(LUẬN văn THẠC sĩ) đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn huyện thọ xuân, tỉnh thanh hóa giai đoạn 2018 2020

Ở Việt Nam tại Điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2015 đã quy định “Bất động sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công tr

-

ĐỖ THỊ HUYỀN ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN

HUYỆN THỌ XUÂN, TỈNH THANH HÓA

GIAI ĐOẠN 2018 – 2020

Ngành : Quản lý Đất đai

Mã số ngành : 8 85 01 03

`

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS Nguyễn Đức Nhuận

Thái Nguyên, năm 2021

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được sử dụng để bảo vệ một học

vị nào

Tôi cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm

ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc

Thái Nguyên, ngày tháng năm 2021

Tác giả luận văn

Đỗ Thị Huyền

TIEU LUAN MOI download : skknchat123@gmail.com

Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình

Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và

biết ơn sâu sắc TS Nguyễn Đức Nhuận đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức,

thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Phòng Đào tạo, Khoa Quản lý tài nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Thọ Xuân – tỉnh Thanh Hoá, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Thọ Xuân Thanh Hoá đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn

Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận văn./

Thái Nguyên, ngày tháng năm 2021

Tác giả luận văn

Đỗ Thị Huyền

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vi

DANH MỤC CÁC BẢNG vii

DANH MỤC CÁC HÌNH viii

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài 2

3 Ý nghĩa của đề tài 2

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 3

1.1 Cơ sở khoa học của đấu giá quyền sử dụng đất 3

1.1.1 Bất động sản và thị trường bất động sản 3

1.1.2 Giá đất, cơ sở khoa học xác định giá đất 5

1.1.3 Đấu giá quyền sử dụng đất 9

1.2 Cơ sở pháp lý về đấu giá quyền sử dụng đất 12

1.3 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số nước trên thế giới 17

1.3.1 Đấu giá ở Trung Quốc 17

1.3.2 Đấu giá ở Thái Lan 19

1.3.3 Đấu giá đất ở Nhật Bản 20

1.3.4 Bài học cho Việt Nam về công tác đấu giá đất 22

1.4 Thực trạng công tác đấu giá QSD đất tại Việt Nam 23

1.4.1 Tình hình đấu giá QSD đất tại Việt Nam 23

Các chính sách đấu giá quyền sử dụng đất mới được triển khai thực hiện ở một số tỉnh, thành phố trực thuộc Trung Ương nhưng đã đạt được những kết quả nhất định, đem lại lợi ích chung cho cộng đồng, người sử dụng đất và Nhà nước 25

1.4.2 Tình hình đấu giá QSD đất tại thành phố Hồ Chí Minh 25

1.4.3 Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Nghệ An 27

1.4.4 Tình hình đấu giá QSD đất tại tỉnh Thanh Hóa 28

TIEU LUAN MOI download : skknchat123@gmail.com

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 30

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 30

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 30

2.1.3 Phạm vi thời gian: giai đoạn 2018 - 2020 30

2.2 Nội dung nghiêncứu 30

2.3 Phương pháp nghiên cứu 31

2.3.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp 31

2.3.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 31

2.3.3 Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp 32

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 34

3.1 Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý SDĐ của huyện Thọ Xuân, tỉnh Thanh Hóa 34

3.1.1 Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội của huyện Thọ Xuân, tỉnh Thanh Hóa 34

3.1.2 Đánh giá hiện trạng tình hình quản lý SDĐ trên địa bàn huyện Thọ Xuân 41

3.2 Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thọ Xuân, tỉnh Thanh Hóa từ năm 2018-2020 44

3.2.1 Đánh giá chung kết quả đấu giá QSDĐ tại huyện Thọ Xuân giai đoạn 2018-2020 44

3.2.2 Dự án đấu giá QSDĐ tại xã Phú Xuân, huyện Thọ Xuân 54

3.2.3 Dự án đấu giá QSDĐ thị trấn Thọ Xuân, huyện Thọ Xuân 60

3.2.4 Dự án đấu giá QSDĐ xã Xuân Lai, huyện Thọ Xuân 67

3.2.5 So sánh kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại 3 dự án nghiên cứu 68

3.2.6 Tình hình sử dụng đất sau khi đấu giá QSDĐ 68

3.3 Kết quả điều tra, phỏng vấn về đối tượng tham gia đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thọ Xuân, tỉnh Thanh Hóa 69

3.3.1 Đối với người tham gia đấu giá 70

3.3.2 Đối với cán bộ tham gia đấu giá QSDĐ 73

dụng đất 74

3.4.1 Thuận lợi, khó khăn - hạn chế của công tác đấu giá QSD đất 74

3.4.2 Đề xuất một số giải pháp đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất 76

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 79

1 Kết luận 79

2 Kiến nghị 80

TÀI LIỆU THAM KHẢO 81

TIEU LUAN MOI download : skknchat123@gmail.com

GCN Giấy chứng nhận QSD đất và tài sản gắn liền với đất

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1: Cơ cấu kinh tế năm 2018- 2020 37

Bảng 3.2 Hiện trạng sử dụng đất của huyện Thọ Xuân năm 2020 41

Bảng 3.3: Các dự án đã đấu giá QSDĐ tại Bhuyện Thọ Xuân giai đoạn 2018-2020 49

Bảng 3.4: Thông số kỹ thuật của dự án đấu giá QSDĐ tại xã Phú Xuân năm 2018 55 Bảng 3.5: Kết quả đấu giá tại Dự án đấu giá QSDĐ tại xã Phú Xuân năm 2018 59

Bảng 3.6: Thông số kỹ thuật của dự án đấu giá QSDĐ tại thị trấn Thọ Xuân năm 2019 61

Bảng 3.7: Kết quả đấu giá tại Dự án đấu giá QSDĐ 51

tại Thị trấn Thọ Xuân năm 2019 51

Bảng 3.8: Thông số kỹ thuật của dự án đấu giá QSDĐ 53

tại xã Xuân Lai năm 2020 53

Bảng 3.9 Chênh lệch giá đất giữa giá quy định và giá trúng đấu giá tại 3 dự án 68

Bảng 3.10 Kết quả điều tra, phỏng vấn đối tượng tham gia đấu giá QSDĐ 70

Bảng 3.11 Kết quả điều tra, phỏng vấn cán bộ tham gia đấu giá QSDĐ 73

TIEU LUAN MOI download : skknchat123@gmail.com

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 3.1: Bản đồ hành chính huyện Thọ Xuân 34

Hình 3.2 Trình tự thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Thọ Xuân 48

Hình 3.3 Sơ đồ chi tiết phân lô đất ở tại Phú Xuân (Phú Yên cũ) 54

Hình 3.4 Sơ đồ chi tiết phân lô đất ở tại thị trấn Thọ Xuân 60

Hình 3.5 Sơ đồ chi tiết phân lô đất ở tại dự án KDC xã Xuân Lai 51

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai có những đặc trưng riêng, là tài nguyên không tái tạo và trở thành tư liệu sản xuất không thể thay thế được đặc biệt là trong sản xuất nông nghiệp Khai thác tiềm năng đất đai có ý nghĩa vô cùng quan trọng đối với sự phát triển kinh tế xã hội, an ninh quốc phòng nhưng đất đai chỉ có thể phát huy được tiềm năng vốn có đó của mình nếu như con người tác động tích cực và sử dụng có hiệu quả

Hiến pháp năm 2013 khẳng định: “Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật” (Khoản 1 Điều 54) Theo đó, đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên, một loại tài sản – hàng hóa đặc biệt Thực tế đã chứng minh rằng, nguồn tài nguyên đất đã mang lại nhiều lợi ích to lớn cho Nhà nước, người sử dụng, doanh nghiệp và toàn xã hội Trong đó, quan hệ đấu giá QSDĐ có vai trò vô cung quan trong, thể hiện ở những phương diện:

Thứ nhất: Đấu giá QSDĐ là phương thức giúp Nhà nước huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách, tạo vốn xây dụng cơ sở hạ tầng và phát triển kinh tế

Thứ hai: Đấu giá QSDĐ tạo cơ sở cho sự phát triển thị trường QSDĐ, thị trường BĐS

Thứ ba: Đấu giá QSDĐ góp phần tạo lập sự ổn định, minh bạch, công bằng xã hội trong hoạt động giao đất, cho thuê đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước và lợi ích của người sử dụng

Huyện Thọ Xuân, tỉnh Thanh Hóa, là một huyện đang phát triển kinh tế theo hướng công nghiệp hóa, kéo theo đó là quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ Nhu cầu sử dụng đất cho các mục tiêu phát triển KT-XH rất lớn Các dự án quy hoạch khu dân cư nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân với quy mô lớn và hệ thống

cơ sở hạ tầng được đầu tư đã và đang là bộ mặt của đô thị hiện đại phát triển Để giải quyết các khó khăn ban đầu về nguồn kinh phí, tăng nhu cầu về thị trường đất ở, huyện Thọ Xuân đã chủ động báo cáo đề xuất, trình UBND tỉnh cho thực hiện công tác đấu giá QSDĐ để tạo nguồn kinh phí phục vụ cho việc xây dựng cơ sở hạ tầng tại địa phương đồng thời góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn Ngoài ra, công tác đấu giá QSD các khu đất nhỏ, lẻ nằm

TIEU LUAN MOI download : skknchat123@gmail.com

xen kẹt trong các khu dân cư nông thôn cũng đã góp phần quan trọng trong sự phát triển kinh tế xã hội của địa phương, sự cân đối giữa đẩy mạnh đô thị hóa nông thôn với xây dựng nông thôn mới

Nhưng để đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án tạo ra mặt bằng thị trường công khai, minh bạch theo đúng nghĩa là một vấn đề không hề đơn giản Nhận thức được tầm quan trọng và cấp thiết để tăng cường công tác đấu giá quyền sử

dụng đất tôi đề xuất nghiên cứu đề tài: "Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng

đất tại một số dự án trên địa bàn huyện Thọ Xuân, tỉnh Thanh Hóa giai đoạn

2018 - 2020”

2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài

- Đánh giá thực trạng và hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số

dự án trên địa bàn huyện Thọ Xuân giai đoạn 2018-2020

- Đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn nghiên cứu

3 Ý nghĩa của đề tài

- Ý nghĩa khoa học: Làm rõ các quy định của pháp luật hiện hành trong việc đấu

giá quyền sử dụng đất, thực trạng và tồn tại trong lĩnh vực trên nhằm đề xuất các giải pháp phù hợp

- Ý nghĩa thực tiễn: Nghiên cứu và đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền

sử dụng đất thông qua các dự án khác nhau nhằm hoàn thiện công tác đấu giá quyền

sử dụng đất tại huyện Thọ Xuân, làm tài liệu tham khảo cho các cấp thẩm quyền liên quan đến công tác đấu giá của huyện có thể nghiên cứu, lựa chọn và áp dụng giải pháp phù hợp để công tác đấu giá của huyện đạt kết quả tốt hơn, góp phần quản lý đất đai hiệu quả hơn, tạo nguồn kinh phí xây dựng cơ sở hạ tầng và đầu tư phát triển kinh tế trên địa bàn huyện

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở khoa học của đấu giá quyền sử dụng đất

1.1.1 Bất động sản và thị trường bất động sản

1.1.1.1 Bất động sản:

Trong lĩnh vực kinh tế và pháp lý, tài sản được chia thành 2 loại bất động sản (BĐS) và động sản; mặc dù tiêu chí phân loại BĐS của các nước có khác nhau, nhưng đều thống nhất BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai (Định giá đất và BĐS khác, 2001)

Ở Việt Nam tại Điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2015 đã quy định “Bất động sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; Tài sản khác theo quy định của pháp luật; Động sản là những tài sản không phải là bất động sản” (Bộ Luật dân sự, 2015)

Đất đai là BĐS nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy định khác nhau về phạm vi giao dịch đất đai trên thị trường BĐS Các nước theo kinh tế thị trường như Mỹ, các nước EU, Nhật, Australia, một số nước ASEAN-Thailand,

Malaysia, Singapore quy định BĐS (đất đai) hoặc BĐS (đất đai và tài sản trên đất)

là hàng hoá được giao dịch trên thị trường BĐS; Trung Quốc coi BĐS (đất đai và tài sản trên đất) được phép giao dịch trên thị trường BĐS, nhưng đất đai thuộc sở

hữu Nhà nước không được mua bán mà chỉ được chuyển quyền sử dụng đât (QSDĐ) (Đề tài nghiên cứu khoa học độc lập cấp Nhà nước, 2000; Định giá đất và BĐS khác, 2001; Báo cáo về quản lý và phát triển thị trường BĐS thành phố Hồ Chí Minh)

Ở nước ta cũng vậy, không phải tất cả các loại BĐS đều được tham gia vào thị

trường BĐS do có nhiều BĐS không phải là BĐS hàng hoá (ví dụ: Các công trình hạ tầng mang tính chất công cộng sử dụng chung) Đất đai là BĐS theo pháp luật về chế

độ sở hữu ở nước ta thì đất đai không có quyền sở hữu riêng mà chỉ là quyền sở hữu toàn dân, do vậy đất đai không phải là hàng hoá Chỉ có QSDĐ, cụ thể hơn là QSDĐ một số loại đất và của một số đối tượng cụ thể và trong những điều kiện cụ thể mới được coi là hàng hoá và được đưa vào lưu thông thị trường BĐS.(Bộ Luật dân sự,

TIEU LUAN MOI download : skknchat123@gmail.com

2015; Luật đất đai, 2013; Luật kinh doanh BĐS, 2006)

1.1.1.2 Thị trường bất động sản:

Thị trường là nơi trao đổi hàng hoá được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hoá.Thị trường BĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường Thị trường BĐS có thể được hiểu theo cả nghĩa rộng và nghĩa hẹp Theo nghĩa rộng, thị trường BĐS là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch BĐS diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định, nó không chỉ bao gồm các hoạt động giao dịch mà còn kinh doanh, sản xuất, dịch vụ, tư vấn phát triển BĐS Theo nghĩa hẹp, thị trường BĐS là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch (mua bán, chuyển nhượng, ) (Đề tài nghiên cứu khoa học độc lập cấp Nhà nước, 2000; Giáo trình định giá đất, 2006)

Thị trường BĐS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá: Quy luật giá trị, quy luật cung cầu và theo mô hình chung của thị trường hàng hoá với 3 yếu tố xác định là sản phẩm, số lượng và giá cả (Báo cáo về quản lý và phát triển thị trường BĐS thành phố Hồ Chí Minh)

Phạm vi hoạt động của thị trường BĐS do pháp luật của mỗi nước quy định nên cũng không đồng nhất Ví dụ: Pháp luật Australia quy định không hạn chế quyền được mua, bán, thế chấp, thuê BĐS và tất cả các loại đất, BĐS đều được mua, bán, cho thuê, thế chấp Pháp luật Trung Quốc quy định giao dịch BĐS bao gồm chuyển nhượng BĐS, Thế chấp BĐS và cho thuê nhà (Giáo trình định giá đất, 2006)

Chức năng của thị trường BĐS là đưa người mua và người bán BĐS đến với nhau, xác định giá cả cho các BĐS giao dịch, phân phối BĐS theo quy luật cung cầu, phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường (Giáo trình định giá đất, 2006)

1.1.1.3 Một số khái niệm khác:

- Đấu giá tài sản: Là hình thức bán tài sản công khai theo phương thức

trả giá lên, có từ hai người trở lên tham gia đấu giá theo nguyên tắc và trình tự, thủ tục được quy định tại Nghị định 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của Chính phủ Phương thức trả giá lên là phương thức trả giá từ thấp lên cao cho đến khi

có người trả giá cao nhất (Nghị định số 17/2010/NĐ-CP, 2010)

- Đấu thầu: Là quá trình lựa chọn nhà thầu để ký kết và thực hiện hợp đồng

cung cấp dịch vụ tư vấn, dịch vụ phi tư vấn, mua sắm hàng hóa, xây lắp; lựa chọn nhà đầu tư để ký kết và thực hiện hợp đồng dự án đầu tư theo hình thức đối tác công

tư, dự án đầu tư có SDĐ trên cơ sở bảo đảm cạnh tranh, công bằng, minh bạch và hiệu quả kinh tế (Luật đấu thầu, 2013)

- Định giá: Là việc đánh giá giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một

địa điểm, thời điểm nhất định (Giáo trình định giá đất, 2006)

- Định giá đất: Được hiểu là việc đánh giá giá trị của quyền SDDĐ phù hợp với

thị trường cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định (Giáo trình định giá đất, 2006)

- Định giá BĐS: Là hoạt động tư vấn, xác định giá của một BĐS cụ thể tại một

thời điểm xác định (Giáo trình thị trường BĐS, 2005)

- Giá cả: Là biểu thị bằng tiền về giá trị của một tài sản, là số tiền thoả thuận

giữa người mua và người bán tại một thời điểm xác định Giá cả có thể lớn hơn hoặc nhỏ hơn giá trị thị trường của tài sản (Báo cáo về quản lý và phát triển thị trường BĐS thành phố Hồ Chí Minh)

- Sàn giao dịch BĐS: Là nơi diễn ra các giao dịch BĐS và cung cấp các dịch

vụ cho kinh doanh BĐS (Luật kinh doanh BĐS 2006)

1.1.2 Giá đất, cơ sở khoa học xác định giá đất

cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất, chính là mệnh giá của quyền sở hữu

TIEU LUAN MOI download : skknchat123@gmail.com

mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định (Giáo trình định giá đất, 2006)

Ở Việt Nam, giá đất được hình thành trong các trường hợp sau (Giáo trình định giá đất, 2006):

- Do UBND Tỉnh, Thành phố trực thuộc trung ương quy định;

- Do đấu giá QSDĐ hoặc đấu thầu dự án có SDĐ;

- Do người SDĐ thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ; góp vồn bằng QSDĐ

Giá đất hình thành do đấu giá QSDĐ hoặc đấu thầu dự án có SDĐ thường phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phục việc đầu cơ đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuê đất

Giá đất phải đảm bảo các nguyên tắc về định giá do Nhà nước quy định Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất, khung giá các loại đất cho từng vùng, từng thời gian (Giáo trình định giá đất, 2006)

* Phương pháp xác định giá đất Theo Nghị định 44/2014/NĐ-CP, có 5 phương pháp xác định giá đất (Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, 2014):

- Phương pháp so sánh trực tiếp: là phương pháp xác định giá đất thông qua việc tiến hành phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích SDĐ, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về QSDĐ (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá QSDĐ

để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá

- Phương pháp chiết trừ: là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất)

- Phương pháp thu nhập: là phương pháp xác định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại Ngân hàng thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh

- Phương pháp thặng dư: là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có

tiềm năng phát triển theo quy hoạch SDĐ, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích SDĐ để SDĐ cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của BĐS

- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là UBND cấp tỉnh) ban hành

Thị trường đất đai ngày càng phát triển, và giá trị của BĐS cũng ngày càng tăng được thể hiện qua giá cả trao đổi trên thị trường Tuy nhiên, giá BĐS do Nhà nước quy định đã không phản ánh đúng giá trị thực của BĐS Thực tế là khung giá

do Nhà nước quy định cũng chỉ bằng từ khoảng 60% đến 70% giá đất thực tế trên thị trường

* Giá đất trong đấu giá QSDĐ: Đây là giá đất được hình thành trong các cuộc đấu giá QSDĐ hoặc đấu thầu dự án có SDĐ Giá đất này phản ánh đúng bản chất của các giao dịch dân sự về đất đai là tôn trọng sự tự do thoả thuận giá cả giữa các bên, tính đúng giá trị thực của đất đai, khắc phục sự áp đặt về giá đất của Nhà nước và phù hợp với giá đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường Người trả giá cao nhất có quyền sử dụng mảnh đất đấu giá đó (Một số vấn đề lý luận về khái niệm thị trường BĐS)

1.1.2.2 Cơ sở khoa học xác định giá đất

* Địa tô:

Địa tô là một phạm trù kinh tế gắn liền với chế độ sở hữu đất đai, là sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt Trong chủ nghĩa tư bản,

do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô Về thực chất, địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ (Giáo trình thị trường BĐS, 2005)

TIEU LUAN MOI download : skknchat123@gmail.com

Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: Địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê Trong chủ nghĩa tư bản, có các loại địa tô: Địa tô chênh lệch; Địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền Trong chủ nghĩa

xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà

tư bản, thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xoá

bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản (Đề tài nghiên cứu khoa học độc lập cấp Nhà nước, 2000)

Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn,

có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất cao hơn

Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt Những người kinh doanh trên ruộng đất loại tốt và loại vừa có thể thu được một khoản lợi nhuận bình quân bằng số chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất

cá biệt Vì ruộng đất thuộc sở hữu của địa chủ nên lợi nhuận phụ thêm đó được chuyển cho địa chủ dưới hình thức địa tô chênh lệch Như vậy địa tô chênh lệch gắn liền với sự độc quyền kinh doanh tư bản chủ nghĩa về ruộng đất Địa tô chênh lệch còn tồn tại cả trong điều kiện của chủ nghĩa xã hội, song được phân phối một phần dưới hình thức thu nhập thuần tuý phụ thêm của các Hợp tác xã nông nghiệp của nông dân, một phần dưới hình thức thu nhập của Nhà nước

Có hai loại địa tô chênh lệch: Địa tô chênh lệch 1 và địa tô chênh lệch II Địa tô chênh lệch I là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất có độ màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ Địa tô chênh lệch II là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh trên thửa đất đó

1.1.2.3 Lãi suất ngân hàng

Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể tăng hay giảm Vì địa tô vận động một cách độc lập với giá đất cho nên có thể tác động sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất để xem giá đất còn chịu ảnh hưởng bởi yếu tố nào Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất phải giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có

địa tô Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận (Quyết định 216/2005/QĐ-TTg, 2005)

Vì vậy, nhà tư bản kinh doanh muốn SDĐ tốt phải xác định giá cả Trong đà tăng trưởng kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do đó giá đất ngày càng tăng lên Việc kinh doanh đất đai luôn có lãi Người bán QSDĐ căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất

1.1.2.4 Quan hệ cung cầu

Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hoá thông thường được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu Cầu vượt cung thì giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là nguyên tắc cân bằng của cung cầu Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộc mối quan hệ cung cầu quyết định Nhưng vì đất đai, khác các loại hàng hoá thông thường là có đặc tính tự nhiên, nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên

mà hình thành nguyên tắc cung cầu riêng (Giáo trình thị trường BĐS, 2005)

Cung - cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì cung của đất về cơ bản là cố định và bất biến Giá của đất trong một khu vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố cầu như: Mật độ dân cư, tỷ lệ tăng trưởng kinh tế, việc làm và mức thu nhập bình quân của người dân tại địa phương, khả năng của hệ thống giao thông, tỷ lệ lãi suất vay thế chấp (Giáo trình thị trường BĐS, 2005)

Một yếu tố khác cũng có làm ảnh hưởng đến quan hệ cung cầu về đất đó là đất đai chưa được sử dụng thực sự trở thành hàng hoá Luật đất đai cho phép các tổ chức, cá nhân và hộ gia đình SDĐ có các quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp và góp vốn bằng QSDĐ Việc thực hiện những quyền này lại bị hạn chế bởi các điều kiện cần thiết để không dẫn đến tích tụ đất, bảo đảm mỗi người đều có đất để canh tác và có nhà để ở

1.1.3 Đấu giá quyền sử dụng đất

TIEU LUAN MOI download : skknchat123@gmail.com

1.1.3.1 Khái niệm

Đấu giá quyền sử dụng đất là việc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền lựa chọn chủ đầu tư là các tổ chức, cá nhân thuộc mọi thành phần kinh tế để giao quyền sử dụng đất (hoặc cho thuê đất) bằng hình thức đấu giá công khai, nhằm mục đích huy động nguồn vốn để đầu tư xây dựng các công trình cơ sở hạ tầng trên địa bàn các quận, huyện

1.1.3.2 Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất

Khi xác định giá đất để đấu giá phải đảm bảo lợi ích của hai phía là Nhà nước

và người tham gia đấu giá, giá đất tính được phải dựa vào giá thị trường và khả năng sinh lợi của đất Đất đai dùng vào các mục đích khác nhau thì khả năng sinh lợi khác nhau, khả năng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận lợi của mảnh đất bao gồm các yếu tố sau:

- Vị trí của khu đất: Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong việc xác định giá đất, ví dụ trong cùng một loại đường phố của một loại đô thị thì giá đất

ở những vị trí mặt tiền sẽ có giá cao hơn ở những vị trí trong ngõ hẻm Mặt khác, các vị trí ở khu trung tâm văn hoá, KT-XH, thương mại sẽ có giá cao hơn các vị trí ở xa trung tâm (cùng đặt tại vị trí mặt tiền) hoặc cùng ở mặt đường phố, nhưng vị trí ở gần khu sản xuất có các khí độc hại thì giá đất sẽ thấp hơn các vị trí tương tự nhưng đặt ở xa trung tâm hơn Vì vậy, khi xác định giá đất, điều quan trọng là phải xác định vị trí đất và các nhân tố xung quanh có làm ảnh hưởng đến giá đất

- Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng:

Một khu đất cho dù có rất nhiều yếu tố thuận lợi nhưng nếu chưa được đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, khu đất sẽ có những hạn chế nhất định trong việc xác định giá đất Ngược lại, một khu vực được đầu tư cơ sở hạ tầng như hệ thống đường giao thông, hệ thống cấp thoát nước đồng bộ, dịch vụ thông tin liên lạc hiện đại, điện sinh hoạt, điện sản xuất qui mô lớn sẽ làm tăng giá trị của đất và tác động trực tiếp đến giá đất

- Điều kiện kinh tế - xã hội và các công trình dịch vụ

Khu vực có điều kiện KT-XH phát triển thuận lợi cho kinh doanh thương mại, văn phòng, cửa hàng dịch vụ hoặc môi trường sinh sống là điều kiện có sức thu hút dân cư đến ở, các yếu tố này sẽ làm cho giá đất thực tế ở khu vực này tăng lên Nếu là nơi khu công nghiệp tập trung, có nhiều nhà máy xí nghiệp, khu công

nghiệp, khu chế xuất sẽ hạn chế khả năng phát triển nhà ở khu vực xung quanh, dân

cư đến đây ít dẫn đến giá đất giảm

- Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục đích và yêu cầu khác nhau

Một lô đất nếu dùng để sử dụng cho các mục đích khác nhau thì giá đất của

nó cũng chịu ảnh hưởng theo các mục đích đó vì đất đai là một tài sản không giống như những tài sản thông thường, đó là tính không đồng nhất, sự cố định về vị trí, có hạn về không gian và vô thời hạn về thời gian sử dụng Đất có hạn về số lượng cung cấp nhưng nó lại cho một chức năng sử dụng xác định như nhà ở có nghĩa là sự đầu

tư không hoàn toàn bất biến

1.1.3.3 Các phương pháp định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất

Hiện nay có rất nhiều phương pháp để định giá đất trong đấu giá QSDĐ cụ thể như:

* Phương pháp thu nhập: là một trong những phương pháp định giá đất thường dùng nhất, nó cũng là phương pháp cơ bản để tiến hành định giá đất đai, nhà

ở, bất động sản hoặc những tài sản có tính chất cho thu nhập khác Khi dùng phương pháp này để định giá đất đai, xem mua đất đai như là một loại đầu tư, khoản giá đất trở thành vốn đầu tư để mua lợi ích đất đai cho một số năm về sau Phương pháp thu nhập là phương pháp lấy thu nhập dự kiến hàng năm trong tương lai của đất đai định giá với một suất lợi tức hoàn vốn nhất định để hoàn vốn thống nhất theo tổng thu nhập vào thời điểm định giá

* Phương pháp so sánh trực tiếp: Còn gọi tắt là phương pháp thị trường, là một trong những phương pháp định giá đất quan trọng nhất, thường dùng nhất, được sử dụng ở nhiều nước trên thế giới Đây là phương pháp xác định giá của thửa đất dựa trên nguyên tắc thay thế Giá của thửa đất cần xác định được đối chiếu so sánh với giá của các thửa đất tương đương đã được giao dịch trên thị trường xảy ra trong thời gian gần Căn cứ vào giá cả đã biết và tình hình khác nhau của các giao dịch đất đai đó về thời gian, khu vực và các nhân tố khác để hiệu chỉnh giá của thửa đất cần xác định vào thời điểm định giá (Giáo trình định giá đất 2006)

* Phương pháp thặng dư: Phương pháp thặng dư còn gọi là phương pháp phát triển giả thiết, hay phương pháp tính ngược Xét từ quan điểm phát triển, sở dĩ đất đai có giá là do có thể phát triển, sử dụng, xây dựng nhà cửa và có thể tạo ra thu

TIEU LUAN MOI download : skknchat123@gmail.com

nhập Giá đất phải trả để có được đất đai, rõ ràng là phần còn lại sau khi đã trừ đi chi phí và thu nhập định kỳ bình quân của xã hội trong tổng giá cả bất động sản được dự tính Nghĩa là giá đất bằng giá bán ra của đất đai và công trình trừ đi giá cả của bản thân công trình Phần còn lại là giá cả của đất đai thuộc đối tượng định giá

* Phương pháp chi phí: là phương pháp lấy giá thành xây dựng trừ đi phần khấu hao Theo phương pháp này, giá trị của đất được bổ sung các khoản chi phí thay thế hoặc cải tạo của những công trình đã trừ khấu hao tạo nên giá trị của thị trường bất động sản cần định giá

Việc xác định giá định giá đất trong đất giá QSDĐ tuy từng địa phương mà lựa chọn phương pháp cho thích hợp hoặc có thể vận dụng kết hợp các phương pháp sao cho việc định giá được kết quả cao nhất (Bài giảng định giá đất dành cho cao học, 2004)

1.2 Cơ sở pháp lý về đấu giá quyền sử dụng đất

Hội nghị Trung ương VII đã khẳng định quan điểm coi đất đai là hàng hoá đặc biệt, quyền sử dụng đất là một bộ phận quan trọng của thị trường BĐS, quan điểm đổi mới của Đảng “ là điều kiện để xây dựng hành lang pháp luật của thị trường BĐS, đưa thị trường này phát triển lành mạnh, đúng hướng, hạn chế những biến động tiêu cực, trong đó có những biến động về giá đất”

Quá trình xây dựng Luật đất đai và các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến lĩnh vực đất đai, chúng ta đã đạt được những thành tựu rất lớn, góp phần ổn định

xã hội, phát triển kinh tế đất nước, công tác quản lý Nhà nước về đất đai đang có chiều hướng tích cực, hiệu quả nhưng còn có nhiều nhược điểm tồn tại được Bộ Tài nguyên Môi trường đánh giá “ Quá trình liên tục đổi mới về chính sách, pháp luật đất đai đã tạo ra số lượng văn bản quá cồng kềnh, rất phức tạp trong áp dụng, còn một

số mâu thuẫn giữa các văn bản, có nhiều phạm vi chưa được điều chỉnh hoặc chưa đủ quy định để điều chỉnh, tức là hệ thống pháp luật phức tạp nhưng còn nhiều kẽ hở”

Thực hiện Nghị quyết Trung ương VII (Phần 2) về đổi mới và hoàn thiện chính sách pháp luật đất đai Dự án Luật đất đai (Sửa đổi) đã đề cập tương đối toàn diện những nội dung trong công tác quản lý, sử dụng đất đai và xây dựng một số chế định mới giải quyết các vấn đề phát sinh trong quan hệ pháp luật đất đai những năm vừa qua, phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội thời kỳ công nghiệp

hoá - hiện đại hoá đất nước Một trong những nội dung là chế định Đấu giá quyền

sử dụng đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất Chế định này theo Luật đất đai 1988,

1993, Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai 1998, 2001 và các văn bản quy phạm pháp luật trước đây chưa quy định, chỉ có một số Nghị định, Thông tư đề cập đến một số nội dung liên quan:

* Luật đất đai 1988 quy định rất hạn chế về quyền của người sử dụng đất, người sử dụng đất chỉ “ được quyền chuyển, nhượng bán nhà ở, vật kiến trúc khác, cây lâu năm mà người sử dụng đất có được một cách hợp pháp trên đất được giao”, được Nhà nước đền bù thiệt hại thực tế và được giao đất khác khi đất đang sử dụng bị thu hồi

* Từ khi có Luật đất đai 1993 đến nay, quan điểm chế độ sở hữu toàn dân về đất đai được khẳng định, trong đó Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, nội dung quan trọng nhất là quyền của người sử dụng đất được Đảng và Nhà nước mở rộng trong điều kiện cụ thể, hình thức cụ thể với các đối tượng cụ thể Sau khi sửa đổi bổ sung năm 1998, 2001, quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, một lần nữa được quan tâm đầy đủ, vừa đảm bảo lợi ích của Nhà nước, bảo đảm quyền và lợi ích của người sử dụng đất, tạo điều kiện lành mạnh cho thị trường BĐS hoạt động trong

đó có thị trường quyền sử dụng đất, nhà cửa gắn liền quyền sử dụng đất

* Quy định về đấu giá quyền sử dụng đất theo Luật đất đai 2003:

Tại kỳ họp thứ IV, Quốc hội khoá XI đã thông qua Luật đất đai 2003 thay thế Luật đất đai năm 1993 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2004 Tại Luật này quản lý tài chính về đất đai và thị trường BĐS đã được quy định cụ thể tại mục 6 và mục 7 của Chương II

Căn cứ Luật đất đai 2003 được Quốc hội khoá XI kỳ họp thứ IV thông qua, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 181/2004/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành Luật đất đai Nghị định đã quy định các trường hợp đất được tham gia thị trường BĐS, các hoạt động được pháp luật thừa nhận của thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS và giải quyết một số vấn đề cụ thể về đấu giá quyền sử dụng đất Điều

61 qui định các trường hợp đấu giá và không đấu giá QSDĐ Điều 62 quy định cụ thể về trình tự đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất đối với quỹ

TIEU LUAN MOI download : skknchat123@gmail.com

đất được sử dụng để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng

* Quy định về đấu giá quyền sử dụng đất theo Luật đất đai 2013:

Ngày 29/11/2013, tại kỳ họp thứ VI Quốc hội Việt Nam khóa XIII đã thông qua Luật Đất đai năm 2013 (có hiệu lực kể từ ngày 01/7/2014) Đấu giá quyền sử dụng đất được quy định tại các Điều 117, Điều 118, Điều 119 Luật Đất đai 2013 So với Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 đã khắc phục, giải quyết được những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật đất đai năm 2003 Theo Luật Đất đai 2013, chỉ thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất khi đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất cũng tăng các trường hợp quy định như: Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê mua; sử dụng đất thương mại, dịch vụ; giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước; giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho

hộ gia đình, cá nhân, Việc giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với đất đã đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất nhưng không thành cũng được quy định cụ thể hơn, theo Luật Đất đai 2013 quy định, ngoài các trường hợp được phép giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với đất đã đưa ra đấu giá nhưng không thành quy định tại Luật đất đai

2003 như: các trường hợp đất đưa ra đấu giá mà không có người tham gia hoặc trường hợp đấu giá ít nhất 02 lần nhưng không thành thì Luật đất đai 2013 còn quy định đối với trường hợp đất đưa ra đấu giá mà chỉ có một người đăng ký tham gia đấu giá đã tháo gỡ được vướng mắc trong quá trình xem xét giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp trên bởi theo quy định tại Khoản 1 Điều 37 của Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản: việc bán đấu giá tài sản trong trường hợp chỉ có một người tham gia đấu giá không áp dụng đối với tài sản là quyền sử dụng đất trong trường hợp nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất Mà thực tế có nhiều ô đất đưa ra đấu giá qua nhiều phiên đấu giá khác nhau, thậm chí tất cả các phiên đấu giá đều chỉ có một người tham gia đấu giá (theo Luật đất đai 2003, trường hợp các ô đất này sẽ không

giao được cho người sử dụng đất, gây lãng phí đất, thất thu ngân sách Nhà nước)

Đấu giá QSDĐ được tiến hành công khai, dân chủ, người dân có thể nắm được tất cả thông tin của thửa đất cần đấu giá giúp cho mối quan hệ cung cầu trên thị trường đất đai được diễn ra thuận lợi, nhanh chóng, không bị ảnh hưởng của nhiều chiều thông tin sai lệch, không phải thông qua nhiều cầu nối mới đến được với nhau Ngoài ra, đấu giá quyền sử dụng đất là một giải pháp hữu hiệu nhất khắc phục những khó khăn về vốn đầu tư trực tiếp cho các địa phương, tập trung khai thác nguồn nội lực của đất nước Hình thức này đã và đang được nhân rộng trên phạm vi cả nước Tuy còn nhiều vướng mắc nhưng không thể phủ nhận những ý nghĩa thực tiễn của nó

- Đấu giá QSDĐ tạo cơ sở cho sự phát triển thị trường BĐS nói riêng và nền kinh tế thị trường nói chung

- Đấu giá QSDĐ là phương thức huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách, tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng nông thôn mới

- Đấu giá QSDĐ là cơ sở, căn cứ để Nhà nước thực hiện định giá đất

- Đấu giá QSDĐ tạo ra mặt bằng giá cả, góp phần ổn định giá đất

Để hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt động của thị trường quyền sử dụng đất, từ khi có Luật đất đai 2013 đến nay, Quốc hội, Chính phủ, các Bộ ngành có liên quan đã ban hành một số văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến đất đai và UBND tỉnh Thanh Hóa cũng ban hành quyết định như sau:

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về hướng dẫn thi hành một số điều của Luật đất đai 2013

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất

- Nghi định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất

- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước

- Thông tư 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày 04 tháng 04 năm 2015 của Bộ Tài nguyên môi trường và bộ tư pháp quy định về tổ chức thực hiện đấu gía quyền

sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê

TIEU LUAN MOI download : skknchat123@gmail.com

- Thông tư số 02/2015/TT-BTC ngày 05/01/2015 về sửa đổi, bổ sung thông

tư 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 hướng dẫn xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất

Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của chính phủ sủa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư hướng dẫn thi hành luật đất đai

- Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 quy định chi tiêt xác định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất

- Thông tư 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/9/2017 quy định chi tiết nghị định

số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017

- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về hồ sơ địa chính

- Thông tư 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất

Đấu giá quyền sử dụng đất là một chủ trương lớn và là nhiệm vụ trọng tâm của tỉnh Thanh Hóa Trên cơ sở quy định của pháp luật đất đai và các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan, UBND Tỉnh Thanh Hóa đã ban hành một số văn bản quy định về đấu giá quyền sử dụng đất, cụ thể:

- Quyết định số 184/QĐ-UBND ngày 17/5/2013 của UBND tỉnh Thanh Hóa

về quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất 5 năm kỳ đầu (2011 – 2015) của huyện Thọ Xuân

- Quyết định số 4949/2015/QĐ-UBND ngày 27/11/2015 UBND tỉnh Thanh Hóa về việc ban hành quy chế về đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền

sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa

- Quyết định số 4545/QĐ-UBND ngày 18/12/2014 của UBND tỉnh Thanh Hóa về việc quy định bảng giá đất thời kỳ 2015 - 2019 trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa

- Quyết định số 607/QĐ-UBND ngày 12/02/2018 của UBND tỉnh Thanh Hóa

về việc phê duyệt kế hoạch đấu giá QSD đất trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa năm 2018

- Quyết định số 479/QĐ-UBND ngày 30/01/2019 của UBND tỉnh Thanh Hóa về việc phê duyệt kế hoạch đấu giá QSD đất trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa năm 2019

- Quyết định số 44/QĐ-UBND ngày 23/12/2019 của UBND tỉnh Thanh Hóa về việc quy định bảng giá đất thời kỳ 2020 - 2024 trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa

- Quyết định số 82/QĐ-UBND ngày 09/01/2020 của UBND tỉnh Thanh Hóa

về việc phê duyệt kế hoạch đấu giá QSD đất trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa năm 2020

- Quyết định số 07/QĐ-UBND ngày 09/3/2018 của UBND tỉnh Thanh Hóa

về việc ban hành Quy định đấu giá QSD đất để giao đất có thu tiền hoặc cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa

1.3 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số nước trên thế giới

1.3.1 Đấu giá ở Trung Quốc

Trung Quốc là quốc gia nằm ở phần nửa phía Bắc của Đông bán cầu có diện tích đất tự nhiên là 9,6 triệu km2 và dân số hơn 1,38 tỷ người Địa giới hành chính của Trung Quốc được chia ra làm 31 tỉnh, thành phố: gồm 22 tỉnh, 5 khu tự trị và 4 thành phố trực thuộc trung ương Phân cấp hành chính được chia làm 04 cấp hành chính gồm tỉnh, địa khu, thành phố, phường

Để có cơ sở pháp lý cho việc thi hành pháp luật về bán đấu giá tài sản, Trung Quốc đã ban hành luật về bán đấu giá tài sản Luật này được Uỷ ban Thường vụ Quốc hội nước Cộng hoà nhân dân Trung Hoa thông qua ngày 05/7/1996

Đối với tài sản bán đấu giá, là những tài sản và quyền tài sản được phép giao dịch theo quy định của pháp luật Trung Quốc Chủ sở hữu hoặc người có quyền xử lý tài sản hoặc quyền tài sản sẽ uỷ quyền cho doanh nghiệp bán đấu giá thực hiện việc bán đấu giá Bên cạnh đó, một số tài sản hoặc quyền tài sản pháp luật cấm mua bán

Về đất đai Trung Quốc có chế độ đất đô thị thuộc sở hữu nhà nước và đất nông thôn thuộc sở hữu tập thể Trong thị trường đất đai có năm hình thức (Tổng cục Quản lý Đất đai, 2012) bao gồm:

- Thị trường bán quyền sử dụng đất thuộc sở hữu nhà nước: Thị trường này được biết đến như là thị trường sơ cấp, ở đó quyền sử dụng đất được bán cho các nhà đầu tư và người sử dụng thông qua hình thức đấu giá, đấu thầu hay sự đồng ý cho

TIEU LUAN MOI download : skknchat123@gmail.com

phép của cơ quan quản lý đất đai các cấp thay mặt cho Nhà nước

- Thị trường chuyển quyền sử dụng đất thuộc sở hữu Nhà nước: Đây được biết đến như là thị trường thứ hai, ở đó các nhà phát triển đất đai và các nhà quản lý thực hiện việc phát triển đất đai, bán và chuyển quyền sau khi họ đã có quyền sử dụng đất theo luật pháp

- Thị trường tài chính đất đai: Các giao dịch tài chính như cho thuê, thế chấp, chuyển quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất sẽ tiếp sức cho thị trường này, hoạt động kinh doanh bảo hiểm sẽ giúp giảm bớt rủi ro mà các nhà quản lý và đầu

tư có thể gặp phải Theo tính chất cơ bản của mối quan hệ kinh tế, thị trường tài chính đất đai có thể được chia làm hai loại là thị trường cho thuê quyền sử dụng đất

và thị trường thế chấp quyền sử dụng đất

- Thị trường đất đai liên quan đến nước ngoài: Mối liên hệ về kinh tế có thể

là các doanh nghiệp nước ngoài thuê quyền sử dụng đất cho mục đích đầu tư phát triển, hoặc cho thuê/bán công trình nhà xưởng hoặc công trình dân dụng cho người nước ngoài để sử dụng Đây là loại hình thị trường đặc biệt đang được hình thành

để phục vụ nhu cầu của các doanh nghiệp ngoài Trung Quốc bản địa

- Thị trường dịch vụ trung gian: Lĩnh vực hoạt động của thị trường này bao gồm các dịch vụ tư vấn, môi giới, thông tin, định giá, đăng ký và phân xử Nếu không có hệ thống dịch vụ trung gian này thì sẽ khó có thể xây dựng cơ chế thị trường hiệu quả

Và cũng có năm hệ thống quản lý thị trường đất đai, bao gồm:

- Hệ thống phân bổ đất đai: Việc đầu tư phát triển đất đai và việc chuyển quyền đối với bất động sản (sau đầu tư) cần phải tuân theo các thủ tục pháp lý liên quan đến việc tham gia vào thị trường đất đai để việc phân bổ tài nguyên đất đai được thực hiện theo phương thức hợp lý, có trật tự và đạt hiệu quả cao

- Hệ thống quản lý giá đất: Giá có vai tr đặc biệt quan trọng và tạo ra những ảnh hưởng ổn định trong trao đổi thông tin, trong việc phân bổ đất đai, tăng cường quản lý và thúc đẩy tiến bộ kỹ thuật

- Hệ thống phân phối thu nhập: Nhiệm vụ trước tiên là phân định rõ quyền tài sản và tăng cường quản lý nhà nước đối với đất đai

- Hệ thống pháp luật của thị trường đất đai: Nền kinh tế thị trường cần phải

Việc xuất chuyển nhượng QSDĐ có thể lựa chọn phương thức đấu giá, đấu thầu hoặc thỏa thuận song phương Đối với đất để xây dựng công trình thương mại,

du lịch, giải trí hoặc nhà ở sang trọng, nếu có điều kiện thì phải thực hiện phương thức đấu giá và đấu thầu thì mới dùng phương thức thương lượng song phương

Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất bằng phương thức đấu giá, đấu thầu hoặc thỏa thuận song phương hiện nay chủ yếu được giao cho Trung tâm tư vấn thẩm định giá BĐS Trung quốc (CRECAC) Trung tâm được thành lập từ tháng 8/1992 theo giấy phép của Ban tổ chức Trung ương, CRECAC hoạt động dưới sự chỉ đạo của trực tiếp của Cục quản lý đất đai Quốc gia Hiện nay, CRECAC chủ yếu cung cấp dịch vụ như: Định giá BĐS, định giá tài sản, tư vấn về xây dựng, văn phòng thương mại về SDĐ, lớp kế hoạch đầu tư cho các dự án SDĐ, nghiên cứu thị trường

sử dụng đất (Tổng cục Quản lý Đất đai, 2012)

1.3.2 Đấu giá ở Thái Lan

Ở Thái Lan đất đai là tài sản mà cá nhân có quyền sở hữu nên bán đấu giá đất đai, tài sản ở Thái Lan được quy định trong Bộ luật Dân sự và Luật Thương mại Theo đó, tài sản đem bán đấu giá bao gồm những vật cụ thể cũng như các đối tượng không cụ thể, có giá trị và có thể chiếm dụng được Tài sản và đất đai đem bán đấu giá do chủ sở hữu tự nguyện đưa ra bán đấu giá hoặc bắt buộc bán đấu giá trong việc xử lý tài sản thế chấp

Việc bán đấu giá kết thúc khi người điều hành đấu giá thông báo kết thúc đấu giá bằng cách gõ búa, hoặc bằng bất cứ cách nào khác theo tập quán Cho đến lúc chưa có sự thông báo đó, bất cứ người nào đã trả giá cũng có thể rút lại giá mà mình

đã trả Người tham gia mua tài sản đấu giá bị ràng buộc bởi những điều khoản của thông báo quảng cáo việc tài sản bán đấu giá và bởi mọi lời tuyên bố khác của người đứng ra bán đấu giá trước lúc mở màn đấu giá

TIEU LUAN MOI download : skknchat123@gmail.com

Người tổ chức bán đấu giá không được phép tham gia trả giá, hoặc thuê bất

cứ người nào để tham gia trả giá trong cuộc bán đấu giá mà mình điều hành Người bán đất đai, tài sản cũng không được phép tham gia trả giá hoặc thuê bất cứ người nào trả giá, trừ khi điều đó được tuyên bố rõ trong quảng cáo về bán đấu giá là người đó có quyền đó Người bán đấu giá có quyền rút lại tài sản đưa bán đấu giá vào bất cứ lúc nào mà người đó cho rằng giá được trả cao nhất vẫn không đạt yêu cầu

Người trả giá cao nhất là người trúng đấu giá và phải trả giá mua bằng tiền mặt khi kết thúc việc bán đấu giá, hoặc vào thời điểm được quy định trong thông báo quảng cáo bán đấu giá

Nếu người trả giá cao nhất không trả tiền mua thì người bán đấu giá tiếp tục bán đấu giá tài sản đó Nếu tổng số tiền thu được từ việc bán đấu giá lại không tự trang trải giá mua và được chi phí của lần bán đấu giá đầu tiên, thì người trả giá đầu tiên phải chịu trách nhiệm về số tiền chênh lệch Nếu việc đó là do người bán đấu giá không thi hành đúng theo các quy định trên thì người bán đấu giá phải chịu trách nhiệm về bất cứ phần chưa thanh toán nào của cuộc bán đấu giá Bộ luật này cũng quy định về việc bán đấu giá bắt buộc trong việc xử lý tài sản thế chấp, cầm cố

và lưu kho (Trần Tiến Hải, 2015)

1.3.3 Đấu giá đất ở Nhật Bản

Nhật Bản là quốc gia nằm ở phía đông Châu Á và phía Tây Thái Bình Dương, cả nước là tập hợp của một quần đảo trên 3000 đảo phía ngoài lục địa châu Á; Diện tích là: 377.834 km² Dân số 125 triệu người Nhật Bản là một nước nghèo Tài nguyên thiên nhiên, trong đó đất đai cũng rất hạn chế

Theo quy định của Nhật Bản thì đất đai được xem là tài sản như những tài sản khác, vì vậy có thể đem đấu giá

Tại Nhật Bản việc đấu giá bất đồng sản chủ yếu được thực hiện đối với các tài sản bảo lãnh, cầm cố quá hạn, hoặc thi hành án theo quyết định của toà án và trường hợp không thông qua phán quyết mà yêu cầu bán đấu giá bằng cách xuất trình các giấy tờ cho Tòa án chứng nhận sự hiện hữu của quyền lợi đối với tài sản đảm bảo

Sau thời kỳ khủng hoảng kinh tế, tình hình đấu giá đất trên thị trường BĐS cũng bị ảnh hưởng bởi sự suy thoái kinh tế, các nhà chuyên kinh doanh BĐS cũng như các con nợ và toà án để tập trung giải quyết những bất động sản đang bị các ngân

hàng cầm cố và tiến hành đấu giá Khi toà án địa phương tịch thu bất động sản của cá nhân không thanh toán được nợ và rao bán tài sản này, số tiền thu được sẽ tiến hành thanh toán cho những khoản nợ (Quy trình đấu giá đất của Nhật Bản, 2004)

Thủ tục trong việc thi hành pháp luật về yêu cầu bán đấu giá được thực hiện bằng cách đệ đơn kèm theo một số giấy tờ cần thiết đến toàn án Giấy tờ quan trọng nhất cần xuất trình đó là giấy chứng minh quyền lợi của mình đối với tài sản bảo đảm thường là bản sao sổ đăng ký bất động sản Sau khi xem xét giấy tờ này và xác nhận lại là có thiết lập quyền thế chấp thì tòa án sẽ ra quyết định thực hiện thủ tục bán đấu giá, tòa án sẽ làm một văn bản trình bày nội dung mở thủ tục bán đấu giá gửi đến Sở đăng ký nơi có đăng ký đất đai, bất động sản đó

Về hình thức thi hành pháp luật về bán đấu giá đất đai, bất động sản có 2 hình thức là đấu giá bằng cách trả giá bằng thư kín và đấu giá công khai

Hình thức đấu giá bằng cách trả giá bằng thư kín thì có hai loại là trả giá vào ngày đã định và trả giá trong suốt thời hạn đã định

Hình thức đấu giá công khai là cách kéo giá mua dần lên trong ngày đấu giá Theo hình thức này cuộc đấu giá được tiến hành liên tục từ khi tổ chức đến khi kết thúc cuộc đấu giá Trong quá trình đấu giá những người tham gia đấu giá cạnh tranh với nhau về giá bằng cách trả giá công khai, liên tiếp cho đến khi có người trả giá cao nhất

Việc áp dụng hình thức đấu giá ở Nhật Bản trước đây thường dùng hình thức đấu giá công khai và trả giá vào ngày đã định để tổ chức đấu giá tài sản, tuy nhiên

kể từ khi Luật thi hành án dân sự được ban hành thì hai hình thưc này tòa án không

áp dụng để tổ chức đấu giá nữa Với tính chất ưu việt của hình thức đấu giá trong suốt thời hạn đã định là tạo điều kiện để những người có nhu cầu tham gia, hạn chế được việc thông đồng, dìm giá và dõ ràng minh bạch trong đấu giá hiện nay, hầu hết các tòa án ở Nhật Bản đều áp dụng hình thức đấu giá này (Trần Tiến Hải, 2015)

Hình 1.1 Trình tự đấu giá quyền sử dụng đất tại Nhật Bản

LÀM THỦ TỤC THAM GIA ĐG

ĐIỀU TRA BẤT ĐỘNG SẢN

LỰA CHỌN BẤT ĐỘNG SẢN

QUẢNG CÁO BẤT ĐỘNG SẢN

BỎ GIÁ CHO BẤT ĐỘNG SẢN TIEU LUAN MOI download : skknchat123@gmail.com

1.3.4 Bài học cho Việt Nam về công tác đấu giá đất

Thứ nhất, phần lớn các nước đã ban hành luật về bán đấu giá với tư cách là một đạo luật độc lập như: Luật về Bán đấu giá tài sản (Trung Quốc), Bộ luật Dân

sự và Luật Thương mại (Thái Lan), Bộ Luật Thương mại và những đặc biệt về kiểm soát (Nhật Bản) Pháp luật về đấu giá đất đai, tài sản là một bộ phận cấu thành của pháp luật dân sự, kinh tế, do vậy việc xây dựng và hoàn thiện pháp luật về đấu giá đất đai, tài sản là một tất yếu của nền kinh tế thị trường Việc xây dựng một bộ luật riêng quy định về đấu giá là vô cùng cần thiết Quyền sử dụng đất là một loại tài sản đặc biệt với vai trò to lớn của việc đấu giá quyền sử dụng đất đem lại cần phải quy định thành một chế định cụ thể trong Luật Bán đấu giá tài sản Quy định

về đấu giá QSDĐ còn nằm rải rác trong các văn bản QPPL khác nhau như trong Bộ Luật Dân sự, Luật Đất đai, Nghị định số 17/2010/NĐ-CP, Luật Thi hành án dân sự… làm cơ sở pháp lý thống nhất trong việc thực hiện pháp luật về ĐGQSDĐ

Thứ hai, về người điều hành đấu giá Trong quá trình bán đấu giá thì người điều hành cuộc đấu giá là hết sức quan trọng Để một cuộc đấu giá diễn ra tốt bên cạnh có trình độ hiểu biết về pháp luật thì phải có kỹ năng điều hành cuộc bán đấu giá Theo kinh nghiệm của các nước như Trung Quốc bên cạnh yêu cầu điều kiện phải có bằng tốt nghiệp đại học và kinh nghiệm chuyên môn trong đấu giá, thì người điều hành phải làm việc trong doanh nghiệp bán đấu giá từ hai năm trở lên và cần phải tham gia kỳ thi tuyển chọn đấu giá viên do hiệp hội bán đấu giá tổ chức

Vì vậy đúc kết kinh nghiệm rút ra cho chúng ta là cần phải quy định cụ thể điều kiện, tiêu chuẩn của đấu giá viên, bên cạnh những tiêu chuẩn về trình độ pháp luật, phải trả qua khóa đào tạo nghiệp vụ đấu giá, có thời gian tập sự ở các tổ chức đấu giá và phải có hiểu biết về xã hội, kỹ năng điều hành đấu giá cũng là tiêu chuẩn quan trọng của các đấu giá viên cần được xem xét để quy định cho phù hợp

Thứ ba, về thủ tục đấu giá cần công khai rộng rãi quy trình, đơn giản hóa về thủ tục và mở rộng các hình thức đấu giá, với mục đích tạo điều kiện thuận lợi cho những người có nhu cầu tham gia đấu giá như quy định trả giá bằng thư qua đường bưu điện, có thể không cần thiết phải có mặt tham dự cuộc đấu giá Hình thức trả giá trong suốt thời gian đã định (Nhật Bản) là một trong những hình thức đem lại hiệu quả cao, tạo điều kiện cho mọi người có nhu cầu đều được tham gia, hạn chế được

Thứ năm, về cơ quan quản lý các tổ chức bán đấu giá Theo quy định của pháp luật nước ta, để quản lý các tổ chức bán đấu giá tài sản là công việc của các cơ quan hành chính nhà nước như Bộ Tư pháp, Sở Tư pháp, Sở Kế hoạch Đầu tư Song song điều kiện biên chế, cơ sở vật chất c n hạn chế và nhiệm vụ ngày càng được tăng thêm nên công tác quản lý, thanh tra, kiểm tra các tổ chức bán đấu giá tài sản chưa đưa lại hiệu quả cao, quá trình hoạt động của các doanh nghiệp vẫn còn xảy ra tình trạng thông đồng, dìm giá, lợi dụng kẻ hở của pháp luật để lách luật Kinh nghiệm một số nước là thành lập tổ chức quản lý bán đấu giá như Hiệp hội bán đấu giá (Trung Quốc) Vì vậy nên thành lập một hiệp hội bán đấu giá ở nước ta, nhằm giúp cho cơ quan QLNN quản lý đối với các doanh nghiệp bán đấu giá

1.4 Thực trạng công tác đấu giá QSD đất tại Việt Nam

1.4.1 Tình hình đấu giá QSD đất tại Việt Nam

Theo quy định, tất cả các tổ chức thuộc mọi thành phần kinh tế và các cá nhân đều được phép tham gia đấu giá quyền sử dụng đất Nếu được chọn, tổ chức hay cá nhân này sẽ được cấp quyết định giao hoặc cho thuê đất (mà không phải lập lại dự án đầu tư), được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và có thể xây dựng công trình theo quy hoạch, kiến trúc đã được duyệt Ngược lại, họ có trách nhiệm nộp tiền sử dụng đất hoặc thuê đất đúng tiến độ quy định trong hồ sơ dự đấu giá và kết quả trúng đấu giá

- Hiện nay có 3 hình thức đấu giá quyền sử dụng đất đã và đang được áp dụng rộng rãi như sau:

TIEU LUAN MOI download : skknchat123@gmail.com

+ Đấu giá bằng bỏ phiếu kín trực tiếp theo từng vòng

Là hình thức mở công bố công khai từng vòng, liên tục cho đến khi không còn người trả giá cao hơn thì người cuối cùng có mức giá cao nhất sẽ là người trúng giá

Sau khi tổ chức đấu giá vòng đấu thứ nhất, Hội đồng công bố kết thúc vòng đấu và mức giá trả cao nhất của vòng đấu này và tuyên bố vòng đấu tiếp theo, xác định số người tiếp tục tham gia vòng đấu giá, công bố giá sàn của vòng đấu tiếp theo Cuộc đấu giá sẽ kết thúc khi xác định được mức giá trả cao nhất và không còn người tiếp tục tham gia đấu giá

Hình thức này tối thiểu phải được thực hiện qua 3 vòng đấu bắt buộc

Nếu sau 3 vòng đấu bắt buộc, đến một vòng đấu bất kỳ mà tất cả người tham gia đấu giá tự nguyện từ chối không tham gia đấu giá thì tổ chức bốc thăm để xác định người trúng đấu giá cho những người có mức bỏ giá cao nhất của vòng đấu trước đó Giá trúng đấu giá là giá trả cao nhất của vòng đấu liền kề trước đó

+ Đấu giá bằng bỏ phiếu kín trực tiếp một vòng

Là mở kết quả công khai: Nếu đấu giá nhiều thửa đất trong cùng một lô đất để xây dựng nhà ở thì việc xét giao người trúng đấu giá cho từng thửa đất dựa trên nguyên tắc thứ tự người bỏ giá từ cao xuống thấp được chọn vị trí cho đến khi đủ số lượng các thửa đất Nếu 1 thửa đất có nhiều người bỏ giá bằng nhau thì tổ chức cho những người đó bắt thăm để chọn được người trúng giá

+ Đấu giá công khai bằng lời Hội đồng chỉ được công bố giá sàn vào lúc bắt đầu thực hiện phiên đấu giá Người tham gia đấug giá trả lời giá trực tiếp bằng lời liên tục cho đến khi không còn người trả giá tiếp Người có mức giá trả cao nhất là người trúng đấu giá Trường hợp tất cả các đối tượng đều trả giá thấp hơn giá sàn thì hội đồng đấu giá quyết định đình chỉ phiên đấu giá, báo cáo cơ quan chức năng có thẩm quyền điều chỉnh giá sàn

Đấu giá quyền sử dụng đất thông qua hình thức đấu giá công khai có ưu điểm là: Nó giúp lựa chọn được chủ thể có nhu cầu sử dụng đất thực sự và đảm bảo cho quyền sử dụng đất được chuyển nhượng đúng với giá trị thực của nó, tránh được tình trạng đầu cơ đất đai Việc đưa đất đai vào các giao lưu dân sự, kinh tế và chế định chúng bằng pháp luật là một tất yếu khách quan Trong đó việc xác định giá sàn làm căn cứ đấu giá quyền sử dụng đất được xác định trên nguyên tắc sát với

giá thực tế chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền thuê đất tại khu vực của các thửa đất liền kề gần nhất có cùng mục đích sử dụng với thửa đất đấu giá

Các chính sách đấu giá quyền sử dụng đất mới được triển khai thực hiện ở một

số tỉnh, thành phố trực thuộc Trung Ương nhưng đã đạt được những kết quả nhất định, đem lại lợi ích chung cho cộng đồng, người sử dụng đất và Nhà nước

1.4.2 Tình hình đấu giá QSD đất tại thành phố Hồ Chí Minh

* Cơ cấu tổ chức

Trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh có 80 đấu giá viên đang hành nghề tại

31 tổ chức bán đấu giá tài sản chuyên nghiệp; các đấu giá viên đều có trình độ chuyên môn từ cử nhân trở lên thuộc nhiều chuyên ngành khác nhau, trong đó số lượng đấu giá viên có chuyên môn về luật là 36/70 chiếm 51,43% số lượng đấu giá viên

Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản Thành phố Hồ Chí Minh (sau đây gọi là Trung tâm) là đơn vị sự nghiệp trực thuộc Sở Tư pháp, được thành lập theo Quyết định số 7620/QĐ-UB ngày 18 tháng 12 năm 1997 của UBND Thành phố

Hồ Chí Minh Ủy ban nhân dân thành phố bảo đảm về biên chế, cơ sở vật chất và điều kiện làm việc cho Trung tâm theo quy định của pháp luật về đơn vị sự nghiệp có thu Trung tâm là đơn vị sự nghiệp tự đảm bảo toàn bộ chi phí hoạt động thường xuyên và thực hiện quyền tự chủ, tự chịu trách nhiệm về tài chính theo quy định Trung tâm có 10 đấu giá viên (tất cả đấu giá viên đều có trình độ

từ cử nhân luật trở lên) và 15 nhân viên khác

Doanh nghiệp bán đấu giá tài sản: 25 doanh nghiệp và 05 chi nhánh doanh nghiệp, trong đó:

+ Về ngành nghề kinh doanh: có 07 doanh nghiệp và 02 chi nhánh doanh nghiệp bán đấu giá (chuyên doanh); 17 doanh nghiệp và 03 chi nhánh doanh nghiệp hoạt động đa ngành nghề có kinh doanh dịch vụ bán đấu giá tài sản

+ Về hình thức doanh nghiệp: có 13 công ty cổ phần, 09 công ty TNHH từ 2 thành viên trở lên, 01 công ty TNHH một thành viên; 04 chi nhánh công ty cổ phần

và 01 chi nhánh công ty TNHH từ 2 thành viên trở lên

Hội đồng bán đấu giá tài sản cấp thành phố: Có 24 Hội đồng bán đấu giá tài sản tại 24 quận- thành phố Hội đồng do Chủ tịch UBND Quận – Thành phố quyết định thành lập để bán đấu giá tang vật, phương tiện vi phạm hành chính do người

TIEU LUAN MOI download : skknchat123@gmail.com

có thẩm quyền của cơ quan cấp thành phố trở xuống ra quyết định tịch thu theo quy định của pháp luật Hội đồng có thành phần gồm đại diện của cơ quan có thẩm quyền quyết định tịch thu tài sản, Phòng Tài chính Kế hoạch, Phòng Tư pháp và đại diện cơ quan có liên quan

Hội đồng bán đấu giá tài sản trong trường hợp đặc biệt: Trong 03 năm thi hành Nghị định số 17/2010/NĐ-CP, trên địa bàn thành phố chưa có trường hợp nào phải thành lập Hội đồng bán đấu giá trong trường hợp đặc biệt theo quy định tại Điều 20 Nghị định số 17/2010/NĐ-CP

* Tình hình chuyển giao bán đấu giá quyền sử dụng đất

Thực hiện Nghị định số 17/2010/NĐ-CP, UBND thành phố đã ban hành Quyết định số 77/2011/QĐ-UBND ngày 05/12/2011 về giải thể Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất thành phố, Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất các quận, thành phố và quy định về xử lý chuyển tiếp, cụ thể như sau:

- Trung tâm Phát triển quỹ đất hoặc UBND quận, thành phố khi tổ chức thực hiện việc bán đấu giá quyền sử dụng các khu đất do UBND thành phố giao phải ký hợp đồng với tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp để thực hiện việc bán đấu giá quyền sử dụng đất

- Quy định về xử lý một số vấn đề chuyển tiếp sau khi giải thể các Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất (UBND Thành phố Hồ Chí Minh, 2013)

Thành phố Hồ Chí Minh cũng là nơi thực hiện công tác đấu giá quyền SDĐ từ rất sớm Năm 2003 nguồn thu từ đất của thành phố Hồ Chí Minh là 700 tỷ đồng, năm

2004 là 1.700 tỷ đồng và năm 2005 là hơn 1.400 tỷ đồng Từ năm 2012 đến cuối năm

2013, thành phố đã đấu giá thành: 13 khu, với tổng diện tích: 22.275,8 m2, cụ thể các khu đất tại Quận 1, Quận 6, Quận 7, Quận 8, Quận 12, Củ Chi, Bình Tân, Phú Nhuận, Thủ Đức, Gò Vấp, với tổng giá khởi điểm là: 693.104.174.809 đồng và tổng giá trị thu về cho ngân sách thành phố là: 1.619.082.000.000 đ, tỷ lệ tăng thêm giữa giá bán so với giá khởi điểm là 57,19% (UBND Thành phố Hồ Chí Minh, 2013)

Năm 2018, TP Hồ Chí Minh ước thu ngân sách từ đất khoảng 22.600 tỷ đồng Trong đó, số thu tiền sử dụng đất là 13.868 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 9,32% tổng thu ngân sách Năm 2017, Thành phố đã thu ngân sách từ đất là 27.170 tỷ đồng, chiếm 11,75% tổng thu ngân sách Trong đó, số thu tiền sử dụng đất là 17.905 tỷ đồng Như

vậy, nếu so với năm 2017, số thu ngân sách từ đất của TP Hồ Chí Minh đã giảm khoảng 5.139 tỷ đồng, giảm 18,9% Nguồn thu tiền sử dụng đất cũng giảm khoảng 4.537 tỷ đồng, tỷ lệ giảm lên đến 25,3% (Nguồn: Vũ Lê – vnexpress.net, năm 2019)

1.4.3 Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Nghệ An

* Cơ cấu tổ chức

Hiện nay, trên địa bàn tỉnh có 08 tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp (trong đó

01 Trung tâm bán đấu giá tài sản trực thuộc Sở Tư pháp và 07 doanh nghiệp bán đấu giá tài sản), 19 đấu giá viên (trong đó có 11 đấu giá viên đang hoạt động tại các

tổ chức bán đấu giá tài sản)

* Các văn bản pháp luật ban hành

- Quyết định số 03/2017/QĐ-UBND ngày 13 /01/2017 về ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Nghệ An

- Quyết định số 74/2014/QĐ-UBND ngày 17 /10/2014 về ban hành quy chế đấu giá tài sản trên địa bàn tỉnh Nghệ An

* Tình hình chuyển giao bán đấu giá quyền sử dụng đất sang các tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp

Sau khi được thành lập và đi vào hoạt động, Trung tâm bán đấu giá tài sản đã chủ động liên hệ UBND các huyện, thành phố, thị xã để ký hợp đồng bán đấu giá QSDĐ; thực hiện chỉ đạo của UBND tỉnh về việc chuyển giao tài sản bán đấu giá (đặc biệt là QSDĐ), đến nay về cơ bản các huyện, thành phố, thị xã đã ký hợp đồng với Trung tâm để thực hiện các dự án đấu giá trên địa bàn tỉnh Những năm qua, hoạt động bán đấu giá tài sản nói chung và bán đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Nghệ An luôn được sự quan tâm, chỉ đạo của Hội đồng nhân dân (HĐND) và Uỷ ban nhân dân (UBND) tỉnh Trên cơ sở Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản (Nghị định số 17/NĐ-CP) và các văn bản có liên quan, UBND tỉnh, HĐND tỉnh đã chỉ đạo các cấp, các ngành tổ chức quán triệt văn bản và thực hiện nghiêm túc các quy định, tạo sự thống nhất trong quản lý của Nhà nước đối với các hoạt động bán đấu giá tài sản và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của

cơ quan, tổ chức, cá nhân liên quan đến việc bán đấu giá tài sản trên địa bàn tỉnh

Trong thời gian qua, các tổ chức bán đấu giá tài sản đã thực hiện việc bán

TIEU LUAN MOI download : skknchat123@gmail.com

đấu giá quyền sử dụng đất và UBND thực hiện việc giao đất, thu vào ngân sách của tỉnh 6.409.373.000.000 tỷ đồng Nhìn chung, các tổ chức bán đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất, đã thực hiện các trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản bảo đảm chặt chẽ và khách quan, cơ bản tuân thủ đúng các quy định của pháp luật, Nghị định

số 17/2010/NĐ-CP và các văn bản hướng dẫn liên quan, đảm bảo thực hiện tốt công tác xã hội hóa hoạt động đấu giá trên địa bàn tỉnh, góp phần tích cực trong thực hiện tốt các giao dịch của tổ chức, cá nhân phục vụ phát triển kinh tế của tỉnh Hoạt động bán đấu giá tài sản trong những năm qua đã có chuyển biến tích cực và đạt được một số kết quả nhất định, góp phần tăng nguồn thu ngân sách cho địa phương, đóng góp vào quá trình phát triển kinh tế – xã hội của đất nước Việc triển khai thi hành Nghị định số 17/2010/NĐ-CP và các văn bản hướng dẫn, nhìn chung nhận được sự quan tâm, ủng hộ của các ngành, các cấp ở địa phương Chủ trương xã hội hóa tiếp tục được đẩy mạnh và vai trò quản lý của Nhà nước đối với tổ chức, hoạt động bán

đấu giá tài sản tiếp tục được tăng cường (Nguồn: Nguyễn Quế Anh, Phó Giám đốc

Sở Tư pháp tỉnh Nghệ An, 02/05/2020)

1.4.4 Tình hình đấu giá QSD đất tại tỉnh Thanh Hóa

a, Cơ cấu tổ chức

* Đội ngũ đấu giá viên

Số lượng đấu giá viên trên địa bàn hiện có đều được đào tạo cơ bản, đã tham gia điều hành nhiều cuộc bán đấu giá, có đạo đức, kinh nghiệm tổ chức và điều hành các cuộc bán đấu giá tài sản

* Về tổ chức bán đấu giá tài sản chuyên nghiệp Các tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp đã hoàn thiện cơ sở vật chất, xây dựng đội ngũ cán bộ năng động, chuyên nghiệp, nâng cao kỹ năng nghiệp vụ, khẳng định vị trí và tạo uy tín với khách hàng Luôn tạo môi trường thuận lợi, phục vụ tốt nhu cầu của khách hàng

Hiện nay, trên địa bàn tỉnh có tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp (trong đó

01 Trung tâm bán đấu giá tài sản trực thuộc Sở Tư pháp và các công ty doanh nghiệp bán đấu giá tài sản như: Công ty Đấu giá Hợp danh Sông Mã, Công ty Đấu giá Hợp danh Quang Trung, Công ty Đấu giá Hợp danh HLC, Công ty Đấu giá Hợp danh Hoàng Anh,…

b, Tình hình chuyển giao bán đấu giá quyền sử dụng đất

Với quy định của Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản đã tạo sự bình đẳng giữa các tổ chức bán đấu giá tài sản, thúc đẩy sự phát triển của dịch vụ bán đấu giá tài sản, hoạt động bán đấu giá tài sản nhìn chung đã có sự khởi sắc và phát triển khá mạnh mẽ Việc xã hội hóa hoạt động bán đấu giá đã từng bước được củng cố và phát triển, người dân, cơ quan, tổ chức

đã có sự quan tâm, tìm hiểu nhiều hơn đối với hoạt động bán đấu giá tài sản Mặt khác hoạt động bán đấu giá tài sản phục vụ ngày càng tốt hơn nhu cầu của xã hội, góp phần tích cực vào sự phát triển kinh tế xã hội của địa phương Các quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản cơ bản được thực hiện nghiêm chỉnh, quyền và lợi ích của các bên tham gia hoạt động bán đấu giá tài sản được bảo đảm, nhiều tài sản

đã bán cao hơn nhiều so với giá khởi điểm tạo được sự tin tưởng của các cấp chính quyền cũng như người dân đối với hoạt động này

Nhiều năm về trước tình trạng “quân xanh, quân đỏ” trong các cuộc bán đấu giá vẫn là vấn đề nhức nhối khiến cho người mua được quyền sử dụng đất vẫn chi một khoản tiền không nhỏ cho nhóm người này ngoài khoản tiền trúng đấu giá đã nộp cho Nhà nước (Sở Tư pháp tỉnh Thanh Hóa, 2019)

Xác định sự quan trọng của hoạt động bán đấu giá tài sản trong đời sống xã hội cũng như phát triển kinh tế UBND tỉnh đã quan tâm chỉ đạo Sở Tư pháp tăng cường công tác quản lý Nhà nước đối với hoạt động bán đấu giá trên địa bàn tỉnh, tham mưu giúp UBND tỉnh ban hành các văn bản nhằm khuyến khích phát triển các

tổ chức đấu giá chuyên nghiệp trên địa bàn tỉnh UBND các huyện, thành phố trên địa bàn tỉnh đã làm tốt công tác phổ biến, tuyên truyền, quán triệt rộng rãi, kiện toàn Hội đồng đấu giá Hoạt động bán đấu giá tài sản đã đi vào nề nếp, khắc phục được tình trạng thành lập nhiều hội đồng bán đấu giá tài sản dẫn đến tổ chức thực hiện không thống nhất, hạn chế được tình trạng khách hàng tham gia đấu giá tự bỏ cuộc và khách hàng đã trúng đấu giá nhưng từ chối mua tài sản, đặc biệt là hạn chế được việc khách hàng tham gia đấu giá thông đồng, móc nối dìm giá Tổ chức bán đấu giá đúng luật và hiệu quả, đảm bảo việc thu ngân sách nhà nước và hoàn thành tốt chỉ tiêu kế hoạch được giao

TIEU LUAN MOI download : skknchat123@gmail.com

Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu

- Công tác đấu giá đất ở của huyện Thọ Xuân, tỉnh Thanh Hóa từ năm 2018 đến năm 2020

- Các dự án đấu giá QSDĐ tiêu biểu, đại diện cho giai đoạn 2018-2020

- Những người tham gia đấu giá QSDĐ, cơ quan tổ chức đấu giá QSDĐ

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu

Đề tài chỉ giới hạn nghiên cứu, đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ tại

03 dự án đấu giá tiêu biểu trên địa bàn huyện Thọ Xuân, tỉnh Thanh Hóa, từ năm

2018 - 2020 cụ thể như sau:

- Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại thị trấn Thọ Xuân, huyện Thọ Xuân

- Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại xã Xuân Lai, huyện Thọ Xuân

- Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại xã Phú Xuân, huyện Thọ Xuân

2.1.3 Phạm vi thời gian: giai đoạn 2018 - 2020

2.2 Nội dung nghiên cứu

Nội dung 1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý SDĐ của huyện Thọ Xuân, tỉnh Thanh Hóa

- Khái quát về điều kiện tự nhiên

- Tình hình phát triển kinh tế, xã hội

- Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội huyện Thọ Xuân

- Tình hình quản lý đất đai huyện Thọ Xuân giai đoạn 2018 - 2020

- Hiện trạng sử dụng đất huyện Thọ Xuân năm 2020

Nội dung 2 Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thọ Xuân, tỉnh Thanh Hóa

- Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thọ Xuân

- Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thọ Xuân giai đoạn

2018 - 2020

Nội dung 4 Đánh giá những khó khăn, tồn tại của công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua các mặt và đưa ra một số giải pháp, đề xuất đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất

- Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại 03 dự án nghiên cứu

- Giải pháp về tổ chức thực hiện đấu giá QSDĐ

- Giải pháp về chính sách thực hiện đấu giá QSDĐ

- Giải pháp về quy hoạch khi đấu giá QSDĐ

2.3 Phương pháp nghiên cứu

2.3.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp

- Thu thập các văn bản chính sách liên quan đến đấu giá QSDĐ đang áp dụng tại tỉnh Thanh Hóa như nghị định, thông tư, quyết định Đồng thời thu thập các thông tin, số liệu, tài liệu về nguồn gốc đất, quy hoạch SDĐ, các bước xây dựng giá khởi điểm, quy chế đấu giá (Nguồn từ Sở TN&MT, Sở Tài chính, Sở Tư pháp )

- Thu thập số liệu về điều kiện tự nhiên kinh - tế xã hội UBND huyện Thọ Xuân

- Điều tra, thu thập các văn bản có liên quan tới công tác định giá đất, giá đất

và công tác đấu giá QSDĐ do UBND huyện Thọ Xuân quy định

- Thu thập số liệu đấu giá QSDĐ tại các xã, thị trấn

- Thu thập số liệu kết quả đấu giá của các vị trí, khu đất đấu giá QSDĐ trên địa bàn giới hạn nghiên cứu 03 dự án tiêu biểu trong giai đoạn 2018-2020 (Nguồn thu thập

từ UBND xã, phòng Tài nguyên và môi trường, phòng Tài chính, )

- Thu thập các số liệu, tài liệu liên quan từ sách, báo và các phương tiện thông tin đại chúng (internet)

2.3.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu

Để đánh giá toàn diện nhất thực trạng công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn huyện, lựa chọn 3 dự án đấu giá trong năm 2020 tại 3 xã để so sánh công tác đấu giá

TIEU LUAN MOI download : skknchat123@gmail.com