ĐỀ TÀI “NHỮNG BIỆN PHÁP NHẰM ĐẨY NHANH TIẾN ĐỘ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG Ở MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI TẠI CÔNG TY ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ SỐ 2” ppt

Chương 2: Thực trạng Công tác giải phóng mặt bằng tại Công ty Đầu tư phát triển nhà số 2 Trong những năm qua, giải phóng mặt bằng GPMB luôn là bài toán khó giải và là vấn đề xã hội bức

ĐỒ ÁN TỐT NGHIỆP

ĐỀ TÀI

Những giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến bộ giải phóng mặt bằng ở một số dự án trên địa bàn

Hà Nội tại công ty đầu tư phát triển

nhà số 2

Lời mở đầu

Thực tế cho thấy, công tác giải phóng mặt bằng (GPMB) là vấn đề hết sức nhạy cảm và phức tạp tác động tới mọi mặt đời sống kinh tế, xã hội, tới mỗi người dân và cộng đồng dân cư Giải quyết không tốt, không thoả đáng quyền của người có đất thu hồi (hoặc ảnh hưởng khi thu hồi) dễ dàng nổ ra những khiếu kiện, đặc biệt những khiếu kiện tập thể, gây mất ổn định, xã hội…Điều đó cũng ảnh hưởng nghiêm trọng đến tiến độ thi công các công trình xây dựng Nhiều công trình phải “treo” dăm bảy năm thậm chí hàng chục năm vì không giải phóng được mặt bằng Cũng từ các tiêu cực xã hội nảy sinh, chất lượng công trình giảm sút, giá thành đội lên, các khoản tiền

đền bù đến người dân không còn nguyên vẹn…Cuối cùng, chịu thiệt hại nhiều nhất là Nhà nước Vậy nguyên nhân do đâu? các biện pháp khắc phục như thế nào?

Xuất phát từ thực tế đó, trong quá trình thực tập tại Công ty Đầu tư phát triển nhà số 2, với sự giúp đỡ của cô giáo Nguyễn Ngọc Điệp và các cán bộ

Phòng Quản lý dự án của Công ty Em chọn đề tài “Những biện pháp nhằm

đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng ở một số dự án trên địa bàn Hà Nội tại Công ty Đầu tư phát triển nhà số 2” làm chuyên đề thực tập

Kết cấu của chuyên đề gồm ba chương:

Chương I: Tổng quan về Công ty Đầu tư phát triển nhà số 2

Chương 2: Thực trạng Công tác giải phóng mặt bằng tại Công ty

Đầu tư phát triển nhà số 2

Chương III: Một số Biện pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ gpmb tại Công ty Đầu tư phát triển nhà số 2

Với lượng kiến thức còn nhiều hạn chế, mặc dù đã có nhiều cố gắng

như-ng bài viết này khônhư-ng thể tránh khỏi nhữnhư-ng thiếu sót Em rất monhư-ng có sự chỉ bảo, góp ý của các Thầy, Cô giáo Em xin chân thành cảm ơn sự hướng dẫn

tận tình của Cô giáo: Nguyễn Ngọc Điệp cùng các anh trong Công ty Đầu tư

phát triển nhà số 2, cũng như sự đóng góp ý kiến của bạn bè để hoàn thành bài viết này

Hà Nội, Ngày 23 tháng 5 năm 2004 Sinh viên: Mai Đức Thịnh

Chương I: Tổng quan về công ty đầu tư phát triển

nhà số 2

1.1 Sự ra đời và phát triển của Công ty:

- Công ty Đầu tư phát triển nhà số 2 được thành lập theo quyết định số 821- Bộ Xây dựng ngày 19 tháng 6 năm 2000, trên cơ sở sắp xếp tổ chức lại

Xí nghiệp kinh doanh phát triển nhà của Công ty phát triển nhà và đô thị, trụ

sở chính đặt tại số nhà 168 đường Giải Phóng - Phương Liệt - quận Thanh Xuân - Hà Nội

Công ty Đầu tư phát triển nhà số 2 có tên giao dịch quốc tế:

Housing development and investment company no2

Viết tắt: HUDI-2

- Công ty Đầu tư phát triển nhà số 2 là doanh nghiệp nhà nước, thành viên hạch toán độc lập của Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị, có tư cách pháp nhân, có các quyền và nghĩa vụ dân sự theo quy định, có con dấu, có tài sản, có tài khoản mở tại các ngân hàng theo quy định của Nhà nước, được tổ chức và hoạt động theo Điều lệ tổ chức hoạt động của Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị do Bộ trưởng Bộ Xây dựng phê chuẩn

và Điều lệ riêng của Công ty do Hội đồng quản trị Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị phê chuẩn

C ông ty Đầu tư phát triển nhà số 2 có vốn kinh doanh tại thời điểm thành lập là:

của công ty có phần bị hạn chế Cho đến nay, công ty chỉ mới tập trung nghiên cứu dự án tại một số địa bàn trọng điểm như Thủ đô Hà Nội, Thành phố HCM, Thành phố Hải Phòng, Bắc Ninh và Thái Bình Điều này chưa xứng tầm với vị thế mà doanh nghiệp đang có

Dưới sự dẫn dắt của ban lãnh đạo cùng với thơi gian hoạt động quy mô

về vốn và nhân lực công ty ngày càng lớn mạnh Trong quá trình hoạt động Công ty Đầu tư phát triển nhà số 2 không ngừng phát huy tính tự chủ trong kinh doanh tranh thủ sự ủng hộ giúp đỡ của lãnh đạo, Thủ trưởng các đơn vị cấp trên để luôn hoàn thành nhiệm vụ và kế hoạch do Bộ Xây dựng, Tổng công ty và công ty đề ra

1.2 Chức năng, nhiệm vụ kinh doanh

Công ty Đầu tư phát triển nhà số 2 thực hiện nhiệm vụ kinh doanh theo

sự phân công của Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị, cụ thể là: + Lập và quản lý các dự án đầu tư xây dựng phát triển các khu đô thị, khu công nghiệp

+ Đầu tư kinh doanh phát triển nhà, công trình kỹ thuật hạ tầng đô thị và khu công nghiệp

+ Thực hiện các nhiệm vụ khác do Tổng công ty giao

Công ty Đầu tư phát triển nhà số 2 vừa là doanh nghiệp hoạt động công ích vừa là doanh nghiệp hoạt động vì mục tiêu kinh doanh:

Công ty Đầu tư phát triển nhà số 2 là doanh nghiệp nhà nước chịu sự quản lý của Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị và của Bộ Xây dựng Bên cạnh nhiệm vụ hoạt động kinh doanh để mang lại lợi nhuận duy trì hoạt động của công ty thì công ty còn phải tham gia vào các hoạt động công ích: xây dựng các công trình phúc lợi xã hội

Như vậy Công ty Đầu tư phát triển nhà số 2 hoạt động dưới sự tác động của 2 cơ chế quản lý đó là cơ chế hoạt động theo quy luật kinh tế thị trường

“bao cấp”, hoạt động theo sự phân công nhiệm vụ từ trên giao cho theo kế hoạch (hầu hết các hoạt động này là hoạt động công ích)

1.3 Đặc điểm sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp

1.3.1 Đặc điểm tổ chức bộ máy quản lý và sản xuất của Công ty

Căn cứ quyết định thành lập Công ty Đầu tư phát triển nhà số 2, số 821/QĐ - BXD ngày 19 tháng 6 năm 2000 của Bộ Xây dựng: Tổ chức bộ máy của Công ty Đầu tư phát triển nhà số 2 gồm có:

Sơ đồ 1: Cơ cấu tổ chức bộ máy quản trị doanh nghiệp

Kế toán

PGĐ

Kỹ Thuật

Phòng Nghiên cứu Phát triển DA

Phòng Quản lý DA

Nhìn vào sơ đồ, cơ cấu các đơn vị trong doanh nghiệp được chia thành:

* Nhiệm vụ của các phòng ban

Các phòng ban chức năng có nhiệm vụ giúp Giám đốc soạn thảo tổ chức thực hiện các quyết định của Giám đốc theo dõi và báo cáo tổng kết toàn bộ hoạt động của công ty

Phòng Quản lý dự án: chịu trách nhiệm trước Giám đốc công ty về mọi nhiệm vụ liên quan đến công tác tiếp xúc, giám sát, điều hành, thực hiện các

dự án đầu tư, xây dựng phát triển nhà và hạ tầng kỹ thuật đảm bảo tính hiệu quả khách quan của toàn bộ dự án

Nhiệm vụ cụ thể của Phòng Quản lý dự án là:

- Làm thủ tục xin giao đất, cắm mốc giới, đăng ký địa chính Lên phương án đền bù và tổ chức triển khai khi phương án được phê duyệt

- Phối hợp với các phòng ban triển khai các thủ tục lập phương án đền

bù, phương án hỗ trợ kinh tế trong công tác đền bù giải phóng mặt bằng

- Lập và triển khai thực hiện hợp đồng khảo sát, thiết kế thi công công trình kỹ thuật hạ tầng, thẩm định hồ sơ đấu thầu - giao thầu thi công công trình kỹ thuật hạ tầng

- Hạch toán lên phiếu giá và đề xuất giá kinh doanh mặt bằng hạ tầng theo lô, công trình

Phòng Tổ chức - Hành chính: có nhiệm vụ thực hiện công tác hành chính, văn thư, thanh tra, thi đua khen thưởng, tiền lương, quản lý, đào tạo, tổ chức sắp xếp cán bộ theo ý kiến chỉ đạo của Giám đốc Công ty và các nhiệm

vụ liên quan đến đời sống tinh thần và xã hội của toàn thể cán bộ công nhân viên trong công ty

Phòng Tài chính - Kế toán: chịu trách nhiệm trước Giám đốc công ty về mọi hoạt động liên quan đến công tác tài chính, thu chi, thanh quyết toán, kế toán, chứng từ sổ sách phù hợp với hoạt động sản xuất kinh doanh của Công

ty và đúng nghiệp vụ theo quy định hiện hành khác của pháp luật

Phòng Kinh doanh - Tiếp thị: có nhiệm vụ xây dựng và triển khai kế hoạch kinh doanh, tiếp thị, nghiên cứu thị trường nhà đất, khu hâ đô thị mới, khu công nghiệp trên địa bàn Thành phố và các địa phương nhằm đảm bảo hoàn thành mục đích sản xuất kinh doanh đạt hiệu quả của công ty

Phòng Nghiên cứu phát triển dự án: có nhiệm vụ thực hiện mọi công việc liên quan đến công tác tìm kiếm, khai thác, phát triển các dự án đầu tư, xây dựng phát triển nhà, khu dân cư, khu đô thị mới, khu công nghiệp trên địa bàn thành phố và các địa phương khác

1.3.2 Đặc điểm sản phẩm

Công ty Đầu tư phát triển nhà số 2 chuyên thực hiện các dự án trong đó

có các nhà cao tầng, thấp tầng để bán cho nhân dân, các công trình giao thông, thuỷ lợi, hạ tầng kỹ thuật khu đô thị, khu công nghiệp Vì vậy sản phẩm của công ty có những đặc điểm chủ yếu sau:

* Sản phẩm của công ty mang đầy đủ đặc điểm sản phẩm xây dựng Sản phẩm xây dựng là các công trình (hay liên hiệp các công trình, hạng mục công trình) được tổ hợp từ sản phẩm của nhiều ngành sản xuất tạo ra và thường được gọi là các công trình xây dựng

Công trình xây dựng được phân theo lĩnh vực hoạt động gồm: công trình kinh tế, công trình VH - XH, giáo dục, công trình an ninh quốc phòng

So với sản phẩm của các ngành khác, sản phẩm ngành xây dựng có những

đặc điểm kinh tế chủ yếu sau đây:

•Sản phẩm xây dựng thường mang tính đơn chiếc, thường được sản xuất theo đơn đặt hàng của chủ đầu tư

•Sản phẩm xây dựng rất đa dạng, có kết cấu phức tạp, khó chế tạo, khó sửa chữa, yêu cầu chất lượng cao

•Sản phẩm thường có kích thước quy mô lớn, chi phí nhiều, thời gian tạo

ra sản phẩm dài và thời gian khai thác cũng kéo dài Vì vậy công tác lập dự

án đầu tư cần phải tiến hành một cách cẩn thận, tỷ mỉ, các kết quả nghiên cứu trong quá trình xây dựng dự án phải chính xác, đảm bảo cho dự khi đưa vào thực tế là hợp lý và mang lại hiệu quả cao

•Sản phẩm xây dựng là công trình cố định tại nơi xây dựng, phụ thuộc nhiều vào điều kiện tự nhiên, điều kiện địa phương và thường đặt ở ngoài trời, các thiết bị thi công xây dựng và lực lượng lao động phải di chuyển theo công trình

•Sản phẩm là sự tổng hợp liên ngành, mang ý nghĩa kinh tế, chính trị, xã hội, văn hoá quốc phòng cao Vì vậy đối với từng công trình tuỳ thuộc vào tính chất tác động của chúng đối với nền kinh tế mà khi lập dự án phải xem xét tới sự tác động của từng dự án để lựa chọn phương thức xây dựng, đánh giá cho phù hợp

Nét đặc thù của sản phẩm xây dựng và sản xuất kinh doanh xây dựng đặt

ra nhiều yêu cầu trong đó có yêu cầu về công tác đền bù giải phóng mặt bằng Để mang lại hiệu quả rút ngắn thời gian thực hiện dự án, Phòng Quản

lý dự án phải phát huy thế mạnh trong công tác này

* Sản phẩm của công ty chủ yếu là sản phẩm nhà ở

Nhà ở là một loại công trình chuyên dùng có những đặc điểm chủ yếu sau:

Trên thị trường cầu về nhà ở thường lớn hơn cung Khác với các loại hàng hoá khác, nhà ở đối với người dân bao giờ cũng trong tình trạng thiếu thốn

• Giá đất và giá nhà ở rất cao so với thu nhập của người dân, nhất là các khu đô thị

Chất lượng nhà ở ngày càng cao và nhu cầu thị hiếu của người sử dụng thay đổi nhanh chóng Trong thực tế tốc độ tăng về chất lượng nhà ở còn tăng nhanh hơn tốc độ tăng giá nhà

ở nước ta đang trong quá trình chuyển từ bao cấp về nhà ở sang mua bán

và kinh doanh nhà Điều đó làm cho thị trường nhà đất ngày càng sôi động trong những năm gần đây và kinh doanh nhà đất trở thành một loại hình kinh doanh phổ biến Xu hướng tiêu dùng nhà chung cư tăng

1.3.3 Đặc điểm về lao động

Lao động là một trong nhân tố rất quan trọng, vì nó là nhân tố quyết

định, tác động trực tiếp đến hiệu quả hoạt động sản xuất kinh doanh của công ty Cùng với sự phát triển của Công ty, lực lượng lao động trong Công

ty cũng không ngừng tăng lên về số lượng và chất lượng đáp ứng yêu cầu của nhiệm vụ sản xuất kinh doanh Lực lượng lao động của Công ty không ngừng tăng lên thể hiện qua các năm:

Bảng 1: Cơ cấu lao động trong doanh nghiệp

Năm 2001 Năm 2002 Năm 2003 Chỉ tiêu Số lượng

(người)

Tỷ trọng (%)

Số lượng (người)

Tỷ trọng (%)

Số lượng (người)

Tỷ trọng (%)

Nguồn: Báo cáo của Công ty đầu tư phát triển nhá số 2

Qua bảng ta thấy, lực lượng lao động của Công ty ngày càng tăng Đặc biệt là cán bộ làm khoa học kỹ thuật, tỷ trọng cán bộ làm khoa học kỹ thuật tăng từ 48,6% năm 2002 lên 52,5% năm 2003 Số lượng lao động có trình độ

đại chiếm tỷ trọng rất cao: 82,6% năm 2001; 82,8% năm 2002 và 85% năm

2003 Như vậy, với đội ngũ cán bộ hầu hết là những người có trình độ cao nên khả năng thực hiện tốt chức năng quản lý từ Công ty trong công tác giám

sát, chỉ đạo và điều hành tới các phòng ban trong Công ty để hoạt động có hiệu quả

Về độ tuổi của người lao động trong Công ty, số lao động dưới 30 tuổi chiếm tỷ trọng cao: đã tăng từ 56,5% trong tổng số lao động năm 2001 lên 62,8 % năm 2002 và đến cuối năm 2003 con số này đã đạt 65% Đây là những lực lượng lao động trẻ với sự năng động, nhiệt tình, sáng tạo sẽ là nguồn lực quan trọng của Công ty trong tương lai

Năm 2002 Công ty đã được Tổng công ty điều chuyển và bổ nhiệm 01 Phó giám đốc phụ trách công tác thi công, đã giúp cho sự điều hành của Ban lãnh đạo Công ty được bao quát hơn, sâu sát và toàn diện hơn

Công tác tổ chức cán bộ đã đáp ứng được yêu cầu duy trì, phát triển của Công ty và đã góp phần đắc lực vào việc thực hiện hoàn thành nhiệm vụ sản xuất kinh doanh của Công ty trong năm 2003

1.3.4 Về thiết bị công nghệ

Công ty Đầu tư phát triển nhà số 2 là doanh nghiệp Nhà nước, được thừa hưởng một số tài sản trước đó, đất đai, nhà cửa được cấp và do bản chất của Công ty là một chủ đầu tư chuyên thực hiện quản lý vốn nên Công ty hầu như không có tài sản cỡ lớn mà chủ yếu là các thiết bị quản lý, văn phòng do Công ty tự mua sắm bằng nguồn vốn tự bổ sung và thực hiện khấu hao theo quy định của Nhà nước Tính đến thời điểm 0 giờ ngày 01 tháng 01 năm

2003 giá trị máy móc thiết bị trong toàn bộ Công ty cụ thể như sau:

Bảng 2 : Bảng kê máy móc thiết bị thuộc TSCĐ

Đơn vị tính: đồng

Giá trị TSCĐ N.Vốn hình

thành TSCĐ TSCĐ & Kí

hiệu

Số lượng (cái) N.G GTCL Vốn tự b sung

Nguồn: Báo cáo của Công ty đầu tư phát triển nhá số 2

Nhìn chung hệ thống máy móc của Công ty đang còn hiện đại, chỉ có một thiết bị đã hết khấu hao (Máy VT+máyin), số còn lại đều mới được Công ty mua sắm, lắp đặt thay thế cho hệ thống trước đó Điều này đã tạo

điều kiện thuận lợi cho các nhân viên trong Công ty và phục vụ tốt cho công

tác quản lý, đáp ứng yêu cầu kịp thời nhiệm vụ sản xuất kinh doanh của Công ty

1.3.5 Đặc điểm về tài chính

Để tiến hành sản xuất kinh doanh, đòi hỏi các doanh nghiệp phải có một lượng vốn nhất định bao gồm: vốn cố định, vốn lưu động và vốn chuyên dùng khác (quỹ xí nghiệp, vốn xây dựng cơ bản…) Doanh nghiệp có nhiệm

vụ tổ chức huy động các loại vốn cần thiết cho nhu cầu kinh doanh, đồng thời tiến hành phân phối, quản lý và sử dụng vốn hiện có một cách có hiệu quả cao nhất trên cơ sở chấp hành các chế độ chính sách quản lý kinh tế tài chính và kỷ luật thanh toán của Nhà nước Nhu cầu về vốn xét trên góc độ mỗi doanh nghiệp là điều kiện để duy trì sản xuất, đổi mới công nghệ, mở rộng sản xuất, nâng cao chất lượng sản phẩm, tăng việc làm, tăng thu nhập cho người lao động Từ đó tạo điều kiện cho doanh nghiệp tăng cường khả năng cạnh tranh trên thị trường, nâng cao hiệu quả kinh doanh Đối với hoạt

động sản xuất kinh doanh của Công ty Đầu tư phát triển nhà số 2 tình hình

được khái quát cụ thể như sau:

B¶ng 3: T×nh h×nh tµi chÝnh cña C«ng ty nh÷ng n¨m qua

B Vèn chñ së h÷u 16.641.888.429 19.953.074.315

C¸c chØ tiªu

1 Kh¶ n¨ng thanh to¸n hiÖn hµnh 1,42 1,37

3 Kh¶ n¨ng thanh to¸n tøc thêi 0,27 0,35

5 HÖ sè nî trªn vèn chñ së h÷u 0,87 0,92

Nguån: B¸o c¸o cña C«ng ty ®Çu t­ ph¸t triÓn nh¸ sè 2

Qua bảng 3 ta thấy, tổng nguồn vốn mà Công ty đang quản lý và sử dụng

được hình thành từ 2 nguồn: Vốn chủ sở hữu 19.953.074.315 (đồng) - chiếm 30,5% và nợ phải trả 45.398.906.678 (đồng) - chiếm 69,5%

Trong tổng số tài sản của Công ty chủ yếu là tài sản lưu động và đầu tư ngắn hạn chiếm 95,4%; tài sản cố định và đầu tư dài hạn chiếm 4,6% Tuy nhiên trong tài sản lưu động và đầu tư ngắn hạn thì các khoản phải thu chiếm

 số tài sản lưu động Hệ số này ở năm 2003 là 1,37 lần, tức là vào

năm 2003 nếu doanh nghiệp phải thanh toán hết các khoản nợ ngắn hạn thì

doanh nghiệp chỉ cần bán đi 73 %

37 , 1

1

 số tài sản lưu động

Tốc độ tăng nợ phải trả năm 2003 so với năm 2002 là 134,88%, trong khi vốn chủ sở hữu tăng 119,98% Tuy nhiên với 30,5% vốn chủ sở hữu trong nguồn vốn Công ty có đủ khả năng ứng vốn cho các đơn vị thi công khi cần thiết

Chương 2: Thực trạng Công tác giải phóng mặt bằng

tại Công ty Đầu tư phát triển nhà số 2

Trong những năm qua, giải phóng mặt bằng (GPMB) luôn là bài toán khó giải và là vấn đề xã hội bức xúc tại nhiều dự án, công tác GPMB bao giờ cũng được công ty đặt lên hàng đầu Vì nó mang lại hiệu quả và ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ thi công các công trình Giải phóng mặt bằng của 1 dự

án liên quan đến rất nhiều các ban ngành khác nhau từ Uỷ ban nhân dân Phường (xã, thị trấn), Quận (huyện) đến Uỷ ban nhân dân Thành phố (tỉnh);

Sở Địa chính vật giá, Sở Quy hoạch kiến trúc, Phòng Tài chính vật giá, chủ

đầu tư … và được thực hiện theo một quy trình thống nhất do Uỷ ban nhân dân Thành phố (tỉnh) quy định

2.1 Quy trình công tác giải phóng mặt bằng (ví dụ công tác GPMB Khu nhà ở - Văn phòn vườn chuôi)

Bước 1: Thủ tục tổ chức Hội đồng Bồi thường thiệt hại, tái định cư cấp quận

(huyện) (sau đây gọi là Hội đồng Giải phóng mặt bằng):

Khi có Quyền định thu hồi thu hồi đất và giao đất, cho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, chủ đầu tư có trách nhiệm nộp hồ sơ tại Uỷ ban nhân dân quận (huyện) nơi có đất thu hồi cần giải phóng mặt bằng để thực hiện dự án, đồng thời báo cáo chỉ đạo Giải phóng mặt bằng thành phố

để được chỉ đạo và tổng hợp

Sau khi nhận hồ sơ giải phóng mặt bằng của chủ dự án, Chủ tịch Uỷ ban nhân dân quận (huyện) kiểm tra các điều kiện và thủ tục hồ sơ (nếu không đủ thì yêu cầu chủ đầu tư bổ sung), quyết định thành lập Hội đồng Giải phóng mặt bằng trong thời gian không quá 07 ngày Hồ sơ để thành lập Hội đồng Giải phóng mặt bằng gồm:

- Quyết định giao đất, cho thuê đất của cấp có thẩm quyền (bản sao),

- văn bản đề nghị thực hiện công tác giải phóng mặt bằng,

- Giải trình về phương án tái định cư các hộ dân (trường hợp dự án có

di dân, tái định cư): dự kiến số hộ dân phải di chuyển, chuẩn bị nơi tái định cư, diện tích nhà, đất sử dụng,

- Bản đồ hiện trạng tỷ lệ 1/500, Bản vẽ Quy hoạch mặt bằng được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận và Sở Địa chính Nhà đất xác nhận về diện tích và ranh giới khu đất thu hồi để thực hiện dự án

Đối với dự án đầu tư trong nước không sử dụng vốn ngân sách, nếu hai bên tự thoả thuận về phương án bồi thường thiệt hại theo khuôn khổ chính sách Nhà nước quy định thì không nhất thiết phải thành lập Hội đồng Giải phóng mặt bằng Khi đó Chủ tịch Uỷ ban nhân dân quận (huyện) xác nhận

và có văn bản chấp thuận việc bồi thường thiệt hại và việc bàn giao đất giữa

2 bên

Trường hợp đặc biệt cần phải sớm giải phóng mặt bằng để thực hiện dự

án thì Uỷ ban nhân dân thành phố có văn bản chỉ đạo riêng về việc thành lập Hội đồng Giải phóng mặt bằng trước khi có quyết định thu hồi đất

1/- Thành phần Hội đồng Giải phóng mặt bằng:

- Phó chủ tịch UBND quận (huyện): Chủ tịch Hội đồng;

- Trưởng phòng Tài chính vật giá - Phó chủ tịch Hội đồng;

- Đại diện Chủ dự án - Uỷ viên thường trực;

- Trưởng phòng Địa chính Nhà đất - Uỷ viên;

- Đại diện Mặt trận Tổ quốc quận (huyện) - Uỷ viên;

- Lãnh đạo UBND phường (xã, thị trấn) nơi có đất bị thu hồi - Uỷ viên;

- Đại diện các phòng ban chuyên môn, cơ quan, đoàn thể cần thiết khác

do UBND quận (huyện) quyết định tham gia là Uỷ viên;

- Mời 1 đến 2 người là đại diện những người được bồi thường thiệt hại tham gia Hội đồng

Hội đồng Giải phóng mặt bằng hoạt động đến khi kết thúc công tác bồi thường thiệt hại và tái định cư Khi đó, Chủ tịch UBND quận (huyện) ra quyết định giải tán Hội đồng

2/- Nguyên tắc hoạt động của Hội đồng giải phóng mặt bằng

- Hội đồng Giải phóng mặt bằng làm việc theo nguyên tắc tập thể Các quyết định của Hội đồng phải được quá nửa số thành viên Hội đồng biểu quyết tán thành Trong trường hợp biểu quyết ngang nhau, thì thực hiện theo phía có ý kiến của Chủ tịch Hội đồng Chủ dự án và người đại diện cho những người được bồi thường thiệt hại không tham gia biểu quyết

- Chủ tịch Hội đồng Giải phóng mặt bằng quyết định thành lập Tổ công tác để giúp việc cho Hội đồng Thành phần Tổ công tác gồm: đại diện chủ

đầu tư (hoặc đơn vị tư vấn thay mặt chủ đầu tư), đại diện của Hội đồng và Uỷ ban nhân phường (xã, thị trấn)

3/- Nhiệm vụ của Hội đồng Giải phóng mặt bằng:

- Tiếp nhận hồ sơ và kiểm tra các thủ tục, điều kiện thực hiện giải phóng mặt bằng

- Hướng dẫn chủ dự án (hoặc đơn vị tư vấn) về các chế độ chính sách và các đặc điểm của việc giải phóng mặt bằng của địa phương, trách nhiệm của chủ dự án khi nhận đất thực hiện dự án

- Hướng dẫn các chế độ chính sách, quyền lợi và trách nhiệm của người

sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi, giới thiệu chủ dự án với người đang sử dụng đất

- Lập kế hoạch thực hiện trước, trong và sau khi bồi thường thiệt hại, tái

định cư

- Hướng dẫn người đang sử dụng đất kê khai diện tích đât, nguồn gốc, ranh giới, tài sản hiện có trong khu đất và để đạt nguyện vọng khi Nhà nước thu hồi đất

- Hướng dẫn, kiểm tra chủ dự án đo đạc, xác nhận những tài sản trên đất

do người đang sử dụng đất đã kê khai; tổ chức đưa dân vào khu tái định cư

- Xác nhận về mặt hành chính đất, nhà, tài sản mà 2 bên đã kê khai và xác nhận để áp dụng bồi thường

- Hướng dẫn khung giá đất do Nhà nước quy định và cách tính các loại tài sản khác; yêu cầu để cơ quan Thuế xác nhận hạng đất tính thuế sử dụng

đất nông nghiệp;

- Chỉ đạo chính quyền phường (xã, thị trấn) thông báo cho các tổ chức,

hộ gia đình và cá nhân biết để kê khai, thực hiện theo quy định; chỉ đạo chính quyền phường (xã, thị trấn) căn cứ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

được các cơ quan Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam cấp và hồ sơ, tài liệu lưu trữ quản lý tại địa phương để thẩm định, xác nhận bản kê khai của người đang sử dụng đất kê khai và lập hồ sơ báo cáo Hội đồng Giải phóng mặt bằng

Ví dụ: Quy trình GPMB ở dự án Khu nhà ở - Văn phòng vườn chuối

Dự án khu nhà ở - Văn phòng vườn chuối là một dự án được sự quan tâm

đặc biệt của Bộ Xây dựng và lãnh đạo Tổng công ty, do đó Công ty cũng xác

định đây là một dự án trọng điểm, nên từ năm 2002 Công ty đã chủ động phối hợp với Văn phòng Bộ Xây dựng tổ chức nhiều cuộc họp với 37 hộ dân

để giải thích, thuyết phục vác hộ dân chấp nhận phương án đền bù và phương

án tái định cư

Được sự chỉ đạo trực tiếp của Tổng công ty trong quý 4/2002 Công ty đã phối hợp với các ngành chức năng của Thành phố lập hồ sơ trình UBND Thành phố ra quyết định qiao đất và thành lập Hội đồng giải phóng mặt bằng

Ngày 25 tháng 11 năm 2002 Uỷ ban nhân dân Thành phố Hà Nội đã có Quyết định số 8063/QĐ - UB “Về việc thu hồi 3.869 m2 đất tại phố Hoa Lư, phường Lê Đại Hành, quận Hai Bà Trưng; trong đó giao cho Công ty Đầu tư

phát triển nhà số 2 (thuộc Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị – Bộ Xây dựng) 1.498 m2 để xây dựng khu nhà ở tái định cư kết hợp kinh doanh thực hiện chỉnh trang quy hoạch nhà ở và tạm giao 1.371 m2 để tổ chức điều tra lập phương án giải phóng mặt bằng, lập dự án đầu tư xây dựng văn phòng làm việc của các cơ quan của Bộ Xây dựng”

Sau khi Uỷ ban nhân dân Thành phố Hà Nội ban hành quyết định trên Công ty Đầu tư phát triển nhà số 2 đã liên hệ với quận Hai Bà Trưng để thành lập Hội đồng giải phóng mặt bằng bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái định cư cho người bị thu hồi đất

Ngày 10 tháng 01 năm 2003 UBND quận Hai Bà Trưng đã có Quyết định

số 20/QB - UB “về việc thành lập Hội đồng đền bù giải phóng mặt bằng Thực hiện quyết định số 8063/QĐ - UB ngày 25/11/2002 của UBND Thành phố Hà Nội về việc thu hồi 3.869 m2 đất tại phố Hoa Lư, phường Lê Đại Hành, quận Hai Bà Trưng Hội đồng gôm có:

1- Phó Chủ tịch UBND Quận HBT - Chủ tịch Hội đồng 2- Phó GĐ Công ty Đầu tư phát triển nhà số 2 - Phó Chủ tịch Hội

Bước 2: Xác lập số liệu, cơ sở pháp lý về đất đai, tài sản làm căn cứ lập

phương án bồi thường thiệt hại và tái định cư

1/- Tổ chức kê khai, điều tra, xác nhận

- Phát tờ khai cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có đất và tài sản bị thu hồi

- Hướng dẫn các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi kê khai

và tiếp nhận tờ khai

Uỷ ban nhân dân phường (xã, thị trấn) nơi có đất thực hiện dự án có trách nhiệm thông báo, tổ chức tuyên truyền, hướng dẫn các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất kê khai nguồn gốc, diện tích đất, tài sản trên đất và thu

tờ khai, cụ thể:

+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi thực hiện kê khai nguồn gốc, diện tích, loại đất, vị trí thửa đất, tài sản hiện có trên đất (theo mẫu kê khai) Sau 3 ngày nhận được tờ khai, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi

đất, tài sản thuộc phạm vi đất thu hồi; nhân khẩu hộ khẩu đang sinh sống trên khu đất, đề xuất những kiến nghị (nếu có), ký xác nhận và chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác của nội dung kê khai

+ Tổ công tác có trách nhiệm tới từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để tiếp nhận tờ khai; tổ chức kiểm tra, đo đạc, xác nhận những tài sản do người

sử dụng đất kê khai, lập biên bản xác nhận và chuyển Uỷ ban nhân dân phường (xã, thị trấn) xác nhận và báo cáo Hội đồng Giải phóng mặt bằng

- Uỷ ban nhân dân phường (xã, thị trấn) thẩm định, xác nhận tính pháp lý

về mặt tài sản cho người đang sử dụng đất kê khai (nguồn gốc, thời gian sử dụng, tình trạng sử dụng đất, nhà), báo cáo Hội đồng Giải phóng mặt bằng trong thời gian 7 ngày

- Tổ công tác trình bày nội dung về tài sản, đất đai và nguyện vọng của người đang sử dụng đất, ý kiến của chủ dự án

2/- Định giá tài sản để làm căn cứ bồi thường thiệt hại, tái định cư:

- Sau khi xem xét ý kiến đề nghị của Tổ công tác, trong 10 ngày, Hội

đồng Giải phóng mặt bằng trình Uỷ ban nhân dân quận (huyện) phương án giá đất làm căn cứ bồi thường thiệt hại; giá đất, giá bán nhà ở khi tái định cư trên cơ sở khung giá đất, giá bán nhà ở do Nhà nước và Uỷ ban nhân dân thành phố quy định

- Sau 7 ngày nhận được phương án giá đất bồi thường của Uỷ ban nhân dân quận (huyện), Giám đốc Sở Tài chính – Vật giá có trách nhiệm chủ trì cùng Thường trực Ban chỉ đạo Giải phóng mặt bằng thành phố và các ngành liên quan tổ chức thẩm định, trình Uỷ ban nhân dân thành phố quyết định phê duyệt và các nội dung:

+ Giá bồi thường thiệt hại về đất theo thời điểm thu hồi đất tại khu vực thu hồi đất

+ Giá nhà ở, đất ở tại nơi tái định cư phù hợp với giá bồi thường thiệt hại

Ví dụ: dự án Khu nhà ở - Văn phòng vườn chuối

Tổ công tác phối hợp với UBND phường Lê Đại Hành tiến hành xác định

số liệu, cơ sở pháp lý về đất đai, tài sản làm căn cứ lập phương án bồi thường thiệt hại và tái định cư

Tổ công tác đã tới 37 hộ dân thuộc diện GPMB tại tổ 21, cụm 5, phường

Lê Đại Hành để tiếp nhận tờ khai, tổ chức kiểm tra, đo đạc, xác nhận những tài sản do người sử dụng kê khai, lập biên bản xác nhận và đã chuyển tới Uỷ

theo trình tự trong quy trình Đến ngày 17 tháng 10 năm 2003, liên ngành:

Sở Tài chính - Vật giá, Sở Địa chính Nhà Đất, UBND quận HBT và Công ty

Đầu tư phát triển nhà số 2 đã có tờ trình số 3190/TTr - STCVG trình lên UBND Thành phố Hà Nội phê duyệt giá bồi thường thiệt hại về đất tại dự án

của Công ty

Bước 3: Lập phương án bồi thường thiệt hại và tái định cư

Căn cứ biên bản xác nhận tài sản, phương án giá bồi thường thiệt hại, tái

định cư được duyệt và chính sách quy định, chủ dự án có trách nhiệm xây dựng phương án bồi thường thiệt hại và tái định cư; chủ dự án có thể tự làm hoặc thuê tư vấn lập kế hoạch và phương án bồi thường thiệt hại, tái định cư báo cáo với Hội đồng Giải phóng mặt bằng xem xét

Phương án bồi thường thiệt hại, tái định cư được chủ dự án và đại diện Hội đồng Giải phóng mặt bằng xác nhận, được chuyển tới người sử dụng đất

để rà soát và thống nhất Kết quả rà soát và thống nhất của hai bên được xử

lý cụ thể theo 2 trường hợp quy định tại Bước 4

Ví dụ: Dự án Khu nhà ở - Văn phòng vườn chuối

Ngày 23 tháng 10 năm 2003 UBND Thành phố Hà Nội ban hành Quyết

định số 6328/QĐ - UB phê duyệt chính sách làm căn cứ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại phố Hoa Lư, phương Lê Đại Hành, quận Hai Bà Trưng giao cho Công ty Đầu tư phát triển nhà số 2 để xây dựng khu nhà ở và văn phòng, cụ thể như sau:

* Giá đất làm căn cứ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư:

- Giá đất làm căn cứ bồi thường, hỗ trợ đối với các trường hợp sử dụng

đất đai hợp pháp, hợp lệ (áp dụng chung cho các thửa đất ở các vị trí khác nhau) là 9.000.000 đồng/m2

- Giá thu tiền sử dụng đất tại khu Đầm Sòi thuộc dự án khu đô thị mới

Định Công, huyện Thanh Trì (một số hộ dân thuộc diện di chuyển được tái

định cư tại khu Đầm Sòi)

+ Thửa đất ở vị trí tiếp giáp với ngõ có chiều rộng > 3.5 m, mức giá là: 4.000.000 đồng/m2

+ Thửa đất ở vị trí tiếp giáp với ngõ có chiều rộng ≤ 3.5 m, mức giá là: 3.000.000 đồng/m2

- Giá bán nhà tái định cư: áp dụng theo quyết định số 15/2003/QĐ - UB ngày 17/1/2003 của UBND Thành phố

* Chính sách hỗ trợ khác

- Trường hợp do yêu cầu của dự án, chủ sử dụng đất bàn giao mặt bằng trước khi nhận nhà, đất tái định cư thì chủ sử dụng đất bị thu hồi đất được hỗ trợ tiền thuê nhà ở tạm: 250.000 đồng/nhân khẩu/tháng, thường trú tại nơi thu hồi đất nhưng mức tối thiểu 500.000 đồng/chủ sử dụng đất/tháng, mức giá tối đa 1.500.000 đồng/chủ sử dụng đất/tháng

- Thời gian hỗ trợ đối với trường hợp được giao đất tái định cư, tính từ khi bàn giao mặt bằng đến ngày ra quyết định giao đất ở cộng thêm 6 tháng xây dựng nhà trên đất tái định cư

* Hỗ trợ tự lo chỗ ở tái định cư:

- Đối với các trường hợp có đủ điều kiện được bố trí nơi ở tái định cư, có

hỗ khẩu thường trú tại Hà Nội nhưng có đơn cam kết tự lo chỗ ở tái định cư thì được hỗ trợ 50.000.000 đồng/chủ sử dụng đất

- Đối với các trường hợp không có hỗ khẩu thường trú tại Hà Nội thì không được xem xét tái định cư, nếu ăn ở thường xuyên tại khu vực bị thu hồi đất được hỗ trợ 30.000.000 đồng/chủ sử dụng đất

Bước 4: Phê duyệt phương án bồi thường thiệt hại, tái định cư

1/- Trường hợp hai bên đạt được sự thống nhất về phương án bồi thường thiệt hại, tái định cư:

- Căn cứ những tài liệu, hồ sơ kê khai và nguyện vọng của người đang sử dụng đất; biên bản kiểm kê thực tế của Tổ công tác, những tài liệu lưu trữ và

dung, tính pháp lý và thống nhất số liệu có xác nhận của Uỷ ban nhân dân phường (xã, thị trấn); phương án giá đất đã được phê duyệt, Hội đồng Giải phóng mặt bằng tổ chức xét duyệt từng trường hợp cụ thể Trường hợp nào không thống nhất thì báo cáo Thường trực Ban chỉ đạo giải phóng mặt bằng thành phố để xin ý kiến chỉ đạo Thời gian xem xét của Hội đồng Giải phóng mặt bằng không quá 20 ngày

Trước khi trình Chủ tịch UBND quận (huyện) quyết định phê duyệt, phương án bồi thường thiệt hại và tái định cư được niêm yết công khai tại trụ

sở Uỷ ban nhân dân phường (xã, thị trấn) để người bị thu hồi đất rà soát và

có ý kiến lần cuối cùng trong thời gian 03 ngày

- Căn cứ nguồn vốn và cơ quan quyết định đầu tư, phương án bồi thường thiệt hại, tái định cư được phê duyệt như sau:

+ Chủ tịch Uỷ ban nhân quận (huyện) trực tiếp quyết định phê duyệt phương án bồi thường thiệt hại đối với các dự án thực hiện bằng nguồn vốn ngân sách được phân cấp quản lý; các dự án do Chủ tịch Uỷ ban nhân dân quận (huyện) quyết định phê duyệt; các dự án của tổ chức kinh tế không sử dụng vốn ngân sách mà diện tích đất thu hồi không phải là đất ở, các dự án

được thực hiện bằng nguồn đóng góp, huy động của nhân dân

+ Uỷ ban nhân thành phố uỷ quyền cho Chủ tịch Uỷ ban nhân dân quận (huyện) quyết định phê duyệt các phương án bồi thường thiệt hại và định cư sau khi có văn bản thoả thuận của Hội đồng thẩm định thành phố (do Sở Tài chính - Vật giá thay mặt) đối với các trường hợp: Dự án được thực hiện bằng vốn ngân sách Trung ương và Thành phố, vốn tín dụng do Nhà nước bảo lãnh, vốn vay tín dụng dự án phát triển của Nhà nước do Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng, Thủ trưởng các Bộ, ngành Trung ương, Uỷ ban nhân dân thành phố, dự án đầu tư nước ngoài

Nếu có sự không thống nhất giữa Hội đồng Giải phóng mặt bằng và Hội

đồng Thẩm định thành phố thì Thường trực Ban chỉ đạo Giải phóng mặt bằng tổng hợp, báo cáo Uỷ ban nhân dân thành phố quyết định

- Sau khi phê duyệt phương án bồi thường thiệt hại và tái định cư, Uỷ ban nhân dân quận (huyện) chỉ đạo Hội đồng Giải phóng mặt bằng phối hợp với

Uỷ ban nhân dân phường (xã, thị trấn) và các tổ chức đoàn thể vận động, giải thích để các chủ đang sử dụng đất thực hiện

2/- Trường hợp hai bên không đạt được sự thống nhất về phương án bồi thường thiệt hại, tái định cư:

- Về công tác kê khai: Sau khi đã vận động, thuyết phục nhưng chủ đang

sử đất không tự giác chấp hành kê khai; không cho Tổ công tác điều tra đất

đai, tài sản trong phạm vi giải phóng mặt bằng, để đảm bảo tính pháp lý và khách quan, chủ dự án và UBND phường (xã, thị trấn) báo cáo UBND quận (huyện) để chỉ định một Tổ chức tư vấn bao gồm đại diện các cơ quan chuyên môn và bảo vệ pháp luật của cấp quận (huyện), Uỷ ban nhân dân phường (xã, thị trấn) và đại diện chủ dự án tiến hành một trong 2 biện pháp sau:

+ Sử dụng tài liệu hồ sơ quản lý tại phường (xã, thị trấn) về địa chính nhà

đất, hộ khẩu để lập phương án bồi thường thiệt hại và tái định cư

+ Thực hiện biện pháp cưỡng chế để tổ chức đo đạc, lập biên bản kiểm kê

đất đai, toàn bộ tài sản với sự giám sát và xác nhận của chính quyền phường (xã, thị trấn) về tính xác thực của đất đai, tài sản được kiểm kê Các tài liệu này là căn cứ lập phương án bồi thường thiệt hại và tái định cư

- Về thủ tục xét duyệt: Hội đồng Giải phóng mặt bằng xét duyệt phương

án bồi thường thiệt hại và tái định cư do chủ dự án đề xuất, chuyền đến Hội

đồng Thẩm định thành phố để thẩm định về tính pháp lý của hồ sơ bồi thường thiệt hại, giá bồi thường thiệt hại về đất đai và tài sản trên đất

Sau khi giá trị tài sản được xác định theo luật một cách khách quan Hội

đồng Giải phóng mặt bằng tổ chức công bố công khai cho các biên liên quan

và trình Chủ tịch UBND quận (huyện) phê duyệt theo quy định

- Trong vòng 15 ngày sau khi có quyết định của Chủ tịch UBND quận (huyện) phê duyệt phương án bồi thường thiệt hại, mỗi bên có thể trình bày kiến nghị của mình nếu cho rằng quyết định chưa hợp lý, chưa công bằng Chủ tịch UBND quận (huyện) kiểm tra lân cuối cùng về quyết định của mình, nếu quyết định đó là đúng mà mỗi bên còn khiếu nại thì quyết định giải quyết theo hướng giữ nguyên phương án bồi thường thiệt hại đã được phê duyệt

Trường hợp các bên liên quan phát hiện những nội dung sai sót về số liệu hoặc áp dụng chính sách chưa hợp lý, chưa công bằng, Hội đông Giải phóng mặt bằng yêu cầu các cơ quan quản lý, đơn vị tư vấn hoặc cá nhân báo cáo trung thực về trách nhiệm có liên quan đến những khiếu nại trên Trên cơ sở

đó Hội đồng Giải phóng mặt bằng thống nhất trình Chủ tịch UBND quận (huyện) quyết định phê duyệt bổ sung hoặc điều chỉnh; Đồng thời xử lý tập thể một cách công khai đối với đơn vị, cá nhân vi phạm và yêu cầu các bên

có nghĩa vụ thực hiện

- Khi việc giải thích và kết luận, giải quyết đã hoàn toàn đúng đắn mà một bên nào đó cố tình không thực hiện thì Hội đồng Giải phóng mặt bằng báo cáo Chủ tịch UBND quận (huyện) và Ban Chỉ đạo giải phóng mặt bằng thành phố để thông nhất chỉ đạo thực hiện theo quy định tại mục giải quyết khiếu nại, tố cáo

Ví dụ: Dự án Khu nhà ở - Văn phòng vườn chuối

Ngày 16 tháng 3 năm 2004 UBND quận Hai Bà Trưng đã có quyết định

số 365/QĐ - UB về việc phê duyệt phương án bồi thường thiệt hại, hỗ trợ GPMB và tái định cư (giai đoạn I) của 37 hộ dân thuộc diện GPMB tại tổ 21,