Khóa luận tốt nghiệp: Pháp luật về dịch vụ môi giới bất động sản ở Việt Nam và thực tiễn thực thi

Xuất phát từ lí do trên, hoạt đông kinh doanh dịch vụ MGBĐS luôn nhận được sự quan tâm của Nha nước thông qua việc ghi nhận cụ thể trong các văn bản pháp luật và đã bước đâu tạo ra một h

BỘ TƯ PHÁP BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

BÙI THỊ THU CÚC

MSSV: 452851

PHÁP LUAT VE DICH VU MOI GIỚI BAT ĐỘNG SAN Ở

VIET NAM VA THỰC TIEN THỰC THI

KHÓA LUẬN TOT NGHIỆP

Hà Nội - 2024

BỘ TƯ PHÁP BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

BÙI THỊ THU CÚC

MSSV: 452851

PHÁP LUAT VE DICH VU MOI GIỚI BAT ĐỘNG SAN Ở

VIET NAM VA THỰC TIEN THỰC THI

Chuyên ngành: Luật Kinh tế

KHÓA LUẬN TOT NGHIỆP

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌCTS: NGUYEN THỊ HONG NHUNG

Ha Nội - 2024

LOI CAM DOAN

đôi xin cam doan day ia công trinh nghiên cin của riêng tôi,

các kết luân, số liệu trong khóa luận tốt nghiệp là trưng

thực, dam bdo đô tin câp./

“Xác nhận của Tác giả khóa luận tốt nghiệp

giảng viên hướng dẫn

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

MGBĐS Môi giới bat động sản

KDBĐS Kinh doanh bat đông sản

TTBĐS Thị trường bat đông sản

NAEA Hiệp hôi Bat động sản quốc gia

(National Association of Estate Agents)

VARs Hội môi giới bat động sản Việt Nam

1.1 Lý luận chung về dich vụ môi giới BĐS

1.1.1 Khai niệm, đặc điểm dịch vụ môi POL Bo ccxcsenpureraswrconesseevseyess 51.1.2 Vai trò của dich vụ môi giới bat đông san tại Việt Nam ọ1.2 Lý luận pháp luật về địch vụ môi giới bất động sản ở Việt Nam 12

1.2.1 Cơ sở hình thành pháp luật vê địch vụ môi giới bất đông sản ở Việt

sô quốc gia trên thé giới vả những gợi mở cho Việt Nam trong xây dựng va

hean thién phan HỆ: ccceccotiosi6:50058220S008:0460828206686024004180032 086 33

TIỂU KẾT CHƯƠNG 1 nuntnnoaiosonbogonletrdangniiatagoapaanagl 24 CHUONG 2: THUC TRẠNG PHAP LUAT VE KINH DOANH DỊCH VỤ MOI GIỚI BÁT ĐỘNG SAN VÀ THUC TIẾN THI HANH 24 2.1 Thực trạng pháp luật về kinh doanh dich vụ môi giới bất động sản

2.1.1 Nguyên tắc kinh doanh dich vụ môi giới bat động săn

2.1.2 Điều kiên kinh doanh dich vu môi giới bất đông sản

2.1.3 Thù lao môi giới BĐS và hoa hông môi giới bat đông sản 30

2.1.4 Quyên và nghĩa vụ của tô chức, cá nhân kinh doanh dich vụ môi

aN 31

2.1.5 Hop đông dịch vu môi giới bat động sản 35

2.1.6 Quy định pháp luật về cap chứng chỉ hanh nghé môi giới BĐS vađạo đức nghé nghiệp của hoạt động môi giới bat động sản 36

2.2 Đánh giá thực trang thi hành pháp luật về kinh doanh dich vụ môi giới

bất động sản ở Việt Nam ¡82

2.2.1 Những thánh tựu đạt được

2.2.2 Những bat cập, vướng mắc -.- ke 4

2.2.3 Nguyên nhân của những bat cập 222222222222 222cc 50

EU RET GHƯƠNG ÃtacsaannnonnaininninininiaRaddaidddiaaansanaaaaandl 50 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VẺ KINH DOANH DỊCH VỤ MOI GIỚI BAT ĐỘNG SAN VÀ NÂNG CAO HIỆU

QUÁ THỊ HÀNH PHÁP LUẬT GREER „51

3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật về kinh doanh địch vụ môi giới bất

ND SỐNGcc6226sg ncgtttfttigtpsagtoitfttastniiggtrliiggnaiiirrtisa

3.1.1 Hoàn thiên pháp luật dựa trên đường lôi quan điểm của Đảng về

định hướng phát triển và quan ly thị trường bat đông sẵn theo hướng công Khai,

3.1.2 Hoàn thiên pháp luật đưa trên việc tham khảo va học tập kính

nghiệm các nước trong việc hoàn thiện pháp luật về kinh doanh dịch vụ bâtđộng sản nói chung và dịch vụ môi giới bat động sản nói riêng 54

3.1.3 Hoan thiện pháp luật dựa trên sự đánh giá, tông kết thực tiễn pháp

ly thi hành pháp luật về kinh doanh bat động sản nói chung vả các quy định về

kinh doanh địch vụ môi giới bất động sản nói riêng 53

3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật về dich vụ môi giới bất động sản 53

3.3 Giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về dịch vụ môi giới

TIỂU KET CHƯƠNG 3

PHAN MO ĐẦU

1 Tinh cấp thiết của dé tài

Khi mức sông của người dân ngày cảng được nâng cao thì nhu câu sở hữu

BĐS là một trong những nhu câu tất yếu Tính đến thời điểm hiện tai, có rất

nhiều doanh nghiệp hoạt đông trong lính vực BDS trải rộng trên hậu hết các

quan, huyện tại các thành phó lớn ở Việt Nam Nỗi bat nhất trong số đó nằm ở

Hà NGi và Thanh phô Hồ Chí Minh Điều nay dan đến cường độ canh tranh của

ngành ngày cảng trở nên gay gắt Vi vay, dé một công ty BĐS có thể tôn tại vaphát triển lâu dai trong ngành nay đòi hỏi phải liên tục cập nhật, đôi mới dé phù

hợp với đặc điểm của từng ngành Trong ngành này, người môi giới đóng vaitrò quan trọng vả là nhân tô quyết dinh thành công không thể thiểu của một

doanh nghiệp KDBĐS Một sô ý kiến cho rang “Gia nhập ngành nay tưởng chừng dé dang nhưng việc thiêu kiến thức, kỹ năng, thậm chí thiểu tư duy môi

giới là nguyên nhân chính khién nhân sự trong nghệ nảy biển đông không

ngừng”! Nghĩa là luôn có rất đông người bước vào nghề và cũng có rất nhiêungười phải bö nghề Đương nhiên, luôn có những nhân su di chuyển tt đơn vị

kinh doanh nay sang đơn vị kinh doanh khác, từ dy án nay sang du án khác.

Tuy nhiên, theo thông kê, có tới 80% nhân sự MGBĐS sẽ chuyển sang công tykhác chỉ sau một năm lam việc? Thoạt nhìn, MGBĐS có vẻ dé đảng nhưng lại

1a một trong những công việc khó khăn nhat Nhiéu người đã vỡ mông và sớm

phải từ bö cuôc chơi Vậy nguyên nhân sâu xa là gi? Đây la môt câu hỏi khó

trả lời, dù là nguyên nhân chủ quan hay khách quan, từ phía công ty hay cánhân môi giới Ưu tiên hàng dau la cần có một cơ chế quân lý hiệu quả Nâng

cao hiệu quả hoạt đông MGBDS có ý nghĩa thiết thực, quan trong va cân thiết

đối với bat kỹ cá nhân, tô chức nao tham gia vảo ngành Nhắc lại, khi hoạt độngnay được tô chức chuyên nghiệp và liên tục được cải tiền sé giúp người lao

động yên tâm lam việc, hạn ché tình trang nghỉ việc do áp lực từ môi giới kém

hiệu quả, giúp doanh nghiệp BĐS duy trì su ôn đính và phát triển bên vững hơn.

Hon hai thập kỷ trở lại đây, sư "sôi động” TTBDS kéo theo sự phát triểncủa hảng loạt các loại dịch vụ như một tất yêu khách quan, trong đó nỗi bậtnhất lả hoạt động kinh doanh dich vu MGBĐS Mặc dù, đây la một trong những

dịch vu can thiết va là yếu tó tác đông không nhỏ đến sự phát triển của thi

trường, nhưng thực tiễn thời gian qua cho thay có không ít những nha MGBĐS

' Chim, F.S.,Hsa, C.C and Tin, NH (2022) ‘Tw role of tec]mology imovation đan cleaner energy

towards sustainable environment út ASRAN cototries : proposing policies for susteanable development

goals’, Economic Research, Vol 35,No 1, pp 4677-4692

2 Hoag, V.C (2017) Real Estate Market, National Econowic University Publishing Howe, Heawi

Fiera.

hoạt động tu phát cũng như không đủ trình độ dé kiếm tra tính pháp lý của cácsản phâm BĐS trước khi đưa vào giao dịch Một thực tế khác, việc phát triểnquá nhanh dẫn đền sự cạnh tranh khá gay gắt và không lành mạnh giữa các nhảmôi giới, dẫn đến chat lượng dich vụ suy giảm, lừa dao phát sinh, gây nên nhiều

hệ quả xâu cho người giao dịch, nha dau tư và x4 hội Xuất phát từ lí do trên,

hoạt đông kinh doanh dịch vụ MGBĐS luôn nhận được sự quan tâm của Nha

nước thông qua việc ghi nhận cụ thể trong các văn bản pháp luật và đã bước

đâu tạo ra một hanh lang pháp lý góp phân cải thiên, nâng cao hiệu qua quản lý

Nha nước và thúc đây hoạt động môi giới bat đông sản phát triển theo chiêu

hướng lành mạnh, bên vững Tuy nhiên triển khai và thực hiện các quy định

nay cho thay bên cạnh một số thành tưu nhật định, quy định hiện hành về hoạt

động MGBĐS còn chưa đây đủ, cụ thể, hoạt động xử lý vi phạm chưa đủ tính ran đe, ý thức tuân thủ pháp luật của các tô chức, cá nhân khi tham gia vào lĩnh

vực kinh doanh nảy còn chưa cao Thực tế cũng cho thây, tình trạng vi phạmtrong lĩnh vực môi giới bat động sẵn ngày cảng tinh vi, phức tạp; tình hình hoạt

động của các trung tâm môi giới chưa hiệu quả, kỹ năng chuyên môn, đạo đức

người trong nghé còn yếu Trong bối cảnh đỏ, tác giả chọn dé tải “Pháp iuật

về địch vụ môi giới bất đông sản ở Việt Nam và thực tiễn thực thủ” làm đề tàikhóa luân tốt nghiệp Khóa luận được kế thừa vả tiếp thu những tri thức khoa

học trong lính vực KDBĐS, trên cơ sở đó tác giả phân tích, cap nhật các văn ban, thông tin khoa học trong giai đoạn hiện nay

2 Tóm tắt tình hình nghiên cứu

Thời gian qua đã có nhiêu công trình khoa học vé vân dé nay được công

bồ mà tiêu biểu có thé ké đến như: i) Trần Quang Huy, Nguyễn Quang Tuyến

(chủ biên) (2009), Pháp iuật về kinh doanh bat động sản, Nhà xuất ban Tư

pháp, Hà Nội;

ii) Nguyễn Quang Tuyền, Nguyễn Thị Nga (201 1), Pháp luật indi giới bắt

động sản ở Việt Nam và kiến nghỉ hoàn thiện, Tap chí Luật học, số 6; iii) Bui

Mạnh Hùng (2013), Môi giới và kinh doanh bất động sản, Nhà xuất bản Xâydung, Ha Nội, iv) Phùng Thị Thu Hà (2013), Pháp iuật về môi giới bat đông

sản ở Việt Nam, Luận văn Thạc si Luật hoc, Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà

Nội; v) Nguyễn Thị Hiển (2015), Hoàn thiên pháp luật về dich vụ môi giới bat

động sản trên sàn giao dich kinh doanh bat động san ở Việt Nam, Luận văn

Thạc sĩ Luật hoc, Khoa Luật, Đại học Quéc gia Ha Nội; vi) Ngô Vũ Chung

Anh (2018), Pháp luật về cấp chứng chỉ môi giới bắt động sẵn từ thực tiễn taithành phố Ha Môi, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội,vii) Doãn Hông Nhung (2019), Pháp iuật và môi giới bắt đồng sản ở Việt Nan,Nha xuất bản Tư pháp, Ha Nội

Nhìn chung, các công trình nghiên cứu trên dé cập đến một van đê, một

khía cạnh nao đó của của lĩnh vực kinh doanh MGBDS dưới góc độ quản lý

Nhà nước hoặc góc ¢ độ kinh tế Các công trình đã giải quyết được một sô van

dé ly luận và thực tiễn về MGBĐS và pháp luật về MGBĐS như phân tích khái

niệm, đặc điểm, nguyên tắc, vai trò của hoạt động môi giới, cơ sở hình thành.pháp luật về MGBDS, phân tích thực trạng, đánh giá thực tiễn và đưa ra giải

pháp hoàn thiên pháp luật và nâng cao hiệu quả thí hành Tuy nhiên những nghiên cứu trên có không ít những nôi dung không còn phù hợp do pháp luật

đã có những sửa đôi, bd sung cho phù hợp với thực tiễn phát triển kinh tế, đặcbiệt là Luật KDBĐS 2023 ra đời và sắp có hiệu lực thi hành Do vay, dé tai vancòn khoảng trông để nghiên cứu, tìm hiểu Trên cơ sở kế thừa thành quả của

các công trình nghiên cứu liên quan đến dé tài, khóa luận tiếp tục nghiên cứu

lý luận, đánh giá thực tiễn và đê xuất các giải pháp trong lĩnh vực kinh doanh

dich vụ MGBDS tại Việt Nam.

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn

Về ý nghĩa Rhoa học: Kết qua nghiên cứu của dé tai luận văn góp phân hệ

thông hóa cơ sở lý luận pháp luật trong lĩnh vực kinh doanh dich vụ MGBĐS.

Các giải pháp của dé tai khóa luận chủ yeu gop phan tăng cường giải pháp thực

thi có hiệu quả pháp luật về kinh doanh dich vụ MGBĐS tại Việt Nam.

Về ý nghia thực tiễn: Các kết qua nghiên cứu của dé tài luận văn cũng có

ý nghĩa tham khảo đôi với các cơ quan quản lý Nhà nước về công tác quản lýtrong linh vực kinh doanh dich vụ MGBĐS; các tinh, thánh pho khác; là cơ sởnghiên cứu hỗ trợ các tô chức, cá nhân thực hiện quy định về kinh doanh

MGBĐS tại Việt Nam.

Qua đó góp phan hoàn thiên pháp luật vê MGBĐS ở Việt Nam

5 Đối trong và phạm vi nghiên cứu

Vệ đôi tượng nghiên cứu: Đối tượng nghiên cứu của khóa luân tập trung

chủ yếu vào các vân dé sau

Thứ nhất, quan điểm, đường lôi của Đăng vẻ phát triển TTBDS trong nên

kinh tế thị trường định hướng xã hôi chủ nghia

Tint hai, các quan điểm lý thuyết vé MGBĐS của các nhà khoa học, hoc giả

Thứ ba, nội dung các quy định về MGBDS của Luật KDBĐS năm 2014

và các văn bản hướng dẫn thi hành và có so sánh với những sửa đổi, bô sung

Về mặt thực tiễn, tac giã tập trung phân tích những thành tựu va hạn chế của

hoạt động nay Dựa trên những nội dung phân tích, khóa luận đưa ra các nhận

định về tính phù hop của pháp luật về dịch vu MGBĐS với thực tiễn, từ đó dé xuất các giải pháp góp phân hoản thiện pháp luật va nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật tại Việt Nam hiện nay.

Về không gian: Tại Việt Nam

Về thời gian: Từ năm 2004 đền năm 2023

6 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu

6.1 Phương pháp luận

Để hoàn thành khóa luận nay, phương pháp luận dựa trên chủ nghĩa duyvật biện chứng và chủ nghĩa duy vật lich sử của triết học Mac - Lênin về Nhànước và pháp luật, Đường lồi, chủ trương chính sách của Đảng vả Nhà nước về

kinh doanh dich vụ MGBĐS.

6.2 Phương pháp nghiên cứu

Phuong pháp phân tích, binh luận, tông hợp, phương pháp so sánh đánh

giá: Phương pháp nay được sử dung tai Chương 1 nhằm làm sáng tỏ những van

dé lý luân pháp luật về kinh doanh dịch vụ MGBĐS

Phuong pháp đánh giá diễn giải, phân tích đối chiếu, thong kê: Phương

pháp này được sử dụng tại Chương 2 nhằm phân tích quy định pháp luật, đánh.giá thực trang pháp luật và thực tiễn thực hiện pháp luật vê kinh doanh dịch vụ

MGBĐS tại Việt Nam hiện nay.

Phương pháp tông hợp, quy nap: Phương pháp nay được sử dụng tại

Chương 3 khi nghiên cứu định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng

cao hiệu quả thực hiện pháp luật về kinh doanh dịch vụ MGBĐS tại Việt Nam

Chương 2: Thực trạng pháp luật về linh doanh dich vụ môi giới bat đôngsản va thực tiễn thi hành

Chương 3: Giải pháp hoan thiện pháp luật về kinh doanh dich vụ môi giới

bat động sản va nâng cao hiệu quả thi hành

CHƯƠNG 1: MỘT SÓ VAN DE LÝ LUẬN VE DỊCH VỤ MÔI GIỚI

BAT ĐỘNG SAN 1.1 Ly luận chung về dịch vụ môi giới BĐS

1.1.11 Khái niệm, đặc điểm dich vụ môi giới BĐS

1111 Khái niềm

Co thé ban đã biết, điện tích bê mặt trái đất là có hạn vả tinh khan hiếmcủa dat đai xuất phát từ chính sự có han nảy Theo đó, quy định giới hạn vềdiện tích đất đai được hiểu lả giới hạn của từng miếng đất, vùng, địa phương,khu vực, lãnh thô của mảnh dat đó, đây được goi là tính cá biệt của BĐS Đặc

tính này xuất hiên bởi sự khan hiếm, tính cô định và không di dời được của đất

dai Trong cùng một vùng hoặc ngay cả hai mãnh dat nằm canh nhau déu có

những yêu tô khác biệt Do vậy, một người khi có nhu câu sẽ rất khó lựa chọn

và mat rat nhiều thời gian để tìm được BĐS phù hợp cho minh Mặt khác, đây cũng là loại tài sản có giá trị lớn, hoạt đông mua bán trên thực tế trải qua thủ

tục phức tap, chặt chế và liên quan đến nhiêu chủ thé mà không phải ai cũng có

đủ sư hiểu biết dé thực hiện đúng những quy định pháp luật về hoạt động nay.

Vi vậy, cân thiết có những người am hiểu pháp luật, có kinh nghiệm dé han chế

rủi ro va bão dam lợi ích hợp pháp cho các bên tham gia thi trường Từ đó xuấthiện một nghé kinh doanh dị ch vụ có tên la MGBĐS Trong lĩnh vực BĐS, môi

giới và hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới vô cùng quan trong Nếu thực hiện tốt công việc kinh doanh này sẽ đóng góp đáng kế vào sự thành công và phát triển lâu dai của công ty BĐS.

Theo từ điển Bách khoa Việt thì môi giới được định nghĩa la: "Chủ thé(một cá nhân, một nhóm, một t6 chức, một hãng ) lam trung gian dé cho haibên hoặc nhiêu chủ thé khác gặp gỡ, tiếp xúc, giao thiệp với nhau Hoạt động

môi giới xây ra khi có mỗi quan hé giữa bên cung và bên cau Trong trường

hợp các bên không thể thực hiện được làm hoặc lam không hiệu quả thì có

người thứ ba là người môi giới với năng lực va điều kiện giải quyết các congviệc liên quan đền các bên”

Đôi với TTBĐS, khi thị trường phát triển đến một trình độ nhất định thìhoạt động MGBĐS ra đời Sự ra đời nay là một tất yêu khách quan, xuât phát

từ nội tại của các giao dịch BĐS vả từ chính đặc điểm của BĐS Có thể nói,

MGBĐS là mét loại hình của môi giới thương mai? và được pháp luật zác đính

là một nghé mang tinh chat chuyên nghiệp, chúng ra đời, tôn tại và phát triển

cùng sự ra đời, ton tại của TTBĐS Dac biệt, khi số lượng giao dịch tăng cao

thì nhu cầu cung ứng dịch vu BĐS cho các chủ thé trên thị trường càng lớn,kéo theo sự phát triển của hoạt động môi giới Theo TS Doan Hông Nhung thi:

“Mỗi giới bat động sản la nghệ tự quản lý bản thân Trong hoạt đông kinh doanh

bat động sản người môi giới là người có khả năng kinh doanh độc lập, có trình

độ giao tiệp, có khả năng xử lý thông tin, kết nói những người co BĐ5, có tàisẵn đủ điêu kiện được phép tham gia vào thị trường bat động sản va có nhu cầu

tham gia thi trường”t.

Theo PGS, TS Phan Thị Cúc va PGS.TS Nguyễn Văn Xa: “Môi giới bắt

động sẵn lả việc thực hiện hỗ trợ cho khách hang các quyên liên quan đền bat

động sản Kết quả những hoạt động nay là việc thực hiện những yêu cầu của

khách hàng như hợp đông bản, trao đổi, cho thuê với sự giúp đỡ của nha môi

giới Những hoạt đông này liên quan đền sự thay đôi khía cạnh pháp lý và thực

tế của bat đông sản Nha môi giới thực hiện các công việc dé nhân được thù lao

hoặc hoa hông cho những thay đôi trên thông qua con đường kinh doanh mà

đối tượng của nó la quyên với bắt động sản" 5

Ở Việt Nam, dịch vu MGBĐS được hợp pháp hoa kế từ khi Luật KDBĐS

2006 ra đời, tuy không đưa ra khái niệm cu thé nhưng có thé hiểu MGBĐS 1aviệc một hay nhiều chủ thé đứng ra là trung gian cho hai hay nhiều chủ thé kháctrong quan hệ, giao dịch về hàng hóa BĐS Đền Luật KDBĐS 2014, các nhà

lam luật đã đưa ra khái niệm quy định tại Khoản 2 Điều 3 như sau: “Môi giới

bat động san la việc lam trung gian cho các bên trong việc mua bán, chuyển

nhượng, cho thuê, cho thuê lai, cho thuê mua bắt đông sản”

Với các khái niệm hay định nghĩa được viện dẫn ở trên cho thay, môi giới

du được tiếp cân ở khia cạnh khái quát hay ở trong một lĩnh vực cu thé thì bản

chất của môi giới vẫn có những nội dung cơ bản sau đây:

Một là xuât hiện khi có hai bên chủ thé trở lên có nhu câu thiết lập quan

hệ giao tiếp kinh doanh về một lĩnh vực một sản phẩm nao đó trên thị trường

Hai là làm trung gian, cầu nôi dé các bên tiếp xúc, dam phán và xác lập

giao dịch.

3 “Mới giới thương mại là việc lằm trưng gian cho các bên mua bám hàng hóa, cung ing dich vụ Đương mại

trong việc đầm phán kệ kết hợp đồng mua bán hàng hóa cưng ng địch vụ thương mại để hướng ths lao

theo hep đồng mỗi gi” - Điều 150 Luật Thương mại 2005.

‘Doin Hồng Nhưng (2019), Phip luật về mồi giới bắt động sản Z Việt Naw, Nhà mit bin Tự pháp, HÀ Nội

Š Phan Thị Cúc và Nguyễn Vin Xa (2009), Đầu te inh đoenii bat đồng sce Nab Đại học quốc gia Thành,

pho Hồ Chí Minh

Ba ià thực hiên một hoặc mét số yêu câu của khách hang trên cử sở thỏa

thuận

Bốn ia, hoạt động mang tinh hỗ trợ, thúc đẩy các bên trong quan hệ giaotiếp, kinh doanh thuận lợi, dé dang trong quá trình đảm phan và thiết lập giaodich chứ chứ không thực hiện với tính chất 1a chủ thé trực tiếp kinh doanh

Neon i, kết qua quả hoạt đông môi giới giới là được nhân thủ lao và hoa

hồng từ khách hàng

Dù pháp luật hiện hành quy định về kinh doanh dich vụ BĐS, cụ thé hơn1a MGBDS còn nhiêu van dé can được tiếp tục sửa đôi, bô sung và hoàn thiệntrong thời gian tới, nhưng điều không thể phủ nhận là Luật KDBĐS ra đời là

dâu móc quan trọng đánh dau sự hình thành và tôn tại của hoạt đông kinh doanh

dịch vụ MGBĐS một cách chính quy, có tô chức và co chỗ đứng ré rang Day

là hình thức hoạt động tiêm năng, đem lại nguồn thu nhập cao cho người lam

nghé, đã va đang được nhân rộng trên pham vi cả nước

1112 Đặc điễm của môi giới bắt động san

Dat nước phát triển, quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh chóng, nhu câu nhadat vi đó ma lên cao, luôn là mới quan tâm hang đâu Nghề MGBĐS theo đócũng đã và đang khang định được vị thé của mình trong các ngành dịch vu

Như đã nói ở tên, MGBĐS là làm một loại hình của môi giới thương mai

và được pháp luật xác định đây 1a nghề mang tính chat chuyên nghiệp Hoạt

động của nhà môi giới gắn chặt với TTBDS và chịu sự chi phối bởi nó Khi nhucau tăng tức là thi trường sôi đông sẽ kéo theo sự phát triển của hoạt động

MGBDS Ngược lại, khi thị trường rơi vào đóng bang thì hoạt đông môi giới

trở nên tram lắng hơn do cung-cau giảm sút

Tiur nhất, MGBDS là hoạt động trung gian nhằm mục đích sinh lời

MGBDS sản luôn là hoạt động phục vu cho người khác, ho đóng vai trò trung

gian, chắp nôi cho quan hệ giữa các bên tham gia giao BĐS Cũng giống như

các hoạt động môi giới khác, người môi giới không trực tiếp tham gia vào quan

hệ giao dich BĐS mà chi la người dùng giữa các bên có nhu cầu giao dịch BĐS

ma thôi, Trong quan hệ trung gian ngoài môi giới còn có quan hệ khác như ủy

thác, đại diện theo ủy quyén, đê thực hiện các công việc liên quan đến kinh

doanh BĐS Khác với các quan hệ kể trên, người môi giới chỉ đứng giữa, ho

không tham gia trực tiếp vào quan hệ đó Người môi giới sẽ nhân danh chính

minh dé thực hiện công việc của ho, họ chỉ là người tìm kiểm đôi tượng cho

khách hang của minh, kết nôi hai bên có nhu cầu với nhau, còn giao dịch có thành công hay không còn phu thuộc vao hai bên ma ho kết nói Mục đích cuối cùng và duy nhất của những người lam hoạt động MGBDS chính là nhân được

khoản tiên cho công sức của mình từ công việc mình làm ra Luật KDBĐS 2014

coi đó hoạt động lĩnh doanh dich vụ BĐS (Mục 2 Chương IV).

Thur hai, MGBĐS là hoạt động mang tính chuyên môn ở trình độ cao và

1a một nghé kinh doanh có điêu kiện

Xuất phát từ dic điểm, tinh chat của BĐS, nên hoạt động MGBDS mangtính chuyên môn cao so với các loại môi giới khác, Điều dễ nhận thây là tronghoạt đông môi giới đôi với các loại hàng hóa thông thường, do có tính chất đặcđiểm khá tương đồng và ít chiu ảnh hưởng của các yéu tô ngoại lại như phongthủy, tâm linh, tap quan Còn đối với BĐS, thực tế không có BĐS nao giốngBĐS nao, hai mạnh dat gần nhau, các căn hộ trong củng một khu nha dù bê

ngoai có thể tương tự nhau nhưng thực tê lại khác nhau Vì vậy, rủi ro trong

các giao dịch BĐS thường lớn hơn rat nhiêu so với các giao dịch thuộc lĩnh vựckhác do gia tri tài sản lớn và sức ảnh hưởng sâu rộng dén thị trường của nó

Với những đặc điểm của từng BĐS, người môi giới không thể không trang

bi cho mình một trình đô nhất định vê pháp lý cũng như am hiểu vê thực tế,

tâm ly, tâm linh, thoi quen, tập quản Cho nên hoạt động MGBDS có tính

chuyên môn cao vả cũng la đặc điểm pháp lý quan trong của hoạt đông này.Được pháp luật hau hết các quéc gia trên thé giới ghi nhận Dé chứng minh

trình độ chuyên môn của người hoạt đông MGBDS thi pháp luật quy đỉnh họ cân phải đáp tứng những điêu kiện nhất định, Không phải bắt iy tổ chức, cá nhân nao cũng co thể linh doanh dich vụ MGBĐS Chỉ có các tô chức, cá nhân

thỏa mãn các điêu kiện của pháp luật thi mới được thực hiện hoạt động, điều

nay có nghĩa là hoạt đông kinh doanh dịch vụ MGBDS là một loại hình lĩnh

doanh dịch vụ có điều kiện, Các điều kiên nảy theo pháp luật Việt Nam bảogôm: i) Tổ chức, cá nhân kinh doanh dich vụ môi giới bat động sản phải thành

lập doanh nghiệp và phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghệ MGBĐS,ii) Trường hợp cá nhân có quyên kinh doanh dich vụ MGBDS độc lập, khôngphải thanh lập thảnh doanh nghiệp, nhưng phải có chứng chỉ hành nghệ

MGBBS và đăng ký nộp thuê theo quy định của pháp luật về thuế, itt) Tô chức,

ca nhân kinh doanh dich vụ MGBĐS không được đông thời vừa là nha môi giới

vừa la một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dich KDBĐSS

Nhà môi giới phải được đào tao bai bản có dui trình đô, kiến thức chuyên

môn nghiệp vụ, đảm bảo trải qua kỷ thi sát hạch kiến thức vẻ MGBĐS, có kỹnăng môi giới và tuân thủ nghiêm ngặt đạo đức nghệ nghiệp

Thuit ba, hoạt động MGBDS là hoạt động dịch vu được tiền hành đưa trên

cơ sỡ hợp đông

Š Điều 62 Luật KDBDS 2014

Do là trung gian đứng giữa hai bên trong quan hệ giao địch BĐS nên người

môi giới không thé tiên hành kết nổi quan hệ ấy ma không dựa trên sự thỏathuận đối với các bên được chap nói Sự thöa thuận ay chính là hợp đông Khi

đó, các quyên va nghĩa vu của các bên được xác lập trên cơ sở của pháp luật và

những điều khoản quy định tại hợp dong Tai các Điêu 66 va 67 Luật KDBĐS

2014 quy định quyên và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân môi giới, hop đông kinh

doanh dich vụ BĐS phải được lập thành văn bản Điều nay có nghĩa là không

có hoạt động môi giới nao nằm ngoài dự thỏa thuận giữa các bên và các bêntrong quan hệ MGBĐS không thé được coi là có các quyên và nghĩa vụ vớinhau nêu không có su théa thuận nao

1.12 Vai trò của dich vụ môi giới bất động sản tại Việt Nam

MGBĐS là dịch vụ đang đứng trước nhiêu cơ hội phát triển và có tâm quan

trong trong việc góp phân lảm lành mạnh và thúc đây xây dựng một TTBĐS bên

vững Vai trò của MGBDS được thể hiện trên các khía cạnh chủ yêu sau:

1121 Đối với thị trường

Từ tình hình thực tiễn mới hiện nay của nên kinh tế cũng như quá trìnhchuyển đổi cơ cầu kinh tế đã tạo ra những sự khuyến khích thị trường trongviệc tai sắp đặt các nguôn tai sản tử chức năng nông nghiệp, công nghiệp nặngsang nên công nghiệp nhe vả dịch vu Tính hợp lý của thi trường đã tạo ra áplực làm thay đôi các phương thức hoạt động kinh tế trước đây Ví dụ cụ thể là

sự dịch chuyển các xi nghiệp công nghiệp tử trung tâm thành phó ra ven đô, su

hình thành các khu công nghiệp tập trung trong những năm gân đây tại các tỉnhlân cận thảnh phó, việc thực hiện đâu giá quyên sử dụng đất tại các địa phương

trong cả nước Vì vậy tên tại một nhu câu cap thiết trong việc tai sắp đặt lại

nguôn BĐS vả can thực hiện trên một phạm vi lớn trong cả nước Đề đổi phó

với tinh hình nay, nhất thiết phải tạo ra sức ép lớn hơn trong việc sử dụng hop

lí nhất có thể những nguồn BĐS đang có, thông qua biên pháp tái sắp đặt một

cách khoa học Việc nảy đông nghĩa với việc điều chỉnh vòng quay BĐS trên

thị trường một cách hiệu quả hơn Không ai hết, trách nhiệm nặng nề trong việc

hỗ trợ cho qua trình chuyển đổi này diễn ra suôn sẽ chính 1a của các nhà môigiới BĐS Họ chính lả "dâu nhớt" giúp cho bộ máy nặng nê là thị trường BĐSvận hành một cách trôi chảy, hiệu quả Việc phát triển TTBĐS một cách hiệu

quả vả chuẩn mực, trong đó có địch vụ môi giới chuyên nghiệp là con đường

duy nhật để chỉnh sửa một cách hiệu quả sự méo mó trong việc sắp đặt vị trí

BĐS của hệ thông Kinh tế trước đây Ngoài ra đây cũng là biện pháp để từng

bước lam hợp lý việc quản ly vả sử dụng nguôn tai sản BĐS va không gian, dé giãn tập trung vào khu vực trung tam.

Mặt khác, thị trường phát triển tư phát, gia tăng tình trạng đầu cơ nhà đât

lâm tăng vọt khiến mọi người không thé nắm bắt chính xác về giá cả BDS Hon nữa, thông tin về thị trường của những người tham gia giao dich là han chế Do

vay can có dich vu môi giới, thông qua bên thứ ba nay - những người có chuyênmôn và kinh nghiệm, am hiểu pháp luật sẽ giúp các đôi tương có nhu cầu théa

mãn các kiện của mình, tính toán kỹ lưỡng trong việc việc mua ban Hơn nữa,

các giao dịch trên thị trường hoạt động công khai và minh bạch hơn, hạn chế

ép giá, thôi giá Vì vây, dịch vụ MGBĐS đã và đang thực hiện tốt vai trò củaminh, góp phân thúc đẩy TTBĐS núi riêng cũng như sự phát triển chung của

nên kinh tê quoc dan.

1122 Đối với khách hàng

Khách hang vừa la đối tượng thụ hưởng những kết qua do hoạt động

MGBDS mang lại vừa là đôi tác để loại hình dịch vụ nay tôn tại và phát triển

Thông tin về BĐS hay những thông tin liên quan đến BĐS là cơ sở quan

trong giải quyết nhu cầu của khách hàng quan tâm Trong đó quyên và lợi íchcủa các bên trong giao dịch BĐS được dam bảo Việc đầu tiên một môi giớicân lam chính là thu thập day đủ và chính xác mọi thông tin liên quan đền batđộng sản Cụ thể như thông tin về loại hình BĐS và vị trí của BĐS; thông tin

về chính sách, quy hoạch, diện tích và quy mô của BĐS, đặc điểm, tính chat,

chat lượng và công năng sử dung của nhà dat, giá ban, giá cho thuê hay chuyênnhượng BĐS, tập quán Đôi với bên môi giới, nhiệm vụ của họ chính là côngkhai toàn bộ thông tin đã thu thập một cách đây đủ va chính xác để tạo niềmtin cho khách hàng Nếu thông tin môi giới cung cap không chính xác hay cóbiểu hiện lừa dao thi sé bị coi là hanh vi vi phạm pháp luật

Phân lớn người dan Việt không có quá nhiều hiểu biết về thị trường bất

động sẵn hay đâu tư bat động sản Khi phát sinh giao dich mua bán BĐS nao

đó thậm chí ho không biết cần những thủ tục hay giấy tờ gì Lúc nảy môi giới

sẽ cO vai tro tư vân cho khách hang (bên ban hoặc bên mua) đặc biệt chú trọng

hơn đến bên cầu (bên cân mua BĐS) Qua tìm hiểu về nhu cầu của người mua

BĐS và đôi chiều với bên cung, môi giới sẽ cung cap dich vụ đây đủ thông tin

về bat động sản tiêm năng, tư van về lợi ích mang lai tốt nhất cho khách hang

khi giao dịch BĐS đó Hệ thống dich vụ môi giới hoạt động hiệu quả bao nhiêu

thi chất lượng thông tin được bảo đâm va hoàn hao bay nhiêu Từ đó sẽ tạo ramột môi trường tốt, han ché rủi ro cho các bên tham gia giao dịch

112.3 Đôi với Nhà nước

Chúng ta có thể thay được rằng, môi giới 1a câu nói cho cung - cau bat

động sản gặp được nhau thông qua những thông tin thu thập được để giải quyết

van đề liên quan đến BĐS Nhờ môi giới, cung - cau gặp nhau một cách nhanh

chóng va hiệu quả nhật tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường trở nên sôi độnghơn, số lượng giao dich tăng lên theo cấp sô nhân, cải thiện về chat lương.

Thir nhất, hoạt đông MGBĐS gop phân thúc đây việc đổi mới chính sáchcủa Nhà nước đôi với TTBĐS Có thé nói, bat kỷ chính sách nao được ban hànhcũng dé điêu chỉnh một quan hệ xã hôi theo một hướng nhất định Tuy nhiên,

những chính sách có hiệu lực và hiệu quả ra sao lại phải thông qua những người

thực thi nó, thông qua thi trường Hoạt đông MGBDS là nhân tô góp phân hoàn

thiện môi trường pháp ly cho KDBDS Khi di vào hoạt đông, MGBDS đưa

pháp luật đến với người giao dịch, giúp ho có ý thức tuân thủ pháp luật trongquá trình thực hiện nhưng nó cũng chính là nơi phân ánh sâu sắc những bất cập

trong điều chỉnh pháp luật của Nhà nước với TTBDS Trong nên kinh tế số hiện

nay, do chính sách pháp luật còn đang trong quá trình hoàn thiện nên những

khuyết điểm của nó thường bôc lộ trong quá trinh thực thi Hoạt đông môi giới

góp phan tích cực vào việc pha bö những rao can pháp lý được duy trì một cách

bat hợp lý, không phủ hợp với thực tiến nhằm hình thành nên mét môi trường

kinh doanh lảnh mạnh Qua đó lam cho Nhà nước nhìn nhận lai su thiêu sót trong quản lý và chính sách của mình, từ đó bd sung, hoàn thiện chính sách, pháp luật nhằm tạo điều kiện cho các giao địch BĐS được thực hiện phủ hợp

với bản chất của nó.

Thit hai, hoạt động MGBDS góp phan khai thác nguôn thu cho ngân sách

nha nước Thị trường ngày cang phát triển với sô lương giao dịch chóng mặt

va có cai thiện về chất lượng giao dịch Nhung do đặc tính về BĐS là thông tin

không hoàn hao, vẫn xuat hiện một sô lượng lớn giao dich ngầm nên Nhà nước đánh thuế đối với những người có thu nhập từ hoạt đông KDBĐS Tuy nhiên,

khi hoạt đông kinh doanh được van hành và tuân thủ theo khuôn khô của pháp

luật, các nhà môi giới được phép hành nghề và có đăng ký kinh doanh, day sẽ

là cơ sở dé Nha nước thu thuê, làm phong phú thêm ngân sách quốc gia

Thut ba, MGBĐS gop | phan ôn định chính trị trật tự, xã hội BĐS là tai san

quan trọng đôi với mỗi quốc gia, công đồng và dân cư Vi vậy mỗi sự chuyển

biển của hoat động môi giới trên thi trường đều có ảnh hưởng đến tình hình

kinh tế - xã hội Bởi thi trường nảy chịu sư chi phôi rất lớn của các yêu tổ ngoạilai, một khi có sự bap bênh sé gây ra tâm lý bat an, hoang mang trên phạm vi

cA nước Vậy nên, các nha MGBDS cân thé hiện tốt vai trò của mình để hạn

chế được tiêu cực trong xã hội, tạo niềm tin vé pháp luật, cái nhìn tích cực về

Nha nước Từ đó sé góp phân ôn định chính trị, trật tự an ninh xã hội

1.2 Lý luận pháp luật về dich vụ môi giới bất động sản ở Việt Nam 1.2.1 Cơ sở hình thành pháp luật về địch vụ môi giới bất động sản ở

Việt Nam

12.11 Cơ sở j luân

TTBDS hoạt động khởi sắc, công khai, minh bạch phụ thuộc nhiều yêu tô,

một trong những yêu tô đó chính là sự ra đời và chuyên nghiệp của dịch vụ

MGBDS Pháp luật vệ TTBDS nói chung và pháp luật ve kinh doanh dich vụ

BĐS noi riêng (trong đó có các quy định vê MGBDS) ra đời như một kết quả

tất yếu nhằm dap ứng những yêu cau, doi hỏi của thị trường Lĩnh vực pháp

luật nay được xây dựng ‹ dựa trên những cơ sở lý luận sau:

Thit nhất, trong nên kinh tế thi trường, Nha nước luôn tôn trong va bảo

hộ quyên kinh doanh của công dân Quy định này được ghi nhân trong Hiền

pháp nước ta và ở nhiều pháp luật chuyên ngành Việc nay sé khuyến khích

mọi thanh viên trong 4 hội tham gia vao sản xuất, kinh doanh, dau tư nhằm

tạo ra của cải vật chất, góp phân xây dựng mục tiêu chung của quốc gia.

Như chúng ta đã biết, gắn bó mật thiết với hoạt đông kinh doanh chính là lợi nhuận Loi nhuận được coi là thước đo thành công, la nguồn lực để các chủ

thé phát triển va la đông lực cho các nha đâu tư Tat yêu cho thay, con ngườitìm đến với kinh doanh luôn mong muôn đem lại lợi nhuận cho mình nhiềunhất Lĩnh vực BĐS la một kênh hap dẫn, thu hút đông dao người "khởi nghiệp”bởi lợi nhuận có được từ nó vô cùng lớn Trong nên kinh tế thi trường cạnhtranh cao, người kinh doanh luôn phải tim cách tối đa hóa lợi nhuận để tôn tai

và phát triển Điều này khiến ho tập trung vào việc kiếm tiên hơn la những giátrị khác như đạo đức kinh doanh hay trách nhiệm xã hội Từ đó, rất nhiều ngườikhông từ một thủ đoạn để trục lợi, cạnh tranh không lành mạnh nhằm hạ gụcđối thủ, làm réi ren thị trường, lừa gat khách hàng Vậy nên, cân thiết có phápluật dé han chê các tình trạng trên

Thut hai, pháp luật mang những đặc trưng ma các biện pháp quan ly khác

không có được, đó 1a: tính quy phạm, tinh cưỡng ché , tinh bắt buộc chung, tính

công khai và tính thích ứng

Về tinh quy phạm phô bién: Pháp luật có tính quy phạm phô biến khi nó

ap dung cho một phạm vị lớn của xã hôi, không chỉ giới han trong một số trường

hợp cụ thể hoặc cho các nhóm nhỏ vả ảnh hưởng đến nhiều khía cạnh trong

cuộc sông Hệ thông các quy tắc xử sự sé là mẫu chung để con người căn cứ vào đó dé điều chỉnh hanh vi của minh.

Về tinh cưỡng chế: Pháp luật được Nha nước ban hành va bảo dam thực

hiện bằng sức mạnh cưỡng ché của Nhà nước Nhà nước sẽ thông qua các quyđịnh và quy tắc dé dam bao rằng moi người và tô chức trong xã hội tuân thủ va

tuân thực các quy định và quy tắc nay Sự tuân thủ nay có thé được đâm baothông qua các biện pháp kiểm soát, giám sat vả trừng phạt đối với vi pham Đồi

với ngành nghệ có tính chất phức tạp như MGBDS, thuộc tính nay làm chopháp luật có tính nghiêm minh nhờ đó trật tu được thiết lập va duy trì, gop phan

6n định zã hội

Và tinh công khai: Tinh công khai của pháp luật đòi hỏi các quy định, quy

tắc và quyên lực của pháp luật phải được công bó vả tiếp cận một cách réng rãiđối với công dân và cộng dong Điều nay thường được thực hiện thông qua việc

công bổ trên các trang web chính phủ, trong các tạp chí pháp ly, va thông qua

các kênh truyền thông đại chúng khác Pháp luật cân được viết ra một cách rõ

rang va dé hiéu dé moi người co thé hiéu va ap dung chung một cách dé dang.

Điều này giúp tăng cường tính minh bạch va su hiểu biết về quy định pháp luật

trong công đồng Từ đó, người dân biết va lam theo những gì luật định

Về tính thích tng: Pháp luật không hoàn toàn mang tinh chủ quan của cơ

quan ban hành ra nó ma được coi 1a mét tam gương phan chiêu chân thực đời

sông hàng ngây Trước su biên đông của van vật, pháp luật can thích nghị với

su phát triển và thay đổi trong x4 hôi, bao gồm các giá trị, niềm tin, và nhu cau

của công đông

Vi vậy, pháp luật đóng vai trò quan trọng trong việc quan ly nhà nước và

có những đặc trưng riêng biệt giúp nó trở thành một công cụ hiệu quả để thực

hiện các chính sách và quy đính của nha nước Từ những ảnh hưởng của hoạt

động MGBĐS đền nên kinh tế xã hội, can thiết va cân có pháp luật dé quản lý

dịch vụ nay.

12.12 Cơ sở thực tiễn

Bên cạnh cơ sở lý luận, pháp luật về kinh doanh dịch vụ MGBĐS được

xây dựng trên cơ sở thực tiễn sau đây:

Thứ nhất, hiện nay hoạt đông và việc quản lý TTBDS ở nước ta còn nhiều

mặt hạn chế, phát sinh nhiêu van đê gây bức xúc trong xã hội

Những bat cập nay phân lớn xuất phát từ nguyên nhân sâu xa là sự thiêu

vắng những trung tâm đảo tao môi giới chính thức, có uy tín với chương trìnhdao tao có hệ thong mang tính chuyên môn cao, sự thờ ơ của một số cơ quanchức năng liên quan, đao đức nghé nghiệp bị bö qua Khách hang của những

trung tâm môi giới thường bị bưng bít thông tin, hoặc là thông tin mả các trung

tâm đó đưa ra rat khó kiểm soát Mỗi trung tâm lai có môt kiểu hợp đông riêng

với những điêu khoản tùy tiện để trói buộc khách hang vả trôn tránh trách

nhiệm Không ít người lỡ mua đất qua môi giới phải “ngâm bỏ hòn làm ngọt”Nhân viên của các trung tâm môi giới hau như không được dao tạo chuyênmôn, dẫn đến việc sản phẩm dich vụ của họ rat sơ sài, thiêu tôn trọng khách

hảng Ở tâm cao hơn, rât hiếm các nhả môi giới có thể đảm nhận được cácthương vụ môi giới lớn một cách tron vẹn, hiệu qua Van dé này không chỉ

với đất lẻ tư nhân, tình cảnh tương tự cũng đến với những người mua dat dự

án, đặc biết la những dư án phải quy hoạch giải töa Các cả nhân hoạt động môi

giới nha đất làm nhũng nhiễu thông tin, góp phân chính trong việc đây giá lên

hoặc làm giá hạ xuống theo các cơn sốt nóng lạnh của thị trường Trong điều

kiện hiện nay người môi giới, nôm na gọi là "cò", cảng có cơ hôi kiếm lời docác thông tin về quy hoạch, sử dụng đắt, tình trạng pháp lý của từng BĐS không

được công bô đây đủ và công khai

Cơ chế, chính sách quan ly hoạt động việc kinh doanh chưa ré ràng, đông

bộ và tính răn đe chưa đủ mạnh, do đó chưa phát huy được nội lực và thu hút

đâu tư vào mang KDBĐS Hiên tượng tham nhũng tran lan, nhà đất khai thác

va sử dụng chưa hiệu qua, con lang phí

Thit hai, TTBĐS muôn phát triển công khai, minh bach và đúng pháp luật

đòi héi có sự hỗ trợ tích cực của loại hình các tô chức trung gian như môi giới,

tư van, quản lý BĐS và san giao dich BĐS Một trong những yêu cau đặt ra là

nguồn thông tin vê BĐS phải được công bô réng rãi, mọi người có thé hiểu, truy cập khi có nhu cau Thực tế hiện nay cho thay chỉ sô tiếp cân đất đai ở nước ra rat thâp, mức độ rủi ro khi tham gia thi trường cao Xuất phat từ buông

lỏng quan lý, giám sát của Nhà nước nên các thông tin đó trôi nỗi, mang ý chủquan của bô phận “cò nhà đât” gây lũng loạn thị trường Thị trường thiếu minhbạch là môi trường thuận lợi “tiếp tay” cho các hành vi tiêu cực, buôn ban dat

đai lòng vòng, nhằm mục đích kiếm lời Hậu quá là giá đất bị thôi cao so với

thực tế gây hoang mang, thiểu tin tưởng vào sự quản ly nhà nước Các nha đầu

tư dn quay lưng với thị trường, dòng vôn nước ngoài khan hiếm Xét trong bồi

cảnh chúng ta cân vôn dé dau tư phát triển thì đây là mét nghịch ly không thể

chap nhân được Dé khắc phục tinh trạng nảy cân thiết có pháp luật dé điêu

chỉnh hoạt đông kinh doanh dịch vụ MGBĐS

That ba, dưới sự chuyển mình của nên kinh tế thị trường thì công tác quan

lý đất đai đã kip thời thay đổi Nha nước la đại điện chủ sở hữu dat đai,

tiến hành giao, cho thuê đối với sử dung đất ôn định lâu dai Người sửdụng đất được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyên sử dụng đắt, từ đó ho có

cơ sở dé thực hiện quyền với chính mảnh dat đó Ngày nay, dưới sự phát triển

kinh tế toàn cầu, người dan nhận thức được giá trị to lớn của dat dai va theo 1é

thường tinh thì các dich vụ môi giới bùng phát một cách tran lan Các văn phòng, công ty môi giới moc san sát nhau, lan rộng từ thanh thị về nông thôn nhằm tim kiếm được khoản lợi nhuận từ các hoạt đông vé đất đai mang lại Hang trăm vụ lừa dao, chiếm đoạt với gia trị hang chục, hang trim ty đông gây

thiệt lại đến quyền và lợi ích hợp pháp của khách hang Nhận thay rằng, phápluật cũng đã và đang chạy theo dé kịp thời đáp ứng các yêu cầu nhưng với nhiệt

độ sôi động trên thực tế thì chưa làm tốt được vai trò của nó Với việc ton tại

quá nhiêu tô chức địch vụ MGBĐS tư phát, thiếu chuyên nghiệp đã gây can traviệc kinh doanh, làm hại đến nhiều chủ thé khi tham gia TTBDS

Thit te, sự thay đồi cơ câu ngành kinh tế liên quan đến sự chuyển đôi cơcâu kinh tế xuất phát từ sự quá tải lao động trong một sô ngành công nghiệpnặng, sự dư thừa lao động nông nghiệp sang các ngành sản xuat phức hợp (ởmức kỹ thuật cao hơn), dịch vu va lưu thông phân phối Việt Nam đang quyếttâm cơ ban trở thành nước công nghiệp Vì vay việc chuyển đổi cơ cầu kinh tếngành sẽ còn diễn ra mạnh mế trong nhiều năm tới Chính điều nảy sẽ tạo ratình trạng thay đổi liên tục những nhu câu về không gian, diện tích dé phát triểncác ngành sản xuất, phân phôi và dịch vụ Việc giảm lao động trong nông

nghiệp, tăng lao động trong nhiều ngành công nghiệp và dich vụ sẽ dong nghĩa

với những biển động về BĐS liên quan đến chúng Điều nảy có nghĩa là sẽ xảy

ra sự thay đôi lớn của nhu câu và câu với các dang BĐS khác nhau trong từng ngành cụ thể Ví dụ khi lao động trong các ngành dịch vụ được tăng cường,

phát triển mạnh sé dan dén nhu câu về điện tích kinh doanh, văn phòng, phânphổi cũng như nhu câu về khách san va nha nghỉ Sự phân bô vẻ mặt địa lí củanhững hiện tượng trên sẽ diễn ra không đồng đêu trong cả nước, dẫn đến su tậptrung về một dạng BĐS nao đó trong một vùng, làm sâu sắc thêm sự mat cânđối của thị trường BĐS Từ hiện tượng nay đời hỏi nha môi giới ngày cảng phải

chuyên môn hóa trong các dịch vụ cho thị trường BĐS

Sự chuyển đổi cơ cầu trong nước cũng liên quan đến những thay đổi cơ

câu phân bé dân số theo ving, điều phản ánh rõ nét trên thị trường đất dai, nhà

ở Nguyên nhân thay đổi của cơ câu nay là do su tăng dân sô tự nhiên, tỉ lệ kếthôn cao (Việt Nam là một dan tộc “tré”), và ở một mức độ thấp hơn la do thu

nhập khá của một tang lớp mới tham gia trong thị trường lao động Cơ cầu phân

bổ dan sô cũng bị thay đôi theo vùng do sự dịch chuyển dan số từ nông thônvào thành thị, cũng như là do quá trình đô thị hoa Việc theo đối sát những diễnbiển này công với quá trình phân tích dự đoản sẽ cung cap cho nhà môi giới, tưvân BĐS những kinh nghiệm, chỉ dẫn quý báu về mức độ và hướng thay đôi

cau của BĐS Ví dụ sự phát triển mạnh của các ngành công nghiệp dẫn đền nhu

câu về nhà thuê cho công nhân, sự gia tăng số lương của nhóm những viên chức trễ tuổi sé dẫn đến tăng cầu về nha chung cư

Mặt khác, tiêm năng BĐS ở Việt Nam đang rat lớn Theo Dự thảo Quy

hoạch sử dung dat quéc gia thời kỳ 2021 - 2030, tâm nhìn đến năm 2050 và Kéhoạch sử dung dat 5 năm (2021 - 2025) cho thay, năm 2020 cã nước có 2.028,07

nghìn ha dat đô thị, chiém 6,12% tông diện tích tự nhiên.” Thời kỳ 2011 - 2020,đất đô thi tăng thêm 385,65 nghìn ha, bình quân tăng 38,57 nghìn ha/năm, đã

gop phân hình thành hé thông mạng lưới đô thi phân bo tương doi hop ly trên

các vùng lãnh thô cả nước, thúc đây quá trình công nghiệp hóa, hiên đại hóa

Đến năm 2030, tỷ lệ đô thị hóa của cả nước đạt khoảng 53,2%, phân đâu đạt

30m? sản nhà ở bình quân đâu người Nha nước cũng đang có nhiêu chính sách cởi mở cho việc mua nha, lam tăng nhu câu về nhả ở tại các đô thị

Từ những thực tế trên dé thay được dich vụ MGBDS đứng trước vô van

cơ hội dé phát triển, khẳng định vị trí của minh trong nên kinh tế Tuy nhiên,đội ngũ tư vân nay bị phân hóa thành nhiều cấp độ va chưa thực su lam tròn

trách nhiệm trong công việc của minh Họ tôn tại dưới hình thức là các công ty

cỗ phân, công ty trách nhiệm hữu hạn với vẽ bé ngoài rất bai bản và “haonhoáng” Ở quy mô nhö hơn là các văn phòng nha dat mọc lên không kiểm

soát, làm ăn manh mún, chỉ với căn phòng vải mét vuông đã có thể bước chân

vào nghệ Và cudi cùng là hình thức làm ăn riêng lš của các ca nhân, nhin chung

đa phân lả người không có trình độ chuyên môn va ho hành nghé chủ yêu dựa

vào cai goi là "kinh nghiệm cá nhân” va quan hệ Việc lam của những người

trong đôi ngũ môi giới la giúp người mua đến với người bán Nhà môi giới có

trong tay nguôn thông tin hữu ích về BĐS, về quy hoạch chỉ tiết, về phong thủy, ho sẽ cung cấp thông tin đó đến khách hang và chiu trách nhiệm với chủ sở hữu Nhưng từ những hiện trạng kể trên, nhiêu Khi việc lam đó lại gây

nhiều thông tin, can trở việc kiểm soát thị trường của cơ quan có thẩm quyên

Thêm vào đó, lợi dung sự khan hiém của quỹ đất các nhà môi giới thôi gia BĐS

lên cao, kiêm luôn vai trò của “người ban dat”, vô hình chung tạo điều kiện dé

nha môi giới truc lợi

Các hành vi trên đêu trai với pháp luật, nhưng lam sao để ngăn chặn vàkiểm soát được chúng đang là vân đê nan giải đặt ra cho Nhà nước Dé chỉnh

sửa những hanh vi lệch lac, những khiêm khuyết trong hoạt động MGBDS được

dé cập trên thi rất cân thiết phải có pháp luật dé quản lý loại hình kinh doanh

dich vụ đặc thù này.

1.2.2 Khái niệm pháp luật về dịch vụ môi giới bất động sản

Pháp luật về MGBĐS lả một lĩnh vưc của pháp luật KDBĐS Lĩnh vực

pháp luật này ra đời cùng với việc ban hành Luật KDBĐS 2006, các quy định

dau tiên về MGBDS cũng đã được ghi nhận tai đây Chế định về hoạt đông môi

giới cũng được tiếp tục kê thừa va phát triển tai Luật KDBĐS 2014 Lĩnh vực

pháp luật nay được hiểu như sau: Pháp luật về MGBĐS bao gồm các quy phạm

7 Quyết dish số 326/QĐ-TTg ngìy 09/3/2032 của Thủ tướng Chính phủ phân bổ chỉtiều Quy hoạch sử đựng

đất quốc gia thời kỳ 2021 - 2030,, tắm nhấn đến năm 2050, Kẻ hoạch sử đụng đất quốc gia 5 nim 2021-2025

pháp luật do Nhà nước ba ban hanh và dam bão thực hiện bằng sức mạnh cưỡngchê của Nhà nước nhằm điêu chỉnh các quan hệ xã hôi phát sinh trong linh vực

kinh doanh dịch vụ MGBĐS giữa nhà MGBDS với khách hang trong một thương vụ MGBĐS dam bao tính công khai minh bạch và chuyên nghiệp gop

phan thúc day TTBDS phát triển lành mạnh

Pháp luật về MGBDS 1a một phân quan trong của pháp luật về kinh doanh

dịch vụ BĐS, nên bên cạnh những đặc điểm chung thì pháp luật về hoạt động

môi giới có những đặc trưng riêng như sau

Thi nhất, bao gồm các quy phạm pháp luật của một số đạo luật có liênquan ma trước tiên là Luật KDBĐS, Luật Doanh Nghiệp, Luật Đất đai, Luật

Quy hoạch, Luật Thương Mai, B ô Luật dan sự.

Thit hai, bao gồm các quy định thuộc lĩnh vực pháp luật công vả các quyđịnh thuộc lĩnh vực tư nhân Quy dinh thuộc lính vực pháp luật công la các quy

định về quan lý nha nước về MGBĐS, thâm quyền cáp chứng chỉ hành nghệ,

thâm quyên tô chức thi sát hạch; quy định vé thanh tra, kiểm tra, xử lý vi phạm trong lĩnh vực kinh doanh dich vụ MGBDS Con các quy định thuộc lĩnh vực

tư bao gồm quy định về thỏa thuận về thù lao môi giới, hoa hong môi giới, thỏa

thuận ký hợp đông, phương thức thanh toán tiên thù lao, hoa hông, cung cấp

thông tin về BĐS, hỗ trợ các bên đâm phán, ký kết hợp đông, hay việc nhận ủy

quyên thực hiện các thủ tục về mua, ban, cho thuê, cho thuê mua BDS

Tut ba, pháp luật về MGBĐS thuộc lĩnh vực pháp luật thương mại Pháp

luật hiện hành quy định tô chức, cá nhân muén lanh doanh dịch vụ MGBĐSphải lập doanh nghiệp, có giây phép đăng ký kinh doanh, có chứng chỉ hànhnghệ Hon thé, lĩnh vực pháp luật nay còn quy định về thù lao, hoa hông môi

giới trong linh doanh dịch vụ MGBĐS.

1.2.3 Nội dung pháp luật về dịch vụ môi giới bất động sản

Pháp luật về dịch vụ MGBDS bao gom các chế định cụ thé sau:

Thư nhất, ché định về quan lý nhà nước đối với hoạt đông MGBĐS bao

gồm các quy định về thâm quyên cấp chứng chỉ hành nghệ, quy định về van débôi dưỡng nghiệp vụ môi giới BĐS; thanh tra, kiểm tra hoạt đông MGBĐS,

điều kiện hành nghề môi giới

Thư: hai, chê định vê quyền và nghĩa vụ của tô chức, ca nhân hành nghề

môi giới; quy định về phí MGBDS và hoa hong môi giới, hợp dong môi giới

Thur ba, quy định về cơ câu, tổ chức, chức nang, nhiệm vu của hiệp hộiMGBDS; van đê về quy tắc đạo đức hanh nghề MGBĐS

1.3 Các quy định pháp luật về dịch vụ môi giới bất động sản của

một số quốc gia trên thế giới và kinh nghiệm cho Việt Nam

13.1 Pháp luật về hoạt động dich vụ môi giới bất động sản ở Nhật

Bộ Nội vụ và Liên lạc Nhật Bản đã nhận đính rang dân s6 Nhật Bản đang

giả di va giảm sút nghiêm trongŠ Song thanh niên dang có xu hướng di chuyển

từ các vùng nông thôn va thi tran nhỏ đến Tokyo, Osaka va Nagoya, làm cho

các hộ gia đình ngày cảng trở nên nhỏ hơn Su thay đôi nay có ý nghia lâu dàiđối với TTBĐS trong nước, thu hút khoản đầu tư vào BĐS va hơn hết là kéotheo sự phát triển của các đại lý môi giới, các công ty BBS

Hau hết các giao dịch BĐS ở Nhật Bản thường được thông qua trung gian

la một công ty BĐS để tránh những rắc rồi trong giao dich và dam bao sự minh bạch Giao dịch trực tiếp giữa các cá nhân là rat hiếm ở quốc gia này kế cả trong mua bán hay cho thuê Thông tin về BĐS rao bán được đăng ký trên

REINS (Hệ thống thông tin tiêu chuẩn BĐS - dịch vụ chỉ dùng cho các đại lýBĐS), người dan có nhu câu có thé dé dang tìm kiêm thông tin trên internetdựa trên các điêu kiện mong muôn của bản thân như diện tích, ngân sách,khoảng cách đi bộ từ nhà tới ga, số tudi của toa nhà Hay cả người nước ngoàicũng có thể tự minh tìm kiém thông tin thông qua website lớn và uy tín như:

SUUMO, Athome, Chintai, Lifull home’s

Cac thông tin trên các trang điện tử sẽ giúp cho người có nhu cầu thu hẹptim kiếm của mình Khi đã có cho mình một BĐS phù hợp, khách hang sẽ kýthỏa thuận chỉ định đại lý hay công ty môi giới thay mặt mình, điều này nhưmột cam kết, thé hiện sự tin tưởng vào kha năng hoàn tat giao dich của bên môigiới Ở Nhật, khách hang phải nộp don đăng ký thuê nha rôi chờ xét duyệt Một

nhả có thể nhận nhiều đơn đăng ký, chủ nha sé xem xét hỗ sơ kỹ lưỡng và lựa chon người thuê nao ma họ muôn Suôt quá trình từ lúc xem nha đến khi "chút", người thuê không làm việc trực tiếp với chủ nhà Một công ty quản lý sẽ đại

điện cho chủ nha dam phán, hoan thiên các thủ tục với khách thuê Vi khách

thuê yêu câu cân có công ty bảo lãnh Khi này, công việc của bên môi giới sé

hỗ trợ khách hoàn thiện hồ sơ trong suét qua trình trước va sau khi thuê sao chophủ hợp với các quy định của pháp luật, đảm bảo "trúng" nhà nhanh nhật

Thực tế cho biết, danh sách BĐS của các đại lý môi giới luôn được câp

nhật thường xuyên và các dai lý nay thường biết về những BĐS hap dẫn ma

không bao giờ xuất hiện trên các trang mạng internet Để trở thành đại lý

® Minh Phương (2021), Hon 109 dâm sd Nhật Bản trên £0 mdi, https: /idantri com

wnthe-gioidhon-10-dan-

$o-nhat-ban-tren-80n10i202309 1515203378 1 htmff~ †xt=Nh%E1%BA%.ADLW%20B%E1%BA% AIn% 201% C3% A0% 20n3%,

E1%BB%90t%20t1rơng $%E1% BA% AMh% 20ninhh$%20h$% E1%BBW%SDA% 3A% 20 AEP, [truy cập ngày

5/2/2024]

MGBDS, người dự thi buôc phải trai qua kỳ thi chuyên viên giao dịch BĐS

-được gọi là Takken Shiken° Ky thi -được tô chức 2 lần mỗi năm và chi phí dé

hoàn thành khóa học tương đối cao Xuất phát từ tính chat phức tap của quytrình mua bán nhả tại Nhật Bản, và những yêu câu khắt khe của pháp luật thì

kỷ thi nay được đánh gia là rất khó để vượt qua” Bởi vậy, dé trở ngườiMGBĐS ở quốc gia này không hê dé dang Có 04 lĩnh vực chính sẽ được décập trong ky thi! (¡) Quyên (Bô luật dân sự, Luật cho thuê nha dat, Luật đăng

ký bất đông sản, Luật sở hữu đơn vị zây dung), (it) Các hạn chế pháp lý (Luật

Quy hoạch Thanh phố, Luật Tiêu chuẩn Xây dựng và các hạn ché pháp lý khác), (iii) Luật Kinh doanh Giao dich Lô đất và Tòa nha; (iv) Thué va gaa (thué

thu nhap, luat tem, thué mua lai bat động san, thuế tải sản có định, thẩm đính,

v.v)

Trong đó, sé có 5Ũ câu hỏi về mỗi lĩnh vực trên Hình thức của ky thi làtrắc nghiệm từ bén lựa chọn Trong sô nay, phân “Luật Kinh doanh Nha dat vàGiao dich Tòa nha” có nhiều câu höi về các mục cơ bản nhật

Nêu sử dung đại ly BĐS dé mua hoặc bán BĐS ở Nhật Bản, thường phải

trả phí hoa hồng Khi giao dịch được ký kết, hoa hồng môi giới phải được trả

cho người môi giới Sô tiên hoa hông nay có giới han va được quy định bởiĐạo luật kinh doanh giao dich tòa nha và 16 đất, hoặc có thé do công ty bat

động sản tự quyết định miễn la nó không vượt qua hạn mức quy định Mức giới

hạn phí thường bao gồm: 3% + 60.000 yên + 10% thuê trên giá bản Một nửa

số tiên hoa hông môi giới cho một hợp đông mua bán thường được thanh toánkhi hop đông được ký kết Nia còn lại được thanh toán khi thanh toán hoàn tat

va tài sản được giao” Trong chương 12, Shirakawa va Okoshi (2017) đã chi

ra rằng, theo khảo sat của Jutaku-Shimpo, Inc., mức hoa hông trung bình của

10 công ty MGBDS nhà ở lớn trong năm 2015 là 4,02%, rõ rang đã vượt quá

giới hạn trên Điều đó dé thay rằng, trên thực tế van còn không ít các công ty

không chấp hành nghiêm quy định của pháp luật, gây thiệt hai cho người dân

Pd cập đến một chương chỉ phải dat được khi thành lập một công ty có hoạt động kinh doanh là

trưng gian để Dán hoặc cho thué bat động sin nlurnha dit Những người di dat được chứng chi là những

1 có kiến thức rộng về bắt động sin Hon nữa no là mst chứng chỉ quốc giá và có thể được sử đừng ở

bắt cứ đầu trên đất rước Nhật Bản.

19 Clwistoppher Dillon, Landed: The Guide to Bring Property in Japan, (33,34)

hitps books google com vavbooks Thi=vissh=&id= GaN Winb 7} QC&oi=inddepg=PAOhdg=Realtestate +r

ansactiontspecialist+examet ins JapanWots=bheng Nil Ssig= Soblar] WFQVXZAON ZVMIFISUp GUAzedi

1 _esc=ykrmonspage &egdt=false

TÍ hao; /iapanbox jpAtseful lếc/3312/7lmg=vm,

12 Real estate-related taxes and fees in Japan, hitps:/knny =

interface com/anservikesiteal, estate Aipsitaxes himal, ftray cap 5/2/2024]

"3 Yosgiro Higmo (2021), Real Estate Tan System cad Real Bstate Market in Japan,

hitps:/Mink sprmger com/chapter/10.1007/078-98 1-15-8848-8_&, truy cập 5/2/2024)

1.3.2 Pháp luật pháp lý về hoạt động dich vụ môi giới bất động sản ở Úc

Nhiêu nghiên cứu chỉ ra rằng tính bên vững chỉ đạt được bằng cách cân

bằng hiệu quả kinh tế, xã hội va môi trường Tại Uc đã đưa ra tính năng bên

vững vào quy chuẩn xây dựng dé học cải thiên thiết kế, xây dựng và vận hànhnha ở, đất dai Dé dam bao các mục tiêu nay, các nhà chức trách dé cập trong

giai đoạn chọn mua BĐS và nhân mạnh các đại lý MGBĐS có vai trò quan

trọng Đại lý sẽ giúp truyền tải thông tin liên quan đến các đặc điểm BĐS tới

người mua tiêm năng, kết nói các bên với nhau dé đảm bảo hiệu quả của giao

dịch

Nếu như các quốc gia khác chi có một chứng chỉ duy nhát để cấp chung

trên cả nước cho các nha MGBĐS, thi tai Ức lại có sự phân hóa, phân biệt giữa

các dia phương như Real Estate Institute ở New South Wales hoặc Real Estate

Institute of Victoria Mỗi bang va lãnh thô có quy định riêng về cap giấy phép

MGBĐS Do đó, quy trình và tiêu chi dé đạt được giấy phép có thể khác nhautùy thuộc vào ving lãnh thd Day là dâu an đặc trưng đôi với ngành BDS tại

Uc mà rat ít nước lam được Sự phân hóa trong việc cấp giây phép phan anh

các yéu tô dia phương, loại hình BĐS, gia ca, quy định pháp ly va nhu câu của

thị trường Hơn nữa, cũng có thé được coi là một biên pháp bảo vệ người tiêudùng Bằng cách áp dụng các tiêu chuẩn vả yêu cầu nghiêm ngặt cho việc cấp

giấy phép, các cơ quan quản ly mong muôn dam bão rằng các nha MGBĐS

hoạt động môt cách chuyên nghiệp và minh bach, bảo vệ người tiêu dùng khỏi các rủi ro và lừa đảo.

Nhưng không phải chủ thé nao cũng được tham gia ky thi dé có loại giấyphép nay Bên cạnh những yêu cau về tuôi tac, có trình đô học van tôi thiểu tốtnghiệp trung học phô thông, có kinh nghiệm trong lĩnh vực BĐS thì người

dự thi phải tham gia Hiệp hội MGBĐS Úc (Real Estate Institute of Australia

-REIA) và là thành viên của tô chức này Đây là một bước quan trọng cho các

chuyên gia và doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực BĐS tại Úc Tham gia

REIA mở ra cơ hội kết nổi với các chuyên gia và doanh nghiệp khác trongngành Việc xây dựng mạng lưới liên kết có thể mang lại cơ hội hợp tác, chia

sẽ kiến thức vả tạo ra các cơ hội kinh doanh mới Thành viên của REIA có thétiếp cân các tai liệu nghiên cứu, bao cáo thị trường và các tai nguyên phong phú

vé BĐS Điều nay giúp ho cập nhật thông tin mới nhất va đánh giá được xuhướng thị trường, hỗ tro khách hàng trong quá trình làm việc Thời hạn củagiấy phép MGBDS khác nhau tùy theo bang/lãnh thổ: New South Wales: 2

nam, Victoria: 3 năm, Queensland: 3 năm, Wester Australia: 2 năm và có

hiệu lực trong vòng 12 tháng và cân được gia hạn mỗi năm

Hòa nhập cùng xu thé thực hanh bat đông sản ở thé ky XXI cùng sự hỗtrợ từ internet đã va đang cung cap một dich vu có giá trị khác cho người mua

và người bán muôn thuê một nhà MGBĐS Uc đã vận dụng va lam rất tétTrước đây, các nhà môi giới thường chỉ cung cấp một loại địch vụ đại điện đây

đủ dé đổi lây một tỷ lệ phân trăm của giá mua Ngày nay, nhiêu nhà môi giới

chiết khâu cung cấp dịch vu trực tuyến Chứng cho phép người tiêu dùng chỉ

lựa chon những dich vụ họ muốn, chang han như tô chức một budi tư van, budi

mở cửa hoặc chạy quảng cáo trên báo, với mức giá chiết khâu Mặc dù các nhàmôi giới truyền thông ban đâu phản đôi việc sử dụng công nghệ điện tử nhưnghau hết hiên nay déu chap nhận nó Bằng cach đó, các nha MGBĐS đã tăng

năng suất vả thu nhập của mình!

Hiện nay nên kinh tế Úc có lich sử phục hôi mạnh mé, thoát khỏi suythoái trong gan 30 năm Úc cũng được xép hạng cao về su ôn định chính trị và

tinh minh bach trong kinh doanh Hơn nữa, tóc độ tăng dân sô mạnh mẽ (ti lệ

nhập cư cao)" có thé sé hỗ trợ giá BĐS ở Uc tăng trong những năm tới, manglại lợi thé quan trọng làm sôi động hoạt động của những người môi giới, thúc

đây sư tăng trưởng của TTBĐS

13.3 Pháp luật về hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản ở Anh

Những hô sơ đầu tiên ghi nhận về nghệ MGBĐS bat dau từ Anh Quốc vào

cuối thé kỹ 18 Đây là những giao dịch tải sản là BĐS có môi giới tham gia

Tai sản BĐS thời điểm nay thường là trang trại, nông trai, lâu dai Đối tươnggiao dich là tang lớp quý tộc, lãnh chúa và địa chủ Có thể xem lịch sử nghệMGBĐS bat dau từ Anh Quốc}6 Việc giao dich BĐS có liên quan đến ngườimôi giới tại Anh Quốc bắt đầu lan sang Hoa Kỷ vào dau thé ky 19 Hai quốc

gia Anh Quốc và Hoa Ky được xem là hai cái nôi hình thành nên nghệ môi

giới Vila hai quốc gia tư bản lớn mạnh và giàu có bậc nhất thé giới lúc bâygiờ Đây la nguyên nhân nghé nay phát triển hưng thịnh tại hai quốc gia nảy

Theo thông kê mới nhất từ các tờ báo kinh tế, thị trường bất động sản

Vương quốc Anh (UK) ước tinh đạt 360,27 tỷ USD vao năm 2024 va dự kién

sẽ đạt 476,46 ty USD vảo năm 2020, tăng trưởng với tốc độ CAGR là 5,75%)

Sở di có được khởi sắc nay là do sư hiện diện của các đại lý bat động sẵn, hỗtrợ quá trình giao dịch BĐS diễn ra suôn sé vả hiệu qua

1* An MBurkdhurt, Real Estate Practice inthe Twenty - First Cennioy (35 36)

15 Site lướt của nước Ue https /aimsvietram comic Aic-suc-lut-doi-voinguoi-nlup-av, fray cập ngày

3/2/2024]

16 Lich sứ nghề mỗi giới bat động san, 3ttos:(lactoy comVlich-sunghe-moi-gioi-bat-dong-sam, [ruy cập

ngày 9/2/2014]

17 Phân tích quạt mé và the phẩn bat đồng sen nhà ở tạ Vương quốc Anh - Dự báo và xi hướng tăng trưởng.

(024 - 2029) hems timmy mordorinte ligence

comMvi/ndustry-reportskesidentialreal-estate-murket-in-‘writed-kaygdam

Ở Anh, không có “giấy phép MGBĐS” cụ thể như ở một số quốc gia khác

như Hoa Kỳ Thay vao đó, các cá nhân lam việc trong ngành BĐS thường có

bằng cấp liên quan và là thành viên của các cơ quan chuyên môn dé hoạt độnghợp pháp Việc tham gia thành viên thé hiện sự cam kết của ban với các tiêuchuẩn đạo đức vả chuyên nghiệp trong ngành Mặc du không có giầy phép batbuộc nhưng nhiều chuyên gia BĐS déu có được các bằng cấp như Chứng chỉ

cấp IID’ hoặc cấp IV vê hành nghề BĐS hoặc các bằng cấp tương tự do các

tô chức được công nhận cung cấp (như thẻ hành nghề môi giới bat động san

được cấp bởi NAEATM) Các khóa học nay bao gồm kiến thức va kỹ năng can

thiết để lam việc trong ngành MGBDS.

Xuất phát tu lịch sử đô s6 vả trải qua 3 thé kỷ hình thành và phát triển,hoạt động này ở Anh được su quan tâm và có su góp mat đông dao của nhiều

cơ quan, có thé kế dén như: Hôi đông MGBĐS (The Property Ombudsman)

-giải quyết khiếu nại giữa khách hàng va đại lý, Hiệp hội BĐS Hoang gia (Royal

Institution of Chartered Surveyors) - tô chức nghề nghiệp uy tin cho các chuyêngia BĐS, Bô Công đông và Chính quyển địa phương (Department for

Communities and Local Government) - chịu trách nhiệm xây dung chính sách

BĐS, Hiệp hội đại lý BĐS quốc gia (NAEA), Hiệp hội đại lý cho thuê nhả ở

(ARLA), Viện Khảo sát Công chứng Hoàng gia (RICS) Các cơ quan nay được nhận xét là có những bô quy tắc ứng xử nghiêm khắc và đòi hỏi người tham gia phát triển chuyên môn liên tục Do vậy, khi tham gia vào các cơ quan chuyên

môn này, các nha môi giới phải cô gắng không ngừng nghĩ, dé duy trì được vị

trí chuyên nghiệp của minh họ thường xuyên dự các hội thao, hội thao và các

khóa học liên quan để cập nhật các xu hướng và quy định của ngành

Co thể thay công tác dao tạo, bôi dưỡng đôi ngũ nhà môi giới chuyênnghiệp rat được coi trong ở Anh Tại đây, sô lượng nha MGBĐS không được

tổ chức hoặc theo dõi chính xác theo cách ma một quốc gia có hệ thông giámsat cụ thé sẽ làm Trong ngành bat động sản ở Anh, có nhiều tổ chức vả cả nhânhoạt động trong vai trò môi giới, từ các công ty lớn đến các đại lý địa phươngnhỏ Tuy nhiên, các nha môi giới đêu có xu thé hoạt động trong các tô chức,

hiệp hôi (chiếm tới 2/3) và sô còn lại là hoạt đông độc lập Việc tôn tại nhiêu

tô chức, hiệp hội nhà môi giới như vay lam tăng khả năng cạnh tranh trong hoạt

Tom lại, mặc dù không có "giây phép môi giới" cụ thể, nhưng cá nhân lamviệc trong ngành bất động sản ở Vương quốc Anh cũng cân tuân thủ các yêucâu và nguyên tắc chuyên nghiệp để hoạt đông một cách hop pháp và chất

lượng, đưa Anh trở thành mét trong những quốc gia đạt được nhiều thành tựu

trong nh vực nay.

1.3.4 Nhận xét chung về pháp luật địch vụ môi giới bất động sản của

một số quốc gia trên thế giới và những gợi mở cho Việt Nam trong xây

dựng và hoàn thiện pháp luật

Từ việc nghiên cứu và tìm hiểu về hoạt động MGBĐS của các quốc gia

như Nhật Ban, Anh, Uc, nhìn chung hoạt động môi giới bat đông sẵn trên thé

giới ngày cảng phát triển, với sự đa đang về quy mô, luật pháp va mô hình hoạt

động Các quoc gia đều tập trung cải thiện hệ thông luật pháp chặt chế, quy định chi tiết về hoạt động môi giới Hơn nữa, ngành MGBDS đang dân chuyển

sang sử dụng công nghệ, với các ứng dung vả phần mém giúp việc mua bán

nha đất trở nên dé dang và hiệu qua hơn Các nước đều coi trọng việc dao tạo, nâng cao kién thức chuyên môn và kỹ năng mêm để dap ứng nhu cầu ngày cảng

cao của khách hàng.

Trên kinh nghiệm thực tiễn của những nước đạt được thành công tronglĩnh vực KDBĐS, ta co thé rút ra một số bai học cu thé cho Việt Nam trong

Việc xây đựng và hoản thiện pháp luật về lĩnh vực này như sau:

Thứ nhất, Nha nước cân tiếp tục rà soát, xây đựng và hoản thiện hệ thông

pháp luật về TTBĐS va MGBĐS nói riêng nhằm tao khung pháp lý hoàn chỉnh,

đồng bộ cho hoạt đông này như việc ban hành bộ quy tắc và tiêu chuẩn phobiển hay thành lập các hiệp hôi MGBDS tại Anh đã thực hiện

Thit hai, kình nghiệm của cả 3 quốc gia trên cho thay việc dao tạo, bồi

dưỡng về MGBĐS rất được trú trong Vậy nên, nước ta cần có khung đảo tạo nâng cao hơn, có các chương trình, môn học bổ trợ, môn hoc cải thiện kỹ năng

mém cho học viên Ngoài ra, các kiến thức liên quan đến phong thủy và tâm

linh rất có ích trong lĩnh vực BĐS, do đó cân nhắc dé đưa những nội dung nay

vào chương trình dao tao cũng là một giải pháp khả thi Dé các ky thi sát hạch

đánh giá được đúng năng lực của các nhà môi giới thì kinh nghiệm tại Nhật

dang dé Việt Nam áp dụng Ở Nhật Bản cho thay việc dao tạo bài bản, chuyên

sâu vả dai hạn Việc quy định | cuộc thi Takken để thi và chỉ có 2 đợt thi trong

1 năm, điều đó dé thây được đô uy tín và chuyên nghiệp của tô chức nay, không

tô chức tràn lan để người dự thi có được sự chuẩn bị tốt nhất

Thit ba, kinh nghiệm tại Úc về việc quy định giầy phép riêng cho từng

vùng cũng là một hướng đi mới mà Việt Nam có thé học tập Việt Nam là một quốc gia có sự phân hóa khá sâu sắc về tự nhiên, khí hâu giữa 3 miền Bắc -

Trung - Nam, cùng với đó la sự đa dạng về dân tộc và phong tục tập quân vô

cùng đặc sắc Thiết nghi, pháp luật nước ta nếu có quy định vê việc phân hoa hoạt động MGBĐS nay tại các vùng miễn thi sẽ là một khởi sắc lớn Một mặt,

giúp khai thác được thé mạnh của vùng đó, nắm bắt nhu cau tại nhiêu thi trường,mặt khác còn bảo vệ lợi ích tối đa cho khách hàng, tránh những sự có ngoài ý

muốn

Thư: tu; về việc mỗi năm cần phải gia hạn chứng chỉ tại Uc là cân thiếtcho hoạt động MGBDS Thời han của một giây phép nay có thé là 2, 3 và thâmchí là 5 năm Thay vì dé giây phép đó hết hiệu lực rôi mới tiên hành các thủ tụccấp hoặc thi lại thì việc gia hạn hàng năm hết sức ý nghĩa Việc gia hạn dim

bảo rằng các nhà MGBĐS tiếp tục hoạt động hợp pháp và tuân thủ các quy địnhcủa ngành trong suốt thời gian hoạt động của ho Hơn nữa, cũng tạo áp lực cho

nha môi giới trong việc tự giác rèn luyện, hoc hỏi, trau đồi kinh nghiệm và có

tâm với nghé nghiệp của minh Từ đó đóng góp công sức vảo sự phát triển của

TTBDS, lớn hơn là sự sông còn của nên kinh tê

chuyén nghiệp và tuân thủ pháp luật Xuat phát từ yêu cầu lý luận và thực tiên

thì pháp luật về kinh doanh dịch vụ MGBĐS ra đời nhằm tao ra hanh lang pháp

ly cho hoạt đông nay hoạt đông có hiệu quả Pháp luật về kinh doanh dich vụ MGBDS là một lĩnh vực cơ ban của pháp luật KDBĐS Tuy la ra đời muôn so với các lĩnh vực pháp luật khác nhưng luôn được Nhà nước quan tâm, đã và

đang trong quá trình xây dung, hoan thién Vi vay, viéc tham khao kinh nghiém

pháp pháp luật và thực tiến pháp ly về MGBĐS của nước ngoài va rút ra những

gợi mở cho Việt Nam là cân thiết

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUAT VE KINH DOANH DICH

VU MOI GIGIBAT ĐỘNG SAN VÀ THỰC TIỀN THI HANH

2.1 Thực trạng pháp luật về kinh đoanh địch vụ môi giới bất động sản

211 Nguyên tắc kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản

2.111 Nguyên tắc chung

Bat ky hoạt động nao cũng can phải tuân thủ theo những nguyên tắc nhấtđịnh va đôi với MGBĐS cũng tương tự Khi tô chức, cá nhân đáp ứng đủ các

điều kiện thi được cấp phép tham gia vào lĩnh vực kinh doanh dich vụ MGBDS.

Tuy nhiên, không phải tự do kinh doanh theo ý mình thích ma phải tuân theo

những nguyên tắc của hoạt động này Đây là những quy định mang tính chủ

đạo, định hướng, lam nên tang cho toàn bô hoạt động môi giới nói chung Việcthực hiện các nguyên tắc này sẽ giúp nhà MGBĐS hoạt đông đúng pháp luật,

đồng thời hạn chế các tranh chap phát sinh với khách hang

Theo quy định tại Khoản 1 Điêu 3 Luật KDBĐS năm 2014: “Kin doanhbắt động sản là việc đầu tư vốn dé thực hiện hoat đông xây đựng nma, nhânchuyên nhượng đề bản chuyén nhượng; cho thuê, cho thê iai, cho thuê muabắt động san; thực hiện dich vụ môi giới bắt động san; dich vụ san giao dich

bắt động sản; dich vụ te vẫn bắt đông sản hoặc quản Ij bat động sản nhằm

muc dich sinh lợi” Như vay, hoạt động KDBĐS chia thành hai finh vực gômKDBDS va kinh doanh dịch vụ BĐS Theo đó, KDBĐS là việc bö vốn đầu tư

dé tao lập, mua, nhận chuyên nhượng, thuê, thuê mua BĐS dé bán, chuyểnnhượng, cho thuê lại, cho thuê nhằm mục đích sinh loi Kinh doanh dich vụBDS là các hoạt động hỗ trợ việc KDBDS và TTBDS trong đó có các dịch vụ

môi giới, sản giao dịch, tư vận và quan ly BBS Do đó, MGBDS là một loại

hình kinh doanh dich vụ BĐS, do vậy nó phải tuân thủ nguyên tắc hoạt đông

KDBĐS?L

Thi nhất, tô chức, cá nhân hoạt động KDBĐS bình đẳng trước pháp luật,

tự thỏa thuận trên cơ sỡ tôn trọng quyên và lợi ích hợp pháp của các bên thamgia hoạt động KDBĐS thông qua hợp đông, không trái quy định pháp luật Việctuân thủ nguyên tắc này được thé hiện cu thé như sau: i) Tô chức, cá nhân có

đủ điều kiện kinh doanh MGBDS theo quy định pháp luật sé được hưởng quyên

và nghĩa vụ như nhau trong hoạt động môi giới; ii) Nội dung phạm vi môi giới,

giá cả dịch vụ MGBDS, thời hạn thanh toán, quyên và nghĩa vụ các bên sé do

nha môi giới và khách hàng thỏa thuận dua trên cơ sở tuân thủ các quy định

của pháp luật va được ghi nhận trong hợp đồng,

Thit hai, BĐS được đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy

định của Luật KDBDS và các quy định của pháp luật liên quan Cac nhà môi

giới khi tham gia thi trường có trách nhiệm cung cập thông tin về BĐS một

cách chính xác nhất, không vi phạm pháp luật dé cho khách hang nắm bắt đượcTuy nhiên, chi được cung cấp các BĐS là hang hóa được phép kinh doanh Nếu

vị pham nguyên tắc này, nhà môi giới đã vi phạm pháp luật trong hanh nghề

MGBĐS

Tut ba, hoạt đông này phải được thực hiện công khai, minh bạch Điềunay có nghĩa là hoạt động MGBDS phải có giây phép kinh doanh Nha môi giới

2" Điều 4 Luật KDBĐS 2014

phải có chứng chỉ hành nghé môi giới do Sở Xây dưng cap phép Trong quá trình hoạt đông chịu sự quản lý, thanh tra, kiểm tra của cơ quan có thâm quyên

va chap hành nghĩa vụ thuê đối với Nhà nước Ngoài ra, nguyên tắc nay còn

được thé hiện ở việc cung cập thông tin về BĐS cho khách hàng rõ rang va kip

thời, không được hư cau thông tin, nói sai sự thật về tải sản, không được che

giấu các sự kiện, khoản thu phí địch vụ, đặc điểm hiển nhiên liên quan đến tài

sản và giao dich.

Thư tu, tô chức, cá nhân có quyên KDBĐS tại khu vực ngoài phạm vi bao

vệ quốc phòng, an ninh theo quy hoạch vả kê hoạch SDB được cơ quan nhà

nha nước phê duyét Đây la điểm mới của pháp luật hiện hành, góp phan ba

sung về điều kiên của đôi tương hoạt ding KDBDS Quy đính nay cho biết rằngBĐS được đưa vào kinh doanh không phải là BĐS thuộc phạm vi bảo vệ quôc

phòng an ninh Có thể thay, quoc phòng an ninh luôn là van dé ưu tiên, là là

nhiệm vụ hàng đâu của mỗi quốc gia Do đó, để góp phân vào việc quản lý vả

phát triển quốc gia thì việc kinh doanh dich vụ BĐS cũng phải tuân thủ yêu câu

nay Bên cạnh đó, BĐS đưa ra thi trường cần phù hop với quy hoach và kêhoạch SDĐ được phê duyệt Mét mặt để góp phân dam bão mục tiêu chung

trong xay dumg và phat triển đô thi, hơn nữa giúp mọi người di đúng định hướng

phát triển kinh té- xã hôi của dat nước

Việc thay đổi của Luật KDBĐS 2014 là hợp lý, bởi 1é, KDBDS bao gồm

KDBDS và kinh doanh dich vụ BBS Môi giới la một phân trong đó, hơn nữa

dù kinh doanh dưới loại hình nao cũng cân tuân thủ các nguyên tắc nhất định, việc quy định chung là hợp lý Khi quan ly tốt hoạt đông môi giới góp phân tạo

ra sự lành mạnh trong TTBĐS, giải quyết tinh trạng tu phát và dam bảo chohoạt động nảy phát triển dưới sự kiểm soát chặt chế của Nhà nước

2.112 Nguyên tắc riêng

Bên cạnh việc tuân thủ nguyên tắc chung về KDBĐS, MGBĐS còn phải

tuân thủ các nguyên tắc đặc thù của hoạt đông, cụ thể

Thứ nhất, nguyên tắc về chủ thé MGBĐS Các tô chức, cá nhân có đủđiều kiện tai khoản 2 và khoản 3 Điêu 62 Luật KDBĐS 2014 được kinh doanhdich vụ MGBĐS (sau đây gọi là tô chức, cá nhân MGBDS), làm trung giantrong việc dam phan, ký hợp đồng KDBĐS và được hưởng thủ lao, hoa hông

theo hợp đồng MGBĐS

Theo nguyên tắc nay, không phải tat cả tô chức, cá nhân đều được phápluật cho phép kinh doanh dịch vu môi giới ma chỉ những chủ thé có đủ điềukiện do luật định mới được phép hoạt đông dich vụ MGBĐS Nguyên tắc nay

ra đời nhằm bao dam cho MGBDS trở thành một nghé hoạt động mang tinhchuyên nghiệp, hạn ché và từng bước loại bỏ các dịch vụ tự phát gây thiệt hại

cho quyên, lợi ich hop pháp của khách hang Điêu kiện đó ba bao gồm: i) Tô

chức, ca nhân kinh doanh dich vụ MGBDS phải thành lập doanh nghiệp và phải

có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghé MGBDS; ii) Cá nhân có quyên kinhdoanh dich vụ MGBDS độc lập nhưng phải có chứng chỉ hành nghệ MGBDS

va đăng ký nộp thuê theo quy định của pháp luật về thuê

Tại quy định nảy cũng xác định rõ tính chất và nội dung của hoạt động

MGBDS Nhà môi giới chỉ làm nhiệm vụ là người trung gian, câu nổi để bênbán/bên cho thuê kết nôi với bên mua/bên thuê, giúp đỡ các bên trong quá trìnhdam phan, ký kết hợp đông Kết thúc quá trình nha môi giới sé được hưởng thủlao, hoa hong, các khoản nay sé do khách hàng chi tra và được thỏa thuận mứcgiá cụ thể, ghi rd trong hợp đồng dich vụ MGBDS

Thir hai, hoạt đông MGBDS phải công khai, trung thực Công khai, minh bạch hóa hoạt động của TTBDS 1a một trong những yêu cau va giải pháp nhằm

phát triển thi trường Có thể thay bat cứ lĩnh vực nao cũng cân tuân thủ nguyên

tắc nảy Việc công khai, trung thực sẽ đảm bao cho hoạt động MGBĐS phat

triển lành mạnh, bao vệ lợi ích của Nha nước và khách hang Bao cao PCI trongnhững năm gan đây cho thay chi só minh bạch ở nước ta có tiền bộ nhưng van

ở mức thấp”, những vụ lừa dao chiêm đoạt tiền của khách mua đất, nhà chung

cư gia tăng Có thé thay nguyên nhân dẫn đền tình trạng trên chủ yếu từ sự thiểucông khai, minh bach và không tuân thủ pháp luật của những chủ thé dau tư,

kinh doanh BDS nói chung và hoạt đông của nha môi giới BĐS nói néng.

Thi ba, nguyên tắc không được làm nha môi giới vừa lả một bên trongmột giao dịch KDBDS Tại khoản 3 Điêu 62 Luật KDBĐS quy định như sau:

“TO chức, cá nhân kinh doanh dich vụ môi giới bat đông sản không được đồng

thoi vừa la nha môi giới vừa la một bên thực hiện hợp đồng trong mét giao dichkinh doanh bat động sản”

Đây là nguyên tắc đặc thù của hoạt động MGBDS Pháp luật quy định

nhằm dam bảo tính trung thực, công bằng của hoạt động môi giới Nhiệm vụ

của nhà môi giới lả tim kiếm đồi tác cho khách hàng, song song sé hỗ trợ, giúp

đỡ khách hang trong thương lượng, trao đổi, zác lập thành công một giao dich

KDBDS Việc nha môi giới đồng thời tham gia giao dich với tư cách là một

bên có thé dẫn đền xung đột lợi ích, vì ho có thé thiên vị một bên, không dam

bảo công bằng cho các bên tham gia giao dịch Trong TTBDS, nhà môi giớiđược đánh giá là bên có lợi nhất về nguồn thông tin, cùng với kinh nghiệm va

kiến thức về lĩnh vực nay thi rat dé xây ra tinh trạng che giâu, lam sai lệch thông

22 Hoài Phương (2023), Chi số cám nhhển thaw rhing năm 2023: Những điểm nổi bắt

\s /#hanltrs com vivquoc-te (chủ:so-cana-nhan:thanas) nam- 2023-1 -diem-noi-bat-220526 hnnl, truy cap ngày 15/2/2024]

tin đến tay khách hàng Hơn nữa, họ sẽ tận dụng thời cơ dé lợi dung, lân at cácbên nhằm đem đến những lợi ich cho mình trong dam phán Nguyên tắc này đã

cho thay rõ tính chat va sư phân biệt rổ ràng giữa hoạt đông KDBDS và hoạt

động kinh doanh dịch vu BĐS.

2.1.2 Điều kiện kinh doanh dich vụ môi giới bất động sản

Kinh doanh dịch vụ MGBĐS 1a một loại hình dich vụ được đâu tư kinh

doanh khá nhiều hiện nay bởi điều kiên, trách nhiệm cũng như thù lao củangành dịch vu này thật sự hap dẫn Chủ thể kinh doanh dịch vụ nay không can

thiết phải có quá nhiêu von, không chịu nhiều trách nhiệm đôi với hoạt đông

của mình mà thù lao mang lại quá lớn Tuy nhiên để kinh đoanh được địch vụnay thì ca nhân, tổ chức phải đáp ứng các điêu kiện theo quy định của phápluật Các điều kiện này được cụ thé tại Điều 62 Luật KDBĐS 2014 như sau

Thưt nhất, tô chức, cá nhân kinh doanh dich vụ môi giới bat động sản phải

thanh lập doanh nghiệp.

Đây là điều kiện chung được áp dụng với mọi tô chức, cá nhân kinh doanh

dich vụ BĐS Luật Doanh nghiệp 2020 quy định rất nhiều điêu kiện để được chap nhận thành lap doanh nghiệp như vốn, quản trị, điêu lệ hoạt đông, nhân

sự, ngành nghề kinh doanh Với tính phức tạp của công việc, pháp luật quy định như vậy nhằm bao đảm chỉ có những chủ thé có đủ năng lực mới được phép thành lap doanh nghiệp lĩnh doanh dịch vụ MGBĐS Khi tôn tại dưới loại

hình doanh nghiệp sé giúp nhà nước quan lý hoạt đông dé dàng hơn, nằm trongquỹ đạo kiếm soát của các cơ quan có tham quyền sẽ phòng ngửa được những

rủi ro gây hai cho khách hàng.

Thut hai, tô chức, cá nhân thành lap doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ

MGBDS phải có it nhất 2 người co chứng chỉ MGBDS

Khoản 1 Điều 62 quy định như sau: “Tô chức, cá nhân kinh doanh dich

vụ môi giới bat động san và phải có it nhật 02 người có chứng chỉ hành nghệ

môi giới bat động sản, trừ trường hợp quy đính tại khoản 2 Điều này ” Tại sao pháp luật lại quy định như vậy? Có thể nói, trình độ chuyên môn hay năng lực

của một người hay một nhóm người sẽ quyết định tính chuyên nghiệp của một

công việc bat ky, va hoạt động MGBDS cũng vậy Chứng chỉ hành nghề trong

hoạt đông MGBDS là một giây từ quan trong va cần thiết Khi đó, người môi

giới sẽ phải có hiểu biết căn ban về Luật Kinh doanh BĐS, Luật Dat đai, Luật

Nhà ở , quy trình thủ tục pháp lý ra sao Hơn nữa, họ tự nhận thức được trách

nhiệm khi tư van ban hang, dam bao quyên lợi cho khách hang và lợi ích củachủ đầu tư Nhân viên môi giới có chứng chỉ hanh nghệ đã được đảo tạo bàibản và hoạt đông một cách có tô chức, không hành nghé tu do, tự phát sé gopphân giúp ôn định thị trường Quy định có ít nhật 02 người sé có nhiều ý kiến

tham gia trong quá trình tư vân, chất tượng tư vấn sẽ cao hơn và đảm bảo tính.

khách quan trong công việc.

Tuy nhiên theo Luật KDBĐS 2023 con số tôi thiểu ay dùng lại là chỉ có 1

cá nhân Có thể nói phap luật mới vơi việc yêu câu tối thiểu 1 cá nhân có chứngchi dim bao rằng doanh nghiệp luôn có nguồn nhân lực đủ điều kiện dé thực

hiện các giao địch một cách chuyên nghiệp, hiệu quả và tuân thủ pháp luật Mặt

khác khi có ít nhật 1 cá nhân có chứng chỉ hảnh nghé trong doanh nghiệp, canhân nay sẽ chịu trách nhiém giải trình về các hoạt động môi giới của doanh

nghiệp trước cơ quan quan lý nhà nước và khách hang Điều nay giúp tăng

cường tính minh bach và trách nhiệm giải trình trong hoạt động kinh doanh

dịch vụ môi giới bat đông săn, góp phan bảo vệ quyên lợi của khách hang Hơn

thé, nhiều doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ MGBĐScó quy mô vừa va nhỏ,chỉ có một vải nhân viên, 1 ca nhân có chứng chỉ hành nghề là phủ hợp với thực

tế hoạt động của những doanh nghiệp nảy Vẫn dam bao có đủ nguồn nhân lực

co chuyên môn dé đáp ứng nhu câu của khách hàng

Thit ba, đôi với cá nhân MGBĐS độc lap phải đăng ký thực hiên nghĩa

vụ thuê vả có chứng chỉ MGBDS

Quy định nay nhằm đôi xử công bang của pháp luật doi với tất cả các chủ

thé có nhu câu kinh doanh dịch vụ MGBĐS Việc dap ứng điêu kiện nay của

ca nhân kinh doanh dịch vu MGBĐS độc lập sẽ giúp Nhà nước quan lý chat

chế hơn hoạt động môi giới, ngăn ngừa kha năng nha môi giới gây ra rủi ro vềvật chat đối với khách hang Dựa trên tinh thân Hiện pháp 2013 về quyền tự do

kinh doanh của công dân, Luât KDBĐS đã trao quyên cho cá nhân được kinh

doanh dịch vụ này Tuy nhiên, việc kinh doanh đem lại lợi nhuận nên cá nhân

có nghĩa vụ đăng ký và chap hanh nghiém chỉnh pháp luật về thuê

Quy định mới trong Luật KDBĐS 2023 yêu cau cá nhân môi phải hoạt

động trong các công ty, doanh nghiệp KDBĐS - một quy định bắt kịp xu thé

của nhiều quéc gia trên thể giới Hầu hết các quốc gia phát triển, hoạt đông

MGBĐS chủ yếu được thực hiên bởi các doanh nghiệp BĐS chuyên nghiệp.

Pháp luật mới của Việt Nam yêu cầu cá nhân môi giới phải hoat động trongdoanh nghiệp BĐS là phù hợp với xu hướng phát triển chung của ngành BĐStrên thể gitr

Hoạt đông MGBDS co vai trò quan trong trong việc thúc đây thị trường

BĐS phát triển lành manh, hiệu qua Tuy nhiên, trước đây, ngành môi giới BĐScòn nhiêu bat cap, thiểu chuyên nghiệp, dẫn dén nhiêu hệ luy cho thị trường

Việc yêu cầu cá nhân môi giới phải hoạt đông trong doanh nghiệp BĐS sẽ giúp

nâng cao trình độ chuyên môn, nghiệp vụ cho đôi ngũ môi giới, góp phân nângcao chat lượng dịch vu MGBDS Bởi các doanh nghiệp BĐS có trách nhiệm

dao tạo, quan lý, giám sát hoạt động của môi giới, dam bao ho thực hiện đúng

quy định của pháp luật, dao đức nghề nghiệp

2.1.3 Thù lao môi giới BĐS và hoa hồng môi giới bất động sản

Tương tự các công việc và ngành nghé kinh doanh khác, trong hoạt động

KDBĐS, người môi giới cũng nhận được môt khoản tiên thù lao do khách hang

chi trả khi sử dung dịch vụ Mục dich cuối cùng của nha môi giới hướng tới

chính là thủ lao và hoa hồng Những thanh qua đạt được sau mỗi thương vụmôi giới thảnh công được biểu hiện rố nhất ở khoản thù lao và hoa hồng môi

giới mà khách hang chi tra cho bên trung gian đó Luật KDBĐS 2014 quy định

khá day đủ về van dé nay

Trước tiên về thủ lao môi giới, tại điều 6473 quy định như sau: “J Doanh

nghiệp, cá nhân kinh doanh dich vụ môi giới bat động sản được lưỡng tiền thitlao môi giới từ khách hàng không pi thuộc vào kết qua giao dich mua ban,

chuyễn nhượng, cho thuê, cho thuê lai, cho thuê mua bất động sản giữa khách

hàng và người thứ ba.

2 Mức thù lao môi giới bat đông sản đo các bên thỏa thuận trong hợpđồng không piu thuộc vào gid của giao địch được môi giới “

Ta biết rằng, dich vụ MGBDS bat đầu khu bên môi giới vả bên được môi

giới ký kết hợp đồng, kết thúc khi bên môi giới đã hoàn thành phạm vị, nội

dung đã cam kết một cách chính xác và đúng thời hạn Thời điểm hợp đồng

hoản thành, bên lam dich vụ có quyền được hưởng thủ lao tương ứng với công

sức, chi phí mà họ bỏ ra Nha môi giới lam dich vu kết nỗi các bên có nhu cầu

để họ được tiếp xúc, gặp gỡ nhau, nhưng không có nghĩa vu dam bão cho giao

dich họ thành công, bởi do là trách nhiệm của khách hàng Khách hàng phải

thu thập, vận dung những thông tin được nhà môi giới cung cấp dé phục vụ cho

quá trình giao dich đạt hiéu quả cao nhất

Mức thù lao môi giới do các bên thỏa thuận trong hợp đông không chịu

ảnh hưởng bởi giá của giao dịch được môi giới mà chịu sự tác đông của nhiều

yêu tô khác như chi phí bö ra dé thực hiện tốt việc môi giới, gia đông củaTTBDS, tiền độ thực hiên công việc, tinh chất đơn giản hay phức tap của công

việc mà khách yêu câu Nha môi giới can phải lường trước, dự đoán trước

những khó khăn, chi phi can để thương lượng với khách mức thù lao sao cho

hợp ly Như đã nói ở trên, do nha môi giới không có nghia vụ bảo dam cho giao

dịch thành công, nên kết quả giao dịch có ra sao thì không ảnh hưởng đến mức

thủ lao ma tô chức, cá nhân kinh doanh dich vụ MGBDS được hưởng

Tiếp theo, ngoài việc được trả thù lao, nha môi giới còn được nhân tiênhoa hông từ khách hàng của mình Luật KDBĐS 2014 quy định nhà môi giới

2 Luật KDBĐS 2014

được hưởng hoa hông môi giới khi khách hàng ký hop đông mua bán, chuyên

nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BDS** Khác với thù lao được

nhận ngay sau khi hoàn thanh dich vụ môi giới thì tiên hoa hong chi được trakhi đã ký được hợp đồng giao dịch vê BĐS nhờ sự giúp đỡ của nhà môi giới

Hiểu đơn giản hơn là hoa hông chỉ có khi giao dịch thành công Day là điểm

khác biệt với tht lao môi giới Mức hoa hồng này cũng do các bên théa thuận

dựa vào các hình thức như: theo tỷ lê phan trăm giá tri hợp đông tỷ lệ phân trăm

giá trị chênh lệch giữa giá thực của BDS và gia của người được môi giới đưa

ra, hay có thé thỏa thuận luôn số tiền cụ thể trong hợp đông Thông thường,

khoản phi nay do người mua/người thuê BĐS và người bán/người cho thuê

BĐS tu thỏa thuận với nhau, nhưng đa phân hoa hông là do người bán/ngườicho thuê có nghĩa vụ chi trả Hiện nay, do không có quy định rõ rang về phân

trăm hoa hông môi giới nên con sô van khá đa dạng Trên thị trường hiện nay

các giao dịch chủ yêu sẽ được chi trả mức hoa hồng tir 0,5% - 2% tông gia trị

Tuy nhiên, khá nhiều công ty BĐS hiện nay đang đưa ra nhiêu mức hoa hôngcao hơn nhằm kích cầu hiệu quả Mặt khác, tiên hoa hông môi giới được xem

la tién công, tiên lương ma người lao đông nhận được từ người sử dung lao

động Theo đó, các khoản tiên nảy phải đóng thuế, người nhận được có trách nhiệm nộp thuế thu nhập cá nhân đối với tiên hoa hông Thực tê cho thay chỉ những BDS có giá trị lớn thi các bên mới xác lập hợp đồng dịch vụ MGBĐS,

đây là một trong những nguyên nhân phát sinh sự có trong giao địch KDBĐSNhiéu trường hợp khi giao dich đã thành công, tô chức, cá nhân kinh doanhdịch vụ MGBĐS không nhận được khoản tiên hoa hong từ khách hang Ngược

lại, nêu khách hang gap nha môi giới không trung thực thi sé phải trả khoản tiên hoa hông môi giới rất lớn so với giả trị của giao dịch â ay.

214 Quyén va nghĩa vụ của tô chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi

giới bất động sản

2.141 Quyền củatô cinie, cá nhân kinh doanh dich vụ môi giới bat động sảnQuyên của chủ thé tham gia hoạt đông môi giới BĐS được quy định tạiđiều 66 Luật KDBĐS:

Thir nhất, thực hiện dịch vụ MGBDS theo quy định của Luật KDBĐS.Bat cử chủ thé nào khi tham gia vào thi trường, hay bat cứ trong lĩnh vực, ngành

nghề bat kì cũng can tuân thủ theo sự điều chỉnh của pháp luật và hoạt độngMGBĐS cũng vậy Nghề môi giới là một nghé có “danh phân” trong x4 hội va

bình dang với các ngành nghé khác Trong quá trình thực hiện thương vụ môigiới, nhà môi giới có quyên thực hiện trên cơ sở nguyên tắc luật định, hoạt động

theo nôi dung và phạm vi môi giới đã được pháp luật ghi nhận ma không phu

®* Điều 65 Luật KDBDS 2014

thuộc hay bị chỉ phối Mọi hoạt đông tuân thủ pháp luật sé được Nhà nước dambảo day đủ về quyên và lợi ích hop pháp.

Tiuứ hai, yêu cầu khách hàng cung cập hô sơ, thông tin về BĐS Day là

quyên có liên quan trực tiếp đến quá trình hành nghề của nhà môi giới Dé liênkết các bên với nhau, nha môi giới cần có thông tin rồi tiền hành tìm kiếm đốitác phù hợp cho khách hàng của mình Chủ thé có BĐS khi tham gia vào thịtrường can cung cấp thông tin cho bên môi giới dé họ nắm bat được tình trangcủa BĐS, yêu câu của chủ sở hữu để chon được người mua/ thuê thích hợp Do

đó nhà môi giới có quyền đưa ra những đê nghị, yêu câu khách hang của mìnhcung cap tai liệu, dữ liệu vé tải sản giao dich Thực tế, các chủ thể tham gia thị

trường ngay từ dau họ đã có những hiểu biết nhật định về lý lịch, nguôn gốc

của BĐS nhưng nguôn tiếp cận đó chưa hoàn hao Vì vậy cân thiết đền bên môi

giới, trên cơ sở thông tin khách hàng cung cấp, cùng với những kỹ năng, chuyên

môn nghiệp vu của minh sẽ tiền hành bô sung thêm lam hoản chỉnh thông tin

lưu vảo hồ sơ của BĐS.

Thit ba, hưởng thù lao, hoa hong môi giới theo thỏa thuận trong hợp đồng

đã dam phán với khách hàng Mục đích chính của những người hành nghệ môi

giới nói chung, và MGBDS núi riêng chính là thủ lao và hoa hông Về bản chấtthi thù lao hay hoa hông là một khoản tiên công ma khách hàng trả cho nha môi

giới khi họ thực hiện công việc theo yêu cau của khách hang, tương ứng với

công sức va chi phí mà nha môi giới đã bỏ ra Mức tiên này hoàn toàn do nhàmôi giới vả khách hàng thỏa thuận và ghi nhân trong hợp đồng dịch vụ

MGBDS.

Thut te, thuê doanh nghiệp kinh doanh dich vụ MGBDS, cá nhân kinh doanh dich vụ MGBDS đôc lập khác thực hiện công việc MGBDS trong phạm.

vi thực hiện hợp đồng dich vụ MGBDS đã ký với khách hang, nhưng phải chịu

trách nhiệm trước khách hang về kết quả môi giới Việc cho phép tô chức, cánhân môi giới được thuê tổ chức, cá nhân môi giới khác thực hiện hợp đồng

thay là một quy định mở của pháp luật Một mặt cho phép nha môi giới hoạt

động linh hoạt, chủ đông hơn, mặt khác giúp phát huy khả năng kết nỗi trong

thị trường, thu hut va mở rộng phạm vi môi giới Có quy định nay bởi lễ, trong

nhiêu trường hop nha môi giới phải thực hiện nhiều thương vụ cùng mét lúc

hoặc đổi tương giao dịch không nằm trong lĩnh vực chuyên môn của họ, thì

việc thuê bên khác giúp mình thực hiện công việc vừa đảm bảo chất lượng giao

dịch, giữ được uy tin và vừa đâm bảo lợi ich tôi đa cho khách hàng Tuy nhiên,

việc này phía nhà môi giới phải thöa thuận phân chia thù lao sao cho hợp ly.

Pháp luật hiện hành chưa có quy định cụ thê về van dé nay, nên dé tránh việc

“nhường” trách nhiệm, không thực hiện đúng nôi dung và yêu cầu dich vụ

khách hang đã đăng ký, pháp luật quy định ràng buộc trách nhiệm chặt chế đôivới các nha môi giới do Cho dù là việc thuê tô chức, cá nhân khác thực hiệnthi vẫn phải chịu trách nhiệm trước khách hang va kết quả môi giới Như vay,hiểu đơn giản đây chỉ là việc chuyển giao việc thực hiện dich vu, công việc ma

không có sự chuyên giao nghia vụ.

Cuối cùng, các quyên khác trong, hợp đồng Hoạt đông môi giới được ghi

nhận qua hợp đông Ngoài những quyên cơ ban được luật định thì các bên trong

quá trình thỏa thuận có thể xác định những quyên lợi cho người môi giới như

đơn phương châm dứt hop dong khi khách hang vi phạm Day 1a quy phạm tủy

nghỉ dé các bên căn cứ vảo tình hình cụ thé của giao dich ma đưa ra thỏa thuận

Với nhau.

Với các quy định về quyên của tô chức, cá nhân khi hoạt động MGBDS

được quy đính tại điêu 66 Luật KDBĐS 2014 có thể thấy, pháp luật hiện hành

đã quy định ngăn gon hơn so với luật cũ Tuy nhiên van dam bảo được sự chặt

chế va cụ thé, vừa dam bao quyên lợi cho nhà môi giới, vừa tôn trong sư tu do

thỏa thuận của các bên khi tham gia quan hệ hợp đông

2.142 Nghia vụ của các citi thê môi giới bất động sản.

Bên cạnh việc được hưởng quyên, tổ chức, cá nhân kinh doanh dich vụ

MGBDS còn phải thực hiện nghia vụ trong hoạt động dịch vụ MGBDS Nghĩa

vụ là kha năng ma pháp luật cho nha chủ thể không được thực hiện hoặc buộc

phải thực hiên một số hành vi nhật định Tại điều 67 Luật KDBĐS 2014 quy

định như sau:

Thi nhất, thực hiên đúng hop đông đã ký với khách hàng Hợp đồng môigiới là nơi thể hiện tất cả các van dé cơ bản về nội dung và pham vi môi giới,

thủ lao, hồng môi giới, quyên và nghĩa vụ các bên, la nơi rang buộc trách nhiệm

các bên Do vậy, người môi giới và khách hàng có trách nhiệm thực hiện đúng

điêu khoản quy đính trong hợp đồng Đây có thé coi là luật giữa các bên la cơ

sở để nha môi giới được hưởng thù lao và hoa hông

Thư hai, cùng cap hô sơ, thông tin vé BDS do minh môi giới và chịu tráchnhiệm vé hô sơ, thông tin do mình cung cap Khách hàng sé dựa vao chất lượng

thông tin từ nha môi giới và những thông tin ma họ tự thu thập được sau đó

mới đưa ra quyết định tham gia giao dịch hay không Do đó, trách nhiệm nhả

môi giới quan trong hơn hết, va nha môi giới phải chịu trách nhiệm với những

thông tin đưa ra cho khách hang Việc quy định như vậy nhằm điều buộc các

nha môi giới phải sang loc, đưa ra thông tin một cách trung thực, chính xác, tránh rủi ro cho khách hang.

Thứ ba, hỗ trợ các bên trong việc dam phan, ký kết hợp đông mua ban,chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS Với vai trò là người