nhất: Trường hợp GDDS vô hiệu nhưng đối tượng của giao dịch là tài sản không phải đăng ký đã được chuyển giao cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch được xác lập, thực hiện với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp quy định tại Điều 167 của Bộ luật này33

Thứ hai: Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một GDDS khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu

Trường hợp tài sản phải đăng ký mà chưa được đăng ký tại cơ quan nhà nước

có thẩm quyền thì GDDS với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá tại tổ chức có thẩm quyền hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó chủ thể này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa

Thứ ba: Chủ sở hữu không có quyền đòi lại tài sản từ người thứ ba ngay tình, nếu GDDS với người này không bị vô hiệu theo quy định tại khoản 2 Điều này nhưng

có quyền khởi kiện, yêu cầu chủ thể có lỗi dẫn đến việc giao dịch được xác lập với người thứ ba phải hoàn trả những chi phí hợp lý và bồi thường thiệt hại

Từ những phân tích nêu trên, qua thực tiễn xét xử tại TAND tỉnh Bến Tre tác giả phân tích tình huống như sau:

Tình huống 6: Bà N và ông Đ2 là chủ sử dụng đất cùng đứng tên trên GCN QSDĐ

thửa đất 188, tờ bản đồ số 14 với diện tích 1.739,9m2 Ngày 22/7/2014, ông Đ2 tự ý làm hợp đồng tặng cho QSDĐ cho con gái là chị T1 và con rể là anh K1, bà N hoàn toàn không biết và cũng không có ký tên vào văn bản tặng cho QSDĐ ngày 22/7/2014, nhưng chị T1

và anh K1 được cấp GCN QSDĐ Đến ngày 16/11/2017, T1 và anh K1 chuyển nhượng

33 Điều 167 BLDS năm 2015

phần đất nói trên cho bà T với giá 850.000.000 đồng, hợp đồng được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật Ngày 17/11/2017, bà T được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bến Tre cấp GCN QSDĐ Bà N khởi kiện yêu cầu: Hủy HĐCN QSDĐ ngày 16/11/2017 giữa chị T1, anh K và bà T; Hủy GCN QSDĐ do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bến Tre cấp cho bà T; Hủy hợp đồng tặng cho QSDĐ giữa ông Đ2 với chị T1, anh K; Hủy GCN QSDĐ đã cấp cho chị T1, anh K

Tòa án cấp phúc thẩm nhận định: “Ngày 15/8/2014, chị T1 và anh K1 được cấp GCN QSDĐ sau đó đã ký kết HĐCN thửa đất số 118, tờ bản đồ số 14 cho bà T Xét hình thức và nội dung của hợp đồng phù hợp theo quy định của pháp luật, chị T1

và anh K chuyển nhượng cho bà T phần đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình, trong nội dung của hợp đồng có thỏa thuận về việc chuyển nhượng đất và toàn bộ công trình trên đất Mặc dù, hiện tại ông Đ2, bà N sinh sống trên thửa 118 nhưng tại Biên bản hòa giải ngày 28/02/2018 ông Đ2 cũng đồng ý giao nhà đất lại cho bà T

501, 502 BLDS năm 2015 tuyên xử không chấp nhận các yêu cầu khởi kiện của bà

N Buộc bà N, ông Đ2, chị T1 và anh K1 phải liên đới giao lại cho bà T phần đất và toàn bộ các tài sản trên đất hiện tại do bà T đứng tên trong GCN QSDĐ

Từ tình huống nêu trên, tác giả có nhận xét như sau: Tại thời điểm giao kết

HĐCN QSDĐ giữa bà T và chị T1, anh K1, thì chị T1 và anh K1 là người đứng tên trong GCN QSDĐ theo quy định của pháp luật, hợp đồng giữa bà T và chị T1, anh K1 tuân thủ đúng nội dung và hình thức theo quy định của pháp luật và bà T đã được cấp GCN QSDĐ theo quy định của pháp luật Vì vậy, bà T nhận chuyển nhượng QSDĐ từ chị T1, anh K là ngay tình theo quy định của pháp luật, dù hợp đồng chuyển QSDĐ giữa ông Đ2 với chị T1, anh K có bị vô hiệu thì hợp đồng giữa bà T và chị T1, anh K1 vẫn được công nhận

34 Bản án dân sự phúc thẩm số: 172/2020/DS – PT ngày 09/6/2020 của TAND tỉnh Bến Tre

1.3 Một số đề xuất kiến nghị

Qua quá trình nghiên cứu các quy định của pháp luật về HĐCN QSDĐ vô hiệu

và trước thực trạng các vụ án về giải quyết tranh chấp về HĐCN QSDĐ tại TAND tỉnh Bến Tre, tác giả có một số kiến nghị, giải pháp để hạn chế phát sinh tranh chấp

về HĐCN QSDĐ dẫn đến hợp đồng bị vô hiệu và nhằm hoàn thiện quy định của pháp luật về điều kiện có hiệu lực của HĐCN QSDĐ như sau:

Thứ nhất, Chính quyền địa phương cần tích cực tuyên truyền trong nhân dân,

tạo điều kiện cho nhân dân nắm rõ các quy định của pháp luật về giao dịch dân sự liên quan đến đối tượng là QSDĐ, khi thực hiện giao kết hợp đồng phải tuân thủ đúng nội dung và hình thức theo quy định của Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai,… nhằm bảo

vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên khi tham gia giao kết hợp đồng

Thứ hai, Các cơ quan trung ương có thẩm quyền ban hành văn bản quy phạm

pháp luật cần quy định cụ thể là “Đất không có tranh chấp là đất chưa có cơ quan có thẩm quyền thụ lý giải quyết tranh chấp ai là người có quyền sử dụng thửa đất đó” để

bổ sung vào điều kiện QSDĐ được thực hiện chuyển nhượng quy định tại Điều 188 LĐĐ năm 2013 để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên trong giao kết

HĐCN QSDĐ

Thứ ba, Cần hoàn thiện quy định của pháp luật về thời điểm có hiệu lực của hợp

đồng chuyển QSDĐ theo hướng đồng bộ, thống nhất với những nội dung pháp lý đối với các loại đất có bất động sản khác (Nhà ở, công trình xây dựng và tài sản khác gắn liền với đất) nhằm hoàn thiện pháp luật đối với thị trường bất động sản một cách toàn diện, thống nhất và phù hợp tình hình thực tế với từng loại đất

Thứ tư, TAND tối cao sớm ban hành văn bản hướng dẫn quy định của pháp luật về đối tượng của hợp đồng là QSDĐ bị tuyên vô hiệu thì chỉ áp dụng quy định của pháp luật về “Khôi phục trình trạng ban đầu khi bên nhận chuyển nhượng chưa cải tạo, xây dựng làm tăng giá trị QSDĐ”, để tránh thiệt hại về tài sản phát sinh trên phần đất sau khi giao kết hợp đồng

Thứ năm, TAND tối cao sớm ban hành văn bản hướng dẫn về cách xác định lỗi cụ thể của một hoặc các bên chủ thể tham gia giao kết HĐCN QSDĐ dẫn đến HĐCN QSDĐ bị vô hiệu theo hướng “Trường hợp mỗi bên có ½ lỗi thì không phải bồi thường, trường hợp một bên có phần lỗi nhiều hơn thì chịu trách nhiệm bồi thường tương ứng giá trị chia theo phần lỗi” và “Cách xác định thiệt hại thông qua định giá trị thiệt hại của cơ quan, tổ chức chuyên môn về thẩm định giá” của HĐCN QSDĐ

bị vô hiệu, nhằm giúp các Tòa án địa phương áp dụng thống nhất về bồi thường thiệt hại do HĐCN QSDĐ bị vô hiệu