Công tác thẩm định dự án đầu tư tại Ngân hàng Công thương Ba Đình. Thực trạng và giải pháp.DOC

Công tác thẩm định dự án đầu tư tại Ngân hàng Công thương Ba Đình. Thực trạng và giải pháp

LỜI MỞ ĐẦU

Khủng hoảng kinh tế thế giới vừa qua ảnh hưởng lớn đến nền kinh tế ViệtNam, lại thêm tình hình lạm phát ở mức phi mã khiến nền kinh tế gặp nhiều khókhăn Hệ thống ngân hàng Việt Nam cũng bị tác động rất lớn, ngân hàng Côngthương Ba Đình cũng không là ngoại lệ Đứng trước những khó khăn đó, thực hiệnđịnh hướng chung của Ngân hàng Nhà Nước, sự chỉ đạo của Ngân hàng Côngthương Việt Nam, ban lãnh đạo và tập thể cán bộ NHCT Ba Đình đã nỗ lực cố gắngduy trì hoạt động của ngân hàng Kết quả đạt được là hoạt động kinh doanh củangân hàng tăng trưởng, tiếp tục tạo uy tín đối với khách hàng, góp phần cải thiệntình hình kinh tế thành phố Hà Nội nói riêng và đất nước nói chung

Trong thời kỳ khủng hoảng này, các tổ chức nói chung không chỉ chống đỡvới những khó khăn mà còn phải có sẵn những định hướng đầu tư hợp lý để bắt kịpchu kỳ đi lên của nền kinh tế Hoạt động ngân hàng nói chung và NHCT Ba Đìnhnói riêng rất quan trọng đối với nền kinh tế Việt Nam, vì khi nền kinh tế đi vào ổnđịnh sau khủng hoảng, việc đầu tư phát triển rất cần thiết Trong khi đó, khả năng

về vốn tự có của các doanh nghiệp rất hạn chế, việc huy động vốn của các doanhnghiệp qua phát hành cổ phiếu, trái phiếu cũng rất khó khăn do thị trường chứngkhoán của nước ta còn đang ở giai đoạn sơ khai, người dân còn chưa quen thuộc vàtin tưởng vào loại hình đầu tư này Do vậy để có thể đáp ứng nhu cầu về vốn trungdài hạn, ngân hàng thương mại vốn là nguồn cung cấp vốn quan trọng cho các DA

ĐT, nay trở thành nguồn cung vốn chủ yếu Tuy nhiên, hoạt động cho vay này tiềm

ẩn rất nhiều rủi ro đặc biệt trong tình hiện nay nên ngân hàng cần có các biện phápphòng ngừa nhiều hơn nữa Biện pháp hữu hiệu nhất hiện nay đang được các ngânhàng sử dụng và cũng là biện pháp chủ chốt tại NHCT Ba Đình là chú trọng hơnnữa tới công tác thẩm định dự án đầu tư

Qua thời gian thực tập tại NHCT Ba Đình, và sự hướng dẫn của cô giáo

hướng dẫn Th.s Phan Thu Hiền, em quyết định chọn đề tài: “Công tác thẩm định

dự án đầu tư tại Ngân hàng Công thương Ba Đình Thực trạng và giải pháp”.

Bản chuyên đề này có kết cấu như sau:

Chương I: Thực trạng công tác thẩm định dự án vay vốn tại Ngân hàng Công thương Ba Đình

Chương II: Một số giải pháp và kiến nghị để nâng cao hoạt động thẩm định dự

án đầu tư tại NHCT Ba Đình

Do hạn chế về kiến thức ngành chuyên sâu, nghiệp vụ ngân hàng và sự hạnchế về mặt thời gian nên bản Chuyên đề tốt nghiệp chỉ dừng lại ở mức độ nhất định

Em rất mong nhận được sự đóng góp ý kiến của thày cô và các bạn

Em xin chân thành cảm ơn cô giáo hướng dẫn và cán bộ hướng dẫn thực tập

đẫ tận tình giúp đỡ em hoàn thành bản Chuyên đề tốt nghiệp

Chương I: Thực trạng công tác thẩm định dự án vay vốn tại

Ngân hàng Công thương Ba Đình

1.1.Giới thiệu chung về NHCT chi nhánh Ba Đình

1.1.1.Quá trình hình thành và phát triển của NHCT Ba Đình

1.1.1.1.Quá trình hình thành

Sự phát triển của ngân hàng công thương Ba Đình gắn liền với quá trình pháttriển của Ngân hàng công thương Việt Nam Chi nhánh ngân hàng công thương HàNội khu vực quận Ba Đình được thành lập từ những năm 1959, với tên gọi là Chiđiểm ngân hàng Ba Đình trực thuộc Ngân hàng Hà Nội, với nhiệm vụ vừa xây dựng

cơ sở vật chất, củng cố tổ chức và hoạt động Ngân hàng Ra đời trong bối cảnh đấtnước còn gặp nhiều khó khăn nên hoạt động cuả chi nhánh chỉ mang tính bao cấp,không lấy lợi nhuận làm mục tiêu hoạt động mà mục tiêu là phục vụ theo sự chỉ đạocủa Nhà Nước là chính.Mô hình quản lý NHCT áp dụng là mô hình quản lý mộtcấp

Ngày 01/07/1988 thực hiện nghị định 53 của Hội đồng Bộ trưởng về việcchuyển hoạt độn từ cơ chế quản lý hành chính kế hoạch hoá một cấp sang hạch toánkinh tế kinh doanh theo mô hình quản lý hai cấp, tức Ngân hàng Nhà Nước – Ngânhàng thương mại và việc ra đời 4 Ngân hàng thương mại quốc doanh với các chứcnăng chuyên môn khác nhau Ngân hàng Công thương – Ngân hàng Ngoại thương -Ngân hàng Đầu tư&Phát triển – Ngân hàng Nông nghiệp&Phát triển nông thôn Do

đó, Ngân hàng Công thương Ba Đình cũng được chuyển đổi thành một chi nhánhcủa NHTM quốc doanh với tên gọi chi nhánh Ngân hàng Công thương Ba Đình trựcthuộc Ngân hàng Công thương Hà Nội, và hoạt động theo mô hình quản lý ba cấpTrung ương – Thành phố – Quận

Từ đó đến nay ngân hàng Công thương Ba Đình đã trải qua nửa thế kỷtrưởng thành và phát triển để có chỗ đứng vững chắc Hiện nay, chinh nhánh đặt trụ

sở tại số nhà 142 phố Đội Cấn, quận Ba Đình, Hà Nội

1.1.1.2.Quá trình phát triển

Từ khi hình thành, mô hình hoạt động ngân hàng Công thương Ba Đình đượcđiều chỉnh chuyển từ một cấp sang ba cấp, tuy có tiến triển trong hoạt động kinhdoanh nhưng so với tiềm năng thị trường và năng lực của ngân hàng là chưa cao

Thời kỳ từ 7/1988 đến 3/1993, Ngân hàng Công thương Ba Đình gặp nhiều khókhăn trong hoạt động kinh doanh, hiệu quả thấp, không phát huy được thế mạnh và

ưu thế của một ngân hàng thương mại Hoạt động kinh doanh thời kỳ này hoàn toànphụ thuộc vào Ngân hàng Công thương Hà Nội Nguyên nhân là do thực hiện môhình ba cấp không hiệu quả, NHCT Ba Đình không được tự chủ trong các quyếtđịnh và hoạt động của mình

Đứng trước những thực tế đó, Ngân hàng Công thương Việt Nam ra quyếtđịnh số 93/NHCT-TCCB do tổng giám đốc NHCT Việt Nam ký với nội dung là từngày 1/4/1993 thí điểm mô hình tổ chức NHCT theo 2 cấp Trung ương – Quận, bỏqua cấp ngân hàng Thành phố Hà Nội Việc thay đổi cấp quản lý và việc tăngcường công tác quản lý với đội ngũ cán bộ trẻ có năng lực đã tác động tích cực tớihoạt động kinh doanh của ngân hàng Cụ thể là hoạt động kinh doanh ng trở nênnăng động, tham gia cạnh tranh tích cực trên thị trường tạo uy tín lớn trong ngànhngân hàng nói chung Cho đến nay, ngân hàng Công thương Ba Đình không ngừng

tự đổi mới, hoàn thiện để thích nghi với cơ chế thị trường

Từ năm 1994 đến nay ngân hàng Công thương Ba Đình hoàn thành xuất sắcmọi chỉ tiêu kế hoạch được giao Cùng với những kết quả kinh doanh đã đạt được,tốc độ tăng trưởng cao ngân hàng Công thương Ba Đình luôn được Ngân hàngCông thương Việt Nam công nhận là một trong những chi nhánh xuất sắc nhất trong

hệ thống Ngân hàng Công thương Việt Nam

Đến nay, hoạt động của chi nhánh Ngân hàng Công thương Ba Đình ổn định

và phát triển theo 4 định hướng lớn Ổn định – An toàn – Hiệu quả – Phát triển vềquy mô, tốc độ tăng trưởng, địa bàn hoạt động cũng như về cơ cấu mạng lưới tổchức

Một số thành tích đáng ghi nhận của chi nhánh là: năm 1998 ngân hàng đượcThủ tướng chính phủ tặng bằng khen, năm 1999 được chủ tịch nước tặng thưởnghuân chương lao động hạng Ba, chi nhánh được tặng nhiều bằng khen các cấpThành phố, Thống đốc Ngân hàng Nhà Nước, Hội đồng Quản trị – Kinh tế ngànhNgân hàng đề nghị Thủ tướng Chính phủ tặng bằng khen từ năm 2000 – 2004 Năm

2007 Ngân hàng Công thương Ba Đình vinh dự được trao Huân Chương Lao Độnghạng nhì Năm 2008 chi nhánh được Thủ tướng Chính phủ tặng cờ thi đua

1.1.2.Cơ cấu tổ chức và chức năng nhiệm vụ của NHCT Ba Đình

1.1.2.1.Cơ cấu tổ chức

Ngân hàng Công thương Ba Đình có cơ cấu tổ chức theo nghị quyết số 151/QĐ-CNBĐ-TCHC và 068/QĐ-CNBĐ-TCHC của Ngân hàng Công thương ViệtNam về việc chuyển đổi mô hình tổ chức theo Dự án hiện đại hoá ngân hàng Dovậy mô hình tổ chức của chi nhánh như sau:

Bảng 1: Sơ đồ cơ cấu tổ chức Ngân hàng Công thương Ba Đình

Nguồn: Phòng Tổ chức hành chính Ngân hàng Công thương Ba Đình

Ban Giám Đốc

Khối

KhốiQuản lý rủiro

KhốiHỗTrợ Thông tinKhối

Công nghệ

PGDTây Hồ

PhòngThanh toánXNK

PhòngQuản trịRủi ro và nợ

PhòngTiền tệKho quỹ

PhòngTổng hợp

PhòngThông tinĐiện toán

+ Trung gian thanh toán: ngân hàng thay mặt khách hàng thực hiện thanh toán giátrị hàng hoá và dịch vụ bằng các hình thức thanh toán: uỷ nhiệm chi, nhờ thu, Bằng nghiệp vụ như thanh toán quốc tế, phát hành thẻ, NHCT Ba Đình phát huychức năng trung gian thanh toán tốt.

- Nhiệm vụ

Ngân hàng Công thương Chi nhánh Ba Đình có nhiệm vụ sau:

+ Thực hiện nghiệp vụ tín dụng và quản lý các các sản phẩm tín dụng phù hợp vớithể chế hiện hành và hướng dẫn của Ngân hàng Công thương Việt Nam

+ Thực hiện quản lý kho quỹ tiền mặt an toàn theo quy định của Ngân hàng NhàNước Việt Nam và NHCT Việt Nam

+ Tổ chức các nghiệp vụ về thanh toán xuất nhập khẩu, kinh doanh ngoại tệ

+ Thực hiện nghiệm vụ giao dịch với khách hàng từ nhận tiền gửi, đồng thời tư vấn

về các dịch vụ của NHCT Việt Nam

+ Để hoàn thành tốt những nhiệm vụ chính của một NHTM, NHCT Ba Đình cònthực hiện công tác tổ chức, đào tạo cán bộ tại chi nhánh theo đúng chủ trương chínhsách của Nhà Nước Thực hiện công tác bảo vệ, an ninh, an toàn chi nhánh Côngtác quản lý, duy trì hệ thống thông tin điện toán, bảo đảm thông suốt của hệ thốngmạng, máy tính của chi nhánh Cuối cùng là hệ thống kế toán giúp minh bạch hệhoạt động của NHCT Ba Đình

1.1.3.Tình hình hoạt động kinh doanh của NHCT Ba Đình

Khủng hoảng kinh tế thế giới vừa qua ảnh hưởng lớn đến nền kinh tế ViệtNam, lại thêm tình hình lạm phát ở mức phi mã khiến nền kinh tế gặp nhiều khókhăn Hệ thống ngân hàng Việt Nam cũng bị tác động rất lớn, ngân hàng Côngthương Ba Đình cũng không là ngoại lệ Đứng trước những khó khăn đó, thực hiệnđịnh hướng chung của Ngân hàng Nhà Nước, sự chỉ đạo của Ngân hàng Côngthương Việt Nam, ban lãnh đạo và tập thể cán bộ NHCT Ba Đình đã nỗ lực cố gắngduy trì hoạt động của ngân hàng Kết quả đạt được là hoạt động kinh doanh củangân hàng tăng trưởng, tiếp tục tạo uy tín đối với khách hàng, góp phần cải thiệntình hình kinh tế thành phố Hà Nội nói riêng và đất nước nói chung

Sau đây là những phân tích cụ thể về các hoạt động chính của NHCT BaĐình để hiểu rõ hơn về tình hình hoạt động kinh doanh của NHCT Ba Đình

1.1.3.1 Hoạt động huy động vốn

Một trong những tiêu chí hàng đầu đánh giá ngân hàng là nguồn vốn với hoạtđộng huy động vốn huy động vốn nhằm đảm bảo đầu vào cho các hoạt động kháccủa ngân hàng là nhiệm vụ quan trọng với mọi ngân hàng Đứng trước thách thứckhủng hoảng kinh tế thế giới và sự cạnh tranh mạnh mẽ trong giới tài chính nóichung và các tổ chức tài chính trên địa bàn quạn Ba Đình nói riêng, NHCT Ba Đình

đã cố gắng hết mình khắc phục khó khăn đạt được những thành tựu đáng kể Thểhiện cụ thể ở bảng sau

Bảng 2: Tình hình huy động vốn của NHCT Ba Đình những năm qua

Đơn vị: tỷ đồng

Chỉ tiêu

Giátrị

Giátrị

Lượngtănggiảm

%tănggiảm(%)

Giátrị

Lượngtănggiảm

%tănggiảm(%)

Giátrị

Lượngtănggiảm

%tănggiảm(%)

Phân loại theo loại tiền huy động

Phân loại theo nguồn huy động

Nguồn: Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh của NHCT Ba Đình

Đánh giá tình hình huy động vốn NHCT Ba Đình tăng trưởng tương đối ổnđịnh qua các năm Tổng nguồn vốn năm 2006 tăng 4,5% so với năm 2005 Đến năm

2007 lượng vốn tăng tới 18,2%, đây là một con số tăng trưởng rất ấn tượng nguyênnhân là thời điểm 2007 là năm kinh tế Việt Nam tăng trưởng rất nhanh, tình hìnhkinh tế thế giới nhiều khả quan Thời điểm này Chính Phủ có những chính sách vĩ

mô khuyến khích nền kinh tế phát triển: nới lỏng biên độ giá 2%, cho phép thựchiên cơ chế lãi suất tự thoả thuận trong cho vay VNĐ, tạo sự chủ động cho cho các

tổ chức tín dụng Mức tăng trưởng này là do chủ yếu từ sự huy động tiền VNĐchiếm 83,3% vào năm 2005, giảm nhẹ xuống mức 80,4% vào năm 2006, và năm

2007 giữ ở mức 78,6% Từ thực tế kim ngạch xuất khẩu tăng cho thấy việc huyđộng ngoại tệ đang trở thành một xu hướng tất yếu của ngân hàng trong thời đại hộinhập, với mức lãi suất tương đối hấp dẫn và chăm sóc khách hàng tốt NHCT BaĐình liên tục huy động ở mức tăng qua các năm

Từ bảng trên cho thấy từ năm 2005 đến năm 2007 vốn huy động từ VNĐtăng nhanh hơn so với vốn huy động từ ngoại tệ Cụ thể là đồng VNĐ được gửi năm

2005 là 3467 tỷ và là 3497 tỷ năm 2006 tăng 28 tỷ tương đương 0.81% Đến năm

2007 tăng thêm 534 tỷ tương đương tăng 15.6% so với năm 2006 Đối với vốn huyđộng ngoại tệ tăng 853 tỷ (quy ra VNĐ) từ năm 2005 đến năm 2006 tương đươngtăng 22.7%, nhưng tới năm 2007 chỉ tăng 29% so năm 2006 tức tăng thêm 248 tỷ.Việc huy động ngoại tệ bị ảnh hưởng bởi việc tăng lãi suất năm 2006 của FED, đếnnăm 2007 FED cắt giảm lãi suất đồng USD làm tỷ giá đồng USD giảm, cất trữ đồngUSD lúc này không an toàn và hiệu quả nên ngân hàng hạn chế huy động ngoại tệ.Tuy nhiên đến năm 2008 tổng mức huy động VNĐ và ngoại tệ giảm tương đối đáng

kể, đặc biệt là sự sụt giảm từ huy động tiền VNĐ do nhu cầu cất trữ tiền bạc an toàncủa dân cư và doanh nghiệp tăng, mà nguyên nhân chính là do tình trạng lạm pháttrong nước

Về nguồn huy động, từ năm 2005-2008 có nhiều biến động Năm 2006 tổngvốn huy động từ dân cư là 2388 tỷ tăng 247 tỷ so với năm 2005 là 2114 tỷ tươngđương 13%, nhưng lại nhanh chóng giảm 64 tỷ còn 2324 tỷ vào năm 2007 tức giảm2.7%, năm 2008 tiếp tục giảm 0.7% so với năm 2007 Nguồn huy động từ dân cưđang có xu hướng giảm trong khi đó nguồn huy động từ các tổ chức có xu hướngtăng Cụ thể là năm 2006 giảm nhẹ 4,3% so với năm 2005 tương đương giảm 88 tỷ,năm 2007 tăng trưởng 3.6% và tiếp tục tăng thêm 0.11% năm 2008 Nhu cầuchuyển khoản, thanh toán quốc tế, sử dụng các dịch vụ hữu ích của ngân hàng tănglên nên ngày càng nhiều thêm các tổ chức kinh tế tham gia sử dụng dịch vụ củangân hàng, do đó giá trị huy động tiền gửi của NHCT Ba Đình từ các tổ chức kinh

tế ngày càng tăng như một xu thế tất yếu NHCT Ba Đình chỉ thị giữ mức huy động

2008 như các năm trước, thực tế này xuất phát từ suy thoái kinh tế toàn cầu, ngườidân có xu hương tìm vật ngang giá chung để cất trữ tiền, các doanh nghiệp cũng cónguy cơ gặp nhiều rủi ro hơn khi giá cả biến động mạnh, giá nguyên vât liệu đầuvào tăng bất thường, tỷ giá thay đổi nhanh…điều này ảnh hưởng không nhỏ tớitình hình huy động vốn của chi nhánh

1.1.3.2.Hoạt động sử dụng vốn

Mục đích của mọi ngân hàng thương mại là tối đa hoá lợi nhuận, một trongnhững nghiệp vụ quan trọng nhất để thực hiện mục tiêu này là tín dụng ngân hàng.Huy động vốn là nền tảng của mọi hoạt động khác, còn hoạt động tín dụng là nguồn

sống của mọi hoạt động của ngân hàng thương mại NHCT Ba Đình luôn coi trọngcông tác tín dụng.

Bảng 3: Dư nợ cho vay tại NHCT Ba Đình các năm 2005 - 2008

Đơn vị: tỷ đồng

Chỉ tiêu

Giátrị

Giátrị

Lượngtănggiảm

%tănggiảm(%)

Giátrị

Lượngtănggiảm

%tănggiảm(%)

Giátrị

Lượngtănggiảm

%tănggiảm(%)

Nguồn: Báo cáo kết quả kinh doanh của NHCT Ba Đình

Từ bảng trên cho thấy tình hình tăng trưởng dư nợ từ năm 2005 đến hết năm

2006 không khả quan, năm 2006 giảm 456 tỷ tương đương giảm 16.2% so 2005.sau đó tăng trưởng trở lại, cụ thể năm 2007 tăng 10.7% so với năm 2006, đến năm

2008 tổng dư nợ đạt 3021 tỷ tăng 558 tỷ tương đương tăng 17.4% so với năm 2007.Nguyên nhân là do tổng hạn mức cho vay được duyệt thấp hơn nhiều so với lượng

DN có nhu cầu vay vốn, ngoài ra còn do tình hình hoạt động kém hiệu quả của một

số DN nên phỉ giảm dư nợ, rồi một số DN trả nợ nhiều hơn so với số nợ phải trả…Năm 2007, 2008 tình hình hoạt động của các DN có nhiều khởi sắc do tình hình

kinh tế nói chung diễn biến tương đối tốt, kết hợp với sự nỗ lực của tập thể cán bộchi nhánh nên tình hình tổng dư nợ tăng trưởng ấn tượng hơn nhiều.

Xét theo kỳ hạn cho vay, nhận thấy rõ ràng tốc độ tăng trưởng của các DAvay vốn trung và dài hạn đang có xu hướng tăng trở lại trong những năm gần đây,năm 2008 tăng 74.1% so với năm 2007 Bên cạnh đó, nhu cầu vay vốn ngắn hạnvẫn luôn gia tăng là từ thực tế cần bổ sung vốn lưu động cho DN sản xuất kinhdoanh, hoặc bổ sung vốn do sự biến động bất ngờ của tình hình giá cả cũng nhưkinh tế trong nước và thế giới, hoặc xuất phát từ nhu cầu vay vốn để thanh toán xuấtnhập khẩu…

Đối với các loại hình kinh tế, tổng dư nợ cho DNNN vay luôn chiếm tỷ trọngtương đối so với các loại hình DN khác Năm 2007 DNNN chiếm 42.4% đến năm

2008 chiếm 50.1% tổng dư nợ, nguyên nhân là do Ngân hàng Công thương làNHTM Nhà Nước nên trong thời kỳ Việt Nam quá độ lên XHCN; NHCT Ba Đìnhbên cạnh sự tự chủ trong hoạt động và còn có sự chỉ đạo của Chính Phủ để gópphần điều tiết nền kinh tế Do vậy, các DNNN lớn là khách hàng thân thiết củaNHCT Ba Đình chiếm tỷ trọng lớn trong tổn dư nợ Tuy nhiên, NHCT Ba Đình vẫnhướng đến nhóm các DN tiềm năng khác

Chủ trương của NHCT Ba Đình là chú trọng tăng trưởng tín dụng nhưngphải kiểm soát được vốn cho vay Trên cơ sở chọn lọc khách hàng uy tín, giảm dần

dư nợ đối với khách hàng có tình hình kinh doanh kém, vốn chủ sở hữu nhỏ,…naang cao chất lượng thẩm định DA, coi trọng hiệu quả kinh tế và thực hiện nghiêmtúc các quy chế về tín dụng, thẩm định của NHNN cũng như NHCT Việt Nam

1.1.3.3.Hoạt động quản lý rủi ro

NHCT Ba Đình đã trích lập quỹ dự phòng đầy đủ, đúng nhóm đối tượng đạt

156 tỷ đồng tăng 64,6 tỷ đồng tương đương tăng 7,1% so với năm 2007

Bảng 7: Tình hình quản lý nợ tại NHCT Ba Đình năm 2007 – 2008

Đơn vị: tỷ đồng

Giá trị (tỷ đồng) (tỷ đồng)Giá trị Lượng tănggiảm % Tăng giảm

Nguồn: Phòng quản lý rủi ro & nợ có vấn đề

Từ bảng trên cho thấy nợ nhóm 2 giảm đáng kể từ năm 2007 sang năm 2008,giảm 5,251 tỷ đồng tương đương 18,5% Nguyên nhân là do một phẩn lớn lượngvốn vay đã được giải quyết, còn một số khách hàng chưa có khả năng trả nợ tiếp tục

bị chuyển sang nợ xấu Nợ nhóm 3 tăng nhưng nợ nhóm 4 lại giảm đáng kể, nợnhóm 4 năm 2008 giảm 6,004 tỷ tương đương 18.8 tỷ so với năm 2007 Nợ nhóm 3tăng do nợ nhóm 2 quá hạn đẩy xuống Nợ nhóm 5 không thay đổi vẫn là 135 triệuđồng chứng tỏ nợ nhóm 4 đã được đôn đốc xử lý giảm hiệu quả

Hoạt động tài trợ thương mại bao gồm ba hoạt động chính: bảo lãnh, kinh doanh

ngoại tệ và thanh toán quốc tế

- Hoạt động bảo lãnh

Ngoài hoạt động cho vay, bảo lãnh cũng là một trong những hoạt động mang

lại lợi nhuận cho ngân hàng Trong nhiều năm qua, NHCT Ba Đình đã bảo lãnhthành công cho nhiều khách hàng.

Bảng 4: tình hình hoạt động bảo lãnh tại NHCT Ba Đình năm 2005 – 2007

Tỷ lệtănggiảm

Giá trị Mức

tănggiảm

Tỷ lệtănggiảm

- Hoạt động kinh doanh ngoại tệ

Năm 2007 tổng doanh số mua bán ngoại tệ đạt 873,73 triệu USD, sang đếnnăm 2008 doanh số tăng 85% lên mức 1616,5 triệu USD Nguồn ngoại tệ củaNHCT Ba Đình chủ yếu từ việc thu đổi, mua bán của các đại lý , hoặc thông qua thịtrường tự do và thị trường liên ngân hàng, ngoài ra còn thu mua được từ các DNxuất khẩu… NHCT Ba Đình luôn theo dõi chặt chẽ luồng tiền ra - vào, hạn mức, tỷgiá, điều chuyển vốn… tuân thủ một cách linh hoạt quy định của NHNN và NHCTViệt Nam

- Hoạt động thanh toán quốc tế

Các năm 2006-2008 NHCT Ba Đình liên tục tăng về thanh toán xuất nhậpkhẩu Năm 2007 đạt 311,61 triệu USD tăng 79,5% so với năm 2006 Con số nàybao gồm thanh toán Lc nhập khẩu 180,14 triệu USD, thanh toán thu nhập 5,78 triệuUSD, thanh toán chuyển tiền 68,26 triệu USD

Năm 2008, doanh thu thanh toán vẫn giữ được mức tăng trưởng xấp xỉ năm

2007 khoảng 300 triệu USD Đây là một trong những hoạt động nhiều rủi ro vì gắnliền tỷ giá quốc tế, khối lượng thanh toán lớn nhưng chưa có sai xót, nhầm lẫn…góp phần nâng cao uy tín của NHCT Ba Đình.

Hoạt động phát triển thẻ

Phát hành thẻ là một trong những hoạt động mới ở Việt Nam, dự đoán được

xu thế thời đại NHCT Ba Đình đã nhanh chóng triển khai theo chỉ thị của NHCTViệt Nam và đạt được khá nhiều thành tựu Năm 2006 , NHCT Ba Đình phát hànhđược 5835 thẻ ATM, lắp đặt được 13 máy ATM trên địa bàn quận Ba Đình Năm

2007 ngân hàng phát hành thêm được 3509 thẻ ATM Năm 2008 ngân hàng pháthành được 18.657 thẻ ATM Tính đến 31/12/2008, NHCT Ba Đình phát hành đượctổng cộng 29.957 thẻ ATM, trả lương cho hơn 80 đơn vị và cơ quan Bên cạnh việcthu hút cá nhân mở tài khoản, chi nhánh còn hướng tới những khách hàng lớn là các

DN, tổ chức khác Định hướng tương lai của tổ thẻ là ngày càng cung cấp đượcnhiều dịch vụ thông minh, tiện lợi, phù hợp cho nhiều đối tượng khách hàng hơnnữa

Hoạt động giao dịch

NHCT Ba Đình hiện có phòng giao dịch Tây Hồ, 4 quỹ tiết kiệm và nhiềuđiểm giao dịch ở những vị trí thuận lợi trên địa bàn quận Tây Hồ phục vụ dịch vụgiao dịch cho dân cư địa bàn quận Tây Hồ Năm 2006, chi nhánh đã cải tạo, nângcấp cơ sở hạ tầng Quỹ tiết kiệm số 26 Quán Thánh và Quỹ tiết kiệm số 21 ThànhCông thành 2 điểm giao dịch kiểu mẫu theo thiết kế của NHCT Việt Nam

Các hoạt động của NHCT Ba Đình phối hợp linh hoạt, thường xuyên kiểmtra chéo giữa các phòng ban Chi nhánh đã được Tổng cục chất lượng cấp Giấychứng nhận tiêu chuẩn chất lượng ISO 9000:2001 trong giai đoạn 2008-2011

Hoạt động quản lý kho quỹ

Công tác kho quỹ luôn đạt chất lượng theo tiêu chuẩn của NHNN và quyđịnh của NHCT Việt Nam về thu chi tiền mặt, xuất nhập kho, vận chuyển giao nhântiền tiếp nhận từ quỹ của NHNN Năm 2007 khối lượng tiền mặt qua ngân hàng đạt15.985 tỷ đồng và 295 triệu USD, tăng so với năm 2006 là 8,3% Năm 2008, lượngthu chi tiền mặt qua quỹ ngân hàng đạt 18.890 tỷ đồng và 90 triệu USD và 900.000AUD Kho quỹ NHCT Ba Đình luôn đối chiếu chứng từ hàng tháng, kịp thời pháthiện ra sai sót, nên công tác kho quỹ luôn đảm bảo an toàn

1.2 Thực trạng công tác thẩm định DA vay vốn tại NHCT Ba Đình

1.2.1 Tổng quan công tác thẩm định tại NHCT Ba Đình

1.2.1.1 Tổ chức nhân sự và quản lý công tác thẩm định tại NHCT Ba Đình

Nhân sự phụ trách công tác thẩm định tại NHCT Ba Đình có sự thay đổi theotừng thời kỳ cho phù hợp với tình hình phát triển kinh tế đất nước, khu vực và thế

giới Những năm qua tình hình kinh tế thế giới nhiều biến động, sự gia tăng dòng dichuyển vốn từ các nước phát triển sang các nước đang phát triển, kèm theo đó quátrình chuyển giao công nghệ diễn ra mạnh mẽ, tác động không nhỏ tới sự phát triển

kinh tế…đặc biệt đối với nền kinh tế mới nổi như Việt Nam Các DA tại Việt Nam

ngày càng nhiều, nhu cầu vốn mỗi lúc một lớn, do vậy công tác thẩm định dự ánđầu tư được ban lãnh đạo NHCT Ba Đình rất quan tâm NHCT Ba Đình đã không

ngừng tuyển dụng, bồi dưỡng nhân sự cho phù hợp sự đòi hỏi của tình hình thẩmđịnh DA ĐT hiện nay

Công tác thẩm định dự án đầu tư tại NHCT Ba Đình tập trung tại phòngQLRR&NCVĐ, bên cạnh đó có không thể thiếu sự hỗ trợ tích cực của các phòng

thuộc khối kinh doanh như phòng khách hàng lớn, phòng khách hàng vừa & nhỏ,

phòng khách hàng cá nhân Nhân sự cụ thể như sau:

- Phòng QLRR&NCVĐ có 14 người, gồm: 1 trưởng phòng, 1 phó phòng, 12người phụ trách các mảng DA chia theo lĩnh vực cụ thể

- Phòng KH Lớn có 16 người, gồm: 1 trưởng phòng, 1 phó phòng, 14 ngườiphụ trách các mảng DA chia theo lĩnh vực cụ thể

- Phòng KH V&N có 20 người, gồm: 1 trưởng phòng, 1 phó phòng, 18 ngườiphụ trách các mảng DA chia theo lĩnh vực cụ thể

- Phòng KH cá nhân có 9 người, gồm: 1 trưởng phòng, 1 phó phòng Phòngthẩm định tín dụng đối với các cá nhân vay vốn với mục đích tiêu dùng, đầu tư

Bảng 5: Nhân sự công tác thẩm định NHCT Ba Đình Phòng Xây dựng & BĐS Công nghiệp Thương nghiệp Dịch vụ Khác

KH V&N 7 người 5 người 3 người 3 người

1.2.1.2 Thực trạng công tác thẩm định tại NHCT Ba Đình

Mục tiêu của bất kỳ NHTM nào luôn là lợi nhuận cao, tuy nhiên lợi nhuậncao luôn gắn liền với nguy cơ rủi ro cao Rủi ro tiềm ẩn trong mọi hoạt động mangtính sinh lợi của ngân hàng Do vậy, để hạn chế rủi ro tới mức thấp nhất công tácthẩm định và quản lý rủi ro luôn được tổ chức sát sao theo từng hoạt động sinh lợicủa ngân hàng thương mại NHCT Ba Đình rất quan tâm tới công tác này dặc biệt làquản lý rủi ro đối với các hoạt động tín dụng

Mọi DA vay vốn có tính rủi ro đều phải trải qua công tác thẩm định Hoạtđộng thẩm định diễn ra theo quy trình thẩm định, nội dung thẩm định, sử dụng cácphương pháp thẩm định tối ưu như phân tích tài chính, phân tích độ nhạy, phân tíchrủi ro theo mô hình…tuỳ đỉều kiện từng DA Hoạt động này được áp dụng cho cáckhoản vay trên 7 tỷ, những khoản vay tín chấp, đối với khách hàng mới, khoản vaytheo yêu cầu của NHCT Việt Nam, NHNN…

Mọi hoạt động của NHCT Ba Đình được giám sát bởi Ban Thanh tra trựcthuộc NHCT Việt Nam, chuyên thanh tra, giám sát hoạt động tại các chi nhánh trựcthuộc NHCT Việt Nam Công tác thanh tra này được thực hiện thường xuên vàomỗi quý và có thể bất thường, đảm bảo mọi hồ sơ cho vay đều được kiểm tra lại.điều này cho thấy sự chuyên nghiệp trong hoạt động thẩm định tại NHCT Ba Đình

tránh rủi ro chủ quan trong công tác thẩm định và quản trị rủi ro.

là do thời kỳ này luật Doanh nghiệp, luật Đầu tư mới ra đời việc hiểu luật còn nhiềuvấn đề do vậy có sự đánh giá khác nhau về tính ưu đãi, cách tính chi phí, lợinhuận… khác nhau giữa ngân hàng và DN nên hiện tượng sụt giảm mạnh tổng vốncho vay Tuy nhiên hiện tượng đó được điều chỉnh ngay, và việc ban hành các tiêuchuẩn mới về thẩm định, sự phân cấp nhiệm vụ chức năng các phòng ban một cách

rõ ràng của NHCT Việt Nam nói chung, NHCT Ba Đình nói riêng đã tạo cơ sở tốtcho công tác thẩm định NHCT Ba Đình Thực tế đã chứng minh là năm 2007 tốc độtăng trưởng về quy mô vốn cho vay tăng 20.5% so 2006, năm 2008 tăng 21.5% sovới năm 2007

Có thể dễ dàng nhận thấy số DA được cấp vốn không tăng,có phần giảmnhưng tổng giá trị cho vay tăng như phân tích ở trên, cho thấy thực tế rằng giá trịvốn trung bình/DA tăng lên qua các năm, mà quy mô vốn càng lớn nguy cơ gặp rủi

ro càng cao Do đó tầm quan trọng của công tác thẩm trong tương lai càng trở nênquan trọng đối với ngân hàng hơn

Các DA được thẩm định tại NHCT Ba Đình rất đa dạng về lĩnh vực: xâydựng & bất động sản, công nghiệp chế biến, thương nghiệp, công nghệ, văn hoá giảitrí,…

Bảng 7: Phân loại vốn cho vay theo lĩnh vực hoạt động của DA tại

Nguồn: Phòng Quản trị rủi ro và nợ có vấn đề NHCT Ba Đình

Bảng trên cho thấy ngành xây dựng và kinh doanh bất động sản luôn chiếm

tỷ trọng cao trong tổng số vốn vay tại chi nhánh (trên 70%) Việt Nam chú trọngphát triển công nghiệp và dịch vụ thì cơ sở hạ tầng là nền tảng quan trọng để pháttriển công nghiệp & dịch vụ; bên cạnh đó tất cả mọi DA một trong những khâu đầu

là xây dựng cơ sở vật chất… Vì vậy, xây dựng chiếm tỷ trọng cao trong các DA đềnghị cấp vốn tại NHCT Ba Đình Ngân hàng Công thương Ba Đình có nhiều kinhnghiệm về các ngành công nghiệp và thương nghiệp; do đó bên cạnh ngành xâydựng thì công nghiệp chế biến, thương nghiệp cũng chiếm tỷ trọng cao thứ hai, thứ

ba (ở mức 6%  9%) Điều này cũng phản ánh thực trạng phát triển kinh tế củaViệt Nam thời kỳ hội nhập phát triển công nghiệp nhẹ tạo đà phát triển công nghiệpnặng và công nghiệp công nghệ cao…

1.2.2.Quy trình thẩm định tại NHCT Ba Đình

Quy trình thẩm định là hệ thống các công việc được thiết kế thực hiện theotrình tự mà các cán bộ tín dụng và các phòng ban có liên quan trong ngân hàng đểxây dựng các quan hệ tín dụng thông suốt, hiệu quả Ngân hàng Công thương ViệtNam đã ban hành quy trình nghiệp vụ tín dụng chung áp dụng toàn hệ thống, trong

đó có quy định cụ thể quy trình nghiệp vụ thẩm định NHCT Ba Đình tiến hành theoquy trình thẩm định chung như sau:

TáiThẩm địnhLập tờ trình Thẩm định, Tái thẩm định

Soạn thảo Hợp đồng

đk thanh toán

Xét duyệt cho vay

Xét duyệt cho vay

Bước 1: Tiếp nhận Hồ sơ tín dụng

Khách hàng có nhu cầu vay vốn đến NHCT Ba Đình làm thủ tục xin vayvốn Tùy theo khối lượng vốn, ngân hàng phận loại đối tượng khách hàng doanhnghiệp lớn, khách hàng doanh nghiệp vừa và nhỏ, khách hàng cá nhân Từng loạiđối tượng khách hàng sẽ được hưỡng dẫn và tiếp nhận hồ sơ tại các phòng KHDNL, phòng KH DNV&N, KH cá nhân Cán bộ phòng Khách hàng hướng dẫn chokhách hàng cách lập hồ sơ đúng và đầy đủ theo quy định

Bước 2: Tiến hành thẩm định

Sau khi đã tiếp nhận các loại hồ sơ đầy đủ bao gồm: Hồ sơ pháp lý, Hồ sơkhoản vay, Hồ sơ DAĐT và Hồ sơ tài sản đảm bảo tiền vay; cán bộ phòng kháchhàng tiến hành thẩm định độc lập để xây dựng tờ trình xét duyệt khoản vay Cùngvới quá trình này, hồ sơ đồng thời được gửi tới phòng QLRR&NCVĐ và các phòngkhác có liên quan để được đưa ra ý kiến đóng góp tùy theo mức độ và tính chất cảu

DA đầu tư

Bước 3: Tái thẩm định

Khi tiến hành tái thẩm định phải có ít nhất hai cán bộ tham gia tổ tái thẩmđịnh để đảm bảo tính khách quan, trong đó phải có ít nhất một thành viên là trưởnghoặc phó phòng khách hàng là thành viên, và thành viên còn lại là cán bộ phòngQLRR&NCVĐ (những thành viên này không bao gồm những cán bộ thẩm địnhtham gia lần đầu)

Nhóm tái thẩm định có trách nhiệm thẩm định lại khách hàng và toàn bộ hồ

sơ vay vốn độc lập, ghi rõ ý kiến trên tờ trình về việc đề xuất có cho vay hay không

và chịu trách nhiệm về công việc trên

Bước 5: Xét duyệt cho vay

Sau khi thẩm định, cán bộ thẩm định trình tờ trình thẩm định lên trưởngphòng khách hàng Trưởng phòng khách hàng sẽ ra kiểm tra lại và trình lên giám

đốc Chi nhánh, giám đốc ra quyết định đồng ý cho vay hay không Trong trườnghợp DA có nhiều vấn đề khúc mắc, cán bộ thẩm định có thể đề nghị tái thẩm định.Trưởng phòng khách hàng hoặc giám đốc ngân hàng xét thấy DA có vấn đề thìcũng yêu cầu tái thẩm định lại DA và thành lập Hội đồng tín dụng Công việc táithẩm định nhất thiết phải thông qua phòng QLRR&NCVĐ Sau khi tái thẩm định,

tổ thẩm định phải trình tờ trình tái thẩm định lên Hội đồng tín dụng Hội đồng này

sẽ ra quyết định có cho vay đối với DA hay không, phương án cho vay điều chỉnhnhư thế nào,…

Bước 6: Thông báo và ký kết hợp đồng tín dụng

Sau khi đã tiến hành các bước nêu trên, ngân hàng đồng ý hay không đồng ýcho vay thì đều thông báo cho khách hàng Nếu ngân hàng đồng ý cho vay thì tiếnhành thỏa thuận, soạn thảo hợp đồng và ký hợp đồng với khách hàng Quá trìnhsoạn thảo hợp đồng có thể cần sự tham gia của các phòng ban có liên quan

1.2.3.Các phương pháp thẩm định tại NHCT Ba Đình

Tại Chi nhánh chủ yếu áp dụng các phương pháp thẩm định truyền thống như phương pháp thẩm định theo trình tự, so sánh, dự báo, phân tích độ nhạy, triệt tiêu rủi ro Các biện pháp thẩm định hiện đại như thẩm định theo kịch bản, hệ số tin cậy,… rất ít được sử dụng do tính phức tạp của các phương pháp trên

1.2.3.1.Phương pháp thẩm định theo trình tự

Thẩm định dự án theo trình tự là phương pháp thẩm định được tiến hành theomột trình tự biện chứng từ tổng quát đến chi tiết, lấy kết luận trước làm tiền đề chokết luận sau

- Thẩm định tổng quát: là việc xem xét một cách khái quát các nội dung cơ bản thểhiện tính pháp lý, tính phù hợp, tính hợp lý của dự án Thẩm định tổng quát chophép hình dung khái quát dự án, hiểu rõ quy mô, tầm quan trọng của dự án trongchiến lược phát triển kinh tế xã hội của đất nước, xác định các căn cứ pháp lý của

dự án đảm bảo khả năng kiểm soát được của bộ máy quản lý dự án dự kiến

- Thẩm định chi tiết: là việc xem xét một cách khách quan, khoa học, chi tiết từngnội dung cụ thể ảnh hưởng trực tiếp đến tính khả thi, tính hiệu quả, tính hiện thựccủa dự án trên các khía cạnh pháp lý, thị trường, kỹ thuật công nghệ, môi trường,kinh tế… phù hợp với các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội trong từng thời kỳ pháttriển kinh tế xã hội của đất nước

Trong giai đoạn thẩm định chi tiết, cần đưa ra những ý kiến đánh giá đồng ý

hay sửa đổi bổ sung hoặc không thể chấp nhận được Khi tiến hành thẩm định chitiết sẽ phát hiện được các sai sót, kết luận rút ra từ nội dung trước có thể bác bỏ toàn

bộ dự án mà không cần đi vào thẩm định các nội dung còn lại của dự án

NHCT Ba Đình áp dụng phương pháp này trong khâu thẩm định pháp lý đốivới mọi DA ĐT Phương pháp thẩm định theo trình tư còn được vận dụng trongthẩm định khía cạnh thị trường, kỹ thuật,… Cụ thể áp dụng trong một số DA nhưsau:

DA “Xây dựng nhà máy sản xuất bao bì carton công suất 28.512.000

m2/năm tại Hưng Yên” của công ty cổ phần Xuân Mai Về khía cạnh thị trường

hiện trên địa bàn miền bắc chưa có nhà máy sản xuất bao bì nào lớn đáp ứng đượcnhu cầu toàn khu vực Hà Nội- Hải Phòng - Quảng Ninh rất cần một nhà máy côngsuất lớn, dây truyền hiện đại để đáp ứng đầy đủ nhu cầu đang gia tăng của khu vựckinh tế Đông Bắc Từ kết luận này, và việc xây dựng phương án tiêu thụ là dựa trênkinh nghiệm lâu năm sản xuất mặt hàng này và uy tín thương hiệu đã được tạo dựngtrên thị trường, DA xác định phương án bán hàng dựa trên mối quan hệ chặt chẽ vớikhách hàng truyền thống, ký hợp đồng và cung cấp sản phẩm ổn định cho kháchhàng trong thời gian dài Mặt khác để sản phẩm có sức cạnh trnah trên thị trường,

DA chủ trương tập trung triệt để năng lực sản xuất lớn cùng công nghệ hiện đại để

hạ giá thành sản phẩm, nâng cao chất lượng và đa dạng hóa sản phẩm, đáp ứng tối

đa nhu cầu của khách hàng Từ đây có thể đưa ra kết luận: Nhu cầu thị trường sảnphẩm DA lớn, do kinh nghiệm, thời gian hoạt động trong ngành lâu năm, có nhiềumối quan hệ bạn hàng lâu năm, công nghệ trang thiết bị hiện đại,… Sản phẩm của

DA có tính áp đảo trên thị trường

Cũng DA trên, phương pháp thẩm định theo trình tự được áp dụng trongkhâu thẩm định kỹ thuật DA đưa ra các phương án về máy móc thiết bị sao cho tối

ưu nhất, phù hợp năng lực sản xuất Bên cạnh đó, phương án về địa điểm đặt DAđược đưa ra hợp lý: nhà máy đặt trong khu công nghiệp Phố Nối B có giá thuê đất

rẻ, dịch vụ điện nước tốt,…; DA sát quốc lộ 5 rất thuận lợi trong giao thông vậnchuyển nguyên liệu đầu vào, sản phẩm đi tiêu thụ Sau khi quyết định phương án kỹthuật chính của DA khả thi như trên, đưa ra các đánh giá tác động về môi trường,phòng cháy chữa cháy,… Cuối cùng đưa ra kết luận: các giải pháp kỹ thuật lựachọn địa điểm, cơ sở vật chất, quy mô DA, phương án máy móc thiết bị, công tácmôi trường đều có tính thuyết phục và thuận lợi cho việc triển khai DA

1.2.3.2.Phương pháp so sánh đối chiếu các chỉ tiêu

Phương pháp này thực hiện dựa trên cơ sở các chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật chủyếu của dự án được so sánh bởi các dự án đã kết thúc, đang thực hiện hoặc đangtrong quá trình hình thành DA ĐT được coi là hiệu quả và chấp nhận khi trị số củachỉ tiêu đo lường hiệu quả phải thỏa mãn các tiêu chuẩn hiệu quả trên cơ sở sử dụngcác định mức hiệu quả của NHCT Việt Nam đã đề ra Phương pháp so sánh đượctiến hành theo các tiêu chuẩn sau:

- Tiêu chuẩn thiết kế, xây dựng, tiêu chuẩn về cấp công trình do nhà nước quy địnhhoặc điều kiện tài chính mà dự án có thể chấp nhận được

- Tiêu chuẩn về công nghệ, thiết bị trong quan hệ chiến lược đầu tư công nghệ quốcgia, quốc tế

- Tiêu chuẩn đối với loại sản phẩm của dự án mà thị trường đang đòi hỏi

- Các chỉ tiêu tổng hợp như cơ cấu vốn đầu tư, suất đầu tư…

- Các định mức về sản xuất, tiêu hao năng lượng, nguyên liệu, nhân công, tiềnlương, chi phí quản lý… của ngành theo các định mức kinh tế - kỹ thuật chính thứchoạc các chỉ tiêu kế hoạch và thực tế

- Các chỉ tiêu về hiệu quả đầu tư

- Các định mức tài chính doanh nghiệp phù hợp với hướng dẫn, chỉ đạo hiện hànhcủa nhà nước, của ngành đối với doanh nghiệp cùng loại

- Các chỉ tiêu mới phát sinh…

Trong việc sử dụng các phương pháp so sánh cần lưu ý tiến hành so sánh cầnphải được vận dụng phù hợp với điều kiện và đặc điểm cụ thể của từng dự án vàdoanh nghiệp, tránh máy móc dập khuôn Cần hết sức tranh thủ ý kiến, phản biệncủa các cơ quan chuyên môn, chuyên gia

NHCT Ba Đình thường sử dụng phương pháp này trong công tác thẩm địnhkhía cạnh pháp lý DA, khía cạnh kỹ thuật và công nghệ và thẩm định tài chính DA,

…

Đối với DA “Khu Chung cư và Thương mại Dịch vụ hỗn hợp CapitaLand –

Hoàng Thành” Khâu thẩm định tài chính DA khi tính chi phí cần sử dụng suất vốn

đầu tư để dự tính tổng chi phí công trình Khâu thẩm định DA áp dụng suất vốn đầu

tư trung bình của DA là 1,220 USD/ m2 sàn kinh doanh và 1,438USD/m2 căn hộ(tương đương 26 triệu/m2) Quyết định số 06/2005/QDD-BXD ngày 03/2/2005 của

Bộ trưởng Bộ Xây dựng về việc ban hành định mức chi phí quy hoạch xây dựng,tham khảo “Suất vốn đầu tư xây dựng công trình năm 2008” của Viện kinh tế - BộXây dựng ban hành tháng 3/2009, Quyết định số 10/2005/QĐ- BXD ngày

15/04/2005 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng về việc ban hành định mức chi phí quản lý

dự án đầu tư xây dựng công trình, Quyết định số 11/2005/QĐ – BXD ngày15/04/2005 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng về việc ban hành định mức chi phí lập Dự

án và thiết kế xây dựng công trình, Tham khảo số liệu đã thống kê, đúc rút ở giaiđoạn thẩm định sau đầu tư của một số dự án tương tự để nhận định, đánh giá và tínhtoán

1.2.3.3.Phương pháp phân tích độ nhạy

Bản chất của phương pháp này là xác định mối quan hệ động giữa các yếu tốcủa hoạt động DA đầu tư, trên cơ sở đớ giúp ngân hàng lường trước các tình huốngxảy ra, xem xét những lợi ích và chi phí DA mang lại, để đưa ra quyết định cho vayphù hợp Đặc biệt trong hoàn cảnh kinh tế - xã hội nhiều biến động như hiện nay,chỉ só giá cả tăng nhanh, lạm phát tăng, tỷ giá hối đoái thay đổi không ngừng…tácđộng trực tiếp hoặc gián tiếp tới kết quả và hiệu quả của DA đầu tư Nhận thứcđược điều này, NHCT Ba Đình áp dụng thường xuyên phương pháp này trong côngtác thẩm định

Chi nhánh sử dụng phương pháp phân tích độ nhạy nhằm tìm ra những yếu

tố nhạy cảm có ảnh hương đến các chỉ tiêu của DA (giá trị hiện tại dòng NPV, thờigian thu hồi vốn T, hệ số hoàn vốn nội bộ IRR, điểm hòa vốn,…) như vượt chi đầu

tư, sản lượng đạt thấp, giá nguyên liệu đầu vào tăng, sản phẩm khó tiêu thụ, nhu cầuthị trường giảm hoặc do sự thy đổi chính sách của Nhà Nước

Phương pháp thường được sử dụng chủ yếu trong khâu thẩm định khía cạnhtài chính và khía cạnh thị trường Tuy nhiên do chi phí cao, Chi nhánh thường chỉ

sử dụng phương pháp này cho những DA lớn và vừa

Tại NHCT Ba Đình phương pháp phân tích độ nhậy chủ yếu được áp dụng

đối với các DA vừa và lớn Đối với DA “Đóng mới 2 tàu chở hàng công suất lớn

của tập đoàn tàu thủy Việt Nam” là DA lớn có tổng mức đầu tư lên tới hơn 900 tỷ

đồng, trong đó vay NHCT Ba Đình 650 tỷ đồng DA thuộc nhóm DA lớn, mức rủi

ro cao, tuy nhiên vận dụng phương pháp phân tích độ nhạy cho thấy DA có thể chịuđược mức doanh thu giảm tối đa 1,5% và chịu mức tăng chi phí tối đa 3% Tuy độmức độ chịu đựng của DA không cao nhưng đây là DA lớn, và là ngành côngnghiệp nặng mũi nhọn tiềm năng Chính Phủ Việt Nam đang hướng tới trong tươnglai nên DA vẫn được chấp nhận

1.2.3.4.Phương pháp dự báo

Cơ sở của phương pháp dự báo là dùng số liệu dự báo, điều tra thống kê để

kiểm tra cung cầu của sản phẩm dự án trên thị trường, giá cả và chất lượng của côngnghệ, thiết bị, nguyên liệu… ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả và tính khả thi của

dự án Các phươg pháp dự báo thường sử dụng như ngoại suy, mô hình hồi quytương quan, phương pháp láy ý kiến chuyên gia,…

Phương pháp này tại NHCT Ba Đình được sử dụng nhiều, chủ yếu trongphân tích khía cạnh thị trường và khả năng tiêu thụ sản phẩm tuy nhiên nhược điểmcủa phương pháp này là mang ý kiến chủ quan cá nhân, nên cán bộ thẩm định phảikết hợp các phương pháp khác

Trong khâu thẩm định khía cạnh thị trường, dự án “Khu Chung cư và

Thương mại Dịch vụ hỗn hợp CapitaLand – Hoàng Thành” sử dụng phương pháp

chuyên gia trong việc dự báo tiềm năng thị trường bất động sản tại Việt Nam nóichung và Hà Nội nói riêng Công ty CapitaLand – Hoàng Thành thuê CB RichardEllis (CBRE)- Tập đoàn bất động sản lớn nhất thế giới của Mỹ đã có bản báo cáođánh giá về thị trường bất động sản Hà Nội năm 2008, 6 tháng đầu năm 2009 và dựbáo 2010 vẫn là cung thấp, cầu cao Phải từ cuối năm 2010 trở đi thị trường mớibình ổn với việc mở rộng Hà Nội về tất cả các hướng, chủ yếu là hướng Tây vớihơn 200 khu đô thị mới và một trung tâm mới tại Hà Đông Hiện nguồn cung bấtđộng sản của Hà Nội mới thực sự ở giai đoạn đầu trong khi nhu cầu tất cả các mảngthị trường đều tăng cao Điều này có thể thấy rõ từ mức giá, hệ số sử dụng cao vàgiá trị vốn lớn Cũng theo thống kê của CBRE, các dự án đô thị, hạ tầng trọng điểmtại cả Hồ Chí Minh và Hà Nội vẫn thu hút được sự quan tâm của các nhà đầu tư.Các dự án có giá trị nhất và dễ nhận thấy nhất tại Hà Nội là các dự án trong khu vựctrung tâm thành phố hoặc các dự án tại trung tâm mới Mỹ Đình Giá đất vẫn tăngđều đặn, các vị trí đẹp hầu hết đã được đặt mua Do vậy, tiềm năng tiêu thụ sảnphẩm DA là rất lớn

1.2.3.5.Phương pháp triệt tiêu rủi ro

Do DA ĐT là tập hợp của nhiều yếu tố mang tính dự kiến, thời gian hoànvốn thường rất dài nên có rất nhiều rủi ro có thể xảy ra Ngân hàng cần có các biệnpháp kinh tế hoặc hành chính nhất định để hạn chế tới mức thấp nhất rủi ro Cácloại rủi ro của DA như rủi ro chậm tiến độ, vượt tổng mức đầu tư, rủi ro về cungcấp các yếu tố đầu vào không đầy đủ, rủi ro về tài chính, thiếu vốn kinh doanh… cóthể gây nên rủi ro không trả được nợ của DA Chi nhánh chỉ quan tâm tới áp dụngbiện pháp bảo đảm tiền vay nhằm hạn chế các loại rủi ro không trả được nợ củaDA

Xem xét rủi ro của DA “Xây dựng nhà máy sản xuất bao bì carton công suất

28.512.000 m2/năm tại Hưng Yên”, rủi ro hệ thống từ các chính sách tài chính của

Nhà Nước không tác động nhiều tới DA Bên cạnh đó, quy mô và sản phẩm của DA

có thị trường tiêu thụ rộng rãi, nên loại bỏ được các rủi ro về cạnh tranh, tiêu thụ,điều hành sản xuất hoàn toàn có thể kiểm soát được Nhìn chung DA có tính rủi rothấp, mặt khác DA vẫn có bảo đảm tiền vay là toàn bộ tài sản cố định như nhàxưởng, máy móc thiết bị nhà máy sản xuất, đạt 95% tổng vốn vay của DA tạiNHCT Ba Đình

1.2.4.Các nội dung thẩm định dự án đầu tư tại NHCT Ba Đình

Theo cùng một quy trình thẩm định DAĐT đã được áp dụng chung cho toàn

bộ hệ thống, nội dung công tác thẩm định DA cũng được xây dựng mang tính địnhhướng, tổng quát và cơ bản Tuỳ theo quy mô, tính chất, đặc điểm của từng loại DAđầu tư với điều kiện thực tế cụ thể mà cán bộ thẩm định áp dụng linh hoạt các nộidung này để đảm bảo hiệu quả thực hiện

Trước khi thẩm định DA ĐT cần thẩm định về tính đầy đủ của Hồ sơ vayvốn và khách hàng vay vốn

- Hồ sơ vay vốn bao gồm:

+ Hồ sơ pháp lý: định thành lập; Đăng ký kinh doanh; Quyết định bổ nhiệm…+ Hồ sơ khoản vay: Giấy đề nghị vay vốn; Các báo cáo tài chính ba năm gần nhất…+ Hồ sơ DAĐT: báo cáo nghiên cứu khả thi; giấy chứng nhận đầu tư; hợp đồngkinh tế;…

+ Hồ sơ bảo đảm tiền vay

- Thẩm định khách hàng vay vốn cần thẩm định các khâu:

+ Thẩm định tư cách pháp lý của khách hàng: Quyết định thành lập doanh nghiệp,

Giấy phép chứng nhận đầu tư , Đăng ký kinh doanh, Biên bản góp vốn, Điều lệ…+ Thẩm định năng lực tài chính: tình hình tài chính của khách hàng, tình hình hoạt động kinh doanh…

+ Thẩm định quan hệ tín dụng của khách hàng với các tổ chức tín dụng khác

1.2.4.1.Thẩm định cơ sở pháp lý của DA

Đây không chỉ là căn cứ cần thiết mà đồng thời cũng là nguồn thông tin quantrọng cho cán bộ thẩm định sử dụng để tiến hành các nội dung thẩm định khác.Bao gồm:

- Giấy phép chứng nhận đầu tư

- Báo cáo nghiên cứu khả tiền khả thi, báo cáo nghiên cứu khả thi

- Thiết kế kỹ thuật và tổng dự toán đã được phê duyệt

- Ý kiến của cơ quan quản lý ngành, lãnh thổ về dự án

- Các giấy tờ liên quan khác như: Quyết định giao đất, hợp đồng thuê đất; Giấyphép xây dựng; Hợp đồng nhập khẩu thiết bị, Giấy phép của Bộ Thương Mại(trường hợp sử dụng thiết bị nước ngoài)

1.2.4.2 Thẩm định sự cần thiết đầu tư

- Mục tiêu đầu tư của dự án: dự án đầu tư mới hay đầu tư mở rộng, thay thế

- Sự cần thiết đầu tư dự án: trả lời câu hỏi nhu cầu của nền kinh tế, của thị trường có

mở ra cơ hội cho những dự tính đưa ra trong đó dự án không?

- Quy mô đầu tư: quy mô đầu tư lớn hay nhỏ, có phù hợp và cân thiết với sự phát triển của nền kinh tế và nhu cầu thị trường và ngành nghề triển khai hay không?

- Quy mô vốn đầu tư: Tổng vốn đầu tư, cơ cấu vốn đầu tư, phương án nguồn vốn đểthực hiện dự án: lượng vốn tự có bao nhiêu, đi vay và huy động bao nhiêu

-Tiến độ triển khai thực hiện dự án

1.2.4.3 Thẩm định thị trường của DA

Dự án phải đảm bảo được tính hợp lý và thuyết phục về sản phẩm của dự án,khả năng tiêu thụ của sản phẩm mới có thể có tính khả thi Cán bộ thẩm định sẽ dựatrên các Hồ sơ dự án, xem xét sản phẩm của dự án, tìm kiếm thông tin và đưa ra cácđánh giá theo các nội dung như:

Đánh giá tổng quan về nhu cầu sản phẩm dự án: mô tả sản phẩm của dự án;đặc tính của nhu cầu đối với sản phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án; tình hình sản xuấttiêu thụ các sản phẩm, dịch vụ đầu ra của phương án; ước tính tổng nhu cầu hiện tại

về sản phẩm, dịch vụ đầu ra của phương án; dự tính tổng nhu cầu trong tương laiđối với sản phẩn, dịch vụ đầu ra của phương án

Trên cơ sở phân tích quan hệ cung cầu, tín hiện thị trường đối với sản phẩmđầu ra của dự án, đưa ra nhận xét về thị trường tiêu thụ với sản phẩm, nhận định vềtính cần thiết và tính hợp lý của dự án: sự cần thiết phải đầu tư, sự hợp lý của quy

mô đầu tư, sự hợp lý của việc triển khai thực hiện đầu tư

1.2.4.4 Thẩm định phương thức tiêu thụ và mạng lưới phân phối

- Các giải pháp về phương thức tiêu thụ và mạng lưới phân phối phải có tính thuyết phục cao không ?

- Sản phẩm của dự án dự kiến được tiêu thụ theo phương thức nào, có cần hệ thốngphân phối không?

- Mạng lưới phân phối của sản phẩm dự án đã được xác lập hay chưa? Mạng lướiphân phối có phù hợp với đặc điểm của thị trường hay không?

- Phương thức bán hàng trả chậm hay trả ngay để dự kiến các khoản thu khi tínhtoán nhu cầu vốn lưu động ở phần tính toàn hiệu quả của dự án

- Dự báo về công suất có thể tiêu thụ sản phẩm của dự án

- Giá thành sản phẩm, mức độ biến động giá cả trong tương lai

Cuối cùng cán bộ thẩm định đưa ra đánh giá khả năng tiêu thụ sản phẩm của

dự án Công suất và giá thành dự báo để làm tiền đề cho khâu thẩm định các chỉ tiêuhiệu quả của dự án sau này

1.2.4.5.Thẩm định phương diện kỹ thuật của DA

- Về địa điểm xây dựng

Xem xét, đánh giá địa điểm có thuận lợi về mặt giao thông hay không? Cógần các nguồn cung cấp: nguyên vật liệu, điện, nước và thị trường tiêu thụ haykhông? Có nằm trong quy hoạch hay không? Sản phẩm của dự án là sản phẩm mớihay đã có sẵn trên thị trường chưa? Yêu cầu kỹ thuật, tay nghề để sản xuất sảnphẩm có cao hay không? Quy cách, phẩm chất, mẫu mã của sản phẩm như thế nào?

…

-Về công nghệ thiết bị

Đánh giá về công nghiệp thiết bị dự án lựac chọn phải được thẩm định kỹlưỡng Phương thức chuyển giao công nghệ có hợp lý không? Giá cả thiết bị vàphương thức thanh toán có hợp lý không? Kết quả này sẽ là căn cứ cho việc dựđoán tổng mức đầu tư, chi phí của dự án

Vì vậy, khi đánh giá về mặt công nghệ, thiết bị, ngoài việc dựa vào hiểu biết,kinh nghiệm đã tích luỹ của mình Cán bộ thẩm định cần tham khảo các nhà chuyênmôn, ví dụ thuê tư vấn chuyên ngành để việc thẩm định được chính xác

-Về nội dung môi trường và phòng cháy chữa cháy của dự án

Đây tuy không phải là nội dung chính nhưng cần thiết, là yêu cầu bắt buộcvới tất cả các dự án Nếu DA đang trong quá trình vận hành chưa trả hết nợ vayngân hàng mà nhà máy hay đơn vị vi phạm gây ô nhiễm môi trường, bị đình chỉhoạt động, cũng là một rủi ro thu hồi vốn tín dụng nên cán bộ thẩm định phải xemxét kỹ Tuy nhiên, nội dung này đòi hỏi nhiều về kiến thức am hiểu môi trường, hoáchất nên phần lớn, chất lượng thẩm định nội dung này chỉ dừng này chỉ dừng ở mức

độ xem xét có hay không có giải pháp môi trường, và phê duyệt của Bộ khoa họccông nghệ môi trường cấp cho dự án

1.2.4.6.Thẩm định phương diện tài chính của DA

- Thẩm định tổng vốn đầu tư và tính khả thi phương án nguồn vốn

+Tổng vốn đầu tư dự án

Tổng vốn đầu tư thường bao gồm các khoản chi phí về máy móc thiết bị, chiphí xây lắp, chi phí nhân công, chi phí nguyên vật liệu ban đầu và các chi phí dựphòng, thêm nữa là nhu cầu vốn lưu động cần thiết ban đầu để đảm bảo cho hoạtđộng của dự án Để có thể xem xét tính hợp lý của khoản mục này, cán bộ thẩmđịnh phải làm tốt các nội dung thẩm định về thị trường, về máy móc thiết bị, về dựđoán các khoản mục chi phí phát sinh Từ đó đưa ra kết luận xem liệu tổng vốnđầu tư đã được tính toán hợp lý chưa? đã tính toán đầy đủ các khoản cần thiết chưa?+Nguồn vốn đầu tư

Với tổng mức đầu tư được xác định cố định, nội dung thẩm định cần thiếttiếp theo là xem xét từng loại nguồn vốn tham gia và tài trợ cho dự án có đảm bảohay không? trên cơ sở các hợp đồng tín dụng cam kết góp và tài trợ vốn như thếnào? Mức độ ổn định và an toàn của các nguồn vốn ra sao?…

- Đánh giá hiệu quả về mặt tài chính của dự án

Nội dung thẩm định hiệu quả tài chính có vai trò quan trọng nhất để thuyếtphục ngân hàng cho ra quyết định cho vay hay không Song đây cũng là kết quả củacác nội dung thẩm định trước đó về thị trường, về máy móc, chi phí Để đánh giáhiệu quả về mặt tài chính của dự án, NHCT Ba Đình xây dựng và sử dụng các nhómchỉ tiêu cơ bản sau:

+Nhóm chỉ tiêu về tỷ suất sinh lời của dự án:

Chỉ tiêu NPV: giá trị của NPV cho biết chi phí cơ hội của vốn đầu tư, xác định xem

kết quả việc sử dụng nguồn lực - chủ yếu là vốn - cho dự án có mang lại lợi ích lớnhơn các nguồn lực đã sử dụng không

(1 )

n

t t t

Bt và Ct: thu nhập và chi phí của dự án năm thứ t

(Bt - Ct) hay CFt: dòng tiền ròng của dự án năm thứ t

n: số năm tính từ thời điểm đầu tư đến khi kết thúc dự án

r: mức lãi suất cho vay với dự án

Ngân hàng chỉ chấp nhận những dự án nào có NPV > 0 và dự án nào có NPV < 0 sẽ

bị loại

Chỉ tiêu IRR: tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR - Internal Rate of Return) là chỉ tiêu dùng đo

tỷ lệ hoàn vốn đầu tư của một DA Về mặt kỹ thuật, IRR của một DA là tỷ lệ chiếtkhấu mà tại đó NPV = 0

Điểm hoà vốn (Sản lượng hoà vốn, doanh thu hoà vốn): là điểm mà tại đó mức

doanh thu vừa đủ trang trải mọi chi phí tổn (không lỗ, không lãi)

Sản lượng hoà vốn: m

FC Q

Các dự án có điểm hoà vốn càng nhỏ càng tốt

Thời gian hoàn vốn của DA (PP): là độ dài thời gian để thu hồi đủ vốn đầu tư ban đầu Theo đó, dự án có thời gian hoàn vốn càng nhỏ càng tốt NHCT Ba Đình sẽ chỉ lựa chọn những dự án có T < số năm trong vòng đời của dự án.

T (B C t t)

(1r)t

t = 0Hoặc tùy theo đặc điểm DA có thể tính chỉ tiêu:

PP = n + Số vốn đầu tư còn lại cần được thu hồi

Dòng tiền ngay sau mốc hoàn vốnTrong đó:

n: năm ngay trước năm thu hồi đủ vốn đầu tư

+Nhóm chi tiêu về khả năng trả nợ:

Nguồn trả nợ hàng năm: từ nguồn lợi nhuận và trích khấu hao

Hệ số khả năng trả nợ

Hệ số khả năng trả nợ = Nguồn trả nợ

Nợ đến hạn trả(tính cho từng năm)

Hệ số này càng cao càng tốt và phải ≥ 1

Thời gian hoàn trả vốn vay: T

Từ các nhóm chi tiêu trên, rút ra kết luận đánh giá về tính hiệu quả và khả năng trả

nợ của dự án

1.2.4.7.Thẩm định bảo đảm tiền vay

Thẩm định tiền vay là nội dung áp dụng phương pháp triệt tiêu rủi ro Đểthẩm định được tài sản đảm bảo cho dự án, cán bộ thẩm định dựa vào các nguồnthông tin liên quan như: Hồ sơ dự án, thông tin do khách hàng cung cấp, các giấy tờ

có giá do cơ quan có thẩm quyền cấp, thông qua khảo sát thực tế và các nguồnkhác Theo đó, nội dung thẩm định tài sản đảm bảo gồm:

- Thẩm định tính pháp lý của các loại giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản

- Xem xét tính chất, đặc điểm, nguồn gốc tài sản của tài sản

- Tài sản hiện nay có nằm trong diện tranh chấp hay không?

- Kiểm tra xem tài sản có được phép giao dịch hay không?

- Tài sản có dễ bán, dễ chuyển nhượng hay không?

- Tài sản có được bảo hiểm không?

- Xác định giá trị tài sản bao đảm – đây là khâu quan trọng nhất trong công tác thẩmđịnh bảo đảm tài sản tiền vay Cán bộ thẩm định đánh giá tài sản phân loại tài sản:

Tài sản là quyền sử dụng đất (sẽ xác định theo quy định của Nhà nước); và tài sảnkhông phải quyền sử dụng (tiền, kim loại quý, giấy tờ có giá, máy móc, kim loại )

để từ đó xác định giá trị tài sản bảo đảm

1.2.4.8.Thẩm định rủi ro dự kiến và phương pháp khắc phục

Nội dung gồm có phân loại rủi ro và các biện pháp giảm thiểu rủi ro có thểxảy ra

- Rủi ro về cơ chế chính sách: là tất cả những bất ổn tài chính, chính sách ở khu vựcthực hiện dự án

- Rủi ro kinh tế vĩ mô: những biến động do tỷ giá hối đoái, lạm phát, lãi suất

- Rủi ro về thị trường: gồm thị trường đầu vào (nguồn cung cấp, giá cả, ), thịtrường đầu ra (sản phẩm có phù hợp, có sức cạnh tranh )

- Rủi ro về kỹ thuật, vận hành bảo trì: đây là rủi ro về việc dự án không thể vậnhành và bảo trì ở mức độ phù hợp với những thông số thiết kế ban đầu

- Rủi ro về môi trường và xã hội: có thể là những tác động tiêu cực đối với môitrường và người dân xung quanh

1.2.5.Ví dụ minh họa về thẩm định DA “Khu Chung cư và Thương mại Dịch

vụ hỗn hợp CapitaLand – Hoàng Thành” tại NHCT Ba Đình

Mô tả khái quát DA và giới thiệu về khách hàng vay vốn

- Tên dự án: Khu Chung cư và Thương mại Dịch vụ hỗn hợp CapitaLand – Hoàng

Thành (Đô thị Satin Residence)

- Địa điểm xây dựng: Khu đô thị mới Mỗ Lao, Hà Đông, thành phố Hà Nội

- Chủ đầu tư: Công ty TNHH CapitaLand – Hoàng Thành Các đối tác liên doanh: + CVH Cayman 1 Ltd (Capitaland) (70% VĐL)

+ Cồng ty cổ phần Đầu tư và phát triển Hạ tầng Hoàng Thành (30% VĐL)

- Tổng mức đầu tư Chủ đầu tư lập: 246,528 nghìn USD (~ 4.430 tỷ đồng): + Chi phí đất, đầu tư các hạng mục: 205,343 nghìn USD (~3.696 tỷ đồng)+ Chi phí bán hàng, Marketing: 9,068 nghìn USD (~733 tỷ đồng)

- Nguồn vốn:

- Vốn tự có:54,188,889 USD (~ 975 tỷ đồng, chiếm 22% TMĐT)

- Vốn vay: 60,000,000 USD (~ 1.080 tỷ đồng, chiếm 24,3% TMĐT)

- Vốn chiếm dụng: 132,339,111 USD (~ 2.382 tỷ đồng, chiếm 53,7%)

- Dự án thuộc nhóm A

- Hình thức quản lý Dự án: chủ đầu tư trực tiếp quản lý Dự án

- Thời gian thực hiện Dự án: Dự kiến hoàn thành năm 2014

- Thời gian khai thác: 50 năm

Trước khi tiến hành thẩm định DA ĐT cán bộ thẩm định tiến hành thẩm định Hồ sơ vay vốn và thẩm định khách hàng vay vốn DA Khu Chung cư và Thương mại Dịch

vụ hỗn hợp CapitaLand – Hoàng Thành có đầy đủ các loại hồ sơ vay vốn:

+ Hồ sơ pháp lý: định thành lập; Đăng ký kinh doanh; Quyết định bổ nhiệm…+ Hồ sơ khoản vay: Giấy đề nghị vay vốn; Các báo cáo tài chính ba năm gần nhất…+ Hồ sơ DAĐT: báo cáo nghiên cứu khả thi; giấy chứng nhận đầu tư; hợp đồngkinh tế;…

+ Hồ sơ bảo đảm tiền vay vốn là

Khách hàng vay vốn công ty TNHH CapitaLand – Hoàng Thành hoàn toàn đáp ứngdầy đủ với các nội dung thẩm định như sau:

+ Thẩm định tư cách pháp lý của khách hàng: Quyết định thành lập doanh nghiệp,

Giấy phép chứng nhận đầu tư , Đăng ký kinh doanh, Biên bản góp vốn, Điều lệ…+ Thẩm định năng lực tài chính: tình hình tài chính củacông ty CapitaLand – HoàngThành, tình hình hoạt động kinh doanh…

+ Thẩm định quan hệ tín dụng của công ty CapitaLand – Hoàng Thành với các tổ chức tín dụng khác: công ty sắp hết hạn hợp đồng tín dụng với ngân hàng Á Châu,

đã từng có quan hệ tín dụng tốt với NHCT Hồng Bàng Hải Phòng

- Quyết định số 385/QĐ-UBND ngày 25/02/2008 của UBND tỉnh Hà Tây về việcgiao Công ty CP ĐT&PTHT Hoàng Thành làm chủ đầu tư thực hiện dự án Khu

chung cư quốc tế Hoàng Thành tại Cổ Ngựa, thuộc khu đô thị mới Mỗ Lao, thànhphố Hạ Đông.

- Văn bản số 873/BXD-HĐXD ngày 12/05/2008 của Bộ xây dựng về việc kết quảthẩm định thiết kế cơ sở công trình “Khu chung cư quốc tế Hoàng thành City”

- Tờ trình 118/TTr/BQLDA ngày 16/05/2008 của Ban quản lý dự án khu đô thị MỗLao v/v thu hồi 61.981,0m2 đất của Ban QLDA khu đô thị Mỗ Lao tại khu CổNgựa để giao cho công ty CP ĐT&PTHT Hoàng Thành

- Tờ trình 192/TTr/UBND ngày 19/05/2008 của UBND TP Hà Đông v/v đề nghịthu hồi 61.981,0m2 đất của Ban QLDA khu đô thị Mỗ Lao tại khu Cổ Ngựa để giaocho công ty cổ phần đầu tư và phát triển hạ tầng Hoàng Thành xây dựng

- Báo cáo số 40BC/XD-KTXD ngày 22/05/2008 của sở xây dựng Hà Tây về kết quảthẩm định, đề nghị phê duyệt dự án nhà ở “Khu chung cư quốc tế Hoàng thànhCity”

- Quyết định số 1400/QĐ-UBND ngày 27/05/2008 của UBND tỉnh Hà Tây v/v phêduyệt dự án đầu tư xây dựng “Khu chung cư quốc tế Hoàng thành City”

- Tờ trình số 1465-TT/LN-TC ngày 10/06/2008 của Liên Sở-Ngành tỉnh Hà Tây vềtiền sử dụng đất phải nộp của Khu chung cư quốc tế Hoàng Thành City

- Quyết định số 1633/QĐ-UBND ngày 16/06/2008 của UBND tỉnh Hà Tây về việcphê duyệt tiền sử dụng đất phải nộp của dự án Khu chung cư quốc tế Hoàng ThànhCity

- Giấy chứng nhận đầu tư số 011022000187 do UBND thành phố Hà Nội cấp lầnđầu vào ngày 21/11/2008 và giấy chứng nhận thay đổi lần thứ nhất ngày 12/2/2009cho Công ty TNHH Capitaland – Hoàng Thành

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AC 460800 ngày 20/01/2009 do Sở tàinguyên và môi trường Thành phố Hà Nội cấp cho Công ty TNHH Capitaland –Hoàng Thành

- Văn bản cam kết hỗ trợ tài chính của Capitaland Residential Limited cho CVHCayman 1 Limited

- Công văn số 1141/BXD – HĐXD ngày 17/6/2009 của Bộ xây dựng về việc thamgia ý kiến thiết kế cơ sở Dự án Khu chung cư và thương mại dịch vụ hỗn hợpHoàng Thành

- Báo cáo khảo sát địa chất công trình

- Thiết kế cơ sở

- Thuyết minh thiết kế

- Tư vấn về chi phí xây dựng của Davis Langdon& Seah

- Dự toán chi tiết của Dự án để xác định các loại chi phí của Dự án, chi phí đầu tưcho từng hạng mục, từng tòa nhà

- Cam kết bảo vệ môi trường

- Giấy chứng nhận thẩm duyệt về PCCC số 606/TD-PCCC do cục cảnh sát phòngcháy và chữa cháy chứng nhận ngày 30/06/2009

Kết luận của cán bộ thẩm định: Cơ sở pháp lý của công ty CapitaLand – Hoàng

Thành khá đầy đủ Tuy nhiên công ty còn thiếu một số giấy tờ quan trọng khácnhư Nghị quyết của Hội đồng thành viên Công ty TNHH Capitaland Hoàng Thànhthông qua phương án vay vốn ngân hàng để thực hiện dự án (theo quy định tại điềulệ), Giấy phép xây dựng, Các hợp đồng: thuê tư vấn đầu tư, lập thiết kế cơ sở, thicông xây dựng…

Nhận xét: khâu thẩm định pháp lý không làm một trong những khâu được quan tâm, nhưng lại là yếu tố không thể thiếu khi thẩm định DA, nhất là với những DA có chủ thể liên doanh, liên kết và nguồn lực DA sử dụng cũng như sản phẩm của DA

là bất động sản, là những vấn đề rất nhạy cảm Cán bộ thẩm định pháp lý của DA rất đúng quy định của Nhà Nước và NHCT Việt Nam, đòi hỏi DA phải có đầy đủ các giấy tờ theo đúng luật định đặc biệt là giấy phép sử dụng đất, giấy phép xây dựng, hợp đồng liên doanh, thiết kế cơ sở, thuyết minh thiết kế, hợp đồng thuê tư vấn, các loại giấy tờ về chi phí pháp lý DA,… Cán bộ thẩm định sử dụng các phương pháp thẩm định theo trình tự, so sánh đối chiếu trong khâu thẩm định pháp

lý của DA.

1.2.5.2.Thẩm định sự cần thiết đầu tư

Thời điểm, vị trí đầu tư

Hà Nội là trung tâm đầu não về kinh tế, chính trị, xã hội lớn của cả nước,luôn là một trong 5 thành phố có tốc độ phát triển nhanh nhất Vì vậy, hàng năm cómột lượng lớn dân cư đổ về Hà Nội học tập, làm việc kéo theo nhu cầu về nhà ởkhông ngừng gia tăng Hiện Hà Nội có khoảng 6,5 triệu người, tốc độ tăng dân sốtrên 1,3%/năm nên cơ sở hạ tầng kỹ thuật của Hà Nội đang bị quá tải

Mặt khác, Chính phủ đã có định hướng đưa khu hành chính của Việt Nam vềhuyện Thạch Thất, dự án mở rộng khu ngoại giao đoàn đã được phê duyệt quyhoạch ở Từ Liêm Khu Mỹ Đình, Phạm Hùng sẽ là trung tâm mới của thủ đô Do

vậy, khu vực quận Hà Đông đang là đích ngắm của nhiều nhà đầu tư.Với tầm nhìnđịnh hướng tương lai, UBND tỉnh Hà Tây cũ đã phê duyệt quy hoạch chung của HàĐông đến năm 2020, trong đó sẽ hình thành một số khu nhà ở mới tại Mỗ Lao, Bắc

Hà, Văn Quán, La Khê… Đón đầu xu hướng này, hiện đã có hàng trăm dự án khu

đô thị hoàn hảo với mật độ dân số thấp hơn nhiều so với các khu dân cư nội thànhđang được triển khai khu vực này

Dự án Khu Chung cư và Thương mại Dịch vụ hỗn hợp CapitaLand – HoàngThành là một dự án đầu tư thứ phát nằm trong Tổng Dự án xây dựng khu đô thị mới

Mỗ Lao đã được UBND Hà Tây cũ phê duyệt trong quy hoạch tổng thể, diện tíchlên đến 2,4 ha, gồm 05 bock phức hợp TTTM và căn hộ cao cấp Dự kiến khởi côngnăm 2009, hoàn thành năm 2014 là thời điểm được đánh giá thị trường bất động sản

đã dần phục hồi

Mục đích đầu tư

- Xây dựng khu chung cư và thương mại dịch vụ hỗn hợp Capitaland – Hoàng Thành, giải quyết nhu cầu về nhà ở cho khoảng 25.000 dân

- Nhằm bảo toàn, phát triển đồng vốn của các cổ đông

Kết luận của cán bộ thẩm định: Dự án đầu tư xây dựng chung cư và Dịch vụ

thương mại hỗn hợp Hoàng Thành là cần thiết về mặt chủ trương, phù hợp địnhhướng và chiến lược phát triển chung của thành phố về hình thức đầu tư cũng nhưquy mô xây dựng

Nhận xét: DA có các mục tiêu giải quyết nhu cầu nhà ở cho một lương lớn dân cư trong tương lai của Thủ đô DA cũng phù hợp với quy hoạch phát triển vùng vủa

Hà Nội Do vậy khâu thẩm định sự cần thiết đầu tư của DA được cán bộ thẩm định đánh giá tương đối chính xác Tuy nhiên, sự cần thiết mới chỉ thẩm định trên khía cạnh toàn nền kinh tế, khía cạnh lợi ích tài chính cuả chủ đầu tư chưa được tính đến nhiều Phương pháp được cán bộ thẩm định sử dụng là phương pháp dự báo, thẩm định trình tự.

1.2.5.3.Thẩm định thị trường của DA

Sản phẩm của dự án là tổ hợp 05 tòa nhà phức hợp (căn hộ, TTTM và gara ô tô):

+ Nhà A (34 tầng), nhà B (27 tầng), nhà C (35 tầng), nhà D (27 tầng) và nhà E(34 tầng)

+ Tòa nhà B, C, D có chung 01 tầng hầm và khối đế cao 05 tầng liền nhau

- Các căn hộ được phân thành hạng cao cấp, hạng trung và hạng bình dân Theo tiêuchuẩn phân loại do Bộ xây dựng ban hành (TT14/2008/TT-BXD) thì nhà ở đượcphân thành 04 hạng Sản phẩm của dự án hầu hết thuộc nhóm II và nhóm I Theotiêu chuẩn của Davis Langdon& Seah thì các toà nhà đạt chuẩn cao từ 30-50 tầng,diện tích từ 60 -90m2/ căn hộ ; toà nhà hạng sang có chiều cao từ 30-50 tầng, diệntích từ 100-150m2/ căn hộ Như vậy các toà nhà của Dự án đều thuộc chung cưhạng cao cấp.

- Phần chung cư:

+ Khối nhà A gồm 446 căn hộ được chia làm 08 loại theo diện tích căn hộ (có diệntích từ 47m2 đến 127m2) là các căn hộ cao cấp, có mức giá trung bình 1.500USD/m2 + Khối nhà E gồm 330 căn hộ được chia làm 5 loại theo diện tích căn hộ (códiện tích từ 94m2 đến 141m2) là các căn hộ cao cấp, có mức giá trung bình1.350USD/m2

+ Khối nhà B+C+D có chung khối đế cao 05 tầng, tổng cộng có 702 căn hộ (diệntích các căn hộ đều trên 100m2, và đặc biệt có 2 căn loại đặc biệt diện tích đến423m2) Các căn hộ này đều là căn hộ cao cấp, diện tích lớn, có mức giá trung bình1.800USD/m2

Bảng 9: Quy mô, diện tích công trình

STT Quy mô xây dựng các khối Tổng diện Tỷ Số Diện

nhà tích xây dựng

(m2) lệ(%)

lượng căn hộ

tích trung bình

Diện tích kinh doanh

Sảnh+cầu thang+hành lang 5,410.68 11.6%

Nguồn : Thiết kế cơ sở DA

Các căn hộ được lát sàn và chân tường bằng gỗ, bếp, công trình phụ và hệthống điện, điều hoà được trang bị cao cấp Các căn hộ được bố trí như sau :

Bảng 10 : Diện tích công trình DA Diện tích Số phòng ngủ Số phòng khách Số căn hộ Tỷ lệ

Nguồn : thiết kế cơ sở DA

- Khối đế của 03 toà nhà B, C, D được bố trí làm bãi đỗ xe nổi, tổng diện tích hơn30.000m2

- Diện tích TTTM không đáng kể, chủ yếu phụ nhu cầu cư dân sinh sống tại đây

Tổng quan về thị trường bất động sản Việt Nam và Hà Nội

Tại Việt Nam, các chuyển biến của nền kinh tế 6 tháng đầu năm 2009 đã cótác động tích cực đến thị trường này Cụ thể: GDP trong quý II/2009 tăng 4,5% sovới cùng kỳ năm trước, cao hơn 3,15 so với quý I ; tốc độ sản xuất công nghiệp đạtmức tăng trưởng đương đương cùng kỳ năm trước, lãi suất cơ bản duy trì ở mức7%/năm, sự phục hồi của thị trường chứng khoán đã khiến sức mua và nguồn vốn

đổ vào bất động sản tăng đáng kể Thị trường có tốc độ phục hồi nhanh nhất là thịtrường nhà ở (đặc biệt phân khúc nhà hạng trung) và thị trường bán lẻ; thị trườngvăn phòng cho thuê chưa có dấu hiệu sôi động trở lại do cung lớn, giá cho thuêgiảm

CB Richard Ellis (CBRE)- Tập đoàn bất động sản lớn nhất thế giới của Mỹ

đã có bản báo cáo đánh giá về thị trường bất động sản Hà Nội năm 2008, 6 thángđầu năm 2009 và dự báo 2010 vẫn là cung thấp, cầu cao Phải từ cuối năm 2010 trở

đi thị trường mới bình ổn với việc mở rộng Hà Nội về tất cả các hướng, chủ yếu làhướng Tây với hơn 200 khu đô thị mới và một trung tâm mới tại Hà Đông Hiệnnguồn cung bất động sản của Hà Nội mới thực sự ở giai đoạn đầu trong khi nhu cầutất cả các mảng thị trường đều tăng cao Điều này có thể thấy rõ từ mức giá, hệ số

sử dụng cao và giá trị vốn lớn

Cũng theo thống kê của CBRE, các dự án đô thị, hạ tầng trọng điểm tại cả

Hồ Chí Minh và Hà Nội vẫn thu hút được sự quan tâm của các nhà đầu tư Các dự

án có giá trị nhất và dễ nhận thấy nhất tại Hà Nội là các dự án trong khu vực trungtâm thành phố hoặc các dự án tại trung tâm mới Mỹ Đình Giá đất vẫn tăng đều đặn,các vị trí đẹp hầu hết đã được đặt mua

Đánh giá chung về quan hệ cung cầu đối với các sản phẩm Dự án đầu tư trên thị trường Hà Nội

- Đối với chung cư: Thị trường nhà hiện nay đang có chênh lệch về cung và cầu.

+ Lượng cung nhà hạng trung hạn chế trong khi nhu cầu về nhà loại này lại tăngmạnh Nguyên nhân chính do người mua thời gian qua phần lớn là có nhu cầu ởthực sự, giá các căn hộ mặc dù giảm hơn so với cao điểm hồi năm 2007 song vẫn ởmức cao so với thu nhập của người dân Do vậy nhiều chủ đầu tư đang chuyểnhướng từ xây dựng chung cư cao cấp sang chung cư hạng trung, giá chào bán dưới1000USD/m2