Công tác quản lý các khu chung cư tại Hà Nội hiện nay thực trạng và giải pháp (2).DOC

Công tác quản lý các khu chung cư tại Hà Nội hiện nay thực trạng và giải pháp (2)

LỜI MỞ ĐẦU

۩ ۩۩

TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI.

Trong quá trình công nghiệp hóa hiện đại hóa hiện nay thì việc xâydựng lên các khu công nghiệp ngày càng nhiều và chiếm 1 phần lớn diệntích đất trong đó diện tích nhà ở của người dân cũng bị giải tỏa để phục vụcho việc xây dựng này.Thay vào đó hàng loạt dự án xây dựng nhà ở, baogồm các khu chung cư cao cấp, trung cấp và nhà ở xã hội, nhà cho côngnhân, áp lực sốt giá nhà ở do cung không đủ cầu đang bị đẩy lùi Nhiềuchuyên gia nhận định, từ nay đến 2015, cơ hội người có nhu cầu tiếp cận nhà

ở thực sự rõ nét với giá phải chăng, điều này cũng ngăn chặn tình trạng gomhàng đầu cơ. 

Thành phố Hà Nội là một trong những địa phương đầu tiên của cảnước đã xây dựng và thực hiện chương trình phát triển nhà ở để giải quyếtvấn đề nhà ở cho các đối tượng dân cư trên địa bàn Tuy nhiên, kết quả mớidừng ở mức độ các mô hình thí điểm, Hà Nội vẫn còn thiếu nhà ở nghiêmtrọng, nhất là đối với người nghèo, người thu nhập thấp, công chức, viênchức

Việc xây dựng các khu chung cư đang là vấn đề cấp thiết của khôngchỉ riêng chính quyền hà nội mà còn là mối quan tâm của dân cư trong thànhphố Sống trong chung cư đang trở thành trào lưu, nhất là với giới trẻ HàNội Giá cả hợp lý, thiết kế hiện đại và môi trường sống thoáng đãng đãkhiến mặt hàng chung cư bán được dù trong điều kiện thị trường nhà đất ảmđạm Trong khi các khu chung cư được xây dựng lên thì vấn đề đặt ra việcquản lý các khu chung cư được tiến hành như thế nào?bởi lẽ tại hà nội cũngnhư rất nhiều thành phố khác các vụ tai nạn ở chung cư thường xuyên xảy ra

như hỏa hoạn, xuống cấp gây sập nhà… nhưng các vụ việc này giải quyếtthế nào thì rất ít người được biết đến và trách nhiệm của các bên liên quanđến đâu?

Quản lý sử dụng và vận hành nhà chung cư cao tầng là lĩnh vực rấtnhạy cảm và phức tạp thực trạng, hình thái nhà chung cư phát triển đa dạng,

có nhà chung cư độc lập, có nhà chung cư hỗn hợp gồm văn phòng, siêu thị,nhà ở Trong đó lại có sở hữu riêng của người mua, sở hữu riêng của chủ đầutư thế nhưng cơ sở pháp lý để chứng minh, xác định rõ quyền sở hữuchung, sở hữu riêng và quyền sử dụng chung chưa rõ Mặt khác, tại LuậtNhà ở, ban quản trị do các chủ sở hữu bầu, có trách nhiệm và quyền hạn rấtlớn như thay mặt dân ký hợp đồng cung cấp dịch vụ, bảo trì; thu và quản lýkinh phí vận hành; được bàn giao và quản lý tài khoản kinh phí bảo trì Nhưng Ban quản trị lại không có tư cách pháp nhân nên không đủ thẩmquyền giải quyết những vấn đề nảy sinh trong vận hành, vì vậy trên thực tếchưa có chủ đầu tư dự án nào áp dụng quy định này

Ngoài những bất cập trong quy định còn có những bất cập xuất phát

từ thực tiễn Có thể thấy hầu hết nhà đầu tư dự báo sai hoặc không quan tâmxây dựng diện tích chung đủ đáp ứng nhu cầu của người dân, trong khi cơquan quản lý địa phương chưa hướng dẫn, giám sát chặt chẽ, dẫn đến tìnhtrạng thiếu chỗ để xe, nảy sinh mâu thuẫn, tranh chấp Phương tiện đi lại,dừng đỗ tùy tiện trên sân chơi, vỉa hè mà không tổ chức nào quản lý

Trong khi các khu chung cư liên tục được xây dựng lên để giải quyếtvấn đề nhà ở thì việc tìm hiểu thực trạng quản lý và đề ra các giải pháp chocác khu chung cư trở nên cấp thiết hơn bao giờ hết Thời gian qua đã phátsinh nhiều tranh chấp, khiếu nại liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung

cư nhưng việc giải quyết còn lúng túng, chủ yếu do văn bản pháp luật chưa

đầy đủ, chưa phù hợp với điều kiện cụ thể của thành phố Việc nghiên cứunày giúp cho chúng ta có cái nhìn rõ nét hơn về vấn đề chung cư.

Vì vậy chúng tôi quyết định nghiên cứu đề tài : “Công tác quản

lý các khu chung cư tại Hà Nội hiện nay: thực trạng và giải pháp”.

Mục tiêu nghiên cứu

Đề tài được nghiên cứu với mục tiêu hiệu quả là

- Tìm hiểu việc thực hiện công tác quản lý các khu chung cư để đánhgiá những mặt tích cực và những mặt còn tồn tại

-Trên cơ sở của việc đánh giá đề xuất những biện pháp để quản lý chung cư đạt hiệu quả cao hơn

- Tìm hiểu quan lý chung cư đã đi vào thực tế như thế nào? Từ đó rút

ra những nội dung chua phù hợp hoặc chưa hoàn chỉnh

Phương pháp nghiên cứu đề tài

Để hoàn thành đề tài, với góc độ của sinh viên khoa QTKD bất động sản và kinh tế tài nguyên,nhóm tác giả đã sử dụng những phương pháp nghiên cứu đã học như:

-phương pháp điều tra dự báo

-phương pháp phân tích tổng hợp

-phương pháp quy nạp diễn giải

-phương pháp diễn dịch

Đối tượng,phạm vi nghiên cứu của đề tài

Đề tài có đối tượng là công tác quản lý của chủ đầu tư và nhà

nước đối với các khu nhà chung cư tại Hà Nội hiện nay

Chung cư là loại nhà ở có nhiều căn hộ khép kín ( tức là bảo đảmngười ở thực hiện mọi hoạt động riêng tư trong đó) có không gian sử dụngchung như hành lang, cầu thang, thang máy… và các tiện ích chung như hệthồng điện nước, thoát nước, điện thoại v.v

Chung cư có vai trò quan trọng trong sự phát triển của đô thị

hiện đại, bởi vì khi phát triển đô thị hóa và tập trung dân cư đông đúc chính

là lúc nảy sinh vấn đề, nhu cầu (bức xúc về nhà ở, giá thành nhà ở, và cáctiện ích công cộng khác ) Sự phát triển chung cư để tiết kiệm diện tích sửdụng đất, giảm giá thành xây dựng, tạo cơ hội nhà ở cho nhiều người ở cáctầng lớp khác nhau

Ngày 2/6/2008, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư số 14 về phân hạng

sử dụng nhà chung cư Có tất cả bốn loại chung cư được phân hạng theoThông tư này

Theo đó, nhà chung cư cao cấp (hạng 1) là hạng có chất luợng cao nhất,đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội,chất luợng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý

sử dụng đạt mức độ hoàn hảo

Nhà chung cư hạng 2 là hạng có chất luợng sử dụng cao, đảm bảo yêucầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất luợnghoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạtmức độ tuơng đối hoàn hảo

Nhà chung cư hạng 3 là nhà có chất lượng sử dụng khá cao, đảm bảoyêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượnghoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạtmức độ khá

Cuối cùng là nhà chung cư có chất luợng sử dụng trung bình, đảm bảoyêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất luợnghoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạttiêu chuẩn, đủ điều kiện để đưa vào khai thác sử dụng

Tại Hà Nội hiện nay tập trung chủ yếu là các khà chung cư loại 3 vàloại 4 bởi vậy đề tài sẽ giới hạn và đi sâu vào nghiên cứu tìm hiểu thực trạng

về hai loại chung cư này

Kết cấu của đề tài

Ngoài phần mở đầu,kết luận,mục lục và danh mục,tài liệu tham khảo đề

tài gồm 3 chương:

Chương 1:Tổng quan về chung cư

Chương 2: Thực trạng quản lý và cách giải quyết của chủ đầu tư và nhà nước tại các khu chung cư ở Hà Nội hiên nay

Chương 3: Giải pháp tăng cường công tác quản lý chung cư tại Hà Nội

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ CHUNG CƯ

۩۩۩

1.Khái niệm chung vể chung cư cao tầng

Chung cư là loại nhà ở có nhiều căn hộ khép kín ( tức là bảo đảm người

ở thực hiện mọi hoạt động riêng tư trong đó) có không gian sử dụng chungnhư hành lang, cầu thang, thang máy… và các tiện ích chung như hệ thồngđiện nước, thoát nước, điện thoại v.v

Chung cư ít nhất có 2 tầng Tại Hội nghị quốc tế về Kiến trúc năm

1972, nhà cao tầng (cao ốc) được phân thành 4 loại như sau:

+Nhà cao tầng loại 1:      9~16 tầng  ( cao nhất không quá 50 m) +Nhà cao tầng loại 2:    17~25 tầng  ( cao nhất không quá 75 m) +Nhà cao tầng loại 3:    26~40 tầng  ( cao nhất không quá 100 m) +Nhà cao tầng loại 4:    > 40 tầng  ( cao hơn 100 m)

Về mặt sử dụng, chung cư cao ốc có 3 loại hình:

1.Cao ốc chỉ có căn hộ (chung cư đơn thuần)

2.Cao ốc hỗn hợp: mấy tầng dưới mở rộng làm cửa hàng, các tầng trênhình tháp gồm các căn hộ

3.Cao ốc đa năng: gồm có cửa hàng, văn phòng và căn hộ

Về mặt sở hữu, chung cư phân thành hai nhóm:

+Chung cư cho thuê thuộc một chủ sở hữu

+Chung cư sở hữu chung có nhiều chủ sở hữu

Chung cư cao ốc sở hữu chung là dạng chung cư hiện đang được pháttriển mạnh mẽ tại nhiều đô thị nước ta

2.Nhà ở chung cư cao tầng tại Hà Nội

Nhà ở chung cư cao tầng tại Hà Nội bao gồm nhà ở chung cư cao tầngthuộc sở hữu nhà nước và nhà ở chung cư cao tầng thuộc khu đô thị mới.a.Nhà ở chung cư cao tầng thuộc sở hữu nhà nước:

Nhà ở chung cư cao tầng thuộc sở hữu nhà nước tại Hà Nội được nhànước xây dựng chủ yếu trong thời kỳ thực hiện ở cơ chế bao cấp nhà ở Đây

là giải pháp để giải quyết nhu cầu bức bách về chỗ ở cho người dân đô thị

b Nhà ở chung cư cao tầng tại các dự án xây dựng khu đô thị mới:

Nhà ở chung cư cao tầng tại các dự án xây dựng khu đô thị mới để bán

hoặc cho thuê

c.Đặc điểm của chung cư cao tầng:

Phần diện tích, trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cư thuộc sởhữu chung của tất cả chủ sở hữu các căn hộ đó và không thể phân chia

Chủ sở hữu các căn hộ trong nhà chung cư có quyền và nghĩa vụ ngangnhau trong việc quản lý, sử dụng phần diện tích và thiết bị chung

Trong trường hợp nhà chung cư bị tiêu huỷ, thì chủ sở hữu các căn hộtrong nhà chung cư có quyền sử dụng diện tích mặt đất của nhà chung cưtheo quy định của pháp luật

3.Vị trí của chung cư trong việc phát triển các đô thị hiện đại:

Hiện nay, Việt Nam là nước đang chuyển dịch cơ cấu kinh tế từ kếhoạch hoá tập trung sang nền kinh tế thị trường để thúc đẩy nền kinh tế pháttriển Tốc độ đô thị hoá nhanh trong khi trình độ phát triển ở nông thôn rấtchậm đã kéo theo các vấn đề xã hội như: việc làm, môi trường, quy hoạch,

hạ tầng kỹ thuật , hạ tầng xã hội,… đặc biệt là vấn đề nhà ở đô thị, trong đó

có vấn đề nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp tập trung, nhà ở cho

một bộ phận đối tượng sinh viên mới ra trường chưa có điều kiện để tạo lậpnhà ở …điều này đã và đang tạo ra sức ép rất lớn cho Chính phủ và các nhàhoạch định chính sách về nhà ở Mặt khác , tốc độ tăng dân số nhanh làmcho quỹ đất ngày càng bị thu hẹp Chính vì vậy , nhà nước chủ trươngkhuyến khích các thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà ở đặc biệt làphát triển nhà ở cung cư cao tầng theo dự án Đến nay đã xuất hiện nhiều môhình nhà chung cư mới, nhiều kiểu dầng đáp ứng một phần nhu cầu ngàycàng tăng lên về chất lượng của nhân dân Nhà ở chung cư cao tầng theo dự

án được xây dựng đã tạo ra diện mạo mới cho đô thị văn minh với sự đồng

bộ về hạ tầng kỹ thuật, vơi sự đồng bộ về cảnh quan môi trường nên đã được

xã hội chấp nhận Hơn nữa, xây dựng nhà chung cư cũng hình thành nếpsống đô thị văn minh, hiện đại Đối với Việt Nam, chủ trương phát triểnchung cư cao tầng sẽ tạo cơ hôị cho các ngành xây dựng tiếp cận với tiến bộkhoa học kỹ thuật , tạo nguồn ngân sách lớn cho nhà nước

Hiện Hà Nội xuất hiện ngày càng nhiều nhà chung cư với quy mô lớn,trong đó có những nhà cao tầng có mục đích sử dụng hỗn hợp, vừa là chung

cư vừa kinh doanh thương mại.Thời gian qua đã phát sinh nhiều tranh chấp,khiếu nại liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư nhưng việc giải quyếtcòn lúng túng, chủ yếu do văn bản pháp luật chưa đầy đủ, chưa phù hợp vớiđiều kiện cụ thể của thành phố

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG QUẢN LÝ VÀ CÁCH GIẢI QUYẾT CỦA CHỦ ĐẦU TƯ TẠI CÁC KHU CHUNG CƯ Ở HÀ NỘI HIÊN NAY

۩ ۩۩

Các khu chung cư đã xuất hiện tại Hà Nội từ nhiều năm nay nhưng

cơ chế quản lý mấy trăm tòa nhà với cả trăm ngàn hộ dân đang sinh sốngvẫn còn nhiều vấn đề gây bức xúc Bởi vậy, tranh chấp dân sự tại các tòa nhàliên tục nổ ra và phần thua thiệt cuối cùng thường thuộc về khách hàng

I.Về mặt quy hoạch

Với nhu cầu phát triển xã hội ngày càng cao, chung cư trong đô thị hiệnđại không chỉ thoả mãn nhu cầu ở thuần tuý mà còn phải đáp ứng đồng thờinhiều nhu cầu khác nhằm nâng cao không ngừng chất lượng môi trường cưchú, như quản trị, an ninh của cộng đồng dân cư trong một chung cư, nhucầu sinh hoạt, văn hoá, giao tiếp cộng đồng, về không gian giao thông (kể cảgiao thông tĩnh ),kho tàng và tiện nghi kỹ thuật khác Đó chính là khônggian công cộng trong chung cư Việc tổ chức các không gian có chức năngcông cộng như vậy đòi hỏi phải có những nghiên cứu nhất định sao cho vừađảm bảo tính khoa học vừa đảm bảo các tiêu chuẩn quy phạm, quy chuẩnxây dựng, cũng như vừa phù hợp với xu thế phát triển chung, vừa phù hợpvới tập quán dân tộc và các yếu tố tự nhiên khác có tính chất đặc thù củaViệt Nam

Theo Điều 70 của Luật Nhà ở 2005:Một toà nhà chung cư cao tầng hiệnđại, về mặt lý thuyết phải đảm bảo không gian khép kín không chỉ trongtừng căn hộ độc lập mà còn đòi hỏi sự hoàn chỉnh của toàn bộ toà nhà Cuộcsống của cư dân trong toà nhà ngoài thời gian hoạt động xã hội, gần như gắnliền với căn hộ và các không gian có chức năng công cộng như: giao thôngtĩnh, kho tàng, hệ thống cửa hàng, công trình thể thao, văn hoá, giải trí côngcộng… Bởi vậy,quy hoạch chung cư là vấn đề đầu tiên chúng tôi muốn đềcập đến trong phần thực trạng của các khu chung cư hiện nay.Ngày càng cóthêm nhiều các khu chung cư thương mại mới được xây dựng lên ở các khuvực xa trung tâm thành phố.Việc này góp phần tạo điều kiên cho nhiềungười dân sở hữu được một căn hộ cho riêng mình ,không phải chịu cảnhthuê nhà ở ,và ở trong những căn nhà “siêu mỏng” chật chội.Tuy nhiên,khicác chủ đầu tư và các kiến trúc sư quy hoạch diện tích đất để xây chung cưthì họ đã không tính đến hạ tầng cơ sở.Cụm từ “hạ tầng cơ sở” nghe có vẻ gì

đó rất xa vời và có thể khiến người ta dễ xem thường Thật ra, theo các kiến

trúc sư, thực tế nó rất gần gũi và ảnh hưởng đến cuộc sống của mỗi ngườihàng ngày, hàng giờ Đó là điện, nước, đường sá giao thông hay xa hơn làchợ,siêu thị ,trường học, bệnh viện, thậm chí là nơi mai táng.Trong khi ở cáckhu vực gần trung tâm thành phố thì luôn xảy ra hiện tượng quá tải trườnghọc hay bệnh viện,tắc nghẽn giao thông vào giờ cao điểm thì tại một số khuchung cư mới được xây dựng xa trung tâm dường như lại trái ngược với điềuđó.Điển hình như KĐTM Mễ Trì Hạ (Từ Liêm), (Xí nghiệp Dịch vụ quản lýnhà chung cư và KĐT-đơn vị quản lý khu Mễ Trì Hạ) được đưa vào sử dụng

từ tháng 5-2006 nhưng đến nay Các hạ tầng xã hội khác như chợ, trườnghọc, cơ sở y tế chưa thấy động tĩnh gì.Điều này ảnh hưởng không nhỏ đếnviệc sinh hoạt của những người dân sống tại các khu chung cư đó Vì thế nhànước đã có những luật về quy hoạch như:luật quy hoạch đô thị của quốc hộikhoá XII,kì họp thứ 5 số 30/2009/QH12 ngày 17/6/2009 :”….Quy hoạch đôthị là việc tổ chức không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị, hệ thống côngtrình hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội và nhà ở để tạo lập môitrường sống thích hợp cho người dân sống trong đô thị, được thể hiện thôngqua đồ án quy hoạch đô thị …”Theo các nhà quy hoạch, không phải tựnhiên, trong các dự án khu đô thị hiện đại, những quy định về điều kiện hạtầng cơ sở đều rất khắt khe Đã làm quy hoạch phải tính lâu dài Điều kiệnsống của người dân không đơn thuần chỉ là nơi ở, mà còn là không gian, sânchơi cho trẻ em, người già.Nếu các chủ đầu tư không kịp thời giải quyết vấn

đề này thì sẽ gây ra hiện tượng chung cư xây lên mà không có ngườimua,trong khi khu vực trung tâm đã quá tải những căn nhà chật chội nay lạicàng quá tải hơn,người dân không được đảm bảo về điều kiện sống,các tệnạn xã hội tăng nhanh,rồi hậu quả sẽ như thế nào?

II.Về mặt hạ tầng kĩ thuật

1.Thực trạng về hạ tầng kĩ thuật tại các khu chung cư cũ tại nội thành

Hiện nay ở khu vực nội thành Hà Nội còn tồn tại những khu chung cư

cũ cao 4-5 tầng xây dựng xem kẽ tại các khu phố gây ảnh hưởng khá lớn tới

mĩ quan đô thị.Tổng quỹ nhà ở hiện nay của Hà Nội ước trên 17 triệu m2,lớn thứ hai trong cả nước, sau TPHCM Tuy nhiên, trong số này có tới 460chung cư cũ đang là nơi cư ngụ của 86.000 nhân khẩu, trong đó có 23 khu(4-5 tầng) và hơn 10 khu (1-2 tầng) với khoảng 1 triệu m2 sàn bị xuống cấpnặng nề.Các khu chung cư cũ này được xây dựng bằng vốn ngân sách Nhànước từ những năm 60-70-80 thế kỷ trước, đến nay đều đã xuống cấp, một

số đang trong tình trạng nguy hiểm và đặc biệt nguy hiểm Vào khoảng cuốinăm 2008,Hà Nội phải trải qua một “trận lụt lịch sử”.Trận mưa lớn nhấttrong vòng 35 năm đổ xuống ngày 31/10/2008 biến Hà Nội thành biểnnước,các khu chung cư cũ bị thấm dột,lún nứt nặng do bị ngâm nước nhiềungày.Trần nhà bong tróc nhiều chỗ,những mảng tường vốn đã tróc sẵn naychỉ cần đẩy nhẹ là rụng…Tiêu biểu phải kể đến các khu chung cư giảngvõ,thành công,láng hạ,văn chương,kim liên…Trước trận lụt các khu chung

cư cũ này đã xuống cấp rất nhiều rồi chứ không đợi đến lúc trận lụt xảy ra

Mặt sau của nhà B1 khu tập thể Văn Chương là nơi giúp người ta dễhình dung được diện mạo ban đầu của những chung cư loại lắp ghép 6X, 7X,bởi các khu nhà khác (và ngay cả mặt trước của chính khu nhà B1) đều đãbiến dạng do cơi nới, sửa sang chắp vá Bức tường gạch cũ kỹ mọc đầynhững cụm dương xỉ, cửa sổ bằng gỗ tạp xệ hẳn xuống, cống thoát nước thải

to thô lố lộ thiên…, những hành lang hun hút luôn thiếu ánh sáng đã “tốcáo” tuổi tác của các ngôi nhà Khỏi phải nói cũng có thể hiểu được sự bấttiện mà cư dân các khu nhà này phải chịu đựng! Tuy “trẻ tuổi” hơn, nhưng cư dân của các chung cư như Kim Liên,

Trung Tự, Thành Công, Giảng Võ… cũng đều phải “nếm trải” vô số chuyệnbực mình Chị Nhung, chủ của một căn hộ chung cư tầng 2 tại Thành Côngtâm sự: “Cứ mỗi khi trời mưa, đặc biệt là những đợt mưa dầm, gió bấc đầumùa đông hoặc giông bão mùa hè, nước chảy theo tấm ghép panel, ngấmdần xuống các tầng thấp tạo nên những mảng ngấm loang lổ, thậm chí nhỏthành giọt”.Quả là trần và tường nhà chị, nhất là toilet, cứ loang lổ bờn bợt,thậm chí còn mọc rêu xanh Nhưng “méo mó có hơn không”, gia đình chịcũng còn có được hệ thống công trình phụ riêng biệt chứ hàng ngàn ngườidân ở chung cư Nguyễn Công Trứ lại chưa được hưởng “hạnh phúc” này! Tại khu chung cư C4 Giảng Võ, vốn chỉ được phân cho các cán bộ trungcao cấp vào những năm 80, hiện vẫn còn những chuyện rất trớ trêu Số làthiết kế của các căn hộ tại đây giống nhau, lối đi và hành lang quá hẹp,không thể vận chuyển được những vật cồng kềnh Đã có người khi cha già,

mẹ héo buộc lòng phải phá cửa để chuyển quan tài ra ngoài, rồi sau đó cũngkhông thể di quan theo lối cầu thang thông thường, đành cắn răng buộc dây

hạ áo quan xuống theo đường “hàng không”

Để giải quyết thực trạng này, bộ xây dựng đã có quyết định số:08/2008/Q Đ –BXD về việc ban hành quy chế quản lí sử dụng nhà chung cưtrong đó có :

Điều 7.Cải tạo và phá dỡ nhà chung cư

Việc cải tạo ,phá dỡ nhà chung cư được thực hiện theo quy định tại điều

81, 83, 84, 85, 86, 87, 88 và điều 89 của Luật nhà ở ; Điều 55, điều 56

của Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 của Chính phủ về “quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở (sau đây gọi tắt là Nghị

định số 90/2006/NĐ-CP) và Nghị quyết số 34/2007/NQ-CP ngày

03/07/2007 về “một số giải pháp để thực hiện việc cải tạo ,xây dựng lại các chung cư cũ bị hư hỏng ,xuống cấp “

Quyết định 48/2008/QĐ-UBND của UBND thành phố Hà Nội.

Theo đó, dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ được thực hiện trênnguyên tắc đồng thuận, đảm bảo 2/3 tổng số chủ sử dụng và sở hữu nhà ởhợp pháp trong phạm vi dự án đồng tình với phương án di chuyển, tạm ứng,tái định cư được Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định quận, huyện phêduyệt thông qua văn bản có chữ ký của các hộ gia đình, được UBNDphường, xã, thị trấn xác nhận

Các hộ gia đình, cá nhân được nhận bố trí tại các căn hộ mới có diệntích căn hộ không nhỏ hơn 30 m2 sàn; không phải trả tiền cho chủ đầu tưphần diện tích tái định cư bằng 1,3 lần diện tích ở hợp pháp cũ được UBNDquận, huyện phê duyệt Đối với phần diện tích căn hộ được tăng thêm (ngoàidiện tích bằng 1,3 lần diện tích ở hợp pháp cũ) thì các hộ gia đình, cá nhânphải trả tiền theo suất đầu tư m2 sàn của dự án được duyệt Các hộ thuộcdiện nghèo và chính sách, phần diện tích phải trả tiền sẽ được UBND thànhphố xem xét cho phép trả góp trong 20 năm

Khi HĐND thành phố ra nghị quyết khẳng định, cải tạo chung cư cũ làmột trong những nhiệm vụ trọng tâm của thành phố đến năm 2010, trên cơ

sở nguyên tắc then chốt ,nhiều người dân đã khấp khởi mừng thầm Tuynhiên, để thực hiên được công việc này xem ra còn nhiều chuyên phải bàntới

2.Thực trạng về hạ tầng kĩ thuật tại khu nhà tái định cư

Ngay từ nhiều năm trước,khi các khu chung cư cao tầng mới được mọclên thì một vấn đề nhức nhối đã nảy sinh và là vấn đề lớn nhất còn tồn đọngđến tận ngày nay mà nhà nước vẫn không kiểm soát được:chất lượng củanhà chung cư.Đây là vấn đề được báo chí và truyền hình từng đề cập đến rất

nhiều.Và gần như nó cũng đã gắn luôn vào tiềm thức của rất nhiều ngườidân đang sinh sống tại thủ đô:chung cư tiền tỷ tiền tấn hay chung cư “bậctrung” còn bao nhiêu là chuyên nữa là:thà mua đất xây nhà,bé tý cũngđược ,an tâm hơn bao nhiêu…Về vấn đề này,đầu tiên ta phải kể đến chấtlượng của các khu nhà tái định cư.Khi làm thủ tục nhận bàn giao các căn hộchung cư, nhất là dạng nhà tái định cư, người mua chỉ được nhận biên bảnbàn giao nhà với các thông tin "vẻn vẹn" về diện tích, thiết bị nội thất màkhông có bất cứ một loại giấy tờ nào liên quan đến chất lượng công trình.Thậm chí, tại nhiều khu tái định cư, khi dân đến ở vẫn còn thiếu cả hệ thốngđiện, nước, phòng cháy chữa cháy

Bộ xây dựng có quyết định Số: 09 /2008/ QĐ-BXD Về việc ban hành

Quy chuẩn xây dựng Việt nam “Nhà ở và công trình công cộng- An toàn sinhmạng và sức khoẻ” (gồm các vấn đề chống nước , hơi ẩm và chất độc hại;bảo vệkhỏi ngã ,xô và va đập;an toàn sử dụng kính chiếu sáng ;thông gió và chống

ồn) ; và thông tư số: 1/2009/TT-BXD “quy định một số nội dung về cấp giấy

chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và hướng dẫn mẫu hợp đồng mua bán căn

hộ nhà chung cư trong dự án đầu tư xây dựng của tổ chức kinh doanh nhà ở

”cho biết một số quy định trong bàn giao quyền sở hữu đó là:

Điều 2 ghi diện tích căn hộ nhà chung cư trên giấy chứng nhận quyền sở

hữu nhà ở.Diện tích căn hộ nhà chung cư đ ược ghi theo diện tích sàn căn

hộ ,bao gồm cả diện tích ban công ,lôgia của căn hộ

Điều 3 Hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư :phải có

I.Về phần sở hữu chung ,phần sở hữu riêng

Về sở hữu chung phải tuân theo quy định tại khoản 3 đi ều 70 của

luật nhà ở như hành lang,lối đi chung ,cầu thang,thang máy ,nơi để xe

và các phần khác thuộc sở hữu chung Trong trường hợp chung cư có

những công trình,diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư hay chủ

sở hữu khác thì phải nêu rõ trong hợp đồng

1.về Bản nội quy quản lí sử dụng nh à chung cư phải đảm bảo các nội dungchính đã quy định tại điều 9 quy chế quản lí sử dụng nhà chung cư ban hànhkèm quyết định số 08/2008/QD-BXD ngày 28/5/2008 của bộ trưởng bộ xâydựng

2.Về diện tích căn hộ chung cư:phải nêu rõ cách tính diện tích

3.Về kinh phí bảo trì vận hành nhà chung cư: ghi rõ giá bán bao gồm

cả kinh phí bảo trì phần sỏ hữu chung của nhà chung cư theo quy định

tại điểm a khoản 1 Điều 54 của Nghị định 90/2006/ NĐ-CP ngày 6/9/2006của Chính phủ

II.Và Nguyên tắc điều chỉnh mức phí đóng góp

1.Mẫu hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư thực hiện theo phụ

lục ban hành kèm theo Thông tư

Tuy nhiên trên thực tế: Khu tái định cư Bình Yên (thôn Thạch Hoà, xãBình Yên, huyện Thạch Thất) với gần 200 hộ dân, nhưng đến nay vẫn cònthưa thớt các hộ không đến nhận nhà, vì đơn giản nước và điện ở đây khôngđảm bảo Hệ thống nước phải sử dụng là nước giếng khoan, trong khi đó khutái định cư này lại nằm kẹt giữa 2 khu nghĩa địa nên người dân nghi ngờnguồn nước sử dụng không đảm bảo.Theo bà Đỗ Lợi - một trong nhữngngười chuyển về đây đầu tiên: "Diện tích nhà ở đây từ 150 - 300m2, quá lớnvới những hộ dân ít nhân khẩu, người sinh sống chưa nhiều nên rất vắng vẻ".KTĐC NƠ 14B cũng nằm trong diện phải sử dụng nước giếng khoan, ông

Đỗ Viết Doanh - Tổ trưởng tổ dân phố 27C - cho biết: "Toàn bộ 121 hộ dânkhu nhà này phải sử dụng nước giếng khoan với giá bằng công ty kinhdoanh nước sạch Dù người dân có cẩn thận như thế nào, lọc, đun sôi, lọclại, nhưng chỉ sau một vài ngày đều chuyển thành màu xanh nước biển Từ

khi chúng tôi về đây, chưa từng thấy khu tái định cư này được cải tạo, nângcấp, vì vậy nó xuống cấp rất nhanh, đặc biệt sau trận lụt lịch sử" Toàn bộ Khu tái định cư Định Công (quận Hoàng Mai, Hà Nội)gồm 3toà nhà, nhưng người dân đều phải đi bằng cửa phụ vì cửa chính bị sụt, lún,nứt Riêng nhà NƠ 14A, một cầu thang máy đã hỏng 1 năm, nhưng gọi mãiđơn vị quản lý nhà không sửa

Những cư dân ở nhà tái định cư tại khu đô thị mới Đền Lừ 2 (phườngHoàng Văn Thụ,quận Hoàng Mai, Hà Nội)còn khổ hơn thế, nếu mất điệnnguồn thì người dân ở tầng 11, 13 toà nhà A1, A2, A3, A4, A5 phải tự đibằng cầu thang bộ vì không có máy phát điện Chỉ cần một trận mưa nhỏ,toàn bộ tầng trên cùng của các toà nhà từ A1 - A5 đều ngập hoặc thấm nước,nhà bị nặng nhất là ngập 3cm nước như căn hộ 1513, 1514, 1505, 1506 củanhà A2.Khổ hơn nữa, nhà bác Quách Đức Trí - Tổ trưởng tổ dân phố 87, nếubuổi tối không khoá van nước trước cửa nhà thì hôm sau nước tự dâng lênngập toàn bộ khu bếp Hiện tượng gạch lát nền bong, tượng vôi rơi, hệ thốngthoát nước từ tầng cao xuống tầng thấp hỏng là khá phổ biến ở những toànhà này Điển hình hộp kỹ thuật ở KTĐC NƠ 14B hỏng, nước từ hội trườngdâng lên, kêu gọi Xí nghiệp quản lý khai thác dịch vụ KĐT Hà Nội mãikhông được, 4 hộ dân ở P408, 308, 309, 409 tự bỏ tiền ra sửa Cũng do đơn

vị này quản lý và khai thác, nhưng những cư dân ở nhà A4 Đền Lừ bị hỏng

hệ thống cabin rác, làm đơn mãi không thấy được sửa, người dân tự đóngtiền để thuê sửa

Một thực tế nữa ở các khu tái định cư là người dân thậm chí còn khôngbiết đâu là chủ đầu tư đích thực Thực ra họ chính là Ban quản lý của một dự

án hoặc của quận, huyện nào đó Thuyết phục được dân bàn giao mặt bằng,đưa dân đến nhận nhà tái định cư rồi bàn giao cho Công ty quản lý và pháttriển nhà Hà Nội phụ trách là coi như xong trách nhiệm

Vì thế, có vị quản lý nhà tái định cư còn ca thán: Có những khu nhàchưa hoàn thiện xong, các ông Ban quản lý dự án đã đòi bàn giao đưa dânđến ở để nhanh chóng giải phóng mặt bằng Lại có những khu nhà bỏ khôngđến 2 - 3 năm, hết cả thời gian bảo hành mới đưa dân vào ở thì nhiều hạngmục đã bị xuống cấp Dân phàn nàn về chất lượng, đơn vị quản lý không cókinh phí mà sửa chữa, trong khi chủ đầu tư đã "lặn" sang làm dự án khác Vìvậy, nhà tái định cư cứ mãi mang tiếng xấu! Trên đây là một số hiện trạng thực tế đang xảy ra tại một số khu nhà táiđịnh cư trong rất nhiều khu nhà tái định cư tại thành phố hiện nay.Đến baogiờ các khu nhà tái định cư mói hết được tiếng xấu???

3.Thực trạng về hạ tầng kĩ thuật tại các khu chung cư “bậc trung”

Theo quy định của nhà nước, các công trình xây dựng có liên quan đếncộng đồng (bao gồm cả nhà cao tầng) phải có chứng nhận phù hợp về chấtlượng cũng như sự an toàn.Tuy nhiên, trên thực tế, rất ít chủ đầu tư chung cưthực hiện quy định này Người mua nhà thì đang ở thế bất lợi (cung nhỏ hơncầu) nên không đòi hỏi chủ đầu tư đáp ứng thủ tục này Vì thế, không chỉ cónhà tái định cư chịu tiếng chất lượng kém mà ngay cả những chung cư đượcgọi là "bậc trung" cũng phải đối mặt với hiện tượng này.Duới đây là mộtchung cư đại diện tiêu biểu trong vấn đề về chất lượng công trình

Những người dân đang sống tại 3 toà nhà chung cư B3 - B4 - B5,thuộc tổ 10 thị trấn Cầu Diễn, huyện Từ Liêm cho biết: "Dù về đây ở được 1năm và khu nhà có Ban quản lý hẳn hoi nhưng hơn 100 hộ trong diện táiđịnh cư đang sống trong 3 toà nhà này hàng ngày vẫn phải thực hiện phương

án "6 tự túc": Tự thay bóng đèn chiếu sáng trong các toà nhà; Tự mang rác

đi đổ; Tự sửa chữa nhà khi có hỏng hóc; Tự quét dọn trong các toà nhà; Tự

trông giữ bồn hoa xung quanh; Tự lọc lại nước để dùng tạm Chủ căn hộ số

205, B3 nói: "Chỉ có những người sống ở nhà B5 mới có thang máy để đi,còn những hộ sống ở B3 - B4 thì phải đi cầu thang bộ Điều đáng nói hơn cả

là hệ thống điện ở cả B3 và B4 đều là điện trần, không ít hộp điện nguồn củacác tầng được đặt ở vị trí thấp, lại có nhiều đầu dây hở gần tầm với của trẻcon nên rất nguy hiểm Không chỉ có vậy, toàn bộ hệ thống chuông cửa đều

bị cắt nên mỗi khi nhà ai có khách đến đều phải gọi ông ổng từ ngoài hànhlang, vừa bất tiện cho khách, vừa gây phiền cho hàng xóm".Ngoài ra,cho dùmới được xây dựng nhưng 2 toà nhà B3 - B4 đều không có đường điện thoạihay cáp truyền hình nên hầu hết các hộ dân đều phải tự túc lắp ăng-ten, đụctường để kéo dây điện thoại từ một cột điện phía trước nhà B3 tới từngnhà.Anh Tuấn - một người dân trong khu vực bực bội nói: "Mang tiếng là cóban quản lý nhưng có bao giờ thấy họ chủ động khắc phục, sửa chữa hayquan tâm đến cuộc sống của người dân chúng tôi đâu Mọi việc từ thay bóngđèn chiếu sáng, quét dọn hàng lang và khắc phục sự xuống cấp của từng căn

hộ đều tự người dân chúng tôi phải tự làm nên đôi khi có cảm giác rằng 3toà nhà này đang bị cơ quan chủ quản bỏ rơi".Theo tìm hiểu, 3 toà nhà B3 -B4 - B5 Cầu Diễn hiện thuộc quyền quản lý của Xí nghiệp Quản lý dịch vụ

và Khai thác khu đô thị, trực thuộc Công ty Quản lý và Phát triển nhà HàNội

Không chỉ có vấn đề trong chất lượng của công trình, mà hiện nay cáctoà nhà chung cư còn phát sinh thêm một vấn đề mới khi các toà nhà chung

cư ngày càng mọc lên nhiều hơn: sử dụng nhà chung cư làm văn phòng.Bất cứ một người dân nào khi bước chân vào tòa nhà chung cư M3 -M4 phố Nguyễn Chí Thanh đều không khỏi ngỡ ngàng bởi chi chít nhữngtấm biển đề tên văn phòng của các doanh nghiệp gắn ngay trước cửa mỗi căn

hộ Theo thiết kế, tòa nhà có 200 căn hộ nhưng có tới hơn 100 căn đã được

chuyển đổi công năng làm văn phòng hoặc cửa hàng buôn bán quần áo, mỹphẩm Trước ngày 19-11-2009 (ngày Bộ Xây dựng có Công văn số2544/BXD-QLN), số văn phòng trong tòa nhà chung cư này chỉ xấp xỉ mộttrăm, vậy mà sau gần 5 tháng có lệnh "cấm", số văn phòng lại nhiều hơntrước.Một người dân sống trong tòa nhà bức xúc: "Tôi chả biết lệnh cấm đãthực hiện chưa mà chẳng thấy văn phòng nào chuyển đi, trái lại toàn thấyngười ta dọn đến Chủ trương của Bộ Xây dựng là đúng, tòa nhà này thiết kế

để ở chứ đâu phải để làm văn phòng Cả tòa nhà có 4 cái thang máy, nhânviên văn phòng, khách đến giao dịch đi lại ồn ã suốt cả ngày, nhà để xe lúcnào cũng chật cứng vì quá tải Nếu là nhà ở, mỗi gia đình chỉ có 3-4 người,nay một văn phòng cũng có ít nhất 5-7 nhân viên, chưa kể lượng khách đếngiao dịch hằng ngày Nói dại, nhỡ xảy ra hỏa hoạn thì thoát hiểm thế nào,người chen nhau cũng đã đủ chết rồi”

Không tập trung thành "đặc khu" như tòa nhà M3 - M4 phố NguyễnChí Thanh nhưng tại các khu chung cư khác như Trung Hòa - Nhân Chính,

Mỹ Đình, Nam Trung Yên, Vinaconex, Vinashin cũng có vô khối căn hộ

đã, đang và sẽ bị biến thành văn phòng cho thuê

Khi được hỏi về việc thực hiện Công văn số 2544 của Bộ Xâydựng(Công văn số 2544/BXD-QLN yêu cầu một số địa phương tiến hành ràsoát và có biện pháp chấn chỉnh việc sử dụng nhà chung cư làm văn phòng.)đại diện ban quản lý nhà chung cư đều trả lời rằng họ chưa nhận được bất cứmột văn bản hướng dẫn, chỉ đạo nào từ phía cơ quan chức năng Vì ban quản

lý không có thẩm quyền nên người thuê nhà muốn sử dụng vào mục đích gì

là quyền của họ Cùng lắm, khi biết khách có nhu cầu chuẩn bị thuê nhàchung cư làm văn phòng, ban quản lý chỉ khuyến cáo "cần thận trọng vìchính sách mới có thể sẽ thay đổi".Giám đốc một doanh nghiệp tư nhân cóvăn phòng tại tòa nhà 17T Trung Hòa - Nhân Chính lại rất tự tin nói rằng:

"Tôi chả quan tâm đến lệnh cấm bởi có hàng nghìn doanh nghiệp đang thuêvăn phòng tại các khu chung cư chứ đâu phải riêng mình Muốn "giải tán"các văn phòng phải có lộ trình chứ không thể một sớm một chiều, nói mộtcái là thực hiện được ngay Giá thuê mặt bằng tại các tòa nhà văn phòngchính thống hiện nay quá đắt, một công ty TNHH con con lấy đâu ra tiền trả3.000 - 4.000 USD mỗi tháng để làm trụ sở giao dịch? Vì thế, thuê căn hộchung cư làm văn phòng vẫn là "thượng sách".Hiện nay, vào một số trangthông tin điện tử tìm từ khoá “cho thuê căn hộ chung cư làm văn phòng” cóhàng nghìn thông tin về lĩnh vực này.

Trước các luồng ý kiến khác nhau, ngày 10-2-2010, Bộ Xây dựng lại có

Công văn số 241/BXD-QLN gửi UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc

trung ương đề nghị gửi báo cáo tình hình sử dụng căn hộ chung cư làm văn phòng cũng như các ý kiến đề xuất, thời hạn cuối cùng là ngày 30-3-2010.Dù chưa biết các tỉnh, thành phố có ý kiến đề xuất cụ thể ra sao nhưngtheo tìm hiểu của chúng tôi, việc sử dụng chung cư làm văn phòng

hiện có hai luồng ý kiến trái ngược nhau, người dân bức xúc vì chung cư

bị chuyển đổi công năng, sử dụng sai mục đích, doanh nghiệp lại kêu trời

vì sẽ gặp rất nhiều khó khăn để tìm trụ sở mới Tất cả các ý kiến đều có lý

lẽ riêng Để đi đến một quyết định thống nhất, có lẽ Bộ Xây dựng và các ngành chức năng phải dựa vào các văn bản quy phạm pháp luật như: theo

thông tư số 01/2009/TT-BXD quy định về cấp giấy chứng nhận quyền về

sở hữu nhà ở và hướng dẫn mẫu hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư trong dự án đầu tư xây dựng sản xuất kinh doanh nhà ở đó là nêu rõ

quyền và nghĩa vụ của bên mua ,quyền và nghĩa vụ của bên bán; công

văn số 241/BXD-QLN ngày 10 tháng 2 năm 2010 của bộ xây dựng về

báo cáo tình hình sử dụng căn hộ chung cư làm cơ sở sản xuất kinh doanh

văn phòng ;quy chế quản lí nhà chung cư (Ban hành kèm theo Quyết định

số 08 /2008/QĐ-BXD ngày 28 tháng 5 năm 2008 của Bộ trưởng Bộ Xây

cư thông báo trực tiếp và công khai đến các tổ chức, cá nhân có liên quan

để biết và thực hiện

Ngoài ra còn có nghị định của Chính phủ Số 126/2004/NĐ-CP ngày 26 tháng 5 năm 2004 về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt

động xây dựng ,quản lí công trình hạ tầng đô thị và quản lí sử dụngnhà

Điều 37 Xử phạt tổ chức, cá nhân vi phạm các quy định về đăng ký

trước bạ sang tên nhà ở

1 Phạt tiền:

a) Phạt từ 500.000 đồng đến 1.000.000 đồng đối với tổ chức, cá nhân

đã mua, nhận thừa kế, tặng cho, chia nhà ở trước khi ban hành Nghị địnhnày mà không làm thủ tục đăng ký trước bạ, sang tên nhà ở sau 12 tháng kể

từ ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành;

b) Phạt từ 1.000.000 đồng đến 2.000.000 đồng đối với tổ chức, cánhân nhận thừa kế, tặng cho, chia nhà ở mà không làm thủ tục đăng ký trước

bạ, sang tên nhà ở theo quy định sau 6 tháng;

c) Phạt từ 2.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng đối với tổ chức, cá nhânmua nhà ở nhưng không làm thủ tục đăng ký trước bạ, sang tên theo quy định

của pháp luật sau 6 tháng, kể từ thời điểm hợp đồng mua bán nhà ở được kýkết

Đối với trường hợp mua nhà ở trả dần thì thời điểm nêu trên đượctính từ khi người mua trả hết tiền

2 Ngoài hình thức xử phạt quy định tại khoản 1 Điều này, tổ chức, cánhân vi phạm còn bị buộc thực hiện các quy định của Nhà nước về đăng kýtrước bạ, sang tên nhà ở

 Điều 38 Xử phạt tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm các quy định

về quản lý sử dụng nhà chung cư

1 Phạt cảnh cáo hoặc phạt tiền từ 100.000 đồng đến 200.000 đồng đốivới một trong các hành vi: sử dụng hoặc cho người khác sử dụng trái với mụcđích quy định; làm ảnh hưởng đến trật tự, trị an; gây ô nhiễm nhà chung cư

2 Phạt tiền:

a) Phạt từ 200.000 đồng đến 300.000 đồng đối với một trong nhữnghành vi: tự ý thay đổi kết cấu, thiết kế (xây tường ngăn lên mặt sàn, dichuyển các trang thiết bị và hệ thống kỹ thuật gắn với phần sở hữu chung);

b) Phạt từ 300.000 đồng đến 500.000 đồng đối với một trong nhữnghành vi: đục phá, cải tạo, cơi nới dưới mọi hình thức; tháo dỡ hoặc làm thayđổi phần kết cấu chịu lực, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, trang thiết bị sử dụngchung, kiến trúc bên ngoài của nhà chung cư

3 Ngoài các hình thức xử phạt quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điềunày, tổ chức, cá nhân vi phạm còn bị xử phạt bổ sung và bị áp dụng mộthoặc nhiều biện pháp sau:

a) Tịch thu tang vật, phương tiện được sử dụng để vi phạm hànhchính đối với các vi phạm quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu đã bị thay đổi do vi phạm

hành chính gây ra; buộc tháo dỡ bộ phận công trình, công trình đối với các

vi phạm quy định tại khoản 2 Điều này;

c) Buộc thực hiện đúng các quy định về sử dụng nhà chung cư

 Điều 39 Xử phạt tổ chức, cơ quan có hành vi vi phạm các quy định

về quản lý, sử dụng công sở

1 Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với tổ chức,

cơ quan có một trong các hành vi: sử dụng công sở sai mục đích; chuyểnnhượng công sở không đúng quy định

2 Ngoài hình thức xử phạt quy định tại khoản 1 Điều này, tổ chức, cơquan vi phạm còn bị buộc các quy định của Nhà nước về quản lý, sử dụngcông sở

 Điều 40 Xử phạt tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm các quy định

về việc cho người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuênhà

1 Phạt tiền:

a) Phạt từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với hành vi chongười nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuê nhà khi hợpđồng đã hết hạn quá 30 ngày;

b) Phạt từ 4.000.000 đồng đến 6.000.000 đồng đối với hành vi: chongười nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuê nhà nhưngkhông có hợp đồng thuê nhà hoặc hợp đồng thuê nhà không đúng quy định

2 Ngoài hình thức xử phạt quy định tại khoản 1 Điều này, tổ chức, cánhân vi phạm còn bị buộc thực hiện đúng các quy định về thuê nhà

 Điều 41 Xử phạt tổ chức, cá nhân người nước ngoài, người Việt

Nam định cư ở nước ngoài vi phạm các quy định về hợp đồng thuê nhà,chuyển nhượng hợp đồng thuê nhà hoặc cho thuê lại nhà tại Việt Nam

1 Phạt tiền:

a) Phạt từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với bên thuê nhà

có hợp đồng thuê nhà ở nhưng đã hết hạn quá 30 ngày;

b) Phạt từ 4.000.000 đồng đến 6.000.000 đồng đối với bên thuê nhàkhông có hợp đồng thuê nhà hoặc hợp đồng không đúng quy định;

c) Phạt từ 6.000.000 đồng đến 8.000.000 đồng đối với bên thuê nhàchuyển nhượng hợp đồng thuê nhà hoặc cho thuê lại nhà ở không đúng quyđịnh

2 Ngoài hình thức xử phạt quy định tại khoản 1 Điều này, bên thuênhà vi phạm còn bị áp dụng các biện pháp sau:

a) Buộc huỷ bỏ việc thuê nhà ở đối với trường hợp các vi phạm quyđịnh tại các điểm b, c khoản 1 Điều này;

b) Buộc thực hiện đúng các quy định về hợp đồng thuê nhà đối vớicác trường hợp vi phạm các quy định tại điểm a khoản 1 Điều này

 Điều 42 Xử phạt người Việt Nam định cư ở nước ngoài có vi phạmcác quy định mua nhà ở tại Việt Nam

 1 Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 12.000.000 đồng đối với bênmua nhà ở không đúng quy định của pháp luật

2 Ngoài hình thức xử phạt quy định tại khoản 1 Điều này, bên muanhà vi phạm còn bị buộc thực hiện đúng các quy định của Nhà nước về mua,bán nhà ở đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở tại ViệtNam.nhằm bảo vệ quyền lợi cho số đông.Bởi lẽ các khu chung cư này,khixây dựng lên nhằm mục đích làm nhà ở chung cư chứ không phải toà nhàvăn phòng.Các quy định thiết kế theo mục đích sử dụng như các tiêu chuẩnthiết kế về tải trọng tiêu chuẩn, tiêu chuẩn về cấp điện, thang máy, nơi thoátnạn và phòng cháy, chữa cháy… cũng rất khác nhau giữa nhà ở chung cư vàtòa nhà văn phòng.Nếu hiện tượng này tiếp tục xảy ra mà không được giải

quyết triệt để thì tuổi thọ của công trình sẽ bị giảm rõ rệt.Công trình có tuổithọ 50-60 năm thì chỉ khoảng trong thời gian 15-20 năm là xuống cấp ,rồi

Hà Nội lại tiếp tục công tác cải tạo chung cư cũ mà khối lượng càng ngàycàng nhiều hơn,gây thất thoát ngân sách nhà nước hàng tỉ đồng,kéo Việt nam

đi xuống…

Khoảng thời gian một,hai năm trở lại đây Hà Nội còn xuất hiện một môhình nhà ở mới:chung cư tư nhân.Chung cư tư nhân là cách người ta gọinhững toà nhà do tư nhân đầu tư xây dựng, chia căn và bán lại theo kiểuchung cư thương mại Thường được xây dựng trên những mảnh đất khoảng200-300m², những toà chung cư này thường biệt lập, đơn lẻ giữa khu dân cưkhông có các cơ sở hạ tầng như trường học, trạm y tế nhưng bù lại giá của

nó cực rẻ so với chung cư thương mại cùng vị trí

Các khu chung cư nằm ngay trong khu vực đông dân cư ở nội đô nhất là tạikhu vực các quận mới như Thanh Xuân, Tây Hồ, Cầu Giấy Tuỳ từng khuvực và chất lượng xây dựng, mức giá giao động khoảng 12-16 triệu đồng/m².Giá thậm chí còn giao động theo tầng Các toà chung cư này thường cao từ5-7 tầng, hầu hết đều không có thang máy Diện tích mỗi căn hộ cũng chỉnằm trong khoảng 45-70 m².Các loại nhà chung cư tư nhân thường nằmtrong các ngõ sâu, nhiều khu thậm chí ô tô không vào được Vì thế khônggian khá chật hẹp, không thể so sánh với không gian thoáng đãng, cơ sở hạtầng hiện đại tại các khu chung cư thương mại.Ưu điểm đầu tiên của loạichung cư này là hầu hết đều nằm ngay trong các khu trung tâm, tiện đi lại,nhất là với đại đa số dân sử dụng xe gắn máy Đây là ưu thế không nhỏ trongbối cảnh thường xuyên tắc đường, kẹt xe ở Hà Nội hiện nay.Ưu điểm tiếptheo là gần trường, gần chợ Đây cũng là một lợi thế không nhỏ, nhất làtrong bối cảnh nhiều khu chung cư thương mại mới, ở các khu vực xa trungtâm đang chậm trễ trong việc xây dựng cơ sở hạ tầng: trường học, chợ, bệnh

viện Tuy nhiên,việc quản lý nhà chung cư tư nhân hiện nay mỗi nơi mộtkiểu, thường do chủ đầu tư quản lý, có trường hợp bố trí bảo vệ, quản lýchung, có trường hợp không có bảo vệ, quản lý Các hộ dân mua căn hộ vàđến ở chỉ khai báo tạm trú, chưa làm thủ tục nhập khẩu.Thêm nữa,các căn hộnày lại đều sử dụng hệ thống hạ tầng kỹ thuật có sẵn trong khu vực dân cưnhư: Hệ thống thoát nước thải, hệ thống điện, lối đi chung và hệ thống xử lýrác thải, vệ sinh môi trường.Hạ tầng kỹ thuật khu vực nội đô Hà Nội vốn đãchịu một sức ép lớn Do đó, nếu các cơ quan quản lý không kịp thời có cơchế giám sát, quản lý hiệu quả, để các chung cư tư nhân phát triển tự phát thì

sẽ để lại hậu quả khôn lường trong tương lai

 III Về mặt đảm bảo an toàn cho người dân trong khu nhà chung cư

Ở bất cứ nơi đâu và bất cứ thời kì nào,tất cả mọi người đều muốn đượcsống trong hoà bình và an toàn.Không một ai muốn sống ở nơi nguy hiểm,trừ trường hợp bắt buộc.Công tác đảm bảo an toàn cho những người dânsống tại các khu chung cư trong thành phố hiện nay thì còn cần chú trọnghơn nữa.Bởi lẽ các khu chung cư tại thủ đô hiện nay đều được các chủ đâu

tư xây dựng với số lượng tầng càng ngày càng cao thêm,Số lượng người ởchung cư cũng tăng thêm

Vào ngày 10/3/2010 một vụ hỏa hoạn lớn đã xảy ra tại chung cư JSC 34(164 Khuất Duy Tiến - Lê Văn Lương, Hà Nội).Vụ hoả hoạn này đã cướp đihai sinh mạng và để lại hậu quả lớn về tài sản cũng như những kí ức khủngkhiếp khó phai của nhiều người sống tại toà nhà này Sau khi vụ cháy xảy

ra, các nhà điều tra vào cuộc và tìm ra được nguyên nhân chính là do ngườidân đưa vật liệu dễ cháy vào buồng chứa rác.Chưa bàn đến ý thức của ngườidân tại khu chung cư này vội,chúng ta hãy xem xét đến trách nhiệm của chủ

đầu tư ở nơi đây.Theo lãnh đạo Phòng cảnh sát phòng cháy chữa cháy, chung

cư JSC 34 không có hệ thống chữa cháy tự động nên phần lớn công tác chữacháy phụ thuộc lực lượng bên ngoài Khói lan ra các sảnh, hành lang, cầuthang, các tầng nhà gây ngạt, làm khó khăn trong việc thoát nạn của cưdân.Từ phía chủ đầu tư của toà nhà sẽ đưa ra giải pháp như thế nào?ôngNguyễn Trường Tiến, Phó tổng giám đốc Tổng công ty Xây dựng Hà Nội,với tư cách là công ty mẹ của Công ty Cổ phần Xây dựng nhà số 34  - đơn vịtrực tiếp quản lý toàn nhà chung cư JSC 34 cao 18 tầng tại ngã tư đường LêVăn Lương - Khuất Duy Tiến, quận Thanh Xuân, Hà Nội khẳng định:bất kểnguyên nhân gây ra cháy do đâu, chủ đầu tư cũng sẽ có trách nhiệm bồithường cho người dân sau vụ hỏa hoạn.Cứ bồi thường tổn thất cho dân sốngtại nơi đây là xong trách nnhiệm? Tổn thất về tài sản thì có thể đền bù nhưngcòn tổn thất về người thì đền bù sao đây? Lẽ ra ngay từ khi thi công một toànhà cao tầng như vậy thì chủ đầu tư nên có hệ thống báo cháy tự động ,hệthống cầu thang thoát hiểm đựoc kiểm tra thường xuyên chứ không chỉ phụthuộc vào việc giả cứu từ phía bên ngoài.Làm sao chúng ta biết được đếnngày nào thì tai nạn sẽ đổ ập nên đầu chúng ta?Dẫu sao phòng vẫn còn hơnchữa!Sau vụ việc này báo chí và các cơ quan chức năng còn khám phá ramột vấn đề lớn hơn :bảo hiểm cháy nổ.Chủ đầu tư nhận trách nhiệm bồithường, nhưng họ chưa mua bảo hiểm cháy nổ (BHCN), còn các chủ hộthì… chưa nghe nói đến Nhiều người sống ở chung cư khi hỏi còn ngơ ngáckhông biết rằng mình phải có trách nhiệm mua BHCN bắt buộc, trong khichủ đầu tư khi xây nhà đang cố tình "quên" quy định về việc bắt buộc muabảo hiểm cháy nổ tại các khu chng cư.Không chỉ khu chung cư JSC mà rấtnhiều khu chung cư khác cũng trong tình trạng như vậy.Ông Nguyễn QuốcTuấn, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, mặc dù các quy định vềPCCC trong công trình xây dựng, đặc biệt là đối với các tòa nhà cao tầng đã

có và phải xem đây là nhiệm vụ quan trọng, nhưng thực tế hiện nay, các chủđầu tư chưa quan tâm đúng mức đối với việc đầu tư, bảo dưỡng các thiết bịPCCC tại các chung cư Cầu thang bộ và cửa thoát hiểm một số khu đô thịcòn bị khóa 24/24h Thậm chí tại nhiều khu nhà, các bình bọt cứu hỏa cũng

đã hết hạn sử dụng, hệ thống điện chiếu sáng tại các khu vực hành lang cókhi không sử dụng được Trong khi đó, đa số người dân không được trang bịkiến thức để vận hành, sử dụng các thiết bị PCCC cũng như cách phòngtránh, thoát nạn nên khi có sự cố xảy ra thường lúng túng, hoảng loạn Trong 5 năm qua, Hà Nội đã xảy ra 5 vụ cháy tại các nhà cao tầng, đángchú ý là vụ cháy xảy ra tại tầng hầm để xe tòa nhà A, chung cư 17 tầng tại tổ

14 thị trấn Cầu Diễn, làm cháy 3 ôtô và hư hỏng một số xe khác Tuy nhiên,các vụ cháy trên không có người thiệt mạng.Chỉ đến vụ cháy này,khi đã cóngười thiệt mạng người ta mới bắt đầu chú ý nhiều đến vấn đề về an toàn tạichung cư

Kinh doanh căn hộ chung cư đang trở nên khó khăn hơn, khách hàngngày càng thận trọng hơn, đặc biệt là sau vụ cháy chung cư JSC 34 cao 18tầng của Công ty cổ phần Đầu tư và Xây dựng số 34 tại quận Thanh Xuân(Hà Nội) mới đây Đó là chưa kể, sức ép từ hàng trăm dự án nhà ở, khu đôthị mới đã được phê duyệt quy hoạch, đã triển khai xây dựng và sẽ hoànthành trong năm 2010, cũng  như các dự án nhà ở giá rẻ của Chính phủ…cũng sẽ khiến việc kinh doanh căn hộ chung cư không còn thuận lợi nhutrước.Theo ghi nhận tại một số dự án khu đô thị mới như: Trung Hòa NhânChính, Nam Trung Yên, Văn Quán…, giá căn hộ chung cư đều chững lại vàcác giao dịch không còn sôi động như trước Sau vụ cháy, tâm lý người muanhà để ở đã có những thay đổi rất lớn Nhiều người đã không còn mặn màđầu tư tiền vào chung cư, thay vào đó, họ tìm những lô đất phù hợp với túitiền để làm nơi ở lâu dài

Chung cư là xu thế tất yếu tại những đô thị lớn như TP HCM, Hà Nội.Thứ nhất, quỹ đất tại các thành phố lớn không nhiều trong khi quá trình đôthị hóa diễn ra nhanh như vũ bão Thứ hai, nhà chung cư đáp ứng được cáctiêu chí: tiện nghi, an toàn, riêng tư, giá thành vừa phải, tạo điều kiện thuậnlợi đối với người dân đô thị, đặc biệt là giới trí thức trẻ Tai nạn như hỏahoạn, cháy nổ, động đất chỉ là những trường hợp hy hữu Nếu tuân thủ đúngcác tiêu chuẩn về thiết kế nhà cao tầng thì chung cư lại có độ an toàn caohơn nhà riêng lẻ Vấn đề cần được cải thiện ở đây chính là khâu hậu kiểmcác thiết bị và chỉ tiêu thiết kế đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy.Ngoài ra, cần đặt vai trò của ban quản lý, ban quản trị các tòa nhà lên hàngđầu trong việc hướng dẫn, tập huấn và tuyên truyền kiến thức tối thiểu vềphòng cháy chữa cháy cho người mua hoặc ở nhà chung cư

Một vấn đề không mới nữa về việc đảm bảo an toàn tại các khu chung

cư đó là công tác quản lý cư trú tại các khu chung cư.Hiện nay, trong cáckhu chung cư cao tầng, công tác quản lý cư trú còn buông lỏng Tình trạnglộn xộn về số nhân khẩu,hộ khẩu trong các khu nhà cũng hết sức phức tạp.Đặc biệt, trong những năm qua, khi bố trí tái định cư cho người dân đến định

cư tại các khu chung cư, ta thấy chưa có sự phân loại thành phần dân cư, mà

cứ đưa từng cụm dân cư vào sống, gồm cả anh thợ hồ, chị giáo viên, nhà tríthức,… Các thành phần này có nếp sống , sinh hoạt, nhận thức khác nhau.Nên khó hoà hợp và thường xuyên xảy ra tranh chấp

Ở các khu chung cư cũ thì việc quản lý cư trú rất kém: Nhiều nhà chung

cư có người đến và người đi thay đổi lien tục mà ban quản lý không giám sátđược, kể cả khi biết những người định cư tại đó vướng mắc vào các tệ nạn

xã hội thì họ cũng không có giải pháp để giúp đỡ… Rồi người cư trú chỉlàm theo lợi ích của cá nhân mình mà quên đi lợi ích của cộng đồng

Nhà nước đã có những hình thức và mức xử phạt các hành vi vi phạm

quy định về quản lí công trình hạ tầng đô thị (nghị định của Chính phủ Số 126/2004/NĐ-CP ngày 26 tháng 5 năm 200)như

về bảo vệ khu vực an toàn giếng nước ngầm

1 Phạt cảnh cáo hoặc phạt tiền từ 50.000 đồng đến 200.000 đồng đốivới một trong các hành vi: phóng uế, đổ phân rác; chăn nuôi súc vật; trồng cây,rau, hoa màu và các vi phạm khác trong khu vực an toàn giếng nước ngầm

2 Phạt tiền từ 200.000 đồng đến 500.000 đồng đối với một trong cáchành vi: đào hố nước, hố rác, hố phân, hố vôi; chôn súc vật, chất độc hạitrong khu vực an toàn giếng nước ngầm

3 Ngoài các hình thức xử phạt quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điềunày, tổ chức, cá nhân vi phạm còn bị buộc thực hiện biện pháp khắc phục ônhiễm do hành vi vi phạm hành chính gây ra

 Điều 26 Xử phạt tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm các quy định

về bảo vệ khu vực an toàn nguồn nước mặt

1 Phạt cảnh cáo hoặc phạt tiền từ 50.000 đồng đến 100.000 đồng đối vớimột trong các hành vi: tắm giặt; chăn, thả gia súc trong khu vực nguồn nước mặt;neo đỗ thuyền, bè; xây dựng bến đò, bến phà trong khu vực nguồn nước mặt

2 Phạt tiền:

a) Phạt từ 400.000 đồng đến 500.000 đồng đối với một trong cáchành vi: làm vệ sinh thiết bị, xe máy; thải dầu, mỡ, hoá chất độc hại; xả rác,xác động vật, thực vật làm ô nhiễm nguồn nước mặt;

b) Phạt từ 2.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng đối với một trong cáchành vi: xả nước thải công nghiệp, nước thải sinh hoạt; thoát nước nôngnghiệp vào khu vực bảo vệ an toàn nguồn nước mặt;

c) Phạt từ 4.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với hành vi xâydựng các loại công trình trên bờ, trên mặt nước, dưới mặt nước trong khuvực bảo vệ nguồn nước mặt không được phép của cơ quan có thẩm quyền.

3 Ngoài các hình thức xử phạt quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điềunày, tổ chức, cá nhân vi phạm còn bị xử phạt bổ sung và bị áp dụng mộthoặc nhiều biện pháp sau:

a) Tịch thu tang vật, phương tiện được sử dụng để vi phạm hànhchính đối với vi phạm các quy định tại điểm c khoản 2 Điều này;

ưb) Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu đã bị thay đổi do vi phạmhành chính gây ra hoặc buộc tháo dỡ bộ phận công trình, công trình vi phạm;

c) Buộc khắc phục tình trạng ô nhiễm do vi phạm hành chính gây ra

 Điều 27 Xử phạt tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm các quy định

về bảo vệ hành lang an toàn tuyến ống nước thô và đường ống truyền tảinước sạch

1 Phạt tiền:

ưa) Phạt từ 200.000 đồng đến 400.000 đồng đối với một trong cáchành vi: xả rác, nước bẩn; đổ đất đá, vật liệu xây dựng hoặc để các vật kháctrong hành lang an toàn tuyến ống nước thô hoặc đường ống truyền tải nướcsạch;

b) Phạt từ 300.000 đồng đến 500.000 đồng đối với một trong cáchành vi: đào bới hoặc lấy đất đá trong hành lang an toàn tuyến ống nước thôhoặc đường ống truyền tải nước sạch; lấn chiếm hành lang an toàn tuyến ốngnước thô, đường ống truyền tải nước sạch để sử dụng vào mục đích khác

2 Ngoài hình thức xử phạt quy định tại khoản 1 Điều này, tổ chức, cánhân vi phạm còn bị xử phạt bổ sung và bị áp dụng một hoặc nhiều biện phápsau: