Báo cáo tốt nghiệp: “ Hoàn thiện công tác thẩm định các dự án kinh doanh bất động sản vay vốn tại ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương - Techcombank ” docx

Trong thời gian thực tập ở phòng thẩm định của ngân hàng Techcombank sinh viên Võ Thị Như Quỳnh đã lựa chọn đề tài: “ Hoàn thiện công tác thẩm định các dự án kinh doanh bất động sản vay

Báo cáo tốt nghiệp

“ Hoàn thiện công tác thẩm định các dự án kinh doanh bất động sản vay vốn tại ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương - Techcombank ”

Mục lục

Báo cáo tốt nghiệp 1

LỜI MỞ ĐẦU 4 CHƯƠNG 1: THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN KỸ THƯƠNG - TECHCOMBANK 5 1.1 Giới thiệu khái quát ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương- Techcombank.

5

1.1.1 Quá trình hình thành và phát triển của ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương- Techcombank 5 1.1.2 Cơ cấu, tổ chức, chức năng, nhiệm vụ của ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương - Techcombank 8 1.1.2 Tình hình, hoạt động kinh doanh của ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương- Techcombank những năm gần đây 13

1.2 Tình hình thẩm định các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 14

1.2.1 Đặc điểm của các dự án đầu tư và công tác thẩm định các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 14 1.2.2 Thực trạng công tác thẩm định các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tại ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương- Techcombank 18

Khi dự án được đưa đến ngân hàng Techcombank, phòng tín dụng dựa trên phương pháp so sánh, đối chiếu các thông tin khách hàng cung cấp Cán bộ phòng tín dụng đã tổng kết, và rút ra những nét khái quát sau: 35

1.3.3 Công tác thẩm định dự án đầu tư 40

Sau khi cán bộ phòng tín dụng thẩm định tư cách pháp nhân và hồ sơ pháp lý của dự

án thì dự án được chuyển đến cán bộ thẩm định để tiến hành thẩm định các nội dung của dự án Cán bộ thẩm định đã thẩm định đã thẩm định dự án trong thời gian sớm nhất, để công ty không chậm tiến độ xây dựng dự án Cán bộ thẩm định đã thẩm định các nội dung sau: 40

1.3.4 Nhận định và đề xuất của phòng thẩm định 50 1.3.5 Đánh giá về công tác thẩm định dự án “Mipec Tower” 56

1.4 Đánh giá thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tại ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương –Techcombank 57

1.4.1 Những kết quả đạt được, nguyên nhân đạt được kết quả 57 1.4.2 Những hạn chế còn tồn tại và nguyên nhân 62

CHƯƠNG 2: MỘT SỐ GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG THẨM ĐỊNH CÁC DỰ ÁN VAY VỐN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT

ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN KỸ THƯƠNG-

TECHCOMBANK 67

2.1 Định hướng phát triển của ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương- Techcombank 67

2.1.1 Định hướng phát triển chung 67

2.1.2 Định hướng phát triển cho công tác thẩm định dự án vay vốn đầu tư kinh doanh bất động sản 68

2.2 Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tại ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương – Techcombank 72

2.2.1 Nhóm các giải pháp liên quan đến kỹ thuật nghiệp vụ thẩm định 72

2.2.2 Nhóm các giải pháp chung 75

2.3 Một số kiến nghị 76

2.3.1 Kiến nghị với ngân hàng nhà nước Việt Nam 76

2.3.2 Với ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương – Techcombank 77

2.3.3 Kiến nghị đối với cơ quan quản lý nhà nước 78

2.3.4 Kiến nghị khác 78

KẾT LUẬN 80

LỜI MỞ ĐẦU

Nền kinh tế Việt Nam đang ngày ngày càng phát triển, kéo theo đó là các ngân hàng ngay càng phát triển và cạnh tranh ngày càng gay gắt Để đạt được chất lượng của công tác thẩm định nói chung, và công tác thẩm định các dự án bất động sản nói chung thì ngân hàng cần phải luôn luôn thay đổi các chính sách, chỉ tiêu phát triển… của ngân hàng mình

Các dự án bất động sản thường là những dự án có nhu cầu vốn lớn, độ rủi ro cao vì vậy công tác thẩm định cần được đẩy mạnh nâng cao Thẩm định dự án đầu

tư giúp ngân hàng có kết luận về tính khả thi của dự án, hiệu quả kinh tế của dự án

Trong thời gian thực tập ở phòng thẩm định của ngân hàng Techcombank sinh viên Võ Thị Như Quỳnh đã lựa chọn đề tài:

“ Hoàn thiện công tác thẩm định các dự án kinh doanh bất động sản vay vốn tại ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương - Techcombank ”

Bài viết của em được chia làm 2 chương:

- Chương 1: Thực trạng thẩm định các dự án bất động sản tại ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương – Techcombank

- Chương 2: Một số giải pháp và kiến nghị nhằm nâng cao chất lượng thẩm định các dự án vay vốn đầu tư kinh doanh bất động sản tại ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương – Techcombank

CHƯƠNG 1: THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN KỸ

Giấy phép ngân hàng số 0040/ NH-GP do Ngân Hàng Nhà Nước Việt Nam cấp ngày 6/8/1993 có thời hạn 20 năm kể từ ngày cấp Thời hạn hoạt động được gia hạn lên 99 năm theo quyết định số 003/ QD- NH5 do Ngân Hàng Nhà nước Việt nam ban hành ngày 8 tháng 10 năm 1997

Quá trình hình thành và phát triển của Ngân hàng được chia thành các giai đoạn sau:

Từ 1994 - 1995:

- Tăng vốn điều lệ lên 51,495 tỷ đồng

- Thành lập Chi nhánh Techcombank Hồ Chí Minh, khởi đầu cho việc thành lập các chi nhánh của NH tại các đô thị lớn

- Tăng vốn điều lệ tiếp tục lên 70 tỷ đồng

Năm 1998:

Trụ sở chính chuyển sang tòa nhà Techcombank, 15 Đào Duy Từ, Hà Nội Thành lập chi nhánh Techcombank Đà Nẵng tại Đà Nẵng

Năm 1999:

Techcombank tăng vốn điều lệ lên 80.020 tỷ

- Khai trương phòng giao dịch số 3 ở phố Khâm Thiên, Hà Nội

Năm 2000:

Thành lập phòng giao dịch ở phố Thái Hà, Hà Nội

Năm 2001:

- Tăng vốn điều lệ lên 102,345 tỷ đồng

- Ký kết hợp đồng với nhà cung cấp phần mềm hệ thống Ngân hàng hàng đầu trên thế giới Temosnos Holding NV, về hệ thống triển khai phần mềm ngân hàng GLOBUS cho toàn bộ hệ thống Techcombank nhằm đáp ứng ngày càng tốt nhu cầu của khách hàng

Năm 2002:

Thành lập chi nhánh Chương Dương và chi nhánh Hoàn Kiếm, Hà Nội

- Thành lập chi nhánh Hải phòng, tại Hải Phòng

- Thành lập chi nhánh Thanh khê, tại Đà Nẵng

- Thành lập chi nhánh Tân Bình, tại TP Hồ Chí Minh

- là NH cổ phần có mạng lưới dao dịch rộng nhất tại thủ đô Hà Nội Mạng lưới bao gồm hội sở chính và 8 chi nhánh cùng 4 phòng giao dịch tại các thành phố lớn trên cả nước

- Vốn điều lệ tăng lên 104.435 tỷ đồng

- Chuẩn bị phát hành cổ phiếu mới để tăng vốn điều lệ tăng lên 202 tỷ đồng Năm 2003:

Chi nhánh phát hành thẻ thanh toán F@stAccess- Connect24 (hợp tác cùng với Việtcombank) vào ngày 5/12/2003

- Triển khai thành công hệ thống Globus trên toàn hệ thống vào ngày 16/12/2003 Tiến hành xây dựng một biểu tướng mới cho ngân hàng

- Đưa chi nhánh Techcombank chợ lớn đi vào hoạt động

- Vốn điều lệ tăng 180 tỷ ngay 31/12/2003

Năm 2004:

- Ngày 09/06/2004: khai trương biểu tượng mới của ngành ngân hàng

- Ngày 13/12/2004: ký hợp đồng mua phần mềm chuyển mạch và chuyển thẻ với Compass Plug

3/12/2005: nâng cấp phần mềm Globus sang phiên bản mới Tenemos T24 R5

28/10/2005: tăng vốn điều lệ lên 555 tỷ

Năm 2006:

Ngày 24/11/2006: tăng vốn điều lệ lên 1.500 tỷ

Trong năm này đã phát hành thẻ thanh toán quốc tế Techcombank visa Năm 2007:

- Tổng tài sản đạt gần 2,5 tỷ USD

Trong năm này ngân hàng đã có những bước tiến vượt bậc về phát hành thẻ với tổng khối lượng thẻ từng loại đạt trên 200.000 thẻ mỗi loại

Đồng thời trở thành ngân hàng có mạng lưới giao dịch rộng rãi thứ hai trong khối ngân hàng TMCP với gần 130 chi nhánh

Năm 2008:

Tăng vốn điều lệ lên 3.165 tỷ đồng

- 03/2008: ra mắt thẻ tín dụng Techcombank visa Credit

- 05/2008: Triển khai máy gửi tiền tự động ADM

- Triển khai hàng loạt dự án hiện đại hóa công nghệ như: nâng cấp hệ thống phần mềm ngân hàng lõi lên phiên bản T24.R7, là thành viên của cả hai liên minh thẻ lớn nhất Smartlink và BankNet, kết nối hệ thống ATM với đối tác chiến lược HSBC, triển khai số Dịch vụ khách hàng miễn phí (hỗ trợ 24/7) 1800 588 822, …

- 06/2008: Tài trợ cuộc thi Sao Mai Điểm Hẹn 2008

- 08/08/2008: Ra mắt Công ty Quản lý nợ và khai thác tài sản Techcombank

- 09/2008: Nhận giải thưởng Sao Vàng Đất Việt 2008 do Hội Doanh nghiệp trẻtraotặng

Và đồng thời trong năm này Techcombank được nhân danh hiệu là “ Dịch vụ được hài lòng nhất năm 2008 ” do sự bình chọn của độc giả đọc báo Sài Gòn Tiếp Thị bình chọn

1.1.2 Cơ cấu, tổ chức, chức năng, nhiệm vụ của ngân hàng thương mại

cổ phần kỹ thương - Techcombank

1.1.2.1 Hội đồng quản trị

Gồm một chủ tịch, một phó chủ tịch thứ nhất, ba phó chủ tịch và năm thành viên là cơ quan quản trị cao nhất của Techcombank có nhiệm vụ chức năng định hướng các chiến lược phát triển cho ngân hàng trong cả ngắn hạn và dài hạn

1.1.2.2 Ban kiểm soát

Bao gồm một trưởng ban kiểm soát và bốn thành viên, có nhiệm vụ kiểm tra giám sát hoạt động của toàn bộ ngân hàng, các phòng ban

- Nhiệm vụ: Ban kiểm soát thay mặt đại Hội đồng quản trị giám sát đánh giá công tác điều hành, quản lý của Hội động quản trị và ban tổng giám đốc theo đúng

các quy chế trong điều lệ công ty, các nghị quyết, quyết định của Đại hội đồng cổ đông

- Chức năng: Ban kiểm soát có quyền yêu cầu Hội đồng quản trị, ban tổng giám đốc cung cấp mọi hồ sơ và thông tin cần thiết liên quan đến công tác điều hành quản lý công ty Kiểm tra, thẩm định tính trung thực, chính xác, hợp lý và sự cẩn trọng từ các số liệu trong báo cáo tài chính cũng như các báo cáo cần thiết khác Ban kiểm soát cũng có quyền yêu cầu Hội đồng quản trị tiến hành họp Đại hội đồng

cổ đông bất thường theo các nội dung và điều lệ của Ngân hàng

Ban kiểm soát có quyền yêu cầu tổng giám đốc đưa ra các giải pháp phòng ngừa các hậu quả xấu có thể xảy ra, yêu cầu tổng giám đốc bố trí cán bộ chuyên môn phù hợp để ban kiểm soát có thể thực hiện chức năng của mình Có quyền giám sát hoạt động sử dụng vốn ngân hàng trong đầu tư Có quyền tham gia các cuộc họp Hội đồng quản trị nếu thấy cần thiết

Ban kiểm soát làm việc theo nguyên tắc độc lập, khách quan, trung thực vì lợi ích của cố đông và người lao động trong ngân hàng Ban kiểm soát có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ của mình

số văn bản thuộc thẩm quyền của mình

Phó giám đốc là người trợ giúp công việc cho giám đốc, phụ trách điều hành một số nghiệp vụ kinh doanh của ngân hàng và phải chịu trách nhiệm trước giám đốc và pháp luật về việc thực hiện các nghiệp vụ được phân công

1.1.2.4 Khối dịch vụ khách hàng doanh nghiệp

- Chức năng: Giao dịch trực tiếp với khách hàng là doanh nghiệp lớn, doanh nghiệp vừa và nhỏ để khai thác vốn bằng ngoại tệ và VND Thực hiện các nghiệp

vụ tín dụng, quản lý các sản phẩm tín dụng phù hợp với chế độ, thể lệ hiện hành của Techcombank Trực tiếp tiếp thị và bán các sản phẩm cho đối tượng khách hàng

doanh nghiệp Tham mưu cho giám đốc, dự kiến kế hoạch kinh doanh tổng hợp, phân tích tình hình hoạt động kinh doanh

- Nhiệm vụ: Khai thác nguồn vốn bằng ngoại tệ và VND từ đối tượng khách hàng doanh nghiệp

Tiếp thị, hỗ trợ chăm sóc khách hàng, tư vấn cho khách hàng về các sản phẩm dịch vụ của Techcombank: Thanh toán xuất nhập khẩu, dịch vụ thẻ điện tử…

Thẩm định các thông tin liên quan đến khách hàng, xem xét khả năng trả nợ

+ Phòng quản lý tiền tệ và tài trợ thương mại miền Bắc và miền Trung

+ Phòng quản lý tiền tệ và tài trợ thương mại mien Nam

+ Phòng kế hoạch doanh nghiệp vừa và nhỏ

+ Phòng kế hoạch doanh nghiệp lớn

+ Phòng dịch vụ và cơ sở khách hàng doanh nghiệp

+ Thị trường khách hàng doanh nghiệp vừa hộ gia đình

1.1.2.5 Khối dịch vụ ngân hàng và tài chính cá nhân

- Chức năng: là phòng trực tiếp giao dịch với khách hàng là cá nhân để khai thác vốn bằng VND và ngoại tệ Thực hiện các nghiệp vụ liên quan đến tín dụng, quản lý các tài sản tín dụng phù hợp với chế độ thể lệ hiện hành của Techcombank Trực tiếp tiếp thị, quảng cáo và bán lẻ các sản phẩm cho khách hàng là cá nhân

- Nhiệm vụ: Khai thác nguồn vốn bằng VND hay ngoại tệ từ đối tượng là khách hàng cá nhân

Tiếp thị, hỗ trợ và tư vấn cho khách hàng là cá nhân về các dịch vụ sản phẩm của Techcombank

Thẩm định, xác định, quản lý các giới hạn tín dụng cho khách hàng có nhu cầu giao dịch tín dụng và tài trợ thương mại

Quản lý các khoản tín dụng đã được cấp, quản lý tài sản đảm bảo

Thực hiện phân loại nợ cho từng khách hàng

Cập nhật phân tích thường xuyên hoạt động kinh tế, khả năng tài chính của khách hàng đáp ứng yêu cầu của hoạt động tín dụng

Điều hành và quản lý lao động, tài sản, tiền vốn huy động tại các phòng giao dịch, sở giao dịch, chi nhánh

- Gồm có các phòng:

+ Thị trường quản lý sản phẩm huy động dân cư

+ Thị trường dịch vụ tài chính và đầu tư cá nhân

+ Thị trường phát triển sản phẩm tín dụng cá nhân

+ Thị trường phát triển sản phẩm thẻ

+ Thị trường bán và dịch vụ chăm sóc khách hàng

+ Thị trường phát triển mạng lưới và kênh phân phối

+ Thị trường quản lý tín dụng cá nhân

1.1.2.6 Khối quản trị nguồn nhân lực

- Chức năng: thực hiện công tác tổ chức cán bộ và đào tạo theo chủ trương của Nhà nước và của Techcombank

- Nhiệm vụ: Thực hiện quản lý, tuyển dụng lao động

Tổ chức thực hiện các công tác hành chính quản trị phục vụ cho hoạt động của hệ thống ngân hàng

- Gồm có các phòng sau:

+ Phòng tuyển dụng

+ Phòng tiền lương và phúc lợi

+ Phòng quản trị thông tin và chính sách nhân sự

+ Thị trường đào tạo

1.1.2.7 Trung tâm nguồn vốn

- Gồm có các phòng:

+ Phòng kinh doanh tiền tệ

+ Phòng quản lý đầu tư tài chính

+ Phòng giao dịch các thị trường hàng hóa

1.1.2.8 Khối thẩm định và quản trị rủi ro tín dụng

- Chức năng: phê duyệt các dự án cần vay vốn, số vốn được vay và phòng ngừa những rủi ro có thể xảy ra

+ Phòng tín dụng M.Banking miền Nam

+ Phòng giám sát tín dụng và quản lý các khoản vay có vấn đề

+ Phòng quản lý tài sản đảm bảo HO

+ Phòng giám sát tín dụng miền Nam

1.1.2 Tình hình, hoạt động kinh doanh của ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương- Techcombank những năm gần đây

Bảng 1: Sự tăng vốn điều lệ của ngân hàng Techcombank

Báo cáo thường niên năm 2008

Nhìn qua biểu đồ ta cũng thấy được Số vốn điều lệ của ngân hàng đã có những bước tăng vượt bậc từ năm 2006 so với năm 2005, vốn điều lệ năm 2005 là

617 tỷ USD, còn năm 2006 là 1500 tỷ USD tốc độ tăng vốn điều lệ là 143,11% Năm 2007 so với năm 2006 tốc độ tăng trưởng vốn điều lệ là 68%, năm 2008 so với năm 2007 tốc độ tăng vốn điều lệ là 44,46% Nói chung từ năm 2005 - 2008 vốn điều lệ của ngân hàng đã không ngừng tăng, đây một phần nhờ vào năng lực quản lý của ban lãnh đạo ngân hàng Techcombank đồng thời có đội ngũ công nhân viên năng động, hoạt bát, linh hoạt, không ngừng trau dồi kiến thức, bên cạnh đó là sự đổi mới các công nghệ phần mềm tính toán giúp cho việc tính toán của ngân hàng ngày càng chính xác hơn tránh được những khoản nợ xấu và khó

Ngày 31 tháng 12 năm 2009, vốn cổ phần của ngân hàng là 5.400.416.700.000 đồng việt nam, mệnh giá mỗi cổ phần là 10.000 VNĐ Ngân hàng có một hội sở chính, một văn phòng đại diện, một sở giao dịch, 50 chi nhánh ,

137 phòng giao dịch trên cả nước và 3 công ty con Bên cạnh đó số nhân viên ngân hàng là 5.548 nhân viên tăng 119,698% so với năm 2008 Ngân hàng Techcombank ngày càng phát triển bền vững, với chính sách và đường lối rõ ràng, đúng đắn

Techcombank đã duy trì và lập khoản dự phòng chung bằng 0,75% tổng giá trị dư nợ cho vay khách hàng và tổ chức tín dụng được phân loại từ nhóm 1 đến nhóm 4

1.2 Tình hình thẩm định các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản

1.2.1 Đặc điểm của các dự án đầu tư và công tác thẩm định các dự án đầu

tư kinh doanh bất động sản

1.2.1.1 Đặc điểm, các loại hình dự án đầu tư kinh doanh bất động sản

+ Bất động sản là loại hàng hoá có tính lâu bền Tính lâu bền của hàng hoá bất động sản gắn liền với sự trường tồn của đất đai, loại tài sản do thiên nhiên ban tặng không thể bị huỷ diệt (trừ trường hợp đặc biệt như: động đất, núi lửa, sạt lở…) Tính lâu bền của bất động sản được thể hiện cả hai góc độ vật lý và kinh tế song giữa tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế không ngang nhau

Một công thức đơn giản để đánh giá nên đào thải, cải tạo hay tiếp tục duy trì bất động sản là:

Nếu P> 0, thì nên tiếp tục duy trì, nếu P<0 nên cải tạo xây dựng lại

+ Tính dị biệt:

Mỗi bất động sản là tài sản riêng biệt, được sản xuất đơn chiếc và đều có yếu

tố riêng biệt không giống với bất kỳ bất động sản nào khác Sự khác biệt của bất động sản trước hết là do sự có khác nhau về vị trí lô đất, khác nhau về kết cấu, kiến trúc… do vậy trong đầu tư phát triển phải chú ý khai thác tính dị biệt để làm tăng giá trị của bất động sản

+ Tính khan hiếm:

Do bất động sản không có sẵn trên thị trường đồng thời giới hạn đất đai và không gian phát triển và thời gian xây dựng Vì vậy các chính sách điều tiết cân bằng cung cầu không sử dụng công cụ giá cả mà quan trọng là các chính sách chống đầu cơ và hạn chế sở hữu đất

+ Tính ảnh hưởng:

Bất động sản chịu ảnh hưởng của các yếu tố bất động sản liền kề và ảnh hưởng môi trường tự nhiên, kinh tế, xã hội, ảnh hưởng đến các hoạt động sản xuất khác

+ Nhu cầu vốn đầu tư lớn:

Chi phí lớn cho các mặt bằng và xây dựng, chu kỳ dài, rào cản xuất ngành Kết cấu nguồn vốn đầu tư bất động sản gồm có ba phần:

Vốn đầu tư dài hạn, huy động của nhà đầu tư thứ phát (các đối tác đầu tư chiến lược luôn được ưu đãi), huy động ngắn hạn cho các nguồn vốn ngắn hạn cho các chi phí thường xuyên

◊ Phân loại thị trường bất động sản:

Thị trường bất động sản: là tổng thể các quan hệ giao dịch về bất động sản được thực hiện thông qua quan hệ hàng hoá tiền tệ

Có nhiều cách phân loại thị trường bất động sản trong đó có một số cách sau: + Dựa vào trình tự tham gia thị trường:

- Thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất (giao có thu tiền, mua, cho thuê) gọi là thị trường đất đai

- Thị trường xây dựng các công trình bất động sản để bán và cho thuê (thị trường sơ cấp)

- Thị trường bán và cho thuê lại bất động sản (gọi là thị trường thức cấp) + Phân loại thị trường theo sự kiểm soát của nhà nước:

- Thị trường chính thức hay là thị trường có kiểm soát

- Thị trường phi chính thức hay thị trường ngầm

◊ Các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản:

- Nhân tố ảnh hưởng đến cầu bất động sản:

Cầu bất động sản là khối lượng hàng hoá bất động sản mà người có nhu cầu tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận thanh toán với một mức giá nhất định để nhận được lượng hàng hoá bất động sản trên thị trường

Nhân tố ảnh hưởng:

+ Quy mô, cơ cấu dân cư: nhu cầu nhà ở tăng lên theo mức tăng lên theo mức diện tích bình quân Các hoạt động dịch vụ tăng dần lên theo mức tập trung dân số

+ Thu nhập và nghề nghiệp: thu nhập có ảnh hưởng rất lớn đến cầu thị trường bất động sản Khi thu nhập tăng lên nảy sinh nhu cầu mới và thị hiếu nhà ở khác nhau, các nhu cầu về bất động sản và các dịch vụ khác tăng lên

+ Đô thị hóa và quy hoạch: đô thị hoá làm thay đổi quy hoạch và cơ cấu các hoạt động kinh tế xã hội, thay đổi mục đích sử dụng đất tạo ra cơ hội đầu tư mới mở

ra cơ hội và kì vọng cho các nhà đầu tư bất động sản

+ Cung cầu bất động sản thay thế: cung và thuế nhà sẽ tác động đến cầu mua nhà, các khu công nghiệp…

+ Phát triển cơ sở hạ tầng: tạo môi trường hấp dẫn cho các nhà đầu tư hoạt động kinh tế, tăng khả năng tiếp cận với bất động sản

+ Mốt và thị hiếu: trào lưu thói quen, xu thế của đám đông đã ảnh hưởng đến thị trường bất động sản rất lớn Bên cạnh đó là phong tục, tập quán – đây là bản chất văn hoá đã in sâu vào trong thâm tâm từng người nhu cầu thích mua đất tự xây nhà,

+ Chính sách tiền tệ: Cung tiền tệ tác động trực tiếp đến khả năng thanh toán trên thị trường bất động sản, bên cạnh đó là tỉ lệ lạm phát, tỷ giá so với ngoại tệ mạnh…

+ Chính sách quản lý bất động sản: chính sách của nhà nước ảnh hưởng rất lớn đến thị trường bất động sản Mỗi chính sách của nhà nước đưa ra có thể làm thiệt hại hoặc tạo lợi thế cho các nhà kinh doanh bất động sản Vì vậy nhà nước cần

có chính sách quản lý hợp lý, phải hiểu được xu thế của thị trường…

- Nhân tố ảnh hưởng đến cung thị trường:

Cung thị trường bất động sản là lượng hàng hoá bất động sản sẵn sàng bán ra thị trường tại một thời điểm với giá hợp lý

Sau đây là các nhân tố ảnh hưởng:

+ Chính sách của chính phủ: Chính phủ có thể tăng cung bất động sản thuộc khu vực nhà nước, đảm bảo tính pháp lý cho bất động sản giao dịch, mở rộng đối tượng tham gia thị trường bất động sản…

+ Quy hoạch và kế hoạch: tăng cường mục đích sử dụng mới, quy hoạch và

kế hoạch phát triển kinh tế xã hội tạo kì vọng phát triển cho thị trường bất động sản, các tiềm năng về sông hồ được khai thác một cách hợp lý

+ Sự phát triển của cơ sở hạ tầng: Chính sách phát triển cơ sở hạ tầng là nhân

tố cơ bản quyết định đến thị trường bất động sản, thay đổi điêù kiện bất động sản làm thay đổi cơ cấu hàng hoá bất động sản cung ra trên thị trường

+ Chi phí đầu vào và chi phí nhà ở: ảnh hưởng đến việc xây dựng công trình mới và tăng nhu cầu cải tạo sữa chữa

1.2.1.2 Vai trò và yêu cầu của công tác thẩm định dự án kinh doanh bất động sản

- Vai trò:

Thẩm định dự án đầu tư là việc tổ chức, xem xét một cách khách quan, có cơ

sở khoa học và toàn diện các nội dung cơ bản của dự án, từ đó ra quyết định đầu tư

và cho phép đầu tư Kết quả của việc thẩm định dự án đầu tư là đưa ra những kết luận về tính khả thi của dự án Công tác thẩm định sẽ giúp ngân hàng tìm ra được

nhữngkhách hàng đủ tiêu chuẩn về pháp lý cũng như tài chính để quyết định có đầu

tư vốn hay không

- Yêu cầu: Lựa chọn được dự án đầu tư có tính khả thi cao (có khả năng thực hiện, đem lại hiệu quả và hiệu quả chắc chắn)

Loại bỏ được các dự án đầu tư không khả thi nhưng không bỏ lỡ mất các cơ hội đầu tư có lợi

Thẩm định được tiến hành với tất cả các dự án đầu tư xây dựng thuộc mọi nguồn vốn, mọi thành phần kinh tế Tuy nhiên, tuỳ theo tầm quan trọng, quy mô và nguồn vốn của từng dự án mà yêu cầu, nội dung và công tác tổ chức thẩm định các

dự án này cũng khác nhau Chúng được tuân thủ theo các quy định hiện hành trong quản lý đầu tư và xây dựng của nhà nước

Để đáp ứng các yêu cầu trên thì công tác thẩm định dự án cần đảm bảo các điều kiện sau:

+ Đảm bảo tính khách quan: xuất phát từ nhu cầu thực tế từ đó xem xét sự cần thiết phải tiến hành các hoạt động đầu tư

+ Đảm bảo tính toàn diện: trong quá trình thẩm định cần phân tích dự án trên

cơ sở các nội dung, các phương diện, xem xét tính pháp lý và các quan điểm (trên giác độ chủ đầu tư, ngân hàng, cơ quan nhà nước…)

+ Đảm bảo tính chuẩn xác: mức độ tín cậy và có căn cứ của thông tin và các vấn đề nghiên cứu

+ Đảm bảo tính kịp thời: kịp thời về thời hạn, thời gian thẩm định dự án nhằm nắm bắt được các cơ hội đầu tư và kịp tiến độ của dự án

1.2.2 Thực trạng công tác thẩm định các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tại ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương- Techcombank

1.2.2.1 Khái quát tình hình cho vay và thẩm định các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tại ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương- Techcombank

Quá trình thẩm định cho vay các dự án bất động sản tại ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương – Techcombank ngày càng phát triển Công tác thẩm định các dự án bất động sản tại ngân hàng thường phức tạp hơn các dự án kinh doanh ở

các lĩnh vực khác Bởi các dự án kinh doanh bất động sản thường kéo dài trong thời gian dài mới thu được lợi nhuận

Bảng 2: Bảng tỷ trọng giữa các ngành:

Ngành sản xuất công nghiệp 4,422 10,531.45 2,200.3 Ngành nông lâm, thuỷ sản 655 3,867.55 1,071.1 Nhóm các ngành dịch vụ 1,934 2,061.01 414.14 Nhóm các ngành xây dựng, BĐS 1,384 2,618.16 76.16 Nhóm kinh doanh BĐS 16 145.7 72.76 Nhóm ngành khác 1717 985.54 60.43

Báo cáo phòng thẩm định của ngân hàng Techcombank

Trong bảng trên thì dự án ngành sản xuất công nghiệp là lớn nhất với số dự

án là 4.422 dự án, với số vốn vay VNĐ là 10.531.45, và 2,200.3 USD Ngành xây dựng, bất động sản chiếm vị trí thứ 4 sau ngành sản xuất công nghiệp và ngành dịch

vụ, nhóm ngành khác Điều này chứng tỏ số dự án vay vốn bất động sản không lớn, nhưng so sánh vốn vay đối với các ngành khác thì dự án bất động sản chỉ đứng sau ngành sản xuất công nghiệp Chứng tỏ, dự án vay vốn bất động sản uy ít nhưng vốn vay của nó rất lớn Trong đó, các nhóm thuộc loại hình xây dựng, bất động sản là:

Bảng 3: Bảng số lượng khách hàng trong lĩnh vực xây dựng, kinh doanh bất

Các hoạt động liên quan đến bất động sản khác 52

Nguồn phòng thẩm định – Ngân hàng Techcombank

Nhìn qua bảng ta thấy được dự án xây dựng nhà dân dụng – Công nghiệp nền móng có số lượng khách hàng lớn nhất Bởi hiện nay nhu cầu nhà ở rất lớn, muốn xây được nhà thì cũng cần một khoản tiền để xây dựng, bên cạnh đó là đất ngày càng hạn chế, đồng thời để có tiền mua nhà cũng rất lớn người dân thấy đủ túi tiền mình chỉ có nhà chung cư Muốn nhà chung cư xây dựng lên được thì cần phải đấu thầu chọn nhà thầu có tiềm lực về kĩ thuật, tài chính… Nên nhu cầu vốn là rất lớn Bên cạnh đó ta thấy ngân hàng Techcombank đã chia ngành xây dựng, kinh doanh bất động sản thành 5 lĩnh vực gồm: kinh doanh bất động sản, xây dựng nhà dân dụng – công nghiệp nền móng, không sử dụng, xây dựng công trình giao thông, công cộng và các hoạt động liên quan đến bất động sản Sở dĩ chia theo các loại hình này là vì để lãnh đạo ngân hàng Techcombank dễ quản lý các dự án hơn, đồng thời các nhân viên qua các loại hình vay vốn rút ra các phương án thẩm định của mình

1.2.2.2 Quy trình thẩm định các dự án kinh doanh bất động sản

1.2.2.2.1 Kiểm tra hồ sơ vay vốn:

Các loại hồ sơ chính phải kiểm tra xem xét gồm:

+ Giấy đề nghị vay vốn

+ Hồ sơ về khách hàng vay vốn:

Hồ sơ chứng minh năng lực pháp luật, năng lực hành vi dân sự của khách hàng

Hồ sơ về tình hình sản xuất kinh doanh, khả năng tài chính của khách hàng

và người bảo lãnh (nếu có)

+ Các hồ sơ có liên quan đến dự án đầu tư

Đối với các dự án nhóm A cơ quan quyết định phê duyệt dự án là chính phủ

+ Quan hệ của khách hàng với các tổ chức tín dụng

+ Tình hình sản xuất kinh doanh và tài chính của khách hàng

1.2.2.2.3 Thẩm định dự án đầu tư

Các nội dung chính phải thẩm định bao gồm:

+ Đánh giá sơ bộ các nội dung chính của dự án

+ Phân tích về thị trường và khả năng tiêu thụ sản phẩm, dịch vụ đầu ra của

dự án

+ Khả năng cung cấp nguyên vật liệu và các yếu tố đầu vào của dự án

+ Đánh giá, nhận xét các nội dung về phương diện kỹ thuật

+ Đánh giá về phương diện tổ chức, quản lý thực hiện dự án

+ Thẩm định tổng vốn đầu tư và tính khả thi của phương án nguồn vốn + Đánh giá hiệu quả về mặt tài chính và khả năng trả nợ của dự án

1.2.2.2.4 Phân tích rủi ro, các biện pháp phòng ngừa, giảm thiểu rủi ro

Phân tích, đánh giá, nhận định các rủi ro thường xảy ra trong quá trình thực hiện đầu tư và sau khi đưa dự án vào hoạt động, đưa biện pháp phòng ngừa, giảm thiểu theo các loại rủi ro thường xảy ra

1.2.2.2.5 Lập báo cáo thẩm định

Trên cơ sở những đánh giá, xem xét trong quá trình thẩm định dự án, chuyên viên phân tích tín dụng làm báo cáo thẩm định

1.2.2.2.6 Trình duyệt khoản vay

Sau khi hoàn tất khâu thẩm định và tái thẩm định, chuyên viên khách hàng chuyển báo cáo thẩm định, báo cáo tái thẩm định và toàn bộ các hồ sơ có liên quan đến khoản vay đến cấp phê duyệt xem xét quyết định

1.2.2.2.7 Hoàn tất thủ tục thế chấp, cầm cố tài sản

Thực hiện định giá tài sản, hoàn tất thủ tục ký hợp đồng đảm bảo tiền vay theo yêu cầu của cấp phê duyệt Nhập kho hồ sơ tài sản đảm bảo theo quy định của Techcombank

1.2.2.2.8 Ký hợp đồng thẩm định, giải ngân phát tiền vay

Tiền vay phải được thanh toán đúng mục đích cho vay: tiền vay được chuyển trực tiếp cho nhà cung cấp thiết bị, nguyên vật liệu, các đơn vị thi công xây lắp trên

cơ sở biên bản nghiệm thu khối lượng, hồ sơ quyết toán công trình, hoá đơn khách hàng

1.2.2.3 Nội dung thẩm định các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tại ngân hàng Techcombank

1.2.2.3.1 Xem xét, đánh giá sơ bộ theo các nội dung chính của dự án

- Mục tiêu đầu tư của dự án

- Sự cần thiết đầu tư của dự án

- Các căn cứ, cơ sở pháp lý của dự án

- Quy mô đầu tư công suất thiết kế, giải pháp công nghệ, cơ cấu sản phẩm và dịch vụ đầu ra của dự án, phương án tiêu thụ sản phẩm

- Quy mô vốn đầu tư: tổng vốn đầu tư, cơ cấu vốn đầu tư theo các tiêu chí khác nhau (xây lắp, thiết bị, chi phí khác, lãi vay trong thời gian thi công và dự phòng phí, vốn cố định và vốn lưu động) Nguồn vốn để thực hiện dự án theo nguồn gốc sở hữu: vốn tự có, vốn được cấp, vốn vay, vốn liên doanh liên kết…

- Dự kiến tiến độ triển khai thực hiện dự án

1.2.2.3.2 Phân tích về thị trường và khả năng tiêu thụ sản phẩm, dịch vụ đầu

ra của dự án

Thị trường tiêu thụ sản phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án đóng vai trò rất quan trọng, quyết định việc thành bại của dự án Vì vậy, cán bộ thẩm định cần xem xét, đánh giá kỹ về phương diện này khi thẩm định dự án Các nội dung chính cần xem xét đánh giá gồm:

- Phân tích quan hệ cung - cầu với sản phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án

hệ với mức gia tăng trong quá khứ, khả năng sản phẩm dự án có thể bị thay thế bởi các sản phẩm khác có cùng công dụng

Kết luận: nhận định về sự cần thiết và tính hợp lý của dự án đầu tư trên các phương diện như:

+ Sự cần thiết phải đầu tư trong giai đoạn hiện nay

+ Sự hợp lý của quy mô đầu tư, cơ cấu sản phẩm

+ Sự hợp lý về việc triển khai thực hiện đầu tư (các giai đoạn đầu tư, công suất thiết kế)

- Xác định năng lực sản xuất, cung cấp đáp ứng nhu cầu trong nước hiện tại của sản phẩm dự án như thế nào, các nhà sản xuất trong nước đã đáp ứng bao nhiêu phần trăm phải nhập khẩu bao nhiêu Việc nhập khẩu là do sản xuất trong nước chưa đáp ứng được hay sản phẩm nhập khẩu có ưu thế cạnh tranh hơn

- Dự đoán biến động thị trường trong tương lai khi có các dự án khác, đối tượng khác cùng tham gia vào thị trường sản phẩm và dịch vụ đầu ra của dự án

- Sản lượng nhập khẩu trong những năm qua, dự kiến khả năng nhập khẩu trong thời gian tới

- Dự đoán ảnh hưởng của các chính sách xuất nhỵâp khẩu khi Việt Nam tham gia với các nước khu vực và quốc tế (AFTA, WTO, APEC, hiệp định thương mại Việt - Mỹ…) đến thị trường sản phẩm của dự án

- Đưa ra số liệu dự kiến về tổng cung, tốc độ tăng trưởng về tổng cung sản phẩm, dịch vụ

1.2.2.3.2.3 Thị trường mục tiêu và khả năng cạnh tranh của sản phẩm dự án

Trên cơ sở đánh giá tổng quan về quan hệ cung cầu sản phẩm của dự án xem xét, đánh giá về các thị trường mục tiêu của sản phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án là thay thế hàng nhập khẩu, xuất khẩu hay chiếm lĩnh thị trường nội địa của các nhà sản xuất khác Việc định hướng thị trường này có hợp lý hay không

Để đánh giá khả năng đạt được các mục tiêu thị trường, cán bộ thẩm định cần thẩm định khả năng cạnh tranh của các sản phẩm dự án đối với:

- Thị trường nội địa:

+ Hình thức, mẫu mã, chất lượng sản phẩm của dự án so với các sản phẩm cùng loại trên thị trường thế nào, có ưu điểm gì không

+ Sản phẩm có phù hợp với thị hiếu của người tiêu thụ, xu hướng tiêu thụ hay không

+ Giá cả so với các sản phẩm cùng loại trên thị trường thế nào, có rẻ hơn không, có phù hợp với xu hướng thu thập, khả năng tiêu thụ hay không

- Thị trường nước ngoài:

+ Sản phẩm có khả năng đạt được các yêu cầu về tiêu chuẩn để xuất khẩu hay không , tiêu chuẩn chất lượng vệ sinh…

+ Thị trường dự kiến xuất khẩu có bị hạn chế bởi hạn ngạch không

+ Sản phẩm cùng loại của Việt Nam đã thâm nhập được vào thị trường xuất khẩu dự kiến chưa, kết quả như thế nào

1.2.2.3.2.4 Phương thức tiêu thụ và mạng lước phân phối

Xem xét, đánh giá trên các mặt:

- Sản phẩm của dự án dự kiến được tiêu thụ theo phương thức nào, có cần hệ thống phân phối không

- Mạng lưới phương pháp của dự án được lập hay chưa, mạng lưới phân phối có phù hợp với đặc điểm của thị trường hay không, ước tính chi phí thiết lập mạng lưới phân phối khi tính toán hiệu quả của dự án

- Các chính sách bán hàng, hoa hồng đại lý, đánh giá các chính sách ưu đãi đối với những nhà phân phối lớn để tính toán chi phí bán hàng khi tính hiệu quả của

- Diễn biến giá bán sản phẩm, dịch vụ đầu ra hàng năm

- Việc dự đoán này làm cơ sở cho việc tính toán, đánh giá hiệu quả tài chính

ở các phần sau

của dự án

- Nhu cầu về nguyên vật liệu đầu vào để phục vụ sản xuất hàng năm

- Các nhà cung cấp nguyên liệu đầu vào: một hay nhiều nhà cung cấp, đã có quan hệ từ trước hay mới thành lập, khả năng cung ứng, mứic độ tín nghiệm

- Chính sách nhập khẩu đối với các loại nguyên nhiên liệu đầu vào

- Xem xét, đánh giá địa điểm có thuận lợi về mặt giao thông hay không, có gần với các nguồn cung cấp: nguyên vật liệu, điện, nước và thị trường tiêu thụ hay

không, có nằm trong quy hoạch hay không

- Cơ sở vật chất, hạ tầng hiện có của địa điểm đầu tư như thế nào, đánh giá

so sánh về chi phí đầu tư so với các dự án tương tự ở địa điểm khác

- Địa điểm đầu tư có ảnh hưởng lớn đến vốn đầu tư của dự án cũng như ảnh hưởng đến giá thành, sức cạnh tranh nếu xa thị trường nguyên vật liệu, tiêu thụ

1.2.2.3.4.2 Quy mô sản xuất và sản phẩm của dự án

- Công suất thiết kế dự kiến của dự án là bao nhiêu, có phù hợp với khả năng tài chính, trình độ quản lý, địa điểm, thị trường tiêu thụ… hay không

- Sản phẩm của dự án là sản phẩm mới hay đã có sẵn trên thị trường

- Qui cách, phẩm chất, mẫu mã của sản phẩm như thế nào

- Yêu cầu kỹ thuật, tay nghề để sản xuất sản phẩm có cao không

1.2.2.3.4.3 Công nghệ, thiết bị

- Quy trình công nghệ có tiến bộ, hiện đại không, ở mức độ nào của thế giới

- Công nghệ có phù hợp với trình độ phù hợp tại của Việt Nam hay không, lý

do lựa chọn công nghệ này

- Phương thức chuyển giao công nghệ có hợp lý hay không, có đảm bảo cho chủ đầu tư nắm bắt và vận hành được công nghệ hay không

- Xem xét, đánh giá về số lượng, công suất, quy cách chủng loại, danh mục máy móc thiết bị và tính đồng bộ của dây chuyền sản xuất

- Trình độ tiên tiến của thiết bị, khi cần phải thay đổi sản phẩm, thì thiết bị này có đáp ứng được hay không

- Giá cả thiết bị và phương thức thanh toán có hợp lý, đáng ngờ không

- Tham gia giao hàng và lắp đặt thiết bị có phù hợp, đáng ngờ không

- Tham gia giao hàng và lắp đặt thiết bị có phù hợp với tiến độ thực hiện dự

án dự kiến hay không

- Uy tín của các nhà cung cấp thiết bị, các nhà cung cấp thiết bị có chuyên sản xuất các thiết bị của dự án hay không

1.2.2.3.4.4 Quy mô, giải pháp xây dựng

- Xem xét quy mô xây dựng, giải pháp kiến trúc có phù hợp với dự án hay không, có tận dụng được cơ sở vật chất hiện có hay không

- Tổng dự toán và dự toán của từng hạng mục công trình, có hạng mục nào cần đầu tư mà chưa được dự tính hay không, có hạng mục nào không cần thiết hoặc chưa cần thiết phải đầu tư hay không

- Tiến độ thi công có phù hợp với việc cung cấp máy móc thiết bị, có phù hợp với thực tế hay không

- Vấn đề hạ tầng cơ sở giao thông điện, cấp thoát nước,…

1.2.2.3.4.5 Môi trường, phòng cháy chữa cháy

Xem xét, đánh giá các giải pháp về môi trường, phòng cháy chữa cháy của

dự án có đầy đủ, phù hợp chưa, đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận trong trường hợp yêu cầu phải có hay chưa

- Xem xét, kinh nghiệm, trình độ tổ chức, vận hành của chủ đầu tư dự án Đánh giá sự hiểu biết, kinh nghiệm của khách hàng đối với việc tiếp cận, điều hành công nghệ, thiết bị mới của dự án

- Xem xét năng lực, uy tín của các nhà thầu: tư vấn, thi công, cung cấp thiết

bị công nghệ… (nếu đã có phê duyệt nhà thầu, nhà cung cấp…)

- Khả năng ứng xử của khách hàng thế nào khi thị trường dự kiến bị mất

- Đánh giá về nguồn nhân lực của dự án: số lượng lao động dự án cần, đòi hỏi về tay nghề, trình độ kỹ thuật, kế hoạch đào tạo và khả năng cung ứng nguồn nhân lực cho dự án

1.2.2.3.6 Thẩm định tổng nguồn vốn đầu tư và tính khả thi phương án nguồn vốn

1.2.2.3.6.1 Tổng vốn đầu tư của dự án

- Cán bộ thẩm định phải xem xét, đánh giá tổng vốn đầu tư của dự án đã được tính toán hợp lý hay chưa, tổng vốn đầu tư đã tính đủ các khoản cần thiết chưa, cần xem xét các yếu tố làm tăng chi phí do trượt giá, phát sinh thêm khối

lượng, dự phòng việc thay đổi tỷ giá ngoại tệ nếu dự án có sử dụng ngoại tệ Thông thường, kết quả phê duyệt tổng vốn của các cấp có thẩm quyền là hợp lý Tuy nhiên, trên cơ sở những dự án tương tự đã thực hiện và được xem xét ở giai đoạn thẩm định dự án sau đầu tư (về suất vốn đầu tư, về phương án công nghệ, về các hạng mục thực sự cần thiết và chưa thực sự cần thiết trong giai đoạn thực hiện đầu tư…) cán bộ thẩm định sau khi so sánh nếu thấy có sự khác biệt lớn ở bất kỳ một nội dung nào thì phải tập trung phân tích, tìm hiểu nguyên nhân và đưa ra nhận xét

Từ đó, đưa ra cơ cấu vốn đầu tư hợp lý mà vẫn đảm bảo đạt được mục tiêu dự kiến ban đầu của dự án để làm cơ sở xác định mức tài trợ tối đa mà Techcombank nên tham gia vào dự án

Trường hợp dự án mới ở giai đoạn duyệt chủ trương hoặc tổng mức vốn đầu

tư mới ở dạng khai toán, cán bộ thẩm định dự án phải dựa vào số liệu thống kê đúc rút ở giai đoạn thẩm định sau đầu tư của dự án trước để nhận định, đánh giá và tính toán

1.2.2.3.6.2 Xác định nhu cầu vốn đầu tư theo tiến độ thực hiện dự án

Cán bộ thẩm định cần phải xem xét, đánh giá về tiến độ thực hiện dự án và nhu cầu vốn cho từng giai đoạn như thế nào, có hợp lý hay không Khả năng đáp ứng nhu cầu vốn trong từng giai đoạn thực hiện dự án để đảm bảo tiến dộ thi công Ngoài ra, cần phải xem xét tỷ lệ của từng nguồn vốn tham gia trong từng giai đoạn

có hợp lý hay không, thông thường vốn tự có phải tham gia đầu tư trước

Cơ sở cho việc dự kiến tiến độ giải ngân, tính toán lãi vay trong thời gian thi công và xây dựng tham gia vay trả

1.2.2.3.6.3 Nguồn vốn đầu tư

Trên cơ sở tổng mức vốn đầu tư được duyệt, cán bộ thẩm định rà soát lại từng loại nguồn vốn tham gia tài trợ cho dự án, đánh giá khả năng tham gia của từng loại nguồn vốn, từ kết quả phân tích tình hình tài chính của chủ đầu tư để đánh giá khả năng tham gia của nguồn vốn chủ sở hữu Chi phí của từng loại nguồn vốn, các điều kiện vay đi kèm của từng loại nguồn vốn Cân đối giữa nhu cầu vốn đầu tư

và khả năng tham gia tài trợ của các nguồn vốn dự kiến để đánh giá tính khả thi vủa các nguồn vốn tham gia dự án

1.2.2.3.7 Đ ánh giá hiệu quả về mặt tài chính của dự án

Tất cả những đánh giá trên, nhằm hỗ trợ cho phần tính toán, đánh giá hiệu quả về mặt tài chính và khả năng trả nợ của dự án đầu tư

Cụ thể:

- Đánh giá về tính khả thi của nguồn vốn, cơ cấu vốn đầu tư: phần này sẽ dựa vào để tính toán chi phí đầu tư ban đầu, chi phí vốn (lãi, phí vay vốn cố định), chi phí sữa chữa, Tài sản cố định, khấu hao tài sản cố định phải trích hàng năm, nợ phải trả

- Đánh giá về mặt thị trường, khả năng tiêu thụ sản phẩm, dịch vụ đầu ra của

dự án và phương án tiêu thụ sản phấm đưa vào tính toán: mức huy động công suất

so với công suất thiết kế, doanh thu dự kiến hàng năm

- Đánh giá về khả năng cung cấp vật tư, nhiên liệu đầu vào cùng với đặt tính của dây chuyền công nghệ để xác định giá thành đơn vị sản phẩm, tổng chi phí sản xuất trực tiếp

- Căn cứ vào tốc độ luân chuyển vốn lưu động hàng năm của dự án, của các doanh nghiệp cùng ngành nghề và mức độ vốn lưu động tự có của chủ dự án (phần tài chính doanh nghiệp) để xác định nhu cầu vốn lưu động, chi phí vốn lưu động hàng năm

- Các chế độ thuế hiện hành, các văn bản ưu đãi riêng đối với dự án để xác định phần trách nhiệm của chủ dự án đối với ngân sách…

Quan trọng nhằm tăng tính khả thi của phương án tính toán dự kiến cũng như chủ động có biện pháp phòng ngừa, giảm thiểu, một số rủi ro chủ yếu và biện pháp giảm thiểu rủi ro

- Rủi ro về cơ chế chính sách:

Tất cả những bất ổn tài chính và chính sách của nơi, địa điểm xây dựng dự

án Bao gồm: các sắc thuế mới, hạn chế về chuyển tiền, quốc hữu hoá, tư hữu hoá hay các luật, nghị quyết, nghị định và các chế tài khác có liên quan đến dòng tiền của dự án

+ Phương pháp giảm thiểu rủi ro

Khi thẩm định dự án, phải xem xét mức độ tuân thủ về mặt pháp lý của dự án

để đảm bảo chấp hành nghiêm ngặt các quy luật và quy định hiện hành có liên quan tới dự án

Chủ đầu tư nên có những hợp đồng ưu đãi riêng quy định về vấn đề này để giảm thiểu rủi ro bất khả kháng do thay đổi chính sách của chính phủ

- Những ưu đãi về cung ứng ngoại tệ sẽ góp phần hạn chế ảnh hưởng vấn đề

+ Giám sát chặt chẽ tiến độ thi công trong quá trình xây dựng

+ Hỗ trợ của các cấp có thẩm quyền, dự phòng về tài chính của khách hàng trong trường hợp vượt dự toán

+ Quy định rõ trách nhiệm vấn đề đền bù, giải toả mặt bằng

+ Hợp đồng giá cố định hoặc chìa khoá trao tay với sự phân chia rõ ràng nghĩa vụ của các bên

- Rủi ro thị trường, thu nhập, thanh toán: bao gồm thị trường không chấp nhận hoặc không dư cầu đối với sản phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án, do sức cạnh tranh, giá bán sản phẩm không đủ để bù đắp lại các khoản chi phí của dự án

Loại rủi ro này thường được giảm thiểu bằng cách:

+ Nghiên cứu thị trường, đánh giá phân tích thị trường, thị phần cẩn thận + Dự kiến cung cầu thận trọng (không nên có những dự báo quá lạc quan) + Phân tích về khả năng thanh toán, thực hiện chi phí, hành vi của người tiêu dùng cuối cùng (không chỉ người bao tiêu)

+ Tăng sức cạnh tranh của sản phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án bằng các biện pháp: phân tích về việc cải tiến mẫu mã, nâng cao chất lượng sản phẩm, tiết kiệm chi phí sản xuất…

+ Xem xét các hợp đồng bao tiêu sản phẩm dài hạn với bên có khả năng về tài chính (nếu có)

+ Hỗ trợ bao tiêu sản phẩm của chính phủ (nếu có)

+ Khả năng linh hoạt của cơ cấu sản phẩm dịch vụ đầu ra

+ Giảm thiểu các điều khoản không cạnh tranh (nếu có)

- Rủi ro về cung cấp: dự án không có được nguồn vật liệu (đầu vào chính quan trọng) với số lượng, giá cả và chất lượng như dự kiến để vận hành dự án, tạo dòng tiền ổn định đảm bảo khả năng trả nợ

- Nghiên cứu sự cạnh tranh giữa các nguồn cung cấp vật liệu

- Linh hoạt về tham gia và số lượng nguyên vật liệu mua vào

- Những hợp đồng, thoả thuận với cơ chế chuyển qua tới người sử dụng cùng

- Những hợp đồng cung cấp nguyên vật liệu đầu vào dài hạn với nhà cung cấp có uy tín

- Rủi ro về kỹ thuật, vận hành, bảo trì

Đây là những rủi ro về việc dự án không thể vận hành và bảo trì ở mức độ phù hợp với các thông số thiết kế ban đầu Biện pháp:

+ Sử dụng công nghệ đã được kiểm chứng

+ Bộ phận vận hành dự án phải được đào tạo tốt, có kinh nghiệm

+ Có thể ký hợp đồng vận hành và bảo trì với những điều khoản khuyến khích và phạm vi phải rõ ràng

+ Bảo hiểm các sự kiện bất khả kháng tự nhiên như lụt lội, động đất, chiến tranh

+ Kiểm soát ngân sách và khách hàng vận hành

+ Quyền thay thế người vận hành do không thực hiện đầy đủ nghiệp vụ

- Rủi ro về môi trường và xã hội: những tác động tiêu cực của dự án đối với môi trường và người dân xung quanh

+ Tuân thủ các quyết định về môi trường

- Rủi ro kinh tế vĩ mô: đây là những rủi ro phát sinh từ môi trường kinh tế vĩ

mô, bao gồm tỷ giá hối đoái, lạm phát, lãi suất

Phương pháp:

+ Phân tích các điều kiện kinh tế vĩ mô cơ bản

+ Đưa ra các giả định tính toán có tính đến ảnh hưởng của các yếu tố này để đánh giá tới hiệu quả và khả năng trả nợ của dự án

- Các loại rủi ro khác: có thể xảy ra đối với dự án và tuỳ từng dự án cụ thể cán bộ thẩm định sẽ đưa ra biện pháp phòng ngừa, giảm thiểu rủi ro

1.2.2.4 Phương pháp thẩm định các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 1.2.2.4.1 Phương pháp phân tích theo trình tự

- Nội dung: Thẩm định DA theo trình tự được tiến hành theo một trình tự từ tổng quát đến chi tiết, cụ thể, kết luận trước làm tiền đề cho kết luận sau

khái quát về dự án, các vấn đề chủ yếu của dự án, mục tiêu, các giải pháp chủ yếu, những lợi ích cơ bản Từ đó hình dung ra quy mô, tầm cỡ của dự án, liên quan đến các đơn vị nào, bộ phận nào, ngành nào, bộ phận nào là chính Là cơ sở, căn cứ để tiến hành bước thẩm định tiếp theo

+ Thẩm định chi tiết:

Được tiến hành sau thẩm định tổng quát Việc thẩm định này được tiến hành

tỉ mỉ, chi tiết cho từng nội dung cụ thể của dự án từ việc thẩm định các điều kiện pháp lý đến việc thẩm định thị trường, kỹ thuật, tổ chức quản lý, tài chính và kinh tế

xã hội của dự án Yêu cầu của việc thẩm định chi tiết là theo từng nội dung đầu tư phải có ý kiến nhận xét, kết luận, đồng ý, không đồng ý, nêu rõ những gì cần phải

bổ sung, sửa đổi Tuy nhiên mức độ tập trung khác nhau đối với từng nội dung tùy thuộc đặc điểm dự án và tình hình thực tế

Phương pháp này có ưu điểm là có cái nhìn tổng quan về dự án, có thể loại

bỏ dự án mà không cần thẩm định các nội dung tiếp theo, tuy nhiên phương pháp này hơi rập khuôn, máy móc

- Nội dung: là so sánh, đối chiếu nội dung dự án với các chuẩn mực luật pháp quy định, các tiêu chuẩn, định mức kinh tế kỹ thuật thích hợp, thông lệ (trong nước

và quốc tế) cũng như các kinh nghiệm thực tế, phân tích so sánh để lựa chọn phương án tối ưu Phương pháp được tiến hành theo một số các chỉ tiêu sau:

+ Tiêu chuẩn thiết kế, xây dựng, tiêu chuẩn về cấp công trình do Nhà nước quy định hoặc điều kiện tài chính mà dự án có thể chấp nhận được

+ Tiêu chuẩn về công nghệ, thiết bị trong quan hệ chiến lược đầu tư công nghệ quốc gia, quốc tế

+ Tiêu chuẩn đối với loại sản phẩm của dự án mà thị trường đòi hỏi

+ Các chỉ tiêu tổng hợp như cơ cấu vồn đầu tư, suất đầu tư

+ Các định mức về sản xuất, tiêu hao năng lượng, nguyên liệu, nhân công, tiền lương, chi phí quản lý… của ngành theo các định mức kinh tế - kỹ thuật chính thức hoặc các chỉ tiêu kế hoạch và thực tế

+ Các chỉ tiêu về hiệu quả đầu tư

+ Phân tích so sánh lựa chọn phương án tối ưu

+ Các tỷ lệ tài chính doanh nghiệp phù hợp với hướng dẫn hiện hành của nhà nước, của ngành đối với từng loại hình doanh nghiệp

Phương pháp này có ưu điểm là đánh giá được tính hợp lý và các chỉ tiêu của

dự án, từ đó rút ra được kết quả đánh giá chính xác của dự án Tuy nhiên, phương pháp này quy trình thẩm định phải tính toán phức tạp, đòi hỏi độ chính xác cao, bên cạnh đó các chỉ tiêu so sánh không được so sánh với các doanh nghiệp trong và ngoài nước

Để đánh giá được độ an toàn và kiểm tra tính vững chắc của các kết quả tính toán trước sự biến đổi của các yếu tố khách quan có thể xảy ra trong qua trình thực hiện dự án, cần phải tiến hành phân tích độ nhạy của dự án

- Nội dung phương pháp:

Phân tích độ nhạy của dự án là xem xét sự thay đổi các chỉ tiêu hiệu quả tài chính khi các yếu tố có liên quan chỉ tiêu đó thay đổi Phân tích độ nhạy nhằm xem xét mức độ nhạy cảm của dự án đối với sự biến động của các yếu tố liên quan, hay nói một cách khác phân tích độ nhạy nhằm xác định hiệu quả của dự án trong điều kiện biến động của yếu tố liên quan đến chỉ tiêu hiệu quả tài chính đó

Phân tích độ nhạy giúp cho chủ đầu tư biết được dự án nhạy cảm với những yếu tố nào hay nói cách khác yếu tố nào gây nên sự thay đổi nhiều nhất của chỉ tiêu hiệu quả xem xét để từ đó có biện pháp quản lý chúng trong quá trình thực hiện dự

án

- Các phương pháp phân tích độ nhạy:

+ Phương pháp 1: Phân tích ảnh hưởng của từng yếu tố liên quan đến chỉ tiêu hiệu quả tài chính nhằm tìm ra yếu tố gây nên sự nhạy cảm lớn của chỉ tiêu hiệu quả xem xét

+ Phương pháp 2: Phân tích ảnh hưởng đồng thời của nhiều yếu tố đến chỉ tiêu hiệu quả tài chính xem xét để đánh giá độ an toàn của dự án

+ Phương pháp 3: Cho các yếu tố có liên quan chỉ tiêu hiệu quả tài chính thay đổi trong giới hạn thị trường, người đầu tư và quản lí dự án chấp nhận được

+ Phương pháp 4: Sử dụng độ lệch chuẩn, hệ số biến thiên để phân tích độ nhạy

Phương pháp này có ưu diểm lựa chọn dự án có độ an toàn cao, có thể dự kiến được những bất trắc xảy ra trong tương lai Tuy nhiên, phương pháp này bắt đầu với các giả định nên tốn thời gian phân tích…

1.3 Minh hoạ thực tế

Ngày 20/03/2009, chi nhánh Techcombank Hoàn Kiếm gửi hồ sơ dự án “ Dự

án Mipec Tower” của công ty cổ phần hoá dầu quân đội cho phòng thẩm định, ngân hàng Techcombank Đây là một dự án xây dựng kinh doanh tổ hợp văn phòng, trung tâm thương mại, căn hộ cao cấp…

+ Phương thức thu nợ: Gốc trả cuối kỳ, lãi trả hàng tháng

+ Tài sản đảm bảo: toàn bộ quyền sử dụng đất và tài sản hình thành trên đất của dự án Mipec Tower Toàn bộ nguồn thu từ bán căn hộ

1.3.2 Công tác thẩm định, đánh giá khách hàng vay vốn

Khi dự án được đưa đến ngân hàng Techcombank, phòng tín dụng dựa trên phương pháp so sánh, đối chiếu các thông tin khách hàng cung cấp Cán bộ phòng tín dụng đã tổng kết, và rút ra những nét khái quát sau:

1.3.2.1 Giới thiệu khách hàng vay vốn

- Tên công ty: công ty CP hoá dầu Quân đội (Mipec)

- Địa chỉ: số 1B, đường Hoàng Diệu, Phường Quán Thánh, quận Ba Đình,

Hà Nội

- Đăng kí kinh doanh: số 0103003405 do sở kế hoạch và đầu tư TP Hà Nội cấp ngày 22/12/2003, thay đổi lần 9 ngày 04/08/2008

Ngành nghề kinh doanh: - Kinh doanh các sản phẩm dầu mỡ nhờn

- Kinh doanh các sản phẩm hoá dầu và dầu khí

- Kinh doanh thiết bị dầu khí

- Tư vấn, môi giới, cho thuê, kinh doanh bất động sản

- Tư vấn đầu tư xây dựng

- Dịch vụ quản lý bất động sản, trung tâm thương mại

- Kinh doanh dịch vụ kho bãi, cầu cảng, dịch vụ vận tải phục vụ vận chuyển xăng dầu, khí đốt…

- Người đại diện ký kết vào giấy tờ giao dịch với ngân hàng:

Đào Ngọc Thạch

Chức vụ : chủ tịch hội đồng quản trị

Cơ cấu cổ đông

Bảng 4: Cơ cấu cổ đông của doanh ngiệp

STT Tên các thành viên góp vốn Số tiền (VNĐ) Tỷ lệ

1 Công ty xuất nhập khẩu tổng hợp Vạn Xuân 67.980.000.000 21%

2 NHTMCP Quân đội 29.997.000.000 9%

3 Tổng công ty xăng đầu VN 33.000.000.000 10%

4 Các cá nhân 199.023.000.000 60%

Phòng thẩm định – Ngân hàng Techcombank

Kết luận của cán bộ thẩm định: Công ty cổ phần hoá dầu quân đội có tư cách

pháp nhân, ngành nghề kinh doanh hợp pháp, hợp lệ và đầy đủ điều kiện pháp lý để vay vốn của NH thương mại cổ phần kỹ thương – Techcombank

1.3.2.2 Tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh

Công ty đang hoạt động trong 5 lĩnh vực chính bao gồm:

- Xăng pha chế: công ty mua xăng A92 trong nước và nhập khẩu Naptha Sau dó tiến hành pha chế thành xăng RON 83, mảng này thường chiếm khoảng từ 25-30% / tổng doanh thu của công ty

- Đại lý xăng dầu: công ty làm tổng đại lý bán xăng dầu cho Petrolimex Mảng kinh doanh này thường chiếm khoảng từ 50-55%/ doanh thu

- Dầu mỡ nhờn: công ty có một nhà máy dầu mỡ nhờn tại Bạch Đằng, Hải Phòng (diện tích 9.000 m2) bắt đầu khai thác từ tháng 12/2005 với công suất 15.000 tấn dầu nhờn/năm và 2000 tấn dầu mỡ/năm, mảng kinh doanh này chiếm khoảng 6% doanh thu

- Dầu mỡ nhờn thương mại: công ty bán chủ yếu nhập khẩu sản phẩm dầu của Nhật (Identmitsu) và cung cấp cho các đơn vị trong quân đội Doanh thu từ mảng này chiếm khoảng 9% tổng doanh thu

- Dịch vụ ăn uống và cho thuê bất dộng sản: hiện tại công ty có nhà hàng Phượng Vỹ tại số 04 Bạch Đằng, Hồng Bàng Hải Phòng: gồm 2 tầng, phục vụ ăn uống với sức chứa 1000 thực khách, dịch vụ tiệc cưới, hội nghị, hội thảo và cho thuê đất tại km5 Hải Phòng - Hà Nội Doanh thu từ mảng kinh doanh này chiếm tỷ

lệ rất nhỏ trong hoạt động của công ty

1.3.2.3 Tình hình tài chính (báo cáo tài chính do công ty lập, chưa được kiểm toán)

Đại diện công ty cổ phần hoá dầu quân đội đã đưa số liệu hoạt động sản xuất, kinh doanh của công ty trong những năm gần đây Cán bộ thẩm định và khái quát tình hình hoạt động của công ty như sau:

Bảng 5: Bảng cân đối tài sản

- Vay và nợ dài hạn II.VCSH

- Vốn đầu tư của CSH

- Lợi nhuận chưa phân phối

128.792

74.619 25.906 23.694

Bảng 6: Bảng kinh doanh hoạt động kinh doanh

1.009.039 940,236 28,183

Tỷ suất đầu tư 18,30% 21,75%

Khả năng thanh toán Khả năng thanh toán NH 1,58 1,33

Khả năng thanh toán nhanh 0,98 1,06

Khả năng thanh toán tức thời 0,52 0,52

Phòng Thẩm định – Ngân hàng Techcombank

Tỷ suất tự tài trợ và đầu tư ở mức độ phù hợp so với các hoạt động của công ty Năm 2008, tỷ suất đầu tư tăng lên do công ty bắt đầu thực hiện dự án Mipec Tower Các chỉ số thể hiện khả năng thanh toán của công ty đều ở mức độ cao, thanh toán ngắn hạn > 1.3, thanh toán nhanh >1, thanh toná tức thời >0.5, thể hiện việc chủ động vốn trong hoạt động của công ty

Kết luận của cán bộ thẩm định: tình hình tài chính công ty lành mạnh,

nguồn vốn cân đối, hoạt động kinh doanh có hiệu quả, khả năng thanh toán tốt, các chỉ tiêu khả năng sinh lời ở mức trung bình

1.3.3 Công tác thẩm định dự án đầu tư

Sau khi cán bộ phòng tín dụng thẩm định tư cách pháp nhân và hồ sơ pháp lý của dự án thì dự án được chuyển đến cán bộ thẩm định để tiến hành thẩm định các nội dung của dự án Cán bộ thẩm định đã thẩm định đã thẩm định dự án trong thời gian sớm nhất, để công ty không chậm tiến độ xây dựng dự án Cán bộ thẩm định đã thẩm định các nội dung sau:

Nội dung 1: Giới thiệu dự án đầu tư

- Chủ đầu tư: công ty CP hoá dầu Quân Đội

- Mục đích đầu tư:Đầu tư XD trung tâm TM, văn phòng cho thuê và chung

cư cao cấp

- Vị trí dự án: 229 Tây Sơn, Đống Đa, Hà Nội Khu đất dự án hình công nghiệp, tương đối bằng phẳng, mặt tiền hướng ra đường Tây Sơn Toà nhà nằm trên tuyến đường của ngõ Tây Nam (hướng Ngã Tư Sở) vào trung tâm TP và là nơi TM chính của quận Đống Đa - TP Hà Nội