LUẬN VĂN:Đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án tại Hà Nội pptx

Xuất phát những nhận thức trên, tôi đã chọn vấn đề "Đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án tại Hà Nội" làm luận văn tốt nghiệp cao học, với mong muốn đóng góp một phần hiểu biết nh

mở đầu

1 Tính cấp thiết của đề tài

Trong những năm vừa qua, trước yêu cầu của sự nghiệp đổi mới, đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, quá trình đô thị hóa, chuyển dịch lực lượng lao động từ nông thôn ra thành thị đang diễn ra hết sức nhanh chóng, sự thay đổi về thu nhập và điều kiện sống của người dân, cùng với quá trình thực hiện các dự án phát triển hạ tầng, chỉnh trang đô thị của Nhà nước, đã làm cho nhà ở đã trở thành một vấn đề kinh tế - xã hội bức xúc luôn giành được sự quan tâm của các cấp chính quyền và doanh nghiệp kinh doanh phát triển nhà Mặt khác, hoạt động đầu tư, kinh doanh nhà ở nước ta nói chung và Hà Nội nói riêng, hiện nay đang diễn biến hết sức phức tạp, phát sinh nhiều vấn đề cần phải giải quyết Do đó, việc nghiên cứu các mô hình đầu tư phát triển nhà ở trên địa bàn thành phố

Hà Nội hiện nay đang là một đòi hỏi khách quan cả về lý luận và thực tiễn

Thủ đô Hà Nội là trung tâm kinh tế - chính trị lớn của cả nước có một vị trí đặc biệt quan trọng, là nơi tập trung đông đảo các cơ quan quan trọng của Đảng và Nhà nước, các viện nghiên cứu, các doanh nghiệp lớn, Hiện nay, Hà Nội là địa phương có quỹ nhà lớn thứ hai của cả nước, tuy nhiên, trong những năm vừa qua, thành phố đang phải đối mặt với nhiều vấn đề hết sức phức tạp trong giải quyết vấn đề nhà ở Đó là, tình trạng nhà ở xuống cấp, không đảm bảo an toàn và vệ sinh môi trường đô thị (ở các khu phố cổ, phố cũ, các khu chung cư xây dựng thời bao cấp, ); sự yếu kém trong quản lý đô thị dẫn tới tình trạng xây dựng nhà ở tự phát, không tuân theo thiết kế và qui hoạch; chính sách đầu tư, phát triển nhà còn nhiều bất cập; quá trình gia tăng dân số cơ học diễn ra nhanh chóng, Đây là những trở ngại lớn đối với hoạt động đầu tư phát triển nhà ở, do đó, việc nghiên cứu các mô hình đầu tư phát triển nhà ở tại Hà Nội, tìm ra những giải pháp, mô hình thích hợp trong đầu

tư phát triển nhà ở là vấn đề hết sức cần thiết hiện nay

Nhà ở là đối tượng vừa mang tính kinh tế, vừa mang tính chính trị - xã hội Xét trên khía cạnh kinh tế, nhà ở là tài sản có giá đặc biệt đối với mỗi cá nhân, là bộ phận quan trọng cấu thành nên bất động sản Xét trên khía cạnh xã hội, nhà ở còn là một trong những

tiêu chí đánh giá mức sống của con người, là sự thể hiện tính ưu việt của Nhà nước đối với công dân, đặc biệt là những người nghèo Đã có nhiều hình thức đầu tư phát triển nhà ở, song thực tiễn cho thấy rằng các mô hình đầu tư phát triển nhà ở hiện nay vẫn còn bộc lộ nhiều tồn tại và bất cập Chính vì vậy, việc thiết lập mô hình đầu tư phát triển nhà ở với mục tiêu đáp ứng và đảm bảo tính hài hòa về hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp, nhu cầu của người dân (khách hàng) và thực hiện chính sách xã hội của Nhà nước là vấn đề hết sức cần thiết

Xuất phát những nhận thức trên, tôi đã chọn vấn đề "Đầu tư phát triển nhà ở theo

mô hình dự án tại Hà Nội" làm luận văn tốt nghiệp cao học, với mong muốn đóng góp một

phần hiểu biết nhỏ bé của mình vào việc phát triển và giải quyết vấn đề nhà ở của thành phố

Hà Nội trước yêu cầu của sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước và xây dựng Thủ đô văn minh, thanh lịch

2 Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài

Trong những năm gần đây, trước xu thế của quá trình hội nhập và toàn cầu hóa, trước yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội của mỗi quốc gia và sự đa dạng hóa các hoạt động đầu tư, trong đó có đầu tư phát triển nhà ở, đã xuất hiện nhiều công trình nghiên cứu vấn

đề đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án dưới nhiều góc độ và phạm vi khác nhau ở

nước ngoài, có thể kể đến các công trình nghiên cứu của Jonh R Hasen (Hướng dẫn đánh

giá dự án đầu tư trên thực tế, Nxb Licosaxuba, Hà Nội, 1990); Jack R Meredith (Project Management, A Managerial Approach Jonh Willey & Sons.1989); Denis Lock (Project management, the 4th edition), ở trong nước, có các công trình nghiên cứu như: "ảnh hưởng của đô thị hóa đến nông thôn ngoại thành Hà Nội" (Nguyễn Văn áng, Nxb Chính

trị quốc gia, Hà Nội, 2003); "Sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản trong

công cuộc đổi mới của Việt nam" (Lê Xuân Bá, Nxb Khoa học kỹ thuật, Hà Nội, 2003);

"Thị trường bất động sản những vấn đề lý luận và thực tiễn Việt nam" (Thái Bá Cẩn, Nxb

Tài chính, Hà Nội, 2003); Đề tài nghiên cứu khoa học: "Phân tích chính sách phát triển thị

trường quyền sử dụng đất trong công cuộc đổi mới ở Việt Nam" của Viện Nghiên cứu

Quản lý kinh tế Trung ương,…

Các công trình nghiên cứu trên đây mới đề cập đến đầu tư phát triển nhà ở theo

mô hình dự án trên bình diện chung mà chưa nghiên cứu vấn đề trên một địa bàn cụ thể với những nét đặc thù riêng đó là thành phố Hà Nội Mặt khác, hoạt động đầu tư phát triển nhà là một hoạt động kinh tế mang tính đặc thù và nó luôn luôn biến đổi Do đó, vấn đề này cần phải được nghiên cứu một cách thường xuyên nhằm tạo ra cơ sở khoa học

để tiếp tục hoàn thiện cơ chế, chính sách nhằm đáp ứng các yêu cầu phát triển của thực tiễn cuộc sống

3 Mục đích và nhiệm vụ của luận văn

3.1 Mục đích

- Trình bày một cách có hệ thống những vấn đề chung về đầu tư và đầu tư xây dựng nhà ở theo mô hình dự án;

- Đánh giá thực trạng đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án tại Hà Nội, qua

đó chỉ ra những thành tựu, ưu điểm và những tồn tại, hạn chế của hoạt động này trong thời gian vừa qua;

- Đề xuất một số phương hướng, giải pháp và kiến nghị nhằm đẩy mạnh và nâng cao hiệu quả phát triển nhà theo mô hình dự án tại Hà Nội

3.2 Nhiệm vụ

- Hệ thống hóa một số vấn đề lý luận và thực tiễn liên quan đến đề tài, qua đó làm

rõ cơ sở lý luận chung của hoạt động đầu tư phát triển nhà theo mô hình dự án tại Hà Nội;

- Tìm hiểu một số kinh nghiệm đầu tư phát triển nhà theo mô hình dự án của một

số nước trên thế giới và một số địa phương tiêu biểu ở nước ta;

- Khảo sát thực trạng đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án trong những năm vừa qua; chỉ ra những ưu điểm, tồn tại, nguyên nhân và bài học kinh nghiệm;

- Đề xuất những giải pháp và kiến nghị nhằm đẩy mạnh hoạt động đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án tại thành phố Hà Nội trong những năm tới đây

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Phạm vi nghiên cứu của đề tài giới hạn ở những vấn đề về đầu tư và phát triển nhà

ở theo mô hình dự án tại Hà Nội, cụ thể: lý luận chung về đầu tư và đầu tư nhà ở; thực trạng, giải pháp và kiến nghị nhằm thúc đẩy hoạt động đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án tại Hà Nội

Về mặt thời gian, luận văn khảo sát đánh giá hoạt động đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án tại Hà Nội trong khoảng thời gian từ năm 2000 đến nay và đề xuất các định hướng và giải pháp nhằm đẩy mạnh hoạt động này trong thời gian tới

5 Phương pháp nghiên cứu

Để hoàn thành những mục tiêu nghiên cứu nêu trên, luận văn đã dựa trên phương pháp luận của chủ nghĩa Mác - Lê-nin (duy vật biện chứng và duy vật lịch sử) Bên cạnh

đó, luận văn sử dụng một số phương pháp nghiên cứu khác như: lấy ý kiến chuyên gia, khảo sát thực tế, phương pháp so sánh, phương pháp điều tra xã hội học, phương pháp thống kê, phương pháp phân tích, tổng hợp…

6 Đóng góp của luận văn

- Trên cơ sở nhận thức về tính cần thiết của đầu tư phát triển nhà theo mô hình dự

án, luận văn phân tích thực trạng đầu tư phát triển nhà theo mô hình dự án tại Hà Nội, chỉ

ra những ưu điểm, lợi thế, những tồn tại, hạn chế và những vấn đề đang đặt ra hiện nay đối với hoạt động này;

- Đề xuất một số phương hướng, giải pháp cơ bản nhằm đẩy mạnh hoạt động đầu

tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án tại thành phố Hà Nội

7 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và phụ lục, kết cấu của

Chương 1: Một số vấn đề lý luận và thực tiễn về đầu tư phát

triển nhà ở theo mô hình dự án

6

1.1 Lý luận chung về đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án 6

1.2 Những nhân tố ảnh hưởng, tác động đến đầu tư phát triển nhà ở theo

mô hình dự án tại thành phố Hà Nội

19

1.3 Một số kinh nghiệm đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án 24

Chương 2: Thực trạng đầu tư và phát triển nhà ở theo mô hình

dự án của thành phố Hà Nội hiện nay

40

2.1 Đặc điểm về kinh tế, chính trị và xã hội của thành phố Hà Nội trong mối

quan hệ với vấn đề phát triển nhà ở theo mô hình dự án

40

2.2 Tình hình thực hiện đầu tư nhà ở theo dự án của thành phố Hà Nội hiện

nay

48

2.3 Đánh giá quá trình thực hiện đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự

án tại thành phố Hà Nội hiện nay

58

Chương 3: Định hướng, giải pháp và kiến nghị nhằm đẩy mạnh

đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án tại Hà Nội

3.3 Một số giải pháp nhằm đẩy mạnh đầu tư phát triển nhà ở theo mô

hình dự án tại thành phố Hà Nội

72

3.4 Một số kiến nghị nhằm đẩy mạnh hoạt động đầu tư phát triển nhà ở

theo mô hình dự án tại thành phố Hà Nội

Chương 1

Một số vấn đề lý luận và thực tiễn

về đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án

1.1 Lý luận chung về đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án

1.1.1 Một số khái niệm

1.1.1.1 Khái niệm đầu tư phát triển

Theo Từ điển tiếng Việt (1995) thì đầu tư có nghĩa là "bỏ nhân lực, vật lực, tài lực vào công việc gì, trên cơ sở tính toán hiệu quả kinh tế - xã hội" [33, tr 291]

Trong kinh tế học, khái niệm đầu tư được nghiên cứu dưới nhiều khía cạnh khác nhau tùy theo phạm vi phát huy tác dụng và kết quả đầu tư Hiểu theo nghĩa chung nhất, đầu tư là quá trình sử dụng các nguồn lực nhằm trực tiếp hoặc gián tiếp tái sản xuất giản đơn và tái sản xuất mở rộng các cơ sở vật chất, kỹ thuật của nền kinh tế nói chung, của địa phương, của ngành, của các cơ sở sản xuất kinh doanh, các cơ quan nhà nước nói riêng Nguồn lực ở đây có thể là tài chính, tài nguyên thiên nhiên, sức lao động, chất xám, công nghệ, Nếu hiểu theo nghĩa hẹp, thì đầu tư chỉ bao gồm những hoạt động sử dụng các nguồn lực ở hiện tại nhằm đem lại cho nền kinh tế - xã hội những kết quả trong tương lai lớn hơn các nguồn lực đã chi phí để đạt được những kết quả đó Trong thực tế, hoạt động đầu tư được biểu hiện dưới nhiều hình thái khác nhau hết sức đa dạng, xét trên góc độ quan hệ quản lý, đầu tư được chia thành đầu tư trực tiếp và đầu tư gián tiếp

Đầu tư gián tiếp là hình thức đầu tư mà người bỏ vốn không trực tiếp tham gia vào việc quản lý, điều hành quá trình thực hiện dự án Ví dụ, nhà đầu tư tiến hành đầu tư vào thị trường chứng khoán, họ có thể được thụ hưởng các lợi ích từ việc mua bán chứng khoán đem lại và thực hiện các quyền lợi khác, nhưng họ không tham gia vào việc quản lý, điều hành trực tiếp đối với tài sản mà mình đã bỏ vốn đầu tư

Đầu tư trực tiếp là hình thức đầu tư mà ở đó người bỏ vốn đầu tư trực tiếp tham

Tóm lại, có thể hiểu đầu tư phát triển là hoạt động sử dụng các nguồn lực tài chính, lao động, khoa học - công nghệ và các nguồn lực vật chất khác vào sản xuất kinh doanh nhằm duy trì và tạo ra các nguồn lực mới cho sự tăng trưởng và phát triển của nền kinh tế - xã hội

1.1.1.2 Khái niệm dự án đầu tư

Dự án (Project), là những dự định, hành động nào đó đã được lập thành phương án hành động cụ thể mà căn cứ vào đó người ta có thể đánh giá chính xác để phê chuẩn hoặc

để thực hiện những dự định hành động đó Dự án đầu tư là một danh từ chung, dùng để dự định hành động, kế hoạch hành động, phương pháp hành động trên nhiều lĩnh vực, đó có thể là dự án cải cách hành chính, dự án đầu tư xây dựng hạ tầng, nhà ở,

Theo Nghị định 177-CP, ngày 20/10/1994 của Chính phủ thì dự án đầu tư là "một tập hợp những đề xuất về việc bỏ vốn để tạo mới, mở rộng hoặc cải tạo những đối tượng nhất định nhằm đạt được sự tăng trưởng về số lượng, cải tiến hoặc nâng cao chất lượng của sản phẩm hay dịch vụ nào đó trong một khoảng thời gian xác định" [6, tr 4]

Hoạt động đầu tư được xúc tiến thông qua dự án đầu tư Có nhiều cách hiểu khác nhau về dự án đầu tư, tùy theo góc độ tiếp cận, trên góc độ quản lý thì dự án đầu tư được hiểu là một công cụ quản lý việc sử dụng vốn, công nghệ, vật tư và nguồn nhân lực để tạo

ra những kết quả về kinh tế - xã hội Xét trên góc độ kế hoạch hóa, dự án đầu tư là sự thể hiện chi tiết kế hoạch đầu tư sản xuất, phát triển kinh tế - xã hội cụ thể làm tiền đề cho các quyết định đầu tư Xét về nội dung, thì dự án đầu tư là bản dự kiến các chi phí và hoạt động được tính toán theo một kế hoạch chặt chẽ nhằm thực hiện các mục tiêu kinh tế - xã hội theo dự định

Theo đó, một dự án đầu tư bao gồm những yếu tố chủ yếu sau đây:

 Mục tiêu của dự án đầu tư Các dự án bao giờ cũng có mục tiêu, mục đích cụ thể Thông thường, mục tiêu của các dự án đầu tư thường được thể hiện ở hai mức: mục tiêu phát triển và mục tiêu của chủ đầu tư Mục tiêu phát triển là thể hiện sự đóng góp của dự

án đối với sự phát triển kinh tế - xã hội mà dự án mang lại Mục tiêu của chủ đầu tư là những lợi ích mà chủ đầu tư hướng tới khi thực hiện dự án, ở đây có thể là những lợi ích tài chính, phát triển xã hội, nguồn nhân lực,

 Kết quả của dự án đầu tư Đó là những kết quả, sản phẩm cần phải đạt được trong quá trình thực hiện dự án Đây là một trong những tiêu chí để đánh giá sự thành công của dự án

 Các hoạt động của dự án Là những công việc cần thực hiện để tạo ra kết quả nhất định Những hoạt động này được lập sẵn theo một lịch trình nhất định gọi là kế hoạch thực hiện dự án

 Các nguồn lực của dự án Bao gồm các yếu tố như vốn, lao động, khoa học - công nghệ, vật tư, cần thiết để tiến hành thực hiện dự án

Có nhiều cách phân loại dự án đầu tư, việc phân loại này nhằm mục đích tạo cơ sở cho việc phân công, phân định thẩm quyền xét duyệt dự án và là cơ sở khi xác định trọng tâm, trọng điểm quản lý đối với từng loại dự án Theo đó, dự án đầu tư có thể được phân thành các loại sau đây:

- Căn cứ theo mục đích cuối cùng của dự án, dự án đầu tư được phân thành:

 Dự án đầu tư xây dựng cơ bản;

 Dự án đầu tư xây dựng và mở rộng hạ tầng kinh tế;

 Dự án đầu tư xây dựng và phát triển cơ sở hạ tầng văn hóa - xã hội;

 Dự án đầu tư sản xuất;

 Dự án đầu tư dịch vụ và kinh doanh;

 Dự án kết hợp Nhà nước và công dân

- Căn cứ theo "quốc tịch" của vốn, dự án đầu tư được phân thành:

 Dự án đầu tư trong nước;

 Dự án đầu tư có vốn nước ngoài

- Căn cứ theo tính chất và lĩnh vực đầu tư, dự án đầu tư được phân thành:

 Các dự án đầu tư chiến lược;

 Các dự án đầu tư thông thường

Theo qui định của điều lệ quản lý đầu tư và xây dựng bằng nguồn vốn trong nước (ban hành kèm Nghị định số 16/CP/2005/NĐ-CP ngày 08 tháng 7 năm 2005 của Chính phủ) thì dự án đầu tư được chia thành ba nhóm A, B, C với những đặc trưng sau:

- Dự án nhóm A, là những dự án có một trong các điều kiện sau:

 A1- Là những dự án đầu tư mới không kể mức vốn đầu tư, thuộc phạm vi bảo mật quốc gia hoặc có ý nghĩa kinh tế, chính trị, xã hội quan trọng của đất nước và dự án đầu tư thuộc các ngành sản xuất các chất độc hại, chất nổ, khai thác, chế biến các khoáng sản quí

hiếm như: vàng, bạc, đá quí, đất hiếm,…)

 A2 - Là những dự án đầu tư có tổng mức đầu tư lớn hơn mức qui định:

A2.1 - Là những dự án trên 200 tỷ đồng Việt Nam hoặc 20 triệu USD đối với các ngành công nghiệp điện, khai mỏ, luyện kim, chế tạo máy, xi măng; các ngành giao thông, thủy lợi, cấp thoát nước đô thị

A2.2 - Là những dự án trên 100 tỷ đồng Việt Nam hoặc trên 10 triệu USD thuộc các ngành công nghiệp năng như: kỹ thuật điện, điện tử, hóa chất, phân bón, chế tạo cơ khí, vật liệu xây dựng; các ngành công nghệ như: sành, sứ, thủy tinh, giấy, dệt, may mặc; bưu điện; các ngành sản xuất: hóa dược, thuốc chữa bệnh, chế biến nông lâm, thủy sản, sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản

A2.3 - Là những dự án trên 50 tỷ đồng Việt Nam hoặc trên 5 triệu USD đối với các ngành còn lại

 A3 Là những dự án khôi phục, cải tạo mở rộng, đổi mới kỹ thuật có tổng mức đầu tư bằng 70% so với mức đầu tư của dự án nhóm A2

- Dự án nhóm B, là những dự án có một trong các điều kiện sau:

 B1 - Là các dự án đầu tư thuộc nhóm A2.1, có tổng mức đầu tư từ

25 tỷ đồng Việt Nam đến 200 tỷ đồng Việt Nam, hoặc sử dụng ngoại tệ từ 2,5 triệu USD đến 20 triệu USD;

 B2 - Là các dự án đầu tư thuộc nhóm A2.2 có tổng mức đầu tư từ

15 tỷ đồng Việt Nam đến 100 tỷ đồng Việt Nam, hoặc sử dụng ngoại tệ từ 1,5 triệu USD đến 10 triệu USD;

 B3 - Các dự án đầu tư thuộc mục A2.3, có tổng mức đầu tư từ 5 tỷ đồng Việt Nam đến 50 tỷ đồng Việt Nam, hoặc sử dụng ngoại tề từ 0,5 triệu USD đến 5 triệu USD;

 B3 - Là các dự án đầu tư thuộc nhóm dự án A3, có tổng mức đầu tư bằng 70% so với tổng mức đầu tư qui định đối với các dự án thuộc nhóm B1, B2, B3

- Dự án nhóm C, là những dự án không thuộc diện các dự án đã nêu trên

Tóm lại, hiểu theo nghĩa chung nhất, thì dự án đầu tư là một lĩnh vực hoạt động đặc thù, một nhiệm vụ cần phải được thực hiện với những, phương pháp riêng, nguồn lực riêng và theo một kế hoạch nhất định, nhằm đạt được các mục tiêu kinh tế xã hội

1.1.1.3 Khái niệm, đặc điểm đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án

Đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án là hoạt động sử dụng các nguồn lực tài

chính, nguồn nhân lực, vật tư, khoa học - công nghệ, vào việc xây dựng nhà ở theo một

kế hoạch, phương án cụ thể nhằm đạt được các mục tiêu kinh tế - xã hội đã đặt ra

Đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án có các đặc điểm sau:

Thứ nhất, hoạt động đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án đòi hỏi phải huy

động một lượng vốn lớn và số vốn này tồn đọng trong suốt quá trình thực hiện dự án đầu

tư Hoạt đồng đầu tư xây dựng nhà ở theo mô hình dự án thường có qui mô rất lớn, hiện đại, đồng bộ về hạ tầng, công nghệ thi công tiên tiến, thời gian thực hiện dài, do đó, nó đòi hỏi phải huy động một lượng vốn lớn trong quá trình thực hiện Mặt khác, khác với các hoạt đồng đầu tư khác, vốn cho đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án thường bị khê đọng trong quá trình thực hiện dự án, chính vì vậy, thời gian thu hồi vốn đối với dự án thường diễn ra rất lâu

Thời hạn thu hồi vốn đầu tư là khoảng thời gian cần thiết để có được lợi nhuận thu

từ việc khai thác công trình và bù đắp được chi phí đã bỏ ra để xây dựng công trình đó Thời gian thu hồi vốn được xác định theo công thức sau:

T =

V L+Lv Trong đó:

- V: Vốn đầu tư ban đầu

- L: Mức lãi hàng năm

- Lv: Lãi suất ngân hàng của vốn vay đầu tư, nếu V là vốn vay

- T: Là thời gian thu hồi vốn đầu tư

Xác định thời hạn thu hồi vốn đầu tư là một trong những yếu tố quan trọng để đánh giá hiệu quả dự án đầu tư cũng như phân tích, so sánh lựa chọn phương án đầu tư Chỉ tiêu này giúp nhà đầu tư thấy rõ thời hạn thu hồi vốn đầu tư, cũng như mức chi phí về vốn phải trả trong quá trình thực hiện dự án, từ đó đi đến quyết định có đầu tư hay không

Thứ hai, đây là hoạt động trong một thời gian lâu dài và chịu nhiều ảnh hưởng của

các nhân tố tự nhiên, xã hội, chính trị, kinh tế, Hoạt động đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án thường huy động một nguồn vốn, vật tư và lao động tương đối lớn, thời gian triển khai và vận hành của mỗi dự án thường diễn ra trong nhiều năm Do đó, nó chịu sự tác động của nhiều nhân tố tự nhiên, kinh tế, chính trị và xã hội dẫn đến hậu quả là hoạt động này chứa đựng rủi ro rất cao, các nhân tố ảnh hưởng ở đây có thể là: thiên tai, điều kiện địa chất thi công; sự biến động của giá cả vật tư; chính sách đất đai và đầu tư của Nhà nước; nhu cầu, thị hiếu của khách hàng…Mặt khác, các dự án đầu tư phát triển nhà ở theo

mô hình dự án diễn ra trong một thời gian dài, theo một qui trình bắt buộc nhất định từ khâu lập dự án, thẩm định dự án, phê duyệt dự án, triển khai đầu tư, khai thác và vận hành

dự án Qui trình này diễn ra nhanh hay chậm phụ thuộc vào nhiều yếu tố tác động khác nhau, các yếu tố này sẽ được trình bày cụ thể ở mục 1.2

Thứ ba, kết quả đầu tư dự án (sản phẩm) thường có giá trị sử dụng lâu dài và sẽ

phát huy hiệu quả ở nơi nó được thực hiện Sản phẩm của hoạt động đầu tư phát triển nhà

ở theo mô hình dự án là hình thành nên những căn hộ, khu nhà ở với sự đồng bộ về hạ tầng

kỹ thuật (điện, nước, đường giao thông, hệ thống viễn thông,…) và hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viện, công viên, các khu mua sắm, giải trí,…) Các sản phẩm này là những tài sản lớn, có kết cấu vật chất bền vững, tuân thủ các tiêu chuẩn về qui hoạch đô thị và kiến trúc đã được Nhà nước phê chuẩn, vì vậy, nó sẽ tồn tài lâu dài tại nơi thực hiện dự án Mặt khác, với tính chất đặc thù của mình, các sản phẩm của dự án là nhà ở, nó luôn gắn liền với đất và quyền sử dụng đất, vì vậy, nó chỉ có thể phát huy hiệu quả nơi dự án được thực hiện

1.1.2 Một số tiêu chí đánh giá hiệu quả của đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án tại thành phố Hà Nội

1.1.2.1 Hiệu quả về kiến trúc, qui hoạch, môi trường, mỹ quan đô thị

Khi góp ý vào Chiến lược quốc gia về chỗ ở đến năm 2010, trong Thông báo số 21-TB/TW, ngày 14/11/1996, Bộ Chính trị Trung ương Đảng Cộng sản Việt Nam đã cho ý kiến chỉ đạo:

Phải đặc biệt quan tâm đến các giải pháp kiến trúc, đảm bảo kết hợp hài hòa tính hiện đại với tính dân tộc, giữ gìn và tôn tạo khu phố cổ, kiến trúc có giá trị, bố trí không gian tiêu chuẩn nhà ở hợp lý, đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, các công trình phúc lợi công cộng…, chú trọng đến các giải pháp bảo đảm vệ sinh môi trường,…[14 tr 2]

Đây là định hướng chỉ đạo của Đảng, đồng thời cũng là một trong những tiêu chí đánh giá tính hiệu quả của các dự án phát triển nhà ở

Có nhiều tiêu chí để đánh giá hiệu quả của một dự án đầu tư phát triển nhà ở, song với những nét đặc thù của mình, các dự án đầu tư phát triển nhà ở tại Hà Nội phải đảm bảo các yêu cầu về kiến trúc, qui hoạch, vệ sinh môi trường, mỹ quan đô thị và bảo tồn, gìn giữ các giá trị văn hóa truyền thống

Xét trên phương diện qui hoạch và kiến trúc Một dự án đầu tư phát triển nhà ở được coi là hiệu quả khi nó tuân thủ một cách nghiêm túc qui hoạch vùng và qui hoạch tổng thể của toàn thành phố, bao gồm qui hoạch về hạ tầng kỹ thuật, các công trình phúc lợi công cộng, mặt bằng tổ chức không gian,… Đảm bảo được sự hài hòa và thống nhất về kiến trúc đô thị, tuân thủ các chuẩn mực kiến trúc và qui hoạch đã được phê duyệt như mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, chiều cao công trình, màu sắc, Mặt khác, Hà Nội là một thành phố có truyền thống lịch sử và văn hóa lâu đời, chính vì vậy, các dự án đầu tư phát triển nhà ở phải tôn trọng và gìn giữ các giá trị văn hóa và lịch sử, kết hợp hài hòa tính hiện đại

và tính truyền thống trong kiến trúc và qui hoạch

Xét trên phương diện môi trường và mỹ quan đô thị Một dự án đầu tư phát triển nhà ở được coi là có hiệu quả khi nó đảm bảo các tiêu chuẩn về vệ sinh môi trường và mỹ quan đô thị Theo đó, các dự án đầu tư phát triển nhà ở phải đảm bảo vệ sinh môi trường trong lúc triển khai và đặc biệt là khi đi vào sử dụng, các dự án này không được gây ô nhiễm về tiếng ồn, bụi bặm, rác và nước thải sinh hoạt,…phải đảm bảo sức khỏe cho người dân sống trong và ngoài khu vực thực hiện dự án Bên cạnh đó, các dự án nhà ở cũng phải đảm bảo các yếu tố về mỹ quan đô thị như kiến trúc phải phù hợp với cảnh quan xung quanh, không cơi nới, cải tạo, lắp đặt các thiết bị phụ trợ khi chưa được phép, phơi phóng

quần áo, trồng cây cảnh không đúng chỗ, thể hiện được tính hiện đại, văn minh và thanh lịch trong nếp sống và sinh hoạt của người dân thủ đô

1.1.2.2 Hiệu quả về mặt xã hội

Nhà ở không chỉ là một tài sản có giá trị đặc biệt, xét trên phương diện xã hội nhà

ở còn là một trong những tiêu chí đánh giá mức sống của con người và thể hiện tính ưu việt của Nhà nước đối với công dân, đặc biệt là những người nghèo Chính vì vậy, hiệu quả về mặt xã hội là một trong những thức đo quan trọng đánh giá sự thành công của dự

án

Hiệu quả về mặt xã hội trong một dự án đầu tư phát triển nhà ở có thể được xem

xét trên hai phương diện Thứ nhất, đó là việc nâng cao điều kiện sống của con người, chỉnh trang bộ mặt đô thị Thứ hai, đó là việc thực hiện các chính sách ưu đãi đối với các

thành phần dân cư trong giải quyết vấn đề nhà ở Xét trên phương diện thứ nhất, các dự án đầu tư phát triển nhà ở, để đạt hiệu quả về mặt xã hội cần phải giải quyết tốt việc nâng cao điều kiện sống cho người dân, ở các vùng có điều kiện sống không đảm bảo như ô nhiễm, nhà ở xuống cấp, ảnh hưởng của thiên tai,… nhằm tạo ra sự văn minh, hiện đại cho thành phố Xét trên phương diện thứ hai, hiệu quả xã hội được thể hiện qua việc dự án thực hiện được các chính sách của Đảng và Nhà nước trong vấn đề giải quyết nhà ở cho người nghèo, người có thu nhập thấp, gia đình chính sách, gia đình có công với cách mạng, đây

là vấn đề hết sức quan trọng, nó thể hiện bản chất, tính ưu việt của chế độ chính trị ở nước ta…

1.1.2.3 Hiệu quả về kinh tế

Hiệu quả kinh tế là tiêu chí quan trọng để đánh giá mức độ thành công của các dự

án đầu tư phát triển nhà ở Một dự án đầu tư phát triển nhà ở được coi là có hiệu quả về mặt kinh tế khi nó đáp ứng được các yêu cầu sau:

Thứ nhất, đối với doanh nghiệp Đó là sự chi phí các nguồn lực có hiệu quả về

kinh tế Theo đó, doanh nghiệp bỏ ra các nguồn lực như lao động, vật tư, vốn, vào quá trình thực hiện các dự án đầu tư phát triển nhà ở và sau khi bán nhà ở (sản phẩm kinh

Lợi nhuận sau thuế Doanh thu

Tỷ lệ lợi nhuận trên vốn dự án =

Lợi nhuận sau thuế vốn dự án

Tỷ lệ lợi nhuận/ doanh thu và tỷ lệ lợi nhuận/ vốn thực hiện dự án cao, điều này chứng tỏ dự án đạt hiệu quả kinh tế cao và ngược lại Doanh nghiệp đạt được hệ số doanh lợi cao khi họ biết tận dụng các nguồn lực, cơ hội đầu tư và tiết kiệm được chi phí trong quá trình sản xuất

Suất đầu tư là mức vốn đầu tư cần cho việc tạo ra được một đơn vị kết quả đầu tư, suất đầu tư được tính theo công thức sau:

v =

V

Q Trong đó:

- v: Suất đầu tư

- V: tổng số vốn đầu tư

- Q: Tổng kết quả xây dựng Chỉ tiêu này nói lên chi phí sản phẩm cao hay thấp trong xây dựng cơ bản Trong

trường hợp mọi yêu cầu xây dựng cơ bản đều được bảo đảm như nhau, phương án nào có suất đầu tư nhỏ nhất là phương án tối ưu Nắm bắt được chỉ tiêu này là điều kiện hết sức quan trọng trong việc đưa ra quyết định đầu tư

Thứ hai, về phía người tiêu dùng (khách hàng) Đó là việc mua được hàng hóa

đúng giá và phát huy hiệu quả trong quá trình sử dụng Hiện nay, ở nước ta, nhà ở là một loại hàng hóa đặc biệt, mà sự lên xuống của giá cả nhiều khi không phản ánh đúng qui luật của thị trường Thông thường thì giá nhà ở lên, xuống dựa theo nhu cầu của người tiêu dùng và khả năng sinh lợi của nó, (tuân theo qui luật thị trường) tuy nhiên hiện nay ở nước

ta, giá nhà ở lên xuống chủ yếu chịu sự tác động của đầu cơ, yếu tố tâm lý, đặc biệt là thói quen xem nhà ở cũng là tài sản để cất giữ - đây là một trong những yếu tố làm cho thị trường nhà ở phát triển không lành mạnh Hiện nay, vấn đề này đang gây nên nhiều khó khăn trong việc giải quyết nhà ở cho những người có nhu cầu thực sự, cũng như đối với doanh nghiệp khi triển khai các dự án đầu tư phát triển nhà ở Chính vì vậy, người tiêu dùng luôn mong muốn mua nhà ở với giá hợp lý và khi đưa vào sử dụng công trình phát huy hiệu quả thực tế, đáp ứng được nhu cầu của mình

Thứ ba, về phía Nhà nước Dưới góc độ quản lý và điều tiết vĩ mô, đối với Nhà

nước, một dự án đầu tư phát triển nhà ở có hiệu quả kinh tế khi nó sử dụng hợp lý và có hiệu quả các nguồn tài nguyên quốc gia, tuân thủ qui hoạch và kế hoạch phát triển kinh tế -

xã hội, cải thiện và giải quyết được chỗ ở cho dân cư, đặc biệt là những người nghèo, người có thu nhập thấp, gia đình có công với cách mạng,…

Đối với từng dự án cụ thể, xuất phát từ mục tiêu, yêu cầu khác nhau, mà người ta

có thể nhấn mạnh một trong những tiêu chí nêu trên Tuy nhiên, xét một cách tổng thể, một

dự án đầu tư phát triển nhà ở để được coi là có hiệu quả thì tối thiểu nó phải đáp ứng được các yêu cầu nói trên Có nghĩa là dự án đó phải kết hợp hài hòa lợi ích kinh tế giữa người mua, người bán và lợi ích của toàn xã hội mà Nhà nước là người đại diện

Thứ tư, đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án đảm bảo tính tăng trưởng bền

vững Hiện nay, tính tăng trưởng bền vững đang là một đòi hỏi đối với các hoạt động kinh

tế nói chung, trong đó có hoạt động đầu tư phát triển nhà ở Trong lĩnh vực đầu tư phát

triển nhà ở, tính tăng trưởng bền vững được thể hiện qua một số điểm sau:

- Đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án cho phép khai thác và sử dụng có hiệu quả các nguồn lực của xã hội So với các hình thức đầu tư phát triển nhà ở đã từng tồn tại ở nước ta từ trước tới nay thì đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án cho phép chúng ta huy động được nguồn lực lớn và tập trung trong xã hội, các nguồn lực có thể kể đến ở đây là đất đai, vốn, kỹ thuật, công nghệ Mặt khác, hình thức đầu tư phát triển nhà

ở theo mô hình dự án còn cho phép chúng ta sử dụng có hiệu quả các nguồn lực như đất đai, lao động, công nghệ… đây chính là điều kiện hết sức quan trọng tạo nên sự phát triển mang tính bền vững cho nền kinh tế

- Đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án tạo nên được bộ mặt mới cho đô thị,

sự thống nhất về qui hoạch và kiến trúc của đô thị Với tính đặc thù của mình, đầu tư phát triển nhà ở sẽ tạo nên sự đồng bộ, ổn định trong kiến trúc và qui hoạch, sự đồng bộ về kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, chính điều này sẽ tránh được sự manh mún và lộn xộn trong qui hoạch đô thị, tránh được việc phải phá dỡ, đền bù gây tốn kém các nguồn lực

xã hội

- Đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án góp phần không nhỏ vào việc giải quyết các vấn đề xã hội Hình thức đầu tư này cho phép giải quyết được các vấn đề xã hội, một điều kiện hết sức quan trọng tạo nên sự phát triển và tăng trưởng bền vững Đầu

tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án giải quyết được vấn đề nhà ở cho các đối tượng là người nghèo, gia đình có công với cách mạng, sinh viên, cán bộ, công chức… thông qua các hình thức như cho vay vốn ưu đãi mua nhà, thuê, thuê mua nhà ở Với tính ưu việt của mình như giá cả vừa phải, hình thức mua nhà đa dạng, xây dựng với qui mô lớn, đầu

tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án hiện nay là giải pháp hết sức quan trọng nhằm giải quyết các vấn đề xã hội ở đô thị, trong đó có vấn đề nhà ở, đây là một trong những điều kiện quan trọng tạo nên sự phát triển bền vững

1.2 Những nhân tố ảnh hưởng, tác động đến đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án tại thành phố Hà Nội

1.2.1 Nhân tố Nhà nước

Nhà nước đóng một vai trò hết sức quan trọng có tác động lớn đến hoạt động đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án Tầm quan trọng này xuất phát từ vai trò quản lý và điều tiết chính sách vĩ mô của Nhà nước, cụ thể là:

Nhà nước đóng vai trò quan trọng trong việc lập và quản lý qui hoạch đô thị, bao gồm qui hoạch chung cho toàn bộ phạm vi đất đô thị và qui hoạch chi tiết cho từng vùng thuộc phạm vị đất đô thị Đề án quy hoạch xây dựng đô thị được duyệt là cơ sở pháp lý quan trọng để các doanh nghiệp xây dựng kế hoạch đầu tư các dự án phát triển nhà ở Mặt khác, trên phương diện quản lý đô thị, Nhà nước là người xây dựng các chính sách về giá đất, cơ chế đầu tư, kinh doanh nhà ở; đền bù, giải phóng mặt bằng, giao đất, cho thuê đất thực hiện các dự án; quản lý mục tiêu dự án; xây dựng chính sách thuế đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản; quản lý phương hướng, biện pháp huy động và sử dụng các nguồn lực thực hiện dự án,… Đồng thời, Nhà nước cũng là người xây dựng các tiêu chí qui định chất lượng công trình của dự án, quản lý về mặt nhà nước thông qua các hoạt động như thanh tra, kiểm tra, giám sát,… đây là những vấn đề hết sức quan trọng, có tác động và ảnh hưởng lớn đến quyết định đầu tư phát triển nhà ở của các doanh nghiệp

Xét trên phương diện kinh tế, Nhà nước còn là khách hàng lớn của các doanh nghiệp đầu tư phát triển nhà ở Hằng năm, Nhà nước sẽ lên kế hoạch mua lại nhà của doanh nghiệp hoặc đầu tư xây dựng nhà ở với mục tiêu tạo lập nơi ở mới và cải tạo, nâng cấp điều kiện nhà ở cho người dân, đặc biệt là các đối tượng chính sách xã hội Mặt khác, Nhà nước đóng vai trò quan trọng trong việc hỗ trợ các doanh nghiệp đầu tư phát triển nhà

ở như chi ngân sách giải phóng mặt bằng, hỗ trợ tiền sử dụng đất, tái định cư, xây dựng cơ

sở hạ tầng, bảo lãnh tín dụng, cho vay ưu đãi Nói tóm lại, xét trên phương diện kinh tế, trong nhiều trường hợp thì Nhà nước vừa là người quản lý, người bán, người mua và người cho thuê nhà ở

Mặt khác, Nhà nước của chúng ta là Nhà nước xã hội chủ nghĩa của dân, do dân,

vì dân, xuất phát từ bản chất đó, từ trước tới nay, vấn đề nhà ở của người dân luôn luôn được Nhà nước quan tâm, hỗ trợ Trong những năm gần đây, Đảng và Nhà nước đã đề ra nhiều chủ trương, chính sách tạo lập nhà ở cho các đối tượng xã hội, thông qua sự hỗ trợ

về tài chính như ưu đãi vay vốn, hỗ trợ kinh phí giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất,…Vì vậy, có thể nói rằng, quá trình thực hiện các chức năng kinh tế - xã hội của Nhà nước đã tác động không nhỏ tới hoạt động đầu tư phát triển nhà ở trong giai đoạn hiện nay

1.2.2 Vốn, nhân lực, khoa học kỹ thuật và công nghệ xây dựng

- Vốn là nguồn lực hết sức quan trọng, tác động và ảnh hưởng lớn đến việc đầu tư phát triển các dự án nhà ở Đối với các doanh nghiệp, tùy theo từng loại hình, vốn đầu tư được hình thành từ nhiều nguồn khác nhau như từ ngân sách, vốn tự có của doanh nghiệp, vốn vay, vốn huy động từ dân cư Đầu tư phát triển nhà theo mô hình dự án là một hoạt động mang tính đặc thù, nó đòi hỏi nguồn vốn lớn và thời gian thu hồi vốn hết sức chậm

Vì vậy, vốn thực sự trở thành một thế mạnh của mỗi một doanh nghiệp, đặc biệt là các doanh nghiệp xây dựng nhà ở, đây là cơ sở quan trọng để doanh nghiệp quyết định các dự

án đầu tư và thực hiện các dự án này đúng tiến độ Do đó, việc huy động và sử dụng có hiệu quả các nguồn vốn ảnh hưởng không nhỏ đến hiệu quả thực hiện dự án nói riêng và kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp nói chung

- Nguồn nhân lực đóng một vai trò hết sức quan trọng, là yếu tố có ảnh hưởng lớn đến năng lực thực hiện các dự án đầu tư phát triển nhà ở Nguồn nhân lực thường được xem xét dựa trên các cấp độ sau:

Thứ nhất, nguồn nhân lực cấp cao, đây là những người có kiến thức, trình độ

chuyên môn kỹ thuật, được đào tạo một cách bài bản, có khả năng quản lý và kinh doanh Vai trò của họ được thể qua công tác hoạch định kế hoạch và quản lý dự án đầu tư, đề ra các giải pháp tối ưu về kinh tế và kỹ thuật Họ đóng vai trò hết sức quan trọng, tác động rất lớn đến sự thành công của các dự án đầu tư phát triển nhà ở

Thứ hai, đội ngũ cán bộ cấp trung gian Trong các doanh nghiệp đầu tư xây dựng

nhà ở, họ là các đội trưởng thi công, kỷ sư trưởng, trưởng các phòng ban…Với cương vị này, họ là người thừa hành kế hoạch, mệnh lệnh của cấp trên và lãnh đạo cấp dưới thực hiện các kế hoạch, mệnh lệnh đó Đội ngũ cán bộ này đóng vai trò rất quan trọng, tác động

lớn đến quá trình thực hiện các dự án đúng tiến độ, đảm bảo các yêu cầu kỹ thuật, an toàn lao động, kịp thời đề xuất những kiến nghị, giải pháp thi công hợp lý và tiết kiệm chi phí

Thứ ba, lực lượng lao động trực tiếp của doanh nghiệp Đội ngũ lao động lành nghề,

có kinh nghiệm, cơ cấu hợp lý là một yếu tố quan trọng trong quá trình thực hiện dự án đầu tư phát triển nhà ở Do đó, công tác tuyển dụng, đào tạo, sử dụng, chăm lo đến đời sống của người lao động là vấn đề quan tâm hàng đầu nhằm tạo ra sự ổn định và nâng cao năng lực thực hiện dự

án của của doanh nghiệp

- Khoa học kỹ thuật và công nghệ xây dựng là yếu tố hết sức quan trọng có ảnh hưởng lớn đến việc thực hiện các dự án đầu tư phát triển nhà ở Biểu hiện cụ thể của nó là tính hiện đại và đồng bộ của máy móc thiết bị và công nghệ thi công, đây là một bộ phận tài sản quan trọng của doanh nghiệp, đồng thời, nó cũng là thước đo trình độ kỹ thuật, uy tín, năng lực thi công và khả năng cạnh tranh của doanh nghiệp

1.2.3 Nhu cầu của phát triển kinh tế - xã hội

Nhu cầu phát triển của nền kinh tế xã hội có tác động không nhỏ đến vấn đề đầu tư

và phát triển nhà ở Vấn đề đầu tư xây dựng nhà ở luôn gắn liền với việc thực hiện các mục tiêu kinh tế - xã hội của Trung ương và thành phố Hà Nội Trước yêu cầu phát triển của đất nước nói chung và của thành phố Hà Nội nói riêng, giải quyết tốt vấn đề nhà ở sẽ

là động lực trực tiếp cho việc giải quyết các vấn đề kinh tế xã hội Mặt khác, nhu cầu của phát triển kinh tế xã hội sẽ tác động lớn đến đầu tư phát triển nhà ở, một mặt, nó tạo ra nhu cầu cho việc thực hiện các dự án nhà ở, mặt khác, nó tạo ra cơ sở vật chất cho việc thực hiện các dự án này Chính vì vậy, việc dự báo đúng nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội là một trong những tiêu chí quan trọng để thực hiện các dự án đầu tư, đồng thời nó cũng là nhân

tố tác động đến hiệu quả của các dự án đầu tư

1.2.4 Nhu cầu của thị trường nhà ở

Nhu cầu về nhà ở là nhân tố hết sức quan trọng để tiến hành triển khai các dự án đầu tư phát triển nhà Nhu cầu về nhà ở được xem xét trên các khía cạnh như: khả năng về tài chính của các hộ gia đình (thu nhập), nhu cầu về chỗ ở của người dân, sở thích và mức

sống của dân cư, chính sách của Nhà nước,… Cũng giống như các loại hàng hóa khác, sự lên xuống của giá cả nhà ở là một trong những căn cứ để doanh nghiệp đưa ra các quyết định đầu tư của mình Nếu nhu cầu về nhà ở tăng, giá cả nhà ở sẽ tăng, doanh nghiệp sẽ thực hiện các dự án phát triển nhà để thu lợi và ngược lại Tuy nhiên, trong những trường hợp đặc biệt, để giải quyết nhà ở cho các đối tượng xây dựng, các dự án đầu tư xây dựng nhà ở vẫn được thực hiện nhằm giải quyết nhu cầu nhà ở cho các đối tượng này mà không tuân theo những qui luật của thị trường

Hiện nay, nhu cầu của thị trường nhà ở đang chịu sự chi phối của các nhân tố chủ yếu sau đây:

Thứ nhất, giá cả của đất đai Nhà ở là một tài sản đặc biệt gắn liền với đất đai, nếu

như ở trạng thái thị trường hoạt động bình thường, giá đất càng cao thì cầu về đất đai bị thu hẹp và ngược lại, giá đất thấp, cầu về đất sẽ tăng

Thứ hai, thu nhập của người tiêu dùng Người dân luôn có xu hướng muốn cải

thiện chỗ ở, khi thu nhập tăng lên, họ có khả năng chi trả cho các khoản chi phí này, điều này có tác động rất lớn làm biến động thị trường nhà ở

Thứ ba, tác động của yếu tố đầu cơ Người đầu cơ ở đây có thể là các nhà kinh

doanh bất động sản và những người dân có tiền muốn mua đất để làm phương tiện cất giữ tài sản hoặc chờ giá tăng sẽ bán kiếm lời

Thứ tư, chính sách và các thủ tục pháp lý Chính sách và các qui định pháp lý của

Nhà nước có tác động lớn đến thị trường nhà ở Tính minh bạch, rõ ràng trong qui hoạch, thủ tục pháp lý đơn giản sẽ làm cho các giao dịch nhà đất sẽ trở nên thông thoáng, người mua và người bán sẽ dễ dàng khi thực hiện các giao dịch Đây là yếu tố quan trọng có tác động lớn đến nhu cầu nhà ở Mặt khác, Nhà nước là người xây dựng chính sách về phát triển thị trường bất động sản, chính sách ưu đãi, chính sách về thuế đối với kinh doanh bất động sản nói chung và đầu tư phát triển nhà ở nói riêng, đây là những yếu tố hết sức quan trọng tác động đến quan hệ cung - cầu của thị trường nhà ở

1.2.5 Tác động của thị trường bất động sản

Trong 10 năm gần đây, thị trường bất động sản biến động hết sức phức tạp, đã có

3 lần giá cả bất động sản lên xuống gây nên nhiều sự xáo trộn trong việc thực hiện các dự

án đầu tư phát triển nhà ở Lần thứ nhất bắt đầu từ năm 1994 đến năm 1996, lần thứ hai là

từ năm 1997 đến năm 1999 và lần biến động thứ ba bắt đầu từ cuối năm 2004 đến nay, đây

là lần biến động có qui mô lớn và chứa đựng nhiều yếu tố rủi ro, phức tạp

Nhà ở gắn liền với đất đai, giá đất tăng sẽ kéo theo giá nhà tăng và ngược lại, ở nước ta hiện nay, đất đai chiếm một tỷ lệ đáng kể trong tổng mức đầu tư của các dự án phát triển nhà ở, vì vậy, sự biến động về giá đất đang là nguyên nhân trực tiếp dẫn tới việc biến động về giá nhà ở nói chung, trong đó có nhà ở thuộc các dự án Giá đất biến động thất thường đã ảnh hưởng không nhỏ tới các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, theo thống kê hiện nay 18% tổng dư nợ của các ngân hàng đang được đầu tư vào thị trường bất động sản Vào những thời điểm thị trường bất động sản phát triển "nóng", tốc độ cho vay đối với các dự án kinh doanh bất động sản của một số ngân hàng tăng đến 25%, trong đó các khoản vay trung hạn chiếm đến 82% [17, tr.3] Sự phát triển không bình thường của thị trường quyền sử dụng đất đã làm cho giá cả nhà ở biến động hết sức phức tạp, giá cả đền

bù đất tăng, công tác giải phóng mặt bằng trở nên khó khăn, đặc biệt là đối với các dự án đang triển khai giải phóng mặt bằng, điều này đã ảnh hưởng không nhỏ tới vấn đề đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án Doanh nghiệp có thể bị thua lỗ, dự án bị chậm trễ hoặc không đảm bảo tính khả thi nếu như thị trường bất động sản vận hành thiếu minh bạch, lành mạnh

Trong bối cảnh thị trường nhà đất diễn biến hết sức phức tạp hiện nay (thị trường không phản ánh đúng nhu cầu) thì việc dự báo và đánh giá đúng nhu cầu nhà ở của người dân hiện tại và trong tương lai là một yêu cầu hết sức quan trọng trong việc đảm bảo tính khả thi và tính hiệu quả của các dự án đầu tư xây dựng nhà ở

1.3 Một số kinh nghiệm đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án

1.3.1 Kinh nghiệm của một số nước trên thế giới về đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án

Trên thế giới, đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án đã được triển khai từ lâu

ở mỗi một quốc gia, xuất phát từ các đặc điểm về văn hóa, tự nhiên, điều kiện sống, mức thu nhập, chính sách của nhà nước, người ta có những mô hình đầu tư phát triển nhà ở khác nhau Các mô hình đầu tư phát triển nhà ở này đều có những ưu điểm và nhược điểm nhất định mà chúng ta có thể tham khảo, học hỏi và rút kinh nghiệm

1.3.1.1 Kinh nghiệm của Mỹ

Mỹ là một trong những nước giàu nhất trên thế giới, tuy nhiên, một bộ phận không nhỏ người dân Mỹ đang gặp rất nhiều khó khăn trước vấn đề nhà ở Theo Bộ Xây dựng nhà ở

và Phát triển đô thị thì nước Mỹ đang diễn ra sự "khủng hoảng sâu sắc về nhà ở", đó là sự khủng hoảng do chi phí nhà ở vượt qua khả năng chi trả hợp lý của một bộ phận lớn người

Mỹ Theo đó, người dân Mỹ đã phải giành phần lớn thu nhập của họ (hơn 30%), để chi trả tiền nhà ở dưới hình thức tiền thuê bất động sản hoặc thanh toán tín dụng thế chấp bất động sản, điều này dẫn tới việc phải cắt giảm các chi phí sinh hoạt khác trong gia đình như: học hành, khám chữa bệnh, vui chơi giải trí, ăn mặc,

Để giải quyết vấn đề khó khăn về nhà ở cho người dân, nhà nước, các tổ chức phi chính phủ và các doanh nghiệp đã phối hợp với nhau hết sức chặt chẽ trong việc nỗ lực xây dựng và thực hiện những chính sách về phát triển nhà ở Vào những năm 1960-1970, chính phủ Mỹ đã cấp kinh phí cho việc phát triển các dự án nhà ở, đa dạng hóa hoạt động đầu tư nhà ở thông qua các hình thức huy động vốn từ xã hội (đặc biệt là từ các quỹ đầu tư

tư nhân), chuyển quyền và trách nhiệm cho chính quyền các bang trong việc phát triển nhà

đặc biệt thấp, Năm 2000, Bộ đã hỗ trợ 3,5 triệu căn nhà cho các chương trình phát triển nhà ở [24, tr 3] Bộ cũng đã tiến hành xã hội hóa các hình thức huy động vốn đầu tư và phát triển nhà ở Các hình thực huy động vốn phổ biến nhất là bảo lãnh tín dụng cho các doanh nghiệp xây dựng nhà ở và những người dân có nhu cầu mua nhà Với sự hỗ trợ của nhà nước, lãi suất tín dụng được duy trì ở mức hợp lý, phù hợp với khả năng của người mua nhà Bên cạnh đó, nhiều chương trình cấp vốn trực tiếp đã được thực hiện như cấp tạm ứng, cấp tín dụng ưu đãi cho xây dựng, mua và hiện đại hóa nhà ở, trợ cấp trả tiền thuê nhà, Chính phủ Mỹ, thông qua Bộ Xây dựng nhà ở và Phát triển đô thị đã xây dựng nhiều dự án, chương trình phát triển nhà ở và thực hiện các chương trình cấp vốn phát triển nhà ở thuộc cấp liên bang và các tiểu bang, như: Chương trình hợp tác đầu tư nhà ở (HOME); chương trình khôi phục các khu vực nhà ở xã hội bị xuống cấp; chương trình chuyển chỗ ở vì những khả năng mới [24, tr 4]

Qua khảo sát các dự án, chương trình đầu tư phát triển nhà ở tại Mỹ cho thấy chính sách và các mục tiêu của chính phủ đã góp phần không nhỏ trong việc giải quyết nhu cầu về nhà ở và các vấn đề xã hội Vấn đề nhà ở không chỉ giới hạn trong phạm vi kinh tế,

nó còn là vấn đề chính trị - xã hội thu hút được sự chú ý của cộng đồng Nghiên cứu kinh nghiệm của Mỹ giúp chúng ta xem xét lại chính sách, quan điểm phát triển nhà ở hiện nay

và rút ra được nhiều bài học quí báu trong đầu tư phát triển nhà ở tại nước ta hiện nay

1.3.1.2 Kinh nghiệm của Nhật Bản

Tại Nhật Bản, việc đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án đã được thực hiện

từ lâu, mô hình này đã mang lại hiệu quả thiết thực, đặc biệt là các dự án xây dựng nhà chung cư Năm 2003, tại Nhật có khoảng 116 vạn hộ gia đình có nhà mới, trong đó có gần

20 vạn hộ mua nhà chung cư, chiếm tỷ lệ 17% Tại các đô thị lớn như Tôkyô, Kyođô, dưới sức ép của dân số, nhà chung cư chiếm một tỷ lệ đáng kể, trước thực trạng giá đất đô thị tăng cao, xu hướng xây dựng nhà chung cư đang là giải pháp hữu hiệu trong việc giải quyết chỗ ở cho người dân [24, tr 4]

Nhà chung cư xây dựng theo mô hình dự án tại Nhật Bản bao gồm nhiều loại, hướng tới nhiều đối tượng với mức sống và thành phần xã hội khác nhau Theo đó, các

chung cư xây dựng mới được chia thành nhiều loại tùy theo nhu cầu của người sử dụng

Có những chung cư qui mô và tiện nghi vừa phải, nhưng cũng có những chung cư với những căn hộ cao cấp, tiện nghi hết sức hiện đại và rộng rãi, nhằm đáp ứng đòi hỏi của những người có thu nhập cao trong xã hội

Việc kinh doanh, quản lý xây dựng và sử dụng nhà ở tại Nhật được chính quyền quản lý hết sức chặt chẽ ở Nhật Bản, không cần phải đợi đến lúc công trình hoàn thiện xong, người ta đã tiến hành bán công khai các căn hộ ngay trong lúc đang xây dựng Mặt khác, người dân có thể mua các căn hộ theo đơn đặt hàng đối với chủ đầu tư với các yêu cầu riêng của mình Điều này đã tạo ra sự thuận lợi cho chủ đầu tư trong huy động vốn và thu hồi vốn, về phía người dân, họ có nhiều cơ hội hơn trong việc lựa chọn cho mình mộ căn hộ phù hợp với nhu cầu, sở thích và thu nhập

Về quản lý xây dựng đối với các dự án, tại Nhật Bản việc động đất xảy ra thường xuyên, vì vậy chính quyền đề ra các tiêu chuẩn kỹ thuật rất cao và giám sát hết sức chặt chẽ việc tuân thủ trong quá trình thực hiện dự án Theo đó, các dự án xây dựng nhà ở nói chung, trong đó có nhà chung cư phải đảm bảo qui hoạch chung của địa phương, đặc biệt phải tuân thủ các qui định về chiều cao của công trình Đối với những công trình vượt quá chiều cao qui định thì chủ đầu tư phải xin giấy phép xây dựng đặc biệt, gọi là chế độ xây dựng tổng hợp Để được cấp giấy phép xây dựng đặc biệt này, dự án phải tuân thủ một số yêu cầu nhất định như: phải xây dựng theo qui hoạch đường giao thông, công trình phải nằm trong các khu đất công đã được giải tỏa với diện tích đủ lớn,

Sau khi xây dựng và đưa vào sử dụng, việc quản lý và duy trì nhà chung cư được tiến hành thông qua Ban Quản lý nhà ở và Ban này lại ủy nhiệm cho một công ty quản lý nhà ở thực hiện Công ty quản lý nhà ở sẽ lựa chọn ra Ban Quản lý nhà ở cho từng khu vực hoặc từng ngôi nhà chung cư Ban Quản lý này sẽ thay mặt công ty quản lý nhà thu phí quản lý, phí sửa chữa, tu bổ nhà từ những người đang sống trong chung cư

1.3.1.3 Kinh nghiệm của Trung Quốc

Sau gần 30 năm cải cách mở cửa, đời sống của nhân dân Trung Quốc, đặc biệt là ở các đô thị đã thay đổi một cách hết sức căn bản, đây là một điều kiện hết sức thuận lợi đối

với công tác phát triển nhà ở Năm 1998, Chính phủ Trung Quốc quyết định ngưng cấp nhà ở phúc lợi mang tính hiện vật, thực hiện tiền tệ hóa và thương phẩm hóa việc phân phối nhà ở, quyết định này đã mở ra một kỷ nguyên mới trong đầu tư xây dựng nhà ở Tuy nhiên, trong những năm gần đây, thị trường nhà ở của Trung Quốc không mấy lạc quan, nhà thương phẩm xây dựng xong không bán được, theo số liệu thống kê năm 1999, cả nước có 101,71 triệu m2 nhà bị ứ đọng, có đến 61% vốn đầu tư vào địa ốc là vốn vay từ ngân hàng, chỉ tính riêng năm 2002, đã có khoảng 95 tỷ USD chảy vào lĩnh vực nhà đất tăng 30% so với năm 2001 [24, tr 4] Tỷ lệ tăng trưởng về nhà ở về nhà ở tại Trung Quốc tăng bình quân hàng năm khoảng 30% Mặc dù nhà ở được xây dựng nhiều nhưng số hộ gia đình gặp khó khăn về nhà ở lại tăng lên, mức tăng mỗi năm khoảng 0,4 triệu hộ; ở các thành phố, thị trấn hiện có khoảng 5 triệu hộ có diện tích nhà ở mới đạt mức 6m2/người Tại Thượng Hải, giá nhà trung bình được rao bán khoảng 9.475 NDT/m2, tại Bắc Kinh khoảng 6.000 NDT/m2 và tại Quảng Châu giá bán xấp xỉ khoảng 7.383 NDT/m2 Theo thống kê, có tới 70% người dân ở các đô thị của Trung Quốc không thể mua nhà với mức giá như hiện nay, sức mua không cao bắt nguồn từ sự phát triển quá "nóng" của thị trường nhà ở, giá đất tăng nhanh, thuế đánh vào xây dựng nhà ở quá cao, điều này đã làm tăng giá nhà, vượt quá khả năng thanh toán của người dân [24, tr 4] Nguyên nhân của giá nhà đất ở Trung Quốc tăng cao là do ngân hàng nới lỏng việc cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản

Để khắc phục tình trạng trên, Chính phủ Trung Quốc đã đề ra nhiều chính sách và giải pháp nhằm phát triển thị trường xây dựng nhà ở Nhằm hạ nhiệt thị trường bất động sản, Chính phủ Trung Quốc đã cụ thể hóa và yêu cầu các cơ quan chức năng phải thực hiện tốt các chính sách vĩ mô để ổn định và phát triển thị trường bất động sản Theo đó, Nhà nước sẽ tăng cường kiểm soát hoạt động đầu tư vào tài sản cố định, quản lý chặt chẽ hoạt động kinh doanh đất đai và vốn vay, đồng thời ngăn chặn việc đầu tư mạnh trở lại vào lĩnh vực này Chính phủ chỉ cho phép chủ đầu tư kinh doanh bất động sản phải cầm cố 35% tổng giá trị của dự án bất động sản (trước đây là 30%) với mục đích đảm bảo cho giá

cả bất động sản không tăng nhanh hơn tỷ lệ lãi suất ngân hàng Mặt khác, Chính phủ Trung Quốc tiến hành việc hoàn thiện chế độ quản lý đất đai song song với việc cải cách cơ chế này; thực hiện thanh lý các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản không phát huy hiệu quả

Để khắc phục tình trạng thị trường nhà ở đóng băng, Chính phủ Trung Quốc đã có nhiều nỗ lực hết sức quan trọng nhằm đưa thị trường nhà ở phát triển trở lại bình thường, các giải pháp đó là:

Thứ nhất, xây dựng cơ chế hình thành giá hợp lý, hạ thấp giá nhà thương phẩm Theo

đó, Chính phủ Trung Quốc đã thực hiện một số giải pháp như:

- Tăng cường sự quản lý nhà nước đối với qui hoạch tổng thể đô thị, từng bước hình thành cơ chế cung ứng đất đai Các cấp chính quyền địa phương phải tăng cường sự kiểm tra, giám sát qui hoạch tổng thể đô thị, đảm bảo nhu cầu đất xây dựng cho dân cư, cung cấp đất với giá rẻ cho xây dựng nhà ở Theo đó, Trung Quốc đã quyết định ngưng cấp đất cho những dự án xây biệt thự nhằm tiết kiệm đất, giành nhiều đất để xây dựng các khu chung cư cao tầng giá rẻ, Chính phủ đã qui định 70% đất thổ cư trong các dự án phải được sử dụng xây các căn hộ nằm trong khả năng mua của người dân

- Giảm, miễn các loại thuế, phí không hợp lý trong quá trình xây dựng, phát triển nhà đất

- Cải thiện dịch vụ cho cá nhân vay vốn mua nhà ở Những cải tiến này tập trung vào một số vấn đề như: phương thức hoàn trả, đơn giản hóa trình tự vay vốn…

Thứ hai, để tránh tình trạng đầu cơ bất động sản nhằm thao túng thị trường,

Chính phủ Trung Quốc đã quyết định nâng mức đặt cọc tối thiểu và siết chặt các tiêu chuẩn cho vay Ngân hàng Trung ương Trung Quốc (BOC) đã có nhiều giải pháp tăng cường việc kiểm soát vốn vay nhằm hạn chế tình trạng "đầu tư thái quá và vay gia tăng" Nhờ những biện pháp kiểm soát này, tình trạng đầu tư quá mức vào lĩnh vực bất động sản của Trung Quốc đã được kìm hãm lại, đầu tư vào kinh doanh bất động sản đã lắng xuống Theo số liệu thống kê của Cục Thống kê Quốc gia Trung Quốc, đầu tư vào lĩnh vực bất động sản năm 2005 là 1.575 tỷ NDT (195 tỷ USD), tăng 19,8% thấp hơn nhiều

so với năm 2004 là 28,1% và 2003 là 27,2% [24, tr 4], quan hệ cung cầu về nhà ở đã được cải thiện, tạo điều kiện cho việc ổn định thị trường nhà đất

Thứ ba, để giải quyết vấn đề nhà ở cho người dân, Trung Quốc đã thực hiện việc

đưa tiền nhà vào lương đối với cán bộ, công chức Năm 1998, Trung Quốc chính thức chấm dứt hình thức phân phối nhà theo kiểu phúc lợi xã hội để chuyển sang phương thức đưa tiền nhà ở vào lương Các chi phí mua nhà ở được thanh toán bằng khoản tiền lương của công chức trích lập tạo dựng chỗ ở, khoản tiêu dùng cá nhân và khoản hỗ trợ mua nhà Từng bước thiết lập thể chế cung cấp nhà ở đô thị dựa theo mức sống, theo đó, những người có thu nhập thấp được mua nhà ở giá rẻ với sự hỗ trợ của nhà nước hoặc nơi làm việc, những người thuộc diện khó khăn được mua nhà ở tiện dụng và kinh tế thông qua các hình thức giúp đỡ khác nhau của Nhà nước, những người có thu nhập cao thì phải mua nhà

ở theo giá thị trường Nhà nước tạo cơ chế và chính sách nhằm đa dạng hóa các hình thức huy động vốn, quản lý một cách chặt chẽ thị trường bất động sản, thực hiện nghiêm chỉnh việc đấu thầu các dự án xây dựng nhằm hạ giá thành nhà ở Cùng với các giải pháp trên, Chính phủ Trung Quốc đã áp dụng chế độ trích lập quỹ công cộng về nhà ở, quỹ này được

sử dụng chủ yếu vào việc xây dựng và sửa chữa nhà ở cho cá nhân

1.3.1.4 Kinh nghiệm của Inđônêxia

Đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án đã thu hút được sự quan tâm của đông đảo người dân và chính quyền Chính phủ Inđônêxia đã đề ra chính sách và chiến lược phát triển nhà ở và các điểm dân cư dài hạn (25 năm) Thực hiện chủ trương trên, Inđônêxia đã xây dựng khoảng 500.000 căn hộ để bán cho những người có thu nhập thấp và hàng trăm ngàn căn hộ tiện nghi để bán cho những người có thu nhập cao trong xã hội [24, tr 4]

Hiện nay, ở Inđônêxia các dự án đầu tư phát triển nhà ở được thực hiện bởi Cơ quan phát triển đô thị quốc gia (là doanh nghiệp nhà nước), các công ty phát triển nhà ở của tư nhân, các thành viên của Hiệp hội bất động sản, và các tổ chức phi lợi nhuận khác… Chính phủ đóng vai trò là người xây dựng chính sách về nhà ở và kiểm soát việc chỉ đạo phát triển nhà ở và chỗ ở, việc thực hiện các kế hoạch phát triển nhà ở thường do doanh nghiệp đảm nhận

Đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án ở Inđônêxia thường được thực hiện theo công thức 1-3-6 (trong một dự án thường phải đảm bảo cơ cấu 1 nhà ở cao cấp, 3 nhà

ở giành cho người trung lưu và 6 nhà ở có qui mô vừa phải giành cho người có thu nhập

thấp), cộng đồng dân cư trong các dự án nhà ở bao gồm nhiều người có thành phần xã hội

và thu nhập khác nhau, các thành viên này cùng chung sống với nhau trên nguyên tắc bình đẳng và hộ trợ lẫn nhau, điều này tránh được sự chia tách về môi trường sống dẫn tới việc làm tăng khoảng cách giàu nghèo và phát sinh các vấn đề xã hội [24, tr 4]

Nhà nước đã có nhiều hỗ trợ tích cực về tài chính cho hoạt động đầu tư phát triển nhà Nhà nước đã thành lập quĩ tiết kiệm nhà ở đối với cán bộ, công chức và áp dụng lãi suất ưu đãi đối với hoạt động đầu tư phát triển nhà ở Theo đó, lãi suất cho vay đối với hoạt động này luôn thấp hơn mức lãi suất thực tế ngoài thị trường Hiện nay mức lãi suất tín dụng cho đầu tư nhà ở là 8%/năm với những căn hộ nhỏ, 12%/năm với các những căn

hộ khác và thời hạn cho vay thường từ 15 đến 20 năm [24, tr 4]

1.3.2 Kinh nghiệm của một số địa phương về đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án

1.3.2.1 Kinh nghiệm của Thành phố Hồ Chí Minh

Là một thành phố đông dân nhất của cả nước, nhà ở là vấn đề hết sức nóng bỏng tại Thành phố Hồ Chí Minh Vấn đề nhà ở được xem là một trong những nội dung quan trọng trong chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của thành phố trong những năm tới đây Hoạt động đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án ở Thành phố Hồ Chí Minh đã góp phần không nhỏ trong việc chỉnh trang đô thị, giải quyết chỗ ở cho người dân ven kênh rạch, tạo quỹ nhà cho công tác giải phóng mặt bằng,… Kinh nghiệm thực tiễn tại Thành phố Hồ Chí Minh cho thấy rằng, để hoạt động đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án phát huy được hiệu quả, chủ đầu tư, doanh nghiệp và chính quyền thành phố cần giải quyết tốt một số vấn đề sau đây:

Thứ nhất, phải tiến hành khảo sát một cách kỹ lưỡng địa điểm thực hiện dự án Tại

Thành phố Hồ Chí Minh có những dự án chính quyền đã phối hợp với nhà đầu tư, doanh nghiệp tiến hành khảo sát trong vòng vài năm, từ đó mới đưa ra được những phương án đầu tư, thi công và giải phóng mặt bằng hợp lý

Thứ hai, đa dạng hóa các hình thức huy động vốn cho xây dựng nhà ở Nếu như

trước đây, vốn đầu tư xây dựng nhà ở chủ yếu có nguồn gốc từ ngân sách thì hiện nay hầu hết là vốn xã hội Vốn huy động cho đầu tư xây dựng nhà ở đã được từng bước xã hội hóa, nhiều mô hình huy động vốn tiêu biểu đã xuất hiện, trong đó phải kế đến hình thức huy động vốn của Hợp tác xã nhà Gia Phú (thuộc Liên minh Hợp tác xã Thành phố Hồ Chí Minh), của Tổng Công ty địa ốc Sài Gòn (RESCO) Thành lập vào năm 1994, Hợp tác xã nhà ở Gia Phú đã trở thành một mô hình điển hình trong huy động vốn phát triển nhà ở xã hội Muốn tham gia chương trình nhà ở của Gia Phú, thì người có thu nhập thấp phải trở thành xã viên Hợp tác xã, mỗi tháng xã viên phải đóng từ 100.000 đến 300.000 đồng, số tiền này sẽ được qui đổi thành điểm, khi có đủ 180 điểm xã viên sẽ được mua nhà và cấp chủ quyền, số tiền còn lại, Hợp tác xã sẽ cho xã viên sử dụng giấy chủ quyền thế chấp ngân hàng để được vay ưu đãi Việc đa dạng hóa các hình thức huy động vốn đã thu hút được nguồn vốn đáng kể cho đầu tư phát triển nhà ở, chỉ tính riêng 5 năm (1996-2000) tổng vốn đầu tư đạt 22.021 tỷ đồng, đạt bình quân 4.400 tỷ đồng/năm, trong đó phần lớn là vốn huy động từ dân Nếu như năm 1991 vốn huy động từ dân cư vào đầu tư phát triển nhà

ở chiếm 65% thì năm 2000 đạt 80% [5, tr 122]

Đối với hoạt động huy động vốn xây nhà cho đối tượng có thu nhập thấp, thành phố đã đề ra cơ chế hết sức linh động, quỹ nhà nhà ở được hình thành từ nguồn hỗ trợ từ ngân sách của Nhà nước (chủ yếu từ đất đai), cụ thể là từ tiền sử dụng đất, các khoản lệ phí thu từ sử dụng đất và các khoản vay của ngân hàng giành cho người có thu nhập thấp Bên cạnh nguồn vốn huy động trong nước, các doanh nghiệp đã được phép chủ động huy động vốn thông qua các khoản vay tín dụng từ nước ngoài Theo đó, kể từ ngày 01/7/2006, người dân Thành phố Hồ Chí Minh vay tiền mua nhà ở bằng tiền đồng có thể kéo dài thời hạn trả nợ lên 10-15 năm nếu vay tại ngân hàng Sacombank Ngân hàng này thông qua Quỹ hỗ trợ phát triển Hà Lan (FMO), đã vay 9 triệu USD nhằm tài trợ cho những người có thu nhập thấp mua nhà ở Hình thức tạo vốn này đã giải quyết căn bản nhu cầu nhà ở cho những người có thu nhập thấp

Thứ ba, tăng cường sự phối hợp giữa các ngành, các cấp trong đầu tư xây dựng

nhà ở Sự phối hợp này được thể hiện qua việc huy động vốn, giải phóng mặt bằng, xây dựng cơ sở hạ tầng, Trước hết, đó là sự phối hợp giữa doanh nghiệp có quỹ đất, doanh

nghiệp xây dựng nhà ở và ngân hàng trong việc giải quyết nhà ở cho người lao động Theo

đó, doanh nghiệp có quỹ đất làm chủ đầu tư xây dựng nhà ở cho người lao động của đơn vị mình, trong đó vốn của cán bộ, công nhân góp 50%, quỹ doanh nghiệp đóng góp 10% và 40% vay từ ngân hàng với lãi suất thấp Hoặc doanh nghiệp kinh doanh nhà phối hợp với doanh nghiệp có người lao động muốn mua nhà ở, doanh nghiệp kinh doanh nhà sẽ bỏ 50% vốn, phần còn lại sẽ huy động từ người lao động và đóng góp của công đoàn [5, tr 122] Để đẩy mạnh hoạt động đầu tư phát triển nhà ở, thành phố đã thực hiện sự hỗ trợ đối với nhiều dự án như giải phóng mặt bằng, hỗ trợ kinh phí xây dựng cơ sở hạ tầng, sự hỗ trợ này đã có tác động không nhỏ đến việc thực hiện một cách có hiệu quả các dự án đầu

tư phát triển nhà ở

Thứ tư, mạnh dạn thí điểm các mô hình đầu tư phát triển nhà ở, đặc biệt trong vấn

đề phát triển nhà ở xã hội Thành phố Hồ Chí Minh đã hết sức linh động và mạnh dạn trong việc nghiên cứu, thử nghiệm các mô hình đầu tư phát triển nhà ở cho các đối tượng

xã hội Cụ thể, thành phố đã tiến hành thí điểm việc xây dựng nhà ở cho công nhân ở các khu công nghiệp, nhà ở cho sinh viên, cán bộ công chức trẻ có thu nhập thấp; thí điểm việc

xã hội hóa việc huy động vốn đầu tư phát triển nhà ở thông qua việc cho phép doanh nghiệp xây dựng nhà ở kết hợp với ngân hàng trong nước vay vốn nước ngoài đầu tư vào xây dựng nhà ở xã hội,

1.3.2.2 Kinh nghiệm của thành phố Đà Nẵng

Là vùng trọng điểm về kinh tế của miền Trung, trước yêu cầu của đẩy nhanh công nghiệp hóa, hiện đại hóa và xây dựng thành phố văn minh, hiện đại Trong những năm vừa qua thành phố Đà như đã triển khai nhiều dự án đầu tư phát triển nhà nhằm cải thiện chỗ ở cho nhân dân và thực hiện việc chính trang đô thị như: dự án kè và giải tỏa nhà đổ nát, lụp xụp ven sông Hàn, dự án xây dựng khu dân cư Phước Mỹ, Bắc Mỹ An, Liên Chiểu, Hòa Cường, Chính Gián - Thanh Khê, Để thực hiện các dự án trên có hiệu quả, thành phố Đà Nẵng đã có nhiều chủ trương và chính sách hết sức đúng đắn trong công tác giải phóng mặt bằng, tái định cư, thu hút vốn đầu tư, qui hoạch Về giải phóng mặt bằng, thành phố

đã thực hiện một cách hợp lý, hợp tình thông qua việc tạo lập khu tái định cư hiện đại, phù

để tạo nguồn vốn cho việc phát triển nhà ở và đền bù giải phóng mặt bằng, thành phố đã thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất mặt tiền ở các tuyến phố mới mở Theo đó, trong các dự án giải phóng mặt bằng mở rộng và chỉnh trang đường phố, thành phố đã lấy từ 20m đến 50m đất từ chỉ giới công trình trở vào, thực hiện việc đền bù, qui hoạch và bán đấu giá các căn nhà mặt phố này Chủ trương này đã tạo ra nguồn thu đáng kể, bù đắp vào kinh phí giải phóng mặt bằng và xây nhà tái định cư, hỗ trợ xây dựng cơ sở hạ tầng, mặt khác, nó còn góp phần tạo nên bộ mặt mới cho đô thị, tránh hiện tượng xây dựng tự phát, lộn xộn như một số dự án đã thực hiện ở các địa phương khác

1.3.2.3 Kinh nghiệm của thành phố Hải Phòng

Hải Phòng là thành phố đã được người Pháp xây dựng cách đây hơn 100 năm theo

mô hình đô thị với qui mô vừa phải Trước yêu cầu phát triển của thành phố, chính quyền

đã đề ra nhiều chính sách quan trọng tạo chỗ ở cho nhân dân và chỉnh trang đô thị Thành phố Hải Phòng đã tiến hành việc điều tra hiện trạng sử dụng nhà ở, lập các dự án đầu tư phát triển nhà ở, phối hợp chặt chẽ với các cơ quan, ban, ngành ở Trung ương và địa phương tháo gỡ các vướng mắc trong việc giải quyết vấn đề nhà ở cho nhân dân Trong những năm trước đây, các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở thường thiếu vốn đầu tư, vì vậy,

họ phải đi vay vốn của ngân hàng để nộp tiền sử dụng đất cho thành phố, do đó làm cho giá thành nhà ở tăng cao, doanh nghiệp không có lãi, thậm chí có nhiều doanh nghiệp bị thua lỗ Để tìm lối ra, tháo gỡ cho các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở, thành phố Hải Phòng đã cho phép các doanh nghiệp được trả chậm tiền sử dụng đất, thời hạn trả chậm có thể lên đến 5 năm, kể từ ngày doanh nghiệp được cấp có thẩm quyền ký quyết định giao đất Trong một số dự án, để tạo điều kiện thuận lợi trong việc huy động vốn, thành phố đã thực hiện việc thu trước tiền sử dụng đất 10% diện tích đất ở theo qui hoạch đã được phê duyệt Tuy nhiên, hiện nay tỷ lệ nhà ở được đầu tư theo mô hình dự án của thành phố Hải

Phòng vẫn chiếm tỷ lệ thấp, mới chỉ đạt khoảng 20%, diện tích nhà ở do nhân dân xây dựng một cách tự phát vẫn chiếm một số lượng lớn, đây thực sự là khó khăn đối với thành phố trong việc quản lý nhà ở và qui hoạch đô thị

1.3.3 Một số bài học rút ra từ kinh nghiệm đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án của một số nước và các địa phương ở nước ta

Thứ nhất, về vai trò của Nhà nước trong đầu tư phát triển nhà ở Nhà nước đóng

vai trò hết sức quan trọng đối với hoạt động đầu tư phát triển nhà ở Kinh nghiệm của các nước và một số địa phương cho thấy rằng hoạt động này chỉ thực sự đạt hiệu quả cao khi

có sự quản lý chặt chẽ, sự quan tâm, hỗ trợ của Nhà nước Vai trò của Nhà nước đối với hoạt động đầu tư phát triển nhà ở được thể hiện qua việc Nhà nước là người hoạch định chính sách vĩ mô; thực hiện quản lý nhà nước thông qua việc xây dựng qui hoạch, kế hoạch phát triển nhà ở; thực hiện hỗ trợ về giải phóng mặt bằng, tái định cư, vay vốn ưu đãi,… Từ kinh nghiệm thực tiễn, có thể nói rằng Nhà nước đóng một vai trò hết sức quan trọng đối với hoạt động đầu tư phát triển nhà ở, do đó, cần phải tăng cường hơn nữa vai trò của Nhà nước để hoạt động này đạt được các mục tiêu đề ra

Thứ hai, kinh nghiệm huy động vốn trong đầu tư phát triển nhà ở Tại nhiều nước

trên thế giới cũng như các địa phương khác ở nước ta, các dự án đầu tư phát triển nhà ở muốn huy động được nguồn vốn lớn thì phải thực hiện việc đa dạng hóa các hình thức huy động vốn Tại Nhật Bản và Mỹ nguồn vốn cho đầu tư phát triển nhà ở chủ yếu được huy động thông qua thị trường chứng khoán; tại Trung Quốc, nguồn vốn này được huy động thông qua các ngân hàng thương mại và các tổ chức tín dụng, bên cạnh đó, chính phủ Trung Quốc cũng đa xây dựng cơ chế ưu đãi cho người dân vay vốn tạo lập nhà ở thông qua các hình thức như: vay vốn ưu đãi, hỗ trợ tiền mua nhà, thuê nhà đối với những hộ gia đình có khó khăn về nhà ở Tại nhiều địa phương ở nước ta, vấn đề huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở trong những năm vừa qua được thực hiện hết sức đa dạng Điển hình là Thành phố Hồ Chí Minh, Thành phố Hồ Chí Minh đã thực hiện tốt mô hình kết hợp giữa doanh nghiệp và người lao động có nhu cầu nhà ở trong việc xây dựng nhà ở thông qua việc bảo lãnh cho vay dài hạn của doanh nghiệp đối với người lao động và sự liên kết với

các doanh nghiệp xây dựng nhà ở Bên cạnh đó, thành phố đã xây dựng nhiều mô hình phát triển nhà ở xã hội, mà điển hình là mô hình Hợp tác xã nhà ở Gia Phú Những kinh nghiệm này là bài học hết sức quí báu đối với thành phố Hà Nội trong quá trình đầu tư xây dựng nhà ở trong hiện nay

Thứ ba, kinh nghiệm quản lý thị trường bất động sản Thực tiễn cho thấy rằng

quản lý tốt thị trường bất động sản thì là cơ sở hết sức quan trọng cho hoạt động đầu tư phát triển nhà ở Để quản lý tốt thị trường bất động sản, ở các nước, khung pháp luật về bất động sản đã qui định hết sức chặt chẽ và chi tiết các điều kiện về sở hữu, sử dụng, khai thác và kinh doanh bất động sản Hệ thống các qui định pháp luật về đất đai tương đối đồng bộ, ổn định và minh bạch, do đó hiện tượng đầu cơ, tranh chấp bất động sản thường

ít xảy ra, các giao dịch về đất động sản được thực hiện nhanh chóng, thủ tục hành chính về đầu tư vào bất động sản không rườm rà, đó là những điều kiện hết sức quan trọng để quản

lý thị trường bất động sản Từ kinh nghiệm các nước cho thấy rằng, ở nước ta muốn quản

lý tốt thị trường bất động sản, Nhà nước cần phải tiến hành sửa đổi, bổ sung hệ thống pháp luật cho phù hợp với sự dịch chuyển của hàng hóa quyền sử dụng đất trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội Tăng cường hơn nữa vai trò quản lý của Nhà nước nhằm thực hiện có hiệu quả việc quản lý thị trường nhà đất thông qua việc rà soát, sửa đổi, bổ sung các văn bản pháp luật hiện hành liên quan đến thị trường quyền sử dụng đất, nhằm khắc phục những qui định chồng chéo, mâu thuẫn, làm hạn chế hiệu quả của thị trường quyền sử dụng đất, làm cho thị trường này đi vào ổn định và vận hành tuân theo qui luật cung - cầu

Thứ tư, kinh nghiệm trong việc phát triển nhà ở xã hội Tại một số nước như Mỹ,

Trung Quốc, Nhật Bản vấn đề nhà ở xã hội luôn giành được sự quan tâm của chính quyền các cấp và các tổ chức xã hội ở các nước này, vấn đề phát triển nhà ở xã hội thường do các tổ chức phi chính phủ đảm nhận, dưới sự hỗ trợ của Nhà nước (Mỹ), theo đó, các tổ chức này sẽ đứng ra kêu gọi sự hảo tâm của xã hội, sự đóng góp của các tập đoàn, các công ty… đóng góp tiền xây dựng nhà ở cho người nghèo Tại Trung Quốc, vấn đề đầu tư phát triển nhà ở xã hội chủ yếu do chính phủ đảm nhận, chính phủ Trung Quốc đã xây dựng nhiều cơ chế hỗ trợ người dân có thu nhập thấp như: hỗ trợ vay vốn, bảo lãnh vay vốn mua nhà ở, bù giá lương vào nhà ở, thiết lập đa dạng các hình thức tạo lập nhà ở như nhà cho

thuê, nhà mua trả góp

ở một số địa phương trong nước, chính quyền các cấp đã hết sức linh động trong việc xây dựng quỹ nhà ở xã hội Tại Thành phố Hồ Chí Minh, để giải quyết nhà ở cho các đối tượng xã hội, chính quyền đã xây dựng nhiều chính sách hỗ trợ và ưu đãi đối với các đối tượng này, như hộ trợ các dự án nhà ở xã hội trong việc xây dựng cơ sở hạ tầng, ưu đãi

về tiền sử dụng đất, bảo lãnh cho vay vốn mua, thuê mua nhà ở; xây dựng các mô hình về phát triển nhà ở xã hội theo hướng xã hội hóa nhằm huy động hết các nguồn lực trong dân

cư, mà tiêu biểu là mô hình của Hợp tác xã nhà ở Gia Phú và của Tổng Công ty địa ốc Sài Gòn…

Kết luận Chương 1

Chương 1 của luận văn đã trình bày một số vấn đề lý luận chung và thực tiễn đầu

tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án hiện nay Chương này gồm 3 tiết, với các nội dung

cụ thể như sau:

Tiết 1: Luận văn đã trình bày những vấn đề lý luận chung về đầu tư phát triển nhà

ở theo mô hình dự án Theo đó, luận văn đã đi từ việc tìm hiểu khái niệm đầu tư phát triển, khái niệm dự án đầu tư, từ đó đi đến tìm hiểu khái niệm, đặc điểm đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án Sau khi tìm hiểu các vấn đề chung về đầu tư và đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án, luận văn đã đi vào phân tích các tiêu chí đánh giá hiệu quả của đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án tại thành phố Hà Nội

Tiết 2: Trên cơ sở của những vấn đề lý luận chung, luận văn đã đi vào tìm hiểu các

nhân tố ảnh hưởng đến đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án tại Hà Nội Gồm các nhân tố như: Nhà nước; vốn, nhân lực, khoa học kỹ thuật và công nghệ xây dựng nhu cầu của phát triển kinh tế - xã hội; nhu cầu của thị trường nhà ở

Tiết 3: Luận văn đã đi vào tìm hiểu kinh nghiệm của một số nước và các địa

phương về phát triển nhà ở theo mô hình dự án Trên cơ sở đó, luận văn đã rút ra các bài học mà thành phố Hà Nội có thể nghiên cứu áp dụng

2.1.1 Đặc điểm về kinh tế, chính trị, xã hội của thành phố Hà Nội

Hà Nội là thủ đô, trung tâm kinh tế, chính trị và văn hóa của cả nước, nằm ở trung tâm vùng đồng bằng Bắc Bộ, phía Bắc giáp tỉnh Bắc Ninh, Thái Nguyên, phía Đông giáp tỉnh Hưng Yên, phía Nam giáp tỉnh Hà Tây, phía Tây giáp tỉnh Hà Tây và Vĩnh Phúc Hà Nội chịu ảnh hưởng của khí hậu nhiệt đới có gió mùa đông lạnh và ẩm, nhiệt độ trung bình hằng năm khoảng 23,90, có số giờ nắng trung bình hằng năm khoảng 1.640 giờ, lượng mưa bình quân 1.600 - 1.700mm, có độ ẩm không khí bình quân 80 - 88% Đặc điểm tự nhiên này đã tác động không nhỏ tới chất lượng các công trình xây dựng, trong đó có nhà ở Chính đặc điểm khí hậu này đã làm cho cấu kiện của các công trình nhà ở dễ bị phá vỡ, trở nên nhanh chóng hư hỏng và xuống cấp Mặt khác, để chống đỡ với sự khắc nghiệt của thời tiết, người dân đã phải cải tạo, cơi nới, lắp đặt các thiết bị hỗ trợ như máy điều hòa không khí, mái che, vì vậy, đã làm ảnh hưởng không nhỏ tới vấn đề vệ sinh, môi trường của các khu nhà ở và đây cũng là một trong những nguyên nhân làm cho bộ mặt kiến trúc

đô thị của thành phố Hà Nội trở nên hết sức lộn xộn

Là thủ đô của cả nước, Hà Nội đóng một vai trò hết sức quan trọng, Nghị quyết 15NQ/TW của Bộ Chính trị đã khẳng định: "Hà Nội là trái tim của cả nước, đầu não chính trị - hành chính quốc gia, trung tâm lớn về văn hóa, khoa học, giáo dục, kinh tế và giao dịch quốc tế" [14, tr 3] Là trung tâm chính trị, kinh tế và văn hóa của cả nước, tập trung nhiều cơ quan đầu não của Đảng, Nhà nước, các tổ chức chính trị - xã hội, cơ quan ngoại giao của nhiều quốc gia và trụ sở của nhiều tổ chức quốc tế Với vị trí và tầm quan trọng của mình, Hà Nội luôn giành được sự quan tâm, ưu tiên của Trung ương trên nhiều lĩnh

cư trung bình khoảng 4.423 người/ km2, đặc biệt có những nơi đạt 33.913/người/km2 (quận Hoàn Kiếm) Dân số lớn, mật độ dân cư đông đúc, đây là một thách thức đối với thành phố

Hà Nội trong việc đảm bảo chỗ ở cho người dân [11, tr 11]

Trong những năm gần đây, kinh tế của Hà Nội đã có những bước phát triển tương đối khá, thành phố Hà Nội được đánh giá là một trong những địa phương có môi trường đầu tư hấp dẫn của cả nước Tốc độ tăng trưởng GDP bình quân hằng năm không ngừng tăng, giai đoạn 1990 -1999 đạt 11,85% (cả nước đạt 7,7%), giai đoạn 2000 - 2005 đạt 9,8% Tỷ trọng GDP của thành phố Hà Nội so với cả nước không ngừng tăng, năm 1990 là 5,5%, lên 6,1% năm 1995, lên 7,1% năm 1999 và 8,4% năm 2004 Tỷ trong GDP bình quân đầu người tăng trưởng với mức trung bình 5%/năm, từ 466 USD năm 1990 lên 915 USD năm 1999 và năm 2004 đạt khoảng 1.100 USD, đưa Hà Nội cùng Thành phố Hồ Chí Minh trở thành một trong những địa phương có tỷ lệ GDP/ đầu người cao nhất của cả nước [13, tr 22] Nhằm đẩy mạnh chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa, thành phố Hà Nội đã phát triển cơ cấu kinh tế công nghiệp - dịch vụ - nông nghiệp, với tỷ lệ trong cơ cấu GDP của năm 2004 là: công nghiệp 37,5%; dịch vụ 58,6%; nông nghiệp 3,9% [13, tr 22] Mặc dù phải đối mặt với rất nhiều khó khăn, nhưng nhìn chung mức tăng trưởng GDP bình quân hằng năm của thành phố Hà Nội vẫn được xếp vào một trong những địa phương có mức tăng trưởng cao nhất của cả nước Tăng trưởng của kinh tế cho phép thành phố Hà Nội triển khai nhiều dự án phát triển kinh tế - xã hội, trong đó có việc cải thiện hệ thống cơ sở hạ tầng, xây dựng các khu đô thị mới, điều này đã có tác động không nhỏ tới hoạt động đầu tư phát triển nhà ở Mặt khác, sự phát triển của nền kinh tế -

xã hội của thành phố Hà Nội đã góp phần trực tiếp tạo nên sự thay đổi mức sống của dân

cư Theo số liệu điều tra của Tổng cục Thống kê năm 2004, mức sống chung của dân cư tăng 30%, thu nhập bình quân của người dân nội thành tăng 63,4% và ngoại thành là