Phương pháp thu nhập trong thẩm định giá tài sản tại Việt Nam potx

Một số khái niệm và thuật ngữ Phương pháp thu nhập: là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việckhai thác tài sả

Mục lục

Trang

2 Các phương pháp chủ yếu trong cách tiếp cận thu nhập 4

C Áp dụng phương pháp thu nhập trong thẩm định giá TS 13

D Thực trạng sử dụng phương pháp thu nhập tại VN 27

để tiến hành phương pháp này còn gặp nhiều khó khăn, điều này giải thích vìsao mặc dù được áp dụng khá phổ biến trên thế giới nhưng ở Việt Nam, phươngpháp thu nhập lại ít được sử dụng hơn so với phương pháp chi phí và phươngpháp so sánh Việc nghiên cứu một cách có hệ thống về phương pháp thu nhập

sẽ giúp nhóm có cái nhìn toàn diện hơn, từ đó tìm ra giải pháp để ứng dụngphương pháp này một cách có hiệu quả, mở ra hướng đi mới trong thẩm địnhgiá tài sản tại Việt Nam

Hệ thống các phương pháp thẩm định giá, mỗi phương pháp đều cónhững ưu và nhược điểm riêng Hơn nữa, mỗi đối tượng tài sản lại mang nhữngđặc trưng riêng, yêu cầu khi định giá phải sử dụng không chỉ một phương pháp

mà phải kết hợp nhiều phương pháp để có được kết quả chính xác nhất Nghiêncứu phương pháp thu nhập, đặc biệt khi đó là phương pháp ít được áp dụng tạiViệt Nam, sẽ giúp nhóm có được kiến thức tổng hợp và sâu hơn về chuyênngành, tạo điều kiện để hoàn thành tốt công việc của một thẩm định viên trongtương lai

Nhóm chọn đề tài nghiên cứu, với mục tiêu: tìm hiểu về cơ sở lý luậncủa phương pháp thu nhập và đánh giá thực trạng sử dụng phương pháp thunhập tại Việt Nam

Nhóm tập trung tìm hiểu những vấn đề sau:

 Phương pháp thu nhập là gì? Tại sao phương pháp này lại ít được ápdụng tại Việt Nam? Hạn chế của phương pháp và các giải pháp hoàn thiện?

 Đối tượng cần nghiên cứu

 Cơ sở lý luận của phương pháp thu nhập

 Phương pháp thu nhập được áp dụng như thế nào trong thẩm địnhgiá tài sản: bất động sản, máy móc thiết bị, tài sản vô hình

B CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP

1 Một số khái niệm và thuật ngữ

Phương pháp thu nhập: là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ

sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việckhai thác tài sản thành giá trị hiện tại của tài sản (quá trình chuyển đổi này cònđược gọi là quá trình vốn hóa thu nhập) để ước tính giá trị thị trường của tài sảncần thẩm định giá

Phương pháp thu nhập chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá tàisản đầu tư (bất động sản, động sản, doanh nghiệp, tài chính) mà thẩm định viên

có thể dự báo được thu nhập từ tài sản trong tương lai và tính được tỷ suất chiếtkhấu phù hợp

Tỷ suất vốn hóa là một phân số dùng để diễn tả mối quan hệ giữa thu

nhập và giá trị của tài sản Đó là tỷ suất lợi tức mong đợi trong 01 năm hoạtđộng trên tổng giá trị tài sản và dùng để chuyển đổi thu nhập ròng thành giá trịtài sản

Hệ số vốn hóa là nghịch đảo của tỷ suất vốn hóa.

Tỷ suất chiết khấu là một phân só dùng để chuyển đổi dòng thu nhập

dự tính trong tương lai thành giá trị hiện tại của tài sản Tỷ suất chiết khấu cóthể là: tỷ suất vốn hóa, tỷ suất lãi vay trong kỳ đầu tư, tỷ suất thu hồi vốn (tỷsuất hoàn vốn nội bộ) hoặc tỷ suất thuế thực

Tỷ suất thu hồi vốn (tỷ suất hoàn vốn nội bộ): là tỷ suất chiết khấu mà

khi chiết khấu với tỷ suất này hiện giá của thu nhập tương lai bằng chi phí đầu

tư ban đầu(NPV=0)

Tỷ suất thuế thực là tỷ lệ phần trăm mức thể hiện thực tính trên tài

sản so với giá trị thị trường của chính tài sản đó

Giá trị tài sản thu hồi (giá trị tài sản thanh lý, giá trị tài sản cuối kỳ

đầu tư): là tổng số tiền mà nhà đầu tư nhận được vào cuối kỳ đầu tư Giá trị tàisản thu hồi được ước tính bằng cách sử dụng tỷ suất vốn hóa thích hợp nhằmchuyển đổi mức giá mua/bán tài sản mong đợi (tại thời điểm cuối kỳ đầu tư)thành giá trị tại thời điểm cần thẩm định giá

2 Các phương pháp chủ yếu trong trong cách tiếp cận thu nhập

2.1 Phương pháp vốn hóa trực tiếp

a Nội dung

Vốn hóa trực tiếp là phương pháp sử dụng thu nhập để ước tính giá trịtài sản bằng cách chuyển hóa lợi tức của một năm Việc chuyển hóa này thựchiện đơn giản bằng cách chia thu nhập cho tỷ suất vốn hóa thích hợp hay nhânvới hệ số thu nhập

Bước 1: Ước tính thu nhập do tài sản mang lại Mỗi loại thu nhập ứng

với mỗi loại tỷ suất vốn hóa thích hợp

Vốn hóa trực tiếp dựa trên thu nhập ước tính cho một năm đơn lẻ củatài sản Thu nhập ước tính có thể là tổng thu nhập tiềm năng (PGI), tổng thunhập thực tế (EGI), thu nhập hoạt động ròng (NOI), thu nhập từ vốn chủ sở hữu(EI), thu nhập từ vốn vay (MI), thu nhập từ đất (LI) hay thu nhập từ công trình(BI).

Bước 2: Tìm tỷ suất vốn hóa hoặc hệ số thu nhập thích hợp với loại

thu nhập

Tỷ suất vốn hóa thu nhập và hệ số nhân thu nhập phản ánh mối quan

hệ giữa thu nhập và giá trị được rút ra từ dữ liệu thị trường Điểm cơ bản là cáctài sản sử dụng phải tương đồng về rủi ro, thu nhập, chi phí, đặc điểm vật chất

và vị trí với tài sản thẩm định giá

Có 3 phương pháp chủ yếu:

 Phương pháp 1: tỷ suất vốn hóa được xác định theo công thức sau:

Tỷ suất vốn hóa = Tỷ suất lợi nhuận của

nhà đầu tư không rủi ro + Phụ phí rủi roTrong đó:

- Tỷ suất lợi nhuận của nhà đầu tư không rủi ro bằng lãi suất Tráiphiếu Chính phủ kỳ hạn 10 năm

- Phụ phí rủi ro: bao gồm rủi ro kinh doanh, rủi ro tài chính và rủi rothanh khoản

 Phương pháp 2 (phương pháp đầu tư): xác định tỷ suất vốn hóa căn

cứ vào bình quân gia quyền của tỷ suất thu hồi vốn và lãi suất kỳ vọng của nhàđầu tư, trong đó quyền số là tỷ trọng vốn huy động từ các nguồn khác nhau đầu

tư cho tài sản theo công thức:

o e

R

M   ( 1  )  Trong đó:

Ro : Tỷ suất vốn hóa

M : Tỷ trọng vốn vay ngân hàng trong tổng số vốn đầu tư

vào tài sản

(1-M) : Tỷ trọng vốn huy động từ cổ đông trong tổng số vốn

đầu tư vào tài sản

Rm : Tỷ suất thu hồi vốn

Re : Lãi suất kỳ vọng của nhà đầu tư

 Phương pháp 3 (phương pháp so sánh): tỷ suất vốn hóa áp dụng chotài sản cần thẩm định giá xác định bằng cách so sánh, rút ra từ những tỷ suấtvốn hóa của các tài sản tương tự trên thị trường Tỷ suất vốn hóa của các tài sảnnày được tính bằng cách lấy thu nhập ròng từ kinh doanh tài sản chia cho giábán

Bước 3: Áp dụng công thức vốn hóa trực tiếp

2.2 Phương pháp dòng tiền chiết khấu DCF

a Nội dung

Phương pháp dòng tiền chiết khấu là phương pháp ước tính giá trị củatài sản bằng cách chiết khấu tất cả các khoản thu, chi của dòng tiền dự kiến phátsinh trong tương lai về thời điểm hiện tại, có tính đến yếu tố lạm phát và không

định giá các đầu tư cho thuê phức tạp, các tài sản đang phát triển, và các loại tàisản khác như là doanh nghiệp đang làm ăn có lãi là nơi giá trị hiện tại phụ thuộcvào dòng tiền tương lai nhận được.

Hiện nay, hầu hết các tổ chức đầu tư sử dụng phương pháp dòng tiềnchiết khấu (DCF) trong việc đưa ra các quyết định đầu tư, vì nó cho phép họ sosánh các đầu tư theo giá trị kinh tế khi đặt ra các giả thiết về dòng tiền khácnhau Các tổ chức đầu tư thường xác định giá họ trả cho các tài sản đầu tư chủyếu bằng phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF)

b Công thức

 Trường hợp dòng tiền không đều

   n

n n

t

r

V r

CF V

V r

CF V

Bước 1: Ước tính doanh thu từ việc khai thác tài sản

Bước 2: Ước tính chi phí liên quan đến việc khai thác tài sản

Bước 3: Ước tính thu nhập ròng hay dòng tiền từ doanh thu và chi phíBước 4: Ước tính giá trị thu hồi của tài sản vào cuối kỳ

Bước 5: Ước tính tỷ suất vốn hóa thích hợp

Bước 6: Xác định giá trị tài sản bằng công thức nêu trên

3 Cơ sở toán tài chính trong thẩm định giá

3.1 Mục đích ứng dụng toán tài chính

Toán tài chính được sử dụng nhiều trong thẩm định giá để tính giá trịhiện tại cho các khoản thu nhập tương lai trong các phương pháp thẩm định giánhư phương pháp thu nhập.

3.2 Thu nhập (Yield)

Là khoản lợi tức phát sinh hàng năm cho chủ sở hữu bất động sảnhoặc người sử dụng bất động sản (người thuê) Khi thẩm định giá trị bất độngsản bằng phương pháp đầu tư hay phương pháp thu nhập, thẩm định viên phảixác định được lợi tức hay thu nhập hàng năm, trên cơ sở đó dùng các phép tínhtrong toán tài chính để ước tính giá trị bất động sản Giá trị hiện tại của bấtđộng sản được tính dựa trên hai chỉ số chính: Tỷ suất hoàn vốn (R) và Tỷ suấtsinh lợi (YP)

 Phương pháp vốn hóa trực tiếp: được áp dụng cho những tài sảnmang lại một khoản lợi nhuận đều đặn qua từng thời gian

 Kỹ thuật dòng tiền chiết khấu: đối với những tài sản mang thu nhậpkhông ổn định

 Một số ứng dụng có thể nêu ra như sau:

 Tính giá trị nhà trả góp

- Tổng số tiền người mua phải trả

- Giá trị hiện tại của nhà trả góp

 Tính giá trị lợi tức của hợp đổng thuê mướn

- Lợi tức của người cho thuê

- Lợi tức của người thuê

 Tính khoản phải trả trong hợp đồng thế chấp

- Khoản phải trả hàng năm

- Khoản phải trả hàng tháng

 Tính giá trị hiện tại của dòng tiền đầu tư

- Hiện giá thuần của dòng lợi tức

- Tính tỷ số nội hoàn

3.3 Toán tài chính đối với phương pháp vốn hóa trực tiếp

a Giá trị tương lai của $1

Công thức:

n

i PV

Ví dụ: Ông A gửi vào ngân hàng $5000 trong 5 năm Tính tổng số tiền

có được vào cuối thời kỳ với lãi suất 6% năm

6691

$ 06 , 1

b Hiện giá của $1

Là giá trị hiện tại của $1 sẽ nhận được trong tương lai với một thờigian và một lãi suất nhất định

n

i

FV PV

) 1 ( 



Ví dụ : Ông S vừa mới có dự án tạo ra một khoản lợi nhuận lớn vàocuối năm thứ 5 là $3.000.000 Tuy nhiên ông ta được yêu cầu trả một khoảntiền ngay từ bây giờ Hãy khuyên ông ta làm như thế nào để không vượt quámức bảo đảm và không ít hơn nếu ký thác cố định vào tài khoản Giả sử lãi suất

ký thác là 6%

Giải:

Nếu hiện giá thuần của $3.000.000 có được vào cuối năm thứ 5 sosánh khoản tiền ký thác vào ngân hàng để quyết định nên đầu tư vào dự án haykhông? Nếu khoản tiền bỏ ra ngay bây giờ lớn hơn hiện giá thuần của việc kýthác thì không nên thực hiện dự án.

7472 0 06 1

1 )

1 (

1 1

PV

Khoản tiền ký thác vào ngân hàng bây giờ để có $3,000,000 vào cuốinăm thứ 5 là:

$3.000.000  0,7472 = $2.241.817

c Khoản góp tích lũy hàng năm

Là giá trị tương lai của $1 được góp đều hàng năm trong một khoảngthời gian với lãi suất nhất định

 i

1 i

 Chi phí vốn ban đầu cho mỗi ha = 20 triệu

 Giá trị tương lai = 20x 1,0580 = 991,2 triệu

 Chi phí hàng năm cho mỗi hectare = 2 triệu

 Giá trị góp đều từng năm với lãi suất 5% trong 80 năm

05 0

1 56 49 05

0

 Tổng chi phí cho mỗi hectare vào cuối kỳ 2.933,65 triệu

Ngoài ra còn một số phép toán khác như:

 Quỹ tích lũy hàng năm

 Hiện giá của một đồng vốn tích lũy nhiều năm

 Thu nhập vĩnh viễn

 Thu nhập vĩnh viễn sau một thời gian

3.4 Toán tài chính đối với phương pháp dòng tiền chiết khấu DCF

Ví dụ : Các dòng tiền thu nhập hàng năm như sau:

Tổng giá trị hiện tại = 175.700

C ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN

1 Phương pháp thu nhập trong thẩm định giá máy móc thiết bị

Thẩm định giá về máy móc thiết bị là sự đánh giá hoặc đánh giá lạigiá trị máy móc thiết bị vào ngày thẩm định giá tại một thời điểm cụ thể chomột mục đích cụ thể và sử dụng một phương pháp phù hợp

1.1 Nguyên tắc áp dụng

 Nguyên tắc sử dụng cao nhất, hiệu quả nhất

 Nguyên tắc sự đóng góp

1.2 Các bước tiếp cận

 Ước tính thu nhập trung bình hàng năm của máy móc thiết bị

 Ước tính chi phí để đầu tư mới hoặc chi phí tạo nên thu nhập

 Ước tính lãi suất vốn hóa

 Dùng công thức chuyển hóa dòng tiền để ước tính giá trị thị trườngcủa máy móc thiết bị

1.3 Phương pháp dòng tiền chiết khấu

1.3.1 Phương pháp giá trị dòng hiện tại (NPV)

a Khái niệm

Là phương pháp dựa trên thu nhập thuần dự kiến trong tương lai trừ đivốn dự kiến ban đầu hay là giá trị của lưu lượng tiền tệ dự kiến trong tương laiđược quy về thời điểm hiện tại trừ vốn đầu tư.

n

k

CF I

k

CF k

CF k

CF I NPV

1 2

2 1

) 1 ( )

1 (

) 1 ( ) 1 (

Trong đó:

I : Nguồn vốn đầu tư ban đầu của dòng tiền

CFt : Ngân lưu dòng năm thứ nhất

n : Tuổi thọ kinh tế của dự án

k : Tỷ lệ chiết khấu của dự án

c Ưu nhược điểm của NPV

 Ưu điểm

 Đo lường trực tiếp phần lợi nhuận mà dự án đóng góp vào tài sảncủa cổ đông

 Sử dụng chi phí cơ hội về sử dụng vốn làm tỷ lệ chiết khấu

 NPV giả định rằng nhiều khoản thu nhập tạm thời được tái đầu tưvới tỷ lệ sinh lời bằng với tỷ lê chi phí sử dụng ngân quỹ

 Quyết định chấp nhận hay từ chối các dự án phù hợp với mục tiêutối đa hóa lợi nhuận của các cổ đông

 Sử dụng chi phí cơ hội về sử dụng vốn làm tỷ lệ chiết khấu

 Nhược điểm

 Không thể so sánh được các dự án nếu thời gian của chúng khôngbằng nhau

 NPV không được trình bày bằng tỷ lệ % nên không đánh giá được tỷ

lệ phần trăm sinh lời của dự án

d Ý nghĩa của phương án, lựa chọn phương án và đánh giá phương án

 Ý nghĩa: Giá trị hiện tại ròng đo lường lợi nhuận ngoài khoản bù đắpđầu tư ban đầu theo thời giá lượng tiền tệ mà còn bù đắp rủi ro của dự án đầutư

 Lựa chọn phương án:

Lựa chọn giữa các phương án đầu tư độc lập với nhau: Nếu mộtphương án đầu tư độc lập về mặt kinh tế với các phương án đầu tư khác thì việcchấp nhận hay loại bỏ một phương án đầu tư phụ thuộc vào NPV hoặc phương

án đó

Lựa chọn giữa các phương án đầu tư mà việc chấp nhận một trongnhiều phương án đòi hỏi phải loại bỏ các phương án còn lại, ta sẽ chọn phương

án nào có NPV>0 lớn nhất

 Đánh giá phương án đầu tư

NPV > 0: phương án đầu tư máy mới mang lại hiệu quả chấp nhậnphương án đầu tư

NPV = 0: đầu tư máy mới hay không còn tùy theo quan điểm củadoanh nghiệp

NPV < 0: loại bỏ phương án đầu tư

1.3.2 Phương pháp tính tỷ suất lợi tức nội tại (IRR)

a Khái niệm: Tỷ lệ hoàn vốn nội bộ đo lường tỷ lệ sinh lời của một

phương án đầu tư và nó cũng được sử dụng để đánh giá phương án đầu tư

2 1

1 2 1 1

NPV NPV

r r NPV r

d Lựa chọn phương án, đánh giá phương án

Lựa chọn giữa các phương án đầu tư độc lập với nhau: Nếu mộtphương án đầu tư độc lập về mặt kinh tế với các phương án đầu tư khác thì việcchấp nhận hay loại bỏ một phương án đầu tư phụ thuộc vào IRR của phương ánđó

Lựa chọn giữa các phương án đầu tư mà việc chấp nhận một trongnhiều phương án đòi hỏi phải loại bỏ các phương án còn lại, ta sẽ chọn phương

án nào có IRR > r lớn nhất Từ đó ta có sự tương quan:

b.Yêu cầu:

Khi sử dụng phương pháp này phải có đủ trình độ và khả năng thựchiện dự báo về thi trường nguyên vật liệu dùng cho sản xuất, thị trường sảnphẩm, biến động về giá cả… qua đó đưa ra đánh giá về hiệu quả hoạt động của

dự án trong tương lai, đồng thời phải am hiểu về quản trị dự án

2 Phương pháp thu nhập trong thẩm định giá bất động sản

2.1 Trường hợp áp dụng

Phương pháp thu nhập hay phương pháp đầu tư dùng để đánh giá thịtrường của các tài sản tạo ra thu nhập, và thường áp dụng cho định giá tronglĩnh vục đầu tư để lựa chọn phương án đầu tư

Nguyên tắc cơ bản của việc đầu tư là một nhà đầu tư muốn đầu tư vốn

để có được một thu nhập hàng năm trên số vốn đó, dưới hình thức một thu nhậpthuần với suất lợi tức có thể chấp nhận được

Phương pháp này rất phù hợp với áp dụng những tài sản mang lại mộtkhoản thu nhập đều đặn qua từng thời gian Những BĐS phù hợp với phươngpháp gồm:

 Căn hộ, nhà cửa

 Trung tâm thương mại

 Khu công nghiệp

 Trung tâm mua bán

 Khách sạn nhà trọ

2.2 Các bước tiến hành

Các bước tiếp cận phương pháp thu nhập truyền thống:

Bước 1: Ước tính doanh thu của BĐS

Bước 2: Ước tính tổng chi phí tạo ra tổng thu nhập (thuế bảo hành,sửa chữa…)

Bước 3: Tính thu nhập ròng

Bước 4: Xác định lãi suất vốn hóa

Bước 5: Dùng công thức vốn hóa ước tính giá trị của BĐS

a Ước tính thu nhập trung bình hàng năm cho 1 tài sản có tính đến tất cả các yếu tố liên quan có tác động đến thu nhập.