LUẬN VĂN: Nguồn lực tài chính từ đất đai trong nền kinh tế nước ta hiện nay pdf

Khi đất nước ta trong thời kỳ nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung, đất đai mới chỉ được coi trọng về mặt hiện vật, các nguồn lực tài chính từ đất đai chưa được quan tâm nhiều, việc khai t

LUẬN VĂN:

Nguồn lực tài chính từ đất đai trong

nền kinh tế nước ta hiện nay

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai luôn là nguồn tài nguyên quý của mọi quốc gia, bởi lẽ đó là tư liệu sản xuất quan trọng để sản xuất ra của cải vật chất cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người; đồng thời, đất đai là nguồn tài nguyên có hạn về số lượng, nên việc quản lý, sử dụng đất đai có hiệu quả nhất luôn là vấn đề mà Chính phủ của các quốc gia quan tâm và được bảo vệ chặt chẽ bằng luật pháp

Khi đất nước ta trong thời kỳ nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung, đất đai mới chỉ được coi trọng về mặt hiện vật, các nguồn lực tài chính từ đất đai chưa được quan tâm nhiều, việc khai thác sử dụng chưa thực sự có hiệu quả, kết quả thu được cho Nhà nước,

xã hội từ đất đai chưa lớn Kể từ khi đổi mới, với sự hình thành và phát triển của nền kinh

tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa (XHCN), đất đai đã thực sự trở thành nguồn lực tài chính quan trọng của đất nước Từ đó, vai trò đại diện chủ sở hữu về đất đai của Nhà nước không những thể hiện qua sự quản lý, khai thác, sử dụng đất đai với tư cách là tư liệu sản xuất mà còn thể hiện qua việc khai thác, sử dụng các nguồn lực tài chính quan trọng từ đất đai phục vụ sự nghiệp phát triển kinh tế của đất nước Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách về đất đai nhằm thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai, điển hình như Luật Đất đai năm 1993 và các Luật sửa đổi bổ sung năm 1998, 2001 cùng hệ thống các văn bản dưới Luật Những chính sách đó đã góp phần tạo thuận lợi cho sự phát triển kinh tế của đất nước ta hơn một thập kỷ qua Tuy nhiên, sự phát triển nhanh chóng về kinh tế - xã hội những năm gần đây, với yêu cầu hội nhập kinh tế quốc tế, pháp luật đất đai theo Luật 1993 đã bộc lộ một số hạn chế lớn như: chưa xác định rõ các hình thức thực hiện lợi ích kinh tế của sở hữu toàn dân về đất đai trong nền kinh tế thị trường, từ đó gây

ra khó khăn cho việc Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo Luật; việc quản lý, sử dụng đất đai vẫn còn mang nặng tính bao cấp; sự thiếu hụt các chế định cần thiết về giá đất, về điều tiết địa tô chênh lệch, về điều tiết lợi nhuận qua chuyển nhượng quyền sử dụng đất, về bồi thường thu hồi đất, về đấu thầu, đấu giá quyền sử dụng đất; dẫn tới

tình trạng sử dụng đất đai lãng phí, không hiệu quả; sự yếu kém trong quản lý thị trường bất động sản; cơ chế xin cho, tiêu cực trong quản lý đất đai không những gây thất thu cho ngân sách nhà nước mà còn ảnh hưởng xấu tới môi trường đầu tư

Để khắc phục những thiếu sót trên, Nghị quyết Hội nghị lần thứ 7 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa IX xác định: "Tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước" Ngày 26/11/2003, tại kỳ họp thứ 4 Quốc hội nước Cộng hòa XHCN Việt Nam khóa XI đã thông qua Luật Đất đai năm 2003 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2004 Luật Đất đai năm 2003 là

cơ sở pháp lý mới để giải quyết các quan hệ về đất đai; vấn đề nguồn lực tài chính từ đất đai trong Luật đã được đề cập rõ hơn Tuy vậy, đến nay việc khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai với tư cách là hình thức, cơ chế thực hiện lợi ích kinh tế của sở hữu toàn dân về đất đai, đồng thời đóng vai trò là công cụ điều tiết quản lý đất đai trong nền kinh

tế thị trường định hướng XHCN vẫn chưa thực sự được làm sáng tỏ, đòi hỏi phải được

tiếp tục nghiên cứu bổ sung Vì vậy, "Nguồn lực tài chính từ đất đai trong nền kinh tế nước ta hiện nay" được chọn làm đề tài nghiên cứu của luận văn này

2 Tình hình nghiên cứu của đề tài

Các vấn đề liên quan đến tài chính đất đai như đền bù, hỗ trợ và tái định cư, thuế

và các khoản thu liên quan đến đất là một vấn đề lớn có quan hệ tới hầu hết mọi người trong xã hội nên luôn được toàn xã hội quan tâm Tuy nhiên, việc khai thác tài chính từ đất đai là vấn đề liên quan đến việc xây dựng cơ chế chính sách của các cơ quan, ban ngành có liên quan nên các công trình đã nghiên cứu chưa được công bố nhiều

Qua tham khảo, chúng tôi thấy rằng trước đây đã có một số tác giả nghiên cứu các vấn đề liên quan, nhưng phạm vi nghiên cứu hẹp (thường là một địa phương), hoặc

có những tác giả nghiên cứu sâu vào một nội dung cụ thể của vấn đề như: công tác đền

bù giải phóng mặt bằng, giá đất, thị trường bất động sản, nhằm tìm ra những giải pháp giải quyết những bức xúc về kinh tế trước mắt; trên góc độ của chuyên ngành Kinh tế chính trị thì đến nay chưa có đề tài nghiên cứu về vấn đề này, đặc biệt là trên góc độ lý luận; ngoài ra, đề tài có tính thời sự, vì Luật Đất đai năm 2003 mới có hiệu lực thi hành

từ ngày 01/7/2004, các văn bản hướng dẫn thi hành đã ban hành nhưng chưa đầy đủ, nhất

là vấn đề tài chính đất đai

3 Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu của luận văn

- Mục đích nghiên cứu của luận văn nhằm làm rõ được cơ sở lý luận và thực tiễn của vấn đề nguồn lực tài chính từ đất đai trong điều kiện nước ta hiện nay khi đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu; từ đó đề xuất những giải pháp để việc khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai có hiệu quả hơn

- Nhiệm vụ nghiên cứu của luận văn:

+ Làm rõ được cơ sở lý luận, những vấn đề liên quan đến nguồn lực tài chính từ đất đai trong thời gian qua, trong đó chú trọng đến các quy định tại Luật Đất đai năm

2003 và các văn bản hướng dẫn dưới Luật đã ban hành

+ Phân tích, đánh giá thực trạng khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai ở nước ta trong thời gian qua, đặc biệt từ đổi mới đến nay; đưa ra những đánh giá ưu, nhược điểm trong việc khai thác các nguồn lực tài chính từ đất đai thời gian qua

+ Đề xuất các giải pháp để hoàn thiện hệ thống cơ chế chính sách, trong đó chủ yếu là các chính sách tài chính liên quan đến khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai trong điều kiện nước ta hiện nay

4 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu của luận văn

Đối tượng nghiên cứu về mặt không gian là quan hệ tài chính về đất đai giữa một bên là Nhà nước Cộng hòa XHCN Việt Nam - đại diện chủ sở hữu về đất đai - với một bên là các đối tượng sử dụng đất bao gồm: các tổ chức, cá nhân trong nước và nước ngoài được Nhà nước giao đất, cho thuê đất; được bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; đối tượng phải nộp các loại thuế liên quan đến sử dụng, giao dịch đất đai; biểu hiện ra bên ngoài của mối quan hệ này là việc Nhà nước được hưởng lợi bằng tiền, bằng sự ổn định, phát triển kinh tế - xã hội của đất nước Về mặt thời gian, đề tài sẽ nghiên cứu các cơ sở lý luận và thực tiễn của những vấn đề liên quan đến tài chính đất đai từ năm 1986 đến nay

Phạm vi nghiên cứu của đề tài sẽ nêu ra thực tiễn việc sử dụng đất đai của nước

ta trong thời gian qua; trình bày các quy định về tài chính của Nhà nước đối với đất đai, phân tích mặt được và chưa được đối với thực tiễn của các quy định này để tìm ra, kiến nghị sửa đổi bổ sung những vấn đề chưa phù hợp gây thiệt thòi, ảnh hưởng đối với cả hai bên: Nhà nước và các tổ chức, cá nhân sử dụng đất

5 Phương pháp nghiên cứu của luận văn

Cơ sở phương pháp luận của luận văn là chủ nghĩa duy vật biện chứng và duy vật lịch sử; các quan điểm chủ trương của Đảng và Nhà nước ta về đất đai; đồng thời, trong luận văn có sử dụng các phương pháp hệ thống, tổng hợp, phân tích, thống kê cùng với phương pháp khảo sát thực tế để đánh giá làm sáng tỏ vấn đề

6 Một số kết quả nghiên cứu của luận văn

Nêu ra và bước đầu làm rõ khái niệm nguồn lực tài chính từ đất đai, phân tích so sánh khái niệm này với khái niệm nguồn lực, nguồn lực tài chính

Hệ thống hóa các hình thức khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai trong nền kinh tế thị trường (KTTT) định hướng XHCN

Khái quát những đổi mới về cơ chế chính sách khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai và phân tích thực trạng khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai kể từ khi đổi mới, nêu ra những vướng mắc và vấn đề đặt ra trong khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai

Đề xuất hệ thống quan điểm và giải pháp khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai trong thời gian tới

7 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận, phục lục và danh mục các tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm 3 chương, 9 tiết

Chương 1

MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN

VỀ NGUỒN LỰC TÀI CHÍNH TỪ ĐẤT ĐAI

1.1 NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ NGUỒN LỰC TÀI CHÍNH TỪ ĐẤT ĐAI 1.1.1 Bản chất và đặc điểm của nguồn lực tài chính từ đất đai

"Đất đai là tài nguyên vô cùng quí giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng" [18, tr 1] Trong nền KTTT,

vai trò đặc biệt quan trọng của đất đai không những thể hiện với tư cách là nguồn lực về hiện vật, mà còn trở thành nguồn lực tài chính to lớn có thể khai thác để nâng cao hiệu quả hoạt động kinh tế của từng chủ thể SXKD có sử dụng đất đai và của toàn xã hội

1.1.1.1 Khái niệm nguồn lực tài chính từ đất đai

* Nguồn lực là hệ thống những yếu tố tự nhiên, xã hội có ích đối với sự phát triển của xã hội loài người, thông qua việc khai thác, sử dụng chúng mà con người có thể tạo

ra những sản phẩm phù hợp với nhu cầu của mình

Tùy theo trình độ xã hội hóa của lực lượng sản xuất và sự phân công lao động xã hội, các nguồn lực được khai thác nhằm phục vụ cho nhu cầu của con người rất khác nhau Do đó, vị trí, vai trò của các nguồn lực là rất khác nhau Thậm chí, đối với các quốc gia có trình độ phát triển khác nhau, các nguồn lực cũng phát huy tác dụng không giống nhau

Nguồn lực phát triển kinh tế có thể phân theo ngành, theo lĩnh vực, Theo nhận thức phổ biến hiện nay, các nguồn lực bao gồm: nguồn lực con người, nguồn lực đất đai, nguồn lực tài chính, nguồn lực khoa học công nghệ, hay cách hiểu tương tự là vốn, lao động, đất đai, tri thức,

Như vậy, bản chất của nguồn lực tài chính là phạm trù phân phối; đó là sự phân phối bằng giá trị chứ không phải bằng hiện vật và thông qua hiện vật

Nguồn lực tài chính được biểu hiện rất khác nhau, tùy theo nguồn gốc hình thành

mà chủ thể có thể thực hiện để có được các quỹ tiền tệ Thông qua các nguồn lực tài chính mà những chủ thể trong xã hội có được hệ thống các quỹ tiền tệ tập trung và không tập trung vận động độc lập với các chức năng cất trữ hay phương tiện thanh toán Nguồn lực tài chính là sự vận động của tiền tệ

Với cách hiểu như vậy, để hình thành nguồn tài chính hay các quỹ tiền tệ vận động tập trung, các chủ thể trong xã hội có thể khai thác từ nhiều nguồn lực khác nhau trong đó có nguồn lực từ đất đai

Nguồn lực tài chính từ đất đai là nguồn lực tài chính được hình thành từ nguồn lực đất đai thông qua quan hệ kinh tế giữa các chủ thể trong một xã hội nhất định và chịu

sự chi phối của quan hệ sở hữu của xã hội đó

Tài chính và nguồn lực tài chính phản ánh mặt quan hệ giữa các chủ thể trong xã hội cụ thể là biểu hiện của quan hệ phân phối, song vì đó là sự phân phối giá trị cho nên quan hệ đó chỉ được thực hiện trong nền kinh tế hàng hóa Tuy nhiên, biểu hiện rõ nhất của mặt phân phối và thực hiện giá trị từ các nguồn lực là trong nền kinh tế hàng hóa phát triển ở trình độ cao hay KTTT Vì KTTT mới có khả năng biến mọi nguồn lực trở thành

có thể được mua bán và trao đổi trên thị trường

1.1.1.2 Bản chất của nguồn lực tài chính từ đất đai

Về mặt nguyên lý, những gì không phải là sản phẩm của sự hao phí lao động trừu tượng của con người tạo ra thì chúng không có giá trị Tuy nhiên, chúng lại có thể là phương tiện để thực hiện lợi ích của các chủ thể sở hữu chúng Với tư cách là phương tiện để thực hiện lợi ích trong nền KTTT thì chúng có vai trò trong việc hình thành các quỹ tiền tệ tập trung và vì thế chúng góp phần hình thành các nguồn lực tài chính Đất đai

là một trong những yếu tố có đặc trưng như vậy

Bản thân đất đai không là sản phẩm của lao động, vì thế theo cách hiểu thông thường chúng không có giá trị; tuy nhiên, đất đai lại là nguồn lực mang tư cách là điều kiện quan trọng tham gia vào các quá trình tạo ra của cải cho xã hội Đất đai không là nguồn gốc tạo ra giá trị nhưng đất đai là điều kiện tạo ra của cải; khi khoác áo là điều kiện cho quá trình tạo ra của cải thì người ta có thể thực hiện được lợi ích từ chúng miễn

là phải làm thế nào để sở hữu chúng mà thôi Từ việc sở hữu đất đai, các chủ thể có thể đem đất đai ra để trao đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng như những yếu tố sản xuất khác; thông qua sự trao đổi và chuyển quyền sử dụng đó, chủ thể thực hiện được lợi ích của họ Hay đất đai là điều kiện để các chủ thể sở hữu thực hiện được nguồn thu nhập dưới dạng hình thái tiền, các nguồn tiền tệ để hình thành các quỹ tiền tệ đó là những nguồn lực tài chính từ đất đai

Về bản chất, nguồn lực tài chính từ đất đai phản ánh quan hệ phân phối giá trị

để hình thành các quỹ tiền tệ thông qua quan hệ giữa các chủ thể về đất đai

Đó là quan hệ phái sinh được hình thành trên cơ sở thực hiện lợi ích kinh tế từ quyền sở hữu đất đai, mà việc thực hiện lợi ích từ quyền sở hữu đất như Mác đã phân tích

thể hiện trước mắt thông qua các hình thức địa tô, nhưng với tư cách là hình thái biểu hiện của quan hệ tài chính thì địa tô đó phải là địa tô dưới hình thái tiền, không phải là tô hiện vật hay tô lao dịch

Vì phản ánh mặt quan hệ phân phối nên nguồn lực tài chính mang tính lịch sử, nghĩa là xét về mặt hình thức, cơ chế thực hiện lợi ích kinh tế từ quan hệ đất đai sẽ do quan hệ sở hữu của chế độ xã hội đó quyết định Trong mỗi chế độ xã hội với kiến trúc thượng tầng khác nhau sẽ quy định chế độ sở hữu đặc trưng của xã hội đó

Nếu đất đai thuộc quyền sở hữu của nhân dân và nhà nước của dân, do dân đứng

ra làm đại diện chủ sở hữu thì nguồn lực tài chính từ đất đai sẽ hình thành và thực hiện trên cơ sở chế độ sở hữu tương ứng Từ đó, quy định cách thức sử dụng các quỹ tiền tệ tập trung hình thành từ nguồn lực đất đai, trái lại, nếu đất đai thuộc về sở hữu tư nhân thì mục đích sử dụng nguồn lực tài chính từ đất đai chắc chắn không phải phục vụ cho số đông mà là chỉ là một bộ phận trong xã hội

Trong thời kỳ quá độ lên chủ nghĩa xã hội ở Việt Nam, nguồn lực tài chính từ đất đai phản ánh tính chất quá độ của quan hệ sản xuất của nước ta

Quan hệ đất đai tập trung nhất trong quan hệ sở hữu và những quan hệ tổ chức quản lý, phân phối phát sinh từ quyền sở hữu đó

Tùy thuộc vào từng nước, đất đai có thể thuộc sở hữu riêng của từng thành viên hoặc từng nhóm thành viên và có thể là sở hữu chung của tất cả các thành viên trong cộng đồng quốc gia hoặc hỗn hợp cả hai loại hình sở hữu trên Ở hầu hết các nước tư bản, đất đai thuộc sở hữu tư nhân và sở hữu nhà nước Ở Việt Nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân

1.1.1.3 Đặc điểm của nguồn lực tài chính từ đất đai

Không giống với các nguồn lực tài chính khác, nguồn lực tài chính từ đất đai có những đặc điểm riêng

Thứ nhất, nguồn lực tài chính từ đất đai luôn gắn với quan hệ sở hữu đất đai

Như trên đã chỉ ra, muốn đất đai đem lại lợi ích dưới hình thái tiền tệ thì trước hết các chủ thể phải nắm quyền sở hữu đất đai Việc sở hữu đó sẽ là tiền để sinh ra các quyền năng khác, giúp cho chủ thể sở hữu thực hiện được lợi ích của mình Quyền sở hữu là điều kiện cần để thực hiện được lợi ích hay khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai

Khi quan hệ sở hữu được xác lập đối với đối tượng là đất đai, các chủ thể sở hữu mới có cơ sở để thực hiện lợi ích của mình, thông thường quan hệ sở hữu đó phải được thể chế hóa thành chế độ sở hữu về đất đai

Cơ sở thực hiện các nguồn lực tài chính từ đất đai là các hình thái địa tô Trong chủ nghĩa tư bản, địa tô là hình thức thực hiện lợi ích kinh tế của chế độ sở hữu tư nhân

về đất đai của phương thức sản xuất đó

Thứ hai, nguồn lực tài chính từ đất đai chỉ hình thành và được thực hiện trong cơ

chế kinh tế thị trường

Trong nền kinh tế tự cung tự cấp, ở đó trình độ lực lượng sản xuất còn thấp, nên phân công lao động xã hội và chuyên môn hóa chưa sâu sắc, do đó các quan hệ giá trị chưa trở thành phổ biến; việc trao đổi giữa các thành viên trong xã hội chủ yếu để thỏa mãn nhu cầu giá trị sử dụng, hình thức thực hiện lợi ích từ quyền sở hữu đất đai của các chủ thể thường gắn với hiện vật hơn là giá trị Trong khi đó, nguồn lực tài chính từ đất đai lại biểu hiện dưới hình thái của giá trị, hay dưới dạng tiền tệ; hơn thế, nguồn lực đó phải không ngừng vận động độc lập tương đối với các chức năng cất trữ và phương tiện thanh toán của tiền tệ Để có thể thực hiện được điều đó, cần một cơ chế kinh tế mà trong

đó mọi yếu tố đều có thể chuyển hóa thành hàng hóa bất luận chúng có phải do hao phí lao động làm ra hay không Cơ chế KTTT đáp ứng được yêu cầu đó, KTTT là biểu hiện của trình độ văn minh nhân loại và cũng là môi trường để tạo khả năng hình thành các nguồn tiền tệ cho các chủ thể trong xã hội

1.1.2 Các hình thức khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai

Về mặt lý thuyết, có nhiều hình thức khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai, trong đó phổ biến nhất là thông qua khai thác địa tô Từ mức địa tô, người ta có thể xác định được giá cả ruộng đất Từ địa tô và giá cả ruộng đất các chủ thể sẽ thực hiện được những quỹ tiền tệ hay các nguồn lực tài chính phục vụ cho các nhu cầu chi tiêu của mình

Trong lý luận của Mác, có các hình thức địa tô cơ bản như: địa tô chênh lệch (biểu hiện bao gồm chênh lệch I và chênh lệch II), địa tô tuyệt đối, các hình thức địa tô khác như: địa tô hầm mỏ, địa tô đất xây dựng, Cơ sở để các chủ thể thực hiện được địa

tô là quyền sở hữu về đất đai Trong chủ nghĩa tư bản, độc quyền sở hữu tư nhân về đất đai là điều kiện để chủ thể sở hữu thu được địa tô tuyệt đối

Xác định giá cả ruộng đất thông thường được căn cứ vào mức địa tô và tỷ suất lợi tức nhận gửi của ngân hàng, mối quan hệ đó được thể hiện qua công thức sau đây:

Giá cả ruộng đất =

Mức địa tô

Tỷ suất lợi tức nhận gửi của ngân hàng Trong đó, giá cả ruộng đất được xem như là giá bán đất (trong các nước tư bản), còn mức địa tô tương đương với giá thuê đất

Tùy theo đặc điểm chế độ sở hữu khác nhau, điều kiện kinh tế - xã hội khác nhau

mà có các hình thức khai thác các nguồn lực tài chính khác nhau Đối với Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện, cho nên việc thực hiện khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai trên thực tế là quan hệ giữa một bên là Nhà nước còn lại là các chủ thể khác trong xã hội

Cơ sở lý luận của việc thực hiện các hình thức khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai là chủ sở hữu phải thực hiện được lợi ích của mình từ đất đai; thông qua quan hệ đất đai mà củng cố địa vị thống trị của giai cấp nắm chính quyền

Ở nước ta, từ Hiến pháp năm 1980 (Điều 19, Điều 20) và đặc biệt là đến Hiến pháp

năm 1992, tại Điều 17 đã khẳng định rõ về sở hữu đất đai ở nước ta: "Đất đai, rừng núi,

sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi vùng biển thềm lục địa và

vùng trời đều thuộc sở hữu toàn dân" [11, tr 5] Từ đó, Nhà nước thống nhất việc quản

lý quy hoạch và sử dụng đất đai trên phạm vi cả nước để thực hiện định hướng phát triển kinh tế đất nước

Thế giới đang đứng trước xu thế toàn cầu hóa, tự do hóa thương mại diễn ra một cách mạnh mẽ; hội nhập để phát triển, chính là mục tiêu, chiến lược phát triển kinh tế mà Đảng và Nhà nước ta đã lựa chọn: " phát huy cao độ nội lực, đồng thời tranh thủ nguồn lực bên ngoài và chủ động hội nhập kinh tế quốc tế để phát triển nhanh, có hiệu quả và bền vững " [6, tr 12] Nguồn nội lực ở đây được hiểu một cách toàn diện bao gồm: con người, đất đai, tài nguyên, trí tuệ, truyền thống dân tộc Các quốc gia muốn tồn tại và phát triển trước hết phải dựa vào các nguồn nội lực của mình là tài sản quốc gia; trong đó đất đai là tài sản quốc gia quan trọng nhất Từ xa xưa "đinh, điền" vẫn là "quốc sách", ngày nay trong cơ chế thị trường thì "tấc đất" thực sự là "tấc vàng" Khai thác sử dụng đất đai có hiệu quả là một nguồn lực quan trọng phục vụ sự nghiệp phát triển kinh tế đất nước

Nước ta có tổng diện tích tự nhiên 32.924,061 ngàn ha, hiện nay cơ cấu các loại đất như sau: đất nông, lâm nghiệp 20.920,775 ngàn ha chiếm 63,5% tổng diện tích; đất ở 443,178 ngàn ha chiếm 1,35%; đất phi nông nghiệp 1.532,843 ngàn ha chiếm 4,65%; nhóm đất chưa sử dụng 10.027,265 ngàn ha chiếm 30,5% [4, tr 1] Trong đó, quĩ đất nông, lâm nghiệp là tư liệu sản xuất không thể thay thế của sản xuất nông nghiệp, đảm bảo nguồn nông sản để cung cấp cho nhu cầu tiêu dùng thiết yếu, xuất khẩu và nguyên liệu cho các ngành công nghiệp chế biến Nhóm đất phi nông nghiệp và đất ở tuy chiếm

tỷ trọng không cao trong tổng quỹ đất nhưng đảm bảo phần lớn cho sự hoạt động và phát triển của nền kinh tế quốc dân (không kể nông lâm nghiệp), có ý nghĩa nhiều mặt, trong

đó vai trò là tư liệu sản xuất đặc biệt để phát triển nền kinh tế trong giai đoạn hội nhập quốc tế là quan trọng nhất Bên cạnh đó, với quĩ đất chưa sử dụng là nguồn tiềm năng đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của toàn bộ nền kinh tế quốc dân; đất chưa sử dụng không chỉ

có ở vùng núi, vùng cao, biên giới, hải đảo, vùng sâu vùng xa, mà còn nằm ngay ở các

đô thị, vùng đồng bằng là những nơi có thể khai thác với hiệu quả cao - nguồn tiềm năng này sẵn sàng biến thành hiện thực

Trong lý luận của các nhà kinh điển của chủ nghĩa Mác - Lênin, Mác và Ăngghen thấy rằng, cần phải bỏ hình thức sở hữu tư nhân về đất đai, biến nó thành sở

hữu toàn dân bằng cách thực hiện quốc hữu hóa đất đai Mác nhận xét đại ý như sau: sự

phát triển kinh tế - xã hội, mức độ phát triển và tập trung dân cư, sự xuất hiện máy móc nông nghiệp và phát minh sáng chế khác làm cho việc quốc hữu hóa đất đai trở thành quy luật khách quan tất yếu Tất cả mọi lý luận về sở hữu đều bất lực trước biện pháp tất yếu này

Phát triển học thuyết của Mác và Ăngghen về quốc hữu hóa đất đai, V.I Lênin

đã xây dựng học thuyết "về vô sản quốc hữu hóa đất đai" Người viết: "Quốc hữu hóa đất

đai là chuyển tất cả đất đai vào sở hữu nhà nước Quyền sở hữu đất đai của Nhà nước được thể hiện bằng quyền thu địa tô, quyền quy định các luật lệ về việc chiếm hữu, phân phối, quản lý và sử dụng đất đai" [27, tr 57]

Mục đích lý luận của các nhà kinh điển nhằm giúp cho giai cấp vô sản thực hiện được nguồn lực tài chính từ đất đai nhờ vào cơ sở chuyển hóa việc thực hiện lợi ích từ đất bởi số ít thành của toàn thể nhân dân lao động Từ đó mà làm tăng tính hiệu quả của việc khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai Việc khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai thực chất là sử dụng quyền sở hữu đất đai một cách hiệu quả

Việc thực hiện chế độ sở hữu toàn dân về đất đai là cơ sở hình thành các hình thức chủ yếu để khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai tại nước ta hiện nay Các hình thức đó bao gồm:

1.1.2.1 Thu từ giao quyền sử dụng đất

- Thu từ giao đất

Nhà nước thực hiện việc giao đất theo hai hình thức: giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc giao đất có thu tiền sử dụng đất tùy mục đích sử dụng đất và đối tượng được giao đất Thông thường các công trình phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng,

sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng là những đối tượng được giao đất không thu tiền sử dụng đất Khi giao đất theo hình thức có thu tiền sử dụng đất thì có nhiều hình

Khi giao đất có thu tiền sử dụng đất, người được giao đất không phải là chủ sở hữu, nhưng họ có quyền được sử dụng đất lâu dài và có nhiều quyền định đoạt đối với đất được giao; tiền sử dụng đất nộp một lần khi Nhà nước giao đất, được xác định trên cơ sở đơn giá đất và diện tích đất được giao

Việc giao đất có thu tiền sử dụng đất nhằm mục đích một mặt thực hiện khai thác nguồn lực tài chính phục vụ cho nhu cầu chi tiêu của đại diện chủ sở hữu là Nhà nước, mặt khác là nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất; vì vậy mức thu từ giao đất thường thấp hơn giá cả ruộng đất bởi lẽ đó là cơ chế chia sẻ lợi ích kinh tế giữa Nhà nước (với tư cách

là chủ thể sở hữu toàn dân về đất đai) với các chủ thể kinh tế khác Khi các chủ thể được giao đất nhưng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước thì trách nhiệm và hiệu quả sử dụng đất có thể sẽ được nâng cao hơn

- Thu từ cho thuê đất

Nhà nước có thể cho các tổ chức, cá nhân thuê đất để sử dụng; đồng thời các tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao quyền sử dụng đất (QSDĐ) có quyền cho các tổ chức, cá nhân khác thuê, thuê lại QSDĐ Người đi thuê đất chỉ được sử dụng đất trong thời gian thuê đất và chỉ có một số quyền hạn nhất định đối với đất thuê; người đi thuê đất phải trả tiền thuê đất cho chủ sở hữu đất (Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân) theo đơn giá thuê và diện tích đất thuê Nhà nước thu được tiền thuê đất đối với đất của nhà nước cho tổ chức, cá nhân thuê sử dụng; thu được thuế thu nhập doanh nghiệp, thu nhập cá nhân đối với tổ chức và cá nhân cho thuê đất Căn cứ chủ yếu của thu từ cho thuê đất là địa tô chênh lệch I

Tiền thuê đất là khoản thu ổn định, thường xuyên hàng năm và có xu hướng dần tăng lên theo sự phát triển của nền kinh tế

1.1.2.2 Thu từ góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất

Nhà nước cho phép các tổ chức, cá nhân có QSDĐ được dùng giá trị QSDĐ để góp vốn liên doanh với các tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước Đây là một chính sách tài chính đối với đất đai hết sức quan trọng, cần thiết trong quá trình hội nhập, nhất là trong giai đoạn hiện nay năng lực tài chính của các doanh nghiệp Việt Nam còn thấp; Nhà nước sẽ thu được lợi nhuận khi cho doanh nghiệp sử dụng đất của Nhà nước để góp vốn liên doanh và điều tiết qua thuế, phí, phúc lợi chung cho xã hội đối với trường hợp các tổ chức, cá nhân sử dụng đất của mình góp vốn liên doanh; căn cứ để tính giá trị QSDĐ là giá cả ruộng đất Hiện tại, Nhà nước đã tạo hành lang pháp lý để khuyến khích các doanh nghiệp trong và ngoài nước liên doanh đầu tư phát triển sản xuất - kinh doanh,

cụ thể như sau:

- Trường hợp liên doanh với tổ chức, cá nhân trong nước: tùy từng trường hợp, giá trị vốn góp liên doanh được xác định tối thiểu bằng giá đất (đối với trường hợp được Nhà nước giao đất) hoặc bằng tiền thuê đất tính trong thời hạn liên doanh (trường hợp được Nhà nước cho thuê đất);

- Trường hợp liên doanh với tổ chức, cá nhân nước ngoài: Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng hợp pháp QSDĐ mà tiền đó không có nguồn gốc ngân sách nhà nước (NSNN) thì chỉ nộp thuế sử dụng đất, không phải xác định thành vốn ngân sách để nộp tiền sử dụng vốn NSNN Tổ chức được Nhà nước cho thuê đất, thì số tiền thuê đất góp vốn liên doanh là phần vốn của Nhà nước đầu tư cho doanh nghiệp bên Việt Nam và doanh nghiệp phải nộp tiền thu về sử dụng vốn NSNN trong thời gian liên doanh

1.1.2.3 Thu từ các khoản thuế liên quan đến đất

Các khoản thuế đối với đất đai được hình thành và tồn tại tất yếu khách quan, là một bộ phận không thể thiếu được trong hệ thống thuế của mỗi quốc gia Căn cứ để tính

thuế là yêu cầu thực hiện lợi ích kinh tế của Nhà nước về đất đai và yêu cầu bù đắp những chi phí quản lý của Nhà nước về đất đai Tuy nhiên, trên thực tế việc xác định mức địa tô không phải là điều đơn giản, bởi vì còn phải căn cứ vào tỷ suất lợi nhuận thực tế; mà tỷ suất lợi nhuận thực tế đó lại luôn vận động thay đổi theo sự vận động của nền kinh tế Do

đó, thực tiễn các mức thuế suất thường áp dụng trên cơ sở chính sách thuế theo từng giai đoạn của nền kinh tế Một số vai trò chủ yếu của thuế đối với đất đai là:

- Thuế đối với đất đai là công cụ huy động nguồn thu ổn định và bền vững cho NSNN, nhất là ngân sách địa phương;

- Thuế đối với đất đai là công cụ quản lý, thúc đẩy sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả, góp phần ổn định giá cả đất đai và thúc đẩy quá trình chuyển dịch cơ cấu và phát triển kinh tế; thông qua thuế đối với đất đai sẽ góp phần khuyến khích đầu tư, khai hoang,

mở rộng diện tích đất, thúc đẩy sản xuất phát triển, tạo nguồn thu cho NSNN;

- Thuế đối với đất đai góp phần đảm bảo sự công bằng, hợp lý giữa các đối tượng hoạt động SXKD, giữa các đối tượng sử dụng tài sản quốc gia nói chung và tài sản đất đai nói riêng;

- Thuế đối với đất đai góp phần điều hòa thu nhập, ngăn ngừa sự đầu cơ lũng đoạn đất đai, đảm bảo công bằng xã hội

Tùy theo đặc thù của mỗi nước, thuế đối với đất đai thể hiện ở nhiều sắc thuế khác nhau; đồng thời Nhà nước quy định thuế suất cao hay thấp tùy thuộc vào yêu cầu, mục tiêu quản lý, mục đích điều tiết trong từng thời kỳ Ở nước ta hiện tại có ba khoản thuế đối với đất đai và lệ phí trước bạ nhà đất; cụ thể là:

- Thuế nhà đất: Là loại thuế thu ổn định hàng năm, thu trên tổng giá trị đất nhân với thuế suất

Cơ sở khoa học của xác định việc phải thu thuế đối với nhà đất là xuất phát từ bản chất của thuế là công cụ để điều tiết thu nhập của các chủ thể trong xã hội Việc đó một mặt tạo ra sự bình đẳng hơn trong xã hội, mặt khác nguồn lực thu được từ thuế sẽ góp phần trang trải cho các hoạt động của Nhà nước trong quá trình cung cấp các dịch vụ

Thuế nhà đất thu trên tổng giá trị đất, đất đai càng nhiều thì tổng số thuế phải nộp càng cao, nếu thuế suất lũy tiến thì thuế phải nộp càng lớn Chủ đất sử dụng đất không hiệu quả, thì phải chuyển nhượng cho người khác, qua đó thúc đẩy việc sử dụng đất đai một cách hợp lý, phòng ngừa đầu cơ đất đai vào các chủ lớn, đồng thời điều tiết cung về đất đai Nhưng thực tế hiện nay ở nước ta thuế này chưa có tác dụng nhiều trong việc sử dụng đất đai có hiệu quả do mức thu rất thấp

- Thuế sử dụng đất nông nghiệp: Thuế này sử dụng để thực hiện điều tiết đối với

đất dùng vào sản xuất nông nghiệp, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản, đất trồng rừng Thực hiện Nghị quyết Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp chấp hành Trung ương khóa VII ngày 10/6/1993, Quốc hội đã thông qua Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp, thay thuế nông nghiệp bằng thuế sử dụng đất nông nghiệp, nội dung cơ bản như sau:

Căn cứ tính thuế và thu thuế là diện tích, hạng đất và định suất thuế tính bằng kilôgam thóc trên một đơn vị diện tích của từng hạng đất

+ Hạng đất tính thuế được xác định dựa vào 5 yếu tố: chất đất, vị trí, địa hình, điều kiện khí hậu thời tiết, điều kiện tưới tiêu; đồng thời tham khảo năng suất bình quân đạt được trong điều kiện canh tác bình thường của 5 năm trước (1986-1990) Đất trồng cây hàng năm và đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản được chia làm 6 hạng, đất trồng cây lâu năm chia làm 5 hạng

+ Định suất thuế (mức thuế) một năm tính bằng kg thóc/1 ha của từng hạng đất

và thu thuế Thuế tính bằng thóc thu bằng tiền theo vụ thu hoạch chính của cây trồng chủ yếu ở địa phương

Giá thóc thu thuế do Chủ tịch UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định không được thấp hơn 10% so với giá thóc ở thị trường địa phương trong vụ thu thuế

- Thuế chuyển QSDĐ: là khoản thu đánh một lần khi phát sinh việc chuyển QSDĐ; mục tiêu là để điều chỉnh thu nhập từ chuyển QSDĐ Luật thuế chuyển QSDĐ đã được Quốc hội thông qua ngày 22/6/1994 và được bổ sung, sửa đổi vào năm 1999 Thi hành Luật, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 8/6/2000 qui định chi tiết thi hành các Luật thuế chuyển QSDĐ, Bộ Tài chính đã ban hành Thông tư số 104/2000/TT-BTC ngày 23/10/2000 hướng dẫn thi hành, nội dung cơ bản là:

+ Căn cứ tính thuế là diện tích đất, giá đất tính thuế và thuế suất

+ Giá đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo khung giá đất của Chính phủ phù hợp với thực tế ở địa phương

+ Thuế suất thuế chuyển QSDĐ: đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối, thuế suất là 2%; đất ở, đất xây dựng công trình và các loại đất khác, thuế suất là 4%

- Lệ phí trước bạ nhà đất: lệ phí trước bạ nhà đất phát sinh khi có chuyển nhượng QSDĐ từ tổ chức, cá nhân này sang tổ chức, cá nhân khác

Thực chất việc thu lệ phí trước bạ nhà đất là nhằm thực hiện việc quản lý nhà nước về quá trình sử dụng đất đai hay thực hiện lợi ích kinh tế - chính trị hơn là phân

phối thu nhập Tuy nhiên, cách hiểu bản chất của việc thu lệ phí trước bạ nhà đất của nước ta hiện nay như là việc điều tiết thu nhập là không đúng bản chất của vấn đề lệ phí trước bạ

Trước đây, khoản thu này bị thất thu nhiều do Nhà nước không quản lý được các giao dịch về đất đai; đến nay, cùng với chủ trương của nhà nước là cấp quyền sử dụng đất

để quản lý thì các giao dịch về đất đai sẽ được quản lý chặt chẽ hơn, từ đó khoản thu này cũng sẽ ổn định và hạn chế được thất thu

Những nhân tố ảnh hưởng đến việc khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai:

Để có thể khai thác tốt nguồn lực tài chính từ đất đai, ngoài những nỗ lực chủ quan của chủ thể sở hữu và các chủ thể sử dụng ra còn có ảnh hưởng rất quan trọng của các nhân tố khách quan

Những nhân tố khách quan đó là:

- Quy mô đất đai;

- Đặc điểm và cấu tạo tự nhiên, thổ nhưỡng, môi trường đất đai;

- Vị trí không gian địa lý lãnh thổ;

- Trình độ phát triển của nền kinh tế

1.2 VAI TRÒ CỦA NGUỒN LỰC TÀI CHÍNH TỪ ĐẤT ĐAI TRONG NỀN KINH TẾ THỊ TRƯỜNG ĐỊNH HƯỚNG XÃ HỘI CHỦ NGHĨA

Vai trò của đất đai có thể được xem xét dưới nhiều góc độ: kinh tế, văn hóa, xã hội, giáo dục, tinh thần Luận văn này nghiên cứu đất đai dưới góc độ là nguồn lực tài chính, do vậy mục tiêu chủ yếu và cơ bản là sử dụng đất đai phục vụ sự nghiệp phát triển kinh tế đất nước

Một là, nguồn lực tài chính từ đất đai phản ánh kết quả của việc thực hiện lợi ích kinh tế của Nhà nước

Nhà nước là chủ thể duy nhất có khả năng làm đại diện cho toàn dân nắm quyền

sở hữu về đất đai Với vị trí đó, Nhà nước nhất thiết phải thực hiện được lợi ích kinh tế từ quyền sở hữu đó Việc động viên các nguồn tài chính từ đất thông qua quan hệ giữa Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu với các chủ thể khác trong xã hội thực chất là Nhà nước thực hiện lợi ích của mình

Quyền sở hữu về đất đai chỉ thực sự có ý nghĩa khi quyền đó đem lại lợi ích kinh

tế thực cho chủ sở hữu Lợi ích kinh tế thực được biểu hiện thành những nguồn tiền mà Nhà nước huy động được trên đất thông qua việc giao cho các chủ thể trong nền kinh tế

sử dụng đất

Lợi ích kinh tế của Nhà nước trong nền KTTT định hướng XHCN có thể thu được

từ nhiều nguồn khác nhau, mặc dù vậy, đối với một nước có trình độ phát triển thấp như Việt Nam thì nguồn lực tài chính từ đất là một bộ phận rất đáng kể Lợi ích kinh tế mà chủ thể đại diện nhân dân về sở hữu đất đai thu được thông qua quyền sở hữu phản ánh lợi ích của nhân dân lao động, của đất nước Nguồn lực đó sẽ được tập trung và phục vụ lợi ích của số đông Điều đó khác hẳn về bản chất với việc thực hiện lợi ích của chủ thể sở hữu đất đai trong các nước tư bản Trong các nước tư bản, nguồn lực tài chính từ đất đai thuộc về

số ít những người sở hữu tư nhân về đất đai Tuy nhiên, cần phải nhấn mạnh thêm rằng, trên thực tế lợi ích đó được sử dụng như thế nào lại là một chủ đề khác Về mặt nguyên lý, chế

độ sở hữu đất đai của nước ta là không thừa nhận đất đai thuộc sở hữu tư nhân cho nên lợi ích từ nguồn lực tài chính từ đất đai mà chủ thể sở hữu khai thác được phải được phục vụ cho lợi ích của nhân dân

Hai là, nguồn lực tài chính từ đất đai góp phần làm tăng quy mô NSNN từ đó tham gia tích cực vào việc đảm bảo nguồn tài chính cho việc Nhà nước thực hiện vai trò kinh tế trong nền KTTT định hướng XHCN

Trong nền KTTT định hướng XHCN, vai trò kinh tế của Nhà nước có những điểm đặc thù, song bên cạnh đó cũng có những điểm chung giống như vai trò kinh tế của các nhà nước khác Điểm chung đó là Nhà nước phải tích cực thực hiện chức năng kinh

tế của mình, chẳng hạn đầu tư phát triển, đầu tư kết cấu hạ tầng, Để có thể thực hiện tốt

được vai trò kinh tế của mình trong nền KTTT định hướng XHCN, Nhà nước trước hết cần phải có nguồn thu hay nguồn lực tài chính để có thể tài trợ cho các khoản chi tiêu đó Muốn vậy, cần phải huy động trong nội bộ nền kinh tế Tuy nhiên, không phải cứ gia tăng tỷ lệ huy động nguồn thu cho ngân sách là tốt, trái lại, nhiều khi gia tăng sự nỗ lực tận dụng nguồn thu lại có thể gây ra hiện tượng bóp nghẹt hay hạn chế sự năng động của các chủ thể trong nền kinh tế Một sự kiện mang tính quy luật đối với mọi nền kinh tế, nhất là đối với các nền kinh tế đang phát triển là thâm hụt ngân sách, các chính phủ luôn gặp phải một mâu thuẫn kinh tế là nguồn thu thì có hạn, trong khi nhu cầu chi tiêu luôn không ngừng gia tăng; Việt Nam cũng không nằm ngoài đặc điểm vừa nêu Mặt khác, công cuộc công nghiệp hóa, hiện đại hóa của nước ta đang đòi hỏi những nguồn lực tài chính khổng lồ, trong đó có vai trò đặc biệt quan trọng của NSNN

Để có thể tháo gỡ được mâu thuẫn đó đồng thời vẫn thúc đẩy được các hoạt động của những chủ thể trong nền kinh tế, đòi hỏi Nhà nước phải đa dạng được các kênh huy động nguồn lực tài chính cho ngân sách Một trong những nguồn lực tài chính quan trọng hiện nay ở nước ta là nguồn lực tài chính từ đất đai Với ý nghĩa đó, nguồn lực tài chính từ đất đai là một thành tố quan trọng trong hệ thống các nguồn lực tài chính có thể huy động vào ngân sách Từ đó góp phần vào cung ứng kinh phí cho Nhà nước thực hiện vai trò kinh tế ngày càng quan trọng trong nền KTTT định hướng XHCN của mình

Dẫn chứng cho những nhận định về vai trò nói trên của nguồn lực tài chính từ đất đai trong nền kinh tế nước ta được thấy rất rõ trong những thập kỷ trước đây trong lịch sử Nhà nước ta cũng như hiện nay Chẳng hạn, chỉ tính riêng 4 năm (1951-1954) tính từ khu 4 trở ra, số thuế nông nghiệp đã thu được 1.580 nghìn tấn lương thực quy thóc (nguồn: Tổng cục thuế - Bộ Tài chính), đảm bảo lương thực nuôi cán bộ và bộ đội kháng chiến chống Pháp, là nguồn thu chủ yếu của NSNN, vai trò ấy vẫn được duy trì ở những năm đầu khôi phục cải tạo và xây dựng XHCN ở miền Bắc Trong những năm chống Mỹ cứu nước, lương thực động viên từ thuế nông nghiệp đóng vai trò rất quan trọng vừa để nuôi quân đánh giặc, vừa để xây dựng đất nước

Những năm gần đây, nền kinh tế ta chuyển sang cơ chế thị trường và từng bước hội nhập vào nền kinh tế thế giới, cơ cấu kinh tế được chuyển đổi theo hướng tăng tỷ trọng công nghiệp, xây dựng, thương mại và dịch vụ, kéo theo sự tăng trưởng không ngừng của nguồn thu NSNN Tuy nhiên, nguồn tài chính thu được từ đất đai vẫn là nguồn thu ổn định, bền vững của NSNN, ngoài ra đất còn tạo nguồn thu từ quỹ đất công ích của

xã Đây là nguồn tài chính quan trọng đảm bảo cho việc xây mới và duy trì các công trình công ích của xã hội

Mặt khác, đất đai là tài sản có thể dùng làm vốn góp liên doanh Trong quá trình hội nhập kinh tế quốc tế, việc thu hút đầu tư nước ngoài (ĐTNN) là mục tiêu quan trọng của mỗi quốc gia; các nước chưa phát triển và đang phát triển nhu cầu về vốn là rất lớn,

vì thế lượng giá trị từ giá cả đất đai trở thành nguồn quan trọng để góp vốn liên doanh Góp vốn mà tài sản không mất đi, đó cũng là đặc điểm của tài sản đất đai; càng sử dụng

và sử dụng vào nhiều mục đích thì đất đai càng tăng giá trị của nó Thực tế hơn 10 năm đổi mới, Nhà nước ta đã cho phép các doanh nghiệp được sử dụng giá trị QSDĐ vào góp vốn liên doanh với tổ chức, cá nhân nước ngoài Theo thống kê đến nay, không tính các

dự án trong khu công nghiệp, khu chế xuất, trên địa bàn cả nước đã có 3.197 dự án đầu tư nước ngoài đăng ký, sử dụng hơn 20.000 ha đất các loại cho các doanh nghiệp có vốn ĐTNN, trong đó giá trị góp vốn bằng tiền thuê đất khoảng 2,5 tỷ USD và đã huy động nguồn vốn ĐTNN vào Việt Nam gần 40 tỷ USD để xây dựng dự án với nhiều ngành nghề khác nhau (Nguồn: Bộ Tài chính)

Ba là, nguồn lực tài chính từ đất đai góp phần vào việc nâng cao hiệu quả sử dụng đất đai

Việc phát huy vai trò này của nguồn lực tài chính từ đất đai thể hiện ở khía cạnh khi các chủ thể sử dụng đất phải có trách nhiệm thực thi nghĩa vụ tài chính đối với chủ sở hữu Khi đó, việc thực hiện nguồn lực tài chính từ đất đai của chủ sở hữu sẽ có tác dụng đòn bẩy lợi ích kinh tế thúc đẩy kích thích các chủ thể sử dụng đất hiệu quả hơn Dù muốn hay không muốn, các chủ thể phải không ngừng nâng cao hiệu quả sử dụng đất để

Vận dụng phân tích trên đây của Mác vào trong điều kiện nền kinh tế nước ta có thể cho thấy, việc huy động nguồn lực tài chính từ các chủ thể sử dụng đất là cần thiết, phù hợp với tính quy luật trong nền KTTT, rằng các nguồn lực phục vụ cho sản xuất cần phải được thông qua thị trường Không nên cấp không đất cho các chủ thể mà không có

sự kiểm soát về mặt tài chính Việc kiểm soát người được quyền sử dụng đất thông qua đòn bẩy tài chính là công cụ kiểm soát mang tính kinh tế và phù hợp với điều kiện KTTT hơn cả Mọi mệnh lệnh hành chính bất chấp quy luật kinh tế tất yếu sẽ bị đào thải và thường không đem lại hiệu quả cả trong ngắn hạn và dài hạn

Với ý nghĩa đó, việc thực hiện nguồn lực tài chính từ đất đai không những có ý nghĩa rất quan trọng đối với chủ thể sở hữu đất mà ngay cả đối với các chủ thể sử dụng đất Suy cho cùng, đất đai tự thân nó không nảy ra nguồn lực tài chính, thực chất nguồn lực đó là sự vận động và có được từ trong các mối quan hệ kinh tế giữa các chủ thể trong nền kinh tế mà đất đai là điều kiện cho quá trình đó Xét về ý nghĩa này thì đất đai cũng

có vai trò giống như các nguồn lực khác Tuy nhiên, nguồn lực tài chính từ đất đai có tác động tích cực hai mặt, đối với cả người sở hữu và người sử dụng Thông qua quan hệ tài chính đất đai trở nên có chủ Khi đã có chủ, đất đai sẽ được sử dụng hiệu quả hơn vì chủ

sở hữu hay chủ sử dụng đều cần phải quan tâm đến lợi ích của mình

Bốn là, nguồn lực tài chính từ đất đai sẽ góp phần vào việc điều tiết thị trường bất động sản (BĐS)

Nguồn lực tài chính thu được từ đất đai, như đã chỉ ra, góp phần vào việc cung cấp nguồn lực tài chính cho các hoạt động của Nhà nước trong quá trình cung cấp các

dịch vụ công cho xã hội, trong đó có hoạt động quản lý nhà nước về thị trường BĐS Với

ý nghĩa như vậy, nguồn lực tài chính gián tiếp góp phần vào quá trình làm cho thị trường BĐS vận hành có trật tự hơn

Một trong những hình thái thị trường quan trọng trong nền KTTT định hướng XHCN cần được điều tiết một cách hiệu quả đồng thời phải tích cực hoàn thiện thể chế cho nó hoạt động là thị trường BĐS Không giống với các hình thái thể chế thị trường khác, thị trường BĐS có vai trò quan trọng đối với cả nhu cầu sản xuất và nhu cầu sinh hoạt Trong xã hội, hẳn mọi cá nhân đều muốn có một địa điểm thuận lợi cho hoạt động sinh tồn của mình, thông thường đó là các nơi để cư trú Trong nền kinh tế bao cấp trước đây, nhà ở được phân phối trực tiếp đến người sử dụng nếu đó là cán bộ công chức nhà nước Tuy nhiên, trong cơ chế KTTT, để có được nhà ở người ta cần phải thông qua thị trường Đối với các chủ thể tiến hành hoạt động SXKD, đất đai gắn liền với nhu cầu về mặt bằng hoặc tư liệu cho hoạt động SXKD Với ý nghĩa đó, đất đai nói riêng và BĐS nói chung là một trong những thành tố vẫn còn có vai trò đặc biệt quan trọng trong nền kinh tế, mặc dù ngày nay nhiều người cho rằng tri thức mới là nguồn lực quan trọng nhất Điều đó đúng, song đối với một nước có trình độ nền kinh tế rất thấp như Việt Nam thì đất đai vẫn là một trong những nguồn lực quan trọng hàng đầu

Tuy vậy, trong điều kiện KTTT hiện nay, để thỏa mãn nhu cầu của mình, các chủ thể (ngoại trừ Nhà nước) đều phải thực hiện thông qua thị trường Với tính chất đặc biệt của nó, thị trường BĐS luôn chứa đựng những thông tin không cân xứng vì xuất hiện nhiều hiện tượng đầu cơ đất đai Để hạn chế được những hiện tượng đầu cơ hoặc các nhân tố gây méo mó quan hệ thị trường, giúp cho thị trường bất động sản vận hành lành mạnh thì giải pháp tốt nhất là công khai hóa thông tin về giá đất, thông tin về mức thuế, phí,

mà các chủ thể tham gia thị trường phải có nghĩa vụ phải thực thi đối với người đại diện chủ

sở hữu đất đai Muốn công khai hóa được thông tin thì phải có chi phí cho hoạt động như vậy Nguồn lực tài chính từ đất đai sẽ góp phần vào cung cấp nguồn kinh phí cho các hoạt động đó Thông qua đó, nguồn lực tài chính góp phần vào việc điều tiết thị trường BĐS trong nền kinh tế nước ta hiện nay

Năm là, quyền sử dụng đất có thể giúp các chủ thể, nhất là các doanh nghiệp nâng cao được khả năng huy động vốn cho hoạt động SXKD của mình

QSDĐ là tài sản có giá trị sử dụng làm tài sản thế chấp tại các tổ chức tín dụng

để vay vốn Với đặc điểm riêng của tài sản đất, khi là tài sản để thế chấp vay vốn, đất đai không bị cầm giữ như tài sản khác, mà trái lại người mang đất đai thế chấp thì sau khi vay được vốn họ vẫn được sử dụng đất vào mục đích SXKD của mình Như vậy, vốn đầu

tư vào SXKD đã được nhân đôi Một mặt là hiện vật đất đai có giá trị sử dụng và được dùng vào mục đích nhất định; mặt khác, đất đai được tính giá trị đảm bảo việc huy động vốn nhà rỗi trong dân cư để đầu tư cho SXKD với những mục tiêu nhất định Đó là giá trị đặc biệt của đất đai mà con người có thể tận dụng, khai thác trở thành nguồn tài chính cho đầu tư phát triển Ở những nước phát triển, việc sử dụng đất đai là tài sản thế chấp để vay vốn là rất phổ biến và được coi là một trong những biện pháp quan trọng để huy động vốn

Với những gì đã trình bày ở trên, chúng ta đã thấy nguồn lực tài chính từ đất đai thực sự là nguồn nội lực quan trọng, nguồn tài chính tiềm năng để xây dựng và phát triển kinh tế đất nước

1.3 KINH NGHIỆM CỦA MỘT SỐ NƯỚC

1.3.1 Thực tiễn việc quản lý, sử dụng để khai thác nguồn lực tài chính tại một số nước (chủ yếu là Trung Quốc, do Trung Quốc có nhiều đặc điểm về sở hữu đất

đai gần tương tự Việt Nam)

* Tại hầu hết các nước tư bản, chế độ sở hữu đối với đất đai tồn tại dưới hai hình thức: đất đai thuộc sở hữu của Nhà nước tư bản và đất đai thuộc sở hữu tư nhân, trong đó

sở hữu tư nhân là chủ yếu

Tuy chế độ sở hữu có khác nhau nhưng ở tất cả các quốc gia đều xác định vai trò quan trọng của đất đai đối với việc phát triển kinh tế nhằm phục vụ cho lợi ích chung của toàn xã hội; việc xây dựng các chính sách tài chính đối với đất đai cũng xuất phát từ mục tiêu này và với từng thời kỳ mà Nhà nước sẽ áp dụng các hình thức giao đất, cho thuê

đất, góp vốn liên doanh bằng giá trị QSDĐ, các loại thuế liên quan đến đất cho phù hợp

để điều tiết vào thu nhập của các đối tượng sử dụng đất

Tại Đài Loan, các loại thuế đất là công cụ chính của Nhà nước để động viên các khoản thu nhập từ đất cho NSNN, đồng thời đây cũng là biện pháp để Nhà nước quản lý

và kiểm tra sự vận động của đất đai Để khuyến khích, hạn chế hoặc hỗ trợ các ngành SXKD, Nhà nước Đài Loan áp dụng các loại thuế suất khác nhau; ví dụ như đối với đất canh tác thì áp dụng thuế sử dụng đất nông nghiệp với thuế suất thấp, các loại đất khác sẽ phải chịu thuế suất cao hơn nhưng trong đó cũng có mức thuế suất ưu đãi đối với các lĩnh vực khuyến khích đầu tư Đối với các hoạt động mua bán đất có phát sinh thu nhập sẽ phải chịu thuế cho giá trị tăng thêm Với các loại thuế điều tiết từ đất đai như trên thì hàng năm nguồn thu từ đất cũng là một phần đáng kể trong tổng thu ngân sách của Đài Loan

Tại Thái Lan, trước đây Nhà nước áp dụng cả thuế đất và thuế chuyển nhượng bất động sản, nhưng hiện nay, để khuyến khích mọi người sử dụng đất vào sản xuất, Nhà nước đã bỏ thuế đất

Nhật Bản hiện tại đang áp dụng thuế đất với mức thuế suất 0,3%/năm trên giá trị đất, đồng thời cũng áp dụng thuế thu nhập đánh vào thu nhập phát sinh từ mua bán nhà đất

Tương tự như vậy, ở các nước châu Âu như Đức, Thụy Điển, Pháp cũng đều áp dụng hình thức thuế đất và thuế thu nhập từ việc mua bán đất để vừa quản lý quá trình sử dụng đất, vừa theo dõi được quá trình vận động của các mối quan hệ đối với đất đai Tuy nhiên, tại các nước đang phát triển và chậm phát triển lại có xu hướng bỏ thuế sử dụng đất nhằm mục đích khuyến khích phát triển sản xuất nông nghiệp

* Quản lý và khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai tại Trung Quốc:

Đất đai ở Trung Quốc thuộc sở hữu toàn dân với hai hình thức cấp độ quản lý trực tiếp là Nhà nước và tập thể, trong đó quyền quản lý chủ yếu thuộc về Nhà nước Đất đai ở thành thị luôn thuộc sự quản lý trực tiếp của Nhà nước, đất ở nông thôn thuộc

quyền quản lý của tập thể Thị trường đất đai được xây dựng trên cơ sở Nhà nước vẫn giữ quyền sở hữu đất đai, chỉ giao quyền sử dụng đất có thời hạn cho các tổ chức, cá nhân Việc giao đất được chia làm hai loại: cấp đất cho người sử dụng không phải trả tiền sử dụng đất và giao đất trong một thời hạn nhất định có thu tiền sử dụng đất

Đất thuộc sở hữu nhà nước:

- Nhà nước cấp đất không thu tiền sử dụng đất cho các cơ quan nhà nước; đất phục vụ cho an ninh, quốc phòng; đất sử dụng vào mục đích công cộng; đất của nông lâm trường quốc doanh giao khoán cho các hộ là thành viên của nông lâm trường; khi các đối tượng này được giao đất nhà nước sẽ không thu tiền nhưng vẫn phải nộp thuế sử dụng đất theo quy định của pháp luật Các đối tượng này phải sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả, không được phép chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, mang đất đi góp vốn, thế chấp Riêng đối với doanh nghiệp nhà nước thì được góp vốn bằng giá trị QSDĐ và đây

là vốn của Nhà nước trong doanh nghiệp cổ phần hóa; trong trường hợp doanh nghiệp không sử dụng hết đất được giao thì có thể mang thế chấp vay vốn hoặc thực hiện bán đấu giá, đấu thầu diện tích không sử dụng và Nhà nước sẽ để lại cho doanh nghiệp 60%

số tiền thu được

- Nhà nước giao đất trong một thời hạn nhất định có thu tiền sử dụng đất theo phương thức thỏa thuận giá, đấu thầu, đấu giá QSDĐ; việc này do chính quyền nhân dân cấp tỉnh quy định Các đối tượng được giao đất theo hình thức này có quyền bán, cho thuê lại, thế chấp vay vốn, chuyển đổi, tặng cho và góp vốn liên doanh bằng giá trị QSDĐ trong thời hạn giao đất, nhưng phải đầu tư ít nhất 25% tổng vốn đầu tư của dự án trên đất và phải nộp thuế từ 30 - 60% phần thu nhập do bán QSDĐ

Đất do Nhà nước giao cho tập thể quản l ý:

- Nhà nước cấp đất không thu tiền sử dụng đất đối với hộ nông dân đã có đất ở từ trước và được cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở thuộc sở hữu tập thể Ruộng đất thuộc sở hữu tập thể thì được giao khoán để canh tác cho hộ nông dân trong 30 năm

- Nhà nước giao QSDĐ có thu tiền trong trường hợp đối tượng thuê đất là hộ gia đình, cá nhân trong và ngoài tập thể, các doanh nghiệp với thời hạn giao QSDĐ là 30 năm, kể cả sử dụng đất vào mục đích phi nông nghiệp Giá giao đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp và phi nông nghiệp khác nhau và do tập thể nông dân quyết định Trong trường hợp chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp thì phải được chính quyền cấp huyện chấp thuận, người được giao đất thực hiện bồi thường đất nông nghiệp, nộp tiền sử dụng đất và được cấp giấy chứng nhận QSDĐ thuộc sở hữu tập thể

Đất nhận khoán của hộ nông dân được quyền chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, góp vốn bằng giá trị QSDĐ trong thời hạn được giao khoán Đối với đất nông nghiệp của tập thể cũng được chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp theo nghị quyết của tập thể nhưng không được chuyển nhượng hoặc cho thuê để sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp Trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích công thì tập thể, cá nhân sử dụng đất được đền bù, hỗ trợ và tái định cư

Để khai thác tốt nguồn lực tài chính từ đất đai, Nhà nước Trung Quốc đã thực hiện phân định rõ quyền sở hữu và quyền sử dụng đối với đất đai, xây dựng khung pháp

lý tương đối hoàn thiện trên cơ sở: xác định cụ thể một số mục đích sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng, các mục đích khác đều phải trả tiền sử dụng đất; quy định thời hạn giao đất cho các mục đích sử dụng khác nhau, ví dụ như đất ở giao 70 năm, đất công nghiệp giao 60 năm, văn hóa, giáo dục, thể dục, thể thao giao dài nhất là 50 năm, sử dụng vào mục đích thương mại, du lịch là 40 năm; khi giao đất cho các mục đích trên phải thực hiện theo hình thức đấu giá QSDĐ và nộp tiền sử dụng đất một lần Đối với đất Nhà nước cho thuê thì thực hiện trả tiền thuê đất hàng năm, Từ đó đã hình thành nên một thị trường đất đai phát triển hoàn thiện, công khai, minh bạch và giá cả ổn định trên

cơ sở tách rời quyền sở hữu của Nhà nước với quyền sử dụng của các tổ chức cá nhân; tạo ra nguồn thu đáng kể và ổn định cho NSNN mà vẫn không mất đi quyền sở hữu của Nhà nước đối với đất đai Các biện pháp và quá trình phát triển cụ thể là:

- Xây dựng chính sách để hình thành thị trường đất đai ổn định qua ba giai đoạn:

+ Giai đoạn 1: Thay đổi, điều chỉnh chuyển từ chế độ sử dụng đất đai của thời kỳ

bao cấp là sử dụng không phải trả tiền, sử dụng không có thời hạn và không có giao dịch sang sử dụng có trả tiền, sử dụng có thời hạn và có giao dịch về đất đai

+ Giai đoạn 2: Phát triển thị trường BĐS, trong đó chủ yếu là đất đai trở thành

một biện pháp chính để tạo vốn cho đầu tư phát triển, khôi phục và phát triển kinh tế (một

số địa phương như Thượng Hải, Thẩm Quyến phát triển mạnh một phần cũng là nhờ việc

+ Quản lý nghiêm việc sử dụng đất, đặc biệt là quản lý chặt chẽ việc chuyển từ đất nông nghiệp thành đất xây dựng; khống chế diện tích sử dụng đối với các loại đất Nhà nước được quyền can thiệp vào thị trường đất đai bằng cả hai biện pháp kinh tế và hành chính (trên thị trường Nhà nước có những đặc quyền riêng mà các thể nhân khác không có)

+ Việc cung cấp đất xây dựng đô thị theo quy hoạch thống nhất, dưới sự giám sát chặt chẽ của chính quyền

+ Thực hiện giao dịch công khai về QSDĐ Chuyển nhượng QSDĐ cho các mục đích kinh doanh, du lịch, vui chơi giải trí, phải thực hiện bằng hình thức đấu giá hoặc

treo biển nhằm đảm bảo tính minh bạch, công bằng; với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất do hai bên tự thỏa thuận, thì Trung Quốc cũng yêu cầu người bán phải công khai với xã hội giá bán của mình; chính quyền thúc đẩy việc giao dịch đất đai công khai trên thị trường, do thị trường quyết định giá cả Chính dựa vào những biện pháp này mà giá đất của chính quyền quy định luôn sát với thực tế trên thị trường, khó thất thoát, tham nhũng từ đất (việc này ở ta chưa làm được, luận văn sẽ phân tích ở phần sau)

+ Nhà nước công bố công khai giá đất và thay đổi theo định kỳ 3 năm đối với đất thành thị hoặc khi có sự biến động giá lớn Trước khi định giá một khu đất, chính quyền địa phương ủy nhiệm một cơ quan trung gian môi giới tiến hành đánh giá, xác định giá trị, giá cả của khu đất làm cơ sở cho chính quyền quyết định (Trung Quốc đã có Luật Đánh giá, xác định giá trị đất đai)

Trên cơ sở pháp luật chung của nhà nước Trung ương, các địa phương tại Trung Quốc tự xây dựng cho mình cơ chế quản lý để khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai cho có hiệu quả nhất, phù hợp với thực tiễn địa phương

* Kinh nghiệm khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai tại thành phố Thượng Hải:

Thượng Hải đặt mục tiêu khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai theo hướng thúc đẩy phát triển ngành BĐS vận động theo cơ chế thị trường

Việc khai thác nguồn lực tài chính thông qua thị trường BĐS tại Thượng Hải có vai trò rất quan trọng, chiếm tỷ trọng trong GDP khá cao, đã trở thành một ngành trụ cột, nòng cốt của thành phố Đồng thời, thị trường BĐS đóng vai trò rất to lớn trong việc cải thiện điều kiện nhà ở cho dân Thượng Hải, thay đổi bộ mặt của thành phố Sự thay đổi cơ bản của Thượng Hải trong 10 năm qua được chính quyền đánh giá chính là sự thay đổi về thị trường BĐS Nhìn chung, thị trường BĐS Thượng Hải phát triển lành mạnh, bình ổn, dần dần đi tới hoàn thiện từng bước Khi thị trường đã ổn định, chính quyền Thượng Hải dần rút ra ngoài thị trường, thực hiện xã hội hóa thị trường BĐS, năm 2003 vốn đầu tư vào thị trường BĐS thành phố Thượng Hải đạt 90,1 tỷ NDT; trong đó, vốn nhà nước là 45,7 tỷ NDT, chiếm 50%; vốn của nhà nước mỗi năm giảm dần Vốn của dân doanh, vốn

của xã hội mỗi năm một tăng, trong đó có vốn nước ngoài (nhất là vốn của Hồng Kông,

Ma Cao) tăng mạnh Năm 2003, vốn của đầu tư nước ngoài, của Hồng Kông, Ma Cao là

15 tỷ NDT, tăng 40% so với cùng kỳ

Tuy nhiên, kinh nghiệm khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai tại Thượng Hải cũng cho thấy mặt trái của việc thực hiện thông qua thị trường BĐS Đó là vấn đề giá nhà đất cao và tăng quá nhanh; việc này có tác dụng tích cực đối với chính quyền về nguồn thu từ nhà đất, nhưng về mặt xã hội thì lại là gánh nặng cho nhiều gia đình có thu nhập thấp, trung bình Để giải quyết vấn đề này, Thượng Hải đã tập trung giữ giá nhà được bình

ổn, lành mạnh và giải quyết nhà ở cho những gia đình có thu nhập từ trung bình trở xuống; kết quả đến năm 2003, có 2 vạn hộ gia đình nông dân, với 6 vạn nhân khẩu được nhận nhà mới, bình quân diện tích nhà ở đạt 13,4m2/người và tăng đều liên tục trong những năm gần đây với tốc độ từ 1-1,5 người/m2/người/năm (hàng năm, Thượng Hải chuyển khoảng 10 vạn mẫu đất nông nghiệp thành đất xây dựng (1ha = 15mẫu))

Đánh giá chung: Để khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai, việc xây dựng và

phát triển thị trường đất đai ở Trung Quốc đã thúc đẩy sự phát triển về kinh tế và xã hội, góp phần hoàn thiện xây dựng thể chế KTTT XHCN của Trung Quốc Trong 10 năm vừa qua, kể cả khi bị tác động của khủng hoảng tài chính khu vực, Trung Quốc vẫn giữ được thị trường BĐS ổn định Hiện nay, thị trường BĐS có ảnh hưởng rộng rãi trong xã hội Giá trị sản lượng của ngành nhà đất tăng hàng năm, chiếm khoảng 7% nền kinh tế quốc dân Ngành nhà đất hiện nay trở thành ngành trụ cột của nền kinh tế quốc dân Riêng Thượng Hải, năm 2003 thu nhập từ đất đạt được trên 10 tỷ NDT, chiếm 20%-30% ngân sách của thành phố Trung Quốc quy định các khoản tiền thu từ đất chủ yếu phục vụ xây dựng phát triển cơ sở hạ tầng, không sử dụng cho các mục đích khác

1.3.2 Bài học kinh nghiệm cho việc khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai

ở nước ta hiện nay

Qua nghiên cứu thực tiễn việc quản lý và khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai tại một số nước mà chủ yếu là Trung Quốc, chúng ta cần rút ra bài học kinh nghiệm trong quản lý, khai thác tài chính đối với đất đai như sau:

Một là, kiên trì sử dụng đất theo quy hoạch, sử dụng đất theo đúng mục đích

Việc sử dụng đất đai theo đúng quy hoạch, đúng mục đích sẽ góp phần vào việc giúp cho hoạt động thực hiện khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai được thuận lợi và triệt để hơn Bởi lẽ, khi giao QSDĐ thường phải căn cứ vào mục đích sử dụng đất của các chủ thể trong xã hội, theo đó nhà nước có căn cứ để xác định mức thu, hình thức thu, hay thực chất là có cách thức thực hiện khai thác nguồn lực tài chính hiệu quả nhất Nếu không có quy hoạch về mục đích sử dụng đất đai cụ thể thì các biện pháp khai thác nguồn lực tài chính sẽ không bài bản, mang nặng tính chủ quan, nhất là gây khó khăn cho công tác thực thi việc khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai

Hai là, đối với mỗi thành phố phải thống nhất quản lý số lượng cung cấp đất đai

và khống chế số lượng đất đai sử dụng vào mục đích xây dựng; đối với cả quốc gia cũng phải như vậy Nếu như sử dụng đất đai không có khống chế sẽ dẫn đến tình trạng giá cả lên, xuống thất thường, gây mất ổn định thị trường đất đai Tác dụng của việc điều tiết ổn định giá cả trên thị trường quyền sử dụng đất rất to lớn Suy cho cùng, hầu hết hoạt động kinh tế xã hội đều liên quan đến việc sử dụng đất Như thế có nghĩa là đất đai là một trong những yếu tố cơ bản cần thiết cho các hoạt động SXKD Sự biến động về giá cả QSDĐ về lâu dài sẽ tác động sâu sắc đến chi phí hoạt động SXKD và do đó sẽ ảnh hưởng đến tăng trưởng kinh tế và sự ổn định xã hội

Hơn thế, sự ổn định về giá cả thị trường QSDĐ trong bối cảnh một quốc gia đang phát triển sẽ tạo ra lợi thế trong thu hút vốn ĐTNN Cụ thể là, cùng với các nhân tố khác thì nước nào có giá cả thuê QSDĐ thấp sẽ là một trong các điều kiện quan trọng để hấp dẫn nhà đầu tư

Ba là, phải phát huy vai trò của thị trường trong việc phân bổ tài nguyên, đồng

thời cũng lợi dụng việc cung cấp đất đai để điều chỉnh nền kinh tế Tức là việc cung cấp đất đai phải dựa vào cung cầu thị trường, đồng thời cũng dựa vào việc cung cấp đất đai

để điều hành sự vận động của thị trường

Bốn là, từ kinh nghiệm thực tiễn trong việc phát triển thị trường BĐS những năm

qua, Trung Quốc nhận thấy rằng việc công khai, công bằng và minh bạch là hết sức quan

trọng Đó còn là một nguyên tắc để chống đầu cơ, tham nhũng trong quá trình xây dựng

và phát triển thị trường BĐS Người Trung Quốc có câu "Ánh sáng mặt trời là thuốc trừ sâu tốt nhất"

Năm là, vấn đề giải quyết nhà ở cho dân:

- Thực hiện cải cách, bãi bỏ chế độ phân phối nhà ở, thực hiện thương phẩm hóa nhà ở, người dân tự mua nhà ở trên thị trường

- Với người dân có thu nhập trung bình trở xuống và thu nhập thấp Trung Quốc thực hiện chính sách bán nhà ưu đãi; loại này được miễn thu giá đất, miến một phần thuế Như vậy giá bán nhà cho dân có thể rẻ hơn

- Đối với người dân có hoàn cảnh đặc biệt khó khăn, Trung Quốc giải quyết nhà

ở bằng cách cho thuê nhà với giá thấp; thực hiện theo hai hình thức: chính quyền có nhà cho dân thuê từ quỹ nhà sẵn có hoặc hộ gia đình tự đi thuê nhà và chính quyền hỗ trợ một phần tiền thuê nhà

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1

- Nguồn lực tài chính từ đất đai là nguồn lực tài chính được hình thành trong nền KTTT, phát triển mạnh mẽ dưới tác động của sự phát triển lực lượng sản xuất và sự mở rộng không ngừng các quan hệ thị trường

- Với sự phát triển của các quan hệ thị trường, nguồn lực tài chính từ đất đai ngày càng có những biểu hiện đa dạng và do đó các hình thức khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai cũng đa dạng, phong phú

- Bản chất, đặc điểm của các hình thức khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai do tính chất quan hệ sở hữu về đất đai quy định Ở nước ta, các hình thức khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai chủ yếu bao gồm: Thu từ giao đất, thu từ cho thuê đất, các khoản thuế liên quan đến đất,

- Khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai là hoạt động tự giác có ý thức của xã hội nhằm vận dụng hoạt động của các quy luật kinh tế khách quan, đặc biệt là các quy

luật của KTTT vào phục vụ phát triển kinh tế xã hội trên cơ sở phát huy các vai trò cơ bản của nguồn lực tài chính từ đất đai như: thực hiện lợi ích kinh tế của Nhà nước; nâng cao hiệu quả sử dụng đất đai; điều tiết thị trường bất động sản;

- Kinh nghiệm các nước trên thế giới, đặc biệt là Trung Quốc cho thấy để phát huy vai trò nguồn lực tài chính từ đất đai phục vụ phát triển kinh tế - xã hội cần có những chính sách thích hợp về đất đai phù hợp với trình độ, mục tiêu phát triển và những đặc điểm đặc thù của từng quốc gia, vùng lãnh thổ trong từng giai đoạn lịch sử cụ thể

Chương 2

THỰC TRẠNG KHAI THÁC NGUỒN LỰC TÀI CHÍNH

TỪ ĐẤT ĐAI Ở VIỆT NAM

2.1 NHỮNG CHÍNH SÁCH CỦA NHÀ NƯỚC VỀ KHAI THÁC NGUỒN LỰC TÀI CHÍNH TỪ ĐẤT ĐAI Ở NƯỚC TA TRONG QUÁ TRÌNH ĐỔI MỚI

2.1.1 Giai đoạn trước Luật Đất đai năm 2003

Trước Luật Đất đai năm 1993, phương diện tài chính của đất đai hầu như không được thừa nhận do nhận thức không đầy đủ về KTTT và những nguồn lực tài chính được hình thành trong nền KTTT Vì vậy, Nhà nước chỉ tập trung vào việc làm thế nào để xác lập sở hữu toàn dân đối với đất đai, cho nên chỉ xác định định mức sử dụng đất, đất đai không được tham gia vào quá trình lưu thông, Các chính sách đối với đất đai như Quyết định 201/CP tháng 7/1980 của Chính phủ, Luật Đất đai năm 1987, Nghị định số 30/CP năm

1988 thể hiện rõ mục tiêu quản lý này Mặc dù vậy theo nhu cầu của thị trường và quy luật vốn có của quá trình hình thành và phát triển của thị trường, hành vi mua bán đất đai, BĐS ngầm vẫn xuất hiện và Nhà nước gần như không quản lý và không khai thác được nguồn lực tài chính từ đất đai

Ngày 14 tháng 7 năm 1993, Quốc hội khóa IX, kỳ họp thứ ba thông qua Luật Đất đai và có hiệu lực từ ngày 15/10/1993; tiếp đó ngày 02/12/1998 và ngày 01/10/2001 Luật Đất đai đã được sửa đổi, bổ sung; những nội dung chủ yếu của Luật Đất đai năm 1993 là

cơ sở để hình thành các chính sách nhằm khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai là:

- Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trong nước sử dụng

ổn định lâu dài dưới hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất và cho thuê đất, cụ thể như sau:

+ Giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với: các hộ gia đình, cá nhân trực tiếp lao động nông, lâm, ngư, diêm nghiệp; tổ chức sử dụng đất để trồng và bảo vệ rừng

và giao đất có thu tiền sử dụng đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng

+ Cho thuê đất đối với: tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh; hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuộc quỹ đất công ích của xã và hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức Cho thuê đất đối với các tổ chức, cá nhân nước ngoài

- Người sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất với các tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước (đối với doanh nghiệp nhà nước, đối với người được giao đất có thu tiền sử dụng đất, người thuê đất mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê đất hoặc đã trả tiền thuê đất cho thời gian còn lại ít nhất là 5 năm) Trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, người bị thu hồi đất được bồi thường hoặc hỗ trợ theo quy định của pháp luật

- Chính phủ quy định khung giá các loại đất cho từng vùng, theo từng thời gian

và nguyên tắc, phương pháp xác định giá các loại đất UBND cấp tỉnh quy định giá các loại đất phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương để tính thuế chuyển QSDĐ; thu tiền khi giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, tiền thuê đất, lệ phí trước bạ; tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất

Căn cứ vào những nội dung cơ bản mang tính chỉ đạo trên đây của Luật, các chính sách liên quan đến việc khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai đã được hình thành

Căn cứ Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998, Chính phủ ban hành Nghị định số 38/2000/NĐ-CP ngày 23/8/2000 thay thế cho các quy định trước

đó về thu tiền sử dụng đất và Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 115/2000/TT-BTC ngày 11/12/2000 để hướng dẫn thi hành Theo quy định tại các văn bản này thì tiền sử dụng đất được thu theo giá đất do UBND cấp tỉnh quy định, trong trường hợp đấu giá đất thì tiền sử dụng đất thu theo giá trúng đấu giá Ngày 11/02/2000, Chính phủ ban hành Nghị định số 04/2000/NĐ-CP về thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai, trong đó quy định việc giao đất có thu tiền sử dụng đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo dự án được duyệt Trong trường hợp này, tiền sử dụng đất thu phù hợp với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế và được thực hiện bằng phương pháp định giá đất hoặc đấu giá đất

2.1.1.2 Chính sách thu tiền thuê đất, mặt nước, mặt biển

Tiền thuê đất thu đối với đất cho các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong

và ngoài nước thuộc đối tượng phải thuê đất để sử dụng vào sản xuất, kinh doanh, dịch

vụ, hộ gia đình sử dụng đất vào mục đích sản xuất nông, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản

và làm muối vượt hạn mức Tổ chức, cá nhân thuộc đối tượng được Nhà nước cho thuê đất thì không phải nộp thuế sử dụng đất

và xác định theo 5 nhóm đô thị, 3 vùng nông thôn (đồng bằng, trung du, miền núi) Đơn giá thuê đất được xác định trên cơ sở khung giá cho thuê đất; trong đó coi mức tiền thuê tối thiểu trong khung là mức cơ bản và thực hiện điều chỉnh theo ba loại hệ số: hệ số vị trí, hệ số kết cấu hạ tầng, hệ số ngành nghề

2.1.1.3 Chính sách tài chính về đất đai trong quá trình sử dụng đất

* Thuế sử dụng đất nông nghiệp

Thuế sử dụng đất nông nghiệp thực hiện điều tiết đối với đất dùng vào sản xuất nông nghiệp, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản, đất trồng rừng Thực hiện Nghị quyết Hội nghị lần thứ năm, Ban Chấp chấp hành Trung ương khóa VII ngày 10/6/1993, Quốc hội đã thông qua Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp, thay thuế nông nghiệp bằng thuế sử dụng đất nông nghiệp, nội dung cơ bản như sau:

Căn cứ tính thuế và thu thuế là diện tích, hạng đất và định suất thuế tính bằng kilôgam thóc trên một đơn vị diện tích của từng hạng đất

Hạng đất tính thuế được xác định dựa vào 5 yếu tố: chất đất, vị trí, địa hình, điều kiện khí hậu thời tiết, điều kiện tưới tiêu; đồng thời tham khảo năng suất bình quân đạt được trong điều kiện canh tác bình thường của 5 năm trước (1986-1990) Đất trồng cây hàng năm và đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản được chia làm 6 hạng, đất trồng cây lâu năm chia làm 5 hạng

Định suất thuế (mức thuế) một năm tính bằng kg thóc/1 ha của từng hạng đất:

Bảng 2.1: Biểu thuế sử dụng đất nông nghiệp

Đơn vị: kg thóc/ 1ha

Nguồn: Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp, tr 3

- Đối với cây lấy gỗ và các loại cây lâu năm thu hoạch một lần: mức thuế bằng 4% giá trị sản lượng khai thác

- Miễn giảm thuế sử dụng đất:

+ Miễn thuế cho đất đồi, núi trọc dùng vào sản xuất nông, lâm nghiệp, đất trồng rừng phòng hộ và rừng đặc dụng Miễn trong thời gian xây dựng cơ bản cộng thêm 3 năm

từ khi thu hoạch đối với đất trồng cây lâu năm chuyển sang trồng mới và đất trồng cây hàng năm chuyển sang trồng cây lâu năm, cây ăn quả; đối với đất khai hoang không phải

là đất đồi, núi trọc dùng vào sản xuất (trồng cây hàng năm, đất đai khai hoang ở miền núi, đầm lầy, lấn biển 7 năm; đất trồng cây lâu năm miễn trong thời gian xây dựng cơ bản cộng thêm 3 năm khi thu hoạch, cộng 6 năm đối với đất đầm lầy, lấn biển);

+ Miễn giảm do thiệt hại vì thiên tai địch họa: thiệt hại 10 - 20%, giảm thuế tương ứng theo mức thiệt hại, thiệt hại từ 20 - 30% giảm 60%; thiệt hại từ 30-40% giảm 80%; thiệt hại từ 40% trở lên miễn 100%

+ Miễn giảm cho các hộ nông dân sản xuất vùng cao, miền núi, hải đảo, nông dân đồng bào dân tộc thiểu số, nông dân là người già tàn tật không nơi nương tựa mà đời

- Căn cứ tính thuế đất là diện tích đất, hạng đất và mức thuế

- Mức thuế:

+ Đối với đất ở, đất xây dựng công trình thuộc thành phố, thị xã, thị trấn, mức thuế đất bằng 3 lần đến 32 lần mức thuế sử dụng đất nông nghiệp của hạng đất cao nhất trong vùng và được qui định cho một đơn vị diện tích của từng vị trí của từng loại đường phố theo 5 loại đô thị

+ Đối với đất ở, đất xây dựng công trình thuộc vùng ven đô thị (loại I, II, III, ) mức thuế đất bằng từ 1,5 đến 2,5 lần mức thuế sử dụng đất nông nghiệp của hạng đất cao nhất trong vùng

+ Đối với đất thuộc vùng nông thôn, mức thuế đất bằng 1 lần mức thuế sử dụng

đất nông nghiệp bình quân trong xã

* Thuế chuyển quyền sử dụng đất

Luật Đất đai năm 1993 cho phép người sử dụng đất được chuyển nhượng, chuyển đổi QSDĐ, do đó Luật thuế chuyển QSDĐ được Quốc hội ban hành ngày 22/6/1994 và được

bổ sung, sửa đổi vào năm 1999

Thuế chuyển QSDĐ là khoản thu phát sinh khi có đất chuyển quyền sử dụng; mục đích là để điều chỉnh thu nhập từ chuyển QSDĐ Thi hành các Luật thuế chuyển QSDĐ, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 8/6/2000 qui định chi tiết thi hành các Luật Thuế chuyển QSDĐ và Bộ Tài chính ban hành Thông tư số