Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn thị xã nghi sơn, tỉnh thanh hóa giai đoạn 2019 2021

Theo Điều 112 Luật Đất đai năm 2013, việc xác định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây: - Theo mục đích SDĐ hợp pháp tại thời điểm định giá; - Theo thời hạn SDĐ; - Phù hợp với g

LÊ THỊ PHƯƠNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ NGHI SƠN, TỈNH THANH HÓA

GIAI ĐOẠN 2019 - 2021

Ngành: Quản lý đất đai

Mã ngành: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Giáo viên hướng dẫn: PGS.TS Nguyễn Ngọc Nông

Thái Nguyên, năm 2022

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công

trình nào khác

Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận và các

thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc

Tác giả luận văn

Lê Thị Phương

Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình

Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và

biết ơn sâu sắc tới PGS.TS Nguyễn Ngọc Nông đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều

công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới khoa Quản lý Tài nguyên, Phòng Đào tạo- Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, công chức địa chính xã Thanh Thuỷ, phường Hải Hoà, phường Hải Ninh và cán bộ UBND thị xã Nghi Sơn, phòng TN$MT thị xã, Chi nhánh Văn phòng đăng ký QSD đất thị xã Nghi Sơn, cán bộ Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản Thanh Hoá đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài

Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành hoàn thành luận văn./

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Tác giả luận văn

Lê Thị Phương

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU vi

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT vii

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu nghiên cứu 2

3.Ý nghĩa khoa học và thực tiễn 3

3.1 Ý nghĩa khoa học của đề tài 3

3.2 Ý nghĩa thực tiễn của đề tài 3

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

1.1 Cơ sở lý luận về đấu giá quyền sủ dụng đất 4

1.1.1 Quyền sử dụng đất và thị trường đất đai 4

1.1.2 Giá đất và các nguyên tắc xác định giá đất 5

1.1.3 Đấu giá quyền sử dụng đất 7

1.2 Cơ sở pháp lý trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất 12

1.2.1 Hệ thống văn bản pháp lý liên quan đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất cấp Trung ương 12

1.2.2 Hệ thống văn bản pháp lý liên quan đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại tỉnh Thanh Hóa 16

1.2.3 Các văn bản pháp lý liên quan đến 04 dự án 17

1.3 Cơ sở thực tiễn trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất 19

1.3.1 Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số nước trên thế giới 19

1.3.2 Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam 22

1.3.3 Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Thanh Hóa 26

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 32

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 32

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 32

2.2 Nội dung nghiên cứu 32

2.2.1 Đánh giá về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thị xã Nghi Sơn 32

2.2.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn thị xã Nghi Sơn 32

2.2.3 Đánh giá việc thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Nghi Sơn giai đoạn 2019-2021 32

2.2.4 Khó khăn, hạn chế và giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Nghi Sơn, tỉnh Thanh Hóa 33

2.3 Phương pháp nghiên cứu 33

2.3.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 33

2.3.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 33

2.3.3 Phương pháp chọn điểm điều tra 35

2.3.4 Phương pháp thống kế so sánh 35

2.3.5 Phương pháp tổng hợp, phân tích số liệu 35

2.3.6 Phương pháp biểu đồ, bảng biểu 35

CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 36

3.1 Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thị xã Ngi Sơn, tỉnh Thanh Hóa36 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 36

3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 39

3.1.3 Đánh giá chung về điều kiện kinh tế, xã hội 43

3.2 Tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn thị xã Nghi Sơn, Thanh Hóa 44

3.2.1 Công tác quản lý đất đai trên địa bàn thị xã Nghi Sơn, tỉnh Thanh Hóa 44

3.2.2 Hiện trạng sử dụng đất tại thị xã Nghi Sơn, tỉnh Thanh Hóa năm 2021 47

3.3 Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Nghi Sơn giai đoạn 2019-2021 50

3.3.1 Các hình thức đấu giá đất áp dụng trên địa bàn thị xã Nghi Sơn 50

3.3.3 Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Nghi Sơn tại

04 dự án giai đoạn 2019-2021 56

3.3.4 Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Nghi Sơn theo tổng hợp phiếu điều tra từ người tham gia đấu giá và cán bộ chuyên môn 68

3.4 Khó khăn, hạn chế và giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Nghi Sơn 76

3.5.1 Khó khăn trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Nghi Sơn, tỉnh Thanh Hoá 76

3.5.2 Đề xuất giải pháp 78

KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 82

TÀI LIỆU THAM KHẢO 84

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1 Các chỉ tiêu về kinh tế của thị xã Nghi Sơn giai đoạn 2019 – 2021 39

Bảng 3.2 Chỉ tiêu về xã hội, môi trường trên địa bàn thị xã Nghi Sơn giai đoạn 2019-2021 42

Bảng 3.3 Hiện trạng SDĐ tại thị xã Nghi Sơn, tỉnh Thanh Hóa năm 2021 48

Bảng 3.4 Biến động đất đai theo mục đích SDĐ 49

Bảng 3.5 Bảng tổng hợp kết quả thực hiện công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn thị xã Nghi Sơn, tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2019-2021 54

Bảng 3.6 Kết quả thực hiện công tác đấu giá QSDĐ tại dự án Khu dân cư thôn Đồng Minh xã Thanh Thuỷ Khu vực: phía Nam ông Luyện 57

Bảng 3.7 Kết quả thực hiện công tác đấu giá QSDĐ tại dự án Khu dân cư

Đồng Chợ, phường Hải Hòa, thị xã Nghi Sơn 60

Bảng 3.8 Kết quả đấu giá QSDĐ của 02 dự án tại phường Hải Lĩnh 65

Bảng 3.9 Tổng hợp kết quả đấu giá QSDĐ 04 dự án 67

Bảng 3.10 Ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về công tác đấu giá QSDĐ 69

Bảng 3.11 Tổng hợp ý kiến của cán bộ tổ chức đấu giá QSDĐ 72

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tài sản, hàng hóa đặc biệt không do con người tạo ra, là tư liệu sản xuất, nguồn vốn quý giá của quốc gia và của người

SDĐ Hiến pháp năm 2013 khẳng định: “Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật” (khoản 1

Điều 54) Nguồn tài nguyên đất đã mang lại những lợi ích to lớn cho nhà nước, người sử dụng, doanh nghiệp và cho toàn xã hội, việc huy động nguồn lực đất đai vào quá trình phát triển đất nước là nhiệm vụ đặc biệt quan trọng

Đấu giá QSDĐ là một trong những hình thức huy động nguồn lực đất đai vào xây dựng đất nước, đây là sự sáng tạo của Đảng và Nhà nước ta, nó phù hợp với đặc điểm, điều kiện, tình hình kinh tế, xã hội và pháp luật của nước ta trong giai đoạn hiện nay

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 và hiện nay là Luật đất đai 2013, có

ba trường hợp hình thành giá đất, gồm: giá đất do Nhà nước quy định, giá đất do các bên thoả thuận trong chuyển QSDĐ và giá đất hình thành từ đấu giá QSDĐ Tuy nhiên, trên thực tế, do nhiều lý do mà hiện nay giá đất do Nhà nước quy định thường thấp hơn so với giá đất trên thị trường chuyển nhượng và so với giá trị thực của đất

Do vậy, khi giao đất, cho thuê đất theo hình thức chỉ định đã tạo ra sự chênh lệch lớn giữa giá đất trên thị trường và giá đất do Nhà nước quy định Từ đó, đã tạo ra cơ chế

“hai giá đất” Người hưởng lợi nhiều nhất từ cơ chế này là một số các tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo hình thức chỉ định Thiệt hại lớn nhất thuộc về người SDĐ có đất bị thu hồi và Nhà nước Đấu giá QSDĐ sẽ hạn chế tối đa tình trạng “hai giá đất”; tạo cơ sở, căn cứ để Nhà nước điều chỉnh mức giá đất cho phù hợp với giá trị thực của đất; tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước; điều tiết và đi đến xoá bỏ địa tô chênh lệch theo hướng đảm bảo lợi ích Nhà nước, lợi ích người có đất bị thu hồi và lợi ích của nhà đầu tư

Việc tổ chức đấu giá QSDĐ công khai, dân chủ bước đầu tạo ra người thực, giá thực, hạn chế tình trạng nhiễu loạn thông tin gây hoang mang, dao động cho các chủ thể có nhu cầu SDĐ, tạo điều kiện cho thị trường BĐS phát triển lành mạnh, ổn định và bền vững

Trước tình hình công nghiệp hóa, hiện đại hóa mạnh mẽ, cơ chế kinh tế thị trường đã từng bước được hình thành, thị trường đất đai ngày càng phát triển và hòa nhập vào nền kinh tế thị trường và từng bước đồng bộ với các thị trường khác trong nền kinh tế quốc dân

Thị xã Nghi Sơn ( là huyện Tĩnh Gia cũ) nằm ở cực nam của tỉnh Thanh Hóa, là khu vực có tốc độ đô thị hóa phát triển nhanh Ngày 01/6/2020, Nghị quyết số 933/NQ-UBTVQH14 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về việc thành lập thị xã Nghi Sơn và các phường thuộc thị xã Nghi Sơn (Thanh Hóa) chính thức có hiệu lực Thành lập thị xã với tên gọi mới là Nghi Sơn thể hiện tiềm năng, lợi thế và động lực phát triển của huyện Tĩnh Gia gắn với sự phát triển của khu Kinh tế Nghi Sơn, trở thành một đô thị động lực, đa ngành, đa lĩnh vực, với trọng tâm là công nghiệp nặng, khai thác cảng biển, dịch vụ, du lịch đồng bộ và hiện đại, hướng tới đô thị thông minh - xanh - bền vững, trở thành cửa ngõ giao lưu, trao đổi hàng hóa, kết nối vùng Bắc Lào, Đông Bắc Thái Lan, vùng phụ cận Thanh Hóa với tuyến hàng hải Quốc gia và Quốc tế

Việc chuyển từ huyện lên thị xã đã mang đến nhiều thuận lợi cho quá trình phát triển của thị xã Nghi Sơn, thu hút các nguồn lực cho sự phát triển kinh tế xã hội

Để đáp ứng nhu cầu sử dụng của người dân và doanh nghiệp, hoạt động đấu giá QSDĐ trên địa bàn thị xã có xu hướng ngày càng gia tăng Mặt khác, đẩy mạnh hoạt động này còn giúp tăng nguồn thu cho ngân sách các cấp, tạo nguồn vốn để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, phát triển đô thị và thực hiện chương trình xây dựng nông thôn mới Có thể thấy được tầm quan trọng của công tác đấu giá QSDĐ Tuy nhiên, thực tế công tác đấu giá QSDĐ tại thị xã Nghi Sơn thời gian qua vẫn còn nhiều bất cập, chưa đạt được hiệu quả như mong đợi

Xuất phát từ thực tiễn trên, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài “Đánh giá công tác

đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn thị xã Nghi Sơn, tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2019-2021”

2 Mục tiêu nghiên cứu

- Đánh giá tình hình quản lý và SDĐ trên địa bàn thị xã Nghi Sơn

- Đánh giá việc thực hiện công tác đấu giá QSDĐ của một số dự án đấu giá QSD đất trên địa bàn thị xã Nghi Sơn giai đoạn 2019-2021

- Đề xuất một số giải pháp nhằm khắc phục những hạn chế và nâng cao hiệu quả của công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn thị xã Nghi Sơn

3.Ý nghĩa khoa học và thực tiễn 3.1 Ý nghĩa khoa học của đề tài

- Làm rõ việc thực thi pháp luật đất đai trong công tác đấu giá QSD đất

- Đề tài góp phần cung cấp cơ sở cho việc đề xuất quy trình tổ chức và thực hiện đấu giá QSD đất hợp lý hơn, giúp công tác đấu giá QSD đất nói chung; công tác đấu giá QSD đất trên địa bàn thị xã Nghi Sơn nói riêng đem lại hiệu quả cao nhất

3.2 Ý nghĩa thực tiễn của đề tài

Nghiên cứu, phân tích những luận cứ khoa học của đề tài giúp bản thân củng

cố, nâng cao kiến thức chuyên ngành, vận dụng vào công tác chuyên môn nhằm nâng cao hiệu quả trong quá trình phối hợp thực thi nhiệm vụ cũng như hoàn thành tốt các nhiệm vụ được giao

Kết quả nghiên cứu của đề tài giúp chỉ ra những thuận lợi và bất cập trong công tác đấu giá QSDĐ tại thị xã Nghi Sơn, từ đó có những giải pháp đề xuất giúp nâng cao hiệu quả của công tác đấu giá QSDĐ tại thị xã

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1 Cơ sở lý luận về đấu giá quyền sủ dụng đất

1.1.1 Quyền sử dụng đất và thị trường đất đai

1.1.1.1 Đất đai và quyền sử dụng đất

Đất đai là một nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng

cơ sở kinh tế, văn hoá, an ninh và quốc phòng

Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt và là tài sản vì đất đai có giá trị sử dụng, là đối tượng được trao đổi mua bán Ngoài ra đất đai còn là tài sản vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, được chuyển tiếp qua nhiều thế hệ và được coi là một dạng tài sản trong phương thức tích lũy của cải vật chất xã hội, trong việc hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất

do đầu tư của Nhà nước mang lại

Nhà nước là đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đai theo quy hoạch,

kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật Trong Luật đất đai năm 1993

đã xuất hiện khái niệm “QSDĐ” và “người SDĐ” QSDĐ của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất bao gồm: “Quyền chuyển đổi; chuyển nhượng; cho thuê; cho thuê lại; thừa kế, tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp; góp vốn bằng QSDĐ” (Quốc Hội, Luật đất đai 2013, Điều 167)

Nhà nước thực hiện quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế bằng cách khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản, tài nguyên đất đai; Trong nền kinh tế nhiều thành phần, Nhà nước không thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà phải tổ chức cho toàn xã hội (trong đó có cả tổ chức của Nhà nước) SDĐ vào mọi mục đích Như vậy, QSDĐ được trích ra để giao về cho người sử dụng (tổ chức, cá nhân, hộ gia đình) trên những thửa đất cụ thể; QSDĐ đai của Nhà nước trong trường hợp này được thể hiện trong quy hoạch SDĐ

Tại Điều 53, Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013 quy định cụ thể “ Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi vùng

biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các loại tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý” Bên cạnh đó, theo Luật Đất đai 2013 đất đai thuộc quyền sở hữu của toàn dân do Nhà nước làm chủ sở hữu Nhà nước theo đó trao QSDĐ cho người dân thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất

nguyên tắc kinh doanh hàng hóa để kinh doanh đất đai (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006)

1.1.2 Giá đất và các nguyên tắc xác định giá đất

1.1.2.1 Giá đất

Theo Luật Đất đai năm 2003 tại khoản 23 Điều 4 quy định:“Giá QSDĐ (giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về QSDĐ.”

Đến Luật Đất đai 2013, giá đất được quy định cụ thể tại Điều 4 Luật đất đai

2013:

- Giá QSDĐ (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích

đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về QSDĐ

- Giá trị QSDĐ là giá trị bằng tiền của QSDĐ đối với một diện tích đất xác

định trong thời hạn SDĐ xác định

- Tiền SDĐ là số tiền mà người SDĐ phải trả trong trường hợp được Nhà

nước giao đất có thu tiền SDĐ đối với một diện tích đất xác định

1.1.2.2 Định giá

Thuật ngữ định giá đã có lịch sử hình thành và phát triển khá lâu ở nhiều nước trên thế giới Ở nước ta, trong những năm gần đây, nghề định giá hiện cũng được

phát triển rất nhanh chúng với nhiều loại hình doanh nghiệp cụ thể , tham gia thị

trường với một đội ngũ cán bộ định giá chuyên nghiệp

Theo từ điển Luật học của Viện khoa học pháp lý, Nhà xuất bản Tư Pháp- Bộ

Tư pháp thì định giá đất là sự ước tính về giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định Đất đai là một tài sản đặc biệt Giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý,

nó còn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý, xã hội

1.1.2.3 Các nguyên tắc xác định giá đất

Khi xác định giá đất để đấu giá phải đảm bảo lợi ích của hai phía là Nhà nước

và người tham gia đấu giá, giá đất tính được phải dựa vào giá thị trường và khả năng sinh lợi của đất Đất đai dùng vào các mục đích khác nhau thì khả năng sinh lợi của đất khác nhau, khả năng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận lợi của mảnh đất (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân (2006)

Theo Điều 112 Luật Đất đai năm 2013, việc xác định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:

- Theo mục đích SDĐ hợp pháp tại thời điểm định giá;

- Theo thời hạn SDĐ;

- Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích

sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá QSDĐ đối với những nơi có đấu giá QSDĐ hoặc thu nhập từ việc SDĐ;

- Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc SDĐ tương tự như nhau thì có mức giá như nhau

của các tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định

- Phương pháp chiết trừ: là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị BĐS (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất)

- Phương pháp thu nhập: là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh

- Phương pháp thặng dư: là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch SDĐ, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích SDĐ để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của BĐS

- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành

1.1.3 Đấu giá quyền sử dụng đất

Đấu giá quyền sử dụng đất là việc UBND cấp có thẩm quyền tổ chức bán đấu giá công khai những khu đất để lấy nguồn vốn thực hiện xây dựng các dự án tại địa phương Theo quy định tại Điều 177 Luật đất đai 2013, đấu giá quyền sử dụng đất phải được thực hiện công khai, liên tục, khách quan, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền lợi và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia

Việc đấu giá quyền sử dụng đất phải đungs theo trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về đấu giá tài sản

1.1.3.1 Các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất

Theo khoản 1 Điều 118 Luật đất đai 2013 quy định Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ, cho thuê đất theo hình thức đấu giá QSDĐ trong các trường hợp sau:

- Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua;

- Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê;

- Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;

- SDĐ thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;

- Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

- Giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ

sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước;

- Giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân;

- Giao đất, cho thuê đất với các trường hợp được giảm tiền SDĐ, tiền thuê đất Đối với trường hợp đất đưa ra đấu giá QSDĐ theo quy định thuộc một trong các trường hợp trên mà không có người tham gia đấu giá hoặc chỉ có một người đăng

ký tham gia đấu giá hoặc ít nhất đấu giá 02 lần nhưng không thành thì Nhà nước thựchiện việc giao đất, cho thuê đất mà không phải đấu giá QSDĐ

1.1.3.2 Điều kiện đối với tổ chức thực hiện đấu giá, tổ chức cá nhân tham gia đấu giá

Hoạt động đấu giá chỉ được thực hiện khi đảm bảo đủ các điều kiện nhất định

mà Luật pháp quy định: Theo Điều 119 Luật Đất đai 2013 quy định rõ điều kiện để được tổ chức và tham gia đấu giá đất thì các tổ chức thực hiện việc đấu giá cũng như người tham gia phải đáp ứng được những điều kiện nhất định gồm:

Điều kiện để tổ chức thực hiện đấu giá QSDĐ khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất là thửa đất đưa ra đấu giá phải đảm bảo:

- Đã có kế hoạch SDĐ hàng năm của cấp huyện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt:

- Đất được giải phóng mặt bằng, đất có tài sản gắn liền với đất mà tài sản đó phải thuộc sở hữu Nhà nước

- Có trong phương án đấu giá QSDĐ được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

Tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá QSDĐ phải có đủ các điều kiện sau:

- Thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định tại Điều 55 và Điều 56 của Luật Đất đai 2013;

- Phải bảo đảm các điều kiện để thực hiện dự án đầu tư theo quy định tại Điều

58 Luật Đất đai 2013 đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư

Những quy đình này nhằm đảm bảo cho quá trình đấu giá được tiến hành thuận lợi, đảm bảo công bằng cho các chủ thể khi tham gia hoạt động này

1.1.3.3 Nguyên tắc đấu giá quyền sủ dụng đất

Nguyên tắc đấu giá được quy định dựa trên nguyên tắc hoạt động đấu giá nói chung và các đặc điểm riêng của hoạt động đấu giá QSDĐ Theo quy định tại Điều

117, nguyên tắc đấu giá QSDĐ - Luật đất đai 2013 quy định:

“1 Đấu giá QSDĐ được thực hiện công khai, liên tục, khách quan, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia

2 Việc đấu giá QSDĐ phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật

về đất đai và pháp luật về đấu giá tài sản”

1.1.3.4 Các bước thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất

Căn cứ Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP, thủ tục tổ chức thực hiện đấu giá QSDĐ gồm những bước sau:

Bước 1: Lập phương án đấu giá QSDĐ, do UBND cấp tỉnh ban hành trên cơ

sở phê duyệt kế hoạch quy hoạch SDĐ hàng năm của cấp huyện trên cơ sở phối hợp giữa Sở, Phòng TN$MT với UBND cùng cấp

Bước 2: Chuẩn bị hồ sơ đấu giá đất: Đơn vị được giao tổ chức thực hiện việc

đấu giá QSD đất gửi hồ sơ tham gia đấu giá đất đến cơ quan TN$MT thẩm định sau

đó được trình lên UBND cấp có thẩm quyền quyết định đấu giá theo Khoản 1 Điều 7 TTLT 14/2015/TT-BTNMT-BTP

Hồ sơ thửa đất đấu giá gồm: Tờ trình, dự thảo quyết định đấu giá; Hồ sơ hiện trạng thửa đất đấu giá, hạ tầng kỹ thuật, tài sản gắn liền với đất của cơ quan thẩm quyền; Thông tin về quy hoạch, kế hoạch SDĐ; Quy hoạch xây dựng chi tiết liên quan đến thửa đất đấu giá được cơ quan NN phê duyệt; Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất đấu giá; Tên, địa chỉ đơn vị thực hiện việc đấu giá

Bước 3: Quyết định đấu giá QSD đất

UBND cấp có thẩm quyền quyết định đấu giá QSD đất Quyết định đấu giá QSD đất được thể hiện bằng văn bản và có những nội dung chính gồm:Căn cứ pháp

lý ban hành quyết định đấu giá đất; Danh mục, vị trí, diện tích thửa đất, hạ tầng kỹ thuật, tài sản gắn liền với thửa đất (nếu có), mục đích, hình thức và thời hạn SDĐ được quyết định đấu giá; Các thông tin về quy hoạch, kế hoạch SDĐ và quy hoạch xây dựng chi tiết liên quan đến thửa đất đấu giá đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và các quy định khác có liên quan đến việc quản lý, sử dụng thửa đất được quyết định đấu giá; Tên, địa chỉ của đơn vị được giao tổ chức thực hiện việc đấu giá QSDĐ

Bước 4: Xác định và phê duyệt giá khởi điểm của thửa đất đấu giá: Trên cơ sở

căn cứ đấu giá QSDĐ Sở TN$MT tổ chức thực hiện việc xác định giá khởi điểm của thửa đất đấu giá theo quy định của pháp luật và trình UBND cấp tỉnh phê duyệt

Giá khởi điểm đấu giá QSDĐ được xác định dựa trên nguyên tắc: Sát với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường tại thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định đấu giá QSDĐ theo mục đích sử dụng mới của thửa đất đấu giá; không được thấp hơn giá đất quy định tại bảng giá đất do UBND Tỉnh ban hành theo giai đoạn

Hồ sơ trình phê duyệt giá khởi điểm của thửa đất đấu giá bao gồm; Tờ trình phương án giá khởi điểm của thửa đất đấu giá, giá hạ tầng kỹ thuật và tài sản trên đất;

Dự thảo phương án giá khởi điểm; Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá khởi điểm UBND tỉnh căn cứ hồ sơ phê duyệt giá khởi điểm của từng thửa đất đấu giá

Bước 5: Lựa chon và ký hợp đồng thuê đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá

- Hợp đồng thuê đơn vị thực hiện cuộc đấu giá QSD đất gồm: Tên, địa chỉ của đơn vị tổ chức thực hiện cuộc đấu giá; Vị trí, diện tích các thửa đất đấu giá; Giá khởi

điểm bán đấu giá của các thửa đất; Các thông tin được phê duyệt trong phương án gồm: Thời gian, địa điểm cuộc bán đấu giá; Đối tượng, điều kiện được tham gia đấu giá ; Hình thức đấu giá; Mức thu phí đăng ký tham gia đấu giá và tiền đặt cọc Ngoài

ra trong hợp đồng cũng phải thể hiện rõ Phương thức thu, xử lý tiền đăng ký tham gia đấu giá, tiền đặt trước, mức thanh toán và chi phí thực hiện cuộc đấu giá; Thời hạn, địa điểm và phương thức bàn giao hồ sơ, biên bản kết quả cuộc đấu giá; Quyền

và nghĩa vụ các bên thực hiện hợp đồng

- Đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá được thực hiện ký hợp đồng thuê đơn

vị thực hiện cuộc bán đấu giá trong trường hợp phương án đấu giá QSD đất vó phương thức giao đơn vị cụ thể thực hiện cuộc bán đấu giá hoặc trong trường hợp có báo cáo của cơ quan TN$MT đề xuất giao đơn vị cụ thể thực hiện cuốc bán đấu giá thoe quy định Khoản 2 Điều 10 TTLT 14/2015/TT-BTNMT-BTP

Bước 6: Giám sát, thực hiện cuộc bán đấu giá QSDĐ:

- Đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá QSDĐ có trách nhiệm thực hiện cuộc bán đấu giá QSDĐ và giám sát cuộc đấu giá bằng cách cử người đại diện giám sát việc thực hiện cuộc đấu giá QSDĐ theo Điều 11 TTLT 14/2015/TT-BTNMT-BTP

Bước 7: Phê duyệt kết quả đấu giá QSDĐ

- Đơn vị thực hiện việc bán đấu giá QSDĐ bàn giao hồ sơ và biên bản kết quả thực hiện việc bán đấu giá QSDĐ cho đơn vị tổ chức thực hiện việc bán đấu giá QSDĐ

- Trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận tài liệu Đơn vị tổ chức việc bán đấu giá QSDĐ lập hồ sơ gửi cơ quan tài nguyên môi trường để trình UBND cấp có thẩm quyền ban hành quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá QSDĐ

- UBND cấp có thẩm quyền ký ban hành quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá QSD đất gửi cho cơ quan Tài nguyên Môi trường, đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá, cơ quan thuế và người trúng đấu giá QSD đất

Bước 8: Nộp tiền SDĐ, tiền thuê đất khi có quyết định công nhận kết quả

trúng đấu giá QSDĐ: Được quy định tại Điều 13 TTLT14/2015/TT-BTNMT-BTP như sau:

- Cơ quan thuế gửi thông báo nộp tiền SDĐ hoặc tiền thuê đất bằng văn bản cho người đã trúng đấu giá trong thời hạn không quá 05 ngày kể này ngày nhận được quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá

- Thông báo nộp tiền sủ dụng đất gồm các nội dung: Số tiền SDĐ hoặc tiền thuê đất phải nộp, phương thức, địa điểm thời gian nộp theo kết quả trúng đấu giá được phê duyệt; Tên, địa chỉ, số tài khoản tại kho bạc nhà nước để nộp; Thời hạn yêu cầu nộp; Thời hạn chuyển giao chứng từ đã hoàn thành việc nộp cho cơ quan TN$MT

- Người trúng đấu giá có trách nhiệm nộp tiền SDĐ vào kho bạc nhà nước và chuyển chứng từ đã nộp tiền lên cơ quan TN$MT để làm thủ tục ký hợp đồng thuê đất, cấp GCNQSD đất theo quy định tại Điều 14 TTLT 14/2015/TT-BTNMT-BTP

Bước 9: Thực hiện việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ và bàn giao trên thực địa

QSDĐ: Cơ quan Tài nguyên môi trường sau khi tiếp nhận chứng từ nộp đủ tiền trúng đấu giá QSDĐ của người trúng đấu giá, thực hiện thủ tục trình UBND cấp có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, ký hợp đồng thuê đất với trường hợp thuê đất

Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày UBND cấp có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận thì cơ quan TN$MT thực hiện những việc sau:

- Chủ trì, phối hợp với đơn vị tổ chức thực hiện đấu giá và UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất đấu giá tổ chức bàn giao đất trên thực địa và trao Giấy chứng nhận

- Chỉ đạo thực hiện cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu, hồ sơ địa chính

1.2 Cơ sở pháp lý trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất

1.2.1 Hệ thống văn bản pháp lý liên quan đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất cấp Trung ương

1.2.1.1 Văn bản pháp lý liên quan đến công tác đấu giá trước khi Luật 2013 ra đời

- Luật Đất đai ngày 26/11/2003

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai

- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền

sử dụng đất

- Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/1/2005 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản Nghị định này có hiệu lực từ ngày 10/2/2005 và thay thế cho Nghị định số 86/CP ngày 19/12/1996 của Chính phủ quy định về việc ban hành quy chế bán đấu giá tài sản

- Nghị định 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước

- Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 Quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện QSDĐ, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, giải quyết khiếu nại về đất đai

- Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất

và khung giá các loại đất

- Nghị định số 44/2008/NĐ-CP ngày 09/4/2008 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 01/12/2004 của Chính phủ về thu tiền SDĐ

- Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 Quy định bổ sung quy hoạch SDĐ, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư

- Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 Quy định về cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Nghị định số 17/ 2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của Chính phủ quy định về

bán đấu giá tài sản

- Nghị định 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 198/20004/NĐ-CP ngày 01/12/2004 của Chính phủ về thu tiền SDĐ

- Nghị định 121/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước

- Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày số 16/11/2004 của Chính phủ;

- Thông tư số 34/2005/TT-BTC ngày 12/5/2005 của Bộ tài chính hướng dẫn xác định giá khởi điểm và chuyển giao tài sản Nhà nước để bán đấu giá

- Thông tư 13/2007/TT-BTC ngày 06/3/2007 của Bộ Tài chính sửa đổi, bổ sung Thông tư số 34/2005/TT-BTC ngày 12/05/2005 của Bộ Tài chính hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm và chuyển giao tài sản Nhà nước để bán đấu giá

- Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 của Bộ Tài chính hướng dẫn

về việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền SDĐ hoặc cho thuê đất

1.2.1.2 Các văn bản pháp lý liên quan đến công tác đấu giá từ khi Luật 2013 ra đời

- Luật Đất đai 2013 ngày 29 tháng 11 năm 2013;

- Luật Nhà ở ngày 25 tháng 11 năm 2014;

- Luật Đấu giá tài sản ngày 17 tháng 11 năm 2016;

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai Nghị định này có hiệu lực từ ngày 01/7/2014 Nghị định này thay thế cho các Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật Đất đai; Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27/1/2006 sửa đổi Nghị định hướng dẫn Luật Đất đai; Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 Quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thu hồi đất, thực hiền QSDĐ, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, giải quyết khiếu nại về đất đai; Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 Quy định bổ sung quy hoạch SDĐ, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư; Nghị định 88/2009/NĐ- CP ngày 19/10/2009 Quy định về cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

- Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về Quy định giá đất Nghị định này có hiệu lực từ ngày 01/7/2014 Nghị định này thay thế cho các Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Quy định về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất; Nghị định 123/2007 ngày 27/7/2007 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về Quy định thu tiền SDĐ, Nghị định này có hiệu lực từ ngày 01/7/2014; và Thông tư 76/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính ngày 16/6/2014 về việc hướng dẫn một số điều của Nghị định

số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về thu tiền SDĐ Các văn bản này thay thế cho Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về thu tiền SDĐ; Nghị định số 44/2008/NĐ-CP ngày 09/4/2008 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 01/12/2004 của Chính phủ về thu tiền SDĐ; Nghị định 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 01/12/2004 của Chính phủ về thu tiền SDĐ

- Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước, Nghị định này có hiệu lực từ ngày 01/7/2014; và Thông

tư 77/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính ngày 16/6/2014 về việc hướng dẫn một số điều của Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước Các văn bản này thay thế cho Nghị định 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; Nghị định 121/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; Nghị định số 35/2017/NĐ-CP ngày 03/4/2017 của Chính phủ quy định về thu tiền SDĐ, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước trong khu kinh tế, khu công nghệ cao

- Nghị định 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất Nghị định này có hiệu lực từ ngày 01/7/2014 Nghị định này thay thế cho Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

- Nghị định số 148/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai

- Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ TN$MT Quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất;

- Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ TN$MT quy định

về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích SDĐ, thu hồi đất Thông tư này

thay thế Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01 tháng 10 năm 2009 của Bộ trưởng Bộ TN$MT quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất

- Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày 14/4/2015 của Bộ TN$MT- Bộ Tư pháp quy định việc tổ chức thực hiện đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền SDĐ hoặc cho thuê đất

- Thông tư liên tịch số 88/2016/TTLT/BTC-BTNMT ngày 22/6/2016 của Bộ Tài chính – Bộ TN$MT quy định về hồ sơ và trình tự, thủ tục tiếp nhận, luân chuyển hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai của người SDĐ Thông tư này thay thế Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT-BTC-BTNMT ngày 18 tháng 4 năm 2005 của Bộ Tài chính - Bộ TN$MT hướng dẫn việc luân chuyển

hồ sơ của người SDĐ thực hiện nghĩa vụ tài chính về tiền SDĐ, tiền thuê đất

1.2.2 Hệ thống văn bản pháp lý liên quan đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại tỉnh Thanh Hóa

- Quyết định số 07/2018/QĐ-UBND ngày 09/3/2018 Ban hành Quy định đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền SDĐ hoặc cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa

- Quyết định số 44/2019/QĐ-UBND ngày 23/12/2019 về việc quy định bảng giá đất thời kỳ 2020 - 2024 trên địa bàn tỉnh Thanh Hoá;

- Quyết định số 25/2019/QĐ-UBND ngày 06/8/2019 của UBND tỉnh Thanh Hoá về việc ban hành Bảng giá xây dựng mới đối với nhà, công trình xây dựng khác gắn liền với đất làm cơ sở xác định giá bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất

và Quy định việc xác định giá trị bồi thường;

- Quyết định số 11/2020/QĐ- UBND ngày 20/3/2020 về việc ban hành đơn giá bồi thường thiệt hại cây trồng, vật nuôi làm cơ sở xác định giá trị bồi thường khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thanh Hoá và Quy định về việc xác định giá trị bồi thường

- Quyết định số 3161/2014/QĐ-UBND ngày 26/9/2014 về việc ban hành quy định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trong Khu kinh tế Nghi Sơn, tỉnh Thanh Hoá

- Quyết định số 410/QĐ-UBND ngày 29/01/2021 về việc phân cấp xây dựng

thẩm định và ủy quyền phê duyệt giá đất (Thời gian ủy quyền đến hết ngày 31/12/2021)

- Quyết định số 21/2021/QĐ-UBND ngày 17/9/2021 về việc ban hành quy định đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền SDĐ hoặc cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa Quyết định này thay thế cho Quyết định số 07/2018/QĐ-UBND ngày 09/3/2018 của UBND tỉnh Thanh Hóa ban hành Quy định đấu giá quyến ử dụng đất

để giao đất có thu tiền SDĐ hoặc cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa

- Quyết định số 10209/QĐ-UBND ngày 08/9/2021 của UBND thị xã Nghi Sơn về việc ban hành Quy chế phối hợp tổ chức thực hiện đấu giá QSDĐ, giao đất có thu tiền SDĐ trên địa bàn thị xã Nghi Sơn

- Quyết định số 4364/QĐ-UBND ngày 04/11/2021 của UBND tỉnh Thanh Hoá về phê duyệt Quy hoạch SDĐ đến năm 2030 và kế hoạch SDĐ năm 2021, thị xã Nghi Sơn

- Báo cáo số 5520/BC-UBND của UBND thị xã Nghi Sơn ngày 10/12/2021

về việc báo cáo kết quả thực hiện công tác quản lý đất đai, tài nguyên môi trường trên địa bàn thị xã năm 2021, nhiệm vụ và giải pháp năm 2022

1.2.3 Các văn bản pháp lý liên quan đến 04 dự án

- Quyết định số 1639/QĐ-UBND ngày 03/05/2019 của UBND tỉnh Thanh Hóa về việc phê duyệt kế hoạch SDĐ năm 2019, huyện Tĩnh Gia

- Quyết định số 1880/ QĐ-UBND ngày 26/05/2020 của UBND tỉnh Thanh Hóa về việc phê duyệt kế hoạch SDĐ năm 2020, huyện Tĩnh Gia

- Quyết định số 4364/ QĐ-UBND ngày 03/11/2021 của UBND tỉnh Thanh Hóa về việc phê duyệt quy hoạch SDĐ giai đoạn 2021-2030 và kế hoạch SDĐ năm

- Quyết định số 812/QĐ-UBND ngày 25/01/2019 của UBND huyện Tĩnh Gia

về việc công nhận kết quả trúng đấu giá QSDĐ ở tại xã Thanh Thủy, huyện Tĩnh Gia ( Thuộc MBQH chi tiết tỷ lệ 1/500 được UBND huyện Tĩnh Hia phê duyệt tại Quyết định số 3172/QĐ-UBND ngày 31/5/2018);

- Quyết định số 4931/QĐ-UBND ngày 22/7/2020 của Chủ tịch UBND thị xã Nghi Sơn về việc phê duyệt phương án đấu giá QSD đất tại phường Hải Hòa

- Quyết định số 4930/QĐ-UBND ngày 22/7/2020 của Chủ tịch UBND thị xã Nghi Sơn về việc tổ chức đấu giá QSDĐ tại phường Hải Hòa

- Quyết định số 4944/QĐ-UBND ngày 23/7/2020 của Chủ tịch UBND thị xã Nghi Sơn về việc phê duyệt giá khởi điểm để đấu giá QSDĐ tại phường Hải Hòa

- Quyết định số 7180/QĐ-UBND ngày 23/9/2020 của UBND thị xã Nghi Sơn

về việc phê duyệt kết quả đấu giá QSDĐ tại phường Hải Hòa (thị trấn Tĩnh Gia cũ), thị xã Nghi Sơn ( Thuộc MBQH chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu dân cư Đồng Chợ, thị trấn Tĩnh Gia được UBND huyện Tĩnh Gia phê duyệt tại quyết định số 3746/QĐ-UBND ngày 14/6/2018)

- Quyết định số 12110/QĐ-UBND ngày 25/10/2021 của Chủ tịch UBND thị xã Nghi Sơn về việc phê duyệt điều chỉnh phương án đấu giá QSDĐ tại phường Hải Lĩnh

- Quyết định số 9947/QĐ-UBND ngày 01/9/2021 của Chủ tịch UBND thị xã Nghi Sơn về việc tổ chức đấu giá QSDĐ tại phường Hải Lĩnh

- Quyết định số 12116/QĐ-UBND ngày 26/10/2021 của Chủ tịch UBND thị

xã Nghi Sơn về việc phê duyệt giá khởi điểm để đấu giá QSDĐ tại phường Hải Lĩnh

- Quyết định số 13423/QĐ-UBND ngày 22/11/2021 của UBND thị xã Nghi Sơn về việc phê duyệt kết quả đấu giá QSDĐ tại phường Hải Lĩnh, thị xã Nghi Sơn ( Thuộc MBQH chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu dân cư Đồng Chợ, thị trấn Tĩnh Gia được UBND huyện Tĩnh Gia phê duyệt tại quyết định số 1105/QĐ-UBND ngày 08/02/2020)

- Quyết định số 4977/QĐ-UBND ngày 23/7/2019 của Chủ tịch UBND huyện Tĩnh Gia về việc phê duyệt phương án đấu giá QSDĐ tại xã Hải Lĩnh

- Quyết định số 5645/QĐ-UBND ngày 12/11/2019 của UBND thị xã Nghi Sơn

về việc phê duyệt kết quả đấu giá QSDĐ tại phường Hải Lĩnh, thị xã Nghi Sơn

1.3 Cơ sở thực tiễn trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất

1.3.1 Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số nước trên thế giới

1.3.1.1 Singapore

Tại Singapore đất đai được phân ra 2 sở hữu (Nhà nước và tư nhân), trong đó, đất sở hữu Nhà nước chiếm 98% Tùy theo từng dự án, từng loại đất và quy hoạch, nhà đầu tư được thuê thời hạn 20, 30, 50 và 99 năm Hết thời hạn, người thuê đất phải tháo dỡ công trình, trả lại đất cho nhà nước vô điều kiện Singapore sử dụng phương pháp so sánh và phương pháp tính giá trị thặng dư của nhà đầu tư trong xác định giá đất Trường hợp đất và tài sản thuộc sở hữu nhà nước đưa ra đấu giá thì Singapore thực hiện theo quy trình: Nhà nước định giá và người tham gia đấu giá (hoặc nhà đầu tư) cũng đưa ra giá của mình (thông tin giá được bảo mật)

Đồng thời, có sự kết hợp chặt chẽ giữa các đối tác - do khan hiếm đất đai, cộng đồng phải sống gần nhau, sự phát triển của một khu vực có thể sẽ ảnh hưởng đến khu vực bên cạnh Vì thế, tất cả các bên liên quan cần phải hợp lực cùng nhau để tìm ra giải pháp sao cho không có những hậu quả đáng tiếc làm giảm chất lượng cuộc sống của các bên liên quan (Khánh Phương/BXD, 2018)

1.3.1.2 Đấu giá bất động sản tại Mỹ

Việc một số thành phố và tiểu bang tại Mỹ cho phép các hoạt động kinh doanh được mở cửa trở lại sau thời gian giãn cách xã hội đã khiến nhiều người mua

và nhà đầu tư nhanh chóng chuẩn bị cho cho các công việc Tuy nhiên, việc số lượng nhà được đăng bán trên thị trường quá ít khiến họ gặp khá nhiều khó khăn Đại dịch Covid-19 đã gây ra sự sụt giảm nghiêm trọng nguồn cung của thị trường nhà ở

Theo báo cáo từ công ty môi giới BĐS Refkin, danh sách nhà được đăng bán trong tháng tư đã giảm một nửa Nguồn cung ít và nhu cầu tăng cao đã dẫn đến việc gia tăng các cuộc đấu thấu, đặc biệt là với những ngôi nhà có giá dưới 1 triệu USD Cũng theo Refkin, trong những tuần đầu tháng năm, có tới 41% số lượng nhà ở được đưa ra để đấu giá Trước đó, vào tháng 1, thời điểm nước Mỹ chưa hứng chịu đại dịch Covid-19, con số này chỉ là 9% (Anh Nguyễn- CNBC, 2020)

Giá nhà ở Mỹ đã tăng vọt trong năm vừa qua, do thiếu nguồn cung, lãi suất thấp kỷ lục và nhu cầu của người mua luôn ở mức cao Cuộc chiến đấu thầu nhà đã lan rộng từ các địa điểm nổi tiếng như Palm Beach (Florida) và các vùng ngoại ô New York, cho đến những thành phố và thị trấn nhỏ hơn Thậm chí, cơn sốt này còn diễn ra ở những khu vực vốn bị bỏ quên, thông thường BĐS "ế hàng" trong nhiều tháng Các nền tảng trực tuyến như BiggerPockets và Fundrise đã giúp những nhà đầu tư ở địa phương khác mua BĐS ở các thành phố nhỏ dễ dàng hơn

Tại Mỹ, có nhiều cách để mua nhà như mua nhà trả góp hoặc mua trả thẳng Đặc biệt là cách mua nhà thông qua đấu giá Khi truy cập thông tin về ngôi nhà bạn đang muốn mua, bạn có thể thấy được lịch sử giá cả ngôi nhà trong khoảng 100 năm, các giao dịch gần nhất kèm giá, bao gồm cả những lần chủ nhà đã rao bán nhưng không bán được Vì vậy, người mua sẽ có cảm giác an tâm hơn với thông tin đầu đủ

và minh bạch Đấu giá nhà ở Mỹ thường theo kiểu đấu giá kín, tức là mỗi người muốn mua sẽ chốt một giá trong bản hợp đồng rồi gửi tới người bán Người bán chọn hợp đồng nào để ký là tùy họ Tuy nhiên, việc mua bán - giao dịch, các vấn đề liên quan tới thuế, pháp lý mua nhà tại Mỹ tương đối phức tạp Ngay trong nước Mỹ, các tiểu bang khác nhau sẽ có chính sách, pháp luật và các mức thuế khác nhau

Thuế mua nhà tại Mỹ thường cao hơn Việt Nam khoảng 30% tổng giá trị mua nhà Không những vậy, hàng năm, người dân vẫn phải đóng khoảng 1% giá trị ngôi nhà cho các khoản thuế khác như thuế đất, Vì vậy, trước khi quyết định mua nhà, khách mua cần phải tìm hiểu pháp luật của cả Liên bang, và cả tiểu bang mà mình đang sống

Đặc biệt, cũng giống như Việt Nam, tại Mỹ cũng có những "đội quân" cò đất với nhiều thủ đoạn để bẫy giá người mua Cụ thể, khi biết có người Việt muốn đầu tư BĐS Mỹ, giới cò đất sẽ giới thiệu một số sản phẩm mà họ có được Các sản phẩm này đều đã bị "thổi giá" thêm 30% giá trị Vì thế, người mua nên tham khảo giá đất tại các công ty BĐS uy tín tại Mỹ, các đơn vị này sẽ đưa ra mức giá thật sự cho sản phẩm, để tránh những rủi ro khi mua nhà hoặc đầu tư BĐS tại thị trường này

1.3.1.3 Đấu giá bất động sản tại Nhật Bản

Tại Nhật Bản việc đấu giá BĐS chủ yếu được thực hiện đối với các tài sản bảo lãnh, cầm cố quá hạn, hoặc thi hành án theo quyết định của toà án Sau thời kỳ khủng hoảng kinh tế, tình hình đấu giá đất trên thị trường BĐS cũng bị ảnh hưởng bởi

sự suy thoái kinh tế, các nhà chuyên kinh doanh BĐS cũng như các con nợ và toà án

để tập trung giải quyết những BĐS đang bị các ngân hàng cầm cố và tiến hành đấu giá Khi toà án địa phương tịch thu BĐS của cá nhân không thanh toán được nợ và rao bán tài sản này, số tiền thu được sẽ tiến hành thanh toán cho những khoản nợ

Theo Luật của Nhật Bản, hình thức bán đấu giá BĐS gồm 02 loại:

- Loại 1: Đấu giá công khai (auction) Đấu giá công khai là cách thức kéo giá mua dần lên cao trong ngày đấu giá

- Loại 2: Trả giá bằng thư kín (bid) : Trong loại trả giá bằng thư kín lại có 02 loại là trả giá vào ngày đã định ( bid hy day) và trả giá trong suốt thời hạn đã định (bid hy period) Trả giá trong suốt thời hạn đã định là thủ tục nhận trả giá bằng thư kín trong một thời hạn đã định khoảng 02 tuần lễ, sau đó mở thư vào một ngày đã định để quyết định được người mua Hiện nay, hầu hết các tòa án ở Nhật Bản đều áp dụng cách thức này vì nó giúp cho người dân thường dễ tham gia, nhờ đó có thể kêu gọi rộng rãi người mua Trước khi bỏ thư trả giá, người mua cần biết hiện trạng và giá bán tổi thiểu của BĐS Tòa án sẽ đặt bản báo cáo của chấp hành viên, báo cáo của người đánh giá và bản chi tiết về BĐS bán đấu giá ở một nơi nhất định trong Tòa

án, cho người mua được xem trong thời hạn nhất định khoảng 02 tuần lễ trước khi

mở đầu thời hạn bỏ giá

Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch Nhật Bản (MLITT) cho biết giá đất trung bình ở nước này tính đến ngày 1/7/2021 giảm 0,4% so với cùng kỳ năm

2020 và là năm giảm thứ hai liên tiếp trong bối cảnh đại dịch Covid-19 kéo dài Tuy nhiên, số liệu này thấp hơn so với mức giảm 0,6% của năm 2020, nhờ nhu cầu về đất

ở được cải thiện một chút Theo số liệu của Bộ trên, giá đất thương mại giảm do nhu cầu về khách sạn và cửa hàng giảm do ảnh hưởng xấu của đại dịch Tại 03 khu vực

đô thị lớn nhất của Nhật Bản, gồm có Tokyo, Osaka và Nagoya, giá đất trung bình tăng 0,1% Tuy nhiên, giá đất khu vực Osaka giảm Giá đất ở trung bình của Nhật

Bản hiện giảm 0,5% so với một năm trước đó, thấp hơn mức giảm 0,7% ghi nhận

trong năm 2020 (Ths Trần Phong Vũ- Ths Phạm Thị Mai, 2020)

1.3.2 Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam

Công tác đấu giá giá QSDĐ tại Việt Nam trong những năm gần đây do ảnh hưởng chung của đại dịch Covid-19 có những nguy cơ giảm tốc, nhưng nhìn chung với các yếu tố tích cực của kinh tế vĩ mô, cơ bản thị trường này vẫn có sự phát triển

ổn định

Cùng với hệ thống pháp lý ngày càng hoàn thiện, đặc biệt Nhà nước với vai trò người định hướng đã áp dụng chủ trương, chính sách mới đáp ứng được những yêu cầu hiện tại, giúp công tác đấu giá QSDĐ đạt được những kết quả nhất định, đem lại lợi ích chung cho cộng đồng, người SDĐ và Nhà nước

Tính đến tháng 12/2021 trên cả nước đã có 63/63 tỉnh thực hiện giao, cho thuê đất có thu tiền SDĐ dưới hình thức đấu giá QSDĐ Theo thống kê của bộ Tư pháp đến tháng 12/2021 có 788 tổ chức bán đấu giá chuyên ngiệp được thành lập (Trong

đó có 63 trung tâm bán đấu giá tài sản trực thuộc Sở Tư pháp các tỉnh và 725 doanh nghiệp bán đấu giá tài sản), tổng số đấu giá viên cả khối doanh nghiệp và đơn vị sự nghiệp của nhà nước là 1131 người

Đấu giá QSDĐ công là một cơ chế mang về nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước và hiện chiếm khoảng 90% giá trị đấu giá tài sản công Những con số lớn đến bất ngờ thu về ngân sách từ đấu giá đất công, nhưng cũng có những con số lớn không kém đã bị thất thoát từ túi nhà nước qua công tác đấu giá đất công Hàng năm nguồn thu từ đất đã đóng góp từ 12 - 15% thu ngân sách nội địa không tính dầu khí, nhất là trong thời điểm hiện nay đây là nguồn thu lớn và quan trọng (Ban thời sự- VTV.vn)

*/ Tại Hà Nội:

Theo báo cáo tổng kết của ông Lê Thanh Nam- phó giám đốc Sở TN$MT thành phố Hà Nội, trong năm 2021 Sở đã thẩm định, trình UBND thành phố quyết định thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích SDĐ được 255 dự án với diện tích là 370,1ha Kết quả thu tiền đấu giá QSDĐ được khoảng 10.880/12.800 tỷ đồng, đạt 85% kế hoạch; thu 11.055 tỷ đồng/20.700 tỷ đồng tiền SDĐ, đạt 53,4% kế hoạch; thu 7.250 tỷ đồng/5.820 tỷ đồng tiền thuê đất, đạt 124,5%

Công tác cấp Giấy chứng nhận QSDĐ của Hà Nội năm 2021 cũng đạt được kết quả đáng ghi nhận Trong đó, tổng số thửa đất cần đăng ký, cấp GCN lần đầu cho

các hộ gia đình, cá nhân trong khu dân cư là 1.678.912 thửa đất, kê khai, đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận là 1.672.222 thửa/1.678.912 thửa, đạt 99,6% Cấp GCN cho người mua nhà tại dự án phát triển nhà ở cho 254.389 căn/368.337 căn (tại 787

dự án), đạt 69,1% Cấp GCN cho người mua nhà tái định cư 14.243/15.279 căn, đạt 93,22%

+/ Tại Ninh Bình: Giai đoạn 2016 – 2020, công tác đấu giá QSDĐ, bán đấu

giá tài sản trên đất và giá trị QSDĐ của tỉnh đã có sự quan tâm lãnh đạo, chỉ đạo của Tỉnh ủy, UBND tỉnh, sự phối, kết hợp chặt chẽ giữa các cấp, các ngành Quá trình triển khai đã bám sát các quy định của pháp luật, đảm bảo về trình tự, thủ tục, thẩm quyền Trong 5 năm, tổng số thu từ đấu giá QSDĐ, giao đất có thu tiền SDĐ trên địa bàn tỉnh là trên 16 nghìn tỷ đồng (chiếm 29% tổng chi ngân sách địa phương và 60,8% chi đầu tư phát triển) Đây nguồn lực quan trọng phục vụ phát triển KT-XH của tỉnh, nhất là thực hiện xây dựng nông thôn mới, tạo nguồn lực cho ngân sách tỉnh

và ngân sách các cấp thanh toán nợ đọng xây dựng cơ bản và cải thiện kết cấu hạ tầng, đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân

+/ Tại Đà Nẵng

Trong thời gian qua công tác quản lý và khai thác quỹ đất công trên địa bàn thành phố Đà Nẵng đã được tham mưu tích cực, qua đó góp phần tạo nguồn thu cho ngân sách, bảo đảm nguồn lực khôi phục kinh tế, đầu tư phát triển thành phố trong năm 2021 và những năm tiếp theo Hiện nay trước những diễn biến phức tạp của đại dịch Covid 19, thành phố vẫn tiếp tục đề xuất tháo gỡ các vướng mắc, khó khăn đối với các dự án, khu đất để khơi thông nguồn lực đất đai, thúc đẩy phát triển kinh tế -

xã hội sau Covid-19

Thực hiện chỉ đạo của UBND thành phố về việc lập kế hoạch tổ chức đấu giá QSDĐ để tạo nguồn thu cho ngân sách, đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội của thành phố, Sở TN$MT đã tham mưu UBND thành phố ban hành Quyết định số 2460/QĐ-UBND ngày 19/7/2021 phê duyệt danh mục quỹ đất đấu giá QSDĐ, gồm

16 khu đất Đồng thời, sở tiếp tục đề xuất UBND thành phố bổ sung 2 khu đất lớn (trong đó 1 khu đất lớn có mục đích SDĐ khác, 1 khu đất kêu gọi đầu tư làm bãi đỗ xe) và 200 lô đất ở chia lô vào danh mục quỹ đất đấu giá QSDĐ

Theo dự kiến, trong tháng 10-2021, thành phố sẽ triển khai kế hoạch đấu giá

200 lô đất ở gồm: 100 lô đất chia lô ở các ngã ba, ngã tư và 100 lô đất tái định cư ở các tuyến đường có bề rộng từ 10,5m trở lên Từ tháng 11-2021 đến tháng 1-2023, thành phố sẽ triển khai đấu giá 18 khu đất lớn nói trên để kêu gọi đầu tư các công trình, dự án động lực, trọng điểm Cụ thể, trong tháng 11-2021, triển khai đấu giá 6 khu đất lớn để đầu tư dự án siêu thị mini, khu bán sản phẩm lưu niệm phục vụ khách

du lịch, công nghiệp, kho tàng với tổng diện tích 16.817m2 Tháng 12-2021, thành phố cũng triển khai đấu giá 4 khu đất để đầu tư trung tâm thương mại - dịch vụ kết hợp căn hộ ở, viện dưỡng lão, dịch vụ công cộng đô thị với diện tích 41.401m2 Theo Sở TN$MT, trong kế hoạch khai thác quỹ đất trung hạn giai đoạn 2022-2025, thành phố sẽ triển khai đấu giá 150 khu đất lớn với tổng diện tích 65,13ha Trong đó,

dự kiến có 33 khu đất được đấu giá, đưa vào khai thác vào năm 2022 với tổng diện tích 14,22ha; 34 khu đất đưa vào khai thác vào năm 2023 với tổng diện tích 16,23ha;

47 khu đất đưa vào khai thác vào năm 2024 với tổng diện tích 21,13ha và 36 khu đất đưa vào khai thác năm 2025 với tổng diện tích 13,54ha

Tuy nhiên, tình hình thực tế do ảnh hưởng của dịch bệnh, việc triển khai còn rất chậm, dẫn đến nguồn thu từ đất năm 2021 không đạt được chỉ tiêu đề ra, chỉ đạt hơn 2.200 tỷ đồng, so với chỉ tiêu 3.300 tỷ đồng

Đà Nẵng cũng đã điều chỉnh giảm kế hoạch vốn đầu tư công giai đoạn 2021-

2025 Trong đó, nguồn thu ngân sách từ khai thác quỹ đất phục vụ đầu tư công, giảm từ 28.800 tỷ đồng xuống còn hơn 17.000 tỷ đồng (giảm nguồn thu từ tiền SDĐ hơn 3.400

tỷ đồng, giảm thu từ nguồn đấu giá đất hơn 5.800 tỷ đồng, giảm thu từ nguồn đấu thầu

dự án hơn 2.400 tỷ đồng) (Hoàng Hiệp- 2021)+/ Tại Thành phố Hồ Chí Minh

Từ năm 2003 thành phố Hồ Chí Minh đã thực hiện công tác đấu giá QSDĐ,

và là một trong những địa phương đi đầu trong việc thực hiện công tác này Thành phố đã sử dụng phần lớn tiền thu từ đấu giá QSDĐ cho các quận, huyện để khai thác giá quỹ đất, phục vụ phát triển kinh tế - xã hội của khu vực nói riêng và cả nước nói chung

Tính tới thời điểm hiện tại, thành phố Hồ Chí Minh đã cơ bản khống chế được dịch COVID-19, việc thực hiện nghiêm Nghị quyết 128/NQ-CP của Chính phủ quy định tạm thời về thích ứng an toàn, linh hoạt, kiểm soát hiệu quả dịch COVID-19 là nhân tố quan trọng hàng đầu giúp thị trường BĐS thành phố đang có dấu hiệu khởi

sắc sau quãng thời gian dài “ngủ im” do các đợt giãn cách xã hội Kinh tế Thành phố

Hồ Chí Minh ghi nhận nhiều kết quả khả quan, trong đó thể hiện ở dấu hiệu phục hồi của thị trường BĐS thành phố

Cụ thể, trong 9 tháng năm 2021, thành phố có gần 23.000 doanh nghiệp thành lập mới; trong đó phân theo ngành nghề thì lĩnh vực kinh doanh BĐS chiếm tỷ trọng cao nhất 22,26%

Tương tự, đóng góp vào đầu tư trực tiếp của nước ngoài (FDI) vào thành phố đạt 2,38 tỷ USD thì hoạt động kinh doanh BĐS có vốn đầu tư nhiều nhất, chiếm tới 53,92% Mặt khác, trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh 9 tháng đầu năm 2021 nguồn thu ngân sách đạt hơn 271.600 tỷ đồng, tăng 7,96% so với cùng kỳ năm 2020

có sự đóng góp chủ yếu của ngành BĐS và khối tài chính ngân hàng

Bên cạnh đó là nhiều thông tin tích cực về chính sách, quy hoạch đã và đang được cộng đồng doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực BĐS hết sức quan tâm, kỳ vọng Đơn cử là việc Bộ Xây dựng đề xuất gói tín dụng vào chương trình phục hồi sau dịch COVID-19 với tổng số tiền 65.000 tỷ đồng; nghiên cứu đề xuất sửa đổi Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh BĐS năm 2014

Hay như thông tin đầu tư tuyến cao tốc Thành phố Hồ Chí Minh-Mộc Bài, cao tốc Biên Hòa-Vũng Tàu, đầu tư dự án vành đai 4 Thành phố Hồ Chí Minh… khi dịch COVID-19 vẫn đang diễn biến phức tạp cũng đang được giới đầu tư kinh doanh BĐS đón nhận và sẽ tác động mạnh đến chiến lược kinh doanh, đầu tư trong thời gian tới Đối với các sản phẩm đất nền, thông qua đấu giá QSDĐ, trong tháng 10/2021 thị trường Thành phố Hồ Chí Minh tuy chỉ có 1 dự án mở bán mới, cung cấp ra thị trường 26 nền nhưng đây là lần đầu xuất hiện nguồn cung mới sau chuỗi thời gian dài thiếu vắng dự án.Với phân khúc căn hộ, trong tháng 10/2021 BĐS thành phố có 5

dự án mở bán; trong đó có 2 dự án mở bán mới, với khoảng 371 căn, tăng nhẹ 4% so với tháng 9/2021 (Hữu Công-2021)

Mặc dù các hoạt động đầu tư, xây dựng diễn ra chưa nhiều tại Thành phố Hồ Chí Minh sau khi dịch Covid 19 cơ bản được khống chế, nhưng đây là những tín hiệu cho thấy thị trường BĐS thành phố bắt đầu khởi sắc trở lại

Kết quả đấu giá QSDĐ của 04 lô đất tại Khu đô thị Thủ Thiêm (TP Thủ Đức,

TP Hồ Chí Minh) ngày 10/12/2021 khiến cả giới BĐS, chuyên gia lẫn người dân đều sửng sốt do giá nhảy vọt ngoài dự đoán

Tại lô đất cuối cùng, một doanh nghiệp đã trúng với giá hơn 24.000 tỷ đồng, cao gần gấp 08 lần so với giá ban đầu, tương đương 2,45 tỷ đồng/m2, cao hơn cả các thành phố đắt đỏ như Thượng Hải, Hong Kong, Tokyo, Sydney hay New York Như vậy, nếu việc mua bán tài sản sau đấu giá diễn ra đúng theo hợp đồng, ngân sách thành phố sẽ thu về số tiền 37.346 tỷ đồng của 04 lô đất từ các công ty trong khoảng

100 ngày sau ngày đấu giá

Ngày 15/10/2021, UBND thành phố Hồ Chí Minh đã ra quyết định số 38/2021/QĐ-UBND ban hành quy chế phối hợp trong hoạt động đấu giá QSDĐ Cụ thể, Quy chế này quy định về nhiệm vụ, trách nhiệm của các sở, ngành, UB ND thành phố Thủ Đức, UBND cấp huyện, xã và các tổ chức, đơn vị liên quan trong việc phối hợp triển khai thực hiện, tổ chức đấu giá QSDĐ để giao đất có tiền SDĐ hoặc cho thuê đất trên địa bàn Về nguyên tắc phối hợp, mọi hoạt động phối hợp phải tuân thủ nguyên tắc quản lý ngành, lĩnh vực đảm bảo sự nhất quán, đúng tiến độ và đạt hiệu quả cao

Các cơ quan, tổ chức, UBND thành phố Thủ Đức, UBND cấp huyện, xã căn

cứ vào chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn theo quy định, chủ động xử lý theo thẩm quyền, phối hợp công tác, trao đổi, cung cấp thông tin đầy đủ, chính xác, kịp thời nhằm giải quyết công việc hiệu quả, đúng thời gian quy định

Tổ chức đấu giá QSDĐ theo trình tự, thủ tục quy định của pháp luật hiện hành, đảm bảo tính độc lập, trung thực, công khai, công bằng, khách quan, minh bạch Trong quá trình phối hợp, các cơ quan chủ động trao đổi, cung cấp thông tin bằng văn bản về những vấn đề có liên quan đến lĩnh vực phối hợp hoặc nhiệm vụ do UBND Thành phố giao Trường hợp xử lý hồ sơ không đúng thời hạn quy định làm ảnh hưởng đến tiến độ đấu giá thì lãnh đạo các sở, ngành, Chủ tịch UBND thành phố Thủ Đức, UBND cấp huyện và thủ trưởng các đơn vị phải chịu trách nhiệm trước UBND Thành phố Hồ Chí Minh về chuyên môn, nghiệp vụ được phân công Quyết định này có hiệu lực kể từ ngày 25/10/2021

1.3.3 Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Thanh Hóa

Những năm qua hoạt động bán đấu giá tài sản nói chung, hoạt động đấu giá QSDĐ nói riêng trên địa bàn tỉnh Thanh Hoá luôn nhận được sự quan tâm, chỉ đạo của HĐND và UBND tỉnh, từ triển khai thực hiện Nghị định số 17/2010/NĐ-CP

ngày 04/3/2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản đến thi hành Luật đấu giá tài sản ngày 17/11/2016; UBND tỉnh Thanh Hóa đã ban hành quyết định số 21/2021/QĐ-UBND ngày 17/9/2021 về việc ban hành quy định đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền SDĐ hoặc cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa Quyết định này thay thế cho Quyết định số 07/2018/QĐ-UBND ngày 09/3/2018 của UBND tỉnh Thanh Hóa ban hành Quy định đấu giá quyến SDĐ để giao đất có thu tiền SDĐ hoặc cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa Với sự vào cuộc của các cấp, các ngành, các tổ chức bán đấu giá nên hoạt động bán đấu giá QSDĐ trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa bên cạnh những hạn chế, cũng đã có nhiều chuyển biến tích cực và đạt được một

số kết quả nhất định, góp phần bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của của cơ quan, tổ chức, cá nhân liên quan đến việc bán đấu giá QSDĐ, tăng nguồn thu ngân sách cho địa phương

Hiện nay, trên địa bàn toàn tỉnh có 50 đấu giá viên đang hoạt động hành nghề,

có 02/11 đấu giá viên làm việc tại Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản, 48/50 đấu giá viên làm việc tại các Doanh nghiệp đấu giá tài sản Các Đấu giá viên đã điều hành tốt các phiên đấu giá tài sản không vi phạm pháp luật trong hoạt động đấu giá Riêng các Đấu giá viên đang hành nghề trong các doanh nghiệp đấu giá đăng ký hoạt động tại tỉnh, thành phố khác và các Văn phòng đại diện khi thực hiện hoạt động đấu giá trên địa bàn tỉnh Thanh Hoá nhất là đối với tài sản là QSDĐ và các tài sản khác thuộc sở hữu Nhà nước chưa cung cấp thông tin cho cơ quan quản lý Nhà nước; chưa có cơ chế hữu hiệu để cơ quan Nhà nước chưa giám sát đối với các doanh nghiệp đấu giá đăng ký hoạt động tại tỉnh nên đã ảnh hưởng đến hiệu lực hiệu quả quản lý nhà nước đối với hoạt động hành nghề của đội ngũ Đấu giá viên này

Trong thời gian qua, Thanh Hóa là một trong những địa phương có hiện tượng

“ sốt đất”, tuy nhiên ảnh hưởng của đại dịch Covid- 19 kéo dài khiến thị trường BĐS không được như kỳ vọng Nhiều nhà đầu bị "hụt hơi," đành phải bỏ cọc, hủy giao dịch Tiêu biểu như tại huyện Thọ Xuân, chính quyền vừa ký quyết định hủy kết quả trúng đấu giá với 46 lô đất tại khu dân cư Đông Vũng Cao, xã Xuân Sinh do các nhà đầu tư trúng đấu giá không nộp tiền và thực hiện các thủ tục theo quy định và phải chịu mất tiền đặt cọc

Hay như UBND huyện Quảng Xương, Hoằng Hóa cũng đã ký quyết định về việc hủy kết quả trúng đấu giá QSDĐ đối với hàng trăm lô đất cũng với lý do tương

tự như ở huyện Thọ Xuân

Nhiều dự án tại thành phố Thanh Hoá xảy ra tình trạng nợ tiền trúng đấu giá QSDĐ lên đến hàng ngàn tỷ đồng, có dấu hiệu chây ì, né tránh trả nợ; thậm chí có tổ chức, cá nhân rao bán cả dự án "chui", dự án "trên trời" khi chưa có quyết định trúng đấu giá Thị trường BĐS tại địa phương được dịp "nổi bong bóng", ảnh hưởng trực tiếp đến công tác điều hành ngân sách, tiềm ẩn nguy cơ tiêu cực xã hội Điển hình nhất phải kể đến các dự án trên địa bàn thành phố Thanh Hoá như: Dự án Khu DVTM, văn phòng và dân cư (MBQH 3241) đơn vị trúng đấu giá là Liên danh Công

ty cổ phần Đầu tư và Xây dựng ADI - Công ty cổ phần Đông Sơn Thanh Hóa, giá trúng đấu giá: trên 1,2 nghìn tỷ đồng, theo Quyết định số 4222/QĐ-UBND, ngày 15/10/2019 về việc công nhận kết quả trúng đấu giá, liên danh này phải nộp đủ số tiền trúng đấu giá trước tháng 04/2020 Tuy nhiên, đến ngày 17/5/2021 Liên danh này mới nộp đủ số tiền SDĐ là 1.125.030.000.000 đồng, nhưng chưa nộp số tiền chậm nộp là 156.868.274.000 đồng theo Thông báo số 2780/ CCT-TTTBTK, ngày 21/5/20221 của Chi cục Thuế KV TP Thanh Hóa – Đông Sơn, nghĩa là chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định Có thể do sơ suất, UBND tỉnh Thanh Hoá vẫn ban hành văn bản số 11520 /UBND-KTTC "V/v đồng ý chủ trương bàn giao đất cho tổ chức trúng đấu giá QSDĐ (đợt 1) dự án Khu dịch vụ thương mại, văn phòng

và dân cư thuộc Khu đô thị mới Đông Hương, tại phường Đông Hương, TP Thanh Hóa cho Liên danh Công ty Cổ phần Đầu tư và xây dựng ADI - Công ty Cổ phần Đông Sơn Thanh Hóa Lý do là đến ngày 16/5/2021, Liên danh đã nộp đủ số tiền SDĐ trúng đấu giá là 1.215.030.000.000đ

Hay như tại Dự án: Khu dân cư thôn 6, xã Thiệu Khánh, thành phố Thanh Hóa (MBQH 4961/QĐ-UBND, ngày 05/6/2019), đơn vị trúng đấu giá là Công ty cổ phần địa kỹ thuật Việt Nam (Công ty GEOVIETNAM) giá trúng đâu giá: trên 122 tỷ đồng, theo Quyết định số 2317/QĐ-UBND, ngày 19/6/2020 thì đơn vị này chậm nhất phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính trước tháng 11/2020 UBND tỉnh Thanh Hóa

cũng đã nhiều lần ban hành thông báo yêu cầu chủ đầu tư nghiêm túc nộp đầy đủ số

tiền SDĐ còn nợ đọng nêu trên và các khoản phải nộp khác theo quy định và cam kết

nộp vào ngân sách trước ngày 25/11/2020 Tuy nhiên Công ty GEOVIETNAM đã

không những không thực hiện theo thông báo mà vẫn rao bán, chuyển nhượng QSDĐ ngoài thực địa Địa phương có đất là UBND xã Thiệu Khánh đã phải phát loa cảnh báo người mua, UBND thành phố đã có ý kiến tại biên bản làm việc ngày 27/11/2020: "UBND thành phố đề nghị công GEOVIETNAM nhanh chóng nộp đủ

số tiền SDĐ theo quy định để được cấp giấy chứng nhận QSDĐ và bàn giao đất ngoài thực địa cho công ty tiến hành xây dựng nhà thô thì mới được mua bán, chuyển nhượng"

Nhưng bất chấp quy định tới thời điểm xây thô mới mở bán cho người dân, đại diện Công ty CP GEOVIETNAM thông báo chỉ cần đóng đủ tiền là có sổ đỏ, không phải xây nhà" Chính vì vậy, UBND thành phố đã văn bản số: 532/UBND -

TTPTQĐ ngày 02/02/2021 nêu rõ: "Đề nghị hủy bỏ kết quả trúng đấu giá QSDĐ của Công ty cổ phần GEOVIETNAM" Tuy nhiên, để giải quyết vấn đề này, văn bản trên lại kết luận: "Việc các hộ đã nộp tiền SDĐ cho Công ty nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ thì các hộ có quyền khởi kiện đến Toà án nhân dân cấp có thẩm quyền để được xem xét giải quyết theo quy định" Đây có thể xem là quyết định ảnh

hưởng trực tiếp tới quyền lợi của người dân

Không như hy vọng, các dự án này không tạo ra động lực phát triển tài chính cho ngân sách để chi đầu tư hạ tầng của thành phố Thanh Hóa Trái lại, sau khi được công nhận kết quả trúng đấu giá, các đơn vị đã không hoàn thành nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước theo quy định sau nhiều lần làm việc giữa UBND Tỉnh, các ngành cấp tỉnh và UBND thành phố với các đơn vị trúng đấu giá Có lẽ đã đến lúc cần minh bạch, lựa chọn nhà đầu tư có năng lực, nhu cầu thực sự, đồng thời sàng lọc các chủ

đầu tư tham gia đấu giá, đấu thầu các dự án có SDĐ trên địa bàn tỉnh (Nhóm PV Ban

bạn đọc báo dangcongsan.vn-2021)

Để ngăn ngừa tình trạng nhiều người trúng đấu giá QSD đất nhưng chậm nộp tiền, kéo dài thời gian để mua đi, bán lại tạo “sốt đất ảo” UBND tỉnh Thanh Hóa đã ban hành quy chế đấu giá QSDĐ mới trên địa bàn tỉnh tại quyết định số Quyết định

số 21/2021/QĐ-UBND ngày 17/9/2021 thay thế cho Quyết định số UBND ngày 09/3/2018 của UBND tỉnh Thanh Hóa về việc ban hành Quy định đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền SDĐ hoặc cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Thanh

07/2018/QĐ-Hóa nhằm làm rõ quy trình, quy định về công tác đấu giá trên địa bàn tỉnh Thanh Hoá, giúp nâng cao hiệu quả trong công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn tỉnh

Theo quy định mới, đối với đất phân lô cho hộ gia đình, cá nhân người trúng đấu giá đất, chậm nhất là 30 ngày kể từ ngày ban hành thông báo nộp tiền SDĐ, tiền thuê đất của cơ quan thuế, người trúng đấu giá phải nộp 100% tiền SDĐ Trong thời hạn trên, nếu người trúng đấu giá không nộp tiền hoặc nộp tiền không đủ theo thông báo thì sẽ hủy quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá QSDĐ theo quy định của pháp luật Tiền đặt cọc của người trúng đấu giá đất thu nộp vào ngân sách nhà nước

Đối với đất đấu giá để thực hiện dự án đầu tư trong trường hợp giao đất và thuê đất, chậm nhất là 30 ngày kể từ ngày ban hành thông báo nộp tiền SDĐ, thuê đất của cơ quan thuế, người trúng đấu giá phải nộp 50% tiền SDĐ, thuê đất theo thông báo (đợt 1) và chậm nhất là 60 ngày sau người trúng đấu giá phải nộp 50% tiền SDĐ, thuế đất còn lại theo thông báo (đợt 2)

Quy chế mới cũng quy định đến thời điểm nộp hồ sơ tham gia đấu giá đất, người tham gia đấu giá phải không còn nợ đọng tiền SDĐ, tiền thuê đất và các khoản nộp ngân sách khác trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa

Chủ đầu tư cũng phải có trách nhiệm hoàn thành xong việc giải phóng mặt bằng trước khi tiến hành cuộc đấu giá QSD đất Mặt bằng cũng phải có quy hoạch xây dựng chi tiết được cấp có thẩm quyền phê duyệt, trong đó xác định rõ chức năng SDĐ, mật độ xây dựng, hệ số SDĐ, yêu cầu về kiến trúc, cảnh quan và các thông số

kỹ thuật hạ tầng khác

1.4 Đánh giá chung về tổng quan tài liệu nghiên cứu

Đấu giá QSDĐ những năm gần đây đã hạn chế, khắc phục được những hạn chế, nhược điểm trong công tác giao đất, cho thuê đất, tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh giữa các đối tượng tham gia đấu giá, huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách Nhà nước Đấu giá QSDĐ là một hình thức chuyển nhượng QSDĐ đặc biệt, trong đó

NN tham gia trực tiếp vào thị trường với tư cách là một bên đối tác trong giao dịch BĐS Khác biệt giữa hình thức đấu giá và hình thức chuyển nhượng QSDĐ trên thị trường là không qua mặc cả mà thông qua cơ chế đấu giá công khai để quyết định giá trúng đấu giá

Đấu giá QSDĐ đã tạo ra được nguồn hỗ trợ cho sự phát triển các lĩnh vực giáo dục, y tế, nhiều dự án đấu giá đã tái đầu tư cơ sở hạ tầng, nâng cao đời sống người dân địa phương Tuy nhiên, trên thực tế công tác đấu giá QSDĐ còn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc về mặt quy hoạch, quy trình, thủ tục thực hiện, về công tác quản lý đất đai… do đó, thời gian qua đã có nhiều nghiên cứu về công tác QSDĐ tại nhiều địa phương nhằm góp phần làm rõ thêm bản chất của các khó khăn, bất cập trong công tác đấu giá QSDĐ, cũng như đưa ra những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ

Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu

Tình hình thực hiện công tác đấu giá QSDĐ tại thị xã Nghi Sơn, Thanh Hóa

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu

* Phạm vi về không gian: Tại 04 dự án đấu giá QSD đất trên địa bàn 03 xã, phường, thị trấn thuộc thị xã Nghi Sơn, tỉnh Thanh Hóa trước và sau khi lên đô thị (tháng 6/2020), giai đoạn 2019-2021, cụ thể như sau:

- Khu đất đấu giá QSD đất tại phường Hải Hòa (Là thị trấn Tĩnh Gia cũ)

- 02 Khu đất đấu giá QSD đất tại phường Hải Lĩnh: là khu vực lên đô thị khi

có quyết định thành lập thị xã

- Khu đất đấu giá tại xã Thanh Thủy

* Phạm vi về thời gian: Số liệu thu thập từ năm 2019 đến năm 2021

2.2 Nội dung nghiên cứu

2.2.1 Đánh giá về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thị xã Nghi Sơn

- Điều kiện tự nhiên

- Điều kiện phát triển kinh tế - xã hội

- Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội

2.2.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn thị xã Nghi Sơn

- Tình hình quản lý đất đai của thị xã Nghi Sơn giai đoạn 2019-2021

- Hiện trạng SDĐ đai của thị xã Nghi Sơn năm 2021

2.2.3 Đánh giá việc thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự

án đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Nghi Sơn giai đoạn 2019-2021

- Quy chế đấu giá QSDĐ trên địa bàn thị xã Nghi Sơn

- Kết quả đấu giá QSDĐ trên địa bàn thị xã Nghi Sơn giai đoạn 2019- 2021

- Phân tích, đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ thông qua 04 dự án đấu

giá tại thị xã Nghi Sơn, tỉnh Thanh Hóa