Hợp Đồng chuyển nhượng quyền sử dụng Đất

Khái niệm về Hợp đồng CNQSDĐ được các nhà làm luật quy định tại Điều 697 BLDS 2005 “Hợp đồng CNQSDĐ là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên CNQSDĐ chuyển giao đất và QSDĐ cho bên nhậ

NGUYỄN QUANG THÀNH

HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

TP.HỒ CHÍ MINH, 2018

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS NGUYỄN NGỌC ĐIỆN

TP HỒ CHÍ MINH - 2018

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan: Bản luận văn Thạc sĩ này là công trình nghiên cứu thực sự của cá nhân, được thực hiện trên cơ sở nghiên cứu lý thuyết, nghiên cứu khảo sát tình hình thực tiễn và dưới sự hướng dẫn khoa học của PGS.TS Nguyễn Ngọc

Điện Các số liệu, kết quả trình bày trong luận văn là trung thực và chưa từng được

công bố dưới bất kỳ hình thức nào trước đây

Vậy nên tôi viết Lời cam đoan này kính đề nghị Khoa Luật xem xét để tôi có thể bảo vệ Luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Tác giả

Nguyễn Quang Thành

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 6

1.Tính cấp thiết của đề tài 6

2.Tình hình nghiên cứu đề tài 7

3.Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu 10

4.Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 10

5.Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu 10

6.Ý nghĩa của luận văn 11

7.Kết cấu của luận văn 11

CHƯƠNG I : KHÁI LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 12

1.1 Sơ lược về quyền sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất 12

1.1.1 Quyền sử dụng đất 12

1.1.2 Chuyển quyền sử dụng đất 13

1.2 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 14

1.2.1 Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 14

1.2.2 Đặc điểm của hợp đồng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 16

1.3 Các nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất 19

1.4 Các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất 21

1.4.1 Điều kiện về chủ thể hợp đồng 22

1.4.2 Điều kiện về đối tượng của hợp đồng 31

1.4.3 Điều kiện về nội dung của hợp đồng 33

1.4.4 Điều kiện về hình thức của hợp đồng 34

1.4.5 Các điều kiện CNQSDĐ trong một số trường hợp cụ thể 36

1.5 Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng CNQSDĐ 39

1.5.1 Quyền và nghĩa vụ của bên CNQSDĐ 39

1.5.2 Quyền và nghĩa vụ của bên nhận CNQSDĐ 39

Tiểu kết chương I 42

CHƯƠNG II : THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 43

2.1 Quy định về điều kiện CNQSDĐ 43

2.1.1 Chủ thể tham gia hợp đồng CNQSDĐ 43

2.1.2 Về đối tượng chuyển nhượng 44

2.1.3 Xác định các thông tin khác về đất được chuyển giao 45

2.1.4 Quyền và nghĩa vụ cơ bản của các bên trong hợp đồng CNQSDĐ 46

2.1.5 Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng CNQSDĐ 46

2.2 Quy định về trình tự, thủ tục CNQSDĐ 48

2.2.1 Công chứng hợp đồng CNQSDĐ 48

2.2.2 Thủ tục chuyển nhượng tại Văn phòng đăng ký QSDĐ 49

2.3 Thực trạng áp dụng pháp luật về CNQSDĐ 51

2.3.1 Những ưu điểm 51

2.3.2 Một số bất cập của pháp luật về CNQSDĐ 54

2.3.2.1 Tồn tại và hạn chế về điều kiện CNQSDĐ 54

2.3.2.2 Những hạn chế, bất cập của pháp luật về chủ thể trong hợp đồng CNQSDĐ 55

2.3.2.3 Hạn chế, bất cập pháp luật về hợp đồng CNQSDĐ 58

2.3.2.4 Hạn chế, bất cập pháp luật về trình tự, thủ tục CNQSDĐ 62

2.3.2.5 Tồn tại về các quyền của người sử dụng đất 64

Tiểu kết chương II 71

CHƯƠNG III : PHƯƠNG HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CNQSDĐ 72

3.1 Phương hướng hoàn thiện pháp luật về hợp đồng CNQSDĐ 72

3.1.1 Hoàn thiện các quy định của hợp đồng CNQSDĐ cần căn cứ vào chính sách mới của Đảng về đất đai trong thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước 72

3.1.2 Quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng dất phải phù hợp với các điều kiện thực tiễn và xu hướng phát triển nền kinh tế-xã hội 74

3.1.3 Hoàn thiện pháp luật đất đai phải chú ý tới việc bảo đảm hội nhập kinh tế quốc tế 75

3.1.4 Hoàn thiện pháp luật về hợp đồng CNQSDĐ phải đặt trong mối quan hệ với việc hoàn thiện pháp luật đất đai cũng như hoàn thiện cả hệ thống pháp luật 76

3.2 Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng CNQSDĐ 77

3.2.1 Hoàn thiện khung pháp lý về CNQSDĐ 77

3.2.2 Tiếp tục cải cách thủ tục hành chính về CNQSDĐ 82

3.2.3 Tăng cường phổ biến pháp luật cho người dân 86

KẾT LUẬN 88

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là nguồn nội lực đóng vai trò vô cùng quan trọng đối với đất nước, là

tư liệu sản xuất không thể thiếu, không thể thay thế cũng như ảnh hưởng trực tiếp đến cuộc sống của con người trong xã hội Với giá trị đặc biệt như vậy nên con người luôn mong muốn có thể tác động thường xuyên và tích cực vào nguồn lực này để tạo ra những giá trị vật chất, tinh thần phục vụ đời sống của mình Sự dịch chuyển đất đai từ chủ thể sử dụng này sang chủ thể khác là một quy luật vận động tất yếu Nhưng xuất phát từ thuộc tính giới hạn về diện tích, cố định về vị trí nên sự chuyển dịch ở đây chỉ là chuyển dịch về quyền khai thác sử dụng

Ngày nay, cùng với sự phát triển không ngừng của nền kinh tế thị trường cũng như tiến bộ xã hội thì đất đai lại càng phát huy giá trị to lớn của nó trong công cuộc phát triển của một quốc gia Nhu cầu sử dụng đất để đầu tư vào cơ sở hạ tầng, công trình công nghiệp, dịch vụ phát triển các khu dân cư đã tạo ra sự biến động về đất đai đáng kể nhất là vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất Những biến động này gây không ít trở ngại, khó khăn cho công tác quản lý đất đai cũng như ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân Chính vì vậy, pháp luật đã ghi nhận quyền chuyển nhượng QSDĐ nhằm điều chỉnh quan hệ nhạy cảm này cũng như tạo cơ sở pháp lý cho người sử dụng đất chủ động đầu tư, năng động sử dụng đất đồng thời tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước

Mặc dù pháp luật đất đai luôn được hoàn thiện, bổ sung qua các thời kỳ với nhiều quy định tiến bộ nhằm đảm bảo cho việc thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tuy nhiên trong quá trình thực hiện vẫn phát sinh những bất cập không tránh khỏi Trong quá trình tổ chức thực hiện, việc CNQSDĐ còn một số tồn tại như không đủ điều kiện chuyển nhượng; chuyển nhượng không đúng quy định pháp luật

về đăng ký với cơ quan có thẩm quyền, về trình tự, thủ tục chuyển nhượng… Từ đó dẫn tới những tranh chấp về QSDĐ phức tạp cũng như kéo dài Theo báo cáo của Tòa án nhân dân tối cao thì tranh chấp đất đai được thụ lý giải quyết trên cả nước tăng trong thời gian gần đây, trong đó tranh chấp về đất cho mượn, lấn chiếm đất

chiếm khoảng 50% trên tổng số các vụ tranh chấp; tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ chiến trên 27% còn lại là các dạng tranh chấp khác về đất đai Nguyên nhân được xác định chủ yếu do đất đai có nguồn gốc phức tạp, chính sách đất đai liên tục thay đổi qua các thời kỳ dẫn đến những biến động lớn về chủ sử dụng đất Trong số những nguyên nhân trên, thì nguyên nhân tác động trực tiếp đến tranh chấp QSDĐ

là những quy định chưa hợp lý liên quan đến Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Xuất phát từ nguyên nhân này dẫn tới yêu cầu nghiên cứu một cách có hệ thống các quy định liên quan đến Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng như thực tế áp dụng để rút ra được những hạn chế, bất cập làm cơ sở đưa ra những phương hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật và cơ chế áp dụng pháp luật Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm hạn chế tối đa tranh chấp đất đai Từ

những lý do này, tôi đã chọn đề tài “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng

đất” làm đề tài bảo vệ luận văn Thạc sĩ của mình

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Trong thời gian qua đã có một số nhà khoa học, nhà quản lý nghiên cứu thực trạng pháp luật cũng như thực tiễn áp dụng pháp luật về CNQSDĐ Nhiều công trình đã được công bố, nhiều văn bản pháp luật của Nhà nước đã đề cập đến Ở nhiều góc độ khác nhau, các công trình khoa học này đã có những đóng góp nhất định cho việc hoàn thiện pháp luật nói chung và pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ

ở nói riêng Những đóng góp này đã được làm cơ sở cho việc hoàn thiện các quy định về chuyển nhượng QSDĐ Một số công trình nghiên cứu tiêu biểu như:

- Tác giả Nguyễn Thị Hồng Nhung với đề tài “Pháp luật về chuyển nhượng

quyền sử dụng đất trong kinh doanh BĐS ở Việt Nam”, Luận án Tiến sĩ, Trường đại

học Luật Hà Nội, 2013 Luận án nghiên cứu các vấn đề lý luận về CNQSDĐ trong kinh doanh BĐS với tính cách là một giao dịch đặc thù trong kinh doanh BĐS, so sánh với các hình thức giao dịch BĐS khác, làm rõ vai trò của CNQSDĐ đối với kinh doanh BĐS và đối với thị trường BĐS Phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật về CNQSDĐ trong kinh doanh BĐS, những kết quả đạt được và những hạn

chế, thiếu sót, bất cập của pháp luật và thực tiễn thi hành Tìm ra các giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về CNQSDĐ trong kinh doanh BĐS ở Việt Nam

- Tác giả Nguyễn Hoài Nam với đề tài “Hợp dồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất – Những vấn đề lý luận và thực tiễn”, Luận văn Thạc sĩ, Khoa Luật – Đại học quốc gia Hà Nội, 2013 Luận văn đi vào phân tích, làm rõ một số vấn đề ký kết hợp đồng chuyển nhượngquyền sử dụng đất để xác định tư cách “chủ hộ’’ trong các giao dịch chuyển nhượng liên quan đến hộ gia đình Xác định, làm rõ thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Đề xuất hoàn thiện quy định về giá đất trong việc thực hiện các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất Luận văn qua đó làm rõ bản chất của việc công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để đề xuất chỉ thực hiện công chứng đối với các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

- Tác giả Nguyễn Viết Tuấn với đề tài “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật dân sự Việt Nam”, Luận văn Thạc sĩ, Khoa Luật – Đại học quốc gia Hà Nội, 2006 Khái quát những vấn đề lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụngđất và hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất Nghiên cứu thực trạng pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật về quan hệ hợp đồng chuyển nhượngquyền sử dụng đất thời gian qua Đề xuất phương hướng, giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất: cần nhanh chóng có quy định thống nhất đối với việc cấp giấy chứng nhận cho hai loại tài sản là quyền

sử dụng đất và tài sản có trên đất Nhà nước cần có quy định để điều tiết thị trường quyền sử dụng đất

Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần tiến hành song song với cải cách thủ tục hành chính Quy định rõ các nghĩa vụ tài chính: xác định thu nhập phải chịu thuế và đảm bảo công bằng giữa các chủ thể chịu thuế

từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất

- Tác giả Nguyễn Bá Thành với đề tài “Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng

chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án trên địa bàn thành phố Hà Nội”,

Luận văn Thạc sĩ, Khoa Luật – Đại học quốc gia Hà Nội, 2012 Luận văn nghiên cứu hệ thống quan điểm, đường lối, chính sách của Đảng và Nhà nước nhằm nhận

diện đậm nét vai trò và vị trí của Tòa án nhân dân trong giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất đặt trong bối cảnh thực hiện Nghị quyết 49-NQ/TW của Bộ Chính trị về cải cách tư pháp Trên cơ sở kế thừa các thành tựu nghiên cứu của khoa học pháp lý, luận văn tiếp tục đi sâu tìm hiểu nhằm chỉ ra hệ thống cơ sở

lý luận và thực tiễn của việc xác lập thẩm quyền của Tòa án nhân dân trong giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tìm hiểu, phân tích pháp luật về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án nhân dân đặt trong mối quan hệ với thực tiễn áp dụng để nhận diện, lý giải những hạn chế, bất cập tạo tiền đề ra các giải pháp khắc phục Xác lập được những định hướng cho quá trình hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua Tòa án nhân dân và đề xuất các giải pháp cơ bản góp phần hoàn thiện mang pháp luật về lĩnh vực này

Ngoài ra có các bài nghiên cứu chuyên sâu của nhiều nhà khoa học chuyên gia đăng trên các báo và tạp chí chuyên ngành khác như: Phạm Thị Hương Lan với

bài viết Một số kiến nghị qua thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển

nhượng quyền sử dụng đất, tạp chí Kiểm sát Viện Kiểm sát nhân dân tối cao, Số

15/2010, tr 30 – 32; Nguyễn Hải An với bài viết Một vụ án tranh chấp hợp đồng

chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nhiều quan điểm giải quyết khác nhau, tạp chí

Dân chủ và Pháp luật Bộ Tư pháp, Số 12/2010, tr 49 – 50; Nguyễn Thị Hồng

Nhung, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản

theo pháp luật Việt Nam, tạp chí Nhà nước và Pháp luật Viện Nhà nước và Pháp

luật, Số 1/2012, tr 41 – 48; Trần Thị Thu Hiền, Bàn về tranh chấp hợp đồng chuyển

nhượng quyền sử dụng đất viết tay, Kiểm sát Viện Kiểm sát nhân dân tối cao, Số

7/2012, tr 56 - 57, 64…

Các công trình này đã góp phần xây dựng cơ sở lý luận và đặt ra các vấn đề thực tiễn về hợp đồng CNQSDĐ ở cũng như đối với việc quản lý đất đai của Nhà nước Tuy vậy, những năm gần đây với sự ra đời của Luật đất đai 2013 thì chưa có luận văn nào đi sâu nghiên cứu chi tiết, cụ thể toàn diện pháp luật về hợp đồng CNQSDĐ - một loại hình giao dịch đặc trưng, điển hình trong lĩnh vực đất đai Hơn

nữa, trong điều kiện nền kinh tế xã hội đang có những thay đổi, phát triển không ngừng thì những kết quả nghiên cứu đã đạt được vẫn cần phải tiếp tục bổ sung và

hoàn thiện Do vậy, việc đi sâu nghiên cứ đề tài: “Hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất” Trong khuôn khổ luận văn thạc sĩ luật học chuyên ngành dân sự là một công việc có ý nghĩa lý luận và mang tính thời sự sâu sắc

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

Trên cơ sở làm sáng tỏ những vấn đề lý luận, đánh giá thực trạng thực hiện pháp luật hợp đồng CNQSDĐ, luận văn có mục đích nghiên cứu là xác định các quan điểm, đề xuất các giải pháp bảo đảm thực hiện pháp luật hợp đồng CNQSDĐ

ở Việt Nam hiện nay

Với mục đích nghiên cứu này thì đề tài đặt ra những nhiệm vụ nghiên cứu như sau:

- Tìm hiểu, nghiên cứu bản chất, đặc trưng của Hợp đồng CNQSDĐ đặt trong mối quan hệ với các quy định về CNQSDĐ theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành

- Phân tích, làm rõ các quy định pháp luật liên quan đến Hợp đồng CNQSDĐ đặt trong mối liên hệ với thực tiễn để chỉ ra được những tồn tại, bất cập của chế định pháp luật này Lý giải nguyên nhân của tồn tại, bất cập trong việc thực thi các quy định về Hợp đồng CNQSDĐ

- Đề xuất các định hướng và một số giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện quy định về chuyển QSDĐ nói chung và Hợp đồng CNQSDĐ nói riêng

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của luận văn bao gồm: Các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai, dân sự có liên quan đến hợp đồng CNQSDĐ, đặt trong mối quan hệ

so sánh giữa các quy định hiện hành và các quy định được ban hành trước đây; Thực tế thi hành pháp luật về Hợp đồng CNQSDĐ ở nước ta trong thời gian qua

5 Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu

Xuất phát từ các nguyên lý của chủ nghĩa duy vật biện chứng và duy vật lịch

sử theo quan điểm khoa học của chủ nghĩa Mác - Lênin: Tồn tại xã hội quyết định ý thức xã hội, đồng thời giữa chúng có mối liên hệ biện chứng Pháp luật là một bộ

phận của kiến trúc thượng tầng xã hội, được hình thành từ một cơ sở hạ tầng phù hợp Pháp luật được coi là tấm gương phản chiếu xã hội, còn về phần mình, xã hội được coi là cơ sở thực tiễn của pháp luật Về lý thuyết và thực tiễn cho thấy, các qui định của pháp luật phù hợp với sự phát triển của các điều kiện kinh tế, văn hóa, xã hội thì mới có tính khả thi trong quá trình thực hiện và áp dụng pháp luật; từ đó tạo

cơ sở cho xã hội ổn định và phát triển

Ngoài ra, trong quá trình thực hiện đề tài này, tác giả cũng sử dụng một số phương pháp nghiên cứu phổ biến như: Phương pháp phân tích, phương pháp tổng hợp, phương pháp so sánh, phương pháp thống kê…

6 Ý nghĩa của luận văn

Các kết quả nghiên cứu của đề tài có thể được sử dụng làm tài liệu tham khảo tại cơ sở đào tạo và nghiên cứu về luật học Một số giải pháp được đưa ra trong đề tài có giá trị tham khảo đối với các cơ quan xây dựng và thực thi pháp luật trong quá trình xây dựng, hoàn thiện và tổ chức thực hiện pháp luật nói chung và pháp luật về hợp đồng CNQSDĐ nói riêng ở Việt Nam

7 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm 3 chương:

Chương 1: Khái luận về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chương 2: Thực trạng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chương 3: Phương hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

CHƯƠNG I KHÁI LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG

xã hội bằng cách giao đất, cho thuê đất và công nhận QSDĐ cho những người sử dụng đất trực tiếp

Thực vậy, QSDĐ trước hết chúng ta phải hiểu được đây là một quyền tự nhiên, khi con người chiếm hữu đất đai, thì họ sẽ thực hiện hành vi sử dụng đất mà

cụ thể là khai thác tính năng sử dụng của đất đai mà không quan tâm đến hình thức

sở hữu của nó Thông qua hành vi sử dụng đất mà con người có thể thỏa mãn những nhu cầu của mình cũng như làm ra của cải cho xã hội Ngoài ra, QSDĐ được xem như là một quyền năng pháp lý, quyền năng này được pháp luật ghi nhận và bảo vệ Quyền sở hữu của nhà nước về đất đai bao gồm ba quyền cơ bản: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt

- Quyền chiếm hữu đất đai: là quyền của nhà nước trong việc chiếm giữ và quản lý toàn bộ đất đai Nhà nước chiếm giữ đất đai nhưng không cấm việc sử dụng đất đai, khai thác các tiềm năng của đất đai, mà nhà nước làm nhiệm vụ giao QSDĐ cho người sử dụng và nhà nước quản lý việc sử dụng nó

- Quyền định đoạt: Là quyền của nhà nước trong việc quy định mục đích sử dụng cho từng loại đất đai Thực hiện quyền này nhà nước lập quy hoạch, kế hoạch

sử dụng đất, quy định cụ thể mục đích sử dụng cho từng loại đất Người sử dụng đất phải sử dụng đất đai theo đúng mục đích mà nhà nước đã quy định, đúng kế

hoạch, quy hoạch đã đề ra

- QSDĐ đai: Nhà nước giao đất cho người sử dụng và người sử dụng khai thác các tính năng, công cụ của đất đai, khai thác các tiềm năng của đất đai thông qua hoạt động sản xuất mang lại sản phẩm cho con người và xã hội Gắn liền với các quyền năng khai thác đất đai là các quyền cho thuê, chuyển nhượng, mua bán… Các quyền năng này nằm trong sự quản lý và cho phép của nhà nước

Tóm lại, QSDĐ là quyền khai thác những thuộc tính có lợi từ đất một cách

hợp pháp thông qua các hành vi sử dụng đất hoặc chuyển quyền đó cho người khác Quá trình hình thành, vận động và phát triển của QSDĐ vừa diễn ra một

cách tất yếu, khách quan vừa có sự gắn liền và lệ thuộc với chế định quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai mà Nhà nước là người đại diện Tuy nhiên, QSDĐ của người sử dụng đất là một phạm trù khá rộng, bao gồm nhiều quyền năng pháp lý khác nhau, trong đó, có quyền được chuyển QSDĐ Các quyền này phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt nằm trong một "khuôn khổ" nhất định Khuôn khổ đó chính là

ý chí của Nhà nước được thực hiện bằng việc ban hành các quy định của pháp luật bắt buộc người sử dụng đất và các cơ quan quản lý nhà nước phải tuân theo

1.1.2 Chuyển quyền sử dụng đất

Chuyển QSDĐ là một quyền năng cơ bản và đặc biệt quan trọng cho người

dử dụng đất Trong nền kinh tế thị trường, QSDĐ là một loại tài sản được chuyển quyền sử dụng, được đưa vào trao đổi, giao dịch Hiện nay có hai cách nhìn nhận

về nội hàm của khái niệm chuyển QSDĐ Theo cách nhìn nhận thứ nhất, việc chuyển QSDĐ chỉ được thực hiện theo các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho và thừa kế Còn theo cách nhìn nhận thứ hai thì chuyển QSDĐ bao gồm tất cả các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, tặng cho, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị QSDĐ Chúng tôi đồng ý với cách nhìn nhận thứ hai cùng với sự giải thích: chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho và

thừa kế QSDĐ là quyền chuyển QSDĐ trọn vẹn các quyền còn lại bao gồm cho

thuê, cho thuê lại, góp vốn, bảo lãnh, thế chấp bằng QSDĐ vẫn được coi là chuyển

QSDĐ nhưng đây là chuyển QSDĐ hạn chế, không trọn vẹn 1

Khái quát chung, chuyển QSDĐ là việc người có QSDĐ hợp pháp chuyển giao đất và QSDĐ cho người khác tuân theo quy định của BLDS và pháp luật về đất đai Luật đất đai năm 1993 lần đầu tiên ghi nhận người sử dụng đất được phép chuyển quyền sử dụng Tiếp đó BLDS năm 1995 đã dành Phần thứ Năm để quy định về chuyển QSDĐ Luật đất đai 2003 ghi nhận chín hình thức chuyển QSDĐ gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, góp vốn, thế chấp và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ

Chuyển QSDĐ có các đặc điểm sau:

Thứ nhất, người sử dụng đất không có toàn quyền định đoạt tuyệt đối với

đất thuộc quyền sử dụng của mình như đối với các loại tài sản khác thuộc quyền sở hữu Khi thực hiện việc chuyển QSDĐ, những người tham gia vào giao dịch phải tuân theo các quy định về điều kiện, nội dung, trình tự, thủ tục do pháp luật quy định Việc chuyển QSDĐ bị ràng buộc bởi thời hạn, mục đích và quy hoạch sử dụng đất Người nhận QSDĐ phải sử dụng đất đúng mục đích mà Nhà nước đã xác định

Thứ hai, do đất đai luôn có một vị trí cố định không di dời được, bởi vậy

khác với các hàng hóa khác nó cần được đo đạc, lập hồ sơ thửa, đánh số, cấp giấy chứng nhận QSDĐ hợp pháp Việc chuyển QSDĐ chủ yếu được tiến hành thông qua hệ thống hồ sơ giấy tờ về đất Do vậy, trong các giao dịch về đất đai hồ sơ địa chính, giấy chứng nhận QSDĐ, các hợp đồng phải rõ ràng, công khai, minh bạch

1.2 Hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất

1.2.1 Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hợp đồng dân sự là một loại quan hệ pháp luật dân sự được xây dựng trên cơ

sở thống nhất ý chí của các bên tham gia nhằm thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, tiêu dùng Trên cơ sở sự thoả thuận này các bên đã thiết lập quyền và nghĩa vụ tương ứng ràng buộc lẫn nhau Như vậy sự thoả thuận là nền tảng để hình thành quan hệ hợp đồng Điều này có nghĩa rằng sự thể hiện ý chí của các bên trong hợp đồng là

năm 2006 của ngành tòa án nhân dân, Hà Nội

rất quan trọng Ý chí của mỗi bên được xây dựng trên cơ sở nhu cầu, nguyện vọng của chủ thể Đây là tiền đề khách quan hình thành quan hệ trao đổi Sau khi hình thành ý chí chủ quan thì phải biểu lộ ý chí dưới những hình thức cụ thể như ngôn ngữ hay hành động Qua sự biểu lộ khách quan này các bên nhận thức được mong muốn yêu cầu của nhau trên cơ sở đó sẽ thiết lập hợp đồng

Hợp đồng CNQSDĐ là một dạng của hợp đồng dân sự trong lĩnh vực cụ thể

ở đây là lĩnh vực đất đai Khái niệm về Hợp đồng CNQSDĐ được các nhà làm luật

quy định tại Điều 697 BLDS 2005 “Hợp đồng CNQSDĐ là sự thoả thuận giữa các

bên, theo đó bên CNQSDĐ chuyển giao đất và QSDĐ cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai” Tới BLDS năm 2015 mới được ban

hành thì khái niệm hợp đồng CNQSDĐ được sửa đổi thành hợp đồng về QSDĐ theo hướng khái quát mọi hoạt động liên quan đến QSDĐ tại Điều 500 của Bộ luật

như sau: Hợp đồng về QSDĐ là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng

đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn QSDĐ hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất Như vậy, hợp

đồng QSDĐ bao hàm hợp đồng CNQSDĐ Đây là quy định sửa đổi phù hợp với tính chất điều chỉnh nói chung của BLDS, các vấn đề cụ thể sẽ do pháp luật chuyên ngành ở đây là hệ thống pháp luật đất đai điều chỉnh

Khái niệm CNQSDĐ là một khái niệm xuất hiện khi Luật Đất đai năm 1993 xác lập cho phép hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ Còn lại, ở các chế độ sở hữu khác, nơi tồn tại đa hình thức sở hữu, trong đó có hình thức sở hữu tư nhân về đất đai, thì khái niệm hợp đồng CNQSDĐ không được đặt ra mà thay vào đó là khái niệm "mua bán đất đai" hoặc "mua bán, chuyển nhượng đất đai" hoặc "mua

bán, chuyển nhượng ruộng đất"

Như vậy, xét về bản chất kinh tế, “chuyển nhượng” và “mua, bán” có điểm tương đồng thể hiện ở việc một bên chuyển giao tài sản hoặc QSDĐ cho bên kia

để lấy tiền, tuy nhiên, về mặt pháp lý, CNQSDĐ khác với mua bán đất đai ở một

số điểm sau đây:

 CNQSDĐ có đối tượng là chuyển giao QSDĐ còn mua bán đất có đối tượng là chuyển giao quyền sở hữu và QSDĐ

 Chủ thể CNQSDĐ là người sử dụng đất còn chủ thể mua bán đất là chủ sở hữu đất đai

 Hình thức pháp lý của chuyển QSDĐ là hợp đồng CNQSDĐ

Ngoài ra, chúng ta có thể thấy rằng "chuyển nhượng" ít mang ý nghĩa kinh

tế, tìm kiếm lợi nhuận, trong nhiều trường hợp thậm chí không có Còn “mua bán”

thì phải có lợi nhuận Nhà làm luật đã lựa chọn thuật ngữ "CNQSDĐ” thay vì

“mua bán QSDĐ” để phù hợp với hoàn cảnh, điều kiện và mục tiêu của nhà nước

xã hội chủ nghĩa

Như vậy, đứng ở góc độ pháp luật dân sự, Hợp đồng CNQSDĐ là sự chuyển dịch QSDĐ từ người có QSDĐ hợp pháp sang người khác (hợp pháp) theo một trình tự, thủ tục, điều kiện do pháp luật quy định, theo đó, người có QSDĐ (người chuyển nhượng) có nghĩa vụ chuyển giao đất và QSDĐ cho người được chuyển nhượng (người nhận chuyển nhượng), người nhận chuyển nhượng có nghĩa

vụ trả tiền cho người chuyển nhượng; người chuyển nhượng còn có nghĩa vụ nộp thuế chuyển QSDĐ, người nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ nộp lệ phí trước bạ và

lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật

1.2.2 Đặc điểm của hợp đồng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 689 của BLDS năm 2005 thì Hợp đồng CNQSDĐ cần đáp ứng yêu cầu về hình thức hợp đồng như sau:

Thứ nhất, hợp đồng phải được giao kết dưới hình thức bằng văn bản Việc

nhà làm luật quy định “hợp đồng chuyển quyền QSDĐ phải xác lập thành văn bản”

là điều dễ hiểu Bởi vì, QSDĐ là tài sản có giá trị lớn và khi chuyển nhượng nó làm phát sinh thay đổi chấm dứt quyền và nghĩa vụ của các chủ thể đối với Nhà nước Các bên chuyển nhượng cần phải có chứng cứ về việc chuyển nhượng Nhà nước và

người thứ ba cần biết về việc CNQSDĐ của các bên để ghi nhận và có những hành

vi ứng xử phù hợp

Thứ hai, hợp đồng phải được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp

luật Đặc điểm này dường như đã trở hành một nguyên tắc được thừa nhận và ăn sâu vào ý thức của người sử dụng đất khi thực hiện các quyền CNQSDĐ Vấn đề đặt ra

là, nếu như việc CNQSDĐ phải được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì việc chuyển nhượng mới hoàn tất, như vậy các bên có cần phải công chứng hoặc chứng thực? Các bên chuyển nhượng chỉ cần cùng nhau đến trước cơ quan quản lý đất đai và nộp đủ các giấy tờ thủ tục theo quy định, trước sự chứng kiến của công chức phụ trách về vấn đề chuyển nhượng và yêu cầu cho phép các bên thực hiện thủ tục chuyển nhượng Nếu thực hiện được điều này thì có lẽ sẽ giảm bớt được một thủ tục hành chính và đỡ tốn thời gian, tiền bạc Dường như nhà làm luật nước ta không đồng ý với quan điểm trên mà lý giải theo hướng: Với nền kinh tế thị trường các giao dịch về CNQSDĐ ngày càng gia tăng, số lượng cán bộ công chức làm công tác quản

lý đất đai có trình độ pháp lý ít và phải xử lý nhiều công việc chuyên môn trong lĩnh vực quản lý đất đai Nếu để họ trực tiếp xem xét các hợp đồng chuyển nhượng thì đó

sẽ quá tải đối với họ Việc để một hệ thống cơ quan trung gian có chuyên môn về pháp luật công chứng, chứng thực hợp đồng là cần thiết

BLDS 2015 phát huy, kế thừa điểm tiến bộ của BLDS 2005 khi tiếp tục quy định mọi hợp đồng về QSDĐ trong đó có hợp đồng CNQSDĐ phải được lập thành văn bản Ngoài ra, các hợp đồng về QSDĐ còn đáp ứng các điều kiện về hình thức phù hợp với pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.2

Theo quy định tại Điều 698 BLDS năm 2005 thì nội dung của HĐCNQSDĐ bao gồm các nội dung sau đây: tên, địa chỉ của các bên, quyền, nghĩa vụ của các bên; loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất; thời hạn

sử dụng đất của bên chuyển nhượng, thời hạn sử dụng đất còn lại của bên nhận chuyển nhượng; giá chuyển nhượng, phương thức, thời hạn thanh toán; quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng; các thông tin khác liên quan đến QSDĐ,

trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng

Mỗi điều khoản trong nội dung hợp đồng có ý nghĩa pháp lý riêng, là cơ sở phát sinh quyền và nghĩa vụ của hai bên, cơ sở giải quyết các tranh chấp về QSDĐ

và liên quan đến quan hệ quản lý nhà nước về đất đai, mà trực tiếp là với các cơ quan có thẩm quyền ở địa phương Những nội dung cần chú ý trong các nội dung chính của HĐCNQSDĐ bao gồm:

Thứ nhất, tên, địa chỉ của các bên tham gia hợp đồng (thông thường còn có

thêm thông tin về ngày, tháng, năm, sinh, số chứng minh nhân dân, ngày cấp, nơi cấp…) không chỉ có ý nghĩa đối với các bên trong giao dịch, mà còn tạo điều kiện cho các cơ quan quản lý theo dõi việc chuyển dịch QSDĐ

Thứ hai, quyền và nghĩa vụ của các bên Đây là cơ sở pháp lý quan trọng

nhất để giải quyết các tranh chấp về QSDĐ nhưng trên thực tế điều khoản về quyền và nghĩa vụ của các bên thường được đặt ở phần cuối của hợp đồng

Thứ ba, trong hợp đồng cần thể hiện rõ các thông tin về loại đất, hạng đất,

diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất Điều này là quan trọng vì nó giúp xác định rõ đối tượng của hợp đồng, tránh nhầm lẫn với quyền sử dụng các thửa đất khác

Thứ tư, thời hạn sử dụng đất của bên chuyển nhượng, thời hạn sử dụng đất

còn lại của bên nhận chuyển nhượng có ý nghĩa đối với hợp đồng chuyển nhượng các loại đất sử dụng có thời hạn xác định Đối với các hợp đồng chuyển nhượng đất ở (sử dụng ổn định lâu dài), điều khoản này không được chú trọng

Thứ năm, giá CNQSDĐ là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do hai

bên thoả thuận Giá CNQSDĐ được coi là điều khoản quan trọng nhất của hợp đồng Nó biểu thị bằng tiền khả năng khai thác lợi ích do QSDĐ mang lại Giá CNQSDĐ, vì thế rất khác nhau giữa các vùng, các vị trí của một địa phương Giá CNQSDĐ, một mặt phản ánh lợi ích của việc khai thác công dụng của đất một mặt phản ánh sự tiện lợi của các cơ sở hạ tầng vị trí thửa đất

Thứ sáu, về phương thức, thời hạn thanh toán Điều khoản này có ý nghĩa

quan trong việc đảm bảo các quyền của bên chuyển nhượng

Thứ bảy, về quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng Điều khoản

này thường đề cập đến việc tiếp nhận các quyền và nghĩa vụ về ngõ đi chung, về

cho thuê đất trong thời hạn hợp đồng cũ chưa hết hiệu lực… Điều khoản này

không thể thiếu, nó như một phụ lục cho các quyền và nghĩa vụ của các bên đối với mỗi trường hợp cụ thể

Thứ tám, về các thông tin khác liên quan đến QSDD Đây là một điều khoản

có tính chất dự phòng cho các vấn đề liên quan đến thửa đất

Thứ chín về trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng Điều khoản này

rất có ý nghĩa khi việc thực hiện hợp đồng gặp trục trặc do đó cần thỏa thuận về điều khoản này thật cẩn thận

1.3 Các nguyên tắc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất

Khi các bên tiến hành CNQSDĐ, phải tuân theo một số nguyên tắc nhất định Các nguyên tắc này là những tư tưởng chỉ đạo hoạt động của các chủ thể xuyên suốt cả quá trình chuyển nhượng đòi hỏi cả cơ quan nhà nước và các bên chuyển nhượng phải tuân thủ Các nguyên tắc CNQSDĐ như sau:

Nguyên tắc thứ nhất là việc CNQSDĐ phải xuất phát từ nhu cầu thực tế của hai bên, đảm bảo lợi ích chính đáng của người sử dụng đất

Trong quan hệ hợp đồng CNQSDĐ, bên chuyển nhượng thực hiện quyền việc CNQSDĐ của mình xuất phát từ việc họ không muốn sử dụng hoặc không có điều kiện sử dụng để hướng tới lợi ích thu được bằng tiền; bên nhận chuyển nhượng sẵn sàng bỏ ra một khoản tiền để trả cho người sử dụng đất đề nhận lại giá trị QSDĐ từ bên chuyển nhượng Như vậy, mỗi bên chuyển nhượng đều có một mục đích riêng nhưng họ lại có một ý chí chung, đó là cùng nhau thỏa thuận trao đổi QSDĐ lấy tiền để thỏa mãn những nhu cầu thiết thực của mình Sự thống nhất

ý chí này được thực hiện một cách bình đẳng và chỉ khi giải quyết thỏa đáng lợi ích vật chất của cả hai bên thì mới thúc đẩy quá trình CNQSDĐ diễn ra một cách lành mạnh

Giống như mọi loại hợp đồng dân sự khác trong chế định hợp đồng, khi nói

hợp đồng là “Sự thỏa thuận giữa các bên” có nghĩa là các bên có quyền tự do thỏa

thuận Quyền tự do hợp đồng đã thể hiện một phần quan trọng trong quyền tự chủ để tạo ra một phạm vi tự do hoạt động của mỗi người Trong phạm vi này mỗi người

đều có thể xác lập, thực hiện các quan hệ theo ý muốn và mục đích của mình Trong phạm vi quyền tự do hợp đồng thì chỉ quyết định của cá nhân mới có hiệu lực Nhà nước không can thiệp và bất cứ ai cũng không có quyền ép buộc họ giao kết hợp đồng CNQSDĐ

Cơ sở khách quan bảo đảm cho quyền tự do giao kết hợp đồng CNQSDĐ, người tham gia giao kết hợp đồng này phải có quyền sở hữu hợp pháp đối với đối tượng trao đổi là QSDĐ Khi nói quyền tự do hợp đồng là sự ghi nhận cơ sở pháp

lý cho phép mỗi người có khả năng thực hiện quyền này, thì để triển khai khả năng pháp luật cho phép đó trong thực tế phải phụ thuộc vào điều kiện vật chất của mỗi người Không có tài sản là QSDĐ thì không thể tự do giao kết hợp đồng CNQSDĐ

và quyền tự do giao kết hợp đồng kia chỉ là sự ghi nhận về hình thức, mà trong đó nội dung vật chất quyết định sự tồn tại của hình thức chưa được đảm bảo

Nguyên tắc thứ hai là việc CNQSDĐ phải phù hợp với quy định của pháp luật: Khi các bên thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì các nội dung cơ

bản phải phù hợp với các quy định tại chương XXVIII của BLDS năm 2005 và pháp luật về đất đai Ngoài ra, các việc chuyển nhượng không được trái với các quy định ở các văn bản quy phạm pháp luật khác

Nguyên tắc này đã phản ánh được quyền lợi tuyệt đối của chủ thể khi giao kết hợp đồng nói chung cũng như hợp đồng CNQSDĐ nói riêng, nhưng quyền lợi

đó bị ràng buộc bởi quy định của pháp luật Sự tồn tại đa lợi ích trong xã hội và xu hướng lấn át của chúng đòi hỏi pháp luật phải tạo ra được một giới hạn phát triển hợp lý cho các lơị ích đó, tạo ra được sự hài hòa cho các lợi ích đang cùng tồn tại trong một mối liên hệ chung Sự đấu tranh và thống nhất giữa các lợi ích chính là động lực cho sự phát triển kinh tế – xã hội Điều này đòi hỏi tạo ra phạm vi giới hạn cho quyền tự do giao kết hợp đồng CNQSDĐ phù hợp với yêu cầu của xã hội, với đòi hỏi của pháp luật Việc giao kết hợp đồng CNQSDĐ vi phạm điều cấm của pháp luật, vi phạm các quy định mang tính bắt buộc chung có hiệu lực tuyệt đối buộc mỗi người phải tuân theo sẽ dẫn đến sự phủ định của pháp luật đối với các hoạt động giao kết đó Sự thỏa thuận CNQSDĐ của các bên sẽ không có hiệu lực trên thực tế, tức hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu

Nguyên tắc thứ ba là phải sử dụng đất đúng mục đích, thời hạn quy định:

Bên nhận CNQSDĐ phải sử dụng đất đúng mục đích, thời hạn được ghi trong Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của bên chuyển nhượng Theo quy định của pháp luật, toàn bộ quỹ đất quốc gia đều nằm dưới sự quản lý của Nhà nước, việc quản lý sử dụng đất cần phải theo quy hoạch, kế hoạch thống nhất Hàng năm, Nhà nước lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trong đó hoạch định việc sử dụng đất cụ thể đối với từng loại đất để làm căn cứ giao đất, cho thuê đất Hay nói cách khác, Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc hợp thức hóa QSDĐ trên cơ sở quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, do đó mục đích sử dụng đất đã được Nhà nước xác định rõ ràng Mặt khác, khi giao đất, cho thuê đất hay hợp thức hóa QSDĐ, Nhà nước xác định rõ thời gian sử dụng đất và người được giao đất, thuê đất, hợp thức hóa QSDĐ chỉ được sử dụng trong khoảng thời gian đó Vì vậy, sau khi nhận QSDĐ, bên nhận chuyển nhượng phải tuân thủ quy định của Nhà nước

về thửa đất chuyển nhượng, đó là phải sử dụng đúng mục đích, thời hạn sử dụng

và phù hợp với quy hoạch kế hoạch sử dụng đất ở địa phương tại thời điểm chuyển nhượng

1.4 Các điều kiện chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất

Hợp đồng nói chung cũng như hợp đồng CNQSDĐ nói riêng là một loại giao dịch dân sự nên chịu sự điều chỉnh của quy định chung về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự Mặt khác hợp đồng là hành vi pháp lí song phương nên đòi hỏi sự thể hiện thống nhất ý chí của các bên để có thể làm phát sinh, thay đổi hay chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự Do vậy, để có thể làm phát sinh một hậu quả pháp lí nhất định không chỉ đòi hỏi phải có sự thể hiện ý chí và sự thống nhất ý chí của các bên tham gia hợp đồng mà còn đòi hỏi sự thống nhất của các bên Ngoài ra, sự thống nhất ý chí của các bên còn phải đáp ứng các điều kiện của pháp luật mới có thể phát sinh hiệu lực Đó là các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng dân sự BLDS Việt Nam quy định điều kiện để hợp đồng có hiệu lực bao gồm:

- Người tham gia hợp đồng CNQSDĐ có năng lực hành vi dân sự;

- Mục đích và nội dung của hợp đồng CNQSDĐ không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;

- Người tham gia hợp đồng hoàn toàn tự nguyện;

- Hình thức của hợp đồng là điều kiện có hiệu lực của hợp đồng trong trường hợp pháp luật có quy định

1.4.1 Điều kiện về chủ thể hợp đồng

Chủ thể của quan hệ pháp luật dân sự mà cụ thể ở đây là quan hệ hợp đồng CNQSDĐ là những “người” tham gia vào quan hệ đó Người tham gia hợp đồng CNQSDĐ theo khái niệm hợp đồng CNQSDĐ gồm có bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 167 Luật đất đai 2013 thì chủ thể có quyền CNQSDĐ là người sử dụng đất Người sử dụng đất bao gồm các chủ thể sau:

- Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (sau đây gọi chung là tổ chức);

- Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân);

- Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ;

- Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo;

- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ;

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch;

- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu

tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư

Khi đề cập tới vấn đề chủ thể của quan hệ pháp luật đất đai tức cần nói tới ai

là chủ thể và với điều kiện nào, trên cơ sở pháp lý nào thì các chủ thể nói trên được tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai về CNQSDĐ:

 Người sử dụng đất có sự tham gia trực tiếp vào quan hệ pháp luật đất đai về CNQSDĐ Để trở thành chủ thể quan hệ pháp luật đất đai, các tổ chức, hộ gia đình

và cá nhân muốn CNQSDĐ thì nhất thiết phải có QSDĐ để chuyển nhượng tức phải được Nhà nước quyết định giao đất hoặc cho thuê đất Các văn bản đó là cơ sở pháp lý cho việc thiết lập mối quan hệ hợp pháp trong sử dụng đất giữa Nhà nước

và người sử dụng đất

 Người sử dụng đất phải có năng lực pháp lý về đất đai

Năng lực pháp lý đất đai là khả năng của các chủ thể được hưởng quyền và làm nghĩa vụ pháp lý trong quan hệ pháp luật đất đai

a) Đối với tổ chức

Các cơ quan Nhà nước, các tổ chức chính trị xã hội, các đơn vị kinh tế, đơn

vị vũ trang nhân dân được Nhà nước giao đất để sử dụng thì năng lực pháp lý của

họ xuất hiện cùng lúc với quyết định thành lập cơ quan, tổ chức đó Việc quy định năng lực pháp lý phải phù hợp với mục đích, nhiệm vụ và chức năng của cơ quan,

tổ chức đó Nhà nước quy định cụ thể trong từng trường hơp năng lực pháp lý đất đai của tổ chức khi họ tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai

Theo chế độ pháp lý hiện hành thì năng lực pháp lý của tổ chức không chỉ thể hiện việc họ có QSDĐ đai trực tiếp, mà còn được phép giao một phần đất cho người thứ hai sử dụng Quyền sử dụng thứ hai là quyền giao cho hộ gia đình, cá nhân là thành viên của tổ chức để sản xuất kinh doanh và đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của họ

b) Đối với hộ gia đình và cá nhân

Trên thực tế, năng lực pháp lý của công dân xuất hiện khi Nhà nước cho phép họ sử dụng đất và người sử dụng chấp hành đúng pháp luật và làm nghĩa vụ đầy đủ đối với Nhà nước Năng lực pháp lý đất đai không phụ thuộc vào lứa tuổi,

dân tộc, tôn giáo, nó xuất hiện từ lúc khai sinh cho đến khi chết

 Người sử dụng đất có năng lực hành vi để xác lập hợp đồng CNQSDĐ

a) Đối với chủ thể tham gia hợp đồng là cá nhân

Pháp luật dân sự quy định chủ thể tham gia hợp đồng phải có năng lực hành

vi Điều17 - BLDS 2005 quy định: “năng lực hành vi của cá nhân là khả năng của

cá nhân bằng hành vi của mình xác lập, thực hiện quyền và nghĩa vụ dân sự” Nếu

như năng lực pháp luật dân sự là tiền đề, là quyền dân sự khách quan của chủ thể thì năng lực hành vi là khả năng hành động của chính chủ thể để tạo ra các quyền, thực hiện quyền và nghĩa vụ của họ

Như đã phân tích, bản chất của hợp đồng là sự thống nhất ý chí và sự bày tỏ

ý chí ra bên ngoài của các chủ thể khi tham gia hợp đồng Do vậy, chỉ có những người có năng lực hành vi mới có ý chí riêng và khả năng nhận thức được hành vi của họ để có thể tự mình xác lập, thực hiện các quyền và nghĩa vụ dân sự phát sinh

từ hợp đồng và tự mình chịu trách nhiệm trong hợp đồng BLDS Việt Nam cũng không quy định cá nhân tham gia hợp đồng phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ

mà đối với cá nhân ở các độ tuổi khác nhau sẽ có năng lực hành vi dân sự khác nhau

và từ đó sẽ có khả năng tham gia xác lập, thực hiện hợp đồng khác nhau

Đối với những người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ là những người đã thành niên (từ đủ 18 tuổi trở lên) trừ trường hợp bị Toà Án tuyên bố mất năng lực hành vi, tuyên bố hạn chế năng lực hành vi thì được toàn quyền xác lập mọi hợp đồng trong đó bao gồm cả hợp đồng CNQSDĐ Như vậy, pháp luật chỉ quy định độ tuổi tối thiểu mà không quy định độ tuổi tối đa của người tham gia xác lập, thực hiện hợp đồng Họ có đủ tư cách chủ thể, toàn quyền tham gia xác lập hợp đồng và tự mình chịu trách nhiệm về những hành vi do họ thực hiện

Mặt khác, quy định có người năng lực hành vi là một trong những điều kiện

có hiệu lực của hợp đồng không được hiểu theo nghĩa cứ có năng lực hành vi dân sự đầy đủ thì có thể tham gia mọi giao dịch mà trên thực tế vẫn có những quy định mang tính hạn chế người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ tham gia vào một số giao dịch nhất định nhằm bảo vệ quyền và lợi ích của những người liên quan Đó là các trường hợp được quy định tại Điều 144 - BLDS 2005 về người đại diện không

được xác lập, thực hiện giao dịch dân sự với chính mình hoặc với người thứ ba mà mình cũng là người đại diện của người đó hay các giao dịch dân sự giữa người giám

hộ và người được giám hộ đều vô hiệu chỉ trừ trường hợp giao dịch được thực hiện

vì lợi ích của người được giám hộ và có sự đồng ý của người giám sát việc giám hộ

Hay tại khoản 3, Điều 69 - BLDS 2005 quy định: “các giao dịch dân sự giữa người

giám hộ và người được giám hộ có liên quan đến tài sản của người được giám hộ đều vô hiệu, trừ trường hợp giao dịch được thực hiện vì lợi ích của người được giám hộ và có sự đồng ý của người giám sát việc giám hộ” Ngoài ra, đối với những

cá nhân tuy có đủ năng lực hành vi dân sự nhưng có thể tham gia xác lập, thực hiện hợp đồng thông qua người đại diện theo quy định của pháp luật trừ trường hợp pháp luật quy định cá nhân đó phải tự mình tham gia xác lập, thực hiện hợp đồng đó

Đối với người có năng lực hành vi dân sự một phần chỉ có thể xác lập, thực hiện quyền và nghĩa vụ trong một giới hạn nhất định do pháp luật dân sự quy định

Đó là những người từ đủ 6 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi khi tham gia xác lập, thực hiện hợp đồng phải có sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật Cá nhân từ đủ 6 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi là những người có năng lực hành vi một phần Họ có thể bằng hành vi của mình tạo ra quyền và phải chịu những nghĩa vụ khi tham gia hợp đồng

để phục vụ nhu cầu sinh hoạt hằng ngày phù hợp với lứa tuổi Nhưng pháp luật lại không quy định rõ những giao dịch nào là giao dịch “phục vụ nhu cầu sinh hoạt hằng ngày và phù hợp với lứa tuổi” nhưng có thể hiểu rằng đó là các giao dịch mang các đặc điểm sau: Có giá trị nhỏ; Mục đích của hợp đồng là phục vụ nhu cầu sinh hoạt, học tập hằng ngày

Đối với các giao dịch này được coi là những người đại diện của họ cho phép thực hiện mà không cần sự đồng ý trực tiếp của những người đại diện Trừ các giao dịch có tính chất trên, các giao dịch do người từ đủ 6 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi xác lập, thực hiện phải được người đại diện đồng ý - đồng ý việc thực hiện giao dịch cũng như nội dung của giao dịch đó Thời điểm đồng ý không có ý nghĩa quyết định Nếu người được đại diện đã thực hiện giao dịch không có sự đồng ý của người đại diện thì với tư cách là người đại diện, họ có quyền yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch vô hiệu theo quy định của pháp luật Có thể nhận thấy, giao dịch dân sự đối với

QSDĐ không thể được coi là giao dịch có giá trị nhỏ tuy nhiên mục đích của hợp đồng loại này vẫn có khả năng phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt, học tập của cá nhân

từ đủ 6 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi Tuy nhiên, vì không đáp ứng toàn vẹn các tiêu chí

về phạm vi giao dịch mà chủ thể này có thể tự xác lập nên ta có thể đi đến kết luận rằng hợp đồng CNQSDĐ được xác lập với một bên là cá nhân từ đủ 6 tuổi đến chưa

đủ 18 cần sự đồng ý trực tiếp của những người đại diện

Tại khoản 2 - Điều 20 BLDS 2005 quy định: “Trong trường hợp người từ

đủ 15 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi có tài sản riêng bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thì có thể tự mình xác lập, thực hiện giao dịch mà không cần phải có sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật” Quy định này xuất phát từ thực tế người từ đủ 15 tuổi có

quyền giao kết hợp đồng lao động và có thu nhập riêng hợp pháp, tạo điều kiện cho

họ thực sự trở thành chủ thể độc lập trong đời sống kinh tế - xã hội

Đối với người không có năng lực hành vi dân sự là người chưa đủ 6 tuổi Họ không có quyền tham gia bất cứ một giao dịch nào trong đó có CNQSDĐ Mọi giao dịch của những người này phải do người đại diện theo pháp luật xác lập, thực hiện Nguyên nhân là do họ chưa đủ ý chí cũng như lý trí để hiểu được hành vi và hậu quả của những hành vi đó

Đối với người bị mất năng lực hành vi theo Điều 22 - BLDS 2005 là người

“do bị bệnh tâm thần hoặc mắc bệnh khác mà không thể nhận thức, làm chủ được hành vi của mình” Như vậy, người thành niên có thể bị tuyên bố mất năng lực hành

vi khi có những điều kiện, với trình tự, thủ tục nhất định và trên cơ sở kết luận của

tổ chức giám định có thẩm quyền, Toà án có thể tuyên bố một người bị mất năng lực hành vi theo yêu cầu của người có quyền, lợi ích liên quan Vì vậy, với những người bị mất năng lực hành vi khi tham gia xác lập, thực hiện giao dịch họ đều phải thông qua người đại diện theo pháp luật

Đối với người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự theo Điều 23 - BLDS 2005

là người “nghiện ma tuý, nghiện các chất kích thích khác dẫn đến phá tán tài sản

của gia đình” thì giao dịch dân sự liên qua đến tài sản của người bị hạn chế năng

lực hành vi dân sự phải có sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật trừ giao dịch

nhằm phục vụ nhu cầu sinh hoạt hằng ngày Người đại diện theo pháp luật của người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự và phạm vi đại diện do Toà án quyết định

Đại diện theo pháp luật của cá nhân có năng lực hành vi dân sự một phần, cá nhân không có năng lực hành vi dân sự, cá nhân bị mất năng lực hành vi dân sự hay

bị hạn chế năng lực hành vi dân sự được xác lập theo quy định của pháp luật hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền Thẩm quyền đại diện theo pháp luật được pháp luật quy định hoặc thể hiện trong quyết định cử đại diện của cơ quan nhà nước có thẩm quyền Việc xác lập đại diện này thường không phụ thuộc vào ý chí của người được đại diện Người đại diện theo pháp luật có thẩm quyền xác lập, thực hiện mọi giao dịch kể cả giao dịch về CNQSDĐ vì lợi ích của người được đại diện trừ trường hợp pháp luật có quy định khác hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền có quyết định khác

Tuy nhiên, trường hợp đại diện người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự có một số nét đặc biệt riêng Thẩm quyền đại diện đối với người bị hạn chế năng lực hành vi khác thẩm quyền đại diện đối với người bị mất năng lực hành vi dân sự hoặc có năng lực hành vi dân sự một phần Người đại diện cho người bị hạn chế năng lực hành vi không thể tự mình xác lập giao dịch thay cho người bị hạn chế mà chỉ có quyền “đồng ý” hay “không đồng ý” Chính người bị hạn chế năng lực hành

vi dân sự vẫn trực tiếp tham gia giao kết hợp đồng nhưng với sự chấp thuận của người đại diện Người đại diện chỉ đóng vai trò giám sát, đồng ý hay không đồng ý

mà thôi Nếu giao dịch đó không làm ảnh hưởng đến lợi ích của chính người đại diện của những người thân thích trong gia đình của người bị hạn chế năng lực hành

vi dân sự thì người đại diện theo pháp luật cho phép người bị hạn chế năng lực hành

vi dân sự được xác lập, thực hiện giao dịch

Tuy nhiên, một trường hợp đã được dự liệu trong pháp luật dân sự tại điều

133 là trường hợp người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, không bị hạn chế năng lực hành vi dân sự nhưng đã xác lập, thực hiện giao dịch vào đúng thời điểm không nhận thức, làm chủ được hành vi của mình thì sẽ bị tuyên là vô hiệu Đây có thể được coi là trường hợp ngoại lệ của trường hợp người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ không bị mất năng lực hành vi dân sự hay bị hạn chế năng lực hành vi dân

sự song đã xác lập giao dịch trái với ý chí của họ nên họ có quyền yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch vô hiệu để bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình bởi khi đó đã

vi phạm tính tự nguyện khi tham gia giao dịch

Như vậy, nếu cá nhân tham gia hợp đồng CNQSDĐ không có năng lực hành

vi dân sự thì hợp đồng sẽ vô hiệu Trong trường hợp này hợp đồng vô hiệu tương đối (vô hiệu bị tuyên) chỉ khi các bên hoặc những người đại diện của họ yêu cầu Toà án tuyên bố vô hiệu thì Toà án mới xem xét và quyết định Bên yêu cầu phải có nghĩa vụ chứng minh trước Toà cơ sở của yêu cầu là do đã tham gia xác lập hợp đồng với người không có năng lực hành vi dân sự Điều 130 - BLDS 2005 quy định hợp đồng do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện sẽ vô hiệu Theo Điều 136 - BLDS 2005 thời hiệu yêu cầu Toà án tuyên bố hợp đồng vô hiệu trong trường hợp này là 2 năm kể từ ngày xác lập hợp đồng Về nguyên tắc, hợp đồng dân sự vô hiệu không phát sinh quyền, nghiã vụ nhưng không phải lúc nào các bên tham gia hợp đồng cũng phát hiện ra các vi phạm là điều kiện dẫn đến hợp đồng vô hiệu

b) Đối với người sử dụng đất là pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác

Điều kiện thành lập pháp nhân tại Điều 84- BLDS theo đó pháp nhân là một thực thể độc lập thống nhất, được thành lập hợp pháp, có tài sản riêng và tự chịu trách nhiệm bằng tài sản của mình, nhân danh mình tham gia vào các quan hệ pháp luật một cách độc lập Năng lực pháp luật của pháp nhân được hiểu là khả năng của pháp nhân có các quyền và nghĩa vụ dân sự phù hợp mục đích hoạt động của mình Năng lực pháp luật của pháp nhân phát sinh từ thời điểm pháp nhân được thành lập và chấm dứt từ thời điểm chấm dứt pháp nhân.3

Hộ gia đình theo quy định tại Điều 106 - BLDS 2005 được hình thành trên

cơ sở các thành viên có tài sản chung, cùng đóng góp công sức để hoạt động kinh tế

chung trong sản xuất Tổ hợp tác theo quy định tại Điều 111 - BLDS 2005 “được

hình thành trên cơ sở hợp đồng hợp tác có chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn từ ba cá nhân trở lên, cùng đóng góp tài sản, công sức để thực hiện những công việc nhất định, cùng hưởng hoa lợi và cùng chịu trách nhiệm là

3 Khoản 1,2 - Điều 86 - Bộ luật dân sự 2005

chủ thể trong các quan hệ dân sự” Với quy định “người tham gia hợp đồng có

năng lực hành vi dân sự” chúng ta có thể hiểu năng lực hành vi của pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác được xem xét thông qua vai trò của người đại diện Người đại diện xác lập, thực hiện hợp đồng nhân danh pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác sẽ làm phát sinh quyền, nghĩa vụ cho pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác

Theo quy định của pháp luật, pháp nhân chỉ tham gia hợp đồng phù hợp với chức năng, nhiệm vụ của pháp nhân; hộ gia đình chỉ tham gia hợp đồng liên quan đến QSDĐ, hoạt động sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp và một số lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác theo quy định của pháp luật Tổ hợp tác chỉ tham gia các hợp đồng liên quan đến hoạt động sản xuất, kinh doanh của tổ được xác định trong hoạt động hợp tác Đối chiếu trong phạm vi người sử dụng đất thì pháp nhân, hộ gia đình đều

có năng lực hành vi để xác lập hợp đồng CNQSDĐ

Đối với Cộng đồng dân cư việc xác lập hợp đồng CNQSDĐ của chủ thể này được xác định theo quy định tại Khoản 1 Điều 220 BLDS 2005 như sau: “Sở hữu chung của cộng đồng là sở hữu của dòng họ, thôn, ấp, làng, bản, buôn, sóc, cộng đồng tôn giáo và các cộng đồng dân cư khác đối với tài sản được hình thành theo tập quán, tài sản do các thành viên của cộng đồng cùng nhau đóng góp, quyên góp, được tặng cho chung hoặc từ các nguồn khác phù hợp với quy định của pháp luật nhằm mục đích thoả mãn lợi ích chung hợp pháp của cả cộng đồng” Như vậy, QSDĐ cộng đồng dân cư thực hiện chuyển nhượng là QSDĐ hình thành do tập quán lâu đời cũng như việc xây dựng các công trình trên đất khác là tài sản chung của cộng đồng dân cư Việc định đoạt tài sản chung này do mọi thành viên của cộng đồng dân cư cùng định đoạt theo thỏa thuận hoặc theo tập quán nhưng phải vì lợi ích cộng đồng và không trái pháp luật hay đạo đức xã hội

Cơ sở tôn giáo được Luật đất đai liệt kê các loại hình hoạt động theo khoản 4 Điều 5 Các nhà chùa, thánh thất tôn giáo ở nước ta dù thành thị hày nông thôn, miền Bắc hay miền Nam đều được nhà nước bảo hộ theo quy định của Hiến pháp và các văn bản pháp luật ở nhiều mức độ khác nhau Theo từ điển giải thích thuật ngữ pháp

lý thì đất tôn giáo là: “Đất thờ cúng, lễ bái của các nhà chùa, thánh thất tôn giáo

được Nhà nước bảo hộ trên cơ sở diện tích hiện nay mà họ đang sử dụng Đất tôn

giáo bao gồm: Đất nhà chùa, nhà thờ, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, thánh thất dùng vào việc thờ cúng, lễ bái, nhà, sân, ruộng, vườn, cây cối, ao ở trong

và ngoài khu vực nội tự, khuôn viên đất tôn giáo” Như vậy, các cơ sở tôn giáo đang

sử dụng các loại đất nêu trên phải là cơ sở tôn giáo đang được sử dụng ổn định được Nhà nước xem xét công nhận QSDĐ Tuy nhiên, cộng đồng dân cư và cơ sở tôn giáo không có quyền CNQSDĐ theo quy định tại Điều 181 Luật đất đai 2013

Người đại diện cho các chủ thể này có thể thực hiện thông qua 2 cơ chế đại diện Đó là:

- Đại diện theo pháp luật: Trường hợp người đại diện cho pháp nhân là

người đứng đầu pháp nhân được quy định trong điều lệ của pháp nhân hoặc trong quyết định thành lập pháp nhân; trường hợp người đại diện cho hộ gia đình là chủ

hộ trong đó cha hoặc mẹ hoặc một thành viên khác đã thành niên có thể là chủ hộ Đối với người đại diện cho tổ hợp tác đại diện theo pháp luật là tổ trưởng do các tổ viên cử ra Giao dịch dân sự do người không có quyền đại diện xác lập, thực hiện sẽ không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ đối với bên được đại diện là pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác trừ trường hợp ngươi đại diện cho pháp nhân, họ gia đình, tổ hợp tác đó đồng ý

- Đại diện theo uỷ quyền: đối với hình thức này người đại diện có thể là bất cứ

ai và phải dựa trên hợp đồng uỷ quyền Trường hợp này, người đại diện chỉ được xác lập, thực hiện những hợp đồng trong phạm vi đại diện Nếu người đại diện theo uỷ quyền của pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác xác lập, thực hiện những hợp đồng vượt quá phạm vi đại diện hoặc không nằm trong phạm vi đại diện không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác đối với phần giao dịch được thực hiện vượt quá phạm vi đại diện hoặc không nằm trong phạm vi đại diện Người

đã giao dịch với người đại diện có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hoặc huỷ

bỏ giao dịch dân sự đối với phần vượt quá phạm vi đại diện hoặc toàn bộ giao dịch dân sự và yêu cầu bồi thường thiệt hại

Trong trường hợp này, nếu người đại diện cho pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác khi tham gia xác lập hợp đồng không có năng lực hành vi dân sự thì hợp đồng bị

vô hiệu tương đối và thời hiệu yêu cầu Toà án tuyên bố hợp đồng vô hiệu cũng là 2 năm kể từ ngày xác lập hợp đồng

1.4.2 Điều kiện về đối tượng của hợp đồng

Đối tượng của hợp đồng ở đây chính là QSDĐ được chuyển nhượng QSDĐ muốn trở thành đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng cần phải đáp ứng các điều kiện cơ bản sau đây:

- QSDĐ này đã được cấp Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản

3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này GCNQSDĐ là dấu hiệu thể hiện QSDĐ hợp pháp của người sử dụng đất một cách đơn giản, rõ ràng, chính xác và có giá trị pháp lý cao nhất Điều 75 Luật đất đai

2013 quy định điều kiện yêu cầu QSDĐ hợp pháp phải được thể hiện thông qua hình thức nhất định chứng minh QSDĐ hợp pháp chính là Giấy chứng nhận QSDĐ, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà hoặc ít nhất đủ điều kiện được cấp những loại giấy này mà chưa được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và quyền

sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.4 Văn bản này xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước – người quản lý chủ sở hữu đất đai với người được nhà nước giao đất

để sử dụng Điều này có nghĩa là GCNQSDĐ luôn có quan hệ trực tiếp tới các văn bản pháp luật của Nhà nước GCNQSDĐ giữ một vai trò hết sức quan trọng đối với

cả Nhà nước và người sử dụng đất Về phía Nhà nước, tiến độ cấp và mức độ hoàn thành việc cấp GCNQSDĐ cho người sử dụng đất chứng tỏ khả năng của Nhà nước trong việc quản lý tài sản đất đai thuộc sở hữu của mình, giúp Nhà nước kiểm soát tình hình đất đai một cách thuận tiện Về phía người sử dụng đất, GCNQSDĐ là cơ

sở để họ được Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp, là tiền đề để họ có thể thực hiện các quyền mà pháp luật đã trao cho người sử dụng đất, cụ thể và quan trọng nhất là các quyền giao dịch đối với QSDĐ Bởi lẽ đó, Nhà nước và các cấp chính quyền địa phương luôn chú trọng, quan tâm đến hoạt động cấp GCNQSDĐ

Và giấy chứng nhận này được cấp theo trình tự thủ tục chặt chẽ nhất định

4

Khoản 16 Điều 3 Luật đất đai 2013

- Đất không có tranh chấp

Các chủ thể khi tham gia vào quan hệ xã hội không phải lúc nào cũng có chung quan điểm về các vấn đề trong quan hệ pháp luật, vì thế sẽ dẫn đến những bất đồng ý kiến, những mâu thuẫn nhất định Hiện tượng đó được thể hiện bằng những hành động cụ thể và người ta gọi đó là sự tranh chấp Tranh chấp đất đai là sự bất đồng, mâu thuẫn hay xung đột về lợi ích, về quyền và nghĩa vụ giữa các chủ thể khi tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai Trong trường hợp đất đang tranh chấp được

sử dụng vào mục đích chuyển nhượng cho bên nhận chuyển nhượng thì sẽ dẫn đến quan hệ phức tạp giữa quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ liên quan đến đất đang có tranh chấp đó, từ đó kéo theo việc gây khó khăn, cản trở hoạt động giải quyết nhanh chóng, chính xác tranh chấp đất đai được đưa ra xử lý tại hệ thống cơ quan nhà nước có thẩm quyền Vì vậy, pháp luật đặt ra yêu cầu, điều kiện này đối với QSDĐ trong hợp đồng CNQSDĐ là hoàn toàn công bằng, hợp lý, chính xác

- QSDĐ không bị kê biên để bảo đảm thi hành án

Kê biên quyền sử dụng dất để thi hành án dân sự là biện pháp cưỡng chế với người phải thi hành án sau khi đã hết thời gian tự nguyện thi hành án, do chấp hành viên tiến hành tính toán và ghi chép lại những QSDĐ và tài sản gắn liền với đất của người phải thi hành án theo một trật tự nhất định theo quy định pháp luật nhằm đảm bảo thi hành các bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật Kê biên QSDĐ và tài sản gắn liền với đất để thi hành án dân sự là một trong những biện pháp cưỡng chế thi hành án dân sự có tính nghiêm khắc nhất trong các biện pháp cưỡng chế Theo đó,

cơ quan thi hành án đã tước bỏ hẳn quyền tự định đoạt đối với QSDĐ và tài sản gắn liền với đất của đương sự là người phải thi hành án có nghĩa vụ theo quyết định của bản án, quyết định của Tòa án Quyền tự định đoạt đối với QSDĐ bao gồm cả việc CNQSDĐ Vì vậy, QSDĐ muốn trở thành đối tượng của hợp đồng CNQSDĐ thì bắt buộc nó vẫn phải nằm trong quyền tự định đoạt của bên CNQSDĐ nhằm bảo đảm tính có hiệu lực của hợp đồng cũng như bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bên nhận CNQSDĐ

- QSDĐ vẫn đang trong thời hạn sử dụng đất

Thời hạn sử dụng đất là khoảng thời gian mà người sử dụng đất được thực

hiện mọi quyền và nghĩa vụ của mình đối với đất đang sử dụng theo quy định của pháp luật Nhà nước quy định thời hạn sử dụng đất bằng hai hình thức bao gồm: Sử dụng đất ổn định lâu dài và sử dụng đất có thời hạn Đối với mỗi loại đất và mục đích sử dụng đất khác nhau pháp luật lại quy định giới hạn thời hạn sử dụng đất khác nhau Thời hạn sử dụng đất khẳng định rõ ràng ranh giới giữa nhà nước và người sử dụng đất đối với đất, tạo điều kiện để nhà nước thực hiện công tác quản lý đất đai tốt hơn Nó tạo tâm lý yên tâm cho người sử dụng đất bởi việc quy định rõ thời hạn sử dụng đất giúp người sử dụng đất lập kế hoạch đầu tư đúng đắn nhằm thu được hiệu quả cao nhất Nếu QSDĐ không còn thời hạn sử dụng cũng như không được thực hiện gia hạn sử dụng tiếp thì sẽ bị Nhà nước thu hồi lại.5

Và một khi QSDĐ đã bị thu hồi thì người bị thu hồi đất không còn bất kỳ quyền định đoạt nào đối với QSDĐ đó nữa kể cả quyền chuyển nhượng

1.4.3 Điều kiện về nội dung của hợp đồng

Muốn đạt được mục đích giao kết hợp đồng CNQSDĐ thì các bên trong hợp đồng phải cam kết, thoả thuận về các điều khoản trong hợp đồng hay chính là nội dung của hợp đồng Nội dung của hợp đồng là tổng hợp các điều khoản mà các bên

đã cam kết, thoả thuận trong hợp đồng Các điều khoản đó sẽ xác định quyền, nghĩa vụ phát sinh cho các bên từ hợp đồng Nội dung của hợp đồng CNQSDĐ

được quy định cụ thể ở Điều 698 BLDS 2005 gồm các nội dung sau đây: Tên, địa

chỉ của các bên; Quyền, nghĩa vụ của các bên; Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí,

số hiệu, ranh giới và tình trạng đất; Thời hạn sử dụng đất của bên chuyển nhượng; thời hạn sử dụng đất còn lại của bên nhận chuyển nhượng; Giá chuyển nhượng; Phương thức, thời hạn thanh toán; Quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng; Các thông tin khác liên quan đến QSDĐ; Trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng

Tuy nhiên, đến BLDS 2015 nội dung hợp đồng CNQSDĐ được quy định chung trong hợp đồng về QSDĐ tại Điều 501 như sau:

1 Quy định chung về hợp đồng và nội dung của hợp đồng thông dụng có liên quan trong Bộ luật này cũng được áp dụng với hợp đồng về QSDĐ, trừ trường

hợp pháp luật có quy định khác

2 Nội dung của hợp đồng về QSDĐ không được trái với quy định về mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các quyền, nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan

Luật đất đai 2013 không quy định nội dung cụ thể của hợp đồng CNQSDĐ cho nên dựa vào quy định tại Điều 501 BLDS 2015 ta có thể xác định nội dung hợp đồng CNQSDĐ theo quy định tại Khoản 2 Điều 398 về nội dung hợp đồng nói chung theo BLDS 2015 như sau: Đối tượng của hợp đồng; Số lượng, chất lượng; Giá, phương thức thanh toán; Thời hạn, địa điểm, phương thức thực hiện hợp đồng; Quyền, nghĩa vụ của các bên; Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng; Phương thức giải quyết tranh chấp Quy định về nội dung hợp đồng dân sự nói chung bao hàm các điều khoản cơ bản, cốt lõi nhất bao quát được mọi vấn đề liên quan tới hợp đồng trong đó có cả hợp đồng CNQSDĐ Những nội dung này sẽ định hình con đường thực hiện hợp đồng cho các chủ thể tuân theo và cũng là cơ sở để các chủ thể căn

cứ vào đó xác định quyền lợi của mình bị xâm phạm hay không Nội dung hợp đồng càng hướng tới chi tiết thì việc thực hiện hợp đồng cũng như bảo vệ quyền lợi cho các bên trong hợp đồng sẽ càng chính xác và dễ dàng hơn

1.4.4 Điều kiện về hình thức của hợp đồng

Ngoài ba điều kiện cõ bản trên, Bộ luật quy định một điều kiện liên quan

đến hình thức của hợp đồng Khoản 2 - Điều 122 - BLDS quy định: “Hình thức

của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định” Như vậy, nếu pháp luật quy định thì hình thức của hợp đồng

chính là một trong những điều kiện để hợp đồng có hiệu lực pháp luật, làm phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa các bên

Trong quá trình soạn thảo BLDS, liên quan đến quy định về yêu cầu đối với hình thức của hợp đồng, một số ý kiến cho rằng các quy định về hình thức chỉ có ý nghĩa công khai hợp đồng và có ý nghĩa đối kháng với người thứ ba trong trường hợp xảy ra tranh chấp Điều kiện bắt buộc để hợp đồng có hiệu lực pháp luật chỉ phụ thuộc vào các yếu tố: Tính tự nguyện; năng lực hành vi dân sự của chủ thể;

mục đích, nội dung của hợp đồng không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội Quy định về điều kiện hình thức hợp đồng phù hợp với quy định của pháp luật là điều kiện thứ 4 để hợp đồng có hiệu lực như điều 131 - BLDS

1995 là không thực tế, tạo ra những khe hở về mặt pháp lí để một bên tham gia hợp đồng lợi dụng để trục lợi cho mình, gây thiệt hại đến quyền lợi chính đáng của bên kia Điều 122 - BLDS 2005 đã sửa đổi, bổ sung, tách riêng quy định yêu cầu về hình thức của hợp đồng ra khỏi nhóm các quy định về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng và quy định hình thức của hợp đồng chỉ trở thành điều kiện có hiệu lực của hợp đồng trong trường hợp pháp luật có quy định

Về hợp đồng CNQSDĐ, BLDS 2005 không quy định về điều kiện hình thức loại hợp đồng này Và BLDS 2015 đã khắc phục thiếu sót này bằng việc quy định

yêu cầu về hình thức hợp đồng về QSDĐ tại Khoản 1 Điều 502 như sau: Hợp đồng

về QSDĐ phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan

Hợp đồng bằng văn bản: nội dung của hợp đồng là tổng thể quyền, nghĩa vụ

mà các bên phải thực hiện Hình thức văn bản là dạng thức chứa đựng quyền, nghĩa

vụ của các bên BLDS 2005 không quy định rõ ràng các yếu tố của một hợp đồng bằng văn bản nhưng căn cứ vào những điều khoản về nội dung của hợp đồng, vào thời điểm giao kết hợp đồng thì một văn bản phải được lập như một hợp đồng và phải được các bên kí vào văn bản mới có hiệu lực Điều 124 - BLDS có quy định các hình thức giao dịch thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu cũng được coi là giao dịch bằng văn bản Hợp đồng bằng văn bản được các bên lựa chọn trong các trường hợp: Hợp đồng có giá trị lớn; Hợp đồng có nội dung quyền, nghĩa vụ phức tạp, phản ánh các quan hệ dân sự phong phú, đa dạng; Hợp đồng được thực hiện trong một thời gian dài; Giữa các chủ thể trong hợp đồng không có độ tin tưởng

Hình thức bằng văn bản là hình thức duy nhất mà Nhà nước can thiệp vào bằng những quy định cụ thể Đối với một số loại hợp đồng nhất định, Nhà nước can thiệp vào sự tự do ý chí bằng những quy định có tính chất bắt buộc đối với hình thức hợp đồng bằng văn bản Căn cứ vào mức độ can thiệp của Nhà nước vào

nguyên tắc tự do thể hiện ý chí của các bên trong hợp đồng mà hợp đồng bằng văn bản được chia thành các loại:

Thứ nhất, hợp đồng bằng văn bản thông thường: hợp đồng loại này chỉ cần

lập bằng văn bản thông thường trong đó ghi nhận quyền, nghĩa vụ của các bên là

đủ Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm bên sau cùng kí vào văn bản hợp đồng;

Thứ hai, hợp đồng bằng văn bản có chứng nhận, chứng thực, đăng kí hoặc

xin phép: đây là những dạng hợp đồng phần nhiều có đối tượng tài sản phải đăng kí quyền sở hữu, những tài sản có giá trị đặc biệt trong đời sống dân sự không chỉ bởi giá trị vật chất mà bởi chúng còn là tư liệu sản xuất không thể thay thế được (đất đai), là nơi cư trú của con người (nhà ở)…, hợp đồng có tính chất phức tạp dễ xảy

ra tranh chấp

Hợp đồng dạng này cần có sự quản lí của Nhà nước bởi nó không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống sinh hoạt, sản xuất kinh doanh của các chủ thể mà còn ảnh hưởng lớn đến quyền, lợi ích hợp pháp của bên thứ ba, tác động đến cuộc sống của cộng đồng dân cư, trật tự xã hội Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm văn bản hợp đồng được chứng nhận, chứng thực, đăng kí hoặc cho phép Ngoài ra, theo quy định tại Luật đất đai 2013 thì mọi hợp đồng liên quan đến QSDĐ phải được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật

1.4.5 Các điều kiện CNQSDĐ trong một số trường hợp cụ thể

Pháp luật quy định một số trường hợp không được nhận CNQSDĐ căn cứ vào đặc tính của một số loại đất nhất định mà việc chủ thể nhận chuyển nhượng cần phải đáp ứng những điều kiện tương ứng nhằm phát huy triệt để mục đích sử dụng đất Cụ thể:

- Tổ chức kinh tế không được nhận CNQSDĐ trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích

sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

6

Điều 191 Luật đất đai 2013

- Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ trồng lúa Một trong những điều kiện quan trọng nhất để trở thành chủ sử dụng đất nông nghiệp đó là chủ thể là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải có tham gia trực tiếp vào quá trình sản xuất đất nông nghiệp Cho nên, các chủ thể nào không trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì không đủ khả năng phát triển và sử dụng đất nông nghiệp đúng mục đích cũng như giá trị của loại đất này Từ đó dẫn tới gây lãng phí tài nguyên cũng như ảnh hưởng tới sự phát triển của nền kinh tế trong nước

- Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ

ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó

Các điều kiện chuyển nhượng trong các trường hợp này được xác định theo khu vực sử dụng đất tức các chủ thể sinh sống, làm việc trong khu vực đất nhất định mới được xác lập hợp đồng CNQSDĐ với nhau Cụ thể:

- Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó

- Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó

- Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ sau

10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất theo quy định của Chính phủ

7 Điều 192 Luật đất đai 2013

 Điều kiện nhận CNQSDĐ nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất,

Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê QSDĐ nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp khi có đủ các điều kiện sau đây:

- Có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê QSDĐ nông nghiệp để thực hiện

dự án;

- Mục đích sử dụng đối với diện tích đất nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê QSDĐ phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

Việc CNQSDĐ trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được thực hiện theo quy định sau đây:

- UBND cấp tỉnh căn cứ vào quy định của Chính phủ về điều kiện loại đô thị

để cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được CNQSDĐ dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai;

- Đối với các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở thì được CNQSDĐ gắn với việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án khi đã có Giấy chứng nhận Người nhận CNQSDĐ phải thực hiện dự án đầu tư đúng theo tiến độ đã được phê duyệt

Việc CNQSDĐ gắn với chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu

hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

- Có đủ các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 188 của Luật này;

- Dự án phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt

8

Điều 193 Luật đất đai 2013

9 Điều 194 Luật đất đai 2013