Báo cáo nhóm thẩm Định giá thẩm Định bất Động sản tại 240 13 12 nguyễn văn luông phường 11 quận 6 tp hồ chí minh

TONG LIEN DOAN LAO DONG VIET NAM TRUONG DAI HQC TON ĐỨC THANG KHOA TAI CHINH NGAN HANG DAI HOC TON DUC THANG TON DUC THANG UNIVERSITY BAO CAO NHOM MON HOC: THAM DINH GIA NHOM 02 Tha

TONG LIEN DOAN LAO DONG VIET NAM TRUONG DAI HQC TON ĐỨC THANG KHOA TAI CHINH NGAN HANG

DAI HOC TON DUC THANG

TON DUC THANG UNIVERSITY

BAO CAO NHOM MON HOC: THAM DINH GIA

NHOM 02

Tham dinh bat dng san tai 240/13/12 Nguyễn Văn Luông, Phường 11, Quận 6, Tp

Hồ Chí Minh

Giảng viên hướng dẫn: Ths Lê Bảo Thy

Sinh viên thực hiện: Nhóm 4 — N02

Thành phố Hồ Chí Minh, ngày tháng 04 năm 2021

BIEN BAN LAM VIEC NHOM

Huynh Thanh Chi | B1900268 | Khảo sát thực tế và tính toán

Nguyễn Thi Ngoc | B1900037 | Tim tai san so sánh tài sản

3 Diép điều chỉnh yếu tố tương đối 94%

H6 Ngoc Thuan B1900357 | Khao sat thye té, trinh bay

Võ Yến Ngọc B1900165 | Tim tai sản thâm định tìm tai

đôi

0198 1:/0) 000707077 Nội dung thực hiện: Tham định bất động sản tọa lạc tại 240/13/12 Nguyễn Văn Luông, Phường II, Quận 6, Tp Hồ Chí Minh

NHAN XET CUA GIANG VIEN

MUC LUC

PHAN I: GIỚI THIỆU TÔNG QUAN TÀI SẢN THẤM ĐỊNH - c5 5

1.1 Giới thiệu tài sản thâm định 22-5: 525251 9E12E1E21221712712171121211 22 erre 5 1.1.1 Chỉ tiết tài sản thâm định - + 2222 221521271221221112 212.2221211 errre 5

1.1.2 Hồ sơ pháp Ìí 5 1S E12 1 1121111211 1111111 12111 112111 En Hư 6 1.1.3 Tiện ích công cộng - 1c 1 21112122111 1211 151251110111 951 51115201111 à key 7

1.1.4 Một số hình ảnh tài sản thâm định - 2-52 SScE 2222121121211 2e ce 8

1.2 Giới thiệu tài sản so sánh c9 21 011g g5 0111k kg ng ng ll

1.2.1 Tài sản so sánh Looe elec ccecceccccccesscsccveenaccceesseeaaeseaueseeeesecesseeeseeeenens 11 1.2.2 Tài sản so sánh 2 Lnnn T121 Hnn ng 211 nn ng 1k k kg 1111111151111 k tk 14 1.2.3 Tài sản so sánh 3 0 LQnn TT Hn TT ng 1n HT KĐT ng ng 1111111 k 1k tk Et 17 PHÂN 2: QUY TRÌNH THÂM ĐỊNH BAT ĐỘNG SẢN n St nen rererertrey 20

21 Tổng quan khách hàng và tài sản thấm định: - 2 S s1 2313151 51515151121 55115 5xx eseg 20 2.1.1 Thông tin khách hàng Q0 2 221121111211 112115 1111115811511 1111811518111 ket 20 2.1.2 Đối tượng thấm định S1 S1 1E 1E 121121211 1121111 121 tr Hee 20

2.1.3 Mục đích thấm định 552 s12 2112112112112112112211121 1E eererrae 20

2.1.4 Phương pháp thâm định - 5-52 E1 1E E11 1121121111 12.1101.1111 E1nrre 20 2.1.5 Thời điểm thâm định giá - 55 E212 2112112111111 1.7122 1t Hee 20 2.2 Tổng quan khảo sát bắt động sản - 5 s1 1E 1218212112121 tre 20 2.3 Định giá tài sản thẩm định theo phương pháp so sánh 2-5 cSss sec 22 2.3.1 Các yếu tố tuyệt đối và tương đối giữa TSTĐ và TSS§ con, 22 2.3.2 Điều chỉnh các yếu tố so sánh - 5c sE21111211211211 112.12 11 Hee 22 2.3.3 Ước tính giá trị bất động sản - c1 t1 112121 11 12t ng re 24 2.4 Định giá bất động sản theo phương pháp chi phí s 5 s5 xcEeE2EzEcxersr 25

2.4.1 Giá xây dựng nhà mới I0% - 2 22 S2219E12E15212E171211121112121 1E cEe re 25 2.4.2 Giá trị còn lại - - 2s c2 52221211221 21102111021212221 212121211 rrerrreg 26

2.4.3 Ước tính giá trị tài sản thẩm định 5s St 1 EE121121211 11 1E rrrrrryn 29 PHAN 3: BÁO CÁO THÂM ĐỊNH GIÁ - 2 SE 11151151 51515151551111115 1211121 tre 31

PHAN 1: GIOI THIEU TONG QUAN TAI SAN THAM DINH

1.1 Giới thiệu tai san tham định

Bắt động sản tọa lạc tại 240/13/12 Nguyễn Văn Luông, Phường I1, Quận 6, Tp

PHƯỜNG 10 KHU 1 PHUONG 7 3 PHƯỜNG 1

ge QUAN 6) KHU III a ⁄ ọ

1.1.1 Chi tiét tai san tham dinh

- Tài sản thâm định có dia chi tại tại 240/13/12 Nguyễn Văn Luông, Phường 11,

Quan 6, Tp Hé Chi Minh

Bay =F 3 Š§ 5g Pee Fz :

II Sơ đồ thừa đất, nhà ở và tài sẵn khác gắn liễn với đất

TY Những thay đổi sau khi cấp giấy chứng nhận nhận

INH Ngiớng te đồ viec 0 pMpU - — be {|

nhượng cho VAN HOANG, sink nim:

Nha ở khu dân cư an ninh, yên tĩnh Cách mặt tiền đường 70m

Gần khu vực quan 5,6,11, cach dai 16 Võ Văn Kiệt Š phút., cách trung tâm thành phố 20 phút

Gần Co.op Mart Hau Giang, Cho H6 Trọng Quy, Metro Binh Phu, nha hang 7 Ky Quan,

Gan chợ Phú Định, bệnh viện quận 6, UBND phường II quận 6, trường học cấp

1,2,3, Bách Hoá Xanh, nhiều cửa hàng tiện lợi xung quanh,

1.2 Giới thiệu tài sản so sánh

b) Tiện ích công cộng

Nha ở khu dân cư an ninh, yên tĩnh Cách mặt tiền đường 60m

Gần khu vực quan 5,6,11, cach dai 16 Võ Văn Kiệt Š phút., cách trung tâm thành phố 20 phút

Gần Co.op Mart Hau Giang, Cho H6 Trọng Quy, Metro Binh Phu, nha hang 7 Ky Quan,

Gan chợ Phú Định, bệnh viện quận 6, UBND phường II quận 6, trường học cấp

1,2,3, Bách Hoá Xanh, nhiều cửa hàng tiện lợi xung quanh,

Nha ở khu dân cư an ninh, yên tĩnh Cách mặt tiền đường 60m

Gần khu vực quan 5,6,11, cach dai 16 Võ Văn Kiệt Š phút., cách trung tâm thành phố 20 phút

Gần Co.op Mart Hau Giang, Cho H6 Trọng Quy, Metro Binh Phu, nha hang 7 Ky Quan,

Gan chợ Phú Định, bệnh viện quận 6, UBND phường II quận 6, trường học cấp

1,2,3, Bách Hoá Xanh, nhiều cửa hàng tiện lợi xung quanh,

Bao gồm: 3 phòng ngủ, 3 nhà vệ sinh, I nhà bếp, I phòng khách và sân thượng

Thời hạn được sở hữu: Lâu dài

b) Tiện ích công cộng

Nha ở khu dân cư an ninh, yên tĩnh Cách mặt tiền đường 60m

Gần khu vực quan 5,6,11, cach dai 16 Võ Văn Kiệt Š phút., cách trung tâm thành phố 20 phút

Gần Co.op Mart Hau Giang, Cho H6 Trọng Quy, Metro Binh Phu, nha hang 7 Ky Quan,

Gan chợ Phú Định, bệnh viện quận 6, UBND phường II quận 6, trường học cấp

1,2,3, Bách Hoá Xanh, nhiều cửa hàng tiện lợi xung quanh

PHAN 2: QUY TRINH THAM ĐỊNH BAT DONG SAN

2.1 Tong quan khach hang va tai san tham dinh:

2.1.5 Thời điểm thâm định giá

Thời gian thâm định giá: tháng 03-04/2022

Thời gian hiệu lực: 6 tháng kê từ ngày ra kết luận

2.2 Tông quan khảo sát bất động sản

Loại nhà Nhà ở đô thị Nhà ở đô thị

_ 240/13/67

240/13/12 Nguyễn văn văn

Địa chỉ Van Luong, Phuong Luông, Phường

11, Quận 6, Tp HỒ 11 Guan 6, Tp

TSS2 Nhà ở đô thị 240/13/57

Nguyễn Văn Luông, Phường

11, Quận 6, Tp

Hồ Chí Minh

TSS3 Nhà ở đô thị 240/2/26 Nguyễn Văn Luông, Phường

11, Quan 6, Tp

H6 Chi Minh.

Gia ban

4,700,000,000 | 3,000,000,000 | 4,300,000,000 Dién tich

Hướng | Đông Bắc Tây Bắc Đông Bắc Tây Bắc

Hệ thông điện nước

Phapli | Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Tương đồng

TSTD TSS1 TSS2 TSS3 riêng, hợp pháp

2.3 Định giá tài sản thẩm định theo phương pháp so sánh

2.3.1 Các yếu tổ tuyệt đối và tương đối giữa TSTĐ và TSSS

Yếu tổ tương đối Hướng Đông Bắc Tay Bac ĐôngBắc Tay Bac

b) Diéu chinh nha vé sinh

Don giá xây dựng (VNĐ/m2) 7,330,000

Chi phí xây dựng (VNĐ) 36,650,000

c) Điều chỉnh hướng

Bảng khảo sát chênh lệch giá do phương hướng

Neuyén Neuyén 154/23A 154/8 Âu | 191/12 Cao | 9/22

Van Luéng | Văn Luông | Âu Dương | Dương Lân | Xuân Dục | Nguyễn Sĩ

Nguyên Văn Nguyên Văn Nguyên Văn Nguyên Văn Luông, Phường | Luông, Phường | Luông, Phường | Luông, Phường

11, Quận 6,Tp | 11, Quan 6, Tp | 11, Quén 6, Tp | 11, Quận 6, Tp

Hồ Chí Minh | Hồ Chí Minh | Hồ Chí Minh | Hồ Chí Minh

Kết luận: Theo phương pháp so sánh, Bất động sản tại 240/13/12 Nguyễn Văn Luông, Phường 11, Quận 6, Tp Hồ Chí Minh có giá trị 3,430,758,200 đồng

2.4 Định giá bất động sản theo phương pháp chỉ phí

2.4.1 Giá xây dựng nhà mới 100%

Theo quyết định số 65/QĐ-BXD công bồ suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cầu công trình năm 2021 do Bộ Xây Dựng cấp ngày

20 thang 01 nam 2021

Nhà từ 2 đến 3 tầng, kết cầu khung chịu lực BTCT; tường bao xây gạch; sàn, mái BTCT đồ tại chỗ suất vốn đầu tư tại khu vực 3 (TP.Hồ Chí Minh) là 7,330,000 VNĐ/m2.

Tai san Dién tich (m2) Don gia (VND/m2) Thanh tién (VND)

Tài sản thẩm định 72.7 7,330,000 532,891,000 Taisansosanhl 96 7,330,000 703,680,000 Taisansosanh2 64 7,330,000 469,120,000 Taisansosanh3 87 7,330,000 615,720,000

2.4.2 Giá trị còn lại

Theo Thông tư liên tịch của Bộ Xây dựng - Tài chính - Ban vật giá chính phủ số 13/LB-TT ngày 18-8-1994 hướng dẫn phương pháp xác định giá trị còn lại của nhà ở bán trong nước

BANG TY LE GIA TRI CUA CAC KET CAU CHINH SO VO! TONG GIA TRI CUANGOI NHA

1 tầng cấp 2-3 không có khu phụ riêng 10 = 15 10 9 16

1 tang cap 2-3 cé khu phu riéng 10 _ 18 § 9 16

2 tằng mái ngói không có khu phu riêng 10 16 12 8 16

2 tầng mái ngói có khu phu riêng 10 - 18 13 6 10

2 tầng mái bằng không có khu phụ riêng 10 = 16 10 th 26

2 tầng mái bằng có khu phu riêng 10 - 18 13 _ 16

3 tầng mái ngói không có khu phu riêng 10 = 16 14 6 13

3 tang mái ngói có khu phụ riêng 10 _ 16 15 4 11

3 tầng mái bằng không có khu phụ riêng 9 = 16 10 _ 22

4 tầng mái ngói không có khu phu riêng 9 - 20 15 4 13

4 tầng mái ngói có khu phu riêng 10 _ 18 16 3 10

4 tầng mái bằng không có khu phu riêng 10 _ 18 16 _ 18

° H laty lé hao mon cua tai san

* Hụ là tỷ lệ hao mòn kết cầu chính thứ ¡ của tài sản thứ k

« _ Tạ; là tỷ trọng hao mòn kết cấu chính thứ I của tài sản thứ k

2.4.3 Ước tính giá trị tài sản thấm định

Yếu tổ so sánh TSTD TSSS 1 TSSS 2 TSSS 3

Loai nha Nhà ở đô thị | Nhà ở đô thị | Nhà ở đô thị | Nhà ở đô thị

240/13/12 240/13/67 240/13/57 240/2/26

Nguyễn Văn | Nguyễn Văn | Nguyễn Văn | Nguyễn Văn

Phường II, Phường II, Phuong 11, Phường II,

Quận 6, Tp Quận 6, Tp Quận 6, Tp Quận 6, Tp

Hồ Chí Minh | Hồ Chí Minh | Hồ Chí Minh | Hồ Chí Minh

(VND/m’)

Chỉ phí xây dựng nhà | 532,891,000 | 703,680,000

469,120,000 | 615,720,000 mới 100% (VND)

Tong gia tri ban

3,449,426,272 TSTD (VND)

* Giá đất = Giá bán — Giá trị công trình xây dựng còn lại

* Đơn giá đất trước điều chỉnh = Giá trị đất ⁄ Diện tích đất

Gia dat TSTD = Don gia dat TB * Dién tich đất

PHAN 3: BAO CAO THAM DINH GIA

Bắt động sản thâm định tọa lạc tại 240/13/12 Nguyễn Văn Luông, Phường II,

Quận 6, Tp Hồ Chí Minh

Mục đích thẩm định: tạo cơ sở cho việc mua bán bắt động sản tọa lạc tại 240/13/12 Nguyễn Văn Luông, Phường 11, Quận 6, Tp Hồ Chí Minh

Thời điểm thâm định giá: tháng 03-04/2022

Don vị thẩm định: Nhóm sinh viên lớp Tham dinh giá nhóm 02 — Đại học Tôn Đức

+ Thông tư liên tịch của Bộ Xây dựng - Tài chính - Ban vật giá chính phủ số 13/LB-

TT ngày 18-8-1994 hướng dẫn phương pháp xác định giá trị còn lại của nhà ở trong bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê

2 Kết quả thẩm định giá

Sau khi dùng 2 phương pháp thâm định: phương pháp so sánh và kiểm tra lại bằng phương pháp chi phí, nhóm thấy rằng cả hai phương pháp đều cho ra giá tài sản chênh lệch không quá nhiều 18,668,072 đồng

Cụ thể, tổng giá trị của tài sản thâm định tại 240/13/12 Nguyễn Văn Luông,

Phuong 11, Quan 6, Tp Hé Chi Minh theo 2 phương pháp như sau:

+ Phương pháp so sánh: 3,430,758,200 đồng

+ Phương pháp chỉ phí: 3,449,426,272 đồng