Trong tập III, tác giả có phân tích các nội dung cơ bản của hợp đồng CNQSDĐ bao gồm: Chủ thể của hợp đồng CNQSDĐ; Điều kiện chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng QSDĐ; Nội dung của hợp đồn
Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai, như những tài nguyên thiên nhiên khác, là nguồn tài nguyên hạn chế và quý giá đối với mỗi quốc gia và dân tộc Nó đóng vai trò thiết yếu trong quá trình hình thành và phát triển của con người, từ việc sử dụng làm nơi cư trú đến việc trồng trọt Theo thời gian, đất đai đã trở thành tư liệu sản xuất đặc biệt, không thể thay thế, đặc biệt trong nền kinh tế thị trường hiện nay.
Tại Việt Nam, với diện tích hạn chế và dân số đông, nhu cầu về đất đai đang gia tăng mạnh mẽ Xu hướng di cư vào các thành phố lớn càng làm cho tình hình trở nên cấp bách, khi người dân cần đất để sinh sống, doanh nghiệp cần đất để đầu tư và sản xuất, trong khi Nhà nước cần đất để phát triển cơ sở hạ tầng Vì vậy, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các chủ thể là điều không thể tránh khỏi trong quá trình phát triển xã hội.
Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) là một trong những quyền quan trọng của người sử dụng đất Qua các thời kỳ, quyền này đã trải qua nhiều thay đổi, có lúc được mở rộng nhưng cũng có lúc bị thu hồi, dẫn đến sự không thống nhất trong các quy định pháp luật Điều này đã tạo ra nhiều tranh chấp phức tạp liên quan đến quyền sử dụng đất.
Pháp luật Việt Nam đã quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, nhưng vẫn còn nhiều điểm thiếu sót và không rõ ràng Sự thiếu chặt chẽ trong luật điều chỉnh có thể gây thiệt hại kinh tế lớn cho các bên liên quan Nhiều hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đáp ứng đầy đủ điều kiện hiệu lực, một phần do sự thiếu hiểu biết hoặc hiểu không đúng về pháp luật của các chủ thể Hơn nữa, các cơ quan có thẩm quyền cũng thể hiện sự không nhất quán trong việc áp dụng pháp luật để giải quyết tranh chấp.
Tác giả đã chọn đề tài “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu theo pháp luật Việt Nam” để làm rõ các quy định liên quan đến loại hợp đồng này Mục tiêu là phân tích và làm sáng tỏ những điểm pháp lý quan trọng, nhằm nâng cao hiểu biết về tính hợp pháp và hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong bối cảnh pháp luật Việt Nam.
CNQSDĐ vô hiệu, đồng thời chỉ ra những điểm còn thiếu sót, từ đó góp phần hoàn thiện hơn các quy định của pháp luật về đất đai.
Tình hình nghiên cứu đề tài
Trong thời gian gần đây, nhiều công trình nghiên cứu về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (CNQSDĐ) đã được thực hiện tại Việt Nam Một số nghiên cứu tiêu biểu đã góp phần làm rõ các vấn đề liên quan đến lĩnh vực này.
Sách “Giáo trình Luật Đất đai” của Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, do tác giả Lưu Quốc Thái làm chủ biên, được xuất bản bởi Nhà xuất bản Hồng Đức vào năm 2015 Tác phẩm này cung cấp cái nhìn tổng quan về các nội dung liên quan đến Luật Đất đai, bao gồm các chủ thể và khách thể trong quan hệ pháp luật đất đai, cũng như quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia vào quan hệ này.
Sách “Bình luận khoa học Bộ luật Dân sự năm 2005” do Nhà xuất bản Chính trị quốc gia phát hành năm 2009, với tác giả Hoàng Thế Liên làm chủ biên, cung cấp cái nhìn sâu sắc về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (CNQSDĐ) Trong tập III, tác giả phân tích các nội dung cơ bản của hợp đồng CNQSDĐ, bao gồm chủ thể tham gia hợp đồng, điều kiện chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cũng như nội dung chi tiết của hợp đồng này.
Sách “Giao dịch về quyền sử dụng đất vô hiệu – Pháp luật và thực tiễn xét xử” của tác giả Nguyễn Văn Cường và Nguyễn Minh Hằng, xuất bản năm 2011, cung cấp cái nhìn sâu sắc về lý luận và thực tiễn liên quan đến giao dịch quyền sử dụng đất (QSDĐ) vô hiệu Tác giả tổng hợp các quy định pháp luật hiện hành, đánh giá hiệu quả của chúng trong việc giải quyết tranh chấp liên quan đến giao dịch QSDĐ vô hiệu Bên cạnh đó, sách cũng bình luận về các bản án thực tiễn và chỉ ra những sai sót của Tòa án nhân dân các cấp, từ đó đề xuất giải pháp nhằm cải thiện quá trình xét xử trong lĩnh vực này.
Sách “Giao dịch và giải quyết tranh chấp giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất” của tác giả Đỗ Văn Đại, do Nhà xuất bản Lao động phát hành năm 2012, tổng hợp và phân tích các quy định liên quan đến giao dịch quyền sử dụng đất, bao gồm cả quyền chuyển nhượng Tác giả so sánh các quy định về giao dịch quyền sử dụng đất trong các văn bản pháp luật khác nhau, đồng thời chỉ ra các căn cứ thường được Tòa án sử dụng làm chứng cứ trong việc giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất.
Sách “Pháp luật đất đai trong hoạt động nghề luật sư” do Nguyễn Minh Hằng làm chủ biên, được xuất bản bởi Nhà xuất bản Thông tin và truyền thông vào năm 2013, trình bày về thực tiễn áp dụng quy định pháp luật đất đai trong nghề luật sư Tác giả nêu rõ các kỹ năng cần thiết của luật sư khi áp dụng quy định này và tư vấn cho khách hàng Bên cạnh đó, sách cũng chỉ ra những bất cập trong pháp luật hiện hành và đề xuất định hướng hoàn thiện quy định pháp luật nhằm giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất.
Luận án “Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản ở Việt Nam” của tác giả Nguyễn Thị Hồng Nhung (2012) tại Trường Đại học Luật Hà Nội, phân tích lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) trong lĩnh vực bất động sản Tác giả cũng chỉ ra thực trạng áp dụng pháp luật trong kinh doanh bất động sản, từ đó nêu ra những bất cập và đề xuất các định hướng nhằm hoàn thiện quy định pháp luật, đảm bảo sự phù hợp với thực tiễn.
Luận án "Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo pháp luật hiện hành của Việt Nam" của tác giả Nguyễn Thùy Trang, bảo vệ tại Trường Đại học Luật Hà Nội năm 2017, phân tích quy định pháp luật về quyền sử dụng đất qua các thời kỳ lịch sử Tác giả xem xét các tiêu chí như căn cứ xác lập quyền sử dụng đất và điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Bên cạnh đó, luận án cung cấp các bản án thực tiễn để minh họa cho quá trình xét xử và đưa ra kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật liên quan đến các tiêu chí này.
Luận văn thạc sĩ “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” của tác giả Nguyễn Quang Thành, bảo vệ năm 2018 tại Trường Đại học Kinh tế - Luật, tập trung phân tích hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (CNQSDĐ) dựa trên các tiêu chí như chủ thể và đối tượng của hợp đồng Tác giả đánh giá thực trạng pháp luật liên quan đến các tiêu chí này nhằm đưa ra định hướng hoàn thiện hệ thống pháp luật về CNQSDĐ.
Bài viết "Hình thức bắt buộc của hợp đồng trong pháp luật dân sự Việt Nam: Những bất cập và hướng hoàn thiện" của tác giả Đỗ Văn Đại, đăng trên Tạp chí Luật học số 2/2013, phân tích chi tiết các hình thức bắt buộc của hợp đồng theo quy định pháp luật Tác giả chỉ ra những bất cập trong quy định hiện hành, như việc yêu cầu công chứng, chứng thực và đăng ký đồng thời là không cần thiết, gây khó khăn và tốn kém cho người dân Để cải thiện, tác giả đề xuất Nhà nước nên gộp hai thủ tục này lại hoặc chỉ giữ một trong hai Ngoài ra, bài viết cũng nêu rõ những nhược điểm trong quy định xử lý vi phạm về hình thức bắt buộc của hợp đồng.
Bài viết "Đăng ký bất động sản tại Việt Nam – Những vấn đề lý luận và thực tiễn" của tác giả Nguyễn Ngọc Điện, đăng trên Tạp chí Nghiên cứu lập pháp số 6/2012, nhấn mạnh tầm quan trọng của việc đăng ký quyền sở hữu bất động sản và tổ chức hệ thống đăng ký Tác giả cũng chỉ ra những thiếu sót trong quy trình đăng ký bất động sản ở Việt Nam, từ đó đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện hệ thống này.
Bài viết của tác giả Phạm Hoàng Giang trong Tạp chí Nhà nước và pháp luật số 3/2007 phân tích ảnh hưởng của hình thức hợp đồng đến hiệu lực của hợp đồng Tác giả trình bày lý luận về hình thức hợp đồng và nguyên tắc tự do hợp đồng, đồng thời chỉ ra sự tác động của các điều kiện hình thức đối với hiệu lực hợp đồng thông qua quy định pháp luật của nhiều quốc gia Qua đó, tác giả liên hệ với pháp luật hợp đồng của Việt Nam để nêu bật những vướng mắc trong các quy định hiện hành.
Bài viết "Căn cứ xác lập quyền sử dụng đất ở và một số vướng mắc trong các quy định pháp luật hiện hành" của tác giả Nguyễn Thùy Trang, đăng trên Tạp chí Nhà nước và Pháp luật số 6/2016, phân tích các căn cứ và hình thức xác lập quyền sử dụng đất ở theo Luật Đất đai 2013 Tác giả cũng chỉ ra những bất cập trong quy định pháp luật đất đai hiện hành và đề xuất một số kiến nghị nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật này.
Bài viết "Xác định tư cách chủ thể thành viên hộ gia đình trong định đoạt quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ" của tác giả Nguyễn Minh Tuấn, đăng trên Tạp chí Luật học số 2/2012, nêu rõ những bất cập trong việc xác định tư cách thành viên hộ gia đình trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tác giả cũng tiến hành so sánh các quy định pháp luật liên quan đến chủ thể hộ gia đình qua các thời kỳ khác nhau.
Các công trình khoa học nêu trên là tài liệu quý giá, cung cấp thông tin hữu ích cho tác giả trong nghiên cứu Những nghiên cứu này đã đề cập đến các vấn đề lý luận liên quan đến hợp đồng CNQSDĐ Bằng cách kế thừa có chọn lọc các thành tựu nghiên cứu lý luận, luận văn sẽ tập trung phân tích sâu những vướng mắc thực tiễn thông qua các vụ án thực tế, từ đó định hướng khắc phục những bất cập này.
Phương pháp nghiên cứu
Luận văn áp dụng các phương pháp phân tích, tổng hợp, khái quát hóa và liệt kê để làm rõ những vấn đề lý luận liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (CNQSDĐ) vô hiệu.
Luận văn vận dụng phương pháp đối chiếu, so sánh trong việc làm rõ một số quy định giữa các văn bản quy phạm pháp luật
Luận văn này áp dụng phương pháp nghiên cứu thực tiễn nhằm đưa ra định hướng hoàn thiện pháp luật dựa trên thực tiễn giải quyết tranh chấp Việc nghiên cứu thực tiễn không chỉ giúp nhận diện những bất cập trong quy định pháp luật hiện hành mà còn cung cấp cơ sở để đề xuất những cải tiến phù hợp, từ đó nâng cao hiệu quả trong việc giải quyết tranh chấp.
Kết cấu của luận văn
Kết cấu của luận văn gồm bốn phần: lời mở đầu, nội dung chính của luận văn, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo
Phần nội dung chính được chia thành 2 Chương Kết cấu của từng chương cụ thể như sau:
Chương 1: Khái quát chung và quy định của pháp luật về hợp đồng CNQSDĐ và hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu
Chương 2: Thực trạng tuyên bố vô hiệu các hợp đồng CNQSDĐ và kiến nghị hoàn thiện
KHÁI QUÁT CHUNG VÀ QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU
Khái quát chung về hợp đồng CNQSDĐ
1.1.1 Khái niệm hợp đồng CNQSDĐ Để hiểu rõ khái niệm về hợp đồng CNQSDĐ, trước hết người viết sẽ phân tích các khái niệm xoay quanh nó bao gồm: Đất đai, quyền sử dụng đất trong khoa học luật dân sự
Khái niệm về đất đai, theo quy định tại Khoản 2 Điều 3 Thông tư
Theo Nghị định 14/2012/TT-BTNMT, đất đai được định nghĩa là vùng đất có ranh giới, vị trí và diện tích cụ thể, với các thuộc tính ổn định hoặc có sự thay đổi dự đoán được, ảnh hưởng đến việc sử dụng đất hiện tại và tương lai Đất đai, với nguồn gốc tự nhiên, là tài nguyên quý giá đã được con người tác động, biến đổi từ sản phẩm của thiên nhiên thành sản phẩm của xã hội Điều 53 Hiến pháp 2013 quy định rằng đất đai và các tài nguyên khác là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện quản lý Do đó, đất đai không chỉ là tài sản của Nhà nước mà còn có vai trò quan trọng đối với cá nhân, tổ chức và lợi ích quốc gia, khẳng định chính sách thống nhất của Đảng về sở hữu toàn dân đối với đất đai.
Đại học Luật TP Hồ Chí Minh (2015) trong giáo trình Luật Đất đai nhấn mạnh rằng đất đai không được coi là đối tượng của giao dịch dân sự Thay vào đó, các chủ thể có thể tác động gián tiếp vào đất đai thông qua các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất.
Khái niệm về quyền sử dụng đất, theo quy định tại Điều 105 BLDS 2015
“Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền về tài sản” và Điều 115 BLDS 2015:
Quyền tài sản, bao gồm quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền khác, là những quyền có giá trị bằng tiền Pháp luật đã xác định rõ quyền sử dụng đất (QSDĐ) được xem là tài sản hợp pháp.
Nhà nước có quyền sở hữu đất đai, trong khi người sử dụng đất cũng được công nhận quyền sở hữu thông qua việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất như chuyển đổi, cho thuê, thừa kế và thế chấp Sự thừa nhận này thể hiện hình thức sở hữu đất đai có điều kiện, hay còn gọi là sở hữu kép Mặc dù không có quy định cụ thể về người sử dụng đất, nhưng họ có nhiều quyền và nghĩa vụ tương tự như chủ sở hữu đất Qua việc trao quyền từ Nhà nước, người sử dụng đất có thể thực hiện các quyền như chuyển nhượng, thừa kế và tặng cho, nhưng phải đáp ứng các điều kiện pháp luật Điều này cho thấy sự hình thành chế độ tài sản kép giữa đất đai và quyền sử dụng đất gắn liền với từng mảnh đất cụ thể.
Xuất phát từ đặc thù chế độ sử dụng đất tại Việt Nam, quyền sử dụng đất cần được xem như một tài sản độc lập trong các giao dịch dân sự Điều này có nghĩa là quyền sử dụng đất nên được tách biệt khỏi quyền sở hữu đất đai, nhằm đảm bảo tính minh bạch và hiệu quả trong quản lý và giao dịch đất đai.
Nghiên cứu của Nguyễn Văn Cường và Nguyễn Minh Hằng (2011) về quyền sử dụng đất cho thấy đây là một quyền năng quan trọng trong quyền sở hữu đất Bài viết nhấn mạnh tính hợp pháp của giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất và thực tiễn xét xử trong lĩnh vực này.
Khái niệm về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Điều 697 BLDS
Theo quy định năm 2005, "hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, trong đó bên chuyển nhượng chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng thanh toán cho bên chuyển nhượng theo quy định của Bộ luật và pháp luật đất đai" Tuy nhiên, quy định này có thể gây nhầm lẫn giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất.
BLDS 2015 không quy định cụ thể về hợp đồng CNQSDĐ, mà chỉ đưa ra quy định chung tại Điều 500 về hợp đồng quyền sử dụng đất Theo đó, hợp đồng này là sự thỏa thuận giữa các bên, cho phép người sử dụng đất thực hiện các quyền như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, thế chấp và góp vốn quyền sử dụng đất Điều này nhấn mạnh rằng chuyển quyền sử dụng đất cho phép người sử dụng đất chuyển nhượng các phần diện tích tương ứng với nghĩa vụ với Nhà nước, trong đó chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một hình thức cụ thể của chuyển quyền sử dụng đất.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, trong đó bên chuyển nhượng có nghĩa vụ giao quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng Bên nhận chuyển nhượng phải thanh toán tiền cho bên chuyển nhượng theo thỏa thuận, đồng thời cả hai bên phải thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước theo quy định pháp luật.
1.1.2 Đặc điểm của hợp đồng CNQSDĐ
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (CNQSDĐ) là hợp đồng mua bán tài sản, mang những đặc trưng cơ bản của loại hợp đồng này Tuy nhiên, do tính chất đặc thù của đối tượng giao dịch, hợp đồng CNQSDĐ cần tuân thủ các điều kiện riêng về hình thức Dựa trên các quy định của pháp luật hiện hành, hợp đồng CNQSDĐ có những đặc điểm riêng biệt.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (CNQSDĐ) là hợp đồng song vụ, trong đó các bên có quyền và nghĩa vụ tương ứng: bên chuyển nhượng phải giao đất, trong khi bên nhận chuyển nhượng phải giao tiền Đặc biệt, Nhà nước đóng vai trò quan trọng trong quan hệ này với tư cách là chủ sở hữu và quản lý đất đai Do đó, bên cạnh quyền và nghĩa vụ giữa các bên, còn có các quyền và nghĩa vụ đối với Nhà nước, bao gồm việc tuân thủ các điều kiện chuyển nhượng và đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (CNQSDĐ) là một loại hợp đồng có đền bù, trong đó bên chuyển nhượng nhận khoản tiền từ bên nhận chuyển nhượng Đối với bên nhận chuyển nhượng, khoản đền bù không chỉ là quyền sử dụng đất mà còn bao gồm cả mảnh đất tương ứng Do đó, người nhận chuyển nhượng có được hai tài sản cùng lúc, mang lại hai lợi ích: "giá trị sử dụng" khi khai thác và sử dụng đất, cùng với "giá trị" khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (CNQSDĐ) có hiệu lực từ thời điểm được đăng ký vào sổ địa chính, khác với hợp đồng mua bán tài sản thông thường Điều này tuân thủ theo quy định của pháp luật hiện hành.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (CNQSDĐ) phải tuân thủ quy định về hình thức, theo đó, pháp luật hiện hành yêu cầu hợp đồng này phải được lập thành văn bản và có công chứng, chứng thực.
Khái quát chung về hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu
1.2.1 Khái niệm hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (CNQSDĐ) có đặc điểm riêng biệt, vì vậy nó cần đáp ứng các điều kiện hiệu lực chung của giao dịch dân sự cũng như các điều kiện riêng biệt liên quan đến loại hợp đồng này.
Giao dịch dân sự sẽ bị vô hiệu nếu không tuân thủ các điều kiện có hiệu lực theo quy định của pháp luật Chỉ những giao dịch hợp pháp mới tạo ra quyền và nghĩa vụ cho các bên, đồng thời được Nhà nước bảo vệ Quy định về sự vô hiệu của giao dịch dân sự đóng vai trò quan trọng trong việc duy trì trật tự xã hội, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của cá nhân, pháp nhân và Nhà nước, cũng như đảm bảo an toàn pháp lý cho các chủ thể trong giao dịch dân sự Một giao dịch dân sự được coi là vô hiệu khi không đáp ứng một trong các điều kiện tại Điều 117 BLDS 2015.
Giao dịch dân sự vô hiệu là những giao dịch không có hiệu lực pháp luật, không tạo ra quyền và nghĩa vụ cho các bên tham gia, bất kể giao dịch đã được xác lập hay chưa thực hiện Khi một giao dịch được xác định là vô hiệu, mọi cam kết đã hoặc đang thực hiện theo hợp đồng sẽ không được pháp luật bảo vệ.
Như vậy, Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu là hợp đồng CNQSDĐ không đáp ứng đầy đủ các điều kiện có hiệu lực theo quy định của pháp luật
1.2.2 Đặc điểm của hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (CNQSDĐ) vô hiệu là một giao dịch dân sự không có giá trị pháp lý Hợp đồng này không chỉ mang những đặc điểm chung của giao dịch dân sự vô hiệu mà còn có những đặc điểm riêng biệt liên quan đến quyền sử dụng đất.
Như vậy, Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu có những đặc điểm cơ bản sau:
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (CNQSDĐ) sẽ bị vô hiệu nếu không đáp ứng đủ các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự, bao gồm năng lực xác lập giao dịch của các bên, sự ưng thuận, nội dung và mục đích giao dịch, cũng như hình thức của hợp đồng Ngoài ra, các bên phải đảm bảo các điều kiện về đối tượng giao dịch, như có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất không có tranh chấp và còn trong thời hạn sử dụng Hợp đồng vô hiệu không phát sinh, thay đổi hay chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên từ thời điểm hợp đồng được xác lập, và bên có lỗi dẫn đến sự vô hiệu của hợp đồng sẽ phải chịu trách nhiệm bồi thường.
Nguyên nhân dẫn đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (CNQSDĐ) vô hiệu rất đa dạng Khi một trong các điều kiện để hợp đồng CNQSDĐ có hiệu lực không được đáp ứng, hợp đồng sẽ trở nên vô hiệu Sự đa dạng này thể hiện rõ trong từng điều kiện, chẳng hạn như trong việc đồng thuận của các bên, có thể xảy ra trường hợp người có năng lực hành vi dân sự thực hiện giao dịch mà không nhận thức được hành vi của mình, hoặc một bên tham gia giao dịch do bị lừa dối, đe dọa, hay cưỡng ép Sự phong phú về nguyên nhân dẫn đến hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu xuất phát từ đặc thù của quan hệ và các yếu tố cấu thành trong lĩnh vực này.
Pháp luật điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (CNQSDĐ) rất phức tạp do sự đa dạng của các loại hợp đồng và quy phạm pháp luật liên quan Sự phức tạp này không chỉ nằm ở số lượng quy định mà còn ở nhiều lĩnh vực pháp luật khác nhau Trong từng giai đoạn của quá trình CNQSDĐ, các bên phải tuân thủ các quy định cụ thể từ các văn bản luật khác nhau, chẳng hạn như việc giao kết hợp đồng phải tuân theo Luật Công chứng, và thực hiện quyền nghĩa vụ với Nhà nước theo Luật Đất đai.
Không phải mọi vi phạm điều kiện có hiệu lực của hợp đồng đều dẫn đến vô hiệu Đặc biệt, trong trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị coi là vô hiệu do vi phạm về hình thức, nếu một bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ của hợp đồng và yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực của hợp đồng, thì hợp đồng vẫn sẽ được coi là có hiệu lực.
Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất (CNQSDĐ) là một hoạt động phổ biến và thường xuyên Tuy nhiên, do tính chất đặc biệt của đối tượng giao dịch, các quy định pháp luật về hợp đồng CNQSDĐ rất phức tạp, đặc biệt liên quan đến điều kiện có hiệu lực của hợp đồng Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu có thể gây ra những ảnh hưởng tiêu cực, làm mất ổn định cho nền kinh tế Việc giải quyết hậu quả từ hợp đồng vô hiệu cũng gặp nhiều khó khăn Vì vậy, pháp luật cần quy định chi tiết và cụ thể các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng CNQSDĐ.
1.3 Các trường hợp hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu theo quy định của pháp luật
1.3.1 Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu do vi phạm điều kiện về chủ thể
(1) Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu do vi phạm điều kiện về năng lực của chủ thể
Pháp luật về đất đai phân chia người sử dụng đất thành nhiều chủ thể, bao gồm tổ chức trong nước, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao Tuy nhiên, chỉ những chủ thể như cá nhân (bao gồm cả người Việt Nam định cư ở nước ngoài), hộ gia đình và tổ chức (bao gồm tổ chức trong nước và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài) mới có thể tham gia vào quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất (CNQSDĐ) Để trở thành chủ thể trong quan hệ CNQSDĐ, pháp luật yêu cầu phải có đủ năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự; nếu không, hợp đồng CNQSDĐ sẽ vô hiệu Mỗi loại chủ thể sẽ có các điều kiện tham gia vào quan hệ CNQSDĐ khác nhau.
- Năng lực pháp luật dân sự của người sử dụng đất a) Đối với hộ gia đình, cá nhân
Khi tham gia vào quan hệ quyền sử dụng đất (CNQSDĐ), các thành viên trong hộ gia đình sẽ trực tiếp tham gia, trừ khi ủy quyền cho chủ hộ Điều này có nghĩa là năng lực pháp luật của hộ gia đình gắn liền với năng lực pháp luật của từng cá nhân trong hộ Năng lực pháp luật của cá nhân bắt đầu từ khi sinh ra và kết thúc khi người đó qua đời Thực tế, năng lực này phát sinh khi người sử dụng đất tham gia vào các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất.
4 Điều 5 Luật Đất đai năm 2013
Nhà nước cho phép cá nhân và tổ chức sử dụng đất, tuy nhiên, một người không thể có quyền sử dụng đất (CNQSDĐ) nếu không sở hữu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) Trong trường hợp không có QSDĐ, hợp đồng CNQSDĐ sẽ trở nên vô hiệu.
Năng lực pháp luật của tổ chức bắt đầu từ khi tổ chức được thành lập, thể hiện quyền sử dụng đất và quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) của tổ chức đó.
- Năng lực hành vi dân sự của người sử dụng đất a) Đối với hộ gia đình, cá nhân
Năng lực hành vi dân sự của cá nhân là khả năng xác lập và thực hiện quyền, nghĩa vụ dân sự, đóng vai trò quan trọng trong hiệu lực giao dịch dân sự, đặc biệt là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (CNQSDĐ) Mỗi cá nhân có mức độ hoàn thiện năng lực hành vi khác nhau ở các giai đoạn khác nhau, do đó cần tuân thủ các điều kiện cụ thể để hợp đồng CNQSDĐ không bị vô hiệu Để tham gia vào quan hệ CNQSDĐ, cá nhân phải từ đủ mười tám tuổi và không thuộc các trường hợp mất hoặc hạn chế năng lực hành vi Đối với cá nhân từ sáu đến chưa đủ mười tám tuổi, cần có sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật khi tham gia vào quan hệ này.
Các cá nhân dưới sáu tuổi không có khả năng tự mình tham gia vào quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tất cả các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất phải được thực hiện bởi người đại diện theo pháp luật.
Hậu quả pháp lý của hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu
Theo quy định pháp luật, giao dịch dân sự vô hiệu không có giá trị hiệu lực từ thời điểm giao kết, yêu cầu các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận Nếu không thể hoàn trả bằng hiện vật, phải bồi thường bằng tiền Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi không phải hoàn trả, trong khi bên có lỗi dẫn đến hợp đồng vô hiệu phải bồi thường thiệt hại Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu đã đăng ký, các bên cần thực hiện đăng ký lại tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Điều 168 Luật Đất đai năm 2013 quy định rằng người sử dụng đất phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền liên quan Trong trường hợp có giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất với người thứ ba ngay tình, cần giải quyết hậu quả pháp lý phát sinh Đối với hoa lợi, lợi tức và bồi thường thiệt hại, mức độ lỗi của mỗi bên sẽ được xem xét để xác định trách nhiệm bồi thường Nếu cả hai bên đều có lỗi, họ sẽ phải bồi thường tương ứng với mức độ lỗi của mình Khi giải quyết hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất vô hiệu, Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn xác định thiệt hại dựa trên chênh lệch giá do trượt giá từ thời điểm ký hợp đồng đến thời điểm giải quyết tranh chấp.
Nghị Quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 quy định tại điểm c3, tiểu mục 2.3, mục 2 hướng dẫn áp dụng pháp luật trong giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình, nhằm đảm bảo tính nhất quán và công bằng trong quá trình xét xử.
Trong chương 1, luận văn đã trình bày một cách khái quát các vấn đề lý luận xoay quanh hợp đồng CNQSDĐ bao gồm:
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (CNQSDĐ) là một thỏa thuận pháp lý liên quan đến quyền sử dụng đất, trong đó bên chuyển nhượng chuyển giao quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng Để hiểu rõ hơn, cần nắm rõ các khái niệm liên quan như đất đai, quyền sử dụng đất và hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất Hợp đồng CNQSDĐ sẽ được coi là vô hiệu nếu không đáp ứng các điều kiện pháp lý theo quy định của pháp luật, dẫn đến việc không phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (CNQSDĐ) có những đặc điểm riêng biệt, khác biệt so với hợp đồng mua bán tài sản thông thường, bao gồm tính chất pháp lý và quy định về quyền sử dụng đất Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu có thể xảy ra khi không đáp ứng các điều kiện pháp lý cần thiết, gây ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên liên quan Đất đai và quyền sử dụng đất có mối liên hệ chặt chẽ, trong đó quyền sử dụng đất không chỉ là tài sản mà còn gắn liền với các quy định của Nhà nước Vai trò của Nhà nước trong quản lý đất đai là rất quan trọng, đảm bảo việc sử dụng đất đúng mục đích và quyền lợi hợp pháp của người dân.
Phân tích chi tiết các trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (CNQSDĐ) vô hiệu theo các điều kiện có hiệu lực như đối tượng giao dịch, năng lực chủ thể, sự ưng thuận, nội dung và hình thức, cho thấy mối liên hệ chặt chẽ giữa các điều kiện này Việc thiếu một trong các điều kiện trên dẫn đến hợp đồng CNQSDĐ bị vô hiệu Qua phân loại các trường hợp hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu, chúng ta có thể dễ dàng nhận diện, xác định và nghiên cứu sâu hơn về thực trạng pháp luật liên quan đến hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu trong chương tiếp theo.
(4) Chỉ ra hậu quả pháp lý đối với các bên khi hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu.
THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHÁP LUẬT TRONG VIỆC TUYÊN BỐ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN
Thực trạng áp dụng pháp luật trong việc tuyên bố hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu
2.1.1 Thực trạng áp dụng pháp luật trong việc tuyên bố hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu do vi phạm điều kiện về chủ thể và kiến nghị hoàn thiện
Một trong những nguyên nhân phổ biến dẫn đến vi phạm hợp đồng CNQSDĐ là khi tài sản chung (như tài sản của vợ chồng hoặc hộ gia đình) được sử dụng mà không có sự đồng ý của tất cả đồng sở hữu Sự thiếu đồng thuận này có thể xuất phát từ nhiều yếu tố khách quan hoặc chủ quan Tuy nhiên, việc xác định tất cả các thành viên có quyền đối với tài sản chung tại thời điểm ký hợp đồng CNQSDĐ thường gặp khó khăn.
Bản án về tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ giữa nguyên đơn bà Nguyễn Thị Trinh và bị đơn ông Lê Hoàng L 29
Nguyên đơn bà Nguyễn Thị Trinh trình bày:
Bà Trinh được mẹ là bà Huỳnh Thị Lẹ cho diện tích đất là 28.730m 2
Vào các năm 2013, 2014, 2015 bà Trinh có mượn của vợ chồng ông L tổng cộng 30 cây vàng 24k và cầm cố bằng toàn bộ diện tích đất trên
Vào ngày 22/2/2016, vợ chồng ông L đã mời bà Trinh lên Cà Mau để chứng thực hợp đồng cầm cố Tuy nhiên, khi nhận hợp đồng, bà Trinh không xem xét kỹ lưỡng mà chỉ ký tên Sau này, bà mới phát hiện ra rằng đây thực chất là hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ diện tích đất 28.730m2 với giá 930.000.000 đồng, và bà cũng chưa nhận được số tiền này.
Bản án số 122/2019/DS-PT ngày 24/4/2019 của Tòa án nhân dân tỉnh Cà Mau liên quan đến tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và yêu cầu bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng Vụ án này làm rõ quyền lợi và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng chuyển nhượng đất, đồng thời xác định trách nhiệm bồi thường thiệt hại phát sinh từ việc vi phạm hợp đồng Quyết định của tòa án có ý nghĩa quan trọng trong việc bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên liên quan và thúc đẩy sự minh bạch trong các giao dịch đất đai.
Tại phiên tòa, bà Trinh khẳng định rằng mảnh đất là tài sản chung của gia đình, mặc dù chỉ đứng tên trên giấy tờ Bà cho biết đã ký tên chuyển nhượng đất nhưng không có sự đồng ý của hai con và em gái là bà Linh Bà cũng nhấn mạnh rằng mình chưa nhận số tiền chuyển nhượng 930.000.000 đồng.
Bà yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký ngày 22/02/2016 với vợ chồng ông L, đồng thời cam kết hoàn trả 30 cây vàng 24k cho họ.
Bị đơn ông Lê Hoàng L trình bày:
Vào năm 2015, vợ chồng ông L đã cầm cố toàn bộ phần đất của bà Trinh với giá 4 cây vàng 24k trong vòng một năm Trong thời gian này, bà Trinh đã đề nghị chuyển nhượng phần đất cho vợ chồng ông L với mức giá 32 cây vàng 24k.
Năm 2016, vợ chồng ông L giao cho bà Trinh 25 cây vàng 24k (bao gồm cả
4 cây vàng 24k nhận cầm cố đất và đưa thêm 3 cây vàng 24k sau đó, tổng cộng là
Bà Trinh đã ký tên vào văn bản chuyển nhượng 28.730m² đất, tương đương với 32 cây vàng 24k Giá trị của 32 cây vàng này được ước tính là 930.000.000 đồng, tuy nhiên hai bên không lập giấy tờ quy đổi từ vàng sang tiền.
Vợ chồng ông L yêu cầu bà Trinh thực hiện hợp đồng chuyển nhượng đất lập ngày 22/02/2016, giao phần đất với diện tích thực tế là 28.220,4 m².
Bản án dân sự sơ thẩm số 181/2019/DS-ST ngày 8/11/2018 của Tòa án nhân dân huyện Cái Nước đã bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị Trinh về việc yêu cầu ông Lê Hoàng L chuộc lại phần đất có diện tích 28.220,4m² Tòa án cũng buộc bà Trinh phải tháo dỡ và di dời một căn nhà (bao gồm mái che, nhà vệ sinh và nhà tắm) cùng một hồ nước để giao đất cho ông Lê Hoàng L.
Ngày 16/11/2018, bà Nguyễn Thị Trinh kháng cáo không đồng ý quyết định của bản án sơ thẩm
Bản án dân sự phúc thẩm số 122/2019/DS-PT, ngày 24/4/2019, của Tòa án nhân dân tỉnh Cà Mau đã chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị Trinh, yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Vào ngày 22/02/2016, tại Văn phòng công chứng Hà Ngọc Phổ, bà Nguyễn Thị Trinh và ông Lê Hoàng L đã ký hợp đồng công chứng số 001203 Theo đó, bà Nguyễn Thị Trinh có nghĩa vụ hoàn trả cho ông Lê Hoàng L số tiền 1.063.812.500 đồng Đồng thời, ông Lê Hoàng L cũng phải trả lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) cho bà Nguyễn Thị Trinh.
Nhận định của Tòa án cấp phúc thẩm:
Bà Trinh đã sang nhượng quyền sử dụng đất với giá 32 cây vàng 24k và thực hiện hợp đồng tại Văn phòng công chứng Hà Ngọc Phổ, với sự ký tên của cả hai bên Mặc dù phía bị đơn không cung cấp chứng từ giao vàng đầy đủ, nhưng nguyên đơn đã ký hợp đồng, cho thấy không có sự nhầm lẫn hay giả tạo Sau khi ký hợp đồng, bà Trinh không có tài liệu chứng minh giao dịch là cầm cố đất Do đó, có thể xác định rằng bà Trinh đã chuyển nhượng đất cho vợ chồng ông L để cấn trừ nợ do không có khả năng thanh toán.
Bà Trinh đã chuyển nhượng đất vi phạm quyền chuyển nhượng tài sản chung, trong khi trên đất có mồ mả và nhà cửa của các thành viên đang sinh sống, không đề cập đến quyền lợi của bà Linh và các con, dẫn đến việc bà Trinh không thể giao đất cho vợ chồng ông L Do đó, cần hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 22/02/2016 giữa ông L và bà Trinh Hậu quả của việc hủy hợp đồng là các bên phải hoàn trả những gì đã nhận; vợ chồng ông L chưa nhận đất thực tế nên sẽ giữ nguyên hiện trạng cho bà Trinh, bà Linh tiếp tục sử dụng Cuối cùng, bà Trinh phải hoàn trả cho vợ chồng ông L số tiền 930.000.000 đồng.
Bình luận về bản án
Hợp đồng CNQSDĐ có thể bị tuyên vô hiệu nếu không có sự đồng ý của tất cả đồng sở hữu tại thời điểm hợp đồng được xác lập, ví dụ như trong trường hợp tài sản chung là mồ mả, kiến trúc và nhà cửa Tình huống này thường xảy ra khi QSDĐ là tài sản chung của vợ chồng nhưng một bên không biết khi hợp đồng được ký, hoặc khi tài sản chung của hộ gia đình được chuyển nhượng mà không có sự đồng ý của tất cả các thành viên Điều này dẫn đến việc các chủ thể có quyền đối với tài sản chung có thể yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu.
Trong vụ án này, cần làm rõ liệu tài sản chung trên đất có được ghi nhận trong Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất (GCNQSDĐ) hay không Nếu tài sản chung không được thể hiện trong GCNQSDĐ, việc Tòa án hủy hợp đồng CNQSDĐ giữa vợ chồng ông L và bà Trinh chỉ dựa vào thực tế là không hợp lý Người sở hữu tài sản gắn liền với đất có trách nhiệm đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền để được pháp luật bảo vệ Do đó, lỗi trong vụ việc này hoàn toàn thuộc về gia đình bà Trinh, nhưng Tòa án lại đưa ra phán quyết bất lợi cho vợ chồng ông L, điều này là không hợp lý.