Hợp Đồng chuyển nhượng quyền sử dụng Đất vô hiệu do giả tạo

Do đó, nếu như các bên tham gia trong hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giao kết hợp đồng nhằm che giấu ý chí thật của các bên như che giấu giao dịch khác hoặc trốn tránh nghĩa vụ

ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

PHẠM THỊ HUỲNH NHƯ

HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU DO GIẢ TẠO

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2022

ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ – LUẬT

PHẠM THỊ HUỲNH NHƯ

HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU DO GIẢ TẠO

Ngành: Luật Dân sự và Tố tụng dân sự

Mã số: 8380103

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS CHÂU THỊ KHÁNH VÂN

TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2022

LỜI CAM ĐOAN

Tôi cam đoan đề tài nghiên cứu: “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng

đất vô hiệu do giả tạo” là công trình tìm hiểu, nghiên cứu riêng của tôi Những nội

dung trong Luận văn này là do tôi tự thực hiện dưới sự hướng dẫn của TS Châu Thị Khánh Vân Các đoạn trích dẫn, số liệu sử dụng trong luận văn được trích nguồn có độ tin cậy trong phạm vi nhận thức của bản thân Luận văn không sao chép bất kỳ công trình nghiên cứu nào và chưa được công bố bất kỳ hình thức nào Tôi xin hoàn

toàn trách nhiệm về nghiên cứu của mình

TÁC GIẢ

PHẠM THỊ HUỲNH NHƯ

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

MỤC LỤC

PHẦN MỞ ĐẦU 1

1 Lý do chọn đề tài 1

2 Tình hình nghiên cứu 2

3 Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu 3

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 4

5 Phương pháp nghiên cứu 4

6 Kết cấu đề tài 4

CHƯƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ PHÁP LÝ CƠ BẢN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU DO GIẢ TẠO 5

1.1 Khái niệm, ý nghĩa về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do giả tạo 5

1.1.1 Khái niệm 5

1.1.2 Ý nghĩa của việc xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do giả tạo 10

1.2 Cơ sở xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do giả tạo 11

1.2.1 Đối tượng của hợp đồng là quyền sử dụng đất 12

1.2.2 Mục đích của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 13

1.2.3 Ý chí giả tạo về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất 15

1.3 Hậu quả pháp lý khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu

do giả tạo 18

1.4 Bảo vệ người thứ ba ngay tình 21

1.5 Thời hiệu yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do giả tạo 24

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 26

CHƯƠNG 2 THỰC TIỄN XÉT XỬ CÁC VỤ ÁN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU DO GIẢ TẠO TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN VÀ KIẾN NGHỊ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN 27

2.1 Thực tiễn xét xử về căn cứ để xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do giả tạo 28

2.1.1 “Đứng tên giùm bất động sản” 28

2.1.2 Giả tạo nhằm che giấu giao dịch vay tiền 31

2.1.3 Giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba 41

2.2 Thực tiễn xét xử về bảo vệ người thứ ba ngay tình trong trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do giả tạo 48

2.3 Kiến nghị giải pháp chung 53

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 57

KẾT LUẬN 58 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHỤ LỤC

Trong bối cảnh nền kinh tế thị trường, thực trạng biến động lớn về đất đai, các giao dịch chuyển nhượng QSDĐ đang diễn biến phức tạp và khó kiểm soát Trong đó, có thực trạng lập hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giả tạo nhằm che giấu giao dịch khác (phổ biến là giao dịch vay tài sản) hoặc nhằm tẩu tán tài sản để trốn tránh nghĩa vụ Thực trạng này hiện nay diễn ra rất phổ biến, xuất phát từ ý chí của một hoặc cả hai bên chủ thể giao kết hợp đồng

Căn cứ quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo tại Điều 124 BLDS

2015 thì trong trường hợp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giả tạo nhằm che giấu giao dịch khác hoặc nhằm tẩu tán tài sản để trốn tránh nghĩa vụ sẽ bị vô hiệu

Các tranh chấp liên quan đến thực trạng này phải đưa ra tòa án giải quyết ngày càng tăng về số lượng và phức tạp hơn về tính chất gây khó khăn cho cơ quan xét xử trong việc xác định các điều kiện, tình tiết về giả tạo cũng như giải quyết hậu quả pháp lý, trong khi pháp luật hiện hành chỉ dừng lại ở việc quy định mang tính khái quát nên việc áp dụng pháp luật phát sinh một số vấn đề bất cập

Xuất phát từ tầm quan trọng cũng như thực trạng giải quyết tranh chấp như vừa phân tích trên, tác giả đã chọn đề tài “Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu

do giả tạo” để nghiên cứu, làm rõ, góp phần vào việc xây dựng, từng bước hoàn thiện các quy định pháp luật về vấn đề này

2 Tình hình nghiên cứu

“Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ” không phải là đề tài mới, các nghiên cứu, bài viết khoa học về “Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ” hiện nay rất nhiều Qua nghiên cứu, tìm hiểu một số công trình nghiên cứu khoa học có liên quan đến đề tài như:

- Luận văn thạc sĩ “Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ – Những vấn đề lý luận và thực tiễn” của Nguyễn Hoài Nam – 2013; luận văn thạc sĩ “Chuyển nhượng QSDĐ theo pháp luật Việt Nam” của Phạm Thị Thanh Vân – 2015;… Các luận văn này tập trung nghiên cứu về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nói chung, đặc điểm pháp lý, điều kiện pháp lý, các vấn đề phát sinh trên thực tiễn khi tiến hành giao kết, xác lập, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Tác giả của các luận văn cũng đưa ra các quan điểm cùng với việc phân tích các quy định pháp luật hiện hành để đánh giá, đề xuất Những thông tin mà các công trình nghiên cứu này sẽ tạo cơ sở vững chắc để tác giả có thể tham khảo cho phần lý luận trong luận văn thạc sĩ của mình

- Luận văn thạc sĩ “Hợp đồng dân sự vô hiệu do giả tạo” của Nguyễn Hải Ngân – 2015: Luận văn không đề cập đến đối tượng là “Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ” nhưng vấn đề pháp lý của luận văn có liên quan mật thiết đến đề tài nghiên cứu của tác giả Luận văn đã nêu ra các vấn đề pháp lý cơ bản của giao dịch dân sự vô hiệu

do giả tạo nói chung, cũng nêu ra quan điểm, thực trạng áp dụng pháp luật, đề xuất hướng hoàn thiện pháp luật Do đó, cũng là nguồn tài liệu bổ ích để tác giả tham khảo trong quá trình thực hiện đề tài luận văn

- Đỗ Văn Đại, “Luật hợp đồng Việt Nam – Bản án và bình luận bản án, tập 1 (2013), NXB Chính trị Quốc gia; Đỗ Văn Đại, “Luật hợp đồng Việt Nam – Bản án

và bình luận bản án, tập 2 (2014), NXB Chính trị Quốc gia; Đỗ Văn Đại (2016), Bình luận khoa học – những điểm mới của Bộ luật dân sự năm 2015, NXB Hồng Đức – Hội Luật gia Việt Nam Những sách chuyên khảo vừa nêu thể hiện được nhiều vấn

đề phát sinh trong thực tiễn xét xử về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng vô hiệu do giả tạo như xác định giả tạo trong giao dịch, hợp đồng bị che giấu, giả tạo trong quan hệ với người thứ ba, xử lý hậu quả pháp lý,… để tác giả có thể học hỏi, nghiên cứu và kết hợp cùng với các nội dung nghiên cứu của luận văn

Nhìn chung, mỗi công trình nghiên cứu sẽ có định hướng khác nhau và phù hợp với tình hình kinh tế - xã hội tại thời điểm nghiên cứu Do đó, dù “hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ” là đề tài đã được nghiên cứu rất nhiều nhưng trước diễn biến phức tạp về các hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu do giả tạo trong giai đoạn hiện nay, pháp luật điều chỉnh sẽ phải phát sinh các vấn đề bất cập khi được áp dụng Nhận thức được thực trạng pháp luật này, việc nghiên cứu một cách chi tiết và thống nhất về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu do giả tạo là cần thiết

3 Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu

Luận văn tập trung nghiên cứu vấn đề lý luận và pháp lý về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu do giả tạo, việc áp dụng pháp luật về vấn đề này trong thực tiễn giải quyết tranh chấp; từ đó có thể thấy được những thực trạng tồn tại của quy định pháp luật khi áp dụng trong thực tế, đề xuất hướng hoàn thiện cho các quy định pháp luật về đề tài nghiên cứu

Để đạt được mục đích trên, đề tài có các nhiệm vụ sau:

- Phân tích, luận giải các vấn đề pháp lý cơ bản về giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo nói chung và việc áp dụng đối với hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đề tài tập trung nghiên cứu làm sáng tỏ các vấn đề lý luận, pháp luật Việt Nam hiện hành và trước đây về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu do giả tạo, chủ yếu là pháp luật về dân sự; thực tiễn áp dụng pháp luật tại Tòa án nhân dân; từ đó có thể tiếp thu và vận dụng một cách linh hoạt góp phần hoàn thiện pháp luật Việt Nam Đan xen với việc phân tích các vấn đề lý luận, tác giả cũng phân tích, so sánh với quy định tại BLDS năm 2005, qua đó thấy được điểm tiến bộ của BLDS năm 2015 Trong phạm vi nghiên cứu, tác giả sẽ chia thành hai nội dung là những vấn đề pháp lý cơ bản về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu do giả tạo và thực trạng áp dụng pháp luật trong các vụ án về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu do giả tạo tại Tòa án

5 Phương pháp nghiên cứu

Luận văn nghiên cứu trên cơ sở phương pháp luận duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của triết học Mác – Lê-nin kết hợp với một số phương pháp như: so sánh, phân tích, tổng hợp, bình luận, tổng kết thực tiễn, thống kê,… để có thể làm sáng tỏ những nội dung về đề tài được nghiên cứu

6 Kết cấu đề tài

Xuất phát từ mục đích nghiên cứu, ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, tác giả chia luận văn thành hai chương, cụ thể gồm:

Chương 1: Những vấn đề pháp lý cơ bản về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ

vô hiệu do giả tạo

Chương 2: Thực tiễn xét xử về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu do

giả tạo và kiến nghị giải pháp hoàn thiện

CHƯƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ PHÁP LÝ CƠ BẢN

VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU

DO GIẢ TẠO 1.1 Khái niệm, ý nghĩa về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

vô hiệu do giả tạo

1.1.1 Khái niệm

Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nền tảng để sản xuất ra của cải vật chất, nền tảng của hệ sinh thái, môi trường và sự sống Vai trò và ý nghĩa của đất đai được mọi quốc gia thừa nhận, không thể phủ nhận và thay thế

Về mặt thuật ngữ khoa học, tại Hội nghị quốc tế về Môi trường ở Rio de Jannerioc – Bazil – năm 1993, “Đất đai” được định nghĩa là “một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên vỏ dưới bề mặt đó như: khí hậu, bề mặt, thổ nhưỡng, dáng địa hình, hồ, sông, suối,…

Về mặt pháp luật, theo khoản 2 Điều 4 Thông tư 14/2012/TT-BTNMT về Quy định kỹ thuật điều tra thoái hóa đất của Bộ Tài nguyên và Môi trường thì “Đất đai là một vùng đất có ranh giới, vị trí, diện tích cụ thể và có các thuộc tính tương đối ổn định hoặc thay đổi nhưng có tính chu kỳ, có thể dự đoán được, có ảnh hưởng tới việc sử dụng đất trong hiện tại và tương lai của các yếu tố tự nhiên, kinh tế – xã hội như: thổ nhưỡng, khí hậu, địa hình, địa mạo, địa chất, thuỷ văn, thực vật, động vật cư trú

và hoạt động sản xuất của con người”

Đất đai là tài sản cố định, không thể di chuyển, không thể đem ra để thực hiện mua bán, là nơi chứa đựng, xây dựng các tài sản khác Theo pháp luật hiện hành Việt Nam, đất đai là “tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu

và thống nhất quản lý” 1 và “Nhà nước trao QSDĐ cho người sử dụng đất theo quy

định của Luật Đất đai” 2

Như vậy, người sử dụng đất không có quyền định đoạt với đất đai, thay vào đó, người sử dụng đất có các quyền đối với đất đai bao gồm: quyền chiếm hữu, sử dụng và quyền bề mặt Trong các quyền của người sử dụng đất thì quyền sử dụng có

ý nghĩa quan trọng hơn hết, người sử dụng đất được quyền khai thác công dụng, các thuộc tính của từ đất để mang lại lợi ích cho mình Bên cạnh đó, còn được quyền chuyển QSDĐ, thực hiện các giao dịch dân sự đối với QSDĐ nếu không có nhu cầu tiếp tục sử dụng, việc này đã gián tiếp thừa nhận QSDĐ như một loại “hàng hóa đặc biệt” Trước diễn biến của bối cảnh kinh tế thị trường trong nhiều năm gần đây, giao dịch chuyển nhượng QSDĐ cũng không ngừng tăng lên về số lượng và chuyển biến với nhiều hình thức, cách thức đa dạng, dẫn đến thực trạng vi phạm điều kiện có hiệu lực của giao dịch theo quy định pháp luật

* Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ

BLDS 1995 và BLDS 2005 đều có định nghĩa về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và dành một chương để quy định về các vấn đề pháp lý cơ bản về hợp đồng

chuyển nhượng QSDĐ, cụ thể tại Điều 705 BLDS 1995: và Điều 697 BLDS 2005

Tuy nhiên, đến BLDS năm 2015, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ không còn được định nghĩa riêng biệt mà được liệt kê tại định nghĩa “Hợp đồng về QSDĐ” của Điều 500 BLDS 2015: “Hợp đồng về QSDĐ là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn QSDĐ hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật Đất đai cho bên kia, bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất”

Ngoài quy định trên, BLDS 2015 không đưa ra thêm khái niệm nào về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, cũng như không có quy định nào thể hiện đặc trưng

1 Điều 53 Hiến pháp 2013

2 Điều 4 Luật Đất đai năm 2013

pháp lý của giao dịch chuyển nhượng QSDĐ nói riêng và các hình thức giao dịch về quyền sử dụng khác nói chung

Nghiên cứu các Luật Đất đai từ năm 1993 đến nay, tác giả thấy rằng, pháp luật đất đai có quy định về giao dịch chuyển nhượng QSDĐ, trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ nhưng không có định nghĩa hoặc đưa ra khái niệm về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Do đó, với bản chất là giao dịch dân sự, khi nghiên cứu hoặc giải quyết tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, chúng ta có thể căn cứ vào các quy định của Bộ luật Dân sự về giao dịch dân sự nói chung và giao dịch về QSDĐ

Bản chất hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là giao dịch mang tính tiền tệ để chuyển quyền sử dụng, khá giống với hợp đồng mua bán tài sản thông thường, nhưng đây là hai loại hợp đồng khác biệt, cụ thể là:

Về đối tượng của hợp đồng: Đối với hợp đồng mua bán tài sản, đối tượng là tài sản thuộc quyền sở hữu của bên bán; nhưng trong hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thì đối tượng chỉ là QSDĐ của bên chuyển nhượng; phần đất chuyển nhượng thuộc quyền sở hữu của toàn dân mà Nhà nước là đại diện vì như đã nêu ở trên, đất đai là loại đối tượng đặc biệt

Về hình thức: Đối với hợp đồng mua bán tài sản, ngoài giao kết bằng văn bản, các bên có thể giao kết bằng lời nói hoặc hành vì; còn hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ bắt buộc phải bằng văn bản và được công chứng/chứng thực thì mới có giá trị pháp lý Vấn đề này được quy định rõ tại khoản 1 Điều 502 BLDS 2015 “Hợp đồng về QSDĐ phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan” và điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 nêu rõ “hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải được công chứng hoặc chứng thực” Như vậy, đối với hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thì hình thức (phải thành lập thành văn bản theo quy định và được tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực) là một trong các điều kiện để hợp đồng có hiệu lực

Từ các phân tích, lập luận trên, có thể hiểu “hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ

là giao dịch về QSDĐ thể hiện ý chí tự nguyện thỏa thuận của bên chuyển nhượng QSDĐ và bên nhận chuyển nhượng QSDĐ, theo đó bên chuyển nhượng chuyển giao đất và QSDĐ đó cho bên nhận chuyển nhượng, bên chuyển nhượng được nhận số tiền tương ứng với giá trị QSDĐ mà các bên đã thỏa thuận”

* Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo

BLDS hiện hành không nêu khái niệm về giao dịch dân sự vô hiệu mà quy định mang tính chất liệt kê tại Điều 122: “Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 117 của Bộ luật này thì vô hiệu, trừ trường hợp Bộ luật này có quy định khác” và cụ thể hóa một số trường hợp phổ biến tại các Điều từ

123 đến 129 Bộ luật Dân sự, chẳng hạn như vô hiệu do chủ thể giao kết giao dịch không có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, vô hiệu do vi phạm tính tự nguyện trong giao kết giao dịch, do vi phạm điều cấm, trái đạo đức xã hội, vi phạm về hình thức là điều kiện có hiệu lực của giao dịch,…

Vô hiệu là “không có hiệu lực, không mang lại kết quả”3 Xét về phương diện pháp lý, có thể hiểu giao dịch dân sự vô hiệu là giao dịch không có hiệu lực, không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ dân sự cho các bên do vi phạm các quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự 4

Điều 124 BLDS 2015 quy định:

“1 Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan

2 Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch dân sự đó vô hiệu.”

Có thể thấy, pháp luật hiện hành cũng chưa đưa ra khái niệm “giả tạo”, mà quy định điều kiện được xem là giả tạo, tức các hình thức của sự giả tạo để áp dụng trên thực tế “Giả tạo được hiểu là không thật, cố tạo ra vẻ bề ngoài của một người, một sự vật, hiện tượng nào đó”5 Còn theo từ điển Tiếng việt thì “giả tạo” là “không thật, vì được tạo ra một cách không tự nhiên”6 Trong khoa học pháp lý, hợp đồng dân sự giả tạo là hợp đồng mà “trong đó, việc thể hiện ý chí ra bên ngoài khác với ý chí nội tâm và kết quả thực hiện của các bên tham gia giao dịch”7 Như vậy, chúng ta có thể hiểu, đối với với các giao dịch có yếu tố giả tạo, các chủ thể tham gia giao dịch không

có ý chí xác lập quyền, nghĩa vụ với nhau; nội dung của giao dịch không thể hiện đúng ý chí thật của các bên, do đó vi phạm điều kiện về sự tự nguyện trong giao kết giao dịch dân sự, nên vô hiệu là hệ quả tất yếu của các giao dịch này

Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là một loại giao dịch dân sự, là sự thỏa thuận, thống nhất ý chí của các chủ thể về việc chuyển nhượng QSDĐ Do đó, nếu như các bên tham gia trong hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giao kết hợp đồng nhằm che giấu ý chí thật của các bên (như che giấu giao dịch khác hoặc trốn tránh nghĩa vụ), tức là hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được xác lập không thật, thì được xem là giả tạo và hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đã giao kết sẽ bị vô hiệu Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giả tạo nói riêng và giao dịch dân sự giả tạo nói chung thường biểu hiện qua hai hình thức: giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác và nhằm mục đích trốn tránh nghĩa vụ

Với các cách hiểu và các khái niệm vừa nêu trên thì có thể hiểu: “Hợp đồng

chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu do giả tạo là hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được

5 GS Bùi Quang Tịnh và Bùi Thị Tuyết Khanh, Từ điển Tiếng Việt 2001, NXB Thanh niên 2001, tr.412

6 Viện Ngôn ngữ học, Từ điển tiếng Việt, NXB Đà Nẵng – Trung tâm từ điển học Hà Nội, 2000

7 Bình luận khoa học BLDS Việt Nam, Nhà xuất bản chính trị quốc gia, Hà Nội 2001, tr 280

xác lập không xuất phát từ ý chí thật của các bên tham gia hợp đồng, không nhằm làm phát sinh quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên theo hợp đồng mà nhằm mục đích che giấu một giao dịch khác hoặc trốn tránh nghĩa vụ với chủ thể thứ ba”

1.1.2 Ý nghĩa của việc xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do giả tạo

Việc căn cứ vào các điều kiện pháp lý để xác định hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu do giả tạo sẽ tạo cơ sở, nền tảng cho các bên giải quyết các vấn đề pháp lý phát sinh có mối quan hệ nhân – quả với việc tuyên vô hiệu giao dịch dân sự,

từ đó quyền lợi hợp pháp của các chủ thể tham gia giao dịch và chủ thể khác cũng được đảm bảo

Nguyên tắc cơ bản khi tham gia giao dịch dân sự đó là sự tự do ý chí và tự nguyện giao kết của các chủ thể, bản chất hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giả tạo

đã vi phạm điều kiện về sự tự nguyện giao kết của các chủ thể; các bên tham gia giao dịch hoàn toàn không có ý chí chuyển nhượng QSDĐ; không có ý định xác lập quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, và việc này có thể dẫn đến hậu quả ảnh hưởng nghiêm trọng đến lợi ích của chủ thể khác Do đó, xác định hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu do giả tạo đồng thời các quy định pháp luật về việc

vô hiệu giao dịch này sẽ góp phần định hướng cho các chủ thể pháp luật dân sự khi giao kết hợp đồng; ngăn chặn các trường hợp lợi dụng sự tự do ý chí, tự nguyện khi giao kết hợp đồng xác lập các giao dịch trái pháp luật, ảnh hưởng quyền các chủ thể khác; từ đó tạo được hành lang pháp lý an toàn cho các chủ thể tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ

1.2 Cơ sở xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu

thì giao dịch giả tạo vô hiệu, còn giao dịch bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này; nếu giao dịch được xác lập không nhằm mục đích làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của các bên, thì giao dịch đó cũng bị coi là vô hiệu”

Kế thừa quy định tại BLDS 1995, BLDS 2005 quy định về giao dịch dân sự

vô hiệu do giả tạo ngắn gọn hơn: “Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác thì giao dịch giả tạo vô hiệu, còn giao dịch bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này”8; tuy nhiên, bổ sung thêm nội dung “Trong trường hợp xác lập giao dịch giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch đó vô hiệu” Và BLDS

2015 vẫn duy trì các nội dung của BLDS 2005 về giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo tại Điều 124

Như vậy từ BLDS năm 2005, trường hợp “xác lập giao dịch giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba” cũng được xác định là vô hiệu do giả tạo, dù trường hợp này không tồn tại cùng lúc hai giao dịch

Đặc điểm chung của một giao dịch dân sự bị vô hiệu là giao dịch vi phạm một trong những điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự theo các quy định pháp luật (bao gồm điều kiện về năng lực hành vi, ý chí của chủ thể tham gia giao dịch; hình thức, mục đích và nội dung của giao dịch; đối tượng của giao dịch) và khi bị vô hiệu các chủ thể tạo lập giao dịch phải chịu hậu quả pháp lý nhất định theo quy định pháp luật

Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu do giả tạo bên cạnh các đặc điểm chung của một giao dịch dân sự bị vô hiệu còn có các đặc điểm riêng

8 Điều 129 BLDS 2005

Kết hợp các đặc điểm chung và riêng của hợp đồng dân sự vô hiệu do giả tạo,

có thể thấy, để nhận diện hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu do giả tạo, cần xác định các yếu tố sau:

1.2.1 Đối tượng của hợp đồng là quyền sử dụng đất

QSDĐ là loại đối tượng đặc biệt, có giá trị lớn, do đó pháp luật quy định khi các bên giao kết giao dịch liên quan đến QSDĐ sẽ phải đảm bảo các điều kiện nhất định về hình thức, đó là giao dịch phải lập thành văn bản và được công chứng theo đúng quy định9 Như đã trình bày trên, đối với hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thì điều kiện về hình thức là điều kiện có hiệu lực của hợp đồng Do đó, dù bản chất là giả tạo nhưng đối với đối tượng là QSDĐ, khi xác lập hợp đồng chuyển nhượng, các chủ thể tham gia hợp đồng vẫn phải đảm bảo các điều kiện về hình thức nêu trên Nếu

vi phạm điều kiện về hình thức trên, hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ sẽ được xác định theo Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 trước khi xét đến mục đích và nội dung của hợp đồng để xác định có tồn tại hay không yếu tố giả tạo trong hợp đồng Đây cũng là thực trạng tồn tại nhiều hiện nay, phần lớn các hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu do giả tạo đều đã được công chứng theo quy định Việc công chứng giao dịch dân sự nói chung, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nói riêng là để bảo đảm,

an toàn pháp lý cho các hợp đồng, giao dịch dân sự qua đó bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của cá nhân, tổ chức, ngăn ngừa rủi ro, hạn chế tranh chấp dân sự; công chứng còn góp phần hạn chế các yếu tố lừa đảo, lừa dối trong các giao dịch về QSDĐ Tuy nhiên, trong trường hợp có tồn tại yếu tố “giả tạo” trong hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thì khi công chứng hợp đồng này, tổ chức hành nghề công chứng cũng không thể xác định được chính xác ý chí thật của các bên tham gia giao dịch, do đã có sự thống nhất giữa các bên về ý chí trước khi yêu cầu công chứng hợp đồng; thực trạng này gây ảnh hưởng một phần đến giá trị và ý nghĩa của hoạt động công chứng; tuy nhiên với vai trò là bảo đảm an toàn pháp lý cho các giao dịch dân sự, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ dù tồn tại yếu tố “giả tạo” nhưng nếu đã được công chứng

9 Điều 502 BLDS 2015; khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013

theo quy định sẽ là cơ sở, căn cứ để xem xét trong trường hợp phát sinh “người thứ ba” cần được bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp Vấn đề này tác giả sẽ phân tích chi tiết tại chương II của luận văn

Mặt khác, QSDĐ là tài sản có giá trị lớn nên mục đích, bản chất bị che giấu phía sau việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng giả tạo cũng mang giá trị lớn hoặc mang lại lợi ích lớn cho các chủ thể Do đó, hậu quả pháp lý khi vô hiệu loại giao dịch này cũng mang thiệt hại lớn, khó khắc phục, khôi phục

1.2.2 Mục đích của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Một hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đúng bản chất thì mục đích chính của các bên tham gia hợp đồng là để chuyển giao QSDĐ, đối với trường hợp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giả tạo, các bên tham gia hợp đồng hoàn toàn không tồn tại mục đích chuyển giao QSDĐ mà mục đích chính là “nhằm mục đích che giấu một giao dịch khác hoặc trốn tránh nghĩa vụ với chủ thể thứ ba” Do đó, trên thực tiễn, để chứng minh hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là giả tạo, cần chứng minh có sự tồn tại của một giao dịch khác hoặc một nghĩa vụ với người thứ ba

Xuất phát từ mục đích thật sự của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ như nêu trên, nên trong số các trường hợp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ bị vô hiệu do giả tạo trên thực tiễn thì hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ bị vô hiệu nhằm che giấu giao dịch dân sự khác là trường hợp phổ biến và tồn tại nhiều trong đời sống xã hội Trong trường hợp này, luôn tồn tại cùng lúc ít nhất hai giao dịch là giao dịch chuyển nhượng QSDĐ và giao dịch bị che giấu

Mục đích giao kết hợp đồng cũng là căn cứ để phân biệt với các căn cứ làm

vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng khác như:

- Phân biệt với “nhầm lẫn”:

“Nhầm lẫn” được xem là căn cứ để xác định giao dịch dân sự bị vô hiệu là do bản chất của nhầm lẫn là vi phạm nguyên tắc về sự tự nguyện khi tham gia giao dịch dân sự, nội dung mà các bên thỏa thuận không thể hiện đúng ý chí của các bên tuy

nhiên các quy định pháp luật hiện hành cũng không nêu khái niệm “nhầm lẫn” Theo tác giả Lê Thị Bích Thọ thì “Theo cách hiểu thông thường, nhầm lẫn được hiểu là hành vi được thực hiện hoặc nhận thức không đúng với ý định của người thực hiện hành vi hay nhận thức Ví dụ, nhầm đường, cầm nhầm, hiểu nhầm… Trong khoa học pháp lý, nhầm lẫn là sự thể hiện không chính xác ý muốn đích thực của các bên Nói cách khác, đó là sự không trùng hợp giữa ý chí được thể hiện với mong muốn thật của người thể hiện ý chí.”10

Tuy nhiên, giữa “giả tạo” và “nhầm lẫn” có một số điểm khác biệt cơ bản để

có thể phân biệt Đối với trường hợp giả tạo thì mục đích giao kết giao dịch/hợp đồng là để che giấu một giao dịch dân sự khác hoặc trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba (Điều 124 BLDS 2015), đối với trường hợp “nhầm lẫn” cũng đề cập đến mục đích của giao dịch dân sự nhưng là làm cho một bên hoặc các bên không đạt được mục đích của việc xác lập giao dịch (Điều 126 BLDS 2015) Như vậy, yếu tố “giả tạo” hay “nhầm lẫn” của giao dịch dân sự đều phải tồn tại tại thời điểm xác lập/giao kết giao dịch dân sự, và để xác định là “giả tạo” hay “nhầm lẫn” vấn đề cơ bản cần xác định đó là “mục đích” của giao dịch dân sự được xác lập và “mục đích đó đã đạt được chưa” Như vậy, đối với “nhầm lẫn”, không tồn tại mục đích “che giấu một giao dịch dân sự khác” hoặc “nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba”; mục đích của giao dịch dân sự trong trường hợp nhầm lẫn vẫn đúng với bản chất của giao dịch dân sự mà các bên đã giao kết nhưng có sự tồn tại của sự kiện pháp lý nào đó gây nhầm lẫn làm cho mục đích của giao dịch không đạt được

Ngoài ra, cần xác định đúng giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo hay nhầm lẫn khi áp dụng vào thực tiễn để có thể xử lý hậu quả pháp lý cho phù hợp Bởi lẽ, theo quy định của Bộ luật Dân sự hiện hành thì giao dịch dân sự giả tạo sẽ đương nhiên

vô hiệu mà không có ngoại lệ nhưng đối với nhầm lẫn thì giao dịch dân sự sẽ “không

vô hiệu trong trường hợp mục đích xác lập giao dịch dân sự của các bên đã đạt được

10 Lê Thị Bích Thọ, Hợp đồng kinh tế vô hiệu, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội, 2004, tr.42

hoặc các bên có thể khắc phục ngay được sự nhầm lẫn làm cho mục đích của việc xác lập giao dịch dân sự vẫn đạt được” (khoản 2 Điều 126 BLDS 2015)

- Phân biệt với hủy bỏ hợp đồng:

Kết quả chung của hủy bỏ hợp đồng và vô hiệu hợp đồng đều là chấm dứt sự thỏa thuận giữa các bên nhưng đặc điểm pháp lý để nhận dạng mỗi loại là khác nhau Thứ nhất, cần hiểu rõ về bản chất của từng loại, trường hợp hủy bỏ hợp đồng thì hợp đồng vẫn có hiệu lực từ thời điểm giao kết, nhưng trong quá trình thực hiện hợp đồng phát sinh các yếu tố là căn cứ hủy bỏ hợp đồng nên hiệu lực này không được công nhận trong khi đối với vô hiệu hợp đồng thì các bên chưa và không bao giờ phát sinh quyền và nghĩa vụ với nhau Thứ hai, phân biệt được các căn cứ để xác định hủy bỏ hay vô hiệu hợp đồng do giả tạo; theo Điều 423 BLDS 2015 thì hủy bỏ hợp đồng gồm các trường hợp sau: “Bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên

đã thỏa thuận; Bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng; Trường hợp khác

do luật quy định.”, trong khi cơ sở để xác định một giao dịch hay hợp đồng vô hiệu

do giả tạo nằm ở mục đích giao kết là che giấu một giao dịch dân sự khắc hoặc trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba

1.2.3 Ý chí giả tạo về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Đây được xem là đặc điểm đặc trưng của giao dịch dân sự giả tạo nói chung, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giả tạo nói riêng Ý chí giả tạo được hiểu là, dù giao dịch được xác lập là chuyển nhượng QSDĐ nhưng thực tế không có việc chuyển nhượng QSDĐ, mà là để che giấu một giao dịch hoặc mục đích khác Sở dĩ xem đây là đặc điểm đặc trưng của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giả tạo là vì nếu không

có yếu tố ý chí giả tạo thì hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cũng có thể bị vô hiệu nhưng không phải là vô hiệu do giả tạo mà có thể vô hiệu do các căn cứ khác theo quy định của Bộ luật Dân sự như vô hiệu do nhầm lẫn, vi phạm điều cấm, có đối tượng không thể thực hiện được, và việc giải quyết hậu quả pháp lý khi hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ bị vô hiệu từng trường hợp cũng sẽ khác nhau Do đó, khi xem xét hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu do giả tạo, đầu tiên cần xác định

yếu tố “ý chí giả tạo” của các chủ thể tham gia giao kết hợp đồng Như đã phân tích trên, bản chất của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là sự trao đổi QSDĐ để lấy tiền

Do đó, yếu tố đầu tiên để xác định ý chí giả tạo chính là xác định việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có phải nhằm mục đích chuyển giao QSDĐ giữa các bên không, tiếp tục xác định đến yếu tố sự tồn tại của một giao dịch khác hoặc mục đích khác khi giao kết hợp đồng Thực tiễn xét xử cho thấy để chứng minh yếu tố “ý chí giả tạo” cần kết hợp nhiều chứng cứ và các tình tiết liên quan, tác giả sẽ phân tích các vụ án cụ thể tại phần sau để làm rõ hơn

Nếu như một số trường hợp vô hiệu khác, các chủ thể tham gia giao dịch có thể biết hoặc không biết căn cứ làm cho giao dịch bị vô hiệu khi giao kết thì đối với trường hợp vô hiệu do giả tạo, khi giao kết hợp đồng, các bên đều đã biết và có sự thống nhất ý chí với nhau về việc xác lập hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nhằm mục đích che giấu một giao dịch khác hoặc trốn tránh một nghĩa vụ nào đó và đều hiểu rõ giữa các bên sẽ không phát sinh quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đã giao kết

Ý chí giả tạo về việc chuyển nhượng QSDĐ còn là đặc điểm nhận dạng để phân biệt với trường hợp vô hiệu do vi phạm điều cấm:

Tự do ý chí trong giao kết hợp đồng là nguyên tắc cơ bản và quan trọng nhất của pháp luật dân sự Tuy nhiên, sự tự do này có giới hạn nhất định và pháp luật hầu hết các quốc gia trên thế giới đều đưa ra giới hạn của quyền tự do thỏa thuận khi các bên giao kết hợp đồng Chẳng hạn như Điều 134 BLDS của Đức có quy định “Mọi giao dịch pháp lý vi phạm một điều điều cấm của pháp luật thì vô hiệu, trừ khi đạo luật đó quy định khác”; hay BLDS Nhật Bản cũng nêu rõ: “Muốn cho các quan hệ về nghĩa vụ phát sinh trên cơ sở hợp đồng, các nghĩa vụ đó phải hợp pháp, không trái đạo đức xã hội và trật tự công cộng, đồng thời phải xác định được và có thể thực hiện được Ngoài ra, hợp đồng không được vi phạm điều cấm của pháp luật”

Điều 123 BLDS 2015 của Việt Nam cũng quy định tương tự: “Giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu.”

Mục đích và nội dung của hợp đồng là hai yếu tố quan trọng để hợp đồng phát sinh hiệu lực Để xác định hợp đồng có yếu tố giả tạo hay vi phạm điều cấm thường căn cứ vào mục đích và nội dung của hợp đồng, do đó, thực tiễn áp dụng thường nhầm lẫn giữa hợp đồng vô hiệu do giả tạo và hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều cấm, dẫn đến việc áp dụng pháp luật không đúng Do đó, để phân biệt hợp đồng vô hiệu

do giả tạo và hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều cấm, thì tiêu chí đầu tiên quan trọng để phân biệt hai sự kiện pháp lý này đó là ý chí của các bên tham gia giao dịch Ý chí trong giao dịch giả tạo không phải là ý chí đích thực của các bên tham gia giao dịch, mục đích và nội dung của hợp đồng cũng không đúng với mong muốn thực sự của các bên khi giao kết hợp đồng Đối với ý chí trong giao dịch vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội là ý chí thực của các bên, mục đích và nội dung phù hợp với mong muốn của các bên nhưng vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức

xã hội

Hợp đồng vô hiệu do giả tạo thường có ít nhất hai giao dịch cùng tồn tại gồm giao dịch thể hiện ra bên ngoài và giao dịch bị che giấu Nhưng đối với hợp đồng vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội thì chỉ tồn tại một hợp đồng

Đối với trường hợp giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ thì cơ sở để phân biệt với hợp đồng vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội đó chính là ý chí của các bên khi tham gia giao dịch, nếu ý chí của các bên xác lập giao dịch là để trốn tránh nghĩa vụ với chủ thể khác, thực tế giữa các bên không phát sinh và không có ý chí thực hiện quyền, nghĩa vụ theo giao dịch đã giao kết thì đó là giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ Trong khi, đối với hợp đồng vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội thì ý chí của các bên khi xác lập giao dịch là để phát sinh quyền và nghĩa vụ trên thực tế và ý chí các bên là thực hiện các quyền và nghĩa vụ này

Tóm lại, đặc điểm nhận dạng ý chí giả tạo trong hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu do giả tạo đó là phải chứng minh được có sự thống nhất về ý chí của các bên tham gia hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ về mục đích giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (để che giấu giao dịch khác hoặc nhằm trốn tránh

nghĩa vụ với người thứ ba); ngoài ra, còn có thế xem xét đến tình tiết ý chí về “che giấu hoặc trốn tránh nghĩa vụ” chỉ có các bên tham gia giao dịch biết rõ; các chủ thể khác đều không được biết để chứng minh ý chí giả tạo

1.3 Hậu quả pháp lý khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do giả tạo

Pháp luật hiện hành không có quy định riêng về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu do giả tạo nên các quy định pháp luật về giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo sẽ được áp dụng khi giải quyết tranh chấp các vụ án trên thực tế về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu do giả tạo, vì bản chất của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cũng là một giao dịch dân sự Do đó, thông qua việc tìm hiểu, phân tích các quy định pháp luật về giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo là cơ sở, làm căn cứ để áp dụng đối với hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu do giả tạo

Pháp luật dân sự cũng không quy định riêng hậu quả pháp lý của từng trường hợp vô hiệu giao dịch dân sự Do đó, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu do giả tạo sẽ có những hậu quả pháp lý như hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu nói chung, cụ thể là:

* Giao dịch dân sự bị vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập

Khi giao dịch dân sự bị vô hiệu thì các bên có thể tự nguyện chấm dứt việc thực hiện giao dịch, khi các bên không thể thỏa thuận với nhau về việc chấm dứt giao dịch thì các bên tham gia giao dịch hoặc chủ thể khác có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu và giải quyết hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

Quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên khi giao dịch dân sự bị vô hiệu do giả tạo nói riêng không được pháp luật thừa nhận và bảo vệ, do từ đầu các bên đã có sự thống nhất ý chí về yếu tố giả tạo

* Khôi phục lại tình trạng ban đầu

Khi giao dịch dân sự vô hiệu, các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, các bên hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận, nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải trả bằng tiền Yếu tố giả tạo của giao dịch dân sự phát sinh ngay từ thời điểm giao kết, do đó đã tồn tại nguy cơ ảnh hưởng quyền, lợi ích của các bên ngay từ khi giao kết, nên để tạo sự công bằng, đảm bảo quyền lợi thì cần phải hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận

Thực tiễn áp dụng pháp luật cho thấy quy định về “hoàn trả cho nhau những gì đã nhận” trong một số trường hợp chưa thực sự đảm bảo được quyền, lợi ích của các chủ thể Đặc biệt là trong các giao dịch về mua bán nhà ở, QSDĐ, trong đó có giao dịch chuyển nhượng QSDĐ Chẳng hạn như đối với bên nhận chuyển nhượng QSDĐ và quyền sở hữu nhà ở thì việc hoàn trả tài sản thường là nhận lại đủ được số tiền đã giao, nhưng với số tiền nhận lại được thì cũng không thể nhận chuyển nhượng được tài sản là nhà đất tương tự, ngay cả khi được nhận thêm khoản tiền bồi thường thiệt hại thì cũng khó có thể mua được tài sản có giá trị tương tự

* Về hoa lợi, lợi tức phát sinh

Về xử lý hậu quả pháp lý trong trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo của BLDS 1995, 2005, và 2015 là tương đối giống nhau; tuy nhiên tư duy về hoa lợi, lợi tức có được từ tài sản giao dịch đã có sự thay đổi từ BLDS 1995 và BLDS 2005 sang BLDS 2015; cụ thể là theo Điều 146 BLDS 1995 thì “hoa lợi, lợi tức phát sinh

sẽ bị tịch thu theo quy định của pháp luật”; Điều 137 BLDS 2005 thì cho rằng “hoa lợi, lợi tức là vấn đề khôi phục lại tình trạng ban đầu trừ trường hợp bị tịch thu theo quy định” nhưng đến Điều 131 BLDS 2015, tư duy “tịch thu” trong xử lý các tranh chấp phát sinh về dân sự đã có sự chuyển biến, cụ thể Điều 131 có nêu: “Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó” Có thể thấy sự thay đổi tư duy của BLDS 2015 là phù hợp

Theo quy định tại Điều 137 BLDS 2005 thì hoa lợi, lợi tức”phát sinh cũng thuộc nội hàm của khôi phục lại tình trạng ban đầu và khi giao dịch vô hiệu, bên giao

tài sản sẽ được nhận lại luôn những gì không có ở tình trạng ban đầu Do đó, quy định này là không hợp lý Điều 131 BLDS 2015 đã khắc phục được sự bất cập này và nêu

rõ “Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả hoa lợi, lợi tức đó”, như vậy việc hoàn trả hay không hoàn trả hoa lợi, lợi tức phụ thuộc vào sự ngay tình hay không ngay tình của bên nhận tài sản như các quy định về hoàn trả tài sản

do chiếm hữu không có căn cứ pháp luật BLDS 2015 đã bỏ hẳn nội dung về “tịch thu tài sản, hoa lợi, lợi tức”, cho thấy sự tiến bộ về tư duy lập pháp

* Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường

Một trong những vấn đề quan trọng cần xác định khi tuyên bố một giao dịch dân sự vô hiệu đó là yếu tố lỗi của các bên làm cho giao dịch vô hiệu, vì đây là cơ sở để xác định trách nhiệm bồi thường thiệt hại của mỗi bên đối với thiệt hại mà mỗi bên phải gánh chịu

Nguyên tắc chung trong giải quyết các tranh chấp về giao dịch dân sự vô hiệu nói chung đó là bên có lỗi làm cho giao dịch vô hiệu phải có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại cho bên kia; nếu các bên cùng có lỗi thì mỗi bên chịu trách nhiệm tương ứng với phần lỗi của mình; nếu cả hai cùng có lỗi ngang nhau thì không phải bồi thường cho nhau Vấn đề này trên thực tế rất khó xác định, và thường được giải quyết bằng nhận định chủ quan từ Tòa án căn cứ vào các tình tiết phát sinh trên thực tế

Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo xuất phát từ ý chí từ đầy của các các bên tham gia giao dịch, nghĩa là từ thời điểm giao kết giao dịch các bên đều biết rõ sự tồn tại của yếu tố giả tạo nhưng vẫn đồng ý giao kết nên trong giao dịch dân sự vô hiệu

do giả tạo yếu tố lỗi thường ở cả hai bên tham gia giao dịch, do đó dù xác định được thiệt hại phát sinh khi vô hiệu giao dịch thì cũng rất khó để quy kết nghĩa vụ bồi thường thiệt hại cho một bên; khi giao kết giao dịch dân sự các bên đều biết rõ giao dịch là giả tạo, nên phải tự chịu trách nhiệm và thiệt hại nếu có phát sinh Trách nhiệm bồi thường thiệt hại trong giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo trên thực tiễn thường phát sinh đối với người thứ ba ngay tình

Nghiên cứu mở rộng đối với trường hợp “hủy bỏ hợp đồng” và “vô hiệu do vi phạm điều cấm” thì hậu quả pháp lý của trường hợp vô hiệu do giả tạo cũng có một số điểm khác biệt so với “hủy bỏ hợp đồng” và “vô hiệu do vi phạm điều cấm” Đây là lý

do cần xác định chính xác từng trường hợp để xử lý hậu quả cho chính xác

Theo đó, khi hợp đồng bị hủy bỏ thì:

- Hợp đồng không có hiệu lực từ thời điểm giao kết, các bên không phải thực hiện nghĩa vụ đã thỏa thuận, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp

- Các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, sau khi trừ chi phí hợp lý trong thực hiện hợp đồng, chi phí bảo quản, phát triển tài sản

- Bên bị thiệt hại do hành vi vi phạm nghĩa vụ của bên kia được bồi thường.11Đối với hợp đồng khi bị vô hiệu thì: Các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận và bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.”12

Đối với trường hợp giả tạo thì chỉ có giao dịch giả tạo bị vô hiệu, giao dịch bị che giấu vẫn có hiệu lực Nhưng trong trường hợp vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội thì hợp đồng sẽ bị vô hiệu Cách xử lý hậu quả pháp lý khi vô hiệu hợp đồng do giả tạo và do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội là như nhau theo Điều 131 BLDS 2015, nhưng vấn đề khác nhau là cần xác định được chính xác giao dịch nào là giả tạo để xác định đúng giao dịch bị coi là vô hiệu

1.4 Bảo vệ người thứ ba ngay tình

Pháp luật hiện hành chưa định nghĩa về “người thứ ba ngay tình” Theo tìm

hiểu tại Từ điển giải thích luật học thì người thứ ba ngay tình được hiểu là: “Người

11 Điều 427 BLDS 2015

12 Điều 131 BLDS 2015

được chuyển giao tài sản thông qua giao dịch dân sự mà họ không biết không buộc phải biết là tài sản do người chuyển giao cho họ thu được từ một giao dịch vô hiệu” 13

Điều 133 BLDS 2015 quy định:

“1 Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng đối tượng của giao dịch là tài

sản không phải đăng ký đã được chuyển giao cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch được xác lập, thực hiện với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp quy định tại Điều 167 của Bộ luật này

2 Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu

Trường hợp tài sản phải đăng ký mà chưa được đăng ký tại cơ quan nhà nước

có thẩm quyền thì giao dịch dân sự với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá tại tổ chức có thẩm quyền hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước

có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó chủ thể này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa

3 Chủ sở hữu không có quyền đòi lại tài sản từ người thứ ba ngay tình, nếu giao dịch dân sự với người này không bị vô hiệu theo quy định tại khoản 2 Điều này nhưng có quyền khởi kiện, yêu cầu chủ thể có lỗi dẫn đến việc giao dịch được xác lập với người thứ ba phải hoàn trả những chi phí hợp lý và bồi thường thiệt hại.”

Có thể thấy, quy định về bảo vệ người thứ ba ngay tình trong BLDS 2015 có điểm khác biệt và tiến bộ hơn so với BLDS 2005; cụ thể, thay vì dùng nội dung “động sản không phải đăng ký quyền sở hữu” và “bất động sản hoặc động sản phải đăng ký quyền sở hữu” như tại Điều 138 BLDS 2005 thì BLDS 2015 đã dùng từ “tài sản

13 Trường Đại học luật Hà Nội (1999), “Từ điển giải thích luật học”, Nxb Công an nhân dân,

Hà Nội

không phải đăng ký” và “tài sản phải đăng ký” thay thế tại Điều 133 Dường như đối với quy định mới này BLDS 2015 có xu hướng mở rộng phạm vi “tài sản” cũng như

mở rộng phạm vi bảo vệ người thứ ba Bởi lẽ không phải bất cứ tài sản nào đăng ký cũng đều là đăng ký quyền sở hữu Điều đó có nghĩa là bất cứ tài sản nào đăng ký cũng đều là đối tượng của Điều luật này Tuy nhiên, hai thuật ngữ này không đồng nhất, và thực chất chỉ có đăng ký quyền sở hữu thì người thứ ba mới tin tưởng đó là chủ sở hữu nên mới giao dịch.14

Theo quy định của Điều 133 BLDS 2015 thì để bảo vệ người thứ ba, vấn đề đầu tiên cần xác định đó là yếu tố “ngay tình”, sau đó là xác định tài sản là đối tượng của giao dịch đã được đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền chưa

Việc pháp luật quy định phải đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, kênh thông tin duy nhất mà căn cứ vào đó người thứ ba ngay tình có thể biết được tình trạng của tài sản Do vậy, đây là quy định hợp lý để bảo vệ người thứ ba ngay tình15 Trường hợp tài sản là đối tượng của giao dịch theo quy định phải đăng ký nhưng các bên chưa thực hiện việc đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì giao dịch với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp nhận được tài sản thông qua bán đấu giá tại tổ chức có thẩm quyền hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó chủ thể này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa, quy định này ràng buộc người thứ ba phải có nghĩa vụ tìm hiểu kỹ về tình trạng pháp lý của tài sản trước khi giao dịch

Bên cạnh bảo vệ người thứ ba ngay tình, Điều 133 BLDS 2015 đã bổ sung thêm quy định mới nhằm bảo vệ chủ sở hữu mà các quy định trước đây không có, theo đó, chủ sở hữu không có quyền đòi lại tài sản từ người thứ ba ngay tình, nếu giao

dịch dân sự với người này không bị vô hiệu theo quy định tại khoản 2 Điều 133 BLDS

2015 nhưng có quyền khởi kiện, yêu cầu chủ thể có lỗi dẫn đến việc giao dịch được xác lập với người thứ ba phải hoàn trả những chi phí hợp lý và bồi thường thiệt hại Trong trường hợp này, chủ sở hữu muốn được bảo vệ cần chứng minh được yếu tố

“lỗi” của chủ thể dẫn đến việc xác lập giao dịch với người thứ ba và chỉ áp dụng đối với các giao dịch liên quan đến tài sản phải đăng ký, các giao dịch có đối tượng là tài sản không phải đăng ký theo khoản 1 Điều 133 thì không áp dụng quy định này

1.5 Thời hiệu yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do giả tạo

Theo quy định về thời hiện yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu tại khoản 3 Điều 132 BLDS 2015 thì đối với các giao dịch dân sự thuộc trường hợp quy định tại Điều 123, 124 BLDS 2015, pháp luật không khống chế về thời hiệu để yêu cầu tuyên bố vô hiệu giao dịch dân sự do giả tạo vì bản chất của loại giao dịch này là vô hiệu tuyệt đối, do đó để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp cho các bên tham gia giao dịch cũng như người thứ ba, pháp luật không giới hạn thời hiệu yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo

Tuy nhiên, xét theo góc độ lâu dài, quy định này sẽ ảnh hưởng lớn đến tính ổn định trong giao lưu dân sự, giao dịch dân sự đầu tiên vô hiệu do giả tạo nhưng các chủ thể căn cứ vào giao dịch dân sự này xác lập các giao dịch dân sự tiếp theo Sau một thời gian dài, qua nhiều giao dịch dân sự, các bên cũng đã thực hiện đầy đủ quyền, nghĩa vụ đối với tài sản là đối tượng của giao dịch thì lại phát sinh tranh chấp, yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự đầu tiên vô hiệu do giả tạo; ảnh hưởng đến hiệu lực của các giao dịch dân sự được giao kết sau; mặc dù pháp luật có quy định về bảo vệ người thứ ba ngay tình nhưng tài sản cũng thuộc trường hợp đang bị tranh chấp và tạm thời không thể thực hiện các giao dịch liên quan trong khi có vụ án thời gian tranh chấp tại Tòa án rất lâu, gây ảnh hưởng lớn đến quyền lợi của các chủ thể thuộc trường hợp “người thứ ba ngay tình”

Mặt khác, xét về mặt ý chí thì trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo, các bên tham gia giao dịch đều có “lỗi” trong việc xác lập giao dịch, khi giao kết giao dịch, ý chí các bên đều hiểu rõ bản chất “giả tạo” của giao dịch nhưng vẫn đồng ý giao kết; do đó, cần giới hạn thời hiệu cũng là một cách để các bên tự ý thức được trách nhiệm khi giao kết giao dịch; trong trường hợp giao dịch giả tạo ảnh hưởng lớn đến quyền, lợi ích hợp pháp của chủ thể khác nhưng khi giao kết giao dịch không thông báo cho chủ thể đó thì thời hiệu có thể tính từ thời điểm chủ thể đó biết được giao dịch giả tạo đó

Việc thay đổi quy định, giới hạn lại thời hiệu yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu cũng là cách để bảo đảm tính nghiêm khắc của pháp luật đối với các hành

vi vi phạm quy định pháp luật, bảo vệ lợi ích cho các chủ thể ngay tình, bảo đảm trật tự, tính ổn định trong giao lưu dân sự

Đề xuất:Theo quy định tại Điều 236 BLDS 2015 thì thời hạn để xác lập quyền

sở hữu tài sản là 10 năm đối với động sản và 30 năm đối với bất động sản kể từ thời điểm bắt đầu chiếm hữu đối với người chiếm hữu, người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình, liên tục, công khai Do đó, để đảm bảo sự thống nhất của các quy định pháp luật và tương đồng với thời hiệu xác lập quyền sở hữu thì nên quy định thời hiệu yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu giả tạo là 30 năm đối với tài sản là bất động sản, 10 năm đối với động sản, kể từ thời điểm xác lập giao dịch; đối với chủ thể không phải là các bên trong giao dịch nhưng bị ảnh hưởng quyền

và lợi ích hợp pháp từ giao dịch thì thời hiệu được tính từ ngày biết được giao dịch

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1

Nghiên cứu về các vấn đề pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo nói chung, qua đó liên hệ và áp dụng đối với hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu

do giả tạo, có thể rút ra một số kết luận:

Thứ nhất, giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo đã được quy định từ Pháp lệnh của Hội Đồng Nhà Nước số 52-LCT/HĐNN8 ngày 07/05/1991, và được phát triển qua các BLDS năm 1995, 2005, dần hoàn thiện tại BLDS 2015 Mặc dù không có quy định riêng về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu do giả tạo nhưng các quy định hiện hành về giao dịch dân sự nói chung vô hiệu do giả tạo vẫn đảm bảo để có thể giải quyết các tranh chấp phát sinh trên thực tế

Thứ hai, mặc dù quy định của BLDS 2015 đã điều chỉnh mối quan hệ phát sinh trong quá trình giải quyết vụ án về vô hiệu giao dịch dân sự do giả tạo mà phổ biến nhất là hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nhưng khi áp dụng vào thực tiễn giải quyết tranh chấp vẫn còn những bất cập làm giảm hiệu quả của việc giải quyết vụ án dân sự Do đó, việc hoàn thiện thêm các quy định pháp luật về vô hiệu giao dịch dân sự do giả tạo là vấn đề cần thiết, trong đó đặc biệt quan tâm đến các nội dung liên quan đến xử lý hậu quả pháp lý khi vô hiệu hợp đồng

Thứ ba, tác giả đưa ra một số kiến nghị để hoàn thiện những quy định pháp luật góp phần vào việc giải quyết vụ án được nhanh chóng, hiệu quả, đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp cho các chủ thể có liên quan; tháo gỡ các vướng mắc phát sinh trong quá trình áp dụng pháp luật, từ đó đảm bảo tính thống nhất trong áp dụng pháp luật

CHƯƠNG 2 THỰC TIỄN XÉT XỬ CÁC VỤ ÁN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU DO GIẢ TẠO TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN VÀ KIẾN NGHỊ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN

Giả tạo ngày càng phổ biến trong đời sống giao dịch dân sự, phổ biến nhất là trong các giao dịch chuyển nhượng QSDĐ, và ngày càng đa dạng về hình thức, tùy thuộc vào ý chí của các bên tham gia giao dịch Có thể tổng hợp một số loại giả tạo thường gặp như sau:

Thứ nhất, giả tạo về chủ thể tham gia giao dịch Phổ biến nhất trong trường hợp này đó là trường hợp “đứng tên dùm bất động sản”

Thứ hai, giả tạo về bản chất của hợp đồng Đây là loại giả cách phổ biến nhất, hợp đồng thể hiện ra bên ngoài và hợp đồng bị che giấu khác nhau về nội dung, đối tượng Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu do giả tạo trên thực tiễn chủ yếu thuộc trường hợp này, tức là dù các bên giao kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ với nhau nhưng thực chất không tồn tại việc chuyển nhượng QSDĐ mà tồn tại một giao dịch khác bị che giấu, giao dịch bị che giấu phổ biến nhất là giao dịch vay tiền

Thứ ba, giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba Như đã trình bày trên, đây là loại giả tạo được quy định từ BLDS năm 2005 đến BLDS 2015 Loại giả tạo này không tồn tại hai giao dịch, mà giả tạo ở đây là giả tạo về mục đích giao kết hợp đồng Thứ hai, giả tạo về nội dung của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Phổ biến nhất trường hợp này chính là trường hợp giả tạo về giá trị của hợp đồng nhằm trốn tránh nghĩa vụ tài chính (thuế) đối với Nhà nước hoặc giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ về tài sản với cá nhân, tổ chức khác

2.1 Thực tiễn xét xử về căn cứ để xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do giả tạo

2.1.1 “Đứng tên giùm bất động sản”

Giao dịch “đứng tên giùm” được hiểu là giao dịch mua bán tài sản “đứng tên giùm” và giao dịch chuyển quyền sở hữu tài sản “đứng tên giùm” từ bên “đứng tên giùm” sang cho bên “nhờ đứng tên giùm” khi pháp luật cho phép người “nhờ đứng tên giùm” có quyền được sở hữu tài sản “đứng tên giùm”; và tại thời điểm các bên giao kết giao dịch mua bán tài sản, bên “đứng tên giùm” phải biết rõ quyền sở hữu tài sản sau khi hoàn tất giao dịch thuộc về bên “nhờ đứng tên giùm” Tài sản “đứng tên giùm” là các tài sản mà tại thời điểm mua bán, người “nhờ đứng tên giùm” không được phép sở hữu

Giao dịch “đứng tên giùm” khi nhận chuyển nhượng bất động sản không còn

xa lạ trên thực tế và “đứng tên giùm” đang là giao dịch “ngầm” mang rủi ro phổ biến

Về hình thức, các giao dịch “đứng tên giùm” thường được lập thành giấy viết tay, có

đủ chữ ký các bên Trường hợp không có giấy viết tay, cũng có các căn cứ để chứng

minh việc “nhờ đứng tên giùm” này trên thực tế như bản ghi âm, người làm chứng,

sao kê chuyển khoản ngân hàng …

Pháp luật hiện hành không có quy định nào về khái niệm giao dịch “đứng tên giùm” Khi giải quyết tranh chấp liên quan đến giao dịch “đứng tên giùm”, có Tòa án xác định giao dịch “đứng tên giùm” là giao dịch giả tạo, giao dịch mua hộ, có Tòa án xác định giao dịch “đứng tên giùm” là giao dịch có điều kiện, thậm chí có Tòa án không xác định bản chất của giao dịch “đứng tên giùm”

Để xác định việc “đứng tên giùm” có là giao dịch giả tạo, cần hiểu và phân tích đúng bản chất của giao dịch này

Có thể xem xét ví dụ sau:

Vào thời gian từ năm 1990 đến năm 1995, ông Nguyễn Văn Đ có cung cấp thông tin cho bà Nguyen D biết việc Nhà nước đang có tiến hành bán hóa giá căn nhà

và đất tọa lạc tại số 25 đường Ng, Phường 1, thành phố M, tỉnh Tiền Giang có tổng diện tích là 97m2 Bà Nguyen D tiến hành mua nhà và đất trên, tuy nhiên do bà là người nước ngoài, quy định pháp luật hiện tại không cho phép việc bà đứng tên chủ

sở hữu nhà và QSDĐ nên bà Nguyen D đã nhờ em ruột của bà là Nguyễn Thị Ngọc

D mua và đứng tên Đến nay, pháp luật Việt Nam đã cho phép người nước ngoài đứng tên quyền sở hữu nhà và QSDĐ nên bà Nguyen D có yêu cầu bà Nguyễn Thị Ngọc

D trả lại nhà và đất nhưng bà Nguyễn Thị Ngọc D không đồng ý

Thấy rằng, trong tình huống trên và các tình huống tương tự đang diễn ra phổ biến trên thực tiễn thì bà Nguyễn D hoàn toàn không tham gia vào giao dịch chuyển nhượng QSDĐ và quyền sở hữu nhà ở Bên chuyển nhượng hoàn toàn không biết việc bà Nguyễn Thị Ngọc D “đứng tên giùm” bà Nguyễn D, theo ý chí của bên chuyển nhượng thì bà Nguyễn Thị Ngọc D là bên nhận chuyển nhượng và thực chất bà Nguyễn Thị Ngọc D cũng là bên nhận chuyển nhượng, không phải là bà Nguyễn D;

do đó không thỏa mãn điều kiện về ý chí của chủ thể của một giao dịch được xem là giả tạo (đối với giao dịch giả tạo có sự thỏa thuận, thống nhất về ý chí của các chủ thể tham gia giao dịch); có chăng trong trường hợp này là bà Nguyễn Thị Ngọc D tham gia vào hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là do bà Nguyễn D muốn có QSDĐ

và quyền sở hữu nhà ở đối với tài sản này; đồng thời, trong tương lai sẽ tồn tại Pháp luật hiện hành chưa có quy định đối với các giao dịch “đứng tên giùm”, do đó khi giải quyết tranh chấp liên quan đến giao dịch này, các Tòa án cần xác định rõ ràng, chính xác về bản chất của giao dịch “đứng tên giùm”, có hướng giải quyết thống nhất, thuyết phục

Bộ nguyên tắc châu Âu về hợp đồng xem người “đứng tên giùm” có vai trò như là người trung gian trong quan hệ với người “nhờ đứng tên giùm” tài sản và theo hướng thừa nhận giá trị pháp lý của giao dịch giữa người đứng tên giùm và người thứ