Hợp Đồng chuyển nhượng quyền sử dụng Đất nông nghiệp

Với tư cách là chủ thể sử dụng đất hợp pháp thì người SDĐ được phép thực hiện các giao dịch về QSDĐ theo quy định của pháp luật chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn…vvv.. - oCác

ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

HOÀNG CHU TẤT THẮNG

HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP

LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT HỌC

TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2024

ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

HOÀNG CHU TẤT THẮNG

HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP

Ngành: Luật Dân sự và Tố tụng dân sự

Mã số: 8380103

LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS PHẠM VĂN VÕ

TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2024

LỜI CAM ĐOAN

LỜI CẢM ƠN

học Quốc gia TP Hồ Chí Minh để hoàn thành luận văn này

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN

LỜI CẢM ƠN

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

1 Lý do lựa chọn đề tài nghiên cứu 1

2 Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài 2

3 Mục đích nghiên cứu 9

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 9

4.1 Đối tượng nghiên cứu 9

4.2 Phạm vi nghiên cứu 9

5 Phương pháp nghiên cứu 10

6 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn 10

7 Bố cục của luận văn 11

CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP 12

1.1 Các khái niệm liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp 12

1.1.1 Quyền sử dụng đất nông nghiệp 12

1.1.2 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp 14

1.1.2.1 Khái niệm 14

1.1.2.2 Đặc điểm 17

1.2 Quy định pháp luật điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp 20

1.2.1 Quy định về đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp 20

1.2.1.1 Quy định về điều kiện có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp 20 1.2.1.2 Quy định về điều kiện “đất không có tranh chấp” 22 1.2.1.3 Quy định về điều kiện quyền sử dụng đất nông nghiệp không bị kê biên để bảo đảm thi hành án 22 1.2.1.4 Quy định về điều kiện trong thời hạn sử dụng đất nông nghiệp 23 1.2.1.5 Quy định về hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp 23

1.2.2 Quy định về chủ thể của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1.2.4 Quy định về thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông

nghiệp 34

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 37

CHƯƠNG 2: THỰC TIỄN ÁP DỤNG VÀ KIẾN NGHỊ CÁC GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP 38

2.1 Thực tiễn áp dụng pháp luật về hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp 38

2.1.1 Thực tiễn áp dụng pháp luật về đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng

quyền sử dụng đất nông nghiệp 38

2.1.1.1 Điều kiện có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp 38 2.1.1.2 Điều kiện “đất không có tranh chấp” 41 2.1.1.3 Điều kiện quyền sử dụng đất nông nghiệp không bị kê biên để bảo đảm thi hành án 43 2.1.1.4 Điều kiện trong thời hạn sử dụng đất nông nghiệp 44 2.1.1.5 Điều kiện về hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp 45

2.1.2 Thực tiễn áp dụng pháp luật về chủ thể của hợp đồng chuyển nhượng

quyền sử dụng đất nông nghiệp 48

2.1.2.1 Chủ thể là hộ gia đình sử dụng đất 48 2.1.2.2 Chủ thể sử dụng đất là tổ chức kinh tế trong nước 51

2.1.3 Thực tiễn áp dụng pháp luật về hình thức và hiệu lực của hợp đồng

chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp 52

2.1.3.1 Hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng ĐNN 52 2.1.3.2 Hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng ĐNN 54

2.1.4 Thực tiễn áp dụng pháp luật về thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử

dụng đất nông nghiệp 56

2.2 Kiến nghị các giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp 58

2.2.1 Hoàn thiện quy định pháp luật về đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng

quyền sử dụng đất nông nghiệp 58

2.2.1.1 Quy định về điều kiện có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp 58 2.2.1.2 Quy định về điều kiện “đất không có tranh chấp” 59 2.2.1.3 Quy định về điều kiện “quyền sử dụng đất nông nghiệp không bị kê biên để bảo đảm thi hành án” 59 2.2.1.4 Quy định về điều kiện “trong thời hạn sử dụng đất” nông nghiệp 59 2.2.1.5 Quy định về hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân 60

2.2.2 Hoàn thiện quy định pháp luật về chủ thể của hợp đồng chuyển nhượng

quyền sử dụng đất nông nghiệp 63

2.2.2.1 Hoàn thiện quy định về chủ thể sử dụng đất là hộ gia đình 63 2.2.2.2 Mở rộng quyền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của tổ chức kinh tế 64

2.2.3 Hoàn thiện quy định pháp luật về hình thức và hiệu lực của hợp đồng

chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp 67

2.2.3.1 Quy định về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp 67 2.2.3.2 Quy định về hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp 69

2.2.4 Hoàn thiện quy định pháp luật về thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền

sử dụng đất nông nghiệp 71

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 73 KẾT LUẬN 74

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

MỞ ĐẦU

1 Lý do lựa chọn đề tài nghiên cứu

Đất đai là loại tài sản có giá trị lớn và có tầm quan trọng đối với người sử dụng trong việc duy trì, đảm bảo và phát triển cuộc sống; đây cũng là loại tài sản đặc biệt thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý Việc sử dụng đất đúng mục đích, tối ưu giá trị kinh tế mang tính sống còn đối với sự phát triển kinh

tế và xã hội Chính vì lẽ đó, Nhà nước ta đã phân loại đất theo nhiều mục đích sử dụng khác nhau cho phù hợp nhu cầu sử dụng đất Trong đó, diện tích đất nông nghiệp tại Việt Nam hiện nay vẫn chiếm một tỉ lệ rất cao so với phần còn lại (tính đến ngày 31/12/2018, diện tích đất nông nghiệp là 27.289.454 ha, tương đương

đang định hướng nền kinh tế đất nước theo hướng công nghiệp hóa - hiện đại hóa, thì nông nghiệp vẫn giữ vai trò quan trọng không thể thiếu Hiện nay, nông nghiệp vẫn chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu nền kinh tế (năm 2020, khu vực nông, lâm nghiệp và thủy sản chiếm tỷ trọng 14,85% trong cơ cấu kinh tế Việt Nam, tăng

Cho đến nay, hệ thống pháp luật của nước ta không thừa nhận quyền sở hữu

tư nhân về đất đai (theo Nghị quyết 18-NQ/TW năm 2022 của Ban Chấp hành

đất Với tư cách là chủ thể sử dụng đất hợp pháp thì người SDĐ được phép thực hiện các giao dịch về QSDĐ theo quy định của pháp luật (chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn…vvv) Trong đó, phức tạp nhất đó là giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đó là một trong các quyền năng tối cao của chủ thể sử

1 Theo Quyết định số 2098/QĐ-BTNMT ngày 13 tháng 11 năm 2019 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi

trường về Phê duyệt và công bố kết quả thống kê diện tích đất đai năm 2018

2 Theo số liệu báo cáo tình hình kinh tế - xã hội Quý IV và năm 2020 của Tổng cục Thống kê

dụng o đất o trong o quan o hệ o đất o đai. o Đến o thời o điểm o hiện o tại, o mặc o dù o quy o định o

luật trên thực tế vẫn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc, thiếu vắng cơ sở pháp lý

Với tầm quan trọng của nền kinh tế nông nghiệp, việc một chủ thể muốn chuyển nhượng hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp đều phải tuân thủ những điều kiện luật định chặt chẽ về mặt trình tự, thủ tục cũng như yêu cầu đối với chủ thể, hạn mức nhận chuyển nhượng Tuy nhiên thực tế hiện nay cho thấy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp được thực thi còn nhiều bất cập, không đảm bảo việc khai thác, sử dụng đất nông nghiệp đúng mục đích, việc phân bổ đất còn manh mún, thiếu tập trung; nhiều chủ thể “lách luật” để thâu tóm, đầu cơ đất nông nghiệp nhưng sử dụng sai mục đích hoặc đầu tư kiếm lời

Trước những bất cập nêu trên, thì việc xây dựng hoàn thiện khung pháp lý về giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp ngày càng đặt ra nhiều hơn những vấn đề lý luận và thực tiễn cần giải quyết Từ đó, tác giả đã mạnh dạn

lựa chọn đề tài “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp” làm

đề tài luận văn thạc sỹ luật học, với mục tiêu sẽ góp phần chỉ ra những nguyên nhân, hạn chế để hoàn thiện các quy định pháp luật trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, giải quyết được phần nào những bất cập, hạn chế

2 Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài

(1) Lưu Quốc Thái (2016), “Những vấn đề pháp lý về thị trường quyền sử

dụng đất Việt Nam” của TS Lưu Quốc Thái, NXB Hồng Đức;

Cuốn sách được hoàn thành dựa trên Luận án tiến sĩ luật học “Pháp luật về

thị trường quyền sử dụng đất, thực trạng và hướng hoàn thiện” của Lưu Quốc

Thái năm 2009 Trong công trình này, QSDĐ được xác định như sau:

Khái niệm này đã chỉ ra QSDĐ đã trở thành quyền sở hữu đất đai về thực tế

(2) Lê Hồng Hạnh (2017), “Bản chất pháp lý của quyền sử dụng đất trong

pháp luật Việt Nam” của tác giả Lê Hồng Hạnh đăng tải trên Tạp chí Dân chủ &

Pháp luật, Số 8/2017, tr 22 - 25

Trong công trình này tác giả đã xác định quyền sử dụng đất dưới 02 khía cạnh:

Thứ nhất, quyền sử dụng đất được hiểu là một quyền năng của chủ sở hữu -

Nhà nước, đối với tài sản thuộc sở hữu của mình là đất đai

(3) oNguyễn oThùy oTrang o(2015), o“Cần olàm orõ ohơn omột osố ovấn ođề olý oluận oliên quan ođến oquyền osở ohữu ovà oquyền osử odụng ođất”; o ođăng otrên oTạp ochí oDân ochủ ovà

http://tcdcpl.moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/xay-dung-phap-luat.aspx?ItemID=165

Trong công trình này, QSDĐ được xác định là một quyền phái sinh của

cá nhân đối với đất đai ở nhiều nước trên thế giới (sở hữu những quyền năng đối với

động phản ánh rõ nét nhất sự tương đồng này

Tác giả kết luận, QSDĐ trong hệ thống pháp luật nước ta vừa là một bộ phận của quyền sở hữu, vừa là tài sản, đối tượng của giao dịch chuyển nhượng

quyền osử odụng ođất ogiữa ohộ ogia ođình, ocá onhân oở oViệt oNam”, oLuận ovăn othạc osĩ oluật,

Tác giả Nguyễn Thi ̣Nắng Mai khẳng định tại Việt Nam hiện nay, khi nghiên cứu khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất, luôn phải đặt nó trong một mối

thể khác đủ điều kiện, theo một cách thức, trình tự và thủ tục nhất định mà pháp luật quy định Theo đó, chủ thể có QSDĐ (bên chuyển nhượng) có nghĩa vụ phải chuyển

giao đất đai (về mặt địa lý) và các quyền sử dụng đất đai đó cho chủ thể được chuyển nhượng QSDĐ (bên nhận chuyển nhượng); bên nhận chuyển nhượng phải trả khoản tiền tương ứng giá trị QSDĐ cho bên chuyển nhượng Đồng thời các bên phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước (nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, phí địa chính và phí thẩm định hồ sơ theo quy định)

theo opháp oluật ohiện ohành ocủa oViệt oNam”, oLuận oán otiến osĩ oluật ohọc, oTrường oĐại ohọc

Trên cơ sở phân tích các khái niệm: đất ở, quyền sử dụng đất ở, chuyển

những ovấn ođề olý oluận ovà othực otiễn”, oLuận ovăn othạc osĩ oluật ohọc, oKhoa oLuật o- oĐại ohọc

Trong luận văn này, tác giả Nguyễn Hoài Nam đã nghiên cứu về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như là giao dịch chuyển nhượng phổ biến và điển hình trong hoạt động giao lưu dân sự Tác giả luận văn nhận định hợp đồng

chuyển nhượng quyền sử dụng đất bản chất là hợp đồng mua bán tài sản, do vậy có

đầy đủ các đặc điểm của hợp đồng này Do đó, dưới góc độ pháp luật dân sự, Luận văn đã đưa ra khái niệm hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ như sau:

đất ovà oquyền osử odụng ođất ocho ongười ođược ochuyển onhượng o(bên onhận ochuyển

tài ovà onhững onội odung otiếp otheo omà oluận ovăn onghiên ocứu:

* Những kết quả đạt được

- oCác ocông otrình onghiên ocứu ovề oquyền osử odụng ođất ovà ochuyển onhượng oquyền osử dụng ođất:

công nhất định về mặt lý luận về QSDĐ và giao dịch chuyển nhượng QSDĐ, như

đã xây dựng, làm rõ được khái niệm, đặc điểm về QSDĐ, chuyển nhượng QSDĐ;

giao dịch chuyển nhượng QSDĐ, vv

Về QSDĐ: Hầu hết các công trình đều xác định QSDĐ là một loại quyền tài

sản theo quy định của pháp luật QSDĐ được xác định là quyền phái sinh từ quyền

sở hữu đất Chủ sở hữu QSDĐ có “quyền khai thác, thu hoa lợi, lợi ích từ đất” Đồng thời, các tác giả đã thành công trong làm rõ chế độ sở hữu “kép” về đất đai ở nước ta, ở đó quyền sở hữu của toàn dân về đất đai do Nhà nước đại diện, còn QSDĐ thì thuộc về sở hữu của người SDĐ

Về chuyển nhượng QSDĐ: các otác ogiả otrong ocác ocông otrình onói otrên ođã ocó onhiều

với ogiá otrị ocủa onó otheo othỏa othuận ocủa ocác obên. oGiao odịch ochuyển onhượng oQSDĐ othể

là việc người SDĐ “bán” QSDĐ của mình cho người khác

- oCác ocông otrình onghiên ocứu ovề ohợp ođồng ochuyển onhượng oquyền osử odụng ođất:

Các tác giả trong các công trình nói trên đã có nhiều cách tiếp cận về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và trong mỗi cách tiếp cận đó, các tác giả đã luận giải về

nhượng QSDĐ bao gồm khái niệm, đặc điểm, hình thức, căn cứ xác lập quyền sử dụng đất, điều kiện để QSDĐ trở thành đối tượng của hợp đồng, chủ thể, ý chí, nội dung, hình thức, một số vấn đề về thực hiện hợp đồng, các biện pháp xử lý vi phạm hợp đồng

khía cạnh nhất định chỉ ra được những hạn chế, vướng mắc, bất cập và những yếu tố mới phát sinh trong quá trình thực hiện hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, cụ thể như:

khi mâu thuẫn và chưa rõ ràng Điều này dẫn đến một số giao dịch chuyển nhượng QSDĐ thực hiện không đúng quy định của pháp luật, gây nên tình trạng tranh chấp

về chuyển nhượng QSDĐ

+ Pháp luật còn thiếu một cơ chế bảo vệ cho người thứ ba ngay tình trong việc

giấy tờ được cơ quan có thẩm quyền xác nhận, nhưng sau khi giao dịch được thực hiện thì xảy ra tranh chấp và hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ này bị vô hiệu do giấy tờ về QSDĐ bị cấp sai đối tượng, cấp không đúng trình tự, thủ tục nên bị hủy)

Với ođề otài o“Hợp ođồng ochuyển onhượng oquyền osử odụng ođất onông onghiệp”,

Thứ nhất, trên cơ sở những vấn đề lý luận về QSDĐ, chuyển nhượng QSDĐ

đã được các công trình nghiên cứu trước đó phân tích và nêu ra, tác giả sẽ kế thừa

để luận giải, phân tích để làm rõ thêm các khái niệm, đặc điểm về: QSDĐNN, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐNN

đề này, thời gian qua đã được đề cập trong một số đề tài, bài báo nhưng không phải

đề cập trực tiếp, toàn diện Mỗi công trình chỉ đề cập đến một vấn đề nhỏ hoặc vấn

đề có liên quan

QSDĐNN Việc nghiên cứu các vấn đề này trong mối quan hệ tổng thể, toàn diện

và đan xen chặt chẽ giữa Luật đất đai 2013, và các văn bản pháp luật khác có liên

hiện hành Khi nghiên cứu vấn đề này, luận văn sẽ kế thừa các nghiên cứu hiện có, phát triển thành mảng nội dung có hệ thống, có tính khái quát các vấn đề pháp lý về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐNN theo pháp luật Việt Nam hiện nay Phát hiện những ưu điểm để phát huy, tìm kiếm những hạn chế và nguyên nhân để giải quyết những hạn chế đó

Đồng othời, otrong ophạm ovi oLuận ovăn otác ogiả otập otrung onghiên ocứu, oxây odựng ocác quan điểm và đề xuất các giải pháp, định hướng nhằm hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐNN theo các khía cạnh cụ thể đã được nghiên cứu

thuyết liên quan, các tác giả có thể đề xuất một vài giải pháp cho những tình huống

cứu trong luận văn để xác định các quan điểm và xây dựng các giải pháp giải quyết nội dung khoa học này

3 Mục đích nghiên cứu

quyền sử dụng đất nông nghiệp ở Việt Nam

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứu

Thứ nhất, các quan điểm khoa học pháp lý về QSDĐ; quyền sử dụng đất nông nghiệp; và hợp đồng chuyển nhượng QSDĐNN

Thứ hai, các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành điều chỉnh về hợp

Thứ ba, một số vụ việc, dẫn chứng cụ thể về thực tiễn áp dụng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐNN

4.2 Phạm ovi onghiên ocứu

5 Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp phân tích, tổng hợp: Đây là phương pháp được sử dụng

luận giải cho các khái niệm, đặc điểm pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng

QSDĐNN

- Phương pháp nghiên cứu điển hình: Đây là phương pháp được sử dụng xuyên suốt trong Chương 2 luận văn, đặc biệt trong nội dung phân tích về thực

hợp hoặc chưa phù hợp khi áp dụng pháp luật để giải quyết các vụ việc cụ thể

- Phương pháp hệ thống hóa Đây là phương pháp được sử dụng xuyên xuốt

chuyển nhượng QSDĐNN

6 Ý o nghĩa o khoa o học o và o thực o tiễn

Thứ nhất, Luận văn đã hệ thống hóa các vấn đề lý luận về quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng QSDĐNN và pháp luật điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng QSDĐNN

Thứ ba, Luận văn đã đề xuất giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐNN, đảm bảo các giao dịch chuyển nhượng QSDĐNN được vận hành thuận lợi, ít tốn kém, giảm thiểu rủi ro, minh bạch, khách quan, chính quy và công khai hóa

7 Bố cục của luận văn

Bên cạnh Phần mở đầu, Kết luận và Danh mục tài liệu tham khảo, nội dung nghiên cứu chính của Luận văn được tác giả chia thành 2 Chương :

QSDĐNN và kiến nghị giải pháp hoàn thiện

CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP

1.1 Các o khái o niệm o liên o quan o đến o hợp o đồng o chuyển o nhượng o quyền o sử dụng o đất o nông o nghiệp

1.1.1 o Quyền o sử o dụng o đất o nông o nghiệp

3 Phạm Văn Võ (2012), “Chế độ pháp lý về sở hữu và quyền tài sản đối với đất đai”, Nxb Lao động, tr.21

4 Hoàng Thế Liên (2010), “Bình luận khoa học Bộ luật dân sự năm 2005 Tập 1”, Nxb Chính trị Quốc gia

5 Khoản 1, Điều 167 LĐĐ năm 2013

tiếp osử odụng ođất6. oCó othể okhẳng ođịnh orằng, oQSDĐ otrong opháp oluật ođất ođai ohiện ohành

Theo tác giả có thể hiểu QSDĐ là các quyền năng cụ thể mà người sử dụng đất được phép thực hiện đối với đất đai thuộc quyền sử dụng của mình, bao gồm quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai, quyền chuyển QSDĐ thông qua các giao dịch hợp pháp Các QSDĐ của người sử dụng đất được pháp luật công nhận và bảo đảm thực hiện trên thực tế

Theo tác giả Nguyễn Thuỳ Trang thì quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam có một số đặc trưng cơ bản như sau: (i) Quyền sử dụng đất là một trong những nội dung của quyền sở hữu; (ii) Quyền sử dụng đất là vật quyền; (iii) Quyền sử

Cũng như đất đai là khái niệm chung chỉ tất cả các loại đất thì khái niệm QSDĐ cũng là khái niệm chung để chỉ một loại vật quyền hạn chế được thực hiện trên đất Chỉ khi Nhà nước trao QSDĐ cho các chủ thể bằng các hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ đối với các loại đất thuộc nhóm ĐNN; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất các loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp sang

ĐNN hoặc nhận chuyển QSDĐ nông nghiệp qua nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì QSDĐ nông nghiệp mới được xác lập cho các chủ thể Từ đây các chủ thể mới được khai thác, sử dụng ĐNN một cách đầy đủ, hợp pháp

Từ các phân tích trên kết hợp khái niệm về QSDĐ và đất nông nghiệp có thể

quyền o chính o là o quyền o SHTD o về o đất o đai o thông o qua o việc o Nhà o nước o là o đại o diện o chủ o sở hữu o trao o cho o các o chủ o thể o bằng o các o hình o thức o giao o đất, o cho o thuê o đất, o công o nhận QSDĐ o nông o nghiệp o hoặc o các o chủ o thể o nhận o chuyển o QSDĐ o nông o nghiệp o Chủ o thể o có QSDĐ o nông o nghiệp o được o quyền o chiếm o hữu, o sử o dụng, o định o đoạt o đối o với o ĐNN o nhưng phải o tuân o thủ o những o nghĩa o vụ o pháp o lý o nhất định”

1.1.2 o Hợp o đồng o chuyển o nhượng o quyền o sử o dụng o đất o nông o nghiệp

1.1.2.1 Khái niệm

Ở Việt Nam, việc xuất hiện các định nghĩa khái quát về hợp đồng trong các

bộ luật dân giản yếu Nam Kỳ năm 1883, Bộ dân luật Bắc Kỳ năm 1931, và Bộ dân luật Trung kỳ năm 1936 đã đánh dấu sự hình thành chính thức các khái niệm đầu

khảo sát trên có thể thấy định nghĩa hợp đồng đều thể hiện hai vấn đề chủ yếu:

Thứ nhất, sự trao đổi và thống nhất ý chí giữa các bên hay sự thỏa thuận; Thứ hai, việc tạo ra một hệ quả pháp lý từ thoả thuận đó

Thứ onhất, othông oqua ogiao odịch onày, oQSDĐ ovới otư ocách olà otư oliệu osản oxuất ođặc

một oloại ogiao odịch ovề ođất ođai othông oqua ohợp ođồng. oTheo ođó, obên ocó oQSDĐ otự onguyện chấm odứt oquyền ocủa omình ođối ovới omột omảnh ođất ocụ othể ovà ochuyển ogiao oquyền osử odụng

ấy ocho omột ochủ othể okhác; otrên ocơ osở ođó, obên onhận oQSDĐ ophải obồi ohoàn ocho obên okia một ookhoản ootiền ootương ooứng oovới oogiá ootrị ooQSDĐ ooấy11. oo

Trong khoa học pháp lý hiện nay, đã có nhiều luật gia đưa ra các định nghĩa

về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nói chung với các cách tiếp cận tương đối

dụng ođất olà osự othỏa othuận othống onhất oý ochí ogiữa ocác obên; otheo ođó, ongười ocó oquyền osử dụng ođất o(bên ochuyển onhượng) ocó onghĩa ovụ ogiao oquyền osử odụng ođất ocho obên onhận chuyển onhượng, obên onhận ochuyển onhượng ocó onghĩa ovụ otrả otiền ocho obên ochuyển nhượng otheo othỏa othuận ovà ocác obên ophải othực ohiện onghĩa ovụ ovới oNhà onước otheo oquy

năm 2017 tại Trường Đại học Luật Hà Nội đã cũng đưa ra khái niệm tổng quan về

gọi là bên chuyển nhượng) và chủ thể khác (sau đây gọi là bên nhận chuyển

Hiện nay, BLDS 2015 không có quy định riêng về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ mà chỉ có quy định hợp đồng về quyền sử dụng đất Theo các nhà bình luận BLDS năm 2005 thì thực ra hợp đồng về QSDĐ là khái niệm đã tồn tại trong thực tiễn và được ghi nhận trong BLDS năm 2005 ở một phần riêng là phần thứ năm quy định về chuyển QSDĐ Tuy nhiên, các quy định phần này lại có những điểm trùng lặp, chồng chéo với các quy định khác trong phần hợp đồng Bởi vì QSDĐ cũng là một loại quyền tài sản và là tài sản theo BLDS nên hợp đồng về quyền này cũng chịu sự điều chỉnh của các quy định chung về hợp đồng Do đó,

12 Tạ Thị Thuỳ Trang (2021), “Hợp đồng chuyển nhượng quyến sử dụng đất”, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp

số 21 (421), tháng 11/2021; truy cập tại: http://lapphap.vn/Pages/tintuc/tinchitiet.aspx?tintucid=210707

13 Nguyễn Thuỳ Trang (2017), “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo pháp luật hiện hành của Việt Nam”, Luận án tiến sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội

BLDS năm 2015 đã bỏ phần thứ năm của BLDS năm 2005; đồng thời những hợp đồng về chuyển QSDĐ được quy định chung thành hợp đồng về QSDĐ và chuyển

về phần các hợp đồng thông dụng với một số quy định chỉ mang tính nguyên tắc và

Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐNN về bản chất là một loại hợp đồng về quyền sử dụng đất và chỉ khác biệt so với hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nói

vụ của các bên trong hợp đồng chuyển nhượng QSDĐNN so với hợp đồng chuyển

nhượng QSDĐ Từ các phân tích trên, theo tác giả: “hợp đồng chuyển nhượng

QSDĐNN là sự thỏa thuận giữa người sử dụng đất (bên chuyển nhượng) và bên nhận chuyển nhượng về việc chuyển giao quyền và tài sản gắn liền trên thửa đất đã được pháp luật công nhận là đất nông nghiệp trên cơ sở giá cả được các bên thống nhất hoặc theo quy định của pháp luật; nhằm mục đích sản xuất nông nghiệp”

1.1.2.2 Đặc điểm

Thứ nhất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp là hợp

đồng song vụ

14 Đỗ Văn Đại (2016), “Bình luận khoa học những điểm mới của Bộ luật Dân sự năm 2015”, Nxb.Hồng Đức, tr.44

(tuân othủ oquy ođịnh opháp oluật ovề oquy ohoạch, omục ođích osử odụng ođất, ocác ođiều okiện

Thứ hai, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp là hợp

đồng có đền bù

QSDĐNN và mảnh đất gắn với QSDĐNN

qua hoạt động khai thác, sử dụng đất

Xét otính ođền obù ovề ogiá otrị otài osản otrong ogiao odịch ovề oquyền osử odụng ođất, obên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thường sẽ đạt được cả hai mục tiêu về giá

sử dụng (trong hoạt động khai thác, sử dụng đất): Một tài sản nói chung sẽ bao gồm

bán thường hướng tới giá trị (tiền) và bên mua hướng tới giá trị sử dụng của tài sản

sử dụng Đất và quyền sử dụng đất là tài sản đặc thù, con người không thể tạo ra đất

nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng, do vậy giá trị của đất thường có xu hướng tăng

mục tiêu về giá trị và giá trị sử dụng

đồng trọng thức

hợp đồng

17 Đoàn Đức Lương, Nguyễn Thị Hồng Trinh (2019), Những bất cập trong quy định về hình thức và thời điểm

có hiệu lực của hợp đồng về quyền sử dụng đất, Tạp chí Toà án nhân dân Số 19, tr 26-29

1.2 Quy định pháp luật điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp

1.2.1 Quy ođịnh ovề ođối otượng ocủa ohợp ođồng ochuyển onhượng oquyền osử odụng đất onông onghiệp

Xuất phát từ đặc thù QSDĐ nói chung và QSDĐNN nói riêng vốn là quyền tài sản gắn liền với vật (“vật quyền”) Do đó, giao dịch chuyển nhượng QSDĐ là một loại giao dịch tài sản, nó thể hiện mối quan hệ giữa người với người, trong đó đối tượng quan hệ là QSDĐ - một loại tài sản đặc biệt Thông qua các giao dịch này thì QSDĐ sẽ được lưu thông trên thị trường như các loại hàng hóa khác Về nguyên tắc, đất đai được chuyển dịch từ người này sang người khác nhưng lại luôn “bất động, bất di dịch” và việc chủ thể chuyển nhượng hay mua bán chỉ thông qua việc chuyển giao quyền thông qua giấy tờ chứng minh sự tồn tại của mảnh đất hoặc tài

minh bạch, đúng mục đích sử dụng đất, hạn chế các rủi ro pháp lý, tranh chấp có thể xảy ra gây thiệt hại cho các bên thì tại khoản 1 Điều 188 LĐĐ đã đưa ra các quy định về “điều kiện chung” để thực hiện giao dịch về QSDĐNN

1.2.1.1 Quy ođịnh ovề ođiều okiện ocó ogiấy ochứng onhận oquyền osử odụng ođất onghiệp nông onghiệp

quyền osử odụng ođất, oquyền osở ohữu onhà oở ovà otài osản okhác ogắn oliền ovới ođất” ođược oxác

18 Nguyễn Thị Dung (2011), Quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản ở Việt Nam - Những vấn đề lý luận và thực tiễn, Luận án tiến sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, tr.37

sở ohữu otài osản ogắn oliền ovới ođất. oGiấy ochứng onhận ocấp ocho ongười osử odụng ođất ochỉ oghi

nhận chuyển QSDĐ thì phải lần lượt ghi hình thức nhận chuyển quyền (nhận chuyển đổi; chuyển nhượng; nhận thừa kế; nhận tặng cho); tiếp theo ghi nguồn gốc

sử dụng đất như trên GCN QSDĐ đã cấp lần đầu (ví dụ “Nhận chuyển nhượng

tích, oGCN oQSDĐ ovừa olà ogiấy othông ohành, ovừa olà ovăn obản opháp olý ochính othức oghi

1.2.1.2 Quy định về điều kiện “đất không có tranh chấp”

quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hay nhiều bên trong quan hệ đất đai” Theo khoản 24 Điều 3 LĐĐ năm 2013, có thể dẫn đến hai cách hiểu: (i)

“Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất” nên chủ thể của các tranh chấp đất đai là người sử dụng đất theo Điều 5 LĐĐ năm 2013; (ii) Mặc dù là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, nhưng lại được phát sinh “giữa hai hay nhiều bên trong quan hệ đất đai”, mà các bên trong quan hệ đất đai không chỉ bao gồm giữa những người sử dụng đất mà còn bao gồm các cơ quan nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu, cơ quan quản lý hành chính trong lĩnh vực đất đai Do vậy, chủ thể của tranh chấp đất đai được hiểu là tất

1.2.1.3 Quy định về điều kiện quyền sử dụng đất nông nghiệp không bị kê biên để bảo đảm thi hành án

Điều kiện này được nêu tại điểm c khoản 1 Điều 188 LĐĐ năm 2013 Theo

21 Trần Thị Thu Hà (2021), Pháp luật về đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất từ thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh, Luận án tiến sĩ luật học, Học viện Khoa học xã hội, tr.48

22 Trần Quang Huy (2017), Bình luận chế định quản lý nhà nước về đất đai trong Luật Đất đai năm 2013 , Nxb Tư pháp, tr.89

hành oán othì oQSDĐ onày ođã otrở othành otài osản ođảm obảo othực ohiện onghĩa ovụ otài osản ocủa

nhằm ngăn chặn người SDĐ tẩu tán tài sản, lẩn tránh nghĩa vụ của mình thông qua giao dịch chuyển nhượng QSDĐNN

1.2.1.4 Quy định về điều kiện trong thời hạn sử dụng đất nông nghiệp

Đối với những loại đất mà pháp luật quy định việc sử dụng bị giới hạn trong một khoảng thời gian nhất định thì QSDĐNN của người SDĐ chỉ tồn tại trong thời hạn xác định Quy định này là hoàn toàn hợp lý Theo đó, tại khoản 1 và khoản 2 Điều 126 LĐĐ năm 2013 có quy định thời hạn sử dụng đất nông nghiệp tối đa là 50 năm do đó cá nhân, HGĐ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp được sử dụng trong thời hạn còn lại kể từ thời điểm chuyển nhượng

1.2.1.5 Quy định về hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp

Ngoài các điều kiện về việc thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐNN được ghi nhận tại Điều 188 LĐĐ năm 2013 thì trên thực tế để thực hiện giao dịch chuyển

ocây otrồng, okhí hậu ovà otừng ovùng osản oxuất onhằm onâng ocao ohiệu oquả osử odụng ođất ođồng

osử odụng23”

muối:

23 Nguyễn Thị Kiều Oanh (2013), Về hạn mức đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân theo Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi), Kỷ yếu Hội thảo khoa học “Góp ý dự thảo luật đất đai (sửa đổi)”,Trường Đại học Luật Tp.Hồ Chí Minh, tr 130 - 135

cây olâu onăm, ođất orừng osản oxuất olà orừng otrồng, ođất onuôi otrồng othủy osản ovà ođất olàm

1.2.2 Quy định về chủ thể của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp

Dưới góc độ pháp lý, chủ thể hợp đồng (hay chủ thể của quan hệ hợp đồng)

là những người tham gia xác lập thực hiện hợp đồng, có quyền và nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng và phải chịu trách hiệm về những những quyền phát sinh từ hợp

Tuy nhiên với đặc trưng của QSDĐNN là một tài sản đặc biệt, do đó không phải bất kỳ cá nhân, tổ chức nào cũng có thể thực hiện giao dịch chuyển nhượng QSDĐNN Xuất phát từ tính chất phức tạp và quan trọng của đất nông nghiệp (gắn

24 Hoàng Thế Liên (2009), Bình luận khoa học Bộ luật dân sự năm 2005 Tập 2, Phần thứ 3, Nghĩa vụ dân sự

và hợp đồng dân sự, Nxb Chính trị Quốc gia, tr.130

liền với yếu tố đảm bảo an ninh lương thức, quy hoạch phát triển nông nghiệp, nông thôn) do đó, pháp luật Việt Nam đưa ra các hạn chế về chủ thể tham gia quan hệ chuyển nhượng QSDĐNN chỉ bao gồm cá nhân, và tổ chức trong nước mà không phải tất cả các chủ thể sử dụng đất Tác giả sẽ trình bày các quy định của pháp luật liên quan đến chủ thể nhận chuyển nhượng QSDĐNN sau đây

1.2.2.1 Quy định chủ thể là hộ gia đình và cá nhân

o trực o tiếp o sản o xuất o nông o nghiệp o là o HGĐ, o cá o nhân o đã o được o Nhà o nước o giao, o cho thuê,

o công o nhận o QSDĐNN o nông o nghiệp; o nhận o chuyển o nhượng o QSDĐNN o và o có nguồn o thu

o nhập o ổn o định o từ o sản o xuất o nông o nghiệp o trên o đất o đó26. oĐồng othời, oquy ođịnh nhằm ođảm

25 Khoản 3, Điều 191 LĐĐ năm 2013

26 Khoản 30, Điều 3 LĐĐ năm 2013

27 Phan Thị Thu Hà (2019), “ Tích tụ đất trong nông nghiệp- thực trạng và các kiến nghị chính sách”, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp, Số 15 (391), tr 36

Cũng onhư ođiều okiện otrên, oquy ođịnh onày onhằm obảo ovệ ođất orừng ophòng ohộ, orừng

Đối với HGĐ, trong suốt một thời gian dài (BLDS năm 1995, BLDS năm 2005), HGĐ giữ tư cách là chủ thể của quan hệ dân sự Đến BLDS năm 2015 tư cách chủ thể của HGĐ không còn được quy định mà chỉ có cá nhân và pháp nhân được xác định là chủ thể của quan hệ dân sự Do có nguyên nhân từ lịch sử thực hiện chính sách, pháp luật về đất đai nên tư cách chủ thể của HGĐ sử dụng đất vẫn

cách chủ thể của quan hệ dân sự có sự tham gia của HGĐ sử dụng đất được thực

một số vướng mắc bất cập trong việc xác định một HGĐ sử dụng đất và thành viên của HGĐ sử dụng đất là khó khăn, vướng mắc Mặc dù theo quy định, HGĐ bao gồm những người có cùng quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy

định của pháp luật về hôn nhân và gia đình nhưng trên thực tế khi xác định một HGĐ và thành viên của một HGĐ lại căn cứ chủ yếu vào sổ hộ khẩu theo quy định của pháp luật về cư trú Trong khi đó, sổ hộ khẩu có thể có cả tên những người được chủ hộ đồng ý cho nhập vào sổ hộ khẩu (ví dụ con rể, con dâu, cháu, người ngoài ) Điều này dẫn đến việc khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và công nhận QSDĐ hoặc nhận chuyển QSDĐ thì những người này cũng có QSDĐ Điều này là bất hợp lý, đặc biệt khi những người người có cùng quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình không nhận thức được vấn đề này nên có thể phát sinh tranh chấp không đáng có Thêm với đó,

sổ hộ khẩu có thể có sự biến động về thành viên do nhập khẩu, tách khẩu nên tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và công nhận QSDĐ hoặc nhận chuyển QSDĐ số thành viên của HGĐ sẽ có thể khác so với thời điểm thực hiện các quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, tặng cho nên sẽ thành rối rắm, phức tạp khi bắt buộc phải có xác nhận của cơ quan quản lý hộ khẩu về sự thay đổi này mới có thể được thực hiện giao dịch

trong o đó o phần o quyền o sở o hữu o của o mỗi o chủ o sở o hữu o được o xác o định o đối o với o tài o sản chung”. oVới oquy ođịnh onày onếu onhư otrong oHGĐ osử odụng ođất ocó ocác othành oviên odưới o15 tuổi, QSDĐ có nguồn gốc là do nhận chuyển nhượng từ tiền của cha mẹ thì phần giá trị QSDĐ đối với QSDĐ là tài sản chung của các thành viên trong HGĐ là không thể xác định được Ở một khía cạnh khác, với quy định về HGĐ sử dụng đất như vậy dường như chúng ta đang góp phần hình thành một bộ phận (đặc biệt là giới trẻ) lười lao động, ham hưởng thụ khi mà không có đóng góp gì trong tạo lập

Khoản o2 oĐiều o212 oBLDS onăm o2015 othì oQSDĐ olà otài osản ochung ocủa oHGĐ othì oviệc

QSDĐ là không thể thực hiện được Cùng với đó, phần QSDĐ của các thành viên HGĐ sử dụng đất trong QSDĐ chung không xác định được nên có sự mâu thuẫn

phần ocó oquyền ovà onghĩa ovụ ođối ovới otài osản othuộc osở ohữu ochung otương oứng ovới ophần quyềnoosởoohữuoocủaoomình,ootrừootrườngoohợpoocóoothoảoothuậnookhác

1.2.2.2 Quy định chủ thể là tổ chức kinh tế

luật

Theo số liệu thống kê, tổ chức kinh tế hiện đang sử dụng 2.722.912 héc ta

30 Khoản 27, Điều 3 LĐĐ năm 2013

31 Bộ Tài nguyên và Môi trường, (2017), Quyết định số 2311/QĐ-BTNM ngày 28/9/2017 về Phê duyệt và công bố kết quả thống kê diện tích đất đai năm 2016, tr.43

quyền osử odụng ođất, otài osản othuộc osở ohữu ocủa omình ogắn oliền ovới ođất. oNhư ovậy, ođiều

1.2.3. oQuy ođịnh ovề ohình othức ovà ohiệu olực ohợp ođồng ochuyển onhượng oquyền

sửoodụngoođấtoonộngoonghiệp

1.2.3.1. oQuy ođịnh ovề ohình othức ocủa ohợp ođồng ochuyển onhượng oquyền osử odụng đấtoonôngoonghiệp

32 Điểm b, Khoản 2, Điều 169 LĐĐ năm 2013

33 Khoản 3, Điều 191 LĐĐ năm 2013